sprekende cijfers woningmarkten q4 - dynamis.nl 2017/scw 2017 q4 breda_1.pdf · statistische...
TRANSCRIPT
Sprekende Cijfers Woningmarkten Q4 Breda
’17
Woningmarkten 2017 Q4
Sprekende Cijfers
Sprekende Cijfers Woningmarkten 2017 Q4
Een uitgave van Dynamis B.V.
© Copyright 2018
Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden gekopieerd en/of
verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke
toestemming van de eigenaar Dynamis B.V.
Deze rapportage is verkrijgbaar bij:
Dynamis B.V. Van der Sande Makelaars
Orteliuslaan 5 Vijverstraat 1
3528 BA Utrecht 4818 ST Breda
[email protected] [email protected]
030 767 03 90 076514 74 53
Voorwoord | Woningmarkten 2017 Q4
Pieter Ahsman
Makelaar bestaande bouw
Partner
Patricia van de Wijer
Makelaar nieuwbouw
Voorwoord Voor u ligt het vierde kwartaalbericht Sprekende Cijfers Woningmarkt van Van der Sande Makelaars, partner in Dynamis. Wij trachten u door middel van dit rapport inzicht te geven in de lokale opnameontwikkelingen alsook de prijsontwikkelingen in het vierde kwartaal van 2017 binnen de Bredase gemeente.
Allereerst wordt voor de bestaande woningmarkt inzicht gegeven in de lokale aanbod-, opname-, prijsontwikkelingen binnen de regio Breda in het vierde kwartaal van 2017. Naast de bestaande woningmarkt wordt gerapporteerd over de nieuwbouwmarkt. Per project wordt ingegaan op verkoopaantallen, woningtypologie en prijspeil.
De gebruikte data in deze rapportage zijn een combinatie van eigen data van de researchafdeling van Van der Sande Makelaars, Dynamis en data van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), bewerkt volgens een statistische standaard methode.
Het is onze bedoeling om u als professionele vastgoedpartij, woningzoekende, koper, verkoper, opdrachtgever of anderszins geïnteresseerde een actualisatie te geven van de woningmarkt in de regio Breda. Vanzelfsprekend informeren en adviseren wij u ook graag in de komende periode over de laatste trends en ontwikkelingen. Indien u naar aanleiding van deze rapportage nadere (achtergrond)informatie wenst, zijn wij uiteraard bereid u hierin te voorzien. Van der Sande Makelaars houdt u graag op de hoogte van toekomstige ontwikkelingen binnen de Bredase vastgoedmarkt.
Van der Sande MakelaarsNVM Makelaars
1.
Sprekende Cijfers
Woningmarkten Q4
Breda
Looptijd aanbod/transacties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Aanbodverloop naar woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Aanbod/transacties naar m². . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Transacties naar woningtype . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Aantal transacties
736 woningenVraag & aanbod
2017
Aan het einde van het vierde kwartaal zijn nog 701 woningen voor verkoop beschikbaar. Ten opzichte
van de aanbodpiek is dit een afname van 73%, in het derde kwartaal van 2012 stonden namelijk nog
2.636 woningen te koop in Breda. De hierna ingezette aanboddaling blijft doorzetten, in het afgelopen
jaar heeft nog een afname van 30% plaatsgevonden. Vooral onder de kleinere metrages is het
aanbod fors krapper aan het worden, ten opzichte van het vierde kwartaal van 2016 staan er de helft
minder woningen te koop met een oppervlakte kleiner dan 80 m². Het aantal transacties van dit type
woningen in dit kwartaal overtreft dan ook ruim het aanbod aan het einde van hetzelfde kwartaal.
Door het hoge aantal vragers neemt de prijs van de woningen toe en worden deze sneller verkocht.
Het totale transactievolume in Breda is ten opzichte van het vierde kwartaal van 2016 met 7%
afgenomen, wat een gevolg van het beperkt beschikbare aanbod lijkt te zijn. Woningzoekers hebben
hierdoor steeds meer moeite om een woning te vinden die aan hun wensen voldoet.
