SPANIAKjøp av fast eiendom

SkattArv og arveavgift

baggrund Vogt Forside:Layout 1 06/07/11 13:20 Page 1

3

INNHOLDSFORTEGNELSE

I Kjøp av fast eiendom i Spania II Skatter og avgifter III Spansk testament og arveavgift IV GenerellinformasjonomVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L. V Hva omfatter en kvalitetssikring utført av vårt kontor?

I KJØP AV FAST EIENDOM

1.1 ForskjellerfraNorge

1.2 KvalitetssikringvedkjøpavfasteiendomiSpania

1.2.1 Innledning

1.2.1.1 Tinglysningsattest(NotaSimple)/kopiavskjøtet 1.2.1.2 IBIkvittering-Eiendomsskatt 1.2.1.3 Basurakvittering-Søppelavgift 1.2.1.4 Sameie-vedtekterogkvitteringforbetaltefellesutgifter 1.2.1.5 Kopiavelektrisitet-ogvann-kvitteringer 1.2.1.6 Planparcial-Reguleringsplan

1.2.2 JuridiskeogøkonomiskefellervedkjøpavfasteiendomiSpania

1.2.2.1 Overtagelseavlån 1.2.2.2 Betalingmedveksler 1.2.2.3 Bankgaranti 1.2.2.4 Inventarliste 1.2.2.5 Befaringavkjøpsobjektet 1.2.2.6 Tillatelse-ferdigstilling

1.2.3 Kjøpavboligunderoppføring

1.2.3.1 Innledning 1.2.3.2 Kravtilkontrakten 1.2.3.3 Bankgaranti 1.2.3.4 Utbyggersplikttilårettemanglerogfeil

II. SKATTER OG AVGIFTER

2.1 Vedkjøp

2.1.1 Nyeiendom • Merverdiavgift-IVA • Notaromkostninger • Tinglysningsgebyr • Advokatsalær

2.1.2 Brukteiendom • Overføringsavgift

4

2.1.3 Finansieringogfinansieringsutgifter • Valuta • Åpningskommisjon • Rente(fast-flytende) • Kostnaderforutarbeidelseavpantobligasjoner • Takseringskostnader • Tinglysingsgebyr • Stempelavgift • Forsikring

2.2 Skattervedåeie–ikkeskatteresidentiSpania a) Inntektsskatt b)Formuesskatt(opphevet2008) c)Eiendomsskatt-IBI d)Søppelavgift-Basura e)Fellesutgifter

2.3 SkattiNorgevedeieavfasteiendomiSpania 2.4 Skattervedsalg 2.4.1 Personligeiet Gevinstbeskatning 2.4.2 Eietavselskap 2.4.3 Beregningavgevinst 2.4.4 Retensjon 2.4.5 Overføringsavgift 2.4.6 Endringeriunntakeneforgevinstbeskatning 2.4.7 Hvilkeskattemessigekonsekvenservildisseendringene

haforenpersonsomerskattemessigresidentiNorge? 2.4.8 UtleieavboligiSpania

III SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT 3.1 Innledning 3.2 HvordanopprettetestamentiSpania? 3.3 HvorforopprettetestamentiSpania? 3.4 Arveavgift 3.5 Denspanskearveavgiftensstørrelse 3.6 Arveplanlegging

IV GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA–LAWFIRM S.L. (seogsåwww.vogtlaw.com)

V HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR?

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

5

ForordDennebrosjyrenerenpraktiskveiledningfordegsomvilkjøpeelleralleredehar kjøpt fast eiendom i Spania.Brosjyren inneholder praktiske og generellerådogdeterikkenødvendigmedjuridiskekunnskaper.Brosjyrenbørdogikkebrukessomenhåndbokforåhåndterekjøpsprosessen,skattespørsmålellerarvpåegenhånd.Detanbefalesåbenytteprofesjonellerådgivereiforbindelsemedkjøp,salg,skattogarviSpania.

Innholdetibrosjyrenerførtàjourmeddelovendringersomforeliggerpr.1.42014

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET

6

I. KJØP AV FAST EIENDOM I SPANIA

1.1 Forskjeller fra Norge

KjøpsprosesseniSpaniaerforskjelligfraNorgepåvesentligepunkter.

FordetførstefinnesdetikkestatsautorisertemeglereiSpania.Detkreveshelleringenautorisasjonforåutøveeiendomsmeglervirksomhet.Meglerestilleringenøkonomisksikkerhetogdeterlangtfraallesomharforsikringfordetøkono-miskeansvarsomkanpådras.Detarrangeres ingenformellvisningslikviervantmed fraNorge.Eiendommene ligger ofte pånettet hos alle ellermangeaveiendomsmeglerneiSpania.Derformåenforsikresegomatmeglerensomopptrer,faktiskharetsalgsoppdragogharfullmakttilåundertegnepåvegneavselger.

For det andre er selve kontrakts delen også forskjellig fra Norge. Vanligvisundertegnesførstenreservasjonskontrakthvorkjøper innbetaleretdepositum(mellom€3.000og€6.000)ogeiendommentasdaavmarkedet.Detnesteskritteråutarbeideogundertegneenkjøpekontrakt(ContratodeCompraventa)menstransaksjonenførstblirendeligvedinngåelseavskjøte(EscrituraPublica)hosNotar.

Fordettredje er alle kontrakter på spansk og reguleres normalt av spansk lov-givning.

Benyttdegavadvokatidenneprosessen-helstensombeherskerbådedittspråkogspansk,ogetfirmasomharbådespanskeognorskeadvokaterbeskjeftiget.

Hvor skal vi kjøpe?

Detførstespørsmåldumåtastillingtiler:Hvilketland?Dernesthvorilandet?Selvnårduharbestemtdegforregionengjenstårfortsattsteds/by-valgetogin-nenforsted/byerdetfortsattnødvendigåavgjørenærhettilsjøen,servicetilbud,kommunikasjoner,skoleretc.Ønsketprisklassebegrenserklartnokvalgfriheten.

Nårmanharfunneteiendommensomhardeønskedekriteria,måmansørgeforå skaffe nødvendig informasjon som gir oversikt over den juridiske og økono-miskestatuspåeiendommen.Detteerdetvikortognoeupresistbenevnersomkvalitetssikring.

Bestem deg for hvor du ønsker å kjøpe.

Kjøpsprosessen i Spania er vesentlig forskjellig fra Norge.

7

1.2 Kvalitetssikring ved kjøp av fast eiendom i Spania

1.2.1 Innledning

Innledningsvisvilvibemerkeatsværtfånordmennharforutsetningerforåvur-dererisikoenogproblemersomkanoppståiforbindelsemedkjøpavfasteien-domiSpania.Investeringerifasteiendomomfatteroftestørrebeløp,ogdumåforholdedegtiletannetrettssystemmedloverogreglersomskillersegvesentligfradenorske.Itilleggerdetdefærrestesombeherskerspansk.

Kvalitetssikringsprosessenernoeforskjelligavhengigavomdukjøperenboligunderoppføring,nyleilighet/husellerkjøpaveiendomiannenhåndsmarkedet.

1.2.1.1 Tinglysningsattest (Nota Simple)/Kopi av skjøtet

NotaSimpleerentinglysningsattestfraEiendomsregisteret.Attesteninneholderopplysningerom;

1.Hvem som eier eiendommen, herunder eierandeler dersom flere eiereiendommensammen.

2.Enbeskrivelseaveiendommenogopplysningeromeiendommensgrenser.

3.Heftelsersomhvilerpåeiendommenogheftelsensstørrelse.DeterdogviktigåværeklaroveratikkealleheftelsernødvendigviskommerfremavNotaSimple,foreksempelheftelsersomubetalteiendomsskattogfellesavgifter,jfr.nedenfor.

4.Andre innskrenkninger i eierrådigheten; for eksempel om det hviler enbruksrettpåboligen,servitutterosv.

Alleredeførundertegningavreservasjonskontraktenbørdetforeliggeenting-lysingsattest.Pådenmåtenvetdumedsikkerhetatselgeraveiendommenhargrunnbokshjemmel.

Detbørbemerkesatdenadvokat somutførerkvalitetssikringen ikkebesøkerkjøpsobjektet. Den tekniske tilstand og faktiske størrelse undersøkes såledesikke. Det anbefales derfor å la en bygningskyndig undersøke kjøpsobjektet.Vedkommendeutarbeiderenrapporthvorobjektetstilstandbeskrives.Dessutenfårkjøperforetattenberegningavantallkvadratmeter.Somnevntundersøkeradvokaten ikke størrelsen på huset/leiligheten, da han kun sammenligner dettilsendtetidligereinngåtteskjøtemeddetsomfremkommeritinglysingsattesten(fragrunnboken)Bygningstekniskeundersøkelserkosterca.€800(ekskl.21%IVA).

