risicoanalyse planschade · 2020. 7. 23. · uit een grondtransactie/ruil met de initiatiefnemer)....

Risicoanalyse planschade Woningbouw op de voormalige postkantoorlocatie

aan de Kastanjeweg te Uden

Opdrachtgever : Nipa

Datum versie : 18 januari 2019 Status : Concept

Concept planschaderisicoanalyse postkantoorlocatie Uden Uden

Lodewijck Groep B.V. 2

INHOUDSOPGAVE 1 Inleiding 3

1.1 Opdracht 3

1.2 Onderzoeksvraag 3

2 Achtergrond artikel 6.1 Wro 3

2.1 Wettelijk kader 3

2.2 Planologische vergelijking 4

2.3 Uitgangspunten 5

2.4 Ontvangen stukken 5

3 Beschrijving situatie 6

3.1 Projectlocatie 6

3.2 Beschrijving plan 6

3.3 Onroerende zaken 7

4 Planologische regimes 8

4.1 Vigerend planologisch regime: Bestemmingsplan ‘Uden centrum 2013’ 8

4.2 Beoogde planologische regime: Realiseren van 26 appartementen,

waarvan 3 penthouses. 15

5 Planologische vergelijking 16

5.1 Planologische situatie 17

5.2 Schadeanalyse 18

6 Waardering planologisch nadeel 21

7 Vergoedbaarheid 21

7.1 Normaal maatschappelijk risico 21

7.2 Voorzienbaarheid 22

8 Eindconclusie 23



1 Inleiding 1.1 Opdracht

De heer Olaf Duisters heeft namens NIPA (hierna: initiatiefnemer) aan Lodewijck Groep B.V. (hierna:

Lodewijck Groep) gevraagd om een planschade risicoanalyse op te stellen in verband met de

beoogde ontwikkeling van appartementen op de voormalige postkantoorlocatie aan de Kastanjeweg

te Uden. De locatie heeft de adressen Kastanjeweg 1A en de Violierstraat 1.

Initiatiefnemer heeft om binnen het plangebied 26 nieuwe appartementen, waarvan 3 penthouses,

te realiseren. Deze appartementen hebben allen 1 berging en er worden in totaal 40 parkeerplaatsen

gerealiseerd. De appartementen worden voorzien van balkons en er wordt een kleine gezamenlijke

binnentuin met groenvoorzieningen aangelegd.

1.2 Onderzoeksvraag

Doel van onderhavige risicoanalyse is om inzichtelijke te maken of met de voorgenomen

planontwikkeling voor onroerende zaken rondom de projectlocatie planologisch nadeel ontstaat,

met een risico op een succesvolle tegemoetkoming in schade op basis van artikel 6.1 Wro.

2 Achtergrond artikel 6.1 Wro 2.1 Wettelijk kader

Artikel 6.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt:

Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een

vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in

het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade

redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de

tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.

Ingevolge artikel 6.1 lid 2 Wro zijn als oorzaak voor planschade aangewezen:

a) een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een

bepaling als bedoeld in artikel 3.3,artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid;

b) een bepaling van een wijziging krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder a, niet zijnde een bepaling

als bedoeld in artikel 3.6, tweede lid, of van een uitwerking krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder

b, of een nadere eis krachtens artikel 3.6, eerste lid, onder d;

c) een besluit omtrent een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste

lid, onder b, c of g, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

d) de aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning

ingevolge artikel 3.3, eerste lid, of 3.4 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

e) een bepaling van een provinciale verordening als bedoeld in artikel 4.1, derde lid, of van een

algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 4.3, derde lid, voor zover die bepaling een

weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, of 2.11, eerste lid, van de

Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;



f) een bepaling van een exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, voor zover die bepaling

een weigeringsgrond bevat als bedoeld in artikel 2.10, eerste lid, onder c, 2.11, eerste lid, of 2.12,

eerste lid, onder b, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;

g) een koninklijk besluit als bedoeld in artikel 10.4.

2.2 Planologische vergelijking

Bij een inhoudelijke beoordeling van een planschadeverzoek dient een vergelijking te worden

gemaakt tussen twee opeenvolgende planologische regimes, waarbij volgens bestendige

jurisprudentie dient te worden uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude/huidige

planologische regime, ongeacht of de realisering daarvan heeft of zou hebben plaatsgevonden.

Het gaat derhalve niet om de feitelijke situatie, maar om hetgeen in planologische zin maximaal

ingevuld kan worden.

Bij planschade in de vermogenssfeer dient de schade geobjectiveerd te worden vastgesteld, dat wil

zeggen dat de persoonlijke perceptie van de betreffende eigenaar van een onroerende zaak niet als

uitgangspunt mag worden genomen, maar dat er onderzocht dient te worden in hoeverre de

vastgoedmarkt reageert op het geconstateerde planologisch nadeel. Om te komen tot de conclusie

of sprake is van een planologisch nadeel dient een zogenoemde planologische vergelijking gemaakt

te worden. Bij de planologische vergelijking zullen verschillende in de jurisprudentie erkende

schadefactoren worden vergeleken in de huidige en in de beoogde planologische situatie.

Indien een belanghebbende door het nieuwe planologische regime in een nadeligere positie is

gebracht, zal moeten worden bezien in hoeverre dit planologisch nadeel zich ook heeft vertaald in

planschade. Daarvoor zal de desbetreffende onroerende zaak dienen te worden gewaardeerd onder

vigeur van de beide opeenvolgende planologische regimes. Daarbij geldt als peildatum het moment

waarop de nieuwe planologische mutatie in werking is getreden. Omdat bij deze risicoanalyse

planschade de peildatum (datum van inwerkingtreding van de planologische wijziging) nog niet

vaststaat, is uitgegaan van de datum van opstellen van deze analyse.

In het geval er sprake is van planologisch nadeel (planschade), dient vervolgens ook nog onderzocht

te worden in hoeverre sprake kan zijn van omstandigheden op grond waarvan de schade deels of

geheel voor rekening van belanghebbende dient te blijven (bijvoorbeeld of sprake is van

risicoaanvaarding en in welke mate kan worden gesproken van een normaal maatschappelijk risico

als bedoeld in artikel 6.2 Wro) of dat de schade anderszins is verzekerd (wat bijvoorbeeld kan blijken

uit een grondtransactie/ruil met de initiatiefnemer).



