SANEAMIENTO FISICO LEGAL

El Saneamiento de bienes e inmuebles es un procedimiento por el cual se regulariza o se formaliza la propiedad u otro derechos de las personas naturales, jurídicas o el Estado (titulares)respecto a sus bienes e inmuebles hasta lograr su inscripción registral

PREDIO RUSTICO Son aquellos de uso agrario, ubicados en zona rural y destinados a la actividad agropecuaria. Comprende también a aquellos predios ubicados en área de expansión urbana destinados a alguna actividad agropecuaria y que no cuentan con habilitación urbana.

El Derecho de Propiedad

Constitución

Código Civil

Doctrina

Artículo 2

Artículo 923

Concepto

Noción de la Propiedad

Artículo 923 del C.C

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

En la Constitución

Derechos fundamentales de la persona

Artículo 2.- Toda persona tiene derecho:

[…]

16. A la propiedad y a la herencia.

REGISTROS ADMINISTRATIVOS Y LOS REGISTROS JURIDICOS

Una distinción más adecuada, si se nos permite el término, sería el de REGISTROS

REGIDOS POR LOS PRÍNCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL y REGISTROS REGIDOS

POR LOS PRÍNCIPIOS DEL DERECHO ADMINISTRATIVO. Sin embargo, en acertado

análisis el profesor universitario español don ANTONIO PAU PEDRON, en su CURSO DE

PRACTICA REGISTRAL, distingue los Registros de Seguridad Jurídica y los Registros de

Información Jurídica, los primeros – dice- están destinados a los particulares, a dotar de

certidumbre a su relaciones jurídicas, son necesariamente públicos, por ser la publicidad su

esencia misma; mientras los segundos están destinados a la Administración, a dotarle de

información para el desarrollo de sus diversas actividades, no son necesariamente públicos,

su característica esencial es el ARCHIVO de los datos, ya que estos sirven para la actuación

administrativa y no para la actividad de los particulares (Pau Pedrón, Antonio. “Curso de

práctica Registral”. Madrid 1995 – pág. 21)

“Registros Públicos Los Contratos con Publicidad”, Soria Alarcon, Manuel.

Situación Física

Situación Legal

Medidas perimétricas

Linderos

Área Registro

administrativo

Registro jurídico

Procesos judiciales

Documento privado y/o publico

¿Para qué inscribirlos?

Titularidad

Orden para la administración fácil y

eficaz

Mejor aprovechamiento y uso

Oponibilidad

Trafico inmobiliario

Seguridad Jurídica

DEFINICIÓN

Principio del Derecho

Certeza

La seguridad jurídica es una garantía institucional que se basa en un título auténtico generador del derecho y en su publicidad que opera a partir de su inscripción o anotación registral, por lo tanto, el registrador realizará siempre la inscripción o anotación de los documentos que se le presenten.

Base Legal

a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales

b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme;

c) La seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro; y

d) La indemnización por los errores registrales, sin perjuicio de las demás responsabilidades que correspondan conforme a ley.

Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:

CATASTRO Es el inventario físico que tiene por finalidad la representación gráfica del suelo de un país,

individualizando las características de cada uno de los predios y proporcionando una precisa

descripción de los mismos. RELACION REGISTRO – CATASTRO

El catastro es el elemento técnico que necesita el Registro de Predios para una adecuada

protección de los derechos y la seguridad del tráfico. El Catastro debe proporcionar al registro

sustancia física, y el registro al catastro sustancia jurídica. La relación es una relación de

coordinación.

Catastro y Registros, Jorge Luis Gonzales Loli, I Curso de Especialización en Derecho

Registral, Trujillo, Octubre 2011.

RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS

PUBLICOS N° 189-2014-SUNARP/SN DEL 31/07/2015 que contiene la

Directiva N° 03-2014-SUNARP-SN

Departamento de la Libertad

12 Provincias 83 Distritos aproximadamente

1’836, 960. habitantes

JURISDICCIÓN TERRITORIAL DE LA ZONA REGISTRAL Nº V – SEDE TRUJILLO

OF. REGIST.

TRUJILLO

Trujillo

Gran Chimú

Virú

OF. REGIST.

CHEPÉN

Chepén

OF. REGIST.

SAN PEDRO

DE LLOC

San Pedro

de Lloc

OF. REGIST.

OTUZCO

Otuzco

Stgo. Chuco

Julcán

OF. REGIST.

SÁNCHEZ

CARRIÓN

Sánchez

Carrión

Pataz

Bolivar

OF.

RECEPTORAS

Fcia. Mora

La Esperanza

El Porvenir

Virú

Chocope

Cascas

*Centro de

Trujillo

OF. REGIST.

