1

Samen betekenen we meer

Ondernemingsplan2017 2021

2

Colofon:

Dit ondernemingsplan is een uitgave van:

woningstichting Wierden en Borgen

3

Samen betekenen we meer.”

“

4

Samen betekenen we meer.”

“

5

Samen betekenen we meer.”

“Het geheel is meer dan de som der delen”.

Het was de Grieke filosoof Aristoteles die ongeveer 350 jaar voor het begin van onze jaartelling zijn ganzeveer in de inkt doopte en deze woorden aan het perkament toevertrouwde. Hoe wijs de man ook was; hij zal zich niet gerealiseerd hebben dat er in 2017 een woningcorporatie in Nederland zou komen die deze spreuk als inspiratiebron gebruikt voor een nieuw ondernemingsplan. Toch zijn het deze wijze woorden die - in een modern jasje - de titel vormen van ons nieuwe strijdplan: ‘Samen betekenen we meer’.

Van buiten naar binnenHet ondernemingsplan is voor ons een uiterst belangrijk en koersbepalend document. Daarom zijn we niet over één nacht ijs gegaan. Vanaf het eerste moment hebben we de dialoog opgezocht met onze omgeving. De opvattingen en wensen van onze gesprekspartners, zoals huurders- organisaties, gemeenten en zorgaanbieders, zijn daarmee leidend in de strategische keuzes die we maken. Ook hebben we goed gekeken naar de ontwikkelingen in onze markt, zoals nieuwe wet- en regelgeving. In het ondernemingsplan werken we op die manier ‘van buiten naar binnen’.

Samen betekenen we meerEr komt veel op onze organisatie af. Door de samenvoeging met Steelande wonen bouwen we aan een nieuwe organisatie. Tegelijkertijd zijn we ambitieus: we leggen de lat hoog. We gaan woningen versterken en verduurzamen. We willen onze bewoners meer keuzevrijheid geven en meer maatwerk leveren. We gaan de dialoog met onze omgeving intensiveren. We willen nog veel meer: u leest het allemaal in dit plan.

Plezier in je baan: perfectie op je werkIk ben er trots op dat ik de komende jaren samen met zoveel bevlogen mensen aan de slag mag met de uitvoering. En ik ben er rotsvast van overtuigd dat we in staat zijn om de uitdaging in de komende vier jaar aan te gaan: samen met onze belang- houders, met onze bewoners, met onze toezicht-houders en vooral samen met onze medewerkers.

Aristoteles had nog meer wijze woorden: “Plezier in je baan zorgt voor perfectie op je werk.” Daar hebben we bij Wierden en Borgen geen moderne vertaling voor nodig... We gaan ervoor!

Rinze Kramer, directeur-bestuurder

6

Inhoud

7

Onze omgeving 8Landelijke ontwikkelingen 10Ontwikkelingen in ons werkgebied 13

Onze klanten 16Krimp- en leefbaarheid 18

Onze positionering 20Vragen van onze stakeholders 21Wie we zijn en waar we voor staan 22

Onze speerpunten 26Veiligheid voorop 28Ruime keus, betaalbare prijs 31Duurzaam verantwoord 34Bouwen aan gevarieerde dorpen 36Samen betekenen we meer 37

Onze organisatie 40Governance geborgd 42Groei 43Personeelsbeleid 44Betekenis van kernwaarden en samenwerking 45Optimale dienstverlening 46

Onze financiën / continuïteit 48

8

Onze omgeving

We zien de wereld om ons heen elke dag veranderen. Het zijn veranderingen die ons dagelijks werk raken. En die van invloed zijn op onze keuzes voor de toekomst. We vinden het belangrijk om de mening van onze bewoners en samenwerkingspartners te betrekken bij ons beleid. Zo  weten we wat er speelt in ons werkgebied én daarbuiten en creëren we draagvlak voor onze eigen plannen. We voeren een open dialoog met onze omgeving en houden de vinger aan de pols bij relevante ontwikkelingen. Zo ontstaat de solide basis voor onze koers in de komende jaren.

In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste ontwikkelingen in onze omgeving samen: landelijk én binnen ons werkgebied.

9

Onze omgeving

10

Landelijke ontwikkelingen

Woningwet 2015Op 1 juli 2015 is de herziene Woningwet ingegaan. De belangrijkste onderwerpen die in de Woningwet 2015 worden geregeld gaan over het werkdomein van de corporaties, toezicht, transparantie, verslag legging en de rol van huur-ders en gemeenten. Met deze nieuwe wet moet worden geregeld dat woningcorporaties zich meer richten op het huisvesten van de huishoudens met lagere inkomens. Er mag minder worden geïnvesteerd in andere zaken, zoals leefbaar-heid of het ontwikkelen van woningen voor de verkoop. Ook stelt de minister eens per vier jaar de Woonagenda op. In de Woonagenda worden prioritaire beleidsdoelen opgenomen. Corporaties moeten bijdragen aan de verwezenlijking daarvan. Voor de periode 2016 t/m 2019 heeft de minister de volgende prioriteiten omschreven:

• Voldoende betaalbare en beschikbare huur-woningen voor de doelgroep (bijvoorbeeld door passend toewijzen en gematigde huurverhoging);

• Sneller energiezuinig maken van de woningvoor-raad. De sociale huurvoorraad moet in 2021 een gemiddelde energie-Index van 1,25 hebben. Gemeenten, huurders en corporaties moeten zich daar samen voor inspannen;

• De huisvesting van urgente doelgroepen, waaronder statushouders;

• De huisvesting van ouderen en andere mensen met een zorgvraag. De sociale huurvoorraad moet worden aangepast aan het toenemend aantal ouderen en mensen die langer zelfstandig blijven wonen.

De minister controleert de solvabiliteit en de liquiditeit van de corporaties en publiceert een lijst van corporaties met meer vermogen dan zij nodig hebben voor het voortbestaan van de organisatie. Zo geeft de minister inzicht in de investerings-capaciteit van corporaties aan gemeenten. Passend toewijzenEen van de meest ingrijpende onderdelen van de Woningwet is het ‘passend toewijzen’. Woningzoekenden met een laag inkomen mogen alleen nog goedkopere woningen huren (tot € 592,55 voor 2-persoonshuishoudens en € 635,05 voor huishoudens van 3 of meer personen). Dit kan betekenen dat de keuze voor woning zoekenden aanzienlijk wordt verkleind. Het bieden van een goede woonkwaliteit is echter geen luxeproduct. Wierden en Borgen kiest ervoor om woningzoekenden met een lager inkomen ook te laten reageren op de duurdere sociale huurwoningen (tot € 710,68). We passen de huurprijs van de woning aan, aan het inkomen van de woningzoekende. Dit betekent ook dat we op minder huurinkomsten kunnen rekenen. We weten nog niet exact welk effect het huidige beleid heeft en wat dit financieel voor ons betekent.

Aandacht voor betaalbaarheid en woonlastenDe betaalbaarheid van het wonen staat onder druk. Landelijk bestaat steeds meer aandacht voor het probleem van te weinig inkomsten om het wonen te kunnen betalen. De mogelijkheden die corporaties hebben om de betaalbaarheid te beïnvloeden (beperken van de huurverhoging,

11

huurverlaging, goedkopere woningvoorraad) is onvoldoende om de problematiek het hoofd te bieden. Betalingsproblemen worden vooral veroorzaakt door een te laag inkomen, in relatie tot de noodzakelijke kosten voor het levens-onderhoud. Vooral mensen met een minimum inkomen bevinden zich in de gevarenzone. Binnen de huidige ontwikkelingen neemt het risico op huurachterstanden toe. Betaalbaar wonen gaat dan ook steeds meer over woonlasten (inclusief energie en belastingen) in plaats van huurprijzen.

Eens in de drie jaar wordt door het ministerie van BZK in samenwerking met het CBS het WoonOnderzoek Nederland uitgevoerd. Uit die van 2015 (WoON2015) blijkt door daling van het huishoudinkomen en huurstijgingen de netto huur- en woonquote van huurders te zijn g estegen. De  netto huurquote liep op van 23,8% in 2012 naar 26,7% in 2015. De netto woonquote (huur, energielasten en gemeentelijke belastingen als onderdeel van het inkomen) van 33,9% in 2012 naar 36,0% in 2015.

Van de zomer is bekend geworden dat bij het passend toewijzen de kale huurprijs de norm blijft. Minister Blok ziet geen reden om uit te gaan van de totale woonlasten. Verder ziet hij vooralsnog geen mogelijkheden voor een verbreding van de regeling voor de energieprestatievergoeding voor  woningen die niet volledig nul-op-de- meter worden. Wel  onderzoekt de Minister de v ormgeving van een woonlastenwaarborg voor huurders. Hierop kunnen huurders een be-roep doen als zij kunnen laten zien dat hun woon-

lasten door de EPV (Energie Prestatie Vergoeding) zijn gestegen, terwijl hun  woongedrag ongewijzigd is gebleven.

