sommaire edito - mamaison.sn · 2 le patrimoine immobilier avril 2018 3 typologie des actifs...

-Brèves

- Typologie des ac�fs immobiliers.................page 3- Dimensions de la ges�on patrimoniale : Entre�en avec Mahi Yaya WANE, DG de SABLUX SERVICES...............................page 4

- PEACOCK INVESTMENTS

EDITO

AHMET LOSales & Ops Manager

MaMaison.sn

LETTRE D’INFORMATION SECTORIELLEIMMOBILIER AU SENEGAL

N°10 Août 2018

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Indice des prix du loyer résiden�el (IPLR)Juillet 2018

Selon l’étude de l’ANSD sur les services immobiliers du logement en 2010, 42.1% des chefs de ménages sont des propriétaires à Dakar. Pour ceux qui en ont les moyens, intégrer un ac�f immobilier supplémen-taire dans son patrimoine serait synonyme d’un inves�ssementrefuge pour maintenir une trésorerie pleine sur le long terme. Cependant, le segment de l’immobilier loca�f n’est pas exempt de risques : vacances de locaux à louer, risques d’impayés, soucis tech-niques, entre autres. La ges�on op�male du bien devient alors un défi majeur pour les propriétaires qui veulent valoriser et fruc�fier leur patrimoine immobilier. A cet effet, le recours à un spécialiste en ges�on d’ac�fs immobiliers est une necessité pour dérouler une stratégie de créa�on de valeur et de croissance loca�ve.Afin de mieux cerner les contours de la ges�on du patrimoine immobilier, nous vous proposons dans ce�e édi�on de revisiter la typologie des ac�fs immobiliers et les solu�ons de Sablux Services sur ce�e ques�on.

INDICATEUR MAMAISON.SN

Actualités

SOMMAIRE

Le patrimoine immobilier

- Zoom sur Les journées de la Téranga à Guissona :Dossier de Fatoumata DIOP LO, DG d’AFSI INTERNATIONAL

Immobilier et diaspora

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Partenaires MaMaison.sn

+3,02 %

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Base 100 Juillet 2017

Actualités

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BREVES

Le président de la République Macky SALL a inauguré le 08 août dernier, le palais des sports Dakar Arena; une infrastructure mul�fonc�onnelle de dernière généra�on de 15 000 places pouvant abriter des compé��ons interna�onales. L’évènement a été réhaussé par la présence de plusieurs autorités sénégalaises et leurs homolo-gues turques qui ont assisté à un match de gala opposant les lionceaux du basket contre l’équipe U18 de la Turquie.L’exploita�on de la structure sera confiée à des entreprises privées.

2www.mamaison.sn

La visite d’Etat du président chinois Xi Jinping en juillet dernier a été l’occasion d’inaugurer l’arène na�onale des�née principalement au monde de la lu�e sénégalaise. La livraison de ce�e nouvelle plateforme mul�-fonc�onnelle de plus de 20 000 places perme�ra d’abriter également d’autres disciplines spor�ves.

Selon Pressafrik, les popula�ons du village de Boukou trainent le maire de Diass pour une malversa�on foncière portant sur 5 Ha. Walf Radio précise à ce sujet qu’un projet de lo�ssement irrégulier mené par les autorités locales au profit d’un promoteur serait à l’origine du soulèvement des popula�ons.

Le journal Libéra�on révèle que le site de 2 114m² sur lequel a été construit le magasin d’Auchan, serait un bail cédé à Sénégal Atac Supermarchés SA à raison d’1 408 600 CFA par an soit 117 383 CFA par mois. Le quo�dien qui s’est interessé à ce�e affaire, informe que la bail cédé à la maison mère d’Auchan est sous forme de bail loca�f.Pour rappel, Auchan est le 13ième distributeur mondial présent au Sénégal depuis 2014 et compte actuellement près de 26 magasins sur l’étendue du territoire.

Lors de l’inaugura�on du DAKAR ARENA, le président de la République Macky SALL a annoncé le projet de contruc�on d’un stade olympique de 50 000 places d’ici fin 2020. Ce projet viendrait agrandir le parc immobilier spor�f encore vieillissant.

PROJET DE CONSTRUCTION D’UN STADE

FONCIER

MALVERSATION FONCIERE

INAUGURATION DE L’ARENE NATIONALEINAUGURATION DAKAR ARENA

HALTE !

