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Sonderumlagen im WEG

Münster 2006 © Dr. Oliver Elzer Folie 1

SonderumlagenAusgesuchte Einzelfragen und Einführung zum Nachtragshaushalt

im Wohnungseigentumsrecht

von Richter Oliver Elzer



Ziel: Kein Stress, kleine Hilfezur Fehlervermeidung

??



Begriff

•Unter einer Sonderumlage ist dieErgänzung eines Wirtschaftsplans fürein bestimmtes Wirtschaftsjahr durchErhebung weiterer Beiträge zuverstehen.

•Eine Sonderumlage, kann damit als einNachtragshaushalt verstanden werden



Der Zweck

• Jede Sonderumlage muss einen Zweck haben unddiesen wenigstens grob benennen. Aus demSonderumlagenbeschluss selbst muss hinreichenddeutlich werden, welcher „Idee“die Erhebungweiterer Gelder dienen soll.

• Nicht zu beanstanden ist aber - soweit eineGemeinschaft über keine liquiden Mittel verfügt -dass jedenfalls bei einer Liquiditätssonderumlage nurgrob umrissen wird, welche Maßnahmen(Außenstände) mit ihr finanziert werden sollen.



Typische Zwecke (nicht randscharf)

• Außergewöhnliche/nicht vorhergesehene Finanzierungslücken• Ansätze des Wirtschaftsplans werden überholt• das Wirtschaftsjahr ist abgelaufen, es besteht eine

Liquiditätslücke und es kann noch keine Abrechnung erstelltwerden

• überraschende Wohngeldausfälle• wenn Notmaßnahmen eines Eigentümers oder des Verwalters

nach §§ 21 Abs. 2, 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG nachträglich zufinanzieren sind

• für die Kosten der Durchführung eines Rechtsstreits desVerbandes oder eines selbstständigen Beweisverfahrens

• zur Auffüllung einer Instandhaltungsrückstellung wenn diesenicht gebildet oder (fast) erschöpft ist.

• zur Finanzierung von Instandhaltungs- oderInstandsetzungsmaßnahmen.



Grenzen

•zB Finanzierung eines Anwalts für einBA-Verfahren–Rechtsfolge?

•zu erwartende Wohngeldausfälle–Grundsatz–und wenn das Kind in den Brunnen

gefallen ist?



Umwidmungen des SU ~Anlasses

• Umwidmung durch den Verwalter– unzulässig

• Umwidmung durch die Eigentümer– Beschlussmacht: ja; Quorum?– Problem: Darstellung in der Abrechnung

• „Kalte“Umwidmung durch Dritte– Forderungspfändung– Insolvenz des Verbandes



Anspruch

• Anspruchsgrundlage für eine auf einemSonderumlagenbeschluss beruhendeZahlungsverpflichtung ist der entsprechendeSonderumlagenbeschluss selbst i. V. m. §§16 Abs. 2, 28 Abs. 2 WEG.

• Gläubiger der aus einer Sonderumlagegeschuldeten Beiträge ist nach heutigerSichtweise der teilrechtsfähige Verband.Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist fürdie Forderungen, die dem Verband zustehen,Forderungsinhaberin und -schuldnerin. Diesgilt auch für Sonderumlagen.



„Ankündigung“eines SU-Beschlusses

• Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit einesBeschlusses erforderlich, dass sein Gegenstand beider Einberufung ausreichend bezeichnet ist.

• Die Bezeichnung eines Sonderumlagenbeschlussesin der Einladung muss so gewählt sein, dass dieWohnungseigentümer verstehen und übersehenkönnen, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsichterörtert und beschlossen werden soll und welcheAuswirkungen der vorgesehene Beschluss insoweitauf die Gemeinschaft und sie selbst hat.



Ein (eher zweifelhaftes)Beispiel

Es wird angekündigt:–Erneuerung der Aufzugsinnentüren i.V.m.

einer Neuausstattung der Aufzugskabinekonform zur Schadenshäufigkeit

–TIPP: Kündigen Sie unmissverständlichdie Erhebung einer Sonderumlage an.



Inhalt des SU~Beschlusses• Muss-Inhalt

– Angabe des Kostenverteilungsschlüssels– Angabe der Höhe der Gesamtsonderumlage– Angabe der Einzelbeiträge

• Kann-Inhalt– Fälligkeit– Zahlstelle– Abrechnungsmodi

• Exkurs: namentliche Nennung des Abstimmungs-ergebnisses in der Niederschrift (§ 280 I 1 BGB)



Kostenverteilungsschlüssel

•Angabe

•welcher Schlüssel?

•Abweichungen

•Ausnahmen



Höhe

•Grundsatz–Ermessen

–Grenzen

•erwartete Ausfälle–genau der Ausfall

–höher?



Einzelbeiträge

•Grundsatz

•Berechenbarkeit

•Ausführung–Nennung im Beschluss

–Anlage zur Niederschrift



„Kanninhalt“

• Regelung, wohin gezahlt werden soll• Regelung, wie Jahresabrechnung gefasst

sein soll• Regelung, wann der Verwalter einen Auftrag

auslösen soll (z. B. nach Eingang von 90 %der erwarteten Beiträge)

• Regelung, wie die Gelder abrechnet werdensollen.



Fälligkeit

• Die Pflicht zur Zahlung einer Sonderumlage entstehtdurch den Beschluss der Wohnungseigentümer, derdie Beitragspflicht nach § 16 Abs. 2 WEGkonkretisiert.

• Die auf einem Sonderumlagenbeschluss beruhendeZahlungsverpflichtung ist dann mit dem im Beschlussbestimmten Zeitpunkt oder gem. § 28 Abs. 2 WEGnach Abruf des Verwalters fällig.

