CuprinsINTRODUCERE .3I. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE 51.1 Noiuni generale si condiii limitative6II. CERTIFICATUL CALITII EVALURII ...8III. CONFIRMAREA DEZINTERESRII I CALIFICRII EVALUATORULUI ..9IV. ANALIZA PIEII FUNICIARE10V. PROCESUL EVALURII... 145.1 Caracteristica obiectului evalurii .145.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari15

5.3 Abordarea analizei comparative a vinzarilor..185.3.1 Metoda analizei comparative a vinzarilor.19

5.3.2 Metoda alocaiei............................................................................................235.3.3 Metoda extraciei...........................................................................................255.4 Abordarea venitului31

5.4.1 Metoda reziduala...33

VI. RECONCILIEREA VALORII ESTIMATE37CONCLUZII . ..39BIBLIOGRAFIE..40ANEXE :41Ctre Domnul Melega Vitalie.20.05.2011 din municipiul Chisinau

Stimate, d-le Melega Vitalie,

Conform Contractului Nr. 1608 din 16.03.2011 ncheiat ntre Dv-str i firma Luxor-Imobil n numele directorului general, a fost efectuat evaluarea lotului de teren, amplasat n oraul Chiinu, sector Botanica, bd.Decebal, 34.

Scopul evalurii este estimarea valorii de pia a lotului de teren pentru vnzare cumprare.

Obiectul evalurii reprezint prin sine un lot de teren cu suprafaa de 15 ari, pe care este amplasat restaurantul-cafe Rondez-Vous .

Evaluarea imobilului a fost efectuat n conformitate cu situaia existent pe pia n luna martie, anul 2011. Rezultatul lucrrilor de evaluare efectuate, analiza multilateral a informaiei disponibile, ne permite s concluzionm, c valoarea de pia a lotului de teren aferent restaurantul-caf Rondez-Vous evaluat la data evalurii 02.05.2011, lund n consideraie condiiile restrictive i supoziiile admise, constituie n total: 3022 950,00 lei sau 183 320,00 euro (trei milioane douazeci si doi mii noua sute cinci zeci, 00) lei.

Concluziile prezentului raport sunt bazate pe calcule, ncheieri i alt informaie, obinut n urma cercetrii pieei imobiliare i amplificate de practica i cunotinele profesionale ale evaluatorului. Raportul de evaluare propus ateniei Dumneavoastr a fost executat cu cea mai mare rspundere i srguin, n deplin corespundere cu Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare din 18.04.02 ( M.O. Nr. 102 din 16.07.02) Regulamentul Provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 04.08.2003 i Standardele Profesionale Europene aprobate pentru evaluarea proprietilor imobiliare.

Dac apar careva neclariti, suntei rugat s ne informai necondiionat.V mulumim pentru posibilitatea de a v oferi servicii!Director "Luxor-Imobil" Dobrogean Ana

INTRODUCERE

Activitatea de evaluarea reprezinta procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de anumiti factorii fizici, economici, sociali , ce au influen asupra valorii bunului.Evaluarea st la baza negocierii dintre vnztor i cumprtor, sau se constituie ca pre de pornire a licitaiilor organizate special pentru vnzare.

Oricare ar fi modalitatea de evaluare trebuie precizat faptul c ea nu este vzut n acelai fel de cele dou pri direct implicate n operaiune:

pentru vnztor este o operaie de lichidare a patrimoniului deinut;

pentru cumprtor reprezint o investiie sau, mai simplu,un plasament de capital.

n toat lumea, pmntul i cldirile reprezint unul din cele mai mari i mai valoroase active ale statelor, municipalitilor, firmelor i ale persoanelor fizice.

Disciplina evalurii a devenit tot mai sofisticat ca rspuns la noile situaii. Evaluatorii folosesc tehnici moderne de culegere, analiz i utilizare a informaiilor pertinente valorii proprietii i utilizatorii ei. Opiniile lor profesionale, bazate pe o instruire susinut, inspir ncredere i influeneaz deciziile persoanelor care posed, conduc, vnd, cumpr, investesc sau mprumut bani asigurai de proprieti imobiliare.

Evaluarea este o analiz, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei anumite proprieti, exprimat de o persoan imparial, specializat n analiza i evaluarea proprietilor.

Conform standardelor profesionale, evaluatorul este o persoan cu o bun reputaie care:

1. a obinut o calificare corespunztoare de la o instituie de nvmnt/instruire recunoscut sau o calificare universitar echivalent;

2. are o experien corespunztoare i este competent s evalueze ntreprinderi n domeniul su de activitate i n zona sa geografic.

n afara acestor condiii care asigur intrarea liber n cadrul profesiei, evaluator poate fi:

persoana care este membru deplin al unei asociaii profesionale recunoscute;

persoana nominalizat de instana judectoreasc.

Evaluarea bunurilor imobile este de fapt o activitate profesional complex care necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi.n cadrul acestei activiti,pe linga baza legislativa a procesului de evaluare,se includ si norme, reglementri juridice, economice etc. Evaluatorul trebuie s cunosc bine legislaia, aplicarea corecta a metodelor actuale de evaluare, s aib acces la informaie sigur i complet privind piaa imobiliar, totodat o atenie mare se acord bunei reputaii a evaluatorului, proceperii lui de a lucra cu clienii i colegii.Procesul de evaluare cuprinde in sine o serie de proceduri care trebuie s fie ndeplinite respectnd normele de evaluare. Raportul de evaluare se elaboreaz pe anumite principii, n conformitate cu practica internaional, Standardele Naionale i Europene, i nacesitatii clientului. Lucrarea data, prezinta o analiza a pietii imobiliare,punindu-se accent in deosebit pe particularitatile pietii comerciale si a celei funciare. Presupune definirea valorii bunului imobiliar dupa tipul, scopul, metodologiile de evaluare si estimare a valorii imobilului in baza standartelor nationale de evaluare.

Este formata din cinci capitol, care in totalitate cuprinde un raport de evaluare integrat.

Primul capitol al acestei lucrri Difinirea misiunii de evaluare descrie misiunea evaluarii care de fapt identifica obiectul evalurii, tipul,drepturile asupra acestuia,scopul evaluarii bunului,precum si conditiile limitative ce stau la baza evaluarii. Cel de-al doilea capitol Certificatul calitii evalurii evideniaza faptul c evaluatorul trebuie s efectueze evaluarea obiectiv,urmind in mod correct prevederile bazei legislative in domeniul de evaluare pentru evitarea pe viitor a unor eventuale conflicte cu potentialii client cit si cu firma in care activeaza Capitolul trei, prezinta supoziiile i restriciile principale condiii le limitative care au scopul de a proteja evaluatorul i beneficiarul de eventualele litigii ce pot aprea n decursul evalurii ct i n perioada de dup evaluare.

Capitolul patruAnaliza pietii funiciare cuprinde informaia i date despre situaia pe piaa imobiliar.

Capitolul cinci Procesul de evaluare cuprinde informaia i paii procesului de evaluare. Etapele peocesului de evaluare, metodele de evaluare, precum si caracteristica obiectului evalurii Capitolul ase Reconcilierea valorii estimate reprezinta ultima etap a procesului de evaluare, etap n care se determin valoarea de pia a bunului imobil lund n consideraie scopul evalurii Pentru evaluarea bunului imobil s-au luat n considerare urmtoarele abordri:1.Abordarea comparativ a vnzrilor

1. Metoda analizei comparative a vnzrilor

2. Metoda alocaiei

3. Metoda extragerii

2.Abordarea veniturilor

1. Metoda rezidual Lucrarea a fost efectuata in scopul evidentierii importantei evaluarii ca activitate,ca parte integranta a sistemului economic a tarii,necesitatilor respectarii normelor si a intregului cadru legislativ, precum si familiarizarea practica cu intreg procesul de evaluare a unui bun imobil.Tabelul 1: Identificarea obiectului evalurii

Numele beneficiarului/ numele evaluatoruluiBeneficiar: Melega Vitalie

Evaluator: Gordei Irina

Adresa beneficiaruluiOr. Chiinu, str. Bucuresti, 12/3

Adresa evaluatoruluiOr. Chiinu, bd. Cuza Voda, 10/3

Baza juridic a efecturii evaluriiContract nr. XXX din XX.XX.XXXX

Scopul evaluriiAprecierea valorii de pia a obiectului evalurii

Destinaia evaluriiVnzarea cumprarea obiectului evalurii

Data evalurii30.03.2011

Graficul lucrrilor de evaluare17.03.2011 02.05.2011

Tipul raportului de evaluareRaport n form scris

Descrierea obiectului evalurii

Adresa obiectuluiOr. Chiinu, bd. Decebal, 34

Tipul obiectului evaluriiObiect comercial

Dreptul de proprietatePrivat (deplin)

Destinaia evaluriiConsultarea clientului privind valoarea de pia a obiectului evalurii

Cea mai bun i eficient utilizare cu mbuntirile existenteSe exploateaz n calitate de obiect comercial (restaurant-cafe)

Importana istoric, cultural, arhitectural a obiectului evaluriiNu a fost depistat

Potenialii cumprtoriNu au fost depistai

Pericole generate de mediul nconjurtorNu au fost depistate

Importana tiinific, recreativ a obiectului evaluriiNu a fost depistat

Cursul valutei euro la data evalurii [43]1 euro 16,4981 lei

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii 1.Definirea misiunii de evaluare Procesul de evaluare este o consecuvitate de proceduri, care sunt utilizate de catre evaluator pentru a estima valuarea bunului imobiliar.De regul,lucrrile de evaluare sunt precedate de desfaurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnice i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar.Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat,prevederiile legislaiei i standartelor profesionale.

