sistema veim viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários jfs consultores
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SISTEMA VEIMViabilidade Econômica de
Empreendimentos Imobiliários
JFS Consultores
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SISTEMA VEIM
Apresentação
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Relatórios
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Relatórios
Nome, Endereço e Características do Empreendimento.
Datas, Eventos (n) e Taxas (i)
TERRENOPagamento em dinheiro,
Permutas, Participação nos RecebíveisPROJETO
Áreas do projeto m²
OBRAS
Custo por m² privativo, m² de construção,
ou valor total.
Utilize curvas de obras pré-definidas nas simulações
FINANCIAMENTO DE OBRAS
% financiado, restrições para liberação e taxas de juros.
DESPESAS COMERCIAS
Estratégias de propagandaComissão de vendasCONDOMÍNIO E IPTU
De unidades não vendidas após o evento “entrega das chaves”.
QUADRO DE ÁREAS
Definição do VGV e PermutasEstratégia de preço por tipologia
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Relatórios
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RelatóriosTERRENO
Estratégias de pagamento
TERRENO
Comissão, ITBI, Registro
Fluxo de CaixaAutomático
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INCORPORAÇÃO
Estratégia de despesas Pré- Lançamento
Projetos, Aprovações e Registro de Incorporação
Fluxo de CaixaAutomático
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Fluxo de ObrasAutomático!
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VELOCIDADE DE VENDAS
Estratégia do Ritmo de Vendas
Utilize suas curvas de vendas pré-cadastradas nas simulações
TABELA DE VENDA
Crie suas Tabelas de Vendas e utilize nas simulações.Sistemas de amortização: Tabela Price, SAC ou Juros.
SECURITIZAÇÃO DE RECEBÍVEIS
Estratégias para antecipação da carteira de recebíveis
INADIMPLÊNCA
Estratégias para Cobrança.
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FLUXO DE CAIXAEd. VEIM
Ref MêsReceitaImóveis
FinanciamentoConstrução
Terreno Incorporação ObrasPropaganda ePublicidade
Comissão TributosDespesas comFinanciamento
Legais Adm. Outros Saldo Acumulado
TOTAL 48.610.177 12.166.000 -11.599.865 -743.540 -17.380.000 -2.184.000 -1.888.908 -3.174.245 -13.679.511 -260.000 -378.884 -200.000 9.287.224 9.287.224-8 nov-12 -416.667 -10.000 -426.667 -426.667-7 dez-12 -416.667 -10.000 -426.667 -853.333-6 jan-13 -416.667 -61.833 -10.000 -10.000 -498.500 -1.351.833-5 fev-13 -208.333 -61.833 -10.000 -10.000 -290.167 -1.642.000-4 mar-13 -208.333 -61.833 -10.000 -10.000 -290.167 -1.932.167-3 abr-13 -208.333 -61.833 -10.000 -10.000 -290.167 -2.222.333-2 mai-13 -136.261 -61.833 -327.600 -10.000 -10.000 -545.695 -2.768.028-1 jun-13 -136.261 -62.833 -327.600 -10.000 -10.000 -546.695 -3.314.7230 jul-13 129.249 -156.039 -184.000 -327.600 -39.352 -10.000 -10.000 -597.742 -3.912.4641 ago-13 163.175 7.297 -1.500 -109.200 -78.705 -8.440 -10.000 -10.000 -47.372 -3.959.8372 set-13 243.325 -1.191 -1.500 -109.200 -118.057 -10.655 -10.000 -10.000 -17.278 -3.977.1153 out-13 281.430 235 -1.500 -109.200 -157.409 -15.889 -10.000 -10.000 -22.333 -3.999.4484 nov-13 364.626 -17.521 -1.500 -109.200 -157.409 -18.377 -10.000 -10.000 40.619 -3.958.8295 dez-13 405.903 -25.406 -1.500 -109.200 -157.409 -23.810 -10.000 -10.000 68.577 -3.890.2526 jan-14 493.671 -44.122 -1.500 -109.200 -157.409 -26.505 -10.000 -10.000 134.934 -3.755.3187 fev-14 540.495 -53.163 -1.500 -109.200 -157.409 -32.237 -10.000 -10.000 166.987 -3.588.3318 mar-14 635.276 -73.342 -1.500 -109.200 -157.409 -35.294 -10.000 -10.000 238.531 -3.349.8009 abr-14 691.512 -84.352 -1.500 -185.966 -109.200 -157.409 -41.484 -10.000 -18.597 -10.000 73.004 -3.276.796
