stima del piu’ probabile valore di mercato di una villeta a schiera

UNIVERSITA’ DELLA CALABRIA - FACOLTA’ DI INGEGNERIADIPARTIMENTO DI PIANIFICAZIONE TERRITORIALE

Corso di: ECONOMIA ED ESTIMO CIVILEDocente: Prof. Francesca SalvoEsercitatrice Ing. De Ruggiero

Anno accademico 2009/2010

STIMA DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO DI UNA

VILLETA A SCHIERA

SITA NEL COMUNE DI MARANO MARCHESATO (CS)

STUDENTE: Gaspare Francesco BelmonteMATRICOLA: 116315

DATA: Gennaio 2010

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INTRODUZIONE

Oggetto di studio della seguente relazione è la stima del valore di mercato di un immobile, sito nel paese di Marano Marchesato in via Pietro Mancini n.3. Il valore di mercato in senso estimativo rappresenta “il più probabile valore di mercato”, avvalendosi di qualsiasi mezzo idoneo allo scopo in un mercato competitivo, nel quale il compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza indebite costrizioni.La stima dell’unità immobiliare è stata elaborata adottando il Market Comparison Approach (MCA)

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI STIMA (Subject)

L’unità immobiliare oggetto di stima fa parte di un complesso di villette a schiera costituito da 6 villette. Il complesso è di 3 piani compreso il piano terra, sito in zona Carmine, quartiere di Marano Marchesato, in via Pietro Mancini n.3. La villetta presenta una superficie principale di 190 mq, una superficie di balconi pari a 13 mq e infine una superficie giardino pari a 30 mq più 2 posti auto.Nel complesso l’unità presenta un buon livello di manutenzione e una buona distribuzione interna. La panoramicità e la luminosità sono ottime nonostante il basso livello di piano e dal numero degli affacci (2).Inoltre l’edificio costruito intorno al 2002 presenta un ottimo stato di conservazione.

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ANALISI DEL SEGMENTO DI MERCATO

La zona si pone in condizione periferica rispetto al centro urbano. Da un punto di vista logistico la zona è ben collegata con i territori limitrofi, grazie anche all’efficienza dei servizi di trasporto pubblico. Lo smaltimento puntuale dei rifiuti urbani e il servizio pubblico di pulizia contribuisce a dare un certo decoro a questa parte del paese. Infine, lo sviluppo della zona è già ad un ottimo livello anche se attualmente sono in corso interventi strategici di espansione.

CAMPIONE DEI DATI IMMOBILIARI

Il campione dei dati immobiliari è costituito da tre villette simili a quella da stimare e acquistate di recente.

UNITA’ A La villetta è collocata in via Morroni. L’edificio presenta ottime condizioni di manutenzione in quanto l’epoca di costruzione risale al 2004. Essa presenta una superficie principale di 126 mq, una superficie balconi pari a 20 mq e una superficie giardino di 40 mq. Inoltre presenta un affaccio su strada principale. La luminosità e la panoramicità è ottima dato il livello di piano. La data di vendita è relativa a Novembre 2007 per 160.000 €.

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Localizzazione: Marano marchesato (cs)Tipo di contratto: Compra-vendita.Destinazione: Residenziale.Tipologia immobiliare e edilizia: Villetta a schiera.Edificio con struttura in c.a. costruito nell’anno 2002.Rapporti mercantili:- Rapporto mercantile prezzo superfici secondarie/prezzo superficie principale = 0,5- Saggio di rivalutazione (i) = 0,03 (3%);Livello del prezzo: Prezzo medio unitario euro/mq 1.000.Tipo di intermediazione: agenzie in franchising.

UNITA’ B La villetta è collocata in via Gasparoni. L’edificio si presenta in ottime condizioni di manutenzione in quanto è stato costruito nel 2007. Essa presenta una superficie principale di 90 mq , una superficie balconi pari a 9 mq, una superficie mansarda di 52 mq non abitabile e una superficie giardino di 160 mq. Inoltre presenta 2 affacci di cui uno sulla strada principale ed una buona panoramicità e luminosità. La data di vendita è relativa a Dicembre del 2008 per 220.000 €.

