SORjaarverslag 2012

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG RotterdamT (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E info@sor.nlwww.sor.nl

Colofon

Tekst en cijfers: SORVormgeving en opmaak Identity Design, RotterdamFotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam;

Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel

Productie: Telstar Media, Pijnacker

SORjaarverslag 2012

InhoudsopgaveVoorwoord 3

Bestuursverklaring 3

A Bestuursverslag 5

B Ondernemingsverslag 14

C Verslag van de raad van commissarissen 50

D Bijlagen 58

Lijst van figuren en tabellen

Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR 12

Figuur 2: Organigram van SOR 17

Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2012 - 2022 20

Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie 23

Figuur 5: Personen in dienst per einde 2012 23

Figuur 6: Ontwikkeling ziekteverzuim 24

Tabel 1: Meerjarenbegroting 2013-2018 21

Tabel 2: Niet-gekoppelde derivaten 21

Tabel 3: Gekoppelde derivaten 22

Tabel 4: Portefeuille in ontwikkeling 25

Tabel 5: Toegankelijkheid woningen 25

Tabel 6: Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2012 26

Tabel 7: Voorraad per 31-12-2012 29

Tabel 8: Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen 29

Tabel 9: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E) 30

Tabel 10: Specificatie verhuringen 30

Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellingen in of nabij woongebouwen 32

3Voorwoord & Bestuursverklaring

VoorwoordGeachte lezer,

Met trots presenteren wij het jaarverslag 2012.

Een zeer gedenkwaardig jaar in de volkshuisvesting

en rond het wonen in het bijzonder. Direct en indirect

ondervindt ook SOR de gevolgen van de crisis op de

woningmarkt en specifiek op corporaties gerichte

maatregelen door de rijksoverheid. Ieder voor zich

ontwikkelingen, die de financiële gezondheid van

SOR in negatieve zin beïnvloeden.

Ondanks deze moeilijke omstandigheden is het

resultaat zeker bevredigend te noemen. Weliswaar

wordt onze toekomstige investeringscapaciteit ernstig

aangetast, toch boeken wij goede resultaten. Zo zijn

er mooie stappen vooruit gemaakt op het vlak van

klanttevredenheid, met de oplevering van nieuwe

woningen en door innovatieve vormen van dienst­

verlening. En samen met onze partners hebben we

gewerkt aan het borgen van zorg­ en welzijnsfuncties

voor de (wijk)bewoners die daar behoefte aan

hebben.

In het nu voorliggende jaarverslag geven wij u uit­

gebreid toelichting op feiten en omstandigheden.

Als u behoefte voelt hierop te reageren dan stellen

wij dit zeer op prijs.

Harry Rietveld

mei 2013

BestuursverklaringAlle middelen die SOR ter beschikking heeft zijn in

het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van

de volkshuisvesting.

H. Rietveld MBA

Directeur­bestuurder SOR

4

Officiële opening van nieuwbouwproject Vlinderhof

in Brielle, april 2012.

5

1 Missie en visieMet het verschijnen van het ondernemingsplan

“Onderweg naar 2015” is de missie als volgt

geformuleerd.

SOR stelt zich ten doel het welzijn van senioren

in en om Rotterdam te bevorderen. Dit doen wij

door hen zelf te laten kiezen uit combinaties

van wonen, aanvullende dienstverlening en

zorg.

We richten ons op senioren die, nu of later,

ondersteuning nodig hebben in het wonen en

die ondersteuning in hun eigen woning willen

ontvangen.

De woningen die SOR levert zijn ruim en

comfortabel. Bovendien hebben deze een

goede prijs-kwaliteitverhouding. In samenwer-

king met professionele partijen organiseren wij

aanvullende woon-, welzijns- en zorgdiensten.

SOR is flexibel en speelt in op veranderende

marktomstandigheden en klantwensen.

Deze missie is in de loop der jaren niet wezenlijk

veranderd. Zij helpt ons tot op de dag van vandaag de

vraag van onze klanten te beantwoorden naar een

geschikte woonsituatie in de derde en vierde levens­

fase die zoveel veranderingen met zich meebrengen.

Deze missie blijft ons kompas, ongeacht de

omstandigheden.

In onze hedendaagse visie betekent het: antwoord

geven op de markt, die zich uitdrukt in een veel

diversere vraag dan voorheen. Wij onderkennen dat

en zullen ons aanbod, zowel wat betreft de woningen

als de aanvullende diensten die wij of partners van

ons leveren, specifieker en gedifferentieerder maken.

Dat houdt in dat wij zullen reageren en anticiperen

op verschillen in bepalende elementen als leefstijlen,

culturele achtergrond, inkomen en leeftijd.

ABestuursverslag1 Missie en visie 5

2 Terugblik op 2012 6

3 Governance en bestuurlijke organisatie 8

3.1. Governance 8

3.1.1 Bestuursbesluiten 8

3.1.2 Ondernemingsraad 9

3.1.3 Klachten- en geschillencommissie 9

3.1.4 Integriteitsbeleid 10

3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR 10

3.2. Bestuurlijke organisatie 11

3.2.1 Organisatiestructuur 11

3.2.2 Verbindingen 11

3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden 12

6

In het najaar leverde de formatie een nieuw kabinet

op, dat op het vlak van de woningmarkt een nieuw

beleid aankondigde. Tegen het einde van 2012 werd

duidelijk dat de ideeën niet tot succes in de Eerste

Kamer zouden leiden. In het voorjaar van 2013 zijn

diverse wijzigingen in de plannen doorgevoerd,

waaronder verruimd huurbeleid.

De reeds aangekondigde scheiding van wonen en

zorg is onverkort en zonder verdere temporisering

doorgezet. Een aantal zorginstellingen, die

verzorgings huizen van ons huren, kondigden in 2012

aan dat zij problemen voorzien in de zorgexploitatie

in die gebouwen. Voor SOR betekent het een toe­

nemend risico op de middellange termijn. Met de

overheveling van een deel van de zorgfinanciering

naar de gemeente betekent het bovendien een

toenemende complexiteit in het woon­, welzijn­ en

zorgveld.

Woningmarkt en zorg- en welzijnsmarkt

De nieuwe kabinetsplannen hebben geen directe

verandering veroorzaakt in de doorstroming in de

woningmarkt. Aan het einde van 2012 was er alleen

sprake van een tijdelijke opleving op de koop­

woningenmarkt, veroorzaakt door aanpassingen aan

de voorwaarden voor de hypotheekrenteaftrek. Het

gevolg is een nog altijd verder afnemende bouw­ en

verkoopactiviteit, na reeds twee jaren van daling.

Voor SOR heeft het grote gevolgen voor de afzet van

de nieuwbouw die is opgeleverd. Een belangrijk deel

van de nieuwbouw betreft vrije sector­appartemen­

ten, veel kandidaat­bewoners hiervoor laten een

koopwoning achter. Het niet kunnen verkopen van

de woning is voor veel beoogde klanten een reden

om niet door te stromen naar onze woningen. Het

resultaat is een forse huurderving in de nieuwbouw.

Is er in de woningmarkt sprake van een voortdurende

stagnatie, in het werkveld van zorg en welzijn is

sprake van snelle wijzigingen. In Rotterdam leidt het

tot een sanering van subsidiestromen in met name de

welzijnssector. De nieuw verworven verantwoordelijk­

heden op het zorgvlak hebben nog geen duidelijke,

gemeentebrede, organisatievorm gekregen. Los

daarvan is de invloed van het zorgkantoor op de

ordening in de zorgsector alleen maar groter

ge worden. Daarmee zijn de onzekerheden in de

exploitatie van ons zorgvastgoed, de diverse diensten­

centra en aanverwante voorzieningen toegenomen.

2 Terugblik op 2012Het jaar 2012 is een jaar geweest met diverse

in cidenten in de corporatiebranche, wetswijzigingen,

verschuivingen en bewustwordingen. Dat vereist

eigenlijk zorgvuldige planning, maar het dwong ons

tot aanpassingen in bedrijfsvoering en begroting in

een hoog tempo. In dit hoofdstuk belichten wij de

voor ons relevante ontwikkelingen in de corporatie­

sector, de invloed van het kabinetsbeleid, de situatie

op de woning­ en zorgmarkt, de keuzes die we maken

in ons bedrijf en tot slot een korte vooruitblik op de

toekomst.

Corporatiesector

Begin 2012 is de corporatiesector opgeschrikt door de

ontstane situatie bij Vestia. Door de gevolgen van de

langdurig lage rentestand kon Vestia het verplichte

onderpand (de margin call) niet voldoen bij de

betrokken banken. Het ultieme risico was een

faillissement, waarbij de resterende schulden zo groot

waren, dat zij via de achtervangconstructie bij het

WSW de hele sector in gevaar bracht. Gecoördineerde

actie van onder andere het ministerie van BZK, het

CFV en het WSW heeft ertoe geleid dat faillissement

is voorkomen.

De directe consequentie was wel dat alle corporaties

aan het CFV saneringssteun moeten bijdragen. Een

bijkomend effect was dat zowel CFV als WSW de

regels waarmee zij hun beleid vormgeven streng zijn

gaan volgen. Voorheen werd voor SOR een uit­

zondering toegestaan in de waardering van de

zorgvastgoedportefeuille, maar deze is in het voorjaar

van 2012 ingetrokken.

Kabinet

In datzelfde voorjaar werd duidelijk dat Nederland in

2013 niet zou kunnen voldoen aan de 3%­norm van

de EU. Na een zeven weken durende “tussen­

formatie” viel het kabinet en werd een tussentijds

akkoord gesloten tussen de twee regeringspartijen en

drie oppositiepartijen. Het begrotingstekort werd

gedicht door een aantal harde maatregelen, waar­

onder een BTW­verhoging en een heffing op de

sociale huursector. Deze laatste moet € 2 miljard

opleveren in 2017, waarvan € 1,8 miljard door de

corporaties. Ter compensatie werd verruimd huur­

beleid in het vooruitzicht gesteld.

7Bestuursverslag

Toekomst

Dit alles doen wij in de wetenschap dat onze doel­

groep de komende decennia zal groeien en dat de

behoefte aan geschikte woningen voor huishoudens

met een zorgvraag aanmerkelijk groter is dan het

aanbod. Een verhuizing van een senior levert de

langste verhuisketen op. Bij afnemende productie zal

hoogstens specifieke inrichting van de woonruimtebe­

middeling, gericht op de doorstroming van senioren,

een vergelijkbaar effect kunnen sorteren. Tegelijker­

tijd staat met de nieuwe huurprijswetgeving de

betaalbaarheid van deze woningen sterk onder druk.

Voor wat betreft de realisatie van ons ondernemings­

plan betekent het dat we het investeringsgedeelte

niet kunnen uitvoeren zoals we aanvankelijk dachten.

Wel kunnen we de stappen zetten die we hebben

voorgenomen op het vlak van verbetering van de

organisatie. Dit valt samen met het in Nederland

ontstane sentiment dat woningcorporaties best wel

een stuk efficiënter en zakelijker zouden kunnen

opereren. Wij verwachten dat aan te tonen, maar

tegelijk ook te laten zien dat een woningcorporatie

meer is dan een verhuurder van woningen. Het BBSH

draagt ons dat op.

Gevolgen voor de eigen organisatie

Het geheel van gebeurtenissen heeft intern voor de

nodige discussie gezorgd. Doordat de beoordeling van

SOR door de sectorinstituten onverwacht en onaan­

gekondigd werd gewijzigd, waren wij genoodzaakt

aan de spreekwoordelijke noodrem te trekken. De

beoordeling zou namelijk aanmerkelijk negatiever

zijn dan voorheen, waardoor SOR te maken zou

krijgen met verscherpt toezicht. Om dit voor te zijn is

in de zomer en het najaar gewerkt aan een meer­

jarenbegroting die de toets der kritiek kan doorstaan.

De concrete keuzes die zijn gemaakt voor de meerja­

renbegroting vanaf 2013 zijn het terugbrengen van

de investeringsbegroting naar € 0,­ (uiteraard de

projecten in aanbouw uitgezonderd), een structurele

verlaging van de bedrijfskosten met 10% en een

verhoging van de huurprijzen naar 90% van de

maximaal toegestane huur.

Deze ingreep in de begroting gaat gepaard met een

verbetertraject van de organisatie. Dit traject bestaat

uit het analyseren van alle functies, taken en ver­

antwoordelijkheden met als doel de effectiviteit en

de efficiëntie van de organisatie te verhogen. Uit­

gangspunten zijn lagere kosten en een hogere

kwaliteit. Deze hogere kwaliteit moet leiden tot

verhoging van de klanttevredenheid, waarbij wij een

8 als doel hebben gesteld.

8

HPF of bewonerscommissie. Het verslag is

op genomen in paragraaf 3.1.3.

3.1.1 Bestuursbesluiten

Iedere twee weken vergadert het directieteam,

waarvan de verslagen na vaststelling via het intranet

beschikbaar zijn voor de medewerkers van SOR.

Bestuursbesluiten worden per kwartaal aan de raad

van commissarissen gerapporteerd. Besluiten waar­

voor instemming van de raad van commissarissen

nodig was staan vermeld in paragraaf 9.5. en komen

in deze opsomming niet voor.

Investeringsbesluiten ■ Fasebesluit voorbereiding bestemmingsplan­

wijziging Park Fazano; ■ Fasebesluit voorbereiding bestemmingsplan Tuin­

laan Schiedam; ■ Aankoop 26 bestaande woningen in Oostvoorne

t.p.v. Park Fazano; ■ Sloop van de kerk en het gebouw Alver; ■ Eindafrekening Hoeksteen; ■ Eindafrekening Berlagehof; ■ Afboeken kosten van vervallen projecten; ■ Haalbaarheidsonderzoek herbestemming gebouw

Rietplaat; ■ Correctie van levensduren van intramurale

ge bouwen naar een maximaal 40­jarige exploitatie; ■ Project Meerval afvoeren van de investeringslijst.

Besluiten t.a.v. beheer van de portefeuille ■ Nieuwe PMC­indeling van de woning­ en intra­

murale portefeuille; ■ Eenmalige huurverlagingen t.b.v. aanpak leegstand

nieuwbouw; ■ Het niet doorberekenen van de bouwrente aan een

deel van de kopers van nieuwbouwappartementen

Gravin; ■ Tijdelijke afwijking van toewijzingsbeleid in Stads­

plein: huurders jonger dan 55 jaar, mits passend bij

leefstijl, zijn ook toegestaan; ■ Ontkoppeling van de huurcontracten voor woning

en garage in de Plussenburgh; ■ Huurharmonisatie de Kristal; ■ Huurbeëindiging van een welzijnsinstelling,

huurreductie nieuwe instelling, bedrijfswaarde­

verlaging met 65% als gevolg van acute

be zuiniging gemeente Rotterdam; ■ Aanvraag van verplichte horecavergunning voor

23 recreatiezalen in Rotterdam als gevolg van

verscherpte regelgeving;

3 Governance en bestuurlijke organisatie

3.1 Governance

De governancestructuur van SOR bestaat uit zes

organen en wordt ondersteund door een set

instrumenten en documenten, die op alle werknemers

van SOR van toepassing zijn. Bewoners en andere

belanghebbenden kunnen altijd via de website of via

het kantoor van SOR over de documenten beschikken.

De leden van ieder van de organen worden genoemd

in Bijlage 1. ■ Raad van commissarissen: Deze heeft drie rollen:

toezichthouder op de onderneming en haar

bestuur, werkgever van de directeur­bestuurder en

adviseur van bestuur en directie. Het verslag van de

raad van commissarissen staat in deel C. ■ Bestuur: SOR heeft als rechtspersoon de stichtings­

vorm en wordt bestuurd door één bestuurder. Deze

positie is geïncorporeerd in de functie directeur­

bestuurder. De directeur­bestuurder wordt bij­

gestaan door drie directeuren, die aan het hoofd

staan van de respectievelijke afdelingen Wonen,

Vastgoedontwikkeling en Financiën. Hiernaast

heeft SOR twee stafafdelingen: HRM en Beleid en

Bestuursondersteuning, waar bestuurssecretariaat,

beleidscoördinatie en communicatie zijn

ondergebracht. ■ Extern accountant: Sinds 2010 is BDO als accoun­

tant gecontracteerd. BDO heeft in het voorjaar van

2012 de jaarstukken van 2011 gecontroleerd en in

het najaar de interim controle uitgevoerd. De raad

van commissarissen gaat als opdrachtgever van de

accountant in zijn verslag verder in op de

be oordeling van de accountant. ■ Huurdersplatform (HPF): Dit is de huurders­

vertegenwoordiging in de zin van de Overlegwet.

In paragraaf 5.8.1 worden de samenstelling en

werkzaamheid van het HPF behandeld. Daarnaast

worden ook de rol en positie van de bewoners­

commissies toegelicht. ■ Ondernemingsraad: Deze is in maart 2002 ingesteld

als personeelsvertegen woordiging bij SOR. Het

verslag van de OR is in paragraaf 3.1.2 opgenomen. ■ Klachten­ en geschillencommissie: deze behandelt

klachten van bewoners, woningzoekenden en

bewonerscommissies en bemiddelt tussen SOR en

9Bestuursverslag

In het overleg tussen ondernemingsraad en bestuur­

der zijn ten aanzien van het personeelsbeleid de

volgende onderwerpen behandeld: ■ e­learning; ■ werkkostenregeling; ■ kilometervergoeding; ■ loopbaanbudget; ■ mobiele telefoonregeling; ■ risicoinventarisatie en ­evaluatie; ■ bedrijfskleding.

Over de organisatieontwikkeling zijn besproken: ■ organisatieverbetertraject ‘De lat gaat omhoog’ ■ pilot aanbesteding standaardopdrachten

klachten­ en mutatieonderhoud; ■ advies samenvoeging huur­ en servicekosten­

administratie en benoemen coördinator; ■ advies reductie personeelsformatie en sociaal plan; ■ stand van zaken derivatenportefeuille van SOR.

Communicatie met de achterban vindt plaats via

nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens mede­

werkersbijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de

verslagen van de bijeenkomsten en de adviezen van

de ondernemingsraad zijn voor de medewerkers

toegankelijk via het intranet. Publicatie wordt

afgestemd met de directie.

3.1.3 Klachten- en geschillencommissie

De commissie heeft conform het eigen reglement een

tweeledig doel: ■ Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners­

commissies in de gelegenheid klachten in te dienen

over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor

zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR

zich niet bereid toont om het betreffende besluit te

herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling

van de klacht. ■ Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of

een bewonerscommissie buiten een bevoegde

rechterlijke instantie om, door voor beide partijen

bindende uitspraken te doen.

De commissie rapporteert aan de directeur­bestuurder.

Gedurende 2012 zijn drie klachten aanhangig

gemaakt, waarvan één niet ontvankelijk is verklaard.

Een klacht over financiële compensatie wegens

overlast is ongegrond verklaard. Een klacht over

gefactureerd mutatieonderhoud aan een ex­bewoner

is kort voor de jaarwisseling ingediend. Deze wordt in

2013 behandeld.

■ Vaststellen voorwaarden en vereisten ten aanzien

van camerabewaking woongebouwen SOR op

verzoek en voor rekening van bewoners.

Besluiten t.a.v. bedrijfsvoering en organisatie ■ Wijzigen van de waarderingsgrondslag vanaf de

jaarrekening 2012 van historische kostprijs naar

bedrijfswaarde (sociaal bezit) c.q. marktwaarde

(commercieel bezit); ■ Uniformering effectieve uren gemaakt in t.i. en b.v.; ■ Vaststellen parameters FMP, MJB en bepalen

onrendabele top nieuwbouw (conform CFV); ■ Begroting 2013; ■ Meerjarenbegroting 2013­2022; ■ Treasury jaarplan 2013; ■ het reglement van de Klachten­ en

Geschillen commissie; ■ in rekening brengen van incassokosten aan de

huurder; ■ Inrichting van digitale factuurverificatie; ■ Sale and lease back: vaststellen van de evaluatie,

procedurebeschrijving en bepaling positie t.o.v.

dispositiebeleid, strategisch voorraadbeleid en

investeringsstatuut; ■ Vaststellen dispositiebeleid; ■ Vaststelling uitvoeringsplan organisatieverbeter­

traject ‘De Lat gaat Omhoog’; ■ Aangaan van een strategische alliantie met Lelie

zorggroep; ■ Deelname aan collectieve aanvraag via Aedes ter

verkrijging van de ANBI­status.

3.1.2 Ondernemingsraad

De ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld als

personeelsvertegenwoordiging bij SOR. Gespreks­

onderwerpen zijn het personeelsbeleid in brede zin,

de organisatieontwikkeling en de jaarrekening­ en

begroting.

De OR had begin 2012 zeven zetels, waarvan er zes

waren bezet. In de loop van 2012 hebben twee leden

zich teruggetrokken om persoonlijke redenen. Van­

wege de aangekondigde inkrimping van het aantal

SOR medewerkers tot onder 100 medewerkers heeft

de OR besloten om het aantal zetels terug te brengen

naar vijf. In 2012 is de aandacht van de OR vooral

uitgegaan naar het organisatie verbetertraject binnen

de afdeling Wonen en naar de beoogde verbreding

van het traject naar de rest van de organisatie.

10

tot € 50.000,­ per opdracht een verplichting aan te

gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover

de statuten daar ruimte toe bieden.

De directeur­bestuurder is verantwoordelijk voor het

ontwerp, de implementatie en de werking van de

interne risicobeheersings­ en controlesystemen. Deze

systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleids­

vorming, processen, taken en het beïnvloeden van

gedrag. Maar ook met andere aspecten van de

organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen

te realiseren en potentieel wezenlijke fouten,

verliezen of fraude of de overtreding van wetten en

regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te

signaleren. SOR beseft terdege dat het hebben van

adequate en effectieve risicobeheersings­ en controle­

systemen hier geen absolute garantie toe biedt.