STOP !

ALERTE !

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TYPOLOGIE DES ACTIFS IMMOBILIERS

Août 2018www.mamaison.sn

Le patrimoine immobilier représente l’ensemble des biens immobiliers possédés par un ou plusieurs propriétaires. Parmi ceux-ci, l’on retrouve les profils suivants : le par�culier, l’opérateur économique, la structure à but non lucra�f et l’Etat. Il est à préciser que ce type de patrimoine fait par�e des ac�fs non financiers.Pour les par�culiers, il est cons�tué principalement d’ac�fs à usage d’habita�on ou des�nés à des inves�ssements futurs. S’agissant des professionnels, l’exploita�on de leurs ac�fs immobiliers est des�née généralement aux ac�vités économiques (commerciales, financières ) ou à l’administra�on.

Les spécialistes de la ges�on du patrimoine immobilier sont principalement les cabinets de conseil patrimonial, les cabinets notariés (transmission de patrimoine notamment) et les agences spécialisés dans l’administra�on immobilière. Le GPI se charge des ques�ons financières, juridiques et fiscales. Il doit également élaborer des stratégies pour maximiser la valeur de l’ac�f à savoir: limiter le niveau de charges de l’immeuble, metre en place une poli�que de travaux, iden�fier le moment opportun pour céder l’ac�f, ect..

D’après l’étude monographique sur les services immobiliers du logement publiée en 2010 par l’ANSD, 42.1% des chefs de ménages sont propriétaires dans la région de Dakar. Les résidences secondaires sont généralement situées hors de la capitale ou dans des zones résiden�elles à moyenne affluence touris�que. La résidence loca�ve (maison ou immeuble de rapport) permet d’obtenir, dans un premier temps, des loyers pour rembourser l’emprunt d’acquisi�on du bien. En cas d’amor�ssement, les loyers représentent des compléments de revenus assurant une certaine sécuri-té financière au propriétaire.

Dans l’édi�on de juin 2018 de la le�re d’informa�on, MaMaison.sn est revenu de long en large sur le segment de l’immobilier professionnel, ses composantes et ses acteurs. Le choix d’inves�r dans la construc�on d’un bien à usage professionnel doit d’abord faire l’objet d’une étude de rentabilité tenant compte des enjeux sensibles aux cond-�ons du marché (situa�on géographique, prix des maté-riaux, évolu�on des loyers, ect..).Ensuite, la ques�on de l’entre�en et par conséquent de la durabilité du bien est un enjeu qui garde toute son impor-tance dans la perennité de l’ac�vité.Enfin, il est important de noter que la sépara�on patrimo-niale (biens d’exploita�on et biens immobiliers) est une décision stratégique qui permet, éventuellement en cas de faillite ou d’arrêt, de vendre l’immeuble à un ou plusieurs acquéreurs, sans quoi la mise à vente serait lourde.

Contrairement aux propriétés bâ�es où la déprécia�on de la valeur du bien dans le temps peut cons�tuer la han�se d’un inves�sseur aver�, le foncier gagne de la valeur en fonc�on de plusieurs facteurs notamment : l’emplacement, les commodités, la densité résiden�elle, etc..

RESIDENCE PRINCIPALERESIDENCE SECONDAIRERESIDENCE LOCATIVE

PROPRIETES COMMERCIALESPROPRIETES ADMINISTRATIVESSIEGES

TERRAINSCHAMPS

ACTIFS IMMOBILIERS A USAGE D’HABITATION

ACTIFS IMMOBILIERS A USAGE PROFESSIONNEL

PATRIMOINE FONCIER

GESTIONNAIRE DE PATRIMOINE IMMOBILIER ou

ADMINISTRATEUR DE BIENS

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DIMENSIONS DE LA GESTION PATRIMONIALE : ENTRETIEN AVEC MAHI YAYA WANE - DG SABLUX SERVICES


MaMaison.sn - Présentez Sablux à nos lecteurs

MYW : Sablux Services est une filiale de SABLUX Holding créée dans le but de procurer à ses clients une meilleure qualité de vie dans leurs résidences mais également d’accompagner les propriétaires pour une meilleure ges�on de leur patrimoine.

Sablux Services est spécialisée dans :

Sablux Services �ent con�nuellement compte des a�entes de ses clients afin de donner une réponse profes-sionnelle et rapide aux besoins exprimés par ceux-ci, à travers ses différents services composés de profession-nels expérimentés.

