¿suben y cuánto los precios de la vivienda en...
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¿Suben y cuánto los precios de la
vivienda en CLM?
Análisis del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha
Equipo de Investigación: Jesús Santos del Cerro
Víctor Jesús Martín Cerdeño
Ángel Manuel Patiño García
ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN............................................................................. 7
2. UN APUNTE SOBRE LA VIVIENDA COMO DIMENSIÓN DE LA
CALIDAD DE VIDA.............................................................................. 11
3. EL MERCADO DE LA VIVIENDA .................................................... 17
3.1. UNA APROXIMACIÓN AL MERCADO INMOBILIARIO INTERNACIONAL .........................................17
3.2. DEMANDA, OFERTA Y PRECIOS EN EL MERCADO ESPAÑOL ........................................................19
3.3. PRINCIPALES ACTUACIONES SOBRE EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA .......................40
4. EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN CASTILLA-LA MANCHA.............. 49
4.1. UNA NOTA METODOLÓGICA SOBRE LA VALORACIÓN DE LOS PRECIOS .....................................49
4.2. EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA EN CASTILLA-LA MANCHA.......................................54
4.3. DETALLE PROVINCIAL DEL PRECIO DE LA VIVIENDA...................................................................66
4.4. EL PRECIO DE LA VIVIENDA POR GRUPOS DE MUNICIPIOS ........................................................86
5. PRINCIPALES CONCLUSIONES .................................................. 125
6. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS............................................... 131
1. INTRODUCCIÓN
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1. Introducción
Con carácter general, en los últimos años se está produciendo en los países
denominados desarrollados un fenómeno de continuas y acusadas subidas de precios
en la vivienda que está siendo especialmente significativo en el caso de España.
La relevancia y repercusión social de dicho problema es de una enorme
magnitud, pues afecta a una necesidad básica. Como ocurre en cualquier tipo de
sociedad, si se ve comprometida por algún problema grave, se desarrollan mecanismos
para intentar resolverlo. Para que las soluciones puedan ser efectivas, es conveniente
tener un conocimiento preciso de las características del problema. Ahora bien, cuanto
más complejas son las sociedades, en mayor medida deben basarse en informaciones
de carácter estadístico, con lo que cuanto más elevado grado de desarrollo tengan
esas elaboraciones estadísticas mayor será la comprensión de dichos fenómenos y, por
tanto, más eficaces pueden llegar a ser las decisiones políticas que se adopten para
solucionar el mencionado problema de la vivienda.
Determinadas sociedades y entidades de tasación comenzaron a mitad de los
años ochenta a registrar sistemáticamente información sobre su labor. Esta actividad
tasadora y su reflejo en estadísticas sobre vivienda ha ido siendo cada vez más intensa
marcándose un momento clave para la homogeneización metodológica sobre
valoración y tasaciones de vivienda con la Orden Ministerial ECO/805/2003. No
obstante, aún a pesar del mayor grado de normalización, existen todavía fuentes de
heterogeneidad en la recogida de la información estadística de las sociedades y
entidades de tasación que hacen que las estadísticas actuales sobre la vivienda
presenten ciertos puntos débiles que, además, son especialmente considerados en este
estudio.
Por el motivo señalado anteriormente, en esta investigación se ha procedido a
utilizar distintas fuentes y extraer conclusiones de todas ellas. Sin embargo, debemos
señalar en este punto la gran dificultad y complejidad que hemos experimentado para
disponer de la información finalmente utilizada para el ámbito de análisis -región de
Castilla-La Mancha-. En este sentido conviene apuntar que la información estadística
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más específica para la comunidad autónoma se ha conseguido mediante una petición
individualizada de datos al Ministerio de Vivienda para 21 grupos de municipios de
Castilla-La Mancha que guardan cierta homogeneidad interna en cuanto al
comportamiento de precios en sus respectivos mercados inmobiliarios.
Como resultado de todas las barreras, obstáculos y limitaciones encontradas
para acceder a información estadística sobre el mercado inmobiliario de Castilla-La
Mancha, se puede anticipar que consideramos de primer orden la necesidad de
establecer mecanismos y convenios con ciertas instituciones y entidades para la
recogida de información sobre la vivienda que reduzca todo lo posible la
heterogeneidad metodológica que hemos detectado y que permita a las autoridades
competentes de la comunidad autónoma adoptar medidas políticas eficaces y
oportunas.
En cuanto a la estructura de este estudio, en primer lugar se ha realizado una
aproximación teórica sobre la vivienda como una necesidad básica para todos los
individuos y, por tanto, como una dimensión relevante del objetivo calidad de vida. En
segundo lugar, se ha procedido a estudiar la información disponible sobre el mercado
inmobiliario comenzando por una aproximación al problema desde el entorno
internacional conformado por los países desarrollados para, posteriormente, centrarnos
en la investigación desde el ámbito nacional recalando en los aspectos importantes de
la demanda, la oferta y el precio; también se incluye un resumen de las últimas
actuaciones públicas desarrolladas sobre el mercado de la vivienda en España. En el
siguiente apartado, se estudiarán con detalle distintos aspectos del mercado de la
vivienda propios del entorno de Castilla-La Mancha; hemos de señalar aquí que, aparte
del análisis de tablas estadísticas y ciertos gráficos representativos, esta parte de la
investigación incorpora mapas que ilustran de un modo claro e intuitivo distintos
aspectos relativos al problema de la vivienda desde una perspectiva geográfica. Para
finalizar, en el último apartado se extraen varias conclusiones y se proponen ciertas
recomendaciones.
2. UN APUNTE SOBRE
LA VIVIENDA COMO DIMENSIÓN
DE LA CALIDAD DE VIDA
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2. Un apunte sobre la vivienda como dimensión de la
calidad de vida
En el terreno de la política económica resulta habitual diferenciar entre el
crecimiento económico (incremento de la producción de una economía con los recursos
disponibles) y el desarrollo económico (concepto más amplio y relacionado
básicamente con el bienestar de los individuos).
Por otra parte, la calidad de vida constituye una preocupación relativamente
reciente para los decisores públicos (Cuadrado, 2005). La obsesión por el crecimiento
económico ha venido dejando en un segundo plano el interés por los aspectos
cualitativos de ese crecimiento y por sus efectos y derivaciones sobre la calidad de vida
de los hogares.
El objetivo calidad de vida, en relación con el bienestar de los individuos, tiene
diversas manifestaciones. Con carácter general, este objetivo se interesa por las
condiciones de vida de las personas y, en consecuencia, se vincula con el concepto de
desarrollo sostenible, entendido como aquel que satisface las necesidades del presente
sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer las suyas.
Las principales dimensiones de la calidad de vida se asocian a la disponibilidad y
características de los bienes y servicios consumidos, la educación, la salud, la vivienda,
el empleo y las condiciones de trabajo, la utilización del tiempo y el medio ambiente
físico.
Conforme a la idea anterior, resulta difícil enumerar todos los elementos que se
engloban en el bienestar económico de los individuos. Las estadísticas económicas se
vienen utilizando como indicadores para aproximarse a este entorno; la sociedad que
dispone de más renta se la considera más favorecida (Alvira y García, 2004). No
obstante, durante los últimos años se vienen realizando esfuerzos para articular nuevos
indicadores sociales (índice de desarrollo humano, indicador de inseguridad social,
mediciones de problemas ambientales, ...); un ejemplo práctico de esta situación es el
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interés creciente del Instituto Nacional de Estadística (INE) por reflejar en cifras los
principales fenómenos de la sociedad española.
En este sentido, la vivienda se configura como un elemento esencial en las
valoraciones económicas, pero también en las mediciones sociales hasta el punto de
haberse convertido en un aspecto muy significativo para evaluar el bienestar de los
individuos en España. Sirva recordar que en el artículo 47 de la Constitución Española
aparece recogido que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda,
digna y adecuada, y que los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y
establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la
utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.
No obstante, parece claro que durante los últimos años las valoraciones y
satisfacción de los españoles en referencia al tema de la vivienda se ha ido
modificando y cargando de un cierto grado de incertidumbre debido a que se han
producido notables cambios en el mercado inmobiliario que han llevado a divergencias
significativas en el acceso a una vivienda en función de la condición económica, el
lugar de residencia o la tipología del hogar.
La atención mostrada al mercado inmobiliario español por los diferentes
agentes económicos durante las últimas décadas ha supuesto un escenario de análisis
complejo y en continua evolución. En este sentido, en España la vivienda aparece
entre las principales preocupaciones detectadas por el Centro de Investigaciones
Sociológicas (CIS) tal y como detalla el cuadro 1 y, además, se ha convertido en una
de las partidas principales a las que los españoles dedican una buena parte de sus
recursos disponibles (véase cuadro 2).
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Cuadro 1. Resultados del Barómetro del CIS de julio de 2005
¿Cuales son, a su juicio, los tres problemas principales que existen actualmente en
España? (Máximo tres respuestas)
%
El paro 54.4
El terrorismo, ETA 52.7
La inmigración 22.7
La vivienda 22.2
Los problemas de índole económica 18.4
--- --
Fuente: CIS (2005).
Cuadro 2. Gastos totales y gastos medios por grupos en España
Gasto total real
(miles euros)
Participación
(%)
Gasto real medio
por hogar (euros)
Gasto real medio por
persona (euros)
Alimentos y bebidas no alcohólicas 54.961.888,26 22.77 3.873,98 1.316,71
Bebidas alcohólicas, tabaco y narcóticos 7.075.858,77 2.93 498,74 169,52
Artículos de vestir y calzado 21.424.903,04 8.88 1.510,13 513,27
Vivienda, agua, electricidad y otros
combustible 29.942.741,09 12.40 2.110,51 717,33
Mobiliario, equipamiento del hogar y gastos
corrientes en conservación de la vivienda 14.681.440,12 6.08 1.034,82 351,72
Salud 6.631.174,16 2.75 467,40 158,86
Transportes 30.986.780,88 12.84 2.184,10 742,35
Comunicaciones 7.580.776,09 3.14 534,33 181,61
Ocio, espectáculos y cultura 18.288.010,67 7.58 1.289,03 438,12
Enseñanza 3.542.470,97 1.47 249,69 84,87
Hoteles, cafés y restaurantes 27.461.929,29 11.38 1.935,35 657,90
Otros bienes y servicios 18.811.278,13 7.79 1325,91 450,66
TOTAL 241.389.251,48 100.00 17.014,29 5.782,92
Fuente: INE (2005).
Desde una perspectiva puramente económica, aunque con gran vinculación a
los enlaces del bienestar de los individuos, el mercado inmobiliario, y de forma más
amplia el sector de la construcción, se ha convertido en un pilar fundamental del
crecimiento económico que está viviendo España en los últimos años. La incidencia de
este grupo de actividades sobre el conjunto de la economía española ha sido analizada
desde muchos prismas (empleo, sector financiero, inversión extranjera, ...); sin ánimo
de exhaustividad, el cuadro 3 resume los aspectos más significativos desde una
perspectiva macroeconómica que, por tanto, justifican su notable relevancia.
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Cuadro 3. La importancia del sector de la construcción en la economía española
- La construcción atravesó en 2004 su octavo año consecutivo de crecimiento aunque con una tasa más moderada –
3,7% a precios constantes
- El sector representa el 9,5% del PIB en 2004 y, por tanto, se reafirma como uno de los pilares de la economía
española
- Desde la perspectiva de la demanda, la inversión en construcción supuso el 60,6% del conjunto de la inversión total y,
en consecuencia, este porcentaje muestra la importancia relativa de este componente
- El empleo en este sector creció un 3,9% y la ocupación alcanzaba 1.955.700 puestos de trabajo equivalentes a tiempo
completo –un 11,8% del empleo total-. La población no asalariada creció a unas tasas muy elevadas y llegó a estar en
torno al 20% de la ocupación total del sector. El empleo temporal es muy elevado en este sector y, en 2004, supone el
44,6% del total sectorial
- La expansión de la construcción en España es superior a la del conjunto de la zona euro. La menor actividad en los
países de la Unión Europea se debe, por un lado, al estancamiento en los Países Bajos y Francia y, por otro, al
retroceso en Alemania y Portugal
- La actividad constructora en España se apoya en la demanda del sector público que creció un 6% en 2004 -la
demanda pública, especialmente obra civil, representa el 23% de la producción interna del sector-. El 77% restante
corresponde a la demanda del sector privado (principalmente viviendas puesto que la representatividad de la edificación
no residencial y de la rehabilitación o mantenimiento es notablemente inferior)
Fuente: Adaptado de Fundación La Caixa (2005).
3. EL MERCADO DE LA
VIVIENDA
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3. El mercado de la vivienda
La información y elaboración de estudios sobre el mercado inmobiliario viene
siendo prolija durante los últimos años. De manera especial, los análisis sobre el
incremento de precios y su repercusión en la economía ha sido abordada desde
numerosas instituciones tanto públicas como privadas.
En este apartado se incluyen algunas de las ideas más desarrolladas y, en
consecuencia, la información sobre el mercado de la vivienda se sistematiza en tres
vertientes distintas:
• Una aproximación al mercado inmobiliario internacional
• Demanda, oferta y precios en el mercado español
• Principales actuaciones desarrolladas sobre el mercado de la vivienda en
España
3.1. Una aproximación al mercado inmobiliario internacional
En primer lugar, conviene tener claro que no siempre los datos disponibles para
todos los países son homogéneos y, en consecuencia, el ejercicio de comparación
puede resultar complejo y, además, escasamente preciso.
Con carácter general, está aceptada durante los últimos años la idea de que los
precios de la vivienda presentan una tendencia a crecer a tasas superiores a los índices
de consumo y que, además, las subidas de precios han tenido en la mayor parte de
estos países comportamientos con un alto grado de sincronización. No obstante,
conviene puntualizar tres notas sobre la evolución de los precios en el mercado
inmobiliario internacional:
• En la segunda mitad de la década de los ochenta los precios reales
de la vivienda presentaron fuertes tasas de crecimiento en la mayor
parte de los países desarrollados, situándose España entre los
mercados con tasas de crecimiento más elevadas;
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• Posteriormente, se produjo un descenso de los precios que supuso
en algunos países niveles de reducción en términos reales del 47%
entre 1989 y 1993 (caso de Finlandia). En España, durante el
período 1992-1997, se mantuvieron los precios en términos
nominales, lo que supuso una reducción del 17% en términos reales;
• Y, por último, desde 1997 se han vuelto a producir subidas de
precios significativas. Destacan países como Irlanda, Holanda y
España con subidas acumuladas muy notables.
Según el estudio Tres cuestiones actuales de política económica (Fondo
Monetario Internacional, 2004) entre 1998 y 2004 se ha producido un proceso de
subidas intensas de los precios de las viviendas en un gran número de países
occidentales. Según un artículo aparecido recientemente en The Economist (2005),
España junto a Irlanda y Reino Unido se sitúan a la cabeza en crecimiento acumulado
de los precios de las viviendas en el período 1997-2005 tal y como se recoge en el
cuadro 4.
Entre los factores más relevantes para explicar la subida generalizada de
precios de la vivienda en los países occidentales conviene destacar los bajos tipos de
interés reales alcanzados en estos países y el efecto favorecedor del crecimiento
económico mundial que ha sido causado por la evolución de la economía de los
Estados Unidos. Por otra parte, después del “estallido” de la burbuja de las
cotizaciones bursátiles de los valores tecnológicos del año 2000, el aumento de los
precios de las viviendas ha sido decisivo para el crecimiento de la construcción
residencial y del consumo privado.
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Cuadro 4. Precios de las viviendas en los principales países industriales
(Índice The Economist, tasas de variación)
2004 (Variación interanual, %)
2005 (1º Trimestre, variación interanual)
1997-2005 (Variación acumulada, %)
UNION SUDAFRICANA 29.6 23.6 244 HONG KONG 28.7 19.0 -43 ESPAÑA 17.4 15.5 145 FRANCIA 16.0 15.0 87 NUEVA ZELANDA 13.5 12.5 66 ESTADOS UNIDOS 11.2 12.5 73 CHINA 10.8 9.8 -- REINO UNIDO 10.2 5.5 154 SUECIA 9.8 10.0 84 ITALIA 9.7 9.7 69 BÉLGICA 9.3 9.4 71 IRLANDA 8.5 6.5 192 DINAMARCA 7.3 11.3 58 CANADA 6.2 5.2 47 HOLANDA 2.8 1.9 76 AUSTRALIA 2.7 0.4 114 SUIZA 2.3 1.0 12 SINGAPUR 0.9 2.0 -- ALEMANIA -1.3 -1.3 -0.2 JAPÓN -6.0 -5.4 -28
Fuente: The Economist (2005), 7 de Marzo.
3.2. Demanda, oferta y precios en el mercado español
Las principales ideas e información estadística más relevante sobre el mercado
de la vivienda en España se presentan desglosadas en demanda, oferta y precios.
La demanda de viviendas está asociada al proceso de creación de hogares y,
por tanto, el desarrollo de hogares influye, a medio y largo plazo, sobre la dimensión y
la composición de los parques de viviendas existentes.
El número de hogares depende de la dimensión de la población y de su
composición por edades (véase el cuadro 5). En este sentido, se viene observando
cómo el número de hogares ha crecido en la Unión Europea, y también en España, en
porcentajes más significativos que el conjunto de la población. El aumento del número
de hogares en la Unión Europea durante el periodo 1950-2000 ascendió al 85%
mientras que la población se incremento durante ese mismo periodo un 31% -en
España los hogares se elevaron un 125,5% y la población tan sólo un 46%-.
Determinados aspectos sociales como la emancipación de los jóvenes, el número
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medio de miembros del hogar o el incremento de la esperanza de vida también
influyen en la creación de hogares.
Cuadro 5. Evolución de las viviendas y de la población, 1950-2001
1950 1960 1970 1981 1991 2001 Población 27.976.755 30.586.466 33.956.376 37.682.355 38.872.268 40.847.371 Viviendas familiares 6.687.197 7.726.424 10.655.785 14.726.899 17.206.303 20.946.554 Viviendas secundarias 177.910 331.044 795.742 1.899.759 2.926.615 3.360.631 Viviendas vacías 181.472 366.729 1.355.717 2.396.205 2.560.408 3.106.422 Viviendas principales 6.327.815 7.028.651 8.504.326 10.430.895 11.736.376 14.184.026
Viviendas principales en propiedad (porcentaje)
2.907.360 (45,9)
3.558.537 (50,6)
5.394.326 (63,4)
7.629.659 (73,1)
9.194.491 (78,3)
11.654.379 (82,2)
Viviendas principales en alquiler (porcentaje)
3.252.850 (51,4)
2.988.161 (42,5)
2.555.116 (30,0)
2.168.661 (20,8)
1.780.695 (15,1)
1.614.221 (11,4)
Otras viviendas principales 167.605 481.953 554.884 632.575 761.190 915.426 Viviendas / hogares 1,058 1,099 1,253 1,414 1,466 1,477
Fuente: Adaptado de Rodríguez (2004).
Junto a la variación en el número de hogares, la demanda de viviendas está
influenciada por el nivel de renta real o permanente de los individuos, el precio de la
vivienda, el coste del capital y la utilización de la vivienda. La vivienda se puede
adquirir para disfrute personal o también como inversión; el propietario que no ocupa
una vivienda adquirida puede obtener de la misma la rentabilidad que supone el
alquiler y la ganancia de capital derivada de los aumentos de precios previstos; cuanto
más elevada es la demanda de vivienda por motivo inversión, mayor es el componente
especulativo y también la posibilidad de generar burbujas en el mercado de la
vivienda.
Conforme a la información que aporta el cuadro 6, una parte significativa de las
viviendas que se construyen en España se destinan a vivienda secundaria o se
mantienen cerradas a la espera de obtener una revalorización; la relación entre el
número de viviendas y el número de hogares (durante el año 2001, 1.477 en España
frente a 1.105 en la Unión Europea) indica la repercusión de la demanda de vivienda
en España por razones alternativas a su empleo como alojamiento habitual (por
ejemplo, entre 1998 y 2003, por cada 100 nuevos hogares creados se iniciaban 187
viviendas).
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Cuadro 6. Tipología de viviendas en España por comunidades autónomas
Formas tenencia Porcentaje viviendas
Viviendas principales
Δ2001/1991 (%)
Propiedad Alquiler Otras Viviendas vacías
Viviendas secundarias
ANDALUCÍA 2.431.805 24.0 82.5 9.3 8.2 14.5 14.0 ARAGON 445.255 12.2 84.5 10.2 5.3 12.5 17.7 ASTURIAS 391.645 10.0 81.1 12.6 6.3 12.9 10.2 BALEARES 308.625 31.8 74.0 20.2 5.8 16.1 19.1 CANARIAS 558.362 40.6 69.5 17.0 13.5 14.2 13.5 CANTABRIA 183.699 18.3 84.7 8.4 6.9 12.2 18.0 CASTILLA LEON 892.912 11.4 84.8 8.8 6.4 14.0 23.8 CASTILLA-LA MANCHA 613.566 20.4 86.3 7.0 6.8 13.3 22.8 CATALUÑA 2.322.751 19.8 78.9 16.7 4.4 12.6 15.4 C. VALENCIANA 1.499.711 23.7 86.4 8.4 5.2 16.5 22.1 EXTREMADURA 368.072 15.9 81.8 8.8 9.4 17.7 18.2 GALICIA 904.086 14.7 77.4 10.6 12.0 16.5 12.7 MADRID 1.885.817 22.2 81.9 13.8 4.4 11.7 11.6 MURCIA 379.778 27.5 84.8 9.4 5.9 14.8 17.2 NAVARRA 189.632 21.2 87.4 7.9 4.7 13.0 11.6 PAIS VASCO 745.144 17.7 89.0 7.3 3.8 9.7 5.4 LA RIOJA 101.877 20.3 86.3 8.5 5.2 15.2 22.3 ESPAÑA 14.270.656 21.6 82.0 11.5 6.5 13.9 16.0
Fuente: INE (2003).
