scheda fondi immobiliari

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FONDI IMMOBILIARI

Fondi Immobiliari

I fondi immobiliari sono dei fondi comuni di investimento immobiliare di tipo chiuso, che investono i capitali degli investitori raccolti in fase di sottoscrizione dalla SGR (Società di Gestione del Risparmio) in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari.

Il patrimonio di ciascun fondo immobiliare è suddiviso in quote e dopo la quotazione in borsa gli investitori possono negoziare queste quote, come un normale strumento finanziario mobiliare, nel Mercato Telematico degli Investment Vehicles (MIV) della Borsa Italiana.

I fondi sono classificati in base alle modalità di costituzione in:

1. fondi ordinari: nei quali i beni immobili vengono acquistati successivamente alla sottoscrizione;

1. fondi ad apporto: in cui gli immobili vengono conferiti da un ente pubblico (fondi ad apporto pubblico) o da una società privata (fondi ad apporto privato);

2. fondi misti: quando una parte dei beni viene conferita mediante apporto e l'altra parte viene acquistata successivamente all'emissione delle quote.

Si differenziano i fondi a distribuzione dei proventi dai fondi ad accumulo, cioè senza distribuzione dei dividendi.

L'andamento complessivo dei fondi immobiliari viene sintetizzato dall'indice dei fondi immobiliari e dall'indice FI total return.

Perché investire nei fondi immobiliari?

Per i numerosi vantaggi offerti dall'investimento indiretto in immobili, avvalendosi dell'esperienza degli intermediari professionali con l'opportunità offerta dal mercato di acquistare le quote dei fondi immobiliari a prezzi scontati anche più del 40% rispetto ai valori di bilancio del NAV (Net Asset Value).

Dall'elenco seguente è possibile accedere alle schede tecniche di tutti i fondi immobiliari, con i grafici giornalieri e settimanali, le performance conseguite, i valori delle quotazioni di mercato ed altre informazioni come la capitalizzazione di borsa, le date di costituzione, quotazione e scadenza prevista e tutti i dividendi e i rimborsi distribuiti.

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Fondi chiusi

I fondi chiusi sono una tipologia di fondi di investimento che prevedono il rimborso solo a scadenze predeterminate.

Il termine "chiusi" sta ad indicare il fatto che il numero di quote in cui viene suddiviso il fondo è costante e viene determinato nella fase della sua costituzione.

I fondi chiusi sono caratterizzati da:

1. una fase iniziale di sottoscrizione, in cui la SGR raccoglie i capitali destinati ad essere investiti nel fondo, eventualmente attraverso una offerta pubblica di vendita;

1. un periodo di gestione del fondo chiuso, la cui durata viene fissa a priori (solitamente almeno un decennio), durante il quale i capitali vengono impiegati secondo quanto stabilito nel regolamento di gestione cercando di massimizzare il rendimento ottenuto ed eventualmente distribuendo i dividendi;

2. una fase finale di rimborso delle quote, nella quale la SGR dismette gli asset e restituisce il capitale agli investitori.

La data di scadenza del fondo è prorogabile su richiesta del gestore del fondo qualora le condizioni contingenti del mercato pregiudicherebbero il valore della vendita degli asset detenuti dal fondo.

Si distinguono principalmente due tipologie di fondi chiusi:

1. i fondi chiusi immobiliari, che investono principalmente in beni immobili, che essendo dei beni indivisibili non permetterebbero una gestione di un fondo a capitale variabile tipica dei fondi aperti;

1. i fondi chiusi mobiliari, che invece investono in società non quotate, che per la stessa ragione degli immobili non possono essere liquidate con facilità.

Concordemente con la durata, l'orizzonte temporale di questi strumenti di investimento è a medio/lungo termine.

Qualora però la società di gestione richieda la quotazione in borsa del fondo, in seguito all'ammissione nel mercato MIV, segmento "Fondi Chiusi" della Borsa Italiana, i sottoscrittori hanno la possibilità di vendere le proprie quote prima della scadenza naturale del fondo, così come i risparmiatori hanno l'opportunità di acquistare le quote successivamente al collocamento.






Un'altra classificazione fatta sulla base dei sottoscrittori del fondo è quella tra i fondi retail destinati al grande pubblico e i fondi riservati agli investitori istituzionali o alle società.

Fondi Immobiliari Italiani

I fondi immobiliari di diritto italiano sono dei fondi che investono prevalentemente in immobili presenti in Italia, anche se alcuni detengono in portafoglio anche immobili dislocati all'estero.

Gli investimenti indiretti in immobili sono da molti anni disponibili all'estero sotto forma di REITs (Real Estate Investment Trusts), cioè società che investono nel settore immobiliare.

Diversamente da quello che avviene negli altri paesi, i fondi italiani non sono però delle società, ma dei fondi comuni gestiti da società di gestione del risparmio (SGR); quindi in italia gli investitori acquistano delle quote di fondi immobiliari e non delle azioni di società immobiliari.

Questo consente di separare nettamente il patrimonio del fondo, che rimane di proprietà esclusiva degli investitori (dalla sottoscrizione iniziale fino al rimborso a scadenza), rispetto ai capitali della SGR. Inoltre le leggi italiane in materia permettono una maggiore tutela degli investitori e fissano dei precisi vincoli di gestione che vengono esplicitati nei regolamenti di ciascun fondo.

La stessa SGR può anche gestire diversi fondi immobiliari che differiscono tra loro per la scelte strategiche di investimento:

1. ci sono quindi fondi specializzati in un settore specifico (uffici, enti pubblici, centri commerciali, immobili ad uso residenziale, alberghi e turismo, misti,...)

1. fondi rivolti ad una specifica tipologia di investitori che possono essere retail per i risparmiatori (i primi ad essere istituiti a partire dal 1999), riservati ad investitori qualificati o misti.

Attualmente la maggior parte dei fondi immobiliari italiani sono rivolti ad investitori istituzionali o società specializzate nel settore.

