stedenbouwkundige voorschriften - giswest · 2017. 3. 22. · de hoofdbestemming is de bestemming...

STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN

3W V I | d e c e m b e r ‘ 1 6 | R U P s i t e g e m e e n t e / b p o s t - S t a t i o n s s t r a a t | 0 6 2 0 2

VERORDENENDstedenbouwkundige voorschriften

TOELICHTENDtoelichting en visie

ARTIKEL 0: ALGEMENE BEPALINGEN

1 begrippen

1.1 hoofdbestemmingDe hoofdbestemming is de bestemming die meer dan 70% van de totale vloeroppervlakte inneemt, dit t.a.v. het specifieke project of perceel.

1.2 nevenbestemmingDe nevenbestemming is de bestemming die ondergeschikt is aan de hoofdbestemming. De nevenbestemming mag maximum 30% van de totale vloeroppervlakte innemen.

1.3 detailhandelDetailhandel = handel die direct aan de consument levertKleinschalige detailhandel = handelszaken met een netto handelsop-pervlakte van minder dan 200 m².

1.4 wooneenheidEen wooneenheid is een functioneel geheel van ruimtes met een geza-menlijke vloeroppervlakte groter dan 60 m², enkel bestemd voor perma-nente en duurzame bewoning. Elke woongelegenheid beschikt naast een leefruimte over minstens één aparte sanitaire cel en een private buitenruime van minstens 6 m².

1.5 meegroei woningtypeEen meegroei woningtype is een woongelegenheid die zodanig is ge-concipieerd en uitgevoerd dat deze aanpasbaar en flexibel is zodat deze aan wijzigende behoeften van de bewoners kan aangepast worden en dit met zo beperkt mogelijke ingrepen. Voornaamste aandachtspunten zijn:

● De aanpasbaarheid en flexibiliteit van de private wooneenheid, vnl. de sanitaire ruimten (oppervlakte WC en badkamer met douche en

4 0 6 2 0 2 | R U P s i t e g e m e e n t e / b p o s t - S t a t i o n s s t r a a t | d e c e m b e r ‘ 1 6 | W V I




bad), de beukmaat en bouwdiepte en de algemene interne circula-tie van de verschillende woonfuncties met aandacht voor voldoen-de praktische bergruimte (o.a. voor afval).

● Voldoende gebruiksruimte van zowel de private als de gemeen-schappelijke (buiten-)ruimtes in het woonproject en het nastreven van drempelloosheid van deze ruimtes.

1.6 rolstoel-bezoekbaar woningtypeDit is een woningtype dat voldoet aan de minimale toegankelijkheidsei-sen voor rolstoelgebruikers. Bezoekende rolstoelgebruikers moeten minstens:

● de woning kunnen betreden via de toegang en de eventuele gemeen-schappelijke inkomhal van het woongebouw;

● toegang hebben tot de woonkamer en de private buitenruimte horende bij de woning;

● een toilet in de woning of nabij de bezoekende woning op het zelfde niveau/bouwlaag kunnen bereiken en gebruiken.

1.7 gabaritregelMet de gabaritregel wordt een afstandsregel bedoeld voor gebouwen of gebouwdelen t.o.v. een bepaalde grens. In dit RUP wordt de gabaritre-gel gedefinieerd als de minimale afstand van een gebouw of gebouw-deel tot een aangeduide grens (vb. perceelsgrens, zonegrens, rand van de bebouwing) is gelijk aan de hoogte van het gebouw of gebouwdeel. Deze regel wordt ook de 45°-regel genoemd onder deze vorm van ge-lijke afstand aan de hoogte.

1.8 plasticiteitPlasticiteit is in de architectuur de ruimtewerking met eigenschaduw. Plasticiteit gaat over natuurlijk (of eventueel kunstmatig) licht dat op en rond een gebouw of beeldhouwwerk straalt. Plasticiteit is ook de mate

Op deze manier kan vermeden worden dat personen met een beperking in een sociaal isolement terecht komen omdat zij niet bij familie en vrienden op bezoek kunnen.





aan dieptewerking door het reliëf in de gevel, veroorzaakt door licht- en schaduwwerking in de gevel of binnenshuis.