El cuadro 7 refleja los principales indicadores estadísticos que se utilizan para
analizar la situación del mercado inmobiliario en España desde la perspectiva de la
demanda. El número de hipotecas urbanas registradas durante los últimos ejercicios ha
crecido casi un 6% aunque muestra recientemente unos valores de incremento más
moderados que en periodos anteriores. El crecimiento de los hogares y el buen
comportamiento en el mercado de trabajo inciden positivamente en la demanda del
mercado inmobiliario español pero, por el contrario, se advierte un notable descenso
durante el 2004 y el 2005 de la inversión extranjera en inmuebles.
Cuadro 7. Indicadores de demanda en el mercado inmobiliario
Fuente: Ministerio de Vivienda, INE y Banco de España. Tomado de METROVACESA (2005).
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Desde otra vertiente de la demanda, el cuadro 8 resume por comunidades
autónomas las transmisiones inmobiliarias conforme a la información que se desprende
de la actividad de los notarios. Para el caso concreto de Castilla-La Mancha la
participación de las transmisiones inmobiliarias no supera el 4% -concretamente
31.600 en 2004- pero conviene destacar la variación interanual positiva (7,1% en la
comunidad autónoma frente al 3,3% de media en España).
Cuadro 8. Notarios, transmisiones inmobiliarias, 2004-2005 Transmisiones 2004 Participación (%) Variación 2005-2004
ANDALUCÍA 138.600 17.3 -4.4 ARAGON 21.300 2.7 22.2 ASTURIAS 17.300 2.2 8.5 BALEARES 18.000 2.2 13.2 CANARIAS 38.700 4.8 3.0 CANTABRIA 12.800 1.6 32.2 CASTILLA-LA MANCHA 31.600 3.9 7.1 CASTILLA LEON 39.600 4.9 7.1 CATALUÑA 132.200 16.5 23.9 C. VALENCIANA 141.600 17.7 -3.3 EXTREMADURA 12.500 1.6 -4.4 GALICIA 28.200 7.5 17.0 MADRID 104.100 13.0 -8.9 MURCIA 32.000 4.0 -12.8 NAVARRA 5.400 0.7 1.1 PAIS VASCO 17.100 2.1 -5.7 LA RIOJA 7.600 0.9 40.0 CEUTA - MELILLA 3.000 0.4 -29.2 TOTAL ESPAÑA 801.700 100.0 3.3 Viviendas nuevas 267.600 33.4 4.3 Viviendas usadas 534.200 66.6 2.7
Fuente: Ministerio de Vivienda. Tomado de METROVACESA (2005).
El cuadro 9, también desde la perspectiva de la demanda, indica cómo se
distribuyen por comunidades autónomas las 853.459 tasaciones de ATASA efectuadas
durante el año 2004; en Castilla-La Mancha se contabilizaron 37.663 tasaciones –un
4,41% sobre el total nacional-.
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Cuadro 9. Tasaciones de viviendas, 2004-2005
(número de viviendas tasadas por ATASA)
Viviendas tasadas en 2004Tasa de Variación
Primer semestre 2004-Primer semestre 2005
ANDALUCÍA 173.096 1.3 ARAGON 23.589 -14.6 ASTURIAS 13.521 5.6 BALEARES 19.237 11.0 CANARIAS 45.066 0.0 CANTABRIA 9.395 7.4 CASTILLA-LA MANCHA 37.663 0.8 CASTILLA LEON 31.909 2.9 CATALUÑA 161.526 -2.4 C. VALENCIANA 110.292 -0.7 EXTREMADURA 15.048 -10.1 GALICIA 30.683 -2.8 MADRID 114.339 -3.2 MURCIA 28.220 -5.3 NAVARRA 7.337 13.3 PAIS VASCO 25.875 4.8 LA RIOJA 5.364 24.2 CEUTA – MELILLA 1.359 -6.3 TOTAL ESPAÑA 853.459 -0.3
Fuente: Ministerio de Vivienda. Tomado de METROVACESA (2005).
Por otra parte, la oferta de viviendas se caracteriza por su rigidez en el corto
plazo. El periodo que supone la construcción de una nueva vivienda y la notable
dimensión del parque de viviendas existentes suponen que resulte reducida la
proporción de nuevas viviendas que se terminan cada año respecto a las existentes (en
torno al 2,5% en España). En el medio plazo, la reacción de la oferta ante los cambios
de la demanda puede llegar a producir aumentos significativos en el stock total de
viviendas.
La oferta de nuevas viviendas depende de la relación entre el precio de venta y
los costes de construcción. Los costes de construcción presentan elementos sometidos
a una intensa competencia de mercado (costes salariales y costes de los materiales)
aunque, por el contrario, también aparecen los costes del suelo que se generan en
función de las expectativas y, por tanto, repercuten en el precio final de la vivienda
generando un cierto componente especulativo (Rodríguez, 2004).
El cuadro 10 resume los principales indicadores disponibles para la oferta del
mercado inmobiliario español y, además, plantea una comparación con los valores
obtenidos en los ejercicios anteriores. Estas estadísticas permiten analizar de una
forma detallada la evolución de la oferta que, con carácter general, se mantiene en
unos parámetros expansivos aunque cada vez más moderados.
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Cuadro 10. Indicadores de oferta en el mercado inmobiliario (tasas de variación, %)
Fuente: Ministerio de Vivienda, Ministerio de Fomento, INE y Banco de España. Tomado de
METROVACESA (2005).
También desde la perspectiva de la oferta, el cuadro 11 indica cómo están
evolucionando los visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos Técnicos
desde el año 2003. En un entorno de crecimiento generalizado (8% de media en
España), destaca la evolución positiva entre el 2003 y el 2004 de Castilla-La Mancha
que resulta ser la comunidad autónoma con un mayor crecimiento (52,2%).
Cuadro 11. Visados dirección de obra de los Colegios de
Arquitectos Técnicos, 2004-2005
Viviendas visadas 2004
Distribución (%)
Variación 2004 / 2003
Variación 2005 / 2004
ANDALUCÍA 135.786 19.8 0.9 51.9 ARAGON 15.513 2.3 4.1 2.8 ASTURIAS 12.892 1.9 7.0 -6.8 BALEARES 13.776 2.0 39.0 8.3 CANARIAS 35.802 5.2 41.8 6.8 CANTABRIA 7.727 1.1 25.8 -8.9 CASTILLA-LA MANCHA 48.422 7.0 52.2 4.5
CASTILLA LEON 42.853 6.2 25.6 -0.2 CATALUÑA 96.951 14.1 9.9 16.4 C. VALENCIANA 98.176 14.3 -1.9 5.1 EXTREMADURA 10.874 1.6 10.8 6.7 GALICIA 34.521 5.0 2.4 7.7 MADRID 67.137 9.8 -8.4 8.2 MURCIA 34.973 5.1 6.3 4.8 NAVARRA 8.927 1.3 30.4 -36.5 PAIS VASCO 16.833 2.5 -1.9 -37.6 LA RIOJA 6.278 0.9 8.0 0.9 TOTAL ESPAÑA 687.051 100.0 8.0 6.9
Fuente: Ministerio de Fomento. Tomado de METROVACESA (2005).
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La tercera variable a estudiar es el precio. El precio de la vivienda (y de forma
fundamental el precio del suelo) evoluciona en función de las expectativas de demanda
de vivienda y de las condiciones de financiación (tipos de interés y plazos de los
préstamos).
Parece evidente que existe una interrelación entre los mercados de la vivienda
en propiedad y en alquiler. Los precios más elevados ocasionan mayores alquileres.
Las compras de viviendas con fines de inversión afectan al nivel de precios y, por
tanto, puede incrementarse el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda para los
nuevos hogares. Por tanto, los precios de las viviendas pueden evolucionar al margen
de las rentas de los hogares, creando un gap entre los precios de mercado y los
precios asequibles en el que radica el origen de los problemas de accesibilidad de la
vivienda (Rodríguez, 2004).
La accesibilidad o esfuerzo de acceso a una vivienda se puede cuantificar con la
relación entre el precio de la vivienda y la renta familiar disponible. Los cuadros 12 y
13 detallan información sobre esta variable:
• El cuadro 12 muestra que el esfuerzo de acceso (precio/renta
familiar) ha ido incrementándose desde 1990 –en 1990 no llegaba a
5 y en 2005 se espera que esté en 8,69-.
• El cuadro 13 detalla el esfuerzo de acceso (precio/renta familiar) por
comunidades autónomas. Con una media de 7,9 en España, el valor
de Castilla-La Mancha es notablemente inferior (5,5).
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Cuadro 12. Accesibilidad (esfuerzo de acceso) de la vivienda en España, 1990-2005
Esfuerzo bruto ****
Precio medio
vivienda (euros) *
Renta familiar anual
(monosalarial)**
Tipo interés préstamos
(%) ***
Precio / Renta
familiar 20 años 25 años
1990 50.880 10.217 15.56 4.97 64.9 1991 58.167 10.989 14.97 5.29 66.8 1992 57.393 11.817 14.08 4.86 58.2 1993 57.159 12.569 13.17 4.55 52.7 1994 57.564 13.166 9.95 4.37 40.4 1995 59.553 13.761 10.52 4.33 41.5 1996 60.669 14.376 9.06 4.22 36.6 1997 61.632 14.871 6.70 4.14 30.1 27.4 1998 64.494 15.211 5.51 4.24 28.0 25.0 1999 71.307 15.559 4.62 4.58 27.1 24.8 2000 81.648 15.917 5.62 5.13 34.2 30.5 2001 91.855 16.469 5.61 5.56 37.2 30.4 2002 107.172 17.104 4.69 6.27 38.7 34.1 2003 125.966 17.760 3.64 7.09 40.0 34.6 2004 147.772 18.252 3.30 8.10 44.3 38.1
2005 (P) 162.549 18.708 3.30 8.69 47.5 40.9 * Vivienda de 90 m2. El precio corresponde a la media de España de la estadística de precios de vivienda publicada por el Ministerio de Vivienda ** Se emplea la serie de coste salarial *** El tipo de interés, nominal, es la media anual correspondiente al conjunto de entidades, préstamos hipotecarios para compra de vivienda **** El préstamo cubre el 80% del precio de venta; el esfuerzo se refiere al porcentaje de la renta familiar monosalarial (P) Se supone que los tipos de interés medios no varían, que los precios medios de las viviendas suben en un 10% y que los salarios crecen en un 2.5%.
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y Banco de España. Tomado de METROVACESA (2005).
Cuadro 13. Accesibilidad a la vivienda por comunidades autónomas
(2004, IV trimestre)
Esfuerzo bruto de acceso
Precio
vivienda (euros)
Renta familiar anual
(euros)
Tipo de interés nominal
(%)
Precio / Renta
familiar 20 años 25 años
ANDALUCÍA 130.733 17.569 3.30 7.4 40.7 35.0 ARAGON 137.655 19.373 3.30 7.1 38.9 33.4 ASTURIAS 122.361 19.219 3.30 6.4 34.8 29.9 BALEARES 185.903 18.768 3.30 9.9 54.2 46.6 CANARIAS 140.454 15.913 3.30 8.8 48.3 41.5 CANTABRIA 155.113 18.001 3.30 8.6 47.2 40.5 CASTILLA-LA MANCHA 92.778 16.929 3.30 5.5 30.0 25.8 CASTILLA LEON 103.217 18.271 3.30 5.6 30.9 26.6 CATALUÑA 204.643 21.567 3.30 9.5 51.9 44.6 C. VALENCIANA 125.324 17.312 3.30 7.2 39.6 34.1 EXTREMADURA 66.778 15.874 3.30 4.2 23.0 19.8 GALICIA 98.410 16.694 3.30 5.9 32.3 27.7 MADRID 267.577 23.452 3.30 11.4 62.4 53.7 MURCIA 127.381 16.816 3.30 7.6 41.5 35.6 NAVARRA 142.854 22.733 3.30 6.3 34.3 29.6 PAIS VASCO 222.657 22.787 3.30 9.8 53.5 46.0 LA RIOJA 120.542 18.069 3.30 6.7 36.5 31.4 ESPAÑA 156.550 19.694 3.30 7.9 43.5 37.4
Fuente: INE, Ministerio de Vivienda y Banco de España. Tomado de METROVACESA (2005).
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El cuadro 14 plantea los principales indicadores de precios en el mercado
inmobiliario refiriéndose a los precios de las viviendas, los alquileres y los costes de
construcción. En un entorno de clara expansión, parece que los precios moderan sus
incrementos, los alquileres se elevan cada vez más y los costes de la construcción
cuentan con un comportamiento dispar según se trate de costes laborales o de
consumos intermedios.
Cuadro 14. Indicadores de precios de las viviendas en el mercado inmobiliario
(tasas de variación, %)
Fuente: Ministerio de Vivienda, INE, Banco de España y TINSA. Tomado de METROVACESA (2005).
El Ministerio de Fomento ha elaborado, desde el primer trimestre de 1987,
distintas series históricas del precio de la vivienda de España a partir de los datos
facilitados por distintas Sociedades de Tasación sobre tasaciones hipotecarias. En un
primer momento, hay que advertir que el número de tasaciones incluidas, que sirven
para calcular las distintas estimaciones, ha crecido sensiblemente desde que se
comenzó a elaborar dicha estadística. Se trata de estimaciones de la variable m2
construido de la vivienda libre y, por tanto, no se incluye la vivienda protegida.
La información sobre precios de la vivienda aportada desde el Ministerio de
Fomento aparece sistematizada conforme a distintas variables. Por tanto, a
continuación se presenta un análisis de la variación de precios de la vivienda
atendiendo a la antigüedad de la vivienda, al tamaño del municipio donde se localiza la
vivienda y al tamaño de la vivienda.
Los cuadros 15 y 16 y el gráfico 1 aportan información sobre el precio de la
vivienda en España atendiendo a su antigüedad.
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Cuadro 15. Precio medio según la antigüedad de la vivienda. España, 1987-2002
Años de antigüedad de las viviendas
Años Total nacional
Menos de 1 año
De 1 a 10 años
De 11 a 20 años
Más de 20 años
1987 317,27 410,27 356,53 306,69 286,71
1988 396,57 506,20 461,00 393,73 357,01
1989 488,97 623,36 564,38 481,62 440,54
1990 565,37 743,58 648,76 583,93 515,38
1991 646,34 836,02 734,08 657,83 588,34
1992 637,67 761,27 733,49 645,21 583,71
1993 635,09 732,79 725,84 658,13 580,35
1994 639,56 739,33 735,68 665,26 590,38
1995 661,73 754,68 758,12 684,12 619,22
1996 674,10 763,67 766,99 697,56 612,97
1997 684,80 788,78 782,22 710,71 622,74
1998 716,63 846,83 819,28 748,35 658,27
1999 792,29 930,89 906,97 824,84 730,88
2000 907,20 1062,52 1037,42 950,82 837,09
2001 1046,91 1226,05 1189,46 1095,47 964,92
2002 1220,93 1431,09 1375,25 1268,47 1123,06
Fuente: Ministerio de Fomento (varios años).
Como se observa en el gráfico 1, desde 1987 hasta 1991 se ha producido un
crecimiento del precio medio en todos los tipos de viviendas. Desde 1992 hasta 1997
los precios medios se mantienen más o menos estables y, además, los precios medios
de las viviendas de 1 a 10 años se igualan prácticamente a las de menos de 1 año de
antigüedad. A partir de 1998 hasta 2002 se inicia un claro movimiento ascendente en
el precio medio de todas las viviendas.
Gráfico 1. Precio medio según la antigüedad de las viviendas, 1987-2002
300,00
500,00
700,00
900,00
1100,00
1300,00
1500,00
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Menos de 1 año De 1 a 10 años De 11 a 20 años Más de 20 años
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
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Por otra parte, en términos relativos, las viviendas de 1 a 10 años se aproximan
en media al valor de las viviendas con menos de 1 año de antigüedad. Las de 11 a 20
años se estabilizan en torno a un 90% del valor de las de menos de 1 año de
antigüedad y, por último, las de más de 20 años se sitúan hacia el 80% de las de
menos de 1 año.
Respecto de la variación acumulada en todo el período 1987-2002 cabe señalar
que los incrementos más intensos se producen en las viviendas de más antigüedad,
especialmente en las de 11 a 20 años de antigüedad (véase el cuadro 16). Esto pone
de manifiesto que ante la fuerte demanda de vivienda el precio de la vivienda usada en
general ha experimentado incrementos relativos incluso mayores que las viviendas
nuevas.
Cuadro 16. Tasa de crecimiento acumulado, 1987-2002 (%)
Total nacional 284,82
Menos de 1 año 248,82
De 1 a 10 años 285,73
De 11 a 20 años 313,60
Más de 20 años 291,71
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Los cuadros 17 y 18 y el gráfico 2 muestran información sobre el precio medio
de la vivienda atendiendo al tamaño del municipio donde se encuentra ubicada. Según
la clasificación del Ministerio de Fomento se puede distinguir entre Madrid y su área de
influencia; Municipios de 499.999 a 100.000 habitantes excepto municipios de las áreas
de influencia de Madrid, Barcelona y Bilbao; Municipios de 99.999 a 50.000 habitantes
excepto municipios de las áreas de influencia de Madrid, Barcelona y Bilbao más
capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes; Municipios de 49.999 a 20.000
habitantes excepto municipios de las áreas de influencia de Madrid, Barcelona y Bilbao
y excepto capitales de provincia; y, por último, municipios de menos de 20.000
habitantes excepto municipios de las áreas de influencia de Madrid, Barcelona y Bilbao.
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Cuadro 17. Precio medio según el tamaño del municipio, 1987-2002
Años Madrid y su área de influencia
De 499999 a 100000 (1)
De 99999 a 50000 (1,2)
De 49999 a 20000 (1,3)
Menos de 20000 (1)
1987 443,86 294,83 298,66 264,84 253,10
1988 592,86 364,98 343,20 300,67 291,11
1989 771,80 451,78 414,44 353,79 348,43
1990 878,50 536,57 461,84 401,93 383,82
1991 1051,04 593,30 496,67 450,17 431,53
1992 1008,26 611,02 507,61 454,73 453,26
1993 1024,92 625,48 522,69 457,12 450,96
1994 1027,34 635,21 523,43 470,96 454,77
1995 1085,56 656,19 544,96 490,32 464,12
1996 1096,98 672,33 549,29 503,21 473,61
1997 1089,66 695,30 570,48 524,64 480,93
1998 1105,66 736,24 603,93 548,37 503,17
1999 1190,54 829,77 652,09 607,75 546,59
2000 1364,94 949,20 734,90 695,01 614,06
2001 1628,28 1082,27 833,20 796,43 688,07
2002 2001,56 1230,94 954,71 924,59 794,76
1. Excepto municipios incluidos en las áreas de Madrid, Barcelona y Bilbao; 2. Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes; 3. Excepto capitales de provincia.
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Gráfico 2. Precio según el tamaño del municipio, 1987-2002
250,00
750,00
1250,00
1750,00
2250,00
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
Madrid y su área de influencia De 499999 a 100000 (1) De 99999 a 50000 (1,2)
De 49999 a 20000 (1,3) Menos de 20000 (1)
1. Excepto municipios incluidos en las áreas de Madrid, Barcelona y Bilbao; 2. Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes; 3. Excepto capitales de provincia.
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Se observa en las series reflejadas tres períodos claramente diferenciados. El
primero es el que comprende desde 1987 hasta 1991; se trata de una etapa de
crecimiento de precios aunque con mayor intensidad en Madrid y su área de influencia
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que en el resto de municipios. El segundo periodo abarca desde 1992 hasta 1997; el
comportamiento es de estabilización de precios o una ligera tendencia de subida. El
tercer periodo comprende desde 1998 hasta 2002 en que vuelve a producirse subidas
de precios en todos los grupos de municipios de intensidad similar al primer período
salvo para los municipios de 499.999 a 100.000 habitantes y Madrid y su área de
influencia, en los que estas subidas han sido menos intensas que en el primer período.
A pesar de esta circunstancia, las tasas de variación acumuladas más elevadas en todo
el período analizado corresponden a Madrid y su área de influencia y a los municipios
de 499.999 a 100.000 habitantes como puede verse en el cuadro 18.
Cuadro 18. Tasa de crecimiento acumulado, 1987-2002 (%) Madrid y su área de influencia 350,94
De 499999 a 100000 (1) 317,51 De 99999 a 50000 (1,2) 219,66 De 49999 a 20000 (1,3) 249,11
Menos de 20000 (1) 214,01 1. Excepto municipios incluidos en las áreas de Madrid, Barcelona y Bilbao; 2. Capitales de provincia con menos de 50.000 habitantes; 3. Excepto capitales de provincia.
