İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ deĞerleme · 2011. 12. 15. · tel...

İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİ 10 ADET ARSA DEĞERLEME RAPORU

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL, ARALIK 2011

Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) 474 03 44 Faks : (216) 474 03 46 [email protected] www.ygd.com.tr

mailto:[email protected]

http://www.ygd.com.tr/

YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

1

EMLAK KONUT–10.11– 121 No.lu Rapor


GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ İSTANBUL İLİ AVCILAR İLÇESİ FİRUZKÖY MAHALLESİNDE 10 ADET PARSEL DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.

RAPOR TARİHİ 08.12.2011

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

TAPU BİLGİLERİ GAYRİMENKULLER ÜZERİNDE TAKYİDAT YOKTUR. Bkz. Sayfa:8-12

MEVCUT KULLANIM BOŞ

İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:14-21

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

TOPLAM ARSA DEĞERİ 251.000.000,00 TL


2



RAPOR BİLGİLERİ .................................................................................................................................................................. 4

Rapor Tarihi ......................................................................................................................................................................4

Rapor Numarası ...............................................................................................................................................................4

Rapor Türü .......................................................................................................................................................................4

Şirket Bilgileri ...................................................................................................................................................................4

Raporu Hazırlayanlar ........................................................................................................................................................4

Sorumlu Değerleme Uzmanları ........................................................................................................................................5

Müşteri Adı ve Bilgileri .....................................................................................................................................................5

Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) .............................................................................................5

Değerleme Tarihi ..............................................................................................................................................................5

GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER ................................................................................................................... 6

Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri ........................................................................................................6

Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri ..............................................................................................................8

Gayrimenkulün Tapu Bilgileri ...........................................................................................................................................8

Firuzköy 493 Ada 8 No.lu Parselin Tapu Kaydı .............................................................................................................8




Firuzköy 500 Ada 2 No.lu Parselin Tapu Kaydı ...........................................................................................................10






Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ...............................................................................................................................13

Gayrimenkullerin İmar Durumu .....................................................................................................................................14

1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Bilgileri ...................................................................................................................14

1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri .............................................................................................................14

Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler ..........................................................................................25

GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER ............................................................................................................................. 26


3



Bölge Analizi ...................................................................................................................................................................26

İstanbul İli ..................................................................................................................................................................26

Avcılar İlçesi ...............................................................................................................................................................27

Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi ............................................................................................................................28

Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi ..............................................................................................28

Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi .............................................................................29

GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ ................................................................................................................ 30

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler..................................................................................30

Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler ...............................................................................30

GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ .................................................................................................................................. 31

Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ...........................................................................................31

Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...........................................................................................................31

Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı ..........................................................................................................31

Gelir Yöntemi Yaklaşımı .............................................................................................................................................32

Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri ...........................................................................................32

NİHAİ DEĞER TAKDİRİ ......................................................................................................................................................... 33

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri ...................................................................................................33

Çevrede Arsa Değeri Araştırması ...................................................................................................................................34

Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri) .......................................................................................35

Gayrimenkullerin Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi .......................................................................................36

Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması .........................................................................................................36

Yakın Çevrede Ticaret Emsali araştırması ..................................................................................................................36

Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler .........................................................................................................37

En Verimli Kullanım Analizi ............................................................................................................................................40

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi .............................................................................................................40

RAPOR EKLERİ: .................................................................................................................................................................... 41

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar ................................................................................................................... 42


4



1. RAPOR BİLGİLERİ

1.1 Rapor Tarihi

08.12.2011

1.2 Rapor Numarası

EMLAKKONUT – 10.11 – 121

1.3 Rapor Türü

Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve

Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan 14.06.2011 tarihli sözleşme gereği “İşverenin portföyünde

değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının

hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 10

adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerlerinin

tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm

kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış

Gayrimenkul Değerleme Raporudur.

1.4 Şirket Bilgileri

Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm

ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm

kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek

amacıyla 24.10.2007 tarihinde kurulmuş, 29.05.2009 tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim

Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve

Sermaye Piyasası Kurulu’nca, Seri VIII No:35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde

Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin

Esaslar Hakkında Tebliğ” çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere 24.12.2009 tarihi

itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket

Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı

No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi www.ygd.com.tr olup, şirketimize ilişkin

detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir.