Investire nei Fondi Immobiliari

In premessa vogliamo dare agli investitori che vogliono mettere i propri risparmi al riparo dalle notevoli e pericolose oscillazioni del mercato mobiliare, nonché dalla scarsa redditività offerta dal mercato ordinario delle banche, un modo di rendere più sicura e agevole la collocazione dei propri investimenti in un mercato contestualmente stabile,






sicuro e nello stesso tempo fonte di un apprezzabile rendimento.Tale obiettivo si può agevolmente raggiungere utilizzando quella sorta di beni rifugio rappresentata dai Fondi Immobiliari Chiusi che sono diventati una imprescindibile e importante realtà del mercato immobiliare nazionale ed internazionale e che offrono ai risparmiatori numerosi vantaggi affiancati da una tutela normativa sia a livello di trasparenza delle valutazioni che del contenuto del prospetto informativo ai sottoscrittori: ecco perché investire nei Fondi Immobiliari.L'elemento caratterizzante e fondamentale di ogni "fondo immobiliare" consiste nella possibilità di rendere commercializzabili i grossi investimenti per l'acquisto di immobili mediante la costituzione di quote che danno impulso ad attività finanziarie destinate alla creazione di liquidità che altrimenti ogni singolo investitore potrebbe non disporre, nonché evitare le procedure di acquisto diretto di immobili e gli oneri inerenti la gestione diretta degli stessi.La definizione di "fondi chiusi" deriva dalla circostanza che i sottoscrittori delle quote possono esercitare il diritto al rimborso a scadenze predeterminate dalle società che gestiscono ogni patrimonio immobiliare, fatte salve le opzioni che saranno di seguito descritte.Il patrimonio viene inizialmente suddiviso in un certo numero di quote e subisce le seguenti variazioni:

1. aumento o diminuzione del valore degli immobili derivanti dall'andamento del mercato relativo;

2. andamento dei fitti e degli oneri di gestione; 3. rimborsi a scadenze determinate; 4. nuove sottoscrizioni.

Una volta predefinito il capitale iniziale e sottoscritte le quote relative, i possessori possono ricorrere al Mercato Immobiliare quotato per negoziare le medesime con operazioni di acquisto e vendita; tale ultima operazione rende possibile di realizzare una immediata liquidità, cioè la disponibilità sia del capitale investito, nonché del differenziale derivante dal valore attuale della quota e dai dividendi distribuiti, in base alle deliberazioni approvate nei Rendiconti Semestrali e annuali.La liquidazione delle quote in borsa non avviene però al valore del NAV (net asset value, cioè il valore unitario delle quote calcolato dagli esperti indipendenti nel bilancio), ma al valore di mercato, che presenta spesso uno sconto notevole rispetto al NAV, anche del 40%.Questo da un lato costituisce per i sottoscrittori iniziali un prezzo da pagare per ottenere un rimborso immediato delle quote, dall'altro lato costituisce una buona opportunità di acquisto a prezzi scontati per gli altri investitori.

I proventi dei fondi

Possiamo sinteticamente parlare dei proventi dei fondi immobiliari, distinguendo tre diversi stadi:






1. Proventi di gestione del fondo: sono rappresentati dagli utili netti della gestione patrimoniale risultanti dall'ultimo Rendiconto approvato o dall'ultima Relazione di gestione, redatte ed approvate dal Consiglio di Amministrazione ai sensi e per gli effetti del Provvedimento Regolamentare della Banca d'Italia del 24.12.1999.

2. Proventi distribuibili: sono quelli calcolati incrementando i risultati di gestione con le plusvalenze realizzate.

3. Proventi distribuiti: sono quelli effettivamente realizzati e distribuiti fino alla data di scadenza del fondo con cadenza semestrale, ovvero quelli che vengono anticipatamente liquidati; la distribuzione dei proventi può avvenire anche con gli atti di approvazione dei rendiconti successivi.

I dividendi e i rimborsi di capitale vengono erogati ai possessori delle quote alle date cosiddette di "stacco cedole" e di "pagamento" deliberate dal Consiglio di Amministrazione della Società di Gestione con lo stesso provvedimento di approvazione del Rendiconto semestrale o annuale; di tanto viene pubblicato apposito avviso.Nel raro caso in cui le quote non siano depositate in banca ma siano state ritirate e possedute in forma di certificati, i proventi vanno riscossi direttamente dalla società di gestione. Qualora ciò non avvenga tempestivamente, si provvede al deposito su apposito conto fruttifero, tenendo presente che il relativo diritto è soggetto a prescrizione nei termini di legge.

Vantaggi dei fondi immobiliari chiusi

I vantaggi offerti dai fondi immobiliari chiusi si possono sintetizzare nei seguenti punti:

1. costante possibilità reddituale derivante dai pluriennali canoni di locazione stipulati con società multinazionali;

2. sconto medio superiore al 30% del valore in borsa rispetto al NAV certificato dagli esperti indipendenti.

2. continua rivalutazione dei cespiti; 3. evitare gli oneri della gestione diretta; 4. competitività dei tassi per l'accesso al credito; 5. frazionamento del rischio su una diversa tipologia di immobili (commerciali,

industriali, uffici, magazzini, ecc.) ubicati in zone a diversa vocazione; 6. negoziabilità in Borsa che consente di realizzare liquidità prima della scadenza

naturale di ogni fondo;






