spi 306 - portal tata ruang dan · pdf fileformat perhitungan* objek penilaian basis inputan...
TRANSCRIPT
Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI)
01
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum
Pendahuluan
02
Pendahuluan (UU No. 2/2012)
Pemerintah dan Pemerintah Daerah menjamin
tersedianya tanah untuk Kepentingan Umum
dan pendanaannya.
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum
diselenggarakan sesuai dengan:
Rencana Tata Ruang Wilayah;
a. Rencana Pembangunan Nasional/Daerah;
b. Rencana Strategis; dan
c. Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan
tanah.
03
Definisi (UU No. 2/2012)
Pengadaan tanah adalah kegiatan menyediakan tanah
dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan
adil kepada pihak yang berhak (Pasal 1 butir 2)
Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil
kepada pihak yang berhak dalam proses pengadaan
tanah (pasal 1 butir 10).
Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai,
adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian
secara independen dan profesional yang telah
mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan
dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan
untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah
(pasal 1 butir 11).
04
Definisi (UU No. 2/2012)
Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau
memiliki objek pengadaan tanah (Pasal 1 butir 3).
Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas
tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda
yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang dapat
dinilai (Pasal 1 butir 4).
Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa,
negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh
pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat (Pasal 1 butir 6).
05
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum
Penerapan Penilaian
06
• Kerugian lain yang dapat dinilai
Objek Ganti Kerugian (UU No.
2/2012)
Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai
dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi:
kerugian
fisik/langsung
atas real
properti
kerugian non
fisik/tdk langsung
• tanah;
• ruang atas tanah dan bawah tanah;
• bangunan
• tanaman
• Benda yang berkaitan dengan tanah;
dan/atau
07
Kerugian Fisik/Langsung
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
Tanah;
- dapat terdiri dari peruntukan seperti pertanian,
pemukiman, industri atau komersial
Ruang atas tanah dan bawah tanah; - (lihat Hak Guna
Ruang Atas Tanah meliputi hak atas permukaan bumi tempat
pondasi bangunan dan hak untuk menguasai ruang udara seluas
bangunan tersebut serta hak kepemilikan bangunan, dan Hak Guna
Ruang Bawah Tanah meliputi hak atas permukaan bumi yang
merupakan pintu masuk/keluar tubuh bumi dan hak membangun
dan memakai ruang dalam tubuh bumi, serta hak milik atas
bangunan yang berbentuk ruang dalam tubuh bumi)
08
Kerugian Fisik/Langsung
Bangunan;
- dapat terdiri bangunan residensial, industri, komersil
Tanaman;
- dapat terdiri dari tanaman semusim, hortikultura atau
tanaman keras
Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan
sarana pelengkap bangunan.
09
Kerugian nonfisik (Penjelasan
UU)
Yang dimaksud dengan “kerugian lain yang dapat
dinilai” adalah kerugian nonfisik yang dapat disetarakan
dengan nilai uang, misalnya :
kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan,
biaya pemindahan tempat,
biaya alih profesi, dan
nilai atas properti sisa.
10
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung
Kerugian non fisik meliputi:
1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya
pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan
premium dalam bentuk uang dapat meliputi hal-hal
sebagai berikut :
kerugian karena kehilangan usaha atau pekerjaan
kerugian yang berkaitan dengan kehilangan usaha
atau kehilangan pekerjaan
biaya alih profesi (bila ada)
kerugian emosional (solatium) dengan pertimbangan
adanya kerugian tidak berwujud yang biasanya
dikaitkan dengan pengambilalihan tanah yang
digunakan sebagai tempat tinggal utama dari pemilik.
11
Kerugian Non Fisik/Tidak Langsung
2. Biaya transaksi, meliputi biaya pindah dan pajak sesuai
ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
3. Kompensasi masa tunggu (bunga), yaitu sejumlah dana
yang diperhitungkan sebagai pengganti adanya perbedaan
waktu antara tanggal penilaian dengan perkiraan tanggal
pembayaran ganti kerugian.