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
El cuadro 19 y el gráfico 3 aportan información sobre la evolución del precio
medio de la vivienda en España conforme al tamaño de la misma durante el periodo
1987-2002:
• El precio del m2 construido más elevado se presenta en las viviendas de
menos de 60 m2. La explicación a esta divergencia entre precios y superficie
puede estar en que existen ciertos costes fijos que son prácticamente los
mismos para una vivienda de 60 m2 que para otra de 100 m2; por otra
parte, el tamaño de las familias se ha reducido continuamente en los
últimos años lo que hace que las necesidades de espacio no sean tan
acuciantes; y, además, el precio absoluto de las viviendas pequeñas es
mucho menor por lo que las hace más atractivas en un período de fuertes
elevaciones de precio.
• Entre el resto de tamaños se producen diferencias más reducidas, aunque el
precio del m2 construido está directamente relacionado con el tamaño.
También se aprecia que estas divergencias, principalmente desde 1991, se
han ido acentuando.
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Cuadro 19. Precio medio según el tamaño de la vivienda. España, 1987-2002 Años < 60 m2 60-75 m2 75-90 m2 90-120 m2 120-150 m2 > 150 m2
1987 423,71 301,11 277,67 266,25 288,49 313,73
1988 507,25 371,43 333,56 325,15 345,58 363,01
1989 630,46 494,03 428,52 409,89 433,33 471,79
1990 670,73 530,09 483,81 479,01 506,65 518,07
1991 766,89 673,13 647,89 626,86 646,09 714,60
1992 704,99 626,86 604,02 581,18 574,57 576,37
1993 740,45 675,54 622,65 584,78 584,78 608,83
1994 751,87 699,58 665,92 610,03 608,83 620,85
1995 781,32 735,64 680,95 630,46 626,25 631,66
1996 833,60 749,46 703,79 655,70 656,31 640,08
1997 866,06 759,68 720,61 682,15 670,73 643,08
1998 923,76 821,58 763,89 717,61 701,98 673,73
1999 1033,74 920,75 849,23 792,73 771,10 736,84
2000 1182,79 1052,97 970,63 906,93 876,88 819,78
2001 1276,55 1155,15 1106,46 1087,23 1122,09 1071,60
2002 1596,03 1389,40 1281,31 1218,02 1181,21 1102,50
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Gráfico 3. Precio medio según el tamaño de la vivienda, 1987-2002
0,00200,00400,00600,00800,00
1000,001200,001400,001600,001800,00
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
< 60 m2 60-75 m2 75-90 m2 90-120 m2 120-150 m2 > 150 m2
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Desde la creación del Ministerio de Vivienda, la información estadística relativa
a los precios en España más difundida procede de esta nueva fuente. La información
sobre precios de la vivienda que hace referencia a variables territoriales es uno de los
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objetivos perseguidos en la información aportada desde el Ministerio de Vivienda. Por
tanto, del gráfico 4 al gráfico 9 se plantean algunas de las cuestiones más relevantes
del precio de la vivienda atendiendo a la información específica de cada comunidad
autónoma.
El gráfico 4 recoge los precios de las viviendas libres por comunidad autónoma
durante el 2º Trimestre de 2005. Por tanto, clasificadas las comunidades autónomas
en función del valor de esta variable (euros/m2) destacan por elevados los precios de
Comunidad de Madrid y País Vasco mientras que, en el extremo de los precios más
reducidos, aparecen Extremadura, Galicia y Castilla-La Mancha
Gráfico 4. Precios de las viviendas libres por comunidades autónomas,
2º trimestre 2005 (euros/m2)
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
C. de Madrid
País Vasco
Cataluña
Baleares
ESPAÑA
Cantabria
Aragón
Canarias
Navarra
Andalucía
Asturias
C. Valenciana
La Rioja
Murcia
Castilla León
Castilla-La Mancha
Galicia
Extremadura
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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El gráfico 5 presenta en términos porcentuales la variación de precios de las
viviendas libres por comunidades autónomas entre el 2004 y el 2005. Destaca
notablemente la situación de Castilla-La Mancha que muestra el ascenso más
significativo –por encima del 20%- seguida de la Comunidad Valenciana y Murcia; las
subidas menos relevantes se localizan en Asturias y La Rioja –apenas superan el 10%-.
Gráfico 5. Variación en los precios de las viviendas libres por comunidades
autónomas, 2004-2005 (%)
0 5 10 15 20 25
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
C. de Madrid
C. Valenciana
Canarias
Cantabria
Castilla León
Castilla-La Mancha
Cataluña
ESPAÑA
Extremadura
Galicia
La Rioja
Murcia
Navarra
País Vasco
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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El gráfico 6 parte de un horizonte temporal de análisis más amplio que el
gráfico anterior y resume las variaciones de precios entre 1997 y 2005 por
comunidades autónomas. Con porcentajes en torno al 200% están Islas Baleares y
Murcia aunque por debajo de un ascenso del 100% solo quedan Navarra, Galicia y
Castilla y León.
Gráfico 6. Variación en los precios de las viviendas libres por comunidades
autónomas, 1997-2005 (%)
0 50 100 150 200 250
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
C. de M adrid
C. Valenciana
Canarias
Cantabria
Castilla León
Castilla-La M ancha
Cataluña
ESPAÑA
Extremadura
Galicia
La Rio ja
M urcia
Navarra
País Vasco
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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El gráfico 7 plantea los precios de las VPO por comunidades autónomas. En un
entorno de precios bastante similares destacan por ser más elevados en los casos de
País Vasco, Cataluña, Navarra y Comunidad de Madrid.
Gráfico 7. Precios de las VPO por comunidades autónomas,
2º trimestre 2005 (euros/m2)
0 200 400 600 800 1000 1200
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla León
Cataluña
C. Valenciana
Extremadura
Galicia
C. Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
Ceuta-Melilla
ESPAÑA
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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El gráfico 8 representa la variación de precios de las VPO por comunidades
autónomas. Destaca de una manera especial, por un lado, los incrementos que se han
producido en Cantabria, Comunidad de Madrid y Cataluña y, por otro, los descensos
experimentados en Galicia y Extremadura.
Gráfico 8. Variación en los precios de las VPO por comunidades autónomas,
2005-2004 (%)
-4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla León
Cataluña
C. Valenciana
Extremadura
Galicia
C. Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
Ceuta-Melilla
ESPAÑA
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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Un buen indicador para conocer la situación del mercado inmobiliario en una
comunidad autónoma puede ser la relación entre el precio de una VPO y el precio de
una vivienda libre. El gráfico 9 detalla esta circunstancia y, de forma concreta para
Castilla-La Mancha, se observa que esta relación es superior a la media del país.
Gráfico 9. Relación precio VPO / precio vivienda libre (%), 2004
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90
Andalucía
Aragón
Asturias
Baleares
Canarias
Cantabria
Castilla-La Mancha
Castilla León
Cataluña
C. Valenciana
Extremadura
Galicia
C. Madrid
Murcia
Navarra
País Vasco
La Rioja
Ceuta-Melilla
ESPAÑA
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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Conviene volver a recordar que el mercado inmobiliario viene siendo objeto de
numerosos estudios durante los últimos años y que, por tanto, esta atención creciente
ha derivado en estadísticas variadas y heterogéneas –especialmente sobre precios-
aportadas desde distintas fuentes. A modo de ejemplo, el cuadro 20 presenta otra
fuente alternativa de información sobre los precios medios de las viviendas basándose
en la estadística registral inmobiliaria. La información también se desglosa por
comunidades autónomas.
Cuadro 20. Precios medios de las viviendas según la estadística registral
inmobiliaria, 3º Trimestre 2004 (euros/m2)
Viviendas totales Variaciones anuales (%) Viviendas nuevas Viviendas usadas
ANDALUCÍA 1.178 13.4 1.219 1.143 ARAGÓN 1.308 9.1 1.384 1.245 ASTURIAS 1.247 16.4 1.374 1.144 BALEARES 1.903 14.3 1.884 1.937 CANARIAS 1.363 4.3 1.391 1.334 CANTABRIA 1.493 7.2 1.521 1.461 CASTILLA Y LEÓN 1.032 14.2 1.066 1.012 CASTILLA-LA MANCHA 839 16.9 890 816 CATALUÑA 2.109 19.0 2.165 2.050 EXTREMADURA 713 21.1 848 619 GALICIA 929 11.0 952 904 LA RIOJA 1230 17.4 1.292 1.197 MADRID 2.545 12.5 2.482 2.566 MURCIA 1.071 12.6 1.134 1.019 NAVARRA 1.388 9.0 1.388 1.387 PAÍS VASCO 2.431 13.0 2.508 2.370 C. VALENCIANA 1.134 13.0 1.249 1.075 ESPAÑA 1.525 15.6 1.591 1.476
Fuente: Registradores de España (2004).
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3.3. Principales actuaciones sobre el mercado de la vivienda en
España
El cuadro 21 cuantifica los aspectos más relevantes de la política de vivienda
desarrollados en España bajo la ejecución del Plan de Vivienda 2002-2005. Conviene
recordar que en 2004 se aplicó el Plan de Choque de Política de Vivienda –Acuerdo de
Consejo de Ministros de 16 de julio de 2004- que supuso un aumento de las
actuaciones protegidas hasta llegar a un total de 183.562.
Cuadro 21. Ejecución del Plan de Vivienda 2002-2005
Fuente: Ministerio de Vivienda, Ministerio de Fomento y BOE. Tomado de METROVACESA (2005).
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El total de viviendas protegidas de nueva construcción cuya financiación se
autorizó en el ejercicio 2004 ascendió a 82.465 (85,6% para venta y el 14,4% restante
para alquiler). También alcanzaron una cifra elevada las autorizaciones relativas a
rehabilitación de viviendas (54.020).
Por comunidades autónomas, Comunidad de Madrid (30.696), Comunidad
Valenciana (22.975), Andalucía (22.065) y Cataluña (20.979) fueron las que tuvieron
una mayor participación en el conjunto de actuaciones protegidas autorizadas durante
el año 2004 mientras que, por el contrario, Baleares (3.358) y Cantabria (2.329)
cuentan con las cifras más reducidas.
En cuanto a Castilla-La Mancha, se advierte un notable ascenso de las
actuaciones autorizadas durante el periodo (se ha pasado de 2.911 actuaciones en
2002 a 10.661 actuaciones en 2004); además, la participación de la comunidad
castellano-manchega en el conjunto del país se cifra en un 5,8% (séptima a nivel
nacional) durante el ejercicio 2004.
El gráfico 10 detalla la evolución del mercado de la vivienda protegida puesto
que señala el número de viviendas financiadas, iniciadas y terminadas durante los
últimos quince años en el mercado inmobiliario español. En 2004 se iniciaron 69.769
viviendas (un 2,7% menos que en 2003) y se terminaron 55.510 viviendas (un 27,3%
más que en 2003); no obstante, estas cifras quedan lejos del volumen de nuevas
viviendas protegidas que serían necesarias en función de la creación de nuevos
hogares en España (400.000 al año según la Encuesta de Población Activa).
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Gráfico 10. Política de vivienda. Viviendas financiadas, viviendas iniciadas y
viviendas terminadas
Fuente: Ministerio de Vivienda. Tomado de METROVACESA (2005).
Atendiendo al reparto por comunidades autónomas de las 69.769 viviendas
protegidas conviene destacar a la Comunidad de Madrid y a Andalucía por su elevada
participación relativa –16.840 viviendas y 12.604 viviendas, respectivamente- mientras
que Cantabria y Baleares cuentan con la menor representatividad –345 viviendas y 430
viviendas, respectivamente-. Castilla-La Mancha es la quinta región con un mayor
número de VPO iniciadas en 2004 –concretamente fueron 5.018 viviendas- pero sobre
todo destaca el incremento experimentado con respecto a las cifras del 2003 por ser el
más significativo dentro del país –un aumento del 65,3% mientras que la media de
España refleja un descenso del 2,7%-. El cuadro 22 detalla la situación por
comunidades autónomas para el año 2004 comparando las VPO iniciadas con las del
año 2003.
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Cuadro 22. Viviendas protegidas iniciadas por comunidades autónomas, 2004
Iniciadas 2004 2004/03 (%)
ANDALUCÍA 12.604 -4.9 ARAGON 1.434 -48.7 ASTURIAS 887 -2.4 BALEARES 430 -13.3 CANARIAS 1.237 -50.0 CANTABRIA 345 -37.0 CASTILLA-LA MANCHA 5.018 65.3 CASTILLA LEON 3.721 30.5 CATALUÑA 6.390 16.4 C. VALENCIANA 7.195 -16.9 EXTREMADURA 909 -58.3 GALICIA 3.900 -19.3 MADRID 16.840 31.2 MURCIA 2.147 5.9 NAVARRA 1.719 14.6 PAIS VASCO 4.427 -38.2 LA RIOJA 565 -25.3 ESPAÑA 69.769 -2.7
Fuente: Ministerio de Vivienda. Tomado de METROVACESA (2005).
En 2005 se ha aprobado por el gobierno un nuevo Plan de Vivienda 2005-2008
–Real Decreto 801/2005, de 1 de julio-. El Plan de vivienda anterior estuvo vigente
hasta ese momento y, reforzado en 2004 tal y como se comentó, con el Plan de
Choque de la Vivienda, supuso 418.741 actuaciones protegidas de las que 190.254
correspondieron a nueva construcción.
El objetivo anual del Plan de Vivienda 2005-2008 se fija en 180.000 actuaciones
protegidas en cada uno de los cuatro ejercicios basándose en las siguientes premisas
(véase el cuadro 23):
• Alargamiento del plazo de los créditos convenidos hasta 25 años
• Carácter fijo de las ayudas por cada 10.000 euros de préstamo
• Plazo mínimo de vigencia de 30 años de la condición de viviendas
protegidas
• Impulso a la promoción de viviendas protegidas de alquiler
• Mayor protagonismo de las comunidades autónomas
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Cuadro 23. Plan de Vivienda 2005-2008. Objetivos
Fuente: Ministerio de Vivienda. Tomado de METROVACESA (2005).
En 2005 se crea la Sociedad Pública para el Alquiler para estimular dicha forma
de tenencia de la vivienda.
A modo de resumen sobre este apartado, el cuadro 24 sintetiza los principales
aspectos sobre el mercado de la vivienda en España que acontecen en los últimos
meses del año 2005 conforme a los aspectos apuntados desde diversas fuentes –
básicamente, Fundación La Caixa (2005) y Metrovacesa (2005)-.
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Cuadro 24. El mercado de la vivienda en España en el 2005
- En el primer semestre del 2005, se mantiene el ritmo de crecimiento en la construcción de nuevas
viviendas aunque el aumento es más moderado en la venta de viviendas –ha descendido de manera
acusada las inversiones extranjeras en inmuebles-.
- Las viviendas iniciadas, según los visados de dirección de obra de los Colegios de Arquitectos
Técnicos, han crecido en un 6,9% sobre el año 2004 mientras que, por otro lado, el aumento de las
transacciones inmobiliarias intervenidas por los notarios ha sido del 3,3%.
- Los precios de las viviendas desaceleraron el ritmo de crecimiento desde el 17,2% de 2004 hasta el
13,9% en el segundo trimestre de 2005. El aumento acumulado de los precios de las viviendas libres
durante los últimos ocho años ha sido del 141%. El aumento interanual de los precios de las viviendas
protegidas ha sido del 7,2% en el segundo trimestre del 2005.
- Los bajos tipos de interés a largo plazo son un factor de estímulo para el mercado de la vivienda en
España. Así pues, el aumento de los préstamos a promotor continua estando por encima del 40%
mientras que, por otra parte, el endeudamiento de los hogares mantiene su notable intensidad.
- Los precios de las viviendas han mantenido un ritmo significativo de aumento a nivel mundial
apareciendo España como el país occidental desarrollado con los crecimientos más acusados en 2005.
- El último informe de METROVACESA (2005) prevé que las iniciaciones de viviendas crecerán cerca
del 5% -se superarán ampliamente las 700.000 viviendas iniciadas- mientras que será más reducido
el crecimiento de la venta de viviendas –en torno al 3% hasta las 825.000 viviendas-. Los precios de
la vivienda aumentarán entre el 10% y el 15% aunque no será sorprendente encontrar un exceso de
oferta de vivienda en algunos mercados locales –en especial de segundas viviendas-.
- Las previsiones de METROVACESA (2005) también señalan que el esfuerzo de acceso a la vivienda
para los jóvenes hogares que lo hacen por primera vez va a aumentar en 2005 en torno a cinco
puntos respecto al 2004 debido al continuo incremento de precios en la vivienda y el moderado
crecimiento de las rentas salariales del ejercicio.
Fuente: Elaboración propia con datos de Fundación La Caixa (2005) y Metrovacesa (2005).
4. EL PRECIO DE LA VIVIENDA
EN CASTILLA LA MANCHA
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4. El precio de la vivienda en Castilla-La Mancha
A lo largo del epígrafe anterior se expusieron diferentes datos sobre el precio
de la vivienda en España que, en algunos casos, aparecían desglosados por
comunidades autónomas. En este sentido, ha sido posible obtener información general
sobre el comportamiento de Castilla-La Mancha en referencia a otras comunidades
autónomas. No obstante, en este apartado se pretende abordar de una manera
específica la situación y la evolución de los precios en el mercado castellano-
manchego. Para este cometido, se ha decidido dividir este epígrafe en cuatro partes:
• Una nota metodológica sobre la valoración de los precios
• Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha
• Detalle provincial del precio de la vivienda
• El precio de la vivienda por grupos de municipios
4.1. Una nota metodológica sobre la valoración de los precios
Como se apuntó en la introducción de este estudio, desde los años ochenta la
actividad tasadora, y su reflejo en estadísticas sobre vivienda, ha ido siendo cada vez
más intensa marcándose un momento clave para la homogeneización metodológica
sobre valoración y tasaciones de vivienda con la Orden Ministerial ECO/805/2003.
Para los objetivos de esta investigación, de los cuatro ámbitos de aplicación que
señala la citada Orden sobre Servicios y Sociedades de Tasación, el de importancia
principal es el que se destaca en el apartado a) del artículo 2 que dice así:
“2a. Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar
parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las
entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del
Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan
determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del
Mercado Hipotecario”.
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Asimismo y relacionado con lo anterior, en el artículo 4 de la misma Orden se
definen las entidades de tasación bien como las sociedades de tasación homologadas e
inscritas en el Registro Especial del Banco de España o bien como los servicios de
tasación de entidades de crédito homologados e inscritos en el Registro Especial del
Banco de España, siendo estos últimos sólo competentes en el ámbito a) del artículo 2.
Esta orden establece cuatro métodos técnicos de valoración:
1. Método del coste. Consiste en la valoración de los elementos que integra un
edificio o elementos de un edificio, en el que se incluirá el valor del suelo, según el
método de comparación o el residual, y el coste de la construcción por contrata.
2. Método de comparación. A través de este método se obtendrán dos valores
técnicos: valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado, y el
valor por comparación ajustado, que permite determinar el valor hipotecario. Consiste
en valorar un inmueble utilizando información representativa sobre transacciones
reales y ofertas firmes de inmuebles que presentan características similares al
sometido a valoración.
3. Método de actualización de rentas. Este método calculará un valor técnico
denominado valor por actualización, que permite determinar tanto un valor de
mercado como un valor hipotecario. Se requiere para la aplicación de este método la
existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables así como la
existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de estudio y que
el inmueble esté produciendo o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una
actividad económica.
4. Método residual. Se calcula un valor técnico denominado valor residual que
permite determinar tanto un valor de mercado como un valor hipotecario. Se utiliza
para valorar solamente solares e inmuebles en proyecto, construcción o rehabilitación.
Es un método que calcula a través de diferentes criterios y de modo residual, el valor
de los solares e inmuebles descritos.
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Por otra parte, la información estadística más importante sobre la vivienda en
España es la que proporciona el Ministerio de Vivienda (véase el cuadro 25). La
información que utiliza la unidad promotora de la Estadística de Precios de Vivienda del
Ministerio de Vivienda es proporcionada por la Asociación Profesional de Sociedades de
Valoración (ATASA), cuya cuota de mercado en la Comunidad Autónoma de Castilla-La
Mancha está comprendida entre el 65% y el 70%. Los datos suministrados por ATASA
son referidos a la superficie construida y el valor de tasación corresponde al valor de
mercado (en el caso de vivienda libre) o máximo legal (en el caso de vivienda
protegida). El período de referencia temporal es el trimestre natural.
La clasificación que establece el Ministerio de Vivienda consiste, por una parte,
en distinguir entre vivienda libre (si la vivienda accede libremente al mercado) y
vivienda protegida (si existen restricciones legales, sobre precios, superficies y otras
cuestiones referentes al mercado hipotecario, señaladas por ley) y, por otra, en
considerar a las viviendas residenciales según que sean nuevas o de segunda mano,
atendiendo al año de construcción o última gran rehabilitación de la misma. No se
distinguen entre viviendas adosadas, individuales o en bloque. Asimismo, no se
consideran en esta estadística variables relativas al entorno de la vivienda, ubicación
dentro del recinto urbano, calidades de los distintos componentes de la vivienda, etc.
Además, se toma como unidad de análisis la vivienda residencial, excluidas las que se
encontrasen en fase de construcción en el período de referencia.
