soluções de financiamento para projetos imobiliários · financiamento estruturado de longo prazo...
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Soluções de Financiamento para
Projetos Imobiliários
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I. Soluções Imobiliárias Corporativas
II. Soluções Imobiliárias Residenciais
III. Fundos de Investimento Imobiliário
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Soluções Imobiliárias Corporativas
Novos Ativos Operacionais Sob Medida
Build to Suit:
Terceirização imobiliária
Securitização imobiliária
Principais Vantagens das Operações Estruturadas
Melhor Utilização de recursos
Financiamento de até 100% dos projetos
Financiamento estruturado de longo prazo
Terceirização do risco imobiliário
Dedutibilidade das parcelas de aluguel
Melhoria nos indicadores financeiros
Captura de valorização imobiliária
Contratos Base: Contrato Atípico de Locação ou Contrato de Financiamento Imobiliário
Captação Lastreada em Imóveis Existentes
Sale&Leaseback:
Desimobilização de imóveis
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Construção Sob Medida de Novos Ativos Operacionais
Exemplo de Build-to-Suit: Terceirização Imobiliária
Soluções Imobiliárias Corporativas
Operação de Build-to-Suit para construção de um Centro
de Distribuição no Rio de Janeiro - RJ
2011
Valor do Investimento
R$ 154.000.000
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Construção Sob Medida de Novos Ativos Operacionais
Exemplo de Build-to-Suit: Securitização Imobiliária
Operações de financiamento a construção de imóveis
estratégicos através da antecipação de contratos de
locação
2005 a 2010
Emissões de CRI
R$ 2.000.000.000
Soluções Imobiliárias Corporativas
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Captação de Recursos Lastreada em Imóveis Existentes
Operação de Desimobilização de postos de gasolina, bases,
terminais e unidade fabril, através da emissão e colocação
de Certificados de Recebíveis Imobiliários
2006 a 2009
Emissões de CRI
R$ 183.100.000
Exemplo de Sale&Leaseback: Desimobilização
Soluções Imobiliárias Corporativas
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I. Soluções Imobiliárias Corporativas
II. Soluções Imobiliárias Residenciais
III. Fundos de Investimento Imobiliário
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Soluções Imobiliárias Residenciais
Coincorporação
Participação em incorporações residenciais (i) como sócia investidora em SPE ou (ii) via permuta
de terreno (já adquirido ou não) por % do VGV, compartilhando os riscos dos projetos com
incorporadores parceiros
Principais Vantagens
Uso discricionário dos recursos levantados
Fortalecimento do caixa sem diluição no capital ou aumento de passivo
Menor custo em relação ao IPO; mais fácil de estruturar
Antecipação de resultado
Gestor especializado e independente, com expertise financeira
Compartilhamento de risco
Maior capacidade de investimento em novos projetos
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Soluções Imobiliárias Residenciais
Financiamento à Construção
RB Capital, como agente de repasse, faz uso de mecanismos de mercado de capitais, provendo
recursos para financiar custo de construção
Securitização de Recebíveis Residenciais
Securitização de carteiras de recebíveis residenciais
Lastro das operações: contratos de compra e venda de unidades habitacionais
Principais Vantagens
Fonte alternativa de financiamento “fora de balanço”, via antecipação do fluxo futuro da carteira
Uso discricionário dos recursos
Fortalecimento do caixa, sem diluição no capital ou aumento de passivo
Principais Vantagens
Financiamento indexado à TR, pela canalização de recursos do FGTS
Fonte alternativa ao financiamento bancário de perfil “Plano Empresário”
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Coincorporação Residencial
Exemplo de parceria em incorporação residencial
Soluções Imobiliárias Residenciais
Investimento em projeto imobiliário,
localizado em São Paulo – SP, com
104 unidades
VGV Total
R$ 296.000.000
Investidores
FII
$$ Quotas
SPE
Residencial
Estrutura
$$ Participação na
SPE Residencial
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Financiamento à Construção Residencial
Exemplo de operação de financiamento à construção
Soluções Imobiliárias Residenciais
Operação de financiamento a projeto
imobiliário, localizado em São
Cristovão – RJ, com 566 unidades
VGV Total
R$ 71.000.000
FIDC Caixa RB
Capital Habitação
SPE
Residencial
Estrutura