2.3 Uitgangspunten

Hoewel deze rapportage een duidelijke indicatie geeft van de te verwachten gevolgen van een

voorgenomen ontwikkeling op de onroerende zaken in de directe omgeving van de projectlocatie en

deze indicatie mogelijk tot uitdrukking wordt gebracht in een specifiek bedrag, is het niet uitgesloten

dat een schadebeoordelingscommissie in haar onafhankelijke beoordeling van een aanvraag om een

tegemoetkoming in planschade te zijner tijd tot een ander oordeel kan komen. Op dit moment staat

de peildatum immers nog niet vast en is de situatie beoordeeld naar de thans bestaande

jurisprudentie, welke op sommige onderdelen sterk in ontwikkeling is. Voorts zijn de in deze analyse

onderzochte percelen/objecten bezichtigd vanaf de openbare weg en/of luchtfoto's gebruikt en is

niet gesproken met eventuele belanghebbenden, waardoor het kan voorkomen dat relevante

informatie niet mede is betrokken bij de bepaling van de uitgangswaarden. Ten slotte heeft de

beoordeling plaatsgevonden aan de hand van de beoogde wijziging zoals aangegeven door de

opdrachtgever en kunnen plannen mogelijk onderhevig zijn aan verandering. Eventuele wijzigingen

hierin kunnen leiden tot andere resultaten van dit onderzoek.

2.4 Ontvangen stukken

• Bouwtekeningen opgesteld door Bedaux de Brouwer Architecten op 21 juni 2018;

• Aanvullende informatie van opdrachtgever met beantwoording vragen op 4 januari 2019.



3 Beschrijving situatie 3.1 Projectlocatie De projectlocatie bevindt zich op de kruising van de Kastanjeweg 1 en de Violierstraat 1. Het perceel

is kadastraal bekend onder de gemeente Uden – Sectie M – Perceelnummer 6679. Het plangebied is

centraal gelegen binnen Uden en wordt ontsloten door de Kastanjeweg en de Violierstraat. Het

plangebied en de nabije omgeving kenmerkt zich door de aanwezigheid van veel verschillende

functies en bestemmingen. In de huidige situatie zijn reeds woningen aanwezig nabij plangebied

maar er kan niet gesproken worden van een specifieke woonwijk.

Figuur 1 uitsnede van de projectlocatie

3.2 Beschrijving plan

Initiatiefnemer is voornemens 26 appartementen, waarvan 3 penthouses, te realiseren op de locatie

van het voormalige postkantoor in Uden. De huidige opstallen zullen eerste gesloopt worden

alvorens de nieuwbouw gestart kan worden. Naast de appartementen wordt er een ondergrondse

parkeergarage gerealiseerd om in de parkeerbehoefte te voorzien. Tevens wordt er een kleine

gezamenlijke binnentuin gerealiseerd met groenvoorzieningen voor de bewoners.

Het plangebied heeft thans krachtens het vigerende bestemmingsplan de enkelbestemming

‘Gemengd-1’. Binnen de enkelbestemming ‘Gemengd – 1’ is het mogelijk woningen te realiseren met

de daarbij behorende voorzieningen. Tevens zijn er in het vigerende bestemmingsplan ‘Uden

centrum 2013’, vastgesteld op 27-06-2013, regels opgenomen die de realisatie van een

parkeergarage mogelijk maken. Het bestaande bouwvlak biedt voldoende ruimte voor de beoogde

ontwikkeling. Het vigerende bestemmingsplan biedt planologische ruimte om de voorgestelde

ontwikkeling mogelijk te maken. Door de beoogde functiewijziging kan er een grondslag voor

planschade zijn voor direct omwonenden. In hoeverre dat risico reëel is zal in dit stuk nader

onderzocht worden.



3.3 Onroerende zaken

De eigenaren van onroerende zaken worden, op het moment van inwerkingtreding van de

planologische wijziging, aangemerkt als belanghebbenden bij een aanvraag om tegemoetkoming in

eventuele schade op voet van artikel 6.1 Wro.

Rondom de projectlocatie zijn verschillende onroerende zaken gelegen. Omwille van de

overzichtelijkheid zijn de omliggende onroerende zaken opgedeeld in verschillende deelgebieden:

Noordzijde:

• Geen relevante onroerende zaken.

Oostzijde:

• Appartementencomplex Kastanjeweg 2 t/m 42;

• Pioenroosstraat 1 en 3;

• Violierstraat 3 en 5;

• Kastanjeweg 44.

Zuidzijde:

• Appartementencomplex Kastanjeweg 1 t/m 33.

Westzijde:

• Mondriaanplein 14A;

• Mondriaanplein 16, 16A;

• Mondriaanplein 18;

• Appartementencomplex Pastoor spieringsstraat 215 t/m 243.



4 Planologische regimes In dit hoofdstuk worden de planologische regimes behandeld. In eerste instantie wordt de vigerende

planologische situatie behandeld. Vervolgens zal ingezoomd worden op het beoogde planologische

regime.

4.1 Vigerend planologisch regime: Bestemmingsplan ‘Uden centrum 2013’

Figuur 2 Uitsnede vigerend planologisch regime (plangebied rood omlijnd)

Krachtens het vigerende bestemmingsplan heeft het plangebied de enkelbestemming ‘Gemengd-1’.

Het plangebied kent tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ en de

gebiedsaanduidingen ‘luchtverkeerzone – ihcs 12’, ‘luchtverkeerzone ils 6’ en ‘vrijwaringszone –

radarverstoringsgebied’. Voor zover relevant worden in het navolgende de regels opgenomen die

van belang zijn voor onderhavige planologische vergelijking.

