spanish housing bubble

ÍNDICE

INTRODUCCIÓN

ANÁLISIS DE problemas Excedente de stock Demanda débil Endeudamiento

TENDENCIAS Sareb Precio Inversión extranjera Alquiler Acceso al crédito

EMPRESAS Y ESTRATEGIAS Estratégias Caso Martinsa Fadesa

INTRODUCCIÓN 1/3

Recorrido de la vivienda en España: 1979-2005 1979-1985 : Caída del 35% en el precio en 5 años Paro : 4,7% en 1976 al 21,1% en 1985

1985-1992: 1988 : lncremento del 10% en construcción (7%PIB) Incremento tasa de ocupación en construcción : 11,2%

1992-1996: Bajada ininterrumpida del precio de la vivienda (15% en

términos reales) 1996-2005: Advertencia de la existencia de una burbuja

↓ Liquidez

↑ Euribor

↓ Preventas

↓ Visados

↑ Sobreoferta

↓ Precios

↓ Accesibilidad crédito

↑ Esfuerzo Familiar

↑ Insolvencia

↑ Morosidad

↓ Riqueza

↑ Paro

↑ Liquidez

↓ Euribor

↑ Preventas

↑ Visados

↑ Accesibilidad crédito

↓ Esfuerzo Familiar

↓ Insolvencia

↓ Morosidad

↑ Riqueza

↓ Paro

↑ Sobredemanda

↑ Precios

INTRODUCCIÓN 2/3

CREACCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (…2007) El sector de la construcción = Locomotora económica de España

(gran % del PIB). Información sesgada:

• Expectativas de revalorización + Especulación• Aumento precios• Sobreoferta

Peso de la construcción en el PIB

INTRODUCCIÓN 3/3

CREACCIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA (…2007) Factores influyentes:

Emancipación baby boom (incremento demanda) Pertenencia Eurozona (bajos tipos de interés al financiarse)

Consecuencias: Aumento vivienda construida Crecimiento deuda hipotecaria Incremento precios Disminución desempleo

Criterio Social

no voy a vender por menos de la hipotecaalquilar es tirar el dinero

el precio de la vivienda nunca baja

no voy a vender por menos de lo que me costó

la vivienda siempre sube a largo plazo

dan hipoteca a todo el mundo

mete los gastos, el coche y los muebles en la hipoteca

ANÁLISIS DE PROBLEMAS

1. Excedente de Stock

2. Demanda débil & Desempleo

3. Endeudamiento

4.Morosidad

5.Corección de los Precios

ANÁLISIS DE PROBLEMAS:

1. EXCEDENTE DE STOCK

Viviendas iniciadas viviendas Terminadas Entre 2004 y 2006, las iniciadas superaron las terminadas (+117miles)

A partir 2007, se invierte las tendencias (las terminadas superan la iniciadas)

Las terminadas en 2012 representan 26% de las terminadas en el 2007

Stock El stock de vivienda crece hasta 2009 y empieza a estabilizarse

Alcanza un total de 3.280.000 de viviendas (1ª y 2ª maño)

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2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Viviendas Iniciadas Viviendas Terminadas Stock Viviendas nuevas

1.304.000 despidos en el sector de la construcción (07/11)

Paro nacional en 2011: 23%, 2012 : 26,6%


2. Demanda débil : Desempleo

España tiene uno de los niveles más alto de paro de la U.E.

Debilita la creacción de hogares

Debilita el accesoal crédito

La demanda va a caer un 38% debido a la estructura de la pirámide de población: Pasando de 10.983.000 (25 a 39 años)

6.846.000 personas entre 10 y 24 añosque serán los futuros demandantes

Paro de 26,6% en 2012

Mayor dificultad al cumplir las garantías de solvencia de adquisición del crédito.


2. Demanda débil

Deuda Pública– 2011

• 75,9% PIB (+9,2%/2010)

• Gastos Públicos: 58,3%(+4,4%/2010)

– Aumento de la deuda externacon Alemania y Francia

Deuda Privada– 2011

• 1.255.386 millones (-4%)

Deuda Hogares– 2011

• 870.960 millones (-3%)


3. endeudamiento

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Jul-

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Empresas (a) (en miliones de €) Hogares (en miliones de €)

Estado (en miliones de €)

• Tasa de Morosidad– 2012

• Inmobiliarias : 27%• Construcción: 24%• Hogares : 2,5%

• Reformás– Ley hipotecaria le permite

al adquirir a 50% del precio de la subasta si nadie la quiere.

– No hay dación en pago– Desahucios


4. Morosidad

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5

10

15

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25

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Hogares para adquisicion de viviendas

Construcción

Actividades inmobiliarias


5. Corrección de los precios

Los precios de venta bajaron de 35% entre 2007 y 2012 en términos nominales y 44,6% en términos reales.

Los precios del alquiler bajaron el 20% entre 2007 y 2012.