1.5 Raporu Hazırlayanlar

Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile

Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme

Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir.


5



1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları

Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve

Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik

hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada

Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır.

1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri

Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş.

Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1–8

Ataşehir / İSTANBUL

1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)

“İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul

değerleme raporlarının hazırlanması işi” kapsamındaki İstanbul İli Avcılar İlçesi Firuzköy

Mahallesinde bulunan 10 adet parselin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı

başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin

tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır.

1.9 Değerleme Tarihi : 08.12.2011

1.10 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:

Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul

Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında 14.06.2011 tarihinde imzalanan sözleşmedir.


6



2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER

2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri

Rapora konu parsel İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde 10 adet gayrimenkuldür.

Avcılar İlçesinde Avrupa Otoyolunun kuzeyinde bulunan parsellerin toplam yüzölçümü

239,915.45 m² olup Emlak Konut GYO A.Ş hissesi tamdır.


7



İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; O-3 Avrupa otoyolunda, İstanbul-Çorlu yolu üzerinde

Büyükçekmece yönünde ilerlerken Atatürk Bulvarı bağlantısından O-3 Kuzey Yanyolu’na girilir. 9

km kadar bu yol izlendikten sonra Koza Evleri’nin önündeki caddeye girilerek yol bitimine dek

devam edilir. Caddenin bitiminden karşıdaki toprak yola girilerek 100 metre bu yolda seyredilir.

Bu noktanın batı, kuzey ve doğu cenahlarında bulunan arsalar, değerlemeye konu

gayrimenkullerdir.

İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; O-3 Karayoluna 2 km, D-100 Karayoluna 10

km uzaklıkta olan gayrimenkuller Ispartakule Mevkine 1 km Atatürk Olimpiyat Stadına 6 km,

Atatürk Havaalanına 16 km uzaklıktadır.


8



2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri

Rapora konu gayrimenkullerin tapu kayıtları, Avcılar Tapu Sicil Müdürlüğü’nden 05.10.2011

tarihinde saat 15:30’ da temin edilmiştir.

2.2.1 Firuzköy 493 Ada 8 No.lu Parselin Tapu Kaydı

TAŞINMAZ BİLGİLERİ

İl İSTANBUL Ada 493

İlçe AVCILAR Parsel 8

Mahalle FİRUZKÖY MAH. Yüzölçümü 21.403,20 m²

Cilt/Sayfa 112/11029 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA

MÜLKİYET BİLGİLERİ

Malik ve Hissesi EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM

Tarih ve Yevmiye No 10.06.2009/12730

Edinme Sebebi SATIŞ

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR

Hak ve Mükellefiyet YOKTUR

Beyan YOKTUR

Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri

Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisindeki alım- satım işlemlerinde hukuki duruma ilişkin bilgilerde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir.












Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR




9














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR




10














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR




11














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR




12














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR














Haciz YOKTUR

Şerh YOKTUR

Rehin YOKTUR


Beyan YOKTUR




13



2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri

İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesi’nde bulunan incelemeye konu 10 adet

gayrimenkulün ada ve parsel bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.

Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel

1 İstanbul Avcılar Firuzköy 493 8











14



2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu

2.4.1 1/5000 Ölçekli Nazım İmar Planı Bilgileri

Avcılar Belediyesi’nden alınan bilgilere göre, 07.12.2007 tasdik tarihli “1/5000 Ölçekli Ispartakule

Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planı”na göre rapora konu gayrimenkullerin imar durumları plan

üzerinde ekte gösterilmiştir. İlgili planın plan notları ekler bölümünde ayrıntılı olarak

belirtilmiştir.

2.4.2 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Bilgileri

Avcılar Belediyesi’nden alınan bilgilere göre, 07.12.2007 tasdik tarihli “1/1000 Ispartakule Toplu

Konut Alanı Uygulama İmar Planı”na göre rapora konu gayrimenkullerin imar durumları plan

üzerinde ve tablo olarak aşağıda gösterilmiştir. İlgili planın plan notları ekler bölümünde ayrıntılı

olarak belirtilmiştir.