CHOCOPE

Ascope

Folio Real

Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadamente por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro.

TÍTULO Se entiende por título para efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.

También formarán parte del título los documentos que no fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que ésta se realice.

No constituye título inscribible las copias simples de los documentos que sustenten o coadyuven a la inscripción, por lo que los mismos no serán susceptible de ser calificados en las instancias registrales, salvo disposición expresa en contrario.”

Partida Registral

Es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien o de la persona susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales.

Organización Interna

A) Antecedente

Dominial B) Descripción

del Inmuebles

C) Título de

Dominio

D) Cargas y

Gravámenes E) Cancelaciones

F) Registro

Personal

Base Legal (Ley 26366)

El Sistema Nacional de los Registros Públicos vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos y está conformado por los siguientes Registros:

[…]

"c) Registro de Propiedad Inmueble, que comprende los siguientes registros: - Registro de Predios; - Registro de Concesiones para la explotación de Servicios Públicos; - Registro de Derechos Mineros;"

Registro de Predios

El Registro de Predios es el registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.

Actos y derechos inscribibles

Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

El Procedimiento Registral en el Registro de Predios

El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título.

No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazará de plano, en decisión irrecurrible

Presentación Cautiva

Notario Público Dependiente

del Notario Interesado

Registro de Predios

Modulo

del Notario

Público

SUNARP

Informe del Área de Catastro Se requiere informe previo del Área de Catastro en los siguientes casos:

Inmatriculaciones, Acumulación e independización de predios, Lotización de posesiones informales por entidades con facultades de saneamiento, Rectificación, Modificación, Delimitación o determinación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios, Anotaciones preventivas del art. 138 RIRP; entre otros.

Primera Inscripción de Dominio

La inmatriculación es el acto por el cual se incorpora un predio al Registro. Se realiza con la primera inscripción de dominio, salvo disposición distinta.

Para la inmatriculación de un predio se requerirá el informe técnico del área de Catastro a que se refiere el artículo 11, donde se determine si el predio a inmatricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.

No impide la inmatriculación el informe técnico que señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito o no. Tampoco impide la inmatriculación el informe que determina que el predio ya se encuentra inscrito, siempre que el título presentado tenga mérito suficiente para cancelar la partida anterior.

Presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a

la Red Geodésica Nacional

En el caso de predios rurales ubicados en zonas catastradas se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 86 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente.

* Tratándose de predios rurales ubicados en zonas no catastradas, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente, el plano perimétrico del predio y la memoria descriptiva respectiva, donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores.

Los planos a que se refiere el presente artículo deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales.

En el supuesto del cuarto párrafo del artículo 16, los planos deben graficar el límite o límites distritales correspondientes.

Inmatriculación solicitada por entidades formalizadoras

La inmatriculación solicitada por entidades administrativas con facultades de saneamiento y formalización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes.

Inmatriculación o inscripción del derecho de propiedad de predios rurales de

dominio privado del Estado

Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del Estado deberán presentarse los siguientes documentos:

a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado. Tratándose de predios eriazos deberá presentarse copia de la resolución o disposición que lo califique como eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al dominio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del Estado; o, la reversión;

b) Copia del certificado de información catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se refieren el segundo y tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.

Inmatriculación de predios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados

a título gratuito a favor de particulares

Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares deberá presentarse:

a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el organismo competente, acompañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida;

b) Copia del certificado de información catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se refieren el segundo y tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.

Inmatriculación de predios rurales

afectados por Reforma Agraria

adjudicados a título oneroso a favor de

particulares con resolución de

cancelación o condonación de deuda

Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudicados a título oneroso con resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria deberá presentarse:

a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por la ex - Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, acompañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida;

b) Resolución que acredita la cancelación o la condonación de la deuda agraria;

c) Copia del certificado de información catastral o, el certificado negativo de zona catastrada, el plano y memoria descriptiva a que se refieren el segundo y tercer párrafos del artículo 20, según corresponda.

Inmatriculación para anotación de embargo

La inmatriculación dispuesta por el Juez de conformidad con el artículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en mérito al parte judicial respectivo y al plano a que se refiere el artículo 20, según corresponda. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georeferenciado a la Red Geodésica Nacional.

En este caso, el Registrador consignará los datos correspondientes en los rubros A, B y D de la partida, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 y 19, en lo que resulte pertinente.

Independización

Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad.

Independización de predio rural

La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59, en lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos siguientes:

a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área a independizar como del área remanente;

Independización de predio rural

b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del área remanente.