VerduurzamingDuurzaam wonen zegt iets over hoe energiezuinig een woning is en over hoe lang deze woning mee gaat. Energiebesparing en duurzaamheid staan hoog op de agenda van woningcorporaties. Het  ministerie, Aedes, De Woonbond en Vastgoed Belang legden de gezamenlijke ambities en doelstellingen vast in het Koepelconvenant Energiebesparing Gebouwde Omgeving. Corporaties zijn daarmee gehouden aan het behalen van een gemiddeld energielabel B in 2020 voor alle huurwoningen. Het kabinet houdt vast aan de Europese afspraken dat de CO2-uitstoot in 2030 met 40 procent en in 2050 met 80 tot 95 procent moet zijn teruggedrongen op Europees niveau. Het streven is dat de gehele gebouwde omgeving in 2050 energieneutraal is. Deze afspraken zijn een vervolg op het Energie-akkoord waarin staat dat in 2023 16 procent duurzame energie opgewekt moet worden. Het Energierapport Transitie naar Duurzaam uit januari 2016 geeft een integrale visie op de toekomstige energievoorziening van Nederland en  onderscheidt het energiegebruik in vier energie functies. Voor elke functie is de reductie van CO2 in een apart ‘transitiepad’ beschreven. Het transitiepad ruimteverwarming is voor woning corporaties het meest relevant. Het kabinet wil het gasverbruik voor de verwarming van

12

huizen fors verminderen. Energiebesparing staat daarbij centraal. Dat wil de minister bereiken via onder meer de afspraak uit het Energieakkoord dat in 2030 alle gebouwen in Nederland gemiddeld energielabel A hebben. Daarnaast stimuleert het kabinet lokale opwekking van warmte (door warmtepompen en zonneboilers) of door een warmtenet op basis van bijvoorbeeld aardwarmte. Het transitiepad zet ook in op het veranderen van de bestaande infrastructuur van gas naar warmtebronnen. Hier ligt volgens het rapport een grote rol voor ‘lokale overheden, gebouwbeheerders, projectontwikkelaars en bewoners’. Dit betekent dat woning corporaties in hun vastgoedplanning rekening moeten gaan houden met het verdwijnen van de gasaansluitingen. Het startpunt van de besluitvorming over de transitie is het opstellen van een regionaal warmteplan.

EnergiemarktSteeds vaker wordt er een alternatief gezocht voor fossiele brandstof. Inmiddels zijn, gecombineerd met het versterken van woningen, 0-op-de- meter woningen gerealiseerd. Er wordt gebruik gemaakt van de laatste technologieën om woningen zoveel mogelijk zelfvoorzienend te maken. Het  ministerie stimuleert het gebruik van duurzame energie zoveel mogelijk en is een voorstander van het oprichten van energiecoöperaties. Woning-corporaties spelen hierin steeds vaker een rol, vanwege het verlagen van de woonlasten, de kwaliteitsverbetering van de woning en de waardevermeerdering van het vastgoed.

LeefbaarheidDe woningmarkt in ons werkgebied is kwetsbaar als gevolg van de economische situatie en demografische ontwikkelingen. We zien een terugtredende rol van de overheid op het gebied van wonen en zorg. Er wordt meer zelfredzaamheid verwacht van burgers: de participatiemaatschappij. Vanaf de invoering van de Woningwet 2015 is de rol van woningcorporaties op het gebied van leefbaarheid ingekaderd, corporaties mogen onder voorwaarden bijdragen aan de leefbaarheid. Deze activiteiten moeten

onderdeel zijn van de prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en  woning corporaties. Woningcorpora-ties mogen investeren in de woonomgeving, onder voorwaarde dat deze woonomgeving zich bevindt in directe nabijheid van de woningen die ze bezitten en de investeringen ten goede komen aan de huurders daarvan. Ook mogen corporaties initiatieven van bewoners ondersteunen, gerelateerd aan hun bezit. Sponsoring is niet toegestaan, met uitzondering van de hiervoor genoemde initiatieven van bewoners.

Wonen en ZorgNederland kent de ontwikkeling van de ‘participatie maatschappij’. Wonen en zorg is van elkaar gescheiden (voor zzp 1 t/m 4) en de zelfredzaamheid van bewoners staat voorop. Mensen worden genoodzaakt om langer zelfstandig thuis te blijven wonen of willen dat zelf. Een ander deel van de ouderen en/ of zorgvragers heeft behoefte aan ‘geclusterd’ wonen in gezamenlijkheid en veiligheid, maar met de nadruk op ‘wonen’. Er wordt steeds vaker een beroep gedaan op woning corporaties om ook voor deze doelgroep huisvesting te realiseren. Het bouwen van zorgvastgoed op de traditionele manier is echter risicovol. Corporaties en zorgpartners moeten in de komende jaren op zoek naar alternatieven om zorgvastgoed te ontwikkelen. Dat begint met voldoende inzicht in de beschikbare voorraad, in de huidige en toekomstige vraag naar betaalbare, passende woningen voor de sterk groeiende groep ouderen en mensen met beperkingen en/of psychische problemen met een laag inkomen. Corporaties, zorgaanbieders en gemeenten zouden op basis van deze gezamenlijke analyse hun beleid af kunnen stemmen. Ook kunnen afspraken gemaakt worden tussen gemeenten en corporaties, in samenspraak met de huurders, over aanpassingen in het bestaande bezit.

13

Gemeentelijke herindelingSinds 2013 buigt de provincie Groningen zich over een gemeentelijke herindeling in 2019. Aanvankelijk werd gekoerst op samenvoeging per 2018, maar dat lijkt niet haalbaar te zijn. De 23 bestaande gemeenten moeten opgaan in maximaal vijf of zes nieuwe gemeenten. Het huidi-ge werkgebied van Wierden en Borgen ligt ver-spreid over zes gemeenten. Na de samenvoeging met Steelande wonen bestrijkt het werkgebied zelfs zeven gemeenten. Na de herindeling zijn dat er, afhankelijk van de definitieve besluitvorming, nog één tot drie. Dit kan de onderlinge afstemming met gemeenten en huurdersorganisaties aanzien-lijk vereenvoudigen.

Eén woningmarktNaast de gemeentelijke (her)indeling is ook de ‘regionale woningmarkt’ van belang voor

het werkgebied van Wierden en Borgen. De woningmarkt is, op voorstel van de respectievelijke gemeenten, vastgesteld door de minister. Een corporatie mag haar woningvoorraad alleen uitbreiden in het gebied dat tot haar woning-markt is aangewezen. Voor Groningen geldt dat de hele provincie tot dezelfde woningmarkt wordt gerekend. Hier is Drenthe aan toegevoegd. Voor Wierden en Borgen betekent het dat de ontwikkeling van de woningvoorraad ongewijzigd kan worden voortgezet.

Samenvoeging: van landelijk naar stad-landelijkOp 24 april 2016 hebben de woningcorporaties Steelande wonen, Groninger Huis en Wierden en Borgen hun handtekening gezet onder de intentieverklaring voor een splitsing en samen-voeging van Steelande wonen per 1 januari 2017.

Ontwikkelingen in ons werkgebied

14

Steelande wonen bleek niet in staat om zelfstandig in haar bestaansrecht te voorzien. Via een splitsing is een deel van Steelande wonen met Groninger Huis gefuseerd en een deel met Wierden en Borgen.

Het woningbezit van Wierden en Borgen is uitge-breid met woningen in Hoogkerk en Oosterhooge-brug (gemeente Groningen). De samenvoeging van beide organisaties leidt voor Wierden en Borgen tot een toename van de marktwaarde van haar woningbezit. Bovendien kent de portefeuille van Steelande wonen geen noemenswaardige risico’s op structurele leegstand, waardoor Wierden en Borgen een vermindering mag verwachten in haar leegstand risico op de volledige portefeuille. In dit ondernemingsplan is de samenvoeging met Steelande wonen niet expliciet benoemd, maar wordt de ontwikkeling meegenomen als doorkijkje naar de opgaven voor Wierden en Borgen.

AardbevingenDe aardbevingen in de provincie Groningen hebben een enorme impact op het leven en de woningvoor-raad in ons werkgebied. Volgens het onderzoek van de TU Delft (Boelhouwer, P., et all. Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen, 2016), voelen bewoners zich onveilig en is de leefbaarheid aanzienlijk verslechterd. Het  onderzoek stelt dat het gevoel heerst, dat de overheid en de NAM te weinig doen om de negatieve effecten van de aardbevingsproblematiek aan te pakken. De schadeafhandeling en de procedures daaromheen geven de bewoners van

het aardbevingsgebied veel zorg en frustratie. Vanwege de aardbevings problematiek is de verhuis-geneigdheid aanzienlijk hoger dan het landelijk gemiddelde. De  verhuis geneigdheid manifesteert zich voornamelijk binnen de koopsector.

Het werkgebied van Wierden en Borgen ligt bin-nen de aardbevingscontouren. Dit kan een risico zijn voor de verhuurbaarheid en waardeontwikke-ling van de woningvoorraad. Het kan echter ook een kans zijn om de (oudere) woningen in een hoger tempo te versterken en vernieuwen. Deze ontwikkeling houdt nauw verband met de moge-lijkheden en bereidwilligheid van andere partijen om onze regio veilig, aardbevingsbestendig en leefbaar te maken en te houden. Samen met onder andere de Nederlandse Aardolie Maatschappij (NAM), het Centrum Veilig Wonen (CVW), en de Nationaal  Coördinator Groningen (NCG) zijn we voortdurend in gesprek om de woningvoorraad zo snel mogelijk aardbevings- en toekomstbestendig te maken.

We hebben echter te maken met veelal wijzigende inzichten of standpunten. Zo stelt het Rigo in haar onderzoek Krimp, Aardbevingen en leegstaande huurwoningen (2016) dat de financiële risico’s van eventuele schade door aardbevingen op dit moment niet nader te bepalen is. Dit geeft veel onduidelijkheid over de verschillende scenario’s en vormt daarmee een grote onzekerheid voor het ondernemingsplan. De problematiek biedt de huursector mogelijk ook een grote kans. De verhuisgeneigdheid van particulieren kan een gunstig effect hebben op

We zijn voortdurend in gesprek om de

woningvoorraad zo snel mogelijk aardbevings- en toekomstbestendig

te maken.

15

de huurmarkt. Vanwege de veiligheid (financieel en constructief) wordt het huren van een woning aantrekkelijker dan kopen. Corporaties zetten immers in op grootschalige versterking, verduurzaming en schadeherstel van het woning-bezit en ontzorgt daarmee haar huurders. Prestatieafspraken en woonvisiesIn zes van de zeven gemeenten waarin Wierden en Borgen woningbezit heeft, is een woonvisie ont-wikkeld (Eemsmond en Loppersum (in DEAL-ver-band), De Marne, Groningen, Ten Boer en Winsum). De gemeente Bedum brengt in 2017 een geactualiseerde woonvisie uit. Wierden en Borgen heeft voor 1 juli 2016 aan alle gemeenten een bod op het uitvoeringsprogramma van deze woonvisies gedaan. Deze wettelijke verplichting vloeit voort uit de Woningwet 2015 en moet leiden tot prestatie afspraken met alle gemeenten. Alleen voor de gemeente Bedum zijn de actuele prestatieafspraken nog niet opgesteld. De  gemeente Eemsmond en Loppersum kennen een regionaal prestatiekader, waarin een gezamenlijke opgave voor alle partijen (4  gemeenten en 7  corporaties) is opgenomen.