4. Kerugian sisa tanah, adalah turunnya nilai tanah akibat
pengambilan sebagian bidang tanah. Dalam hal sisa tanah
tidak lagi dapat difungsikan sesuai dengan peruntukannya,
maka dapat diperhitungkan penggantian atas keseluruhan
bidang tanahnya.
5. Kerusakan fisik lain, misalnya bagian bangunan yang
terpotong akibat pengadaan tanah sehingga membutuhkan
biaya perbaikan agar dapat berfungsi sebagaimana
mestinya.
12
Nilai Pengganti Wajar/NPW (SPI*)
Nilai Penggantian Wajar adalah nilai untuk kepentingan
pemilik yang didasarkan kepada kesetaraan dengan
Nilai Pasar atas suatu properti, dengan memperhatikan
unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang
diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas properti
dimaksud.
Nilai Penggantian Wajar diartikan sama dengan Nilai
Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012.
”Nilai Pengganti Wajar seharusnya tidak lebih rendah
dari Nilai Pasar Properti”
13
Pemahaman NPW
Kepentingan pemilik (value to the owner); dapat
diartikan penguasaan, kepemilikan, kepentingan,
keuntungan dari suatu properti;
Kesetaraan dengan Nilai Pasar; adalah salah satu dasar
dalam pembentukan Nilai dengan memperhatikan data
pasar. Untuk beberapa Properti yang memiliki data
pasar terbatas atau sama sekali tidak ada data
pasarnya, maka Nilai Pasar dimaksud dapat disetarakan
dengan Nilai berdasarkan potensi penggunaannya;
Properti; sebagaimana yang dimaksud sesuai dengan
objek pengadaan tanah berdasarkan ketentuan
perundangan yang berlaku;
14
Pemahaman NPW (samb)
Unsur luar biasa; terkait dengan kerugian non fisik
dan/atau premium yang disebabkan adanya
keterpaksaan bagi pemilik Properti untuk melepaskan
haknya. Kerugian non fisik dan/atau premium adalah
kerugian lainnya seperti yang dimaksud dalam UU No. 2
tahun 2012 pasal 33 huruf f berikut penjelasannya dan
sebagaimana dimaksud dalam SPI 306 ini dan
peraturan pelaksanaan lainnya;
kepemilikan properti; tidak terbatas hanya kepada
kepemilikan hak saja, namun dapat diartikan pada
penguasaan atas properti sesuai yang diatur oleh
peraturan perundangan yang berlaku.
15
Kerugian Fisik (langsung) = “Nilai
Pasar”
Objek penilaian dalam penentuan kerugian fisik meliputi:
Tanah;
Ruang atas tanah dan bawah tanah;
Bangunan;
Tanaman;
Benda yang berkaitan dengan tanah, seperti utilitas dan
sarana pelengkap bangunan.
Kerugian ini didasarkan kepada “Nilai Pasar”
16
Kerugian Non Fisik (Tidak
Langsung)
Kerugian non fisik meliputi:
1. Penggantian terhadap kerugian akibat adanya
pelepasan hak dari pemilik tanah dapat diberikan
premium (P) :
kerugian emosional (solatium) untuk hanya hunian
rumah tinggal
kerugian yang berkaitan dengan kehilangan
pekerjaan atau kehilangan bisnis termasuk alih
profesi (bila ada)
2. Biaya transaksi (T),
3. Kompensasi masa tunggu (bunga) (B),
4. Kerugian sisa tanah (K),
5. Kerusakan fisik lain (R),
17
Komponen dasar penentuan NPW (draft
SPI)
NP • Atas dasar Penggunaan tertinggi dan terbaik (HBU) pada kondisi yang
wajar
P • Premium atas penghunian rumah tinggal atau alih profesi
T • Biaya pindah, perizinan dan pajak
B • Kompensasi masa tunggu (bunga)
K • Kerugian sisa tanah
R • Kerusakan fisik lain
NPW
• Nilai bagi pemilik yang disetarakan Nilai Pasar Properti dan Kerugian lainnya
18