0
1.000
2.000
3.000
Q4 2
009
Q2 2
010
Q4 2
010
Q2 2
011
Q4 2
011
Q2 2
012
Q4 2
012
Q2 2
013
Q4 2
013
Q2 2
014
Q4 2
014
Q2 2
015
Q4 2
015
Q2 2
016
Q4 2
016
Q2 2
017
Q4 2
017
Appartement Vrijstaande woningTwee-onder-één-kapwoning HoekwoningTussenwoning Overig
0
500
1.000
Q4 2
009
Q2 2
010
Q4 2
010
Q2 2
011
Q4 2
011
Q2 2
012
Q4 2
012
Q2 2
013
Q4 2
013
Q2 2
014
Q4 2
014
Q2 2
015
Q4 2
015
Q2 2
016
Q4 2
016
Q2 2
017
Q4 2
017
Appartement Vrijstaande woningTwee-onder-één-kapwoning HoekwoningTussenwoning Overig
< 3 maanden
3 tot 6 maanden
6 tot 12 maanden
1 tot 3 jaar
> 3 jaar
0 100 200 300 400 500 600 700
Transacties Aanbod
< 80 m²
80 m² - 120 m²
120 m² - 160 m²
160 m² - 200 m²
200 m² - 250 m²
> 250 m²
0 50 100 150 200 250 300 350
Transacties Aanbod
Van der Sande WoningmakelaarsVijverstraat 1 4818 ST [email protected]
www.vandersande.nl
Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V. Orteliuslaan 5 3528 BA Utrecht [email protected]
www.dynamis.nl
Als gevolg van het schaarser worden van het woningaanbod nemen de prijzen toe. De mediane
vierkante meterprijs is in vergelijking met het laatste kwartaal van 2016 gestegen met meer dan € 200,-
. In het meest recente kwartaal bedraagt dit € 2.600,- en deze meterprijs ligt ruim € 100,- boven het
landelijke gemiddelde.
Voor het eerst sinds de start van deze meting in 2008 is de marktratio in Breda boven de 100%
uitgekomen. Het aantal transacties in een kwartaal heeft dus het aanbod aan het eind van dat
kwartaal overtroffen. Een hoog percentage geeft aan dat een markt krap is, met een dominante
positie voor de verkoper. Woningen die kleiner zijn dan 80 m² zijn in Breda zeer populair, met een ratio
van 263% is het aanbod in veel gevallen voor woningzoekers te beperkt om een geschikte woning te
vinden van deze grootte.
Transactieprijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Transactieprijs per m² . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nieuwbouwratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Marktratio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Prijsmutaties Mediane transactieprijs
277.000 euro
Nieuwbouw Marktdruk
0%
20%
40%
60%
80%
Q4 2
00
9
Q2 2
01
0
Q4 2
01
0
Q2 2
01
1
Q4 2
01
1
Q2 2
01
2
Q4 2
01
2
Q2 2
01
3
Q4 2
01
3
Q2 2
01
4
Q4 2
01
4
Q2 2
01
5
Q4 2
01
5
Q2 2
01
6
Q4 2
01
6
Q2 2
01
7
Q4 2
01
7
Breda Nederland
€ 100.000
€ 150.000
€ 200.000
€ 250.000
€ 300.000
Q4 2
009
Q2 2
010
Q4 2
010
Q2 2
011
Q4 2
011
Q2 2
012
Q4 2
012
Q2 2
013
Q4 2
013
Q2 2
014
Q4 2
014
Q2 2
015
Q4 2
015
Q2 2
016
Q4 2
016
Q2 2
017
Q4 2
017
Breda Nederland
€ 500
€ 1.000
€ 1.500
€ 2.000
€ 2.500
€ 3.000
Q4 2
009
Q2 2
010
Q4 2
010
Q2 2
011
Q4 2
011
Q2 2
012
Q4 2
012
Q2 2
013
Q4 2
013
Q2 2
014
Q4 2
014
Q2 2
015
Q4 2
015
Q2 2
016
Q4 2
016
Q2 2
017
Q4 2
017
Breda Nederland
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
Q4 2
009
Q2 2
010
Q4 2
010
Q2 2
011
Q4 2
011
Q2 2
012
Q4 2
012
Q2 2
013
Q4 2
013
Q2 2
014
Q4 2
014
Q2 2
015
Q4 2
015
Q2 2
016
Q4 2
016
Q2 2
017
Q4 2
017
Breda Nederland
De nieuwbouwmarkt in Breda
De toenemende druk op de woningmarkt wordt in de gemeente Breda opgevangen met de
realisatie van vele nieuwbouwprojecten. In het laatste kwartaal van 2017 zijn een zestal
nieuwbouwprojecten in verkoop genomen, gezamenlijk goed voor maar liefst 153 nieuwe
woningen. Het merendeel van deze woningen betreffen appartementen (81), maar ook
rijwoningen (35) en twee-onder-één-kapwoningen (24) worden ruimschoots aan de voorraad
toegevoegd. De grootste in aanbod genomen projecten betreffen Haag5 appartementen, een
nieuwe buurt gelegen tussen de wijken Haagpoort en Princenhage, en het project Wonen in
Westrik ten zuiden van Prinsenbeek.
