retail msc rus - knight frank...Что касается новых брендов, то за...

оБЗор

i полугодие 2014 годарынок торговой недвижимостиМосква

основные выводы• Совокупная площадь качественных торговых площадей в столичных торговых центрах

за первое полугодие 2014 г. увеличилась на 556 тыс. м2 (GLA – 231 тыс. м2), составив по состоянию на конец II квартала 7,93 млн м2 (GLA – 4,16 млн м2).

• За отчетный период в столице появилось 14 новых международных брендов, более половины из них относятся к сегменту «одежда и обувь».

• В среднем по рынку ставки аренды остаются на прежнем уровне. В лучших торговых центрах сохраняется рост базовых ставок, тогда как в менее удачных проектах при согласовании договоров девелоперы идут навстречу арендаторам.

• В случае ввода в эксплуатацию всех ранее заявленных торговых центров совокупный объем предложения по итогам года может увеличиться более чем на 1,3 млн м2 (GLA – 0,7 млн м2).


2

Предложение

Во II квартале 2014 г. состоялось открытие двух крупных торгово-развлекательных комплексов: «Вегас Крокус Сити» и «Вес-на!», расположенных на МКАД. Кроме того, был введен в эксплуатацию торго-вый центр «МЦ» у станции метро «Беля-ево». В результате совокупная площадь качественных площадей в столичных торговых центрах за рассматриваемый период увеличилась на 437 тыс. м2 (GLA – 173 тыс. м2), составив по состоянию на конец квартала 7,93 млн м2 (GLA – 4,16 млн м2). Напомним, что в I квар-тале открылись ТРЦ «Реутов Парк» и «Москворечье». Таким образом, сово-купный прирост предложения за пер-вое полугодие 2014 г. (GBA – 556 тыс. м2,

рынок торговой недвижимости

Юлия Соколова, Директор по сдаче в аренду торговых центров, Департамент торговой недвижимости, Россия, Knight Frank

«На фоне быстро растущего пред-ложения в сегменте торговых центров значительно усилилась позиция арендаторов, имеющих возможность выбора. Они предпо-читают открывать магазины в са-мых лучших объектах столицы, соб-ственникам остальных проектов приходится идти на компромиссы: предоставлять скидки и оговари-вать различные дополнительные условия. Девелоперы, мыслящие стратегически, понимают, что это временные меры и такая страте-гия в будущем принесет свои плоды в виде качественного пула аренда-торов, открытия торгового цен-тра с высоким уровнем заполняемо-сти и т. д.».

Основные показатели. Торговые центры* Показатель ДинамикаОбщее предложение действующих объектов (площадь общая / арендуемая), млн м2 7,93/4,16

Введено в эксплуатацию в первом полугодии 2014 г. (площадь общая / арендуемая), тыс. м2 556/231

Планируется к вводу до конца 2014 г. (площадь общая / арендуемая), тыс. м2 1 352/708

Доля вакантных площадей, % 3,5

Базовые арендные ставки, $/м2/год (без учета операционных расходов и НДС)

якорные арендаторы 100–500 =

арендаторы галереи** 700–4 000 =

Операционные расходы, $/м2/год 80–260 =

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями, м2/1 000 жителей

343

* В таблице приведены показатели только по качественным профессиональным торговым объектам. Профессиональный торговый центр – одно или группа архитектурно согласованных зданий общей площадью более 5 000 м2, объединенных общей концепцией и единым управлением

** Ставки для магазинов площадью около 100 м2 на первом этажеИсточник: Knight Frank Research, 2014

Наиболее крупные торговые центры, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2014 г.

Название Адрес

Общая площадь

(GBA), м2

Арендопри-годная

площадь (GLA), м2

Девелопер

I квартал

Реутов Паркг. Реутов, Носовихинское ш., д. 45

90 000 41 000 Amma Development

Москворечье Каширское ш., д. 52 29 750 16 650 «Гарант-

Инвест»II кварталВегас Крокус Сити 66 км МКАД 295 000 105 000 Crocus Group

Весна!Пересечение МКАД и Алтуфьевского ш.

126 000 56 000Central

Properties и Alto Assets

МЦ Миклухо-Маклая ул., вл. 36 15 700 12 400 ООО «СЮЗ»

Источник: Knight Frank Research, 2014

www.knightfrank.ru

3

GLA – 231 тыс. м2) превысил годовые результаты предыдущих лет (2011–2012 гг.) и почти достиг уровня прошлого года.

В первом полугодии 2014 г. были анонси-рованы новые проекты торговых центров: в частности, ТРЦ на Преображенской площади в Москве, ТРЦ в Мытищах, реа-лизуемый ГК «Ташир», и другие. Интерес девелоперов, в том числе международ-ных, к подмосковным городам с каждым годом увеличивается: на разных стадиях реализации на территории Московской области и Новой Москвы находится более 50 проектов. Помимо традиционных тор-говых центров в ближайшей перспективе ожидается открытие нескольких ритейл-парков, расположенных на основных об-ластных трассах, к примеру «Торговый парк № 1».

