Vihreä vai viherpesty rakennettu ympäristö – millä mitataan? Maija Virta Toimitusjohtaja, FIGBC

Green Building Council Finland

Vihreä rakennettu ympäristö - kannattavampaa liiketoimintaa

KESTÄVÄ RAKENNUS Pieni ympäristö-vaikutus: • Terveellinen • Viihtyisä • Kaunis • Energiatehokas • Matalahiilinen • Resurssitehokas • Muunneltava

VUOKRALAINEN Kannattava liiketoiminta: • Terveet, tyytyväiset

työntekijät • Tuottavampi työ • Parempi brändi • Palkkaa parempia

työntekijöitä OMISTAJA

Arvokkaampi kiinteistö: • Pienempi riski • Pienemmät elinkaari-

kustannukset • Helpompi vuokrata • Jatkuva tulovirta • Osa yrityksen

vastuullisuutta • Pienempi kiinteistövero?

Parempi sisä- ja ulkoympäristö

Korkeampi vuokra Pidempi vuokrasopimus

Pienempi energiankulutus Pienemmät ylläpito- kustannukset Pienet CO2-päästöt

KIINTEISTÖKEHITTÄJÄ Kannattava liike-toiminta: • Parempi arvo / hinta • Pienempi riski • Helpompi saada rahoitusta • Helpompi myydä

Kasvava kysyntä Korkeampi hinta Enemmän

investointeja

Omistaja – arvokkaampi kiinteistö

Kiinteistön Arvo

Sijainti

Vuokralaiset

Vuokrataso

Vuokrasopimuksen

pituus

Sijainti

Sijainti

Omistaja – arvokkaampi kiinteistö

Kiinteistön Arvo

Sijainti

Vuokralaiset

Vuokrataso

Vuokrasopimuksen pituus

Vihreän rakentamisen hyödyt

• Säästää rahaa ylläpidossa ja käytössä

• <2 % investoinnilla voidaan saavuttaa elinkaarikustannussäästö joka vastaa 20% rakennuskustannuksista (USGBC)

• Investoinnin kannattavuus on parempi ja arvo säilyy

• Myyntihinta jopa 10 % korkeampi (USGBC)

• Vuokrataso korkeampi (11$/ft2) ja vuokrausaste yli 4 % korkeampi (USGBC)

• Halvempi rahoitus

• Vuokrasopimuksen ehtona

• Ympäristövaikutukset

• Käyttäjien tuottavuus ja terveys

Ympäristöluokiteltuja kiinteistöjä Suomessa 5/2012

• LEED (Yhdysvallat)

– 15 sertifioitua kohdetta

– Lisäksi järjestelmään on rekisteröity 52 muuta kohdetta

– 54 Green Associates / Accredeted Professionals (AP)

• BREEAM (Iso-Britannia)

– 5 sertifioitua kohdetta

– 29 Assessors / in-use auditors

Ympäristöluokitus tarkastelee kestävyyttä kokonaisuutena

Mitattu energiankulutus LEED-sertifioiduissa rakennuksissa

160 kWh/m2,a

195 kWh/m2,a

211 kWh/m2,a

287 kWh/m2,a

148 kWh/m2,a

Jos tavoitellaan energiatehokkuutta, tarvitaan Suomessa LEED:n rinnalle myös muita tavoitteita ja mittareita

160 kWh/m2,a

195 kWh/m2,a

211 kWh/m2,a

287 kWh/m2,a

148 kWh/m2,a

SUOMALAISTEN TOIMISTORAKENNUSTEN MITATTU ENERGIANKULUTUS C

A

Ympäristö- ja energiajohtamisen tarve Suomessa

KANSAINVÄLINEN

KANSALLINEN

Omakoti- talot

Rivitalot Julkiset palvelu-

rakennukset

Yksityiset palvelu-

rakennukset

Suomessa on 1 400 000 rakennusta

Energiatodistus VÄRKKI 99.3 %

LEED, BREEAM 0.7 %

150 000

10 000

1 150 000 50 000 40 000

Kustannus >30 000€

< 300…1 000€

Kestävä rakennus

VÄRKKI: kannustaa vapaa-ehtoiseen edelläkävijyyteen

RakMK D3 Energia- todistus

2012

Lähes nollaenergia-

rakennus (nZEB)

2018 / 2020

Kaupalliset luokitustyökalut: • BREEAM, DGNB, HQE • LEED,

VÄRKKI • Ydinindikaattorit • Tavoitetasot • Laskentaohjeet

CEN TC 350: Sustainability • Ympäristö EN 15978 • Sosiaalinen • Taloudellinen • EN 15804

Esikuvana: Sisäilmastoluokitus

Global Reporting Intiative (GRI)