NotaSimplebørværeavrelativnydatoogikkeeldreenn10dager.Entinglys-ningsattesteringengarantiforatdetikkekommerflereheftelserpåeiendommen

Kvalitets sikrings-prosessen.

Hva er Nota Simple?

Bygninstekniske undersøkelser

8

etteratattestenerutstedt.Derforinnhentesdetalltidennyattestumiddelbartførdenendeligeoverdragelsen.Attestensominnhentesavnotar i forbindelsemedoverdragelseaveiendommenergyldig10dager.Eiendomsregisteretsomutsteder denne attesten er pålagt å informere notarkontor om det skulle foreligge eventuelleendringeristatuspåeiendommenidenneperioden.

NotaSimpleinneholderforenkletinformasjon,ogenkopiavskjøtetbørinnhen-tesoggjennomgåsgrundig.

1.2.1.2 IBI kvittering - Eiendomsskatt

IBI-(ImpuestossobreBienesInmuebles)-erdenspanskebenevnelsenpåeien-domsskatt.VedkjøpavfasteiendomiSpaniabørdetkrevesatselgerfremviserkvitteringforbetalteiendomsskatt.Eiendomsskattenhvilerpåeiendommenogvilfølgeeiendommenvedeteventueltkjøp.Heftelsenfremkommervanligvisikkeavtinglysningsattesten.IBIfakturaeninneholderenbetalingsfristogvedmisligholdtbetalingpåløperforsinkelsesrenter.

1.2.1.3 Basura kvittering- Søppelavgift

Viderebørselgerfremleggeenkopiavkvitteringforbetaltkommunalsøppel-avgift(Basura).Ubetaltsøppelavgifterenheftelsesomfølgermedeiendommenogdetpåløperforsinkelsesrentervedmisligholdavgiftenfremkommerikkeavtinglysingsattesten.

1.2.1.4 Sameiet - vedtekter og kvittering for betalte fellesutgifter

Tilhørerdenfasteeiendommenenurbanisasjonvildetværeopprettetetsameie.Sameietharvedtektersomblantannetregulererfellesoppgaveriurbanisasjonen.Vedtektenekaninneholdeklausulersombegrenserdinhandlefrihet,foreksem-pelendringavterrasse,monteringavmarkiser,dyreholdosv.

Ienurbanisasjonavholdesdetnormaltgeneralforsamlingengangiåret.Påge-neralforsamlingenbehandlesogvedtasregnskapetogbudsjettet,ogdettasoppproblemersomeiernefinnerviktig.EtmøtereferatfraGeneralforsamlingenkanderforgigodindikasjonpåhvilkeproblemersommaneventueltkanforventeifremtidenvedkjøpaveiendommen.Deterintetkravetterspansklovatreferatetskalværepåannetspråkennspansk.Spansklovinneholderviderebestemmelservedrørendehvordaneierneisameietskalstemme,oghvormangestemmersomkrevesforhverenkeltsak.

Vedkjøpavfasteiendombørselgerfremleggeenbekreftelsefrasameietsadminis-tratoromatselgerikkeharuteståendefelleskostnader.Ubetaltefellesutgifterfølgerden fasteeiendommen.Denneheftelsenkommervanligvis ikke fremav tinglys-ningsattestenførsameiethartattutleggidenfasteeiendommen,hvilketsameiekungjørdersomselgerikkeharbetaltfellesutgifteneoverenlengreperiode.

Viktig med kvitteringer påbetalte utgifter.

Få referat fra general-forsamling.

9

Administratorbørviderebesomåavgienuttalelseomatdetikkeplanleggesstørrereparasjoner,moderniseringerellerutbyggingeravsameietsomjovilpå-førekjøperstørrefelleskostnaderennforventet.

1.2.1.5 Kopi av elektrisitet- og vann- kvitteringer

Dersommanønskeråtaovervannogelektrisitets-abonnementbørmanundersøkeomselgerharbetaltdenevnteregningenefremtildatoforundertegningavskjøtet.

1.2.1.6 Plan parcial - Reguleringsplanen

Reguleringsplanenforområdetbørundersøkes.Dennevilkunneavsløreplan-lagteveier,fredeteområder,nyeutbyggingsområderetc.

Vedkjøpaveiendomunderbyggingbørmanundersøkeatentreprenørenharbyggetillatelse (licencia de obra). Dersom byggeområdet ligger innenfor en”grønnsone”(områdesomikkeskalbenyttestilbebyggelse)børdetundersøkesomdetergittdispensasjonfrareguleringsplanen.

Veddel-betalingunderbyggingskaldetutstedesenubetingetbankgaranti.Detskjerofteatutbyggerikkeoverlevererbankgarantiutenetterforespørselfrakjø-perellerkjøpersadvokat.Videreerdetviktigatdeterutstedt såkalt licenciade primera ocupacion- ferdigstillingslisens før innflytting. Denne lisensen erblantannetnødvendigforåinngåpermanentevann-ogelektrisitetskontrakter(jfr.1.2.2.6).

Detteerkunenforenkletsjekklisteoverhvilkeninformasjonsombørinnhentesforåkvalitetssikrekjøpavfasteiendom.Kvalitetssikringenmåimidlertidseesisammenhengmeddenkonkretesak.Dersomeieraveiendommeneretspanskselskapvilkvalitetssikringenværemeromfattende.Kvalitetssikringvilforek-sempel omfatte en due diligence av selskapets finansielle og juridiske status.Dersomeiereretspanskselskapsomisinturereietavetutenlandskselskapskalmanværemegetforsiktigmedåtaovermoderselskapetutennøyeforutgå-endeundersøkelser.

Finn ut om alt er i orden med ditt bygge-prosjekt.

10

De forskjellige finansierings alternativer & selgers garanti.

Sett opp inventar liste.

1.2.2 Juridiske og økonomiske feller ved kjøp av fast eiendom i Spania

1.2.2.1 Overtagelse av lån

Vedoppføringavnybyggtarselgernormaltoppetpantelånforfinansieringavbyggeprosjektet(byggelån).Kjøperfåroftetilbudomåovertapantelånetsomhvilerpåboligen(subrogasjon).FordelenliggeriatoverdragelsesomkostningerofteerlavereennetableringsgebyrvedlåneopptakiSpania.

Dersomkjøperønskerå taover lånetvildettenormalt stipuleres ikjøpekon-trakten.Førundertegningenavkjøpekontraktenbørmaninnhentelånevilkårenesamtlånevalutaogtaenendeligbeslutningommanvirkeligønskeråtaoverlånet.Dukannemligfådegenubehageligoverraskelsehvisduiutgangspunktetbestemmerdegforåtaoverpantelånet,mensenereombestemmerdeg.Damådunormaltbærekostnadeneforkanselleringavlånet.

Mankanogsåspørreommulighetenforåovertapantelånsomhefterpåeien-dommenvedkjøpaveiendomiannenhåndsmarkedet.

1.2.2.3 Bankgaranti

Ifølgespanskufravikeliglovgivningskalselgerstillebankgarantiforinnbetaltebeløp ibyggeperioden.Lovenpresiserer imidlertid ikkehvemsomskalbæreutgifteneforutstedelsenavbankgarantien.Lovensformåltilsieratselgerskalbetaleutgiftene,mendetforekommeratutbyggerforsøkeråkontraktsfesteatdennekostnadskalbæresavkjøper.Kostnadenevedutstedelseavbankgarantivariererfrabanktilbank,ogliggerrundt1%-1,25%avgarantibeløpet.Manbørderforforsikresegomatselgerbetalerkostnadenevedutstedelseavbankgarantienoginkluderedetteikjøpekontrakten(jfr.1.2.3.3).

1.2.2.4 Inventarliste

Nårdukjøperleilighet/villaiannenhåndsmarkedetblirdetofteavtaltatendelavinventaretskalfølgemed.Detbørisåfallskrivesendetaljertinventarliste.Fotografier kan også være nyttig dokumentasjon. Listen bør underskrives avbådeselgerogkjøperoginngåsometvedleggvedundertegningavkjøpekon-trakten.Pådennemåtenunngårduatselgertarmedsegendelavinventaretogargumenterermedatdettevarpersonligegjenstander.

1.2.2.5 Befaring av kjøpsobjektet

Vedkjøpavennyleilighetharkjøper1årsgarantiforskjultemanglerileilighet-enogopptil10årforkonstruksjonsmessigemangler(jfr.1.2.3.4).Vedkjøpavenbruktleilighetkandetlønnesegåoppnevneentekniskkyndigforgjennomgangavleiligheten(jfr.1.2.3.2d).

