skripsi analisis perbandingan desain, waktu, dan …
TRANSCRIPT
SKRIPSI
ANALISIS PERBANDINGAN DESAIN, WAKTU, DAN
BIAYA PADA PROYEK PENAMBAHAN LANTAI
MEZZANINE UNIT X APARTEMEN Y DI KOTA
BANDUNG
SAMUEL
NPM: 2012410107
PEMBIMBING: Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T.
UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN
FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL (Terakreditasi Berdasarkan SK BAN-PT No: 227/BAN-PT/Ak-XVI/S/XI/2013)
BANDUNG
JUNI 2017
iii
iii
i
ANALISIS PERBANDINGAN DESAIN, WAKTU, DAN BIAYA
PADA PROYEK PENAMBAHAN LANTAI MEZZANINE UNIT
X APARTEMEN Y DI KOTA BANDUNG
Samuel
NPM: 2012410107
Pembimbing: Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T.
UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN
FAKULTAS TEKNIK PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL (Terakreditasi Berdasarkan SK BAN-PT No: 227/BAN-PT/Ak-XVI/S/XI/2013)
BANDUNG
JUNI 2017
ABSTRAK
Perkembangan ekonomi industri di Indonesia terutama pada segmentasi
properti menyebabkan banyaknya perkembangan konstruksi gedung tinggi yang
difungsikan sebagai tempat tinggal atau pemukiman bersususun. Hal ini berakibat
pada banyaknya pengembang yang saling bersaing untuk memberikan penawaran
baik itu kualitas dari bangunan gedung, fasilitas, maupun pilihan dari unit
apartemen yang ditawarkan kepada pembeli. Banyaknya pilihan dan jenis yang
berbeda ini menyebabkan adanya persaingan pada pengembang untuk
memberikan suatu fasilitas unik yang belum dimiliki atau tersedia pada
pengembang lainnya yang bersaing. Pada penelitian ini akan dibahas salah satu
keunikan dari unit apartemen yang ditawarkan , hasil keuntungan atau kerugian
dari proses konstruksi penambahan pelat lantai apabila dikerjakan oleh pihak
subkontraktor interior dan kontraktor struktur. Pada akhirnya dihasilkan suatu
kesimpulan dan saran bagi pihak pengembang untuk melaksanakan suatu
konstruksi dengan desain serupa dengan adanya pilihan dan rekomendasi untuk
menyerahkan proses konstruksi kepada pihak kontraktor struktur atau
subkontraktor interior.
Kata Kunci: Proyek Konstruksi, Sistem Kontrak Rancang Bangun, Desain
Konstruksi, Analisis Biaya Harga Satuan, Penjadwalan Proyek Konstruksi
ii
ANALYSIS OF DESIGN, TIME, AND COST COMPARISON
ON THE PROJECT OF ADDING MEZZANINE FLOOR
PLATE STRUCTURE ON UNIT X APARTMENT Y AT
BANDUNG CITY
Samuel
NPM: 2012410107
Advisor: Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T.
PARAHYANGAN CATHOLIC UNIVERSITY
DEPARTMENT OF CIVIL ENGINEERING
(Accreditated by SK BAN-PT No: 227/BAN-PT/Ak-XVI/S/XI/2013)
BANDUNG
JUNE 2017
ABSTRACT
The rapid development of industrial economy in Indonesia, especially in
the segment of property, has resulted numerous high-rise buildings which are
functioned as residence or apartments. This has automatically resulted in the
appearance of many developers, who compete to offer their best products to the
potential customers in the forms of good quality building construction, building
facilities, and also different apartment units. With so many types and options that
can be offered, developers are forced to compete each other to offer the most
unique or the best option that are not offered by their competitors. This research
will discuss about one of the uniqueness of apartment units that are offered to
costumers. The profit and the loss gain from the process of building floor plates
will be discussed, whether they are performed by interior sub-contractor or by
structural contractor. In the end of this study, there will be conclusion and
suggestion for developers on how to build similar construction design with the
option. Moreover, there will be a set of recommendation either to entrust the
construction process to structural contractors or to interior sub-contractors.