Una din etapele de evaluare este Definirea misiunii de evaluare care este efectuat de evaluator n comun cu benificiarul serviciilor de evalure i are drept scop stabilirea condiiilor i criteriilor de defurare a lucrrilor de evaluare.Definirea misiunii de evaluare const din urmtoarele elemente:

indentificarea obectului;

identificarea drepturilor patrimoniale asupra obectului evalurii;

indentificare scopului evaluarii;

definiia tipului valorii estimate;

idetificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evalurii;

indentificarea condiiilor limitative ce stau la baza evalurii.

Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adres potal.Identificarea include descrierea complet a bunului imobiliar evaluat,precum i starea n care se afl bunul.

Identificarea complet presupune,pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice a obiectului,descrierea legal a bunului imobil,efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar.

Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile cruia sunt evaluate, poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate avea servitude pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitude stabilite n folosul altor bunuri imobiliare,la fel dreptul de proprietate pote fi limitat de diferite reglamentri de stat.Astfel,pentru a determina valuarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale. Evalurarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit,deoarece valoarea unui obiect variaz n timp. De regul,data evalurii coincide cu data ultimii inspectri a bunului imobiliar,efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjucturii pieii.I.1 Noiunile utilizate n procesul evalurii

Valoarea de pia suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i .un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Bun imobil sectoare de teren sau ameliorri amplasate pe ele, cldiri, construcii, apartamente i alte ncperi izolate, care nu pot fi supuse deplasrii fr a cauza pagube directe destinaiei lor. Evaluare procesul de determinare a valorii proprietii la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali etc., ce au influen asupra valorii. Obiectul evalurii bunul imobiliar supus evalurii. Data evalurii proprietii data la care a fost efectuat evaluarea proprietii. Raport de evaluare documentul ce conine descrierea obiectului evalurii i calculul valorii, ntocmite de ctre evaluator n form scris sau electronic la finele procesului de determinare a valorii obiectului evalurii. Valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evalurii i innd cont de uzura lui.

Drepturile evaluate conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia prevede determinarea destinului lui. Proprietarul are dreptul s efectueze diferite tranzacii cu bunul imobiliar ce-i aparine conform Legislaiei n vigoare, dac aceasta nu lezeaz interesele i drepturile altor persoane, inclusiv nstrinarea averii n proprietatea altei persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosire i mprire a averii; punerea averii n gaj (ipoteca), etc..

Element de comparaie- caracteristica bunului imobil sau condiia de efectuare a tranzaciei imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evalurii.

Ajustare-suma care se adun sau se extrage din preul de vnzare a bunului imobil comparabil pentru a ine cont de diferenele ntre bunul imobil comparabil i bunul imobil evaluat. Metoda cheltuielilor tipul de evaluare a proprietii bazat pe determinarea valorii de construire, modificare i exploatare a proprietii, cu calculul tuturor tipurilor de deteriorare. Metoda analizei comparative a vnzrilor tipul de evaluare a proprietii pe calea analizei vnzrilor obiectelor de comparare a activelor dup efectuarea corectrilor corespunztoare n baza coeficienilor corespunztori ce includ diferena dintre ei. Metoda veniturilor tipul le evaluare a proprietii, bazat pe determinarea valorii veniturilor ulterioare de la utilizarea lui.. Uzura fizic a proprietii uzura proprietii condiionat de micorarea capacitii de lucru n urma att a nvechirii fizice evidente ct i a influenei factorilor defavorabili externi..Obiectul de comparare a proprietii analogul obiectului evalurii ce se utilizeaz la calcularea valorii proprietr.

2. Certificatul calitaii evaluriiEvaluatorul este obligat:

a) s efectueze evaluarea n conformitate cu prevederile legislaiei, cu standardele naionale de evaluare i cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;

b) s informeze beneficiarul despre imposibilitatea efecturii evalurii din cauza producerii i/sau nenlturrii circumstanelor menionate la art.21 alin.(2) i la art.23 alin.(1) n termen de 3 zile de la data producerii acestor circumstane;

c) s efectueze evaluarea n mod contiincios: s identifice i s determine corect obiectul evalurii, s stabileasc scopul evalurii i presupusa aplicare a rezultatelor evalurii, s ia n considerare toi factorii eseniali ce influeneaz asupra valorii estimative, s ntocmeasc un raport de evaluare obiectiv i argumentat;

d) s asigure confidenialitatea informaiilor furnizate de beneficiar, conform legislaiei.

Evaluatorul nu este n drept s stabileasc valoarea obiectului supus evalurii n cazul n care este:

a) proprietar al obiectului evalurii;

b) fondator, acionar sau persoan cu funcie de rspundere a persoanei juridice titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evalurii;

c) beneficiar al serviciilor de evaluare;

d) rud sau soul uneia din persoanele menionate la lit.a)-c).

Nu se admite intervenia beneficiarului sau a altor persoane interesate n activitatea evaluatorului n scopul influenrii asupra rezultatelor evalurii.

Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie s depind de valoarea final a obiectului evalurii.

Rspunderea material a ntreprinderii de evaluare fa de beneficiar pentru rezultatele evalurii i recomandrile ce in de aceasta se specific n contractul de prestare a serviciilor de evaluare.

Evaluatorul poart rspundere administrativ sau penal pentru falsificarea rezultatelor evalurii, nerespectarea principiilor de independen, de contiinciozitate i de confidenialitate ale evalurii. n cazul depistrii nclcrilor menionate i cauzrii de prejudicii beneficiarului, ntreprinderea de evaluare este obligat s le repare conform legislaiei.

3.Confirmarea dezenteresrii i calificrii evaluatorului

Raportul de evaluare cuprinde o mulime de supoziii i condiii restrictive care sunt prevzute de regulamentul provizoriu ale R.Moldova privind evaluarea bunurilor imobile i standartele europene de evaluare i internaionale.

Conditiile limitative reprezinta constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator,beneficiarul serviciilor de evaluare,sau de unele acte normative.

Supozitiile si restrictiile raportului de evaluare sint stabilite cu scopul de a proteja interesele beneficiarilor si a evaluatorilor,printre cele mai importante sint:

1.prezentul raport este autentic doar n ntregime i doar n scopul indicat n el.

2.evaluatorul presupune lipsa factorilor ascuni,ce influeneaz asupra procesului evalurii, asupra strii proprietii imobiliare, construcia terenului. Evaluatorul nu duce rspundere pentru existena acestor factori ascuni ii nici nu este obligat s-i testeze. 3.raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului referitor la valoarea de pia a obiectului evalurii i nu garanteaz faptul c acesta va fi vndut n condiii libere de pia la preul, egal cu valoarea obiectului,indicat n raporul dat. 4.prerea evaluatorului privitor valorii de pia a obiectului evalut este variabil doar la data evalurii.Evaluatorul nu duce rspundere pentru schimbrile economice, juridice i a altor factori, care pot aprea dup evalurii, i pot influiena asupra pieii imobiliare, i respectiv asupra valorii de pia a obiectului evalurii. 5.evaluatorul nu duce rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor de proprietate a obiectului evaluat sau pentru chestiunile ce in de examinarea lor.Dreptul de proprietate se consider autentic.Obiectul evalurii se consider independent de alte pretenii sau restricii dect cele indicate n prezentul raport.

6.nici benificiarul, nici evaluatorul nu este n drept s utilizeze raportul n alt scop dect cele indicate n prezentul raport.

Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n conformitate cu prevederile legislaiei i standartelor de evaluare ale R.Moldova.Evaluatorul trebuie s confirme prin modul de prezentare i prin tehnologia sa c;

-afirmaiile i faptele, ce se conin n raportul dat, sunt cosiderate corecte i autentice;

-analiza informaiei, opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legislaiei n vigoare, cerinelor standartelor profesionale europene, aprobate pentru evaluarea proprietailor imobiliare;

-analiza, prerile i concluzia coincid cu supoziiile i restriciile luate n consideraie i reprezint prerea personal, independent i profesional a evaluatorului; -evaluatorul nu a avut interes material, curent sau de perspectiv, vizavi de obiectul evalurii i este liber de orice angajament suplimentar (cu excepia angajamentelor fa de ndeplinirea prezenei lucrri) fa de careva din pri, legate de evaluarea obiectului imobiliar. -plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, de asemenea nu ine de plata prestabilit, stabilit n favoarea clientului. -evaluatorului, Orghian Irina, a inspectat terenul la faa locului la data de 15.04.2011;

4. Analiza pieii funiciare in MoldovaPiata imobiliara reprezinta un set de mecanisme special prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de aceasta se stabilesc preturile si se repartizeaza,spatiul de gestionare

Unul dintre segmentele pietii imobiliare il constituie piata funciara care functioneaza in economia de piata n rnd cu piaa muncii si piaa capitalului .Piaa funciara include aceleai mecanisme ca i restul pieilor:cererea,oferta,preul,concurena .nsa spre deosebire de restul pieilor, piaa funciara este inelastica, deoarece volumul resurselor naturale este relativ limitat.

La rindul sau piata funciara(terenurilor) este reprezentata de urmatoarele sectoare:piata terenurilor agricole,piata terenurilor constructiilor locative,piata loturilor constructiilor individuale,piata loturilor constructiilor comerciale,s.a.Piata loturilor de teren pentru construcii locative Preurile medii la loturi de teren pentru perioada anului 2009 au rmas practic nemodificate, variaiile ne depasind limitele de 7-10 %.Cu toate c cantitatea loturilor de teren cu destinaie neagricol este limitat, circulaia pieei este nesemnificativ, tranzaciile se produc, n cele mai dese cazuri, fr a deveni publice. n special acestea se refer la centrul prestigios al oraului. Indiferent de statutul terenului, pe toi cumprtori poteniali i reunesc aceleai ntrebri: amplasare (ora, suburbie), prezena comunicaiilor inginereti, forma lotului, suprafaa lotului, drumuri de acces. Pn recent a existat o metod destul de rspndit de achiziionare a terenului n proprietate privat. Fusese suficient de a lua lotul n chirie, de a ncepe construcia i apoi de a-l privatiza la pre normativ, drept cel aferent la cldire. Totui, de cnd au ncetat licitaiile de vnzare a dreptului de arend asupra loturilor libere, sursa dat practic s-a epuizat. Primria deocamdat nu produce realizarea loturilor de la licitaii. n aceast situaie vnztorii privai reprezint sursa unic de ofert pe piaa. i acetia menin preurile i nu le micoreaz, indiferent de discuii despre criz i chiar o oarecare micorare a volumului de vnzri. Cu toii au ocupat o poziie de ateptare.Ultima licitaie de vnzare a terenului din capital pentru construcie a avut loc n septembrie anului 2006. De atunci sursa deschis de aflux al loturilor pe piaa primar, de fapt, a fost blocat. La edina consiliului municipal din 22 mai 2008, a fost pus ntrebarea despre inerea concursului deschis de alegere a organizatorului licitaiilor funciare. Comisia de organizare a licitaiilor funciare n Primria capitalei a totalizat concursul de alegere a operatorului vnzrilor de licitaie. Loturile de teren din nou se vor vinde la licitaii publice. Ofertele la licitaii i cele ale concursului comercial indiscutabil vor fi cu interes pentru cumprtori.Piaa loturilor de teren din municipiu geografic se pot diviza n cteva pri condiionate, pentru care sunt specifice tendinele proprii de dezvoltare. Separat se poate examina partea central, cea de prestigiu a oraului. Dar acolo practic nu au mai rmas loturi libere. Tranzaciile sunt de caracter unic, exclusiv, de aceea este foarte dificil de a deduce pentru acestea costul de pia mediat.Se nregistreaz majorarea ofertei de terenuri cu destinaie agricol, referitor la loturi de teren pentru construcie. Aici oferta prevaleaz asupra cererii.De un interes sporit beneficiaz loturile de teren sub construcie de locuit, amplasate n suburbie apropierea Chiinului: Tohatin, Bacioi, Cricova, Vadul-lui-Vod, Stuceni, Dumbrava etc. Actualmente pe piaa imobilului a aprut o tendin nou n domeniul imobilului extravilan. Se au n vedere orele cu vile. Se poate gsi variante de amplasare la cinci-opt km de la capital. Ceea ce unete toate aceste proiecte este corespunderea tradiiilor europene de arhitectur i cerinelor moderne fa de construcie a imobilului extravilan confortabil i inofensiv. n orele se prevede infrastructura independent: centru de afaceri, supermarkete, cafenele i baruri, centru de fitness, farmacii, terenuri de joac pentru copii. n ultimul timp oamenii tot mai des prefer casa proprie spaioas n suburbii ecologic curate, n orae linitite sau orele nchise. Loturi pentru cldiri de vil La acest segment al pieei imobiliare se poate referi toate obiectele imobiliare ale clasei date, amplasate n raza de 10-20 km de la ora, att n localiti, ct i n ntovriri pomicole (P). Rolul determinant l joac prezena minimului de infrastructur i comunicaii sau probabilitatea dezvoltrii acestora n perspectiv. Indiferent de unele ncetiniri ale ritmurilor de cretere a preurilor la aceast clas imobiliar, acestea totui au fost puin mai mari dect ritmurile de cretere la imobil n total n mun. Chiinu. Preurile medii la un ar de teren constituiau de la 1000 pn la 4000 euro n funcie de apropierea P de Chiinu, nivelul dezvoltrii infrastructurii i grad de prestigiu al acestuia.Micorarea cererii la loturi n a doua jumtate 2008 este legat, pe de o parte, de sezonalitatea vnzrilor clasei date a imobilului i, pe de alt parte, de situaia financiar i economic instabil. n anii precedeni creterea continu a preurilor la imobil mboldea o anumit cerere de loturi i n perioad tomnatic. Posibilitatea de cumprare a imobilului la preuri stabilite primvara, la ateptarea stabilirii nivelului mai nalt de preuri primvara urmtoare impunea o anumit parte a cumprtorilor poteniali s efectueze cumprarea toamna. n a doua jumtate a anului 2008 tendina dat s-a modificat. Ateptarea scderii preurilor la imobil reduce cererea cumprtorilor poteniali la imobil indicat mai sus. Ceea ce, la rndul su, cel mai probabil, va duce la micorarea afluxului de investiii i ncetinirea ritmurilor dezvoltrii infrastructurilor P. innd cont de situaia actual, att n lume, ct i n interiorul rii, se poate presupune, c n anul viitor cererea de cldiri finite ieftine, utile pentru locuin, amplasate n apropierea Chiinului, nu se va micora. Deficitul masei monetare poate chiar puin mboldi cererea la acestea. Simultan urmeaz de ateptat micorarea cererii de loturi libere pentru construcie.

Loturi de teren pentru construcie comercialn segmentul dat al pieei imobiliare observm doar stagnarea creterii costului se considera ca loturile lichide reprezint un deficit, de aceea acestea i menin costul, iar unele chiar se vor scumpi. nainte de toate, acestea sunt loturi mici pentru construcie comercial i de oficiu cu infrastructura deja dezvoltat avnd suprafa de cel mult 5 ari.La momentul dat eroarea vnztorilor loturilor de teren const ntr-aceea, c acetia privesc vnzarea lotului de teren drept vnzarea suprafeei lotului nsi, cumprtorii la rndul su privesc lotul de teren drept posibilitatea construciei pe acesta a unui obiect imobiliar. Astfel 2 diferite loturi cu aceeai suprafa pot varia foarte mult prin aceea, c unul are suprafaa de construcie 80% i cellalt 35%, unul avnd capacitatea de altitudine maxim de 16 etaje, iar cellalt 3 etaje. n majoritatea cazurilor vnztorii i puneau n vnzare loturile de teren fr un Certificat de urbanism, proiect, Autorizaie de construcie i alte documente, din cauza cheltuielilor de timp i financiare sporite, dar aceasta este practica mondial cnd lotul se vinde cu documentaie pregtit pentru viitoarea cldire. Dat fiind cele expuse,se poate mentiona c la micorarea cererii de loturi de teren, pregtirea documentelor privind lotul de teren va fi un argument important pentru vnztor la vnzarea acestuia, astfel micorndu-se termenul vnzrii i obinndu-se costul convenabil. Costul de pia al loturilor de teren pentru construcie n mun. Chiinu pentru perioada dat n funcie de destinaie n medie a constituit:1. Destinaie social-cultural 25 000 35 000 euro / 1 ar.Costurile vnzrii maxime n mrime de 50000-100000 euro / 1 ar, se observ la loturi de teren mici amplasate pe artere principale ale sectoarelor mun. Chiinu: Bd. Dacia, Decebal, Traian, Moscova, M.Btrn, C. Ieilor, parte de oficii a sectorului Centru, perimetru str.Tighina, Mateevici, T.Ciorb, 31 august i separat bd. tefan cel Mare;2. Destinaie industrial 5000-8000 euro / 1 ar;3. Destinaie de locuit (pentru case de locuit cu multe etaje) 17000-25000 euro / 1 ar.Factorilor ce afecteaz valoarea terenuluiIn general valoarea unui teren urban este determinat de gradul de atractivitate al acestuia, grad determinat de nivelul de servicii i de locuri de munc oferit. Acest grad de atractivitate este generat de urmatorele grupe de factori: economici; sociali;