Op basis van de vastgestelde woonvisie, prestatiekaders en bestaande prestatieafspraken doet Wierden en Borgen jaarlijks een bod. Dat is een overzicht van de werkzaamheden die de woningcorporatie concreet gaat uitvoeren, als  bijdrage aan de woonvisie. Bij het bod hoort ook een financieel overzicht.

De gemeente voert elk jaar gezamenlijk overleg met de woningcorporatie en de huurders-organisaties. Dit wordt ook wel tripartiet overleg genoemd. Op basis van dit overleg worden de afspraken vastgelegd in Prestatieafspraken. Elk jaar worden deze Prestatieafspraken geactualiseerd en opnieuw vastgelegd.

16

Onze klanten

Groningse gemeenten hebben sinds jaren te maken met krimp. Het verschijnsel van een dalend aantal inwoners is niet nieuw en brengt op langere termijn serieuze kans op leegstand met zich mee. Dit hangt samen met de  daling in het aantal huishoudens. Vanwege de krimp staan ook de voorzieningen in de Groninger dorpen onder druk. Vooral in de kleinere dorpen verdwijnen supermarkten en zorgpartijen. In de grotere kernen zijn deze voorzieningen vaak nog wel aanwezig, waardoor een trek naar de  grotere kernen ontstaat. Deze ontwikkeling betekent iets voor het leven en wonen van onze klanten. De rol die Wierden en Borgen hierin kan spelen is beperkt, maar samen betekenen we meer. We slaan graag de handen ineen met andere partijen om deze  ontwikkelingen het hoofd te bieden.

In dit hoofdstuk geven we een doorkijkje naar gevolgen van krimp voor onze klanten en de betekenis daarvan voor onze woningvoorraad.

16

17

Onze klanten

17

18

Krimp en leefbaarheid

PrognosesDe afname in het aantal huishoudens in Noordoost Nederland is nog beperkt. Dit komt vooral door het kleiner worden van gezinnen. Door bijvoorbeeld het vertrek van kinderen uit het ouderlijk huis wordt het aantal inwoners minder, maar blijft het huishouden bestaan. Er komt dus nog geen woning leeg te staan. In bijvoorbeeld de gemeente Bedum, Ten Boer en Groningen mag op korte termijn nog een (lichte) groei in het aantal huishoudens worden verwacht.

Echte krimp en leegstand van woningen moet nog komen. Dit hangt samen met het weg trekken van jongeren naar de stad. De groep jongeren van rond de 20 jaar verhuist naar grotere kernen (zoals Groningen), vanwege studie, werk of vertier. Daar- naast krijgen we te maken met een hoog sterftecijfer. De vergrijzing van de naoorlogse generatie zorgt voor een overlijdenspiek die vooral vanaf 2025 kan worden verwacht. Naast vertrek en overlijden zijn er ook gezinnen die zich in onze gemeenten willen vestigen. Vooral gezinnen in de leeftijd van rond de 30 jaar vinden een plek op het platteland. Per saldo zijn dat er echter veel minder dan het aantal huishoudens dat uit Groningen verdwijnt.

De krimp die zich vooral manifesteert in de ommelanden, wordt niet verwacht in Hoogkerk en Oosterhoogebrug. In tegendeel. In deze gebieden mogen we rekenen op groei van de bevolking en het aantal huishoudens. Het zijn vooral gezinnen die zich hier vestigen. Dit komt enerzijds door een grote wens om dicht bij de stad te willen wonen, maar ook door het gebrek aan gezinswoningen in de stad en het aanbod aan gezinswoningen in deze wijken.

VerhuisbewegingenBij verhuisbewegingen in Groningen denken we al snel aan het aardbevingsrisico. Aardbevingen kunnen immers leiden tot een verminderde aantrekkingskracht van de regio, omdat schade en waardevermindering aan de orde van de dag zijn. Uit een onderzoek van de TU Delft (“ Groningse leefbaarheid en woningmarkt onder druk”, januari 2016), blijkt dat de verhuisgeneigdheid van met name particulieren groot is. Toch merken we in de praktijk nog geen piek in verhuizingen. Dit kan worden veroorzaakt door een slechte verkoopbaarheid van de particuliere voorraad. Aan de andere kant blijkt de aantrekkingskracht op onze woningmarkt ongeveer gelijk te zijn aan voorgaande jaren (RIGO, Krimp, aardbevingen en  leegstaande huurwoningen, januari 2016). Net zoals voorgaande jaren, zijn het vooral de jongeren die de migratie domineren.

DoelgroepenIn de komende jaren kunnen we dus rekenen op veranderingen van leeftijden en gezins-samenstelling van onze klanten. Dit betekent ook dat woonwensen veranderen. Een senior zonder thuiswonende kinderen heeft immers andere woonwensen dan een jongere die voor het eerst op zichzelf gaat wonen. De woningvoorraad moet daarbij passen. Voor ons betekent het dat we aansluiten bij de woonwensen van de doelgroepen van nu en die van de toekomst.

Zorg & ouderenZorginstellingen hebben het zwaar. De wettelijke en maatschappelijke ontwikkelingen maken dat

19

een exploitabele bedrijfsvoering steeds lastiger gerealiseerd kan worden. Partijen besluiten steeds vaker om de huur van zorgvastgoed op te zeggen, waardoor leegstand ontstaat. Om bewoners met een zorgvraag te blijven huisvesten, moeten corporaties en zorgaanbieders gezamenlijk op zoek naar nieuwe concepten waarin wonen en zorg  gecombineerd kunnen worden.

Wonen met begeleidingWierden en Borgen zet zich in voor het huisvesten van mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. We hebben (op verzoek van verschillende instellingen) al veel woning gebouwd of aangepast, zodat ook deze bewoners een plek in onze maatschappij hebben. Door wijzigingen in de AWBZ vervalt voor veel mensen in de toekomst de mogelijkheid om terug te  vallen op  begeleid wonen. Een deel van deze groep heeft in  toe - nemende mate te maken met een opeen stapeling van problemen. Vaak vallen financiële en ( psychische) gezondheidsproblemen samen met problemen als werk en opvoeding. Wij willen veel blijven doen voor deze doelgroep en zien het huisvestings vraagstuk als een gezamenlijke uitdaging. We staan voor het ontwikkelen van een gezamenlijke visie waarin we, samen met zorg partijen, de handen ineenslaan en komen tot  creatieve en concrete manieren om begeleid wonen mogelijk te laten blijven.

StatushoudersDe stroom van vluchtelingen die Nederland binnen komt wordt langzaam minder. Dit betekent niet dat het aantal mensen dat onderdak zoekt ook af

neemt; integendeel. De meeste vluchtelingen van het afgelopen jaar wachten in asielzoekerscentra op huisvesting en worden door de overheid naar rato verdeeld over het aantal gemeenten in Nederland. Wij helpen gemeenten zoveel mogelijk met het huisvesten van deze doelgroep. In de komende jaren mogen we erop rekenen dat de vraag naar huisvesting voor statushouders onverminderd groot blijft. Met name in de gemeente waar het aantal huishoudens in de komende jaren nog toe neemt, kan dit betekenen dat woningzoekenden langer op een woning moeten wachten. Dit willen we voorkomen door, samen met gemeenten, te  zoeken naar alternatieven voor voldoende huisvestingsmogelijkheden.

JongerenWe blijven oog houden voor huisvesting voor jongeren. Veel jongeren trekken (tijdelijk) weg van het platteland vanwege studie of werk. Toch wil ook een deel van die groep graag in de dorpen blijven wonen. De woonwensen van deze jongeren zijn vaak niet vergelijkbaar met de groep die naar de grote steden trekt. Zo bleek ook uit de jongeren-BAG (jongeren-Bewoners Advies Groep) waarin Wierden en Borgen in gesprek is gegaan met jongeren. Jongeren op het platteland richten zich sneller op een gezin en zoeken vaker naar een gezinswoning. We bieden de jongeren graag de kans om in de dorpen te blijven en maken onze woningen ook graag voor hen bereikbaar. Dit doen we al door woningen voor jongeren goedkoper te maken en jongerenhuisvesting nadrukkelijker onder de aandacht te brengen bij de jongeren en jongerenorganisaties.

We blijven

oog houden voor huisvesting voor

jongeren.

20

Onze positionering

De ontwikkelingen in onze omgeving bepalen  onze eigen positie binnen het speelveld. We  hebben aan onze samenwerkingspartners gevraagd om mee te denken over de opgaven en uitdagingen voor de komende periode. Met onze medewerkers zijn we in gesprek gegaan over het onderscheidend vermogen van onze organisatie. Van  daaruit hebben we samen nagedacht over de gewenste  positionering en ambities van onze woningcorporatie.

20

21

Onze positionering

21

22

Vragen van onze stakeholders

In het eerste kwartaal van 2016 heeft de visitatie plaatsgevonden. Een groot aantal belanghebbende partijen heeft aan de visitatiegesprekken deelgenomen en voor ons goed bruikbare terugkoppelingen gegeven. Een  hiervan was het verzoek om partijen in een vroeger stadium van beleidsvorming te betrekken bij de keuzes. Deze benadering past helemaal in de werkwijze die Wierden en Borgen zelf voor ogen heeft en ook zo toegepast heeft voor het ondernemingsplan: steeds meer van buiten naar binnen werken.