In totaal zijn in heel 2017 288 nieuwbouwwoningen in aanbod genomen, hiermee onderscheidt
Breda zich duidelijk als een gemeente met uitbreidingsbehoefte. Van deze veertien nieuwe
projecten zijn er reeds vijf uitverkocht, waardoor nog 156 woningen beschikbaar zijn voor
verkoop. Voor deze analyse zijn alle projecten die voor 2017 al volledig zijn verkocht buiten
beschouwing gelaten, waardoor nog elf projecten uit 2016 en eerder zijn onderzocht. Bij deze
projecten die langer dan een jaar geleden in aanbod zijn genomen zijn nog slechts 13 woningen
beschikbaar. Er blijft in de gemeente zo een duidelijke vraag naar nieuwe woningen.
Start jaar verkoop Lopende projecten Aantal woningenAantal verkochte
woningen
Aantal woningen in
aanbod
2007 1 28 28 0
2014 2 109 106 3
Totaal 25 643 469 174
2015 3 128 117 11
2017 14 288 132 156
2016 5 90 86 4
Shortlist projecten
Totaal aantal projecten 25
Aantal nieuwe projecten (4e kwartaal 2017) 8
Aantal uitverkochte projecten 13
Totaal aantal nieuwbouwwoningen 643
Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
www.dynamis.nl
Van der Sande Makelaars
Vijverstraat 1
4818 ST Breda
www.vandersande.nl
Marktbeschijving
Nieuwbouw
2017
Q4
Start verkoop Project
2007 1. Beukenhof
2014 2. Annevillehof
3. Anna van Lotharingentoren
2015 4. Om de Haenen fase III
5. Heilig Hart Hof
6. De Kyker
2016 7. Foresta
8. 21Wijds
9. Haag5
10. Breda Buitenkans
11. Thuis in Teteringen
2017 12. Breda Vooruit Blok C
13. Waterweijde
14. Bouverijen fase 4
15. Het Depot
16. Thuis in Ginneken
17. Effen, weg uit de stad
18. Landgoed de Klokkenberg - Vrouwenvleugel
19. Landgoed de Klokkenberg - Zusterhuis
20. Haag5 Appartementen
21. De Werve
22. De Westrik
23. Villa-appartementen Teteringen
24. Tuin Ginneken
25. Bouverijen Teteringen
Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
www.dynamis.nl
Van der Sande Makelaars
Vijverstraat 1
4818 ST Breda
www.vandersande.nl
Marktbeschijving
Nieuwbouw
2017
Q4
Nieuwbouwprojecten
Breda
2017
Q4
Sprekende Cijfers is een product van Dynamis B.V.