Ten aanzien van risicobeheersing onderkent SOR op

hoofdlijnen vijf risicogebieden: ■ Financiering en fiscaliteit. De belangrijkste risico’s

die hierbinnen vallen zijn de renterisico’s en

rentederivaten. Het proces rondom het aangaan

hiervan wordt gevoerd binnen het maandelijks

liquiditeitenoverleg, dat zich houdt aan de criteria

zoals gesteld in het treasurystatuut. In het

liquiditeitenoverleg worden de liquiditeiten­

planning, het liquiditeitenbeheer en de meerjaren

exploitatieprognoses behandeld. Deze

in strumenten dragen eraan bij dat risico’s

hanteerbaar blijven.

Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers van

SOR zijn in het kader van de Wet Ketenaansprake­

lijkheid enkele instrumenten voor handen om het

risico op naheffing door de fiscus bij faillissement

te minimaliseren, bijvoorbeeld door bij projecten

de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te

betalen.

■ Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases:

initiatief, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp,

uitvoering, afrekening. Voordat naar een nieuwe

fase kan worden overgegaan wordt over een bij de

af te sluiten fase behorend beslisdocument formeel

door de directeur­bestuurder een besluit genomen.

In zowel het fasebeslisdocument als het statusdocu­

ment is een SWOT analyse een vast onderdeel.

Hierin wordt een opsomming gegeven van de

mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s

worden beheerst indien ze zich zouden voordoen.

Deze fasering werkt als trechter waarmee zowel de

3.1.4 Integriteitsbeleid

Het integriteitsbeleid van SOR bestaat uit de

integriteits code, de klokkenluidersregeling en de

e­gedragscode: ■ De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt

door alle werknemers onderschreven. In deze code

staan aanwijzingen en voorschriften voor houding

en gedrag naar de medewerkers onderling, naar

huurders en naar derden. ■ In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld.

Deze regeling biedt de mogelijkheid om bij

ge constateerde onregelmatigheden, die niet

binnen de werking van de integriteitscode opgelost

kunnen worden, bij een onafhankelijk persoon

deze onregelmatigheden te melden. De regeling

voorziet in een onafhankelijk onderzoek en indien

daar aanleiding toe is een beoordeling door de

raad van commissarissen. In 2012 zijn geen

meldingen gedaan. ■ In 2009 is met de e­gedragscode een aanvulling

gekomen op de integriteitscode, gericht op het

gebruik van digitale communicatiemiddelen, met

name ten aanzien van correct gedrag bij het

gebruik van e­mail en van internet.

Bespreking van het gewenste gedrag en toezicht op

de getoonde integriteit behoren tot de taken van alle

leidinggevenden. In 2012 is begonnen met integratie

van de afzonderlijke regelingen in één document.

De verwachte afwikkeling van de bijbehorende

procedure valt in de tweede helft van 2013.

Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwens­

persoon, waarbij in overleg met de OR gekozen is

voor een persoon buiten de werkorganisatie. De

omvang van de organisatie wordt als te beperkt

gezien om een naaste collega op een dergelijke

positie te benoemen. De rol van de vertrouwens­

persoon is het bespreken van ongewenste situaties in

de werksfeer, met name waar het gaat om intimidatie

of intimiteiten. Gedurende 2012 zijn geen meldingen

gedaan in het kader van integriteitschendingen,

overige onregelmatigheden of ongewenste situaties

in de werksfeer.

3.1.5 Risicobeheersing binnen SOR

SOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld

aan het organisatieschema en begrensd door de

jaarbegroting. De statuten bevatten de bepalingen

ten aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder.

Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en

11Bestuursverslag

ten aanzien van het vaststellen en

implementeren van huren gescheiden over

twee directies.

■ ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van

de gegevensintegriteit, fysieke beveiliging van

apparatuur, continuïteit en het technisch beheer.

De gegevensintegriteit is gewaarborgd door

achtervangprocedures gecombineerd met de

toegangsbeveiliging. Deze laatste wordt onder­

steund door een aan­ en afmeldprotocol van

nieuwe en vertrekkende medewerkers. De

beveiliging van de apparatuur en het beheer liggen

deels bij SOR zelf en deels bij de aanbieders van

gehoste diensten. Voor de ondersteuning en de

beleidsvorming op dit vlak wordt expertise bij

externe bureaus ingehuurd. Ten aanzien van de

continuïteit van de systemen is in 2013 een uitwijk­

faciliteit gebouwd. De continuïteit en de gegevens­

integriteit zijn daarmee nog beter gewaarborgd.

Twee maal per jaar wordt de werking van deze

uitwijkfaciliteit getest op werking.

3.2 Bestuurlijke organisatie

3.2.1 Organisatiestructuur

De huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht,

waarmee de groeistrategie van SOR beheerst uit­

gevoerd kan worden. Met het aanstellen van

directeuren is inhoud gegeven aan delegatie van

verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In Figuur 1

is de topstructuur weergegeven. De nadere organisa­

torische invulling staat in paragraaf 4.6. Naar aan­

leiding van het verbetertraject zullen in 2013

aanpassingen gedaan worden aan het organogram.

3.2.2 Verbindingen

Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een

holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling

gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van

vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te

komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de

wens om de toegelaten instelling in juridische zin

zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de

projectontwikkeling. Met ingang van 2013 is SOR

vennootschapsbelastingplichtig geworden. In 2013 zal

daarom beoordeeld worden in hoeverre de huidige

juridische structuur nog voldoet aan het doel waartoe

zij is ingericht. In Figuur 1 is de juridische structuur

weergegeven.

projectbegroting als de exploitatieopzet steeds

preciezer en zekerder worden. Door de gefaseerde

besluitvorming bestaan er drie momenten waarop

besloten wordt of een project al dan niet door kan

gaan. De directie verantwoordt elk kwartaal de

voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en

de bijzonderheden van het betreffende kwartaal.

Om beter inzicht te krijgen in de procesrisico’s

worden de processen systematisch vastgelegd en

intern beoordeeld. Voor de komende jaren wordt

aandacht geschonken aan verdere risicobeheersing

in de processen. Bij al zijn voorstellen aan de

bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming

brengt het management risico’s schriftelijk in beeld.

De aankoop van grond en gebouwen is onderhevig

aan besluitvorming in de raad van commissarissen.

Bij aanbestedingen wordt overwegend meervoudig

aanbesteed, waarbij de controle op de levens­

vatbaarheid van de meedingende bouwbedrijven

onderdeel is van de procedure.

■ Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is

gericht op het in stand houden van de kwaliteit van

het pand op het functionele niveau van oplevering

van de nieuwbouw. Om de onderhoudslasten te

beperken wordt tijdens de nieuwbouw zoveel

mogelijk gekozen voor hoogwaardige en

onderhouds arme materialen. Hiermee wordt

tevens het risico op waardevermindering beperkt.

De planning van onderhoudsbeurten en renovaties

gebeurde door middel van de beoordeling door de

onderhoudsopzichters van nut en noodzaak van

de ingrepen, gebaseerd op het meerjarenplan

met onderhoudscycli. In 2012 is een deel van het

bezit op basis van conditiemeting volgens NEN­

normering in kaart gebracht, in 2013 volgt de rest.

De hierop gebaseerde meerjaren onderhoudsbe­

groting wordt jaarlijks geactualiseerd, waarmee de

totale onderhoudskosten worden beheerst. De

aanbesteding van onderhoudswerken verloopt via

een meervoudige offerteaanvraag voor bedragen

vanaf € 1.000,­, uitgezonderd spoedeisende of

specialistische werken.

■ Exploitatie. De risico’s betreffen hier vooral huur­

derving en leegstand. Huurderving door wan­

betaling wordt door de incassoprocedure

ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende

betaling en reeds voor de eerstvolgende uitblij­

vende betaling is geëscaleerd tot het niveau van

aanmaning. Daarnaast zijn verantwoordelijk heden

12

nemen deel aan gezamenlijk woningmarktonderzoek.

De daaruit voortkomende kennis wordt binnen SOR

voornamelijk aangewend voor het strategisch voor­

raadbeleid (zie paragraaf 5.3).

Woonruimtebemiddeling wordt samen met de

collega­corporaties in de stadsregio Rotterdam

georganiseerd via Woonnet Rijnmond. Binnen SOR

leidt dit tot richtlijnen en voorschriften bij de verhuur

van woningen (zie paragraaf 5.7). Het werkgebied van

SOR ligt deels op de Hoeksche Waard, dat buiten de

stadsregio Rotterdam valt. In dit gedeelte van het

werkgebied heeft SOR afspraken met collega woning­

corporatie HW Wonen.

Naast deze lidmaatschappen onderhouden wij structu­

reel collegiaal contact met drie andere corporaties die

zich net als SOR met name toeleggen op seniorenhuis­

vesting. Het doel van het overleg is bespreken van

gezamenlijke problematiek en waar mogelijk het

vinden van oplossingen en treffen van maatregelen

om onze belangen als seniorenhuisvesters op de

gewenste wijze voor het voetlicht te krijgen.

De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters

is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten

instelling de volledige zeggenschap heeft over de

dochters. De productie binnen de bv’s vindt uitslui­

tend plaats met als doel te leveren aan de toegelaten

instelling. Bovendien is ervoor gekozen om de vereis­

ten ten aanzien van verantwoord maatschappelijk

ondernemerschap en daarmee ook de vereisten aan

het toezicht die van toepassing zijn op de toegelaten

instelling op de dochters van toepassing te laten zijn.

In geen van de bv’s is personeel ondergebracht.

3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden

SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet Rijn­

mond. Het lidmaatschap van Aedes draagt bij aan de

sectorbrede contacten die we kunnen en willen

onderhouden. Daarbij behartigt Aedes de belangen

van de sector in brede zin, waar ook SOR baat bij

heeft.

Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking

inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid

en woonruimtebemiddeling in de Stadsregio Rotter­

dam. Beleidsvorming op deze terreinen heeft invloed

op de beleidskeuzes die SOR maakt. Voor woonruim­

tebemiddeling is dat op directe wijze, doordat de

regionale huisvestingsverordening hierop toeziet. De

inhoud van de verordening is in samenwerking tussen

Maaskoepel en de Stadsregio Rotterdam tot stand

gekomen.

Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraadbe­

heer is de invloed op het beleid van SOR indirect. Wij

Figuur 1: Organisatiestructuur van SOR

Senior VillageNumansdorp b.v.

SORVastgoedontwikkeling b.v.

SOR Voordeban B.V.

SOR Holding b.v.

SOR

Juridische structuur Organisatiestructuur

FinanciënVastgoed-

ontwikkelingWonen

HRM Beleid en bestuurs-ondersteuning

directeur-bestuurder

Raad van commissarissen

13

Project de Gravin in Oud-Beijerland biedt behalve 203

appartementen in diverse prijsklassen een breed scala

aan wijkvoorzieningen voor jong en oud.

14

BOndernemingsverslag4 Ondernemingsplan 15

4.1 Visie op markt en maatschappij 15

4.2 “Onderweg naar 2015” 15

4.3 Investeringsstrategie 16

4.4 Financieel-economische strategie 16

4.5 Maatschappelijk ondernemerschap 16

4.6 Organisatieontwikkeling 17

5 Beleid en resultaten 18

5.1 Financiën 18

5.1.1 Ontwikkelingen 2012 18

5.1.2 Resultatenrekening 19

5.1.3 Balans 19

5.1.4 Bedrijfswaarde 19

5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose 19

5.1.6 Treasury 20

5.1.7 Beoordeling door CFV 22

5.1.8 Beoordeling door WSW 22

5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse

instellingen 22

5.1.10 Grondposities 23

5.1.11 Sponsoractiviteiten 23

5.2 HRM 23

5.2.1 Formatie 23

5.2.2 Ziekteverzuim 24

5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers 24

5.3 Strategisch voorraadbeleid 24

5.4 Vastgoedontwikkeling 26

5.4.1 Projectenplanning 26

5.4.2 Projecten in uitvoering 26

5.4.3 Aan- en verkoop 27

5.5 Behoud van woningkwaliteit 27

5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud 27

5.5.2 Planmatig onderhoud 28

5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving 28

5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting 28

5.6 Huurprijsbeleid 28

5.7 Verhuurbeleid 29

5.8 Maatschappelijk beleid en leefbaarheid 31

5.8.1 Bewoners 31

5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector 32

5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid 34

6 Jaarrekening 36

6.1 Balans 36

6.2 Resultatenrekening 38

6.3 Kasstroomoverzicht 40

6.4 Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde 41

6.5 Algemene toelichting op de jaarrekening 42

6.5.1 Regelgeving 42

6.5.2 Grondslagen voor consolidatie 42

6.6 Toelichting op de balans 42

6.6.1 Algemeen 42

6.6.2 Materiële Vaste Activa 42

6.6.3 Vastgoedbeleggingen 43

6.6.4 Financiële Vaste Activa 44

6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen 44

6.6.6 Liquide Middelen 44

6.6.7 Groepsvermogen 44

6.6.8 Voorzieningen 44

6.6.9 Langlopende Schulden 45

6.6.10 Kortlopende Schulden 45

6.7 Toelichting op de resultatenrekening 45

6.7.1 Algemeen 45

6.7.2 Opbrengsten 45

6.7.3 Bedrijfslasten 45

6.7.4 Rentebaten en rentelasten 46

6.8 Kengetallen jaarrekening 2012 47

15Ondernemingsverslag

In Rotterdam voert de gemeente de regie in de

ontwikkeling van woonservicegebieden, door deel­

gemeentes en partijen uit de sectoren wonen, welzijn

en zorg en uiteraard de bewoners te betrekken. Voor

SOR biedt dit enerzijds de gelegenheid om de eigen

gebouwen een duidelijkere positie te geven in de

buurt en anderzijds de mogelijkheid om de buurt ook

in de gebouwen uit te nodigen. De beoogde uitkomst

is dat vrijwilligerswerk en mantelzorg zo een stimu­

lans krijgen. Aansluitend is er de verwachting bij SOR

dat de verhuurbaarheid hierdoor verbetert.

4.2 “Onderweg naar 2015”

In het ondernemingsplan kwam de nadruk meer

op de beheerde voorraad te liggen. Middels het

formuleren van nieuwe product­marktcombinaties en

met de in 2009 doorgevoerde organisatiewijziging

krijgt de organisatie de middelen om gerichter

aansluiting op de markt te maken. Hiermee maken

we een stap naar meer bij leefstijlen aansluitende

producten. Met het verdwijnen van de investerings­

ruimte zal in 2013 nog meer focus liggen op de

beheerorganisatie en willen we verdere stap zetten

in de professionalisering van onze dienstverlening.

De positie die SOR inneemt hebben we als volgt

samengevat: ■ SOR is aanspreekbaar op haar brede

maatschappelijke positie; ■ SOR is dé woningcorporatie voor 55­plussers

in de regio; ■ SOR bedient de verschillende senioren met

passende product­marktcombinaties; ■ SOR stimuleert de totstandkoming van

hechtere sociale netwerken; ■ SOR integreert de werelden van wonen, welzijn

en zorg; ■ SOR smeedt vruchtbare samenwerkingsverbanden; ■ SOR is oplossingsgericht bij onderhoud aan haar

woningen.

De portefeuille­indeling in drie categorieën blijft

bestaan: ■ Woningen zijn ons kernproduct; ■ Verpleeg­ en verzorgingshuizen zijn onze, in

omvang, tweede categorie. De investerings­ en

beheerplanning hiervan stellen wij in overleg met

onze zorgpartners op;

4 OndernemingsplanIn 2011 heeft SOR een nieuw ondernemingsplan

vastgesteld, te vinden op de website www.sor.nl. Het

ondernemingsplan staat niet op zichzelf, maar volgt

op het plan dat we in 2007 vaststelden voor de

periode tot 2011, met een verlengde horizon tot

2016 voor de voorraadontwikkeling. Veel van de

keuzes die we toen maakten, zijn nog steeds actueel.

De omstandig heden zijn in het afgelopen jaar echter

danig gewijzigd, zowel in de wereld om ons heen,

als binnen de organisatie. Daardoor komen accenten

anders te liggen.

4.1 Visie op markt en maatschappij

De visie van SOR is dat de doelgroep senioren steeds

meer diversiteit kent. Naarmate bewoners ouder

worden, is er in toenemende mate behoefte aan vrije

tijdsbesteding nabij de woning. Maar er zijn er ook

velen die zich tot op hoge leeftijd gezond en goed

voelen en die actief willen zijn in verenigingen, door

te sporten of anderszins. De woongebouwen van SOR

bieden altijd de benodigde beschutting, maar zijn

door hun centrale ligging ook een goede uitvalsbasis

om de gewenste activiteit te ontplooien.

SOR voorziet niet alleen in een geschikte gebouwde

omgeving, maar ook in samenwerking met partijen,

die de stap van woonomgeving naar passende leef­

omgeving kunnen maken. Het zijn vooral zorg­

aanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een rol

spelen, maar ook vanuit de organisatie van SOR zelf

wordt hier invulling aan gegeven. De woon­

consulenten hebben een actieve ondersteunende

rol, de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben

een signalerende rol.

Vanuit deze visie worden niet alleen de eigen

ge bouwen ontwikkeld, maar wordt ook de bijdrage

aan buurt­ en wijkontwikkeling rondom onze

complexen beoordeeld. De beheerteams hebben

een integrale rol in de leefbaarheid in en om onze

complexen. De samenwerking tussen woon­

consulenten, huismeesters en onderhoudsopzichters

is geïntensiveerd wat ruimte biedt tot het ontstaan

van diversiteit in de dienstverlening.

16

4.4 Financieel-economische strategie

De financiële prognose is het tweede kaderstellende

element in de uitvoering van de strategie. In ons

ondernemingsplan hebben wij de volgende doelen

gesteld: ■ Positief jaarresultaat, op basis van historische

kostprijs. ■ Solvabiliteit boven de 10%, op basis van

historische kostprijs. ■ Rentedekkingsgraad boven de 1,25. ■ Investeringsbeslissingen worden op basis van

bedrijfswaarde genomen. De gehanteerde set

parameters wordt jaarlijks geactualiseerd.

Op grond van de gewijzigde accountantsrichtlijn

RJ645 zijn wij met ingang van 2012 overgegaan

op waardering op bedrijfswaarde. De financiële

resultaten staan in de jaarrekening. Een nadere

beschouwing staat in paragraaf 5.1.

4.5 Maatschappelijk ondernemerschap

Het maatschappelijk ondernemerschap van SOR is

gestoeld op drie pijlers: ■ Bevordering van het leefklimaat van de bewoners.

Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH­

prestatie velden wonen en zorg, toewijzen, verhu­

ren en vervreemden en betrekken van huurders bij

beleid en beheer. ■ Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten

behoeve van professionele en vrijwilligers­

organisaties. Hiermee wordt inhoud gegeven aan

de BBSH­prestatievelden wonen en zorg en

leefbaarheid. ■ Milieubewuste investeringen, ten behoeve van

beheersbare woonlasten gekoppeld aan

comfortabele woningen in toekomstvaste

gebouwen. Hiermee wordt inhoud gegeven aan

het BBSH­prestatieveld kwaliteit en instandhouding

woningbezit.

In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in

beeld gebracht.

■ Het derde portefeuilledeel bestaat uit bedrijfs­

en maatschappelijk onroerend goed. Middels dit

vastgoed kunnen wij veel maatschappelijke functies

herbergen. In geval van commerciële aanwending

leveren zij het benodigde rendement voor onze

maatschappelijke en sociale huurtaken.

In ons beheermodel staat het leefklimaat voorop. De

klanttevredenheid is daarbij een belangrijke graad­

meter, die ons scherp houdt op onze prestaties op

het vlak van onderhoudsbeleid, sociaal beheer en de

dienstverlening. Omdat onze gebouwen zonder

uitzondering midden in woonwijken staan, hebben

wij belang bij goede samenwerkingsrelaties met de

ons omgevende partijen: (deel)gemeenten, collega­

corporaties en zorg­ en welzijnsinstellingen. Hier

werken wij dan ook aan, evenals aan een gezond

bedrijf in termen van financiële resultaten en vak­

kundige medewerkers.

4.3 Investeringsstrategie

Hoewel de investeringsbegroting naar € 0,­ is terug­

gebracht, blijven wij wel vasthouden aan onze uit­

gangspunten. Investeringen in vastgoed worden langs

een meetlat gehouden, die bestaat uit de volgende

elementen: ■ De investering versterkt de portefeuille in zijn

aansluiting op de markt. Strategisch voorraadbeleid

geeft de kaders aan waarbinnen geopereerd wordt. ■ De locatie voldoet aan kwaliteits­ en nabijheids­

eisen ten aanzien van voorzieningen, winkels en

openbaar vervoer. ■ De woningen voldoen aan het standaard pro­

gramma van eisen van SOR, dat voor het eerst is

opgesteld in 1995 en sindsdien voortdurend is

doorontwikkeld. In 2012 is begonnen met het

programma van eisen te verbijzonderen naar de

PMC’s die wij onderscheiden.

Het gebied waar de toelating voor is afgegeven,

omvat Stadsregio Rotterdam en de drie westelijke

gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is SOR

actief (zowel in het beheer en eigendom van

bestaande woningen als in projectontwikkeling) in

acht van de twintig gemeenten die binnen het

werkgebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is

SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.