Om wensen en ideeën op te halen voor het ondernemingsplan zijn interviews gehouden met de volgende belanghebbende instan-ties: de gemeenten, de huurdersorganisaties, Zonnehuisgroep Noord, OGGZ Winsum/ de Marne (Gezondheidscentrum Winsum), Stichting Sprank, zorgpost Winsum St. NOVO (Cosis, WLZ Noord), Volkskredietbank Noord - Oost Groningen en Centrum Veilig Wonen. Ook bij de medewerkers en raad van commissarissen is in actieve vorm inbreng voor het ondernemingsplan opgehaald.

Steeds meer van buiten naar binnen werken.

23

Wie we zijn en waar we voor staan

Onze drijfveerBij Wierden en Borgen worden we al meer dan 100 jaar gedreven door een maatschappelijke betrokkenheid bij het wonen in het gebied dat reikt  van de stad Groningen tot aan de Waddenzee: prettig wonen tussen Stad en Wad. Onze medewerkers zijn vakbekwaam en dragen vanuit hun vakgebied bij aan een professionele en toekomstgerichte organisatie.

MissieWe hebben onze maatschappelijke opdracht  geformuleerd. Deze is nauw verweven met ons bestaansrecht en sluit naadloos aan bij onze  drijfveer:

“ We zijn bevlogen in ons werk omdat we geloven dat ieder mens een goede woning verdient”.

Wierden en Borgen biedt veilige, betaalbare en duurzame

woningen. Dat doen we voor mensen die daar zelf niet in

kunnen voorzien en voor mensen die extra zorg nodig hebben.

­Samen­met­onze­bewoners­en partners­dragen­we­bij­aan­

een prettige­­woonomgeving­in de dorpen­en­wijken­van­ons 

werkgebied.

24

Onze visieWij geloven dat ieder mens een goede woning verdient. Een goede woning betekent voor ons veilig, betaalbaar en duurzaam. We willen dat mensen een huis kunnen kiezen dat past bij hun persoonlijke wens en bij de fase in hun leven. Bewoners weten zelf waar zij zich thuis voelen en welk huis voor hen betaalbaar is.

We zien dat senioren langer zelfstandig blijven wonen. We zien het als onze verantwoordelijkheid om deze bewoners daarbij te helpen. Dat doen we bijvoorbeeld door ze een huis te bieden waarin ze veilig en zorgeloos langer zelfstandig kunnen wonen. We hebben extra oog en aandacht voor bewoners die kwetsbaar zijn en begeleiding verdienen bij het wonen.

Duurzaam bouwen draagt naar onze overtuiging bij aan betaalbaar en comfortabel wonen: nu en in de toekomst. We nemen duurzaamheids-maatregelen in het belang van onze bewoners: lagere woonlasten, meer wooncomfort en beter voor het milieu. Telkens maken we een verantwoorde afweging tussen duurzaamheid en betaalbaarheid.

Een huis is verankerd in een straat, wijk of dorp. Ook de bewoners van het huis maken onlosmakelijk onderdeel uit van de sociale gemeenschappen in ons werkgebied. Prettig wonen heeft voor iedereen een eigen betekenis. Wij vinden het belangrijk om actief en in een open dialoog vragen op te halen bij samenwerkings-partners en samen naar oplossingen te zoeken.

Bewoners, huurdersorganisaties, wijk- en dorps-belangen en andere partijen weten zelf wat nodig is voor de leefbaarheid in de dorpen en wijken. Wij dragen daar graag aan bij, vanuit onze mogelijkheden en met onze deskundigheid op het gebied van wonen. Zo leveren we een bijdrage aan gevarieerde dorpen met blijvende woon kwaliteit voor de toekomst.

We hebben extra oog en aandacht

voor bewoners die kwetsbaar zijn en

begeleiding verdienen bij het wonen.

25

Onze kernwaardenDe manier waarop we onze opdracht uitvoeren staat in het teken van drie kernwaarden. De kernwaarden zijn bepalend voor onze dagelijkse houding in het werk:

We zijn open

We zijn actief betrokken

We zijn klantgericht; we stáán voor onze bewoners

Onze speerpuntenDit ondernemingsplan beschrijft onze koers voor de periode 2017 - 2021. Die koers wordt voor een belangrijk deel bepaald door de meest relevante ontwikkelingen die op ons afkomen in relatie tot onze eigen ambities. We hebben deze ontwikkelingen en ambities ondergebracht in een vijftal speerpunten. Deze speerpunten zorgen ervoor dat we doelgericht aan het werk kunnen. Voor de buitenwereld zijn het de bakens die onze koers in de komende jaren herkenbaar maken.

Voor de beleidsperiode 2016 – 2020 kiezen we voor de volgende speerpunten:

1 Veiligheid voorop

2 Ruime keus, betaalbare prijs

3 Duurzaam en verantwoord

4 Bouwen aan gevarieerde dorpen

5 Samen betekenen we meer

In hoofdstuk 4 zijn de speerpunten uitgewerkt aan de hand van concrete ambities.

26

Onze speerpunten

We vinden het vanzelfsprekend dat onze huurders in een veilige woning wonen. Vanwege de  aardbevingsproblematiek besteden we extra  aandacht aan het versterken van onze woningen. Samen met onze partners willen we dat het versterken doordacht en  voortvarend opgepakt wordt.

Veiligheid gaat verder dan alleen de constructie van de woning. Veilig  wonen gaat ook over de kwaliteit en het gebruik van de installaties, brandveiligheid, asbestsanering, inbraakpreventie en de woonomgeving.

Tenslotte heeft veilig wonen ook alles te maken met de mogelijkheid van senioren om langer zelfstandig te wonen. Bijvoorbeeld zonder drempels in de woning, of met een extra trapleuning. Dit aspect van veiligheid behandelen we bij het project  ‘Opplussen van woningen’.

26

27

Onze speerpunten

27

28

Veiligheid voorop

Aardbevingen

Ambitie:Ons werkgebied ligt in het aardbevingsgebied. De aardbevingen leiden tot veel schade aan onze woningen. Er bestaat een reële kans dat zich in de toekomst een zware aardbeving gaat voordoen, waardoor gebouwen en woningen instabiel kunnen worden. Daarom willen we onze woningen zo snel mogelijk versterken. Wat ons betreft: hoe eerder, hoe beter. We zijn echter mede afhankelijk van de meerjarenplanning van de Nationaal Coördinator Groningen (NCG). We volgen de wetgeving en de meest recente richtlijnen voor aardbevingsbestendiger bouwen (NPR), maar gaan ook verder. We voelen ons verantwoordelijk voor veilig wonen. Op eigen initiatief werken we, samen met bewoners, aan een veilige en leefbare  omgeving.

Hoe:We gaan onze woningen toetsen en waar nodig versterken. Dat doen we samen met de Nationaal Coördinator Groningen (NCG) en de NAM. Bij  nieuwbouw toetsen we onze plannen aan de  geldende nationale praktijkrichtlijn (NPR). Bij het versterken (van zowel nieuwbouw- als bestaande woningen) kijken we ook naar mogelijke innovaties. Op die manier willen we per situatie tot een veilige, duurzame, energiezuinige en betaalbare oplossing komen. Resultaat:

Voor het resultaat zijn we in grote mate afhankelijk van de meerjarenplanning van de NCG. In de onderstaande opgave sluiten we hier zoveel mogelijk bij aan. In 2016: Opgeleverde nieuwbouw voldoet aan de

NPR. 65 woningen zijn versterkt.In 2017: Alle woningen binnen het kerngebied zijn

versterkt.In 2018: Alle woningen in het buitengebied zijn

versterkt.

29

Veilige installaties en verwarmingsketels

Veel van onze woningen zijn gebouwd in een periode waarin er nog weinig elektrische apparaten werden gebruikt. Deze woningen beschikken over (relatief) weinig stopcontacten en een beperkt aantal groepen in de meterkast. Tegenwoordig beschikken huishoudens over verschillende huishoudelijke apparaten: ( vaat) wasmachines, koelkasten, televisies en computers. De technische installaties worden daardoor zwaarder belast en de meeste stopcontacten zijn in gebruik. Sommige bewoners leggen zelf extra stopcontacten aan om alle apparaten aan te kunnen sluiten. Als dit veilig gebeurt hoeft dat geen probleem op te leveren. Ondeskundig gebruik kan echter leiden tot veiligheidsrisico’s. Ook kunnen er gebreken ontstaan in de meterkast of de gasleiding.

In sommige woningen zijn nog open toestellen (geisers) en gaskachels in gebruik. Deze toestellen hebben geen gescheiden systeem voor aanvoer van zuurstof en afvoer van rookgassen. Daar-door bestaat de kans dat er teveel zuurstof uit de ruimte wordt getrokken of dat er rookgassen in de ruimte terecht komen. Deze toestellen zijn in eigendom van de bewoners of worden door hen gehuurd van een externe leverancier (Ewacht).

Ambitie:Bewoners moeten volledig kunnen vertrouwen op de veiligheid van technische installaties. Daarom blijven we de gas- en technische installaties in de woningen periodiek keuren. Dat doen we aan de hand van de NEN1010 en de NEN 3140. Bewoners die zelf voorzieningen hebben aangebracht wijzen we op eventuele gevaren. Als we gebreken constateren herstellen we deze direct. Daarnaast willen we alle open toestellen in onze woningen vervangen door veilige, energiezuinige combi-ketels.

Hoe:We voeren elke zes jaar een ‘algemeen periodieke keuring’ (APK) uit bij iedere woning die ouder is dan 10 jaar. Bij nieuwe woningen zijn de technische installaties beter afgestemd op het hedendaagse gebruik. Een keuring vinden we in dat geval nog niet nodig. Zodra de woningen ouder zijn dan 10 jaar worden ze meegenomen in de APK. We gaan bewoners actief benaderen om ze te wijzen op de gevaren van open toestellen. Tegelijkertijd bieden we hen aan om de open toestellen te vervangen door een nieuwe combi-ketel.

Resultaat:

Jaarlijks: 400 APK keuringen. Op basis van de keuring zijn alle gebreken hersteld.