11

1.2.2.6 Tillatelse - ferdigstilling

I kjøpekontrakten står det ofte at eiendommen skal overtas av kjøper når leiligheten er ferdig. Når skal leiligheten imidlertid defineres som ferdig?Imangekontrakterer leilighetendefinert somferdignår selgerhar sendt innsøknadomferdigstillingsattest–”licenciade1°occupacion”.Ferdigstillingsattesternødvendigforbl.a.tilkoplingavvannogelektrisitet.Selgerssøknadomlisensinnebærerimidlertidikkeatdenneerinnvilget.Dettarvanligvisminstenmåned(ofteopptil6måneder)frasøknadenersendtinntilattestenblirutstedt.Konsekvenseneratdennyeeierenikkeharvannogelektrisitetidenneperioden.Oftestløsesdettevedatentreprenørenstillerbyggestrøm/vanntildisposisjonfrabyggeplassen.Vivillikevelanbefaleatattestenforeliggerførskjøteunder-tegnes.Det er førstnår attesten foreligger atboligen juridisk sett kvalifiseressom ferdigstilt.Enmerkelig,men ikkeuvanlig,praksis er at utbygger får at-testvedpassivitetfrakommunen.Kommunenharetterspansklov3månedersfristtilåsvarepositivtellernegativt.Dersomsvarikkeforeliggerinnennevntefristtilsiergjeldenespansklovatsøknadenerinnvilget.Dettebørikkeumid-delbartgodtasdakommunenivissetilfellekanbringesakeropptilbehandlingdersomdet skulle foreliggegrove tilfeller avovertredelser frautbyggers side(f.eks. hvor byggetillatelse er innvilget basert på korrupsjon og hvor bygget-illatelse ikke skulle vært innvilget – f.eks. ved utnyttelse av et grønt areale).

Pass på at boligen har ferdigstillings attest.

12

1.2.3 Kjøp av bolig under oppføring

1.2.3.1 Utbyggers forpliktelse ovenfor kjøper er lovregulert.Det stilles blantannetlovkravtilkontraktensinnholdogkravtilutstedelseavgarantierforinn-betaltebeløpibyggeperioden.Etterovertagelsenaveiendommeneksistererdetvidereregleromutbyggersplikttilårettemanglerogfeilvedboligen.

1.2.3.2 Krav til kontrakten

Fordetførsteerdetetgenereltlovbestemtkravomatkontraktenskalværeklarogkonkret.Videremåkontraktenværebalansertogvilkårenemåvære”rime-lige”.

Eksempelpåurimeligevilkårienkontrakt:

·Vedkjøpavfasteiendomunderoppføringfårkjøperoftetilbudomåtaoverpantelånetsomhvilerpåboligen.Pantelånettilsvarerofte70%avdentotalekjøpesummen.Deteringenplikttilåovertapantelånet,menendelkontrakterfastsetteratkjøperenmåbetalekanselleringsomkostningerfor lånetdersomdetteikkeovertas.Detteerenoftemisbruktklausul,dadetiutgangspunkteterutbyggersplikttilåbetalekanselleringskostnadeneforsittegetlån.Dissekostnadeneliggeroftepå0,5–1%avpantelånetogitilleggkommertinglys-nings-ognotarkostnaderpåopptilca.€1.000.

·Kontraktsvilkårsomfastslåratkjøperskalbetalekostnadersomiht.lovenskalbæresavselger;somforeksempelkostnadeneforseksjoneringavleilighetene(DivisionHorisontal)erkarakterisertsom”urimelige”etterspansklov.

·Viharoftesettkontraktersomspesifisereratkjøperharplikttilåovertaboli-gennårutbyggerhardensåkalte”Actadefindeobra”–enlisensforferdig-stillelseavbygget.Iht.spanskretterboligenførstbeboelignårutbyggerhar”licenciade1ªocupacion”somnevntovenforogjuridisksetterboligenikkebeboeligførdennelisensenforeligger.

Iht.spansklovmåkontrakteninneholdefølgende:

a)Informasjonomkontraktspartene.

Kontraktenbørinneholdekjøpersnavnogadresse.Påsammemåtemådetspe-sifisereshvemsomerutbygger.Dersomutbyggereretselskapmådetfremkom-mehvorselskapeter registrert,hvilken typeselskap,selskapetsorganisasjonsnummer/CIFnummerogadresse.Videreskalkontrakteninneholdeendetaljertbeskrivelse avhvemsomkanundertegnepåvegne av selskapet.Dersomdethenvisestilenfullmaktfrautbyggererdetetterspansklovkravomennotarialfullmakt.KontraktenbørinneholdeenbeskrivelseavhvoroghoshvilkenNotarfullmaktenbleundertegnet.

Få med dine krav i kontrakten.

Hva kontrakten skal inneholde.

13

Detforekommerofteatkjøperunderbyggeperiodenønskeråendrenavnetpåkontraktsparten.Hunharskrevetunderiegetnavnmenønskernåathennesnor-ske/spanskeselskapskaleieleiligheten,alternativthennesbarn.Dersomkjøperidetteeksempelharværtforutseendenok,erdetinntattikontraktenatdennekanoverdrastiltredjemannutenatsamtykkefraselgerernødvendig.Dersomkon-traktenikkeinneholderenslikretterkjøperundergittselgersvelvillighet.Noengangernekterselgerenslikoverdragelseutenoverhodetåoppginoengrunn.Deterhellerintetkravetterspansklovgivningatselgerskalhaensakliggrunnforsliknektelse.Dersomdetgjelderetreeltsalgførferdigstillelsevilofteselgerkreveenvissprosentavdenfortjenestesomkjøperoppnår.Iandretilfelleerdetstipulertatenevt.fortjenesteskaldelesliktmellomkjøperogselger.

Enoverdragelseavkontraktenibyggeperiodenvilkunnemedføreatselgerskalbetalegevinstbeskatningvedevt.fortjenesteogatselveoverdragelsenutløseroverdragelsesavgiftalternativtmerverdiavgift.

b)Beskrivelseavdenfasteeiendommen

Kontraktenbørinneholdeendetaljertbeskrivelseavdenfasteeiendommenogdetbørfremkommehvoreiendommenerregistrert.Kontraktenbørvidereinne-holdetegningeravleilighetensomviserinndelingavrometc.Dersomleilighetenliggerienurbanisasjon(sameie)børdetvedleggesplanersomviserleilighetensplasseringiurbanisasjonen.Planenebørundertegnesavbådekjøperogselger.

Videre bør fellesområder være definert og utbyggers forpliktelser til å byggesvømmebasseng, tennisbane,klubbhus,osv.dersomdetteerbeskrevet ipros-pektet.

c)Prisogleveringsdato

Kontrakten må inneholde informasjon om pris og ferdigstillelsesdato. Fer-digstillelsesdatoenbørværeoverensstemmendemednårutbyggermottardensåkaltelicenciade1ªocupacion-ensåkaltferdigstillelseslisenssomernødven-digforbl.a.inngåelseavvann-ogelektrisitetskontrakten(jfr.1.2.2.6).

d)Byggespesifikasjoner

Kontraktenbørvidereinneholdeenlistesomidetaljbeskrivermateriale,farg-erogstandard.Listenbørforeksempelspesifisereomdetermarmorgulvoghvilkentypemarmorsomskalbenyttesetc.Viderebørdetspesifisereshvasominngåravutstyrsomhvitevarer,aircondition,alarmetc..

14

1.2.3.3 Bankgaranti

Iht.spansklovgivningskaldetutstedesenbankgarantiellerforsikringsgarantiforinnbetaltebeløpibyggeperioden.Lovenerpreseptorisk,hvilketinnebæreratutbyggerharenplikttilåutstedeenforsikring/bankgarantiforinnbetaltebeløpibyggeperioden.Enavtalemellomparteneomatdetikkeskalutstedesbank-garantierikkegyldigetterspanskrett.Viderepåleggerlovenkjøperenplikttilåleveretilbakebankgarantien/evedundertegningavskjøtetogovertagelseavboligen.

Spansklovfastslårvidereatbeløpsominnbetalesibyggeperiodenskalsettesinnpå en separat kontoogkunbenyttes til konstruksjon.Bankgarantien skalvideregaranteredetinnbetaltebeløp+4%rentep.a.

Kjøpekontraktenbøruttrykkeligrefereretilbankgarantienogdetbørfremkom-me ikontraktenatutbyggergaranterer tilbakebetalingenav innbetaltbeløp+4%renterperårdersomutbyggerikkeharferdigstiltboligeninnenavtalttid.Kjøpekontraktenbørviderespesifisereatselgerskalbetalekostnadenevedut-stedelseavbankgarantien.Videreerdetviktigatdeterutstedtsåkalt“licenciadeprimeraocupacion”(ferdigstillelsesattest)førinnflytning.

Dennelisensenerblant.annetnødvendigforåinngåpermanentevann-ogelek-trisitetskontrakter(jfr.1.2.2.6).Avpraktiskegrunnererdetvanligatkjøperfårbankgarantienca.14dageretterinnbetalingenavbeløpet.