Penilaian untuk keperluan Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum hanya dapat dilakukan sepanjang
memenuhi beberapa persyaratan sebagai berikut :
Dilakukan oleh Penilai yang kompeten dalam
pemenuhan penilaian untuk kepentingan pengadaan
tanah
Adanya kerangka acuan atau lingkup penugasan yang
jelas sebelum penugasan dimulai dan disepakati antara
pemberi tugas dan Penilai
Seluruh pelaksanaan penilaian untuk objek dan tujuan
yang sama apakah dilakukan untuk pemberi tugas yang
sama atau tidak, harus dilaksanakan sesuai kepada
Kode Etik Penilaian Indonesia (KEPI) dan Standar
Penilaian Indonesia (SPI)
Persyaratan Penilaian 19
Format Perhitungan*
Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan
Fisik :
• Tanah Pasar dan non
Pasar
• Pendekatan Pasar
• Pendekatan Pendapatan
• Bangunan Biaya Penggantian
Baru
• Metode DRC
• Tanaman Pasar • Pend. Pendapatan/DCF
• Pendekatan Data Pasar
• Pendekatan Biaya
- “Satu siklus”
- Untuk tanaman non
komersial, dengan
menggunakan rujukan
dari instansi terkait
- Untuk tanaman belum
menghasilkan
20
Format Perhitungan*
Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan
Kerugian :
Penggantian
terhadap kerugian
pelepasan hak dari
pemilik tanah yang
akan diberikan
dalam bentuk uang
(premium) khusus
bagi peruntukan
rumah tinggal
Tambahan yang
dihitung
berdasarkan bobot
persentase dari
nilai kerugian fisik.
Contoh :
20% - 30% dari
nilai ganti kerugian
fisik
- Berdasarkan peraturan
perundangan-
undangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat dan
disetujui oleh para
pihak
Biaya transaksi 1. Biaya
pemindahan
2. Biaya
pengosongan
3. Biaya pajak
terkait
4. Biaya PPAT
Pendekatan
Biaya
Berdasarkan kajian
sosial ekonomi yang
dilakukan oleh
konsultan ahli dan/atau
peraturan perundang-
undangan yang berlaku
21
Format Perhitungan*
Objek Penilaian Basis Inputan Metode Keterangan
Kerugian :
Kompensasi masa
tunggu
Berdasarkan bunga
bebas resiko atau
bunga deposito
bank pemerintah
- Berdasarkan peraturan
perundangan-
undangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat
Kerugian sisa
tanah
Pasar Pendekatan
Pasar dan
Biaya
Berdasarkan peraturan
perundangan-
undangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat
Kerusakan fisik
lainnya
Biaya Perbaikan Pendekatan
Biaya
Berdasarkan peraturan
perundangan-
undangan yang berlaku
atau pendapat lainnya
yang mengikat
22
Penilaian Properti untuk Pengadaan Tanah Bagi
Kepentingan Umum
Profesi Penilai
23
Pendahuluan
80-an
90-an
00-an
10-an
Perbankan dan Pajak
Perbankan, Pajak &
Pasar Modal
Perbankan, Pajak &
Pasar Modal
Perbankan, Pajak,
Pasar Modal,
Pelaporan Keuangan
& Pengadaan Tanah
Penilai Properti
Penilai Properti & Bisnis
Penilai dari masa ke masa
24
NILAI Ekonomi
Kompensasi Tanah
Pasar Modal
Agunan Pajak Tanah & Bangunan
Laporan Keuangan
Standar
Akuntan
si
Peratura
n
OJK/Bap
epam
Ketentuan
Pengadaa
n Tanah
UU
PBB/BP
HTB/PD
RD
Peratura
n BI/OJK
Dimana ’Nilai’ dibutuhkan? 25
Siapa Penilai?
Standar Penilaian Internasional, Penilai adalah :
Seorang yang memiliki kualifikasi,
kemampuan dan pengalaman untuk
melakukan penilaian.
Anggaran Dasar MAPPI adalah :
Penilai adalah seseorang yang berdasarkan
pendidikan, keterampilan dan pengalaman
yang telah dinyatakan memiliki kualifikasi
untuk mengestimasi nilai ekonomis.
26
Siapa Penilai?
