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Toma Nota - SEGUROS
Caución
GENERALIDADES DEL SEGURO DE CAUCIÓN Y RESPONSABILIDAD CIVIL PROFESIONAL APLICADAS A LOS PROFESIONALES DE LA MEDIACIÓN INMOBILIARIA.
y RC Profesional
inmobiliario en el que el seguro de
caución juega especí�camente un
papel muy relevante.
Para facilitar y resumir de una ma-
nera muy sencilla la comprensión
del seguro de caución basta con de-
cir que con este seguro se garanti-
za el cumplimiento de obligaciones
frente a un tercero. ¿Y cómo se ins-
trumenta en la práctica este seguro?
En la mayoría de los casos se suele
equiparar el seguro de caución a los
comúnmente conocidos “avales”.
Si hablamos de “avales”, ahora ya
sí todo el mundo sabe y entiende
de qué estamos hablando. Pues bien
el seguro de caución supone en la
práctica la emisión de fianzas o ga-
rantías con prácticamente los mismo
P artamos de la base de que el
Seguro de Caución es uno
de los seguros más descono-
cidos por parte del común
de los mortales, y no sólo de
la gente corriente, que lo somos to-
dos, sino también de la mayoría de
profesionales pertenecientes a di-
ferentes sectores donde este seguro
juega un papel muy importante y
puede aportar herramientas funda-
mentales para facilitar y asegurar el
éxito de las transacciones comercia-
les. De hecho el seguro de caución
en la teoría, si bien no en la prácti-
ca, es capaz de adaptarse a práctica-
mente la totalidad de las necesidades
que enmarcan los distintos sectores
económicos de un país. Uno de es-
tos sectores es precisamente el sector
RC Profesional
efectos que los bien conocidos ava-
les. A estas garantías se les denomina
“certificados de seguro de caución”
y en esas fianzas se estipula que, en
el caso de que una de las partes in-
cumpla sus obligaciones frente a la
otra parte, entonces el beneficia-
rio de la garantía podrá ejecutarla
y recuperar el importe asegurado
como consecuencia del incumpli-
miento. Sirva de ejemplo práctico
el del comprador de una vivienda
frente a un promotor inmobiliario
que en su contrato de compraventa
se contiene una cláusula en la que
se establece que la vivienda obje-
to de la compra debe ser entregada
en una fecha determinada. Si pos-
teriormente se produce un retra-
so en la entrega de esa vivienda, al
comprador le asiste el derecho de
ejecutar el certificado de seguro de
caución por el importe asegurado
y recuperar así el dinero que había
entregado en su momento.
Como decimos, el seguro de cau-
ción es adaptable a prácticamente
todos los contratos privados o públi-
cos con particulares, empresas o ad-
ministraciones públicas y representa
una herramienta francamente atrac-
tiva para perfeccionar las transaccio-
nes comerciales y asegurar que no
existan perjuicios económicos más
allá de lo pactado.
En el caso de los agentes inmobi-
liarios de Cataluña tras el Decreto
10/2010, de 2 de Febrero de 2010
se exige una garantía a cada agente
inmobiliario que quiera ejercer la
actividad de mediación inmobiliaria
en Cataluña. Dicha garantía es la que
HCC Europe ha prestado a un nú-
mero muy elevado de agentes inmo-
biliarios catalanes para responder
Manuel Fernández
Director de Caución y Afianzamiento de HCC Europe
Pilar González
Directora de Responsabilidad Profesional de HCC Europe
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Contrato de Seguro. Existen diver-
sos criterios para su aplicación, pero
la más común en el sector de Res-
ponsabilidad Civil Profesional es la
comúnmente denominada “Claims
Made”. Mediante esta cobertura tem-
poral se garantizan aquellos hechos
desconocidos y ocurridos con ante-
rioridad a la fecha de efecto del con-
trato de seguro y cuyas reclamacio-
nes tengan lugar durante el periodo
de vigencia del mismo. Este período
anterior, también denominado de re-
troactividad, se determina en función
de las características del riesgo a ase-
gurar, aunque las principales modali-
dades abarcan desde un año, cinco o
incluso un periodo ilimitado anterior
a la fecha de efecto de la póliza.
El concepto de la franquicia es so-
bradamente conocido, por otro tipo
de seguros de uso más común (autos,
hogar). Sin embargo, existen distintos
tipos de franquicias. La más utiliza-
da en los seguros de Responsabilidad
Civil Profesional es la denominada
mixta, es decir, que contempla que
el asegurado asumirá un porcentaje
“�jo” del siniestro con unas cuantías
mínimas y máximas. Si la franquicia
de su contrato es del 10% del im-
porte del siniestro con un mínimo
de 300 euros y un máximo de 3.000
euros y la cuantía reclamada fuera de
45.000 Euros para conocer cuál es
la parte que corresponderá a la fran-
quicia se calculará el 10% (4.500) y
sobre ésta cifra se tomarán en cuenta
los mínimos y los máximos, es decir,
el asegurado asumirá un máximo de
3.000 Euros.
En cuanto al estudio realizado sobre
la tipología de reclamaciones, es im-
portante señalar que éstas aparecen en
las distintas fases de la compraventa,
principal actividad de la mediación
inmobiliaria.