Bestemming ‘Gemengd-1’ (Artikel 6) 6.1 Bestemmingsomschrijving De voor 'Gemengd-1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen; • b. woongroepen voor verstandelijk en/of lichamelijk gehandicapten tot een maximum van 15

wooneenheden met de daarbij behorende voorzieningen; • c. wonen in combinatie met kinderopvang in de vorm van gastouderschap tot een maximum

van 6 kinderen; • d. uitoefening van beroepsmatige activiteiten bij woningen bovengronds; • e. uitoefening van bedrijfsmatige activiteiten bij woningen bovengronds ; • f. dienstverlening op de begane grond;



• g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van dienstverlening - verdieping' tevens voor dienstverlening op de verdieping;

• h. kantoren op de begane grond; • i. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van kantoor - verdieping' tevens voor een

kantoor op de verdieping; • j. maatschappelijke voorzieningen op de begane grond; • k. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - verdieping' tevens

voor maatschappelijke voorzieningen op de verdieping; • l. bedrijven en bedrijfsactiviteiten die genoemd staan in milieucategorie 1 en 2 van de Staat

van bedrijfsactiviteiten - gemengd op de begane grond, waarbij geldt dat geluidzoneringsplichtige en risicovolle inrichtingen niet zijn toegestaan;

• m. een supermarkt op de begane grond uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt';

• n. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel' tevens voor detailhandel op de begane grond; • o. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - verdieping' tevens voor

detailhandel op de verdieping; • p. ter plaatse van de aanduiding 'dansschool' tevens een dansschool op de verdieping; • q. ter plaatse van de aanduiding 'sportzaal' tevens voor een sportschool op de verdieping; • r. ter plaatse van de aanduiding 'horeca' tevens een horecabedrijf van categorie 1 of 2 op de

begane grond; • s. ter plaatse van de aanduiding 'horeca van categorie 1' tevens een horecabedrijf van

categorie 1 op de begane grond; • t. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - verdieping' tevens voor horeca

van categorie 1 op de verdieping; • u. ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast' tevens voor een bed & breakfast; • v. ter plaatse van de aanduiding 'casino' tevens voor een casino op de begane grond; • w. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - verdieping' tevens voor

horeca op de verdieping; • x. ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting' tevens een seksinrichting; • y. ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' tevens een ondergrondse parkeergarage.

met daarbij behorende:

• z. voorzieningen van algemeen nut; • aa. tuinen en erven; • ab. in- en uitritten; • ac. voorzieningen voor verkeer en verblijf ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang'; • ad. parkeervoorzieningen en daarmee verband houdende voorzieningen; • ae. water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

6.2 Bouwregels 6.2.1 Algemeen Het bouwperceel mag volledig worden bebouwd, tenzij ter plaatse van de aanduiding 'maximum bebouwingspercentage' een ander percentage is aangegeven.

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/rb_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_3.pdf





6.2.2 Gebouwen en overkappingen Voor het bouwen van gebouwen en overkappingen gelden de volgende bepalingen:

• a. Gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; • b. Ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang' dient een onderdoorgang in stand te

worden gehouden met een minimale doorrijhoogte van 3 meter; • c. Toevoeging van woningen is niet toegestaan; • d. Ter plaatse van de aanduiding ‘maximale goot- en bouwhoogte (m)’ mogen de goot- en

bouwhoogte niet meer bedragen dan is aangegeven; • e. De voorgevel van het hoofdgebouw mag uitsluitend worden georiënteerd op (één of

meerdere) van de ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' aangeduide gevellijnen; • f. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' is een (ondergrondse) parkeergarage

toegestaan, waarbij de maatvoering eisen gelden, zoals aangegeven in onderstaande tabel:

Parkeergarage Eis

maximale diepte parkeergarage 5 m

maximale hoogte parkeergarage 1,5 m

• g. In aanvulling op en/of in afwijking van het bepaalde in onder f gelden de volgende

bepalingen: o 1. Bij woonpercelen dient de afstand tussen de woning en de achterste

perceelsgrens minimaal 10 meter te bedragen; o 2. De voor- en zijggevellijn mag uitsluitend worden overschreden door erkers, met

dien verstande dat: ▪ de breedte van de erker aan de voorgevel niet meer mag bedragen dan 60%

van de breedte van het hoofdgebouw; ▪ de breedte van de erker aan de zijgevel niet meer mag bedragen dan 40%

van de zijgevel van het hoofdgebouw; ▪ de maximale diepte van een erker 25% van de diepte van de voor-,

respectievelijk zijtuin mag bedragen met een maximum van 1,50 m; ▪ de goothoogte van de erker mag niet meer bedragen dan 3 m, met dien

verstande dat boven die hoogte een afscheiding met een open constructie is toegestaan met een hoogte van maximaal 1 m dan wel een kapconstructie;

▪ de afdekking van een erker aan de voorzijde van een hoofdgebouw mag worden doorgezet tot en met de entree in dezelfde gevel van het hoofdgebouw.



6.2.3 Bouwwerken geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde (m.u.v. overkappingen), gelden de situerings- en maatvoeringseisen zoals aangegeven in onderstaande tabel:

Maximale

bouwhoogte

Maximale

bouwhoogte

Maximale

bouwhoogte

Maximale

bouwhoogte

erf-

afscheidingen

tuinmeubilair en

speeltoestellen

vlaggenmasten en

antennes

overige

bouwwerken

Voor de

voorgevelrooilijn 1 m 1 m 6 m 1 m

Achter de

voorgevelrooilijn 2 m 3 m 6 m 3 m

6.3 Afwijken van de bouwregels Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.2.2 onder f voor het bouwen van hoofdgebouwen op een afstand van minder dan 3 meter tot de achterste perceelsgrens dan wel een woongebouw op een afstand van minder dan 10 meter tot de achterste perceelsgrens, mits:

• a. dit vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is; • b. dit vanuit milieu hygiënisch oogpunt aanvaardbaar is; • c. er geen onevenredige parkeerbehoefte ontstaat in het openbare gebied; • d. er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23 (Parkeernormen)

en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen). 6.4 Specifieke gebruiksregels 6.4.1 Algemeen

• a. Ter plaatse van de aanduidingen 'detailhandel' en 'supermarkt' mag de bruto vloeroppervlakte met niet meer worden uitgebreid dan 10% van het bestaande bruto vloeroppervlak;

• b. Ter plaatse van de aanduiding 'seksinrichting' mag de bestaande bruto vloeroppervlakte niet worden uitgebreid;

• c. Ter plaatse van de aanduiding 'casino' mag de bestaande bruto vloeroppervlakte niet worden uitgebreid;

• d. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van horeca - verdieping' is tevens horeca op de verdieping toegestaan, mits deze zowel feitelijk als organisatorisch, onderdeel uitmaakt van de horecavestiging op de begane grond en van overeenkomstige categorie is als de horeca op de begane grond;

• e. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - verdieping' is tevens detailhandel op de verdieping toegestaan, mits deze zowel feitelijk als organisatorisch, onderdeel uitmaakt van de detailhandelsvestiging op de begane grond.