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/PMK/01/2008
:
Penilaian, adalah proses pekerjaan untuk
memberikan estimasi dan pendapat atas nilai
ekonomis suatu objek pada saat tertentu sesuai
dengan SPI
Penilai, adalah seseorang yang dengan keahliannya
menjalankan kegiatan penilaian.
Penilai Publik, yang telah memperoleh ijin dari
Menteri untuk memberikan jasa sebagaimana diatur
dalam Peraturan Menteri Keuangan atau Penilai
eksternal sebagaimana dimaksud dalam PMK di
bidang Kekayaan Negara dan Lelang
27
Peraturan Terkait
Peraturan dan perundangan yang terkait dengan
Penilaian seperti pada :
Undang-Undang Pasar Modal No. 8/1995
PP No. 6/2006 juncto PP No. 38/2008 ttg BMN
Permendagri No.17/2007 ttg BMD
Undang-Undang Pengadaan Tanah No. 2/2012
Peraturan Presiden No. 71/2012 ttg Pgdn Tanah
Peraturan Menteri Keuangan (PMK) RI No. 125/2008
Peraturan Bapepam VIII.C.1/2008
Dan ketentuan lainnya yang terkait.
28
Perizinan (Psl 3, PMK 125/2008) :
Klasifikasi Penilai Publik :
Penilaian Properti (P)
Penilaian Bisnis (B)
Penilai Publik wajib mempunyai Kantor Jasa Penilai
Publik /KJPP (Psl 7, PMK 125/2008)
Lingkup Jasa (Psl 16/PMK No. 125/2008) :
Bidang jasa Penilaian Properti (psl 2.2);
Bidang jasa Penilaian Bisnis (psl 2.3)
Bidang jasa lainnya yang terkait (psl 2.4)
Penilai Publik 29
Bidang jasa Penilaian Properti meliputi :
a. Tanah dan bangunan beserta kelengkapan, serta pengembangan lainnya atas tanah
b. Instalasi dan peralatan yang dirangkai dalam satu kesatuan dan/atau berdiri sendiri yang digunakan dalam proses produksi
c. Alat transportasi, alat berat, alat komunikasi, alat kesehatan, alat laboratorium dan utilitas, peralatan dan perabotan kantor dan peralatan militer
d. Pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, dan kehutanan
e. Pertambangan
Lingkup Jasa Penilaian Properti 30
Bidang jasa Penilaian Bisnis meliputi :
a. Entitas bisnis
b. Penyertaan
c. Surat berharga termasuk derivasinya
d. Hak dan kewajiban perusahaan
e. Aktiva tidak berwujud
f. Kerugian ekonomis yang diakibatkan oleh suatu kegiatan atau peristiwa tertentu (economic damage) untuk mendukung berbagai tindakan korporasi atau atas transaksi material
g. Opini kewajaran
Lingkup Jasa Penilaian Bisnis 31
Bidang jasa lainnya yang terkait meliputi :
a. Konsultasi pengembangan properti
b. Desain sistem informasi aset
c. Pengelolaan properti
d. Studi kelayakan usaha
e. Jasa agen properti
f. Pengawasan pembiayaan proyek
Lingkup Jasa Lainnya 32
Basis Kompetensi Penilai
Dalam pengembangan basis kompetensinya
seorang Penilai Profesional harus memiliki dan
dapat mengembangkan :
Kemampuan melakukan analisis dan riset
Kemampuan personal
Kemampuan berkomunikasi
Kemampuan dalam penggunaan teknologi
Manajemen proyek
Kemampuan memberikan pendapat profesional
33
METODE PENILAIAN :
1. PENDEKATAN DATA PASAR
(Market Data Approach)
2. PENDEKATAN BIAYA
(Cost Approach)
3. PENDEKATAN PENDAPATAN
(Income Approach)
34
Harga, Biaya dan Nilai
• dapat merupakan implikasi dari suatu perubahan yang ditawarkan dan diterima oleh penjual dan pembeli dari suatu penawaran atau transaksi yang terjadi
Harga • digunakan dalam hubungannya dengan
suatu perolehan atau produksi, bukan sebagai suatu perubahan (exchange). Biaya lebih ditentukan sebagai fakta atau estimasi saat ini
Biaya • adalah konsep ekonomi yang merujuk
kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli namun Nilai bukan merupakan fakta
Nilai
35
Basis Kompetensi Penilai
Untuk memenuhi tingkat kompentensi yang
profesional maka bagi Penilai dibutuhkan :
1. Pendidikan (education),
2. Pengalaman (experience)
3. Etika (ethics)
4. Continuing Professional Development (CPD)
5. Ujian (examination) dan Sertifikasi
36
Designasi Penilai Profesional
PDP +
PLP/Unive
rsity
Degree
Structured
training in
ethic &
standard
Work
experienc
e
Continuin
g
education
Profession
al Valuer Licensing
Profession
al exam
(USP)
37
Penilai Publik (Persyaratan)
Designasi - P
Designasi -T
Designasi - S
Serifikasi - P (S1
Penilaian atau lulus PDP)
Sertifikasi - T (S2
Penilaian atau lulus PLP)
Ujian Sertifikasi
Penilai (USP)
Anggota
MAPPI - P
Anggota
MAPPI - T
Anggota MAPPI - S Penilai
Publik
38
MAPPI berdiri
pada tahun 1981
dengan jumlah
anggota dari
tahun ketahun
mengalami
peningkatan.