Данный формат в московском регионе до сих пор почти не развивался: компании были преимущественно сосредоточены на девелопменте классических торговых центров, обеспечивающих максимальную доходность. Однако положительный опыт «стихийных ритейл-парков» в совокупнос- ти с рядом преимуществ формата (более низкие затраты на строительство, пофаз-ная реализация, быстрая окупаемость и простота в управлении) способствовали его активному развитию в последние два года.

Также нельзя не отметить появление в регионе нескольких оптово-выставочных комплексов: это «Торжок» на пересечении МКАД и Ленинградского шоссе, Foodcity в трех километрах от МКАД по Калужскому направлению, Expolon на Косинской ули-

це. Несмотря на то, что вышеперечислен-ные комплексы отличаются по ценовому сегменту и целевой аудитории, в их осно-ве лежит общая концепция представле-ния продукции производителей на еди-ной площадке. Насколько успешной она окажется, покажет время.

Разнообразие торговых форматов являет-ся свидетельством постепенного перехо-да рынка в более зрелое состояние. Этому процессу традиционно сопутствует повы-шение конкуренции: как следствие для собственников все острее встает вопрос редевелопмента объектов, построенных несколько лет назад.

Даже популярные торговые центры вы-нуждены подстраиваться под меняющи-еся требования рынка для поддержания стабильного уровня посещаемости. Пока-зательным примером в этом вопросе яв-ляется компания «Икеа», которая регуляр-но проводит те или иные работы в своих торговых центрах: реновацию входных зон, реконцепцию фуд-кортов и т. д.

При этом, если для сохранения конкурен-тоспособности одних комплексов доста-точно незначительного вмешательства, то в случае других – наиболее правильным вариантом может быть снос старого и строительство нового объекта. Так, на мес- те первого в Москве профессионального торгового центра у метро «Молодежная» в настоящее время заканчивается строи-тельство МФК «Кунцево-Плаза» с торго-вой составляющей.

Крупные торговые центры, открытые в первом полугодии 2014 г., расположены за МКАД, тогда как объекты районного формата – в черте города. Таким образом, ситуация с обеспеченностью москвичей торговыми площадями в разрезе столич-ных округов практически не изменилась. Наиболее отстающим по данному пока-зателю остается Восточный администра-тивный округ. В ближайшей перспективе недостаток качественных торгово-раз-влекательных центров в ВАО сохранится: несмотря на несколько заявленных к ре-ализации крупных проектов, ни один из них пока не строится.

Спрос

Опрос, проведенный Росстатом во II квар-тале 2014 г., продемонстрировал рост индекса потребительской уверенности российских граждан, при этом показатель по-прежнему находится в отрицательной зоне. В то же время темпы роста торгового оборота замедляются: так, за период с ян-варя по май 2014 г. средний по России по-казатель составил 3,1% против 3,9% годом

тыс. м2

Прирост GLAGLA

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014П

Динамика прироста торговых площадей в московских торговых центрах, 2004–2014 гг.


тыс. м2 м2/тыс. чел.

0

100

200

300

400

500

600

0

100

200

300

400

500

600

700

800

ЮАО ЮВАО СВАО ЮЗАО САО ЦАО ЗАО СЗАО ВАО

Общее предложение торговых площадей в торговых центрах, GLA

Обеспеченность торговыми площадями

Объем предложения и обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы



4

ранее. Интересен тот факт, что в Москве темпы роста торгового оборота за рассмат- риваемый период не изменились (3,1%).

В целом, первое полугодие 2014 г. не от-личалось высокой активностью покупате-лей: посещаемость московских торговых центров, по данным компании Watcom, снизилась по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 7–10%. Кос-венным подтверждением этого факта также могут служить многочисленные специальные акции и межсезонные рас-продажи, проводившиеся операторами. Отметим, что эти маркетинговые инстру-менты традиционно являются наиболее популярными у торговых компаний для стимулирования спроса. Реалии рынка, между тем, изменились: для завоевания доверия и повышения лояльности сов- ременного покупателя торговым сетям необходимо предоставлять новый уро-вень сервиса. Требуется индивидуальный подход к каждому клиенту. Как показы-вают многочисленные исследования, по-купатель с большой долей вероятности вернется в магазин, где был приветливо встречен и чувствовал от продавцов ис-креннее желание помочь, даже в том слу-

чае, если не смог себе ничего подобрать. Такой подход позволяет не только повы-сить общий процент конвертации, но и способствовует расширению постоянной покупательской аудитории.