Sikring av inn-betalte beløp.

15

1.2.3.4 Utbyggers plikt til å rette mangler og feil

Vedoppføringavnyboligerutbyggervidere forpliktet tilå retteoppfeilogmangleriboligen.ISpaniaeksistererdethovedsakelig3ulikefristerforåfrem-settekravomrettingavmangler.Fristenavhengeravmangelenskarakter.

Fordetførsteharkjøperretttilåkreveatutbyggerretteroppfeilogmangleriboligendersomkjøperfremsetterkravomdetteinnen1åretterdatoforoverta-gelseavboligen.Dettevilvesentligdreiesegomsynbarefeilogmangler.

Videreharkjøperretttilåkreveatutbyggerretterskjultemanglerdersomkravetfremsettesinnen3åretterdatoenforovertagelsenavboligen.

Forkonstruksjonsmessigefeilogmanglererdetvidereen10årsfristforåfrem-settekravomutbedring.

Dersomdukjøperenfasteiendomsomforrigeeierkjøptefrautbyggerfor1/2årsiden,vildutaoverforrigeeiersrettigheteriforholdtilutbygger.Detteinnebæ-reratdumåfremsettekravomrettingavsynligefeilogmanglerinnen1/2årmv.Avslutningsvis vil vi nevne at dersomutbygger ikke følger opp de lovpålag-tepliktenemåsakenbringesinnforspanskdomstol.Deteringennyhetatenspanskrettsprosessermegettidkrevende.Vihardessverresettflereeksemplerpåatutbygger rettog slett spekulerer i atkjøper ikkeanlegger rettssak,menakseptereråutbedremangelenforegenregning.

Kjøpers rettved feil og mangler vedeiendommen.

16

II SKATTER OG AVGIFTER2.1 Ved kjøp 2.1.1 Ny eiendom

·Merverdiavgift-IVA

KjøpermanenboligunderoppføringskaldetbetalesIVA(merverdiavgift).IVAvedkjøpavnyoppførtboliger10%,somogsågjelderforgarasjeogbod.Der-somimidlertidgarasjeellerbodkjøpesseparatvilIVAutgjøre21%avkjøpe-summen.DennesistnevnteIVAsatsgjelderogsåvedervervavtomt.I tilleggskaldetbetales1.5%stempelavgiftpåkjøpesummenIVAberegnespåskjøte-verdienpådenfasteeiendommen.

·NotaromkostningerItilleggkommerNotaromkostningerpåca.€800.Notaromkostningenevarierermht.skjøtetskompleksitetoghvormangenotarialesidersombrukesvedutar-beidelseavskjøtet.

·TinglysningsgebyrSkjøtetskalvideretinglysesiEiendomsregisteret.Tinglysningskostnadenelig-gervanligvispåca.€700.

·AdvokatsalærAdvokatsalærvedkjøpliggermellom1-1,5%avkjøpesummen,dogminimum€3.500.

· Meglerkommisjon

Meglerkommisjonenharblittredusertdesenereår.Normalternåprovisjonenca.5%.

2.1.2 Brukt eiendom

·OverføringsavgiftKjøpermanenbrukteiendomskaldetbetales8%overføringsavgiftavskjøte-verdienopptil400.000€.Utover€400.001opptil€700000betalesdet9%overføringsavgift.Overføringsavgiftenforkjøpsumutover€700.000er10%.

ItilleggkommerNotarkostnader,advokatsalærogtinglysningsgebyrsomnevntover.Detskalikkebetalesstempelavgiftvedkjøpavbrukteiendom.

Garasje(somikkeanseessomintegrertdelavfasteiendomsomoverdrassamtidig)utløseroverføringsavgiftsomfølger:

8%€0-30.0009%€30-50.00010%€over€50.000

Hvilke utgifter kommer i tilleggtil kjøpspris?

17

2.1.3 Finansiering og finansieringsutgifter

· Generalt

OmmanbørtaoppetlåniSpaniaellerNorgemådettevurdereskonkretogvivilgi enoversiktoverkostnader somoppstår i forbindelsemed låneopptak iSpania.

Ikke-residenterfårvanligvisinnvilgetlånpåopptil70%avtakstenpådenfasteeiendommen.Finanskrisenharmedførtatsærligspanskebankerharblittmerrestriktivemedåinnvilgepantelån.

Dubørgånøyegjennomlånevilkårene.Detberegneskommisjonervedåtaopplån (jfr.nedenfor), ved endringav lånevilkåreneogvedkanselleringav lånet.Vigjøroppmerksompåatallevilkårenekanforhandlesogofteerdetmuligåreduseredeulikekommisjonenenoe,mendeterviktigatduforhandlerdegfremtilgunstigerevilkårførlånetinnvilges.OpprettelseavlånetskjerhosNotaren,vanligvissamtidigmedundertegningavskjøtetfordenfasteeiendommen.

Oversikt - kostnader ved å opprette lån i Spania

·ÅpningskommisjonVariererfrabanktilbank,menliggervanligvismellom1–2%avpantelånetsstørrelse.

·Rente(fast-flytende)Dersomduvurderer sjansene forat renten skalopp,bør rentenbindes for sålangperiodesommulig.Imotsattfallbørdetavtales3månedersflytenderente.

·KostnaderforutarbeidelseavpantobligasjonerAvhengeravskjøtetskompleksitetoghvormangenotarialesidersombenyttes,menliggerrundt€600.

·TakseringskostnaderCa.€800.

·TinglysingsgebyrVanligvismellom€500–600.

·Stempelavgift

Detskalbetales1.5%stempelavgiftpåpantelånetstotaleansvar–dvs.summenav hovedstol,ordinærerenter,forsinkelserenteroginndrivelsesomkostninger.Stempelavgiftenberegnesmedbasisitotalansvaretsomutgjørca.150%avlånebeløpet.

·ForsikringVedlåneopptakerdetetkravomatdenfasteeiendomforsikres.

Informasjon vedrørende finansiering.

Hvilke kostnader kommer i tillegg i forbindelse med låneopptak?

18

2.2 Skatter & utgifter ved å eie - ikke skatteresident i Spania a)Impuestosobrelarentadenoresidentes-Inntektsskattforikkeresidenter

En ikke-residentmåbetale inntektsskattavde inntekterhanhar iSpania, foreksempelvedutleieavsinbolig.Inntektenerdenfaktiskeleienduharmottattellerenprosentavleieverdien(kansammenlignesmednorskprosentligningavfritidseiendom).

Inntektsskattenforikke-residenter,somikkeharleidutboligen,kalkulerespåsammemåtesomvedprosentligningavfasteiendomiNorge.Skattepliktigfor-deler2%avdenspanskeligningsverdienpådenfasteeiendommen,densåkaltevalorcatastral.Detopereresderettermedenflatskattesatspå24,75%.

La oss si at den spanske ligningsverdien på din faste eiendom er€ 50.000.Skattepliktigfordeler2%av€50.000,somer€1.000.inntekstkattenutgjør24,75%av€1.000somer€247,50.Dersomdenspanskeligningsverdienharblittrevidertetter01/01/1994erdenskattepliktigefordel1,1%avdenspanskeligningsverdien.

b)Impuestossobreelpatrimonio–Formuesskatt

Formuesskatten ble opphevet i Spania med virkning fra inntektsåret 2008. Imidlertiderdengjeninnførti2011,mensignalisertopphevetfraogmedinne-tektsåret 2014.Formueskatten er først effektiv etter fradrag av700.000€perperson.Dersomet ektepar eier en fast eiendom summen er således fradraget€1.400.000€.TabellførFormueskattiAndalusien:

c)Eiendomsskatt–IBI–impuestosobrebienesinmuebles

IBIerenårligkommuneskattogmåbetalesavbåderesidenterogikke-residen-teriSpania.

Regningkommer til den registrerte spanske adresse engang i året, vanligvisinnen septemberhvert år iMarbellaog innen juni iMijas.Eiendomsskattensstørrelsevarierermedhvoreiendommenligger.

Inntektsskatt for ikke-residenter.

Formueskatt

Skatter og utgifter på eiendom.

GrunnbeløpIEuroOpptilieuros

BetalingsandelEuros

RestenavgrunnbeløpOpptilieuros

Prosent

0,00 0,00 167.129,45 0,24%167.129,45 401,11 167.123,43 0,36%334.252,88 1.002,75 334.246,87 0,61%668.449,75 3.041,66 668.499,76 1,09%1.336.999,51 10.328,31 1.336.999,50 1,57%2.673.999,01 31.319,20 2.673.999,02 2,06%5.347.998,03 86.403,58 5.347.998,03 2,54%10.695.996,06 222.242,73 Onwards 3,03%

19

d)Basura/kommunalsøppelavgift

Denkommunalesøppelavgiftenbetalesavbåderesidenterogikke-residenteriSpania.Regningkommeripostentogangeriåret,ogliggerpårundt€70-200perår.

e)Fellesutgifter

Fellesutgiftervarierermht.hvilketjenestersomutføresifelleseiet(gartner,vakto.l.).Felleskostnadenefastsettespåbakgrunnavetbudsjettsomvedtaspådenårligegeneralforsamlingen.Disseutgifterdelesikkeprleilighet(ellerpr.hus),menetterdetantallm2maneier(inkludertterrasserogdenideelleandelavbyg-getsfellesarealer).