CCI com lastro em financiamento imobiliário
em TR
Investidor
$$ para
construção
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Securitização de Recebíveis Imobiliários Residenciais
Exemplo de securitização de carteira de recebíveis residenciais
Soluções Imobiliárias Residenciais
Estrutura
Investidores
CRI
Cessão dos recebíveis
residenciais
Distribuição
$$
$$
Termo de Securitização
Aquisição de carteiras de recebíveis residenciais, oriundos
de contratos de compra e venda de unidades
habitacionais, com posterior emissão de CRI
Emissão de CRI
R$ 16.400.000
Originadores dos Créditos Imobiliários
Originadores dos Créditos Imobiliários:
CCI
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I. Soluções Imobiliárias Corporativas
II. Soluções Imobiliárias Residenciais
III. Fundos de Investimento Imobiliário
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Estruturas Mais Comuns no Mercado: Versatilidade do Instrumento
Investidores
FII
$$ Integralização Quotas
$$ Aquisição ou
Desenvolvimento Alienação
ou Renda
Imóveis / SPE / CRI /
CCI / LCI / FII
Estrutura Básica Fundo Imobiliário de CRI
FII para a aquisição de CRI, com objetivo de fornecer uma renda ao
quotista, de forma diversificada;
Fundo Imobiliário de Renda
FII para a aquisição de imóveis comerciais, especulativos ou não, com
o objeto de auferir ganhos mediante locação, visando a geração de
renda aos quotistas no tempo e, ao mesmo tempo, podendo gerar
ganhos eventuais pela valorização do portfolio de imóveis;
Fundo Imobiliário de Desenvolvimento
FII para a aquisição de quotas de projetos de desenvolvimento
imobiliário tanto residenciais quanto comerciais, com o objetivo de
oferecer ganhos de capital aos quotistas, como uma forma indireta,
organizada e profissional de exposição diversificada ao setor
imobiliário.
Ris
co
e R
eto
rno
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Fundos de Investimento Imobiliário
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Exemplo de Estrutura: Fundo de CRI
WM RB Capital - FII: Fundo de R$ 66 MM para investimento em ativos com
lastro em empreendimentos imobiliários e direitos a estes inerentes ou relacionados,
principalmente CRI ou cotas de outros FII com política de investimento compatíveis.
Detalhes da Transação
Integralização em Fev/2011;
Objetivo de rendimento superior à rentabilidade do CDI;
Investimento mínimo na oferta primária: R$ 30 mil;
Prazo: 12 anos;
50% do PL do fundo no mínimo investido em CRI;
Distribuído junto a investidores Pessoas Físicas;
Diversificação da carteira: portfolio de CRI
Critérios de Elegibilidade
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Ativos com pagamento de
rendimentos periódicos a seus
investidores
Ativos estabelecidos em regime
fiduciário
Ativos com prazo previsto para
resgate ou amortização integral
não excedente ao prazo do
Fundo
Ativos com classificação de risco
investment grade por agência de
classificação de risco
internacional
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Exemplo de Estrutura: Fundo de Renda
RB Capital Renda I - FII: Fundo de R$ 132 MM que adquiriu sete ativos
imobiliários comerciais, de uso estratégico-operacional, locados sob regime atípico
para cinco empresas multinacionais e duas nacionais, todas de primeira linha.
Detalhes da Transação
Integralização: Dez/2009;
Rentabilidade esperada: IPCA + 9,35% a.a.;
Investimento mínimo: R$ 5 mil;
Prazo: indeterminado;
Primeiro FII multi-ativo, com ampla base de investidores pessoas físicas (1.171
em um total de 1.172 investidores);
Prazo médio dos contratos de aluguel: 10 anos (base julho de 2009);
Indexação dos contratos de aluguel: IPCA;
Diversificação imobiliária: depósitos/centros de distribuição (4 ativos) e lojas de
varejo (3 ativos).
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Exemplo de Estrutura: Fundo de Desenvolvimento
RB Capital Desenvolvimento Residencial II - FII: Fundo de R$ 127 MM que
adquire participações em projetos de incorporação e desenvolvimento residencial
junto a diversos incorporadores.
Detalhes da Transação
Integralização: Set/2010;
Rentabilidade alvo: INCC + 20% a.a.;
Investimento mínimo: R$ 150 mil;
Prazo total: 5 anos (prazo médio de 3,5 anos);
Diversificação regional, por incorporador e por estágio dos projetos;
Foco em projetos residenciais de média-renda (SFH);
Atualmente o Fundo investe em 17 projetos residenciais.
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Sem
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Muito Obrigado!