17Ondernemingsverslag

4.6 Organisatieontwikkeling

In 2012 zijn geen wijzigingen aan het organogram

gedaan. Wel is onder druk van de kostenbesparingen

en de wegvallende investeringsprojecten afscheid

genomen van een aantal medewerkers. Binnen de

afdeling Wonen, die de hele front office omvat, is een

begin gemaakt met een verbeterslag van de dienst­

verlening. Tot eenzelfde traject in de rest van de

organisatie is in het vierde kwartaal besloten. Het

traject behelst een analyse van het taken­ en

verantwoordelijk hedenpakket, de functies en de

personeelsbezetting, en zal in 2013 uitgevoerd

worden.

Figuur 2: Organigram van de SOR

Financiën Vastgoedontwikkeling

CommunicatieDirectiesecretariaat

Financiële administratie Office management

Projectmanagement

Servicekostenadministratie

ICT

Office management

Receptie en Woonwinkel

Onderhoud

VastgoedbeheerBedrijfsruimten

Beheerteam Noord

Beheerteam Zuid

BeheerteamTe Hoogerbrugge

Facilitair

Wonen

HRM Beleid en bestuurs-ondersteuning

Directeur-Bestuurder

Raad van commissarissen

Klachten- en geschillencommissie

Huurdersplatform

Ondernemingsraad

Project controlling

Controller

Huuradministratie

18

worden. De tijdelijke regeling behelst het verhuren

van tenminste 90% van de DAEB­woningen aan

inkomens tot de inkomensgrens (zie paragraaf 5.7).

Het WSW heeft, onder druk van de achtervangers, de

wijze van bepalen van de onderpandswaarde

ge wijzigd. Het effect hiervan voor SOR is een daling

van de onderpandwaarde met € 211 miljoen, waar­

door de waarde van de leningen langdurig hoger is

dan de onderpandswaarde (zie ook paragraaf 5.1.8).

Op grond hiervan verstrekt het WSW gedurende

langere periode geen nieuwe borgingsruimte. Omdat

al het bezit bij het WSW in onderpand gegeven is,

is het ook niet mogelijk om delen van de niet­DAEB

portefeuille als onderpand voor commerciële

financiering te laten fungeren. Gevolg hiervan is dat

de investeringsruimte voor eigen ontwikkeling tot

nihil is terug gebracht.

In 2012 hebben de eerste gesprekken plaatsgevonden

met de belastingdienst over de heffing van

vennootschaps belasting bij de zogenoemde zorg­

corporaties. Onderwerp van deze gesprekken was de

openingsbalans per 1 januari 2012. Doelstelling van

de fiscus is om te komen tot één vaststellings­

overeenkomst met alle zorgcorporaties. SOR blijft

aanspraak maken op de redelijke overgangstermijn,

die is overeengekomen in de in 2008 afgesloten

vaststellingsovereenkomst. Op grond daarvan blijven

wij bovendien van mening dat SOR pas vanaf 2013

vennootschapsbelastingplichtig is. Als gevolg van de

waardedaling van het bezit is ingeschat dat de

komende jaren er geen heffing zal plaatvinden.

Voor 2012 heeft dit een positief effect van circa € 3,5

miljoen op het jaarresultaat.

Op grond van de wijzigingen in de RJ645, heeft SOR

met ingang van 1 januari 2012 de waarderings­

grondslagen van het vastgoed aangepast. In het

verleden was deze gebaseerd op historische kostprijs,

de nieuwe waardering is gebaseerd op bedrijfswaarde

voor sociaal vastgoed (DAEB) en marktwaarde voor

commercieel vastgoed (niet­DAEB). De keuze is

ingegeven door het feit, dat hiermee inzichtelijk

gemaakt wordt wat de intrinsieke waarde van SOR is

en daarmee de mogelijke ruimte om verbeteringen

c.q. investeringen in het bestaande vastgoed uit

te voeren. Geconstateerd kan worden dat de

economische crisis ook voor SOR negatieve gevolgen

heeft: het commerciële vastgoed heeft een waarde­

daling laten zien van 0.7% in 2011 en 2.6% in 2012.

5 Beleid en resultaten

5.1 Financiën

De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan

de jaarrekening 2012, zoals deze door de accountant

is gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf

betreffen de geconsolideerde cijfers van de toe­

gelaten instelling en onderliggende bv’s.

5.1.1 Ontwikkelingen 2012

De kredietcrisis blijft voortduren en blijft een forse

invloed houden op de woningmarkt. Door de aan­

houdende stagnatie op de koopmarkt blijven wij

merken dat de afzet van de middeldure huur­

woningen achterblijft bij de verwachting. Gevolg

hiervan is een hogere dan geprognosticeerde huur­

derving. Deze huurderving doet zich zowel voor in

bestaand bezit als ook in nieuwbouwbezit. Door de

verder dalende rente naar historische lage niveaus zijn

meerdere corporaties in de problemen gekomen als

gevolg van margin calls op de derivatenportefeuille.

SOR heeft net als een aantal andere corporaties

derivaten met een negatieve marktwaarde, maar dit

heeft niet geleid tot margin calls van de betrokken

banken.

Begin 2012 werd de sector opgeschrikt door ernstige

financiële problemen bij Vestia. Als gevolg van de

extreem lage rente was Vestia niet in staat om aan de

margin verplichtingen te kunnen voldoen. Om toch

aan de verplichtingen te kunnen voldoen is er een

reddingsplan opgesteld, waarbij een bijdrage van de

banken en van de corporaties verwacht wordt. Deze

laatste is vertaald in een voorgenomen heffing door

het CFV van € 750 miljoen door de corporatiesector.

Gezien de voorgenomen verhuurdersheffing verwacht

het CFV bij nog meer corporaties problemen.

In het afgelopen jaar is geen voortgang geboekt op

het omzetten van de EU­regeling in wetgeving.

Verwacht was dat de Herzieningswet toegelaten

instellingen volkshuisvesting in 2012 zou worden

goedgekeurd, maar deze doelstelling is door het

kabinet niet gehaald. Met de Herzieningswet zal de

in 2011 ingevoerde tijdelijke regeling worden ver­

vangen en wordt tevens geregeld op welke wijze de

administratieve splitsing van het bezit in een DAEB­

en een niet­DAEB­gedeelte vormgegeven moet

19Ondernemingsverslag

Om de onderlinge vergelijkbaarheid te verbeteren

heeft SOR voor haar berekeningen aansluiting

gezocht bij de CFV­ en WSW­parameters. Dit heeft tot

gevolg, dat de bedrijfswaarde verlaagd is. De belang­

rijkste aanpassingen zijn de grondwaarde (€ 5.000 per

woning i.p.v. actuele waarde) en de levensduur van de

verzorgingseenheden (met 10 jaar verkort)

5.1.2 Resultatenrekening

2012 2011

bedrijfsopbrengsten € 62.646 € 60.584

bedrijfslasten € 63.520 € 44.974

bedrijfsresultaat - € 873 € 15.610

financieel resultaat ­ € 35.810 ­ € 23.129

groepsresultaat ­ € 36.683 ­ € 7.519

De uitgebreide verlies­ en winstrekening en de

toelichting erop staan in hoofdstuk 6.2

5.1.3 Balans

Activa 2012 2011

materiele vaste activa € 565.016 € 634.245

vastgoedbeleggingen € 224.019 € 210.958

financiele vaste activa € 2.025 € 2.617

vlottende activa € 60.299 € 33.862

totaal € 851.359 € 881.682

nog te ontvangen leningen € 27.300 € 57.300

uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

€ 3.843 € 34.700

Passiva 2012 2011

eigen vermogen € 111.461 € 204.430

voorzieningen € 28.453 € 18.613

langlopende schulden € 693.571 € 635.359

kortlopende schulden € 17.874 € 23.280

totaal € 851.359 € 881.682

met financiers overeen­gekomen leningen

€ 27.300 € 57.300

aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling

€ 3.843 € 34.700

Een uitgebreide balans en de toelichting erop staan in

hoofdstuk 6.1

5.1.4 Bedrijfswaarde

In 2012 heeft SOR de uitganspunten van de bedrijfs­

waarde herbeoordeeld en heeft de volgende aanpas­

singen verwerkt: ■ De inschatting van de onderhoudskosten is

verhoogd als gevolg van het inrekenen van een

groot onderhoudsingreep in het 25e en het 40e

jaar. Hiermee is de ingerekende onderhoudsuitgave

conform de intern gehanteerde parameters bij

investeringen en sluit deze meer aan bij gemiddel­

den in de sector. In 2013 wordt versneld conditie­

meting van het hele bezit uitgevoerd en worden

de resultaten verwerkt in de bedrijfswaarde 2013 ■ De grondwaardering is aangepast conform de

uitgangspunten van het CFV (€ 5.000,­ voor zelf­

standige woningen, € 2.500,­ voor overige een­

heden). In het verleden werd door de SOR de

commerciële grondwaarde in de bedrijfswaarde

opgenomen. ■ Er heeft een herbeoordeling van de levensduur

van het zorgvastgoed plaatsgevonden. De levens­

duur is (op hooflijnen) verkort van een 50 jarige

naar een 40 jarige exploitatie. Als onderdeel van

het strategisch voorraadbeleid vindt een verdere

heroriëntatie plaats op de levensduur van

zorgvastgoed.

De bedrijfswaarde bedraagt per einde 2012:

DAEB portefeuille 527.575.619

Niet­DAEB portefeuille 246.521.334

Totaal bedrijfswaarde 774.096.953

5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose

Als gevolg van de daling van de berekende onder­

pandswaarde door het WSW is de investeringsruimte

van SOR verdwenen. Was er in de oude situatie nog

sprake van een onderpandswaarde van € 809 miljoen,

in de nieuwe situatie is deze met € 211 miljoen

verlaagd naar € 598 miljoen. De nominale waarde van

de leningenportefeuille bedraagt per einde 2012

€ 693 miljoen. Rekening houdend met de waarde van

de ontwikkelgronden en de liquiditeitspositie van SOR

levert dit een negatieve ruimte op van € 35 miljoen.

Uit de beoordeling bleek dat ook de kasstroom

conform WSW­parameters, dus inclusief de fictieve

jaarlijkse aflossing van de leningen met 2%, langdurig

negatief was en pas aan het einde van de prognose­

periode van 10 jaar positief wordt. Dit alles heeft tot

het besluit geleid alle nieuwbouwontwikkelingen stop

te zetten.

20

De investeringsstop is verwerkt in de laatst vast­

gestelde meerjarenbegroting. Voor de meerjaren­

begroting gelden de uitgangspunten: ■ Gemiddelde huurstijging: inflatie+1,5% in de jaren

2013­2017, in de jaren daarna inflatie (2,0%). ■ Stijging van loon­ en onderhoudskosten van

inflatie+1%. ■ Herfinancieringsrente: forward rente per medio

november, verhoogd met een opslag van 0,5%. ■ Lange rente vanaf 2016: 5,25%.

In de meerjaren exploitatieprognose is tevens

rekening gehouden met de verhuurdersheffing en de

saneringsbijdrage, ondanks dat de wettelijke grond

hiervoor ontbreekt. In de meerjarenraming zijn alleen

projecten meegenomen, die in uitvoering zijn (de

BuitenBan, De Gravin en Het Facet).

In 2013 zullen we de financiële stuurparameters, zoals

de gewenste solvabiliteit, rentedekkingsgraad en loan

to value herijken, mede gebaseerd op de nieuwe

waarderingsgrondslagen en de veranderde markt­

omstandigheden. Op basis van de oude waarderings­

grondslagen levert dit tabel 1 op.

Ondanks de slechte marktomstandigheden is er, door

optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden in

de markt, een verbetering gerealiseerd op het uit­

zetten van de overtollige middelen.

Eind 2010 heeft SOR voor € 110 miljoen aan finan­

ciering aangetrokken, waarmee alle destijds geplande

investeringen en herfinancieringen tot eind 2017

gegarandeerd waren. Als gevolg van de veranderende

ratio’s bij het WSW heeft SOR al haar investeringen

stopgezet en heeft SOR een ruime liquiditeitspositie.

In het eerste half jaar van 2013 wordt gewerkt aan

een risicoinventarisatie in de portefeuille intramuraal

vastgoed. Tevens wordt overgeschakeld op conditie­

meting als systematiek om de onderhoudsingrepen te

plannen en begroten. De uitkomsten uit beide

activiteiten zijn bepalend voor de investeringen die

wij noodzakelijk achten in het bestaande bezit.

Als gevolg van het stopzetten van de investeringen

ontwikkelt de liquiditeitspositie van SOR zich positief,

mede door de inschatting van de vertraagde VPB

heffing. Deze vertraagde heffing wordt veroorzaakt

door de waardedaling van het bezit, waardoor er voor

meerdere jaren compensabele verliezen ontstaan.

Tabel 1: Meerjarenbegroting 2013-2018

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Balanstotaal 820.244 781.104 759.898 750.243 743.196 739.782

Weerstandsvermogen 96.672 88.276 82.271 80.241 80.202 83.602

Solvabiliteit 11,8% 11,3% 10,8% 10,7% 10,8% 11,3%

5.1.6 Treasury

De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan

liggen vast in het in 2011 herijkte Treasurystatuut.

In het treasuryjaarplan zijn de mandaten in de

or ganisatie en de activiteiten voor 2012 beschreven.

Door het later starten van projecten, heeft SOR het

afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad.

Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2012 - 2022

Derivatenposities

Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik

van financiële instrumenten ter beperking van

in herente (rente­, looptijden­ en markt­) risico’s.

Op grond van het geldende interne treasurystatuut is

het gebruik van financiële instrumenten slechts

0

40.000

80.000

120.000

100.000

60.000

20.000

2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021

21Ondernemingsverslag

overeen gekomen dat wanneer de driemaands euribor

rente onder een bepaalde ondergrens zou komen, er

door SOR een vastgestelde hogere rente betaald dient

te worden, zolang de driemaands euribor rente onder

die ondergrens staat. Door de, niet voorziene, lage

rente in 2012 is SOR verplicht de vastgestelde hogere

rente te betalen.

De oorspronkelijke doelstelling van SOR destijds is

geweest een extendible lening af te sluiten met een

uitgestelde storting. Op het moment van het afsluiten

van de overeenkomst was nog niet exact te bepalen

wanneer de liquiditeiten noodzakelijk waren. Er is

nooit de intentie geweest een separate derivaten­

constructie op te zetten. Het was de bedoeling om

deze derivaten op te nemen in een door Fortis Bank

te verstrekken lening. Daarom zijn de door de Fortis

Bank afgesloten derivaten nooit als derivaten­

constructie aangemerkt, temeer omdat hiervoor nooit

contracten getekend zijn. In de huidige markt en ten

tijde van het verzoek aan Fortis Bank bleek echter dat

Fortis Bank de financiering niet kan/kon verstrekken

tegen acceptabele kredietopslagen. Effectief heeft

SOR de lening van € 52,7 miljoen bij een andere bank

dan de Fortis/ABN AMRO afgesloten en heeft zij nu

een losstaande derivatenportefeuille. Met de Fortis/

ABN AMRO worden nu de contractuele voorwaarden

van deze (derivaten)constructie vastgelegd.

Als gevolg van de aangescherpte regelgeving kunnen

de swaptions niet meer als hedge gezien worden en

dient de SOR de negatieve waarde van ruim 11 mln.

ten laste van het resultaat te brengen. Doelstelling

van SOR is om de swaption niet te verkopen (doel­

stelling was opname in een leningovereenkomst) en

zullen de koersmutaties in de komende jaren ten

gunste/laste van het resultaat gebracht worden.

De overige derivaten (knock­in floor en de IRS)

kunnen wel als aan lening gekoppende derivaten

gekwalificeerd worden.

toe gestaan voor zover er een materieel verband met

het belegde/gefinancierde vermogen kan worden

gelegd, en zolang de toepassing ervan tot een positie

van de totale leningen­/beleggingenportefeuille leidt,

die een lager risicoprofiel heeft dan een positie

zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte

markt­ en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt

SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is erop

gericht om voor langere looptijden zekerheid te

hebben over de maximaal verschuldigde rente.

Krediet­ en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door

gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten

worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele

waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs

van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor

zover derivaten een aantoonbare sterke hedge

vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande

leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge

accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per deri­

vaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste

van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd

van de lening waar het derivaat mee is gehedged. De

derivatenpositie van SOR staat in Tabel 2.

Tabel 2: niet-gekoppelde derivaten

Cap[1] Positie Hoofdsom Strike Einddatum Marktwaarde d.d. 31-12-2012

Long € 4.700.000 5,00% 1­7­2014 Nihil

Long € 4.000.000 5,00% 2­3­2015 Nihil

Long € 15.882.000 5,50% 1­3­2016 Nihil

Long € 22.300.000 5,00% 2­1­2015 Nihil

Floor Hoofdsom Strike Einddatum Marktwaarde

Short € 4.700.000 3,00% 1­7­2014 Neg. € 233k

Short € 4.000.000 3,00% 2­3­2015 Neg. € 250k

Swaption Short € 52.700.000 4,25% 2-1-2055 Neg. € 11,2 mln.

De derivaten zijn onder te verdelen in caps, die zijn

aangekocht met een hoge uitoefenprijs (strike) en

geschreven floors, die niet zijn gekoppeld aan onder­

liggende leningen. De combinatie van een gekochte

cap en een geschreven floor wordt aangemerkt als

een collar. Voor de geschreven floor ontvangt SOR een

premie die kan worden gebruikt ter financiering van

de Caps. Per ultimo 2012 bedraagt de waarde van

deze constructies € 483.000,­ negatief.

In het verleden zijn er door SOR derivaten (caps en

floors) afgesloten om de rente­risico’s van leningen

met een variabele rente te beperken. Om de kosten

van de cap te beperken is met de bank

22

voldeed aan de eisen van het WSW is SOR gevraagd

een herstelplan op te stellen.

Eind januari 2013 heeft SOR het herstelplan aan het

WSW aangeboden. Hangende het oordeel over het

herstelplan heeft het WSW in 2012 geen krediet­

waardigheidsoordeel afgegeven.

5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse

instellingen

SOR is in het verleden regelmatig benaderd voor

internationale projecten. In 2010 heeft SOR een

beoordelingskader vastgesteld voor de ondersteuning

van buitenlandse instellingen om nieuwe verzoeken

aan te toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de

steun daar plaatsvindt waar de effectiviteit hoog is

voor de huisvesting van mensen met lage inkomens

en/of beperkingen die het dagelijkse leven hinderen,

dat de steun gaat naar projecten waar het senioren

betreft en dat de steun plaatsvindt in een land of

regio die aansluit bij de belevingswereld van de eigen

bewoners.

In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het

gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en

dertien Rotterdamse corporaties waaronder SOR in

Durban in Zuid­Afrika. Daar is een woningcorporatie

opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan

een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel

van SOR bedraagt € 34.034,­, waarvoor van het

Ministerie van VROM toestemming is ontvangen. SOR

houdt rekening met een eventuele niet volledige

inbaarheid van hoofdsom en rente.

In 2010 is besloten tot de garantstelling voor een

lening aan Residencija 55+ in Slavonski Brod in

Kroatië. SOR staat garant voor de rente en aflossing

(€ 24.929.­) Met deze lening kan een woning­

bouwproject gerealiseerd worden, bestemd voor

senioren en mensen met een beperking. Eind 2012

hebben wij van DIGH (Dutch International Guarantees

Tabel 3: Gekoppelde derivaten

Derivaten Positie Hoofdsom Conditie Strike Eind-datum Gekoppeld aan lening

Marktwaarde d.d. 31-12-2012

Knock­in Floor Short € 52.700.000 3,25% 1,50% 02­01­2015 2010006/7 Neg. € 3,6 mln.

Cap Long € 10.440.000 6,00% 15­01­2013 23 + 39 Nihil

Cap Long € 10.000.000 5,00% 01­07­2013 87 Nihil

Cap Long € 4.000.000 5,00% 01­07­2013 idem Nihil

Cap Long € 52.700.000 5,00% 02­01­2015 2010006/7 Nihil

IRS Long € 52.700.000 3,93% 02­01­2035 201006/7 Neg. € 14,6 mln.

De derivaten Tabel 3 in zijn gekoppeld aan geborgde

leningen, maar zijn niet in deze leningen verwerkt. De

Caps hebben geen waarde, aangezien de uitoefenprijs

(strike) relatief hoog is ten opzichte van de actuele

rentecurve. De Knock­in floor, IRS en Swaption

hebben een substantieel negatieve waarde van in

totaal € 17,2 miljoen. Deze waarde wordt veroorzaakt

door de (extreem) lage rentecurve.

5.1.7 Beoordeling door CFV

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op

grond van het BBSH, de jaarstukken en de ingezonden

verantwoordingsstukken over 2011 beoordeeld en

geconstateerd dat het vermogen op balansdatum

groter is dan het voor SOR vastgestelde risicobedrag

plus vermogensbeklemming. Het door het CFV

bepaalde volkshuisvestelijk vermogen bedraagt

23,7%. Het door het CFV bepaalde risico bedraagt

13,9%. Op grond hiervan heeft het CFV het oordeel

“voldoende solvabiliteit” afgegeven. Daarnaast heeft

het CFV SOR het continuiteitsoordeel A2 gegeven.

5.1.8 Beoordeling door WSW

In 2009 heeft het WSW SOR toestemming gegeven om

het maximaal te borgen bedrag te bepalen op 95%

van de bedrijfswaarde. In 2011 heeft het WSW SOR als

kredietwaardig beoordeeld. Begin 2012 is onder druk

van de achtervangers het beleid aangescherpt: alleen

de verpleeg­ en verzorgingshuizen kunnen voor

maximaal 95% van de bedrijfswaarde worden

geborgd, het overig vastgoed kan geborgd worden

tot 50% van de WOZ­waarde.