administrativi, politici i juridici;

de mediu; Un factor important este amplasamentul. Accesibilitatea ctre locurile de munc i ctre diverse servicii urbane reprezint argumente care influeneaz decizia actorilor urbani, publici i privai, privind alegerea unui amplasament. De exemplu, amplasarea unui edeficiu va ine seama de accesibilitate i de calitatea cadrului nconjurtor. Perspectiva unui venit i a nivelului de impozit pe teren influeneaz alegerea amplasamentelor comerciale.

Alt factor l reprezinta venitul care poate fi generat de construcie, aspect care se oglindete n tipul de folosin a terenului i de gradul de intensitatea cu care terenul este folosit. In acest caz, valoarea terenului urban este puternic influenat de politica de utilizare a terenului urban, politic organizat de autoritile publice locale i/sau centrale.

Factorul costului economic al terenului care este determinat de investiiile n infrastructur i de investiiile n serviciile publice. Costul economic al terenului creeaz baza stabilirii valorii terenului i determin diferitele valori ale terenurilor urbane. Aceste dou aspecte sunt cruciale pentru activitile pieei de terenuri i pentru stabilirea chiriei pe terenurile urbane.

Factorul de utilitate social. Acesta nu este capabil s regleze preul de pia al terenurilor urbane pe baza unei competiii libere, dar poate influena nivelul de atractivitate care este coninut n preul terenului. Aceast valoare este creat de investiii i de deciziile planificrii urbane i este legat de aciuni de expropriere .5. PROCESUL EVALUARII Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluatori pentru a estima valoarea bunului imobiliar.

n scopul estimrii valorii de pia a obiectului dat au fost executate urmtoarele proceduri:

( Identificarea obiectului evalurii i drepturilor de proprietate, care include inspectarea obiectului evalurii, studierea documentaiei tehnice, etc.;

( Colectarea i analiza informaiei necesare pentru estimarea valorii de pia;

( Aplicarea metodelor de evaluare:

metoda cheltuielilor;

metoda analizei comparative a vnzrilor;

metoda venitului;

( Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale;

( ntocmirea raportului de evaluare.5.1 Caracteristica obiectului evaluarii

Caracteristica terenului

Tabelul 2 Denumirea Caracteristica

Adresa obiectuluiMun.Chisinau,bd.Decebal 34

2. Amplasarea sectorul Botanica

3.Particularitati locale de amplasare:- iesire la magistrale mari

- accesul transportului

-amplasarea in raport cu strada principala - intensitatea deplasarii transportului pe strada

- particularitatile ecologice a raionuluiesteinalt

pe strada principaladeplasarea in ambele direciicorespund normelor

4. Destinatia bunului imobilrestaurant-caf (cea mai buna si eficienta utilizare a lotului de teren este utilizarea in calitate de obiect cu destinatie de restaurant-cafe)

5. Relieful imprejurimiilinistit

6. Suprafata lotului de teren0,15ha (cu dreptul de proprietate)

7. Seismicitatea terenului7 (sapte) baluri

8. Forma terenuluineregulata

9. Lotul de teren este marginit:

- la nord-est

- la nord-vest

- la sud-vest

- la sud-est Parc de odihnaCladiri de locuitbd.Decebalbd.Decebal

10.Retelelele ingineresti:

- apeduct

- canalizare

- incalzire

- electricitate

- telefon

- alimentarea cu gazesteesteesteesteexista

exista

11.Factori esentiali evidentiati din amplasarea obiectului obiectul evaluarii dispune de atractivitate comerciala in calitate de oficiu si prezinta interes pentru investirea capitalului potentialilor investitori

12. Distana pin ladrumApropiat

13.Tipul drumului osea de tip greu (asfalt)

14. Sursa informatieiinspectarea naturala a obiectului

Sursa: Completat de autor n rezultatul identificrii obiectului evalurii5.2 Analiza celei mai bune si eficiente utilizari

Cea mai buna si eficienta utilizare este un concept utillizat de Standardele Internationale de Evaluare si este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se contine in Standardele Europene de Evaluare[5.aliniatul14].

Principiul celei mai bune si eficiente utilizari este definit ca utilizarea cea mai probabla a bunului, care este posibila din punct de vedere fizic si justificata in mod corespunzator, admisibila din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere economic si din care rezulta cea mai mare valoare a bunului supus evaluarii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerate cea mai buna asi eficienta utilizare si va corespunde definitiei valorii de piata.

Principiul celei mai bune si eficiente utilizari ia in consideratie factori majori ce influienteaza valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, intrunind si alte principii de evaluare mentionate anterior.

Tabelul 3IndicatoriBar Magazin alimentarSalon de frumusee

Plata de arend, euro / m2 / lun151114

Pierderi, %101012

Ajustarea pentru pierderi de la neachitarea plii de arend, %101010

Alte venituri, euro / an--1100

Cheltuieli operaionale, %303035

Rata de capitalizare, %141415

Argumentarea celei mai bune i eficiente utilizri

Venitul brut potenial, euro11700085800109200

Deducerea pentru spaiile libere, euro17000858013104

Alte venituri, euro / an1100

Venitul brut efectiv, euro1053007722096096

Cheltuieli operaionale, euro315902316638220

Venitul operaional net, euro / an737105405457876

Valoarea obiectului evalurii, euro526500386100385840

Sursa: Completat de autor n rezultatul efecturii calculelorLund n consideraie rezultatele obinute, putem concluziona c utilizarea obiectului evalurii de ctre proprietarul acestuia n calitate de bar este eficient

Estimarea ratei de capitalizare se realizeaz utiliznd metoda cumulativ care presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de capitalizare:

R = Rf.r. + Rl + Rm.i.+ Rr + Rn..r. , (3.1)

undeRf.r rentabilitatea fr risc;

Rl prima pentru riscul lichiditii reduse;

Rm.i - prima pentru managementul investiional;

Rr prima pentru risc;

Rn.r.- norma de restituire a capitalului.

Rata real a rentabilitii se determin n baza analizei investiiilor financiare fr risc sau cu risc minim stabilit pentru toate investiiile din economia naional i constituie la data evalurii, conform datelor Bncii Naionale a Moldovei 7%.

Prima pentru riscul lichiditii reduse se determin conform relaiei:

Rl = texp / 12 x Rf.r(3.2)unde texp - perioada rezonabil de expunere pe pia.

Rl = 4 / 12 x 8 = 2.66 %

Prima pentru managementul investiional depinde de complexitatea obiectului supus evalurii, i constituie n mediu 1 5 %; pentru mbuntirea existent pe terenul supus evalurii constituie 2%.

Rn.r. = 1 / 70 x 100% = 1,42%.

Rata de capitalizare

Rata de capitalizare pentru bar va fi egal cu:r = 8+ 2,66 + 1+ 1,43+1 = 14,09~14 %.Rata de capitalizare pentru magazinul alimentar va constitui:

r = 8 +2 + 1 + 1,43+1 = 13,43~14 %.Rata de capitalizare pentru salonul cosmetologic va constitui:

r = 8+3,33+1+1,43+1 = 14,76~15 %.

Lund n consideraie condiiile actuale situaiai economice din ar i nu n ultimul rnd analiza pieei imobiliare, am considerat c cea mai mare perioad de expunere pe pia o are salonul cosmetologic. Administrarea acestui tip de imobil comercial este mai riguroas i necesit un spectru larg de cheltuieli aferente dezvoltrii activitii, ct i personal calificat; analogic, ar putea fi explicat i riscul nalt legat de desfurarea activitii specifice saloanelor cosmetologice.