Tavoitteena on löytää yhteiset ydinindikaattorit

LEED, BREEAM

GRI Veritas, KPMG

Energiatodistus

Mitattavat ydin-

indikaattorit esim. kWh, m2,

hlö, m3, €

Strateginen ja operatiivinen johtaminen

Ydinindikaattorit rakennuksille

Rakennus Kiinteistöjohtaminen Liiketoiminnan johtaminen

Sisä-ympäristö

• Sisäilmastoluokka S1, S2, S3 • Materiaalipäästöluokka (M1) • Formaldehydi, radon mittaus

(1.v)

• Lämpötilapoikkeama % • Käyttäjätyytyväisyys % • IAQ: CO2 (pienhiukkaset)

• Lämpötilapoikkeama % • Käyttäjätyytyväisyys % • IAQ: CO2 ja pienhiukkaset

Ympäristö-vaikutukset

• Hiilijalanjälki kgCO2 (materiaalit, kuljetus, rakentaminen, purku, energia)

• Energian käytön hiilijalanjälki kgCO2

• Energian käytön hiilijalanjälki kgCO2

• Työ- ja liikematkat hiilijalanjälki kgCO2

Energia • Energiatodistuksen luokka A…F ja E-luku kWh/m2,a

• Mitattu energiankulutus kWh/m2

• Tyhjäkäyttöenergia kWh/m2,a

• Energian käyttö kWh/käyttötunti • Tyhjäkäyttöenergia kWh/m2,a

Resurssien käyttö

• Rakennus materiaalien käyttö kg (harvinaiset)

• Maansiirto m3 • Vesijalanjälki

• Vedenkäyttö m3

• Energian käyttö MJ • Uusiutuvan energian käyttö MJ • Myyty energia MJ • Vedenkäyttö m3

Jätteet • Rakentamisen aikaiset kaatopaikkajätteet kg

• Vaaralliset aineet kg

• Jätteiden lajittelu ja kuljetus • Kaatopaikkajäte kg/hlö • Lajiteltu jäte kg/hlö • Vaaralliset jätteet kg

Johtaminen • Elinkaarikustannus (LCC) € • Ekotehokkaat sopimukset % • Ympäristösertifikaatin taso ?

• Kiinteistön arvo € • Käyttö- ja ylläpitokustannukset

€/m2

• Ekotehokkaat sopimukset %

• Tilankäyttö m2/hlö • Ekotehokkaat sopimukset %

Omistaja – arvokkaampi kiinteistö

Kiinteistön Arvo

Sijainti

Vuokralaiset

Vuokrataso

Vuokrasopimuksen pituus

Energiakustannus Ylläpitokustannus

Energiatehokkuus ja ylläpito-kustannukset mukaan kiinteistön markkina-arvon määrittämiseen

Market value

Net operating income (rent – owner’s operating costs)

Capitalization rate =

Energiakustannus Ylläpitokustannus

Yield => Capitalization rate

= Rent

Yield

Market value

Enerkiatehokkuuden ja kestävyyden vaikutus kiinteistön arvoon

Perinteinen rakennus

Matala- energiarak.

(-25%)

Vihreä rakennus

Vuokra €/m2,a 300 300 305

Ylläpito €/m2,a 10 10 12

Energia €/m2,a 20 15 15

Netto vuokratuotto €/m2,a 270 275 278

Vuokrausprosessi rental months 6 6 5

Vuokrasta vapaat kk rental months 3 3 2.5

Muutoskustannukset rental months 3 3 2.5

Yhteensä rental months 12 12 10

Vuokrasopimus years 6 6 7

Nettotuotto €/m2,a 220 225 242

Capitalization rate % 6.25 6.25 6.15

Kiinteistön arvo €/m2 3 520 3 600 3 935

Muutos % + 2,3 % +11.8 %

Markkinat ovat tietoisia

Kustannusten merkittävyys päätöksenteossa

Arvo (€/m2)

Potentiaalinen muutos

Muutos (€/m2)

Kiinteistön arvo 3 500 + 1…15 % 35…525

Energiakustannus/ vuosi

20 - 5…30 % 1…6

Vuokratuotto/ vuosi

300 + 1…3 % 3…9

Vaikuttavuus: • Kassavirta • Kiinteistösalkun arvo • Yrityksen pörssikurssi • Henkilökohtainen bonus

Frank Hovorka, Caisse des Depots

Vinh-Nghi Tiet, Icade

Kuka voittaa lopulta?

€ €

€ €

€/m2

kWh/m2

kgCO2/m2

m3/person

kg/person

Platinum

€ €

€ €

Location

Location

Location

Vihreä vai viherpesty?

Kyse ei ole ainoastaan mittareista ja työkaluista

…vaan kyse on asenteista, miksi ja miten asioita tehdään…

… tarvitaan VÄLITTÄMISTÄ

… tarvitaan HENKILÖKOHTAISTA JOHTAJUUTTA

… tarvitaan INNOSTUSTA

… tavoitteena KILPAILUKYKYISEMPI

SUOMI