10 mai-14 755.442 -97.609 -1.500 -616.990 -109.200 -157.409 -45.156 -10.000 -61.699 -10.000 -354.120 -3.630.91611 jun-14 834.988 -114.191 -1.500 -488.378 -109.200 -157.409 -49.330 -10.000 -48.838 -10.000 -153.858 -3.784.77412 jul-14 830.121 -144.659 -1.500 -404.954 -118.057 -54.525 -10.000 -40.495 -10.000 45.932 -3.738.84313 ago-14 569.791 321.231 -96.114 -1.500 -391.050 -78.705 -54.207 -121.660 -10.000 -39.105 -10.000 88.682 -3.650.16114 set-14 522.649 343.130 -98.140 -1.500 -422.334 -39.352 -37.207 -2.562 -10.000 -42.233 212.451 -3.437.71015 out-14 518.740 333.397 -106.614 -1.500 -408.430 -34.129 -5.298 -10.000 -40.843 245.323 -3.192.38716 nov-14 470.843 322.448 -96.133 -1.500 -392.788 -33.874 -7.956 -10.000 -39.279 211.761 -2.980.62617 dez-14 469.954 382.061 -96.626 -1.500 -477.950 -30.746 -10.528 -10.000 -47.795 176.871 -2.803.75618 jan-15 425.556 341.913 -86.871 -1.500 -420.596 -30.688 -13.574 214.240 -2.589.51519 fev-15 424.724 365.029 -87.326 -1.500 -453.618 -27.789 -16.301 203.219 -2.386.29620 mar-15 380.397 383.278 -77.586 -1.500 -479.688 -27.734 -19.211 157.955 -2.228.34121 abr-15 379.662 369.895 -78.061 -1.500 -460.570 -24.840 -22.268 162.318 -2.066.02222 mai-15 379.719 378.411 -78.084 -1.500 -472.736 -24.792 -25.217 155.801 -1.910.22123 jun-15 379.937 401.527 -78.131 -1.500 -505.758 -24.796 -28.235 143.044 -1.767.17724 jul-15 379.843 422.209 -78.107 -1.500 -535.304 -24.810 -31.437 130.894 -1.636.28325 ago-15 377.082 441.674 -77.501 -1.500 -563.112 -24.804 -34.803 117.036 -1.519.24726 set-15 376.611 455.057 -77.437 -1.500 -582.230 -24.623 -38.325 107.552 -1.411.69527 out-15 376.611 484.255 -77.444 -1.500 -623.942 -24.593 -41.954 91.434 -1.320.26128 nov-15 376.140 603.482 -77.341 -1.500 -794.266 -24.593 -45.816 36.108 -1.284.15329 dez-15 376.140 689.861 -77.347 -1.500 -917.664 -24.562 -50.628 -5.700 -1.289.85330 jan-16 375.670 754.341 -77.244 -1.000 -1.009.778 -24.562 -56.129 -38.702 -1.328.55531 fev-16 375.670 849.235 -77.250 -1.000 -1.145.342 -24.531 -62.144 -85.363 -1.413.917
Fluxo de CaixaEsta Pronto!
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RESULTADOS
Data Base nov/12
Indice de Lucratividade 159,43%Lucro a VP / Recebimento a VP 16,37%VPL 6.210.127
TIR ao mês 3,09%TIR ao ano 44,06%Lucro nominal / Receita Nominal 15,28%Pay-Back 51 Pay-Back (mês) jan/17Exposição máxima -3.999.448Lucro nominal 9.287.224VGV 37.018.800Lucro a VP / Terreno 33,14%Receitas de Vendas 48.610.177Receita Nominal 60.776.177Valor total de custo -51.488.953Multiplicador (VGV/Obras) 2,13VPL da receita 37.944.505Data exposição máxima (ref.) out/13 (3)Exposição máxima a valor presente -3.742.906Desembolso a VP -3.895.144Valor pago no Terreno 18.739.865Impostos 3.174.245Custo de Obra 17.380.000VPL / Exposição Maxima VP 165,92%Comissão 1.888.908Exposição em Relação à Carteira 10,27%
Ed. VEIM
-6.000.000
-4.000.000
-2.000.000
2.000.000
4.000.000
6.000.000
8.000.000
10.000.000
nov/
12
fev/
13
mai
/13
ago/
13
nov/
13
fev/
14
mai
/14
ago/
14
nov/
14
fev/
15
mai
/15
ago/
15
nov/
15
fev/
16
mai
/16
ago/
16
nov/
16
fev/
17
mai
/17
ago/
17
nov/
17
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18