Sıra No İl İlçe Mahalle Ada Parsel Fonksiyonu Yapılaşma Koşulu

1 İstanbul Avcılar Firuzköy 493 8 KONUT E=1.50 H= Serbest





6 İstanbul Avcılar Firuzköy 502 1 TİCARET E=2.00 H= Serbest


8 İstanbul Avcılar Firuzköy 514 1 KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA E=1.50 H= Serbest



Not: Söz konusu imar planında konutların yerleşme nizamı ve çekme mesafeleri krokiye göredir.


15



493 Ada 8 Parsel


16



493 Ada 9 Parsel


17



499 Ada 4 Parsel


18



500 Ada 1 Parsel


19



500 Ada 2 Parsel


20



502 Ada 1 Parsel


21



508 Ada 4 Parsel


22



514 Ada 1 Parsel

07.12.2007 tasdik tarihli “1/1000 Ispartakule Toplu Konut Alanı Uygulama İmar Planı”na göre

“Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” olarak belirlenen alanlarda, ilgili planın plan notunun 28.

maddesine göre;

“Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, içerisinde motel, lokanta ve alış-veriş üniteleri de

bulunabilen resmi ve sosyal tesisler, kokusuz dumansız atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı

yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen

depolar yapılabilir” şartı vardır.


23



523 Ada 1 Parsel


24



524 Ada 2 Parsel


25



Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu Emsal Değeri İnşaat Alanı

(m²)

493 8 21.403,20 KONUT 1,50 32.104,80

493 9 45.318,06 KONUT 1,50 67.977,09

499 4 8.225,42 KONUT 1,50 12.338,13

500 1 30.430,13 KONUT 1,50 45.645,20

500 2 54.840,94 KONUT 1,50 82.261,41

TOPLAM 160.217,75 TOPLAM 240.326,63


(m²)

502 1 20.314,51 TİCARET 2,00 40.629,02

508 4 8.320,67 TİCARET 2,00 16.641,34

524 2 19.915,64 TİCARET 2,00 39.831,28

523 1 12.932,18 TİCARET 2,00 25.864,36

TOPLAM 61.483,00 TOPLAM 122.966,00


(m²)

514 1 18.214,70 KONUTDIŞI KENTSEL ÇALIŞMA 1,50 27.322,05

TOPLAM 18.214,70 TOPLAM 27.322,05

2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler

İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan 10 adet parselin kamusal terkleri

gerçekleştirilmiştir. Arsa niteliğindeki gayrimenkuller için Avcılar Belediyesi İmar ve Şehircilik

Müdürlüğünde yapılan araştırmada gayrimenkullere ait imar durum belgeleri edinilmiştir.


26



3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER

3.1 Bölge Analizi

3.1.1 İstanbul İli

İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde

Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası’nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul

Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve

Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan

Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi

topraklarıyla çevrilidir.

5747 Sayılı “Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda

Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar,

Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece,

Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş,

Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla,

Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe,

Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır.

İstanbul İli

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/

http://www.tumgazeteler.com/haberleri/bazi-kanunlarda-degisiklik-yapilmasi-hakkinda-kanunu/


27



İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E–5, kentsel yapının

şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi

üstlenmesi amacı ile inşa edilen E–5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür.

TEM Otoyolu ise nispeten eski E–5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup,

bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM–E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve

göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır.

3.1.2 Avcılar İlçesi

İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Avcılar İlçesidir. Avcılar İlçesi doğusunda

Küçükçekmece gölü ve Küçükçekmece İlçesi, batısında Yakuplu ve Esenyurt beldeleri, kuzeyinde

Bahçeşehir beldesi ve yine Küçükçekmece İlçesi; güneyinde ise Marmara denizi ile çevrelenmiş

ve yaklaşık 3.600 hektar yani 36 milyon m2'lik bir yüzölçümüne sahiptir. İlçe İstanbul'a 27 km

uzaklıkta olup; TEM otoyolu ile E-5 (D-100) karayolu ilçe sınırları içinden geçmekte ve ilçeyi

adeta üç parçaya bölmektedir. TUİK’in 2009 yılı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre ilçe nüfusu

348.635 kişidir.

İlçe 10 mahalleden oluşmaktadır. Bunlar: Avcılar Merkez Mahallesi, Ambarlı Mahallesi, Cihangir

Mahallesi, Gümüşpala Mahallesi, Denizköşkler Mahallesi, Üniversite Mahallesi, Mustafa Kemal

Paşa Mahallesi, Firuzköy Mahallesi,Tahtakale Mahallesi ve Yeşilkent Mahallesi'dir.