In 2019: Alle open toestellen en geisers zijn vervangen door nieuwe combi-ketels.

We voelen ons

verantwoordelijk voor veilig

wonen

30

AsbestTot 1994 werd er regelmatig asbesthoudend materiaal toegepast bij het bouwen van woningen. Inmiddels is bekend dat (langdurige) blootstelling aan asbest tot gezondheidsproblemen kan leiden. Daarom wordt er tegenwoordig geen asbest meer toegepast bij de bouw van woningen.

Ambitie:Onze ambitie is om al het zichtbare en tastbare asbest te verwijderen, zodat de bewoners in hun woning niet worden blootgesteld aan asbest.

Hoe:We gaan meer asbestinventarisaties uitvoeren. Aan de hand van het advies van een asbest-deskundige beoordelen we of er asbest verwijderd moet worden. Op projectbasis verwijderen we al het zichtbare en tastbare asbest. Elke woning die geïnspecteerd is krijgt een kaart in de meterkast. Daarop is te zien waar asbesthoudend materiaal heeft gezeten en waar mogelijk nog onzichtbaar of ontastbaar asbest aanwezig is.

Resultaat:

In 2016: Alle woningen die voor 1994 zijn gebouwd, zijn geïnventariseerd.

In 2017: Bij alle woningen is het zichtbare en tastbare asbest verwijderd.

Inbraakpreventie / politiekeurmerk hang- en sluitwerkEen inbraak is een bijzonder vervelende gebeurtenis voor bewoners. Bij een inbraak kunnen persoonlijke en waardevolle bezittingen verdwijnen. Een inbraak doet ook inbreuk op de privacy van bewoners en op het gevoel van  veiligheid.

Ambitie:Een inbraak is niet te voorkomen, maar wel moeilijker te maken. We onderhouden goede contacten met buurtagenten. Op die manier zijn we tijdig op de hoogte als er in een wijk of dorp inbraken gepleegd worden. We informeren in dat geval onze bewoners, zodat ze extra alert kunnen zijn op verdachte situaties. Daarnaast vinden we dat bewoners hun huis moeten kunnen afsluiten op een manier die een potentiële inbraak bemoeilijkt (vertraagt). Onze ambitie is dat de vertragingstijd van een inbraak met drie minuten wordt verlengd, conform de 1-sterclassificatie van het politie keurmerk. Het hang- en sluitwerk van al onze woningen moet voldoen aan dit politiekeurmerk. Hoe:We gaan bij iedere vervanging en planmatig onderhoud inventariseren welke woningen nog niet voldoende inbraakvertragend zijn. Deze woningen gaan we bij de uitvoering van het planmatig onderhoud voorzien van inbraak-vertragende voorzieningen (hang- en sluitwerk van deuren en ramen).

Resultaat:

Jaarlijks: 40% van de woningen waarbij planmatig onderhoud is uitgevoerd (woningen gebouwd voor 2000), zijn voorzien van nieuw hang- en sluitwerk.

2022 : Het hang- en sluitwerk van al onze woningen voldoet aan het politiekeurmerk.

Het hang- en sluitwerk

moet voldoen aan het politie-

keurmerk.

31

We vinden dat iedereen een passende woning moet kunnen krijgen. Dat betekent dat onze woningen betaalbaar en beschikbaar moeten zijn en over voldoende kwaliteit beschikken. In de afgelopen jaren hebben we bijvoorbeeld veel geïnvesteerd in woningen voor mensen die extra zorg verdienen. Ontwikkelingen als krimp en vergrijzing vragen om een eigen visie en aanpak.

Toekomstbestendige woningvoorraadIn ons werkgebied hebben we te maken met krimp en vergrijzing. Bewoners stellen bovendien andere eisen aan het gebruik van een huis. Gemeenten hechten waarde aan het vernieuwen van de woningvoorraad in hun dorpen. Er ligt een uitgebreid pakket van wensen en vragen. Dit alles vraagt om een samenhangende visie vanuit onze organisatie op de toekomstige woningvoorraad in ons werkgebied.

Ambitie:We willen een samenhangende visie ontwikkelen waarin vragen van onze samenwerkingspartners en genoemde ontwikkelingen vertaald worden in praktische beleidskeuzes voor de woning-voorraad. We willen bereiken dat het woningbezit van Wierden en Borgen optimaal aansluit bij de vraag in de regionale woningmarkt. Wij kiezen daarin voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Bij betaalbaarheid kijken we naar de totale woonlasten voor de bewoners.

Hoe:We stellen onze wensportefeuille op, gaan op zoek naar innovatieve manieren om het gewenste aanbod te leveren en stellen onze actieportefeuille vast. Dat doen we op basis van woningmarkt-onderzoek en in nauwe afstemming met de gemeenten, waarbij we jaarlijks evalueren en bijsturen.

Resultaat:

In 2016: Gestart met woningmarktonderzoek2017-2018: Wensportefeuille is vastgesteld.

Per gemeente is de voorlopige actieportefeuille vastgesteld. Op dorps- of clusterniveau zijn gebiedsvisies ontwikkeld. Eind 2018 is de definitieve actieportefeuille vastgesteld.

Ruime keus, betaalbare prijs

32

Woningen opplussen voor ouderenDoor veranderingen in de zorg blijven ouderen langer zelfstandig wonen. In 2015 hebben we in het dorp Ulrum onderzocht welke maatregelen nodig zijn om dat mogelijk te maken. De pilot leverde verrassende resultaten op. Bewoners geven aan dat kleine aanpassingen aan de woning al een grote bijdrage kunnen leveren aan zelfstandigheid. Bijvoorbeeld door stoepjes aan te passen en in de woning extra handgrepen aan te brengen langs de trap en in het toilet.

Ambitie:We gebruiken onze ervaring in Ulrum om meters te maken in de komende jaren: we vertalen de lessen uit de pilot ‘Opplussen’ naar de rest van ons werkgebied. In een projectmatige aanpak gaan we bewoners actief stimuleren om op eigen verzoek aanpassingen aan hun woning uit te laten voeren (vraag-gestuurd opplussen).

Hoe:We stellen een plan van aanpak op voor de uitrol van de pilot in Ulrum naar andere dorpen, dat gelijk loopt aan de onderhoudsplanning.

Resultaat:

In 2016: Evaluatie van de pilot Opplussen is  afgerond.

In 2017: Start met projectmatig en vraag- gestuurd opplussen

In 2023: Uitrol Opplussen voor woningbezit gereed.

Wonen voor statushoudersNederland heeft te maken met een toenemend aantal asielaanvragen, als gevolg van de vluchtelingenstroom.

Ambitie:We willen de statushouders die zich in de gemeenten van ons werkgebied melden zo snel mogelijk goede huisvesting bieden. Zijn er wellicht nieuwe manieren van huisvesten mogelijk? Of is het mogelijk om met de gemeenten in onderling overleg tot een andere verdeling te komen voor de huisvesting van statushouders binnen ons werkgebied?

Hoe:We gaan onderzoeken welke mogelijkheden we hebben om de opgave voor het huisvesten van statushouders te waarborgen. Ook voeren we overleg met de gemeenten en het COA om de huisvesting in goede banen te leiden.

Resultaat:

In 2016 : Onderzoek alternatieve mogelijkheden huisvesten statushouders.

Jaarlijks : We voldoen minimaal aan de taakstelling voor huisvesting van statushouders in de gemeenten van ons werkgebied.

Jongerenbeleid evaluerenWierden en Borgen verlaagt de huurprijs van woningen, zodat jongeren tot 23 jaar in de dorpen kunnen blijven wonen en verhuurt specifieke jongerenwoningen. Is dit voldoende om jongeren huisvesting te kunnen bieden in onze dorpen?

Ambitie: De wachttijd voor jongeren moet omlaag! We  maken gebruik van het passend toewijzen en ons jongerenbeleid om jongeren de kans te bieden in onze dorpen te blijven wonen.

33

Hoe: Het jongerenbeleid wordt geëvalueerd en waar nodig aangepast.

Resultaat:

In 2017: Jongeren kunnen binnen een jaar een passende woning vinden in het werk-gebied van Wierden en Borgen.

Wonen voor bijzondere doelgroepenIn de afgelopen jaren zijn we vooral reactief be-zig geweest (op verzoek van diverse instellingen), bijvoorbeeld voor begeleid en beschermd wonen. Wierden en Borgen wil dit  beleid voortzetten, maar meer op  basis van een  eigen visie en als onderdeel van de wensportefeuille.

Ambitie:We willen veel blijven doen voor deze bijzondere doelgroep. Meer werken vanuit een gezamenlijke visie. Samen kunnen we immers meer betekenen.

Hoe: Als onderdeel van de wensportefeuille brengen we, samen met zorgpartijen, de vraag naar huisvesting voor bijzondere doelgroepen in beeld en maken een plan van aanpak.

Resultaat:

In 2018: Gestart met ten minste 1 nieuw project voor het ontwikkelen van huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Betaalbare woonlastenWierden en Borgen realiseert betaalbare woningen. Betaalbaarheid gaat over passend toewijzen waarbij aanspraak op huurtoeslag mogelijk is, en om woonlasten inclusief energie en belastingen. Met ons (streef)huurbeleid, toewijzingsbeleid, verduurzaming van woningen (lagere energielasten) en onze bedrijfsvoering houden wij de woningen betaalbaar.

Ambitie:In 2020 zijn de gemiddelde woonlasten van de huurders van Wierden en Borgen op het niveau, dat wij met de huurdersorganisaties als betaalbare woonlasten hebben vastgesteld. Dat is niet hoger dan de jaarlijkse netto woonquote van huurders in Nederland volgens het WoON (36% in 2015).

Hoe:Aan de hand van de uitkomsten van een onderzoek naar betaalbaarheid wordt na overleg met de huurdersorganisaties vastgesteld wat voor  Wierden en Borgen acceptabele - vanuit huurders- en vanuit corporatiebelang - woon lasten zouden zijn. Vervolgens worden doelstellingen en een plan van aanpak afgesproken en de ontwikkelingen in betaalbaarheid gemonitord.