La mission de Sablux Services est de valoriser, d’exploiter et de sauvegarder le patrimoine qui lui est confié.

MaMaison.sn - Quelle législa�on encadre la ges�on du patrimoine immobilier ?

MYW: Il n'y a pas une législa�on spécifique en ma�ère de ges�on de patrimoine immobilier, car celle-ci est transver-sale et touche à plusieurs domaines. Il appar�ent au propriétaire d’exprimer ses a�entes auprès de son conseil-ler en ges�on de patrimoine. S'il s'agit d'une loca�on à usage d'habita�on, le Code des Obliga�ons Civiles et Commerciales (COCC) du Sénégal peut suffire. Lorsqu'il s'agit d'une loca�on commerciale, on fera appel aux disposi-�ons du Code OHADA sur le Droit Commercial Général.

Si le propriétaire ou le locataire est une société commer-ciale, le conseiller devra gérer tous les aspects rela�fs à l'immobilier professionnel (code général des impôts).En tout état de cause et quel que soit le schéma retenu, l'impact fiscal sera l'élément le plus déterminant pour perme�re au conseiller en GP de proposer des solu�ons adaptées aux besoins du client. Dans ce cas, la législa�on rela�ve au Code Général des Impôts aura à s'appliquer.

MaMaison.sn - La ges�on patrimoniale englobe plusieurs dimensions à savoir juridique, fiscale et financière. Pourriez-vous développer sur celles-ci?

MYW: Si on s’en �ent à la ges�on du patrimoine immobilier, il touche effec�vement tous ces domaines.

Sur le plan juridique : le ges�onnaire de patrimoine peut assister et/ou conseiller pour des presta�ons telles que : l’acquisi�on, la vente ou la dona�on d’un bien immobilier, l’établissement de règlement de copropriété, de contrat de loca�on ou de partenariat, la transforma�on de bail en �tre foncier, les autorisa�ons de construire, etc.

Sur le plan fiscal : l’assistance peut notamment porter sur l’enregistrement des actes de cession, le règlement de frais de muta�on, la déclara�on de revenus fonciers, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’acqui�ement de la contribu�on foncière (propriétés bâ�es ou non), etc.

Sur le plan financier : une op�misa�on fiscale et financière du bien ou projet immobilier est toujours un atout pour le propriétaire. Le ges�onnaire de patrimoine peut étudier avec ce dernier des proposi�ons de transforma�on du bien (plain-pied en immeuble), de mise en loca�on, de cession en fonc�on de la zone, revalorisa�on du bien par une exper-�se immobilière et/ ou une rénova�on, etc. Le GP doit également faire la veille juridique et fiscale pour prendre en considéra�on l’impact économique de toutes nouvelles lois ou règlements.

Mahi Yaya WANEDirecteur général

La ges�on loca�ve

La ges�on des syndics

Les travaux d’entre�en de patrimoines immobiliers

Les transac�ons immobilières



DIMENSIONS DE LA GESTION PATRIMONIALE : ENTRETIEN AVEC MAHI YAYA WANE - DG SABLUX SERVICES


Cela dit, les conven�ons de partenariat de Sablux peuvent être une op�on. En effet, elles proposent de créer de la valeur sur le bien (ériger un programme immobilier sur un terrain ou une villa).

Ce faisant, le propriétaire se retrouve avec un patrimoine dont la valeur commerciale est ne�ement supérieure à sa valeur ini�ale.Avec ce partenariat, le propriétaire dispose dès lors de la possibilité de valoriser et de céder son patrimoine de son vivant à ses héri�ers par dona�on totale ou en nue-pro-priété.

S’il opte pour la dona�on totale, l’héri�er dispose pleine-ment et immédiatement des droits de jouissance et de propriété.

Dans le cadre de la dona�on en nue-propriété, il devient usufrui�er et ses héri�ers des nu-propriétaires. A sa dispa-ri�on, ils deviennent pleinement propriétaires.

Le ges�onnaire de patrimoine pourra avec le concours d’un notaire, trouver la solu�on op�male correspondant aux a�entes du propriétaire.

MaMaison.sn - Quels avantages pourrait-on �rer de l’inscrip�on de son immeuble à l’ac�f d’une SCI ?