28



3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

Bölge toplu konut alanı olarak belirlenmiş olup, toplam 45.000 konut hacmine sahiptir. Hızla

nitelikli konut projelerinin uygulanmaya başladığı bölgede Avrupa Konutları, Ispartakule 1. Etap,

Ispartakule 2. Etap, Koza Ispartakule Evleri, Fideltus İnşaatın Olimpos, Efes vs. toplu konut

projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi, İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri Etaplar halinde

uygulamaya geçmiştir. Tüm Projeler prestijli, sosyal içerikli olarak planlanmaktadır. Bölge

Ulaşım ağı, çevresel etkileşimi, yapı kalitesi, yatırımcı kalitesi açısından nitelikli bir konumdadır.

İstanbul’un önemli ulaşım yollarından olan O-3 (TEM) Karayolu kenarında, doğrudan Ispartakule

kavşağı ile bağlantı sağlanan nitelikli ve bilinen bir yer durumundadır.

3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi

Rapora konu gayrimenkuller; İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan toplam

yüzölçümleri 293.915,45 m² olan 10 adet parseldir. Gayrimenkullerin tamamı Emlak Konut

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hissesine aittir. Gayrimenkuller üzerinde herhangi bir yapı

bulunmamaktadır. İmar planında “Konut”, “Ticaret” ve “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı”

fonksiyonunda belirlenmiş olan gayrimenkullerin planda belirtilen emsal kriterlerine göre

emsale konu toplam yapılaşma alanları aşağıda listelenmiştir.


(m²)

493 8 21.403,20 KONUT 1,50 32.104,80

493 9 45.318,06 KONUT 1,50 67.977,09

499 4 8.225,42 KONUT 1,50 12.338,13

500 1 30.430,13 KONUT 1,50 45.645,20

500 2 54.840,94 KONUT 1,50 82.261,41

502 1 20.314,51 TİCARET 2,00 40.629,02

508 4 8.320,67 TİCARET 2,00 16.641,34

523 1 12.932,18 TİCARET 2,00 25.864,36

524 2 19.915,64 TİCARET 2,00 39.831,28

514 1 18.214,70 KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA 1,50 27.322,05

TOPLAM 239.915,45 390.614,68


29



3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi

Rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgenin üst ölçekli planı 07.12.2007 tasdik tarihli

“1/5000 Ölçekli Ispartakule Toplu Konut Alanı Nazım İmar Planı” olup, imar durumlarına göre

konut, ticaret ve konut dışı kentsel çalışma alanı fonksiyonlarında kalmaktadır.

“Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” olarak belirlenen alanlarda, ilgili planın plan notunun 28.

maddesine göre;

“Konut dışı kentsel çalışma alanlarında, içerisinde motel, lokanta ve alış-veriş üniteleri de

bulunabilen resmi ve sosyal tesisler, kokusuz dumansız atık ve artık bırakmayan ve çevre

sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler

içermeyen depolar yapılabilir” şartı bulunmaktadır.

Uygulama imar planı ise 07.12.2007 tasdik tarihli “1/1000 Ispartakule Toplu Konut Alanı

Uygulama İmar Planı”na tabidir. Raporu konu gayrimenkullerin bu plan şartlarına uygun

olarak inşa edilecek yapılar için uygun olduğu düşünülmektedir.

Rapora konu gayrimenkuller tapu siciline göre toplam yüzölçümleri 239.915,45 m² olan 10

adet parseldir. Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin gayrimenkuller üzerindeki

mülkiyet hakkı tamdır.


30



4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ

4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

Rapora konu gayrimenkulün nitelikli toplu konutların hızla yapıldığı bir alanda olması,

Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgeye ait imar planının toplu konutlarda iskân

edilecek insanların barınma, dinlenme ve eğlenme gibi ihtiyaçlarını maksimum seviyede

karşılamak için bütüncül bir yaklaşımla yapılmış olması,

Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere

sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-3 (TEM) oto yoluna ve D-100 – TEM – Haramidere

bağlantı yoluna yakın konumda olması gibi nedenlerle karayolu ulaşım imkân ve

alternatiflerinin olması,

4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler

Tarihi yarımadaya ve diğer merkezi iş alanlarına uzak olması,

Rapora konu gayrimenkule ulaşımı sağlayan TEM otoyolun ücretli olması,

Bölge yeni yapılaşmaya başladığından sosyal ihtiyaçların giderilmesinde güçlük çekilmesi


31



5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar

5.1.1 Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi

Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile

yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu

gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki

farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak

gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile

birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak

yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir

konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz.

Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı

temeli oluşturur.

Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından

bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya

çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart

sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer

tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım,

kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu

yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir.

5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı

Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme

maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana

ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa

veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu

yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul

edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan

demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir


32



gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı

kabul edilir.

5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı

Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için

muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle

karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya

diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün,

tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine

yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır.

Sözkonusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira

konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik

faktörler dikkate alınır.

Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal

bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel

formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru

tespit edilmesine dayanmaktadır.

5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri

Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için

yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle “Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi” ile

piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı ve inşa maliyetleri hesap edilerek

“Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi” kullanılmıştır.


33



6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ

6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değerleri

Avcılar Belediyesinde yapılan araştırmaya göre 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas ilan

edilen arsa ve arazi asgari (m²) birim değerleri aşağıdaki gibidir;

Ada Parsel Alan (m²) Rayiç m²

Fiyatı(TL/m²) Rayiç

Değer(TL)

493 8 21.403,20 300,00 6.420.960,00

493 9 45.318,06 300,00 13.595.418,00

499 4 8.225,42 300,00 2.467.626,00

500 1 30.430,13 300,00 9.129.039,00

500 2 54.840,94 300,00 16.452.282,00

502 1 20.314,51 300,00 6.094.353,00

508 4 8.320,67 400,00 3.328.268,00

523 1 12.932,18 400,00 5.172.872,00

524 2 19.915,64 300,00 5.974.692,00

514 1 18.214,70 45,00 819.661,50

Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Toplam Değeri 69.455.171,50


34



6.2 Çevrede Arsa Değeri Araştırması

İLETİŞİM BİLGİLERİ KONUM VE

NİTELİK İMAR

DURUMU FİYAT ALAN(m²)

BİRİM DEĞER(TL/m²)

Erenler Emlak 0212 591 11 34

Avcılar/Merkez Konut 410.000,00 TL 298,00 1.375,84

Yeşil Emlak 0212 695 15 85

Avcılar/ Yıldırım Beyazıt Cd.

Konut 400.000,00 TL 300,00 1.333,33

D&C Emlak Danışmanlığı

0537 959 66 64 Avcılar Konut 52.736.000,00 TL 40.000,00 1.318,40

Saygın Emlak 0212 422 73 51

Avcılar/Cihangir Mah.

Konut 355.000,00 TL 270,00 1.314,81

Yalçın Emlak 0537 959 66 64

Avcılar/Cihangir Mah.

Konut 300.000,00 TL 240,00 1.250,00

D&C Emlak Danışmanlığı

0537 959 66 64 Avcılar Konut 8.240.000,00 TL 7.000,00 1.177,14

Pelit Emlak 0533 456 56 88

Avcılar/Firuzköy Ticari 2.500.000,00 USD 2.145,00 2.156,18

Emlakistan 0535 654 95 31

Avcılar/Firuzköy Ticari 1.250.000,00 TL 735,00 1.700,68


35



6.3 Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)

Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin

emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte

değerlendirildiğinde arazi birim değeri;

Konut imarlı parseller için 920,00 TL/m²

Ticaret ve Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı imarlı parseller için 1.300,00 TL/m² olarak hesap ve

takdir edilmiştir.

Buna göre;

Arsa Değeri= Arsa Alanı (m²) X Birim Değer (TL/m²) olarak,

değerlemeye esas gayrimenkullerin ada parsel bazında hesap edilen toplam değerleri,

Arsanın kiraya verilmesi durumunda; 30 yıllık kira getirisinin değerine karşılık geleceği

için,

Kira Birim m² Değeri = Toplam Değer/Yıl/12/alan olduğundan, hesap edilen birim m²

kira bedelleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

Ada Parsel Alan (m²) Fonksiyonu KDV’siz Birim Fiyat (TL/m²) Brüt Arsa Değeri (TL)

