rusu nawa
TRANSCRIPT
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 1
EFEKTIVITAS DAN KUALITAS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)
www.solopos.com/.../rusunawa-semanggi-796
I. PENDAHULUAN
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia, yang berfungsi dalam
mendukung terselenggaranya pendidikan, keluarga, persemaian budaya, peningkatan
kualitas generasi yang akan datang dan berjati diri. Salah satu permasalahan utama
Pertumbuhan penduduk perkotaan adalah peningkatan permintaan akan rumah.
Permasalahan utama yang dihadapi oleh negara-negara sedang berkembang termasuk
Indonesia adalah permasalahan pemukiman penduduk khususnya di kota-kota besar.
Kendala yang dihadapi adalah terbatasnya lahan perkotaan. Salah satu alternatif untuk
memecahkan kebutuhan rumah di perkotaan yang terbatas adalah dengan
mengembangkan model hunian secara vertikal berupa bangunan rumah susun. Untuk
masyarakat ekonomi menengah ke bawah, Pemerintah membangun rumah susun
sederhana dengan sistem sewa. Untuk memenuhi kebutuhan pokok akan rumah
tinggal yang sangat meningkat, khususnya pada daerah-daerah perkotaan dan daerah-
daerah industri, Pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) menjadi
alternatif dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal.
Sejak pertama dibangunnya Rumah Susun Sederhana Sewa oleh Direktorat
Jenderal Cipta Karya dari RPJMN 2004-2009, permasalahan tak kunjung usai.
Karenanya, dambaan agar Rusunawa menjadi model alternatif penurunan kawasan
kumuh di perkotaan melalui penyediaan hunian vertikal semakin memudar. Dari
masalah lahan, infrastruktur dasar seperti air minum, listrik, hingga aksesibilitas dan
fasilitas umum. Dari 193 Twin Block (TB) yang telah dibangun Ditjen Cipta Karya tahun
2004-2009, permasalahan tersebut menjadikan 53 TB diantaranya belum dihuni.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 2
Sebenarnya kondisi tersebut bisa dicegah jika sejak awal ada sinergi pemerintah pusat
dan daerah dan dibarengi komitmen yang kuat dari Pemda sesuai peraturan yang
berlaku.
Pembangunan Rusunawa adalah salah satu solusi dalam penyediaan
permukiman layak huni bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Rusunawa
seharusnya mampu membantu perkotaan dalam menyediakan hunian yang layak
untuk warganya. Perkotaan masih menjadi penanggung beban paling berat terkait
penyediaan perumahan. Hingga tahun 2009 pembangunan atau pengembangan rumah
baru mencapai 600.000 unit per tahun. Jumlah kekurangan rumah (backlog)
mengalami peningkatan dari 4,3 juta unit pada tahun 2000 menjadi 5,8 juta unit pada
tahun 2004 dan 7,4 juta unit pada akhir tahun 2009. Kondisi tersebut diperkirakan
akan terus berakumulasi di masa yang akan datang akibat adanya pertumbuhan
rumah tangga baru rata-rata sebesar 820.000 unit rumah per tahun.1
II. PERMASALAHAN
1. Apakah syarat yang harus dipenuhi dalam pembangunan Rusun?
2. Dasar Hukum apa yang perlu diperhatikan, terkait dengan efektivitas dan
kualitas pembangunan rusunawa, terutama bagi rusunawa yang menggunakan
dana APBN/APBD dalam pembangunannya?
III. PEMBAHASAN
A. RUMAH SUSUN SECARA UMUM
Keberadaan Rusun di Indonesia diatur dengan UU No. 20 Tahun 2011
tentang Rumah Susun (UU Rusun). Rumah susun (Rusun) adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-
bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.2 Rusun dapat dibangun di
atas tanah Hak Milik (HM), Hak Guna Bangunan (HGB) atau hak pakai (HP) di atas
tanah Negara; dan HGB atau HP di atas tanah hak pengelolaan (HPL).3
1 Editorial Buletin Cipta Karya, Edisi 12/Tahun VIII/Desember 2010. 2 Pasal 1 ayat (1) UU Rusun. 3 Pasal 17 UU Rusun.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 3
Selain dibangun di atas tanah sebagaimana dimaksud diatas, rumah susun
umum dan/atau rumah susun khusus dapat dibangun dengan:4
a. pemanfaatan barang milik negara/daerah berupa tanah; atau
b. pendayagunaan tanah wakaf.
Dilihat dari status penguasaannya Sarusun umum ada dua macam:5 yang
pertama adalah Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa). Rusunawa
dimaksudkan untuk disewakan kepada anggota masyarakat terutama MBR yang
belum mampu membeli rumah meskipun dengan angsuran melalui Kredit Pemilikan
Rumah (KPR). Pembangunan Rusunawa sampai saat ini masih bergantung kepada
APBN ataupun APBD. Yang kedua adalah Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami).
Rusunami ini dibangun untuk maksud diperjual belikan dalam pasar perumahan.