Lo sconto dei fondi immobiliari

In un mercato finanziario che sta subendo le ripercussioni di una crisi economica a livello globale, spesso sulle normali variabili di analisi dei bilanci e delle prospettive di redditività che concorrono alla corretta valutazione degli strumenti finanziari si impone una crisi di fiducia generalizzata degli investitori che intacca il livello di credibilità del sistema finanziario nel suo complesso.In questo contesto, anche i fondi immobiliari vengono sottovalutati pur in presenza di una sostanziale tenuta del valore degli immobili e dei rendimenti percepiti attraverso i canoni di locazione a primarie società presenti in Italia.Il fenomeno della "quotazione a sconto" suscita spesso forte interesse tra gli esperti e gli operatori del settore immobiliare, portando alla ricerca dell'individuazione dei fattori che concorrono al deprezzamento in borsa delle quotazioni dei fondi immobiliari.La principale causa dello sconto è il basso volume degli scambi, ovvero la mancanza di liquidità delle quote che non permette l'immediata possibilità di smobilizzare grossi capitali, impedendo di fatto la possibilità ai grossi investitori e gestori di fondi comuni di investimento di utilizzare questi strumenti finanziari come componenti significative nelle scelte strategiche di asset allocation; in generale quindi il numero limitato di contrattazioni rende difficile una gestione dinamica attiva dei fondi detenuti in portafoglio.In secondo luogo il timore per un aumento della percentuale di sfitto, che comporta la possibilità di un deprezzamento degli immobili, sommato alle discrete percentuali di indebitamento dei fondi, se pur entro i limiti stabiliti dai regolamenti e dalle leggi, portano in una situazione come quella attuale ad un accesso di prudenza nella valutazione dei livelli di redditività futuri e delle potenzialità di ricollocamento sul mercato degli immobili presenti nell'attivo dei fondi.Ad una analisi più approfondita però, se confrontati con altre forme di investimento presenti sul mercato nettamente più rischiose come le azioni, i fondi immobiliari continuano ad offrire buoni rendimenti (nettamente superiori a quelli obbligazionari) e bassa volatilità, soprattutto grazie proprio all'opportunità offerta dalle quotazioni fortemente scontate in borsa di acquistare beni immobili di pregio a prezzi fortemente competitivi rispetto sia ai valori certificati nel NAV dagli esperti indipendenti che ai valori di mercato che è possibile trovare per un investimento diretto in immobili.Infine dal punto di vista statistico ci sono delle correlazioni tra lo sconto dei fondi immobiliari e alcune caratteristiche peculiari dei fondi stessi, come la durata residua che implica un più ampio margine di incertezza nella valutazione futura o le differenze nelle modalità di costituzione (fondi ordinari o ad apporto) o nella politica di distribuzione dei proventi dei fondi.

IFI: Indice dei Fondi Immobiliari

La TradingSystems.it pubblica l' IFI: Indice dei Fondi Immobiliari chiusi italiani quotati nel mercato MIV segmento fondi chiusi della Borsa Italiana. Questo è l'unico indice aggiornato giornalmente disponibile su internet. E' un indice di tipo value weighted all share, che mostra l'andamento complessivo delle quote dei fondi immobiliari chiusi, pesato sulla base






della loro capitalizzazione di borsa.

L'indice viene calcolato a partire dal 31/12/2001, con valore di base posto pari a 100.

Rientrano nel paniere tutti i fondi immobiliari chiusi a partire del primo giorno di quotazione in borsa, con valore di riferimento quello del loro collocamento. In questo modo non vengono eliminate le informazioni riguardanti i primi mesi di quotazione dei fondi, spesso in discesa rispetto alla data di collocamento. Si ottiene quindi l'effettivo indice del valore dei fondi immobiliari a partire dal valore di acquisto della maggior parte degli investitori, cioè appunto dal collocamento delle quote.

Il paniere sul quale viene calcolato l'indice è passato dai 5 fondi immobiliari alla data del 31/12/2001 ai 23 fondi in data odierna.

L'indice, come le quotazioni di borsa, diminuisce di valore in corrispondenza degli stacchi dei dividendi o dei rimborsi di capitale. Per questo è presente nei grafici anche l'andamento dell'indice sommato ai proventi distribuiti, rappresentato da una linea nera.

Nello spazio sottostante sono riportati il grafico storico settimanale dall'inizio del calcolo dell'indice e quello giornaliero relativo all'ultimo anno.

Informazioni sui Fondi Immobiliari Chiusi

I fondi immobiliari chiusi offrono l'opportunità di investire in grandi complessi immobiliari (uffici, centri commerciali, industriali, ...), caratterizzati da buoni proventi realizzati grazie ad una gestione professionale, a prezzi di borsa scontati anche più del 40% rispetto al NAV (Net Asset Value) certificato dalle valutazioni degli esperti indipendenti.

I dati sui fondamentali dei fondi immobiliari chiusi, quotati nel mercato MIV segmento fondi chiusi della Borsa Italiana, insieme ai grafici delle quotazioni, sono disponibili selezionando il nome del fondo dalla tabella seguente (oltre che sui siti internet delle rispettive società di gestione del risparmio).

Nella tabella quì a fianco sono riportati per ciascun fondo anche i link (doc.) alla pagina contenente gli ultimi dati di bilancio. I rendiconti di gestione, dopo l'approvazione da parte del consiglio di amministrazione, vengono dapprima comunicati alla Borsa Italiana, che li rende prontamente disponibili tramite sistemi di comunicazione a pagamento come Market Connect Feed e dopo alcuni giorni vengono pubblicati su internet. Anche la comunicazione delle notizie price sensitive segue la stessa procedura. Tra gli indici calcolati sui fondi immobiliari, c'è l'IFI (Indice Fondi Immobiliari) il cui grafico viene aggiornato giornalmente e l' indice BNLFI, pubblicato mensilmente, che riporta l'andamento grafico complessivo delle quotazioni in borsa, l'andamento dello sconto sul






NAV, insieme ai dati di capitalizzazione e ai volumi di scambio. Altri indicatori sono disponibili sul sito web della Norisk.

Fondo immobiliare

Strumento finanziario che gestisce un patrimonio immobiliare direttamente ovvero in via indiretta attraverso l'assunzione di partecipazioni in società immobiliari. Per essere definito tale un fondo deve investire in immobili almeno i due terzi del valore complessivo del fondo. I fondi immobiliari di diritto italiano sono solitamente chiusi, cioè prevedono il diritto al rimborso delle quote solo a scadenze determinate proprio per la scarsa liquidità dell'oggetto di investimento. Con il dl n. 351 del 2001 e il dm n. 47 del 2003 è stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi anticipati per aumentare la liquidabilità di questo strumento finanziario.