Door deze beleidswijziging is de borgingscapaciteit

van SOR verlaagd van € 809 miljoen naar € 598

miljoen, een daling van € 211 miljoen. Rekening

houdend met de overliquiditeit van € 52 miljoen per

einde 2011 was er nog sprake van een negatief saldo

in de verhouding borgingscapaciteit versus

op genomen leningen van € 35 miljoen. Omdat ook de

operationele kasstroom op WSW uitgangspunten niet

23Ondernemingsverslag

5.1.11 Sponsoractiviteiten

Door SOR zijn in 2012 geen sponsoractiviteiten

ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006­04.

5.2 HRM

5.2.1 Formatie

In 2012 is de organisatie met één medewerker

gekrompen van 107 naar 106 medewerkers. In figuur

4 staat de ontwikkeling van de laatste vijf jaar. Met

het vertrek van drieëntwintig medewerkers en de

komst van tweeëntwintig medewerkers was het totaal

aantal mutaties vijfenveertig. Negen medewerkers

hebben op eigen verzoek de organisatie verlaten, zes

medewerkers hebben gedwongen de organisatie

moeten verlaten en bij acht medewerkers liep het

contract van rechtswege af. Er zijn in 2012 geen

medewerkers doorgestroomd. Per einde 2012 waren

er 106 medewerkers in dienst. In figuur 5 is de verde­

ling naar leeftijd en geslacht weergegeven. Naast de

medewerkers in dienst zijn er in 2012 in totaal acht­

tien externe krachten ingehuurd. In 2012 hebben er

elf stagiairs/leerlingen stage gelopen bij SOR.

for Housing) vernomen dat Residencija 55+ in gebreke

is gebleven en dat de rente en aflossing over 2012

niet betaald zijn. Wij dringen er bij DIGH op aan om

inzicht te verschaffen in de financiële situatie van

Residencija 55+.

5.1.10 Grondposities

In de afgelopen jaren heeft SOR diverse grondposities

verworven. Hiermee wil zij haar positie met

betrekking tot mogelijke nieuwbouwontwikkeling

veiligstellen. In 2012 heeft SOR haar grondpositie

uitgebreid met één aankoop ter plaatse van de

Tuinlaan in Schiedam.

Gemeente, locatie:Jaar van

verwerving:

Rotterdam, Hoogvliet, Meerval 1996

Rotterdam, Schiebroek, Vredevorstkerk 2004

Oostvoorne, Fazantlaan 2007

Numansdorp, Molenpolder 2008

Rotterdam, Centrum, KPN Binnenrotte 2008

Oud Beijerland, Boerderij Dijkzicht 2009

Oud­Beijerland, Bijlschoollocatie 2010

Oud Beijerland, Karel Doormanstraat 2011

Schiedam, Tuinlaan 2012

Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie

Figuur 5: Personen in dienst per einde 2012

Aandeel mannen Aandeel vrouwen Aantal medewerkers

120

100

80

60

100%

0%

20%

40%

60%

80%

Aantal fte’s

2008 2009 2010 2011 2012

Vrouwen Mannen

15

10

5

20

0

t/m 24 jaar 25 t/m 34 jaar 35 t/m 44 jaar 45 t/m 54 jaar 55 en ouder

24

5.3 Strategisch voorraadbeleid

Specifieke besluiten ten aanzien van de voorraad­

ontwikkeling, hetzij investeringen, hetzij onderhoud,

worden onderbouwd vanuit het strategisch voorraad­

beleid. Met het strategisch voorraadbeleidsplan, dat

eind 2012 is opgesteld, wordt inhoud gegeven aan de

beoogde kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling

van de vastgoedportefeuille.

In onze vastgoedportefeuille maken wij onderscheid

in zelfstandige woningen, bedrijfsonroerend goed en

verpleeg­ en verzorgingshuizen. Voor de woningen­

portefeuille zijn in 2012 nieuwe productmarktcombi­

naties geformuleerd, waarmee ge specificeerde

klantgroepen worden gekoppeld

aan een nieuwe productindeling. De klantgroepen

zijn omschreven op basis van leefstijl, leeftijd,

in komensprofiel en levensfase. De productindeling is

gedaan op basis van huurklasse en voorzieningen in

en nabij de gebouwen.

De beoogde groei van SOR wordt gerealiseerd door

zowel eigen projectontwikkeling als door de aankoop

van bezit. Voor de kwalitatieve beoordeling van

iedere investering is het standaard programma van

eisen van SOR de leidraad. Het programma van eisen

bevat onder meer eisen ten aanzien van: ■ De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereik­

baarheid per openbaar vervoer en de nabijheid van

voorzieningen, met name winkels. ■ De woningplattegrond, waarin onder andere ruime

entrees en ruime sanitaire ruimten van belang zijn.

Figuur 6: Ontwikkeling ziekteverzuim

5.2.2 Ziekteverzuim

Het totaal van het ziekteverzuimpercentage bedroeg

in 2012 3,86%, het kort ziekteverzuim 1,53%. Ten

opzichte van 2011 is het totaalverzuim met 1,16%

gestegen en het kort ziekteverzuim met 0,17%

gedaald. Het landelijke gemiddelde totaal verzuim

ligt bij woningcorporaties op 4,1% en bij de overheid

op 5,3%.

5.2.3 Ontwikkeling van medewerkers

De beoordeling van medewerkers is erop gericht te

zorgen voor ontwikkeling van kennis, vaardigheden

en competenties. Daartoe hanteren wij een drie­

voudige gesprekscyclus (plannings­, functionerings­

en beoordelingsgesprek) en wordt jaarlijks een

opleidingsbudget vastgesteld op basis van 4% van de

bruto loonsom. In 2012 was een budget beschikbaar

van € 169.000,­ dat voor 87% is benut.

In 2012 heeft SOR geëxperimenteerd met e­learning,

gericht op het op niveau houden van de basis­

vaardigheden van office software. De tevredenheid

is ambivalent: slechts 7 van de 16 medewerkers die

zich hebben aangemeld, hebben de cursus volledig

afgerond en geven de methode gemiddeld een 6,2.

De kritieken zijn in kaart gebracht en tevens zijn er

oplossingen gezocht om een groot deel van de

problemen te ondervangen. De verwachting is dat

e­learning een effectieve methode is om te leren,

met de kanttekeningen dat niet ieder onderwerp zich

leent voor de toepassing van e­learning en dat het

geen vrijblijvend karakter mag hebben. Op grond

daarvan is besloten om e­learning op een ruimer vlak

te gaan gebruiken.

Kort verzuim Totaal verzuim

3%

2%

1%

5%

4%

0%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

25Ondernemingsverslag

De ontwikkeling van de portefeuille Verpleging en

Verzorging blijft achter bij de in het verleden reeds

beoogde afname. De onzekerheden in de stelsel­

wijziging van het scheiden van wonen en zorg hebben

lange tijd besluitvorming in de weg staan. De signalen

dat de benodigde c.q. toegelaten capaciteit voor

intramurale verzorging in hoog tempo afneemt zijn

nu overduidelijk. In 2013 wordt beoordeeld met welke

aanpassingen en investeringsbesluiten wij die reductie

op zullen vangen.

Een belangrijke kwaliteit van voor senioren geschikte

woningen is de toegankelijkheid. Deze wordt in de

Stadsregio Rotterdam weergegeven aan de hand van

een sterrenwaardering, waarbij vier sterren een

maximale toe­ en doorgankelijkheid voor rolstoelen

betekent. Alle woningen die SOR bouwt worden in

principe op het niveau van vier sterren gerealiseerd.

De verdeling in de woningvoorraad per einde 2012

staat in Tabel 5.

Tabel 5: Toegankelijkheid woningen

  Aantal Aandeel

geen 19 0%

1 ster 302 6%

2 sterren 1.091 21%

3 sterren 1.292 25%

4 sterren 2.459 48%

■ Toe­ en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers

van zowel de woning als de buitenruimte, uit­

gedrukt in nul tot vier sterren, volgens de

in de regio Rotterdam gehanteerde Wijze

Uilen­waardering. ■ Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het

Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau. ■ Duurzaamheid, wat moet resulteren in een A­label

volgens de EPA­classificatie. ■ Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme

materialen en installaties.

Dit alles levert een comfortabele woning, waarin als

het erop aankomt intensieve zorg thuis geleverd kan

worden.

Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met

eventuele toekomstige verkoop door waar mogelijk

afzonderbare bouwdelen te ontwerpen en voor de

appartementencomplexen een splitsingsakte op te

stellen. In nieuwbouwproject De Gravin is dit toe­

gepast en worden twee afzonderlijke bouwdelen met

totaal 30 appartementen verkocht.

Het dispositiebeleid van SOR voorziet in complex­

gewijze verkoop, rekening houdend met de wettelijke

vereisten die daarvoor bestaan. Ook dispositie­

besluiten worden onderbouwd vanuit het strategisch

voorraadbeleidsplan.

De verschuiving naar meer driekamerappartementen

en meer vrije sectorappartementen ligt op koers. In

2012 is met de oplevering van 260 woningen waarvan

149 in Krimpen aan den IJssel een stap gezet naar een

groter bezitsdeel in de randgemeenten. Na de huidige

productie wordt het aandeel in randgemeenten nog

verder vergroot (zie Tabel 4).

Tabel 4: Portefeuille in ontwikkeling

Voorraad per einde 2012 In productie Voorraad na realisatie Doel verdeling

wo

nin

gen

sociale huur 4.080 79% 66 4.146 78% 65%

vrije sector 1.083 21% 107 1.190 22% 35%

Rotterdam 4.490 87% 0 4.490 84% 75%

Regiogemeenten 673 13% 173 846 16% 25%

tot 2 kamers 2.077 40% 0 2.077 39% 35%

vanaf 3 kamers 3.086 60% 173 3.259 61% 65%

totaal woningen 5.163 66% 173 5.336 66%

verpleging en verzorging 2.009 26% 42 2.051 25%

bedrijfsruimten 686 9% 48 734 9%

26

toegelaten instelling aan de afdeling Wonen. Per

einde 2012 waren vier projecten in uitvoering. Door­

dat het ieder grote projecten waren, sommige ver­

deeld over twee fases, lopen de opleveringen over

meerdere kalenderjaren. Naast deze projecten wordt

gewerkt aan de voorbereiding van enkele kleinere

projecten. De realisatie daarvan is afhankelijk van de

te maken keuzes in 2013.

In onderstaande Tabel 6 zijn de opleveringen weer­

gegeven van de in uitvoering zijnde projecten

gedurende 2012. De bijbehorende investeringen zijn

terug te vinden in de geconsolideerde jaarrekening.

5.4 Vastgoedontwikkeling

5.4.1 Projectenplanning

De meerjarenprognose die in het najaar van 2012 is

opgesteld geeft geen ruimte meer voor nieuwe

projecten. Desondanks heeft SOR een aantal

ontwikkellocaties in bezit en is er sprake van een

aantal benodigde grote ingrepen in de bestaande

voorraad. Door de specifieke financieringssituatie van

SOR is het afstoten van de ontwikkellocaties

on verstandig. Dit zou immers leiden tot

verslechterende ratio’s bij de toezichthoudende

instanties.

In de eerste helft van 2013 zullen keuzes hieromtrent

gemaakt worden.Voor SOR betekent het concreet dat

in de eerste helft van 2013 de laatste uitvoerings­

projecten opgeleverd worden. Daarna zal op basis van

het strategisch voorraadbeleid en de beoordeling van

de financierings­ en investeringsruimte bepaald

worden welke projecten opgepakt kunnen worden.

5.4.2 Projecten in uitvoering

Al het werk aan de projecten in voorbereiding en

ontwikkeling vindt plaats binnen SOR Vastgoedont­

wikkeling BV door de afdeling Vastgoedontwikkeling.

Projecten worden na oplevering overgedragen aan de

Tabel 6: Resultaten projecten in uitvoering gedurende 2012

    Opgeleverd in 2011 Opgeleverd in 2012 Oplevering in 2013

DAEB Woningen 31 111 12

  Verpleging en verzorging 0 0 42

  Bedrijfsruimten 0 12 12

  Parkeerplaatsen 0 24 0

niet­DAEB Woningen 36 256 73

  Bedrijfsruimten 0 60 36

  Parkeerplaatsen 0 0 0

Koop Woningen 0 30 0

67 493 175

■ Facet (fase 2), Krimpen aan den IJssel: bouw gestart

in het voorjaar van 2011. In deze fase zijn in twee

gebouwen 149 huurwoningen gerealiseerd. Ople­

vering heeft respectievelijk voor de zomer en eind

2012 plaatsgevonden. Samen met de eerste fase

van dit project zijn op deze locatie 157 huurwonin­

gen, 54 verpleeghuisplaatsen, 395 m² bedrijfsruimte

en 365 m² maatschappelijk vastgoed gebouwd. ■ De Gravin, Oud­Beijerland: in aanbouw sinds 2010

van 66 sociale en 107 vrije sector huurwoningen,

30 koopwoningen, 42 verpleeghuisplaatsen,

2.800 m² bedrijfsruimte en 1.000 m² maatschappe­

lijk vastgoed. De oplevering loopt sinds eind 2012

en loopt tot in het eerste kwartaal 2013 door. ■ BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): nieuwbouw van

in totaal 111 sociale en vrije sector huurwoningen.

Het project bevat drie gebouwen, met naast de

woningen ook 4.200 m² bedrijfsruimte en 1.200 m²

maatschappelijk vastgoed. Hierin worden gevestigd

o.a. het deelgemeentekantoor, een vestiging van

de bibliotheek en winkels.

De nadruk in de onderhanden en opgeleverde

projecten ligt op de bouw van niet­DAEB­woningen

en op de randgemeenten rond Rotterdam. Dit is

Onderstaande opsomming geeft het inhoudelijk beeld

van Tabel 6: ■ Vlinderhof (fase 2), Brielle: in 2012 zijn de laatste

sociale en de resterende 18 vrije sector huur­

woningen opgeleverd. Totaal met fase 1 zijn na de

oplevering op deze locatie 91 sociale en 111 vrije

sector huurwoningen gerealiseerd. Daarnaast is

200 m² bedrijfsruimte gereserveerd voor buurtvoor­

zieningen. In overleg met de gemeente is het

openbare gebied ingericht.

27Ondernemingsverslag

5.5 Behoud van woningkwaliteit

Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van

de woningen het programma van eisen (PVE) richting­

gevend. Bij renovaties wordt het als uitgangspunt

genomen, maar wordt tevens een bedrijfsmatige

afweging gemaakt; de investering die gedaan moet

worden om aan de vereisten te voldoen, moet in een

verantwoorde verhouding staan tot de bedrijfswaarde

van het pand. Hiervoor zijn geen absolute kengetallen

geformuleerd, omdat iedere investeringsmogelijkheid

in een complex op zijn merites wordt beoordeeld.

Hierbij gaat het om de technische ingreep zelf, als ook

de positie in de lokale woningmarkt en de positie in

de gehele portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes

bepaalt het beleid zoals omschreven in paragraaf 5.3

de kaders.

In 2012 zijn wij begonnen met de omschakeling van

onderhoudsplanning op basis van standaard cycli naar

een planning op basis van conditiemeting. Hiermee

wordt de focus verlegd van het opvolgen van de cycli

naar de beoordeling van de staat van het gebouw.

Vanaf 2013 zal de stap gemaakt worden naar het

beleidsmatig bepalen van de minimale gewenste

conditie op grond van het strategisch voorraadbeleid

en zullen de resterende gebouwen volgens deze

systematiek beoordeeld worden.

5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud

Het onderhoud van de woningvoorraad heeft

kwaliteits behoud tot doel. Het klachten­ en mutatie­

onderhoud is gericht op herstel in goede staat en

betreft het onderhoud dat voor verantwoordelijkheid

en rekening van de verhuurder komt. Het mutatie­

onderhoud heeft een functie in de verhuurbaarheid

van de woning. Eventueel onderhoud dat tot de

verantwoordelijkheid (en rekening) van de huurder

behoort, kan door SOR gedaan worden. Het behoort

dan tot dezelfde processen als het klachtenonderhoud.

overeenkomstig de strategische doelen, waarin

toename van het bezit in de randgemeenten en een

toename van vrije sectorwoningen beoogd wordt. De

toevoegingen aan de portefeuille Verpleging en

Verzorging bestaat geheel uit verpleegplaatsen in

Krimpen aan den IJssel en in Oud­Beijerland. In beide

gemeenten zijn bestaande verzorgingshuizen

gesloopt en zijn nieuwe verpleeghuizen gerealiseerd.

De locaties waar gebouwd wordt voldoen alle aan

de vereisten die SOR stelt ten aanzien van de aan­

wezigheid van openbaar vervoer en winkel­

voorzieningen. Afhankelijk van de locatie en het

product worden voorbereidingen getroffen voor

samenwerking met zorginstellingen tijdens de

exploitatie. Gezien deze toekomstige samenwerking

worden keuzes in het project altijd met instemming

van de beoogde samenwerkingspartner gemaakt. De

begeleiding van en controle op deze keuzes worden

gedaan door de interne projectteams, waarin alle

betrokken afdelingen tijdens en na de projectfase

vertegenwoordigd zijn.

5.4.3 Aan- en verkoop

In het najaar is een nieuw dispositiebeleid

geformuleerd. Hiermee worden kaders, voorwaarden

en doelen gesteld aan eventuele verkopen. Inmiddels

is helder geworden dat vanuit de financiële strategie

verkoop noch aankoop voorkeursmethoden zijn om

de vastgoedportefeuille te ontwikkelen. In beide

gevallen is onder de geldende omstandigheden

sprake van verslechterende ratio’s.

In 2012 hadden wij vier gebouwen, die niet meer in

de portefeuille van SOR passen, op de nominatie staan

om complexgewijs te verkopen. Hierin zijn wij niet

geslaagd, mede als gevolg van de slechte marktom­

standigheden. In de zomer is besloten dit initiatief

stop te zetten.

Onderdeel van het nieuwbouwproject De Gravin in

Oud­Beijerland is de bouw van 30 koop­

appartementen. Eind 2011 waren er 19 verkocht, eind

2012 was er nog één bijgekomen. De overige

appartementen worden verhuurd, indien zij niet

alsnog verkocht zijn binnen afzienbare tijd na

op levering. De oplevering vindt plaats begin 2013.

28

5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting

Bij de uitvoering van het onderhoud is SOR binnen de

begroting gebleven. Op klachten­ en mutatieonder­

houd is een overschrijding gemaakt van bijna 30%, op

planmatig onderhoud is een onderbesteding gereali­

seerd van 28%. Oorzaken voor deze afwijkingen van

de begroting liggen in een combinatie van aan­

bestedingsresultaten en beperking van de activiteiten

planmatig onderhoud.

Sinds 2010 maken wij grote kosten met de vervanging

van brandmeldcentrales en het op orde krijgen van de

bouwkundige brandpreventieve voorzieningen in de

verzorgingshuizen in onze portefeuille. Na controle

door de brandweer en de gemeente Rotterdam in 2010

bleek dat op enkele complexen snellere actie nodig

was om aan de nieuwste brandveiligheids vereisten te

kunnen voldoen, dan wij aanvankelijk in onze planning

hadden. Ook in 2012 hebben wij in zes gebouwen de

centrales aangepast. De hiermee gemoeid gaande

kosten worden ten dele opgebracht door de hurende

zorginstelling en ten dele door SOR zelf.

Een tweede kritische installatie in verzorgingshuizen is

de drinkwaterinstallatie. Het gevaar van legionella­

besmetting is daar relatief groot en vereist zorgvuldig

beheer ervan door de gebruiker van het pand. Voor

alle gebouwen bestaan beheerplannen om

besmettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Deze

bestaan voornamelijk uit periodieke controles en

spoelinstructies, die door de gebruiker van het

gebouw (meestal een zorginstelling) uitgevoerd

worden. In 2010 hebben wij voor het laatst een grote

besmetting van een installatie gehad, waardoor een

hele installatie tijdelijk buiten gebruik is gesteld om

te reinigen. In 2012 hebben wij slechts enkele kleine

besmettingen gehad, die niet dergelijke maatregelen

vergen, maar kunnen worden verholpen door spoelen

van de installatie.

5.6 Huurprijsbeleid

Het huurbeleid van SOR is sinds 2011 gericht op

optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding

hiervoor waren de verwachte afnemende financiële

resultaten. In dat jaar zijn streefhuren vastgesteld

voor zover dat markttechnisch verantwoord wordt

geacht. Deze huren worden bij mutatie gerealiseerd.

Bij de jaarlijkse huurverhoging is de wettelijke ruimte

van 2,3 % gebruikt in de sociale huurklasse.

5.5.2 Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud is gericht op de instand­

houding en waar nodig vervanging van bouwdelen en

installaties. Dankzij de keuze voor onderhoudsarme

materialen is het kostenniveau van het onderhoud, in

sectoraal opzicht, beperkt. Een kenmerk van recente

nieuwbouw is dat er in toenemende mate met

in stallaties wordt gewerkt om de energieprestatie te

verbeteren en om het gebruiksgemak te verhogen.

Het gevolg hiervan is dat de lasten gedurende de

exploitatie op dit punt hoger worden.

Zowel bij het bouwkundig onderhoud als bij het

onderhoud aan de installaties wordt het PVE in acht

genomen, en wordt gestreefd naar verbetering van de

energie­efficiëntie en naar de toepassing van onder­

houdsarme materialen. Dit leidt soms tot investerin­

gen, maar beperkt op de langere termijn de

onderhoudslasten en deels ook de woonlasten van de

huurders.

De vervanging van installaties door nieuwe

verbeterde varianten, leidt vaak tot hogere efficiëntie.

Sinds in juli 2011 de EPA­normering in het woning­

waarderingsstelsel is toegepast kunnen wij

in novatieve installaties (zoals WKO­installaties),

verdisconteren in de maximaal toegestane huur. Voor

SOR betekende het, dat voor ongeveer 3.900 wonin­

gen de waardering hoger werd, maar voor ongeveer

500 woningen de waardering lager werd.