UU Rusun mengatur bahwa pembangunan apartemen komersial harus tetap
mengedepankan pola hunian berimbang dengan membangun rumah susun
menengah bawah untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Kepedulian terhadap
pengadaan perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah terlihat dari adanya
kewajiban pelaku pembangunan apartemen komersial untuk menyediakan rumah
susun umum sedikitnya 20% dari total luas lantai apartemen komersial. UU Rusun
mengatur pula soal tenggat waktu pembentukan Perhimpunan Penghuni Rumah
Susun (PPRS) paling lambat dalam jangka waktu satu tahun setelah unit rumah
susun mulai terjual. Aturan itu menjamin penghuni untuk mengatur dan
memutuskan berbagai kebutuhan mereka secara bersama-sama tanpa intervensi
dari developer. Dan diatur pula mengenai hak suara penghuni dan pengembang.
Di samping itu ada aturan yang memungkinkan pemanfaatan lahan milik
negara atau daerah untuk pembangunan rumah susun umum atau rumah susun
khusus. Undang-undang juga memberikan perlindungan terhadap konsumen rumah
susun, antara lain pengaturan pada pemasaran, baik yang dilakukan sebelum
maupun sesudah pembangunan. Terkait sanksi, pengembang yang melanggar
ketentuan menyediakan sekurang-kurangnya 20% rumah susun umum dan rumah
susun untuk masyarakat berpenghasilan menengah bawah akan dikenakan sanksi
berat. Pengembang dapat dikenai denda paling banyak Rp 20 miliar atau dipidana
penjara paling lama dua tahun. Denda tersebut akan disalurkan kembali oleh
4 Pasal 18 UU Rusun. 5 Pasal 45 ayat (1) UU Rusun : Penguasaan sarusun pada rumah susun umum dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 4
pemerintah untuk pembangunan rumah susun umum dan rumah susun khusus
lainnya.
UU Rusun melengkapi undang-undang lain di bidang perumahan yakni
Undang-Undang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Kedua undang-undang ini
nantinya menjadi pedoman bagi pemerintah dan seluruh stakeholder perumahan
dalam mengatasi ketersediaan rumah khususnya bagi masyarakat berpenghasilan
rendah.
UU Rusun juga mengatur mengenai kemudahan serta bantuan yang dapat
dinikmati masyarakat berpenghasilan rendah, termasuk pengembang yang dapat
menikmati insentif jika membangun rumah susun.
Masyarakat dapat memperoleh kredit kepemilikan rumah susun dengan suku
bunga yang rendah, jangka waktu kredit yang panjang, keringanan biaya sewa
rumah susun, asuransi dan penjaminan kredit pemilikan rumah susun, sertifikasi
rumah susun, serta insentif perpajakan lainnya. Sementara pengembang dapat
memperoleh insentif berupa fasilitas kredit konstruksi, pengadaan tanah, proses
sertifikasi tanah, perizinan, insentif perpajakan, serta bantuan penyediaan
prasarana, sarana, dan utilitas umum.
UU Rusun juga mengamanatkan pemerintah khususnya melalui Kementerian
Perumahan Rakyat untuk menyusun peraturan perundang-undangan yang meliputi
15 peraturan pemerintah dan enam peraturan menteri. Kehadiran peraturan
pelaksana itu nantinya diharapkan mampu mendorong percepatan pembangunan
perumahan rakyat.
B. RUMAH SUSUN SEDERHANA SEWA (RUSUNAWA)
Rusunawa, adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun
dengan menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara dan/atau
Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 5
Rusunawa dapat diartikan sebagai berikut, bangunan gedung bertingkat
yang dibangun di suatu lingkungan baik dalam arah horisontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang digunakan secara terpisah, status penguasaannya
sewa dengan fungsi utamanya sebagai hunian.6
Berdasarkan UU Rusun Tata cara pelaksanaan pinjam-pakai atau sewa diatur
dalam peraturan pemerintah dan Tata cara pelaksanaan pinjam-pakai, sewa, atau
sewa-beli sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.7
Pembangunan Rusunawa saat ini adalah program pemerintah yang
dilaksanakan oleh Departemen Pekerjaan Umum untuk mengatasi kawasan kumuh
perkotaan. Satuan Rusunawa, yang selanjutnya disebut sarusunawa, adalah unit
hunian pada rusunawa yang dapat digunakan secara perorangan berdasarkan
ketentuan persewaan dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.
Sasaran penghuni rusunawa adalah warga negara Indonesia yang termasuk
dalam kelompok MBR sesuai peraturan yang berlaku dan melakukan perjanjian
sewa sarusunawa dengan badan pengelola. MBR adalah keluarga/rumah tangga
yang berpenghasilan sampai dengan Rp. 2.000.000 perbulan (PERMENPERA Nomor:
08/PERMEN/M/2006), sedangkan menurut Murbaintoro (2002) MBR adalah
masyarakat dengan kategori penghasilan antara Rp. 350.000 sampai Rp. 1.300.000.