Tali fondi possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono (retail o riservati a investitori qualificati), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

A

Agenzia di ratingSoggetto che attribuisce il rating a un'emissione obbligazionaria o ad una società di gestione del risparmio, valutando le caratteristiche dei titoli e le condizioni gestionali dell'emittente.

ApportoCon il termine apporto si intende il conferimento di beni al patrimonio del fondo.

Asset allocationSelezione delle attività in cui investire, determinata al fine di ottenere la composizione ottimale di un portafoglio, nel rispetto del profilo di rischio-rendimento desiderato e precedentemente stabilito.

Asset ManagementInsieme delle attività e dei servizi professionali aventi come scopo la massimizzazione del valore e del reddito delle varie proprietà immobiliari in capo al fondo, individuando le iniziative che permettano una gestione strategica degli asset.

Autorità di vigilanzaSi intendono gli Organi di regolamentazione e vigilanza dei mercati mobiliari italiani, ovvero il Ministero dell'Economia, la CONSOB, la Banca d'Italia, l'ISVAP (Istituto per la vigilanza sulle assicurazioni private e di interesse collettivo), la COVIP (Commissione per la vigilanza sui fondi pensione) e Borsa Italiana.






B

Banca DepositariaÈ la banca che svolge alcune attività di controllo sulla gestione del fondo e custodisce i valori mobiliari e le disponibilità liquide del fondo. Essa verifica inoltre la conformità delle operazioni effettuate dal fondo rispetto alla normativa vigente e al regolamento del fondo.

BenchmarkParametri di riferimento quali indici di categoria o indici di mercato che sintetizzano l'andamento dei mercati in cui investe il fondo. La società di gestione li indica in relazione agli obiettivi di gestione, al profilo di rischio ed ai rendimenti attesi, dandone esplicita comunicazione nella documentazione relativa al fondo.

Borsa Italia S.p.A.Società privata responsabile dell'organizzazione e della gestione della Borsa valori italiana e del Mercato Telematico Fondi. Mercato su cui sono negoziati i fondi chiusi immobiliari.

C

CartolarizzazioneOperazione finanziaria avente ad oggetto la cessione di immobili o di altre attività ad una società esterna che provvede ad una gestione professionale dei beni o ad una loro conversione in titoli obbligazionari.

CollocamentoIl procedimento di emissione del fondo immobiliare sul mercato (nel caso di offerta al pubblico indistinto) o comunque (nel caso di collocamento privato) nei confronti degli investitori. L'esercizio professionale di questo servizio è riservato esclusivamente agli intermediari previsti dal Testo Unico D. Lgs. 24.02.98, n. 58 (cd. Testo Unico della Finanza). Il collocamento viene affidato, in genere, ad un intermediario finanziario, che provvede all'operazione di sottoscrizione dei titoli da parte del pubblico degli investitori.

Codice ISINCodice alfanumerico assegnato ad uno strumento finanziario dall'Ufficio Italiano Cambi. Si tratta di uno strumento univoco per identificare, con certezza, i vari titoli, in quanto ogni strumento ha il proprio ISIN.

Commissione di gestioneCommissione applicata a titolo di compenso per l'attività di gestione dei beni del fondo e rappresenta quella percentuale del patrimonio totale del fondo che la società di gestione trattiene. La commissione di gestione non è un costo palese: i rendimenti del fondo calcolati sull'andamento della quota sono già comprensivi della stessa commissione di gestione.

Commissione di overperformanceCommissione trattenuta dalla società di gestione esclusivamente in base ai risultati conseguiti dal fondo. La percentuale è solitamente commisurata all'incremento del valore della quota rispetto all'incremento di un parametro






di riferimento detto “obiettivo di rendimento”. L’obiettivo di rendimento è il risultato al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l’eventuale commissione di overperformance. In altri termini, il risultato "minimo" rappresenta esclusivamente il punto di riferimento per il computo della suddetta commissione, e non anche un parametro identificativo di rendimento potenzialmente realizzabile che l'investitore possa essere indotto ad attendersi alla scadenza del fondo.

Commissione di sottoscrizioneCommissione pagata dall'aderente a un fondo al momento della prima sottoscrizione e (ove esistano) in occasione delle successive riaperture delle sottoscrizioni. I fondi gestiti da Fimit SGR non prevedono commissioni di sottoscrizione o commissioni in entrata per i sottoscrittori.

Commissione di uscitaCommissione prelevata dalla SGR al momento del riscatto delle quote di fondi (raramente utilizzata con i fondi immobiliari).

CONSOBSigla che indica la Commissione Nazionale per le Società e la Borsa, costituita nel giugno 1974. Tale commissione è composta da un Presidente e da quattro membri (esperti del mercato finanziario) nominati dal consiglio dei ministri, che durano in carica 5 anni. I poteri della commissione sono molto vasti e comprendono la regolamentazione dei contratti di Borsa, la fissazione dei quantitativi minimi trattabili in Borsa, la determinazione dei requisiti per l'ammissione in borsa, la determinazione delle modalità di fissazione dei prezzi, l'approvazione dei prospetti informativi per l'ammissione di nuove società in borsa o per il collocamento di quote di fondi comuni d'investimento o SICAV. Per assicurare il regolare andamento del mercato, può anche applicare sanzioni a chi non opera correttamente, può radiare promotori finanziari, sospendere l'attività di SIM, etc.

Controvalore medio giornalieroValore espresso in euro di un fondo immobiliare scambiato pari al prodotto tra il numero delle quote scambiate e il loro prezzo di mercato ufficiale.

Corporate governanceInsieme delle regole alla base della gestione dell'impresa, che stabiliscono gli organi dell'azienda e le loro relazioni, ad esempio, sulla ripartizione dei compiti, l'assunzione delle responsabilità e i poteri decisionali.