5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving

SOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen

of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd

binnen de servicekosten en drukt daarmee niet op

de begroting. Bij dit onderdeel rekent SOR ook de

centrale hallen en recreatieruimtes in de complexen.

Ook hiervoor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud

en de glasbewassing uit de servicekosten worden

betaald.

De directe omgeving van de complexen valt buiten

het vizier van SOR, omdat er meestal sprake is van

direct aangrenzend openbaar gebied dat door de

gemeente wordt onderhouden. De huismeesters

houden toezicht op het ontstaan van eventuele

obstakels in de directe omgeving van de complexen

en zorgen zo voor een ongestoorde en on belemmerde

toegang tot de complexen.

29Ondernemingsverslag

vrijkomend bezit hiervan af te wijken (Volkshuis­

vestelijk Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste

mogelijkheid is directe bemiddeling, waarbij de

woning niet geadverteerd wordt, maar rechtstreeks

aan een kandidaat wordt verhuurd. Deze methode

wordt vooral gebruikt voor de huisvesting van bijzon­

dere groepen, bij SOR met name kandidaten met een

zorgindicatie of een urgentie en kandidaten die door

woongroepen van senioren worden voorgedragen.

Omdat SOR zich richt op de huisvesting van uit­

sluitend 55­plussers, kiest SOR ervoor om bij de

vrij komende woningen altijd 55 jaar als minimum

leeftijd te adverteren. Reden hiervoor is dat het

beheermodel van SOR gericht is op een passende

woonsituatie voor deze, overigens diverse, doelgroep.

Bovendien zijn de investeringen in de woningen en de

samenwerking met zorginstellingen gericht op het

beschikbaar hebben van woningen waarin zorg

geleverd kan worden aan klanten die dat nodig

hebben, direct of op termijn. Om markttechnische

overwegingen is in drie gebouwen afgeweken van dit

beleid.

Advertenties via Woonnet Rijnmond

Via Woonnet Rijnmond zijn 814 advertenties geplaatst

voor sociale huurwoningen en 105 directe

be middelingen aangemeld. De verdeling over de

categorieën staat in Tabel 8. In een beperkt aantal

gevallen is een herhaalde actie nodig om tot verhuring

te komen. Naast de in deze tabel opgenomen cijfers

zijn ook nog vele verhuringen gedaan in de vrije sector.

Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 9.

Tabel 8: Verdeling aanbiedingscategorieën sociale huurwoningen

Aantal aanbiedingen

Lokaal maatwerk 38 5%

Volkshuisvestelijk labelen 770 83%

Voorwaardevrij 6 1%

Directe bemiddeling 105 12%

Totaal aanbiedingen 919

Voor de vrije sector voeren wij sinds juli 2011 het

beleid dat gedurende 10 jaar de jaarlijkse huur­

verhoging 0,5%­punt hoger zal zijn dan de toe­

passelijke verhoging voor de sociale huursector. Dit

kan alleen worden toegepast op woningen met

geliberaliseerde huurcontracten.

De ontwikkelingen die zich in 2012 hebben voor­

gedaan, hebben SOR genoodzaakt de inkomsten nog

verder te verhogen. In principe geldt vanaf 2013 het

beleid dat woningen op 90% van de maximaal

toegestane huur worden gebracht, behalve daar waar

dat markttechnisch niet haalbaar is.

In Tabel 7 staat de verdeling van de woningvoorraad

over de verschillende prijssegmenten per gemeente.

Voor SOR is de aftoppingsgrens voor drie­ of meer­

persoonshuishoudens niet relevant, aangezien slechts

aan één­ en tweepersoonshuishoudens is verhuurd.

In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed

en voor de verpleeg­ en verzorgingshuizen is het CPI

over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde

index. In 2012 bedroeg de toegepaste index 2,3%.

5.7 Verhuurbeleid

SOR richt zich op de huisvesting van senioren. Voor de

verhuur betekent dit dat woningen verhuurd worden

aan huishoudens zonder kinderen waarvan de leden

tenminste 55 jaar oud zijn. Door deze keuze heeft

SOR zich kunnen specialiseren wat betreft de vast­

goedportefeuille, het dienstenpakket en vooral de

expertise van haar medewerkers op die markt.

Huisvestingsverordening

De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op

het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat waar

mogelijk geen beperkingen worden gesteld aan de

woningzoekenden die in aanmerking willen komen

voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voor­

waardevrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid

bestaat de mogelijkheid om voor een deel van het

Tabel 7: Voorraad per 31-12-2012

Gemeente Tot € 361,61 Tot € 517,64 Tot € 652,52 Vanaf € 652,52 Totaal

Brielle 1 64 71 157 293

Krimpen aan den IJssel 0 8 35 114 157

Oostvoorne 0 33 29 90 152

Rotterdam 474 2580 734 702 4490

Spijkenisse 0 3 48 20 71

Totaal 475 2688 917 1083 5163

30

Passende toewijzing

In het kader van het BBSH wordt de zogenoemde

passendheid beoordeeld. Dit is gedefinieerd als de

verhuring van woningen tot de aftoppingsgrens (in

2012: € 524,37) aan huishoudens onder de inkomens­

grenzen en woningen boven de kwaliteitkortings­

grens (in 2012: € 366,37) aan huishoudens boven de

inkomensgrenzen.

Het resultaat in 2012 is een passende verhuring in

68% van de gevallen. In 31% van de verhuringen is

een laag inkomen in een dure woning gehuisvest.

Voor een belangrijk gedeelte zijn dit verhuringen aan

65­plussers, die ook boven de aftoppingsgrens in

aanmerking komen voor huurtoeslag. Daarnaast

wordt niet alleen het inkomen, maar ook het beschik­

bare vermogen beoordeeld bij de verhuring. Met

name de verhuur van woningen in de vrije sector

gebeurt aan huishoudens die een eigen woning

hebben verlaten en daarmee vermogen beschikbaar

hebben gemaakt. Daarmee is deze scheefheid niet per

definitie niet passende huisvesting.

Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft SOR sinds

het najaar van 2012 ook woningen in Oud­Beijerland

dat in de Hoekse Waard ligt. De sociale huurwoningen

worden conform de daar geldende regelgeving

aangeboden en verhuurd. Daartoe werken wij samen

met corporatie HW Wonen.

Verhuurresultaten

In tabel 9 zijn de verhuurresultaten weergegeven,

conform bijlage E van de BBSH­verantwoording aan

het ministerie van BZK, waarbij inkomen, leeftijd en

omvang van het huishouden relevant zijn voor de

beoordeling van de passendheid van de huisvesting.

De hoeveelheid verhuringen is groter dan het hier­

boven genoemde aantal aanbiedingen. Het verschil is

te verklaren door verhuringen buiten het werkgebied

van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije

sectorwoningen.

Sinds 2011 wordt naast de BBSH­vereiste streng

gecontroleerd op de toewijzingen van DAEB­

woningen aan huishoudens met inkomens onder

de € 34.085,­. In 2012 is in 90,1% (491 van de 545) van

de verhuurde DAEB­woningen voldaan aan de

EU­regeling.

Tabel 9: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E)

Aantal personen Leeftijd Jaarinkomen tot € 366,37 tot € 524,37 vanaf € 524,37 totaal

Eenpersoons tot 65 jaar <= 22025,00 7 46 42 95

> 22025,00 6 28 54 88

vanaf 65 jaar <= 20675,00 5 55 116 176

> 20675,00 1 20 116 137

Tweepersoons tot 65 jaar <= 29900,00 1 9 14 24

> 29900,00 0 4 43 47

vanaf 65 jaar <= 28225,00 0 18 64 82

> 28225,00 1 6 107 114

21 186 556 763

Tabel 10: Specificatie verhuringen

tot € 361,66 tot € 517,64 vanaf € 517,64 totaal

Totaal 21 186 556 763 68% Passend

lage inkomens 13 128 236 377 49% 31% “duur scheef”

hoge inkomens 8 58 320 386 51% 1% “goedkoop scheef”

eenpersoons 19 149 328 496 65%

tweepersoons 2 37 228 267 35%

tot 65 jaar 14 87 153 254 33%

vanaf 65 jaar 7 99 403 509 67%

31Ondernemingsverslag

Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt,

heeft SOR een verhuiskostenvergoeding in overeen­

stemming met de daartoe geldende wettelijke

regeling. Daarnaast worden soms aanvullende

af spraken gemaakt. In 2012 zijn geen renovaties of

sloopwerken uitgevoerd waarop deze regeling van

toepassing was.

Overleg met HPF

Het HPF bestaat per einde 2012 uit vijf leden en een

aspirant lid en heeft een eigen begroting en jaarplan.

SOR heeft zeven vergaderingen gehad met het HPF,

waarvan één samen met de leden van de RvC, die

deze zetel bekleden op voordracht van het HPF. In

2012 zijn de volgende onderwerpen besproken: ■ Ondernemingsplan SOR 2011­2015; ■ Opbouw en verdeling van de huismeester­

kostenpost in de servicekosten; ■ Huurbeleid en de ontwikkeling van de financiële

positie van SOR; ■ Bijstelling reglement Klachtencommissie ■ Dispositiebeleid; ■ Klanttevredenheidsonderzoek 2011 en

het bij behorende verbeterplan; ■ Contracten met energieleveranciers; ■ Ondersteuning van (op te richten)

bewoners commissies.

Het HPF houdt jaarlijks een vergadering met alle

bewonerscommissies. Ook hier is SOR aanwezig.

Leefbaarheid

In de leefomgeving van de bewoners kiest SOR voor

een beheermodel dat erop gericht is om vooral die

bewoners te ondersteunen voor wie het in contact

blijven met de buren, de wijk, moeilijker wordt. De

inzet is drieledig: ■ Activering van de bewoners. ■ Bevordering van het leefklimaat in het complex. ■ Aansluiting behouden bij de woonomgeving.

Het risico op vereenzaming wordt met het ouder

worden groter en met deze inzet verwacht SOR dit te

voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet is

de ontmoetingsruimte die in de meeste woon­

complexen aanwezig is. Het beheer van deze ruimtes

wordt gedaan door de bewoners zelf. Daarnaast

worden ook activiteiten georganiseerd. SOR

ondersteunt de zelfwerkzaamheid hierin, door de

oprichting van activiteitencommissies. In veel gevallen

wordt deze rol ingevuld door de bewonerscommissies.

5.8 Maatschappelijk beleid en leefbaarheid

SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave

drie partijen die van direct belang zijn voor het

uitvoeren van haar strategie: bewoners, zorg­ en

welzijnsinstellingen en overheden.

5.8.1 Bewoners

Bewonersparticipatie

Bewoners van SOR worden via twee manieren

betrokken bij beleid en uitvoering van het werk.

Het Huurdersplatform (HPF) is voor SOR de over­

koepelende gesprekspartner in de zin van de Overleg­

wet op het gebied van strategie en beleid. Het HPF is

een zelfstandige vereniging van de aangesloten

bewonerscommissies van onze gebouwen en bestaat

uit door de bewonerscommissies gekozen bestuurs­

leden. Naast de beleidsmatige agenda fungeert het

HPF als klankbord en adviseur voor de bewoners­

commissies in de gebouwen, zonder inhoudelijk

belanghebbende te worden.

De bewonerscommissie is de vertegenwoordiging van

bewoners van het specifieke gebouw waarbinnen zij

actief is. Met name op het vlak van het dagelijks

beheer, onderhoudsingrepen en keuzes rondom

servicekosten is de bewonerscommissie de gespreks­

partner. Per einde 2012 waren er in 36 gebouwen (van

de 53) bewonerscommissies aanwezig, waarvan 2 in

oprichting. De bewonerscommissie en SOR voeren het

overleg op basis van een samenwerkingsovereen­

komst, waarin onder andere de rechten en plichten

volgend uit de Overlegwet zijn opgenomen.

In de overige gebouwen slaagt SOR er niet in om een

commissie op te richten, wat meestal samenhangt met

de reeds hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners.

In de gebouwen waar geen bewonerscommissie actief

is, wordt in de vereiste participatie voorzien door een

jaarlijkse bewonersvergadering.

Financiële bijdrage SOR

Conform de Overlegwet ontvangen HPF en bewoners­

commissies vergoedingen. Met het HPF worden

budgetafspraken gemaakt op basis van een jaarplan.

De bewonerscommissies ontvangen een bedrag

bestaand uit een basisbedrag plus een bedrag naar

rato van het aantal woningen. De activiteiten­

commissies ontvangen deze exclusief het basisbedrag.

32

gemaakt om te skypen. In 2013 wordt dit ook in

andere gebouwen mogelijk gemaakt. Daarnaast

wordt gewerkt aan het beschikbaar maken van

buurtgerelateerd nieuws op het systeem, zodat

bewoners makkelijk op de hoogte zijn van wat er

in de buurt gebeurt en georganiseerd wordt.

5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector

SOR heeft met elf instellingen huur­ en samen­

werkingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten

hebben betrekking op verzorgings­ en verpleeg­

huizen, op de levering van extramurale zorg in

zelfstandige woningen en op welzijnsondersteuning

in de complexen.

Per einde 2012 waren er in vijf gebouwen activiteiten­

commissies actief.

Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de

leefbaarheid te veel achteruit gaat en de behoefte

aan activiteit groot is, wordt gekozen voor de

in schakeling van welzijns­ of zorgpartners, om de

activiteit een impuls te geven. Uiteindelijk is voor de

gezondheid en het welzijn van die bewoners die hun

vitaliteit achteruit zien gaan, een aanbod van contact,

vertier en beweging de beste remedie voor het

behoud van levenskracht. Het bevorderen van de

onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid

in het complex. In 18 gebouwen wordt door SOR een

financiële bijdrage geleverd. Daarna is er in tien

gebouwen ondersteuning op basis van een samen­

werkingsovereenkomst met de naburige of inpandige

zorginstelling.

Ondersteuning leefklimaat door

woonruimtebemiddeling

Sinds 2010 past SOR in enkele gebouwen lokaal

maatwerk toe, in de zin van de huisvestings­

verordening (zie ook paragraaf 5.7). Het lokaal

maatwerk heeft als doel het vrijwilligerspotentieel in

de gebouwen te versterken. Het gekozen instrument

daarvoor was een bewonersvertegenwoordiging uit

het gebouw voordrachten te laten doen. De evaluatie

na twee jaar liet zien dat het in drie gebouwen

succesvol genoeg was om voort te zetten. Er is toe­

name van het aantal door de bewoners zelf

ge organiseerde activiteiten, wat wij als signaal

beschouwen van een goed leefklimaat.

Daarnaast is in woningadvertenties voorrang gegeven

aan wijkbewoners. Hiermee hebben we beoogd om

nieuwe bewoners in staat te stellen hun eigen sociale

netwerk in de buurt intact te houden en om hiermee

de omgeving beter te betrekken bij activiteiten in het

woongebouw. Deze voorrangsregel heeft weinig

succes gehad en is na de evaluatie begin 2012 niet

meer toegepast.

Innovatie ten behoeve van de leefbaarheid

In een aantal gebouwen heeft SOR een domotica­

systeem gebouwd, dat naast een geavanceerde

kijk­spreek­luisterverbinding vanuit de woning met

de toegangsdeur tot het gebouw, ook andere toe­

passingen kan krijgen. De ontwikkeling daarvan

verloopt langzaam maar gestaag. In 2012 zijn in een

aantal van de gebouwen de systemen geschikt

Tabel 11: Overzicht relaties met zorg- en welzijnsinstellin-gen in of nabij woongebouwen

Zorg- of welzijns-instelling

Aantal gebouwen waarin wordt samengewerkt

Woon-gebouw

Domotica met alarm-opvolging aanwezig

Verzor-gings- of verpleeg-

huis

Aafje 4 1 2

Middin/ Senions 2 2 1

Careyn 2 2 0

Catharinastichting 1 0 2

Humanitas 3 0 0

Laurens 4 2 2

MOB 1 0 0

Pameijer 1 0 0

Sonneburgh 3 0 3

Thermiek 2 0 0

Lelie Zorggroep 10 0 4

Zorgwaard 1 1 1

Totaal 28 7 15

Naast deze gebouwen hebben wij nog zes op zichzelf

staande verzorgingshuizen in portefuille, die gehuurd

worden door Lelie zorggroep, Laurens en Aafje. Bij

deze gebouwen bestaat geen samenwerkingsovereen­

komst, slechts een huurovereenkomst.

Scheiden wonen en zorg

In 2012 is begonnen met onderzoek naar de toekomst­

mogelijkheden van de verzorgings­ en verpleeghuizen.

Door de scheiding van wonen en zorg en de overheve­

ling van een deel van dit domein van rijksoverheid

naar gemeenten, is het risicoprofiel van deze panden

sterk gewijzigd in het nadeel van SOR. Omdat zowel

SOR als de zorginstellingen geraakt worden door deze

33Ondernemingsverslag

Bezuinigingen op de WMO hebben geleid tot een

verminderd aanbod van welzijnsondersteunende

activiteiten. SOR heeft geen gegevens over de

ge volgen voor de zorgvraag, al is er het vermoeden

dat de vermindering op langere termijn zal leiden tot

een eerdere of intensievere zorgvraag. In de wijk

Overschie is het welzijnswerk in een gebouw na

gemeentelijke bezuinigingen per 1 januari 2012

overgenomen door zorgpartner Laurens. Om dezelfde

reden heeft SOR met MOB een contract gesloten ter

ondersteuning van Ka Fook Mansion, de woongroep

voor Chinese ouderen. De rode draad is dat als gevolg

van de wijzigingen in de AWBZ­financiering, zorg­

partijen zich concentreren op hun kernactiviteit, zodat

er minder ruimte is voor welzijnsondersteuning.

Woonservicegebieden

SOR beschouwt het woonservicegebied als een

alliantie, waarbij de rol van SOR bestaat uit vastgoed­

eigenaar en deskundige op het gebied van woon­

zorgcomplexen met jarenlange ervaring in het

samen werken met zorginstellingen. Het nut van de

woonservicegebieden bestaat uit het ontstaan van

een netwerk van buurtgenoten en organisaties. Door

leden uit het netwerk worden activiteiten ontplooid

met het oog op activeren en betrokken houden van

buurtgenoten, waaronder onze huurders.

SOR is in Rotterdam actief betrokken bij vier van de

16 woonservicegebieden: in de deelgemeenten

Noord, Kralingen­Crooswijk, Delfshaven en Lage Land/

Prinsenland. In nauw overleg met zorgpartners aldaar

dragen we via personele inzet, subsidies of huur­

verlaging of huurverlaging bij aan de verdere

in vulling ervan. De aard en inhoud in ieder van de

gebieden heeft een ander karakter. Enerzijds doet dit

recht aan de specifieke lokale situatie, anderzijds blijft

de vraag onbeantwoord op welk niveau resultaten en

effecten dusdanig gemeten worden dat de bijdrage

aan het gemeentelijk beleid inzichtelijk wordt. De

gemeente heeft in 2012 de eerste ervaringen opge­

daan met een monitor voor de woonservicegebieden,

om het antwoord hierop te kunnen formuleren.

Uitkomsten hieruit zijn nog niet beschikbaar.

In de randgemeenten rond Rotterdam vinden ver­

gelijkbare initiatieven plaats. In Oud­Beijerland is een

stuurgroep actief, die de verantwoordelijkheid heeft

inhoud te geven aan woonzorgzonering. Voor Oud­

Beijerland ligt het project De Gravin in het hart van

een woonzorgzone. Zorgwaard start in 2013 met het

scheiding van wonen en zorg vindt het onderzoek

deels gezamenlijk plaats. Het heeft eind 2012 geleid

tot een strategische alliantie met de Lelie Zorggroep.

Deze is erop gericht de ingrepen in de gezamenlijke

portefeuille integraal te plannen, rekening houdend

met elkaars mogelijkheden en beperkingen. Beide

vinden hun oorzaak in de snel wijzigende wettelijke

omstandigheden; beperkingen zijn er op het vlak van

investeringen (door de corporatie) en exploitatie (door

de zorginstelling). Maar de wettelijke omstandigheden

brengen beide partijen ook tot het verkennen van

nieuwe initiatieven.

De financiering en organisatie van individuele

persoons alarmering in samenwerking met zorg­

partners blijft moeilijk rond te krijgen. De inzet van

door SOR gerealiseerde domotica (met beeld­

verbinding via een alarmcentrale) loopt hierdoor

vertraging op en blijft achter bij de doelstellingen.

Het leidt nog tot beperkte kwaliteit in relatie tot het

beoogde aanbod.

Welzijnsondersteuning

Door SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning vindt

in drie complexen plaats, met als doel een goed

woon­ en leefklimaat. SOR gaat over tot het

in schakelen (en daarmee subsidiëren) van welzijns­

ondersteuning in complexen waar het niet meer met

bewoners of door de eigen medewerkers te organise­

ren is. Het doel is uiteindelijk ervoor te zorgen dat het

leefklimaat binnen de complexen dusdanig is dat

mensen er graag willen wonen. De problematiek die

wij in enkele gebouwen hiermee aanpakken, komt

voort uit de niet goed bij elkaar aansluitende leef­

stijlen van bewonersgroepen. Dit vindt zijn oorsprong

in sterk uiteenlopende culturele of maatschappelijke

achtergronden.

In één gebouw werkt SOR samen met stichting

Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder

begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is

gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van

mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer

ondersteunt daarbij het woon­ en leefklimaat in het

complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak.

Na een relatief goed verlopen periode in 2009 en

2010, is er sinds 2011 een negatieve ontwikkeling in

leefklimaat en verhuurbaarheid merkbaar. In het

najaar 2012 is begonnen met een bouwkundig

onderzoek van het gebouw, met het oog op een

verbetering van verhuurbaarheid en leefklimaat.