Menurut Yudohusodo (1991), Sistem sewa pada umumnya berkembang di
daerah pusat kota, dekat dengan tempat kerja, dimana harga lahan sudah sangat
tinggi dan tidak sesuai dengan kemampuan kepemilikan masyarakat pada
umumnya. Sistem sewa menyewa di Indonesia sudah berlangsung sejak jaman
penjajahan Belanda. Peraturan mengenai hal ini pun telah dituangkan dalam
Burgerlijke Woning Regeling (sewa menyewa bagi pegawai negeri).
Pemerintah dalam UU No. 3 tahun 1958 juga telah mengatur tentang urusan
perumahan yang intinya mengenai penguasaan perumahan dan peruntukan
penghuniannya. Khusus mengenai sewa menyewa selama ini diatur dalam PP No. 17
dan PP No. 49 tahun 1963, PP No. 55 tahun 1981.
6 Peraturan Menegpera nomor 18 tahun 2007. 7 Pasal 45 ayat (7) dan (8) UU Rusun.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 6
Dasar teori dalam pembangungan Rusunawa antara lain:8
1. Aspek Kontribusi Calon Penghuni
Dalam Inpres nomor 05/1990 tentang Peremajaan Pemukiman Kumuh di
atas Tanah Negara, disebutkan bahwa dalam menentukan lokasi pemukiman
kumuh yang akan diremajakan, disamping harus sesuai dengan Pola Dasar
Rencana Pembangunan Daerah dan/atau Rencana Umum Tata Ruang Kota
(RUTRK), perlu ada pendekatan kepada masyarakat setempat agar masyarakat
berperan secara aktif dalam proses peremajaan tersebut.
Sedangkan dalam Kepmenpera nomor 06/KPTS/1994 tentang Pedoman
Umum Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok, disebutkan bahwa
pembangunan perumahan yang bertumpu pada masyarakat adalah pola
pembangunan yang mendudukan masyarakat (individu/kelompok) sebagai
pelaku utama dan penentu dimana semua keputusan dan tindakan
pembangunan didasarkan pada aspirasi masyarakat, kepentingan masyarakat,
Kemampuan masyarakat, Upaya masyarakat.
Turner (1976) menyatakan ketika penghuni dilibatkan dalam keputusan
besar dan bebas membuat masukan dalam perancangan, pembangunan atau
pengelolaan rumahnya, baik proses maupun lingkungan yang dihasilkan akan
mendorong dirinya dan masyarakat untuk sejahtera. Sebaliknya, bila penghuni
tidak mempunyai kontrol dan tanggung jawab terhadap keputusan penting
dalam proses pembangunan rumahnya, maka lingkungan pemukiman yang
dihasilkan hanya akan menjadi beban bagi pemenuhan kebutuhan dan aspek
ekonomi penghuninya.
2. Aspek Keselamatan
Lampiran Menteri Pekerjaan Umum nomor 05/PRT/M/2007 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi
menyebutkan struktur bangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi harus
direncanakan secara terinci sehingga pada kondisi pembebanan maksimum yang
direncanakan, apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih
memungkinkan penghuni menyelamatkan diri. Rumah merupakan
wadah/penampungan yang tujuan utamanya adalah meneduhi dan melindungi
penghuni dan isinya (Rapoport, 1969). 8 Anwar Hamid dan Happy Santosa, Kriteria Rusunawa untuk Pemukiman Kembali (Resettlement) Masyarakat Tepian Sungai Desa Batu Merah, Kota Ambon, dalam Seminar Nasional Pascasarjana X ITS, Surabaya 4 Agustus 2010
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 7
3. Aspek Iklim
Di dalam lampiran Menteri Pekerjaan Umum nomor 05/PRT/M/2007 tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi
dikatakan sebagai berikut:
a. Ventilasi Alami
Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan permanen,
kisi-kisi pada pintu dan jendela dan/atau bukaan permanen yang dapat
dibuka untuk kepentingan ventilasi alami.
b. Pencahayaan Alami
Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan untuk
pencahayaan alami yang optimal, disesuaikan dengan fungsi bangunan
hunian dan fungsi masing-masing ruang di dalamnya. Pembangunan
perumahan sangat berkaitan dengan iklim dimana bangunan tersebut
dibangun (Archer, 1963).
4. Aspek Budaya
Rumah adalah suatu lembaga bukan hanya struktur, yang dibuat untuk
berbagai tujuan yang kompleks. Karena membangun suatu rumah merupakan
suatu gejala budaya, maka bentuk dan pengaturan ini sangat dipengaruhi oleh
budaya lingkungan pergaulan dimana bangunan tersebut berada (Rapoport,
1969).