Orteliuslaan 5
3528 BA Utrecht
www.dynamis.nl
Van der Sande Makelaars
Vijverstraat 1
4818 ST Breda
www.vandersande.nl
10
13
8
11
4
3
6 1 5
9/20
7 2
12
14
15
17
16
18/19
21
22
23
24
25
Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onder-
één-kap
Beukenhof (Start verkoop: 1-1-2007)
Aantal woningen 28 28
Aantal verkopen 28 28
% verkocht 100%
Prijzen 405.000-1.080.000
Annevillehof (Start verkoop: 19-6-2014)
Aantal woningen 55 33 1 9 12
Aantal verkopen 55 33 1 9 12
% verkocht 100%
Prijzen 167.000-367.500 449.000 345.000-379.000 367.000-389.000
Anna van Lotharingentoren (Start verkoop: 1-11-2014)
Aantal woningen 54 49 4 1
Aantal verkopen /verhuren 51 49 1 1
% verkocht 93%
Prijzen 168.000-270.500 430.000-435.000 385.000
Om de Haenen fase III (Start verkoop: 1-10-2015)
Aantal woningen 4 4
Aantal verkopen 4 4
% verkocht 100%
Prijzen 525.000-575.000
Heilig Hart Hof (Start verkoop: 28-11-2015)
Aantal woningen 39 39
Aantal verkopen 33 33
% verkocht 85%
Prijzen 382.000-727.500
De Kyker (Start verkoop: 31-10-2015)
Aantal woningen 85 85
Aantal verkopen 85 85
% verkocht 100%
Prijzen 185.000-630.000
Foresta (Start verkoop: 21-5-2016)
Aantal woningen 28 4 4 2 18
Aantal verkopen 28 4 4 2 18
% verkocht 100%
Prijzen 795.000-1.150.000 215.000 298.000 465.000-650.000
Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onder-
één-kap
21Wijds (Start verkoop: 6-7-2016)
Aantal woningen 21 15 6
Aantal verkopen 21 15 6
% verkocht 100%
Prijzen 319.000-341.000 319.000-349.000
Haag5 (Start verkoop: 29-6-2016)
Aantal woningen 21 11
Aantal verkopen 21 11
% verkocht 100%
Prijzen 232.000-265.000
Breda Buitenkans (Start verkoop: 2016)
Aantal woningen 4 2 2
Aantal verkopen 0 0 0
% verkocht 0%
Prijzen 213.800-216.500 223.100-225.800
Thuis in Teteringen (Start verkoop: 30-6-2016)
Aantal woningen 16 16
Aantal verkopen 16 16
% verkocht 100%
Prijzen 355.000-459.000
Breda Vooruit Blok C (Start verkoop: 2017)
Aantal woningen 10 10
Aantal verkopen 10 10
% verkocht 100%
Prijzen 430.000-795.000
Waterweijde (Start verkoop: 2017)
Aantal woningen 25 25
Aantal verkopen 25 25
% verkocht 100%
Prijzen 225.000-375.000
Bouverijen fase 4 (Start verkoop: 2017)
Aantal woningen 8 8
Aantal verkopen 8 8
% verkocht 100%
Prijzen
Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onder-
één-kap
Het Depot (Start verkoop: september 2017)
Aantal woningen 22 22
Aantal verkopen 20 20
% verkocht 91%
Prijzen 185.000-265.000
Thuis in Ginneken (Start verkoop: mei 2017)
Aantal woningen 14 8
Aantal verkopen 11 7
% verkocht 79% 429.000-499.000
Prijzen
Effen, weg uit de stad (Start verkoop: september 2017)
Aantal woningen 3 1 2
Aantal verkopen 3 1 2
% verkocht 100% 235000
Prijzen
Landgoed de Klokkenberg - Vrouwenvleugel (Start verkoop: oktober 2017)
Aantal woningen 14 14
Aantal verkopen 0 0
% verkocht 0%
Prijzen 865.000-890.000
Landgoed de Klokkenberg - Zusterhuis (Start verkoop: oktober 2017)
Aantal woningen 14 10 4
Aantal verkopen 0 0 0
% verkocht 0%
Prijzen
Haag5 Appartementen (Start verkoop: november 2017)
Aantal woningen 42 42
Aantal verkopen 5 5
% verkocht 12%
Prijzen 225.000-450.000
De Werve (Start verkoop: november 2017)
Aantal woningen 26 21 4 1
Aantal verkopen 0 0 0 0
% verkocht 0%
Prijzen 460.000-1.100.000 675.000-840.000 925.000
Totaal Appartementen Vrijstaande woningen Rijwoningen Hoekwoning Patiowoning Twee-onder-
één-kap
De Westrik (Start verkoop: december 2017)
Aantal woningen 39 4 7 4 24
Aantal verkopen 0 0 0 0 0
% verkocht 0%
Prijzen 632.000-665.000 313.000-332.000 334.000-373.000 440.000-529.000
September Villa-appartementen Teteringen (Start verkoop: december 2017)
Aantal woningen 18 18
Aantal verkopen 0 0
% verkocht 0%
Prijzen 385.000-695.000
Tuin Ginneken (Start verkoop: juli 2017)
Aantal woningen 4 4
Aantal verkopen 4 4
% verkocht 100%
Prijzen 355.000-370.000
Bouverijen Teteringen (Start verkoop: augustus 2017)
Aantal woningen 49 4 17 16 12
Aantal verkopen 46 2 17 15 12
% verkocht 94%
Prijzen 485.000-625.000 272.000-310.000 315000-385000 380.000-475.000
Begrippen | Woningmarkten 2017 Q4
Begrippen
Begrippen Voor dit rapport zijn de volgende definities en afbakeningen gehanteerd:
Aanbod
Het aantal te koop staande objecten op
een bepaald moment in de tijd. Het
aanbodtotaal wordt aan het eind van het
kwartaal vastgesteld. Het totale aanbod
beslaat bestaande woningen, nieuwbouw
en is sinds het laatste kwartaal van 2015
inclusief de verkoop van vrije kavels,
particuliere beleggingsverkopen en
duurzaam met de grond verbonden
stacaravans en woonboten (categorie
overig). Dit betreft aanbod dat direct is
aangeboden op het platform Funda, al het
extern zichtbare aanbod wordt niet
meegenomen in de analyse.
