SỐ 23/2013

14

2

Văn phòng cho thuê

Khách sạn

Mặt bằng Bán lẻ

Căn hộ dịch vụ

Tác động đến các Dự

án BĐS của GMD

CHUYÊN SAN BẤT ĐỘNG SẢN

14

3

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM Q.2-2013 (theo

Báo cáo Savills, 07/2013)

Nguồn cung

Ba tòa nhà hạng C với hơn 18.000m2 gia nhập vào thị trường văn phòng thành

phố. Tổng nguồn cung đạt hơn 1.353.000m2 từ 208 dự án, tăng 1% so với quý

trước và 8% so với cùng kỳ năm trước.

Tình hình hoạt động

Thị trường văn phòng TP.HCm đạt công suất thuê cao, ở mức 87%, tương

đối ổn định so với quý trước và tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước.

Giá thuê của cả thị trường là hơn 500.000 VNĐ/m2/tháng, giảm -1% so

với quý trước và giảm -7% so với cùng kỳ năm trước.

Hạng A và hạng B hoạt động tốt hơn với công suất cho thuê của mỗi hạng

đều tăng 2% so với quý trước.

Công suất thuê ở khu vực trung tâm đạt 89%, tăng 2% so với quý trước và

cao hơn khu vực ngoại thành 5%. Tuy nhiên do nguồn cung lớn ở khu vực

trung tâm, các tòa nhà văn phòng phải giảm giá thuê để cải thiện tình hình

hoạt động.

VĂN PHÒNG CHO THUÊ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

14

4

Nguồn cầu

Trong nửa đầu năm 2013, tổng lượng tiêu thụ văn phòng là hơn 58.000m2, tăng 16% so với cùng kỳ

năm trước. Nguyên nhân do sự gia tăng lượng tiêu thụ ở cả hạng A và hạng C. Lượng tiêu thụ của

hạng A tăng mạnh 128% và của hạng C tăng 39% so với cùng kỳ năm trước.

Khách thuê ưa thích các tòa nhà văn phòng ở khu vực trung tâm hơn khu vực ngoại thành. Tổng lượng

tiêu thụ tại khu vực trung tâm cao hơn ngoại thành 360%.

Triển vọng

Từ nửa cuối năm 2013 đến năm 2016, 32 tòa nhà văn phòng với khoảng 515.000m2 sẽ gia nhập thị

trường.

Một dự án hạng A và 3 dự án hạng C dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong quý tới, việc này sẽ làm gia

tăng tổng nguồn cung thị trường 2% so với quý trước. Tổng nguồn cung hạng B sẽ tăng 4% và hạng C

tăng 1%.

14

5

Thị trường khách sạn tại TP.HCM Q.2-2013 (theo Báo cáo Savills, 07/2013)

Nguồn cung Trong Q.2/2013, thị trường tiếp nhận một khách sạn 3 sao mới với 160 phòng và một khách sạn 5 sao hiện

hữu mở thêm 100 phòng. Tuy nhiên, một khách sạn 3 sao tại quận 1 tạm thời đóng cửa để sửa chữa.

Tính đến Q.2/2013, nguồn cung khách sạn 3 đến 5 sao của toàn thành phố là khoảng 11.870 phòng từ 89

khách sạn, tăng 1% theo quý và 7% theo năm.

Công suất trung bình là 62%, giảm mạnh -13% theo quý và -5% theo năm. Giá phòng trung bình là

1.750.000 VNĐ/phòng/đêm, giảm -2% theo quý và -12% theo năm.

RevPAR của cả 3 hạng giảm do mùa thấp điểm. RevPAR của cả 3 và 4 sao giảm mạnh -25%, theo sau là 5

sao -16% so với quý trước.

So với cùng kỳ năm trước, cả 3 hạng có tình hình hoạt động yếu hơn. Các khách sạn 4 sao ở trung tâm thành

phố hoạt động tốt hơn các khách sạn ở khu vực ngoài trung tâm do tốc độ gia tăng theo năm của du khách

quốc tế thấp.

Ngược lại các khách sạn 3 sao ở khu vực trung tâm hoạt động tốt hơn khu vực trung tâm. Du khách nội địa

và khách tây ba lô, nguồn cầu chính của 3 sao, có xu hướng lưu trú tại các khách sạn có giá phòng thấp tại

khu vực ngoài trung tâm.