34

exploiteren van een grand café voor senioren in

De Gravin en omgeving.

5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid

SOR bezit woningen en grondposities in zes

gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan

den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen in

de WGR+­regio Stadsregio Rotterdam. De zesde

gemeente, Oud­Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard.

Daarnaast heeft SOR grondposities in Schiedam en

Numansdorp.

Regionaal

SOR onderhoudt geen reguliere contacten met de

Stadsregio Rotterdam, maar neemt wel deel aan

discussiebijeenkomsten, die meestal door de Stads­

regio in samenwerking met Maaskoepel

ge organiseerd worden. Ook bij de gezamenlijke

activiteiten van Stadsregio en Maaskoepel is te

merken dat zij sterk beïnvloed worden door de elkaar

opvolgende kabinetten. Nog altijd is er geen wette­

lijke basis in een nieuwe huisvestingswet voor een

nieuwe huisvestingsverordening, hoewel er wel

behoefte aan is. Tegelijkertijd neemt de onzekerheid

over de vorm ervan toe: het nieuwe kabinet houdt

vast aan het opheffen van de WGR+, dat de wettelijke

basis vormt voor een regionale huisvestings­

verordening. Het gevolg zou zijn dat er weer

gemeentelijke verordeningen komen. Voor SOR, met

woningbezit in vijf gemeenten in de stadsregio, zou

dat een forse hindering zijn in de dagelijkse

verhuuractiviteiten.

Gemeente Rotterdam

Het overleg met de gemeente Rotterdam is in 2012

minder frequent geweest dan in eerdere jaren. Er zijn

enkele bestuurlijke overleggen geweest tussen de

gemeente en de woningcorporaties. Daarnaast vindt

overleg plaats tussen de beleidsadviseurs van de

afdeling Wonen en die van de woningcorporaties.

Er is geen gestructureerd overleg geweest tussen de

directie van SOR en die van de dienst Stads­

ontwikkeling (voorheen de diensten dS+V en OBR).

Er zijn plannen om dit in 2013 in ere te herstellen.

Op het terrein van wonen en zorg neemt de

frequentie van overleg met de dienst MO (uitschrij­

ven) sinds eind 2012 toe. Het wederzijdse belang is

de huisvesting van zorgbehoevende mensen goed te

organiseren, nu de gemeente daar een veel grotere

verantwoordelijkheid in krijgt.

De in 2011 gemaakte samenwerkingsafspraken tussen

de corporaties en de gemeente Rotterdam geven

meer invulling aan de maatschappelijke doelen dan

voorgaande prestatieafspraken. Voor SOR ligt de

nadruk hierin op de woonservicegebieden en

geschikte woningen voor senioren.

Vogelaarwijken

In 2012 heeft SOR een beperkte bijdrage geleverd aan

vier van de zeven Rotterdamse Vogelaarwijken:

Rotterdam West, Rotterdam Noord, Vreewijk en

Overschie. In tegenstelling tot de eerste twee jaren

heeft SOR sinds 2010 geen fysieke investeringen meer

gedaan, omdat de benodigde investeringen in de

betrokken complexen reeds gedaan zijn. In 2012 zijn

in het kader van de Vogelaarwijken kosten gemaakt

voor sociale uitgaven, gericht op de ondersteuning

van bewoners en de betrokkenheid bij de omliggende

buurt. Hieraan is behoefte gezien de verminderde

vitaliteit en mobiliteit van de bewoners van de

complexen. Met deze ondersteuning wordt eenzelfde

doel nagestreefd als met onze deelname aan de

woonservicegebieden: senioren te activeren en

mantelzorg te bevorderen.

35

Project BuitenBan in het stadshart van Rotterdam-

Hoogvliet bestaat uit woongebouwen Hoge Ban

en Lage Ban, winkelruimten, bibliotheek en

stads deelkantoor

36

6 Jaarrekening

6.1 Balans

Balans per 31 december 2012

Activa 2012 2011

Vaste activa

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed gekwalificeerd als productiemiddel 527.575.619 590.408.311

Sociaal vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel in ontwikkeling 28.381.401 31.133.085

Roerende zaken in exploitatie 2.551.165 2.507.494

Roerende zaken in exploitatie domotica 1.604.922 1.675.075

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.260.305 1.415.931

Onroerende zaken ten dienste van exploitatie 3.642.540 7.105.140

Subtotaal materiële vaste activa 565.015.952 634.245.035

Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging 202.505.407 165.710.892

Commercieel vastgoed gekwalificieerd als vastgoedbelegging in ontwikkeling 21.513.718 45.246.683

Subtotaal vastgoedbeleggingen 224.019.125 210.957.575

Financiële vaste activa

Geactiveerde derivaatkosten 1.475.681 2.068.328

Hypothecaire lening u/g Vechtstroom IV 548.930 548.930

Subtotaal financiële vaste activa 2.024.611 2.617.258

Totaal vaste activa 791.059.687 847.819.868

Vlottende activa

Kortlopende Vorderingen

Huurdebiteuren 174.096 188.065

Overige vorderingen derden 3.397.429 1.728.011

Overlopende activa 2.116.637 1.525.650

Voorraden Te Verkopen Woningen 1.313.715 866.987

Te ontvangen BTW 65.634 1.350

subtotaal kortlopende vorderingen 7.067.511 4.310.063

Liquide middelen 53.231.549 29.552.162

Totaal vlottende activa 60.299.060 33.862.225

Totaal generaal 851.358.747 881.682.094

P.M. Nog te ontvangen leningen 27.300.000 57.300.000

Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling 3.843.000 34.700.000

37Ondernemingsverslag

Balans per 31 december 2012

Passiva 2012 2011

Eigen vermogen

Aandelenkapitaal ­ ­

Agio op aandelen ­ ­

Kapitaal 45 45

Overige reserve 111.461.069 204.429.717

Totaal eigen vermogen 111.461.114 204.429.762

Voorzieningen

Voorziening negatieve waarde derivaten 11.720.832 486.295

Afkoop renteconversie leningen 16.731.943 18.126.952

Totaal voorzieningen 28.452.775 18.613.247

Langlopende schulden

Leningen overheid 10.733.197 11.359.575

Leningen kredietinstellingen 682.332.545 623.502.556

Waarborgsommen 110.414 103.311

Overige schulden 394.909 393.408

Totaal langlopende schulden 693.571.065 635.358.850

Kortlopende schulden

Vooruit ontvangen huren 678.458 301.870

Schulden aan leveranciers 5.573.538 10.397.926

Belastingen en premies sociale verzekeringen 760.349 1.954.411

Overige schulden 1.077.431 1.307.474

Overlopende passiva 9.784.016 9.318.554

Totaal kortlopende schulden 17.873.792 23.280.235

Totaal generaal 851.358.747 881.682.094

P.M. Met financiers overeengekomen leningen 27.300.000 57.300.000

Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling 3.843.000 34.700.000

38

Toelichting bij de belangrijkste verschuivingen in de

balansverhoudingen.

Als gevolg van de gewijzigde waardering (RJ 645) is

de balanswaardering gewijzigd. Tot en met 2011 vond

de waardering plaats op basis van historische kostprijs.

SOR heeft er voor gekozen om het sociaal vastgoed te

waardering tegen bedrijfswaarde en het commercieel

vastgoed tegen taxatie waarde. Op basis van de

nieuwe grondslagen bedraagt de solvabiliteit 16.5%

(2011 = 25.6%) De daling van de solvabiliteit wordt

verklaard door aanpassingen in de gehanteerde

aannames/parameters in de bedrijfswaarde, die leidt

tot een mutatie in de waardering van de activa.

De langlopende schuldpositie is toegenomen met

€ 58.8 mln. Het betreft hier de opname van leningen

(€ 72.1 mln.), die eind 2010 contractueel waren

vastgelegd en reguliere aflossingen (€ 13.3 mln.).

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Balanstotaal 820.244 781.104 759.898 750.243 743.196 739.782

Weerstandsvermogen 96.672 88.276 82.271 80.241 80.202 83.602

Solvabiliteit 11,8% 11,3% 10,8% 10,7% 10,8% 11,3%

6.2 Resultatenrekening

Winst- en verliesrekening over 2012

Operationele baten en lasten 2012 2011

Bedrijfsopbrengsten

Huren 50.675.593 49.371.237

Vergoedingen 7.314.642 7.164.275

Overheidsbijdragen 66.751 ­

Verkopen Bestaand Bezit ­ 1.005.375

Verkopen Nieuwbouw 865.856 535.445

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 1.271.662 1.269.103

Overige bedrijfsopbrengsten 2.451.814 1.238.984

Totaal bedrijfsopbrengsten 62.646.318 60.584.420

Bedrijfslasten

Afschrijvingen 17.305.209 8.159.911

Overige waardeveranderingen Vastgoedportefeuille 21.334.406 12.581.580

Salarissen, sociale lasten en pensioenen 5.945.297 5.984.477

Lasten onderhoud 5.043.001 5.149.096

Overige Bedrijfslasten 4.171.102 4.209.232

Exploitatielasten 3.990.929 3.473.207

Leveringen en Diensten 5.683.526 5.379.905

Exploitatie Panden in Beheer 46.292 36.881

Totaal bedrijfslasten 63.519.762 44.974.290

Operationeel resultaat -873.444 15.610.130

Financiële baten en lasten

Rentebaten en -lasten

Rentebaten 5.848.272 6.142.847

Rentelasten ­29.830.800 ­28.871.498

Renteresultaat -23.982.528 -22.728.652

Waardeveranderingen van Financiële vaste activa ­11.827.185 ­400.624

Financieel resultaat -35.809.713 -23.129.276

Groepsresultaat -36.683.158 -7.519.146

39Ondernemingsverslag

Toelichting bij de belangrijkste elementen en

af wijkingen in het jaarresultaat.

T.o.v. de begroting en als gevolg van stelsel­

wijzigingen leiden de volgende zaken tot het jaar­

resultaat van € 36,7 miljoen negatief. ■ Er is in 2012 voor het commercieel vastgoed een

taxatie gemaakt, deze taxaties hebben geleid tot

een afboeking van (­/­ € 16,3 miljoen). Dit wordt

verklaard door de waardedaling van het bestaande

vastgoed, maar tevens de lagere waarde van de

opgeleverde nieuwbouw van de BuitenBan en Het

Facet (taxatiewaarde is lager dan historische

kostprijs van de investeringen). ■ Er is in 2012 een impairment uitgevoerd op de

historische kostprijs van het kantoorgebouw van de

SOR, de huidige taxatiewaarde blijkt lager dan de

historische kosten (­/­€ 3,8 miljoen) waardoor er

een afboeking heeft moeten plaatsvinden. ■ Door strengere regelgeving rondom de verant­

woording van derivaten heeft de SOR een extra

niet begrote voorziening moeten vormen. Dit heeft

het resultaat voor 2012 met  € 11,4 miljoen

verlaagd. Deze voorziening heeft betrekking op

een swaption voor een derivaat van € 52,7 miljoen. ■ De huren zijn € 1,8 miljoen lager dan begroot. Deze

daling wordt geheel veroorzaakt door de hogere

leegstand.

■ De overige baten zijn € 2,1 miljoen hoger dan

begroot. Er is voor domotica € 1,1 miljoen

ge factureerd voor voorgaande jaren en 2012, die

niet was begroot. Tevens is de niet begrote

opbrengst van de pro rata­regeling in het kader

van de BTW­wetgeving (€0,3 mln) voor 2012

opgenomen en zijn er enkele reserveringen van

nog te betalen kosten vrijgevallen (€0,3 mln). ■ De algemene kosten zijn fors hoger dan begroot

(­/­€ 2,0 miljoen). Dit komt doordat er meer is

besteed aan advieskosten (­/­ € 0,7 miljoen) en ICT

(­/­ € 0,2 miljoen) en en de toename van de overige

exploitatielasten (­/­€ 0,6 miljoen) ten opzichte van

de begroting, dit wordt verklaar door de forse

toename van verhuurkosten (makelaars enzovoorts)

om de leegstand tegen te gaan. Daarnaast is er

sprake van een niet begroot verlies bij deel­

nemingen (­/­ € 0,3 miljoen). ■ In de begroting 2012 was er nog rekening

ge houden met de vennootschapsbelasting (hier­

voor was € 2,3 miljoen begroot).  Er was in 2012

nog geen sprake van belastingplicht in het kader

van de Vpb.

40

6.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode) (× € 1.000)

2012 2011

Bedrijfsresultaat ­873 15.610

Aanpassingen voor:

Afschrijvingen 17.305 9.361

Overige Waardeveranderingen 21.334 11.158

Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen ­ ­

Veranderingen in werkkapitaal:

Vorderingen ­2.757 ­705

Kortlopende schulden ­5.406 452

Overige 7 1.219

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 29.609 37.095

Correctie Boekwaarde Verkopen ­ 19.379

Ontvangen interest 562 6.143

Betaalde interest ­29.831 ­28.871

Kasstroom uit operationele activiteiten 341 33.746

Investeringsactiviteiten

Investeringen ­37.408 ­58.275

Desinvesteringen 2.542 295

Kasstroom uit investeringen -34.866 -57.980

Mutatie financiële vaste activa ­ ­401

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -34.866 -58.380

Financieringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 72.160 10.540

Aflossing langlopende schulden ­13.956 ­26.326

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 58.204 -15.786

Toename/afname geldmiddelen 23.679 -40.420

41Ondernemingsverslag

6.4 Mutaties in bedrijfswaarde en marktwaarde

Het DAEB­bezit van SOR wordt gewaardeerd tegen

bedrijfswaarde. Het niet­DAEB­bezit wordt

ge waardeerd tegen marktwaarde. In deze paragraaf

staan de mutaties in de waarderingen gedurende

2012.

Mutaties in de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit

Onrendabele investeringen worden ten laste van de

herwaarderingsreserve gebracht. Als gevolg van het

grote investeringsvolume van SOR van de afgelopen

jaren is de bedrijfswaarde per eind 2012 nagenoeg

gelijk aan de boekwaarde volgens historische kostprijs

en afschrijvingen komen te liggen. Bij investerings­

beslissingen wordt deze vergelijking steeds gemaakt.

Mutatie bedrijfswaarde in 2012 (× € 1.000,-)

Bedrijfswaarde per 1-1-2012 590.408

Gevolgen van aanpassingen beleids-parameters en uitgangspunten

­ in de autonome ontwikkeling ­2.698

­ in huurbeleid 18.145

­ in de onderhoudslasten ­37.396

­ in de overige lasten 15.443

­ in de levensduur ­19.070

­ in de restwaarde ­58.367

­ in de indexering 11.907

­ in de herclassificatie 2.283

subtotaal aanpassingen -69.753

Gevolgen van mutaties in het bezit:

­ Sloop ­126

­ Overige weggevallen vhe’s ­278

­ Nieuwbouw 7.802

­ Overige mutaties woningen ­478

subtotaal mutaties 6.920

Totaal mutatie bedrijfswaarde -62.833

Bedrijfswaarde per 31-12-2012 527.575

Mutaties in de marktwaarde van het niet-DAEB-bezit

De waardering van de niet DAEB voorraad is geba­

seerd op marktwaarde. Voor dat bezit heeft er een

taxatie plaatsgevonden door een onafhankelijk

taxateur. De mutatie in de waardering wordt als volgt

verklaard:

Mutaties marktwaarde (× € 1.000,-)

Marktwaarde per 1 januari 2012 165.711

Mutaties in het boekjaar

­ Aankopen investeringen 1.204

­ Projecten afwaardering ­12.190

­ Projecten ontwikkeld in 2012 51.698

­ Waardedaling bestaand bezit ­3.918

Totaal mutaties 36.794

Marktwaarde per 31 december 2012 202.505

De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde

parameters zijn:

Huurstijging

­ 2012: 2,3% tenzij in het huurcontract anders is bepaald­ 2013: 2,5% vanaf 2014: 2% conform WSW

Maximale economische levensduur

­ woon­ en commerciële complexen: 50 jaar­ zorgcomplexen: 40 jaar

Stijging variabele en overige kosten

­ vanaf 2012: 3%­ vanaf 2016: 3% conform WSW

Leegstand

­ Woningen: 1%­ Bedrijfsruimten: 3%­ Verzorgingshuizen: 0%

Stijging onderhoudskosten

­ vanaf 2012: 3%­ vanaf 2016: 3% conform WSW

Grondwaarde

­ waarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken op basis van normen WSW.

Disconteringspercentage

­ 5,25%

Prijspeil

­ ultimo 2012

Rente na conversie

­ 5,25%

42

verplichtingen verwerkt die kunnen worden

ge kwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer

uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting

huurders, gemeenten en overige stakeholders aan­

gaande verplichtingen inzake toekomstige her­

structureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten.

Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de corporatie rondom

projectontwikkeling en herstructurering. Van een

feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering

van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aan­

vragen van de bouwvergunning heeft

plaatsgevonden.

6.6.2 Materiële Vaste Activa:

Sociaal Vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel

gewaardeerd tegen actuele waarde

Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er

voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als

bedrijfsmiddel en te waarderen tegen actuele waarde.

Dit betekent dat de SOR het sociaal vastgoed waar­

deert tegen bedrijfswaarde. Het sociaal vastgoed

omvat onzelfstandige woningen (verzorging),

woningen in exploitatie met een huurprijs tot de

huurtoeslaggrens en het maatschappelijk vastgoed.

Deze wijziging is ook verwerkt in de vergelijkende

cijfers en beginvermogen.

Bedrijfswaarde

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer

toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie (2011

€ 38.533.000) op de leningenportefeuille toe te

passen. Voor de herziening van de richtlijn liepen alle

waardemutaties via de winst­ en verliesrekening.

Vanaf 2012 dienen waardevermeerderingen of

rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt te

worden of, indien sprake is van een terugname uit het

verleden, via de winst­ en verliesrekening te worden

verwerkt. Waardeverminderingen dienen of in de

winst­ en verliesrekening verwerkt te worden of in

mindering te worden gebracht op een eerder

gevormde herwaarderingsreserve. Ook bij waardering

tegen bedrijfswaarde worden afschrijvingen in acht

genomen te worden. Bijzondere waarde­

verminderingen die niet in mindering kunnen worden

gebracht op eerder gevormde herwaarderings­

reserves, moeten direct in het resultaat worden

verwerkt. De toets op bijzondere waarde­

verminderingen geschiedt op complexniveau volgens

deze indeling:

6.5 Algemene toelichting op de jaarrekening

6.5.1 Regelgeving

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in

overeenstemming met de wettelijke bepalingen van

Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de

Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven

door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Grondslagen voor consolidatie

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en

vennootschappen zijn: ■ SOR Holding B.V. (100%) ■ SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%) ■ SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%) ■ SOR Voordeban B.V. (100%)

De activiteiten van de SOR Holding B.V. bestaan uit

het optreden als holding vennootschap en als zo danig

het verwerven en houden van belangen in andere

vennootschappen ten behoeve van de

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.

De activiteiten van SOR Vastgoedontwikkeling B.V.,

SOR Voordeban B.V. en Senior Village Numansdorp

B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling

binnen het statutair werkgebied van de stichting

Ouderenhuisvesting Rotterdam.

Voorts heeft de Stichting Ouderenhuisvesting

Rotterdam naast bovengenoemde belangen de

volgende verbindingen: ■ Vechtstroom C.V. ■ First Metro Housing

Deze verbindingen komen niet in aanmerking

voor consolidatie daar er geen sprake is van een

economische eenheid.

6.6 Toelichting op de balans

6.6.1 Algemeen

De SOR past vanaf verslagjaar 2012 de herziene

Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze

herziene Richtlijn is een aantal belangrijke

wijzigingen opgenomen. Deze wijzigingen worden

toegelicht bij het betreffende activum of passivum

Verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch

af dwingbare verplichtingen tevens feitelijke

43Ondernemingsverslag

Roerende zaken in exploitatie

Deze worden gewaardeerd op basis van aanschaf­

waarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.

De roerende zaken in exploitatie betreffen activa

waarvan de rente en afschrijving ten laste van de

servicekosten worden gebracht.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van

de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen historische

kostprijs, verminderd met de daarop toegepaste

afschrijvingen volgens het lineaire systeem. Het

kantoorgebouw van de SOR (inclusief bijbehorende

parkeerplaatsen) is in het verleden ten onrechte

gepresenteerd als activum in exploitatie. Deze wordt

vanaf 2012 als activa ten dienste van exploitatie

gekwalificeerd.

Jaarlijks vindt voor het kantoorgebouw van de SOR

een toetsing (impairment) plaats of de historische

kostprijs verminderd door afschrijving niet hoger is

dan de marktwaarde van het gebouw. Eventuele

waardeverminderingen en ­vermeerderingen (tot

maximaal historische kostprijs minus afschrijvingen)

worden ten laste van het resultaat gebracht.

Hiervoor geldende Afschrijvingstermijnen ■ kantoorgebouw 50 jaar ■ inventarissen 20/10/5/3 jaar ■ automatisering 5/3 jaar

6.6.3 Vastgoedbeleggingen

Commercieel Vastgoed gekwalificieerd als vastgoed-

belegging gewaardeerd tegen actuele waarde

Als gevolg van de herziene richtlijn is ervoor gekozen

om het commerciele vastgoed te kwalificeren als

vastgoedbelegging en te waarderen tegen marktwaarde

(taxatiewaarde). Ook deze stelselwijziging is verwerkt in

de vergelijkende cijfers en het beginvermogen.

