seminario n. 226/2013 la riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012 parti comuni...

SeminarioSeminarion. 226/2013n. 226/2013

La riforma del condominio –approvata La riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012il 20 novembre 2012

Parti comuni dell'edificio,destinazioni d'uso,

la divisione delle parti comunidiritto dei partecipanti alle cose comuni.

Innovazioni in materia di sicurezza, eliminazione barriere architettoniche, salubrità, contenimento energetico, energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione telematici e televisivi centralizzati,

opere su parti di proprietà o di uso individuale,impianti non centralizzati,

manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori,interventi volti al superamento delle barriere architettoniche,

progettazione e messa in opera di impianti.

Nomina e revoca dell'amministratore,attribuzioni dell'amministratore,

rendiconto condominiale,rappresentanza dell'amministratore,

costituzione dell'assemblea e validità,impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea,regolamento condominiale ed animali domestici,

convocazione dell'assemblea,maggioranze assembleari.

Tabelle millesimali,modifica delle tabelle millesimali,

il regolamento condominiale,sanzioni per violazioni del regolamento condominiale.

Docente Geom. Luca Bini

PRESENTAZIONEPRESENTAZIONEGeom. Luca Bini

[email protected]

Amministratore di condominio dal 1994Amministratore di condominio dal 1994Geometra iscritto all’albo professionale dal 1997Geometra iscritto all’albo professionale dal 1997

Consulente del Giudice dal 2002 Consulente del Giudice dal 2002 Mediatore dal 2010Mediatore dal 2010

Consigliere del collegio di Varese dal 2002 Tesoriere del collegio di Varese 2004-2010Presidente del collegio di Varese dal 2010

mailto:[email protected]

““Riforma” ma solamente come Riforma” ma solamente come modo di dire; meglio chiamarla modo di dire; meglio chiamarla

legge di modifica legge di modifica

Perché non si può parlare di Perché non si può parlare di vera e propria riforma? vera e propria riforma?

Più che “riforma”, infatti, sarebbe meglio chiamarla legge di

modifica della disciplina del condominio negli edifici.

Quella approvata dal Senato è Quella approvata dal Senato è una buona legge? una buona legge?

L’impianto della legge che è stata approvata è positiva ma molto,

molto e ancora molto di più poteva essere fatto.

Dopo quanto tempo dalla sua Dopo quanto tempo dalla sua approvazione la “riforma” sarà approvazione la “riforma” sarà

applicata nella vita di tutti i giorni?applicata nella vita di tutti i giorni? leggi sono pubblicate subito dopo la promulgazione ed entrano in

vigore il quindicesimo giorno successivo alla loro pubblicazione, salvo che le leggi stesse stabiliscano un termine diverso

Il caso del condominio è proprio quello indicato dall’inciso finale di questo comma; insomma per la “riforma”

l’entrata in vigore non avverrà dopo quindici giorni dalla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale, bensì dopo 6 (sei!)

mesi da quel giorno

Quindi, le nuove norme sul condominio negli edifici Quindi, le nuove norme sul condominio negli edifici entreranno in vigore il 18 GIUGNO del 2013entreranno in vigore il 18 GIUGNO del 2013

Siccome una legge è composta di Siccome una legge è composta di articoli, li commentiamo uno per articoli, li commentiamo uno per

unouno. .

Avvertenza:

in giallogiallo sono riportate le norme immutate norme immutate e in nerettoneretto di altri colori di altri colori sono riportate le norme sostituite,

aggiunte o modificate dal testo di riformaaggiunte o modificate dal testo di riforma.

Rif.to Norme in vigore Testo approvato il 27 settembre 2012 dalla Camera così come trasmesso al Senato

ART. 1.

Art. 1117.Parti comuni dell'edificio.Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;2) i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune;3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

ART. 1.1. L’articolo 1117 del codice civile èsostituito dal seguente:ART. 1117.ART. 1117.(Parti comuni dell’edificio).Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,

Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

Che differenza c’è nel nuovo art. 1117 Che differenza c’è nel nuovo art. 1117 c.c. c.c.

Per tanti anni abbiamo sentito dire che, secondo la Cassazione, l’art. 1117 c.c. contiene un’elencazione meramente esemplificativa dei beni comuni (Cass. 13 marzo 2009 n. 6175). Il nuovo art. 1117 c.c. non esce fuori da

questo solco.

1) Allarga l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio anche alle multiproprietà.

E’ questo il senso dell’inciso “E’ questo il senso dell’inciso “aventi diritto a godimento periodicoaventi diritto a godimento periodico”. ”. •2) si è preferito cambiare la terminologia di riferimento (si parla dei proprietari si parla dei proprietari delle unità immobiliaridelle unità immobiliari) e non dei proprietari dei piani o delle porzioni di piano. Visto quello che, a livello giuridico, è il significato di unità immobiliare (si veda art. 40 del d.p.r. n. 1142/49), si tratta di un cambiamento di forma o comunque di una specificazione dei soggetti che possono essere considerati condomini.

Quanto alle parti comuni, nessuna Quanto alle parti comuni, nessuna particolare novità !particolare novità !

Non s’è fatto altro che tradurre in legge l’elaborazione giurisprudenziale dell’art. 1117 c.c. Così, ad esempio,

il nuovo art. 1117 c.c. specifica che sono da considerarsi parti comuni, i pilastri, le travi portanti e le facciate i pilastri, le travi portanti e le facciate rendendo rendendo

così chiaro così chiaro che ai fini condominiali non esiste alcuna non esiste alcuna differenza tra quegli edifici che hanno i muri portanti e differenza tra quegli edifici che hanno i muri portanti e

quelli con i pilastri e i così detti pannelli di riempimento. quelli con i pilastri e i così detti pannelli di riempimento.

Entrano nel novero dei beni comuni

le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti le aree destinate a parcheggio ed i sottotetti

che siano che siano destinati per le loro caratteristichedestinati per le loro caratteristiche strutturali e strutturali e funzionali all’uso comunefunzionali all’uso comune.

Qui è chiarissimo il recepimento dell’opera della giurisprudenza.

Forse si poteva essere più chiari, perché comunque la legge scritta in questo modo è generica;

basti pensare che il solo ingresso al sottotetto ubicato in un’unità immobiliare di proprietà esclusiva non è di per sé indicativo della sua

non condominialità.

Insomma si poteva fare meglioInsomma si poteva fare meglio.

Con riferimento agli impianti,

fanno ingresso nell’elencazionefanno ingresso nell’elencazione: :

radio e tv, radio e tv,

si specifica meglio la presenza di quello idrico e fognariosi specifica meglio la presenza di quello idrico e fognario

(sparisce il riferimento agli acquedotti)

si chiarisce :si chiarisce :

con riferimento al singolo impiantocon riferimento al singolo impianto

il punto a partire dal quale finisce la proprietà condominiale e inizia il punto a partire dal quale finisce la proprietà condominiale e inizia quella esclusiva, sempre facendo salva la proprietà delle reti quella esclusiva, sempre facendo salva la proprietà delle reti

pubbliche (si pensi agli impianti telefonici). pubbliche (si pensi agli impianti telefonici).

Esempio, se per il riscaldamento non cambierà nulla, per l’impianto tv, l’impianto tv, il punto di utenza dovrà essere considerato quello d’ingresso del cavo il punto di utenza dovrà essere considerato quello d’ingresso del cavo

dell’impianto e non il punto in cui l’impianto si dirama verso la dell’impianto e non il punto in cui l’impianto si dirama verso la singola unità immobiliare.singola unità immobiliare.

Per il resto vale quanto s’è sempre detto in relazione al vecchio art. 1117 c.c.:

se un bene o un servizio non sono inclusi se un bene o un servizio non sono inclusi nell’elenco ?nell’elenco ?

per considerarli condominiale è necessario per considerarli condominiale è necessario valutare se essi servono al migliore godimento valutare se essi servono al migliore godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, delle unità immobiliari di proprietà esclusiva,

insomma se sono funzionali a tale scopo. insomma se sono funzionali a tale scopo.

La nuova legge varrà anche per i vecchi La nuova legge varrà anche per i vecchi palazzi?palazzi?

La norma, una volta entrata in vigore, La norma, una volta entrata in vigore, riguarderà tutti i palazzi e non solamente riguarderà tutti i palazzi e non solamente

quelli costruiti dopo la riforma. quelli costruiti dopo la riforma.

Resta sempre salvo il diverso contenuto dei titoli Resta sempre salvo il diverso contenuto dei titoli (vale a dire atti d’acquisto e regolamento contrattuale)(vale a dire atti d’acquisto e regolamento contrattuale)


e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. (1)

ART. 2. ART. 2.1. Dopo l’articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:« ART. 1117-bis.– (Ambito di applicabilità). –Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117. (2)

« ART. 1117-ter– (Modificazioni delle destinazioni d’uso). –Per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.



La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa di avere effettuato gli adempimenti di cui ai precedenti commi.Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico ». (2)

ART. 1117-quater.– (Tutela delle destinazioni d’uso). -In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dall’articolo 1136». (2)


L’art. 1117-bis-ter ovvero il riferimento ai L’art. 1117-bis-ter ovvero il riferimento ai condomini orizzontali ed ai supercondominii condomini orizzontali ed ai supercondominii

«Art. 1117-bis. -- (Ambito di applicabilità). Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto

compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo

1117.

Tra le altre cose proprio per questa fattispecie il Tra le altre cose proprio per questa fattispecie il

nuovo art. 67 disp. att. c.c. contiene delle novità per nuovo art. 67 disp. att. c.c. contiene delle novità per la partecipazione alle assembleela partecipazione alle assemblee.

L’ art. 1117-ter e la modifica delle destinazioni L’ art. 1117-ter e la modifica delle destinazioni d’uso d’uso

Che cosa si deve fare per cambiare destinazione d’uso alla casa del Che cosa si deve fare per cambiare destinazione d’uso alla casa del portiere (o ad altre parti comuni?) portiere (o ad altre parti comuni?)