D

Dealing CodeCodice che prevede le modalità con cui devono essere rese note al mercato le operazioni aventi ad oggetto le quote di fondi chiusi immobiliari (e non) negoziati nei mercati regolamentati, poste in essere da soggetti denominati "persone rilevanti", che in virtù dell'incarico ricoperto possano cioè avere accesso ad informazioni riservate.

DematerializzazioneDal 1 gennaio 1999 tutti i titoli quotati non possiedono più natura cartacea ma, attraverso il sistema accentrato Monte Titoli, ogni diritto viene garantito dalle






scritture contabili tenute dall'intermediario finanziario (SIM, Banca) presso cui l'investitore ha depositato i propri titoli.

Destinazione d'usoFunzione (residenza, uffici, attività produttive ecc.) a cui è destinato l'uso di un determinato immobile, riscontrabile nei documenti urbanistici dell'edificio stesso.

Dividend YieldIndice che permette di misurare la redditività del provento distribuito, rapportandolo con il costo dell'investimento iniziale sostenuto (dividendo/valore emissione quota).

Due diligenceProcesso di indagine focalizzato su attività aventi come obiettivo l'approfondimento della situazione tecnico-edilizia, urbanistica, ambientale, amministrativa, finanziaria e di mercato di un immobile, solitamente da effettuare prima di un investimento. Esso di basa principalmente sul confronto tra lo stato di fatto e la documentazione relativa ad un immobile.

E

Esperti IndipendentiSoggetti o società (in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa) incaricati di effettuare perizie, stime e valutazioni periodiche sul portafoglio immobiliare di un fondo, al fine di determinare il valore contabile degli immobili.

F

Facility ManagementCon tale termine si intende l'attività preposta ad una gestione integrata degli immobili, necessaria per il funzionamento degli edifici. Si tratta fondamentalmente della pianificazione delle attività di manutenzione e riqualificazione, nonché della gestione dei rapporti con i fornitori.

Fondi immobiliari a distribuzione dei proventiFondo in cui le plusvalenze eventualmente realizzate grazie alle cessioni immobiliari o derivanti dalla redditività del fondo vengono (totalmente o parzialmente) distribuite ai sottoscrittori con cadenza periodica.

Fondi immobiliari ad accumulo dei proventiFondo in cui le plusvalenze realizzate grazie alle cessioni immobiliari o derivanti dalla redditività del fondo non vengono distribuite ai sottoscrittori, ma vanno ad aumentare il valore complessivo del fondo. Il sottoscrittore riceve una somma di denaro solo nel momento in cui vende le quote/si liquida il fondo.

Fondo immobiliareStrumento finanziario che gestisce un patrimonio immobiliare direttamente ovvero in via indiretta attraverso l'assunzione di partecipazioni in società immobiliari. Per essere definito tale un fondo deve investire in immobili almeno i due terzi del valore complessivo del fondo. I fondi immobiliari di diritto italiano sono solitamente






chiusi, cioè prevedono il diritto al rimborso delle quote solo a scadenze determinate proprio per la scarsa liquidità dell'oggetto di investimento. Con il dl n. 351 del 2001 e il dm n. 47 del 2003 è stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi anticipati per aumentare la liquidabilità di questo strumento finanziario. Tali fondi possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono (retail o riservati a investitori qualificati), delle modalità di acquisizione degli immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione).

Fondo immobiliare chiusoFondo il cui patrimonio, e quindi il numero delle quote, è fissato al momento della sua promozione. In tale tipologia di fondo il diritto al rimborso delle quote viene riconosciuto ai partecipanti solo a scadenze predeterminate, in quanto la sua durata è predefinita. Le quote del fondo possono essere acquistate solo in Borsa successivamente alla quotazione.

Fondo immobiliare ad apportoFondo costituito tramite il conferimento di beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari da parte di un soggetto (l'apportante). Il fondo ad apporto prevede la possibilità di sottoscrizione delle quote mediante conferimento di beni. A seconda della natura del conferente il fondo sarà pubblico o privato. Le quote del fondo immobiliare che vengono attribuite all'apportante in cambio del conferimento effettuato sono poi ricollocate sul mercato dalla SGR. Per il potenziale investitore tale tipologia di fondo offre il vantaggio di conoscere, prima della sottoscrizione, l'elenco degli immobili costituenti il fondo, essendo così in grado di esprimere una propria valutazione del patrimonio, delle conseguenti potenzialità di reddito, di sviluppo o di rivalutazione, e di decidere di conseguenza.

Fondo immobiliare ordinarioFondo costituito tramite sottoscrizione di quote da parte dei risparmiatori. Le risorse finanziarie così raccolte dal pubblico sono investite dal soggetto gestore (SGR) in beni immobili, diritti reali immobiliari o partecipazioni in società immobiliari.

Fund ManagerSoggetto incaricato dalla SGR per individuare le strategie di massimizzazione del rendimento del fondo e minimizzazione dei rischi.

G

Gestione Collettiva del RisparmioServizio disciplinato dal D.Lgs. 58/98 che si realizza attraverso:a) la promozione, l'istituzione e l'organizzazione di fondi comuni d'investimento e l'amministrazione dei rapporti con i partecipanti;b) la gestione del patrimonio di OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio), di propria o altrui istituzione, attraverso investimenti in strumenti finanziari, crediti o altri beni mobili o immobili.






Global coordinator Banca o Società di intermediazione mobiliare (Sim) che coordina il collocamento e segue una società in tutto il processo di offerta dei propri strumenti finanziari sul mercato.