Resultaat:

In 2016: Onderzoek naar betaalbaarheid gestart.

In 2017: Doelstellingen en een plan van aanpak vastgesteld.

2018-2019: Betaalbaarheid gemonitord.2020: Doelstellingen betaalbare woonlasten

gehaald.

Wierden en Borgen realiseert

betaalbare woningen.

34

Bij duurzaamheid zoeken we naar het evenwicht tussen betaalbaarheid en milieu. Dat doen we in het belang van onze huurders (goed wonen tegen zo laag mogelijke woonlasten) en in het belang van een financieel gezonde organisatie. Ook bij het materiaal-gebruik letten we extra op duurzame toepassingen.

Om de overlast voor bewoners zoveel mogelijk te beperken voeren we duurzaamheidsmaatregelen zoveel mogelijk in combinatie uit met reguliere renovatie- en versterkingsprojecten.

Bewustwording bij bewoners

Ambitie:Bewoners hebben zelf invloed op hun woonlasten door verstandig en bewust om te gaan met het energieverbruik. We zien het als een uitgelezen kans om onze bewoners beter te informeren en bewustwording te creëren: energiebesparing is goed voor de portemonnee én voor het milieu. Ook watergebruik wordt onderdeel van de bewustwordingscampagne.

Hoe:We gaan bewoners energieadvies geven, bijvoorbeeld met de hulp van een energiecoach. We zoeken ook naar alternatieve manieren om bewoners bewust te maken. We bieden praktische tips en slimme tools. We onderzoeken of we energiebesparende producten met korting kunnen aanbieden aan bewoners.We maken samen met de huurdersorganisaties een plan voor de bewustwordingscampagne en de middelen die hiervoor nodig zijn. Hierbij denken we aan een folder over verantwoord energiegebruik en

de relatie met de woonlasten. Elke nieuwe bewoner ontvangt deze folder bij het ondertekenen van het huurcontract. Ook via andere informatiekanalen gaan we bewoners bewust maken.

Resultaat:

Onze bewoners willen bewust met hun energie verbruik omgaan en dragen daarmee bij aan betaalbare woonlasten.In 2017: Met Huurdersorganisaties doelstellingen

en een plan van aanpak vastgesteld. Voorlichtingsmateriaal beschikbaar.

2018-2019: Plan van aanpak uitgevoerd en resultaten bewust energieverbruik inzichtelijk via monitor Betaalbaarheid en bewustzijnsenquête.

2020: Doelstellingen bewustzijn energieverbruik bewoners gehaald.

Bestaande woningen energiezuinigerHet Aedesconvenant schrijft voor dat alle huur-woningen in 2020 gemiddeld label B moeten hebben. Dat is een forse ambitie, die vanwege de verhuurdersheffing door weinig woningcorporaties gerealiseerd kan worden. Vanwege de onduidelijk-heid rondom het versterken van woningen in het aardbevingsgebied heeft het energiezuinig maken van onze woningen extra vertraging opgelopen.

Ambitie:We gaan een flinke inhaalslag maken in het energiezuinig maken van onze woningen, on-danks de beperkingen van de verhuurdersheffing. Wanneer onze woningen duurzamer zijn dragen

Duurzaam verantwoord

35

we bij aan een beter milieu (minder C02 uitstoot) én aan de betaalbaarheid voor onze huurders.

Hoe:Bij alle renovatieprojecten kiezen we voor maat-regelen die minimaal energieindex behorend bij label B opleveren of die de woning tenminste twee labelstappen omhoog brengt.

Resultaat:

In 2020: Van onze woningvoorraad heeft 75% gemiddeld energieindex behorend bij label B.

Nieuwbouw richting energieneutraalIn 2020 moeten nieuwbouwwoningen energie-neutraal zijn. Dit betekent bouwen met hoge kwaliteit van duurzaamheid.

Ambitie:In 2020 zijn onze nieuwbouwwoningen energie-neutraal. We gaan in de komende jaren ervaring opdoen door een aantal verschillende typen energieneutrale woningen te ontwikkelen. Dat doen we in samenwerking met de keten.

Hoe:Bij nieuwbouw kiezen we voor een hoge kwaliteit van duurzaamheid op energetisch gebied. Hiervoor gaan we op zoek naar (innovatieve) systemen op gebied van energiezuinigheid. We kijken niet alleen naar de rekenkundige waarde van het verbruik van het ontwerp maar ook naar de verbruikskosten van de eindgebruiker ten opzichte van de investering.

Resultaat:

In 2016: Uitwerking van een aantal typen energieneutrale woningen.

In 2017: Oplevering eerste energieneutrale woningen nieuwbouw.

In 2018: Uitrol van overige nieuwbouwprojecten.In 2019: Gereed voor energieneutraal in 2020.

Woningen gaan langer mee

Ambitie:Duurzaamheid betekent ook bewust omgaan met materiaal. We willen langer gebruik kunnen maken van ons woningbezit. Dat betekent dat we de exploitatietermijn (levensduur) gaan verlengen en alternatieven zoeken voor sloop en nieuwbouw. We willen dat bewoners langer op een prettige manier in hun huis kunnen wonen.

Hoe:We passen woningen aan zodat ze langer mee kunnen. We kijken naar alternatieven voor sloop en nieuwbouw.

Resultaat:

In 2016: Besluitvorming.2016 - 2020: Gemiddelde levensduur van

bestaande woningen gaat van 50 jaar naar 60 jaar.

Nieuwe energiebronnen

Ambitie: Op veel plekken ontstaan nieuwe initiatieven voor alternatieve vormen van energie, zoals energiecoöperaties. Om te kunnen voldoen aan duurzaamheidsdoelstellingen en vragen vanuit de markt willen we op zoek naar alternatieve manieren om in de energiebehoefte te voorzien.

Hoe:Samen met bewoners onderzoeken we de mogelijkheden van aardwarmte, windenergie en de opslag van energie. Zoveel mogelijk sluiten we aan bij bestaande initiatieven.

Resultaat:

2018: Inzicht in alternatieve mogelijkheden van energievoorziening voor bewoners.

2019: Een pilot met alternatieve energie.

36

Goud woon’ Ieder dorp in ons werkgebied is uniek. Daarom respecteren we het persoonlijke karakter en koesteren we de kwaliteit.

Ambitie:We willen een bijdrage leveren aan toekomst-bestendige dorpen. Dat bereiken we onder meer door woningen te bieden voor meerdere leeftijdsfasen. We zijn ons ervan bewust dat elk dorp eigen wensen heeft en een eigen aanpak verdient. Sommige dorpen groeien, anderen krimpen. Dat vraagt telkens een andere aan-pak die rechtdoet aan het betreffende dorp. We maken soms gedurfde keuzes om iets wel te doen of juist niet. Dat doen we vanuit onze verantwoordelijkheid voor de waardeontwikkeling van ons bezit. De  ontwikkelingen in de regionale woningmarkt zijn daarom leidend voor de keuzes die we maken. We kijken bijvoorbeeld scherp naar ‘kwetsbare koop’. We verkennen de mogelijkheden van dorpseigen bouwen. En van subsidiekansen. Op het gebied van leefbaarheid nodigen we bewoners uit om vooral zelf met initiatieven te komen die wij kunnen ondersteunen. Zo bouwen we samen aan gevarieerde dorpen.

Hoe:We selecteren zes pilotdorpen in ons werkgebied. Per dorp maken we een inventarisatie van de bewoners en organisaties die we kunnen betrekken. We inventariseren wat er speelt in het dorp en wat de wensen zijn. We beoordelen of dit aansluit bij onze actieportefeuille. Voor de verdere uitwerking maken we samen een plan.

Daarbij maken we duidelijke afspraken over de onderlinge rolverdeling zodat partijen zich uitgenodigd voelen om te participeren en onze bijdrage past bij onze taakstelling (vanwege de nieuwe Woningwet). Op basis van de ervaringen in de pilot evalueren we of deze werkwijze uitgebreid kan worden naar de overige dorpen. We  onderzoeken in dat geval of we een aantal dorpsprofielen kunnen ontwikkelen.

Resultaat:

In 2017: Pilotproject: 1 dorp per gemeente.In 2018: Werkwijze en eventuele dorps-

profielen toepassen voor andere dorpen.

In 2019: Meerjarencyclus toepassen voor alle dorpen.

Bouwen aan gevarieerde dorpen

37

We houden rekening met de wensen van onze samenwerkingspartners, in het bijzonder de gemeenten. We halen vragen op en ontwikkelen plannen die synergie opleveren. Als we zelf plannen hebben gaan we op zoek naar draagvlak in onze omgeving. We geloven dat we partner zijn in het netwerk. Door samenwerking kunnen we nog meer betekenen voor onze huurders. We zijn er rotsvast van overtuigd dat we samen met onze huurders en partners –ieder vanuit zijn eigen rol en taak- het verschil kunnen maken voor de bewoners van Groningen. We willen proactief samenwerken. Halen vragen op en ontwikkelen met elkaar plannen die synergie en energie opleveren. We vragen een glashelder ‘ja’ op onze maatschappelijke opgave. Niet alleen van onze medewerkers, maar ook van onze partners. We investeren daarom in bestaande samenwerkings-verbanden en gaan nieuwe aan. Want samen betekenen we meer…

Samenwerking algemeen

Ambitie:Samenwerkingspartijen praten en denken in een vroeg stadium met ons mee over diverse onderwerpen van beleid. Denk bijvoorbeeld aan bewonersparticipatie, de betaalbaarheid van het wonen, leefbaarheid, veiligheid, herstructurering, sloop en nieuwbouw. We zoeken verbinding met collega-corporaties in ons werkgebied als er gezamenlijke uitdagingen liggen, zoals het aardbevingsdossier.