Analiznd amplasamentul obiectului evalurii, ct i situaia mediului nconjurtor am stabilit c cea mai bun i eficient utilizare ar fi n calitate de restaurant -cafe, dat fiind faptul c n aceast zon reeaua de restaurante nu este dens acesta reprezinta cea mai buna i eficienta utilizare.5.3 Abordarea analizei comparative a vnzrilor

Abordarea vnzrilor comparabile presupune estimarea valorii de pia a lotului de teren n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.

Abordarea vnzrilor comparabile se aplic n baza urmtoarei proceduri standarde:

definirea misiunii de evaluare;

colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii proprietilor comparabile;

identificarea unitilor i elementelor de comparaie;

determinarea mrimii ajustrilor i corectarea preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare comparabile;

analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina valoarea de pia a proprietii evaluate.

Colectarea i analiza datelor de pia pentru bunurile imobiliare similare obiectului evalurii este una din cele mai importante etape ale metodei; aici evaluatorul determin numrul vnzrilor comparabile necesar pentru analiz. Ajustrile snt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preurilor bunurilor imobile comparabile i sunt aplicate n consecutivitatea:1) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;

2) ajustarea pentru condiiile de finanare;

3) ajustarea pentru condiiile vnzare;

4) ajustarea pentru condiiile pieei data tranzaciei;

5) ajustarea pentru amplasare i condiiile fizice.

Ajustarea pentru dreptul de proprietate preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Dac dreptul de proprietate asupra obiectului evalurii este absolut, iar cel al bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie s efectueze corectri ale preului de vnzare a obiectului comparabil, mrimea ajustrii fiind egal cu valoarea de pia a drepturilor adiionale asupra bunului imobil.

Ajustarea pentru condiiile de finanare estimarea acesteea depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceast ajustare este aplicat n cazurile cnd cumprtorul pltete creditorului dobnd pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit ipotecar.

Ajustarea pentru condiiile tranzaciei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii restrni de vnzare a lotului de teren, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n tranzacie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.

Ajustarea pentru condiiile pieei presupune luarea n considerare a evoluiei preurilor pe piaa imobiliar n perioada ntre data evalurii i data cnd a fost efectuat vnzarea bunului imobil comparabil, innd cont de inflaie, modificarea legislaiei fiscale i legislaiei n general, schimbrile n structura cererii i a ofertei bunurilor imobile, etc.

Ajustarea preurilor pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.

Ajustarea preurilor pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obiectul evalurii, fiind analizat fiecare caracteristic n parte.

Ajustarea preurilor pentru caracteristicile economice este efectuat n cazul evalurii loturilor de teren care genereaz venit. n cadrul acestor caracteristici sunt incluse: cheltuielile operaionale, calitatea administrrii, plata de arend, condiiile i termenii contractului de arend.

Ajustarea preurilor pentru diferenierea n modul de folosin este efectuat n cazul cnd modul de folosin curent al lotului de teren comparabil, difer, dar nu esenial, de modul de folosin ale obiectului evalurii.

Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul cnd n tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt considerate imobile: cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier, .a.

5.3.1 Metoda analizei comparativ a vnzrilor

Metoda vinzarilor comparabile [2, capitolul 4] este cea mai des utilizata pentru estimarea valorii terenului si metoda prioritara in cazul in care sunt disponibile suficiente vinzari comparabile. Vinzari comparabile sunt considerate vinzarile proprietatilor imobiliare similare proprietatii evaluate din punct de vedere al caracteristicilor legale, economice si fizice. Urmatoarea regula generala este aplicata in cazul selectarii vinzarilor comparabile: evaluatorul trebuie sa reduca la maxim diferentele intre proprietatile comparabile si obiectul evaluat, pentru caracteristicile care prezinta dificultati in determinarea marimii ajustarilor, in special daca ajustarile necesare sunt destul de inseminate.De regula vinzarile comparabile sunt selectate in baza caracteristicilor principale ale terenurilor, in primul rind tinind cont de amplasare si marime. Este important de selectat unitatea de comparative adecvata. Prin reducerea pretului la o unitate de comparatie, deosebirile fizice in marime sau forma pot fi mai usor luate in consideratie. Un aspect important al metodei vinzarilor comparabile este caracterul nelinear al valorii terenului. Odata cu cresterea suprafetei totale, valoarea pe unitate de masura tinde sa descreasca.Metoda analizei comparative a vnzrilor este cea mai util metod atunci cnd recent au fost vndute un numr de bunuri imobile similare, sau n prezent ele sunt puse n vnzare n piaa bunului imobil evaluat. Folosind aceast metod un evaluator obine un indicator de valoare prin comparaia bunului imobil studiat cu bunuri imobile similare, numite vnzri comparabile. Preurile de vnzare a bunurilor imobile care sunt considerate ca fiind cele mai comparabile, au tendina de a indica un interval n care se va afla valoarea bunului imobil studiat. Un evaluator estimeaz msura similaritii sau diferenele dintre bunul imobil studiat i vnzrile comparabile prin examinarea diferitor elemente de comparaie.

drepturile transmise

condiiile de finanare

condiiile de vnzare

cheltuialile fcute imediat dup cumprare

condiiile pieei

amplasarea

caracteristicile fizice

caracteristicile economice

utilizarea

Dup aceea se aplic ajustri n bani sau n procente la preul vnzrii fiecrui din bunuri imobile comparabile. Ajustrile se fac la preurile vnzrilor deoarece preurile acestor bunuri imobile sunt cunoscute, atunci cnd valoarea obiectului studiat nu este cunoscut. Prin aceast procedur comparativ evaluatorul estimeaz valoarea definit n problem la o dat anumit. Aa factori cum ar fi multiplicatorul venitului sau rata capitalizrii la fel poate fi extras prin analiza comparaiei vnzrilor. n metoda comparaiei vnzrilor evaluatorii consider acestea date, dar nu le trateaz ca elemente de comparaie. Aceti factori de obicei sunt folosii n metoda capitalizrii venitului. Metoda se bazeaz pe dou comparaii a vnzrilor pe pia pentru a determina corecia n unul dintre elementele de comparaie. n acelai timp, implicarea n vnzarea de obiecte comparabile trebuie s fie identic n toate modurile, cu excepia unuia pe care ajustarea se efectueaz.Tabelul 4.Calcularea valorii de pia a terenului prin analiza comparativ a vnzrilorIndicatoriiTerenul EvaluatBotanica, bd.Decebal, 34Teren analogic 1Telecentru,

str. Schinoasa, 68aTeren analogic 2

Centru, str.Piaa Veche,1Teren analogic 3

Telecentru, str.os. HincetiTeren analogic 4

Buiucani, str.Roiori

Pretul de vinzare a terenului, euro

112000100000017500095000

Sursa

999.md16.03.2011999.md 7.03.2011999.md 7.03.2011999.md 7.03.2011

Suprafaa terenului (ari)15,014,018,011,013,0

Preul unui ar,euro800055556159097308

Drept de proprietateprivatprivatprivatprivatprivat

Corecia1.01.01.01.0

Preul corectat, euro800055556159097308

Condiiile de finansareDe piaDe piaDe piaDe piaDe pia

Corecia1.01.01.01.0

Preul corectat, euro800055556159097308

Condiiile oferteiDe piaDe ofert

(10%)De ofert

(10%)De ofert

(10%)De ofert

(10%)

Corecia0.90.90.90.9

Preul corectat, euro720050000143186577

Data vinzarii03.201103.201103.201103.2011

Corecia 1.01.01.01.0

Preul corectat720050000143186577

AmplasareaBotanicaTelecentru CentruTelecentru Buiucani

Corecia 1.10.81.11.1

Preul corectat, euro792040000157507235

Starea ecologicbunbunsatisfctoarebunbun

Corecia1.01.041.01.0

Preul corectat, euro792041600157507235

Forma sectoruluineregulatneregulatneregulatdreptunghineregulat

Corecia1.01.00.981.0

Preul corectat, euro792041600154357235

Corecia la suprafa1.010.971.041.02

Preul corectat, euro799940352160527380

Amenajri ingineretitoatetoatetoatetoatetoate

Corecia1.01.01.01.0

Preul corectat, euro799940352160527380

Distanta de le centru, km6.51116.57

Corecia 1.040.941.01.0

Preul corectat, euro831937931160527380

Panta, grade2113516

Corecia 1.031.01.01.04

Preul corectat, euro856937931160527675

Corecia general1.07110.68281.00901.0502

Valoarea absolut ,%73215

Ponderea2143

Preul corectat mediu ponderat, 1 ar(8569*2+37931*1+16052*4+7675*3)/(2+1+4+3)= 14230

