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Smart ICT Solutions nel Real Estate: conoscere e gestire il patrimonio per creare valore

I trend innovativi e la filiera dell’offerta integrata-Mario Caputi- in2it

21 Maggio 2013

CON IL PATROCINIO DI

IN COLLABORAZIONE CON

PARTNER

SPONSOR

www.osservatori.netOsservatorio ICT nel Real Estate 21 Maggio 2013

La Ricerca 2013

Obiettivi

• definire uno schema di classificazione dei principali processi e degli attori coinvolti

nel settore Real Estate, con particolare attenzione alle evoluzioni di ruoli e

competenze registrati negli ultimi anni;

• analizzare criticamente il ruolo dell’ICT nel settore Real Estate e la maturità del

portafoglio applicativo delle principali tipologie di attori;

• mettere in evidenza le principali aree di innovazione tecnologica nel settore, con

particolare attenzione all’evoluzione del Facility Management e alle opportunità

offerte dalle soluzioni di Smart Building.

Metodologia

� 70 studi di caso realizzati attraverso interviste dirette a Manager e CIO di imprese operanti nel settore del Real Estate.


Un tema di urgente attualità

Il 14 Maggio è stata nominata l’Azienda Lombarda Pubblica Edilizia (Alpe), il nuovo nome

dell'Azienda Lombarda Edilizia Residenziale (Aler).

• Da 13 enti a uno, dotato di distaccamenti periferici

• Da 13 Cda a uno

L’Aler Milano:

• Gestisce 110.000 unità immobiliari, di 86.000 residenziali, per un totale di circa 2 milioni di metri quadri

• 80 milioni di spesa per manutenzione, 20 milioni di investimenti in nuove costruzioni

• 1.200 dipendenti dislocati su 20 uffici

In Italia: si stimano 1.000.000 edifici italiani per circa 100 milioni di metri quadri.

• Stima spesa manutentiva: 4 miliardi di euro

• A quando:

� Una centrale di acquisti?

� Una divisione di progettazione integrata?

� Un processo unitario di manutenzione programmata?

� Un sistema di controllo e reportistica?

� Uno standard nazionale sulla gestione dell’edilizia pubblica per scelte informate al centro e la conduzione delegata all’utilizzatore finale e la progettazione manuntentiva per recuperi di efficienza?

Fonte: Adnkronos e Acer Bologna


Execution of construct

Planning of execution

Tenant Strategy

Asset ManagementObject

StrategyServicing and

budgeting

Services and People Technical and Infrastructural Energy

Management of tenant and object

Market-/ location-survey

Conception (technical & business usage) Building license

AccountingSteer

Prop. Mgt.ControllingReporting

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Investment Management

ReportingInvestment-

strategy

Financial Engineering(financial, law,

taxes)

Requirements,, and control of

management PMRisk mngt.Owner representation

Portfolio Management

Overall Strategy Redeployment

Portfolio-strategy

Portfolio analyses and appraisal

Real Estate Strategy

ReportingControlling

Aim: - Optimization of stock / appreciation of object s- Control of risk and liquidity

Aim: - Optimization of customer benefits- Optimization of costs and business

Aim: - Maximisation of result

Aim: - Return oriented optimization of objects- Optimization of costs and areas

Standards, strategy, control Reports

Targets, Goals Reports

Aim: - Optimizaiton of object service / optimizaiton of costs and return- Guarantee rate of letting and customer satisfactio n

Research

Research

Buy / SellValuation

InputProperty book

& finance

Property ManagementRealization

Object strategyTenant support

/lettingAdministrative management

Representation towards public

authorities

ControlFM-DL

ControllingReporting

Upkeep/ Restoration

Facility Management

Maintain and Optimize assets and related services

Project Development

Valorization of Asset

Aim: - Optimization of customer benefit and potential s of worth- Guarantee of Bbudget-, time- and quality

ControlPrep. to construct

Il Corporate Real Estate Management

Fonte: ICME Management Consultants


Property

Management

Investment

Management

Portfolio

Management

Asset

Management

Project

Development

Facility

Management

CREM®Corporate Real Estate Management

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Il L’ICT del CREM

Fonte: in2it


Indice

1. Macro-trend

2. Business o Real Estate Management?

3. Le soluzioni e le aree di innovazione


Conosciamo l’importanza degli asset per prendere le decisioni più giuste da un punto di vista di budget o per pianificare ristrutturazione e/o manutenzione?

Current Maturity Level

Fonte: Booz

Conoscere per decidere


I macro-trend

Più fattori impatteranno i luoghi di lavoro del futuro, per la prima volta nella storia:

� Riduzione della forza lavoro a seguito della recessione del 2009: taglio di spazi, aumenti di produttività, più lavoro flessibile e mobile.