Keywords : Construction Project, Design and Build Contract System,
Construction Design, Volume Price Analysis, Construction Project Scheduling
iii
PRAKATA
Puji syukur kami panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa karena atas rahmat-
Nya, skripsi yang berjudul Simulasi Perbandingan Desain, Waktu, dan Biaya Pada
Proyek Penambahan Lantai Mezzanine dengan Sistem Kontrak Rancang Bangun
dapat diselesaikan. Skripsi ini adalah salah satu syarat akademik dalam
menyelesaikan studi S-1 di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil, Universitas
Katolik Parahyangan.
Dalam penyusunan skripsi ini penulis menemukan banyak sekali hambatan,
tetapi dengan dukungan, motivasi, dan bimbingan dari berbagai pihak skripsi ini
dapat diselesaikan. Maka dari itu, penulis ingin mengucapkan terimakasih kepada:
1. Seluruh Dosen Komunitas Bidang Ilmu Manajemen dan Rekayasa
Konstruksi atas segala masukan, baik selama seminar judul, seminar ini, dan
sidang akhir
2. Bapak Dr. Felix Hidayat, S.T., M.T. selaku dosen pembimbing skripsi yang
telah banyak membantu, membimbing, dan memberikan motivasi selama
pengerjaan skripsi ini.
3. Rekan-rekan Sipil Unpar, khususnya rekan bimbingan skripsi bersama yang
sering bersama-sama mengerjakan laporan skripsi.
4. Kedua Orang Tua, Szie Andi dan Meliany Sugianto yang sangat membantu
dalam menyelesaikan penyusunan skripsi ini
5. Teman-teman dari GKIM Ka Im Tong yang membantu menyemangati dan
mendorong penyusunan skripsi.
iv
Penulis menyadari bahwa tak ada yang sempurna, begitu pula dengan
laporan skripsi ini yang masih terdapat banyak kekurangan. Atas hal ini
penulis menerima sekali masukan dan saran. Tapi terlepas dari kekurangan
tersebut, penulis berharap skripsi ini dapat memberikan pengetahuan,
masukan, dan informasi lebih kepada khalayak umum.
v
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK i
ABSTRACT ii
PRAKATA iii
DAFTAR ISI v
DAFTAR GAMBAR viii
DAFTAR TABEL ix
DAFTAR LAMPIRAN x
BAB 1 PENDAHULUAN 1-1
1.1 Latar Belakang 1-1
1.2 Inti Permasalahan 1-4
1.3 Tujuan Penulisan 1-4
1.4 Pembatasan Masalah 1-5
1.5 Sistematika Penelitian 1-5
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA 2-1
2.1 Proyek Konstruksi 2-1
2.2 Peraturan Pemerintah Tentang Bangunan Gedung 2-2
2.2.1 Definisi dan Pembagian Bangunan Gedung 2-3
2.2.2 Izin Mendirikan Bangunan Gedung 2-3
2.2.3 Pemilik dan Penyedia Jasa Konstruksi 2-4
2.2.4 Fungsi Bangunan Gedung Sebagai Hunian 2-5
2.2.5 Syarat Permohonan Mendirikan Bangunan Gedung 2-5
2.3 Perhitungan Biaya dengan Metode Analisis Harga Satuan 2-5
vi
2.4 Jenis-Jenis Kontrak dalam Proyek Konstruksi 2-7
2.4.1 Jenis Kontrak Berdasarkan Metode Pembayaran 2-7
2.4.2 Jenis Kontrak Berdasarkan Aspek Pembagian Tugas 2-10
2.4.3 Jenis Kontrak Berdasarkan Metoda Pembayaran 2-12
2.5 Penjadwalan Proyek Konstruksi 2-13
2.5.1 Metode Penjadwalan Proyek 2-14