En lo que se refiere a las unidades de observación se toman las viviendas,
incluidas en la definición de unidades de análisis, que han sido objeto de tasación por
empresas tasadoras cuyas actividades están sujetas a la Orden Ministerial
ECO/805/2003, de 27 de marzo. Por tanto, la toma de información no es aleatoria por
lo que no tenemos ninguna medida de probabilidad sobre la representación estadística
de la muestra que finalmente se obtiene y de aquí que no podamos más que realizar
estimaciones de precios sobre las viviendas efectivamente tasadas, dejando en
suspenso cualquier medida utilizada por la inferencia estadística que haga referencia a
todo el colectivo de viviendas que constituyen la población sometida a análisis.
Cuadro 25. Estadística de Precios de Vivienda del Ministerio de Vivienda. Resumen de las Notas metodológicas
OBJETIVO La Estadística de Precios de Vivienda tiene como principal objetivo estimar el precio de la vivienda en propiedad del mercado inmobiliario en España y sus comunidades autónomas y conocer la evolución trimestral y anual mediante la elaboración de números índices
VALORACIÓN DE LOS INMUEBLES En la Orden Ministerial aparecen diferentes maneras de valorar los inmuebles: valor de mercado, valor de reemplazamiento, valor hipotecario, valor máximo legal y valor de tasación Los métodos técnicos utilizables para la valoración de los inmuebles permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento. Estos métodos son el método del coste, el método de comparación, el método de actualización de rentas y el método residual
TIPOLOGIA DE LA VIVIENDA En función de su acceso al mercado inmobiliario, si la vivienda accede libremente se denomina vivienda libre o si existen restricciones legales (precio, superficie, mercado hipotecario, ...) se denomina vivienda protegida El año de construcción de la vivienda es la variable que diferencia entre vivienda nueva o vivienda de segunda mano La vivienda también se puede clasificar en función de la tipología de construcción: vivienda adosada, vivienda individual en bloque, ... La vivienda para primera residencia es aquella que tiene uso como vivienda habitual mientras que la vivienda para segunda residencia tiene uso como residencia temporal
RECOGIDA DE INFORMACIÓN La información es suministrada por la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA), entidad sin fines de lucro que agrupa a las empresas del sector. ATASA coordina la recogida y facilita los datos, procedentes de las empresas de valoración, trimestralmente a la unidad de promotora de la Estadística de Precios de Vivienda La cuota de mercado de la actividad realizada por ATASA difiere entre comunidades autónomas oscilando entre el 90% de Andalucía o el 60% del País Vasco (en Castilla-La Mancha cuenta con una cuota entre 65-70%); la media para el total de país se cifra entre 80-85% Los registros de las tasaciones introducen el tipo de transacción (vivienda protegida o vivienda libre), fecha de realización de la tasación, códigos geográficos (postal, municipal y provincial), superficie construida (número de m2 de la vivienda), valor de tasación (valor de mercado y valor máximo legal) y año de antigüedad (año de construcción o última gran rehabilitación)
UNIDADES ESTADISTICAS La unidad de análisis es la vivienda y, además, se excluyen las viviendas en fase de construcción y aquellas cuyo uso no sea propio para residencia de un hogar La unidad de observación es la vivienda que ha sido objeto de tasación por una empresa tasadora
ESTRATIFICACIÓN Los códigos provinciales y municipales permiten la localización de una vivienda en una zona geográfica (comunidad autónoma, provincia, municipio, o agrupación de municipios) El tratamiento de datos se realiza por el método bottom-up; los datos se tratan a nivel provincial, a partir de ellos se obtienen los datos de las comunidades autónomas y los resultados nacionales son la agregación de los resultados obtenidos en las comunidades autónomas
AMBITO POBLACIONAL, GEOGRAFICO Y TEMPORAL La población objeto de estudio está compuesta por todas las viviendas que han sido valoradas por las empresas de tasación en un determinado trimestre. La población es variable puesto que depende del número de valoraciones efectuadas. El número medio de tasaciones por trimestre es de 215.000 El ámbito geográfico comprende todo el territorio nacional incluidas Ceuta y Melilla La estadística se lleva a cabo con carácter trimestral
ESTIMACIÓN DE PRECIOS La estimación de precios de vivienda se realiza en dos etapas. En la primera etapa, se estudia el recorrido para fijar los límites de los extremos superiores y eliminar las observaciones que sobrepasan el límite máximo establecido (1.050.000 euros). Las observaciones eliminadas no llegan al 0.35% del total de tasaciones En una segunda etapa, se analiza la distribución bidimensional (valor de mercado, superficie construida) compuesta por todas las observaciones de la población y se calculan las principales medidas de concentración y dispersión de las distribuciones marginales así como el coeficiente de correlación
Fuente: Elaboración propia con Ministerio de Vivienda (2005).
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El número de tasaciones que las sociedades y entidades de tasación asociadas
a ATASA, que a su vez remite la información al Ministerio de Vivienda, que como ya
hemos visto presentan cuotas de mercado variable según la comunidad autónoma,
presenta en Castilla-La Mancha una importancia en torno al 4% sobre el total nacional.
Resulta especialmente reseñable en este apartado la relevancia que tiene la provincia
de Toledo sobre Castilla-La Mancha. Así, en el 2T de 2005 Toledo representa el
45,51% del total de tasaciones de Castilla-La Mancha en dicho trimestre (véase el
cuadro 26).
Cuadro 26. Número de tasaciones, Castilla-La Mancha y provincias
Castilla-La Mancha (CLM) Albacete (AB) Ciudad Real (CR) Cuenca (CU) Guadalajara (GU) Toledo (TO)
España nº CLM/ España% nº AB/CLM
% nº CR/CLM % nº CU/CLM
% nº GU/CLM % nº TO/CLM
%
1º T 2004 226.979 9.174 4,04 1.670 18,20 1.635 17,82 650 7,09 1.900 20,71 3.319 36,18
2º T 2004 223.076 8.377 3,76 1.294 15,45 1.418 16,93 733 8,75 1.839 21,95 3.093 36,92
3º T 2004 190.326 7.305 3,84 1.216 16,65 1.248 17,08 593 8,12 1.476 20,21 2.772 37,95
4º T 2004 213.078 7.053 3,31 1.385 19,64 1.059 15,01 648 9,19 1.419 20,12 2.542 36,04
1º T 2005 214.616 8.524 3,97 1.263 14,82 1.502 17,62 553 6,49 1.818 21,33 3.388 39,75
2º T 2005 233.884 9.532 4,08 1.148 12,04 1.346 14,12 498 5,22 2.202 23,10 4.338 45,51
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
Para el conjunto de la región la tasa de crecimiento acumulada de tasaciones
ha sido del 3,90%, mostrándose en el período analizado una dinamicidad mayor en las
dos provincias más cercanas a Madrid -Guadalajara (15,89%) y Toledo (30,70%)-,
mientras que el resto de provincias ha contado con tasas de crecimiento acumuladas
en el período 1T 2004–2T 2005 negativas –Albacete (-31,25%), Ciudad Real (-17,67%)
y Cuenca (-23,38%)-.
Con carácter general, el año 2004 ha tenido, tanto en la región como en las
provincias componentes, un comportamiento recesivo en cuanto al número de
tasaciones. Durante los dos trimestres del año 2005, este signo se ha mantenido en
Albacete, Ciudad Real y Cuenca, mientras que en Guadalajara y Toledo ha
experimentado subidas intertrimestrales en torno al 30% lo que nos da idea de la
intensidad de la actividad del mercado de la vivienda en estas provincias y, como
veremos más adelante, principalmente en algunos grupos de municipios de las
mismas.
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Cabe señalar, aparte de lo indicado anteriormente, que el método que más
relevancia práctica tiene en el ámbito de nuestro estudio es el de comparación. No
obstante, es de esperar que los registros utilizados por las distintas Sociedades y
Entidades de Tasación con los que comparar el precio de una vivienda concreta no
siempre sean homogéneos, con lo que las estimaciones de precios presentarán un
cierto grado de heterogeneidad en la evaluación de los precios de las viviendas.
Debemos también recordar que, como se ha comentado antes, la actividad
tasadora de ATASA en Castilla-La Mancha representa una cuota entre un 65% y un
70%. Esto quiere decir que existe una parte, que representa el tercio restante, que
completaría la actividad tasadora en esta región. Esto supone que para ciertos
ámbitos, tanto geográficos como por tipología de vivienda, las estimaciones del
Ministerio de Vivienda no sean del todo representativas.
En definitiva, en este epígrafe se van a utilizar distintas fuentes para analizar
diferentes variables relativas al precio de la vivienda en Castilla-La Mancha. Se trata
bien de estimaciones proporcionadas por el Ministerio de Vivienda o bien de distintas
Sociedades y Entidades de Tasación que tienen una presencia significativa en la región
castellano-manchega.
4.2. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha
Conforme a los datos del Ministerio de Fomento, el comportamiento del precio
medio de la vivienda en Castilla-La Mancha ha seguido en el período analizado (desde
1987 hasta el 2002) un patrón similar al del conjunto de España, si bien los niveles
absolutos han sido inferiores tal y como puede verse en el cuadro 27 apreciándose,
además, un crecimiento en términos absolutos de la brecha de los precios medios de la
región respecto del conjunto nacional (adviértase esta circunstancia en el gráfico 11).
Esta situación queda patente al observar las tasas de crecimiento acumulado
del precio medio de Castilla-La Mancha y España. Efectivamente, en el período 1987-
2002, en Castilla-La Mancha los precios han subido un 178,58% mientras que en el
conjunto de España esta subida ha sido del 284,82%.
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Cuadro 27. Evolución del precio medio de la vivienda,
Castilla-La Mancha – España, 1987-2002
Año Castilla-La Mancha Total nacional
1987 244,45 317,27 1988 271,31 396,57 1989 322,52 488,97 1990 391,95 565,37 1991 421,73 646,34 1992 429,93 637,67 1993 441,26 635,09 1994 426,89 639,56 1995 449,11 661,73 1996 447,66 674,10 1997 455,97 684,80 1998 455,09 716,63 1999 478,64 792,29 2000 519,91 907,20 2001 576,56 1046,91 2002 681,00 1220,93
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Gráfico 11. Evolución del precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha,
1987-2002
0,00 200,00 400,00 600,00 800,00
1000,00 1200,00 1400,00
1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Castilla-La Mancha Total nacional
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Por otra parte, como era de esperar, el comportamiento general de los precios
en las capitales de provincia es similar al comportamiento general descrito en Castilla-
La Mancha y en España (véase el cuadro 28 y el gráfico 12).
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Cuadro 28. Precio medio de la vivienda en capitales de provincia, 1993-2001
Años Castilla-La Mancha Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo
1993 441,26 480,94 559,51 644,67 665,30 619,51
1994 426,89 480,67 545,21 620,73 658,11 604,68
1995 449,11 515,56 560,38 628,73 670,60 582,10
1996 447,66 508,69 556,65 727,81 659,55 577,73
1997 455,97 529,73 557,90 701,41 672,18 586,43
1998 455,09 567,51 596,03 703,54 664,40 625,14
1999 478,64 622,17 625,10 734,26 727,60 652,90
2000 519,91 669,13 695,64 731,49 785,78 745,88
2001 576,56 762,86 793,36 784,75 871,80 888,62 Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Gráfico 12. Precio medio de la vivienda en capitales de provincia, 1993-2001
400,00 500,00 600,00 700,00 800,00 900,00
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
También es lógico que el precio de las capitales de provincia y de las grandes
ciudades tenga unos niveles medios más elevados que la media de la región. Existen,
asimismo, para dicho período crecimientos acumulados superiores en todas las
capitales, salvo en Cuenca, al experimentado como media en el conjunto de la región.
Resulta llamativo, sin embargo, que el crecimiento acumulado mayor se produzca en
Albacete sobre todo si pensamos en el comportamiento reciente de Toledo y
Guadalajara donde se han experimentado las mayores tasas de crecimiento (véase el
cuadro 29).
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Cuadro 29. Tasa de crecimiento acumulado, 1993-2001 (%)
Castilla-La Mancha 30,66
Albacete 58,61
Ciudad Real 41,79
Cuenca 21,72
Guadalajara 31,03
Toledo 43,43
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Fomento (varios años).
Por otra parte, la relación en términos medios del precio del m2 de vivienda
libre en Castilla-La Mancha y en España ha sido bastante estable en un intervalo
analizado que oscila aproximadamente entre un 58% y un 60% tal y como puede
apreciarse en el gráfico 13.
Gráfico 13. Relación de precios medios Castilla-La Mancha/España,
1T 2001- 4T 2003
56,00
56,50
57,00
57,50
58,00
58,50
59,00
59,50
60,00
60,50
2001
1T 2T 3T 4T
2002
1T 2T 3T 4T
2003
1T 2T 3T 4T
2004
1T 2T 3T
Clm/España %
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda. Base 2000 (varios años).
Las tasas de variación interanual por trimestres (tasa de variación del precio de
un trimestre respecto del mismo trimestre del año anterior) oscilan aproximadamente
entre un 17% y un 18%, lo que muestra la intensidad de la subida, en general, del
precio de la vivienda libre en España en los últimos años (véase el cuadro 30). Este
mismo comportamiento se ha producido en Castilla-La Mancha oscilando las tasas de
variación interanual por trimestres durante los tres años analizados entre un 17% y un
18%.
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Cuadro 30. Evolución del precio de la vivienda Castilla-La Mancha / España,
(tasas de variación interanual, %)
Año y trimestre Castilla-La Mancha España CLM/España
%
Tasas variación interanual por trimestres CLM
%
Tasas variación interanual por
trimestres España %
2001 1T 570,14 967,94 58,90 -- --
2001 2T 589,04 1.009,37 58,36 -- --
2001 3T 608,32 1.039,43 58,52 -- --
2001 4T 616,22 1.065,70 57,82 -- --
2002 1T 648,25 1.121,06 57,82 13,70 15,82
2002 2T 695,97 1.158,14 60,09 18,15 14,74
2002 3T 719,09 1.225,04 58,70 18,21 17,86
2002 4T 732,12 1.258,93 58,15 18,81 18,13
2003 1T 757,94 1.315,82 57,60 16,92 17,37
2003 2T 802,52 1.375,07 58,36 15,31 18,73
2003 3T 841,58 1.426,61 58,99 17,03 16,45
2003 4T 858,10 1.480,99 57,94 17,21 17,64 Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda. Base 2000 (varios años).
No existen diferencias estadísticamente significativas con lo comentado
anteriormente para los casos de viviendas libres con un año o menos de antigüedad,
entre Castilla-La Mancha y España, así como para los casos de viviendas libres con más
de un año de antigüedad.
Hay que destacar también que la relación del precio de la vivienda libre con
más de un año de antigüedad y la vivienda libre con un año o menos de antigüedad se
ha mantenido estable durante el período analizado, tanto en Castilla-La Mancha como
en España, aproximadamente entre un 83% y un 85% (véase el gráfico 14).
Gráfico 14. Relación entre el precio de la vivienda con > 1 año de antigüedad y < 1
año de antigüedad, 1T 2001 – 4T 2003
80,00 82,00 84,00 86,00 88,00
2001 1T
2001 2T
2001 3T
2001 4T
2002 1T
2002 2T
2002 3T
2002 4T
2003 1T
2003 2T
2003 3T
2003 4T
Viv. >1año/Viv. <1 año % Castilla-La Mancha Viv. >1año/Viv. <1año % España
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda. Base 2000 (varios años).
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Para analizar la evolución del precio del m2 construido conforme al tamaño del
municipio se ha seleccionado solamente la categoría de aquellos municipios de menos
de 499.999 habitantes para poder compararlos con los municipios existentes en
Castilla-La Mancha.
En el período analizado se observa una mayor pujanza en el crecimiento del
precio del m2 de la vivienda libre en los municipios comprendidos entre 99.999 y
50.000 habitantes y entre 49.999 a 20.000 habitantes, en los que por otra parte
alcanzan valores absolutos en todo el período muy similares. La tasa acumulada de
crecimiento para ambos grupos está en torno al 72%, siendo aproximadamente del
60% para poblaciones de 499.999 a 100.000 habitantes y para poblaciones menores
de 20.000 habitantes (véase el cuadro 31).
Cuadro 31. Evolución del precio del m2 construido de las viviendas libres según el
tamaño del municipio, 1T 2001 – 3T 2004
Año y trimestre De 499.999 a 100.000
De 99.999 a 50.000
De 49.999 a 20.000
< 20.000
2001 1T 1.058,19 841,47 824,11 693,99
2T 1.101,26 895,30 857,07 721,04
3T 1.115,82 915,85 885,32 737,92
4T 1.141,97 936,14 909,01 753,41
2002 1T 1.205,93 964,69 953,33 792,19
2T 1.224,19 1.009,77 993,88 829,27
3T 1.293,87 1.056,78 1.046,79 869,57
4T 1.318,76 1.081,93 1.059,68 877,26
2003 1T 1.360,56 1.116,42 1.097,92 901,41
2T 1.406,59 1.178,56 1.152,59 939,80
3T 1.475,92 1.210,75 1.208,03 976,51
4T 1.502,05 1.279,30 1.244,04 998,45
2004 1T 1.564,75 1.343,73 1.294,57 1.034,46
2T 1.632,15 1.388,98 1.364,32 1.083,81
3T 1.691,82 1.463,23 1.414,32 1.123,13
Tasa de variación acumulada 59,88 73,89 71,62 61,84
Fuente: Ministerio de Fomento (varios años).
Por otra parte, el precio es más alto, en media, cuanto mayor es el intervalo de
tamaño del municipio, de modo que respecto de los municipios de 499.999 a 100.000
los de los grupos de 99.999 a 50.000 y de 49.999 a 20.000 representan entre un 80%
y un 85% del precio de los primeros. Mientras que para los municipios con menos de
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20.000 habitantes el precio del m2 de vivienda libre se ha mantenido estable en torno
al 66% respecto de los primeros.
Otro hecho significativo es la estabilidad general en todos los grupos de
municipios analizados en cuanto a las tasas de variación interanual por trimestres,
salvo raras excepciones, en torno al 15%, lo cual unido a lo anterior nos da idea de
que el proceso de subida de precios es generalizado no siendo especialmente relevante
el tamaño del municipio para la explicación de dicho fenómeno.
Aunque las cifras para los casos de viviendas libres con más de un año de
antigüedad y un año o menos de antigüedad no distan mucho de los analizados
anteriormente para la vivienda libre en general, sí podemos reseñar ciertas
divergencias.
Para el grupo de municipios entre 499.999 y 100.000 habitantes el precio medio
ha tenido un crecimiento superior en la vivienda de más de un año de antigüedad que
en la de un año o menos de antigüedad al alcanzarse un 58,86% frente a un 56,54%
respectivamente. Esto es un poco más acusado en los grupos de 49.999 a 20.000 y
menos de 20.000 que han pasado de un 69,15% y un 59,68%, para la vivienda más
nueva, a un 71,34% y un 62,74%, para vivienda usada, respectivamente. La diferencia
más acusada se encuentra en el grupo de 99.999 a 50.000 habitantes en los que se ha
pasado de un 67,61% a un 72,58%.
Se puede decir, en general, que ha tenido mayor fuerza la subida de la vivienda
con más de un año de antigüedad que la vivienda con menos de un año.
El Ministerio de Vivienda llevó a cabo una reforma metodológica en su
estadística sobre el precio de la vivienda que tiene su reflejo en la definición de la Base
2005, incorporando ciertas diferencias en la presentación de la información
(recuérdese lo expuesto en el cuadro 25).
Los cuadros 32 y 33 recogen información sobre el precio del m2 construido de
la vivienda libre, con menos de dos años y más de dos años de antigüedad, según el
valor de la vivienda para Castilla-La Mancha y España.
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Cuadro 32. Precios de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad según el
valor de la vivienda, Castilla-La Mancha - España
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
Cuadro 33. Precios de la vivienda libre con más de dos años de antigüedad según el
valor de la vivienda, Castilla-La Mancha- España
Menos de 150000 € 150001-300000 € 300001-450000 € 450001-600000 €
CLM España CLM/
España %
CLM España CLM/
España %
CLM España CLM/
España %
CLM España CLM/
España %
1º T 2004 748,3 1.062,2 70,45 1.159,4 1.817,1 63,80 1.202,5 2.065,0 58,23 1.108,6 2.274,6 48,74
2º T 2004 778,6 1.064,0 73,18 1.217,5 1.874,6 64,95 1.282,2 2.128,2 60,25 1.239,2 2.380,4 52,06
3º T 2004 787,2 1.090,2 72,21 1.260,9 1.903,7 66,23 1.211,2 2.157,4 56,14 1.291,8 2.325,0 55,56
4º T 2004 843,9 1.092,4 77,25 1.305,3 1.923,6 67,86 1.408,2 2.199,1 64,04 1.408,2 2.199,1 64,04
1º T 2005 861,7 1.120,9 76,87 1.381,3 1.977,8 69,84 1.404,8 2.174,7 64,60 1.569,3 2.530,9 62,01
2º T 2005 856,4 1.126,0 76,06 1.412,3 1.865,7 75,70 1.490,7 2.147,8 69,41 1.543,1 2.490,5 61,96
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
En los seis trimestres de las citadas tablas, que representan la información
disponible del último año y medio, se observa claramente en todos los segmentos de
valor una rápida aproximación del precio del m2 de Castilla-La Mancha respecto de
España.
Para las viviendas libres de hasta dos años de antigüedad se parte de
proporciones relativas en torno a un 72% para vivienda de un valor inferior a 300.000
€ reduciéndose este porcentaje aproximadamente a un 60% para viviendas de más
valor. Estos valores relativos, en tan sólo seis trimestres, han pasado a cifras próximas
a un 80% y un 70%, respectivamente.
