Erhvervsejendomsmarkedet i Aarhus Syd

27. August 2012

Erhvervsgeografien Erhvervsgeografi Aarhus

- 2 -

80859095

100105110115120125130

2012

2014

2016

2018

2020

2022

2024

2026

2028

2030

2032

2034

2036

2038

2040

Hele  landet Region  Midtjylland Aarhus

 0

13  000

26  000

39  000

52  000

65  000

78  000

94  500

98  000

101  500

105  000

108  500

112  000

115  500

02 03 04 05 06 07 08 09 10 11

Produk tionserhverv  (v.  ak se) Kontorerhverv  (  h.  ak se)

Hvilke faktorer driver ejendomsmarkedet

Strukturelle faktorer

n  Den demografiske udvikling –  Universitet og højere

læreanstalter

n  Erhvervsudviklingen –  Serviceerhverv vs. industri

n  Teknologisk udvikling –  ”Just in time” og logistik –  Internet- og detailhandel

n  Infrastruktur –  Letbane, motorveje, etc.

n  Politik –  Planlov –  Supersygehuse etc. –  Trængselsafgifter

- 3 -

Befolkningsvækst (indekseret)

Erhvervsudvikling

Kilde: Sadolin & Albæk

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Kontor Detail Industri/Log is tik

Udlejningsmarkedet netop nu Udviklingen i tomgangen

- 4 -

n  Tomgangen er steget kraftigt inden for alle segmenter de seneste år. Der er dog indikationer på, at markedet er stabiliseret.

n  Tomgangsprocenten på kontor er på ca. 8%, hvis tomgangen i Viby/Højbjerg trækkes ud af tallene.

n  Fornuftigt lejemarked, men lejemarkedet på >2.000m² er meget lille sammenlignet med København.

n  Sekundære erhvervsområder er under pres !

n  Decentralt kontorbyggeri fra 60’erne til 80’erne har det svært – krav til lay-out, effektivitet og energiforbrug.

Note: Der er databrud i statistikken i K4 2011

Aarhus Syd

Områdets profil

n  Varieret erhvervssammensætning

n  Få tidssvarende ejendomme – de kan til gengæld udlejes…

n  Stor andel af institutionelle ejere – mindre andel af ”bruger-ejere” tilbage

n  Store (domicil-)ejendomme

n  En del funktionelt forældede ejendomme

n  Infrastruktur

n  Energitunge ejendomme

n  Miljø/prestige

- 5 -

Aarhus Syd

Områdets profil

n  Aarhus Syd er ikke det mest prestigebetonede decentrale kontor- og erhvervsområde i Aarhus

n  Området er hårdt ramt af f.eks. in-sourcing af kontorlokaler (TDC) og

omrokeringer n  Stigende strukturel tomgang

n  Traditionelle fremstillingsvirksomheder forsvinder n  Distributionsvirksomheder foretrækker nye ejendomme ved motorvej n  Domicillejere foretrækker andre (de)centrale kontorområder i Aarhus

n  Behov for opgradering af ejendomme og et konkurrencedygtigt

lejeniveau

- 6 -

Aarhus Syd

Kan Aarhus syd egentlig matche efterspørgslen ?

n  Lav efterspørgsel er både konjunkturelt og strukturelt betinget n  Området kan kun i begrænset omfang matche efterspørgslen efter

lager- og produktionslokaler, selv i lavprissegmentet n  Området kan matche efterspørgslen efter kontorer i lav- og mellem- og

høj-prissegmentet, MEN n  Kontorejendomme i området er generelt for store – kræver konvertering

fra domicil til flerbruger – mismatch mellem ejendomme og potentielle brugere

- 7 -

Aarhus Syd

Hvad burde vi gøre i Aarhus Syd ?