2.3 Skatt i Norge ved eie av fast eiendom i Spania

IhenholdtilskatteavtalenmellomNorgeogSpaniaartikkel6kanSpaniaskatt-leggeinntektavfasteiendomsomliggeriSpania,somereietavenpersonbosattiNorge.DetsammengjeldergevinstvedanvendelseavfasteiendomiSpania.

SpaniasretttilåbeskatteslikinntektogformueetterdobbeltbeskatningsavtalenbegrenserimidlertidikkeNorgesretttilåbeskattedensammeinntektenogfor-muen.InntektavogformueifasteiendomsomliggeriSpania,skalogsåbeskat-tesiNorge(selvomdetifremtidenikkevilblioppkrevetformuesskattiSpania).VedligningeniNorgeskaldetimidlertidgisfradragidennorskeskattenfordenskattsomerbetaltiSpania,basertpådensåkaltekredittmetode.

FasteiendomiSpaniaskalalltidoppgispådennorskeselvangivelsen.Kravomkredittfradragmåframsettesogdenspanskeselvangivelsenmåvedlegges.

Hvordan fastsettes den norske ligningsverdien på fast eiendom i Spania?

EtteruttalelsefraFinansdepartementetskaldetvedfastsettelseavdennorskeligningsverdienpåfasteiendomiutlandet legges tilgrunn”tilnærmetsammeforholdmellomantattsalgsverdiogligningsverdisomfortilsvarendeeiendom-merbeliggende idennorskekommunenhvorskatteytererbosatt”.Dettekanillustreresved følgende eksempel:Dukjøper en leilighet iSpania tilNOK2millionerogligningsverdienpåfasteiendomiNorgeidenkommunenduborerpå20%avomsetningsverdien.IdennorskeselvangivelsenhevdesdetatduskaloppføreleilighetensverdimedNOK400.000.ImidlertidharenrekkeavvåreklienteroppførtspanskValorCatastralsomgrunnlagfornorskformuesskattogfåttgodtattdette.

Betaler man skatt til Norge for å eie hus i Spania?

20

2.4 Skatter ved salg

2.4.1 Personlig eiet

Gevinstbeskatning

Inntil skattereformen ipr1.1.2012bleselgergevinstbeskattet forskjelligettersomhunvarbosattiSpaniaellerikkeiskattemessigforstand.Detteskilleternåopphevetogselgerebehandlesnålikt.Beskatningenavgevinsternå21%avgevinsten.

2.4.2 Eiet av selskap

Hviseiendommenereietavetspanskselskapblirgevinstenskattetpåselskapetshånd.Skattesatsener30%forsmåogmellomstoreselskaper.ForPYMES(små-ogmellomstoreselskaper)skattesatsener25%forgevinstopptil€300000ogderover20%.

Nyinkorporerteselskaperbeskattesførstår15%opptil€300000igevinstogderover20%.

Utenlandskeselskapersomikkeutøvervirksomhet iSpaniagevinstbeskattesmed21%.

2.4.3 Beregning av gevinst

Gevinsten er forskjellenmellom inngangsverdi (skjøteverdi ved kjøp) og ut-gangsverdi (skjøteverdivedsalg). Inngangsverdienerdenoffisiellekjøpesumforhøyetmedenvissligningsmessigindekspr.åreiendommenharværtiselgersbesittelse.Itilleggvilinngangsverdienforhøyesmedforetattinvesteringer(mi-nusavskrivninger)samtdirektekjøps-ogsalgsomkostninger.

2.4.4 Retensjon

Dethengerfortsattigjenenulikhetmellomresidenterogikke-residenter.Der-somkjøperhandlermedenselgersomerikke-residentskalkjøperholdetilbake3%avkjøpesummensomskaloverdrasavkjøpertilskattemyndighetenesometakontobeløpforskattpågevinst.Dersomdettea-kontobeløpoverstigergevin-stbeskatningenmåbalansenkrevestilbakebetalt.Behandlingstidenavslikekraverca.6måneder–1år.

Plusvalia

Plusvaliaerenskattavverdistigningenpåselvetomtensomhuset/leilighetenerbyggetpå,ogutløsesvedethverteierskifte.StørrelsenpåPlusvaliaavhengeraveiertidogeiendommensstørrelse.Iht.spansklovskalselgersomhovedregelbetalePlusvalia,menlovenåpnerforatselgerogkjøperkanavtaleannet.

Skatter ogutgifter ved salg av eiendom.

Gevinstbeskatning for ikke-residenter.

Reinvestering-ny fast bolig.

21

Personlig eiet - skatteresident i Spania

-En resident som selger sin primære bolig og investerer pengene i ny bolig(innen2år)erfritattfragevinstbeskatningvedsalg.Iht.spansklovregnesenboligsomdin”primærebolig”dersomduharboddiboligenidesiste3år.

-Residentersomereldreenn65årerfritattfragevinstbeskatningvedsalgavdenprimæreboligen.Deteretkravomatvedkommendemåhabodddesistetreår iboligenførsalg,menforpersonerover65årerdet ikkeetvilkåratkapitalvedsalginvesteresiennybolig.

2.4.5 Overføringsavgift

Bolig eiet av selskap

Dersomboligenereietaveidgjennometspanskselskap,såkaltS.L.(sociedadlimitada)vilmankunerverveaksjeneiselskapet.Vedervervavaksjerkankjøpersomhovedregelunngåoverføringsavgiften(jfr.2.1.2.)dersomfølgendevilkåreroppfylt:

•Selskapet eier kun den faste boligen og har ikke annen økonomiskvirksomhet

•Aksjene i selskapet overtas av to eller flere, ikke nær relaterte, aksjonærerhvoravingenavaksjonæreneerververmerenn50%.

•Eierstrukturenmåhaeksistertiminstetårfraervervavboligen.

Vedsalgavfasteiendomutavselskapetpåløperdetsomnevntovenforca.25%gevinstbeskatning.

2.4.6 Endringer i unntakene for gevinstbeskatning

Eiendom kjøpt før 1.1.1984 innrømmes en reduksjon i gevinstbeskatningen..Hvis eiendommen selges nå vil kun den del av gevinsten som representerer årenefra1994kommetilbeskatning.

2.4.7 Hvilke skattemessige konsekvenser vil disse endringene ha for en person som er skattemessig resident i Norge?

Gevinst ved salg av fast eiendom i utlandet er i utgangspunktet skattepliktig til Norgeetterdenorskeskattereglene.Tapvedsalgavfasteiendomiutlandeterbare fradragsberettiget iNorge i de tilfeller eventuell gevinst ville vært skat-tepliktighit.Fasteiendomiutlandeterforeksempelegenboligogfritidsbolig.Timeshare-leilighetkanskattemessigogsåbliåbetraktesomfasteiendom.IhenholdtilskatteavtalenmellomNorgeogSpaniaartikkel6kanSpaniaskatt-leggeinntektavfasteiendomsomliggeriSpania,someiesavenpersonbosatti

22

Norge.DetsammegjeldergevinstvedavhendelseavfasteiendomiSpania,jfr.skatteavtalenartikler13og22.Iht.skatteavtalenkanduimidlertidkrevefradragfordenskattenduharbetaltiSpaniaidennorskeskattenpågevinsten.Detskalmedandreordikkebetalesdobbelskatt.

Norskskattelovgivninginneholderimidlertidunntakfrahovedregelenom28%beskatningforgevinstvedsalgavfasteiendom.Skattelovenoppstillerfølgendekravforatgevinstenskalværeskattefri:

1.Fordetførstegjelderunntaketkunvedsalgavfritidseiendom.Medfritids-eiendommenesfasteiendommedbygningsombenyttesforfritidsformål,foreksempelhytteellerlandsted.

2.Fordet andremåeierenharbrukt eiendommen somegen fritidseiendom iminstfemavdesisteåtteårene(brukstid).

3.Fordettredjeerdetetkravomateiendommenblirsolgtellersalgetbliravtaltmerennfemåretteratdenblekjøptogmerennfemåretteratdentattibruk,eller ifølge ferdigattest var oppført. Bare brukstid i egen eiertid regnesmed.Brukskravetkanoppfyllesforflerefritidseiendommersamtidig.