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale,

l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio ( 800 MILLESIMI) e i quattro quinti del

valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa La convocazione dell'assemblea deve essere affissa

per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune comune o negli spazi a tal fine destinati e o negli spazi a tal fine destinati e

deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematicimezzi telematici,

in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione. convocazione.

La convocazione dell'assembleaLa convocazione dell'assemblea a pena di nullitàa pena di nullità,

deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso. destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti

commicommi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del

fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

ESEMPIO :ESEMPIO :

Esiste un’unità immobiliare di proprietà di tutti i condomini che Esiste un’unità immobiliare di proprietà di tutti i condomini che risulta accatastata come alloggio del portiere. risulta accatastata come alloggio del portiere.

L’assemblea condominiale decide di sopprimere il servizio di di sopprimere il servizio di portieratoportierato (tra le cose di cui non si occupa la “riforma” c’è anche quella delle maggioranze necessarie per farlo e vista l’incertezza

sarebbe stato utile che s’intervenisse in merito) e quindi quell’unità e quindi quell’unità immobiliare così destinata non può essere utilizzata altrimentiimmobiliare così destinata non può essere utilizzata altrimenti.

DAL 18 GIUGNO 2013 DAL 18 GIUGNO 2013 la norme sul condominio che entrerà in vigore, a questo e simili casi si applicherà l’art. 1117-si applicherà l’art. 1117-ter ter c.c. c.c. che si

occupa per l’appunto del procedimento di deliberazione del mutamento di destinazione d’uso. mutamento di destinazione d’uso.

L’esempio rappresentato è il caso più ricorrente, che L’esempio rappresentato è il caso più ricorrente, che l’assemblea voglia destinare l’unità immobiliare una volta l’assemblea voglia destinare l’unità immobiliare una volta

abitata dal portiere a civile abitazione per poi locarla o abitata dal portiere a civile abitazione per poi locarla o venderla. venderla.

In che modo sarà possibile fare ciò? In che modo sarà possibile fare ciò?

Innanzitutto vediamo la finalità del mutamento di destinazione,

ossia la soddisfazione di ““esigenze di interesse condominialeesigenze di interesse condominiale”.

Tra queste rientra certamente un maggiore rendimentomaggiore rendimento di beni e cose che, diversamente, sarebbero solamente un peso per la sarebbero solamente un peso per la

collettivitàcollettività.

In tal caso l’assemblea potrà delibare “con un numero di voti che con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i

quattro quinti del valore dell'edificioquattro quinti del valore dell'edificio”.

Insomma ci vogliono almeno 800 millesimi e se, per esempio, i condomini sono 20 almeno 16 condomini favorevoli.

Per arrivare a quella decisione è necessario che l’amministratore, a pena di nullità della delibera

(si badi solo in questo caso si parla di nullità),

segua una ben precisa procedura:segua una ben precisa procedura:

Rispettare modalità d’informazioneRispettare modalità d’informazione :

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (es. vicino alle cassette postali o sulla bacheca condominiale, se si esistente) per un periodo di tempo non

inferiore a trenta giorni consecutivi (festivi o feriali è indifferente).

La spedizione dell’avviso deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici e deve pervenire (ossia il condomino deve averne conoscenza) almeno venti giorni prima della

data di convocazione e per conoscenza s’intende conoscenza in senso legale, vale a dire è sufficiente che l’avviso di giacenza della raccomanda

pervenga al condomino nei termini sopra indicati (art. 1335 c.c.).

L’avviso di convocazione dev’essere ben circostanziato.

Ai sensi del terzo comma dell’art. 117-ter c.c., infatti, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova

destinazione d'uso.

Se non lo fa la deliberazione successiva, anche se presa con i Se non lo fa la deliberazione successiva, anche se presa con i quorum sopraindicati è da ritenersi nulla. quorum sopraindicati è da ritenersi nulla.

Questo per ciò che riguarda la convocazioneQuesto per ciò che riguarda la convocazione.

Lo stesso articolo che stiamo esaminando , poi, ci dice qualcosa anche in merito alla certificazione nel verbale del compimento

dei medesimi.

Il segretario redigente, infatti, su input del presidente deve inserire nel verbale la dichiarazionela dichiarazione espressa che sono stati sono stati effettuati gli adempimenti di cui abbiamo parlatoeffettuati gli adempimenti di cui abbiamo parlato. ”.

In ogni caso, così si conclude l’art. 1117-ter, c.c. In ogni caso, così si conclude l’art. 1117-ter, c.c.

““sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del

fabbricato o che ne alterano il decoro architettonicofabbricato o che ne alterano il decoro architettonico

Si tratta di una norma generica, come quella presente nell’art. 1120 c.c. che disciplina le innovazioni, che in

contesti litigiosi, proprio per la sua genericità, può spianare la strada al contenzioso. al contenzioso.

Il tutto potrà essere effettuato naturalmenteIl tutto potrà essere effettuato naturalmente, sempre nel rispetto delle disposizioni edilizio-urbanistichedelle disposizioni edilizio-urbanistiche.

Insomma una volta deliberato il cambio di destinazione d’uso l’amministratore dovrà fare tutto ciò che è necessario per renderlo l’amministratore dovrà fare tutto ciò che è necessario per renderlo

effettivo e lecito (es. Scia o permesso di costruire, ecc.)effettivo e lecito (es. Scia o permesso di costruire, ecc.)

L’ art. 1117-quater e la tutela delle L’ art. 1117-quater e la tutela delle destinazioni d’usodestinazioni d’uso

Che cosa fare se qualcuno parcheggia nel cortile pur essendo Che cosa fare se qualcuno parcheggia nel cortile pur essendo vietato? vietato?

Art. 1117-quater. -- (Tutela delle destinazioni d'uso). -- In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per

far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista

dal secondo comma dell'articolo 1136.

L’art. 1117-quater c.c., che entrerà in vigore con la legge di “riforma” L’art. 1117-quater c.c., che entrerà in vigore con la legge di “riforma” del condominiodel condominio,

specifica che cosa possono fare l’amministratore, i singoli comproprietari e l’assemblea

nel caso di uso illegittimo in tema di destinazione d’uso.

Il grado d’incidenza dell’uso non conforme alla destinazione attuale della parte comune dovrà essere sostanziale (ciò vuol dire che delle

sporadiche violazioni non dovrebbero entrare far scattare l’applicazione della norma in esame) e negativo rispetto alla

destinazione ordinaria del bene.

Proviamo a fare un esempio un esempio per capire meglio che cose ha inteso dire il legislatore: se nel cortile, per la sua destinazione, non si può sostare, una una

semplice veloce fermata semplice veloce fermata dell’autovettura non dovrebbe essere on dovrebbe essere considerata violazione ai sensi considerata violazione ai sensi

dell’art. 1117-quater c.c. dell’art. 1117-quater c.c.

Qual è, in questo contesto, il potere dei vari interessati?

Secondo l’art. 1117-quater c.c. l’amministratore ed i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore dell’uso illegittimo a desistere dal comportamento

illecito.

L’amministratore, in ragione dei propri poteri, ed i condomini, in ragione di quanto disposto da questa norma, possono, rispettivamente, convocare e richiedere di convocare e richiedere di

convocare un’assembleaconvocare un’assemblea.

In sede di riunione, poi, i comproprietari possono deliberare sull’inizio di una causa sull’inizio di una causa con le maggioranze previste dall’art. 1136, secondo commadall’art. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza

degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore che rappresentino almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.millesimale dell’edificio.

Per quanto diremo in seguito, in relazione alle cause di revoca giudiziaria Per quanto diremo in seguito, in relazione alle cause di revoca giudiziaria dell’amministratore, dell’amministratore, pare che non convocare un’assemblea richiesta pare che non convocare un’assemblea richiesta ex ex art. 1117-art. 1117-

quater quater c.c. possa portare ad una richiesta di revoca giudiziaria per gravi irregolarità c.c. possa portare ad una richiesta di revoca giudiziaria per gravi irregolarità (cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).(cfr. art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).

Ciò porta a trarre una conclusione: tra le azioni giudiziarietra le azioni giudiziarie che l’amministratore può esercitare può esercitare d’ufficiod’ufficio, in base agli artt. 1130-1131 c.c. ed in relazione al potere di disciplina d’uso delle cose

comuni, non rientra quella di tutela delle destinazioni d’usonon rientra quella di tutela delle destinazioni d’uso posto che è l’assemblea che deve deliberare l’inizio della lite.

Resta salvo, naturalmente, il potere d’iniziativa giudiziaria del singolo condomino.


ART. 3.

Art. 1118.Diritti dei partecipanti sulle cose comuni.Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

ART. 3.1. L’articolo 1118 del codice civile è sostituito dal seguente:« ART. 1118.– (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni). –Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.Il condomino, può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tale caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma» (1)


IlIl nuovo art. 1118 c.c. e il distacco dall’impiantonuovo art. 1118 c.c. e il distacco dall’impiantodi riscaldamento centralizzato. di riscaldamento centralizzato.

In che modo e a quali condizioni possa distaccare il mio In che modo e a quali condizioni possa distaccare il mio appartamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato?appartamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato?

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non se dal suo distacco non

derivano notevoli squilibri derivano notevoli squilibri di funzionamento di funzionamento o aggravi di spesa per o aggravi di spesa per gli altri condominigli altri condomini. .

In tal caso il rinunziante In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere resta tenuto a concorrere al al pagamento pagamento delle sole spese per la manutenzione delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e straordinaria dell'impianto e

per la sua conservazione e messa a normaper la sua conservazione e messa a norma. . il Legislatore altro non ha fatto che recepire l’ormai consolidatissimo

orientamento giurisprudenziale in materia. Si specifica meglio, inoltre, che la modifica della destinazione d’uso non può Si specifica meglio, inoltre, che la modifica della destinazione d’uso non può

comportare la sottrazione dalle spese di conservazione. comportare la sottrazione dalle spese di conservazione.