• Problem: Verzögerte Fälligkeit …



MusterformulierungBeschluss Nr. 17/2006

I. Zum Ausgleich für den Ausfall von Wohngeldzahlungen in Höhe von33.000,00 EUR wird als Nachtrag zum Wirtschaftsplan 2006 eineSonderumlage in Höhe von insgesamt 40.000,00 EUR bestimmt.

II. Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Teilbeträgesind nach Miteigentumsanteilen zu berechnen. Die jeweilige Höheergibt sich wie folgt:

[Tabelle mit drei Spalten: Einheit, Eigentümer und Anteil proEinheit].

III. Die Sonderumlage ist mit dem Tag der Beschlussfassung(TT.MM.JJJJ) fällig und anteilig von den Wohnungseigentümernspätestens bis zum (TT.MM.JJJJ) auf das Gemeinschaftskonto Nr._________ bei der ____ - Bank einzuzahlen. Etwas anderes gilt,sofern dem Verwalter eine gesonderte Einzugsermächtigung erteilt ist.



Exkurs Beschlussanfechtung



... es fragt sich der Verwalter:

Beschlusswas ist zu unternehmen, wenn dieBeschlussanfechtung Erfolg hat?

adürfen (müssen) Forderungenzweckentsprechend verwendet werden?

asind Forderungen weiterhin geschuldet?



Schuldner• aktuelle Eigentümer

–Grundsatz–eingeschränkter Schuldnerkreis–insolvente Eigentümer

• Sondernachfolger–Grundsatz–Problemfall: Tätige Mithilfe–Problemfall: Fälligkeit

• Zwangsverwalter• Insolvenzverwalter



neue Probleme in Folge des2.6.2006?

• ob, wann und in welcher Höhe eineSonderumlage zu beschließen ist, (war) undist eine Frage ordnungsmäßiger Verwaltungund billigem Ermessens, § 21 III, IV WEG

• der Beschluss v. 2.6.2005 [Teilrechtsfähigkeitdes Verbandes] hat hieran nichts geändert



... und doch

• künftig wird es mE früher zu einer Liquiditäts-Sonderumlage kommenðaus ihrer Treuepflicht gegenüber dem Verband

schulden die Eigentümerðeine zeitige Beschlussfassung

ðin angemessener Höhe

ðohne entsprechende Beschlussfassung droht eineHaftung aus §§ 280, 281, 826 BGB = hohesEigentümerinteresse



Exkurs: Das Ringen um eine SU

•wann erfahren Eigentümer durch denVerwalter vom jeweiligen Kontostand?

•wie erfährt Gläubiger von Kontostand?

•kann der Verband gegen den Willen desVerwalters Anspruch durchsetzen?



Umgehungen?

• Aussitzen der Deckungslücke?– Haftung aus §§ 280, 281 ff. BGB– Haftung aus § 826 BGB

• Darlehensaufnahme– Verband als Darlehensnehmer/Eigentümer als

Darlehensnehmer– Darlehen von Verwalter aufnehmen?– Ausweichen auf Rückstellung?



Darstellung einer SU in derAbrechnung: Grundsatz

• Da eine Sonderumlage als nachträgliche Erhöhungdes Wohngelds anzusehen ist, müssen die auf siegeleisteten Beträge im Grundsatz wie das im übrigengezahlte Wohngeld in die nachfolgende

Jahresabrechnung eingestellt werden.

• Es sind aber wenigstens drei Fälle zu unterscheiden.



Fall 1• Eine Sonderumlage wird im Wirtschaftsjahr 1

von allen Eigentümern gezahlt und imgleichen Wirtschaftsjahr werden auch dieZahlungen an die Firmen, die diebeschlossene Maßnahme durchführen,vollständig geleistet.

• Hier gelten für die Abrechnung keineBesonderheiten.

• Ergeben sich Guthaben, muss entschiedenwerden, was damit geschehen soll.



Fall 2• Eine Sonderumlage wird im Wirtschaftsjahr 1 gezahlt,

die Rechnungen für die durchgeführten Maßnahmenwerden jedoch erst im Wirtschaftsjahr 2 gezahlt. ImWirtschaftsjahr 1 darf nicht abgerechnet werden.

– Zu diesem Zweck werden sie in der Abrechnung als solchegekennzeichnet und separat ausgewiesen. Die Abrechnungerhält den Zusatz, dass die nicht verbrauchtenSonderbeiträge zweckgebunden sind und daher nichtausgezahlt werden.

– Eine weitere Lösungsmöglichkeit besteht darin, dieSonderumlagebeiträge am Ende des Wirtschaftsjahres aufein separates Rücklagenkonto zu transferieren.



Fall 3

• Eine für eine Baumaßnahme erhobeneSonderumlage wird im Wirtschaftsjahr 1 (ganz oderteilweise) gezahlt, die Rechnungen für diedurchgeführten Maßnahmen werden teilweise imWirtschaftsjahr 1, teilweise aber auch imWirtschaftsjahr 2 (oder auch später) gezahlt.

• Hier fragt sich, ob jahresübergreifend abgerechnetwerden darf.



Abweichender KVT

• Kann die Sonderumlage von einemvereinbarten KVT abweichen?– Ja

• muss die Abrechnung nach dembeschlossenen (falschen) KVT erfolgen?– Nein

• Sonderumlage für Baumaßnahmen– nichtig?



Beitreibung einerSonderumlage

•wann ist der richtige Zeitpunkt?

•Organhaftung des Verwalters?

•Exkurs: Auftrag erst auslösen, wennalle Geld auf Konten?



Danke für IhrInteresse.

Viel Spaß beiAnwendung (oderVerwerfung)meiner Ideen.

Bis auf bald ...

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