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/r_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_2.6.html#_6.2.2_Gebouwenenoverkappingen

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/r_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_3.23.html

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/r_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_3.27.html#_27.1_Algemeentoetsingkaderafwijkingenenwijzigingen



6.4.2 Bed & breakfast Ter plaatse van de aanduiding 'bed & breakfast' is een Bed en Breakfast toegestaan, mits:

• a. er uitsluitend sprake is van een logies functie; • b. er geen andere horeca-activiteiten worden uitgevoerd, met uitzondering van

ondergeschikte horeca ten behoeve van gasten van de Bed en Breakfast; • c. er maximaal 3 kamers aanwezig zijn; • d. de kamers niet zijn uitgerust met alle benodigde voorzieningen, waardoor deze dienst

kunnen doen als zelfstandige woonruimte; • e. de Bed en Breakfast wordt geëxploiteerd door de bewoner van het pand.

6.4.3 Buitensopslag Buitenopslag is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak en achter de voorgevelrooilijn, mits deze noodzakelijk is uit het oogpunt van de bedrijfsvoering. 6.4.4 Strijdig gebruik

• a. Onder een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in ieder geval verstaan het gebruik voor:

o 1. seksuele dienstverlening; o 2. bewoning van vrijstaande bijgebouwen; o 3. het plaatsen of geplaatst houden van onderkomens;

• b. Het bepaalde onder a sub 3 is niet van toepassing voor zover het betreft het plaatsen van ten hoogste één toercaravan of tent op het erf van een woning.

• c. Het bepaalde onder a, sub 1 is niet van toepassing voor zover het perceel is aangeduid als 'seksinrichting'.

6.5 Afwijken van de gebruiksregels 6.5.1 Beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten ondergronds Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.1 onder d en e voor de uitoefening van beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten in dat deel van het hoofd- of bijgebouw dat ondergronds is gelegen, met dien verstande dat:

• a. de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft; • b. bedoeld gebruik geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat mag

opleveren en geen onevenredige afbreuk mag doen aan het woonkarakter van de wijk of buurt; dit betekent onder meer dat:

o 1. geen omgevingsvergunning wordt verleend voor het uitoefenen van bedrijvigheid, die onder artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht valt, tenzij het desbetreffende gebruik door middel van het stellen van voorwaarden verantwoord is;

o 2. het gebruik naar aard met het woonkarakter van de omgeving in overeenstemming moet zijn;

o 3. het gebruik de woonfunctie dient te ondersteunen, dat wil zeggen dat degene die de activiteiten in het hoofdgebouw of bijgebouw uitvoert, tevens de gebruiker van het hoofdgebouw is;

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/r_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_2.6.html#_6.1_Bestemmingsomschrijving



• c. het niet betreft zodanig verkeersaantrekkende activiteiten die kunnen leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer dan wel tot een onevenredige parkeerdruk op de openbare ruimten;

• d. geen detailhandel plaatsvindt, uitgezonderd een beperkte verkoop in het klein in verband met bedrijfsmatige activiteiten in of bij het hoofdgebouw;

• e. maximaal 40% van het vloeroppervlak van het hoofdgebouw en de daarbij behorende bijgebouwen ten behoeve van bedrijfsmatige activiteiten in gebruik mag zijn, zulks met een maximum van 100 m²;

• f. er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23 (Parkeernormen) en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen).

6.5.2 Mantelzorg

• a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.4.4 sub a onder 2 voor het toestaan van een gebruik van een vrijstaand bijgebouw bij een woning als afhankelijke woonruimte, mits:

o 1. de bewoning op basis van een advies van een onafhankelijke deskundige instantie, dan wel een daaraan gelijk te stellen advies, noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;

o 2. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;

o 3. de afhankelijke woonruimte geen grotere oppervlakte heeft dan 100 m² en sprake is van één functionele bouwlaag;

o 4. de afhankelijke woonruimte wordt gerealiseerd in een bijgebouw dat binnen een afstand van 20 meter van de achtergevel van het hoofdgebouw staat. Afwijking is slechts mogelijk als er op het erf en achter de voorgevel van het hoofdgebouw sprake is van een aanwezig bijgebouw dat zonder ingrijpende verbouwingen geschikt kan worden gemaakt voor het bieden van mantelzorg. In het geval sprake is van nieuwbouw dient het bijgebouw binnen een afstand van 10 meter van de achtergevel van het hoofdgebouw te worden gesitueerd;

o 5. er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23 (Parkeernormen) en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen).