1.9 dienstenOnder diensten wordt begrepen: activiteiten gericht op een dienstverle-ning naar de bevolking. Onder diensten worden zowel woonondersteu-nende als commerciële diensten verstaan.

2 bepalingen

2.1 goede ruimtelijke ordeningEr dient te allen tijde gestreefd te worden naar ruimtelijke kwaliteit en vrijwaring van de goede plaatselijke ordening. Voor zover hieraan vol-daan is, moeten verder de numerieke voorschriften gerespecteerd wor-den.

2.2 voorzieningen van algemeen belangBinnen alle bestemmingszones zijn openbare nutsvoorzieningen en ge-meenschapsfuncties toegelaten.

2.3 slopen van bestaande bebouwingDe bestaande bebouwing binnen het plangebied mag gesloopt worden. Een uitzondering hierop wordt gemaakt voor de bebouwing gelegen binnen de zone 2: zone voor multifunctioneel voormalig schoolgebouw. Dit gebouw dient opgenomen te worden in de herontwikkeling van de gehele site. Wel mogen de nodige interne sloop- en herinrichtingswer-ken gebeuren opdat dit gebouw zijn nieuwe functie kan herbergen en blijvend een straatbeeld- en karakterbepalend deel kan vormen van de straatgevel gericht naar de Stationsstraat.

Onder woonondersteunende diensten worden verstaan: kinderopvang of crèche, strijkatelier, woonzorgcentrum, socio-medische dienstverlening (dokter, kinesist,…), vrije beroepen,…Onder commerciële diensten worden verstaan: kap- en schoonheidssalon, bank, reisbureau,...

De numerieke voorschriften worden beschouwd als maxima bij de beoordeling van stedenbouw-kundige vergunningen. De ondersteuning van het straatbeeld, ruimtelijke draagkracht, visueel-vormelijke elementen, etc. kunnen ertoe leiden dat deze maxima niet kunnen worden gereali-seerd. Het maximum gabarit wordt niet beschouwd als een recht doch als een bovengrens van de gewenste ontwikkelingen.





2.4 realisatieHet project kan in verschillende fasen worden gerealiseerd, met als voorwaarde dat de architecturale éénheid niet in het gedrang komt.

2.5 integraal waterbeheerWerken en handelingen, voorzieningen en inrichtingen die nodig zijn voor het beheersen van overstromingen of het voorkomen van water-overlast voor zover zij conform de principes van natuur-technische mi-lieubouw gebeuren en passen binnen een integraal waterbeheer zijn steeds toegelaten.Hemelwater moet in eerste instantie zoveel mogelijk hergebruikt wor-den. Het resterende deel moet maximaal kunnen infiltreren in de onder-grond, hetzij door het gebruik van waterdoorlatende materialen, hetzij door afleiding van hemelwater van verharde delen naar de onverharde delen, hetzij door afleiding naar daartoe voorziene constructies om het water te bufferen gekoppeld aan vertraagde afvoer.Verder dient de gewestelijke verordening hemelwater nagevolgd te wor-den.

Vermits het plangebied in eigendom is van 2 eigenaars (gemeente en bpost), is het niet evident dat het project in één fase wordt gerealiseerd.





2.6 streekeigen groenDe beplanting binnen het plangebied moet bestaan uit streekeigen groen.

Volgende boom- en struiksoorten worden als streekeigen groen beschouwd binnen het plan-gebied:

● Acer campestre Veldesdoorn, Alnus glutinosa Zwarte els, Alnus incana Grauwe els ● Betula pendula5 Ruwe berk, Betula pubescens Zachte berk ● Carpinus betulus Gewone haagbeuk, Cornus sanguinea Rode kornoelje ● Corylus avellana Gewone hazelaar, Crataegus laevigata Tweestijlige meidoorn ● Crataegus monogyna Eénstijlige meidoorn ● Euonymus europaeus Gewone kardinaalsmuts ● Fraxinus excelsior Gewone es, Fagus sylvatica Gewone beuk ● Ilex aquifolium Hulst ● Juglans regia Okkernoot ● Ligustrum vulgare Gewone liguster ● Malus domestica Cultuurappel, Myrica gale Gagel ● Populus nigra Zwarte populier (niet Italiaanse populier), Populus x canescens SMITH