Título que da mérito a la independización de un predio rústico sin cambio de uso

La independización sin cambio de uso de un predio rústico ubicado en área de expansión urbana, se efectúa por el solo mérito del Formulario Único de Habilitación Urbana FUHU, y su anexo E con el número de Resolución de autorización y el plano municipal de independización o parcelación debidamente sellados y visados, debiendo precisarse en estos últimos el área, linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar como del remanente.

En la partida independizada se dejará constancia de la falta de inscripción del Planeamiento Integral aprobado, salvo que se haya solicitado simultáneamente su inscripción, acompañando la resolución de aprobación correspondiente.

Independización de Bienes del Estado

Tratándose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, y salvo disposición distinta, la independización podrá realizarse en mérito a documento otorgado por el funcionario autorizado acompañado del plano de independización suscrito por profesional competente en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes y del área remanente en su caso. En tales supuestos no se requerirá certificación notarial.

Independización

Ley N° 26512 y D.S.

N°130-2001-EF

Acumulación

La acumulación es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola, dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. Se realiza abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotación que consigne la partida en la cual quedan acumulados.

ALERTA REGISTRAL

Alerta Registral, es un servicio gratuito que permite advertir al correo electrónico del titular registral de la presentación de títulos, respecto de su partida, a fin que pueda tomar las medidas de seguridad que resulten pertinentes.

Título que da mérito a la inscripción de acumulación de predios rurales

La acumulación de predios rurales se realiza en mérito a documento privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario conteniendo la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, siempre que cumpla con los requisitos señalados en los literales a) y b) del artículo 66, en lo que resulte pertinente, y se acompañe los certificados o planos según los casos siguientes:

a) Cuando los predios materia de acumulación se encuentran ubicados en una zona catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del predio resultante como de los predios que se acumulan;

b) Cuando los predios objeto de acumulación se encuentran ubicados en una zona no catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por la autoridad competente y, el plano perimétrico de acumulación, en coordenadas oficiales, con su respectivo cuadro de datos técnicos elaborados y firmados por profesional inscrito en el Índice de Verificadores, en el que se indique el área, linderos y medidas perimétricas tanto de los predios objeto de acumulación como del predio resultante.

Definición de la Inmovilización Temporal

El asiento de inmovilización temporal constituye una herramienta para publicitar la voluntad del propietario registral de cerrar voluntaria y temporalmente la partida de determinado predio de tal forma que se impida inscribir en forma inmediata cualquier acto de disposición gravamen y/o carga voluntario presentado hasta su posterior comprobación o levantamiento.

. Presupuestos para solicitar la Inmovilización Temporal Para que opere la inmovilización de partidas registrales de predios, es necesario que se

presenten los siguientes presupuestos:

No debe existir ningún acto de disposición, carga o

gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización, para lo

cual el titular con derecho inscrito deberá manifestarlo así mediante una Declaración Jurada con

firmas certificadas notarialmente.

No debe existir ningún título pendiente de calificación (suspendido,

observado, liquidado, tachado o con posibilidad de interponerse recurso de apelación ante el Tribunal

Registral o interponer acción contencioso

administrativa), referido a un acto de disposición,

carga o de gravamen del bien materia de inmovilización.

Requisitos para solicitar la Inmovilización Temporal

Solicitud de inscripción.

Escritura Pública, que contenga el acto unilateral del

propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su

voluntad de inmovilizar temporalmente el predio.

Declaración Jurada del propietario con derecho

inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual se

declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la

inmovilización temporal

Pago de la tasa, por derechos de calificación,

correspondiente al 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria

El adm

inis

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Dia

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Decreto Supremo N° 087-2013-PCM

Establecen que los Gobiernos Regionales de Amazonas , Ancash , Apurímac , Ayacucho, Cajamarca, Callao Huancavelica, Ica, Junín, La Libertad, Lima, Loreto, Pasco, Puno, San Martin, Tacna, Tumbes y Ucayali son componentes para función establecida en el inciso

n) del Articulo 51 de la Ley Orgánica de Gobiernos Regionales.

RESOLUCION MINISTERIAL N° 114-2011- VIVIENDA.

Agricultura y Riego:

Aprueban “Lineamientos para la ejecución del procedimiento de rectificación de áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios rurales inscritos

RESOLUCION MINISTERIAL N° 011-2016-MINAGRI

Aprueban relación de procedimientos administrativos y servicios derivados de la actividad catastral, a cargo de las Direcciones Regionales de Agricultura de los gobiernos Regionales a los que se ha transferido la función de saneamiento físico legal de la propiedad Agraria.

RESOLUCION MINISTERIAL N° 0196-2016-MINAGRI

Abog. Telmo Francisco Zavaleta Gonzáles

telmo_zavaletag@hotmail.com

Celular 949654027