Hingga akhir
2012, jumlah
anggota MAPPI
tercatat sebesar
3.500 orang
dengan jumlah
Penilai Publik
sebanyak 370
orang
(400)
(200)
-
200
400
600
800
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
19
81
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
Pertumbuhan Jumlah Anggota MAPPI 1981 - 2012
Jumlah Anggota Penambahan
Perkembangan Anggota MAPPI 39
Jl. Kalibata Raya No. 11 -12E
Jakarta 12740
Telepon: 021-7949079
Fax: 021-79181706
Email:[email protected]
Website:
www.mappi.or.id
40
Kantor Sekretariat MAPPI PUSAT
Negara Asosiasi Tahun
Berdiri
Jumlah
Anggota
Populasi
(jiwa)
Income per
Kapita (USD)
Penilai
per 1 juta
Australia Australian Property Institute (API) 1926 8.600 22,3 43.740 385
Canada Appraisal Institute of Canada (AIC) 1938 4.500 34,2 46.215 132
China China Real Estate Valuers Association
(CREVA)
- 21.668 1.338,3 4.260 16
Hongkong Hongkong Institute of Surveyor (HIS) 1929 7.300 7,0 32.900 1.043
Indonesia Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI)
1981 3.400 242 3.500 14
Japan The Japanese Association of Real
Estate Appraisal
1965 5.900 127,4 42.150 46
Malaysia Royal Institution of Surveyors Malaysia
(RISM)
1961 1.200 27,9 7.900 43
New
Zealand
The New Zealand Institute of Valuers
(NZIV)
1948 2.800 4,4 32.145 636
Singapore Singapore Institute of Surveyors and
Valuers (SISV)
1968 1.350 5,1 40.920 265
South
Korea
The Korea Association of Property
Appraisers (KAPA)
1989 3.000 48,9 19.890 61
Taiwan Real Estate Appraisers Association of
ROC Taiwan
2005 322 23,2 18.458 14
Thailand Thai Valuers Association 1996 1.200 68,1 4.210 18
USA Appraisal Institute (AI) 1932 24.436 309,7 47.140 79
Penilai Di Kancah Internasional 41
MAPPI di Kancah Internasional
Organisasi Penilai Tahun Mulai Jumlah Angota
(Negara)
Frekwensi
Pertemuan
Internatioal Valution
Standards Council (IVSC)
1981 54 2 tahunan
World Association of Valuer
Organization (WAVO)
2002 11 2 tahunan
Pan Pacific Congress (PPC) 1956 11 2 tahunan
The Asean Valuers
Association (AVA)
1981 8 2 tahunan
42
TERIMA KASIH Masyarakat Profesi Penilai Indonesia
(MAPPI)
Jl. Kalibata Raya No. 11-12 E, Jakarta 12740
Telepon: 021-79181706
Fax: 021-79181706
Email: [email protected]
Website: www.mappi.or.id
43
Jakarta,
BP/MAPPI/XI/2013