Canadapopulier, Populus tremula Trilpopulier ● Prunus avium Zoete kers, kriek, Prunus domestica Pruim, Prunus insititia Kroospruim ● Prunus persica Perzik, Prunus padus Gewone vogelkers, Prunus spinosa Sleedoorn ● Pyrus communis var. Sativa Cultuurpeer ● Quercus robur Zomereik ● Rhamnus frangula Gewone vuilboom, Rosa canina Hondsroos, Rosa rubiginosa Eglantier ● Salix aurita Geoorde wilg, Salix caprea Waterwilg of boswilg, Salix cinerea Grauwe wilg,

Salix fragilis Kraakwilg, Salix alba Schietwilg, Salix triandra Amandelwilg, Salix viminalis Katwilg

● Sambucus nigra Gewone vlier, Sorbus aucuparia Lijsterbes ● Tilia cordata Winterlinde of kleinbladige linde, Tilia platyphyllos Zomerlinde of grootbladige

linde ● Ulex europaeus Gaspeldoorn ● Viburnum opulus Gelderse roos




ARTIKEL 1: ZONE VOOR WONEN, HANDEL EN KANTOREN

1 bestemming

1.1 hoofdbestemmingDe gronden zijn bestemd voor wonen.

Minstens 50% van de woonentiteiten moet voldoen aan de bepalingen van een meegroei woningtype.

Minstens 25% van de woonentiteiten moet rolstoel-bezoekbaar zijn.

1.2 nevenbestemmingVolgende nevenbestemmingen zijn toegelaten:

● Kantoren, ● Diensten, ● Kleinschalige detailhandel, ● Gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen.

De eerste drie nevenbestemmingen mogen enkel voorzien worden in de gebouwdelen palend aan de Stationsstraat en de hoek van de Stations-straat met de Gruuthuselaan.

Alle nevenbestemmingen moeten aangepast zijn aan het woonkarakter van de site. Dit betekent dat deze niet storend mogen werken voor de directe omgeving qua uitbatings- of gebruiksuren; zo zijn nachtwinkels en andere activiteiten die de nachtrust kunnen verstoren in deze woon-omgeving niet toegelaten.

Dit bestemmingsvoorschrift behoort tot de categorie “wonen”.

Zie onder Artikel 0 Algemene bepalingen:

● 1.5: Meegroei woningtype, ● 1.6: Rolstoel-bezoekbaar woningtype.

Verder blijft de Gewestelijke stedenbouwkundige verordening betreffende Toegankelijkheid (be-sluit Vl. Reg. 05-06-2009) onverminderd van toepassing.





1.3 deelzonesEr zijn 4 deelzones aangegeven binnen deze bestemmingszone. Deze deelzones geven de respectievelijke inplantingsgrenzen aan en de res-pectievelijke maximale bouwhoogten per onderdeel.

2 inrichting en beheer

2.1 inplanting van de gebouwenAlle gebouwen dienen ingeplant te worden binnen de respectievelijke deelzones van Artikel 1.

2.2 bouwhoogteDe maximale bouwhoogte verschilt per deelzone:

● Deelzone 1 bl = maximale bouwhoogte is één bouwlaag, max. 4 meter boven het vloerpeil van de gelijkvloerse bouwlaag.

● Deelzone 2 bl = maximale bouwhoogte is twee bouwlagen, max. 7 meter boven het vloerpeil van de gelijkvloerse bouwlaag.

● Deelzone 3 bl = maximale bouwhoogte is drie bouwlagen, max. kroonlijsthoogte is 10 meter boven het vloerpeil van de gelijk-vloerse bouwlaag, volumebeëindiging op max. 13 meter boven het vloerpeil van de gelijkvloerse bouwlaag en binnen de gabaritregel vanaf de rand van de bebouwing.

● Deelzone 4 bl = maximale bouwhoogte is vier bouwlagen, max. kroonlijsthoogte is 13 meter boven het vloerpeil van de gelijk-vloerse bouwlaag, volumebeëindiging op max. 15 meter boven het vloerpeil van de gelijkvloerse bouwlaag en binnen de gabaritregel vanaf de rand van de bebouwing.