Si badi anche qui il riferimento è ai costi di conservazione e non a quelli d’uso.

In pratica se il mutamento di destinazione d’uso comporta la dismissione dall’uso di determinati impianti o servizi (es. impianto idrico), il proprietario di questo bene dovrà pagare solamente le spese di conservazione (es. rifacimento totale o parziale) ma non

anche quelle ordinarie (es. bollette).


ART. 4.

Art. 1119.Indivisibilità.Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino.

ART. 4.1. L’articolo 1119 del codice civile è sostituito dal seguente:« ART. 1119.(Indivisibilità). e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio. (3)


Possiamo dividere il sottotetto comune in tante piccole Possiamo dividere il sottotetto comune in tante piccole parti in base art. 1119 ? Se si con quali maggioranze parti in base art. 1119 ? Se si con quali maggioranze

deve decidere l’assemblea? deve decidere l’assemblea?

Art. 1119. -- (Indivisibilità). -- Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di

tutti i partecipanti al condominio. In sostanza: In sostanza:

se un sottotetto è divisibile in parti uguali tra tutti i condomini per se un sottotetto è divisibile in parti uguali tra tutti i condomini per ottenere dei piccoli ripostigli utili a tutti senza alcun genere di sacrificio ottenere dei piccoli ripostigli utili a tutti senza alcun genere di sacrificio per nessuno, anche solamente un condomino, pure senza specificarne il per nessuno, anche solamente un condomino, pure senza specificarne il

motivo, può impedire una deliberazione del genere motivo, può impedire una deliberazione del genere

Ad ogni buon conto è indubitabile che sancendo la necessità Ad ogni buon conto è indubitabile che sancendo la necessità dell’unanimità s’è preferito salvaguardare la condominialità dei beni dell’unanimità s’è preferito salvaguardare la condominialità dei beni

sempre e comunque. sempre e comunque.


ART. 5. Art. 1120.Innovazioni.

I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Art. 1120 ART. 5.1. Dopo il primo comma dell’articolo 1120 del codice civile sono inseriti i seguenti:

I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1)le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;2)le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio e per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;3)l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.



L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. (4)

Art. 1121.Innovazioni gravose o voluttuarie.Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.


Il nuovo art. 1120 c.c. e la disciplina Il nuovo art. 1120 c.c. e la disciplina delle innovazioni delle parti comuni delle innovazioni delle parti comuni

Dopo la “riforma” sarà più facile deliberare delle modificazioni innovative delle parti comuni?

Si crea maggior lavoro in campo di restauro

1) I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dal quinto comma dell'articolo 1136dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle più comodo o al maggior rendimento delle

cose comuni. cose comuni. In sostanza prima della “riforma” per tutte le innovazioni era necessaria una

deliberazione adottata “con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio”. Dopo la deliberazione delle innovazioni

dovrà essere considerata valida se adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno i due terzi del valore dell'edificio

(cfr. nuovo quinto comma art. 1136 c.c.). I millesimi restano gli stessi ma la maggioranza richiesta è quella degli intervenuti all’assemblea e non quella

dei partecipanti al condominio

2) I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dal secondo comma dell'articolo 1136dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, le innovazioni che, nel nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli

edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità servizio delle unità immobiliari o dell'edificioimmobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo

oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l‘installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le

singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di

impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto.

Quindi Sarà sufficiente, invece, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore

dell'edificio, per deliberare quelle innovazioni indicate dai nn 1, 2 e 3 del secondo comma dell’art. 1120 del codice civile.

In pratica si pone particolare attenzione alle questioni concernenti l’eliminazione delle barriere architettoniche, ai parcheggi ed alla

produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, anche da parte di terzi, grazie all’uso delle parti comuni.

Come si procede ?Come si procede ?L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta

giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma.

(si badi entro 30 giorni l’assemblea dev’essere convocata ma si può svolgere oltre tale termine) per le deliberazioni sul punto.

La richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti.

In mancanza, l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilita o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Ipotizziamo uno scenario probabile.

Una società che produce energia da fonti rinnovabili chiede, dietro corresponsione di un corrispettivo, l’uso del lastrico solare o di altra

superficie idonea per installare pannelli fotovoltaici.

Se la richiesta è fatta ad un condomino, questi può chiedere la convocazione dell’assemblea nei modi sopra spiegati (ossia con il

progetto dettagliato che, immaginiamo gli sarà fornito dalla società) e se l’amministratore, in più di un’occasione, non procede alla

convocazione, il condomino potrà chiederne la revoca giudiziale (nuovo art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.). Si precisa che il primo che arriva si accomoda

il rischio di iperattività assembleare, anche spinto da ipotesi di guadagni, oltre che quello di contenzioso, a causa l’incertezza

dovuta anche alla mancanza di una definizione legislativa d’innovazione, sono dietro l’angolo.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1121 c.c. riguardante le Innovazioni gravose e 1121 c.c. riguardante le Innovazioni gravose e

voluttuarie. voluttuarie.

Per i problemi che, quotidianamente, l’applicazione di quella norma comporta (cos’è gravoso, cosa voluttuario, che cosa paga chi subentra nell’uso?) sarebbe stato auspicabile un intervento

novellatore, quanto meno a livello di migliore specificazione esemplificativa (com’è accaduto per le gravi irregolarità per la revoca

dell’amministratore ai sensi del nuovo articolo 1129 c.c.).


Art. 6 Art. 1122.Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune.Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

ART. 6.1.L’articolo 1122 del codice civile è sostituito dal seguente:2.« ART. 1122.– (Opere su parti di proprietà o uso individuale). –Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea». (1)


Il nuovo art. 1122 c.c.: la disciplina delle Il nuovo art. 1122 c.c.: la disciplina delle opere su parti individuali opere su parti individuali

Devo dire qualcosa al condominio se sto per eseguire delle opere in casa Devo dire qualcosa al condominio se sto per eseguire delle opere in casa mia? mia?

Art. 1122. -- (Opere su parti di proprietà o uso individuale). -- Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso

individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro

architettonico dell'edificio.

In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

Innanzitutto con la modifica dell’art. 1122 c.c. si è posto un correttivo ad un aspetto che, sia pur solo superficialmente, poteva trarre in inganno. Opere sulle

parti dell'edificio di proprietà comune.

In verità le opere erano sulle parti di proprietà esclusiva ed i soli danni dovevano riguardare le parti comuni.


ART. 7.1. Dopo l’articolo 1122 del codice civile sono inseriti i seguenti:ART. 1122-bis.– (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili).–1.Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.2.È consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.3.Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.



L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio ocomunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

ART. 1122-ter.– (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). –Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 ».


Il nuovo articolo 1122-bis c.c. ovvero una più Il nuovo articolo 1122-bis c.c. ovvero una più dettagliata norma sull’uso individuale delle dettagliata norma sull’uso individuale delle

parti comuni per determinati fini parti comuni per determinati fini Che succederà se per installare un impianto devo utilizzare anche le parti comuni? Art. 1122-bis. -- (Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di

energia da fonti rinnovabili). -- Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.

È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.

Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta

degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.

Nessuna autorizzazione è dovuta per gli impianti destinati al servizio delle singole unità immobiliari. Ciò sia per quanto riguarda impianto radio-Tv e simili, sia per quelli di produzione di energia da fonti rinnovabili. E’ questo il significato da attribuire all’inciso finale dell’ultimo comma dell’art. 1122-bis c.c. anche

Il nuovo art. 1122-ter e la Il nuovo art. 1122-ter e la videosorveglianza videosorveglianza

Quali saranno le maggioranze necessarie per deliberare l’installazione Quali saranno le maggioranze necessarie per deliberare l’installazione dell’impianto? dell’impianto?

Art. 1122-ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). –Art. 1122-ter. -- (Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni). –

Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate

dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136.

La videosorveglianza stava iniziando a creare più di qualche grattacapo in La videosorveglianza stava iniziando a creare più di qualche grattacapo in condominio. condominio.

Si può installare un impianto per la videosorveglianza delle parti comuni?Si può installare un impianto per la videosorveglianza delle parti comuni?

Se si con quali maggioranze? Se si con quali maggioranze?

Gli stessi dubbi li aveva sollevati il Garante per la protezione dei dati personali.

La legge di “riforma” contiene una rispostaLa legge di “riforma” contiene una risposta: i comproprietari possono deliberare sull’installazione d’un impianto di videosorveglianza con le maggioranze previste

dall’art. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti dall’art. 1136, secondo comma, c.c. ossia con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore millesimale

dell’edificiodell’edificio..

Di conseguenza sono solo i proprietari (e non anche i conduttori) ad avere potere di intervento sull’argomento.


Art. 1123.Ripartizione delle spese.Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate

le norme sostituite, aggiunte o modificate dal testo di riforma.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1123 c.c. in materia di ripartizione delle 1123 c.c. in materia di ripartizione delle

spese.spese.

Un intervento sarebbe stato auspicabile. Si pensi, per le nuove fattispecie, alle prescrizioni dell’assemblea ai sensi

dell’art. 1122-bis c.c. oppure, per restare al vecchio, alla ripartizione del compenso dell’amministratore.

La mancanza di chiarezza sulle spese, si sa, genera contenzioso.

Un vero peccato non essere intervenuti per portare chiarezza e quindi diminuire la litigiosità.


ART. 8.

Art. 1124.Manutenzione e ricostruzione delle scale.Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

ART. 8.1. All’articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:a) il primo comma è sostituito dal seguente:Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo;b) la rubrica è sostituita dalla seguente: « Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori »

Art. 1125.Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l‘uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.


Il nuovo articolo 1124 c.c. Il nuovo articolo 1124 c.c.

Ascensore e scale, ai fini della ripartizione delle spese, sono la stessa Ascensore e scale, ai fini della ripartizione delle spese, sono la stessa cosa? cosa?

Art. 1124 c.c. -(Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori).

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente

in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le

soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.