5. Aspek Keterjangkauan
Sesuai PERMENPERA Nomor 18/PERMEN/M/2007 menyebutkan kriteria
penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah
khususnya MBR dengan besaran tarif tidak lebih besar 1/3 dari penghasilan,
sedangkan kriteri besaran tarif ditetapkan dengan diferensiasi dan subsidi
silang antar kelompok tarif penghuni. Menurut Turner (1976), permintaan
efektif bila rumah tangga memiliki akses pilihan yang nyata dan seimbang
antara harga dan pendapatan. Suatu keluarga dikatakan mampu membayar
sewa rumah (ataupun angsuran sewa beli) jika persentase pengeluaran untuk
sewa rumah ditambah biaya utilitas dasar, pajak dan asuransi adalah 20
sampai dengan 30% dari total pendapatan (US Departement of Housing and
Urban Development, 2001).
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 8
6. Ketersediaan Sarana dan Prasarana
Perumahan bukan merupakan tempat perlindungan atau hanya fasilitas
rumah tangga saja, tetapi terdiri dari sejumlah fasilitas, servis, dan utilitas yang
menghubungkan individu dengan keluarganya untuk berkumpul dan
bermasyarakat pada daerah yang tumbuh dan berkembang (Banham, 1965).
Kriteria Rusunawa yang Sesuai untuk Permukiman Kembali (Resettlement),
antara lain:
a. Alasan utama masyarakat tinggal, yaitu karena dekat dengan tempat kerja.
Lokasi hunian yang dekat dengan tempat kerja membuat penyewa lebih
memilih berjalan kaki ke lokasi kerja. Hal ini dilakukan untuk menghemat
pengeluaran. Dengan melihat kondisi ini, maka penempatan lokasi
rusunawa harus berada dalam radius jangkauan pejalan kaki menuju
tempat kerja dan tempat melakukan aktifitas harian.
b. Dalam menentukan luas hunian sebaiknya menggunakan luas hunian
tempat asal sebagai luas minimum.
Atau menggunakan standar luas Pusdiklat 7,2 m2/org atau standar Kepmen
PU 9m2/org. Untuk mengatasi keberagaman luas hunian maka sebaiknya
menggunakan modul fleksibel (kelipatan 3). Hunian perlu dilengkapi dengan
fasilitas pribadi berupa ruang tidur, km/wc dan dapur.
c. Tingkat interaksi antar warga Rusunawa yang sangat tinggi.
Untuk mengakomodasi kebiasaan ini, maka bentuk koridor yang bisa
digunakan adalah koridor tengah. Koridor ini harus di bangun di semua
lantai tingkatannya agar proses interaksi secara horisontal tetap terjaga.
Lebar koridor tengah yang dapat diterapkan adalah 2,4 m (20% dari luas
keseluruhan sarusunawa di masing-masing lantai). Sedangkan akses secara
vertikal yaitu tangga yang berfungsi tidak hanya mempermudah penghuni
berpindah dari lantai satu ke lantai lainnya (sebagai akses keluar-masuk)
dengan berjalan kaki, tapi juga berfungsi sebagai tempat interaksi penghuni
secara vertikal maupun horisontal. Untuk itu lebar tangga minimal dapat
memuat 2 orang. Lebar tangga yang disyaratkan minimal 1,20 m. Di setiap
lantai perlu juga disediakan ruang bersama, sebagai tempat sosialisasi.
d. Kondisi permukiman di lokasi penelitian, menunjukan semua hunian
memiliki ventilasi. Untuk itu penghawaan di rusunawa harus memiliki
bukaan permanen yang cukup besar menghadap arah ruang terbuka dan
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 9
teras. Bukaan permanen udara paling sedikit adalah 5% dari luas lantai
sarusunawa. Untuk penerangan alami, perlu penyediaan jendela-jendela
yang besarnya cukup. Luas jendela paling sedikit 15% dari luas lantai
sarusuna untuk menerangi ruang-ruang yang ada di dalamnya. Orientasi
jendela dan ventilasi harus sama.
e. Jika dilihat penghasilan rata-rata, maka masyarakat pengguna rusunawa
adalah mereka yang dikelompokkan ke dalam masyarakat berpenghasilan
rendah (MBR). Untuk itu biaya sewa satuan rusunawa untuk setiap keluarga
adalah maksimal sekitar 1/3 bagian dari pendapatan per bulan.
f. Dalam suatu lingkungan rusunawa harus tersedia prasarana untuk
memberikan kemudahan bagi penghuni. Prasarana-prasarana yang harus
disediakan antara lain berupa :
1. Jalan
Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan
lokasi dimana rusunawa itu dibangun.
2. Air Minum
Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagi
penghuninya. Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit
atau per lantai dan tidak secara sentral untuk seluruh area rusunawa.
Kebutuhan air bersih dari tiap rumah tangga yaitu 100 liter/hari untuk
setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak
berbau.
3. Air Limbah
Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik
yang berasal dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena
rusunawa memiliki fungsi yang hampir sama dengan perumahan, maka
air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup dengan menyediakan
septic tank dan sumur resapan.