Binnen het RUP wordt een gebouwtypologie voorgesteld van een omsloten bouwblok met open binnenhof. Hierbij dient de graad van omslotenheid te primeren boven de mogelijke openingen van het binnenhof naar de omliggende openbare ruimte. Zo worden er twee L-vormige deelzones met verschillende bouwhoogte gedefinieerd die het open binnenhof omsluiten aan de oostelijke, zuidelijke en westelijke zijde. Langs de noordelijke zijde wordt een deelzone met lagere bebou-wing voorzien om de omsluiting te vervolledigen van het binnenhof. Nabij deze lagere deelzone aan de Stationsstraat is ook het te integreren historische en beeldbepalende waardevolle gebouw van de voormalige gemeenteschool gesitueerd.





Het eventuele dakvolume boven de maximale kroonlijsthoogte in de deelzones 3 bl en 4 bl mag nooit een extra verdieping zijn voor een woonfunctie. Dit dakvolume mag wel gebruikt worden als bergruimte (zolder) en/of technische verdieping.

2.3 dakvormBinnen de deelzones met 1 en 2 bouwlagen zijn platte daken verplicht. Voor het overige zijn alle dakvormen toegelaten zolang deze binnen de bouwhoogte bepalingen blijven. Enkel in functie van een architecturaal harmonische overgang tussen de verschillende deelzones kunnen be-perkte dakdelen buiten de gabaritregel reiken.

Het maximale gabarit omschreven door de inplantingszones en de bij-horende bouwhoogte bepalingen mag niet te buiten getreden worden met uitzondering van eventuele HVAC-elementen.

2.4 dakterrassenDakterrassen zijn toegelaten voor zover deze:

● Gelegen zijn binnen het maximale gabarit van de bebouwing; ● Op minstens 2 meter verwijderd blijven van de westelijke

perceelsgrens; ● Collectief zijn op de derde en vierde bouwlaag.

2.5 architecturale vormgeving en beeldkwaliteitEen aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning dient een kwalita-tieve invulling te garanderen van het voorgestelde stedenbouwkundig en architecturale beeld en moet minimaal voldoen aan volgende voor-waarden:

● De nieuwbouw presenteert zich door zijn uitwerking in al zijn (vo-lume-) onderdelen als een eenheid;

HVAC = heating ventilation aircontitioning, dit omvat de utilitaire constructies en opbouwelemen-ten buiten het beschermd volume. Deze dienen passend ingewerkt worden in de volumetri en architecturale detaillering van het dak.

Op de eerste en tweede bouwlaag zijn particuliere dak-terrassen mogelijk in te richten. Op de derde en vierde bouwlaag dienen deze verplicht collectief te zijn voor de gemeenschap van be-woners van de appartementen van het gebouw.





● De gebouwen hebben een duurzaam en massief karakter (al dan niet met openruimtes onder of tussen de volumes), plasticiteit en geleding van de gevel dient gehanteerd te worden;

● De gebouwen vormen een volwaardige façade naar de omringende publieke ruimte inclusief het open binnenhof;

● Specifieke dakbedekkingsmaterialen zoals metalen beplating wor-den niet toegelaten als gevelafwerking van de opgaande wanden;

● De gevels worden gerealiseerd door een gelaagde gevelopbouw waarbij de maat en de proporties van de raamopeningen en andere gevelopeningen (inpandige terrassen, doorgangen,…) zodanig gekozen worden dat de eenheid van de wand gewaarborgd blijft;

● De daken worden uitgewerkt als vijfde gevel en vereisen een representatieve afwerking. Hierbij dient aandacht geschonken te worden aan utilitaire elementen zoals schoorstenen, rookafvoeren en verluchtingselementen opdat deze in een architecturale oplos-sing worden opgenomen en niet louter als restelementen op het dak worden voorzien;

● Het dakbedekkingsmateriaal is vrij te kiezen m.u.v. een afwerking in het zicht met bitumen of kunststof;

● Het aantal uitspringende balkons dient beperkt te worden ten voor-dele van geheel of overwegend inpandige buitenruimtes of loggia’s. Alle uitsprongen dienen binnen het maximale gabarit te blijven.