• b. Het bevoegd gezag trekt een omgevingsvergunning in als de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

6.5.3 Kantoren op de verdieping Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.1 voor het toestaan van zelfstandige kantoren op de verdieping, mits:

• a. dit past binnen de gemeentelijke beleidskaders; • b. dit vanuit milieu hygiënisch oogpunt aanvaardbaar is; • c. dit vanuit het oogpunt van beeldkwaliteit aanvaardbaar is; • d. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; • e. er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23.1 (Parkeernormen)

en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen).



https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/r_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_2.6.html#_6.4.4_Strijdiggebruik




https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01/r_NL.IMRO.0856.BPUdenCentrum2013-VA01_3.23.html#_23.1_Parkeernormen




6.5.4 Dienstverlening op de verdieping Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.1 voor het toestaan van dienstverlening op de verdieping, mits:

• a. dit past binnen de gemeentelijke beleidskaders; • b. dit vanuit milieu hygiënisch oogpunt aanvaardbaar is; • c. dit vanuit het oogpunt van beeldkwaliteit aanvaardbaar is; • d. het gebruik geen nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; • e. er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23.1 (Parkeernormen)

en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen). 6.5.5 Afwijken van Staat van bedrijfsactiviteiten Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 6.1 met inachtneming van de volgende bepalingen:

• a. Een omgevingsvergunning kan worden verleend ten behoeve van de vestiging c.q. uitoefening van een bedrijf dat hoewel gelijkwaardig is aan categorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd, niet in de Staat van bedrijfsactiviteiten - gemengd wordt genoemd;

• b. Bij de beoordeling van de aard en invloed van de milieubelasting van een bedrijf dienen de volgende milieubelastingcomponenten mede in de beoordeling te worden betrokken: geluid, geurproductie, stofuitworp en gevaar, waarbij tevens kan worden gekeken naar de verontreiniging van lucht en bodem, de diversiteit en het al dan niet continue karakter van het bedrijf en de visuele hinder en verkeersaantrekkende werking.

• c. Er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23.1 (Parkeernormen) en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen).

6.6 Wijzigingsbevoegdheid 6.6.1 Toevoeging woningen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, het plan te wijzigen door woningen toe te voegen, mits:

• a. dit vanuit milieu hygiënisch oogpunt aanvaardbaar is; • b. dit vanuit het oogpunt van beeldkwaliteit aanvaardbaar is; • c. dit past binnen het gemeentelijk woningbouwprogramma; • d. deze toevoeging plaatsvindt binnen bestaande maximale bebouwingscontouren; • e. er voldaan wordt aan hetgeen gesteld is in de artikelen 23 (Parkeernormen)

en 27.1 (Algemeen toetsingskader afwijkingen en wijzigingen).















4.2 Beoogde planologische regime: Realiseren van 26 appartementen, waarvan 3 penthouses.

Figuur 3 Beoogde nieuwe situatie

Initiatiefnemer te kennen gegeven de planologische ontwikkelingen te willen realiseren middels een

uitgebreide procedure omgevingsvergunning (2.12 Wabo procedure). Het project bevindt zich

momenteel in de voorbereidingsfase, er was ten tijde van het opstellen van deze

planschaderisicoanalyse nog geen ruimtelijk onderbouwing opgesteld. Figuur 3 geeft een weergave

van de beoogde nieuwe situatie.

De beoogde bouwhoogte in de nieuwe situatie is 16,5 meter. In het nieuwe appartementencomplex

wordt ruimte geboden voor 26 appartementen waarvan er 3 penthouses worden. Initiatiefnemer is

voornemens in de parkeerbehoefte te voorzien door het aanleggen van een parkeergarage. Voor

zover bekend bij Lodewijck Groep zijn er geen plannen voor commerciële zaken in de plint op de

begane grond. Figuur 4 geeft de projectlocatie ten opzichte van de omgeving.

Figuur 4 Plangebied en nabije omgeving



5 Planologische vergelijking Ter beantwoording van de vraag of er sprake is van een planologische verslechtering wordt een vaste

methode gehanteerd: de zogenoemde planologische vergelijking. Er dient een vergelijking te worden

gemaakt tussen opeenvolgende juridische regimes. Dat wil zeggen een vergelijking tussen de nieuwe

(beoogde) planologische maatregel en het planologische regime dat thans geldt.

Van groot belang is dat bij de planologische vergelijking niet de feitelijke situaties van belang zijn,

maar hetgeen op grond van het huidige planologisch regime maximaal kan worden gerealiseerd en

hetgeen na de planologische maatregel maximaal kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of

verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden of zal plaatsvinden (o.a. ABRS 11 november

2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK2940).

Voorts wordt opgemerkt dat een geobjectiveerde vergelijking dient te worden gemaakt. Subjectieve

elementen, zoals een negatieve gevoelswaarde bij een bestemming, mogen bij de vergelijking geen

rol spelen. Het is derhalve niet relevant of vanuit een subjectieve beleving van een eigenaar sprake is

van voor vergoeding in aanmerking komende schade, maar of, bezien vanuit de positie van een

redelijk denkend en handelend koper, objectief bezien in ruimtelijk opzicht een nadelige invloed

uitgaat op een onroerende zaak. Bij de beoordeling of sprake is van een planologisch nadeligere

situatie ten gevolge van een planologische wijziging, zijn voorts slechts ruimtelijke gevolgen relevant.

In het planschaderecht wordt derhalve een onderscheid gemaakt tussen ruimtelijk relevante

gevolgen van een planologische wijziging en andere gevolgen. Slechts de nadelige ruimtelijke

gevolgen komen voor compensatie in aanmerking. In het navolgende zal bezien worden of en welke

in de jurisprudentie erkende schadefactoren een mogelijk nadelig effect hebben op de waarde van

de onroerende zaken.

Een belanghebbende komt in een planologisch nadeligere positie te verkeren wanneer de bouw-

en/of gebruiksmogelijkheden in de directe omgeving nadelige wijzigingen. Het effect van de wijziging

in bouwen gebruiksmogelijkheden in de directe omgeving van de onroerende zaak kunnen dan

negatief zijn en wordt dan ook als planologisch nadeel gekwalificeerd. Als gevolg hiervan kan een

belanghebbende van een onroerende zaak nadeel ondervinden vanwege de aantasting van het

woon- en leefklimaat.

In de jurisprudentie zijn de volgende schadefactoren erkend:

• aantasting van de privacy;

• toename van hinder;

• beperking van het uitzicht of dag- en zonlichttoetreding;

• toename van verkeersbewegingen;

• aantasting algehele situeringswaarde.



5.1 Planologische situatie

Vigerende planologische situatie

In het kader onderhavige risicoanalyse dient als uitgangspunt het vigerende bestemmingsplan ‘Uden

centrum 2013’, vastgesteld op 27 juni 2013. De projectlocatie kent de enkelbestemming ‘Gemengd-

1’. Het plangebied kent tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 2’ en de

gebiedsaanduidingen ‘luchtverkeerzone – ihcs 12’, ‘luchtverkeerzone ils 6’ en ‘vrijwaringszone –

radarverstoringsgebied.