L’art. 1124 c.c. inizialmente destinato L’art. 1124 c.c. inizialmente destinato alla sola regolamentazione della ripartizione spese per la della ripartizione spese per la

manutenzione e ricostruzione manutenzione e ricostruzione delle scale, adessoadesso riguarda anche riguarda anche l’ascensore. l’ascensore.

Nulla dei nuovo

infatti era parere consolidato in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza

Che era applicabile per analogia, alle spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente

il Legislatore ha voluto sostituire la parola ricostruzione con sostituzione, rendendola quindi più vicina al nuovo dettato normativo e

soprattutto evidenziando come per la sostituzione dell’impianto di ascensore (es. sostituzione cabina) si debbano applicare i criteri di cui all’art. 1124 c.c. e

non quelli di cui all’art. 1123, primo comma, c.c. (millesimi di proprietà).

S’è inteso aggiungere anche la parola esclusivamente con riferimento al secondo criterio di ripartizione che va a comporre quello unico previsto dalla

norma in esame ma, a prima vista, pare essere un’inutile specificazione.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1125 c.c. in materia di Manutenzione e 1125 c.c. in materia di Manutenzione e

ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai. ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.

Un peccato se si pensa che questa norma è spesso tirata in ballo per quanto riguarda la ripartizione delle spese dei cortili che fungono da piani di copertura per i box sottostanti.

Si sarebbe potuto precisare qualcosa in merito


Art. 1126.Lastrici solari di uso esclusivo.Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


Non si segnala nessuna modificazione all’art. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1126 c.c. in materia di Lastrici di uso esclusivo. 1126 c.c. in materia di Lastrici di uso esclusivo.

Visto l’enorme contenzioso su questa norma si sarebbe potuto quanto meno aggiornarla ai più recenti

e consolidati orientamenti della Cassazione.


Art. 1127.Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono.I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.



Art. 1128.Perimento totale o parziale dell'edificio.Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.


Non si segnala nessuna Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1127 c.c. in modificazione all’art. 1127 c.c. in materia di Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.materia di Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio.

Eppure la norma è stata oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali anche delle Sezioni Unite. Insomma non

proprio un articolo di pacifica interpretazione

Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1128 c.c. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1128 c.c. in materia di Perimento totale o parziale dell'edificio. in materia di Perimento totale o parziale dell'edificio.

Una norma non molto applicata ma non per questo di facile lettura e applicazione.


ART. 9.

Art. 1129.Nomina e revoca dell'amministratore.Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea.Può altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dell'articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.La nomina e la cessazione per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito registro.

ART. 9.1. L’articolo 1129 del codice civile è sostituito dal seguente:« ART. 1129.– Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore –1.Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario2.Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.3.L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.4.L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari.


Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.5.Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.6.In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.7.L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore può chiedere di prendere visione ed estrarre copia a proprie spese, della rendicontazione periodica.



8. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.

9. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.

10.L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.

11.La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate



Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.12.Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:1)l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;2)la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;3)la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;4)la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;5)l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;



6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.

Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica ».


Il nuovo art. 1129 c.c., ovvero le nuove regole Il nuovo art. 1129 c.c., ovvero le nuove regole riguardanti l’amministratore riguardanti l’amministratore

L’art. 1129 c.c. è tra quelli che ha subito maggiori modifiche ad opera della “riforma”.

Già il cambiamento della rubrica è indicativo del suo contenuto.

Prima essa era semplicemente

Nomina e revoca dell'amministratore;

essa diverrà

Nomina, revoca e obblighi dell'amministratore.

L’articolo, come, si lascia leggere abbastanza facilmente.

Vale la pena evidenziare le principali novità e quelle che possono essere le difficoltà applicative o le incongruenze le difficoltà applicative o le incongruenze rispetto

all’intera disciplina riguardante il condominio negli edifici.

Quando è necessario nominare l’amministratore? Il primo comma del nuovo art. 1129 c.c.

Le modifiche sono sostanziali :Si passa da più di quattro condomini a più di otto.

i condominii con 5, 6, 7 e 8 comproprietari, potranno decidere di non rinnovarla privandosi di questa figura di gestione delle parti comuni.

La mancata nomina da parte dell’assemblea, nei casi di obbligatorietà, consente ad ogni condomino di presentare ricorso all’Autorità

Giudiziaria.

La novità sta nel fatto che anche l’amministratore dimissionario può presentare ricorso, nella stasi dell’assemblea, al fine di vedere nominato un

suo sostituto. Viene da domandarsi: e quello revocato?

Perché, lo si sa, non è detto che alla revoca consegua sempre la nomina del sostituto. Molte volte si raggiungono solamente le maggioranze per cacciare

un amministratore. Ed allora? Vedremo se la prassi applicativa equiparerà all’ipotesi di dimissioni anche quella di revoca.

E’ questa, quindi, un’altra novità; nel codice si parla espressamente di dimissioni, atto fino ad oggi mai menzionato.

Il secondo comma del nuovo art. 1129 c.c.

specifica che l’amministratore al momento dell’accettazione della nomina e di ogni suo rinnovo deve comunicare

(non si specifica a chi ma pare sottointeso che la norma si riferisca ai condomini)

una serie di dati identificativi nonché :

- i propri dati anagrafici e professionali,

- il codice fiscale,

- se si tratta di società,

- la sede legale e la denominazione,

- il luogo e locale dove sono tenuti (l’anagrafica condominiale, il registro dei verbali e di nomina e revoca degli amministratori)

- nonché i giorni e le ore dove ogni interessato (quindi anche i conduttori? Vedremo) può prendere visione (gratuitamente) ed estrarre copia

firmata dall’amministratore (a proprie spese) dei documenti condominiali.

Si tratta per ciò che concerne la documentazione, di un sostanziale recepimento della elaborazione giurisprudenziale in materia.

Dal secondo comma, inoltre, si evince anche il “via libera” legislativo (e quindi non solo più giurisprudenziale) alla possibilità per società di persone e di capitali di gestire condominii.

Nell’art. 71-bis disp. att. c.c. vedremo da vicino i requisiti necessari per svolgere l’incarico di amministratore condominiale

Il terzo ed il quarto comma del nuovo art. 1129 c.c prevedono una novità assoluta:

l’assicurazione individuale (ossia riguardante lo specifico condominio) per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato

(quindi si parla espressamente di mandato come d’altra parte si fa con uno specifico rimando a quello normativo contenuto sempre nell’art. 1129 c.c.).

L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione della polizzaL’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione della polizza.

Quindi tale richiesta deve avvenire con il quorum deliberativo previsto per la nomina

(che resta quello attuale, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, in veda più avanti).

Previsto un adeguamento dei massimali di polizza per il caso di lavori straordinari con possibilità, solamente per questo casosolamente per questo caso, di avvalersi

dell’eventuale polizza generale per la responsabilità civile professionale.

In sostanza, vale la pena riepilogare per evitare confusione:

a) l’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di un’assicurazione individuale;

b) l’amministratore deve adeguare i massimali di

polizza agli importi dei lavori straordinari deliberati dall’assise;

c) solo e soltanto con riferimento agli interventi manutentivi straordinari l’amministratore, cui non è

stata richiesta una polizza, può usufruire di quella generale per la responsabilità civile nella sua attività

professionale;

d) ne consegue che, stando alla lettura del terzo e quarto comma del nuovo art. 1129 c.c., polizza individuale e polizza per la responsabilità civile professionale

generale sono cose diverse.

Il quarto e quinto comma del nuovo art. 1129 c.c prevedono una semi novità

Sancito per legge, ma in molti comuni era già vigente, l’obbligo di affiggere in un luogo di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, generalità,

domicilio e recapiti (pure telefonici) dell’amministratore.

Se non c’è l’amministratore l’affissione deve riguardare i recapiti del condomino che svolge un ruolo simile

Il settimo comma dell’art. 1129 c.c.

prevede l’obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio con diritto dei condomini di chiedere, tramite l’amministratore

ed a proprie spese, copia della rendicontazione periodica.

La mancata apertura ed utilizzazione del c/c rappresentano, come vedremo tra poco, gravi irregolarità che possono essere poste a base di una richiesta di

revoca giudiziale.

Insomma alla fine anche in sede legislativa è prevalso l’orientamento Insomma alla fine anche in sede legislativa è prevalso l’orientamento giurisprudenziale più rigoroso e garantista dei diritti dei condominigiurisprudenziale più rigoroso e garantista dei diritti dei condomini.

L’ottavo comma del nuovo art. 1129 c.c Prevede l’obbligo di consegna della documentazione condominiale

(attività tra l’altro già prevista in via generale dalle regole sul mandato e comunque intuibile dall’insieme delle disposizioni condominiali già

vigenti).

Sicuramente più interessante il periodo finale di questo comma che circoscrive i poteri dell’amministratore cessato alle sole attività

urgenti.

Si tratta di un riconoscimento legislativo della così detta prorogatio imperii.

Quest’attività sarà doverosa e non darà diritto ad ulteriore compenso.

Il nono comma del nuovo art. 1129 c.c.

Impone, salvo espressa dispensa assemblare, di agire contro il condomino moroso entro sei mesi dalla chiusura

dell’esercizio nel quale il credito è divenuto esigibile anche ai sensi dell’art. 63 disp att. c.c.

(ossia anche per mezzo del famoso decreto ingiuntivo condominiale).

La norma merita alcune considerazioni

che, in relazione a quanto si dirà in merito ai tempi di presentazione del rendiconto (art. 1130 c.c. nuova

formulazione), impongono all’amministratore particolare impongono all’amministratore particolare attenzione riguardo i tempi degli adempimenti. attenzione riguardo i tempi degli adempimenti.

Partiamo dalla definizione di credito esigibilecredito esigibile.

Si dice tale “il diritto che è venuto a maturazione e che può essere fatto valere in giudizio per ottenere una sentenza

di condanna”

Non c’è bisogno quindi che il credito sia anche certo (e quindi non controverso) ed liquido (e quindi determinato nel suo ammontare).

Traduciamo in termini pratici questa norma accennando (per poi approfondire più avanti) al fatto che l’amministratore, con l’entrata in vigore della riforma, dovrà rendere il conto della propria gestione entro 180 giorni dalla data di

chiusura dell’esercizio.