2.6 parkeernormen ● Per woonentiteit kleiner dan of gelijk aan 100 m² netto-vloeropper-

vlakte dienen er verplicht 1 autostaanplaats en 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden.

● Per woonentiteit groter dan 100 m² netto-vloeroppervlakte dienen er verplicht 2 autostaanplaatsen en 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden.

Volwaardige façades worden gekenmerkt door hoogwaardige en kwalitatieve afwerkingsmate-rialen en detailleringen en een voldoende mate van gevelopeningen opdat de hoeveelheid van doodse gesloten gevelvlakken tot een minimum beperkt worden.

Het louter hanteren van uitspringende balkons in de gevels om een maximalisatie te realiseren van de hoeveelheid vloeroppervlakte binnen de zone 1 is niet toegelaten.





● Minstens 80% van de vereiste autostelplaatsen horende bij de woonentiteiten dienen (half-)ondergronds voorzien te worden.

● Minstens 80% van de vereiste fietsstalplaatsen dienen gesitueerd te zijn nabij de toegangen tot de woonentiteiten en/of de in- en uitrit van het (half-) ondergrondse parkeerniveau en dienen overdekt te zijn.

● Per 50 m² netto-vloeroppervlakte aan gemeenschaps- kantoor-/ diensten-functies of kleinhandelsfuncties dienen er 1 autostelplaats en 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden.

2.7 ontsluitingAlle autostelplaatsen dienen gegroepeerd ontsloten te worden naar de Stationsstraat via de op het bestemmingsplan aangeduide ‘ontsluiting gemotoriseerd verkeer’, tussen het bestaande voormalige schoolge-bouw en de hoek van de Stationsstraat met de zijarm naar de Hoge-dreef aan de westelijke zijde.

Het is om verkeerstechnische en veiligheidsredenen niet toegelaten dat er rechtstreekse ont-sluitingen voor gemotoriseerd verkeer worden voorzien op de zijarm van de Stationsstraat, de Gruuthuselaan en binnen de eerste 30 meter van het kruispunt van de Stationsstraat met de Gruuthuselaan.Omwille van het blijvend autovrij houden van het deel van de Hogedreef ten zuiden van de verkaveling en omwille van stadslandschappelijke redenen is het niet aangewezen dat er een ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer en voor voetgangers en fietsers wordt voorzien langs de zuidelijke grens van de verkaveling.Door het groeperen van de ontsluiting van de verplichte autostelplaatsen binnen het plangebied naar de Stationsstraat wordt voorkomen dat er teveel omliggende openbare parkeerplaatsen langs deze Stationsstraat verloren zouden gaan.




ARTIKEL 2: ZONE VOOR MULTIFUNCTIONEEL VOORMALIG SCHOOLGEBOUW

1 bestemming

Deze zone is bestemd voor: ● Wonen, ● Kantoren, ● Diensten, ● Kleinschalige detailhandel, ● Gemeenschaps- en openbare nutsvoorzieningen.

Alle niet-woonbestemmingen moeten aangepast zijn aan het woonka-rakter van de site. Dit betekent dat deze niet storend mogen werken voor de directe omgeving qua uitbatings- of gebruiksuren; zo zijn nacht-winkels en andere activiteiten die de nachtrust kunnen verstoren in deze woonomgeving niet toegelaten.


Het gebouw, gelegen binnen deze zone, heeft een dorpslandschappe-lijke en identiteitsbepalende waarde voor de omgeving.

Het gebouw dient op een kwalitatieve manier geïntegreerd te worden in de nieuwbouwontwikkeling binnen deze site. Alle toegelaten werken, handelingen en wijzigingen aan het exterieur moeten gebeuren met respect voor de dorpslandschappelijke en identiteitsbepalende waarde ervan.

Beperkte uitbreidingen aan het bestaande volume zijn toegelaten in functie van reconversie tot de nieuwe bestemming(-en).