De voor ‘Gemengd-1’ aangewezen gronden zijn – voor zover voor onderhavige analyse relevant –

bestemd voor o.a. wonen en maatschappelijk voorzieningen. In paragraaf 4.1 is de volledige

bestemming en de bijbehorende regels opgenomen. Krachtens de begripsbepaling van het

bestemmingsplan dient onder wonen te worden verstaan een (gedeelte van een) gebouw dat dient

voor zelfstandige huisvesting van niet meer dan één huishouden. Onder maatschappelijk dient te

worden verstaan culturele, educatieve, medische, sociale en levensbeschouwelijke voorzieningen,

kinderdagverblijven, jeugd- en jongerenwerk, buitenschoolse opvang en voorzieningen ten behoeve

van openbare dienstverlening, alsook ondergeschikte functies, zoals kantoor, detailhandel en horeca

ten dienste van deze voorzieningen. Voor beide functies zijn de volgende bijbehorende

voorzieningen toegestaan: voorzieningen van algemeen nut, tuinen en erven, in- en uitritten,

voorzieningen voor verkeer en verblijf, ter plaatse van de aanduiding 'onderdoorgang',

parkeervoorzieningen en daarmee verband houdende voorzieningen en water en

waterhuishoudkundige voorzieningen.

Krachtens de bouwregels bij de bestemming ‘Gemengd-1’ is het toegestaan om op deze gronden

uitsluitend binnen de aangewezen bouwvlakken hoofdgebouwen op te richten met een maximale

bouwen goothoogte van 15 meter. Voor het gehele plangebied gelden dezelfde bouwregels.

Beoogde planologische situatie

De bestaande situatie dient vergeleken te worden met de beoogde planologische situatie. Bij het

opstellen van deze risicoanalyse zijn de contouren en bouwhoogtes van de beoogde ontwikkeling

concreet. Figuur 3 geeft een indicatie hoe het gebouw er uit moet komen te zien na realisatie.

Vanwege het ontbreken van een ontwerpbestemmingsplan of een ruimtelijke onderbouwing is

aanvullende informatie gevraagd door Lodewijck Groep aan de initiatiefnemer. Deze informatie is op

4 januari 2019 bij Lodewijck Groep aangeleverd in de vorm van een e-mail.

Ter plaatse van de projectlocatie aan de Kastanjeweg te Uden is 16,50 meter de maximale

bouwhoogte die voorzien is voor het nieuwe gebouw. De maximale hoogte die volgens het vigerende

bestemmingsplan is toegelaten bedraagt 15 meter. De toegestane bouwhoogte in het vigerende

bestemmingsplan wordt met de beoogde ontwikkeling met 1,5 meter overschreden.



5.2 Schadeanalyse Zoals in paragraaf 3.3 is weergegeven zijn er diverse woningen binnen de invloedsfeer van de

onderhavige projectlocatie gesitueerd. Hierna volgt een analyse in hoeverre de beoogde

planologische wijziging een negatief effect kan hebben op de in paragraaf 3.3 benoemde onroerende

zaken. In de schadeanalyse wordt onderscheid gemaakt tussen bouw – en gebruiksmogelijkheden

tussen de huidige en toekomstige planologische situatie.

Bouwmogelijkheden

Inzake de schadefactor uitzicht of dag- en zonlichttoetreding wordt het volgende betrokken. In de

vigerende situatie zijn in het plangebied en de nabije omgeving verschillende grote bouwvlakken

aanwezig die volledig bebouwd mogen worden. Alleen ten noorden van het plangebied zijn geen

grote bouwvlakken gesitueerd. Ten noorden van de projectlocatie bevinden zich geen relevante

onroerende zaken. Ten oosten, zuiden en westen van de projectlocatie zijn bouwhoogtes van

respectievelijk 12, 18 en 15 meter planologisch mogelijk. Het plangebied zelf kent een reguliere

maximale bouwhoogte van 15 meter. In de beoogde situatie zal de bouwhoogte met 1,5 meter

toenemen. Het is van belang om de impact van deze verhoging van de bouwhoogte per omliggend

onroerende zaak te beoordelen.

Noordzijde

• Ten noorden van de projectlocatie zijn geen relevante onroerende zaken gesitueerd. De

verhoging van de maximale bouwhoogte naar 16,50 zal geen planologische schade

veroorzaken.

Oostzijde

• Ten oosten van de projectlocatie zijn verschillende relevante onroerende zaken gesitueerd.

De relevante onroerende zaken zijn in paragraaf 3.3 genoemd. De Pioenroosstraat 1 en 3, de

Violierstraat 3 en 5 en de Kastanjeweg 44 hebben geen direct en/of recht uitzicht op de

projectlocatie. De waarde van de panden zal planologische gezien niet dalen met de beoogde

plannen. Vanaf de Kastanjeweg 44 is schuinzicht op de projectlocatie mogelijk.

• Enkele appartementen aan de wegzijde van het appartementencomplex Kastanjeweg 2 t/m

42 hebben een balkon met rechtstreeks zich op de projectlocatie.

Zuidzijde

• Appartementencomplex Kastanjeweg 1 t/m 33 ligt ten zuiden van de projectlocatie

gelokaliseerd. Het appartementencomplex ligt op ongeveer 20 meter van de projectlocatie

en beide percelen worden gescheiden door het bij het appartementencomplex horende

parkeerterrein. Vanuit het appartementencomplex gezien . Het verhogen van de

bouwhoogte naar 16,50 kan leiden tot een licht planologische nadeel op het aspect uitzicht.

Dit zal echter enkel gelden voor de appartementen die gesitueerde zijn op de meest hoge

verdiepingen. Daarbij wordt bovendien aangetekend dat de terrassen en balkons van deze

appartementen zitten aan de kant van het pand gesitueerd zonder uitzicht op de

projectlocatie. Het geringe uitzicht op de projectlocatie zorgt voor gering planologisch

hinder.