Valoarea terenului evaluat, euro14230*15=213450

Valoarea terenului evaluat , euro213450

Sursa: Completat din anexa 1Valoarea de pia a terenurilor pentru construirea de proprieti imobiliare comerciale, determinat prin metoda analizei comparative a vnzrilor este de 213450 de euro, sau de 3519791 lei (1euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).5.3.2Metoda alocaiei

Metoda alocaiei [2, al. 107] este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu construcii. Metoda n cauz poate fi aplicat respectnd urmtoarele condiii:a)disponibilitatea informaiei privind preurile de vnzare ale bunurilor imobile similare obiectului evalurii;b)existena informaiei veridice privind ponderea valorii terenului n valoarea bunului imobil complex;c)corespunderea mbuntirilor de pe teren criteriului cele mai bune i eficiente utilizri. Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei alocaiei[2, al. 108]:a)determinarea principalilor factoride influen asupra valoriibunuluiimobil complex, parte component al cruia este terenul evaluat;b)determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;c)estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)determinarea ponderii valorii terenului n valoarea bunurilor imobile complexe analogice:

(5.1) (5.2) (5.3)g) determinarea ponderii medie aritmetic:

(5.4)h) calcularea valorii terenului evaluat:

(5.5)Tabelul 5.Calcularea valorii de pia a Bunului Imobil Complex din care face parte terenul evaluat prin metoda alocaieiIndicatoriiBIC,

Botanica, bd.Decebal, 34BIC

1, Buiucani, str.Calea Esilor, 22BIC 2

Botanica, bd.Decebal, 16

BIC 3Buiucani, 7 km de la centru

Preul de vnzare , euro350000975000460000

Sursa 999.md999.md999.md

Dreptul de proprietateprivatprivatprivatprivat

Corecia1.01.01.0

Pre corectat, euro350000975000460000

Condiiile de finansareDe piaDe piaDe piaDe pia

Corecia1.01.01.0

Pre corectat, euro350000975000460000

Condiile oferteiDe piaDe ofert

15%De ofert

15%De ofert

15%

Corecia0.850.850.85

Pre corectat, euro297500 828750391000

Data vinzarii03.201103.201103.2011

Corecia1.01.01.0

Pre corectat, euro297500828750391000

AmplasareaBotanica Buiucani Botanica Buiucani

Corecia1.11.01.1

Pre corectat, euro327250828750430100

Suprafaa construciei, m2650433952 650

Corecia 1.040.941

Preul corectat, euro340340779025430100

Suprafaa terenului, ari159.51411

Corecia1.051.011.04

Preul corectat, euro357357786815447304

Corecia general1.02100.80690.9724

Valoarea absolut , %2193

Ponderea312

Preul corectat mediu ponderat, euro(357357*3+786815*1+447304*2)/(3+1+2) = 458858

Valoarea BIC ,euro458858

Sursa: Completat din anexa 2Tabelul 6.Determinarea ponderii medii a valorii terenului din valoarea total a bunului imobil complex.Bunul imobil complexSuprafaa terenului, ariPre de pia, euro/arValoarea terenuluiValoarea bunului imobil complexPonderea valorii terenului n valoarea bunului imobil complex

19.5191341817803500000.5194

214 14910 2087509750000.2141

311155131706454600000.3711

Pma 0.3682

VPteren = 458858*0.3682 = 168952 euro

Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda alocaiei, constituie 168952 euro sau 2786 018 lei . (1euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).5.3.3 Metoda extraciei

Metoda extraciei [2, al. 109] se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii, cu condiia existenei informaiei despre preurile de vnzare a bunurilor imobile n componena crora intr terenuri similare terenului evaluat.Urmtoarele etape snt aplicate n cadrul metodei extraciei[2, al. 110]:a)determinarea principalilor factoride influen asupra valoriibunuluiimobil complex, parte component a creia este terenul evaluat;b)determinarea preurilor de vnzare pentru bunurile imobile comparabile bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;c)estimarea ajustrilor pentru deosebirile ntre bunurile imobile comparabile i bunul imobil complex din care face parte terenul evaluat;d)ajustarea preurilor bunurilor imobile comparabile;e)estimarea valorii bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat;f)calcularea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor de pe terenul evaluat;g)calcularea valorii terenului prin extragerea valorii de reconstituire sau de nlocuire a mbuntirilor din valoarea bunului imobil complex. (5.6)unde: VPBIC valoarea de pia a bunului imobil complex;

VPteren valoarea de pia a terenului;

D deprecierea acumulat;

Valoarea de reconstituire [2, capitolul 3] sau de nlocuirea cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele elemente:a)costul construciei;b)cheltuieli indirecte;c)beneficiul investitorului.Costul construcieireprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente normative.Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru meninerea obiectului n perioada dintre finalizarea lucrrilor de construcie i vnzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaz n baza documentaiei investitorului i analizei pieei construciilor noi.Beneficiul investitorului reprezint recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiii. Mrimea beneficiului investitorului depinde de situaia concret de pe pia i se determin n baza analizei celei mai bune i eficiente utilizri.Valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire se estimeaz prin aplicarea urmtoarelor metode[2, capitolul 3]:a)metoda comparaiilor unitare;b)metoda costurilor segregate;c)metoda cantitativ.Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz calitile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al cldirii, 1 m2 al suprafeei totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul unitii de comparaie poate fi determinat n baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau n baza "Culegerilorindicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe".Metoda costurilor segregate se bazeaz pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale cldirii, exprimate n uniti de msur adecvate. Surse de informaie pentru estimarea valorii de reconstituire sau de nlocuire prin metoda dat pot servi normele de deviz comasate i informaia privind obiectele analogice.Metoda cantitativ se bazeaz pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcia cldirii n ntregime i diferitor componente ale ei, prin ntocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect i devizelor generale pentru obiectul evaluat.Astfel, folosind "Culegereaindicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i construciilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe" putem spune ca obiectul evaluat face parte din obiecte cu destinaie de alimentare public i indicia folosii la calcularea valorii de reconstituire se vor folosi din culegerea Nr. 33, tabelul 14.Descrierea obiectului

Caracteristica general

restaurant-cafeTipul obiectului:

comercilalAnul construciei: 1999Suprafaa totala(m): 650Volumul construciei (m.): 3780Numrul de etaje: 2Starea spaiilor:

bunSpecificatii de constructii:

Fundaii :

beton armatPereii portani exteriori i interiori:

beton armatPlanee

beton armat, betonAcoperiri: igla metalicaAcoperi:

lemnPardosea :

ciment, acoperite cu gresieFerestre :

termopan Ui :

termopan Finisaj interior:

tencuieli, zugrveli Sisteme inginereti:

sanitare, electricitate, canalizare, sistem de alarma,

ventilatie, de incalzire, sistem de reele linii PC.Tabelul 7. Determinarea valorii de reconstituire a 1 m3 de construcie.IndiciiValoarea de bazCoeficienii

ICVP, culegerea Nr. 33, tabelul 14

Pre 1 m3 1969, ruble34,0

Valoarea de reconstituire 1984, ruble40,461,19

Valoarea de reconstituire 1991, ruble61,91,53

Valoarea de reconstituire la data evalurii semestrul I 2011, lei1451,6522,87

Valoarea de reconstituire cu evidena coeficientului de folosire a materialelor locale, lei1359,020,96

Valoarea de reconstituire cu evidena coeficientului de seismicitate, lei1413,381,04

Valoarea de reconstituire 1 m, lei1413,38

Valoarea de reconstituire 1m este stabilit la 1413 lei RM sau 85,71 de euro (1 euro = 16,49 lei, BNM 12.05.2011).

Tabelul 8. Determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil evaluat.Nr.IndiciiValoarea de bazCoeficienii

1Valoarea de reconstituire 1 m3, lei1413,38

2Volumul construciei, m32964

3Costul construciei, lei4189258

4Valoarea de reconstituire cu cheltuielile indirecte, lei43987211,05

5Valoarea de reconstituire cu evidena beneficiului investitorului, lei48385931,1

6Valoarea de reconstituire cu evidena TVA, lei58063171,2

Valoarea de reconstituire a BIC, lei5806317

Valoarea de reconstituire a bunului imobil evaluat constituie 352111euro sau 5806317 lei. (1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011). Tabelul 9. Determinarea uzurii fizice prin metoda normativ.