2.5.2 Metode Penjadwalan Linier atau Diagram Vektor 2-16
2.5.3 Metode Penjadwalan Network Planning 2-17
2.5.4 Metode Penjadwalan Sumber Daya 2-17
2.6 Tipe Kepemilikan Proyek Konstruksi 2-18
2.7 Metode Penelitian Campuran (Mixed Method) 2-18
2.7.1 Metode Penelitian Kualitatif 2-19
2.7.2 Metode Penelitian Kuantitatif 2-20
BAB 3 METODE PENELITIAN 3-1
3.1 Teknik Pengumpulan Data 3-1
3.1.1 Pengumpulan Data di Lapangan 3-3
3.1.2 Pengumpulan Data Wawancara 3-4
3.2 Teknik Pengolahan Data 3-4
3.2.1 Teknik Pengolahan Data Desain pada lapangan dan Simulasi 3-5
3.2.2 Teknik Pengolahan Data Biaya pada Lapangan dan Simulasi 3-5
3.2.3 Teknik Pengolahan Data Waktu Pekerjaan pada Lapangan dan
Simulasi 3-5
3.3 Metode Penelitian 3-6
vii
BAB 4 ANALISIS DATA 4-1
4.1 Analisis Desain Lantai Mezzanine 4-2
4.1.1 Desain Lantai Mezzanine di Lapangan 4-4
4.1.2 Simulasi Desain Lantai Mezzanine 4-13
4.2 Analisis Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-17
4.2.1 Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine di Lapangan 4-18
4.2.2 Simulasi Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-21
4.3 Analisis Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-24
4.3.1 Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine di Lapangan 4-25
4.3.2 Simulasi Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine 4-33
4.4 Perbandingan Hasil Data 4-38
BAB 5 SIMPULAN DAN SARAN
5.1 Simpulan 5-1
5.2 Saran 5-5
DAFTAR PUSTAKA xi
viii
DAFTAR GAMBAR
Gambar Halaman
Gambar 3.1 Diagram Alir Penelitian 3-1
Gambar 3.2 Diagram Alir Penelitian (Lanjutan) 3-2
Gambar 4.1 Tumpuan Kolom Praktis 4-5
Gambar 4.2 Gambar Rangkaian Struktur Pelat Lantai 4-6
Gambar 4.3 Gambar Struktur Tangga 4-7
Gambar 4.4 Dimensi Struktur Balok 4-10
Gambar 4.5 Simulasi Desain Struktur Pelat Lantai 4-13
Gambar 4.6 Gambar Posisi Struktur Pelat Lantai 4-15
Gambar 4.7 Gambar Struktur Pengikat Kolom Praktis 4-15
Gambar 4.8 Struktur Balok Praktis dan Rangkaian Struktur Lantai 4-16
Gambar 4.9 Detail Struktur Tangga 4-17
Gambar 4.10 Dimensi Struktur Balok 4-19
Gambar 4.11 Bar Chart Penjadwalan Pekerjaan di Lapangan 4-25
Gambar 4.12 Bar Chart Penjadwalan Kontraktor Struktur Tanpa Simulasi 4-26
Gambar 4.13 Item Pekerjaan pada Penjadwalan Pihak Kontraktor Struktur 4-26
Gambar 4.14 Penambahan Pekerjaan Pelaksanaan Struktur Pelat Lantai 4-27
Gambar 4.15 Penambahan Pekerjaan Pelaksanaan Struktur Tangga 4-27
Gambar 4.16 Desain Struktur Pelat Lantai Mezzanine di Lapangan 4-30
Gambar 4.17 Segmentasi Struktur Pelat Lantai Mezzanine 4-31
ix
DAFTAR TABEL
Tabel Halaman
Tabel 4.1 Tabel Durasi dan Jenis Pekerjaan 4-24
Tabel 4.2 Tabel Perhitungan Volume Pekerjaan Baja 4-33
Tabel 4.3 Tabel Perhitungan Volume Bondex dan Gypsum 4-33
Tabel 4.4 Analisis Harga Satuan Pekerjaan Baja 4-36
Tabel 4.5 Tabel Analisis Harga Satuan Las dan Bondex 4-36