Transacties
Het aantal verkopen binnen een bepaalde
periode. In de rapportage wordt het aantal
transacties opgedeeld in kwartalen. Het
totaal aan transacties beslaat bestaande
woningen, nieuwbouw en is sinds het
laatste kwartaal van 2015 inclusief de
verkoop van vrije kavels,
beleggingsverkopen en duurzaam met de
grond verbonden stacaravans en
woonboten (categorie overig). In het
volumetotaal worden ook de woningen
meegenomen die verkocht zijn onder
voorbehoud, dit is tevens de reden dat het
transactie van het laatste kwartaal
voorlopig zijn.
Mediane verkoopprijs/mediane vierkante
meterprijs
De middelste waarneming in een reeks van
verkoopprijzen en vierkante meterprijzen.
De mediane prijzen worden gecorrigeerd
op woningtype en regio.
Marktratio
De marktratio geeft de verhouding weer
tussen het aantal transacties (in één
kwartaal) ten opzichte van het aanbod
aan het eind van hetzelfde kwartaal.
Wanneer de marktratio stijgt, komt de
vraag en het aanbod dichter tot elkaar en
is sprake van een krappere markt.
Nieuwbouwratio
De nieuwbouwratio geeft de verhouding
weer tussen het aantal in aanbod staande
nieuwbouwwoningen ten aanzien van het
totale beschikbare aanbod. Een
nieuwbouwratio van 10% betekent
derhalve dat één op de tien woningen die
op de markt beschikbaar is een
nieuwbouwwoning betreft.
Financieringscapaciteit
De financieringscapaciteit is de capaciteit
die een huishouden kan lenen op basis van
de door het NIBUD vastgestelde normen.
Deze normen worden jaarlijks opnieuw
vastgesteld door het NIBUD.
Boek & OffermansWoningmakelaars Scharnerweg 116-B6224 JK Maastricht043 367 15 [email protected] (ook in Heerlen en Venray)
Frisia MakelaarsJavastraat 1a 2585 AA Den Haag070 342 01 [email protected]
Kuijs Reinder KakesValkenburgerstraat 67 a/b1011 MG Amsterdam075 612 64 [email protected] (o.a. ook Alkmaar en Zaandam)
Lamberink WoningmakelaarsJavastraat 10-189401 KZ Assen0592 33 84 [email protected] (o.a. ook in Groningen)
HRS BedrijfsmakelaarPettelaarpark 36Postbus 20735202 CB ‘s-Hertogenbosch073 80 000 [email protected]
Molenbeek MakelaarsEmmalaan 393581 HP Utrecht030 256 88 [email protected]
Ooms.comMaaskade 1133071 NJ Rotterdam010 424 88 [email protected] (o.a. ook in Dordrecht)
Rodenburg WoningmakelaarsPaslaan 207311 AL Apeldoorn055 5 268 [email protected] (ook in Deventer en Zwolle)
Snelder Zijlstra MakelaarsHoedemakerplein 1Postbus 20227500 CA Enschede053 485 22 [email protected]
Orteliuslaan 53528 BA Utrecht030 767 03 [email protected]
Strijbosch Thunnissen Woningmakelaars ArnhemSweerts de Landasstraat 276814 DA Arnhem026 355 21 [email protected]
Strijbosch Thunnissen Woningmakelaars NijmegenSt. Canisiussingel 226501 BA Nijmegen024 365 10 [email protected]
Van der Sande MakelaarsVijverstraat 14818 ST Breda076 514 74 [email protected]
Verschuuren & Schreppers BedrijfsmakelaarsEmmasingel 135611 AZ Eindhoven040 211 11 [email protected]