stadtentwicklung und folgekosten -...
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Stadtentwicklung
und
Folgekosten
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Fachbereich Bau
Sozialer Wohnungsbau
Fachbereich Bau
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Neue Kita-Plätze
Mehr Hortplätze
Zusätzliche Grundschule
Bessere ÖPNV-
Anbindung
Sanierung vorhandene
Kita´s
Straßen- sanierungen
Mehr Straßenunterhaltung, aber keine Beiträge
Zusätzl. Sportplatz
Neue Turnhalle
Ortsteil- mitarbeiter
Ortsteil- beauftragter
Kino Mehr Kultur-
angebote
Perspektivisch 20.000 bis 22.000 Einwohner
Je Ortsteil Dorfgemeinschaftshaus
und Festplatz
Bessere Grünpflege
Mehr Außendienst
Fachbereich Bau
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Baulandentwicklung in der Kernstadt und den Ortsteilen
Anregungen zur Erarbeitung
eines Nauener Modells
Worum geht es?
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Zahlreiche Wohnungsbauprojekte wurden in den letzten Jahren angeschoben oder realisiert
z.B.: Gartenstadt Nauen, Wohngebiet Ketziner Straße, Wohnen an den Mühlenstücken, Luchblick II etc. – weitere Anfragen bzw. Anträge auf Aufstellung eines Bebauungsplans liegen vor
Bevölkerungszuwachs
wachsender Bedarf an sozialen Folgeeinrichtungen
Stadt stößt an die Grenzen ihrer finanziellen
Leistungsfähigkeit
Mögliche Lösung:
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Folgekostenvertrag
gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
Projektträger verpflichtet sich zur Übernahme von
Kosten für städtebauliche Maßnahmen, die Vor-
aussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens
sind.
Zusätzlich zur Übernahme von Planungs-,
Gutachten-, Erschließungs- und Grundstücks-
übertragungskosten (soweit sie jeweils anfallen)
sowie Kosten für Grünausgleichsmaßnahmen
Voraussetzungen und Grenzen(I)
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Maßnahmen sind Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens
Vertrag rechtlich unzulässig, wenn auch ohne ihn ein Anspruch auf Zulässigkeit des Vorhabens besteht
Kein Rechtsanspruch auf Aufstellung oder Änderung eines Bebauungsplans; dieser kann auch nicht durch Vertrag begründet werden
Voraussetzungen und Grenzen (II)
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Vertraglich vereinbarte Maßnahmen müssen
angemessen sein
Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich
Übernahme von laufenden Instandhaltungs-
und Pflegekosten nicht möglich
Vorschlag für weitere Vorgehensweise
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Erarbeitung eines kommunalen Richtlinie über
das „Nauener Modell“ mit folgenden Inhalten:
Mindestgröße des Projekts, ab der ein Folge-
kostenvertrag abgeschlossen werden muss
Festlegung der Mindestinhalte des Folge-
kostenvertrags
Festlegung städtebaulicher Richtwerte für die
Einzelmaßnahmen
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Vorschlag für weitere Vorgehensweise
Erarbeitung eines Gesamtkonzepts für die Kita-
und Grundschulversorgung
Erarbeitung eines Berechnungsmodells zur
Überprüfung der Angemessenheit der
vertraglichen Regelungen
Beschluss des „Nauener Modells“ durch die
StVV
Mögliche Inhalte: Folgekostenvertrages (I)
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Kostenübernahme für
zusätzliche Kitaplätze (einschließlich
Freiflächenbedarf)
zusätzliche Grundschulplätze (einschließlich
Freiflächenbedarf)
Spielplätze, Bolzplätze
Jugend- und /oder Senioreneinrichtungen (ggf.