� Le economie sono in espansione, anche in piena espansione, in alcune parti del mondo. Ma in altri casi, l'incertezza causata da problemi di debito sovrano fiscali e frena la crescita.

� Consumismo «bottom-up»: è cambiato il paradigma di come le aziende ed i prodotti mantengono la loro reputazione, a seguito dei social media.

� I prezzi del petrolio, la qualità e le questioni di sostenibilità stanno ridefinendo il modo in cui le catene di approvvigionamento sono gestiti: ritorno della produzione on-shore.

� Le città, che non esistono ancora oggi, ridisegneranno la mappa urbana del mondo di domani, grazie anche alle preferenze delle generazioni più giovani.

� Riduzione di emissioni di anidride carbonica etc.

� E, in mezzo a tutto questo, l’avanzata inarrestabile della tecnologia e la sua "consumerizzazione».

I nuovi immobili faranno sempre più «premio» rispetto a quelli esistenti.

�� nuove costruzioni e più ristrutturazioni


«translating organizational strategy into physical design»

� “It is clear that the Corporate Real Estate Management (CREM) model is becoming thebusiness model.”

� …“the fact that work environments are now part of executives’ definitions of work-life supports is testament to the influence CRE is having on the business.”

� “work-life supports exist at the intersection of people, place and technology. The workplace needs to be accountable to both the organization and to the employees.”

� “Technology’s relentless advance has only become more concentrated. It is hard to imagine another external factor with as far-reaching effect”

� “sophisticated data platforms will transform real estate portfolio optimization, strategic planning and workplace management”

Fonte: Leader Magazine, Dr. Brower – SAB Miller - May 2012

Fluid Real Estate

Global Culture

People at the centre

Technology

Common Sense

Five Forces


Il Business Information Modeling (BIM)


Business o Real Estate Management?

Se ci chiedessero di focalizzare la nostra attività manageriale su questi otto ambiti, cosa dovrebbe rispondere il management preposto al CRE?

1. Enterprise Leadership

2. Location Strategy and the Role of Place

3. Partnering with Key Support Functions

4. Portfolio Optimization and Asset Management

5. Service Delivery and Outsourcing

6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace



Otto ambiti di Management:






6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace

1. Creare innovazione, aumentando il valore del CREM in azienda

2. Abbandonare criteri basati solo sui costi per introdurre quelli sul valore

3. Misurare l’impatto delle infrastrutture legate al workplace su BUs e azienda

4. Dimostrare una serie di competenze diversificate oltre il classic “transaction management”

5. Far leva sulla collaborazione con IT, HR, diventando “evangelizzatori” sull’adozione di tecnologie emergenti









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace

RE-SHORING: Assicurare la migliore “location” possibile 1.Assisteremo ad un vero rinanscimento nei Paesi che si sono spinti all’estero, specialmente verso

coloro che hanno flessibilizzato le relazioni di lavoro. 2.L’ottimizzazione delle “supply chain” e i rischi di interruzione spingeranno a maggiori “regional

manufacturing”:• Locati in mercati ampi, ricchi, stabili• Massimizzando qualità e minimizzando difetti produttivi• Garantendo vantaggi di costo e di “armonizzazione” delle interfacce di filiera• Permettendo efficienze e migliori tempistiche (order lead and product delivery)• Abbassando i costi di magazzino• Aumentando l’iimagine aziendale “buy local”

3.L’ufficio virtuale aumenterà importanza nei prossimo anni ma il classico spazio “brick-and-mortar” rimarrà essenziale per la maggioranza.

Il Manager CREM “affina” le proprie competenze e st rumenti, utilizzando le tecnologie adeguate per disegnare assieme al top management strategie l ocalizzative efficienti ed efficaci.









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. WorkplaceSUPER-NUCLEUS1.Una nuova struttura aziendale:

un’unità strategica di servizio2.Integrazione di strategie, relazioni

istituzionali, pianificazione, sistemi. Includerà CREM, ICT, Finanza, HR et al..

3. Il management CREM hanno l’opportunità unica di assumere nuove responsabilità di leadership basate sui loro ruoli “storici”: project management e progetti di larga scala.