MYW : Beaucoup d'avantages si le bien est des�né à la loca�on.

Sur le plan fiscal : possibilité de déduire toutes les charges liées à l'entre�en du bien.

Sur le plan juridique (équilibre familial) : l'inscrip�on du bien à l'ac�f d'une société permet d'éviter les inconvé-nients d'une succession après le décès du propriétaire. En effet, une société ne meurt pas suite au décès de l'associé majoritaire et la famille con�nuera de percevoir les loyers qui sont payés à la société et non à la personne décédée.

Retrouvez l’intégralité de l’interview sur les réseaux sociaux de MaMaison.sn

MaMaison.sn - Beaucoup de propriétaires se retrouvent étranglés entre le poids de leurs ac�fs immobiliers et la ges�on de leur trésorerie courante. Quels sont les stratégies à adopter pour op�miser son patrimoine ?

MYW : Il n'y a pas une stratégie globale prédéfinie mais plutôt une méthode au cas par cas.

Pour que le conseiller en GP puisse proposer une straté-gie, il faudra faire un inventaire du patrimoine immobi-lier du client et lever toutes les contraintes juridiques afin de proposer une solu�on adaptée à la situa�on économique du propriétaire.

Les contraintes peuvent être d'ordre familial (divorce en cours), bancaire (hypothèque inscrite sur les Titres Fonciers), fiscal (arriérés dus au fisc), etc.

Le client devra fournir beaucoup de renseignements à son conseiller pour que ce dernier lui trouve une solu�on adaptée. Une rela�on de confiance est primordiale entre les par�es.

MaMaison.sn - Pour le cas d’un propriétaire qui veut léguer son patrimoine à ses héri�ers, quelles sont ses op�ons et comment règle-t-on le transfert de proprié-té ? MYW : Plusieurs possibilités existent mais l'aspect coût (frais de transfert) et la situa�on familiale du proprié-taire seront déterminantes.

Le conseiller en GP pourrait lui proposer un testament mais ce dernier est toujours révocable ; il pourrait lui proposer une dona�on totale, une dona�on de la nue-propriété, une dona�on assor�e de charges à exécuter par le Donataire, une dona�on-partage, etc.

La mission de Sablux Services est de valoriser, d’exploiter et de sauvegarder le patrimoine qui lui est confié.

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ZOOM SUR LES JOURNEES DE LA TERANGA A GUISSONA

Les 28 et 29 juillet 2018, la ville de Guissona a été le temps d’un week-end le centre de la diaspora sénégalaise vivant en Espagne.Ce�e commune située à moins de 100 km de la ville de Barcelone accueille, depuis maintenant vingt ans, les journées de la diaspora sénégalaise connues sous le nom des «Journées de la Téranga». Ce�e année, le thème principal a porté sur l’inves�s-sement et l’habitat de la diaspora. AFSI INTERNATIONAL a été l’invité d’honneur lors de ce�e 20e édi�on.

La communauté sénégalaise de Guissona est un modèle d’intégra�on par le travail. Les ac�vités de l’associa�on sont soutenues depuis fort longtemps par les autorités locales qui apprécient et reconnaissent l’exemplarité de ces habitants venus du pays de la Téranga.

Il était donc ques�on de Téranga lors de ces journées organisées en partenariat avec la Direc�on Générale des sénégalais de l’Extérieur représentée par Mme Anta SECK DIENG.

Guissona est une ville qui se situe dans la province de Lleida en Catalogne. Depuis plus de vingt ans, une impor-tante communauté sénégalaise y résidant est réunie autour d’une associa�on forte et fédératrice qu’est l’UCSENSU présidée par M. Pape SARR.«L’UCSENSU (Union de la communauté sénégalais de Guissona) à été créé en 1999. M. Aliou THIAM a été son premier président jusqu’en 2006; période à laquelle je suis devenu membre du bureau. Ensuite, l’association a été dirigée par messieurs Massé NDIAYE, Lamine Ndiaye puis Yabal Ndiaye. Enfin, depuis 2016 j’en suis le président», explique-t-il.

Les sénégalais de Guissona se portent bien. Peut-être mieux qu’une bonne par�e de la diaspora présente en Europe. En effet, le groupe alimentaire local BONAREA créé depuis les années 30 est le principal employeur de la ville avec une usine de produc�on où travaille la quasi-to-talité de la communauté sénégalaise de jour comme de nuit. «Guissona compte plus de 600 sénégalais. Nous travaillons presque tous dans une même usine qui emploie plus de 7 000 personnes dont plus de 500 sénéga-lais», précise M. SARR.