Tabel 4.6 Tabel Analisis Harga Satuan Pekerjaan Gypsum dan
Total Biaya Pekerjaan 4-37
Tabel 4.7 Volume Pekerjaan Struktur Baja untuk Pelat Lantai 4-39
Tabel 4.8 Volume Pekerjaan Untuk Struktur Tangga, Pekerjaan
Bondex dan Plafond 4-39
Tabel 4.9 Analisis Harga Satuan untuk Pekerjaan Baja 4-40
Tabel 4.10 Analisis Harga Satuan untuk Pekerjaan Las 4-40
Tabel 4.11 Analisis Harga Satuan untuk Pekerjaan Bondex 4-41
Tabel 4.12 Analisis Harga Satuan Pekerjaan untuk Pemasangan Plafond
Gypsum dan Total Biaya 4-41
Tabel 5.1 Tabel Rangkuman dari Hasil Analisis 5-3
Tabel 5.2 Tabel Kelebihan Pekerjaan Penambahan Lantai Mezzanine 5-4
Tabel 5.3 Tabel Kekurangan Pekerjaan Penambahan Lantai Mezzanine 5-4
x
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran Halaman
Lampiran L1 Perhitungan Analisis Harga Satuan Pekerjaan Pelat Lantai
Mezzanine di Lapangan L1-1
Lampiran L2 Simulasi Analisis Harga Satuan Pekerjaan Pelat Lantai
Mezzanine L2-1
Lampiran L3 Lampiran Pertanyaan Wawancara L3-1
Lampiran L4 Penjadwalan Pada Lapangan dan Simulasi L4-1
1-1
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Industri konstruksi Indonesia terus mengalami perkembangan. Salah satu
perkembangan yang memiliki kontribusi yang besar adalah di bidang property.
Perkembangan ini terjadi seiring dengan kebutuhan tempat tinggal bagi
masyarakat Indonesia yang terus bertambah. Dengan terbatasnya luas tanah
kosong untuk dilakukan pembangunan, maka industri konstruksi Indonesia mulai
bergerak ke sektor gedung tinggi.
Kota Bandung, salah satu kota besar dan tujuan wisata di Indonesia
memiliki gedung tinggi dengan dominasi fungsi sebagai gedung apartemen.
Banyak perusahaan pengembang yang menawarkan unit apartemen dengan variasi
luas dan desain untuk memenuhi permintaan masyarakat. Seringkali desain yang
unik dan memiliki nilai arsitektural tinggi lebih diminati oleh masyarakat.
Pada skripsi ini akan dibahas salah satu tipe unit pada apartemen Galeri
Ciumbuleuit 3 yang terletak di Jalan Ciumbuleuit no. 42A Bandung. Jenis unit
yang akan dibahas adalah tipe unit “Love” dimana pada gedung apartemen
terdapat 12 unit tipe yang sama pada lantai L. Keunikan dari tipe ini adalah desain
unit yang memiliki tinggi plafon 2 lantai dan pengerjaan yang dilakukan oleh
pihak kontraktor struktur WIKA dimana pihak kontraktor mengerjakan desain
struktur yang memiliki tinggi kolom untuk 2 lantai tanpa pelat lantai atau struktur
1-2
lantai mezzanine. Desain yang mengharuskan furniture untuk meletakan kamar
tidur di lantai 2 membuat pihak manajemen gedung perlu untuk membuat pelat
lantai di tiap unit Love”. Pekerjaan konstruksi pelat lantai diberikan kepada
subkon interior yang dimana pihak subkon interior dilarang untuk mengikat atau
menumpu struktur pelat pada kolom dan balok utama struktur gedung. Hal ini
menjadi permasalahan besar, terutama dalam kekuatan struktur pelat.