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. WorkplaceIL SACRO GRAIL

1. L’immagine di una impresa a rete senza confini geografici ha rimpiazzato l’azienda tradizionale, entità fissa rinchiusa in un perimetro geografico ben definite

2. L’abilità del CREM di migliorare drasticamente la raccolta di dati real-time e la loro analisi intelligente a supporto delle decisioni più strategiche (es. domanda future di postazioni di lavoro) va gestita a fronte dei

fattori esterni di difficile predittibilità (es.recessione)

3. Stima della domanda: predire accuratamente gli headcount.

4. Stima dell’offerta: predire accuratamente il tasso di occupazione









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace

Il futuro è più dei servizi che dei m2

1.Una grande sfida per una disciplina che ha da sempre misurato i suoi successi sui metri quadrati (�fornitori ed utilizzatori devono ripensare il ruolo e le metriche)

2.L’outsourcing nel real estate è ora modus operandi per molte realtà. (�il management CREM cercherà fornitori di servizio capaci di aggregare)

3.Un certo gradi di rischio e assunzione di responsabilità passerà dalle aziende ai fornitori di servizio (� global integrators capaci di offrire servizi integrati e abili a

competere con team efficienti, “highly skilled” su prezzi e valore creato).

4.I fornitori di servizio:1.Accresceranno le loro

“piattaforme” per divenire più globali

2.Consolideranno sino ad includere fornitori ora esterni alla tipica filiera

3.Punteranno su HR e formazione continua per acquisire vantaggi competitivi









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace

1. Gli incentivi per l’efficientamento delle risorse aumenteranno

2. Gli immobili saranno allo stesso tempo produttori e consumatori di energia (� impatti dello storage sull’operatività e manitenzione, trasporto, etc)

3. Le strategie real estate terranno conto dell’accesso alle fonti rinnovabili

4. Ci saranno ristrutturazioni “profonde” di portafogli immobiliari

5. Cambieranno comportamenti e standard (e metriche)

IMPATTI SUL CREM1. Maggiori conoscenze

(subject matter expertise) nel campo ambientale e sugli impatti sociali

2. Capacità di misurare gli impatti e stimare i ritorni economici (ROI, �Integrated Workplace Management Systems).

3. Motivare i cambiamenti interni per raggiungere le metriche obiettivo

4. “Impacchettare” i cambiamenti in messaggi comunicativi che beneficino l’organizzazione (es. work- at-home)

5. Innovare e creare consenso interno sulle proprie iniziative sulla sustainability









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace

1. Il trade off della sicurezza. Esigenze di sicurezza sempre maggiori e complesse a fronte di richieste di ridurre capex e opex di hardware e software.

2. Spazi di lavoro e forza lavoro distribuita (mobile, video, sicurezza, prossimità ai clienti…) � capex necessary per riconfigurare gli spazi di lavoro

3. Necessità di sistemi gestionali e di pianificazione (il “SAP” del CREM)

IMPATTI SU ICT e CREM1. Device sempre

interconnessi e a memoria infinita

2. BYOT (bring your own device) e device indossabili

3. Standard di interoperabilità (BIM, OSCRE,…)

4. Sistemi di “sensing” che efficientino l’uso degli spazi e la comunicazione

5. Uso di spazi di “good will” per creare l’ecosistema di lavoro

6. Sensori nei BMS per gestire eventi real time (spazi, energia, qualità aria, etc)









6. Sustainability

7. Technology Tools

8. Workplace

LAVORO“à la carte”: da facility manager a work experience enabler.

1.CREM attore strategico del lavoro dei dipendenti implementando camboiamenti continui allo spazio di lavoro per allinerlo alle esigenze del business.

2.CREM facilitatore su una serie di attività distribuite su immobili di proprietà o utilizzati, consci che i lavoratori richiedono servizi 24/7.

3.CREM fornitore di competenze e servizi (da piccole sale riunioni a spazi privati, tecnologie per meeting virtuali ad aree di “brainstorming”, a qualsiasi ora e dovunque per garantire efficienti opportunità di lavoro, di interazione sociale e di creazione di relazioni e network tra i dipendenti.

4.CREM gestore di un portafoglio diverso (da proprietario a locatario) e «on-demand» per far leva sui picchi di domanda spazi in modo creativo ed esternalizzabile.

5.CREM “maitre a penser”, con metriche diverse ed orientate al support al core business: grado di innovazione, numero di “knowledge worker” gestiti… etc. Si offrirà la possibilità di diversi menu di “workplace experience” basati su servizi, locations, grado di supporto e ovviamente costi.

Proprietari verso Locatari di immobili �� chi sta meglio?


Building Model&

Building Data Management

Energy Control &

Optimization

Safety

Remote control

Supervision

Integrated Building System

Internet of things

MeteringSensing

Real Time Data Integration

Real Time+ Historical Data

Data Modeling + Analytics

Visualization+ Decisions

Fee

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Feedback to user and data source;Incentives and actions to change

behavior

� Data modeling and analytics to create insights from data to feed decision support and actions

� Comparison of historical data, with newly collected data

� Data collection

� Data Integration

Smart Building e Solutions

Fonte: IBM Corporate Strategy


Security

TelecomSystems

Energy Management

ManagedPrinting

Comfort

Sefety

Gestione e misura del comfort percepito (interventi sul lightinge su variabili ambientali: temperatura ed umidità)

Rispetto degli obiettivi di efficienza

Massimizzazione livelli di sicurezza attiva (controllo accessi, anti-intrusione, video-sorveglianza) e passiva (sistemi anti-incendio, ….)