4. Pembuangan Sampah
Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai
adalah membuang sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga
kebersihannya, maka sarana pembuangan sampah harus
diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait
dengan kesehatan lingkungan.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 10
5. Jaringan Listrik
Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan
standar minimal 450 VA per hunian.
Sesuai Kontrak Kinerja Menteri Perumahan Rakyat dengan Presiden RI,
diamanatkan bahwa sampai dengan Tahun 2012 harus dapat memastikan
terbangunnya 685.000 unit RSH Bersubsidi, 180 tower Rusunami dan 380 TB
Rusunawa berikut PSU pendukungnya.
Porsi terbesar Anggaran Kemenpera adalah untuk pembangunan Rusunawa.
Sasaran pembangunan Rusunawa Kemenpera sesuai RPJMN 2010-2014 adalah
sebanyak 100 TB (Twin Block)9 pada tahun 2010, 100 TB pada tahun2011 dan 180
TB pada tahun 2012. Pada tahun 2013 dan 2014, Kemenpera tidak lagi memiliki
alokasi anggaran pembangunan Rusunawa. Dengan demikian, alokasi anggaran
Kemenpera yang terbesar sesuai RPJMN Tahun 2010-2014 adalah pada tahun
2012. Itu berarti 28,8 % anggaran Kemenpera 2010-2014 dialokasikan untuk
pembangunan 70.000 unit Rusunawa.
Dengan kondisi eksisting yang memperhitungkan: backlog, urbanisasi,
kelangkaan Lahan di perkotaan, kapasitas fiskal daerah dan dukungan perumahan
di daerah khusus (perbatasan) Kementerian Perumahan Rakyat dalam hal ini
Deputi Bidang Perumahan Formal memiliki pembangunan rusunawa sebagai salah
satu programnya. Kegiatannya pembangunan rusunawa meliputi:10
Sasaran: pekerja, TNI/POLRI, mahasiswa dan santri;
Pertanahan yang disediakan oleh pengusul;
Program dan perencanaan meliputi: pemrograman pembangunan rusunawa,
perencanaan pembangunan, dan verifikasi (administrasi dan teknis);
Perijinan dengan dukungan Pemda dan Pemkot;
Monitoring dan evaluasi yang meliputi: monitoring program, pelaksanaan
pembangunan, pemanfaatan dan evaluasi program;
Sumber anggaran: APBN dan dukungan sharing instansi pengususl atau
pemda/pemkot setempat;
9 1 TB = 96 unit. 10 Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. Hal. 87.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 11
Serta dukungan lainnya yang berupa sosialisasi, koordinasi, sinkronisasi
program, bimbingan teknis, bantuan teknis, pendampingan dan pembinaan
serta penghargaan kepada pengelola rusunawa.
Benefit langsung yang diharapkan dapat tercapai adalah:
1. Terbangunnya Rusunawa/Rusus dan terpenuhinya kebutuhan unit hunian untuk
kelompok sasaran;
2. Terciptanya Lapangan Kerja;
3. Meningkatnya pasokan Rumah Susun/Khusus.
Sedangkan benefit tidak langsung yang diharapkan antara lain:
1. Berkontribusi terhadap pengurangan Backlog;
2. Peningkatan produktivitas;
3. Meningkatnya kesejahteraan;
4. Mendukung kegiatan belajar dan mencegah tawuran mahasiswa.
Pembangunan Rusunawa/ Rumah Susun Sederhana Sewa bertujuan
menyediakan rumah layak huni bagi seluruh keluarga Indonesia, khususnya MBR
yang belum mempunyai kemampuan untuk meemnuhi kebutuhan rumahnya
melalui kepemilikan, dengan target 2010-1014 sebanyak 380 TB, dan
pembangunan yang telah terlaksana sebanyak 49 TB pada tahun 2010 dan 143 TB
2011 pada tahun 2011.11
Pembangunan Rusunawa salah satunya dapat dilakukan dengan pola Unit
Pelaksana Teknis (UPT) yang didasarkan pada kemampuan atau besarnya
penghasilan penghuni, bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan pendapatan
maximum sebesar upah minimum kabupaten/kota (UMK) diarahkan oleh
Pemerintah melalui APBN/ APBD yang tidak mengharapkan pengembalian investasi.