n  Nedrive helt out-datede produktions- og lagerejendomme og skabe mulighed for nye tidssvarende byggerier

n  Konvertere de tomme kontordomicilejendomme til multibrugerejendomme

n  Opgradere kontorejendommene energimæssigt

n  Undgå at skabe forøget konkurrence ved at udlægge nye nærtliggende områder til kontorformål

n  Opgradere infrastruktur og grønne områder n  Overveje ændret anvendelse

- 8 -

Aarhus Syd

Hvad kræves der ?

n  Skal udviklingen vendes på kort eller mellemlangt sigt, kræves mere end et tæt samarbejde mellem grundejerne og virksomhederne i området

n  Ejerne skal være klar til at investere også ”up-front” – og være

tålmodige n  Ejerkonstellationen i området kan underbygge udviklingen:

n  Institutionelle investorer har muligheden for investering og ønsket om forandring

n  ”Bruger-ejere” har ikke altid incitament eller økonomi til regenerering

- 9 -

Aarhus Syd

Hvis vi ikke gør noget ?

På lang sigt løser markedet situationen…….

- 10 -

Aarhus Syd

Kan det lade sig gøre ?

Det lykkes langs Grenåvej……og Viborgvej – af sig selv.

- 11 -

- 12 -

7. Sadolin & Albæk

- 13 -

Sadolin & Albæk

Organisation

Sadolin & Albæk er en uafhængig rådgivnings- og erhvervsmæglervirksomhed med kontor i København og Aarhus.

Sadolin & Albæk har et strategisk samarbejde med Jones Lang LaSalle, en af verdens førende ejendomsrådgivere med markeds-dækning i 60 lande. Via alliancen har Sadolin & Albæk en solid international platform, også i Norden.

Sadolin & Albæk kan trække på mange års erfaring inden for det traditionelle ejendomsmæglerfag samt den nyeste viden inden for økonomi, investering, finansiering, revision og jura i kraft af sine højtuddannede medarbejdere. Sadolin & Albæk er medlem af RICS.

Vurderinger og analyser

n  Vurdering af erhvervsejendomme, porteføljer og projekter (feasibility studies)

n  Anerkendte vurderingsstandarder

n  Bred vidensdatabase

n  Internationalt netværk af topanalytikere

n  Absorberingsanalyser

n  Markedsrapporter

n  Due diligence

Capital Markets/ Corporate Finance

n  Formidling af erhvervs- og investeringsejendomme samt mindre porteføljer, evt. i form af selskabssalg

n  Struktureret udbud af store erhvervsejendomme, porteføljer og ejendomsselskaber

n  Investeringsstrategisk rådgivning

n  Porteføljerådgivning

n  Rådgivning i forbindelse med etablering af ejendomsfonde

Udlejning/ Tenant Representation

n  Formidling af erhvervslejemål, primært i Hovedstadsområdet

n  Lokaliseringsrådgivning, Tenant Representation

n  Bredt netværk af udlejere og stor lejerdatabase

n  Professionelle markedsførings-værktøjer og eksponering

n  Lejevurderinger

Corporate Solutions

n  Professionel ejendomsrelateret virksomhedsrådgivning

n  Nedbringelse af virksomhedernes driftsomkostninger

n  Optimering af arealanvendelse

n  Sale & leaseback transaktioner

n  Genforhandling af lejekontrakter

Sadolin & Albæk

Best in class

- 14 -

Sadolin & Albæk

Forretningsvolumen og klienter

n  Formidling af investeringsejendomme inden for de seneste 18 måneder: DKK 5,9 mia.

n  Vurderinger: ca. 1.100 ejendomme med et samlet volumen på ca. DKK 85 mia.

n  Klienter –  Danske og udenlandske institutionelle

investorer, ejendomsselskaber og ejendomsfonde

–  Den finansielle sektor –  Stat og kommuner –  Store og mellemstore virksomheder.

- 15 -

- 16 -

Kontaktinformation

Sadolin & Albæk står til rådighed

… besøg os på www.sadolin-albaek.dk

Carsten Gørtz Petersen Partner, direktør

E: cgp@sadolin-albaek.dk T: +45 70 11 66 55 M: +45 28 19 66 71