In sostanza se l’esercizio, come per la grande parte dei casi, si chiude il 31 dicembre, l’amministratore dovrà presentare il rendiconto entro la

fine del mese di giugno.

Entro lo stesso periodo l’amministratore dovrà agire contro i condomini morosi, salvo dispensa dell’assemblea, e non per forza ai sensi

dell’art. 63 disp. att. c.c..

Che vuol dire ciò?

a) in primis, che se l’assemblea non approva il rendiconto (solamente perché non riesce e non perché lo contesta)

l’amministratore ha comunque potere di agire in giudizio (magari con un’ordinaria citazione);

b) in secondo luogo che siccome termine massimo per l’azione di recupero del credito e per la presentazione del rendiconto coincidono,

per poter agire ex art. 63 disp. att. c.c. (ossia con l’azione più rapida ed incisiva)

l’amministratore dovrà presentare il conto ben prima dei centoottanta giorni previsti dalla legge

(termine dopo il quale è possibile agire per chiederne la revoca giudiziaria).

Visti i tempi di entrata in vigore della “riforma” quanto detto varrà con la chiusura degli esercizi 2013 e quindi

nei fatti a partire dal 2014.

Il decimo comma del nuovo art. 1129 c.c.

Riguarda la durata del mandatoRiguarda la durata del mandato

Qui la norma è chiara ma la mancanza di coordinamento con la vecchia disciplina o meglio con gli articoli che resteranno in vigore senza subire

modifiche creerà più di qualche grattacapo se non si vorrà ammettere la loro parziale abrogazione di fatto.

Vediamo perché.

La norma citata specifica che l’incarico ha durata annuale e si intende rinnovato (tacitamente salvo revocatacitamente salvo revoca) per pari durata.

Di fatto, quindi, una durata biennale.

Il problema sta nel coordinamento tra tale disposizione e quanto previsto dagli artt. 1135 c.c. e 66, primo comma, disp. att. c.c.

ossia che l’assemblea debba essere convocata annualmente dall’amministratore anche per discutere della sua conferma e che se tale conferma non avviene, essendo la stessa nei fatti una nuova nomina, ogni

condomino può rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per ottenerne la nomina da parte di questa

(art. 1129 c.c. vecchia e nuova formulazione).

le soluzioni potrebbero essere due :

1) all’entrata in vigore della legge quindi dopo il 18GIUGNO 2013

L’amministratore nominato resterà in carica un anno e per il secondo si potrà ritenere riconfermato per pari durata.

Si potrà evitare di inserire l’argomento all’ordine del giorno

All’inizio del terzo anno si dovrà inserire la nomina dell’amministratore

2) all’entrata in vigore della legge quindi dopo il 18GIUGNO 2013

L’amministratore nominato resterà in carica un anno e per il secondo si potrà ritenere riconfermato per pari durata e cosi via fino a

quando non verrà revocato per giustificato motivo .

La prima pare la soluzione più logica ma visto che la logica avrebbe suggerito una modificazione effettiva a scanso di ogni equivoco,

aspettiamo l’applicazione pratica per vedere come andranno le cose.

Chi vivrà vedrà !!

L’undicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c.

si occupa della revoca assembleare e giudizialesi occupa della revoca assembleare e giudiziale

presentando alcune conferme ed alcune novità.

resta inalterata la possibilità della revoca ad nutum

(senza giustificazione)

Può avvenire in qualunque momento il tutto con le stesse Può avvenire in qualunque momento il tutto con le stesse maggioranze previste per la nominamaggioranze previste per la nomina.

Il mandatario potrà essere revocato se non rende il conto della gestione

(sparisce il riferimento ai due anni bastando quindi il superamento del termine dei centoottanta giorni previsto dall’art. 1130 c.c. nuova

formulazione).

La revoca, inoltre, potrà avvenire per gravi irregolarità

non più per fondati sospetti di gravi irregolarità (com’è oggi )Nel caso di gravi irregolarità fiscali e di omessa apertura ed utilizzazione del c/c condominiale, l’azione

giudiziaria dev’essere subordinata ad un passaggio assembleare, il cui scopo, evidentemente, è quello di risolvere il problema per le vie brevi attraverso la cessazione della violazione e la revoca

dell’amministratore.

Il dodicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c.

riporta un elenco esemplificativo delle gravi irregolarità che possono portare alla richiesta di revoca giudiziale dell’amministratore anche da parte di un solo condomino.

Tra queste segnaliamo: Tra queste segnaliamo:

1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;

2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;

3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;

4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;

5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;

l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto e per la revoca e nomina del nuovo amministratore,

la mancanza di diligenza nell’azione giudiziaria di recupero del credito e, per un credito insoddisfatto,

la cancellazione delle eventuali formalità eseguite nei registri immobiliari ed ancora

la manca tenuta dei registri anagrafica condominiale e dei verbali e delle nomine o l’omessa comunicazione ai condomini dei recapiti e del domicilio.

6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione

e la conseguente esecuzione coattiva;

7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);

8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.

Il tredicesimo comma del nuovo art. 1129 c.c

impone, a pena di nullità della nomina dell’amministratore,

la specificazione analitica delle voci che andranno a comporre il suo compenso.

Si dovrà dettagliare l'importo dovuto a titolo di Si dovrà dettagliare l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. compenso per l'attività svolta.

In Conclusione il nuovo art. 1129 c.c. precisa che

L’articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale

partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro

con finalità sociali proprie dell'edilizia residenziale pubblica.


ART. 10.

Art. 1130.Attribuzioni dell'amministratore.

L'amministratore deve:

1)eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;

2)disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;

3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4)compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio.

Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.

ART. 10.

1. L’articolo 1130 del codice civile è sostituito dal seguente:ART. 1130.– (Attribuzioni dell’amministratore). –

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1)eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2)disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3)riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4)Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5)eseguire gli adempimenti fiscali;



6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;



8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnicoamministrativo dell’edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10)redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. (1)


Il nuovo art. 1130 c.c. ovvero le nuove Il nuovo art. 1130 c.c. ovvero le nuove attribuzioni dell’amministratore attribuzioni dell’amministratore

Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). – Art. 1130. -- (Attribuzioni dell'amministratore). –

L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di

condominio;

2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

Questa è la prima novità, ma si tratta semplicemente di un’esplicitazione di attività che l’amministratore già svolge, riguarda gli adempimenti fiscali, specificamente

nominati al n. 5 del nuovo art. 1130 c.c.; si pensi alla pratica per le detrazioni fiscali, ecc.

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento,

comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni

variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni.

L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro

di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo

ai responsabili;

l’anagrafica condominialel’anagrafica condominiale.

Si tratta di una novità utile ad evitare i casi del così detto condomino apparente. La legge impone la collaborazione del condomino, pena l’acquisizione delle informazioni

da parte dell’amministratore, presso i competenti uffici, a sue spese

(art. 1130 n. 6 c.c.);

7) curare la tenuta dei registri:

Il registro dei Il registro dei verbali verbali (registro già esistente) (registro già esistente)

Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai

condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato

il registro di nomina e revoca degli amministratori il registro di nomina e revoca degli amministratori

In questo registro sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso

di provvedimento giudiziale.(siccome la legge dispone solo per il futuro si dovranno annotare solamente le nomine e le

revoche successive all’entrata in vigore della riforma) (art. 1130 n. 8 c.c.).

il registro della contabilitàil registro della contabilità

Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.

Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate

(già esistente nei fatti ma in forma molto più blanda e non obbligatorio)

.;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo

dell'edificio e del condominio;

Il tuto deve essere conservato per dieci anni ed in caso di cambio Il tuto deve essere conservato per dieci anni ed in caso di cambio amministratore deve essere consegnata al nuovo amministratore !!amministratore deve essere consegnata al nuovo amministratore !!

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta centottanta

giornigiorni. .


Art. 1130-bis. Rendiconto condominialeIl rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo. (2)


Il nuovo art. 1130-bis, ossia le regole per la Il nuovo art. 1130-bis, ossia le regole per la redazione del rendiconto e la revisione redazione del rendiconto e la revisione

contabile. L’istituzionalizzazione del consiglio di contabile. L’istituzionalizzazione del consiglio di condominio condominio

Art. 1130-bis. -- (Rendiconto condominiale). –

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere

espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione

anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti

Il Legislatore, con il nuovo articolo 1130-bis c.c.,

apporta qualche cambiamento o meglio recepisce nella sostanza queste indicazioni aggiungendoci del suo.

Complessivamente, comunque, si può parlare d’un passo avanti.

In primo luogo è bene evidenziare come il rendiconto condominiale dovrà essere composto da tre documenti:

a) un registro di contabilità; b) un riepilogo finanziario;

c) una nota esplicativa sintetica.

Lo scopo della norma è quella di fare in modo che l’amministratore presenti in assemblea un documento dal quale

sia possibile evincere chiaramente ed immediatamente la situazione contabile e patrimoniale della compagine.

Possibilità di nominare un revisore contabile

Se poi i condomini vorranno scavare a fondo – con le stesse

maggioranze previste per la nomina dell’amministratore e con i costi ripartiti in base ai millesimi di proprietà – potranno nominare un revisore dei un revisore dei

conticonti.

L’art. 1130-bis c.c. Inoltre prescrive :

l’obbligo di conservazione decennale delle scritture contabili e il diritto dei condomini e i conduttori (così parrebbe posto che si parla

genericamente di titolari di diritti di godimento senza specificare diritti reali di godimento) di prendere visione in ogni tempo e di

estrarre copia a proprie spese dei documenti giustificativi di spesa.

la possibilità di nominare un consiglio di condominio con funzioni funzioni

consultive e di controlloconsultive e di controllo. In assenza di indicazioni specifiche è plausibile credere che lo si possa fare con le maggioranze prescritte dai commi

secondo e terzo dell’art. 1136 c.c., rispettivamente in prima e seconda convocazione.