Nr.Denumirea elementelor constructiveGreutatea specificUzura fizic a elementelor cldiriiUzura fizic n raport cu cldirea n ansamblu

%%%

1Fundaie4 100,4

2Perei portani i despritori19101,9

3Acoperi9353,15

4Planeu22153,3

5Pardoseal8252,0

6Goluri10202,0

7Finisaj4100,8

8Lucrari de elerctromontaj si santehnica18101,8

9Alte lucrri6150,9

10Total 100-16

11Justificare ICVP, culegerea Nr. 33, tabelul 14

Uzura total a obiectului i a instalaiilor tehnico-sanitare constituie 16%.

n componena deprecierii acumulate a bunului imobil evaluat intr i deprecierea funcional i cea economic[2, capitolul 3].

Deprecierea funcional este determinat de diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor imobile. Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).Efectund analize corespunztoare i analiznd obiectul supus evalurii am constatat ca acestui obiect nu i este caracteristic deprecierea funcional ntru-ct satisface toate cerinele modern de exploatare i deservire. Un alt indiciu de confirmare a acestor cuvinte ar fi c n anul 2007 bunul imobil evaluat a fost supus unei reparaii capitale.

Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar, schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.Deprecierea economic se determin prin urmtoarele metode: a)capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenei factorilor externi;b)analiza comparativ a bunurilor imobile similare obiectului evalurii asupra crora influeneaz factorii externi i celor asupra crora aceti factori nu influeneaz.Efectund analizele corespunztoare am ajuns la concluzia c asupre bunului imobil nu influeneaz n mod direct factorii externi, astfel, putem spune ca deprecierea economic poate fi neglijat la calcularea deprecierii acumulate.

Tabelul 10. Calculul valorii terenului prin metoda extraciei.

1. Valoarea bunului imobil complex din care face parte terenul evaluat, euro 458858

2. Minus valoarea de reconstituire a construciei 352111

a). costul construciei,euro 254048 b).cheltuieli indirecte, euro 22272 - marketing, euro 11400

- asigurare, euro 5000

- achitarea impozitelor, euro 272

- publicitatea, euro 5600 c). beneficiul investitorului, euro 50474

3. Plus deprecierea acumulat, euro 56338 D= 352111*0.16

4. Valoarea terenului evaluat, euro

163085 VPteren=458858-352111+56338 Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda extraciei, constituie 163085 euro sau 2689272 lei . (1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).5.4 Abordarea veniturilor

Metoda veniturilor[2, capitolul 5] presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:a)prognozarea veniturilor viitoare;b)determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:a)plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;b)veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de arend.n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuride venituriicheltuielilegate de funcionarea bunuluiimobil:a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor disponibile;b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este: (5.7)unde:VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL - deducerea pentru spaiile libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a spaiilor disponibile;c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:- cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);- cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor comunale i altele);- cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i altele); - cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul: (5.8)unde: VON - venitul operaional net;

VBE venitul brut efectiv;

CO - cheltuieli operaionale.Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea credituluiipotecar, impozitul pe venit iamortizarea mijloacelor fixe.n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:a) capitalizarea direct;b) actualizarea fluxurilor de numerar.Capitalizarea direct implic transformarea venitului obinut pe parcursul unui singur an de gestiune n valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel, (5.9)unde: V - valoarea estimat;

r - rata de capitalizare.Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).

n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculat dup urmtoarea formul: (5.10)Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie deperioada tipic de posesiune a bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul imediat urmtor perioadei de calcul .

(5.11)unde: R - reversia; r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:a)metoda adiionrii;b)metoda extraciei;c)metoda investiiilor de alternativ.5.4.1 Metoda rezidual

Metoda rezidual[2, al. 118] se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor cu construcii i terenurilor destinate construciilor.

Tehnica rezidual se aplic pentru estimarea valorii terenului n cazul cnd datele privind vnzrile comparabile nu snt disponibile i urmtoarele condiii sunt satisfcute:

1. valoarea construciei este cunoscut sau poate fi estimat cu exactitate;

2. venitul operaional net este cunoscut sau poate fi estimat;

3. rata de capitalizare a cldirii i rata de capitalizare a terenului pot fi extrase din analiza pieei imobiliare.

Urmtoarele etape se aplic n cadrul metodei reziduale:a)calcularea valorii de reconstituire sau valorii de nlocuire a mbuntirilor existente pe terenul evaluat sau ce urmeaz a fi construite;b)estimarea venitului operaional net ce poate fi obinut n urma utilizrii bunului imobil complex, n baza plilor de arend de pia pentru bunurile imobile similare bunului imobil complex parte component a creia este terenul evaluat;c)estimarea venitului operaional net atribuit mbuntirilor prin nmulirea valorii de reconstituire sau de nlocuire la rata de capitalizare pentru mbuntiri;d)calcularea venitului operaional net atribuit terenului, prin scderea venitului operaional net atribuit mbuntirilor din venitul operaional net generat de bunul imobil complex;e)determinarea valorii terenului prin mprirea venitului operaional net atribuit terenului la rata de capitalizare a terenului.n procesul de estimare a valorii de pia a terenului, n calcule trebuie folosite doar datele de pia (plile de arend i cheltuielile operaionale pentru bunurile imobile similare obiectului evalurii i altele).Pentru calcularea valorii terenului avem nevoie de calculat rata de capitalizare att pentru construcie ct i pentru teren. n acest scop, pentru calcularea ratelor vom folosi metoda adiionrii sau cumulativ.

Tabelul 11. Determinarea coeficientului de capitalizare prin metoda adiionrii

IndiciiRata de capitalizare pentru construcie, %Rata de capitalizare pentru teren, %

Rata pur a rentabilitii88

Rata riscului lichiditii2.662,66

Rata riscului managementului neefectiv12

Rata de restituire a capitalului5.7~

Prima pentru risc investiional11

Total1814

Pentru calcularea venitului operaional net din exploatare pentru cldire este necesar a calcula rata de capitalizare , prin metoda cumulativ:Rata de capitalizare pentru construcie, %:r = rpr + rmn + rl + rrc + rinv (5.12)Unde:

r - rata de capitalizare

rpr - rata pur a rentabilitii

rmn - rata riscului managementului neefectiv

rl - rata riscului lichiditii

rrc - rata de restituire a capitalului

rinv - prima pentru risc investiional

r= 8+2.66+1+5.7+1 = 18%Rata de capitalizare pentru teren, %:

r = rpr + rl + rinv (5.13)

Unde:

r - rata de capitalizare

rpr - rata pur a rentabilitii

rl - rata riscului lichiditii

rinv - prima pentru risc investiional

r = 8+2.66+2+1 =14%

Astfel, obinem ca rata de capitalizare pentru construcie constituie 18%, iar pentru teren- 14%.

Tabelul 12. Calculul valorii terenului prin metoda rezidual.

1. Venitul brut potential, euro 117000

15*12*650

Deducerele la spatiile libere, euro 11700117000*0.1Venitul brut efectiv, euro 105300

117000-11700

Cheltuieli operationale, euro 21060105300*0.2Venitul operational net anual generat de BIC, euro/an 84240105300-210602.Valoarea de reconstituire, euro 352111

3.Coeficientul de capitalizare a constructiei, % 0.1743

0.16+1/70

4.Venitul operational net atribuit constructiei, euro 61373

352111*0.1743

5.Venitul operational net atribuit terenului, euro 2286784240-61373 Valoarea de pia a terenului, euro 16333622867/0.14Valoarea de pia a terenului, determinat prin metoda rezidual, constituie 163 336 euro sau 2693 411 lei . (1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011).