C. EFEKTIVITAS DAN KUALITAS PEMBANGUNAN RUSUNAWA
Pengadaan perumahan di perkotaan dalam jumlah besar bagi masyarakat
berpenghasilan rendah di negara-negara berkembang merupakan persoalan yang
cukup kompleks dan menghadapi banyak kendala. Menurut Bambang Panudju
dalam bukunya yang berjudul Pengadaan Perumahan Kota dengan Peran Serta Masyarakat Berpenghasilan Rendah, yang dikutip oleh R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, kendala-kendala secara garis besar adalah sebagai berikut:
11 Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. Hal. 88.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 12
1. Kendala pembiayaan.
Hampir seluruh negara berkembang memiliki kemampuan ekonomi nasional
yang rendah atau sangat rendah. Sebagian besar anggaran biaya pemerintah
yang tersedia untuk pembangunan dialokasikan untuk kegiatan-kegiatan yang
menunjang perbaikan ekonomi seperti industri, pertanian, pengadaan
infrastruktur, pendidikan. Dan sebagainya. Anggaran pemerintah untuk
pengadaan perumahan menempati prioritas yang rendah sehingga setelah
dipakai untuk membayar makanan, pakaian, keperluan sehari-hari dan lain-
lain, hanya sedikit sekali yang tersisa untuk keperluan rumah. Sementara itu
harga rumah terus meningkat sehingga pendapatan penduduk semakin jauh di
bawah harga rumah yang termurah sekalipun.
2. Kendala ketersediaan dan harga lahan.
Lahan untuk perumahan semakin sulit di dapat dan semakin mahal, di luar
jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Meskipun kebutuhan lahan
sangat mendesak, terutama untuk pengadaan perumahan bagi masyarakat
berpenghasilan rendah, usaha-usaha positif dari pihak pemerintah di negara-
negara berkembang untuk mengatasi masalah tersebut belum terlihat nyata.
Mereka cenderung menolak kenyataan bahwa masyarakat berpenghasilan
rendah memerlukan lahan untuk perumahan dalam kota dan mengusahakan
lahan untuk kepentingan mereka.
3. Kendala ketersediaan prasarana untuk perumahan.
Ketersediaan prasarana untuk perumahan seperti jaringan air minum,
pembuangan air limbah, pembuangan sampah dan transportasi yang
merupakan persyaratan penting bagi pembangunan perumahan. Kurangnya
pengembangan prasaranan, terutama jalan dan air merupakan salah satu
penyebab utama sulitnya pengadaan lahan untuk perumahan di daerah
perkotaan.
4. Kendala bahan bangunan dan peraturan bangunan.
Banyak negara berkembang belum mampu memproduksi bahan-bahan
bangunan tertentu seperti semen, paku, seng gelombang , dan lain-lain.
Barang-barang tersebut masih perlu diimpor dari luar negeri sehingga harganya
berada di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Selain itu,
banyak standar dan peraturan-peraturan bangunan nasional di negara-negara
berkembang yang meniru negara-negara maju seperti Inggris, Jerman, atau
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 13
Amerika Serikat yang tidak sesuai dan terlalu tinggi standarnya bagi
masyarakat negara-negara berkembang. Kedua hal tersebut menyebabkan
pengadaan rumah bagi atau oleh masyarakat berpenghasilan rendah sulit untuk
dilaksanakan.12
Menurut Yudohusodo (1991), dalam membangun rumah sewa perlu
diperhatikan beberapa aspek, yaitu :
Aspek ekonomi
Rumah susun sewa yang berdekatandengan tempat kerja, tempat usaha atau
tempat berbelanja untuk keperluan sehari-hari akan sangat membantu
menyelesaikan masalah perkotaan, terutama yang menyangkut masalah
transportasi dan lalu lintas kota.
Aspek lingkungan
Pada setiap lingkungan perumahan yang dibangun membutuhkan sejumlah
rumah tambahan bagi masyarakat yang mempunyai tingkat sosial ekonomi
yang berbeda. Melalui penerapan subsidi silang masih dimungkinkan
membangun sejumlah rumah sewa yang dibiayai oleh lingkungan itu sendiri.
Aspek tanah perkotaan
Rumah susun sewa yang secara minimal dapat memenuhi kebutuhan
masyarakat pada saat ini, tidak akan lagi memenuhi kebutuhan masyarakat di
kemudian hari. Program peremajaan lingkungan dengan membangun kembali
perumahan sesuai dengan standar yang dituntut, harus dilaksanakan agar
lingkungan perkotaan tetap dapat terjamin kualitasnya. Dengan dikuasainya
tanah dimana rumah susun sewa itu dibangun, program peremajaan lingkungan
di masa mendatang dengan mudah dapat dilaksanakan.
Aspek investasi
Pembangunan rumah susun sewa untuk masyarakat berpenghasilan rendah
secara ekonomis kurang menguntungkan. Besarnya sewa tidak dapat menutup
seluruh biaya investasinya. Akan tetapi apabila ditinjau dari nilai tanah
perkotaan yang selalu meningkat sesuai dengan perkembangan kotanya, maka
cadangan tanah yang dikuasai pemerintah akan selalu meningkat harganya.
12 R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah Permukiman di perkotaan, www.usu.ac.id.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 14
Dengan nilai tanah tersebut, akan terpenuhi pengembalian sebagian atau
seluruhnya biaya investasi.
Aspek keterjangkauan
Untuk dapat mencapai sasaran yang tepat maka tarif sewa disesuaikan dengan
kemampuan masyarakat, atas dasar penghasilan yang nyata dan besarnya
pengeluaran rumah tangga. Letak keberhasilan pembangunan dan penghunian
rumah susun sewa tergantung pada lokasinya.