EksempelSalgavfritidsboligiSpania

ISpania: Skattepliktiggevinstberegnesetterspanskereglerogskattlegges iSpania.

INorge: Skattepliktenvurderesetternorskeregler.Hardueietogbruktfritidsboligen lenge nok til å oppfylle vilkårene for skattefrigevinstvedsalg,ergevinstenskattefriiNorge.DakanduikkekrevefradragiNorgefordenspanskeskattenpågevinsten.Ergevinsten skattepliktig, skal gevinsten beregnes etter norskereglerogskattleggesiNorge.DakandukrevefradragfordenskattenduharbetaltiSpaniaidennorskeskattenpågevinsten.

Dadenskattepliktigegevinstenberegnesbådeetterspanskeognorskeregler,vildetbeløpsomerskattepliktigiSpaniaogNorgeværeforskjellig.

23

2.5 Utleie av leilighet/hus

MangenordmennsomkjøperboligiSpaniaplanleggeråfinansiereervervetvedutleieforkortereellerlengreperioder.Foråreduserefremtidigeproblemerbørutleierhakunnskapomhvilkerettigheterogforpliktelserleieforholdetmedfører.Enelementærforholdsregeleratleieavtalenbørværeskriftlig,selvomlovenogsåtillatermuntligeavtaler.Idenneartikkelenvilsepåhvaenutleierbørværeoppmerksompåvedutformingavenleiekontrakt.

ISpaniaeksistererdetulikeloveromutleie.Itilleggtilnasjonaleloveromut-leieeksistererdetulikeloveromutleieiendelavdeautonomeregioner.Vivilidetfølgendebasereosspådenurbaneutleieloven.Vibenyttergjennomgåendeuttrykketleilighet,menUtleielovengjelderalletyperboenheter(medvissespe-sifikkeunntak–jfr.foreksempelnesteavsnitt).

Utleieloveninneholdervissepreseptoriskeregler,hvilketinnebæreratregleneikkekan fravikes ved avtalemellompartene.Loven skillermellomutleie avturist boliger og utleie påmer permanent basis. En bolig karakteriseres somenturistbolignårleietidensettesidagerelleruker,boligenerfulltmøblertogleietagerbeholdersinfasteboligetannetsted.Ipraksiseretleieforholdmindreenn12månaderkarakterisertsomlangvarig,mentvilsspørsmålkanoppstå.

2.5.1 Innholdet av leiekontrakten

2.5.1.1 Leiekontraktens varig

Leietakeremedpermanentleieforholdharoppsigelsesvern.Kontraktenbørin-neholdeenbestemmelseomatleietagerharfastbopelf.eks.iNorgeogatdetkungjelderetleieforholdogikkesomfastbopel.Viderebørkontraktenbegrens-es tilmindreenn12måneder.Dersomleieforholdetdefineressompermanentkanleietageretterspansklovautomatiskforlengeleiekontraktenmedinntil3år.Detteselvomkontraktenerskrevetforenkortereleieperiode.

2.5.1.2 Leiebeløp og depositum

Leiebeløpetkanfrittavtalesmellompartene.Detbørselvfølgeligavtalesatdetskalinnbetalesdepositumforminimum1måned.

24

2.5.1.3 Inventarliste

Utleierbørsetteoppendetaljertinventarlisteoverinnboogløsøre.Inventarlis-tenbørinntassomettilleggtilleiekontraktenogundertegnesavbådeleietakerogutleier.

2.5.1.4 Inspeksjon av leiligheten

Førleiekontraktenundertegnesbørleietakerogutleierinspisereleiligheten.Entilstandsrapportbør inntas i leiekontrakten,foreksempel i formavenklausulsomfastslåratleietagerharovertattleilighetenidenstandtilstandsrapportentil-sier.Vedleieforholdetssluttbørleietakerogutleiergjennomgåleiligheten.Til-bakebetalingavdepositumbørikkeskjeførutleierharsjekketatalteriorden.Dersomleieforholdeteravlengrekarakterbørutleierinntaeninspeksjonsrettunderleieforholdet.

2.5.1.5 Betaling av kostnader under leieforholdet

Vedkortvarigeleieforholderdetvanligatutleierbetalervann,elektrisitet,fel-leskostnaderogandreutgifteriforbindelsemedutleien.Vedpermanenteleiefor-holdbørvannogelektrisitetbelastesleietaker.Fellesutgifterogeiendomsskattenerdetimidlertidvanligateierbetaler,menannetkanselvfølgeligavtales.

2.5.1.6 Avbrytelse av leieforholdet

Leietakerkanavslutteleiekontraktetter6månederutenkompensasjon,menmågiminimum1månedadvarsel.

2.5.1.7 Salg av leiligheten

Dersomutleierønskeråselgeleilighetenharleietagerførstekjøpsrett.Leieta-kerkandakjøpeleilighetentilsammebetingelsersomtilbysandreinteresserte.Uansettkanikkeleilighetenselgesutenpåhefteavleieretten.

2.5.1.8 Visningsrett

Detkanofteværepraktiskåinntaenklausulomutleiersretttilåviseleilighetentilinteressertekjøpereitilfelleavetfremtidigsalg.

Væroppmerksompåatuansetthvorgodtduharsikretdegienutleieavtale,vilduværeavhengigavspanskedomstolerdersomforholdetskulleskjæreseg.Herundermådetnevnesatdetspanskelovverketbeskytterleietakerengodtogdetåkasteutenuønsket leietakererenmeget sendrektigprosess.Viderevilvi gjøre oppmerksom på at leieinntektene er skattepliktige og skal inntas i den spanskeselvangivelsen.

25

III. SPANSK TESTAMENT OG ARVEAVGIFT Detertresettreglermanmåværeoppmerksompånårdetgjeldertestamentogarv.

a)Deformelleregler-gjelderregleneforopprettelseavtestament-f.eks.atdetskalværeskriftligetc.

b)Materielleregler-reglersomregulererhvordanarvenskalfordelesf.eks.de norske regler om livsarvingers arverett

c)Arveavgiftsregler-reglenesomstipulererhvormegetarveavgiftarvingenskalbetale

3.1

Spørsmålomarvefordelingerdetmangesomskyverforanseg.Detteføreroftetiluventedeogunødvendigeproblemerforarvemottager,særligdersomarvela-teretterlatersegformueietannetland.Detersværtfåarvingersomvethvordandeskalgripeanenspanskarvesak.Videreerarvdessverreofterotentilunød-vendigefamiliekonflikter.Planleggingkanavvergekonflikterogsikrearvela-tersvilje.Planleggingpåettidligtidspunktkanviderereduserearveavgiftenimangetilfeller.

3.2 Hvordan opprette et testament i Spania?

Opprettelseavetspansktestamenterbundettilvisseformkrav.Disseavhengeravhvilkentypetestamentduønskeråopprette.Denmestpraktisketestamentfor-men,somvilblibehandletidenviderefremstillingen,eretsåkaltåpenttesta-ment.

EtåpenttestamentmåundertegnesinærværavenNotar.Notarensoppgaveerførstogfremståkontrollereattestatorfaktiskerdenhanutgirsegfor,attesta-menteteropprettetavfriviljeogattestatorerved”sansogsamling”.Testatormåpersonligmøteoppforundertegningavtestamentet,ogdetkanf.eks.ikkeutstedesenfullmaktforundertegningavettestamentpåtestatorsvegne.DersomtestatoruttrykkersinsisteviljepåetspråkNotarenikkeforstårertestatoretterspanskrettpliktigtilåoppnevneenoversetter.Ietspansktestament,opprettetavenutenlandskstatsborger,erdetvidereetkravattestatorviljeskalkommetiluttrykkbådepåspanskogetannetspråkf.eks.engelsk(isammedokument).

NotarenbeholderoriginaltestamentetogsenderennotifikasjontildetsentralespansketestamentregisteretiMadrid(”RegistroCentraldeUltimaVoluntad”).Testatormottarenattestertkopi.

EtternorskarverettviletgyldigspansktestamentogsåhagyldighetiNorge.Deterviktigatdetikkeopprettesetnorsktestamentsomstridermotinnholdetiet

Det viktigste vedrørendespansk testament.

26

testamentopprettetiSpania.NorskestatsborgeresomeierfasteiendomiSpaniabørderfor avgrensedet spanske testamentetsgyldighet til aktiva sometterla-tesiSpania.Vedopprettelseavetspansktestamentbørmanvideretenkegodtigjennom ordlyden. Dersom det spanske testamentet for eksempel presiseresleiligheteniUrb.SantaMaria,apt.nummer1,børduværeoppmerksompåatdetmåopprettesetnytttestamentvedkjøpavennyleilighet.DetkanderforofteværepraktiskattestamentetregulererdettestatoreieriSpaniapådødstidspunkt.