Westzijde

• Het gebouw aan het Mondriaanplein wordt gebruikt voor maatschappelijke doeleinden of als

detailhandel. Het verhogen van de maximale bouwhoogte naar 16,50 heeft voor deze

gebruiksfuncties geen planologisch nadeel. Dit gebouw heeft dezelfde bestemming als

onderhavige projectlocatie. In dit pand zouden planologisch ook woningen gerealiseerd

kunnen worden. Het pand wordt aan het noorden en zuiden als omringd door gebouwen

met een maximale bouwhoogte van respectievelijk 40 en 18 meter. Het verhogen van de

maximale bouwhoogte van 15 naar 16,50 meter op de projectlocatie zal daarom leiden tot

slecht een gering planologisch nadeel.

• Het hoge appartementen gebouw aan de Pastor Spierringsstraat wordt door het gebouw aan

het Mondriaanplein gescheiden van de projectlocatie. Planologisch gezien mag het gebouw

aan het Mondriaanplein een maximale bouwhoogte hebben van 18 meter. Bij een maximale

invulling van deze planologische bouwmogelijkheid verdwijnt een groot deel van het nieuwe

gebouw op de projectlocatie uit het zicht. Gesteld kan worden dat het gebouw op de

projectlocatie met 16,50 meter voordeliger is dan wanneer het gebouw aan het

Mondriaanplein planologisch volledig wordt ingevuld.

Met betrekking tot de schadefactor uitzicht zal er slechts voor de bovenste appartementen van het

appartementengebouw aan de Pastor Spierringsstraat en het zuidelijke appartementencomplex een

gering planologische nadeel ontstaan. Voor de overige omliggende onroerende zaken zal er geen

planologische nadeel zijn door het verhogen van de maximale bouwhoogte naar 16,50 meter.

Een soortgelijke conclusie geldt ook ten aanzien van de schadefactor dag- en zonlichttoetreding c.q.

schaduwwerking

Gebruiksmogelijkheden

Met de beoogde ontwikkeling zal het gebruik van het voormalige postkantoor en de bijbehorende

grond wijzigen van een brede bestemming met diverse (zware) gebruiksmogelijkheden activiteiten

naar wonen. Wonen, inclusief bijbehorende voorzieningen, binnen het plangebied is in de huidige

situatie reeds toegestaan. Daarnaast mogen de gronden binnen het plangebied gebruik worden voor

o.a. maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening op de begane grond, kantoren op de begane

grond, bedrijven en bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 1 en 2 op de begane grond en

woongroepen voor verstandelijk en/of lichamelijke gehandicapten tot een maximum van 15

wooneenheden met de daarbij behorende voorzieningen. Het plangebied kent in de huidige situatie

een groot aantal planologische gebruiksmogelijkheden.

Inzake de schadefactor privacy. Met de beoogde planontwikkeling zal het gebruik van het bestaande

gebouw/perceel wijzigen van maatschappelijke doeleinden naar wonen. Binnen de huidige

planologische mogelijkheden is wonen al mogelijk, hierdoor kan er niet gesproken worden van

nadelige nieuwe planologische situatie. Tevens biedt de ruime gebruiksmogelijkheden van de huidige

bestemming geen aanleiding voor schade inzake privacy. In de huidige situatie zijn maatschappelijke

voorzieningen toegestaan. Gedacht kan worden aan een buurthuis, kinderopvang, sportinstelling of



een gebedshuis in de vorm van een kerk of moskee, maar ook kan gedacht worden aan een

multifunctioneel gebouw met diverse gecombineerd maatschappelijke instellingen en wonen.

Inzake de schadefactor hinder. In de beoogde planologische situatie zullen 26 appartementen,

waarvan 3 penthouses, met bijbehorende voorzieningen gerealiseerd worden. Deze appartementen

kunnen 24 uur per dag bewoond worden. De appartementen hebben echter een minder publiek

aantrekkend karakter dan een maatschappelijke of bedrijfsfunctie. Er zal dan planologische gezien

ook eerder sprake zijn van een vermindering van de maximale gebruiksintensiteit op de

projectlocatie.

Van een toename van hinder in de vorm van licht- en geluid zal in planologische zin geen sprake zijn.

Immers het terrein en het gebouw kunnen in de huidige situatie op eenzelfde wijze verlicht worden.

Er worden in de beoogde situatie terrassen en balkons gerealiseerd. Hiermee kan er mogelijk sprake

zijn van een toename aan contact geluid, maar dit is inherent aan bewoning. Tevens zorgt de

aangrenzende weg (Kastanjeweg) en de aanwezigheid van een parkeerplaats tussen de projectlocatie

en het appartementen gebouw ten zuiden al voor licht- en geluidshinder.

Inzake de schadefactor verkeer- en of parkeerhinder. Met betrekking tot het aspect verkeer- en

parkeerhinder dient geconstateerd te worden dat de functie wonen in de regel een lagere parkeereis

heeft dan bijvoorbeeld verschillende maatschappelijke functies. De realisatie van een nieuwe

parkeergarage zorgt er tevens voor dat de parkeerbehoefte van de nieuwe appartementen op eigen

terrein opgevangen kan worden. Daarnaast dient geconstateerd te worden dat de projectlocatie

reeds langs een verkeersintensieve verkeersader is gesitueerd. Het centrale busstation van Uden, op

nog geen 70 meter van de projectlocatie, genereert al veel verkeersbewegingen in de nabije

omgeving van het plangebied. Dit in acht nemende kan er vanuit gegaan worden dat het beoogde

planologische regime niet zal zorgen voor een evidente toename in de verkeersdruk in de directe

omgeving.

Tot slot zal de voorgenomen transformatie van het gebied tot 26 appartementen, waarvan 3

penthouses, tot gevolg hebben dat het woonkarakter van de directe omgeving wordt verstevigd, wat

in algemene zin een positief effect zal hebben op de situeringswaarde van omliggende

woonobjecten. Het voorgaande overwegende zal de beoogde planologische wijziging ten aanzien van

het aspect algehele situeringswaarde geen planologisch nadeel opleveren.