I Investitori qualificati/istituzionali Si tratta di organizzazioni che hanno periodicamente a disposizione grosse somme da investire. Gli "Investitori qualificati" - così come definiti dall'art. 1, comma 1, lett. h) del D.M. 228/99 - sono:

le imprese di investimento, le banche, gli agenti di cambio, le società di gestione del risparmio (SGR), le società di investimento a capitale variabile (SICAV), i fondi pensione, le imprese di assicurazione, le società finanziarie capogruppo di gruppi bancari e i soggetti iscritti negli elenchi previsti dagli articoli 106, 107 e 113 del testo unico bancario;

i soggetti esteri autorizzati a svolgere, in forza della normativa in vigore nel proprio Paese di origine, le medesime attività svolte dai soggetti di cui al precedente alinea;

le fondazioni bancarie; le persone fisiche e giuridiche e gli altri enti in possesso di specifica competenza ed

esperienza in operazioni in strumenti finanziari espressamente dichiarata per iscritto dalla persona fisica o dal legale rappresentante della persona giuridica o dell'ente.

IPO Termine inglese stante per Initial Public Offering, ossia l'offerta al pubblico di titoli di una società che ricorre al mercato dei capitali per la prima volta. In italiano OPV, Offerta Pubblica di Vendita.

L

Leasing Contratto con il quale una parte (locatore) concede ad un'altra (locatario) il godimento di un bene, acquistato o fatto costruire dal locatore su scelta e indicazione del locatario, per un tempo determinato, con facoltà per quest'ultimo di acquistare la proprietà del bene alle condizioni prefissate al termine della locazione nell'apposito contratto.

Leverage Leva finanziaria, ossia l'ammontare dei finanziamenti ricevuti a titolo di debito a medio-lungo termine.

M

Manutenzione Gestione manageriale di tutte le attività necessarie per la programmazione , l' esecuzione e il monitoraggio degli interventi di "maintenance" (manutenzione) sugli immobili.






Market discount Si tratta dello sconto che, a causa degli scarsi volumi negoziati, esiste tra il prezzo di mercato (stabilito in base all'incontro tra domanda e offerta), e il valore patrimoniale della quota (NAV), determinato nella relazione semestrale/rendiconto annuale del fondo. Di conseguenza, il sottoscrittore che volesse uscire in anticipo rispetto alla scadenza del fondo potrà farlo al prezzo di Borsa corrente.

Mercato Telematico dei Fondi (MTF)Si tratta di un segmento del Mercato Telematico Azionario di Borsa Italiana (operativo dal 1 luglio 2002) dedicato alla quotazione e alla negoziazione di fondi comuni di investimento di tipo chiuso, di fondi comuni di investimento di tipo aperto indicizzati e di ETF (Exchange Traded Funds). Su tale segmento le quote dei fondi immobiliari sono negoziate con modalità di negoziazione identiche a quelle previste per le azioni. L'orario di contrattazioni è il seguente:

08.00 - 10.50 asta di apertura, fase di pre-asta; 10.51 -10.55 asta di apertura, fase di validazione; 10.55 - 11.00 asta di apertura, fase di apertura; 11.00 - 16.35 asta di chiusura, fase di pre-asta; 16.36 - 16.40 asta di chiusura, fasi di validazione e chiusura.

Minusvalenza Perdita in conto capitale derivante (nel caso dei fondi immobiliari) da un'attività di compravendita di beni immobili, pari alla differenza negativa tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, depurata di eventuali interessi maturati e degli oneri accessori.

Monte Titoli S.p.A. Società per azioni che attua la gestione dei servizi di custodia e amministrazione accentrata di valori mobiliari (titoli azionari e obbligazionari), costituita nel 1978 per iniziativa della Banca d'Italia, del gruppo di banche e associazioni di categoria facenti parte della CIPA e degli agenti di cambio. La L. 19.6.1986, n. 289, ha trasformato la Monte Titoli da società fiduciaria in società di servizi, allo scopo di razionalizzare la custodia e l'amministrazione dei valori mobiliari.

N

NAV Rappresenta il valore di bilancio di un fondo immobiliare riscontrabile dalla relazione semestrale e dal rendiconto annuale, dato dalla differenza tra attivo e passivo di bilancio di un fondo immobiliare, tenendo conto delle perizie sugli immobili effettuate dagli esperti indipendenti. Questo è anche il dato di riferimento a cui viene effettuato il rimborso in occasione della liquidazione della quota.






Nota Integrativa E' il documento in cui gli amministratori, nel redigere il Bilancio d'esercizio, forniscono tutti i chiarimenti per una migliore interpretazione dello Stato Patrimoniale e del Conto Economico: in esso devono essere evidenziati i criteri di valutazione usati, analizzate nel dettaglio le voci principali, presentati i fatti di maggior rilievo che hanno caratterizzato la gestione.

O

Obiettivo di rendimento L’obiettivo di rendimento è il risultato al superamento del quale viene riconosciuta alla SGR l’eventuale commissione di overperformance. In altri termini, il risultato "minimo" rappresenta esclusivamente il punto di riferimento per il computo della suddetta commissione, e non anche un parametro identificativo di rendimento potenzialmente realizzabile che l'investitore possa essere indotto ad attendersi alla scadenza del fondo. Le valutazioni in tema di performance dei fondi immobiliari devono tenere conto che i rendimenti sono frutto di stime economiche, che non vi è garanzia di ottenere uguali rendimenti per il futuro e che il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla scadenza e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del fondo.

Offerta Pubblica di Vendita Si definisce OPV come ogni offerta, invito ad offrire o messaggio promozionale, in qualsiasi forma rivolti al pubblico, finalizzati alla vendita di prodotti finanziari.

OICR Organismo di investimento collettivo del risparmio. Il testo unico della finanza ha introdotto il termine OICR che ha sostituito l'espressione OICVM (organismo di investimento collettivo in valori mobiliari).

Oneri Si tratta degli oneri cui è soggetto il fondo, il sottoscrittore o la SGR stabiliti nei singoli regolamenti di gestione dei vari fondi immobiliari.