Het commercieel vastgoed omvat woningen in

exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslag­

grens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maat­

schappelijk vastgoed) en alle parkeerplaatsen en

­garages. De marktwaarde van het commerciele

vastgoed is bepaald door een taxatie te laten uit­

voeren door een door het ministerie erkende onaf­

hankelijke en terzake kundige taxateur.

a. Verzorgingshuizen

b. Woningen

c. Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen

(bedrijfsruimten, garages)

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante

waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit

hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en

toekomstige exploitatielasten over de geschatte

resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt

rekening gehouden met de voorgenomen

be stemming en aard van het bezit.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op onder­

bouwde veronderstellingen die de beste schatting van

de directie weergeven van de economische

om standigheden, die van toepassing zullen zijn

gedurende de resterende levensduur van het actief.

De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern

geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken

een periode van 10 jaar. De kosten van planmatig

onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren

onderhoudsbegroting onderkende cycli per com­

ponent. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de

verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie,

huurstijging en rente.

Op het sociale vastgoed schrijven wij af volgens de

componentenmethode, met de termijnen:

Grond: Over grond in eigendom wordt niet

afgeschreven. ■ Casco: 50/40/35/20 jaar ■ Installaties: 25 of 20 jaar

Sociaal Vastgoed gekwalificieerd als productiemiddel

in ontwikkeling

Dit betreft het sociaal vastgoed in aanbouw of

renovatie, wat wordt gewaardeerd tegen uitgave­

prijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat

uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directie­

voering onder aftrek van een bijzondere waardever­

mindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten.

Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend.

De geactiveerde rente wordt berekend tegen de

ge middelde rentevoet over het totale vermogen.

Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende

complexen in exploitatie zijn genomen.

44

op hun huidige plaats en in hun huidige staat te

brengen. De opbrengstwaarde is de geschatte

verkoop prijs onder aftrek van direct toerekenbare

verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengst­

waarde wordt rekening gehouden met de incourant­

heid van de voorraden.

6.6.6 Liquide Middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf

maanden. Indien er rekening­courant schulden bij

banken zijn, worden deze opgenomen onder schulden

aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

6.6.7 Groepsvermogen

Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal, overige

reserves en de herwaarderingsreserve.

Herwaarderingsreserve

Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er

voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als

bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.

Als gevolg hiervan is er een herwaarderingsreserve

gevormd. Deze maakt deel uit van de overige

reserves.

6.6.8 Voorzieningen

Voorzieningen werden gevormd voor in rechte

afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen

die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijn­

lijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is

en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden

geschat. De voorzieningen zijn tegen nominale

waarden opgenomen.

Voorziening Negatieve Waarde Derivaten

De voorziening negatieve waarde derivaten is

getroffen voor de negatieve marktwaarde van het

in effectieve deel van onder kostprijs­hedge­accoun­

ting gewaardeerde derivaten.

Afkoop Renteconversie

In december 2007 heeft voor een deel van de

leningen portefeuille ad € 259.000.000 renteconversie

plaatsgevonden. Als onderdeel van deze transactie

heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen.

Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde

resterende looptijd van de leningen (= 16 jaar) in de

komende jaren verwerkt in het resultaat.

Winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging

in de waarde van de vastgoedbeleggingen, worden

verantwoord in de winst­en­verliesrekening. Bij

vastgoedbeleggingen is geen sprake van jaarlijkse

afschrijvingen.

Commercieel Vastgoed gekwalificeerd als vastgoed-

belegging in ontwikkeling

Dit betreft het commercieel vastgoed in aanbouw,

dat wordt gewaardeerd tegen uitgaveprijzen en

toe gerekende kosten van het werkapparaat uit

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering

onder aftrek van een bijzondere waardevermindering

uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de

bepaling van de bijzondere waardevermindering

worden de stichtingskosten en de reële waarde van

het commerciële vastgoed betrokken.

6.6.4 Financiële Vaste Activa

Geactiveerde Derivaatkosten

Om in de komende jaren in onze financierings­

behoefte te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor

de SOR te beperken is een aantal rentederivaten

afgesloten. De betaalde premies van deze “Average

Rate Caps” zijn geactiveerd en worden gedurende de

looptijd ten laste van het renteresultaat afgeschreven,

te beginnen bij de startdatum van de looptijd.

Overige Financiële Vaste Activa

De onder financiële vaste activa opgenomen overige

vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige

vorderingen. Deze vorderingen worden initieel

gewaardeerd tegen reële waarde. Bijzondere waarde­

verminderingen worden in mindering gebracht op de

reële waarde en direct verantwoord in de

winst­en­verliesrekening.

6.6.5 Kortlopende Activa en Vorderingen

Waardering van alle kortlopende vorderingen

geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend

met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid

voor zover van toepassing.

Voorraden Woningen Nog Te Verkopen

De onverkochte woningen uit projectontwikkeling

worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere

opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle

kosten die samenhangen met de verkrijging of

vervaardiging (directe loonkosten, toeslagen voor

indirecte vaste en variabele kosten en toegerekende

rente), alsmede gemaakte kosten om de voorraden

45Ondernemingsverslag

6.6.9 Langlopende Schulden

Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen

reële waarde.

Langlopende Leningen

De borgsteller ten opzichte van de geldgevers is het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij

de gemeenten fungeren als achtervang voor

eventuele schulden. De aangetrokken leningen

worden afgelost op basis van het annuïteiten­, het

lineaire­, of het fixe­systeem.

Kortlopende Schulden

Kortlopende schulden en passiva worden gewaar­

deerd op nominale waarde.

6.7 Toelichting op de resultatenrekening

6.7.1 Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de

opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de

kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op

transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij

zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

6.7.2 Opbrengsten

Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege

gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar

2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%.

Beheervergoedingen

Met de exploiterende instellingen van onze

complexen is overeengekomen dat door onze

stichting een zogenaamde beheervergoeding zal

worden gegeven voor kosten administratie, kosten

huismeester, kosten maatschappelijk werk en

plaatsingskosten.

Vergoedingen

Vergoedingen zijn de bedragen welke de huurders

boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld

boilers, brandstoflevering, schoonmaak, alarmering,

huismeester enzovoort.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de vrijval uit de egalisatie­

rekening rijksbijdragen en de overige overheids­

bijdragen opgenomen. Voor zover de overige

overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de

bijdrage berekend op grond van de regelingen,

waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische

huurverhogingen en lastenstijgingen.

Verkoop onroerende zaken

De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo

van de behaalde verkoopopbrengst minus de boek­

waarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigings­

prijs (Projecten voor derden). Winsten worden

verantwoord op het moment van levering (passeren

transportakte). Het resultaat van project De Gravin is

bepaald op basis van de percentage of completion

methode. Op 31 december 2012 waren 22 van de 30

woningen verkocht.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen

bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten en rente in

het kader van voorfinanciering ten behoeve van

onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder

verantwoord.

6.7.3 Bedrijfslasten

Afschrijvingen Sociaal Vastgoed

Als gevolg van de herziene richtlijn heeft de SOR er

voor gekozen het sociale vastgoed te kwalificeren als

bedrijfsmiddel en te waarderen tegen bedrijfswaarde.

Uitgangspunten voor afschrijvingen op het sociaal

Vastgoed: ■ De afschrijvingen op sociaal vastgoed zijn

ge baseerd op de bedrijfswaarde. ■ De afschrijvingen op sociaal vastgoed vinden

volgens lineaire methode plaats op basis van

geschatte economische levensduur en vinden plaats

op basis van de componentenmethode. ■ Op de afschrijvingen op sociaal vastgoed, op basis

van bedrijfswaarde, worden de gerealiseerde

herwaarderingen in mindering gebracht en ten

laste van de herwaarderingswaarderingsreserve

gebracht. ■ De gewijzigde afschrijvingsmethode (lineair) en

toepassing van de componentenmethode betreffen

een schattingswijziging. Bij een schattingswijziging

is het niet toegestaan de vergelijkende cijfers en

het vermogen met terugwerkende kracht aan te

passen.

Overige afschrijvingen

De afschrijvingen op overige materieel vaste activa

vinden plaats op basis van de lineaire methode (activa

46

ten dienste van exploitatie) of annuitaire methode

(roerende zaken in exploiatie). Tevens wordt er

rekening gehouden met de economische levensduur

en geen rekening gehouden met een eventuele

restwaarde.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a.

betrekking op het onrendabele deel van investeringen

bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de

overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

betrekking op jaarlijkse waardeveranderingen in de

overige vastgoedportefeuille.

Salarissen, Sociale Lasten en Pensioenpremies

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond

van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst­en­

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan

werknemers.

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslag­

jaar toe te rekenen kosten van onderhoud

verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar

hebben plaatsgevonden.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan

het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

6.7.4 Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig

verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van de betreffende activa en passiva.

Financiële instrumenten

Voor een uiteenzetting over het treasurybeleid zie

paragraaf 5.1.6.

47Ondernemingsverslag

6.8 Kengetallen jaarrekening 2012

Aantal verhuureenheden (VHE)

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

Sociaal bezit in exploitatie

Woongebouw (vooroorlogs) 61 61 61 61 61

Woningen en woongebouwen 4019 3962 4587 4644 4531

Maatschappelijke ruimten 174 174

Dienstencentra 8 8

Verpleeghuizen 26 26 26 26 26

Verzorgingshuizen 1.996 1.996 1.934 2.046 1.989

subtotaal 6.284 6.227 6.608 6.777 6.607

Commercieel bezit in exploitatie

Woningen 1083,0 881,0

Garages 159,0 145,0 139,0 139,0 114,0

Dienstencentra 12,0 12,0 42,5 42,5 42,5

Bedrijfsruimten 272,0 191,0 406,5 406,5 404,5

Winkels 48,0 48,0 63,0 43,0 43,0

subtotaal 1574,0 1277,0 651,0 631,0 604,0

Totaal 7.858,0 7.504,0 7.259,0 7.407,9 7.211,0

Mutaties in het boekjaar

Verkocht 0,0 15,0 0,0 0,0 123,0

Gekocht 18,5 1,5 0,0 0,0 41,0

In exploitatie genomen 342,0 322,0 107,0 172,4 589,0

Gesloopt/uit exploitatie 0,0 68,0 256,0 2,0 0,0

Overige wijzigingen 1,0 1,5 0,0 27,0 23,0

In aanbouw 263,0 620,0 1193,0 792,0 387,0

Uitgangspunten verhuureenheden (VHE):1 woning = 1 verhuureenheid1 garage = ½ verhuureenheidonroerende zaken niet zijnde woongelegenheden per 80 m² = 1 verhuureenheid

Totale personeelsbezetting (voltijds)

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

a. Directie 10,68 9,13 7,85 6,85 2,27

b. Woondiensten 15,83 18,17 18,06 16,61 11,03

c. Financiën en Informatisering 8,00 10,00 11,33 9,33 7,81

d. Bedrijfsbeheer 5,17 3,92 3,92 4,42 5,77

e. Groep Onderhoud 5,00 5,00 5,00 4,00 8,25

f. Vastgoed 5,67 8,56 9,22 7,67 4,35

subtotaal t.l.v. bedrijfskosten 50,35 54,78 55,38 48,88 39,48

g. Huismeesters 13,78 12,78 13,78 11,78 10,24

h. Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen 4,63 5,38 6,17 5,37 6,00

i. Te Hoogerbrugge restaurant 6,10 6,31 5,04 3,42 7,14

subtotaal t.l.v. servicekosten 24,51 24,47 24,99 20,57 23,38

Totaal 74,86 79,25 80,37 69,45 62,86

48

Verhuur en incasso

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

1. Verhuringen 763 641 500 487 707

2. Goedkope woningen 474 403 477 524 525

3. Huurachterstand in % 0,34 0,38 0,39 0,39 0,95

4. Huurderving in % 6,27 4,07 2,17 2,26 1,95

De grens van goedkope woningen per 1­7 € 361,66 € 361,66 € 357,37 € 357,37 € 348,99

De max. grens van betaalbare woningen per 1­7 € 517,64 € 517,64 € 511,50 € 511,50 € 499,51

Continuïteit

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

1. Liquiditeit (current ratio) 0,40 0,19 0,16 0,13 0,45

2. Solvabiliteit 13,1 23,2 10,3 10,2 11,9

3. Rentabiliteit eigen vermogen (REV) ­32,9 ­3,7 6,6 2,5 7,6

4. Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) ­0,1 1,8 3,5 3,6 4,5

Toelichtingad 1. Vlottende activa: kortlopende schuldenad 2. Eigen vermogen: totaal vermogen × 100%ad 3. Jaarresultaat: eigen vermogen × 100 %.ad 4. Jaarresultaat (voor aftrek intrest op vreemd vermogen): totaal vermogen × 100 %.

Kerngegevens balans en resultatenrekening per verhuureenheid

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie

­ 80.319

74.181 73.169

2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie

83.955

94.814

109.991

103.174 105.303

3. Marktwaarde onroerende zaken in exploitatie

128.656 129.766

4. Eigen vermogen 14.184 27.243 10.964 10.033 10.051

5. Afschrijvingen 2.202 1.087 1.203 1.073 1.011

6. Salarissen en sociale lasten 757 798 800 725 734

7. Kosten onderhoud 642 686 702 720 688

8. Overige bedrijfslasten 531 561 1.758 1.444 1.450

9. Bedrijfsresultaat 111­ 2.080 3.700 3.562 3.256

10. Rentelasten minus rentebaten 4.557 3.082 2.975 3.313 2.508

11. Jaarresultaat 4.668­ 1.002­ 725 249 741

Overige kengetallen

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

1. Gemiddeld rente % langlopende leningen

4,24

4,27

4,53

4,47 4,48

2. Reserve uitgedrukt in % van de en overheidsbijdragen nettohuren

219,7

414,1 157,0

158,7

168,2

49

Kerngegevens balans en resultatenrekening totaal (× € 1.000)

Per 31 december boekjaar 2012 2011 2010 2009 2008

1. Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie

583.039 549.527 527.622

2. Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie

527.575 590.408 798.427 764.303 759.338

3. Marktwaarde onroerende zaken in explotatie

202.505 165.711

4. Eigen vermogen 111.461 204.430 79.585 74.322 72.478

5. Egalisatierekeningen*) ­ ­ ­ 2.134 2.326

6. Weerstandsvermogen 111.461 204.430 79.585 76.456 74.804

7. Langlopende schulden*) 693.066 635.359 670.607 635.654 509.167

8. Bedrijfsresultaat 873­ 15.610 26.861 26.387 23.477

9 Rentelasten minus rentebaten 35.810 23.129 21.598 24.544 18.087

10. Jaarresultaat 36.683­ 7.519­ 5.263 1.844 5.344

*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.

50

CVerslag van de raad van commissarissen7 Samenstelling van de raad van

commissarissen 51

7.1 Leden van de raad van commissarissen 51

7.2 Benoemingen en herbenoemingen 51

7.3 Vergoedingen 52

8 Samenstelling en bezoldiging van

het Bestuur 52

9 Organisatie van het toezicht 53

9.1 Governancecode 53

9.2 Toetsingskader 53

9.3 Taakverdeling en commissies 53

9.4 Risicobeheersing door de raad van

commissarissen 53

9.5 Gespreksonderwerpen en besluiten 54

9.6 Relatie met en beoordeling van

de accountant 55

10 Het functioneren van de raad in 2012 56

10.1 Zelfevaluatie 56

10.2 Kritische agendapunten van de raad 56

10.3 Kennisontwikkeling en innovatie

door de raad 47

51Verslag van de raad van commissarissen

7 Samenstelling van de raad van commissarissen

7.1 Leden van de raad van commissarissen

De raad van commissarissen is de intern toezicht houder.

In 2012 maakten de volgende personen deel uit van

de raad van commissarissen:

Leden van de raad van commissarissen

Naam Geboren Hoofdfunctie Nevenfuncties

Drs. W. van Deventer (Wim) vice­voorzitter (huurderszetel)

15­04­1951Bestuurder Centrum voor Reuma en Revalidatie Rotterdam

Geen relevante nevenfuncties

Drs. H.M.A. van Duin MRE (Helen)Vanaf 15­5­2012

19­10­1958 Directeur De Key/Principaal Commissaris De Seyster VestePenningmeester Stichting Straat en Zwerfkinderen RotterdamBestuurslid Platform Openbare RuimteLid H­team

Mr. A. Dupain (Ancora)Tot en met 15­5­2012

15­02­1953 Vice­president Gerechtshof ’s­Gravenhage

Geen relevante nevenfuncties

Drs. Ing. B. de Graaf (Bert) voorzitter

13­11­1948Directeur Bedegra BVAssociate Ecorys Nederland

Lid raad van commissarissen Triodos VastgoedfondsLid raad van advies Rebel GroepVennoot AquaplanningLid Investment Committee ROMD

Drs. H.W.F. Houben MBA (Leny)(huurderszetel)Vanaf 28­2­2012

03­08­1953 Voorzitter Raad van Bestuur ASB Wonen Welzijn Zorg

Lid van het bestuur van Zorgscala (vereniging zorgaanbieders Haaglanden)Lid van de VDZ Haaglanden

J.M. Kremer MBA (Anne Margreet)Vanaf 15­5­2012

23­02­1970 Concern controller bij Inovum Deelnemer Vastgoed Kennisnetwerk Zorg

Ir. A. de Ruiter (Fred) 23­07­1948 Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam

Geen relevante nevenfuncties

7.2 Benoemingen en herbenoemingen

Commissarissen worden conform de huidige statuten

benoemd voor een periode van maximaal vier jaar,

met de mogelijkheid tot een herbenoeming.

Rooster van (her)benoemingen

benoemd einde huidige zittingsperiode

Drs. W. van Deventer 2002 2013

Drs. Ing. B. De Graaf 2009 2013, herbenoembaar

Ir. A. de Ruiter 2007 2015

Drs. H.M.A. van Duin MRE 2012 2016 herbenoembaar

Drs. H.W.F. Houben MBA 2012 2016 herbenoembaar

J.M. Kremer MBA 2012 2016 herbenoembaar

52

8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur

Directeur­bestuurder is de heer H. Rietveld MBA

(1953). Hij is sinds 1986 directeur van SOR en in 1997

benoemd als directeur­bestuurder. De benoeming is

toentertijd voor onbepaalde tijd geschied. De raad zal

opnieuw beoordelen of een in het kader van de

governancecode vereiste bestuurdersbenoeming voor

bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onderwerp

actueel of relevant is.

Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid

van de Elisabeth Stichting anno 1455.

De bezoldiging van de directeur­bestuurder in 2012 is

vastgesteld door de raad van commissarissen overeen­

komstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud.

Over de beoordeling van de bestuurder en de hoogte

van de bezoldiging, waarover in de jaarrekening

verantwoording wordt afgelegd, is met de voltallige

raad gesproken. Er is geen afzonderlijk remuneratie­

rapport opgesteld.

Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming

van leden van de raad van commissarissen is de

profielschets, die in juli 2011 is vernieuwd. Leden van

de raad van commissarissen dienen te voldoen aan

algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht,

visie, bestuurskracht, maatschappelijke betrokken­

heid, integriteit, omgevingsbewustzijn en uit­

drukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad

over brede, generalistische kennis te beschikken: ■ Financiën. ■ Management en bestuur. ■ Bouwen, wonen en projectontwikkeling. ■ Zorg en welzijn. ■ Marketing en consumentenvoorkeuren.

Daarnaast verdient het aanbeveling om specialistische

kennis op het gebied van wetgeving in de gelederen

te hebben. Dit is echter geen vereiste.

Werving in het vierde kwartaal van 2011 heeft

geresulteerd in drie nieuwe commissarissen, die in

het eerste en tweede kwartaal zijn toegetreden tot de

raad. Hiermee zijn de eind 2011 reeds bestaande en in

2012 ontstane vacatures ingevuld. Tevens wordt

hiermee ook voorzien in het aanstaande aftreden

van de heer Van Deventer in 2013. Zonder verdere

wijzigingen zal gedurende 2013 de raad uit zes

personen bestaan en in 2014 uit vijf personen.

7.3 Vergoedingen

In 2011 is de vergoeding van de raad in overeen­

stemming gebracht met de Honoreringscode

commissarissen, die geldt sinds 1 juli 2010. De

bezoldiging is, gegeven de zwaarteklasse van SOR,

vastgesteld op € 9.000,­ voor leden van de raad en

€ 13.500,­ voor de voorzitter van de raad. Deze

vergoeding is niet gewijzigd voor het jaar 2012. In het

najaar heeft de raad besloten om de vergoedingen in

2013 met 10% te laten afnemen, overeenkomstig de

bezuinigingen die in de organisatie worden door­

gevoerd in 2013.

53Verslag van de raad van commissarissen

9.2 Toetsingskader

Onderstaande vastgestelde documenten vormden

het toezichtskader in 2012 voor de raad van

commissarissen: ■ De statuten van SOR, laatst gewijzigd op

11 februari 2009. ■ Het ondernemingsplan 2012­2015. ■ Integriteitscode, vastgesteld in 2006 (gedragscode)

en 2008 (e­gedragscode, gericht op gebruik van

digitale communicatiemiddelen en ­kanalen) ■ De jaarbegroting 2012, zoals vastgesteld in

december 2011. ■ Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008,

gewijzigd op 12 december 2012.

Daarnaast is een investeringsstatuut in voorbereiding.

Deze wordt in 2013 vastgesteld.

9.3 Taakverdeling en commissies

De raad kiest er nadrukkelijk voor om geen

gespecialiseerde commissies in te stellen. In de gover­

nancecode wordt geadviseerd om een auditcommissie

en een selectie­ en remuneratiecommissie in te stellen.

De raad stelt zich op het standpunt dat alle leden in

principe in het geval van SOR over dezelfde

informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee

wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van

de raad als de raad als geheel te allen tijde een

volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijk­

heden. Bij de behandeling van de governancecode in

het najaar van 2012 is dit standpunt nogmaals

bevestigd.