Dari kelima aspek di atas masing-masing mempunyai nilai yang pasti harus
dilengkapi, tetapi juga tidak menutup kemungkinan dilakukannya beberapa
penyesuaian tergantung pada lokasinya. Dari aspek ekonomi diharapkan lokasi yang
menguntungkan terutama yang dekat dengan akses utama kota, tetapi dari sisi
investasi ini akan kurang menguntungkan. Karenanya perlu kajian lebih dalam lagi
untuk menyeimbangkan kelima aspek ini agar pembangunan rumah susun sewa
dapat diterapkan dan memberikan manfaat yang semaksimal mungkin.
Dalam pembangunan Rusunawa yang tak kalah pentingnya adalah Fasilitasi
Administrasi Alih Aset Rusunawa yang digunakan. Kelengkapan data pendukung
yang digunakan dalam fasilitasi administrasi alih aset Rusunawa adalah seperti yang
disyaratkan dalam Permenkeu No. 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik
Negara. Dan berdasarkan data yang diperoleh dari Sekretariat Kementerian
Perumahan Rakyat Pembangunan Rusunawa di lingkungan Kementerian Perumahan
Rakyat dari tahun 2005-2010 sebanyak 138 Twin Block (TB), terdiri dari :
1. Rusunawa untuk Perguruan Tinggi Negeri/ Kementerian Pendidikan Nasional
sebanyak 45 TB;
2. Rusunawa untuk Pekerja/ Pemerintah Daerah sebanyak 29,5 TB;
3. Rusunawa untuk Perguruan Tinggi Swasta, BUMN dan BUMD sebanyak 40,5 TB;
4. Rusunawa untuk Kementerian Agama, Kementerian Pertahanan dan Polri
sebanyak 23 TB.
Sedangkan Progres Penyerahan Rusunawa yaitu:
a. Serah terima Rusun Sewa Mahasiswa Rusun Sewa Mahasiswa yang telah
diserahterimakan kepada Kementerian Pendidikan Nasional berdasarkan Berita
Acara No.80/M/PL.03.01/05/2011-No.352/MPN/LL/2011, yaitu:
1. Rusunawa Universitas Indonesia (1 TB), Kota Depok dan;
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 15
2. Rusunawa Universitas Sam Ratulangi (1 TB), Kota Manado
b. Usulan Hibah Rusun Sewa Pekerja Rusun Sewa Pekerja yang telah diusulkan
dengan mekanisme hibah ke Kementerian Keuangan melalui Surat No. S-
186/MK.06/2011 tanggal 6 April 2011:
1. Rusunawa Cingised Bandung (1TB) untuk diserahkan kepada Pemkot
Bandung;
2. Rusunawa Muka Kuning Batam (1TB) untuk diserahkan kepada Pemkot
Batam.
Saat ini statusnya sedang dalam proses usulan untuk persetujuan Presiden RI
di Kementerian Sekretariat Negara.
Selain itu, juga telah diusulkan Hibah Rusun Sewa Pekerja sbb: Rusun Sewa
Pekerja Siwalankerto (2 TB), yang saat ini masih dalam proses di Ditjen.
Kekayaan Negara-Kemenkeu.
c. Usulan Alih Status penggunaan BMN Rusun Sewa Mahasiswa:
1. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Diponegoro (1 TB);
2. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Udayana (1 TB);
3. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Hasanuddin (1 TB);
4. Rusun Sewa Mahasiswa Universitas Andalas (1 TB)
Saat ini masih dalam proses di Ditjen. Kekayaan Negara-Kemenkeu.
D. PENUTUP
Dari paparan diatas poin-poin yang dapat dijadikan patokan untuk
menentukan Kriteria rusunawa yang sesuai untuk permukiman kembali
(resettlement):
a. Lokasi hunian.
b. Luas hunian.
c. Ruang privat.
d. Ruang interaksi.
e. Pencahayaan dan penghawaan alami.
f. Biaya sewa.
g. Prasarana & sarana.
h. Kesehatan & keselamatan hunian.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 16
Sedangkan salah satu kendala yang harus diperhatikan khususnya dalam
pemeriksaan efektivitas dan kualitas pembangunan Rusunawa adalah kelengkapan
data pendukung yang dipersyaratkan oleh Permenkeu No. 96/PMK.06/2007.
PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN:
1. UU No. 23 Tahun 1997 Tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup;
2. UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
3. UU No. 33 Tahun 2005 Tentang Pemerintah Daerah;
4. UU No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang;
5. UU No. 28 Tahun 2008 Tentang Bangunan Gedung;
6. UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman;
7. UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun;
8. PP No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
9. PP No. 40 tahun 1994 tentang Rumah Negara;
10. PP No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Oleh Bukan Pemilik.
11. PP No. 69 Tahun 1996 Tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban, serta Bentuk Dan
Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang;
12. PP No. 27 Tahun 1999 Tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan;
13. PP No. 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan Tanah;
14. PP No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28
Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
15. PP No. 6 Tahun 2006 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah;
16. PP No. 38 Tahun 2007 tentang Pembagian Urusan Pemerintahan Antara
Pemerintah, Pemerintah Daerah Provinsi, dan Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota;
17. Perpres No. 9 Tahun 2005 tentang Kedudukan, Tugas, Fungsi, Kewenangan,
Susunan Organisasi dan Tata Kerja Departemen sebagaimana telah diubah dengan
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 62 Tahun 2005;
18. Keppres No. 187/M Tahun 2004 tentang Susunan Kabinet Indonesia Bersatu;
19. Keppres No. 22 Tahun 2006 tentang Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan
Rumah Susun di Kawasan Perkotaan.
20. Permendagri No.3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah
Tentang Rumah Susun.
21. Permendagri No. 74 Tahun 2007 tentang Pemberian Kemudahan Perizinan dan
Insentif dalam Pembangunan Rumah Susun Sederhana di kawasan Perkotaan.
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 17
22. Permendagri No. 17 Tahun 2007 tentang Pedoman Teknis Pengelolaan Barang
Milik Daerah;
23. Permenkeu No. 96/PMK.06/2007 tentang Tata Cara Pelaksanaan Penggunaan,
Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara;
24. Permenkeu No. 119/PMK.05/2007 tentang Persyaratan Administratif Dalam
Rangka Pengusulan dan Penetapan Satuan Kerja Instansi Pemerintah Untuk
Menerapkan Pengelolaan Keuangan Badan Layanan Umum;
25. Permenkeu No. 13 Tahun 2007 tentang Penentuan Tarif Sewa Barang Milik
Negara.
26. Permenpera No. 14/PERMEN/M/2007 tentang Pengelolaan Rumah Susun
Sederhana Sewa.
27. Permenpera No. 18/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan
Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD.
28. Permenpera No. 02/PERMEN/M/2005 tentang Organisasi dan Tata Kerja
Kementerian Negara Perumahan Rakyat sebagaimana telah diubah Peraturan
Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2006;
29. Permenpera No. 34/PERMEN/M/2006 tentang Pedoman Umum Penyelenggaraan
Keterpaduan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Kawasan Perumahan;
30. Permenpera No. 02/PERMEN/M/2007 tentang Petunjuk Pelaksanaan Penyerahan
Kegiatan Selesai di Lingkungan Kementerian Negara Perumahan Rakyat;
31. Permenpera No. 10/PERMEN/M/2007 tentang Pedoman Bantuan Stimulan
Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU) Perumahan dan Permukiman;
32. Permen No.09/permen/m/2007 tentang Pemberian Pinjaman /Pembiayaan KPR
Satuan Rusun Bagi PNS;
33. Permenpera No.17/Permen/m/2008 tentang Permen Standar Dan Prosedur
Pelaksanaan Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusuna Syariah Bersubsidi;
34. Permenpera No.16/Permen/m/2008 Permen Standar Dan Prosedur Pelaksanaan
Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusuna Syariah Bersubsidi;
35. Permenpera No. 10/Permen/m/2008 Permen Tata Laksana Penghunian Dan
Pengalihan Satuan Rumah Susun Sederhana Milik;
36. Permenpera No. 18/Permen/m/2007 Permen Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan
Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN Dan APBD;
37. Permenpera No. 14/Permen/m/2007 Permen Pengelolaan Rumah Susun
Sederhana Sewa;
-
Tulisan hukum/Infokum/Tematik Page 18
38. Permenpera No. 9 /Permen/m/2008 Permen Pedoman Bantuan Pembangunan
Rumah Susun Sederhana Sewa Pada Lembaga Pendidikan Tinggi Dan Lembaga
Pendidikan Berasrama;
39. Permenpera No. 22 Tahun 2006 Keppres Tim Koordinasi Percepatan Pembangunan
Rumah Susun Di Kawasan Perkotaan;
40. Permen PU Nomor 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknik Pembangunan Rumah
Susun.
Sumber:
Prof.Dr.Maria S.W. Sumardjono.SH.MCL.MPA, Alternatif kebijakan pengaturan hak atas tanah beserta bangunan bagi warga Negara Asing dan Badan Hukum, Jakarta, 2008.
Anwar Hamid dan Happy Santosa, Kriteria Rusunawa untuk Pemukiman Kembali (Resettlement) Masyarakat Tepian Sungai Desa Batu Merah, Kota Ambon, dalam Seminar Nasional Pascasarjana X ITS, Surabaya, 4 Agustus 2010.
Buku Saku Kementerian Perumahan Rakyat, Jakarta, Oktober 2011. R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah
Permukiman di perkotaan, www.usu.ac.id. UU Rusun, Permudah Masyarakat Miliki Rusun, Koran Jakarta, 03 November
2011, http://rusunami-rusunawa.blogspot.com/2011/11/peraturan-rusun.html.