Ottimizzazione illuminazione e climatizzazione gestione integrata dei sistemi di accensione graduale delle luci e delle unità di condizionamento, della movimentazione di elementi oscuranti (e.g. tapparelle, veneziane) e dei sistemi di rilevazione della presenza di persone

Ottimizzazione manutenzioni ordinarie e straordinarie

L’intelligenza nei Building e i suoi vantaggi

Fonte: Telecom Italia


Building Management Systems

Fonte: Honeywell Centraline & Telecom Italia

Unico hardware

Unico tool

Unico front-end

Web access (no PC)

Facilità di programmazione

Protocolli standard

Mobile communication

Integrazione

Accesso Web

Gestione remota

Elaborazione dati

Memorizzazione dati

Analisi

Segnalazione e gestione interventi

Acquisizione Dati

Controllo integrato ambiente

Termoregolazione e climatizzazione

Controllo accessi e rilevazione presenze

Rilevazione incendi e spegnimento

Sistemi antintrusione

Automazione distribuzione elettrica

Gestione dell’immobile

Interfacciabilità con sistemi di terzi• Facility Management• Servizi telefonici ed infrastrutturali• Sistema Gestionale• Soluzioni wireless e RFID• Info Meteo e Web Services• Sistemi di ICT Power• Stoccaggio energia• Business Continuity• ....


Standard

Foto

Sub-Portfolio (uffici, hotel)

Modellizzazione

Stima affitti

Stima costi

Metriche

Valutazione

Performance

Prioritizzazione asset

Dati storici

Valutazione

Charts/Reporting

Anagrafiche

Protocollazione

Generale Investment Management Web-based

Scenari

Analisi di sensitività

Analisi costi addizionali

Pannello controllo

Simulazioni

Analisi geografica

Fiscalità

Impatti sociali

Pagamento dividenti

Finanziamento

Reportistica

Raccolta dati

Moduli AddizionaliModulo Base

required not required

Gestione vendite

Piani di liqudità

Portfolio Management Systems

Fonte: ICME Management Consultants


Property Management Systems

Fonte: ICME Management Consultants & ideaRE

ASSETConsistenze, Catasto, Fiscalità, CAD, GIS, Gest. Documentale

PROPERTYERP, Locazioni attive e passive, incassi, crediti, servizi, condomini, foresterie

FACILITYAcquisti, manutenzione programmata, richieste di intervento, appalti, contratti di servizio

AGENCYVendite, integrazioni web


� Quali sono i miei impanti ed asset? (Asset Priority

Index)

� Dove sono?

� Quale è il loro stato? (Facility Condition Index)

� Quale è il loro valore economico?

� Quale è la loro vita residua?

� Quale è il costo totale (Total Cost of Facility

Ownership)

Facility Management System

I sistemi devono permettere la raccolta dei dati in modo comparativo per

valutare l’importanza degli asset, le loro condizioni, l’età, il costo di sostituzione, etc etc. in un “pannello di controllo” ad

uso distribuito

Fonte: in2it


� Determinare i costi della manutenzione

dell’opera.

� Disporre di “cruscotti” dinamici di valutazione

dell’andamento dei costi della manutenzione nel

tempo.

� Ottenere il Gantt della pianificazione degli

interventi, delle verifiche e dei controlli derivati

dal piano.

Piani di Manutenzione

Redigere anche il piano di manutenzione del servizio di manutenzione di un’opera esistente, e fornire al committente gli

elementi di “conoscenza” delle componenti manutentive esistenti, il piano degli

interventi previsti e la loro “calendarizzazione”.

Fonte: 24ore Software


Esigenze

24 x 7

AIX ® - Linux ® - Windows ®Team di ingegneri interamente dedicato Monitoraggio continuo 24 x 7Regolari analisi proattive

Supporto Tecnico

Infrastuttura e SLA

Infrastruttura

Fonte: Servizi Informatici


Real Estate

Management

Città

Studio di architettura

Azionisti(Investors)

Filiera delConstruction

Servizi (FM)

Studi di progettazione (Engineers)

Oggi

Soluzione

Progettazione integrata con un‘unica interfaccia (il BIM)

Problema

Il processo tradizionale porta a svariate interazioni e ricicli che distruggono valore

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Domani

Real Estate

Management

Città

Studio di architettura

Azionisti (Investors)

Filiera delConstruction

Servizi (FM)

Studi di progettazione (Engineers)

Infrastuttura e SLA

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