A priori, se debe, advertir que no to-
dos ellos son objeto de cobertura por
parte de una póliza de responsabili-
dad civil. Entre el numeroso abanico
de reclamaciones analizadas en HCC
Europe encontramos ejemplos tan pe-
culiares como el de la reclamación re-
cibida por una trabajadora de una in-
mobiliaria que se persona en una casa
a petición de la dueña por su interés
en venderla y se la acusa de la desapa-
rición de la cartera.
En la fase previa a la venta, detectamos
asimismo una serie de reclamacio-
nes frecuentes propias de este sector
como:
— Establecer en la publicidad y en la
memoria de calidades una serie de
referencias que no se correspon-
den con la realidad de las viviendas
(principalmente en cuanto a car-
pintería, pintura, fontanería, etc).
La Caución es una garantía de que alguien hará frente a sus obligaciones de pago frente a un tercero.
de las cantidades que reciban en el
ejercicio de su actividad hasta que
dichas cantidades sean puestas a dis-
posición de las personas destinatarias
de las mismas, que serán a su vez los
bene�ciarios de esta garantía.
Esta garantía podrá ejecutarse, bien
por acuerdo expreso entre las perso-
nas destinatarias de las cantidades no
recibidas y las personas que las de-
bieron entregar, o bien en virtud de
sentencia judicial, laudo arbitral �rme
o resolución administrativa �rme que
se pronuncie sobre los derechos de las
personas interesadas en las cantidades
mencionadas.
Según fuentes del sector la exigencia
de garantías de orden similar se irá
haciendo extensiva progresivamente
hacia otras Autonomías del territorio
nacional con el objetivo fundamental
de preservar los derechos de los con-
sumidores y otorgando mayor confort
para con�ar en la gestión de los agen-
tes inmobiliarios que de esta manera
estarán cubiertos de potenciales ries-
gos inherentes a su actividad.
Por otra parte, el seguro de Respon-
sabilidad Civil no es tan desconoci-
do como el seguro de Caución, por
lo que nos centraremos en algunas
peculiaridades del mismo y ejemplos
prácticos de interés por la tipología de
siniestros que pueden darse.
Una de las cláusulas a las que el ase-
gurado -principal bene�ciario de la
“protección” de un seguro de Res-
ponsabilidad Civil Profesional- no
le presta especial atención, y que es
vital para las pólizas es la Cláusula
de Delimitación Temporal. Es tal su
importancia, que viene de�nida en
el artículo 73 de la Ley 50/1980 de
Debemos asegurarnos de que el seguro que contratemos cubra los posibles siniestros derivados de acciones anteriores a la contratación del mismo.
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— Error en la identi�cación al mos-
trar parcelas, locales, viviendas o
plazas de garajes que no eran real-
mente las que se encontraban en
venta.
— Durante las visitas a viviendas, caí-
das y accidentes de visitantes pese
a que por parte del asesor inmo-
biliario se advierte del mal estado
del suelo.
— Error en la medición de parcelas
así como en su tasación.
Sin embargo, es en la fase de la forma-
lización de la compra venta donde se
concentra un número más elevado de
reclamaciones y donde las cuantías de
éstas son más elevadas:
– Errores en la formalización del
contrato de arras, tanto en el ase-
soramiento como no citando la
condición de vivienda de protec-
ción o�cial, incluir bienes que no
son propiedad del vendedor y, una
de las más frecuentes, las reclama-
ciones por resolución o incumpli-
miento del mismo cuando la parte
vendedora se echa atrás por encon-
trar opciones más ventajosas.
– Errores en la confección del con-
trato de compra venta de los más
variados: desde la inexactitud de
los metros cuadrados reales de la
vivienda, venta de pisos afectados
por aluminosis y afectación urba-
nística, venta de pisos de protec-
ción o�cial por la cuantía inferior
a la señalada por el correspondien-
te organismo (lo que conlleva al
vendedor a reclamar la diferencia
al agente inmobiliario).
– Errores en el cálculo y asesora-
miento a la hora liquidar los dis-
tintos impuestos o hacerlo fuera de
plazo, tales como los impuestos de
transmisiones patrimoniales o de
actos jurídicos documentados.
Asimismo, entre las funciones reali-
zadas por los mediadores inmobilia-
rios existen otras actividades que no
se centran en la compra venta y que
también pueden ser objeto de recla-
mación tales como los posibles errores
en la realización de informes urba-
nísticos como perito judicial, provo-
cando que el comprador adquiera en
subasta una �nca que posteriormente
no se corresponde con la descrita en
el informe o incluso otras relacionadas
con la Gestión de Comunidades.
Partiendo de la base de que cada pro-
fesional ejerce sus funciones con dili-
gencia y celo, bien es cierto que aún
así, está expuesto a una serie de riesgos
que pueden escapar de su voluntad y
por lo tanto la exigencia de la con-
tratación de un seguro de Caución y
Responsabilidad Civil Profesional de-
ben ser tenidos en cuenta como he-
rramientas fundamentales de protec-
ción y calidad.
Es importante conocer de antemano cómo se calcularán las franquicias en caso de siniestro.
Las pólizas de Responsabilidad Civil Profesional no suelen cubrir reclamaciones que no correspondan a los riesgos propios de la actividad.