Bij Wierden en Borgen moet samenwerken onlosmakelijk verankerd zitten in de organisatie-cultuur en hoofden van medewerkers. We willen een cultuur waarin medewerkers actief intern en extern de verbinding zoeken. Medewerkers gaan daarbij steeds op zoek naar de meerwaarde van samenwerking, ook al ligt die meerwaarde niet per se binnen het ‘eigen’ domein.

Hoe:We ontwikkelen in 2017 een visie op in- en externe samenwerking. De visie wordt vertaald naar een plan van aanpak. We organiseren jaarlijks een bijeenkomst voor onze stakeholders, waarin we een relevant thema aan de orde stellen.

Resultaat:

Wierden en Borgen wordt herkend als een betrouwbare, toegankelijke en proactieve samenwerkingspartner. Bij de volgende visitatieronde in 2020 geven onze stakeholders ons dan ook minimaal het cijfer 7 voor het onderdeel ‘samenwerking’.

Samen betekenen we meer

38

Samenwerken met huurdersorganisaties

Ambitie:Huurders hebben belang bij een goede en sterke vertegenwoordiger. De Woningwet faciliteert huurders daarin met meer inspraak en rechten op verschillende beleidsterreinen. De huurder s-organisaties vertegenwoordigen in hun huidige op-zet elk een eigen achterban van verschillende om-vang. We merken ook dat de besturen op zoek zijn naar opvolging van bestuursleden en zich verder willen professionaliseren. Wierden en Borgen wil hierbij graag ondersteuning bieden en spant zich in om de samenwerking tussen de huurders- organisaties te vergroten.

Hoe:We stellen budget beschikbaar voor ontwikkeling en opleiding. We willen de huurdersorganisaties structureel faciliteren met een bestuurlijk secretaris die het bestuur onder andere onder-steunt bij meningsvorming en beleid.

Resultaat:

In 2020 is er sprake van een sterke en professionele huurdersorganisatie die namens alle huurders van Wierden en Borgen op basis van gelijkwaardigheid met ons praat over onder meer hoe we onze woningen bij de tijd en betaalbaar houden en onze dorpen leefbaar.

Samenwerking met bewoners en participatie

Ambitie:We willen bewoners actief betrekken bij de plannen en vragen die we hebben. En we onderzoeken of we bewonersinitiatieven, zoals energie- of zorgcoöperaties, kunnen ondersteunen. We bekijken of we deze vormen van samenwerking financieel kunnen ondersteunen.

Hoe:We bouwen voort op de bewonersadviesgroepen (BAG’s). Jaarlijks initiëren we een of twee BAG’s die

ons adviseren over relevante thema’s. We voeren structureel overleg met een bewonersadvies-commissie over nieuwbouw en renovatie (BAC). Hierbij worden bijvoorbeeld ook toekomstige bewoners en omwonenden betrokken. We  gebruiken nieuwe middelen, zoals een online klantenpanel en sociale media om meningen en ideeën op te halen. We implementeren en evalueren het leefbaarheidsbeleid en stimuleren initiatieven van bewoners en zoeken samen naar nieuwe, innovatieve, vormen van bewoners-participatie.

We gaan een gezamenlijk portaal aanbieden waar woningzoekenden het volledige woningaanbod van huurwoningen in de regio kunnen bekijken. Dat doen we in samenwerking met de andere woningcorporaties in de regio. Op die manier is het voor woningzoekenden duidelijk welke woningen beschikbaar zijn en bij welke woningcorporatie ze de woning kunnen huren.

We richten een (digitaal) platform in waarbinnen alle organisaties voor dorpsbelangen in ons werk-gebied met ons kunnen meepraten op relevante onderwerpen en gemakkelijk informatie kunnen halen en brengen. We onderzoeken of we aan kunnen sluiten bij een bestaand lokaal initiatief in de regio (MijnDorp.nl).

Resultaat:

Jaarlijks: 1 of 2 bewonersadviesgroepen.2016: Opzet online klantenpanel gereed.2017: De bewonersadviescommissie adviseert

standaard bij elk nieuwbouwproject. Keuze voor eventuele aansluiting bij

MijnDorp.nl.2018: Een portaal waarin het gehele

huurwoning aanbod van de regio beschikbaar is.

39

Samenwerking met gemeenten

Ambitie:Met de gemeenten in ons werkgebied werken we al nauw samen. We werken samen aan woonvisies, maken tripartiete prestatieafspraken en hebben periodiek ambtelijk en bestuurlijk overleg. En ook de Woningwet verbindt ons. Gemeenten vinden wel dat zij door Wierden en Borgen in een vroeger stadium betrokken kunnen worden bij planvorming en beleid. Wierden en Borgen wil hier zwaarder op in zetten.

Hoe: We betrekken de gemeenten in ons werkgebied. We evalueren jaarlijks onze prestatieafspraken en stellen deze zo nodig bij. Bij grotere vraagstukken of dilemma’s betrekken we de gemeenten in een vroegtijdig stadium bij de plan- en besluitvorming. Elke twee jaar maken we met iedere gemeenteraad en college een rondrit door ons werkgebied, waar-bij ruimte is voor discussie over actuele thema’s.

Resultaat:

Wierden en Borgen scoort bij de volgende visitatieronde minimaal het cijfer 7 op de onderdelen ‘tevredenheid over de relatie en communicatie met de corporatie’ en ‘ tevredenheid over de mate van invloed op het  beleid van de corporatie’.

Samenwerking met zorgpartijen

Ambitie:De zorgpartijen in ons werkgebied vragen van Wierden en Borgen om een zichtbaarder partner-schap en een visie op wonen en zorg. Wierden en Borgen herkent de vraag en wil haar rol verste-vigen. Met onze partners willen we onder meer verkennen of het mogelijk is om kerngebieden te ontwikkelen waarin zorg centraal staat. We willen bovendien een overlegstructuur ontwikkelen waarin partijen, ieder vanuit hun eigen rol, een bijdrage kunnen leveren aan een visie op wonen en zorg en de uitvoering hiervan op dorpsniveau.

Hoe:We ontwikkelen een visie op wonen en zorg. Op basis van de visie gaan we de behoefte en vraag van bewoners en zorgaanbieders beter bij elkaar brengen. We onderzoeken of het mogelijk is om kerngebieden aan te wijzen waar combinaties van voorzieningen gerealiseerd kunnen worden.

Resultaat:

2017: Visie op wonen en zorg.2018 – 2020: Uitvoering stappenplan visie.

Samenwerking in de keten

Ambitie:We gaan voor samenwerking in de keten. Onze  bewoners, wijzelf en onze leveranciers zijn onderdeel van die keten. Samenwerking krijgt een nieuwe dimensie: de traditionele relatie tussen op-drachtgever en opdrachtnemer verschuift richting partnerschap. We gaan van opbrengstgericht naar resultaatgericht. Daarmee dwingen we onszelf én onze leveranciers om innovatiever te werken en meer aandacht te besteden aan duurzaamheid. We zijn er van overtuigd dat dit uiteindelijk leidt tot lagere kosten en betere kwaliteit voor bewoners.

Hoe:We gaan in gesprek met onze leveranciers om de doelstellingen en randvoorwaarden te formule-ren voor nieuwe manieren van samenwerking bij onderhoud. We beginnen met een pilot.

Resultaat:

2016 - 2020: We scoren minimaal een 7,5 op klanttevredenheid voor reparatie-verzoeken en onderhoud en hebben lagere onderhoudskosten.

40

Onze organisatie

Wierden en Borgen verbindt zich aan de Governancecode voor woningcorporaties. Deze code is in april 2015 opnieuw vastgesteld door de leden van Aedes; de landelijke koepel van woningcorporaties. De Governancecode geeft richting aan de manier waarop bestuur en Raad van Commissarissen (RvC) functioneren en de wijze waarop zij verantwoording afleggen over hun resultaten.

40

41

Onze organisatie

41

42

De code gaat uit van de volgende vijf principes: 1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. 2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. 3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak. 4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen. 5. Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.

Organogram

Governance geborgd

Raad van Commissarissen

Directeur-bestuurder

strategie en beleid

vastgoedontwikkeling

managementondersteuning

P&O

Technisch beheer

planmatig onderhoud

niet-planmatig

Woondiensten

verhuur / verkoop

overlast

wijkbeheer

receptie / secretariaat

Financieel beheer

financiën

ICT zaken

klantcontactcentrum (KCC)

43

Groei In 2015 heeft Wierden en Borgen haar regionale volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid genomen door Steelande Wonen de helpende hand te bieden. Deze woningcorporatie heeft de conclusie getrokken dat zij vanwege financiële en organisatorische problemen niet in staat is zelfstandig de opgave in haar werkgebied te realiseren. Na  onderzoek blijkt dat Wierden en Borgen een goede samenvoegingspartij is voor een deel van Steelande Wonen (wat na splitsing zal ontstaan). Wierden en Borgen wil zich inspannen om een meerwaarde voor de huurders en het personeel van Steelande Wonen te realiseren. In april 2016 is de intentieverklaring hiervoor ondertekend.

Ambitie:We willen de samenvoeging (op 1 januari 2017) goed laten landen bij alle medewerkers, zowel bij de medewerkers van Wierden en Borgen als bij de medewerkers die vanuit Steelande Wonen meekomen. Door de samenvoeging ontstaat een diversiteit aan mensen, werkprocessen, huurders, culturen, en functies. We willen de medewerkers van Steelande Wonen zich thuis laten voelen en zo snel mogelijk een nieuwe balans vinden en de  organisatie in de nieuwe samenstelling op orde brengen.De organisatie is na de fusie groter gewor-den. De  organisatiestructuur is afgestemd op die nieuwe omvang en de functies die daarbij horen. We spannen ons tot het uiterste in om elke medewerker op de juiste plek in de nieuwe organisatie terecht te laten komen. We  gunnen

onszelf en de medewerkers de rust om de samenvoeging met Steelande Wonen op een goede manier vorm te geven. We hebben veel aandacht voor de huurders en de huurdersorganisaties. We gaan hen zo goed mogelijk informeren over eventuele veranderingen. We maken huurders wegwijs in onze werkwijze en dienstverlening. De huurdersorganisaties krijgen de gelegenheid om persoonlijk kennis te maken met de nieuwe organisatie.