Erweiterung bestehender Einrichtungen)
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Mögliche Inhalte: Folgekostenvertrages (II)
Vergrößerung von Regenentwässerungsanlagen
außerhalb des Projektgebietes (falls erforderlich
und nicht im Erschließungsvertrag geregelt)
neue Bushaltestellen, Verlängerung der
Stadtbuslinie
Erweiterung öffentlicher Stellplatzanlagen
Weitere zu beachtende Grundsätze:
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Städtebauliche Maßnahmen müssen konkret
benannt werden
eine Zahlungsverpflichtung zugunsten einer
beliebigen öffentlichen Aufgabe ist nicht zulässig
Zuordnung der vertraglich vereinbarten
Maßnahmen zum Projekt muss eindeutig und
transparent belegbar sein
Gleichheitsgrundsatz muss gewahrt bleiben
Wirtschaftlichkeitsberechnung
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Den voraussichtlichen Einnahmen des Projektträgers durch die Baulandentwicklung müssen i.d.R. folgende Kosten gegenübergestellt werden:
Planungskosten (B-Plan, ggf. FNP-Änderung)
Vermessungskosten (Planunterlage B-Plan, Vermessungskosten für die Aufteilung des Plangebietes in Bauparzellen)
Gutachtenkosten (Umweltbericht, Artenschutzprüfung, ggf. Lärmschutzgutachten, Verkehrsgutachten, Archäologie je nach Fallkonstellation)
Erschließungskosten (alle Leistungsphasen)
Herstellungskosten der Grünausgleichsmaßnahmen
Herstellungskosten von Spielplätzen, Parkplätzen oder von sonstigen baulicher Anlagen im Projektgebiet je nach Fallkonstellation
Grundstückskosten bei Übertragung von Flächen an die Stadt (Grundstückswert zuzügl. Kosten des Übertragungsvertrags)
Finanzierungskosten, falls von der Stadt Bürgschaften gefordert werden
Zusätzliche Abschöpfung für soziale Folgekosten nur dann, wenn nach Abzug der Kosten angemessener Ertrag beim Projektträger bleibt (Bsp. München: mindestens 1/3 der Bruttowertsteigerung bleibt beim Projektträger)
Städtebauliche Kennzahlen
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Folgende Kennzahlen sind für einen Folgekosten-
vertrag zu ermitteln oder anzunehmen:
A) Einnahmenseite des Projektträgers
Anfangswert des Grundstücks vor Einleitung
der Bauleitplanung (i.d.R. vorläufiges
Bauerwartungs-land, d.h. Darstellung als
Wohnbaufläche im FNP)
Endwert: erschließungsbeitragsfreies Bauland
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Städtebauliche Kennzahlen
B) Kostenseite / Angemessenheitsberechnung Anzahl möglicher WE im Projektgebiet, wenn möglich unterschieden nach
Wohnungsgrößen
Durchschnittliche Anzahl Einwohner je Wohnung (Berlin: 2 EW/WE im Geschosswohnungsbau, 3 EW/WE im EFH-Bau)
Anzahl zukünftiger Kitakinder (0 – 6 Jahre) im Projektgebiet (Berlin: 6% der potentiellen Einwohner bei einem Versorgungsgrad von 75%) – ggf. an Hand der Bevölkerungsstatistik zu ermitteln
Anzahl zukünftiger Grundschulkinder (6 – 12 Jahre) im Projektgebiet (Berlin: 6% der potentiellen Einwohner, Strukturquote 90%)
Wohnungsnaher Grünflächenbedarf : 6 m²/Einwohner (in Berlin)
Flächenbedarf für Spielplätze: 1 m²/Einwohner (in Berlin)
Flächenbedarf für öffentliche Erschließungsflächen
Maximaler Abstand zur nächstgelegenen Haltestelle des ÖPNV
Die Ermittlung der Flächenbedarfe für
öffentliche Flächen und Spielplätze ist
erforderlich, um vor Planbeginn die
Angemessenheit eines Folgekostenvertrages
abschätzen zu können.
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Städtebauliche Kennzahlen
B) Kostenseite / Angemessenheitsberechnung Planungskosten Bebauungsplan inkl. Umweltbericht, ggf. auch für parallele
FNP-Änderung
Vermessungskosten (Plangrundlage, Grundstücksaufteilungsplan etc.)
Planung und Herstellung von Straßenflächen (Berlin: 150 €/m², gilt für private und öffentl. Straßen)
Planung und Herstellung öffentlicher Grünflächen (Berlin: 60 €/m²)
Planung und Herstellung von sonstigen Wegen (Berlin: 40 €/m², gilt für private und öffentl. Wege)
Übertragung von öffentlichen Straßen- und Wegeflächen (Berlin: 5 €/m²)
Übertragung öffentlicher Grünflächen und Spielplatzflächen (Berlin: 30 €/m²)
Herstellung öffentlicher Spielplätze (Berlin: 100 €/m²)
Herstellung zusätzlicher Grundschulplätze (Berlin: 37.000 €/Platz)
Herstellung zusätzlicher Kinderbetreuungsplätze (Berlin: 25.000 €/Platz)
Nebenkosten für die Grundstücksübertragungsverträge (Notarkosten, Grunderwerbssteuer etc.)
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Fachbereich Bau
Stadt- und Baulandentwicklung bedeutet:
Auswirkungen auf die technische Infrastruktur
beachten UND
Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur
beachten
langfristige Folgekosten bedenken
dauernde Leistungsfähigkeit des Stadthaus-
haltes „im Auge behalten“, denn:
Jährlicher Zuschuss der Stadt:
für Kinder in Kita-/Hort-Einrichtungen ca. 2.500 €
für Schüler ca. 1.000 €
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Fachbereich Bau
Stadt- und Baulandentwicklung bedeutet NICHT:
Gewinne der Baulandentwicklung privatisieren
und
Folgekosten bzw. –lasten kommunalisieren!
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Fachbereich Bau
Nächste Schritte:
Fraktioneller oder interfraktioneller Prüfauftrag und Erarbeitung eines Entwurfs
alternativ:
Erarbeitung eines Entwurfs und Einbringung in die Beschlussgremien im 1. Quartal 2018
SG Stadtentwicklung HH-Info-Veranstaltung am 19.10.2017
Fachbereich Bau
Vielen Dank
für ihre
Aufmerksamkeit