Nguồn cầu Mặc dù số lượng khách quốc tế đến TP.HCM tăng liên tục nhưng tốc độ gia tăng lại thấo hơn so với các Q.2

của 2 năm trước. Trong Q.2/2013, tốc độ gia tăng chỉ 2% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn Q.2/2012 (5%)

và Q.2/2011 (18%).

Triển vọng Trong giai đoạn 6 tháng cuối 2013 đến 2015, dự kiến có hơn 2.100 phòng từ 10 dự án tương lai tham gia vào

thị trường.

Trong nửa cuối năm 2013, 2 khách sạn 5 sao với hơn 500 phòng tại quận 1 sẽ gia nhập thị trường. Một khách

sạn 5 sao hiện hữu sẽ đưa thêm 120 phòng vào thị trường.

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH

14

6

Ngày 9/7/2013, Công ty Savills việt Nam đã công bố báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản

Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 2/2013 và 6 tháng đầu năm.

Theo báo cáo, tổng nguồn cung bán lẻ vào khoảng 776.000 m2, giảm -2,4% so với quý trước do ba trung tâm

mua sắm đóng cửa và một siêu thị mới mở. Hiện thành phố có 8 trung tâm bách hóa, 8 khối đế bán lẻ, 19

trung tâm mua sắm, 65 siêu thị và 3 trung tâm bán sỉ.

Giá thuê trung bình tăng khoảng 7% và công suất thuê tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với quý trước. Tuy

nhiên, điều này không phải do tình hình hoạt động tốt hơn của thị trường mà là do các dự án hoạt động yếu

đóng cửa.

Ghi chú: giá thuê trung bình trên mỗi m2 tại tầng trệt của các cửa hàng có diện tích bằng hoặc lớn hơn 10

m2, gồm phí dịch vụ chưa thuế.

MẶT BẰNG BÁN LẺ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

14

7

Nguồn cầu tăng trưởng thấp do kinh tế khó khăn

Doanh thu bán lẻ của thành phố 6 tháng đầu năm 2013 là khoảng 288,000 tỷ VND. Không tính lạm phát thì

doanh thu bán lẻ tăng 8.1% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng này thấp hơn so với năm 2012 (8.9%) và

năm 2011 (8.8%). Điều này là do tình hình khó khăn hiện tại của thị trường bán lẻ và sức mua của người tiêu

dùng giảm.

Nhiều trung tâm bán lẻ đưa ra các chương trình hổ trợ để giúp các nhà bán lẻ khắc phục khó khăn và thu hút

thêm khách thuê. Tuy nhiên, các chương trình này không hiệu quả như mong đợi và tình hình hoạt động

không được cải thiện nhiều.

Mặc dù thị trường đang có xu hướng đi xuống nhưng vẫn có những cơ hội cho phân khúc siêu thị bởi vì

nguồn cầu cho các nhu yếu phẩm luôn cao.

Triển vọng không mấy 'sáng sủa'

Từ năm 2013 trở đi, khoảng 1.410.000 m2 diện tích bán lẻ mới sẽ gia nhập thị trường. Tuy nhiên, chỉ 42%

các dự án tương lai với hơn 574.000 m2 đang xây dựng hoặc gần hoàn thành trong khi các dự án còn lại đang

ở tình trạng đất trống, đang lên kế hoạch hoặc trì hoãn.

Khu vực nội thành chiếm khoảng 56% tổng diện tích bán lẻ tương lai, tiếp theo là khu vực ngoại thành

khoảng 27% và khu vực trung tâm 17%.

14

8

Tp.HCM: Sẽ có thêm 2.600 căn hộ dịch vụ cung ứng ra thị trường (10/07/2013)

Theo báo cáo của Công ty Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, chỉ có phân khúc căn hộ dịch vụ

Hạng B tăng công suất cho thuê 2 điểm phần trăm so với quý trước và đạt mức 77%.

Căn hộ dịch vụ hạng B được ưa chuộng

Theo báo cáo nghiên cứu về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong quý 2/2013 và 6 tháng

đầu năm của Công ty Savills việt Nam, không có dự án căn hộ dịch vụ mới gia nhập thị trường.

Tuy nhiên, một dự án Hạng B ở quận 2 đã cung cấp thêm 13 căn hộ trong quý này. Cho đến quý 2/2013,

nguồn cung tại Tp. HCM đạt hơn 3.800 căn từ 68 dự án, gần như không đổi so với quý trước và tăng 19% so

với cùng kỳ năm trước.

