1savills.com.cn/research

• 第一季度，上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米，较去年第四季度环比下降49.4%，同比上升116.8%。

• 一手商品住宅成交量共计约142万平方米，环比下跌7.4%，同比上涨19.1%。

• 受成交区域变化影响，上海一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币56,500元，环比下降7.8%。

• 一手高端公寓市场本季度迎来5.5万平方米的新增供应，环比下降86.4%。

• 一手高端公寓成交量大幅领先新增供应，共计约19.3万平方米，较上季度环比下跌31.3%。

• 一手高端公寓价格指数较上季度小幅微跌2.7%, 平均价格达到人民币每平方米99,500元。

­• 二手住宅市场成交面积及成交价格较上季度均保持稳定，均价小幅上涨至人民币每平方米37,700元。

­• 第一季度内共成交了十块纯居住用地。成交占地面积共计54.2万平方米，可建面积共计87.1万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米16,700元。

­• 上海2019年预计全年一手高端公寓市场新增供应量将超过2018年新增供应量。

MARKETIN

MINUTES

Savills Research

住宅销售上海 - 2019年4月

上海住宅市场回暖整体住宅市场供应及销售情况较去年第一季度增长明显

第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。

Shirley Tang 高级董事上海+8621 6391 6688shirley.tang@savills.com.cn

Michelle Zhou 董事上海+8621 6391 6688michelle.zhou@savills.com.cn

Siu Wing Chu董事长华东区+8621 6391 6688siuwing.chu@savills.com.cn

住宅销售部

中央管理层

如需了解更多资讯，请联系

第一太平戴维斯

市场研究部

James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn

“ 2019年开年上海住宅市场开始回温，主体政策较为稳定。第二季度供应及销售情况值得期待。”

简可，第一太平戴维斯研究及顾问咨询部

2savills.com.cn/research

图1：一手商品住宅供应量、成交量及价格水平，Q2/2014至Q1/2019

2

3

4

5

6

7

0

1

2

3

4

5

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

2014 2015 2016 2017 2018 2019

图2：二手住宅销售成交量及价格水平， Q2/2014至Q1/2019

2.0

2.4

2.8

3.2

3.6

4.0

4.4

0

2

4

6

8

10

12

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

2014 2015 2016 2017 2018 2019

图3：一手高端公寓供应量，Q2/2014至Q1/2019

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

2014 2015 2016 2017 2018 2019

表1：一手商品住宅市场各业态表现，Q1/2019

来源­ 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部来源­ 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部

市场概述在全国及上海两会落幕之后，房地产市

场未来政策面仍旧以稳为主。上海主体政策稳定，未有重要政策变动。受农历新年影响，第一季度商品住宅新增供应与成交量较去年第四季度有所下降，环比分别下降49.4%及7.8%。一手房待售库存攀升至727万平方米，消化周期进一步上升至7.1个月。价格方面，由于第一季度中环内成交面积下探、外环外成交面积增长，一手商品住宅成交均价较上季度有所下降，跌至每平方米人民币56,500元。二手住宅价格录得小幅上涨，达到每平方米人民币37,700元。总体而言，2019年第一季度整体住宅市场供应及销售情况较去年第一季度增长明显，市场初步回暖迹象显现。

整体商品住宅市场一手市场：第一季度，上海新建商品住宅

新增供应累计约146万平方米，较去年同期供应量翻倍。一手商品住宅成交量共计约142万平方米，较去年同期亦录得27.9%的上涨，环比微降7.4%。地理位置来看，上海中心城区一手商品住宅成交环比回落，外环外成交则呈现环比上升的势头。受其影响，上海一手商品住宅成交均价亦有所回落，达到人民币每平方米约56,500元，环比下降约7.8%。随着政策进一步收紧的可能性降低，加之三月作为传统销售季，市场成交反弹初现，近期或将是较好的购房时机。

二手市场：二手住宅市场成交面积及成交价格较上季度均保持稳定，均价小幅上涨至人民币每平方米37,700元。虽然受到传统春节的影响，整体二手住宅市场在成交面积及成交量上来看均表现较好。随着一手市场逐渐回暖、刺激置换需求，置换型买