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Precio de la vivienda (€/m2)

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-10.0%

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2008 2009 2010 2011 2012

Variación Anual precio de Venta (€/m2)

Variación Anual precio de Alquiler (€/m2)


5. Corrección de los precios

1995 2000 2005 2010

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Esfuerzo de las familias

Precio de la vivienda/Renta bruta por hogar en años

Esfuerzo teórico anual sin deducciones en %

Sueldo medio 21 883 €

Despues de impuestos 16 800 €

Sueldo Mensual 1 400 €

Precio promedio de la Vivienda 201 850 €

Impuesto, notario, etc. (10%) 20 185 €

Precio Total de la Vivienda 222 035 €

Esfuerzo en 2008 (en años de salario) 13,2

Esfuerzo de trabajador varón en España 8,3

Esfuerzo de trabajador varón en Reino Unido 5,86

42%

Un trabajador en España debe trabajar 8.34 años contra 5,86 en Reino Unido (+42%) para pagar un piso medio.

Cálculo del esfuerzo para comprar unavivienda.

Diagnóstico

Tendencias

1. SAREB

2. La Inversión Extranjera

3. El Acceso al Crédito

4. El Alquiler

Receptor de inmueble y suelos (activos tóxicos) de los bancos cuyo valor supera 100.000 €

Su activo total no superará90.000 millones €

Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria.

Tendencias:

1. SAREB

En 2011, el 6% de las compras de viviendas se hicieron a extranjeros con fines turísticos.

Viviendas de Costa

Valencia+Andalucía+Cataluña>50% del stock de viviendanueva.

Concesión del permiso de residencia para compras > 160.000€.

Tendencias:

2. Inversión Extranjera

Estado del stock de viviendas nuevas destinadas a compradores

N° de operaciones de crédito descendió de 1.342.000 a 282.000 (-79%)

Las hipotecas han bajado de 188.000 millones € en el 2007 a 29.000 millones € en el 2012 (-85%)

Esto se debe en parte a la dificultad de financiación de las familias españolas que se encuentran altamente endeudadas y con una renta disponible bruta estancada con una ligera tendencia a disminuir (o al paro).

Tendencias:

3. Acceso al Crédito

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1,600,000

Hipotecas vivienda

Número Importe (millones de €) Interés hipotecario en % EURIBOR

Tendencias:

3. Acceso al Credito

A partir de 2005, endeudamiento privado de las familias > renta disponible bruta

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Renta Disponible Bruta Deuda Privada

Tendencias:

4. Alquiler

INQUILINO• Da una opción mientras

pospone la compra.

• Al inquilino le da igual que el precio de la casa baje

• Oportunidad de negociar el precio de alquiler o buscar otra vivienda

• El inquilino se ahorra el gasto de transmisión (IVA o ITP) y de reparación.

PROPIETARIO• No Venta Alquiler

• No hay demanda de compra

• Aumento de la oferta del alquiler > aumento de la demanda del alquiler

• Asimetría de informaciónen favor de los dueños

• Nuevas normas de protección de proprietario

Empresas y Estrategias

Considerando la sobreproduccion de vivienda debido a la crisis, el endeudamiento, la tasa de paro, una demanda interna débil, deuda pública,… las empresas decidieronadoptar ciertas líneas estratégicas:

1. Subcontrataciones2. Internacionalización3. Fusiones, adquisiones

Empresas y Estrategias:

1. Subcontratación

Reducción de los costes y del capital invertido.Aprovechar la especialización del proveedor del servicio subcontratado.Gestión de grandes proyectos.

Al conseguir la máxima flexibilidad de suestructura, desarrollando una política desubcontratación de trabajos y limitando supapel al ensamblaje de los trabajosexternalizados, las empresas se vuelven engestoras técnicas de grandes proyectos.

Empresas y Estrategias:

2. Internacionalización

Crecimiento considerable en el negocio de las carteras de lasconstructoras en el exterior: 2009: 25.712 M€ (+12,5%) 2010: 28.927 M€ (+20 %) 2011: 34-600 M€ (+19,5%) 2012: 39.700 M€ (+13 %)

Las cinco constructoras de mayor dimensión concentran más de 80% de la facturación en el exterior. La diez primeras casi el 97%.

Empresas y Estrategias :

3. Fusiones, adquisiciones

El negocio inmobiliario fue el primer paso en el proceso de diversificación para las constructoras, incluyendo gestión, construcción y comercialización de viviendas.

Aumentan el peso de unaactividad más segura y másrentable : gestión del alquiler.

Reducción del riesgo global. Saturación del negocio tradicional. Reforzamiento de la posición

competitiva mediante labúsqueda de sinergias (de ventaoperativa, de dirección, financierade inversiones).

Conocimiento y cartera declientes.

Otras empresas ya estánmontadas, no falta tan inversióninicial.

Empresas y Estratégias

Ejemplo de una inmobiliaria

MARTINSA

FADESA

Resultados

Balance

Existencias

Internacionalización

Sintésis


Resultados Negativos

• Caída de la cifra de negocio-72% entre 2010 S1 y 2012 S1

• Margen de explotación negativo

MARTINSA

FADESA

• Resultados negativos- 317 millones € (2012 S1)


Balance - Endeudamiento

Suspensión de Pago

Patrimonio Neto negativo (acumulación de pérdidas)

Desacelaración de la acumulación de pérdidasReconversión de Deuda de Corto a Largo Plazo

MARTINSA

FADESA


Gestión de las Existencias

Disminución del excedente de viviendas

• Dejar de construir

• Vender a extranjeros

• Alquilar

• Gestionar los suelos a largo plazo


Internacionalización

Número de transacciones

Número de transacciones

2012 S1

Crecimiento PIB Polonia en 2011

MARTINSA

FADESA


Lo Que Tiene Que Hacer

MARTINSA

FADESA

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