По данным Росстата, в первые месяцы 2014 г. в сфере розничной непродоволь-ственной торговли наиболее активно раз-вивались сегменты спортивных товаров, парфюмерии и косметики, товаров для дома.

Продовольственные сети также сохраня-ют стабильные темпы развития, причем лидируют операторы низкого (дискаун-теры) и высокого ценовых диапазонов. К примеру, «Азбука Вкуса» приступила к развитию двух новых форматов – сети «магазинов у дома» «AB Daily» и продук-товых гипермаркетов «AB маркет».

Что касается новых брендов, то за первое полугодие 2014 г. в столице появилось 14 международных марок, при этом в от-личие от прошлого года, когда превали-ровал сегмент общественного питания, более половины брендов, вышедших на

московский рынок в течение рассматри-ваемого периода, относятся к сегменту «одежда и обувь».

Всего на сегодняшний день в Москве при-сутствуют 9 из 50 крупнейших мировых торговых операторов по версии портала Stores.org, при этом из операторов про-филя «одежда/обувь» в российской сто-лице представлены топ-5 компаний за ис-ключением американской TJX Companies. (бренды T.K. Maxx, HomeSense и другие).

Розничные сети все более охотно осваи-вают интернет-продажи. В марте 2014 г. стало известно о планах компании «Икеа» по открытию он-лайн магазина в России, пилотная версия проекта уже запущена в Омске. Всего, по прогнозам центра стра-тегических исследований Enter, оборот интернет-торговли в России в 2014 г. мо-жет увеличиться почти на 30%, повторив результат прошлого года.

Коммерческие условия

На фоне снижения посещаемости и, как следствие, сокращения товарооборота торговые операторы пересмотрели пла-ны по развитию. Многие сети продолжи-ли экспансию, хоть и не столь активную как планировалось: для аренды помеще-ния они рассматривают только лучшие торговые центры столицы с максималь-ным трафиком, строящиеся объекты за-частую для них менее привлекательны. В результате такой политики арендаторов некоторые девелоперы сталкиваются с определенными сложностями в процессе брокериджа новых объектов.

Так например, на момент технического открытия ТРЦ «Гудзон» в декабре 2013 г. в центре функционировал только гипер-маркет «О’Кей». В то же время ТРЦ «Вес-на!» и «Москворечье» открылись запол-ненными более чем на 65%.

Основные коммерческие условия и показатели функционирования торговых центров регионального формата

Показатель, % от максимума

Период после открытия ТЦ3 месяца 6 месяцев 1 год 3 года 3–7 лет Более 7 лет

Базовая арендная ставка* 50–70% 70–100% 100% 100% 100% 100%Доля с оборота 100% 100% 100% 100% 100% 100%OPEX 100% 100% 100% 100% 100% 100%Посещаемость 50–60% 60–70% 95–100% 100% 100% 100%Доля вакантных помещений** 15–17% 10–15% 7–10% 1,5–3% 3–4% 5–6%* Ставка дисконтируется до момента открытия в торговом центре 70-80% арендаторов (по занимаемой площади)** % не сданных в аренду площадейИсточник: Knight Frank Research, 2014

www.knightfrank.ru

5

Отметим, что функционировать в нор-мальном режиме новый торговый центр, как правило, начинает через год после открытия. А к трем годам работы он до-стигает максимального уровня эффектив-ности.

Средний уровень вакантных помещений в столичных торговых центрах, работа-ющих больше года, по состоянию на ко-нец первого полугодия 2014 г. составил

3,5%. Наиболее качественные объекты по-прежнему пользуются повышенным спросом потенциальных арендаторов, вакантные помещения в таких комплек-сах отсутствуют.

В среднем по рынку ставки остаются на прежнем уровне, однако в процессе со-гласования арендных договоров девело-перы в некоторых случаях предоставля-ют потенциальным арендаторам скидки

(например, так называемый step-rent – дисконт от базовой арендной ставки на первые годы работы с последующим по-степенным повышением), устанавливают минимальный процент заполняемости объекта, увеличивают сроки арендных каникул и т. д.

Прогноз

До конца года в Москве заявлено к от-крытию значительное число торговых центров, в том числе нескольких знако-вых для рынка проектов. Совокупный объем предложения может увеличиться более чем на 1,3 млн м2 (GLA – 0,7 млн м2). На фоне активного строительства объек-тов уже в ближайшей перспективе доля вакантных помещений в торговых цент- рах Москвы может увеличиться до 5%.

Мы ожидаем, что по мере выхода на рынок новых проектов будет возрастать роль управляющей компании торгово-го комплекса. На высоко конкурентном рынке успешность проекта во многом за-висит от того, как он управляется. На рын-ке есть примеры, когда при смене управ-ляющей компании довольно быстро ухудшался имидж даже ранее популяр-ных торговых центров. Также встречают-ся и обратные ситуации, когда в резуль-тате действий грамотной управляющей компании (подбора правильных арен-даторов, маркетинговых акций и т. д.), казалось бы, неудачный объект фактиче-ски обретал вторую жизнь.