Menos de 150000 € 150001-300000 € 300001-450000 € 450001-600000 €
CLM España CLM/
España %
CLM España CLM/
España %
CLM España CLM/
España %
CLM España CLM/
España %
1º T 2004 815,90 1.140,30 71,55 1.143,30 1.557,10 73,42 1.182,80 1.867,20 63,35 1.201,20 2.021,00 59,44
2º T 2004 879,20 1.191,80 73,77 1.208,90 1.618,00 74,72 1.204,60 2.013,60 59,82 1.159,00 2.294,00 50,52
3º T 2004 896,70 1.204,00 74,48 1.253,00 1.652,40 75,83 1.337,80 1.427,80 93,70 1.684,00 2.196,00 76,68
4º T 2004 885,90 1.223,50 72,41 1.362,80 1.712,40 79,58 1.328,10 2.114,10 62,82 1.400,50 2.261,80 61,92
1º T 2005 1.051,10 1.301,00 80,79 1.355,70 1.719,20 78,86 1.450,80 2.110,60 68,74 1.474,40 2.225,80 66,24
2º T 2005 1.053,90 1.335,80 78,90 1.415,30 1.708,20 82,85 1.449,70 2.100,60 69,01 1.603,30 2.257,40 71,02
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Si precisamos un poco más este fenómeno observamos que en Castilla-La
Mancha se han producido fuertes subidas en el primer trimestre de 2005 frente al
trimestre anterior. Así, para el caso que estamos analizando de viviendas libres de
hasta dos años de antigüedad y valoradas en menos de 150.000 €, en dicho período
han subido un 18,65% en Castilla-La Mancha frente a un 6,33% para el conjunto
nacional (véase el cuadro 34). Para las viviendas entre 150.001 y 300.000 € el
incremento se ha producido en el trimestre anterior –8,76% en Castilla-La Mancha y
un 3,63% en España-.
Cuadro 34. Precios de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad según el
valor de la vivienda, Castilla-La Mancha- España
Menos de 150000 € 150001-300000 € 300001-450000 € 450001-600000 €
Tasa variación intertrimestral.
Castilla-La Mancha %
Tasa de variación
intertrimestral. España %
Tasa variación intertrimestral.
Castilla-La Mancha %
Tasa de variación
intertrimestral. España %
Tasa variación intertrimestral.
Castilla-La Mancha %
Tasa de variación
intertrimestral. España %
Tasa variación intertrimestral.
Castilla-La Mancha %
Tasa de variación
intertrimestral. España %
1º T 2004
2º T 2004 7,76 4,52 5,74 3,91 1,84 7,84 -3,51 13,51
3º T 2004 1,99 1,02 3,65 2,13 11,06 -29,09 45,30 -4,27
4º T 2004 -1,20 1,62 8,76 3,63 -0,73 48,07 -16,83 3,00
1º T 2005 18,65 6,33 -0,52 0,40 9,24 -0,17 5,28 -1,59
2º T 2005 0,27 2,67 4,40 -0,64 -0,08 -0,47 8,74 1,42
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
Para el caso de la vivienda libre de más de dos años de antigüedad y en el
período citado, cabe decir que el precio presenta una menor valoración relativa en
Castilla-La Mancha frente a la media nacional, aunque en este corto período de tiempo
se aprecia una más rápida aproximación que en el caso anterior. Así como se puede
apreciar en le cuadro 33, para viviendas de menos de 150.000 € se ha pasado del 1T
de 2004 hasta el 2T de 2005 de un 70,45% a un 76,06%, para viviendas entre
150.001 a 300.000 € este incremento ha sido aún más fuerte pues se ha pasado de un
63,80% a un 75,70%; para viviendas entre 300.001 a 450.000 € de un 58,23% a un
69,41% y para viviendas entre 450.001 a 600.000 € de un 48,74% a un 61,96%.
Para el conjunto de las viviendas libres y considerando la información por
provincias, merece destacarse que la provincia cuyos precios son más altos, en media,
son con notable diferencia los de Guadalajara, cuyos precios en el período 1T 2004-2T
2005 oscilan en torno al 140% respecto de los precios medios del conjunto de la
región de Castilla-La Mancha y en torno al 95% de la media nacional, siendo
ligeramente más altos que la media de la comunidad autónoma los de la provincia de
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Toledo. Los precios más reducidos se encuentran en las provincias de Ciudad Real y
Cuenca con porcentajes relativos sobre Castilla-La Mancha del orden del 75% y 70%,
respectivamente. Albacete alcanza unos precios medios que representan en torno a un
90% de los medios en la región (véase cuadro 35).
Cuadro 35. Evolución de los precios de la vivienda libre por provincias,
1T 2004- 2T 2005
España Castilla-La Mancha (CLM) Albacete (AB) Ciudad Real (CR) Cuenca (CU) Guadalajara (GU) Toledo (TO)
€ € CLM/ España% € AB/
CLM% € CR/ CLM% € CU/
CLM% € GU/ CLM% € TO/
CLM%
1º T 2004 1456,20 956,40 65,68 854,40 89,34 688,00 71,94 735,50 76,90 1368,60 143,10 998,00 104,35
2º T 2004 1538,80 1001,20 65,06 856,60 85,56 710,60 70,97 755,10 75,42 1425,10 142,34 1055,40 105,41
3º T 2004 1570,80 1047,30 66,67 903,50 86,27 733,10 70,00 805,90 76,95 1472,00 140,55 1127,70 107,68
4º T 2004 1618,00 1115,80 68,96 1006,10 90,17 791,80 70,96 834,40 74,78 1525,30 136,70 1191,40 106,78
1º T 2005 1685,40 1180,70 70,05 1091,20 92,42 804,70 68,15 891,50 75,51 1615,80 136,85 1247,50 105,66
2º T 2005 1752,80 1218,50 69,52 1168,70 95,91 853,00 70,00 918,20 75,35 1706,30 140,03 1247,50 102,38
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
El crecimiento acumulado desde el primer trimestre de 2004 hasta el segundo
de 2005 ha sido prácticamente similar en todas las provincias situándose en un 25%
aproximadamente la tasa de aumento del precio de la vivienda libre.
Para el caso de la vivienda libre de hasta dos años de antigüedad, el hecho más
destacado es que las provincias de Albacete y Cuenca han experimentado un
crecimiento acumulado en el período analizado de aproximadamente un 40%,
manteniéndose el resto de provincias en torno a un 25% como en el caso de la
vivienda libre en general (véase el cuadro 36). Esto ha sido debido a la presencia en
ese período de dos trimestres de fuertes subidas, en el 4T de 2004 para el caso de
Cuenca (con una tasa de variación intertrimestral del 22,50%) y del 1T de 2005 para
Albacete (13,47%).
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Cuadro 36. Precios de vivienda libre hasta dos años de antigüedad, Castilla-La
Mancha y provincias
Tasa de variación
intertrimestral. España %
Tasa de variación
intertrimestral. Castilla-La Mancha %
Tasa de variación
intertrimestral. Albacete %
Tasa de variación
intertrimestral. Ciudad Real %
Tasa de variación
intertrimestral. Cuenca %
Tasa de variación
intertrimestral. Guadalajara %
Tasa de variación
intertrimestral. Toledo %
1º T 2004 ---- ---- ---- ---- ---- ---- ----
2º T 2004 6,46 6,67 -0,11 2,53 9,90 2,52 7,33
3º T 2004 1,24 5,51 7,72 1,24 2,43 6,94 7,55
4º T 2004 4,87 4,88 5,67 7,77 22,50 2,65 5,18
1º T 2005 2,11 6,42 13,47 1,78 5,64 2,34 6,13
2º T 2005 3,70 2,00 6,69 9,82 -3,82 7,47 -2,67 Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
Para las viviendas libres de más de dos años de antigüedad se vuelve a
producir un fenómeno similar pero en este caso para las provincias de Albacete, que
experimenta un crecimiento acumulado del 36,32% en el período y Toledo con una
tasa acumulada del 27,01% (véase el cuadro 37). Guadalajara presenta una situación
similar a la de la vivienda nueva y se reduce en torno a un 20% para Ciudad Real y
Cuenca. Para las dos provincias más alcistas se producen tasas de variación
intertrimestral elevadas y en Albacete se produce una elevación del precio del 14,53%
en el 4T de 2004 respecto del trimestre anterior.
Cuadro 37. Precios de vivienda libre con más de dos años de antigüedad,
Castilla-La Mancha y provincias
Tasa de variación
intertrimestral España %
Tasa de variación
intertrimestral. Castilla-La Mancha %
Tasa de variación
intertrimestral. Albacete %
Tasa de variación
intertrimestral. Ciudad Real %
Tasa de variación
intertrimestral. Cuenca %
Tasa de variación
intertrimestral. Guadalajara %
Tasa de variación
intertrimestral. Toledo %
1º T 2004
2º T 2004 5,33 3,42 0,48 3,98 1,14 5,71 4,58
3º T 2004 2,39 3,59 4,40 4,05 9,13 -1,44 6,27
4º T 2004 2,12 7,98 14,53 8,24 -5,58 6,07 6,18
1º T 2005 5,21 5,39 5,70 1,50 7,86 9,59 3,31
2º T 2005 4,10 4,40 7,34 3,25 7,25 3,22 4,19 Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
Tanto para la vivienda protegida en general como para aquéllas que tienen más
de dos años y menos de dos años de antigüedad no existen diferencias significativas
tanto entre Castilla-La Mancha y España, cuyo valor relativo de la primera sobre la
segunda se sitúa en torno al 95%, como de las provincias de la región respecto del
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conjunto de Castilla-La Mancha cuyos valores relativos se sitúan para el período
analizado en todas las provincias en torno al 100% tal y como refleja el cuadro 38.
Cuadro 38. Precios de vivienda protegida. Castilla-La Mancha y provincias
Castilla-La Mancha Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo
España € CLM /España% € AB
/CLM% € CR /CLM% € CU
/CLM% € GU/ CLM% € TO/
CLM%
1º T 2004 851,5 808,0 94,89 796,5 98,58 806,7 99,84 792,7 98,11 833,1 103,11 850,1 105,21
2º T 2004 855,1 812,2 94,98 804,0 98,99 816,1 100,48 800,8 98,60 829,6 102,14 815,3 100,38
3º T 2004 881,6 816,3 92,59 786,5 96,35 842,7 103,23 761,2 93,25 876,2 107,34 808,0 98,98
4º T 2004 866,1 842,4 97,26 808,2 95,94 870,1 103,29 805,7 95,64 865,0 102,68 862,3 102,36
1º T 2005 912,6 839,0 91,94 834,9 99,51 856,4 102,07 808,1 96,32 863,3 102,90 811,2 96,69
2º T 2005 916,2 834,0 91,03 832,5 99,82 836,7 100,32 807,3 96,80 869,2 104,22 800,9 96,03
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
Durante los últimos seis trimestres las tasas de variación acumulada han sido
aproximadamente de un 4% en Albacete, Ciudad Real y Guadalajara, mientras que en
Cuenca no alcanza el 2% y en Toledo desciende casi un 6%.
Para analizar el precio de la vivienda libre en las capitales de provincia,
conviene aclarar que el mayor número de tasaciones se encuentran en Castilla-La
Mancha en los municipios más poblados y, por tanto, en las capitales de provincia. Por
otra parte, desde un punto de vista estadístico es necesario disponer de un número de
tasaciones para cada tipo de vivienda (hasta dos años y más de dos años de
antigüedad) para proporcionar estimaciones consistentes.
En cualquier caso, utilizaremos como referencias, aunque con ciertas cautelas,
la relación de los precios de ambos tipos de vivienda en las capitales de provincia de
Castilla-La Mancha durante los dos primeros trimestres de 2005.
Podemos comprobar que la relación de los precios medios de las viviendas
libres con más de dos años de antigüedad respecto de precios medios de las viviendas
libres de menos de dos años de antigüedad se sitúan en Ciudad Real, Guadalajara y
Toledo aproximadamente en tono al 92%, mientras que en Albacete y Cuenca esta
relación se reduce aproximadamente en un 10% respecto de las anteriores capitales
(véase el cuadro 39).
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Cuadro 39. Precio del m2 de vivienda libre en capitales de provincia
Castilla-La Mancha Albacete Ciudad Real Cuenca Guadalajara Toledo
Hasta dos años de
antigüedad
Más de dos años de ant.
Hasta dos años de ant.
Más de dos años de ant.
Hasta dos años de ant.
Más de dos años de ant.
Hasta dos años de ant.
Más de dos años de ant.
Hasta dos años de ant..
Más de dos años de ant.
Hasta dos años de ant.
Más de dos años de ant.
1ºT 2005 1.259,5 1.122,2 1.849,2 1.484,5 1.589,4 1.486,3 1.592,5 1.365,5 2.240,3 2.069,1 2.068,3 1.835,7
2ºT 2005 1.284,7 1.171,6 1.880,7 1.570,7 1.644,2 1.534,9 1.692,9 1.430,7 2.207,9 2.079,3 2.082,4 1.952,7
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (varios años).
4.3. Detalle provincial del precio de la vivienda
Los datos que proporciona TINSA, utilizados en este epígrafe, son para las
capitales de provincia y para el resto de la provincia, tanto para vivienda usada como
vivienda nueva, para el período 1T 1999 al 1T 2005. Los valores que ofrecen son
medias móviles anuales, de modo que se obtienen series de precios más suavizados
del efecto estacional.
A continuación, procedemos a realizar un análisis para cada provincia de la
comunidad autónoma. Cuando se establezcan comparaciones con precios medios de
Castilla-La Mancha se toman como referencia los precios del Ministerio de Vivienda
que, a pesar de contar con ligeras variaciones metodológicas, cumplen adecuadamente
el objetivo de ser una referencia general para los datos de cada provincia.
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El precio de la vivienda en la provincia de Albacete
En primer lugar, se observa como desde 1999 la relación del precio entre
vivienda usada y vivienda nueva (vivienda usada / vivienda nueva) se ha ido
aproximando en términos relativos, habiéndose producido un cambio de nivel desde
valores alrededor del 75% hasta valores en torno al 85% al final del período estudiado
(1T de 2005). Esta circunstancia destaca la vitalidad que está teniendo en los últimos
años el mercado de la vivienda en Albacete capital (véase el cuadro 40). Sin embargo,
en el resto de la provincia de Albacete esta relación no ha experimentado esa
evolución creciente sino que más bien se advierte una estabilización alrededor del 65%
del precio de la vivienda usada sobre la vivienda nueva.
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Cuadro 40. Precio de la vivienda en la provincia de Albacete
Capital Resto
Vivienda libre nueva Vivienda libre usada Vivienda libre nueva Vivienda libre usada
Castilla-La Mancha. Base 2000 hasta 3º T 2003 (1999 y 2000 es dato anual). Base 2005 de 1º T
2004 a 1ºT 2005
€ Capital/CastillaLa Mancha %
€ Capital/CastillaLa Mancha %
€ Resto/Castilla La Mancha %
€ Resto/
Castilla-La Mancha %
1º T 1999 478,64 718 150,01 568 118,67 473 98,82 347 72,50
2º T 1999 478,64 782 163,38 578 120,76 476 99,45 336 70,20
3º T 1999 478,64 790 165,05 590 123,27 480 100,28 339 70,83
4º T 1999 478,64 842 175,92 607 126,82 518 108,22 339 70,83
1º T 2000 519,91 851 163,68 614 118,10 509 97,90 335 64,43
2º T 2000 519,91 850 163,49 633 121,75 518 99,63 342 65,78
3º T 2000 519,91 869 167,14 673 129,45 534 102,71 343 65,97
4º T 2000 519,91 877 168,68 704 135,41 524 100,79 354 68,09
1º T 2001 570,14 899 157,68 736 129,09 542 95,06 366 64,19
2º T 2001 589,04 942 159,92 770 130,72 561 95,24 374 63,49
3º T 2001 608,32 1022 168,00 798 131,18 590 96,99 373 61,32
4º T 2001 616,22 1068 173,31 827 134,21 596 96,72 379 61,50
1º T 2002 648,25 1139 175,70 874 134,82 617 95,18 370 57,08
2º T 2002 695,97 1146 164,66 896 128,74 624 89,66 377 54,17
3º T 2002 719,09 1127 156,73 912 126,83 603 83,86 389 54,10
4º T 2002 732,12 1156 157,90 953 130,17 622 84,96 398 54,36
1º T 2003 757,94 1148 151,46 954 125,87 625 82,46 415 54,75
2º T 2003 802,52 1173 146,16 983 122,49 634 79,00 434 54,08
3º T 2003 841,58 1218 144,73 1005 119,42 673 79,97 455 54,06
4º T 2003 858,10 1192 138,91 1037 120,85 721 84,02 481 56,05
1º T 2004 956,40 1271 132,89 1108 115,85 751 78,52 502 52,49
2º T 2004 1001,20 1359 135,74 1183 118,16 787 78,61 511 51,04
3º T 2004 1047,30 1473 140,65 1254 119,74 800 76,39 532 50,80
4º T 2004 1115,80 1600 143,39 1326 118,84 804 72,06 538 48,22
1º T 2005 1180,70 1674 141,78 1395 118,15 844 71,48 564 47,77
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
En cuanto a la comparación de precios entre Albacete capital y el resto de la
provincia se observa, tanto en vivienda nueva como usada, una subida relativa de los
precios de la capital respecto del resto de la provincia. Así, a principios del período,
para ambos tipos de vivienda la proporción de los precios medios (resto
provincia/capital) se aproximaba al 65% mientras que seis años más tarde esta
relación se sitúa en valores próximos al 45% -conviene destacar que ha sido más
acusada la bajada en vivienda usada que en vivienda nueva-.
Utilizando como referencia los precios de la vivienda libre de Castilla-La Mancha
en el mismo período, se puede analizar la evolución del precio, tanto de la vivienda
nueva como usada, para Albacete capital y para el resto de la provincia. Se pueden
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calcular para todos los casos el cociente de distintas combinaciones de precios por tipo
de vivienda y por tipo de municipio tal y como muestran los gráficos 15 y 16.
Gráfico 15. Evolución del precio de la vivienda, Albacete capital y resto de la provincia
35,00
45,00
55,00
65,00
75,00
85,00
1º T
199
9
2º T
199
9
3º T
199
9
4º T
199
9
1º T
200
0
2º T
200
0
3º T
200
0
4º T
200
0
1º T
200
1
2º T
200
1
3º T
200
1
4º T
200
1
1º T
200
2
2º T
200
2
3º T
200
2
4º T
200
2
1º T
200
3
2º T
200
3
3º T
200
3
4º T
200
3
1º T
200
4
2º T
200
4
3º T
200
4
4º T
200
4
1º T
200
5
Capital: Viv. Usada/Viv. Nueva Resto : Viv. Usada/Viv. NuevaViv. Nueva: Resto/capital Viv. Usada: Resto/capital
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Gráfico 16. Evolución del precio de la vivienda, Albacete capital,
resto de la provincia y Castilla-La Mancha
40,00
60,00
80,00
100,00
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Viv. Nueva: Capital/CLM Viv. Usada: Capital/CLM Viv. Nueva: Resto/CLM Viv. Usada: Resto/CLM Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
En Albacete capital, la vivienda nueva se situaba a principios del período en
porcentajes alrededor del 170% respecto al conjunto de Castilla-La Mancha, mientras
que a final del mismo se cifra en torno al 140%. Para la vivienda usada se aproxima a
valores cercanos al 120%.
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Para el resto de la provincia de Albacete, tanto para la vivienda nueva como
usada, se han producido sendas bajadas. En el caso de las nuevas, del valor 100% a
principios de 1999 ha descendido de un modo continuo a valores por debajo del 80%,
mientras que para las viviendas usadas se ha pasado, en una evolución semejante, de
valores cercanos al 70% a valores en torno al 50%. Todo esto es consecuencia de
crecimientos de distinta intensidad acumulada desde el 1T de 1999 al 1T de 2005 para
cada uno de los dos colectivos de viviendas tal y como refleja el cuadro 41.
Cuadro 41. Tasas de crecimiento del precio de la vivienda en la provincia de
Albacete Tasa de crecimiento acumulado 1T 1999 – 1T 2005 %
Vivienda libre-Castilla-La Mancha 146,68
Vivienda libre nueva-capital 133,15
Vivienda libre usada-capital 145,60
Vivienda libre nueva-resto 78,44
Vivienda libre usada-resto 62,54
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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El precio de la vivienda en la provincia de Ciudad Real
La situación en Ciudad Real capital en cuanto a la relación entre el precio de la
vivienda libre usada y el precio de la vivienda libre nueva experimentó una evolución
decreciente desde principios de 1999 hasta finales de 2002 (del 95% al 75%
aproximadamente) pero desde esta fecha hasta el 1T de 2005 ha aumentado esta
relación alcanzando, desde mediados de 2004, una proporción del 100%. Esto muestra
la pujanza del mercado de la vivienda libre en los últimos trimestres en Ciudad Real
capital.
No obstante, en el resto de la provincia de Ciudad Real, en términos medios, se
aprecia una estabilización de la vivienda usada respecto de la nueva en torno al 70%
(véase el cuadro 42).