Oneri a carico del fondo Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):

compenso annuo di gestione spettante alla SGR, pari ad una percentuale sul valore totale delle attività del Fondo o sul suo Patrimonio Netto, quale risulta dal rendiconto della gestione, al netto delle plusvalenze non realizzate sui beni immobili e sulle partecipazioni detenute rispetto al loro valore di acquisizione

compenso annuo spettante alla Banca Depositaria, per la sua attività di vigilanza nei confronti della SGR e dei singoli partecipanti di ogni pregiudizio da essi subito in conseguenza dell'inadempimento degli obblighi derivanti alla SGR dallo svolgimento della sua funzione






compenso spettante agli esperti indipendenti per la loro attività di valutazione del patrimonio immobiliare

oneri inerenti all'acquisizione e alla dismissione delle attività del Fondo (commissioni di intermediazione mobiliare e relative imposte, spese notarili e legali, etc.)

spese di amministrazione, manutenzione e ristrutturazione degli immobili del Fondo

altre spese (premi assicurativi, spese di pubblicazione, di revisione, oneri finanziari connessi ai prestiti assunti dal Fondo, spese legali, oneri fiscali, contributi di vigilanza)

commissione di overperformance (carried interest), commissione riconosciuta ai gestori sulla base della performance realizzata alla scadenza dell'investimento.

Oneri a carico del sottoscrittore Il regolamento prevede generalmente le seguenti tipologie (come fonte informativa ufficiale si raccomanda sempre la lettura del rendiconto di gestione e del prospetto informativo/di quotazione):

commissioni di sottoscrizione, in cifra fissa o in percentuale della somma investita

diritti fissi rimborsi per le spese vive della SGR

Orizzonte temporale di riferimento L'investimento in fondi immobiliari, per la natura dell'oggetto di investimento, ha una prospettiva di medio-lungo termine di circa 10-15 anni. La scadenza dei fondi immobiliari non può essere comunque superiore ai 30 anni.

P

Patrimonio netto È l'insieme delle attività che fanno capo a un fondo di investimento immobiliare, al netto delle eventuali passività. In sostanza, si tratta dell'insieme dei capitali che il gestore di un fondo amministra per conto dei sottoscrittori.

Performance Risultato ottenuto dalla gestione del Fondo. La performance dei fondi chiusi immobiliari è calcolata con il metodo del Tasso Interno di Rendimento che tiene conto degli eventuali proventi distribuiti.

Plusvalenze E' l'utile realizzato dalla vendita di una attività ad un prezzo superiore a quello di carico iscritto in bilancio. Le plusvalenze possono anche essere frutto dell'attività di valutazione da parte degli esperti indipendenti sulla base dei valori di mercato e non di una effettiva vendita.

Politica di gestione Si intende la strategia di investimenti immobiliari che la SGR adotta per il superamento degli obiettivi minimi di rendimento che intende perseguire.






Prezzo di riferimento di Borsa Prezzo medio dell'ultimo 10% di contrattazioni che hanno luogo durante la sessione diurna. Viene calcolato nella fase di chiusura del mercato (tra le 17:30 e le 17:50) e costituisce la base per il calcolo delle variazioni percentuali ecc.. E' in genere diverso dal prezzo ufficiale.

Prezzo ufficiale di Borsa È il prezzo ufficiale giornaliero di una quota di un fondo immobiliare negoziato sul segmento MTF di Borsa Italia, che riflette la domanda e l'offerta presenti sul mercato. E' la media ponderata di tutti i prezzi relativi alle contrattazioni avvenute durante la seduta borsistica.

Property Management Si tratta delle attività di gestione dell'amministrazione immobiliare in tutti i suoi aspetti: gestione dei contratti di locazione e di manutenzione, promozione di strategie per la valorizzazione degli immobili.

Prospetto Informativo Documento approvato dalla Borsa italiana e dalla Consob, con il quale la SGR fornisce all'investitore tutte le informazioni sulle caratteristiche del prodotto stesso e al quale è subordinata la vendita di quote di fondi comuni. Tale documento deve essere obbligatoriamente consegnato al cliente prima che questo aderisca al fondo attraverso la sottoscrizione delle quote. Il Prospetto Informativo deve contenere tutte le informazioni necessarie affinché il risparmiatore/investitore possa formarsi un giudizio sulle caratteristiche dell'investimento che gli viene offerto.

Provento I proventi sono costituiti dagli utili generati dal fondo, con esclusione delle plusvalenze non realizzate, indicati nel rendiconto e nella semestrale del fondo. Essi possono essere distribuiti periodicamente ai titolari delle quote (in misura stabilita dal CdA della SGR in base alle modalità previste nel regolamento di gestione dei fondi) o accumulati e distribuiti con la liquidazione del fondo.

Q

Quota Unità di misura di un fondo di investimento. Rappresenta la "quota parte" in cui è suddiviso il patrimonio del fondo. Quando si sottoscrive un fondo si acquista un certo numero di quote (tutte aventi uguale valore unitario) ad un determinato prezzo, divenendo partecipanti del fondo. di quote. Solitamente le quote sono accentrate in un certificato cumulativo e la SGR non è a conoscenza della nominatività delle stesse.

R

Raccolta La raccolta è costituita dall'ammontare dei versamenti effettuati dai sottoscrittori delle quote del fondo.






Rating Esprime la valutazione, formulata da un'agenzia privata specializzata, del merito di credito di un soggetto che emette prodotti finanziari sui mercati finanziari internazionali. Il rating fornisce agli operatori finanziari un'informazione omogenea sul grado di rischio degli emittenti e riveste una grande importanza per gli investitori che non sono in grado di effettuare autonomamente l'analisi del rischio del credito. In sostanza si tratta di uno strumento sintetico informativo e un efficiente mezzo segnaletico che comunica al mercato i risultati di un'accurata indagine condotta da un qualificato staff di analisti economico - finanziari - gestionali “autorevoli e indipendenti“.

Real Estate Termine del linguaggio inglese - americano che indica tutte le attività connesse con la proprietà immobiliare

Regolamento Documento che completa le informazioni contenute nel prospetto informativo di un fondo. Il regolamento di un fondo deve essere approvato dalla Banca d'Italia e contiene l'insieme di norme che definiscono le modalità di funzionamento del fondo e i compiti dei vari soggetti coinvolti, nonché che regolano i rapporti con i sottoscrittori .