ART. 12.

Art. 1131.Rappresentanza.Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

ART. 12.1. Al primo comma dell’articolo 1131 del codice civile le parole: «dall’articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti:« dall’articolo 1130 »


Il nuovo art. 1131 c.c., una modifica troppo Il nuovo art. 1131 c.c., una modifica troppo scialba scialba

Art. 1131. (Rappresentanza). –

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei

partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.

L’unica modifica all’art. 1131 c.c. riguarda la sostituzione della dizione “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo” precedente con “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130.


Art. 1132.Dissenso dei condomini rispetto alle liti.Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese di giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.

Art. 1133.Provvedimenti presi dall'amministratore.I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per i condomini. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'articolo 1137.


Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1132 c.c. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1132 c.c. in materia Dissenso dei condomini rispetto alle litiin materia Dissenso dei condomini rispetto alle liti.

Sarebbe stato utile, invece, intervenire su una norma spesso oscura in relazione alla sua applicazione anche in considerazione della fumosità

della materia in tema di legittimazione passiva dell’amministratore di condominio.

Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1133 c.c. Non si segnala nessuna modificazione all’art. 1133 c.c. in materia di Provvedimenti presi dall’amministratorein materia di Provvedimenti presi dall’amministratore.


ART. 13.

Art. 1134.Spese fatte dal condomino.Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

ART. 13.1. L’articolo 1134 del codice civile è sostituito dal seguente:ART. 1134. – (Gestione di iniziativa individuale). –Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.


Il nuovo art. 1134 c.c. Il nuovo art. 1134 c.c.

Art. 1134. -- (Gestione di iniziativa individuale). – Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni

senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente .

La “riforma”, specifica meglio il campo di applicazione del nuovo art. 1134 c.c., individuandolo negli atti di gestione,

ossia di amministrazione, conservazione e manutenzione delle parti comuni


Art. 1135.Attribuzioni dell'assemblea dei condomini.Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo, se occorre, un fondo speciale.L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.

2. All’articolo 1135, primo comma, del codice civile, sono apportate le seguenti modificazioni:a) il numero 4) è sostituito dal seguente:« 4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ». (6)

b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:«L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».


Il nuovo art. 1135 c.c. ed il fondo obbligatorio Il nuovo art. 1135 c.c. ed il fondo obbligatorio per i lavori straordinari per i lavori straordinari

Art. 1135 c.c. – (Attribuzioni dell'assemblea dei condomini) --. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede:

1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione;

2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;

3) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.

l’obbligatorietà (e non più la facoltatività, quindi) dell’istituzione di un fondo speciale per per l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria pari all’importo dei lavori medesimi.

Chiaramente l’assemblea, al momento dell’istituzione del fondo, potrà deliberare le modalità di conferimento delle quote da parte dei singoli condomini ma è evidente l’intento di

precostituire una riserva utile ad affrontare le spese per questi interventi.

Si tratta di una novità in quanto la facoltatività precedente rendeva quella norma, di fatto, poco applicata.

L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo

caso deve riferirne nella prima assemblea.

Il nuovo ultimo comma, infine, consente all’amministratore, dietro autorizzazione dell’assemblea con la stessa maggioranza necessaria per la sua nomina, di

partecipare far partecipare il condominio a programmi di riqualificazione urbana.


ART. 14.

Art. 1136.Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

ART. 14.1. L’articolo 1136 del codice civile è sostituito dal seguente:« ART. 1136.– (Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni). –1.L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.2.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.3.Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.



Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, secondo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore ». (1)


3- Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le

modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative

di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al

secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo

previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte

dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Il nuovo art. 1136 c.c. ovvero la disciplina base Il nuovo art. 1136 c.c. ovvero la disciplina base del funzionamento dell’assemblea del funzionamento dell’assemblea

Art. 1136. -- (Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni). –

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la

maggioranza dei partecipanti al condominio (attualmente servono i 2/3 dei condomini )(attualmente servono i 2/3 dei condomini )

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a

quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di

tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

(attualmente un terzo dei partecipanti al condominio) (attualmente un terzo dei partecipanti al condominio)

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni

dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con

la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate

dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore

dell'edificio. (non più la maggioranza dei partecipanti al condominio) (non più la maggioranza dei partecipanti al condominio)

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Quanto all’impossibilità di deliberare per incompleta convocazione, il sesto comma del nuovo art. 1136 c.c. non fa più riferimento ai

condomini, bensì agli aventi diritto a partecipare all’assemblea condominiale.

Stando così le cose, pertanto, posto che anche i conduttori hanno diritto a partecipare in determinate assemblee (cfr. art. 9 l. n. 392/78), ne dovrebbe

conseguire che l’omessa convocazione di uno degli inquilini (quando li si deve convocare), renderebbe la deliberazione invalida, nella specie

annullabile.

Con le norme attuali (vigenti fino all’entrata in vigore della legge di “riforma”), tale diritto era dubbio.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore.


ART. 15.

Art. 1137.Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

ART. 15.1. L’articolo 1137 del codice civile è sostituito dal seguente:ART. 1137.– (Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea). –Le deliberazioni deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile ». (1)


Il nuovo articolo 1137 c.c. ovvero le modalità Il nuovo articolo 1137 c.c. ovvero le modalità d’impugnazione della delibera d’impugnazione della delibera

Art. 1137. -- (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea). –

Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria

chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della

deliberazione per gli assenti.

Innanzitutto si specifica, sulla scorta delle sentenze emesse sul punto, che sono Innanzitutto si specifica, sulla scorta delle sentenze emesse sul punto, che sono tre le categorie di soggetti legittimati ad impugnare tre le categorie di soggetti legittimati ad impugnare

L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria.

L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della

deliberazione.

Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione dell'articolo 669-octies, sesto comma, del

codice di procedura civile.


ART. 16. Art. 1138.

Regolamento di condominio.Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129.Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107. (6)Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

ART. 16.1.All’articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:

a) il terzo comma è sostituito dal seguente:« Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.

Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107».b) è aggiunto, in fine, il seguente comma:« Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici». (4)


Il nuovo art. 1138 c.c. e la polemica sugli animali Il nuovo art. 1138 c.c. e la polemica sugli animali domestici domestici

Art. 1138 c.c. – (Regolamento di condominio) --.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la

tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7)

dell'articolo 1130.

Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.

La “riforma” ha portato in dote all’art. 1138 c.c. due modifiche.

La prima si può considerare, un aggiustamento tecnico:

In sostanza il nuovo terzo comma afferma che il regolamento dev’essere allegato al registro dei verbali.

La seconda, invece, ha fatto più rumore ed è un integrazione

che e, come si suol dire, s’è guadagnata le prime pagine dei giornali. Stiamo parlando dell’ultimo comma che vieta clausole

che impediscano di tenere animali domestici in casa

il divieto di introdurre tali tipi di clausole non significa impossibilità di chiedere l’allontanamento di un animale

pericoloso o disturbatore.

Argomento che andrà chiarito se tal divieto è inserito nei regolamenti contrattuali o assunti ad unanimità e trascritti

possano valere o se potranno essere annullati


Art. 1139.Rinvio alle norme sulla comunione.Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

ART. 17.

Articolo 2659Nota di trascrizioneChi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati:1.il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale , la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo;



2. il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;

3. il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme, o l'autorità giudiziaria che ha pronunciato la sentenza;

4. la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall'art. 2826, nonché la quota espressa in millesimi di cui all'articolo 2645 bis, comma 4, nel caso di trascrizioni di contratti preliminari.

Se l'acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto.

ART. 17.1. Al numero 1) del primo comma dell’articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: « . Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale ».

Il nuovo art. 2659 n. 1 c.c. Il nuovo art. 2659 n. 1 c.c. Art. 2659 -- (Nota di trascrizione) --.

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono

essere indicati:

1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro

dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell'ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale , la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società

previste dai capi II, III e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l'indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l'atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati Per i condominii devono essere indicati

l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale; [...] l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale; [...]

Si tratta di una disposizione che mira, fin dalla nascita del condominio, a farlo emergere anche a livello fiscale. Molti, infatti, ad oggi sono i condominii che non sono

forniti di codice fiscale.

Interessante anche il riferimento alla denominazione che, se trascritta, dovrà restare quella salvo modifiche da operarsi anche presso la conservatoria dei pubblici registri

immobiliari.


DISPOSIZIONI PER L’ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE

Articolo 61.Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.


Articolo 62.La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice.Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.


ART. 18.

Articolo 63Riscossione contributi condominialiPer la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. (1)Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l'amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l'autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l'utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato.

ART. 18.1. L’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30 marzo 1942, n. 318, èsostituito dal seguente:ART. 63. – Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. (1)

Il nuovo art. 63 disp. att. c.c. ed il ritornoIl nuovo art. 63 disp. att. c.c. ed il ritornodella solidarietà (subordinata) della solidarietà (subordinata)

Art. 63. -- Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a

comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi

comuni suscettibili di godimento separato. comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia

autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Le novità principali dell’artLe novità principali dell’art. 63 disp. att.63 disp. att.

1) Comunicare il nome dei condomini morosi ai creditori che ne fanno richiesta, solidarietà subordinata alla preventiva escussione del

moroso, Il Legislatore ha inteso porre rimedio alle tante, troppe incertezze che, effettivamente, che

la sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08 s’era portata dietro.

Il modo, però, non è dei migliori.

Insomma secondo questa sentenza bisognerebbe agire con tanti decreti quanti sono i debitori; ma se poi c’è la solidarietà dopo

tanti anni si dovrebbe agire di nuovo contro un condomino adempiente? E la prescrizione?.

L’unica certezza pare essere il sicuro allungamento dei tempi di recupero del credito cui potrebbero andare incontro i creditori del condominio.

2) Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa

all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto

Con questa norma Il Legislatore ha specificato che

fintanto che non viene portato a conoscenza dell’amministratore il trasferimento di un’unità immobiliare,

il venditore sarà solidamente responsabile sarà solidamente responsabile assieme al compratore.