6. Reconcilierea rezultatelor evaluriiPrincipalul scop al procesului de evaluare este determinarea valorii bunului imobil evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar este important de menionat c nici una din metode de evaluare nu este universal i nu genereaza rezultate absolut corecte.Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ale previziunii. Metoda vnzrilor comparabile este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metodele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri subiective ale veniturilor anticipate i ratei rentabilitii. n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi intreprins de evaluator este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procesului de evaluare este denumit reconciliere. n procesul de reconciliere, evaluatorul are posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i de a argumenta estimarea valorii finale a proprietii.Procedura de reconciliere este constituit din dou etape[2, al. 98]: a)revizuireapoziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai credibile valori; b)estimarea valorii finale.Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale se bazeaz pe verificarea[2, al. 99]:a)corectitudiniiselectriitipuluivaloriiestimate;b)corectitudinii metodelor aplicate;c)profunzimii analizei elementelor pieei imobiliare;d)veridicitii datelor utilizate n analiz;e)corectitudinii interpretrii i utilizrii datelor;f)corectitudinii efecturii ajustrilor individuale n cadrul diferitor metode;g)consistena datelor utilizate n evaluare (rata de cretere a valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a preurilor vnzrilor comparabile pentru inflaie i rata inflaieianticipate trebuie s posede un grad nalt de coeren; mrimea uzurii calculate trebuie s corespund vrstei efective a construciei).Mrimea valorii finale determinate n procesul de reconciliere va depinde de[2, al. 100]:a)tipul valoriiestimate;b)informaia disponibil la data evalurii i relevant scopului evalurii;c)metodele de evaluare aplicate. n raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul i justificarea pentru selectarea metodelor de evaluare utilizate i pentru acordarea ponderilor rezultatelor obinute prin diferite metode n procesul reconcilierii[2, al. 101].Valoarea final a proprietii imobiliare este calculat prin aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i pe aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare[2, al. 102].n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii finale este considerat mai mult acceptabil, deoarece unele rezultate pot avea o justificare mai bun dect altele. Procedura de ponderare poate s se bazeze att pe aplicarea coeficienilor de ponderare ct i de ponderare relativ a rezultatelor.

Tabelul 15. Calculul rezultatului final al evalurii (reconcilierea rezultatelor)IndiciiMetoda analizei comparative a vnzrilorMetoda alocaieiMetoda extrageriiMetoda rezidual

Valorile estimate,euro 213 450168 952163 085163336

Corespunderea scopului evalurii, %35301520

Veridicitatea datelor analizate, %35301025

Corectitudinea ajustrilor aplicate, %35301025

Supoziii aplicate n calcul, %4037815

Capacitatea de a considera conjunctura pieii, %40301020

Capacitatea de a considera profitabilitatea obiectului, %35201530

Media indicatorilor, %36,6629,511,3322,5

Ponderea valorii estimate, euro78251 498411847836751

Valoarea de pia, euro183 320

Valoarea de pia a terenului estimata la data evalurii, constituie 183320,00 euro sau 3022950,00 lei (trei milioane douazeci si doi mii noua sute cinci zeci, 00 lei).(1 euro = 16.49 lei, BNM 12.05.2011) Concluzii:La finalizarea aceste lucrri de verificare putem concluziona c am ajuns la scopul stabilit inainte de a incepe aceasta activitate, fiind c prin intermediul diferitor calcule i analiza pieii imobiliare a fost stabilita voloarea de pia a bunului imobil, care reprezint un lot de teren cu construcie, in proprietate private, situate in or. Chiinu, sectorul Botanica, bd. Decebal 34, cu destinaie comercial. n procesul de punere n aplicare a acestei lucrri a fost efectuat un curs de analiz a pieei de proprieti imobiliare comerciale din Chiinu, i anume piaa de bunuri imobiliare de restaurante i terenuri pentru dezvoltarea comercial. Acelai lucru a fost fcut la descrierea terenului estimat cu mbuntiri pe el, descrierea i caracterizarea localizarea i analiza celei mai bune i celei mai eficiente utilizri a obiectului. Au fost identificate ca factori care influeneaz valoarea proprietii, n special pentru teren. Ca parte a acestei lucrri au fost studiate i folosite pentru a practica metode de baz de determinare a valorii terenurilor, inclusiv terenuri pentru proiecte de dezvoltare comerciale, i anume metoda analizei comparative a vnzrilor, metoda rezidual , metoda alocaiei i metoda extragerii. Valoarea de pia a terenului este de 183 320 de euro, sau 3022950 lei (1 euro = 16,49 lei, BNM 12.05.2011). n procesul de evaluare i n raport principala problem a fost lipsa unei baze de date complete cu privire la care ar putea fi colectate informaii fiabile privind vnzrile de proprieti comparabile. Informaia este cea mai valoroasa resursa, care determin calitatea de servicii de evaluare si gradul de adecvare a rezultatelor. n consecin, informaiile sunt limitate n mare msur, ceea ce face dificil procesul pentru evaluatori. Ar trebui remarcat faptul c valoarea rezultat a terenului este subiectiv, deoarece se bazeaz pe opinia personal i pe profesionalismul evaluatorului. Acest raport este pur consultativ n natur i nu oblig proprietarul obiectului pentru a stabili preul specificat n raportul de punere n aplicare a obiectului pe pia.Bibliografie

Legi, regulamente, acte normative

1. Codul Civil al Republicii Moldova 1107-XV de la 06.06.2002;2. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova 958 din 04 august 2003. La aprobarea dispoziiilor interimar privind evaluarea de bunuri imobile;3. Codul funciar 828-XII de la 14.01.1992;4. Cadastrul de bunuri imobiliare (legi, adoptate de Parlamentul Republicii Moldova), volumul IV / alct: Vladimir Guu. Valeriu Gnju; Agentia de Stat Relatii Funciare I Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA Centrala);5. Inventarul de proprieti imobiliare (Real Estate Evaluare), volumul V / alct: Vladimir Guu.; Agentia de Stat Relatii Funciare I Cadastru. Oficiu de Implementare un Primului Proect de Cadastru. - Ch.: S.. N., 2003 (TIPOGRAFIA Centrala);6. Legea Republicii Moldova cu privire la evaluare 989-XV de la 18.04.2002 Cri1. Buzu O.V., Organizarea de activiti de evaluare - Chisinau: Tipogr. Centrala, 2002;2. Buzu O.V., Matcov A., Evaluarea imobilului: Teorie i Practic - Chiinu, 2003;3. Evaluarea valorii de pia a imobilului: un ghid de educaie i practic. Ed. Zarubin VN Moscova, pp. 1998.156.;Surse internet1. www.lara.md2. www.999.md3. www.statistica.md4. www.nikaimobil.md Anexe Anexa 1:

Terenuri oferite spre vnzare pe data de 12.05.2011NSursa SectorulAdresaPret oferta, euroSuprafata lotului, ariPretul 1 ar/euro

1999.mdTelecentru Schinoasa 68a 112000148000

2999.mdTogatin Speranta 172000092222

3999.mdCiocana Bubuieci 1500062500

4999.mdBuiucaniBisericii 82300082875

5999.mdRiscanovca Aeroportului 280000835000

6999.mdBacioi Columna8 1100071571

7Lara.mdRiscanovca Bd.Moscovei160000305333

8999.mdCiocana Liviu Rebrianu2850074071

9999.mdBotanica -3500002812500

10999.mdCentru Piata veche 110000001855556

11999.mdBacioi -1800072571

12999.mdRiscanovca Valentin Rosca550005.410185

13999.mdTelecentru Soseaua Hincesti1750001115909

14999.mdBuiucani Rosiori 95000137308

Anexa 2: Bunuri imobiliare comerciale oferite spre vnzare la data de 12.05.2011.NSursa Sectorul Adresa Pret oferta, euroSuprafata terenului, ariSuprafata constructiei, m2Destinatia

1999.mdCentru Dosoftei 114243000-234Oficiu

2999.mdBotanica Cuza Voda35000-65Oficiu

3999.mdCentru Columna255000-300Oficiu

4999.mdBuiucani Alba Iulia 7521500-24Oficiu

5Lara.mdRiscani Andrei Doga 43/349000-44.6Salon de frumusete

6999.mdBuiucaniCalea Esilor 223500009.5433Restaurant

7Lara.mdBotanica Decebal 1697500014952Restaurant

8999.mdBuiucaniAlba Iulia46000011650Restaurant

9Lara.md Ciocana Uzinilor 1714900016580Incapere de producer

10Lara.mdCentru Mihai Eminescu299000-150Spatial commercial

11Lara.mdRiscaniAlexandru cel Bun 9593000-84Oficiu

12Lara.mdCiocana Alecu Russo 18/3250000-251Restaurant

13Nika.mdBotanica Decebal 3485000015650Restaurant

Anaxa 3:

Preul de arend spaiilor comerciale n mediu or.Chiinu, mai, 2011Sectorul Pretul pentru 1 m2/euro

Centru 20

Telecentru 18

Riscani13

Botanica 15

Buiucani14

Ciocana 15

Anexa 4:

Preul mediu al unui sector de teren comercial n Chiinu, n mai, 2011Sector Valoarea sectorului pentru 1 ar/euro

Centru49000

Telecentru11038

Buicani13682

Botanica19460

Ciocana5310

Riscani19580

5

_1336853514.unknown

_1336914831.unknown

_1336914833.unknown

_1336914836.unknown

_1367660062.unknown

_1336914835.unknown

_1336914832.unknown

_1336914829.unknown

_1336914830.unknown

_1336853517.unknown

_1336853510.unknown

_1336853512.unknown

_1336853509.unknown