De kenmerkende volumetri en gevelarchitectuur dienen zoveel als mogelijk behouden te worden: schilddak, baksteenparament, gevelopbouw middels drie traveeën met inkomdeur centraal en gelaagde opbouw middels plintstrook, horizontale belijning in middendeel en bakgoot.

Wel zijn beperkte uitbreidingen toegelaten (vb. dakkapel of uitbouw) zodat de nieuwe bestemmin-gen kunnen functioneren in dit bestaande gebouw. Sowieso zijn uitbreidingen mogelijk binnen de aangrenzende deelzones van Artikel 1 conform de bepalingen van deze bestemmingszone.


ARTIKEL 2: ZONE VOOR MULTIFUNCTIONEEL VOORMALIG SCHOOLGEBOUW



17W V I | d e c e m b e r ‘ 1 6 | R U P s i t e g e m e e n t e / B p o s t - S t a t i o n s s t r a a t | 0 6 2 0 2



ARTIKEL 3: ZONE VOOR OPEN BINNENHOF

1 bestemming

Deze zone is bestemd als een private ruimte onder de vorm van een open collectieve binnenhof.


● Het binnenhof dient vrij van gebouwen te blijven. ● Het binnenhof dient op een kwalitatieve manier ingericht te worden

met streekeigen groen, verhardingen en minstens 3 hoogstammige bomen die kunnen uitgroeien tot volle wasdom.

● Waterpartijen, meubilair, verlichting, speel- en andere recreatie-toestellen alsook andere inrichtingen die geen gebouw zijn worden toegelaten.



ARTIKEL 3: ZONE VOOR OPEN BINNENHOF



19W V I | d e c e m b e r ‘ 1 6 | s i t e g e m e e n t e / b p o s t - S t a t i o n s s t r a a t | 0 6 2 0 2



ARTIKEL 4: ZONE VOOR PUBLIEK OVERGANGSGEBIED

1 bestemming

Deze zone is bestemd als overwegend bouwvrije zone tussen het open-bare domein en de private delen gelegen binnen de artikels 1, 2 en 3.

Deze zone dient te functioneren als kwalitatief ingericht overgangsge-bied met publiek karakter tussen het openbare domein en de private bouwdelen, met inbegrip van alle noodzakelijke toegangen tot de arti-kels 1, 2 en 3.

Delen van deze zone kunnen overgedragen worden aan de gemeente als openbaar domein.


● Deze zone dient vrij van gebouwen te blijven. Enige uitzondering geldt voor de bestaande elektriciteitscabine die kan behouden blij-ven mits inpassing in het architecturale geheel van de verkaveling.

● Ondergrondse constructies zijn wel toegelaten. ● Indien erfscheidingen voorzien worden dienen deze verplicht te be-

staan uit levende streekeigen hagen, al dan niet ondersteund door draad en palen, met een maximale hoogte van 1 meter uitgenomen in de zone gelegen langs de zuidelijke grens van het RUP waar de hoogte maximaal 1,5 meter mag zijn.

● Alle noodzakelijke verhardingen inzake de toegankelijkheid van de artikels 1, 2 en 3 naar het omliggende openbaar domein zijn toegelaten.

● Evenwel mogen er geen ontsluitingsvoorzieningen aangelegd wor-den langs de zuidelijke strook naar de Hogedreef. Brievenbussen mogen niet in deze zone ingeplant worden, deze dienen opgeno-men te worden in de gebouwen van de zones 1 en 2.



ARTIKEL 4: ZONE VOOR PUBLIEK OVERGANGSGEBIED



● Langs de Stationsstraat dient een verschuiving van het voetpad voorzien worden zodat de bestaande parkeerplaatsen op openbaar domein kunnen verruimd worden.

Bij de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag dient de verschuiving van het aanliggende voet-pad ten voordele van verruimde parkeermogelijkheden in de Stationsstraat nader uitgewerkt zijn en de bijhorende grondiname van deze zone dient overgedragen te worden aan de ge-meente om opgenomen te worden bij het openbaar do-mein van de Stationsstraat.

stedenbouwkundige voorschriften - giswest · 2017. 3. 22. · de hoofdbestemming is de bestemming...

Documents