Permasalahan ini menimbulkan pertanyaan yang cukup menarik untuk
dibahas, dimana apakah memang pihak pengembang tidak menginginkan untuk
pembuatan lantai mezzanine dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur. Dengan
pertanyaan apakah struktur pelat lantai yang dikerjakan oleh subkon interior
memang memadai, dan bagaimana perbandingan antara pekerjaan pelat lantai
yang dikerjakan langsung oleh pihak kontraktor struktur baik dari segi waktu,
biaya, dan kekuatan dibandingkan pelat lantai yang dikerjakan oleh pihak subkon
interior. Permasalahan ini juga akan menimbulkan pembelajaran kedepan bagi
pihak pengembang yang merencanakan suatu tipe desain unit apartemen serupa
atau memiliki permasalahan yang sama antara pihak subkon, manajemen gedung,
dan pihak kontraktor struktur.
Pada skripsi ini akan dilakukan proses penelitian dalam rangka
memperoleh hasil akhir berupa perbandingan simulasi pekerjaan lantai mezzanine
apabila dikerjakan oleh pihak subkon interior atau dikerjakan oleh pihak
kontraktor struktur dengan diagram alir yang akan dijelaskan pada bab
selanjutnya. Akan dilaksanakan beberapa teknik pengumpulan data yang akan
digunakan untuk proses analisis dan simulasi. Demi mencapai tujuan simulasi,
1-3
maka diperlukan kelengkapan data berupa hasil wawancara kepada pihak
kontraktor struktur. Proses wawancara akan menggunakan kuestioner sebagai
berikut:
1. Apakah desain awal struktur unit apartemen tipe „Love‟ sama seperti hasil
akhir di lapangan?
a. Bila ya, lanjutkan ke pertanyaan selanjutnya.
b. Bila tidak, maka diajukan pertanyaan:
i. Bagaimana desain awal yang diajukan pihak kontraktor
Arsitektur atau pihak owner?
ii. Bagaimana proses persetujuan perubahan pekerjaan
struktur dari pihak owner dan arsitektur?
2. Berapa perkiraan perubahan biaya yang terjadi apabila struktur pelat lantai
mezzanine dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur?
3. Berapa lama perkiraan perubahan waktu pengerjaan yang terjadi apabila
struktur pelat lantai mezzanine dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur?
4. Bagaimana spesifikasi pelat lantai mezzanine yang dikerjakan oleh pihak
kontraktor struktur?
5. Apakah bila pekerjaan struktur pelat lantai unit „Love‟ dikerjakan oleh
pihak kontraktor struktur akan sama spesifikasinya dengan struktur pelat
lantai yang dikerjakan di lapangan?
6. Mengapa pada lapangan, pihak subkon interior tidak diperbolehkan untuk
mengikat struktur pelat lantai mezzanine ke struktur bangunan?
1-4
7. Apakah ada persyaratan khusus untuk mekanisme dan prosedur
pemasangan pelat lantai mezzanine yang dilakukan oleh pihak subkon
interior di lapangan?
8. Apakah ada pengawasan dari pihak kontraktor struktur pada saat pekerjaan
pelat lantai mezzanine di kerjakan oleh pihak subkon interior di lapangan?
1.2 Inti Permasalahan
Berdasarkan latar belakang yang ada, maka inti permasalahan dalam skripsi ini
adalah:
1. Bagaimana proses persetujuan desain dan spesifikasi pengerjaan unit
“love” oleh pihak pengguna jasa dan penyedia jasa.
2. Bagaimana proses pengerjaan dan spesifikasi bahan untuk pelat lantai
mezzanine pada unit yang dikerjakan oleh pihak subkon interior
3. Bagaimana persyaratan dan spesifikasi pekerjaan pelat yang diberikan oleh
pihak manajemen gedung dan kontaktor struktur.