Hoe:In 2016 hebben we vanuit verschillende werk-groepen gewerkt aan een grondige voorbereiding van de samenvoeging, zodat de werkprocessen en systemen in januari 2017 op elkaar zijn afgestemd. In het sociaal plan zijn alle afspraken en procedures vastgelegd die bij de samenvoeging horen. Iedere medewerker krijgt een persoonlijk ontwikkeltraject aangeboden. Dit vraagt aanpassings- en ontwikkeltijd. Daarom besteden we binnen de vergaderingen van het MT en van de afdelingen regelmatig tijd aan bezinnings- en evaluatiemomenten. Als medewerkers behoefte hebben aan een persoonlijk gesprek dan is de leidinggevende of de medewerker P&O beschikbaar.

Resultaat:

In 2016 : Plan van aanpak en het communicatieplan worden uitgevoerd.

In 2017 : De samenvoeging is gerealiseerd. De werkprocessen zijn op orde. De stakeholders zijn bekend met de nieuwe organisatie.

Groei

44

Plannen, ontwikkelen, opleiden

Ambitie:We verwachten dat onze medewerkers duurzaam inzetbaar zijn en meegroeien met de (nieuwe) organisatie. Er komt veel op ons af. Dat vraagt op verschillende terreinen extra aandacht: een goede personeelsplanning, ruimte voor persoonlijke ontwikkeling en voldoende opleidingsmogelijkheden. Op deze manier profileert Wierden en Borgen zich ook als een aantrekkelijke werkgever.

Leidinggevenden zijn actief betrokken om de persoonlijke motieven en ambities van mede-werkers in kaart te brengen, te ontdekken waar ontwikkelingsmogelijkheden liggen en welke opleidingsbehoefte er is. Het MT stimuleert persoonlijke ontwikkeling in alle facetten van het werk.

Hoe:We hebben blijvend aandacht voor persoonlijke ontwikkeling en zetten dit prominent op de agenda. Bij nieuwe taken en werkzaamheden kijken we naar ontwikkelkansen voor onze mede-werkers. Pas als we concluderen dat we zelf niet over voldoende kwaliteit of capaciteit beschikken gaan we op zoek naar externe ondersteuning.

Resultaat:

In 2016: Personeelsplanning gereed Individuele opleidingsplannen gereed (als onderdeel van het eindejaarsgesprek) Opleidingsplan 2017-2019 (organisatie-breed) gereed.

In 2017: Ontwikkelbeleid gereed.

Personeelsbeleid

We hebben blijvend

aandacht voor persoonlijke ontwikkeling

45

Ambitie:We hebben in samenwerking met de medewerkers onze kernwaarden geformuleerd. De kernwaarden zijn geen holle kreten: ze dragen uit waar we voor staan. We willen dat de kernwaarden bij alle medewerkers bekend zijn en dat ze betekenis krijgen in het dagelijks werk. Datzelfde geldt voor het belang van samenwerking: medewerkers worden uitgedaagd om in hun dagelijks werk telkens na te denken over de vraag: welke meerwaarde heeft het als ik samenwerking zoek?

Hoe:In het MT worden besluiten getoetst aan de kernwaarden. In ons dagelijks werk en in onze communicatie-uitingen dragen we uit wat onze kernwaarden zijn. Bij teamsessies zetten we de kernwaarden regelmatig op de agenda. Elk team denkt bovendien na over de manier waarop samenwerking meer kan betekenen.

Resultaat:

In 2016: “Samen” is besproken in alle eindejaarsgesprekken.

In 2017: De drie kernwaarden en het begrip samenwerking zijn bij iedere medewerker bekend. Elk team heeft minimaal één overleg be-steed aan ‘Samen’. Workshop “samen” voor iedereen. Elk team heeft één gezamenlijke activiteit of taak opgepakt.

In 2019: De kernwaarden en het begrip samen werking worden door onze klanten herkend.

Betekenis van kernwaarden en samenwerking

46

Ambitie:We vinden dat onze organisatie borg moet staan voor een goede dienstverlening: gemakkelijk en toegankelijk. We moeten meebewegen met de ontwikkelingen in de sector, in de markt en op het gebied van digitaliseren en automatiseren. Onze dienstverlening verschuift meer richting internet. Daardoor is ons kantoor altijd ‘open’. Bij goede dienstverlening hoort ook persoonlijk contact. Ons kantoor in Bedum blijft een belangrijke fysieke ontmoetingsplek voor onze dienstverlening richting de klant.

HoeWe willen vragen van bewoners zo snel en goed mogelijk kunnen afhandelen. Klanten willen niet telkens doorverwezen worden voor het antwoord op een eenvoudige vraag. Daarom gaan we een KCC (Klanten Contact Centrum) inrichten waarmee we bewoners beter en sneller kunnen helpen.

We gaan onze dienstverlening in toenemende mate digitaliseren. Omdat onze bewoners er om vragen. En omdat het nieuwe kansen biedt voor nog betere dienstverlening. Vanaf 2016 kunnen bewoners de eerste standaardzaken via internet regelen.

2016: Standaard dienstverlening via internet beschikbaar (o.a. inschrijven, reparatieverzoeken).

2017: Verdere uitbreiding van de online dienstverlening.

Start KCC.2018 – 2020: Verdere professionalisering KCC

en digitale processen.

Optimale dienstverlening

We gaan onze dienstverlening in toenemende mate

digitaliseren.

47

48

Onze financiën/continuïteit

Onze maatschappelijke opdracht vraagt om een verantwoorde inzet van onze financiële middelen. Verantwoord beheer en onderhoud vraagt een strategische agenda voor de lange termijn, waarin sober en doelmatig kernbegrippen zijn. Dat betekent voor ons zo laag mogelijke bedrijfslasten.

48

49

Onze financiën/continuïteit

49

50

Onzekerheid en risico’sWe hebben tegelijkertijd te maken met grote onzekerheden. De verhuurdersheffing beperkt onze investeringsmogelijkheden. De  verdien capaciteit loopt verder terug door de daling van de WOZ-waardes in ons werkgebied. Passend toewijzen betekent een daling van de huuropbrengsten. En er is nog steeds geen duidelijkheid over de bijdragen van de NAM aan de versterkings- en verduurzamingsoperatie.

Ratio’s

Ambitie:We willen ruim voldoen aan de ratio’s die zijn opgelegd door het WSW. Maar meer dan voorheen willen we scherper aan de wind varen. We gaan meer investeren in goed wonen. Dat betekent dat we de buffers gaan verlagen, uiteraard binnen veilige marges. We willen onze gezonde financiële positie in stand houden.

Hoe:We gaan de begroting en meerjarenbegroting zo inrekenen dat de ratio’s met een buffer van 10% worden behaald.

Verantwoord investeren

Ambitie:We willen alleen onrendabel investeren in sociale huurwoningen (de onrendabele top), als dit verantwoord is en binnen ons calculatiestatuut valt. We gaan meer sturen vanuit rendement en strategisch assetmanagement.

Hoe:We gaan goedkoper bouwen en maatwerk leveren richting de doelgroep. We kijken extra kritisch naar de levensduur en de locatie. We koppelen duurzaamheid aan woonlasten. En we maken gebruik van de energieprestatievergoeding (EPV). We maken bij ieder project een verantwoorde keuze tussen renovatie/opplussen en sloop/nieuwbouw. We kunnen creatiever omgaan met onderhoudsvrije materialen en rekenen met een lagere onderhoudsnorm. Ook het huidige rentepercentage draagt bij aan lagere kosten.

Resultaat:

2017: Concept voor een rendabele woning opgeleverd. Een renovatieplan voor een sloopcomplex is gemaakt.

2018: Software inzetten voor berekenen strategieën.

We gaan meer investeren in goed wonen.

51

Verlagen huurachterstanden en afboekingenHuurachterstanden en afboekingen kosten onze woningcorporatie veel geld. Vooral bij nieuwe huurcontracten constateren we in verhouding veel betalingsachterstanden. Het voorkomen van een huurachterstand is in het belang van de huurder. Het voorkomt onnodige kosten of in het uiterste geval ontruiming van de woning.

Ambitie:We willen het aantal betalingsachterstanden fors verlagen. Dat vraagt om een stevige aanpak vanaf de kern van het probleem. We willen proactief zijn in het voorkomen van betalingsachterstanden door bewoners te informeren over de risico’s en valkuilen. Incassobureaus zijn niet altijd de juiste oplossing: preventie is het kernwoord. We  willen betalingsproblemen eerder signaleren. We wachten niet af maar gaan in gesprek met de huurder om de problemen vroegtijdig in kaart te brengen en zo nodig begeleiding te regelen. Pas als bewoners niet mee willen werken is het incassobureau of een gang naar de rechter het uiterste middel.

Betalingsproblemen bij statushouders zijn naar ons idee te voorkomen door in gesprek te gaan met gemeenten en COA over weeffouten in de betalingssystematiek.

Hoe:We gaan onze dienstverlening rond betalings-achterstanden uitbreiden. We gaan voorlichtings-materiaal ontwikkelen en onze medewerkers opleiden in het signaleren en begeleiden van betalingsproblemen. Daarbij werken we samen met gemeenten en de kredietbanken.

We gaan in overleg met gemeenten en het COA om te kijken naar ‘systeemfouten’ en een praktische oplossing voor dit probleem.

Resultaat:

In 2016: Plan van aanpak gereed om de huurachterstand te verlagen.

In 2017: Verlaging van huurachterstanden met 0,1% en uiteindelijk daling van afboeking oninbare vorderingen tot maximaal € 100.000 per jaar.

2018 - 2020: Verlaging van huurachterstanden van 0,1% en uiteindelijk daling van afboeking oninbare vorderingen tot maximaal € 80.000 per jaar.

Ondernemingsplan2017 2021