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Cuadro 42. Precio de la vivienda en la provincia de Ciudad Real
Capital Resto
Vivienda libre nueva Vivienda libre usada Vivienda libre nueva Vivienda libre usada
Castilla-La Mancha. Base 2000 hasta 3º T 2003 (1999 y 2000 es dato anual). Base 2005 de 1º T
2004 a 1ºT 2005
€ Capital/Castilla-La
Mancha % €
Capital/Castilla-La Mancha %
€ Resto/Castilla-La
Mancha % €
Resto/Castilla-La Mancha %
1º T 1999 478,64 620 129,53 593 123,89 463 96,73 323 67,48
2º T 1999 478,64 666 139,14 611 127,65 478 99,87 325 67,90
3º T 1999 478,64 691 144,37 613 128,07 480 100,28 335 69,99
4º T 1999 478,64 696 145,41 633 132,25 504 105,30 339 70,83
1º T 2000 519,91 753 144,83 643 123,68 492 94,63 344 66,17
2º T 2000 519,91 756 145,41 652 125,41 497 95,59 352 67,70
3º T 2000 519,91 753 144,83 687 132,14 511 98,29 361 69,44
4º T 2000 519,91 771 148,29 701 134,83 518 99,63 373 71,74
1º T 2001 570,14 761 133,48 730 128,04 540 94,71 384 67,35
2º T 2001 589,04 842 142,94 766 130,04 552 93,71 394 66,89
3º T 2001 608,32 909 149,43 782 128,55 575 94,52 408 67,07
4º T 2001 616,22 993 161,14 812 131,77 578 93,80 415 67,35
1º T 2002 648,25 1022 157,66 823 126,96 592 91,32 422 65,10
2º T 2002 695,97 1052 151,16 831 119,40 604 86,79 422 60,63
3º T 2002 719,09 1154 160,48 844 117,37 609 84,69 418 58,13
4º T 2002 732,12 1124 153,53 874 119,38 625 85,37 425 58,05
1º T 2003 757,94 1161 153,18 926 122,17 646 85,23 441 58,18
2º T 2003 802,52 1191 148,41 986 122,86 658 81,99 460 57,32
3º T 2003 841,58 1140 135,46 1059 125,83 681 80,92 482 57,27
4º T 2003 858,10 1194 139,14 1103 128,54 697 81,23 504 58,73
1º T 2004 956,40 1251 130,80 1163 121,60 720 75,28 524 54,79
2º T 2004 1001,20 1250 124,85 1237 123,55 749 74,81 548 54,73
3º T 2004 1047,30 1314 125,47 1303 124,42 787 75,15 568 54,23
4º T 2004 1115,80 1397 125,20 1378 123,50 822 73,67 588 52,70
1º T 2005 1180,70 1458 123,49 1431 121,20 860 72,84 595 50,39
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
En lo que se refiere al precio de la vivienda libre nueva se aprecia un descenso
de la relación entre capital y resto de provincia, hecho que ratifica la creciente
actividad en el mercado de la vivienda en la capital. El recorrido se reduce desde
valores próximos al 75% a principios de 1999 hasta valores en torno al 60% a final del
período. También se ha producido una tendencia decreciente en la vivienda usada del
resto de la provincia respecto de Ciudad Real capital desde valores próximos al 55% a
principios del período hasta valores en torno al 45% al final del período.
Respecto de los precios medios de Castilla-La Mancha, la vivienda libre nueva
de Ciudad Real capital se ha situado al final del período en valores en torno al 120%,
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habiendo llegado a ser esta relación cercana al 150% a mitad del periodo. Más estable
ha sido la evolución de la vivienda libre usada que ha oscilado en todo el período en
torno al 120%.
En el resto de la provincia de Ciudad Real, la evolución ha sido decreciente
tanto en vivienda libre nueva como usada, presentando un comportamiento bastante
similar en ambos casos. Para la vivienda nueva se ha pasado del valor 100% durante
el inicio al valor 70% en el final del período; mientras, para la vivienda usada se ha
pasado de 70% a 50% aproximadamente. Los gráficos 17 y 18 detallan las cifras
aportadas.
Gráfico 17. Evolución del precio de la vivienda, Ciudad Real capital y resto de la
provincia
35,00
45,00
55,00
65,00
75,00
85,00
95,00
105,00
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1º T
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4º T
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4
1º T
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5Capital: Viv. Usada/Viv. Nueva Resto : Viv. Usada/Viv. Nueva Viv. Nueva: Resto/capital Viv. Usada: Resto/capital
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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Gráfico 18. Evolución del precio de la vivienda, Ciudad Real capital,
resto de la provincia y Castilla-La Mancha
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
180,001º
T 1
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2
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2
1º T
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3
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3
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3
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3
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4
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5
Viv. Nueva: Capital/CLM Viv. Usada: Capital/CLM Viv. Nueva: Resto/CLM Viv. Usada: Resto/CLM Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Por otra parte, la situación descrita se corresponde con las tasas de crecimiento
acumulado experimentado en el período para ambos tipos de vivienda y para la capital
y el resto de la provincia que recoge el cuadro 43.
Cuadro 43. Tasas de crecimiento del precio de la vivienda
en la provincia de Ciudad Real Tasa de crecimiento acumulado 1T 1999 – 1T 2005 %
Vivienda libre-Castilla-La Mancha 146,68
Vivienda libre nueva-capital 135,16
Vivienda libre usada-capital 141,32
Vivienda libre nueva-resto 85,75
Vivienda libre usada-resto 84,21
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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El precio de la vivienda en la provincia de Cuenca
En la primera mitad del período de estudio (entre 1T de 1999 y 1T de 2005)
conviene destacar el comportamiento decreciente del precio de la vivienda usada en
Cuenca capital respecto de la nueva y un crecimiento durante los años 2000 y 2001 de
la usada sobre la nueva, alcanzándose en 2001 valoraciones superiores en la vivienda
usada sobre la vivienda nueva. En la segunda mitad del período de análisis se ha
estabilizado esta proporción aproximadamente en un 90%.
En el resto de la provincia de Cuenca esta proporción ha alcanzado en todo el
período valores estables en torno al 75%.
Las cifras señaladas en el cuadro 44 explican que los precios de la vivienda
nueva en el resto de la provincia respecto a la capital experimentasen durante los años
2000 y 2001 un crecimiento notable alcanzando su máximo en el 2T 2001 con un valor
de 81,99%, para después estabilizarse en valores próximos al 60%. No ocurre lo
mismo con la vivienda usada en el resto de la provincia de Cuenca donde solamente, y
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de un modo estable, representa en torno al 45% del valor de la vivienda usada en la
capital.
Cuadro 44. Precio de la vivienda en la provincia de Cuenca
Capital Resto
Vivienda libre nueva Vivienda libre usada Vivienda libre nueva Vivienda libre usada
Castilla-La Mancha. Base 2000 hasta 3º
T 2003 (1999 y 2000 es dato anual). Base 2005 de 1º T 2004 a 1ºT 2005
€ Capital/Castilla-La Mancha %
€ Capital/Castilla-La Mancha %
€ Resto/Castilla-La
Mancha % €
Resto/Castilla-La Mancha %
1º T 1999 478,64 766 160,04 695 145,20 416 86,91 314 65,60
2º T 1999 478,64 825 172,36 691 144,37 435 90,88 325 67,90
3º T 1999 478,64 894 186,78 700 146,25 463 96,73 331 69,15
4º T 1999 478,64 890 185,94 695 145,20 500 104,46 353 73,75
1º T 2000 519,91 927 178,30 706 135,79 496 95,40 350 67,32
2º T 2000 519,91 916 176,18 728 140,02 496 95,40 352 67,70
3º T 2000 519,91 814 156,57 709 136,37 520 100,02 346 66,55
4º T 2000 519,91 718 138,10 718 138,10 511 98,29 335 64,43
1º T 2001 570,14 718 125,93 722 126,64 532 93,31 341 59,81
2º T 2001 589,04 672 114,08 744 126,31 551 93,54 336 57,04
3º T 2001 608,32 703 115,56 794 130,52 540 88,77 362 59,51
4º T 2001 616,22 887 143,94 828 134,37 542 87,96 369 59,88
1º T 2002 648,25 882 136,06 839 129,43 578 89,16 393 60,62
2º T 2002 695,97 904 129,89 841 120,84 601 86,35 415 59,63
3º T 2002 719,09 932 129,61 852 118,48 615 85,52 410 57,02
4º T 2002 732,12 970 132,49 907 123,89 652 89,06 428 58,46
1º T 2003 757,94 1094 144,34 960 126,66 646 85,23 455 60,03
2º T 2003 802,52 1126 140,31 1014 126,35 663 82,61 471 58,69
3º T 2003 841,58 1214 144,25 1079 128,21 701 83,30 509 60,48
4º T 2003 858,10 1256 146,37 1079 125,74 703 81,93 545 63,51
1º T 2004 956,40 1315 137,49 1104 115,43 736 76,96 547 57,19
2º T 2004 1001,20 1373 137,14 1139 113,76 742 74,11 573 57,23
3º T 2004 1047,30 1393 133,01 1186 113,24 737 70,37 580 55,38
4º T 2004 1115,80 1378 123,50 1265 113,37 860 77,07 573 51,35
1º T 2005 1180,70 1387 117,47 1329 112,56 877 74,28 611 51,75
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Respecto de los precios medios de la vivienda en Castilla-La Mancha, en Cuenca
capital descendieron en la vivienda nueva en términos relativos hasta el año 2001
estabilizándose en valores próximos al intervalo 120-140%, siendo más estable el
comportamiento de la vivienda usada durante todo el período y habiéndose producido
en los últimos trimestres una aproximación de los precios medios de la vivienda nueva
a la usada en la capital.
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En el resto de la provincia de Cuenca, la relación de sus precios con los de la
comunidad autónoma ha descendido ligeramente. Para el caso de la vivienda nueva
desciende desde el 100% a principios del período a valores en torno al 80% a finales.
Para la vivienda usada desciende de valores próximos al 70% a valores en torno al
50%.
Los gráficos 19 y 20 detallan esta situación.
Gráfico 19. Evolución del precio de la vivienda, Cuenca capital y resto de la provincia
35,00
45,00
55,00
65,00
75,00
85,00
95,00
105,00
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Capital: Viv. Usada/Viv. Nueva Resto : Viv. Usada/Viv. Nueva Viv. Nueva: Resto/capital Viv. Usada: Resto/capital Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Gráfico 20. Evolución del precio de la vivienda, Cuenca capital,
resto de la provincia y Castilla-La Mancha
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
140,00
160,00
180,00
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199
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Viv. Nueva: Capital/CLM Viv. Usada: Capital/CLM Viv. Nueva: Resto/CLM Viv. Usada: Resto/CLM
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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78
Los crecimientos acumulados en la provincia de Cuenca son más moderados en
general que en el conjunto de la comunidad autónoma, siendo un poco más elevado
solamente en los precios medios de la vivienda nueva de los municipios distintos de la
capital (véase el cuadro 45).
Cuadro 45. Tasas de crecimiento del precio de la vivienda en la provincia de Cuenca Tasa de crecimiento acumulado 1T 1999 – 1T 2005 %
Vivienda libre-Castilla-La Mancha 146,68
Vivienda libre nueva-capital 81,07
Vivienda libre usada-capital 91,22
Vivienda libre nueva-resto 110,82
Vivienda libre usada-resto 94,59
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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El precio de la vivienda en la provincia de Guadalajara
La provincia de Guadalajara es la que, en general, tiene los precios más altos
de toda la comunidad autónoma. El crecimiento más intenso en el período analizado se
ha producido tanto en la vivienda libre usada de la capital como en el resto de la
provincia. Esto se manifiesta en el conjunto de ratios propuestos para el análisis
provincial en el cuadro 46.
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Cuadro 46. Precio de la vivienda en la provincia de Guadalajara
Capital Resto
Vivienda libre nueva Vivienda libre usada Vivienda libre nueva Vivienda libre usada
Castilla-La Mancha. Base 2000 hasta 3º T 2003 (1999 y 2000 es
dato anual). Base 2005 de 1º T 2004 a
1ºT 2005
€ Capital/Castilla-La Mancha %
€ Capital/Castilla-La Mancha %
€ Resto/Castilla-La Mancha %
€ Resto/Castilla-La Mancha %
1º T 1999 478,64 881 184,06 695 145,20 658 137,47 506 105,72
2º T 1999 478,64 892 186,36 707 147,71 673 140,61 512 106,97
3º T 1999 478,64 878 183,44 707 147,71 662 138,31 529 110,52
4º T 1999 478,64 843 176,12 730 152,52 668 139,56 569 118,88
1º T 2000 519,91 880 169,26 773 148,68 685 131,75 568 109,25
2º T 2000 519,91 915 175,99 781 150,22 695 133,68 583 112,13
3º T 2000 519,91 1007 193,69 807 155,22 720 138,49 592 113,87
4º T 2000 519,91 1041 200,23 804 154,64 742 142,72 557 107,13
1º T 2001 570,14 975 171,01 802 140,67 762 133,65 581 101,90
2º T 2001 589,04 969 164,50 832 141,25 796 135,14 621 105,43
3º T 2001 608,32 960 157,81 946 155,51 818 134,47 649 106,69
4º T 2001 616,22 1019 165,36 980 159,03 864 140,21 685 111,16
1º T 2002 648,25 1183 182,49 1014 156,42 897 138,37 731 112,77
2º T 2002 695,97 1252 179,89 1096 157,48 928 133,34 753 108,19
3º T 2002 719,09 1334 185,51 1044 145,18 972 135,17 786 109,30
4º T 2002 732,12 1344 183,58 1137 155,30 997 136,18 851 116,24
1º T 2003 757,94 1310 172,84 1208 159,38 1046 138,01 898 118,48
2º T 2003 802,52 1335 166,35 1260 157,01 1117 139,19 944 117,63
3º T 2003 841,58 1463 173,84 1342 159,46 1201 142,71 1017 120,84
4º T 2003 858,10 1539 179,35 1412 164,55 1282 149,40 1057 123,18
1º T 2004 956,40 1724 180,26 1583 165,52 1373 143,56 1121 117,21
2º T 2004 1001,20 1933 193,07 1680 167,80 1473 147,12 1213 121,15
3º T 2004 1047,30 2103 200,80 1737 165,86 1547 147,71 1277 121,93
4º T 2004 1115,80 2177 195,11 1854 166,16 1596 143,04 1347 120,72
1º T 2005 1180,70 2263 191,67 1918 162,45 1633 138,31 1392 117,90
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Este mayor crecimiento relativo del precio de la vivienda libre usada ha
provocado una situación particular que supone períodos de subidas de la proporción
relativa del precio de la vivienda usada sobre la vivienda nueva, tanto en la capital
como en el resto de la provincia, de más intensidad y duración que algún período de
bajada de dicho ratio; parece que al final del período analizado los ratios
correspondientes a la capital y al resto convergen en torno al 85%.
En relación con lo anterior, hay que destacar la estabilidad durante todo el
período del ratio del precio de la vivienda usada en el resto de la provincia respecto del
de la capital que ha oscilado ligeramente y en torno al 75%. Algo parecido a lo anterior
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se puede decir de la relación de la vivienda nueva del resto de la provincia respecto de
la capital salvo en dos períodos que se corresponden aproximadamente con los años
2001 y 2003 donde existe una mayor pujanza de los precios de la vivienda nueva del
resto de la provincia. En estos últimos periodos el ratio tiende a acercarse al 85%
aunque el nivel general se sitúa en torno al 75%.
Si comparamos los precios medios de Castilla-La Mancha en su conjunto con las
combinaciones estudiadas vemos un comportamiento uniforme en el resto de la
provincia de Guadalajara tanto en vivienda nueva como usada. En el caso de la
primera se estabiliza en torno al 140% mientras que para la usada se produce una
aproximación al 120%.
Respecto a Guadalajara capital, el ratio precio medio de la vivienda nueva
respecto del de Castilla-La Mancha es más irregular aunque considerado globalmente
parece que oscila en torno al valor 180%. Para el caso de la vivienda usada es menos
irregular aunque presente una tendencia creciente desde 150%, al principio, a 160%,
al final del período.
Gráfico 21. Evolución del precio de la vivienda, Guadalajara capital y resto de la
provincia
65,00
75,00
85,00
95,00
1º T
199
9
3º T
199
9
1º T
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3º T
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0
1º T
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1
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1º T
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2
3º T
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2
1º T
200
3
3º T
200
3
1º T
200
4
3º T
200
4
1º T
200
5
Capital: Viv. Usada/Viv. Nueva Resto : Viv. Usada/Viv. Nueva Viv. Nueva: Resto/capital Viv. Usada: Resto/capital
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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Gráfico 22. Evolución del precio de la vivienda, Guadalajara capital,
resto de la provincia y Castilla-La Mancha
100,00
120,00
140,00
160,00
180,00
200,00
1º T
199
9
2º T
199
9
3º T
199
9
4º T
199
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1º T
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2º T
200
0
3º T
200
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4º T
200
0
1º T
200
1
2º T
200
1
3º T
200
1
4º T
200
1
1º T
200
2
2º T
200
2
3º T
200
2
4º T
200
2
1º T
200
3
2º T
200
3
3º T
200
3
4º T
200
3
1º T
200
4
2º T
200
4
3º T
200
4
4º T
200
4
1º T
200
5
Viv. Nueva: Capital/CLM Viv. Usada: Capital/CLM Viv. Nueva: Resto/CLM Viv. Usada: Resto/CLM Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Junto con Toledo, que veremos inmediatamente, Guadalajara es la provincia
que más intensidad ha experimentado en el crecimiento de los precios tanto de la
vivienda usada como nueva y tanto en la capital como en el resto de la provincia
(véase el cuadro 47).
Cuadro 47. Tasas de crecimiento del precio de la vivienda en la provincia de
Guadalajara Tasa de crecimiento acumulado 1T 1999 – 1T 2005 %
Vivienda libre-Castilla-La Mancha 146,68
Vivienda libre nueva-capital 156,87
Vivienda libre usada-capital 175,97
Vivienda libre nueva-resto 148,18
Vivienda libre usada-resto 175,10
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Obsérvese que en un periodo de seis años en esta provincia, la vivienda nueva
ha aumentado el precio del m2 construido en una vez y media y el de la vivienda usada
en casi dos veces el inicial.
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El precio de la vivienda en la provincia de Toledo
Esta provincia es la que presenta mayores crecimientos acumulados en el
periodo analizado (1T de 1999-1T de 2005).
En la capital, con alguna oscilación, el precio medio de la vivienda usada
representa aproximadamente el 80% del precio medio de la vivienda nueva. Esto
mismo sucede en el resto de municipios de la provincia en el que el precio medio de la
vivienda usada se aproxima al 80% del de la vivienda nueva (véase el cuadro 48).
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Cuadro 48. Precio de la vivienda en la provincia de Toledo
Capital Resto
Vivienda libre nueva Vivienda libre usada Vivienda libre nueva Vivienda libre usada
Castilla-La Mancha. Base 2000 hasta 3º T 2003 (1999 y 2000 es dato
anual). Base 2005 de 1º T 2004 a 1ºT 2005
€ Capital/Castilla-La Mancha %
€ Capital/Castilla-La Mancha %
€ Resto/Castilla-La Mancha %
€ Resto/Castilla-La Mancha %
1º T 1999 478,64 762 159,20 623 130,16 537 112,19 425 88,79
2º T 1999 478,64 823 171,95 626 130,79 545 113,86 433 90,46
3º T 1999 478,64 817 170,69 611 127,65 553 115,54 444 92,76
4º T 1999 478,64 795 166,10 622 129,95 572 119,51 453 94,64
1º T 2000 519,91 782 150,41 646 124,25 600 115,40 468 90,02
2º T 2000 519,91 807 155,22 672 129,25 614 118,10 477 91,75
3º T 2000 519,91 864 166,18 728 140,02 627 120,60 486 93,48
4º T 2000 519,91 906 174,26 751 144,45 638 122,71 491 94,44
1º T 2001 570,14 980 171,89 752 131,90 638 111,90 511 89,63
2º T 2001 589,04 1011 171,64 764 129,70 648 110,01 533 90,49
3º T 2001 608,32 1030 169,32 785 129,04 671 110,30 553 90,91
4º T 2001 616,22 1075 174,45 802 130,15 687 111,49 573 92,99
1º T 2002 648,25 1084 167,22 929 143,31 729 112,46 571 88,08
2º T 2002 695,97 1133 162,79 1024 147,13 768 110,35 581 83,48
3º T 2002 719,09 1284 178,56 1029 143,10 786 109,30 590 82,05
4º T 2002 732,12 1415 193,27 1092 149,16 798 109,00 614 83,87
1º T 2003 757,94 1522 200,81 1049 138,40 842 111,09 664 87,61
2º T 2003 802,52 1617 201,49 1072 133,58 901 112,27 706 87,97
3º T 2003 841,58 1601 190,24 1216 144,49 956 113,60 771 91,61
4º T 2003 858,10 1650 192,29 1252 145,90 1037 120,85 835 97,31
1º T 2004 956,40 1780 186,11 1389 145,23 1082 113,13 894 93,48
2º T 2004 1001,20 1869 186,68 1408 140,63 1126 112,47 957 95,59
3º T 2004 1047,30 1995 190,49 1538 146,85 1213 115,82 1019 97,30
4º T 2004 1115,80 2110 189,10 1627 145,81 1272 114,00 1085 97,24
1º T 2005 1180,70 2124 179,89 1661 140,68 1340 113,49 1144 96,89
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
La mayor pujanza del mercado de la vivienda nueva en Toledo capital respecto
del resto de la provincia explica que la relación del precio de ambas tenga una
tendencia decreciente desde valores próximos al 70%, a principios del período, hasta
el 60%, a finales del período.