UNITA’ C La villetta è collocata in via Gasparoni. L’edificio presenta un ottimo livello di manutenzione in quanto è stato costruito nel 2007. Essa presenta una superficie principale di 90 mq,una superficie balconi di 20 mq, una mansarda di 52 mq non abitabile e una superficie giardino di 90 mq. Inoltre presenta 2 affacci di cui uno sulla strada principale ed una buona panoramicità e luminosità. La data di vendita è relativa a Luglio del 2009 per 190.000 €.

TABELLA 1 - Tabella dei dati

CARATTERISTICHE SUBJECT IMMOBILE A IMMOBILE B IMMOBILE CPREZZO (€) ? 170.000 220.000 190.000

DATA (mesi) 0 26 13 7SUI (mq) 190 126 90 90SUB (mq) 13 20 9 20SUM (mq) 0 0 52 52SUG (mq) 30 40 160 90

SERVIZI (numero) 4 2 2 2

DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE IMMOBILIARI

Le caratteristiche immobiliari considerate ai fini della valutazione sono:

Superficie principale (SUI): misurata in metri quadrati lordi. Superficie balconi (SUB): misurata in metri quadrati. Superficie mansarda (SUM) misurata in metri quadrati. Superficie giardino (SUG): misurata in metri quadrati; Servizi (SER): numero servizi misurati in numero.

DESCRIZIONE DELLE CARATTERISTICHE COETERIS PARIBUS

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Caratteristiche immobiliari quali presenza di posti auto, affacci, stato di manutenzione del fabbricato ed esposizione prevalente, sono nella parità di condizioni e pertanto non entrano nel processo di valutazione perché o sono comuni a tutti gli immobili e presentano eguale ammontare, o sono assenti per tutte le compravendite e per l’immobile da stimare.

TABELLA DEI DATI

I dati immobiliari rilevati sono ordinati nella tabella dei dati che riporta nelle colonne gli immobili di confronto (A,B,C) e l’immobile oggetto di stima (SUBJECT), nelle righe il prezzo di mercato rilevato e le caratteristiche immobiliari.

ANALISI DEI PREZZI MARGINALI

PREZZO MARGINALE DATA DI COMPRAVENDITAIl prezzo marginale della data è stimato con il saggio annuo di rivalutazione immobiliare dei prezzidel segmento di mercato individuato, che è pari al 3%.Il prezzo marginale delle unità rilevate risulta allora:

IMMOBILE A: pdata=160.000*(-0,03/12)=-400 €/mese; IMMOBILE B: pdata=220.000*(-0,03/12)=-550 €/mese; IMMOBILE C: pdata=190.000*(-0,03/12)=-475 €/mese;

PREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE PRINCIPALE (SUI)Il prezzo marginale della superficie principale per quanto riguarda le villette tiene conto di un fattore C pari al rapporto tra il valore del terreno e la somma tra il valore del terreno e il valore del fabbricato. Inoltre il prezzo marginale è funzione anche sella superficie commerciale e del rapporto di posizione σ che prenderemo pari a 1.

IMMOBILE A:rapporto mercantile( p) = 0,5valore del terreno (VT) = 80.000€superficie commerciale (SC)=SUI+SUB*p SUB+SUG*p SUG= 156 mqC=VT/(VT+VF)=0,3pSUI=((PV+PT)*(1-C))/SC= 1.090 €/mq

IMMOBILE B:

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rapporto mercantile( p) = 0,5

valore del terreno (VT) = 144.000€

superficie commerciale (SC)=SUI+SUB*p SUB+SUG*p SUG+SUM*pSUM= 200,5 mq

C=VT/(VT+VF)=0,4

pSUI=((PV+PT)*(1-C))/SC= 1.097 €/mq

IMMOBILE C

rapporto mercantile( p) = 0,5

valore del terreno (VT) = 144.000€

superficie commerciale (SC)=SUI+SUB*p SUB+SUG*p SUG+SUM*pSUM= 200,5 mq

C=VT/(VT+VF)=0,4

pSUI=((PV+PT)*(1-C))/SC= 1.111 €/mq

PREZZO MARGINALE DELLE SUPERFICI SECONDARIE

IL prezzo marginale delle superfici secondarie (balconi, mansarde, giardini) viene calcolato in funzione del prezzo marginale della superficie principale e del rapporto mercantile.

IMMOBILE A:

pSUB= pSUB*pSUI= 545 €/mq

pSUG= pSUG*pSUI= 545 €/mq

IMMOBILE B:



pSUM= pSUM*pSUI= 549 €/mq

IMMOBILE C:



pSUM= pSUM*pSUI= 556 €/mq

PREZZO MARGINALE SERVIZI

Il prezzo marginale dei servizi è funzione del costo impianto a nuovo (C), all’epoca dell’ultimo rifacimento (t) e al periodo secondo il quale un servizio deve essere rinnovato (n) che noi

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prenderemo pari a 10 anni. Nel nostro caso notiamo che gli edifici sono di nuova costruzione quindi l’epoca dell’ultimo rifacimento coincide all’epoca di costruzione degli edifici.

pSERA=C*(1-(t/n))= 2.800 €

pSERB=C*(1-(t/n))= 4.900 €

pSERC=C*(1-(t/n))= 4.900 €

Tabelle dei prezzi marginali

IMMOBILE AVALORE TERRENO 80.000Π 0,5I 0,03Pdata -400SC 156pSUI 1.090C 0,3pSUB 545pSUM 0pSUG 545pSERVIZI 2.800

IMMOBILE BVALORE TERRENO 144.000π 0,5i 0,03pDATA -550SC 200,5pSUI 1.097C 0,4pSUB 549pSUM 549pSUG 549pSERVIZI 4.900

IMMOBILE CVALORE TERRENO 144.000π 0,5i 0,03

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pDATA -475SC 171pSUI 1.111C 0,4pSUB 556pSUM 556pSUG 556pSERVIZI 4.900

PSUI 1.090 €/mqPSUB 545 €/mqPSUM 549€/mqPSUG 545 €/mq

TABELLA DI VALUTAZIONE

Nella tabella di valutazione sono riportati i prezzi di mercato degli immobili di confronto e gli aggiustamenti e, nell’ultima riga, i prezzi corretti. Le singole celle della tabella di valutazione rappresentano il prodotto tra il prezzo marginale e la differenza della caratteristica rispetto all'immobile oggetto di stima.

Tabella di valutazioneTABELLA DI VALUTAZIONE

PREZZI E CARATTERISTICHE A B CPREZZO 170.000 220.000 190.000DATA 11.050 7.150 3.325SUI 69.744 108.974 108.974SUB -3.814 2.179 -3.814SUM 0 -28.529 -28.529SUG -5.449 -70.833 -32.692SER 5.600 9.800 9.800PREZZI CORRETTI 247.131 248.742 247.064 MAX MIN

248.742 247.064

Ora si procede con la verifica del market comparison approach (MCA), che consiste nel verificare che la differenza tra il prezzo corretto massimo e il prezzo corretto minimo diviso il prezzo corretto minimo, che deve essere minore del 3%.

e%=((max prezzo carretto + min prezzo coretto)/ min prezzo corretto)*100= 0.6%

Dai calcoli sopra riportati la prima verifica ha dato esito positivo in quanto risulta essere minore del 3%.

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Non avendo caratteristiche qualitative e avendo esito positivo alla verifica del MCA, possiamo procedere nel ricavare il valore più probabile dell’immobile sotto analisi. Quindi procediamo calcolando il valore medio dei tre prezzi corretti degli immobili A,B e C.