Условия аренды в торговых центрах Москвы, первое полугодие 2014 г.

ПрофильБазовая арендная

ставка,$/м2/год

Доля, взимаемая

с оборота, %Гипермаркет (>7 000м2) 100–280 2–4%Городской гипермаркет (3 000–7 000 м2) 150–350 2–4%Супермаркет (1 500–3 000 м2) 250–500 4–6%DIY (>5 000 м2) 200–350 4–6%Бытовая техника (1 500–3 000 м2) 250–500 2,5–5%Спортивные товары (1 500–2 500 м2) 250–450 5–8%Детские товары (1 000–2 500 м2) 250–450 9–12%Операторы галереи профиля «одежда» (50–300 м2) 800–2 500 11–16%

Операторы галереи профиля «обувь» (50–300 м2) 900–3 000 12–16%

Аксессуары (10–70 м2) 2 500–4 500 11–14%Кинотеатры 150–250 7–11%Развлекательный центр (100–1 500 м2) 220–500 8–12%Развлекательный центр (2 000–5 000 м2) 100–200 4–7%Источник: Knight Frank Research, 2014

Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2014 г.

Название АдресОбщая

площадь (GBA), м2

Арендо-пригодная площадь (GLA), м2

Авиапарк Хорошевское ш., вл. 38А 300 000 231 000Columbus Варшавское ш., вл. 140 277 000 140 000Кунцево Плаза Ярцевская ул., д. 19 212 000 64 000

Бутово МОЛЛпересечение Остафьевской ул. и Чечерского пр-да

143 000 65 000

Мозаика 7-я Кожуховская ул., вл. 3А 134 000 68 000ТРЦ на Рязанском пр-те Рязанский пр-т, вл. 20 95 700 30 000

Водный Головинское ш., вл. 5 48 500 32 500

Ясенево Новоясеневский пр-т, вл. 7 40 000 17 000


обзор

Европа Австрия Бельгия Великобритания Германия Ирландия Испания Италия Монако Нидерланды Польша Португалия Россия Румыния Украина Франция Чешская республика Швейцария

Африка Ботсвана Замбия Зимбабве Кения Малави Нигерия Танзания Уганда Южная Африка

Ближний Восток Бахрейн ОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион Австралия Вьетнам Индия Индонезия Камбоджа Китай Малайзия Новая Зеландия Сингапур Тайланд Южная Корея

Америка и Канада Бермудские острова Канада Карибские острова США

Основанная в Лондоне более века назад компания Knight Frank является признанным лидером на международном рынке недвижимости. Вместе со своим стратегическим партнером, компанией Newmark, Knight Frank располагает сетью из более чем 370 офисов в 48 странах мира и насчитывает 13 700 специалистов.

Вот уже 117 лет Knight Frank остается символом профессионализма для десятков тысяч клиентов во всем мире. За 17 лет работы в России Knight Frank стала одной из ведущих компаний на рынках офисной, складской, торговой и жилой недвижимости. Только в России нашими услугами воспользовались более 500 крупных российских и международных компаний.

Этот и другие обзоры Knight Frank размещены на сайте www.knightfrank.ru

МОСКВА

115054, ул. Валовая, д. 26БЦ Lighthouse

Тел.: +7 (495) 981 0000Факс: +7 (495) 981 0011

САНКТ-ПеТеРБУРГ

191025, ул. Маяковского, д. 3ББЦ Alia Tempora

Тел.: +7 (812) 363 2222Факс: +7 (812) 363 2223

Стратегический консалтингКонстантин РомановПартнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]

Оценка недвижимостиОльга Кочетова Директор, Россия и СНГ [email protected]

Управление недвижимостьюДмитрий АтопшевПартнер, Директор [email protected]

Управление проектамиАндрей ЗакревскийПартнер [email protected]

Маркетинг и PRИзабелла АтоянДиректор, Россия и СНГ [email protected]

Исследования рынкаОльга Ясько Директор, Россия и СНГ [email protected]

Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральный директор [email protected]

Офисная недвижимостьКонстантин ЛосюковДиректор [email protected]

Складская недвижимостьВячеслав Холопов Партнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]

Торговая недвижимостьСергей ГипшУправляющий партнер, Директор, Россия и СНГ [email protected]

Элитная жилая недвижимостьАндрей СоловьевДиректор [email protected]

Международные инвестиции Хайко Давидс Партнер[email protected]

Инвестиции и продажиАлан БалоевДиректор [email protected]

Развитие бизнесаАндрей Петров Партнер[email protected]

© Knight Frank 2014

Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета.

Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

retail msc rus - knight frank...Что касается новых брендов, то за...

Documents