6 Waardering planologisch nadeel Op basis van de conclusies uit de planvergelijking heeft er geen indicatieve gevelwaardering

plaatsgevonden. De risicoanalyse overwegend wordt de kans op verwezenlijking van voor

tegemoetkoming in aanmerking komende planschade voor omliggende objecten, zoals beschreven in

onderhavige analyse, als gevolg van de voorgenomen planologische wijziging, nihil geacht. Eventuele

schade zal onder het normaal maatschappelijk risico vallen.

7 Vergoedbaarheid 7.1 Normaal maatschappelijk risico Ingevolge het bepaalde in artikel 6.2 Wro dient binnen het normale maatschappelijk risico vallende

schade voor rekening van aanvrager te blijven. Dit betreft voor de gevallen van indirecte schade in

elk geval een gedeelte van 2 % van de waarde van de onroerende zaak.

Bovendien dient ingevolge artikel 6.2, lid 1, Wro, de schade die men als gevolg van een planologische

wijziging lijdt in zijn geheel niet tegemoet gekomen wanneer deze tot het normaal maatschappelijk

risico behoort

De jurisprudentie inzake het toerekenen van een normaal maatschappelijk risico is momenteel sterk

in ontwikkeling. Zoals de Afdeling sinds 2012 meerdere malen heeft overwogen, moet de vraag of

schade als gevolg van een planologische ontwikkeling tot het normale maatschappelijke risico

behoort, worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het

geval. Van belang is onder meer of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke

ontwikkeling kan worden beschouwd, waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden, in die

zin dat de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de

omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit

verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar aard en omvang binnen de

ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden

die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft

plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de

ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Krachtens vaste jurisprudentie dient, bij een beoordeling van een

planschadeclaim, de in te schakelen schadebeoordelingscommissie bovengenoemde aspecten te

betrekken.

In dit kader is relevant te betrekken dat de beoogde planologische wijziging niet leidt tot een

aantasting van de bestaande stedenbouwkundige structuur en passend is in de bestaande structuur

van de omgeving. Gelet op de reeds aanwezige bebouwing is het te typeren centrumomgeving met

verschillende bebouwing en functies. Er is in de jurisprudentie tevens een lijn te ontdekken waarin de

Afdeling voornamelijk bouwontwikkelingen in bebouwde omgevingen, zoals in onderhavige situatie,

als een normaal maatschappelijke ontwikkeling kwalificeert.



In dat kader kan gewezen worden op de uitspraak van 1 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:207, alwaar een

schade van zelfs 5% geaccepteerd was. In die zaak betreft het een terrein geheel door

(woon)bebouwing omgeven en waarbij de omringende percelen uit gelijkwaardige

bebouwingsmogelijkheden bestonden en in zoverre aansloot op de plaatselijke situatie. Voorts kan

gewezen worden op de uitspraak waarin de Afdeling had geoordeeld dat wanneer geen

functiewijziging plaatsgevonden heeft, maar slechts een verplaatsing van de bouwmassa, zulks als

een normaal maatschappelijke ontwikkeling gezien moet worden en dat planologisch nadeel van 3%

voor eigen rekening is, ABRS 28 augustus 2013, ECLI:NL:RVS:2013:875.

Gelet op de schadeanalyse zijn de risico’s op schade nihil. Gelet op de ontwikkelingen in de

jurisprudentie kan zelfs bij een schade van 3% tot 5 % de schade volledig onder het normaal

maatschappelijk risico vallen.

Gelet op de schadeanalyse zal er geen of een maximaal een nihil planologisch nadeel ontstaan

waardoor eventuele schade volledig onder het minimum wettelijk forfait van 2 procent normaal

maatschappelijk risico zal vallen.

7.2 Voorzienbaarheid Ingevolge artikel 6.3 Wro moet het college van burgemeester en wethouders bij hun beslissing op

een aanvraag om tegemoetkoming in planschade in ieder geval de voorzienbaarheid van de

schadeoorzaak betrekken en daarmee de vraag of aanvrager actief het risico heeft aanvaard dat de

planologische situatie in zijn nadeel zou kunnen wijzigen.

Actieve risicoaanvaarding

Bij voorzienbaarheid gaat het om de vraag of ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak voor

een redelijk denkend en handelend koper aanleiding bestond om rekening te houden met de kans

dat de planologische situatie in nadelig opzicht zou veranderen, waarbij rekening moet worden

gehouden met concrete beleidsvoornemens die bekend zijn gemaakt. De peildatum voor aankoop is

het moment dat een persoon zich daadwerkelijk tot de koop heeft verplicht, in veel gevallen bij het

tekenen van een koopovereenkomst.

Gelet op de conclusies bij de planologische vergelijking kan een onderzoek naar de voorzienbaarheid

achterwege blijven.



8 Eindconclusie Als gevolg van de beoogde planologische ontwikkeling, waarmee het oude postkantoor van Uden plaatsmaakt voor 26 nieuwe appartementen waarvan 3 penthouses, waar momenteel de gebruiksmogelijkheden horend bij de bestemming ‘Gemengd-1’ geldt, zal er geen of slecht een gering planologisch nadelige situatie optreden voor direct omliggende objecten op het aspect uitzicht. Voor de objecten in de directe omgeving van de projectlocatie zal er geen sprake zijn van een planologisch nadeel ten aanzien van de resterende genoemde erkende schadefactoren. Daarentegen zal sprake zijn van planologisch voordeel vanwege het positieve effect dat de nieuwe

appartementen zullen hebben op de situeringswaarde van omliggende woonobjecten.

Gelet op het wettelijk kader en de huidige jurisprudentie wordt een succesvol beroep, door

eigenaren van onroerende zaken in de directe omgeving, op een tegemoetkoming in schade op voet

van artikel 6.1 Wro niet aannemelijk geacht nu het zeer beperkte planologisch nadeel volledig onder

het wettelijk minimum forfait normaal maatschappelijk risico zal vallen. Een reservering van een post

voor planschade in uw exploitatie is derhalve niet nodig.

Lodewijck Groep B.V.

18 januari 2019

mr. A. Ballafkih

K. Ellenbroek

risicoanalyse planschade · 2020. 7. 23. · uit een grondtransactie/ruil met de initiatiefnemer)....

Documents