KDV’siz Birim

m² Kira Bedeli

493 8 21.403,20 KONUT 920,00 19.690.944,00 2,56

493 9 45.318,06 KONUT 920,00 41.692.615,20 2,56

499 4 8.225,42 KONUT 920,00 7.567.386,40 2,56

500 1 30.430,13 KONUT 920,00 27.995.719,60 2,56

500 2 54.840,94 KONUT 920,00 50.453.664,80 2,56

502 1 20.314,51 TİCARET 1.300,00 26.408.863,00 3,61

508 4 8.320,67 TİCARET 1.300,00 10.816.871,00 3,61

524 2 19.915,64 TİCARET 1.300,00 25.890.332,00 3,61

523 1 12.932,18 TİCARET 1.300,00 16.811.834,00 3,61

514 1 18.214,70 KONUT DIŞI KENTSEL ÇALIŞMA 1.300,00 23.679.110,00 3,61

GENEL TOPLAM DEĞER 251.007.340,00

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.


36



6.4 Gayrimenkullerin Üzerinde Geliştirilebilecek Projenin Analizi

6.4.1 Yakın Çevrede Toplu Konut Emsali Araştırması

Gayrimenkullerin yakın çevresinde Avrupa Konutları Ispartakule 1. Etap evleri, Koza Ispartakule

Evleri, Fideltus İnşaat Olimpos, Efes vs. toplu konut projeleri, Ağaoğlu İnşaatın My Town Projesi,

İhlas İnşaatın Bizim Evler Projeleri bulunmaktadır.

İLETİŞİM BİLGİLERİ

BULUNDUĞU YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²)

Subhan Saraç 0531 663 99 91

Bizimevler (Güney Cephe) 185,00 350.000,00 TL 1.891,89

Subhan Saraç 0531 663 99 91 Ağaoğlu 157,00 305.000,00 TL 1.942,68


Subhan Saraç 0531 663 99 91

Ağaoğlu (Güney Cephe) 68,00 135.000,00 TL 1.985,29


Ümit Sarıbay 0530 978 64 50 Ispartakule 72,00 135.000,00 TL 1.875,00

Adnan Yücebaş 0541 953 18 79

Ağaoğlu (My Town) 174,00 400.000,00 TL 2.298,85

Adnan Yücebaş 0541 953 18 79

Ağaoğlu (My Town) 67,00 132.000,00 TL 1.970,15

Subhan Saraç 0531 663 99 91 Ispartakule 133,00 250.000,00 TL 1.879,70

6.4.2 Yakın Çevrede Ticaret Emsali araştırması

İLETİŞİM BİLGİLERİ BULUNDUĞU

YER ALAN (m²) FİYAT BİRİM DEĞER(TL/m²)

Arthur&Miller 0541 327 94 80 Bahçeşehir

130,00 375.000,00 TL 2.884,62

Çarşı Gayrimenkul 0533 697 21 47

Ispartakule mevkii

100,00 275.000,00 TL 2.750,00

Delta Emlak 0533 211 9222 Bahçeşehir

55,00 175.000,00 TL 3.181,82

Marmara Gayrimenkul 0533 223 97 87 Bahçeşehir

130,00 350.000,00 TL 2.692,31

Oğuz Emlak 0544 519 71 54

Bahçeşehir 95,00 350.000,00 TL 3.684,21


37



6.4.3 Projelendirilmiş Arsa Değeri ve Diğer Analizler

Rapora konu gayrimenkullerden konut imarlı olanların toplam alanı 160.217,75 m², ticaret

imarlı olanların toplam alanı 66.765,52 m², konut dışı kentsel çalışma alanı imarlı olanların

toplam alanı 12.932,18 m² dir.

Konut alanları için;

Birim m² yapım maliyetinin ortalama 650 TL/m² olacağı kabul edilmiştir.

Konut projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek,

kat mülkiyetli, yeni yapılmış konutların ortalama satış m² birim değerinin 2.000,00 TL olabileceği

düşünülmektedir.

Konut İmarlı Emsal Alanı = 160.217,75 x 1,50 = 240.326,63 m²

Toplam İnşaat Alanı = Toplam Emsal Alanı + Toplam Emsal Alanının % 20’si (satılabilir alanlar) +

Toplam Emsal Alanının %5’i (emsal dışı alanlar)

Toplam İnşaat alanı = 240.326,63 + 48.065,33 + 12.016,33 = 300.408,28 m²

Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;

Yapım Maliyeti = 300.408,28 x 650 = 195.265.382 TL

Ticaret alanları için;


Ticaret projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek,

kat mülkiyetli, yeni yapılmış dükkanların ortalama satış m² birim değerinin 2.500,00 TL

olabileceği düşünülmektedir.