En lo que se refiere a la vivienda usada, el vigor del crecimiento es similar en la
capital y en el resto de la provincia, lo que supone una estabilización del ratio entre
ambas en torno al 70% durante todo el período, salvo un descenso durante el año
2002 a valores próximos al 60%.
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Si comparamos los precios de cada una de las modalidades con el precio de la
vivienda libre en Castilla-La Mancha destaca un comportamiento uniforme de cada una
de ellas salvo la vivienda nueva en la capital. Efectivamente, la vivienda nueva del
resto de municipios oscila muy ligeramente en torno al 115% durante todo el período.
Para la vivienda usada del resto de la provincia, el valor de referencia sobre el que hay
ligeras oscilaciones es del 95%, siendo este porcentaje en torno al 135% para Toledo
capital. En el caso de la vivienda nueva de la capital, hasta finales de 2002 oscila entre
el 160% y el 170% y a partir de aquí hasta el final del período analizado ha
experimentado un brusco crecimiento hasta valores que oscilan en torno al 190%
(véase los gráficos 23 y 24).
Gráfico 23. Evolución del precio de la vivienda, Toledo capital y resto de la provincia
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
1º T
199
9
2º T
199
9
3º T
199
9
4º T
199
9
1º T
200
0
2º T
200
0
3º T
200
0
4º T
200
0
1º T
200
1
2º T
200
1
3º T
200
1
4º T
200
1
1º T
200
2
2º T
200
2
3º T
200
2
4º T
200
2
1º T
200
3
2º T
200
3
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200
3
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1º T
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200
4
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200
4
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200
4
1º T
200
5
Capital: Viv. Usada/Viv. Nueva Resto : Viv. Usada/Viv. Nueva Viv. Nueva: Resto/capital Viv. Usada: Resto/capital Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
Gráfico 24. Evolución del precio de la vivienda, Toledo capital,
resto de la provincia y Castilla-La Mancha
75,00
95,00
115,00
135,00
155,00
175,00
195,00
1º T
199
9
2º T
199
9
3º T
199
9
4º T
199
9
1º T
200
0
2º T
200
0
3º T
200
0
4º T
200
0
1º T
200
1
2º T
200
1
3º T
200
1
4º T
200
1
1º T
200
2
2º T
200
2
3º T
200
2
4º T
200
2
1º T
200
3
2º T
200
3
3º T
200
3
4º T
200
3
1º T
200
4
2º T
200
4
3º T
200
4
4º T
200
4
1º T
200
5
Viv. Nueva: Capital/CLM Viv. Usada: Capital/CLM Viv. Nueva: Resto/CLM Viv. Usada: Resto/CLM Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
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Por último, como muestra del grado de actividad del mercado de la vivienda en
la provincia de Toledo, se observan tasas de crecimiento que suponen más de una vez
y media los precios del final del período respecto de los del principio. Es especialmente
intensa la subida del precio de la vivienda libre nueva en la capital en donde se ha
alcanzado una tasa de crecimiento acumulado en el período del 178,74% tal y como
detalla el cuadro 49.
Cuadro 49. Tasas de crecimiento del precio de la vivienda en la provincia de Toledo Tasa de crecimiento acumulado 1T 1999 – 1T 2005 %
Vivienda libre-Castilla-La Mancha 146,68
Vivienda libre nueva-capital 178,74
Vivienda libre usada-capital 166,61
Vivienda libre nueva-resto 149,53
Vivienda libre usada-resto 169,18
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
4.4. El precio de la vivienda por grupos de municipios
En este apartado descendemos a capitales y grupos de municipios en los que la
proximidad y facilidad de comunicación entre los mismos hacen que posean un alto
grado de homogeneidad respecto de la variable objeto principal de este estudio -precio
del m2 construido de la vivienda-.
Los datos que analizaremos han sido proporcionados por el Ministerio de
Vivienda siguiendo la metodología de la Base 2005, de periodicidad trimestral desde el
1T de 2004 hasta el 2T de 2005 (recuérdense las notas metodológicas que se incluían
al principio de este epígrafe en el subapartado 4.1). De la misma forma, conviene
volver a recordar que el Ministerio de Vivienda no facilita información individualizada a
nivel de municipios distintos a capitales de provincia o grandes municipios y que, por
tanto, ha sido muy complicado obtener la información estadística que se detalla a
continuación, puesto que es fruto de una ardua tarea de selección y agrupamiento de
los municipios de Castilla-La Mancha en distintos conglomerados.
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Las unidades geográficas que se analizan en este epígrafe son las cinco
capitales de provincia y 21 agrupaciones municipales que se detallan en el cuadro 50 y
que se caracterizan por la proximidad de sus núcleos urbanos y por ser los municipios
más poblados de cada una de las zonas geográficas en que se ubican. Cada uno de
estos grupos se ha denominado por el nombre del municipio más representativo de los
mismos (podría hablarse, por tanto, de municipio cabecera del grupo) cuya
delimitación se recoge en el mapa 1.
Cuadro 50. Unidades geográficas consideradas para analizar el precio de la vivienda
en Castilla-La Mancha GRUPO NOMBRE DEL MUNICIPIO CAPITAL 1 ALBACETE CAPITAL 2 CIUDAD REAL CAPITAL 3 CUENCA CAPITAL 4 GUADALAJARA CAPITAL 5 TOLEDO
CAMARENA ESCALONA FUENSALIDA LA PUEBLA DE MONTALBÁN MAQUEDA SANTA CRUZ DE RETAMAR SANTA OLALLA
GRUPO 1
TORRIJOS
EL REAL DE SAN VICENTE NAVAMORCUENDE TALAVERA DE LA REINA VELADA CALERA Y CHOZAS
GRUPO 2
CEBOLLA
BARGAS ESQUIVIAS ILLESCAS MOCEJÓN OLÍAS DEL REY SESEÑA VALMOJADO YUNCOS
GRUPO 3
AÑOVER DE TAJO
LOS YÉBENES MORA ORGAZ
GRUPO 4
SONSECA
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DOSBARRIOS HUERTA DE VALDECARÁBANOS LA GUARDIA NOBLEJAS OCAÑA VILLARRUBIA DE SANTIAGO VILLASEQUILLA DE YEPES VILLATOBAS
GRUPO 5
YEPES
ALCAZAR DE SAN JUAN CAMPO DE CRIPTANA HERENCIA
GRUPO 6
VILLAFRANCA DE LOS CABALLEROS
ALDEA DEL REY ALMODOVAR DEL CAMPO ARGAMASILLA DE CALATRAVA BRAZATORTAS CALZADA DE CALATRAVA
GRUPO 7
PUERTOLLANO
ALMURADIEL MORAL DE CALATRAVA SANTA CRUZ DE MUDELA TORRENUEVA VALDEPEÑAS
GRUPO 8
VILLANUEVA DE LOS INFANTES
ALMAGRO BOLAÑOS DE CALATRAVA MIGUELTURRA
GRUPO 9
POZUELO DE CALATRAVA
FERNANCABALLERO FUENTE EL FRESNO MALAGON PORZUNA
GRUPO 10
VILLARRUBIA DE LOS OJOS
CARRION DE CALATRAVA DAIMIEL LA SOLANA MANZANARES MEMBRILLA
GRUPO 11
TORRALBA DE CALATRAVA
CORRAL DE ALMAGUER EL TOBOSO LA PUEBLA DE ALMORADIEL LA VILLA DE DON FADRIQUE MIGUEL ESTEBAN MOTA DEL CUERVO QUINTANAR DE LA ORDEN VILLACAÑAS
GRUPO 12
VILLAMAYOR DE SANTIAGO
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CAMUÑAS CONSUEGRA MADRIDEJOS PUERTO LÁPICE
GRUPO 13
URDA
FUENTE DE PEDRO NAHARRO HORCAJO DE SANTIAGO SANTA CRUZ DE LA ZARZA TARANCÓN
GRUPO 14
VILLARRUBIO
CASAS DE FERNANDO ALONSO EL PROVENCIO SAN CLEMENTE SISANTE
GRUPO 15
VILLARROBLEDO
ARGAMASILLA DE ALBA EL PEDERNOSO LAS MESAS LAS PEDROÑERAS PEDRO MUÑOZ SOCUELLAMOS
GRUPO 16
TOMELLOSO
CASAS IBÁÑEZ LA RODA LEDAÑA MAHORA QUINTANAR DEL REY TARAZONA DE LA MANCHA
GRUPO 17
VILLAGARCIA DEL LLANO
ALMANSA ALPERA BONETE CAUDETE
GRUPO 18
MONTEALEGRE DEL CASTILLO
ALBATANA HELLÍN ONTUR
GRUPO 19
TOBARRA
AZUQUECA DE HENARES EL CASAR HUMANES MARCHAMALO PUEBLA DE BELEÑA TORIJA TRIJUEQUE VIÑUELAS
GRUPO 20
YUNQUERA DE HENARES
ALCOLEA DEL PINAR ALGORA ATIENZA
GRUPO 21
SIGÜENZA Fuente: Elaboración propia.
Mapa 1. Distribución geográfica por grupos de municipios
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Básicamente, destacamos dos tipos de información que se detallan con distintas
representaciones gráficas y comparaciones numéricas. En el primer caso, se van a
distinguir varios intervalos para los valores alcanzados por el m2 construido de la
vivienda durante el 2T de 2005; y, en segundo lugar, se plantea la intensidad de
crecimiento alcanzado según la tasa de crecimiento acumulado en los seis trimestres
estudiados, es decir, desde 1T 2004 hasta 2T 2005.
Respecto de las capitales de provincia, existen claramente dos tipos
diferenciados. En primer lugar, están Albacete, Ciudad Real y Cuenca cuyos precios
medios en el 2T de 2005 oscilan entre 1519,50 €/m2 de Cuenca y los 1672,60 €/m2 de
Albacete; en segundo lugar, Guadalajara y Toledo alcanzan respectivamente en el 2T
de 2005 las cifras de 2157,60 €/m2 y 2014,80 €/m2 (véase el cuadro 51 y los gráficos
25, 26 y 27). Por tanto, en un contexto de crecimiento generalizado, los precios más
elevados por m2 están en Guadalajara y en Toledo mientras que los más reducidos se
detectan en Cuenca; Albacete y Ciudad Real tienen unos valores muy similares aunque
parece que en los últimos trimestres Albacete cuenta con precios superiores.
Cuadro 51. Precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha, 2 T 2005 (euros/m2)
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005CASTILLA-LA MANCHA. VIVIENDA LIBRE 956,40 1001,20 1047,30 1115,80 1180,70 1218,50
ALBACETE 1190,60 1302,20 1320,30 1431,30 1583,70 1672,60 CIUDAD REAL 1226,20 1312,30 1342,70 1446,50 1515,20 1566,90 CUENCA 1140,50 1211,40 1246,70 1277,90 1462,90 1519,50 GUADALAJARA 1800,60 1765,10 1916,00 1911,90 2135,60 2157,60 TOLEDO 1502,90 1627,60 1764,80 1869,00 1906,60 2014,80 GRUPO TORRIJOS 800,00 854,60 1002,30 966,60 1082,90 1198,20 GRUPO TALAVERA DE LA REINA 1088,30 1146,30 1269,30 1366,70 1363,40 1408,60 GRUPO ILLESCAS 1156,30 1180,80 1278,50 1330,10 1417,00 1384,80 GRUPO SONSECA 730,50 716,60 678,70 852,90 825,40 844,30 GRUPO OCAÑA 912,00 923,70 1107,10 1057,80 1077,30 1212,60 GRUPO ALCÁZAR DE SAN JUAN 665,10 726,00 689,50 693,70 761,70 892,30 GRUPO PUERTOLLANO 629,30 637,20 677,10 702,70 770,00 742,30 GRUPO VALDEPEÑAS 645,00 608,40 629,30 654,60 701,20 814,60 GRUPO ALMAGRO 726,40 707,50 787,20 839,00 791,70 835,00 GRUPO MALAGÓN 591,80 554,20 641,10 586,90 656,40 670,80 GRUPO MANZANARES 616,00 629,10 630,40 669,60 733,90 761,20 GRUPO MOTA DEL CUERVO 576,50 605,10 679,40 647,90 688,10 740,60 GRUPO MADRIDEJOS 524,90 569,90 587,50 704,50 725,20 856,10 GRUPO TARANCON 653,50 777,60 813,10 861,10 933,70 1150,20 GRUPO VILLARROBLEDO 647,40 774,70 811,20 851,90 920,00 1112,00 GRUPO TOMELLOSO 594,70 614,90 651,70 679,00 709,10 778,80 GRUPO LA RODA 680,80 645,60 696,40 740,20 756,00 794,70 GRUPO ALMANSA 614,60 657,80 722,40 747,90 812,90 730,10 GRUPO HELLÍN 542,70 594,50 578,30 680,80 692,80 689,30 GRUPO AZUQUECA DE HENARES 1550,40 1645,10 1603,80 1630,90 1730,70 1839,70 GRUPO SIGÜENZA 620,10 759,20 924,20 915,20 907,00 820,00
Fuente: Ministerio de Vivienda (2005).
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0 500 1000 1500 2000 2500
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grupo21
Albacete (capital)
Ciudad Real (capital)
Cuenca (capital)
Guadalajara (capital)
Toledo (capital)
Provincia Albacete
Provincia Ciudad Real
Provincia Cuenca
Provincia Guadalajara
Provincia Toledo
Castilla-La Mancha
Gráfico 25. Precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha, 2 T 2005 (euros/m2)
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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Gráfico 26. Precio de la vivienda en Castilla-La Mancha
(desviación con respecto a la media = 1218,5 euros/m2), 2 T 2005
-600 -400 -200 0 200 400 600 800 1000
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grupo20
grupo21
Albacete (capital)
Ciudad Real (capital)
Cuenca (capital)
Guadalajara (capital)
Toledo (capital)
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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Gráfico 27. Precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha,
capitales de provincia (euros/m2)
0 500 1000 1500 2000 2500
1º T 2004
2º T 2004
3º T 2004
4º T 2004
1º T 2005
2º T 2005
Toledo (capital)Guadalajara (capital)Cuenca (capital)Ciudad Real (capital)Albacete (capital)
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
En cuanto a los grupos de municipios, destaca por el valor del m2 construido en
el 2T de 2005 el grupo de Azuqueca de Henares con un valor medio en dicho trimestre
de 1839,70 €/m2, lo que pone de manifiesto unos precios elevados en la zona del
corredor del Henares, que junto con las capitales de provincia Guadalajara y Toledo
son las zonas en las que los precios medios son los más elevados de la región (véase el
cuadro 51 y el mapa 2).
En un nivel inmediatamente inferior se encuentra la capital Albacete con un
valor medio del m2 en el 2T de 2005 de 1672,60 €/m2. En el siguiente nivel que hemos
caracterizado en el mapa 2 dentro del intervalo de valores 1400-1600 €/m2 se
encuentran las capitales Cuenca y Ciudad Real así como la zona de Talavera de la
Reina. Hay que tener en cuenta que el municipio de Talavera de la Reina es el segundo
en importancia por número de habitantes en Castilla-La Mancha después de Albacete.
Mapa 2. Valor del m2 construido por grupo de municipios
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En el intervalo 1200-1400 €/m2 se sitúan dos grupos ubicados ambos en la
provincia de Toledo, y además geográficamente limítrofes con la provincia de Madrid,
que son el grupo de Ocaña y el de Illescas, si bien el segundo tiene un precio medio
próximo a 1400 €/m2 en el 2T de 2005 y el primero en torno a 1200 €/m2, lo que pone
de relieve la pujanza del mercado de la vivienda en la zona de la Sagra y sobre todo en
los municipios próximos a Madrid que se ubican a ambos lados de la autovía de
Madrid-Toledo.
En el siguiente nivel, que comprende el intervalo 1000-1200 €/m2, nos
encontramos con tres grupos, dos de ellos limítrofes con Madrid y un grupo formado
por municipios de las provincias de Cuenca y Albacete que es el que representa
Villarrobledo. Los dos primeros son los representados por Torrijos y Tarancón y sus
precios medios en el 2T de 2005 están próximos a 1200 €/m2; la cercanía a Madrid
ejerce una influencia aún intensa ya que para ambos grupos existen dos vías de
comunicación con la capital de España importantes como son la N-V (Autovía de
Extremadura) y N-III (Autovía de Valencia), respectivamente. En el caso del grupo de
Villarrobledo nos encontramos con una zona por donde también transcurre una gran
vía de comunicación nacional que es la N-III, aunque en este caso el precio medio es
ligeramente inferior a los otros dos pues se sitúa en valores en torno a 1100 €/m2.
El siguiente segmento es el que corresponde al intervalo de valores 800-1000
€/m2 en el que se ubican grupos de la provincia de Ciudad Real y Toledo
principalmente, más el grupo de Sigüenza en Guadalajara. Concretamente, en Toledo
son los grupos de Sonseca y Madridejos y en Ciudad Real los de Alcázar de San Juan,
Almagro y Valdepeñas. Aunque en algunos de ellos existen vías de comunicación
importantes -como la N-IV (Autovía de Andalucía) que pasa por los grupos de
Madridejos, Alcázar de San Juan y Valdepeñas- se hallan a distancias más
considerables de la capital de España. El grupo de Sonseca y de Sigüenza por su parte
no están muy alejados de las dos capitales con precios más elevados de la región
como son Toledo y Guadalajara. Por último, el grupo de Almagro se halla relativamente
cerca de la capital de provincia Ciudad Real.
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El último segmento analizado contiene a los grupos de municipios cuyos precios
medios oscilan dentro del intervalo 600-800 €/m2. Aquí se encuentran grupos
principalmente de la Mancha; concretamente cuatro de la provincia de Ciudad Real -
Tomelloso, Manzanares, Malagón y Puertollano-; tres de Albacete -La Roda, Almansa y
Hellín-; y, por último, uno de Cuenca -Mota del Cuervo-.
Por tanto, a modo de conclusión, nos encontramos que los grupos de
municipios con precios medios del m2 construido más elevados son los que están más
próximos a Madrid y/o pasan cerca de ellos alguna importante vía de comunicación,
reduciéndose los precios medios cuando alguna o ambas de estas características tienen
menos intensidad. Por otra parte, también hay que destacar que existen precios altos
en las capitales de provincia, especialmente en Toledo y Guadalajara, así como en los
grupos de municipios que están en las áreas de influencia de aquéllas.
Como anteriormente dijimos, también resulta interesante analizar la evolución
reciente de los precios tanto en las capitales de provincia como en los grupos de
municipios mediante la tasa de variación acumulada desde el 1T de 2004 al 2T de
2005 (véase el gráfico 28). La diferente intensidad de estas tasas revela el grado de
crecimiento en el último año y medio que ha experimentado el precio medio de la
vivienda en las distintas zonas en que hemos centrado nuestra atención dentro de
Castilla-La Mancha.
Así pues, las variaciones de precios en las capitales de provincia de Castilla-La
Mancha durante el periodo de análisis están reflejadas en el gráfico 29. El incremento
en Albacete está próximo al 40% -concretamente, 40,48%- y en Toledo y Cuenca se
sobrepasa el 30% -concretamente, 34,06% y 33,23% respectivamente-. Guadalajara
tiene los aumentos más reducidos aunque consigue pasar del 15%.
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Gráfico 28. Variación en el precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha,
1º Trimestre 2004 – 2º Trimestre 2005 (tasa de variación, %)
0 10 20 30 40 50 60 70 80
grupo1
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grupo21
Albacete (capital)
Ciudad Real (capital)
Cuenca (capital)
Guadalajara (capital)
Toledo (capital)
Provincia Albacete
Provincia Ciudad Real
Provincia Cuenca
Provincia Guadalajara
Provincia Toledo
Castilla-La Mancha
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
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Gráfico 29. Variación en el precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha
1º Trimestre 2004 – 2º Trimestre 2005, capitales de provincia (tasa de variación, %)
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Albacete (capital) Ciudad Real (capital) Cuenca (capital) Guadalajara (capital) Toledo (capital)
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
Por grupos de municipios, y a la vista del mapa 3, se aprecia en primer lugar
que se han producido incrementos muy notables en toda la región. Han sido
especialmente intensos en cuatro grupos: Torrijos (tasa de variación acumulada en el
último año y medio 49,77%), Madridejos (63,09%), Tarancón (76%) y Villarrobledo
(71,76%). Si retomamos la información del mapa 2 podemos observar que tres de
estos grupos (Torrijos, Tarancón y Villarrobledo) se ubicaban en el intervalo 1000-1200
€/m2 de valor medio en el 2T de 2005. Resulta de interés destacar que estos grupos de
municipios así como la mayor parte de los 21 analizados parten casi todos de precios
medios comprendidos entre 500 y 700 €/m2, lo que pone en evidencia un
comportamiento manifiestamente diferencial en los últimos trimestres de estos grupos
respecto del resto.