家将为二手房市场注入更多的新增供应。

高端住宅销售市场第一季度，一手高端公寓市场供应及成

交表现各不相同。供应方面，上海一手高端住宅市场迎来5.5万平方米新增供应，环比下降86.4%。仅有位于衡山路的嘉御庭傲峰以及东外滩板块的首创天阅滨江为市场带来277套新增供应，为现有项目的加推批次。成交方面，一手高端公寓成交量共计约19.3万平方米，较上季度环比下跌31.3%。一手高端公寓价格指数较上季度小幅微跌2.7%，平均价格达到每平方米人民币99,500元。

区域来看，第一季度上海一级区域及新兴区域价格指数稳中有跌，次级区域的价格指数则呈现上涨趋势。次级区域包括中环内发展中的高端住宅区域，如苏河湾、徐汇滨江等板块。其中，位于苏州河沿线的曲阜路、汉中路等区域预计年内有一批高端住宅供应集中入市。这些板块的市政设施不断完善提升，将逐步形成具有高端居住品质的社区环境。

二手高端住宅均价在第一季度达到人民币每平方米105,400元。其中世茂滨江花园继续领跑成交，共计成交22套，成交面积4,202平方米。此外仁恒滨江园及御翠豪庭也有较高成交量。

住宅土地市场第一季度内共成交十块纯居住用地，地

块面积共计54.2万平方米，可建面积共计87.1万平方米。除一块位于普陀区中山北社区的地块外（预计将为市场带来76,500平方米新增供应），其余成交多位于远郊区域。纯住宅土地平均成交楼板价为人民币每

公寓 别墅 总体

平方米 1,374,231 84,711 1,458,942

环比 (%) 138.5% -12.4% 116.8%

平方米 1,268,927 152,147 1,421,074

环比 (%) 22.9% -5.2% 19.1%

人民币每平方米 57,426 48,769 56,499

环比 (%) 32.8% -2.6% 27.9%

新增供应

成交量

成交均价

来源­ 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部

来源­ 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部

住宅销售

3savills.com.cn/research

图4：一手高端公寓成交量及价格指数，Q2/2014至Q1/2019

80

90

100

110

120

130

140

150

160

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

2014 2015 2016 2017 2018 2019

Q4

/ 20

10 =

100

来源­­上海市规划和国土资源管理局;­第一太平戴维斯研究部

图5：住宅土地成交面积（可建面积）和楼板价，Q2/2014至Q1/2019

0

4,000

8,000

12,000

16,000

20,000

24,000

28,000

32,000

36,000

40,000

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

Q2

Q3

Q4 Q1

2014 2015 2016 2017 2018 2019

来源­­第一太平戴维斯研究部

平方米16,700元。除纯住宅地块外，第一季度上海还在奉贤南桥新城及浦东川沙拍出两块含住宅用途的混合用地。

上海第一季度共成交八块纯租赁用地，均以零溢价成交。有六块位于浦东；其中三块位于孙桥，未来预计将为张江区域提供101,500平方米的租赁面积。另外两块分别位于杨浦江浦社区以及松江。

住宅销售市场展望2019年第一季度，各新开盘售楼处人气

较旺。农历新年过后，市场有所回温，前来咨询一、二手房的客户较年前有所增加。开发商今年仍将面临现金流压力，急需出售房产以偿还债务继续投资；另一方面，银行对个人房贷或将适度宽松。这些都将进一步提振住房销售。

在刚刚落幕的两会中，关于2019年房地产基调于去年并无太大变化。总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”政策。此外，还将进一步推行因城施策、一城一策，细化监管措施，保障住宅市场的健康发展。

一手高端市场供应方面，2019年上海预计将会有大量新增供应，总供应量将有可能大于2018年总量。其中，曲阜路/静安大悦城、汉中路以及陆家嘴北滨江将有项目集中入市。

项目 区 板块 销售面积(平方米)

成交均价 (人民币平方米)

淮海名邸 长宁 新华路 744 138,217

九庐 浦东 陆家嘴滨江 11,575 134,572

九龙仓静安一号 静安 南京西路 9,321 133,694

尚海湾豪庭 徐汇 龙华 1,714 119,005

泛海国际公寓 黄浦 黄浦滨江 6,900 117,645

表2：一手住宅成交均价最高的五个公寓项目，Q1/2019

来源­ 上海市房地产交易中心,第一太平戴维斯研究部

住宅销售