Ci sarà di aiuto a mantenere aggiornata l’anagrafe Ci sarà di aiuto a mantenere aggiornata l’anagrafe condominiale !!condominiale !!

Sulla diatriba opere deliberate ma non eseguite e relativo accollo della spesa per il caso della compravendita. Nessun accenno.

Peccato, sarebbe bastato fare proprio uno degli indirizzi giurisprudenziali esistenti.


ART. 19.

Articolo 64Revoca dell'amministratoreSulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell'art. 1129 e dall'ultimo comma dell'art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore medesimo.Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione.

ART. 19.1. L’articolo 64 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:ART. 64. – Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicatidall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente.Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione. (1)

Il nuovo art. 64 disp. att. c.c.; alcune Il nuovo art. 64 disp. att. c.c.; alcune precisazioni sul procedimento di revoca precisazioni sul procedimento di revoca

dell’amministratore dell’amministratore Quali solo le novità per il procedimento di revoca giudiziale

dell’amministratore?

Art. 64. -- Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato,

sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.

Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione o dalla comunicazione.

La nuova norma La nuova norma si limita a specificare che il procedimento di revoca deve il procedimento di revoca deve avvenire nel contraddittorio tra amministratore e condominoavvenire nel contraddittorio tra amministratore e condomino (o

condomini) ricorrenti.


Articolo 65Curatore speciale in sostituzione del legale rappresentante dei condominiQuando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante dei condomini, chi intende iniziare o proseguire un a lite contro i partecipanti a un condominio può richiedere la nomina di uncuratore speciale ai sensi dell'art. 80 del codice di procedura civile.Il curatore speciale deve senza indugio convocare l'assemblea dei condomini per avere istruzioni sulla condotta della lite.

ART. 20. Articolo 66Convocazione dell'assemblea condominiale in via straordinariaL'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio.Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini

ART. 20.1. All’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito dai seguenti:



possono provvedere direttamente alla convocazione.In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.L' avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza.

« L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi ».


2. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è

tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

Il nuovo art. 66 disp. att. c.c. sulle modalità di Il nuovo art. 66 disp. att. c.c. sulle modalità di convocazione dell’assemblea convocazione dell’assemblea

Quali sono le novità introdotte dalla “riforma”

nell’art. 66 disp. att. c.c.?

Innanzitutto una specificazione dei mezzi di comunicazione dell’avviso.

Posta raccomandata, p.e.c., fax o consegna a mano.

Insomma tutti mezzi che consentono di avere certezza della ricezione da parte del destinatario.

Il termine libero tra comunicazione e prima convocazione resta sempre quello «ossia almeno cinque giorni prima»

si chiarisce che l’ordine del giorno deve essere indicato specificamente.

Si chiarisce che l'omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto comportano

l'annullabilità della delibera su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Si specifica, infine, che tra prima e seconda convocazione devono intercorrere almeno 24 h (così detto giorno solare) e che l’amministratore, per evitare riunione fiume, può con lo stesso avviso fissare più riunioni consecutive.

Inserendo nella convocazioni ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell'assemblea.


ART. 21.

Articolo 67Intervento in assemblea del rappresentante del condominoOgni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante.Qualora un piano o porzione di piano dell'edificio appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nella assemblea, che è designato dai comproprietariinteressati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente.L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni

Nelle deliberazioni che riguardano innovazioni, ricostruzioni od opere di manutenzione straordinaria delle parti comuni dell'edificio il diritto di voto spetta invece al proprietario..

ART. 21.1. L’articolo 67 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:« ART. 67. – Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice.Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.



La diffida ed il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno e le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

All’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l’avviso di convocazione deve essere comunicato sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario.Nudo proprietario e usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.


Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.: il divieto d’incetta di Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.: il divieto d’incetta di deleghe, l’assemblea del supercondominio e deleghe, l’assemblea del supercondominio e

l’usufruttuario l’usufruttuario Art. 67. -- Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante,

munito di delega scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.

Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari

interessati a norma dell'articolo 1106 del codice. Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono

complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante

all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non

abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un

congruo termine.

La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.

Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.

Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte

dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle

cose e dei servizi comuni.

Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di

convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario.

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Novità principali Il nuovo art. 67 disp. att. Novità principali Il nuovo art. 67 disp. att. c.c.:c.c.:

l’amministratore non può prendere nessun genere di delega.

Inutile fare la differenza tra amministratore interno ed esterno; egli non può prendere deleghe punto e basta.

Quanto alla sua forma della delega, essa deve avere forma scritta.

Se il condominio ha più di venti partecipanti

(quindi da ventuno in poi) il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore millesimale dell’edificio pari a 200

millesimi.

Nel caso di appartamento in comunione il rappresentante in assemblea, come per la vecchia disciplina, continua ad essere uno ma può essere

scelto solamente dai comunisti ai sensi dell’art. 1106 c.c., ossia anche a maggioranza nell’ambito dell’assemblea della comunione

Sparisce il riferimento al sorteggio fatto dal Presidente dell’assemblea e quindi alla figura del Presidente medesimo.

Chiaramente in assemblea condominiale non è necessario produrre il verbale assembleare della comunione essendo sufficiente la delega

scritta dei comunisti.

La funzione del verbale, pertanto, è utile solamente quando i comunisti sono troppi e non è facile raggiungere l’unanimità per la

designazione del partecipante all’assemblea.

Insomma, per fare l’esempio della fattispecie più ricorrente, nei casi di appartamento in comunione tra coniugi

basta la delega scritta.

Nomina nuova figura

«Il rappresentante in assemblea dell supercondominio «

per i casi di compagine con più di sessanta partecipanti.

In queste ipotesi ogni singolo condominio, in assemblea e con le maggioranze previste dal (nuovo) quinto comma dell’art.

1136 c.c. (quelle delle innovazioni per intendersi) dovrà nominare un rappresentante per la partecipazione all’assemblea ordinaria del

supercondominio.

Quel mandatario, perché di questo si tratta sempre secondo l’art. 67 disp. att. c.c. (nuova formulazione), può essere altresì nominato dall’Autorità Giudiziaria su ricorso di uno dei condomini o di uno dei rappresentanti degli altri condominii, in tal caso previa diffida all’assemblea del condominio fino ad allora inadempiente a

provvedervi entro un congruo termine.

i rapporti tra proprietario ed usufruttario

in relazione all’assemblea condominiale, resta sostanzialmente invariato l’impianto del vecchio art. 67 disp. att. c.c.

L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e

al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni

Si aggiunge un ultimo comma che prevede la solidarietà nelle spese condominiali tra i due soggetti.

Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale.

Si tratta di una novità rispetto a quello che fino ad oggi è stato il consolidato orientamento espresso dalla Corte di Cassazione

(cfr., tra le tante, Cass. 28 agosto 2008 n. 21774).


ART. 22.

Articolo 68Regolamento del condominioPer gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante inproprietà esclusiva ai singoli condomini.I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.

ART. 22.1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:ART. 68.Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. (1)

Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare ».



ART. 23.

Articolo 69Modifica delle tabelle condominialiI valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1)quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

ART. 23.1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:ART. 69.I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1)quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2)quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.



Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali ». (1)

ART. 24.

ART. 24.1. L’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:


I nuovi artt. 68-69 disp. att. c.c.: ovvero la procedura di I nuovi artt. 68-69 disp. att. c.c.: ovvero la procedura di approvazione e revisione delle tabelle millesimali approvazione e revisione delle tabelle millesimali

Art. 68. -- Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità

immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.

Art. 69. -- I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice,

nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità

immobiliare anche di un solo condomino.

In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.


Articolo 70Infrazione al regolamento di condominioPer le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a lire cento. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

ART. 70.Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 8000. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie ».

ART. 25

Articolo 71Tenuta dei registriIl registro indicato dal quarto comma dell'art. 1129 e dal terzo comma dell'art. 1138 del codice è tenuto presso l'associazione professionale dei proprietari di fabbricati.

ART. 25

ART. 251. Dopo l’articolo 71 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i seguenti:« ART. 71-bis.Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro


Il nuovo art. 70 disp. att. c.c.: ovvero multe più “salate” a Il nuovo art. 70 disp. att. c.c.: ovvero multe più “salate” a chi infrange il regolamentochi infrange il regolamento

Art. 70. -- Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese

ordinarie.

All’entrata in vigore della “riforma”

(i regolamenti potranno essere modificati (con le maggioranze indicate dall’art. 1138 c.c.) e prevedere sanzioni pecuniarie fino a 200 euro e nel caso di recidiva

fino a 800 euro.

Il nostro vicino parcheggia in una zona dove s’è stabilito il divieto di sosta? Lo si può multare.

Un condomino lascia sempre la bicicletta nell’androne d’ingresso del palazzo?

Lo si può multare.

E così via per le norme del regolamento che impongono determinati comportamenti in relazione alle parti comuni.

Insomma si tratta un aggiornamento doveroso delle cifre ma nessuna novità nella sostanza. Vedremo se l’attuazione pratica dell’articolo solleverà problemi.

Un esempio su tutti: l’amministratore sarà l’unico soggetto legittimato a “multare”? Oppure potrà delegare il portiere?


a. che hanno il godimento dei diritti civili;

b. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d. che non sono interdetti o inabilitati;

e. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale;

I requisiti di cui alle lettere f), g) del primo comma non sono richiesti qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche



società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in assenza dei requisiti di cui allelettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

ART. 71-ter.Su richiesta dell’assemblea, che delibera con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. (2)



ART. 71-quater – Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro terzo, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice.La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice.Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all’articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l’amministratore di munirsi della delibera assembleare. (2)


Il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. ovvero i requisiti per Il nuovo art. 71-bis disp. att. c.c. ovvero i requisiti per svolgere l’attività di amministratore svolgere l’attività di amministratore

Art. 71-bis. -- Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;

si potrebbe sintetizzare dicendo che solo le persone “per bene” con un minimo di preparazione potranno approcciarsi a questa professionepotranno approcciarsi a questa professione

Come avere tutte queste informazioni?