Công suất cho thuê trung bình của cả thị trường là 79%, tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với quý trước. Tuy

nhiên, nhiều nguồn cung mới trong năm quý gần đây đã làm công suất cho thuê giảm -5 điểm phần trăm so

với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình không đổi, ở mức 500.000 VNĐ/ m2/ tháng kể từ Q2/2012.

Chỉ có phân khúc Hạng B tăng công suất cho thuê 2 điểm phần trăm so với quý trước và đạt mức 77%. Công

suất này tương đương với Hạng C nhưng thấp hơn Hạng A -14 điểm phần trăm.

Nhìn chung, với số lượng lớn các đại sứ quán, văn phòng quốc tế và dự án FDI, nguồn cầu căn hộ dịch vụ tại

Tp. HCM là khá cao so với các tỉnh thành khác.

Trong nửa đầu năm 2013, tổng nguồn vốn FDI vào Tp. HCM giảm -43% so với cùng kỳ năm trước. Cạnh

tranh gay gắt từ các căn hộ mua để cho thuê tác động tiêu cực lên tình hình hoạt động căn hộ dịch vụ.

CĂN HỘ DỊCH VỤ

THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG

14

9

Dự kiến có thêm 2.600 căn hộ dịch vụ sẽ được cung ứng ra thị trường

Từ nửa sau năm 2013 đến 2016, 14 dự án tương lai dự kiến tham gia thị trường căn hộ dịch vụ, cung cấp hơn

2.600 căn hộ.

Trong nửa sau 2013, ba dự án mới dự kiến gia nhập thị trường, cung cấp hơn 120 căn. Trong đó sẽ có một dự

án Hạng A tại quận 1 và hai dự án Hạng C tại quận 3 và Tân Bình. Với nguồn cung mới này, tổng cung căn

hộ dịch vụ ở Tp. HCM sẽ đạt hơn 3,900 căn vào cuối năm 2013.

14

10

QUY ĐỊNH PHÁP LÝ VỀ BĐS

Quy định mới về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư

(30/07/2013)

Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng vừa ký ban hành Nghị định số 84/2013 NĐ-CP quy định về

phát triển và quản lý nhà ở tái định cư. Nghị định có hiệu lực từ ngày 30/9/2013.

Nghị định quy định:

Phát triển nhà ở tái định cư phải đảm bảo nguyên tắc để các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư có

điều kiện ở, sinh hoạt, sản xuất tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ. Nhà ở tái định cư phải đảm bảo quy

chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng và an toàn trong sử dụng và phù hợp với văn hóa, phong

tục, tập quán của địa phương.

Tại khu vực đô thị, cần hạn chế xây dựng các dự án tái định cư riêng lẻ mà tập trung đẩy mạnh phát triển các

dự án nhà ở xã hội hoặc mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới để bố

trí tái định cư. Việc quản lý, sử dụng nhà ở tái định cư là chung cư được thực hiện theo nguyên tắc: Trường

hợp chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư thì phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về quản lý và vận hành

chung cư đó. Trường hợp mua nhà ở thương mại để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân tái định cư thì doanh

nghiệp đang quản lý, vận hành nhà ở đó thực hiện quản lý vận hành nhà ở tái định cư.

“Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công

trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế

hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đối với dự án phát triển khu đô thị mới và khu nhà mới có nhu

cầu tái định cư thì ưu tiên bố trí xây dựng quỹ đất tái định cư ngay trong khu đô thị mới hoặc trong dự án khu

nhà ở đó”, Nghị định nêu rõ

14

11

Thêm đối thủ cạnh tranh với phân khúc khách sạn (26/07/2013)

Các khách sạn từ 3-5 sao tại Tp.HCM sẽ phải cạnh tranh quyết

liệt hơn trong việc thu hút khách thuê trước sự linh hoạt cho

thuê của các tòa nhà căn hộ dịch vụ, nhất là khi phân khúc này

không chỉ cho thuê dài hạn mà còn cho thuê theo ngày.

Hai loại hình lưu trú cho thuê này lâu nay có nhóm khách

hàng riêng, theo đó các khách sạn tập trung vào khách thuê

ngắn ngày và các tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê theo tháng.

Loại hình này chỉ khác khách sạn ở chỗ không phục vụ bữa ăn

sáng, còn lại các dịch vụ phòng đều tương tự khách sạn.