4. Bagaimana perbandingan dari segi biaya, waktu, dan desain pekerjaan
pelat lantai mezzanine apabila dikerjakan oleh pihak kontraktor struktural
dan pihak subkon interior.
1.3 Tujuan Penulisan
Berdasarkan inti permasalahan, maka tujuan yang akan dicapai adalah:
1. Mengetahui perbandingan dari biaya, waktu, dan desain pekerjaan pelat
lantai mezzanine apabila dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur dan
pihak subkon interior.
1-5
2. Mengetahui mekanisme persetujuan pembagian pekerjaan dari pihak
pengguna jasa dan pihak penyedia jasa kontraktor struktur.
3. Mengetahui kebijakan dan syarat pekerjaan struktur pelat dari pihak
managemen gedung dan pihak subkon interior.
4. Mengetahui kelebihan dan kekurangan yang terjadi apabila pekerjaan pelat
lantai mezzanine yang dikerjakan oleh pihak kontraktor struktur dan pihak
subkon interior.
1.4 Pembatasan Masalah
Pembatasan masalah yang terdapat pada penelitian ini adalah:
1. Jenis pekerjaan struktural pada tipe unit „Love‟ pada gedung Apartemen
Galeri Ciumbuleuit 3 di lantai L dan 21.
2. Jenis pekerjaan pelat yang dikerjakan oleh pihak subkon interior
3. Perbandingan biaya pekerjaan lantai mezzanine yang dikerjakan oleh pihak
subkon interior dan kontraktor struktur.
4. Perbandingan waktu pengerjaan lantai mezzanine yang dikerjakan oleh
pihak subkon interior dan pihak kontraktor struktur.
5. Perbandingan desain pekerjaan lantai mezzanine yang dikerjakan oleh
pihak subkon interior dan kontraktor struktur.
1.5 Sistematika Penelitian
Sistematika penulisan untuk menyusun skripsi ini melalui beberapa tahapan dalam
rangka memperoleh hasil akhir, yaitu:
1-6
BAB 1 – PENDAHULUAN
Bab ini berisi tentang uraian latar belakang, inti permasalahan, tujuan penelitian,
pembatasan masalah, dan sistematika penelitian.
BAB 2 – TINJAUAN PUSTAKA
Pada bab ini akan diuraikan dasar teori yang digunakan dalam penelitian ini yang
akan dibagi ke dalam sub-sub bab yaitu: Proyek konstruksi, Peraturan Pemerintah
Tentang Bangunan Gedung, Perhitungan Biaya dengan Metode Analisis Harga
Satuan, Jenis-Jenis Kontrak dalam Proyek Konstruksi, Penjadwalan Proyek
Konstruksi, Tipe Kepemilikan Proyek Konstruksi, dan Metode Penelitian
Campuran.
BAB 3 – METODE PENELITIAN
Pada Bab ini akan disampaikan metodologi yang digunakan dalam penelitian dan
pengolahan data, teknik pengumpulan data, dan teknik pengolahan data. Dengan
pengumpulan data secara studi pustaka.
BAB 4 – ANALISIS DATA
Pada bab ini akan dibahas mengenai tahapan dan proses analisis data berupa
Analisis Data Gedung Apartemen, Analisis Desain Lantai Mezzanine, Analisis
Waktu Pekerjaan Lantai Mezzanine, Analisis Biaya Pekerjaan Lantai Mezzanine,
dan Analisis Perbandingan Hasil Data Lapangan dan Data Simulasi
BAB 5 – SIMPULAN DAN SARAN
Pada bab ini akan dibahas mengenai hasil dari analisis data dari pembahasan bab-
bab sebelumnya dan memberikan kesimpulan dari hasil data tersebut dan juga
memberikan saran-saran yang diperlukan.