Plusieurs panels ont été tenus sur des préoccupa�ons qui se posent pour toute la diaspora. ESPAGNE

BARCELONE

GUISSONA

Par Mme Fatoumata DIOP LO

Directrice générale AFSI INTERNATIONAL

& SISAP

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ZOOM SUR LES JOURNEES DE LA TERANGA A GUISSONA

Le forum portant sur des ques�ons liées au foncier, au finan-cement, au cadre législa�f et réglementaire, entre autres, a été plébiscité par les visiteurs.L’associa�on des sénégalais de Guissona �re donc un bilan posi�f de ces journées selon M. SARR : « Le bilan est satisfai-sant vu la participation des autorités locales et sénégalaises ainsi que de promoteurs immobiliers, d’assurances, et de banques. Les conférences et les panels sur l'investissement, l'habitat et la santé ont marqué ses journées. L'organisation a été somme toute un succès ».

La coopéra�ve d’habitat des sénégalais de Guissona, par la biais de son président M. Aliou THIAM, a rappelé aux autori-tés présentes leur a�entes pour l’obten�on d’un agrément afin que les personnes inscrites au sein de la coopéra�ve puissent avoir accès au foncier. «La coopérative d'habitat de Guissona compte plus de 206 membres. Actuellement, nous avons même des membres en dehors de Guissona et même d'Espagne. Nous avons entamé les démarches depuis deux mois et nous attendons toujours».

L’ini�a�ve de l’associa�on UCSENSU de Guissona est à saluer. Les journées de la Téranga sont d’une part un ou�l de renforcement du lien social; la forte mobilisa�on des sénégalais pendant ces deux jours en témoigne. D’autre part, elles perme�ent, à l’instar du SISAP que nous organi-sons depuis trois ans, de mul�plier les espaces d’échanges entre acteurs publics/ privés de l’habitat et le grand public établi hors de nos fron�ères.

Comme nous l’avons fait avec l’UCSENSU, AFSI INTERNATIO-NAL dans sa mission d’accompagnement de la diaspora s’engagera dans tous les projets posi�onnant les sénégalais de l’extérieur au cœur du développement socio-écono-mique de leur pays d’origine.

A l’année prochaine pour une nouvelle édi�on des journées de la Téranga !

D’autres autorités de tutelle ont rehaussé cet évène-ment de leur présence notamment M. Makhtar DIOUM, Consulat général du Sénégal à Madrid; M. Ndiame DIOP, Directeur de cabinet du ministre de la Santé et de l’Ac�on Sociale; Mme Mame Ouneta FALL, Directrice du cadastre du ministère de l’Economie des Finances et du Plan; Mme Claudia VIERA, Consul honoraire du Sénégal à Barcelone; M. Xavier CASOLIVA, Maire de Guissona; M. Antonio Condal THOMAS, Directeur RRHH bon Area Agrupa; M. Amadou Bocar SAM, Président de la coordi-na�on des associa�ons sénégalaises de la Catalogne. Plus de 500 sénégalais venus de Guissona, de la ville voisine de Lerida ou de Barcelone ont fait le déplace-ment à l’occasion.

Plusieurs panels ont été tenus principalement sur deux préoccupa�ons majeures qui se posent pour toute la diaspora :- L’accès à un toit décent et à des condi�ons adéquates.- L’inves�ssement dans des secteurs produc�fs et rentables.

L’objec�f des organisateurs a été de créer ainsi un cadre de rencontres et d’échanges sur les projets individuels et collec�fs. L’évènement a permis à certains acteurs de nouer des partenariats et de signer des contrats de nature à garan�r le suivi.L’exposi�on a aussi permis des échanges nourris entre les exposants partenaires et le public.La Banque de l’Habitat du Sénégal, par la présence de son Directeur de filiale Monsieur Abdoul KASSE, y a réaffirmé sa volonté d’accompagner les sénégalais de l’extérieur dans leurs projets d’inves�ssements immobi-liers, d’épargne ou d’assurance.

D’autres sociétés on fait le déplacement parmi lesquels HAWO DIA SARL, IMMO MEDIC, DKV SEGURO, ou encore RIA GROUP.

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