Tuy nhiên, xu hướng thị trường cho thấy căn hộ dịch vụ sẽ ít nhiều chia sẻ thị phần với khách sạn khi nhiều

tòa nhà đưa ra giá cho thuê theo ngày bên cạnh phương thức cho thuê dài dạn theo tháng, năm.

Capri by Fraser là một trong những tòa nhà căn hộ dịch vụ mới tham gia thị trường đầu tháng 3 vừa qua với

hình thức cho thuê linh hoạt không chỉ theo năm, tháng mà còn theo từng ngày giống như khách sạn.

Tọa lạc tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, Tp.HCM, tòa nhà Capri by Fraser cung cấp 175 căn hộ dịch vụ

với giá chào thuê từ 1,6 triệu đồng (75 đô la Mỹ) cho một đêm và từ 25 triệu đồng (1.200 đô la Mỹ) cho một

tháng. Giá trên đã bao gồm luôn cả bữa ăn sáng giống như khách sạn.

Tổng quản lý tòa nhà, ông Charlie Feng, cho biết ba tháng kể từ khi đi vào hoạt động, tòa nhà Capri by

Fraser đang vận hành với công suất cho thuê khoảng 30%, và đặt mục tiêu sẽ cho thuê được khoảng phân

nửa số căn hộ vào cuối năm nay.

Không chỉ linh hoạt phương thức cho thuê, tòa nhà này còn cung cấp xe buýt đưa khách từ tòa nhà vào khu

vực trung tâm thành phố mỗi ngày.

Ở một dự án khác, Tập đoàn SSG Group cũng vừa đưa vào hoạt động tòa nhà Saigon Airport Plaza tọa lạc

cạnh khu vực sân bay Tân Sơn Nhất, Tp.HCM. Đây là tổ hợp gồm căn hộ thương mại, văn phòng cho thuê,

và 84 căn hộ dịch vụ.

Được biết giá chào thuê tòa nhà này từ 25 – 29 triệu đồng (1.200 – 1.400 đô la Mỹ)/căn/tháng cho khách thuê

dài hạn, và khoảng khoảng 1,4 triệu đồng (70 đô la Mỹ) cho một ngày lưu trú.

Theo nghiên cứu thị trường của Công ty CBRE Vietnam, tổng số căn hộ dịch vụ từ bình dân đến cao cấp tại

Tp.HCM hiện nay khoảng 4.390 căn. Phân khúc này hiện cũng đang phải cạnh tranh quyết liệt với loại hình

căn hộ mua để cho thuê.

XU HƯỚNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

14

12

Thị trường bán lẻ: Sôi động cuộc đua nội - ngoại (30/07/2013)

Việc các đại gia bán lẻ trong và ngoài nước liên tục ra mắt

trong thời gian qua cho thấy thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn rất

hấp dẫn và tiềm năng.

"Đại gia" ngoại liên tục vào cuộc

Vừa qua, Quỹ đầu tư toàn cầu Warburg Pincus đã đầu tư 200

triệu USD để mua lại 20% cổ phần công ty Vincom Retail

(thành viên Vingroup), là dấu hiệu cho thấy sự quan tâm của

nhà đầu tư ngoại vào lĩnh vực mặt bằng bán lẻ Việt Nam.

Trong khi đó, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) dự định phát triển 60 siêu thị và trung tâm thương mại (TTTM) tại

Việt Nam với bước khởi động là Lotte Mart (ngày 24/7 đã cất nóc tòa nhà này) và thuê toàn bộ diện tích 4

sàn thương mại (khoảng 20.000 m2) của TTTM Mipec Mall (Pico Mall trước đây).

Hãng Aeon của Nhật Bản có kế hoạch mở hai khu phức hợp thương mại mỗi năm tại Việt Nam cho đến khi

đạt con số 20 vào năm 2020.

“Ông trùm” về hệ thống cửa hàng tiện dụng - Berli Jucker Plc (BJP) của Thái Lan tự tin cho rằng, doanh

nghiệp này chỉ cần 3 năm để đạt doanh thu 10 tỉ Baht (tương đương với khoảng 6.800 tỷ đồng), để hiện thực

hóa tham vọng này, BJP đã tiến hành mua lại hệ thống 42 cửa hàng của Family Mart tại Việt Nam.

Chuỗi siêu thị Big C của Pháp đã có trên 20 siêu thị tại Việt Nam, nhưng vẫn tiếp tục công cuộc phát triển

hệ thống với việc vừa khai trương một điểm tại Phú Thọ và xây dựng một tổ hợp tại Quảng Ninh.