Ticaret İmarlı Emsal Alanı = 61.483,00 x 2,00 = 122.966,00 m²




Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;

Yapım Maliyeti = 159.855,80 x 650 = 103.906.270,00 TL


38



Konut Dışı Kentsel Çalışma alanları için;


Konut dışı kentsel çalışma alanı projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar

planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli bir binadaki yeni yapılmış ünitelerin ortalama satış m²

birim değerinin 3.500,00 TL olabileceği düşünülmektedir.

Konut Dışı Kentsel Çalışma İmarlı Emsal Alanı = 18.214,70 X 1,50 = 19.398,27 m²




Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x m² Birim Maliyet Değeri olduğundan;

Yapım Maliyeti = 35.518,67 x 650 = 23.087.135,50 TL

Konut, ticaret ve konut dışı kentsel çalışma alanları için toplam proje maliyeti

Toplam Proje Maliyeti = 195.265.382 + 103.906.270,00 + 23.087.135,50 = 322.258.787,50 TL dir.

Toplam satış hasılatı bulunurken;

Toplam Konut Satış Alanı x Konut Satış Birim m² Değeri = 288.391,95 x 2.000 = 432.587.925,00 TL

Toplam Ticaret Satış Alanı x Dükkan Satış Birim m² Değeri = 153.707,50 x 2.500 = 384.268.750,00 TL

Toplam Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı x Satış Birim m² Değeri = 34.152,56 x 3.5000 = 119.533.960,00 TL

Toplam Satış Hasılatı = 936.390.935,00 TL

Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan parsel bazında proje analiz tablosu

aşağıda belirtilmiştir.


39




40



Yukarıdaki kabuller uyarınca geliştirilen örnek projede arsa değeri;

275.568.990,55 TL ≈ 275.500.000,00 TL (İkiyüzyetmişbeşmilyonbeşyüzbin Türk Lirası) olarak

hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.

6.5 En Verimli Kullanım Analizi

Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip

olsa da en verimli kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkullerin, yasalardan

kaynaklanan plan yapma ve uygulama yetkinize binaen üst ölçek plan kararlarına uygun olarak

tadil veya revize edilmiş Nazım İmar ve Uygulama İmar Planlarında belirlenen “Toplu Konut ve

Ticaret Alanı” fonksiyonu kullanımlarının uygun olduğu düşünülmektedir.

6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Avcılar İlçesi, Firuzköy Mahallesinde bulunan

yüzölçümleri 239.915,45 m² olan 10 adet parseldir. Gayrimenkullerin Emlak Konut Gayrimenkul

Yatırım Ortaklığı A.Ş hisseleri tamdır.

Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri,

emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar dikkate alınarak “Emsal

Karşılaştırma Yöntemi”

İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek konut ve ticaret yapılarının pazar

fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi olmak üzere iki farklı yöntemle

hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek

projede gayrimenkullerin kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa

Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi ihtimali bulunduğundan güncel

koşullar altında nihaî Pazar değeri olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin

esas alınmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.

Sonuç olarak takdir edilen nihai pazar değerleri;

Toplam 239.915,45 m² alan için takdir edilen nihai değer;

251.007.340,00 TL ≈ 251.000.000,00 TL (İkiyüzellibirmilyon Türk Lirası),olarak

hesap ve takdir edilmiştir.

Bu değerlere Katma Değer Vergisi (KDV) dâhil değildir.


41



Rapora konu gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir

sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyünde

bulunmasının Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel oluşturmadığı

düşünülmektedir.

İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin

edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme

Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun

olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek

değişimlerden rapor etkilenebilir.

İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan “Gayrimenkul Değerleme Rapor

Formatı”nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan

şirketimiz sorumlu değildir.

Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve

tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir.

RAPOR EKLERİ:

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar

Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri

Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Kayıtları

Rapora Konu Gayrimenkullere İlişkin İmar Durum Belgeleri


42



Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar


43




44




45



İstanbul İlİ avcilar İlÇesİ fİruzkÖy mahallesİ deĞerleme · 2011. 12. 15. · tel...

Documents