Valore del soggetto VS = (PcA+PcB+PcC)/3= 247.646 €

ALLEGATI scheda segmento di mercato individuazione planimetrica del segmento di mercato foto delle tipologie edilizie presenti nel segmento di mercato individuato individuazione planimetrica delle unità immobiliari schede di rilevazione delle unità immobiliari

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piante in scala 1:200 delle unità immobiliari foto esterne delle unità immobiliari

FOTOUNITA’ SUBJECT

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VILLETTA A SCHIERA

Unità Subject

1. Caratteri locazioni1.1 Localizzazione

Quartiere: CarmineComune: Marano Marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale

2 Caratteri posizionali2.1 Edifico

Epoca di costruzione: 2002 Epoca altri interventi:Numero piani (livelli): 3 Caratteristiche tipologiche: villette a schieraCaratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo) Indice di edificabilità della zona: 0,8

3. Caratteri tipologici3.1 Unità immobiliare

Via: Pietro Mancini n.3Superfici interne: 190mq Superfici balconi e terrazze: 13mq Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 30 mq Servizi: 4Cantine:1 Soffitte: assente Posto auto:2 Esposizione prevalente: sud-nord (0)Luminosità: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 5 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile):1 affaccio su cortile, 1 affaccio su strada principaleDestinazione d’uso: abitazione

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FOTOUNITA’ A

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Unità A


Quartiere: San FrancescoComune: Marano marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale


Epoca di costruzione: 2004 Epoca altri interventi: assente Numero piani (livelli): 3Cortili: presente Caratteristiche tipologiche: villette a schieraCaratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo)


Via: via MorroniSuperfici interne: 126 mq Superfici balconi e terrazze: 20 mq Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 40 mq Servizi: 2 Posto auto: 2 Esposizione prevalente: est (0) Luminosità: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 5Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile):1 affacci su strada principale, 1 affaccio su cotileDestinazione d’uso: abitazione

4. Caratteri compravendite6.1 Compravendita Data atto di vendita: Novembre 2007

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FOTOUNITA’ B

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Unità B


Quartiere: CarmineComune:Marano MarchesatoCentro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale


Epoca di costruzione: 2007 Numero piani (livelli): 3Cortili: presente Caratteristiche tipologiche: villette a schieraCaratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo)Indice di edificabilità della zona: 0,65


Via: Gasparoni Superfici interne: 90 mq Superfici balconi e terrazze: 9 mq Servizi: 2 Soffitte: 52 mq Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 160 mqPosto auto: 2 Esposizione prevalente: est (0) Luminosità: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 5 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile):1 affacci su strada principale, 1 affaccio su cortileDestinazione d’uso: abitazione

4. Caratteri compravendite6.1 Compravendita Data atto di vendita: Dicembre 2008

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FOTOUNITA’ C

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Unità C


Quartiere: CarmineComune: Marano Marchesato Centro urbano (storico, direzionale, commerciale): direzionale


Epoca di costruzione: 2007 Cortili: presente Caratteristiche tipologiche: villette a schieraCaratteristiche strutturali: calcestruzzo armato Stato di conservazione e manutenzione: 5 (ottimo) Indice di edificabilità della zona: 0,65


Via: Gasparoni Superfici interne: 90 mq Superfici balconi e terrazze: 20 Superfici esterne di pertinenza esclusiva: 90 mq Servizi: 2 Soffitte: 52 mq Posto auto: 2 Esposizione prevalente: est (0) Luminosità: 1 Stato di conservazione e manutenzione: 1 Numero affacci (su strada principale, su strada secondaria, su cortile):1 affaccio su strada principale, 1 affaccio su cortileDestinazione d’uso: abitazione

4. Caratteri compravendite6.1 Compravendita Data atto di vendita: Luglio 2009

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stima del piu’ probabile valore di mercato di una villeta a schiera

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