Nhiều “đại gia” nước ngoài khác đã chi những khoản ngân sách lớn để nghiên cứu thị trường bán lẻ Việt

Nam.

Nội lực “đại gia” nội

Cuối tuần trước, Tập đoàn Vingroup đã khai trương Khu TTTM, quần thể vui chơi giải trí trong lòng đất

Vincom Mega Mall Royal City, với tổng diện tích mặt bằng lên tới 230.000 m2.

Vingroup hiện đang là một trong những đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực bán lẻ, với chiến lược phát triển của

tập đoàn này trong 5 năm tới khoảng 10 TTTM cao cấp, ở khắp các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM, Hải

Phòng và Đà Nẵng… tương đương khoảng 1 triệu m2 sàn.

Sau thời gian đầu tư về chiều rộng trên địa bàn TPHCM lẫn các trung tâm lớn trên cả nước ở những vị trí đắc

địa, thương hiệu bán lẻ tiêu dùng hàng đầu Việt Nam là Co.opmart cũng bắt đầu chuyển dịch với việc liên

kết với đối tác NTUC FairPrice -Singapore (hiện sở hữu 60% thị phần bán lẻ tại đảo quốc Sư tử) để tung ra

mô hình kinh doanh đại siêu thị theo dạng chuỗi, với thương hiệu Co.op Xtra Plus vừa bán lẻ, vừa phân phối

số lượng lớn, trung tâm đầu tiên đặt tại quận Thủ Đức, TPHCM.

14

13

Một số doanh nghiệp khác như Maximart, Fivimart, Hapro…mặc dù quy mô nhỏ hơn những vẫn đang củng

cố lại chuỗi siêu thị của mình, nâng cao chất lượng dịch vụ để không “thua bạn kém bè”.

Với Siêu thị điện máy Nguyễn Kim, có vẻ như con đường họ chọn chính là việc xây lực “nội lực” trước

thông qua việc ổn định bộ máy, quản trị, năng lực vốn, thương hiệu mạnh… để thuyết phục người tiêu dùng,

sau đó mới quyết định “bung” ra các điểm bán bao phủ nhiều tỉnh thành trên cả nước để đi trước trong việc

khai thác nhu cầu, phát triển thị trường. Cho đến cuối năm 2012, Nguyễn Kim đã có đến 22 điểm bán trên cả

nước, vượt xa nhiều siêu thị điện máy khác.

Ngoài ra, tại thị trường phía Bắc, Trần Anh, Topcare cũng có thể coi là đang đi con đường có nhiều điểm

tương đồng với Nguyễn Kim tập trung nâng cao “nội lực”trước khi xúc tiến việc mở rộng các điểm bán trong

năm 2013. Trong đó, Trần Anh sẽ đạt tổng 10 điểm bán, Topcare cũng sẽ có 6 điểm bán tính đến tháng

7/2013 và có thế sẽ là 8 điểm bán tính đến hết năm 2013.

Tập đoàn Đại Dương (Ocean Group) đang có những động thái đầu tư mạnh mẽ trong lĩnh vực bán lẻ.

OceanRetail, công ty thành viên của OceanGroup, quản lý và phát triển chuỗi siêu thị OceanMart cho biết, kế

hoạch đến năm 2015 là mở 70 - 80 siêu thị và TTTM trên toàn quốc, biến lĩnh vực bán lẻ thành hướng đi

chiến lược của Tập đoàn.

Từ đầu năm 2013 đến nay, OceanRetail đã đưa vào hoạt động 3 siêu thị tại Hà Nội gồm Ocean Mart

Hà Đông, Thăng Long, Thanh Xuân (trong khu phức hợp cao cấp Royal City) và tới đây sẽ là Trung Hòa,

Kim Liên. Trong 5 năm tới, Ocean Mart không chỉ có mặt ở Hà Nội, TPHCM, mà sẽ phát triển mạnh ở các

thị trường tiềm năng khác như Nam Định, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Dương, Nghệ An, Hà Tĩnh…

Trước đó, Tập đoàn Sơn Hà kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất thiết bị gia dụng, thép không gỉ cũng đã

mở đại siêu thị đầu tiên mang tên Hiway tại quận Hà Đông (Hà Nội), khởi đầu cho việc lấn sân sang ngành

nghề mới.

14

14

GEMADEPT CORPORATION