9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen

Ten behoeve van de risicobeheersing worden in de

governancecode onderwerpen en onderdelen

genoemd waaraan een goed functionerend intern

risicobeheersings­ en controlesysteem moet voldoen.

Het beheersen van de risico’s op zichzelf gebeurt

binnen de organisatie. De raad wordt middels discus­

siestukken en besluitstukken betrokken. Waar het

gaat om inzicht in de beheersing wordt de raad op de

hoogte gesteld door middel van rapportages. Deze

koppelen terug op de documenten waaruit het

9 Organisatie van het toezicht

9.1 Governancecode

SOR onderschrijft de Governancecode Woning­

corporaties. In het najaar is een apart agendapunt

gewijd aan de uitwerking van de Governancecode,

ter bevestiging van bestaande documenten en ter

uitwerking in nieuwe documenten of nog na te

komen afspraken. Doel van de agendering was vast te

stellen in hoeverre we aan de code voldoen, of het

toetsingskader volstaat en of op basis van de diverse

documenten en activiteiten goed toezicht gehouden

kan worden. Het toetsingskader staat in de volgende

paragraaf toegelicht. Daarnaast baseert de raad zijn

toezicht op: ■ Het huishoudelijke reglement van de raad, in 2012

ongewijzigd. ■ De profielschets van de raad, in 2012 gewijzigd. ■ Het rooster van aftreden, in 2012 ongewijzigd. ■ De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008, in

2012 aangepast. ■ Jaarverslag en jaarrekening. ■ Accountantsrapportage en managementletter. ■ Kwartaalrapportages. ■ Specifieke rapportages met betrekking tot onder

meer derivaten, grondposities.

Naast het hebben van deze documentatie, stelt de

code een visitatie eens in de vier jaar verplicht. De

enige en meest recente visitatie is gehouden in het

najaar van 2010. Naar aanleiding van het rapport van

aanbevelingen is medio 2011 een plan van aanpak

gemaakt. De leerpunten uit de visitaties zijn in een

plan van aanpak van acties voorzien. Een bijzondere

actie die ondernomen is en die in het licht van de

visitatie te beschouwen is, is deelname aan het

SEV­experiment “de aanspreekbare commissaris”.

In Hoofdstuk 9 wordt hier verslag van gedaan.

54

Het marktrisico is afhankelijk van externe macro­

economische omstandigheden. Het effect laat zich

merken in de verhuurbaarheid van de woningen,

waarbij vooral de verhuur van de vrije sector­

huurwoningen sinds 2010 achterblijft bij de doel­

stellingen. De kwartaalrapportages bieden de raad

inzicht in de resultaten.

SOR verkoopt op beperkte schaal individuele

woningen en heeft daarnaast in 2012 plannen gehad

voor de verkoop van een aantal gebouwen. Het al dan

niet verkopen is van grote invloed op de meerjaren

investerings­ en liquiditeitsprognose. De raad opereert

bij dit onderwerp in zijn rol als toezichthouder, onder

andere door kaders voor de verkoop vast te stellen en

door zijn statutaire verplichtingen in acht te nemen.

Daarnaast fungeert hij als adviseur van de bestuurder,

waar het gaat om timing en wenselijkheid van de

verkoop en om beoordeling van de zich

manifesterende kandidaat­kopers.

9.5 Gespreksonderwerpen en besluiten

De raad is in 2012 zes keer bijeen geweest. De bijeen­

komst aan het begin van de zomer is gecombineerd

met een bezoek aan een aantal gebouwen en een

discussiebijeenkomst met het bestuur van zorginstel­

ling Laurens in Rotterdam. Meer hierover in hoofdstuk

10.

Van de leden van de raad van commissarissen is,

overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode

Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.

Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten

was sprake van strijdigheid van belangen van één of

meer leden van de raad van commissarissen. Onder­

staande opsomming betreft besluiten over het eigen

functioneren, over de voorraadontwikkeling en over

de besturing en ontwikkeling van de organisatie. Het

gaat om besluiten die, naast de bestuursbesluiten

zoals opgesomd in paragraaf 3.1.1, statutair tot de

bevoegdheid van de raad te rekenen zijn.

Eigen rol en functioneren ■ De raad heeft de volgende besluiten genomen: ■ Benoeming van mevrouw Houben, mevrouw Van

Duin en mevrouw Kremer tot commissaris. ■ Deelname aan het SEV­experiment “De aanspreek­

bare commissaris”. ■ Een bezuiniging op de eigen vergoeding in 2013

toetsingskader bestaat. De kwartaalrapportage dient

nog verder verbeterd te worden om voldoende scherp

de voortgang van (en daarmee de risico’s in) de

uitvoering van de diverse processen, activiteiten en

projecten in beeld te krijgen.

Specifiek zijn project­, rente­ en marktrisico’s te

onderscheiden. De raad van commissarissen houdt op

drie manieren zicht op de projectrisico’s.

1. In de kwartaalrapportages wordt over de bestuurs­

besluiten gerapporteerd, waaronder de in de

projecten genomen besluiten.

2. Van alle projecten wordt de faseovergang van

Definitief Ontwerp naar Uitvoering geagendeerd.

In geval van overschrijding van de bevoegdheid

van de bestuurder wordt het ter besluitvorming

aan de raad van commissarissen voorgelegd,

anders ter kennisneming.

3. Overige statutaire bepalingen, waarvoor

in stemming van de raad is vereist, met name op

het gebied van grond­ en onroerend goed­

transacties. Deze worden geagendeerd op het

moment dat zij actueel zijn in het project.

Het renterisico heeft zowel betrekking op de

bedrijfsfinanciering in zijn algemeenheid als op de

ontwikkelactiviteiten en de daarop volgende

exploitatie in het bijzonder. Het belangrijkste

instrument hierin voor de organisatie is het treasury­

beleid. In paragraaf 0 wordt de werkwijze van de

organisatie hierin toegelicht. Het treasurystatuut,

door de raad vastgesteld, is leidend. De organisatie

dient binnen die kaders een jaarplan in, dat ook door

de raad is vastgesteld. Het toezicht vindt plaats op

basis van kwartaalsgewijze rapportage. Met dit stelsel

is de raad voortdurend op de hoogte van de mate

waarin financieringsbehoefte nog moet worden

afgedekt en welk effect de financieringsactiviteiten

hebben op de werkelijke totale rentevoet.

Specifieke aandacht is begin 2012 uitgegaan naar de

derivatenpositie van SOR. Door de ontwikkelingen in

de sector heeft de raad zich, aanvullend op de

treasuryrapportage, zeer gedetailleerd geïnformeerd

over de aangegane posities en de potentiële gevolgen

van het zich voordoen van een worst case scenario,

waarbij de rente langdurig tot 0,5% daalt. De raad

heeft geconstateerd dat er dan een bestaand, maar

goed te dragen risico bestaat, dat wel tot een

liquiditeits beslag maar niet tot liquiditeitsproblemen

leidt.

55Verslag van de raad van commissarissen

Besturing en de ontwikkeling van de organisatie

De raad gaat akkoord met: ■ de groepsjaarrekening 2011; ■ het jaarverslag 2011; ■ het voorgestelde huurbeleid 2012; ■ vaststelling van het gewijzigde reglement van

de Klachten­ en geschillencommissie; ■ het omzetten van de balanswaardering van

historische kostprijs naar bedrijfswaarde voor het

sociaal vastgoed en de DCF­methode te hanteren

voor het commercieel vastgoed met ingang van het

boekjaar 2012; ■ de benoeming van de heer Van Deventer tot

vertrouwenspersoon van SOR voor de duur van

één jaar; ■ het opstellen van een intern herstelplan; ■ de begroting 2013 en de meerjarenbegroting

2013­2022; ■ het treasuryjaarplan 2013.

9.6 Relatie met en beoordeling van de accountant

Sinds boekjaar 2011 is BDO aangesteld als extern

accountant. BDO heeft de jaarstukken over het jaar

2012 voorzien van een goedkeurende accountants­

verklaring. Tijdens de vergadering van 23 mei 2013

heeft de raad de jaarrekening van SOR, alsmede het

volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig

het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld.

Ten aanzien van de governance heeft de raad

ge constateerd dat het beeld dat ontstaat uit de

jaarstukken een goede basis vormt voor de verdere

ontwikkeling van de organisatie.

van 10%, in aansluiting op de bezuinigingsronde

SOR van 10%. ■ Conform de governancecode een jaarlijks terug­

kerend overleg te plannen met de externe

accountant, buiten aanwezigheid van de

bestuurder. ■ Het vermelden van de conclusies en verbeterpunten

van het eigen functioneren en van het

functioneren van de bestuurder in het Jaarverslag. ■ Geen auditcommissie in te stellen, op grond van

het standpunt dat de hele raad over alle informatie

moet beschikken. ■ Een aanpassing van de vergaderstructuur:

­ Voorafgaande aan de raadsvergadering vindt

gedurende een half uur intern overleg van de

raad plaats.

­ Dit interne overleg wordt gevolgd door een

halfuur overleg tussen de raad en de

directeur­bestuurder.

­ Hierna volgt de vergadering van de raad

conform de opgestelde agenda en in aan­

wezigheid van directieleden, voor zover de

agenda daar aanleiding toe geeft, en de notulist.

Voorraadontwikkeling

De raad heeft de raad de volgende besluiten

genomen: ■ Akkoord te gaan met het verlenen van het

gevraagde opstalrecht en erfdienstbaarheid aan

Eneco ter plaatse van de Binnenhoftoren. ■ De voorgestelde aankoop van het KPN­gebouw

met grond in Schiedam goed te keuren. ■ De verlieslatende investering in de Theeschenkerij

Vroesenpark niet goed te keuren. ■ De in augustus 2012 voorgestelde aankoop van

het dienstencentrum Schiebroek uit te stellen. ■ De voorgestelde aankoop van de 26 woningen in

Oostvoorne goed te keuren. ■ De voorgenomen verkoop van gebouw Gerrit

de Koker voor € 6,6 miljoen. k.k. aan Wooncompas

goed te keuren. De Raad stemt ermee in om de

effectuering van het besluit Gerrit de Koker te

verkopen een jaar uit te stellen. ■ Akkoord te gaan met de juridische levering van het

nieuwbouwproject Stadsplein Spijkenisse van SOR

VGO BV aan SOR.

56

10.2 Kritische agendapunten van de raad

In 2012 zijn gedurende het jaar de zich snel

wijzigende omstandigheden steeds meer aandacht

op gaan eisen. In de eerste helft van het jaar is

stil gestaan bij de derivatenportefeuille, in het licht

van wat er zich bij Vestia had afgespeeld. De

rapportage hierover wekte voldoende vertrouwen

dat de risico’s die SOR loopt niet de continuïteit van

de onderneming in gevaar brengen.

Meer onzekerheid over de toekomst kwam op dat

moment voort uit de gewijzigde beoordeling door het

WSW van de balansverhoudingen van SOR. Als direct

gevolg hiervan is de borgingsruimte geminimaliseerd.

Dit houdt in dat voor het verkrijgen van toekomstige

financiering andere wegen gezocht moeten worden.

Daarbij komt dat door de scheiding van DAEB­ en

niet­DAEB­bezit een deel van de financiering van

beoogde investeringen überhaupt niet geborgd zou

kunnen worden. De ruime liquiditeit van SOR maakt

het geen actueel probleem maar beperkt wel het

uitvoeren van de investeringsplanning.

In de tweede helft van het jaar bleek dat bij de

voorbereidingen van de begroting van 2013 de

investeringsmogelijkheden van SOR feitelijk tot 0

waren gereduceerd. Daarbovenop is een reductie van

de bedrijfskosten nodig, om aan de vereisten van de

toezichthoudende organen te kunnen blijven

voldoen. De raad heeft daarom besloten om, vooruit­

lopend op de oordelen van die instituten, de organisa­

tie een herstelplan op te laten stellen, waarmee de

kerndoelen behaald kunnen worden: een A­oordeel

bij het CFV, een positief jaarresultaat en een

solvabiliteit van meer dan 10% (deze laatste twee

op basis van historische kostprijs).

De raad heeft geconstateerd dat de organisatie dat

voortvarend heeft opgepakt. De meerjarenbegroting

2013­2022 kent een dal gedurende de eerste jaren.

De ingrepen die vanaf 2013 begroot zijn, bestaand uit

voornamelijk een kostenreductie van 10% en het

schrappen van alle investeringen uit de investerings­

begroting, leveren een herstel vanaf het midden van

de prognoseperiode op. Aan het einde van de periode

worden de gewenste resultaten behaald.

10 Het functioneren van de raad in 2012

10.1 Zelfevaluatie

Ten behoeve van de evaluatie van het functioneren

zijn aan het einde van 2012 individuele gesprekken

gehouden door de voorzitter met de afzonderlijke

leden en een gezamenlijk gesprek met de voltallige

raad. Belangrijk aandachtspunt was het verloop van

en het besluitvormingsproces tijdens de

vergaderingen.

Voor zijn informatievoorziening is de raad in belang­

rijke mate aangewezen op de directie van SOR. Bij

vergaderingen zijn dan ook zowel de directeur­

bestuurder als de afdelingsdirecteuren aanwezig, voor

zover de agenda daar aanleiding toe biedt. Om de

besluitvorming te ondersteunen is gekozen tot een

gewijzigde vergaderstructuur. Deze wordt gedeeld in

een bespreking zonder aanwezigheid van directie­

leden direct gevolgd door een bespreking met de

directie. Dit biedt de gelegenheid voor de raad eerst

interne discussie te voeren, alvorens de toelichting van

de directie te horen.

De raad is van oordeel dat de directie voldoende

informatie verschaft aan de raad zodat deze zich een

goed afgewogen oordeel kan vormen en tot de juiste

besluiten kan komen. Wel heeft zij de wens geuit om

de informatievoorziening meer op bestuurlijke

hoofdlijnen te laten verlopen en vooral ook in relatie

tot de jaarplannen en anderszins gemaakte afspraken.

Uit de individuele gesprekken tussen de voorzitter en

de leden is een aantal wensen geuit ten aanzien van

verdiepende cursussen van VTW. Door de voorzitter

is vooral ook gewezen op de wenselijkheid van een

kritische houding en benutting van de specifieke

competenties per lid. Door enkele leden is expliciet

aandacht gevraagd van de voorzitter voor de positie

van de bestuurder en de strategie van de organisatie.

In zijn algemeenheid is de mening dat de Raad haar

positief kritische houding nog wat kan verhogen,

maar gelijktijdig overheerst het gevoelen dat er

sprake is van een gezond evenwicht tussen toezicht­

houdende en uitvoerende activiteiten.

57Verslag van de raad van commissarissen

In het kader van het SEV­experiment “De aanspreek­

bare commissaris” heeft de raad een bijeenkomst

gehouden met de vaste gemeenteraadscommissie

Fysieke Infrastructuur en Buitenruime van de

gemeente Rotterdam. Deze bijeenkomst was erop

gericht om te beproeven in hoeverre toezichthouders

van de corporatiebestuurder en de toezichthouders

van het gemeentebestuur van elkaar kunnen leren.

De uitkomst van de bijeenkomst was dat er interesse

naar en behoefte is aan elkaars inzichten. Dit is dan

met name gekoppeld aan relevante momenten als de

totstandkoming van een nieuw ondernemingsplan of

de aanloop naar gemeenteraadsverkiezingen. Een

tweede uitkomst was een gesprek met vertegen­

woordigers van de RVC’s van vier grote Rotterdamse

corporaties, om te toetsen of zij ook geïnteresseerd

waren in een dergelijk gesprek. Dit heeft eenmalig in

januari 2013 plaatsgevonden. De verwachting is dat in

2013 opnieuw een bijeenkomst tussen de raad en de

gemeenteraadscommissie zal plaatsvinden.

10.3 Kennisontwikkeling en innovatie door de raad

De leden van de raad zijn aangesloten bij de VTW

(Vereniging van Toezichthouders bij Woning­

corporaties). Deze vereniging biedt de mogelijkheid

voor collegiale afstemming tussen commissarissen en

organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden.

Diverse leden van de raad hebben één of meer

bijeenkomsten en cursussen bijgewoond. Daarnaast

voorziet zij zich waar mogelijk zelfstandig van

informatie via ter beschikking staande bronnen zoals

van het ministerie van BZK en andere professionele

organisaties.

Eind juni heeft de raad een bezoek gebracht aan een

aantal gebouwen, zowel bestaand als nieuw, zowel

woningen als intramuraal zorgvastgoed. Met name

voor de nieuwe commissarissen vormde dit een goede

gelegenheid om een indruk te krijgen van het vast­

goed van SOR. In het najaar is opnieuw een bezoek

gebracht door de commissarissen aan een aantal

gebouwen. Daarnaast heeft een gesprek plaats­

gevonden met het bestuur van zorginstelling Laurens

over de gevolgen van het scheiden van de financiering

van wonen en zorg. De conclusies uit het gesprek

gecombineerd met het bezoek aan één van de oudere

zorgcomplexen hebben goed inzicht gebracht in de

risico’s die ontstaan zijn met de wetswijzigingen op

dit vlak.

58

DBijlagenBijlage 1

Bedrijfsgegevens en samenstelling

stichtingsorganen SOR 59

Bijlage 2

Bedrijfsgegevens van de verbindingen 60

Bijlage 3

Projectenoverzicht vanaf fase

V.O. per 31-12-2012 62

59Bijlagen

1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR

Bedrijfsgegevens

Bedrijfsnaam SOR

Vestigingsplaats Rotterdam

Datum van oprichting 9 september 1968

Koninklijk Toelatingsbesluit Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam

Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990

Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte 11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen

Kantooradres Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam

Postadres Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

Website www.sor.nl

Contactgegevens E-mail: info@sor.nlTelefoon: (010) 444 55 55Fax: (010) 404 80 26

Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2012

Raad van commissarissen drs. W. van Deventer vice-voorzitter

drs. H.M.A. van Duin MRE

drs. ing. B. de Graaf voorzitter

drs. H.W.F. Houben

J.M. Kremer MBA

ir. A. de Ruiter

Bestuurder H. Rietveld MBA

Directieteam G. de Heide RC Financiën

ir. M.R. Luten Vastgoedontwikkeling

D. van der Meyden MBA Wonen

ir. S.C.E.M. Pollen Beleid en Bestuursondersteuning

H. Rietveld MBA Directeur-bestuurder

Ondernemingsraad W. van den Bedem secretaris, vice-voorzitter

A. van der Graaf lid

E. de Rooij voorzitter

A.Oosterheerd Arbo-commissie

vacature

Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)

T. Dekker penningmeester,secretaris a.i.

B. Hagens

L. van Reeuwijk voorzitter

E. Vink

Klachtencommissie ing. H.J.B. Nap

mr. M. van Seventer

mr. drs. C.J.M. Stubenrouch secretariaat

60

2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V.

Naam van de verbinding SOR HOLDING B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? JA

Financiële gegevens 2012

Vennootschap SOR HOLDING B.V.

Eigen vermogen € 1.365.036,­

Jaaromzet € 0,­

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,­ gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 1.365.036,­

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen

Van T.I. naar verbinding N.V.T.

Van verbinding naar T.I. Terugstorting Agio € 55.212,­

Doorberekende kosten aan de verbinding NVT

RisicobeheersingDoor de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheer­sing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Naam van de verbinding SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja

Financiële gegevens 2012

Vennootschap SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Eigen vermogen € 1.462.126,­

Jaaromzet € ,­­

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,­ gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 1.462.126,­

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen

Van T.I. naar verbinding Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 37.126.766

Van verbinding naar T.I. Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 55.212,­.

Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding Productie ten behoeve van de T.I. € 38.010.573,­Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 3.967.209,­

Doorberekende kosten aan de verbindingVoor een bedrag van € 1.271.662,­ aan doorberekende ontwikkel­kosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de projectontwikkeling in de B.V.

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheer­sing gelijk aan die in de T.I.

61Bijlagen

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V.

Naam van de verbinding SOR Senior­Village B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja

Financiële gegevens 2012

Vennootschap SOR Senior­Village B.V.

Eigen vermogen € 16.021,­

Jaaromzet € 0,­

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,­ gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 16.021,­

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen

Van T.I. naar verbinding n.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risico­beheersing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voor de Ban B.V.

Naam van de verbinding SOR Voor de Ban B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja

Financiële gegevens 2012

Vennootschap SOR Voor de Ban B.V.

Eigen vermogen € 11.165,­

Jaaromzet € 0,­

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,­ gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 11.165,­

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen

Van T.I. naar verbinding n.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobe­heersing gelijk aan die in de T.I.

62

3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2012

Projectnaam Gemeente (kern c.q. deelgemeente) Ontwikkelfase

De Gravin Oud­Beijerland Uitvoering

BuitenBan Rotterdam, Hoogvliet Uitvoering

Bijlschool Oud­Beijerland Voorlopig Ontwerp

Sonneburgh Rotterdam, Charlois Voorlopig Ontwerp

Boerderij Dijkzicht Oud­Beijerland Voorlopig Ontwerp

Park Fazano Oostvoorne Voorlopig Ontwerp

63

In de Geuzenhof is het eerste Skype project zeer

enthousiast ontvangen. Zelfs de landelijke media

interviewde bewoners die via domotica contact

houden met kinderen in het buitenland

64

Na een basisschool en verpleeghuis Tiendhove zijn

ook de twee woongebouwen in project Het Facet

opgeleverd: een veelzijdige ontmoetingsplek voor

alle Krimpenaren.

Colofon

Tekst en cijfers: SORVormgeving en opmaak Identity Design, RotterdamFotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam;

Y-Photography, Rotterdam; Jan van der Meijde, Capelle a/d IJssel

Productie: Telstar Media, Pijnacker

SORjaarverslag 2012

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG RotterdamT (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E info@sor.nlwww.sor.nl