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PREMISSAS
EmpreendimentoEmpreendimento VendasEndereço VGV 47.460.000Produto Preço de Venda m² 6.948,76Zoneamento Área Privativa (m²) 6.830,00
Descrição Nº Unidades 37Arquiteto % Acrésc/Desc. 0%Co-Incorporadores
Terreno Obras Datas e EventosÁrea do Terreno 2.500 Curva de Obras 29 meses Lançamento jul/13
Valor m² 7.496 Área de construção (m²) 10.000,00 Data Base (-8) nov/12Valor total 18.739.865 Custo total de construção 17.380.000 Compra Terreno (-8) nov/12
Condição de Pagamento Custo por m² privativo 2.200,00 Inicio das Obras (9) abr/14Dinheiro (R$) 2.500.000 Custo por m² construção 1.738,00 Entrega Chaves (37) ago/16
Permuta financeira (%) 22,00% Carência para início da obra 9
Permuta física no local (%) 13,08% Início de obra (mês/ref.) abr/14 (9) Despesas ComerciaisPermuta física fora (R$) 0 Prazo de obra 29 meses Propaganda e publicidade (%) 4,00%
Final de obra (mês/ref.) ago/16 (37) Propaganda ajustada permuta 4,60%Projeto Curva de Propaganda Padrão
Área Privativa (m²) 7.900,00 Financiamento da Construção Meses Linear 30Nº Unidades 42 Valor do financiamento 12.166.000 Comissão (%) 4,00%
Área Privativa Média (m²) 188,10 Taxa efetiva (% a.a.) 11,09% Parcelas Comissão 4Aproveit. Máx. Terreno 2,50 % de Obra financiado 70,00% Impostos (%) 6,53%
Área Computável (m²) 6.250 Taxa de juros ao ano (%) 10,00%
Área de construção (m²) 10.000,00 Tac (% do valor financiado) 1,00% Taxas de JurosÁrea do Subsolo (m²) 2.000,00 Restrições de Liberação? (e/ou?) e % a.a. % a.m.
Área do Térreo (m²) 1.800,00 % Min. de Obras Concluidas 10,00% Taxa Desconto 7,50% 0,60%Vagas Garagem 170,00 % Unidades Vendidas 50,00% Juros Tabela de Vendas 12,00% 0,95%
Juros Financ. Obras 11,09% 0,88%Indicadores do Projeto Despesas com Incorporação
Á. Privativa / Á. do Terreno 3,16 Comissão (Terreno) 0,00%
Á. Privativa / Á. Computável 1,26 Comissão Terreno 0 CondomínioÁ. Privativa / Á. Construída 0,79 ITBI Terreno 0 Valor Unit. 1.800Á. Construída / Á. Privativa 1,27 Registro Terreno 0 Mês de Inicio (Ref.) 37
Á. Construída / Á. do Terreno 4,00 Aprovação de projetos 350.000Á. Construída / Á. Computável 1,60 Registro de incorporação 32.500
Á. do Térreo / Á. do Terreno 0,72 Legais e Jurídicas 150.000 IPTUÁ. do Subsolo / Á. do Terreno 0,80 Averbação 139.040 Valor Unit. 650
Á. do Subsolo / Total de Vagas 11,76 Assessoria Aprovação 18.000 Mês de Inicio (Ref.) 37
Quadro de ÁreasTipologia Área útil (m²) Preço m² Total de unidades Permuta Disp. Preço VGV
Apartamento Tipo 180,00 7.000,00 40 4 36 1.260.000 45.360.000 Cobertura 350,00 6.000,00 2 1 1 2.100.000 2.100.000 Total 7.900,00 6.948,76 42 5 37 1.282.703 47.460.000
Observações
Ed. VEIM
Edifício Residencial de Alto Padrão.
R. São PauloAlto PadrãoZ2
ResidencialJorgeJFS Relatório das Premissas
Utilizadas
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ANÁLISE DE SENSIBILIDADEIndice de Lucratividade 159,43%
Preço de Venda10%
Obras 10%
-100,00%
0,00%
100,00%
200,00%
300,00%
400,00%
500,00%
1.540 1.760 1.980 2.200 2.420 2.640 2.860
Indice de Lucratividade x Custo da Obras x P. Vda
9,033
8,339
7,644
6,949
6,254
5,559
4,864
Atual
ANÁLISE DE SENSIBILIDADE
Análise do risco e impacto no negócioem centenas de cenários.
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CONDIÇÕES COMERCIAIS
SISTEMA VEIM
Viabilidade Econômica de
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