Naturalmente basta un’autocertificazione ma è sempre possibile, all’atto della nomina, chiedere al futuro

amministratore che produca il certificato dei carichi pendenti e quello che certifica il godimento dei diritti civili,

vale a dire che attesti

che, nei cinque anni precedenti la richiesta, a carico del richiedente non sono stati emessi provvedimenti di

interdizione, di inabilitazione o di fallimento, né sono in corso procedure aventi lo stesso oggetto.

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione

condominiale.

.

Non è chiaro, al momento, quali siano i requisiti che devono possedere “i formatori”.

Sarebbe giusto che molto facesse anche il mercato, evitando la solita politica della formazione che si riduce a mero lucro per i formatori

e ad un adempimento burocratico per i corsisti.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini

dello stabile

Non si comprende questa distinzione: forse gestire il palazzo in cui si abita vuol dire poterlo fare con più leggerezza?

Rispetto a questa novità ci sono delle eccezioni.

Infatti, come dice l’ultimo comma dell’art. 71-bis chi ha svolto l’attività “di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell'arco dei

tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell'attività di

amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma.

Resta salvo l'obbligo di formazione periodica”

Chi già svolge quest’attività da questo periodo di tempo non deve “correre” a diplomarsi o frequentare un corso di formazione: per lui, come

per tutti gli altri, resta valido però il corso di formazione periodica.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale evenienza ciascun

condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

H) Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai

dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

Il nuovo art. 71-ter disp. att. c.c., il sito internet Il nuovo art. 71-ter disp. att. c.c., il sito internet condominiale e le nuove opportunità di condominiale e le nuove opportunità di

trasparenza. trasparenza. Art. 71-ter. -- Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al

secondo comma dell'articolo 1136 del codice, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese

per l'attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

In sostanza l’assemblea, con spese di attivazione e gestione carico dei condomini, può deliberare con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e

almeno 500 millesimi, l’attivazione di tale sito che avrà lo scopo di consentire la consultazione e l’estrazione delle copie dei documenti previsti

dalla stessa delibera.

In pratica quindi tutti i documenti condominiali di cui i proprietari delle unità immobiliari hanno diritto di prendere visione ed estrarre copia.

Si pensi ai verbali, al regolamento, al registro di contabilità, all’anagrafica condominiale, ecc. In sostanza una buona opportunità per rendere ancora più

trasparente il rapporto amministratore-condomino e quindi la gestione della compagine.

Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. sulla Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. sulla mediazione anche se in ritardo. mediazione anche se in ritardo.

Art. 71-quater -- Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si

intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72

delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

“La Corte costituzionale ha dichiarato la illegittimità costituzionale, per eccesso di delega legislativa, del d.lgs. 4 marzo 2010, n.28 nella parte in cui ha previsto il carattere obbligatorio della mediazione”

la norma non era (e visto che la mediazione resta comunque percorribile, sia pur solo facoltativamente) e non sarà inutile posto che

delinea con chiarezza cosa debba intendersi per controversia condominiale

CHI VIVRA VEDRA’ – PROPONIAMO NOI LA FACOLTATIVA


Art. 72.I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

Art.155-bis.L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice. (2)



ART. 26. ART. 26.1. Dopo l’articolo 155 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il seguente:ART. 155-bis. – L’assemblea, ai fini dell’adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all’articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all’articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.

ART. 27.Legge n.13 /1989 art.22. 1. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile.

ART. 27.



2. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 1, i portatori di handicap, ovvero chi ne esercita la tutela o la potestà di cui al titolo IX del libro primo del codice civile, possono installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso, al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.3. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile.

1. All’articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile » sono sostituite dalle seguenti: « con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile».


Il nuovo art. 155-bis disp. att. c.c. Il nuovo art. 155-bis disp. att. c.c.

Art. 155-bis. -- L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le

necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi primo, secondo e terzo, del codice.

Questa norma specifica con quali maggioranze l’assemblea può deliberare adeguamenti in merito ad opere del tipo di quelle indicate dall’art. 1122-bis c.c. già esistenti prima dell’entrata in vigore della

riforma.

Insomma un modo per evitare una causa ai sensi dell’art. 1102 c.c. in materia di uso della cosa comune ma soprattutto un abbassamento dei

quorum deliberativi soprattutto in seconda convocazione.

Come dire: per l’esistente, virtualmente disciplinato dall’art. 1122-bis c.c., le prescrizioni da parte dell’assemblea possono arrivare più facilmente.


ART. 28.

Art. 26. Progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti.1. Ai nuovi impianti, lavori, opere, modifiche, installazioni, relativi alle fonti rinnovabili di energia, alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia, si applicano le disposizioni di cui all'articolo 9 della legge 28 gennaio 1977, n. 10, nel rispetto delle norme urbanistiche, di tutela artistico-storica e ambientale. Gli interventi di utilizzo delle fonti di energia di cui all'articolo 1 inedifici ed impianti industriali non sono soggetti ad autorizzazione specifica e sono assimilati a tutti gli effetti alla manutenzione straordinaria di cui agli articoli 31 e 48 della legge 5 agosto 1978, n. 457. L'installazione di impianti solari e di pompe di calore da parte di installatori qualificati, destinati unicamente alla produzione di acqua calda e di aria negli edifici esistenti e negli spazi liberi privati annessi, è considerata estensione dell'impianto idrico-sanitario già in opera.



ART. 28.

2. Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea (1).3. Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d'uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica.

ART. 28.1. All’articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole:«semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea » sono sostituite dalle seguenti: « degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio »



4. Ai fini di cui al comma 3 e secondo quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 4, sono regolate, con riguardo ai momenti della progettazione, della messa in opera e dell'esercizio, le caratteristiche energetiche degli edifici e degli impianti non di processo ad essi associati, nonché dei componenti degli edifici e degli impianti.5. Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile.

2. All’articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole:«l’assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile » sono sostituite dalle seguenti: «l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile ».



6. Gli impianti di riscaldamento al servizio di edifici di nuova costruzione, la cui concessione edilizia, sia rilasciata dopo la data di entrata in vigore della presente legge, devono essere progettati e realizzati in modo tale da consentire l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per ogni singola unità immobiliare.7. Negli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico fatto obbligo di soddisfare il fabbisogno energetico degli stessi favorendo il ricorso a fonti rinnovabili di energia salvo impedimenti di natura tecnica od economica.8. La progettazione di nuovi edifici pubblici deve prevedere la realizzazione di ogni impianto, opera ed installazione utili alla conservazione, al risparmio e all'uso razionale dell'energia.



ART. 29.

Articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 513. Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo1120, primo comma, del codice civile. Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice. Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

ART. 29.1. All’articolo 2-bis, comma 13, del decreto legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: « l’articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice » sono sostituite dalle seguenti: « l’articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice ».

ART. 30.

Articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267,Art. 111 (Ordine di distribuzione delle somme)Le somme ricavate dalla liquidazione dell'attivo sono erogate nel seguente ordine:1) per il pagamento delle spese, comprese le spese anticipate dall'erario, e dei debiti contratti per l'amministrazione del fallimento e per la continuazione dell'esercizio dell'impresa, se questo è stato

ART. 30.1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell’articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall’articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.



autorizzato;2) per il pagamento dei crediti ammessi con prelazione sulle cose vendute secondo l'ordine assegnato dalla legge;3) per il pagamento dei creditori chirografari, in proporzione dell'ammontare del credito per cui ciascuno di essi fu ammesso, compresi i creditori indicati al n. 2, qualora non sia stata ancora realizzata la garanzia, ovvero per la parte per cui rimasero non soddisfatti da questa.I prelevamenti indicati al n. 1 sono determinati con decreto dal giudice delegato.

ART. 31. Art. 23.(Foro per le cause tra soci e tra condomini)Per le cause tra soci è competente il giudice del luogo dove ha sede la società; per le cause tra condomini, il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.Tale norma si applica anche dopo lo scioglimento della società o del condominio, purché la domanda sia proposta entro un biennio dalla divisione.

ART. 31.1. All’articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le seguenti: «,ovvero tra condomini e condominio,».

Art. 33 ART. 33.Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.Avvertenza: in giallo sono riportate le norme immutate e in neretto d'altri colori sono riportate


L’aggiornamento delle disposizioni extra L’aggiornamento delle disposizioni extra codicistiche e le novità su fallimento e sul codice codicistiche e le novità su fallimento e sul codice

di procedura civile di procedura civile Gli articoli della riforma dal 27 al 29 aggiornano ai nuovi quorum deliberativi in materia

d’innovazioni le leggi speciali che nel corso degli anni avevano già derogato alla disciplina ordinaria.

Art. 2, primo comma, legge n. 13/89

Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'articolo 27, primo comma, della legge 30 marzo 1971, n. 118, ed all'articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della

Repubblica 27 aprile 1978, n. 384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e la installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati, sono approvate dall'assemblea del condominio, in prima o in seconda

convocazione,

con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile.

art. 26, secondo comma, legge n. 10/91

Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia di cui

all'articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la

maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio

art. 26, quinto comma, legge n. 10/91

Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il

conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del

codice civile.

art. 2-bis, tredicesimo comma, d.l. n. 5/01 convertito nella legge n. 66/01

Al fine di favorire lo sviluppo e la diffusione delle nuove tecnologie di radiodiffusione da satellite, le opere di installazione di nuovi impianti sono innovazioni necessarie ai sensi dell'articolo 1120, primo comma, del

codice civile.

Per l'approvazione delle relative deliberazioni si applica l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice.

Le disposizioni di cui ai precedenti periodi non costituiscono titolo per il riconoscimento di benefici fiscali.

VI RINGRAZIO

DELL’ATTENZIONE

E

VI AUGURO BUONA SERATA

seminario n. 226/2013 la riforma del condominio –approvata il 20 novembre 2012 parti comuni...

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