ReitsI Reits (Real Estate Investment Trust) sono i fondi immobiliari Usa più comunemente trattati. Tra questi esistono tre grandi categorie: equity fund (gestiscono immobili acquistati o costruiti); mortgage fund (rilevano e gestiscono crediti ipotecari); hybrid fund (sommano le caratteristiche del primo e secondo tipo).

Rendiconto e relazione semestraleSi tratta di documenti ufficiali e certificati che illustrano ai risparmiatori/investitori la composizione degli investimenti e del valore del fondo. Sono depositati ed affissi presso la sede sociale e la sede di Borsa Italia (se il fondo è quotato) entro il giorno successivo alla loro approvazione e entro 30 giorni presso la banca depositaria, oltre che in apposite sezioni del sito del fondo (per i fondi retail).

Rendimento annualizzato Indicatore utilizzato per rappresentare il ritorno composto su base annua di un certo, avente il fine di calcolare per il risparmiatore un rendimento annualizzato al netto di imposte e commissioni.

Rendimento di un fondo immobiliare Il rendimento di un fondo immobiliare è costituito dai redditi provenienti dagli investimenti finanziari e immobiliari e dalla loro professionale gestione. Questi sono il risultato di due componenti: il capital gain (la plusvalenza realizzata all'atto della cessione del bene), e il rendimento derivante dai canoni di locazione.

Richiamo degli impegni Il richiamo degli impegni è il momento in cui, terminata la fase di collocamento, la Sgr procede ad riscuotere dai sottoscrittori le somme dovute a seguito dell'impegno assunto in sede di sottoscrizione delle quote del fondo. Per quanto riguarda i






fondi ad apporto, la data di richiamo degli impegni coincide con quella di conferimento dei beni.

Risparmio Gestito Termine che indica l'investimento effettuato indirettamente, tramite istituzioni finanziarie (banche, SIM, fondi comuni, compagnie di assicurazione) autorizzate dalla legge. Il risparmio gestito può assumere diverse forme, quali:

la gestione individuale, effettuata da banche o SIM. La gestione può essere obbligazionaria, azionaria, bilanciata, e può essere orientata solo su titoli italiani o solo su internazionali. Si tratta, in pratica, di un prodotto molto specifico che un risparmiatore si sceglie, affidando a professionisti esperti il suo capitale e lasciando loro la più ampia libertà di scelta nell'ambito dell'indirizzo indicato.

la gestione collettiva o "in monte", effettuata da una compagnia di assicurazione o da un fondo comune d'investimento. Le compagnie di assicurazione usano lo strumento delle polizze "a capitale differito" che consentono di incassare, dopo un certo numero di anni, una certa cifra in funzione dei rendimenti conseguiti (con un minimo garantito); i fondi comuni non garantiscono nulla, ma la loro gestione (fortemente dinamica) offre in genere soddisfacenti risultati nel medio - lungo periodo.

S

Sconto (sul nav)È il valore che esprime sinteticamente lo scostamento tra il valore netto contabile di una quota del fondo, come risulta dal rendiconto annuale/relazione semestrale, e il prezzo della stessa quota negoziata sul mercato di Borsa. Tale sconto dipende principalmente dalla scarsa liquidità del mercato di Borsa.

SGRÈ l'acronimo di Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di prodotti finanziari (fondi comuni) dal Testo Unico della Finanza. Il patrimonio della società è separato da quello del fondo. Le società di gestione del risparmio autorizzate in Italia sono iscritte in un apposito albo tenuto dalla Banca d'Italia.

Società di revisione Società che svolge l'attività di controllo della contabilità del fondo, volta ad accertare che non vi siano irregolarità. A seguito dell'analisi, la società rilascia un'apposita relazione di certificazione (solitamente allegata al rendiconto annuale/relazione semestrale).

Spin-off Termine inglese che indica un'operazione di scorporazione di beni. La scorporazione consiste nella divisione di una parte dei beni di una società in una nuova entità giuridica. I titoli di questa nuova società vengono distribuiti agli azionisti della società originaria.






Sponsor Intermediario che collabora con l'emittente nella procedura per l'ammissione a quotazione di strumenti finanziari e si impegna a garantire la qualità delle informazioni prodotte dall'emittente.

T

Tasso Interno di Rendimento È il rendimento effettivo dell'investimento che tiene conto del capitale investito, di tutti gli incassi successivi all'investimento e dei differenti momenti temporali di detti incassi. Tecnicamente è il tasso di sconto al quale il valore attuale dei flussi di cassa netti attesi nel tempo è uguale al valore delle attività che genera.

V

Vacancy rate Percentuale di spazi (immobili) "vacanti" (cioè non occupati/locati) offerti in vendita/locazione.

Valore del fondo Il valore del fondo è la risultante del totale delle attività del fondo detratte di tutte le passività. Alla sua determinazione provvede il Consiglio di Amministrazione entro 60 giorni dalla fine dell'esercizio annuale e entro 30 giorni dalla semestrale. Per la valutazione delle singole componenti del Fondo si applicano i criteri stabiliti dall'Organo di Vigilanza ai sensi del Testo Unico D. Lgs. 24.02.98, n. 58. Il valore unitario della quota è pubblicato due volte l'anno sui quotidiani indicati nel Prospetto informativo/Regolamento del Fondo.

Valore della quota Dividendo il valore del fondo per il numero delle quote in circolazione si ottiene il valore patrimoniale unitario della quota. Tale valore di bilancio della quota è l'indicatore da tenere in considerazione per conoscere l'ammontare patrimoniale del fondo detenuto dal singolo risparmiatore/investitore.

Valutazione immobiliare È l'attività attraverso la quale si determina l'incremento/decremento del valore degli immobili nel tempo. In un fondo immobiliare tale valore è determinato sulla base della valutazione effettuata semestralmente dagli esperti indipendenti.

Volume di Borsa Numero complessivo di quote scambiate giornalmente sui mercati regolamentati di Borsa Italia S.p.A.