3.3 Hvorfor opprette et testament i Spania?

Medhjemmelispanskrettkanennorskstatsborgerdisponereoversineeien-deleriSpaniaietnorsktestament.JuridisksetterdetfølgeligikkenødvendigåoppretteettestamentiSpania.

EtspansktestamentvilderimotgjøreskiftetiSpaniabetydeligenklere,raskereogøkonomisksetterdet rimeligere.Detnorske testamentetmåoversettesoglegaliseres.Videremåenrekkeforholddokumenteressomforeksempeltesta-mentetsgyldighet,testatorsrettsligeevneforåoppretteettestamentogsamtligedokumentermåoversettes,attesteresoglegaliseres.Ipraksisvilarveoppgjøretteretspansktestamenttagjennomsnittlig2måneder,mensdetviltalangtmertiddersomdetkuneropprettetetnorsktestament.Arvelatersbankkontovilbli”frosset”inntilskiftetharfunnetsted.Dettegjelderuansettomvedkommendeharetnorskellerspansktestament.

3.4 Arveavgift

Arveavgiftenblirdensammeuavhengidomdeteropprettettestamentellerikke.Spanske arveavgiftsregler fastslår at arveavgift av fast eiendom alltid skal svarestildenspanskestat.

Spansk arveafgiftog dens størrelse.

27

3.5 Den spanske arveavgiftens størrelse

Denspanskearveavgiftenernoehøyereenndennorskeogfølger,somdennor-ske, enprogressiv skala.Denvesentligste faktor er arvens størrelse.Faktorersomarvemottagerensfamilieforholdtilavdøde,alder,omarveobjekteterarve-mottagersprimæreboligellerfamiliebedrifterøvrigemomenteriberegningenavarveavgift.

Vedarvtilnærmestefamilieerfribeløpetetterskattesatsenefor2003satttil€ 15.956,87 pr arving. For fast eiendom tilsier hovedregelen at arveavgiftenskalberegnespågrunnlagavmarkedsverdien.Vårerfaringeratavgiftsmyndig-hetenegodkjennerligningsverdien(ValorCatastral)multiplisertmeddenlokalekoeffisient–f.eks.Marbella4.5.Somdetfremgåranvenderavgiftsmyndighetenetundertiden rimelig skjønn,menengylden regeler atmarkedsverdienaldrivilværelavereennskjøteverdienpådenfasteeiendommen.Pådenannensideerdetikkenødvendigåsettemarkedsverdienhøyereennvalorfiscalpåeien-dommen, somkortogupresistkanoversettesmedskatteverdienpåden fasteeiendommenogvalorfiscalfastsettesavkommunenhvoreiendommenligger.Setter du markedsverdien for lav kan du risikere at skattekontoret griper inn og fastsetterennyoghøyeremarkedsverdi.

Motorvogn:Detspanskeskattekontoretpublisererhvertårentabellhvordeulikeverdierpåmotorvognfremkommer.

Bankkonto:Detersaldoenpådødstidspunktsomskalleggestilgrunn.

SkattefrittbeløpArveavgiftensstørrelseavhengersomnevntavarvemottagerensfamilieforholdtilavdødeogalder.Vikangifølgendeoversikt:

Gruppe1:Forlivsarvingeryngreenn21årerskattefrittbeløppr.livsarving€15.956,87.Itilleggfårenlivsarvingunder21åretskattefritttilleggtildennevnteskattefriebeløpmed€3.990,72forhvertårunder21år,medettotaltmaksimumfradragpå€47.858,59.

Gruppe2:Livsarvingersomer21årellereldre,ektefeller,foreldreerskattefrittbeløp€15.956,87.

Gruppe3:Forarvingeri2.og3.gradiht.denspanskearveloven,detteomfattersøsken,nevøogonkelerskattefrittbeløppr.arving€7993,46.

Forskjelligegrupperarvemottagere

28

Gruppe4:Forslektningeri4.gradogpersonerutenslektstilknytningtilavdødeeksistererdetingenskattefriebeløp.

Nedenforfinnerduenforenkletarveavgifts tabell.Medutgangspunkt idennetabellenkanvi gi følgendepraktisk eksempel påutregning av arveavgift:Laosstenkeossatarvelaterhaddeenleilighettilenverdipå€96.000.Detskalførstleggestil3%forinnboogløsøre,dvsatavgiftsgrunnlagetblir€98.889.Dersomarvemottagereravdødesbarnkandettrekkesfra€15.956pr.barn.Utifradespanskearveavgiftstabellervilduidettetilfelletbetaleenarveavgiftpåca.11.6%.Nevnte3%tilleggskalberegnesatboetstotalenettoverdi,altsåikkekunverdiavhusetmenogsåandreaktiva.

Arveavgiftenskalbetalesinnen6månederetteroppgjøretDenspanskearveavgiftensstørrelsefremgåravfølgendetabell:

Tabell over den spanske arve avgiftens størrelse.

Grunnbeløpieuro (BaseLiquidable) Prosent

0,00 7,65

7.993,46 8,50

15.980,91 9,35

23.968,36 10,20

31.955,81 11,05

39.943,26 11,90

47.930,72 12,75

55.918,17 13,60

63.905,62 14,45

71.893,07 15,30

79.880,52 16,15

119.757,67 18,70

159.634,83 21,25

239.389,13 25,50

398.777,54 29,75

797.555,08 34,00

29

Iht. tabellen begynner arveavgiften på 7,65 % på et grunnbeløp opp til€7.993,46.Tabellenerforenkletidenforstandatdetforetasgradviseoppjust-eringeravprosentsatsenettersombeløpetnærmerseg€7.993,46.Denhøyestesatseniht.dennetabellener34%,menprosentsatsenkanblihøyereavhengigavarvemottagerenseksisterendeformueogfamilieforholbeløp.

3.6 Arveplanlegging

Denspanskearveavgiftenersomnevnthøyereenndennorske.

Denhøyearveavgiftenkanreduseresvedarveplanlegging.Medarveplanleggingmenerviatmanforetarvisseøkonomiskedisposisjonerilevendelive.Arveav-giftenkanfaktiskreduseresmedhele95%,menunderforutsetningavatulikevilkåroppfylles.

VedkjøpavfasteiendomiSpaniakandetforeksempelværefornuftigåtenkepåulikeeierstrukturer foråreduserearveavgiften.TransaksjonsomkostningeniSpaniavedkjøpavfasteiendomliggersomnevntpåca.10%ellermeravskjøteverdien.Detkanfølgeligbliendyrerfaringdersommanetterundertegn-ing av skjøtet ønsker å endre eierstrukturen ut i fra et arveavgiftsmessig pers-pektiv.Arveplanlegging krever ”skreddersøm” og juridiske råd bør ubetingetinnhentes.

VivilogsånevneatSpaniabeståravregionersomistorgraderselvstyrte(co-munidadesautonomas).Arveavgiftenvariererinnenfordeulikeregionene.Vivilgjøreoppmerksompåatnoenregionerharreglersomfravikerdebestem-melsersomfremkommeridenneartikkelen.

Moderat verdisetting

Arveavgift ved arv av fast eiendommen skal beregnes av eiendommensmar-kedsverdi.Arveavgiften kan følgelig reduseres vedmoderat verdifastsettelse,mendersomverdienbetraktessomaltforlavkanspanskemyndigheteroppjus-tereverdien.Dessutenvilenmoderatskjøteverdimedføreenhøyeregevinstbe-skatningvedsalg,daleilighetensinngangsverdioftesetteslikskjøteverdi.

Skaleiendommenselgesumiddelbartetteroverdragelsen,vildetderimotværefornuftigåfåhøyestmuligarveavgiftsgrunnlag.Dettefordigevinstbeskatnin-generhøyereennarveavgiften.Gevinstbeskatningfor ikke residenterer somnevnt21%.Salgsgevinstenberegnespådifferansenmellomdenverdimanarvetboligenforogdenverdimanselgerdenfor.Basertpåreduksjonenavgevinst-beskatningenmådetklartnokkalkuleresidetenkeltetilfellehvasom“lønner”seg.

Det er viktig med arveplan-legging.

Verdi-setting på eiendom.

30

Detereiendommensnettoverdisomskalleggestilgrunn.Etpantelånpåeien-dommenvilogså redusereavgiftsgrunnlaget.Detkanderforvære fornuftigåvurdereopptakavpantelånpåeiendommen.

Etsærligproblemharoppståttetteratmarkedsverdienavarveobjekteter faltvesentligiverdi.Spanskeavgiftsmyndigheterbenytter“valorcatastral”somut-gangspunktogforåfinneberegningsgrunnlagetforberegningavavgiftenmul-tipliseresdennemeddenlokalekoeffisient.Denneerforskjelligfrabytilby.Mijaserforeksempel1,28ogMarbella1,27.Resultatetavdettekanoftebliatberegningsgrunnlageterhøyereennmarkeds-verdien.Viharifleresakeranførtdetklarturimeligogsannsynligvislovstridigeidettemen,utenåblihørt.Ettervårtskjønnernevntepraksislovstridigmenvivilantaatavgiftsmyndigheteneikkevilendrepraksisførenrettskraftigdomavgjørspørsmålet.

Bør barna stå som eier av eiendommen i stedet for deg?

Determangesomharenklaroppfatningavhvemsomskalarveogdetkaninoentilfellerværeenfordelåsettedittbarnsomeieraveiendommen.FordelenmeddennefremgangsmåteneratdetikkeblirskattogavgiftåbetaleiSpanianåduselvfallerfra.Dennesituasjonenkanunngåsvedatdetoppretteslåneavtalermellomforeldreogbarn.

Selvomdette i utgangspunktetkan synes somengod løsning for å reduserefremtidigarveavgift,børduværesikkerpåatdineegneinteresserblirivaretatt.Deterdensomståriskjøtetsomerdenoffisielleeieravdenfasteeiendommenmeddeplikterogrettigheterdettemedfører.Vedkommendekanforeksempelselgeboligen,opptalån, leieutboligenetc.Dennesituasjonenkanimidlertidavhjelpesvedatdusikrerdegenbruksrett somregistrerespåden fasteeien-dommensgrunnbokbladiEiendomsregisteret.Bruksretterenretttilåbenytteboligenogdubestemmerselvhvorlengebruksrettenskalvare.

Dubørvidereværeoppmerksompåatdersombarneterumyndig,dvs.under18år,vildetnorskeoverformynderikommeinnibildet.Duerbl.a.avhengigavoverformynderietssamtykkedersomdenfasteeiendommenskalselges.

EnannenmuligutviklingeratdupålengresiktønskeråbliresidentiSpania,mensdittbarnikkeerlikeinteressertiåfåetfotfesteiSpania.ResidenteriSpa-niaharendelskattefordeleriforholdtilikkeresidenter.DersomduharplaneromåbliskattemessigresidentiSpaniakandetlønnesegatduselvståroppførtsomeieravboligen.

Detkanvidereskjeatvedkommendesomståroppførtsomeierfallerbortførdeg.Ietslikttilfellemådubetalearveavgiftdersomduerarving!Dersomboli-

Eierforhold.

31

gensoffisielleeierikkeharopprettettestamentvilboligenovertasavdenpersonsomerarvingetterloven.Dennesituasjonenkanmanforeksempelgarderesegmotvedatdenoffisielleeierenoppretterettestamenthvorduutpekessomenearvingtilboligen,evt.dinebarnebarn.Idennesituasjonenmåduimidlertidtaibetraktninghvorvidtavdødehartilstrekkeligearvemidlerslikatdentestamen-tariskedisposisjonen ikkeer i stridmedpliktdelsarven tilbarnogektefellensminstearv.

Uskiftebo - bruksrett

Uskifteinstituttet eksister ikke i Spania.Dersom lengstlevende sitter i uskiftemedleiligheteniSpaniaiht.norskearvereglervilarveoppgjøretmestsannsynligskjevedatlengstlevendeektefelleinnskrivessom100%eieravdenfasteeien-dommen.Dersomektefellenehaddefelleseiemålengstlevendevanligvisbetalearveavgift på halvparten av den faste eiendommens nettoverdi.Ved lengstle-vendedødmåbarnaigjenbetalearveavgiftpå100%avboligensmarkedsverdi.Detbetalesmedandreordarveavgiftitoledd.Dennesituasjonenkanunngåsvedatdengjenlevendeektefelleforeksempelfårenbruksrettpåførsteavdødesdel av den faste eiendommen,mens selve eiendomsretten går over på barna.Gjenlevendeektefellemåbetalearveavgiftpåbruksretten,menarveavgiftenerlavereennvedoverdragelseaveiendomsrettentildengjenlevendeektefellen.Vedkommende vil da sittemed 50% eiendomsrett og bruksrett på den andrehalvpart.Barnakanherunderikkeselgedenfasteeiendommenutendengjenle-vendesektefellessamtykke.

Avsluttende bemerkninger

Arveplanleggingeravhengigavenindividuellplanlegginghvordeterviktigåtaibetraktningnåværendefamiliesituasjon.Planleggingkanværevanskeligdamanikkeharkontrolloverfremtidigutvikling.

Avslutningsvis vil vi påpeke at det er lagt frem forslag for å redusere arveavgiften samtendreinntekts-ogselskapsbeskatningeniSpania.Etavforslageneinnehol-derogsåforslagomåavskaffeoverføringsavgiftenvedkjøpavfasteiendom.

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET

Begrepet uskiftet bo eksisterer ikke i Spania.

32

IV. GENERELL INFORMASJON OM VOGT ADVOKATFIRMA-LAWFRIM S.L. • VogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.eretavdefåadvokatkontoreriSpania

sombeskjeftigersåvelspansk-somnorskeadvokaterogkanderforumid-delbartvurdererettsspørsmålbådefranorskogspansksynsvinkel.

• Firmaetyterjuridiskassistansevedr.fasteiendom,skatt,arv,emigrasjon-immigrasjontilSpania,selskapsrett,sjørettogalminneligeforretningsju-ridiskespørsmål,spanske,norskeoginternasjonale.

• FirmaetharværtetablertiSpaniasiden1999,ogansvarligpartnerharmerenn30årserfaringiåbetjenenorskeklienteriutlandet(privatpersoner,offentligemyndigheter,institusjonerogbedrifter).

• DufinnermerinformasjonomvårtfirmapåVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.web-sidermedadresse:www.vogtlaw.com

• Dersomduønsker referanserbesduvennligsthenvendedeg tiladvokatEinarAskvigsomeransvarligpartneriVogtAdvokatfirma-LawfirmS.L.

Våre medarbeidere;

EinarAskvig,advokatogansvarligpartner:. . . . . . . . . . . askvig@vogtlaw.comJuanPablodeLuna,advokat: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . deluna@vogtlaw.comVibekeTyskerud,seniorparalegalassistent: . . . . . . . . . tyskerud@vogtlaw.comChristineSollieJensen,seniorparalegalassistent:. . . . . . . sollie@vogtlaw.comLuisaMartin,regnskapsfører/Økonom:. . . . . . . . . . . . . . . martin@vogtlaw.comNinaTheresaBjerkestrand,advokatassistent: . . . . . . . . . . . nina@vogtlaw.comCharlotteLouiseKarlsenSondov,advokatassistent: . . charlotte@vogtlaw.comSusannaLindblad,Resepsjonist: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . susanna@vogtlaw.comSalvadorRomeroCastillo,trainee: . . . . . . . . . . . . . . . . salvador@vogtlaw.com

PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET - EFFEKTIVITET

33PROFESJONALITET - TILGJENGELIGHET- EFFEKTIVITET

V. HVA OMFATTER KVALITETSSIKRING UTFØRT AV VÅRT KONTOR?

1. Utarbeidelseavfullmakter.2. Forhandlingavreservasjonskontrakt.3. Innhenteoggjennomgåbygningensspesifikasjoner.4. Undersøkelseavatutbyggerhardenødvendigetillatelser.5. Undersøkelseavatdetikkehvilerheftelserpådenfasteeiendommenved

eiendomsoverdragelsen.6. Forhandlemedutbyggersadvokatomkjøpekontrakt(”Compraventa”).7. Kontrollavatutbyggerstillertilfredsstillendebank/forsikringsgaranti.8. BistandmedfinansieringSkatterådgivning(Norge&Spania).9. Rådomoptimalskattestruktur–børdueiedenfasteeiendommenperson-

lig eller gjennom et selskap? 10. BesørgeNIEnummer(spanskskatteidentifikasjonsnummer).11. Arvespørsmål(børbarnoppføressomeier?).12. UtarbeidelseavskjøteisamarbeidmedselgersadvokatogNotaren.13. Representasjonavkjøpervedundertegningavskjøtet.14. Betalingskontroll.15. Arrangeretilknytningtilvannogelektrisitet.16. Betaleskatterogavgiftertilknytteteiendomsoverdragelsen.

Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.LAvda.RicardoSoriano65·2-3

29601Marbella·SpaniaTlf.:+34952776707·Faks:+34952770501

E-mail:askvig@vogtlaw.com·deluna@vogtlaw.comwww.vogtlaw.com

Vogt Advokatfirma-Lawfirm S.LAvda.RicardoSoriano65·2-3

29601Marbella·SpaniaTlf.:+34952776707·Faks:+34952770501

E-mail:askvig@vogtlaw.com·deluna@vogtlaw.comwww.vogtlaw.com

baggrund Vogt Forside:Layout 1 06/07/11 13:20 Page 1