Mapa 3. Tasa de variación acumulada desde el 1T de 2004
al 2T de 2005
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Dentro del intervalo, que en el mapa 3 hemos definido entre los valores 30-
40% de tasa de variación acumulada en el último año y medio, aparte de las capitales
de provincia señaladas anteriormente, se encuentran también los grupos de Sigüenza,
Ocaña, Alcázar de San Juan y Tomelloso. Todos estos grupos se ubican en zonas, o
bien de gran influencia de Madrid o bien en zonas bien comunicadas por vías como la
N-IV y que tienen un tejido industrial bastante importante.
El resto de grupos de municipios presentan tasas que no dejan de ser elevadas
para un período tan corto de tiempo pero que son inferiores al 30%. En el caso del
corredor del Henares, tanto Guadalajara capital como el grupo de Azuqueca de
Henares, han experimentado un crecimiento acumulado en los últimos seis trimestres
del 19% aproximadamente. Esta evolución, unida a los altos valores absolutos de los
que partían al principio del período, explican que sea ésta zona junto a Toledo capital
las áreas que más altos precios presentan actualmente.
En cuanto a la mayor parte de los grupos de municipios de las provincias de
Ciudad Real, Albacete y Toledo, hechas las excepciones precedentes, hay que indicar
que presentan tasas acumuladas comprendidas en el intervalo 15-30%. También el
grupo de Mota del Cuervo está dentro de este intervalo.
A modo de conclusión sobre la información ofrecida, podemos destacar tasas de
crecimiento intenso en zonas próximas a Madrid y/o que son paso de grandes vías
radiales de carácter nacional como son la N-V (Torrijos), la N-IV (Ocaña, Madridejos,
Tomelloso y Alcázar de San Juan), la N-III y la A-31 (Autovía Madrid-Murcia)
(Tarancón y Villarrobledo). Presentan también un vigor importante las capitales de
provincia de Toledo y Cuenca sobre las que existen proyectos a corto y medio plazo de
construcción de nuevas vías de comunicación, tanto por carretera como por ferrocarril
de alta velocidad, y que, por tanto, están siendo punto de atención de promociones
inmobiliarias destinadas a población procedente de la capital de España.
Para finalizar este análisis por grupos de municipios se incluyen a continuación
un conjunto de fichas que se corresponden con cada uno de los grupos de municipios
anteriormente señalados. Cada ficha recoge los datos más importante en cuanto a los
precios estableciendo, además, una comparación con el entorno provincial y regional.
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Gráfico 30. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 1
(Torrijos) (euros/m2)
0
500
1000
1500
2000
2500
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 1Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La M ancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 1 800,0 854,6 1002,3 966,6 1082,9 1198,2 49,78
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 1 tiene como municipio cabecera de grupo a Torrijos.
• El Grupo 1 representa a 37.608 habitantes -Torrijos (10.756), Fuensalida (8.516), Santa
Olalla (2.857), La Puebla de Montalbán (7.604), Maqueda (508), Camarena (2.645),
Santa Cruz de Retamar (2.180) y Escalona (2.542)-.
• En el Grupo 1 el precio de la vivienda es inferior a Toledo (capital) y a la media de la
provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 1.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es notablemente
superior en el Grupo 1 (49,78%) que en Toledo (capital) (34,05%), provincia de Toledo
(25%) y Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 31. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 2
(euros/m2)
0
500
1000
1500
2000
2500
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 2Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 2 1088,3 1146,3 1269,3 1366,7 1363,4 1408,6 29,43
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 2 tiene como municipio cabecera de grupo a Talavera de la Reina.
• El Grupo 2 representa a 91.660 habitantes -Talavera de la Reina (80.305), El Real de
San Vicente (1.044), Navamorcuende (708), Velada (2.432), Cebolla (3.182) y Calera y
Chozas (3.989)-.
• En el Grupo 2 el precio de la vivienda es inferior a Toledo (capital) aunque superior a la
media de la provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es inferior al precio de la vivienda
en el Grupo 2.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es inferior en el Grupo
2 (29,43%) al registrado en Toledo (capital) (34,05%) pero superior al experimentado
en la provincia de Toledo (25%) y en Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 32. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 3
(euros/m2)
0
500
1000
1500
2000
2500
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 3Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 3 1156,3 1180,8 1278,5 1330,1 1417,0 1384,8 19,76
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 3 tiene como municipio cabecera de grupo a Illescas.
• El Grupo 3 representa a 55.709 habitantes - Illescas (13.692), Bargas (7.544), Mocejón
(4.370), Añover de Tajo (4.987), Esquivias (4.389), Yuncos (5.197), Seseña (7.621),
Valmojado (2.763) y Olías del Rey (5.146)-.
• En el Grupo 3 el precio de la vivienda es inferior a Toledo (capital) aunque superior a la
media de la provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es inferior al precio de la vivienda
en el Grupo 3.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es sensiblemente
inferior en el Grupo 3 (19,75%) que en Toledo (capital) (34,05%), provincia de Toledo
(25%) y Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 33. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 4
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 4Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 4 730,5 716,6 678,7 852,9 825,4 844,3 15,58
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 4 tiene como municipio cabecera de grupo a Sonseca.
• El Grupo 4 representa a 28.866 habitantes -Sonseca (10.130), Orgaz (2.739), Mora
(9.814) y Los Yébenes (6.183)-.
• En el Grupo 4 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Toledo (capital) y a la
media de la provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 4.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 también es
notablemente inferior en el Grupo 4 (15,58%) que en Toledo (capital) (34,05%),
provincia de Toledo (25%) y Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 34. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 5
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 5Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La M ancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 5 912,0 923,7 1107,1 1057,8 1077,3 1212,6 32,96
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 5 tiene como municipio cabecera de grupo a Ocaña.
• El Grupo 5 representa a 28.517 habitantes -Ocaña (6.789), Yepes (4.634), Dosbarrios
(2.169), La Guardia (2.314), Noblejas (3.239), Villarrubia de Santiago (2.851),
Villasequilla de Yepes (2.445), Huerta de Valdecarábanos (1.724) y Villatobas (2.352)-.
• En el Grupo 5 el precio de la vivienda es inferior a Toledo (capital) y bastante parecido
a la media de la provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha presenta escasa variación con
respecto al precio de la vivienda en el Grupo 5 –las divergencias son reducidas y
cambian de sentido en función del trimestre analizado-.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es prácticamente
similar en el Grupo 5 (32,95%) y en Toledo (capital) (34,05%); por tanto, en este
Grupo de municipios el incremento en el periodo referido es superior a la
provincia de Toledo (25%) y a la media de Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 35. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 6
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 6Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 6 665,1 726,0 689,5 693,7 761,7 892,3 34,16
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 6 tiene como municipio cabecera de grupo a Alcázar de San Juan.
• El Grupo 6 representa a 54.369 habitantes -Alcázar de San Juan (28.199), Campo de
Criptana (13.258), Villafranca de los Caballeros (5.210) y Herencia (7.693)-.
• En el Grupo 6 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital) y
bastante similar a la media de la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 6.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es superior en el
Grupo 6 (34,16%) que en Ciudad Real (capital) (27,79%), provincia de Ciudad Real
(23,98%) y Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 36. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 7
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 7Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 7 629,3 637,2 677,1 702,7 770,0 742,3 17,96
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 7 tiene como municipio cabecera de grupo a Puertollano.
• El Grupo 7 representa a 71.415 habitantes -Puertollano (49.775), Argamasilla de
Calatrava (6.832), Almodóvar del Campo (7.011), Brazatortas (1.143), Aldea del Rey
(2.051) y Calzada de Calatrava (4.603)-.
• En el Grupo 7 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital) y
ligeramente inferior a la media de la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 7.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es notablemente
inferior en el Grupo 7 (17,95%) que en Ciudad Real (capital) (27,79%), provincia de
Ciudad Real (23,98%) y Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 37. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 8
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 8Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 8 645,0 608,4 629,3 654,6 701,2 814,6 26,29
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 8 tiene como municipio cabecera de grupo a Valdepeñas.
• El Grupo 8 representa a 47.259 habitantes -Valdepeñas (27.274), Santa Cruz de Mudela
(4.801), Torrenueva (3.120), Almuradiel (991), Moral de Calatrava (5.239) y Villanueva
de los Infantes (5.834)-.
• En el Grupo 8 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital) y
ligeramente inferior a la media de la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 8.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es bastante parejo en
el Grupo 8 (26,29%) al experimentado en Ciudad Real (capital) (27,79%) y Castilla-La
Mancha (27,40%); por tanto, resulta superior al conseguido por la media de la
provincia de Ciudad Real (23,98%).
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Gráfico 38. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 9
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 9Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 9 726,4 707,5 787,2 839,0 791,7 835,0 14,95
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 9 tiene como municipio cabecera de grupo a Almagro.
• El Grupo 9 representa a 34.358 habitantes -Almagro (8.492), Bolaños de Calatrava
(11.831), Pozuelo de Calatrava (2.691) y Miguelturra (11.344)-.
• En el Grupo 9 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital) y
bastante similar al alcanzado como media en la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 9.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es notablemente
inferior en el Grupo 9 (14,95%) al experimentado en Ciudad Real (capital) (27,79%) y
Castilla-La Mancha (27,40%); también resulta inferior al conseguido, como media, en la
provincia de Ciudad Real (23,98%).
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Gráfico 39. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 10
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 10Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 10 591,8 554,2 641,1 586,9 656,4 670,8 13,35
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 10 tiene como municipio cabecera de grupo a Malagón.
• El Grupo 10 representa a 26.432 habitantes -Porzuna (3.932), Fernan Caballero
(1.094), Malagón (7.964), Villarrubia de los Ojos (9.968) y Fuente el Fresno (3.474)-.
• En el Grupo 10 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital)
y al alcanzado como media en la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 10.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es notablemente
inferior en el Grupo 10 (13,35%) al experimentado en Ciudad Real (capital)
(27,79%) y Castilla-La Mancha (27,40%); también resulta inferior al
conseguido, como media, en la provincia de Ciudad Real (23,98%).
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Gráfico 40. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 11
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 11Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 11 616,0 629,1 630,4 669,6 733,9 761,2 23,57
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 11 tiene como municipio cabecera de grupo a Manzanares.
• El Grupo 11 representa a 63.434 habitantes -Daimiel (17.542), Manzanares (18.344),
Carrión de Calatrava (2.660), Membrilla (6.516), La Solana (15.432) y Torralba de
Calatrava (2.940)-.
• En el Grupo 11 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital);
también es menor al alcanzado como media en la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 11.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es inferior en el Grupo
11 (13,35%) al experimentado en Ciudad Real (capital) (27,79%) y Castilla-La
Mancha (27,40%); resulta bastante parejo al conseguido, como media, en la
provincia de Ciudad Real (23,98%).
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Gráfico 41. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 12
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 12Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 12 576,5 605,1 679,4 647,9 688,1 740,6 28,46
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 12 tiene como municipio cabecera de grupo a Mota del Cuervo.
• El Grupo 12 representa a 51.715 habitantes -Quintanar de la Orden (10.431), Villacañas
(10.000), Corral de Almaguer (5.693), La Villa de don Fadrique (4.155), La Puebla de
Almoradiel (5.594), Mota del Cuervo (5.912), El Toboso (2.112), Miguel Esteban (5.077)
y Villamayor de Santiago (2.741)-.
• En el Grupo 12 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Toledo (capital) y a la
media de la provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha también es bastante superior al
precio de la vivienda en el Grupo 12.
• Sin embargo, el incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es
superior en el Grupo 12 (28,46%) al experimentado como media en la provincia de
Toledo (25%) y en Castilla-La Mancha (27,40%); la variación de precios en este Grupo
no es tan elevada como en Toledo (capital) (34,05%).
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Gráfico 42. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 13
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 13Toledo (capital)Provincia ToledoCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 13 524,9 569,9 587,5 704,5 725,2 856,1 63,10
Toledo (capital) 1502,9 1627,6 1764,8 1869,0 1906,6 2014,8 34,06
Provincia Toledo 998,0 1055,4 1127,7 1191,4 1247,5 1247,5 25,00
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 13 tiene como municipio cabecera de grupo a Madridejos.
• El Grupo 13 representa a 27.115 habitantes -Consuegra (10.352), Madridejos (10.860),
Camuñas (1.788), Urda (3.107) y Puerto Lápice (1.008)-.
• En el Grupo 13 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Toledo (capital) y a la
media de la provincia de Toledo.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha también es bastante superior al
precio de la vivienda en el Grupo 13.
• Sin embargo, el incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es
significativamente superior en el Grupo 13 (53,10%) al experimentado como media en
la provincia de Toledo (25%), en Castilla-La Mancha (27,40%) e incluso en Toledo
(capital) (34,05%).
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Gráfico 43. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 14
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 14Cuenca (capital)Provincia CuencaCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 14 653,5 777,6 813,1 861,1 933,7 1150,2 76,01
Cuenca (capital) 1140,5 1211,4 1246,7 1277,9 1462,9 1519,5 33,23
Provincia Cuenca 735,5 755,1 805,9 834,4 891,5 918,2 24,84
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 14 tiene como municipio cabecera de grupo a Tarancón.
• El Grupo 14 representa a 22.568 habitantes -Tarancón (12.696), Santa Cruz de la Zarza
(4.681), Fuente de Pedro Naharro (1.258), Villarrubio (254) y Horcajo de Santiago
(3.679)-.
• En el Grupo 14 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Cuenca (capital)
aunque bastante parejo a la media de la provincia de Cuenca.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 14.
• Sin embargo, el incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es
significativamente superior en el Grupo 14 (76,01%) al experimentado como media en
la provincia de Cuenca (24,84%), en Castilla-La Mancha (27,40%) e incluso en Cuenca
(capital) (33,23%).
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Gráfico 44. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 15
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 15Cuenca (capital)Provincia CuencaCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 15 647,4 774,7 811,2 851,9 920,0 1112,0 71,76
Cuenca (capital) 1140,5 1211,4 1246,7 1277,9 1462,9 1519,5 33,23
Provincia Cuenca 735,5 755,1 805,9 834,4 891,5 918,2 24,84
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 15 tiene como municipio cabecera de grupo a Villarobledo.
• El Grupo 15 representa a 36.853 habitantes -San Clemente (6.711), Villarrobledo
(24.373), Casas de Fernando Alonso (1.333), Sisante (1.795) y El Provencio (2.641)-.
• En el Grupo 15 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Cuenca (capital)
aunque durante los últimos trimestres se ha elevado hasta superar a la media de la
provincia de Cuenca.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 15 aunque las diferencias se han minorado sensiblemente.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es significativamente
superior en el Grupo 15 (71,75%) al experimentado como media en la provincia de
Cuenca (24,84%), en Castilla-La Mancha (27,40%) e incluso en Cuenca (capital)
(33,23%).
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Gráfico 45. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 16
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 16Ciudad Real (capital)Provincia Ciudad RealCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 16 594,7 614,9 651,7 679,0 709,1 778,8 30,96
Ciudad Real (capital) 1226,2 1312,3 1342,7 1446,5 1515,2 1566,9 27,79
Provincia Ciudad Real 688,0 710,6 733,1 791,8 804,7 853,0 23,98
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 16 tiene como municipio cabecera de grupo a Tomelloso.
• El Grupo 16 representa a 69.816 habitantes -Socuellamos (12.600), Pedro Muñoz
(7.637), Las Mesas (2.498), Las Pedroñeras (6.951), El Pedernoso (1.296), Tomelloso
(32.002) y Argamasilla de Alba (6.832)-.
• En el Grupo 16 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Ciudad Real (capital);
también es ligeramente menor al alcanzado como media en la provincia de Ciudad Real.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 16.
• Sin embargo, el incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es
superior en el Grupo 16 (30,95%) al experimentado en Ciudad Real (capital) (27,79%),
Castilla-La Mancha (27,40%) y al conseguido como media en la provincia de Ciudad
Real (23,98%).
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Gráfico 46. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 17
(euros/m2)
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Grupo 17Albacete (capital)Provincia AlbaceteCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 17 680,8 645,6 696,4 740,2 756,0 794,7 16,73
Albacete (capital) 1190,6 1302,2 1320,3 1431,3 1583,7 1672,6 40,48
Provincia Albacete 854,4 856,6 903,5 1006,1 1091,2 1168,7 36,79
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 17 tiene como municipio cabecera de grupo a La Roda.
• El Grupo 17 representa a 36.760 habitantes -La Roda (14.550), Quintanar del Rey
(7.254), Villagarcía del Llano (899), Tarazona de la Mancha (6.454), Casas Ibáñez
(4.331), Ledaña (1.911) y Mahora (1.361)-.
• En el Grupo 17 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Albacete (capital);
también es menor al alcanzado como media en la provincia de Albacete.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 17.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es sensiblemente
inferior en el Grupo 17 (16,73%) al experimentado en Albacete (capital) (40,48%),
Castilla-La Mancha (27,40%) y al conseguido como media en la provincia de Albacete
(36,79%).
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Gráfico 47. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 18
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 18Albacete (capital)Provincia AlbaceteCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 18 614,6 657,8 722,4 747,9 812,9 730,1 18,79
Albacete (capital) 1190,6 1302,2 1320,3 1431,3 1583,7 1672,6 40,48
Provincia Albacete 854,4 856,6 903,5 1006,1 1091,2 1168,7 36,79
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 18 tiene como municipio cabecera de grupo a Almansa.
• El Grupo 18 representa a 40.004 habitantes -Almansa (24.689), Bonete (1.242), Alpera
(2.335), Montealegre del Castillo (2.309) y Caudete (9.429)-.
• En el Grupo 18 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Albacete (capital);
también es menor al alcanzado como media en la provincia de Albacete.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 18.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es sensiblemente
inferior en el Grupo 18 (17,79%) al experimentado en Albacete (capital) (40,48%),
Castilla-La Mancha (27,40%) y al conseguido como media en la provincia de Albacete
(36,79%).
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Gráfico 48. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 19
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 19Albacete (capital)Provincia AlbaceteCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 19 542,7 594,5 578,3 680,8 692,8 689,3 27,01
Albacete (capital) 1190,6 1302,2 1320,3 1431,3 1583,7 1672,6 40,48
Provincia Albacete 854,4 856,6 903,5 1006,1 1091,2 1168,7 36,79
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 19 tiene como municipio cabecera de grupo a Hellín.
• El Grupo 19 representa a 40.513 habitantes -Hellín (29.303), Tobarra (7.814), Albatana
(854), Ontur (2.418) y Cancárix (124)-.
• En el Grupo 19 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Albacete (capital);
también es menor al alcanzado como media en la provincia de Albacete.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 19.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es sensiblemente
inferior en el Grupo 19 (27,01%) al experimentado en Albacete (capital) (40,48%) y al
conseguido como media en la provincia de Albacete (36,79%); no obstante, es similar
al alcanzado en términos medios para Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 49. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 20
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 20Guadalajara (capital)Provincia GuadalajaraCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 20 1550,4 1645,1 1603,8 1630,9 1730,7 1839,7 18,66
Guadalajara (capital) 1800,6 1765,1 1916,0 1911,9 2135,6 2157,6 19,83
Provincia Guadalajara 1368,6 1425,1 1472,0 1525,3 1615,8 1706,3 24,67
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 20 tiene como municipio cabecera de grupo a Azuqueca de Henares.
• El Grupo 20 representa a 37.186 habitantes -Torija (576), Yunquera de Henares
(2.294), Humanes (1.272), Puebla de Beleña (52), Viñuelas (118), El Casar (5.588),
Marchamalo (4.548), Trijueque (909) y Azuqueca de Henares (23.101)-.
• En el Grupo 20 el precio de la vivienda es ligeramente inferior a Guadalajara (capital)
pero superior al alcanzado como media en la provincia de Guadalajara.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es notablemente inferior al precio
de la vivienda en el Grupo 20.
• El incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es ligeramente
inferior en el Grupo 20 (18,55%) al experimentado en Guadalajara (capital) (19,83%) y
al conseguido como media en la provincia de Guadalajara (24,57%); además, se aleja
del incremento alcanzado en términos medios para Castilla-La Mancha (27,40%).
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Gráfico 50. Evolución del precio de la vivienda en Castilla-La Mancha, Grupo 21
(euros/m2)
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1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005
Grupo 21Guadalajara (capital)Provincia GuadalajaraCastilla-La Mancha
1º T 2004 2º T 2004 3º T 2004 4º T 2004 1º T 2005 2º T 2005 Variación 2º T 2005 - 1º T 2004 (%)
Grupo 21 620,1 759,2 924,2 915,2 907,0 820,0 32,24
Guadalajara (capital) 1800,6 1765,1 1916,0 1911,9 2135,6 2157,6 19,83
Provincia Guadalajara 1368,6 1425,1 1472,0 1525,3 1615,8 1706,3 24,67
Castilla-La Mancha 956,4 1001,2 1047,3 1115,8 1180,7 1218,5 27,40
Fuente: Elaboración propia con datos del Ministerio de Vivienda (2005).
• El Grupo 21 tiene como municipio cabecera de grupo a Sigüenza.
• El Grupo 21 representa a 5.771 habitantes -Sigüenza (4.806), Alcolea del Pinar (406),
Algora (112), Atienza (435) y Riba de Santiuste (12)-.
• En el Grupo 21 el precio de la vivienda es notablemente inferior a Guadalajara (capital)
y al alcanzado como media en la provincia de Guadalajara.
• El precio medio de la vivienda en Castilla-La Mancha es superior al precio de la vivienda
en el Grupo 21.
• No obstante, el incremento de precios entre el 2º T de 2005 y el 1º T de 2004 es
notablemente superior en el Grupo 21 (32,24%) al experimentado en Guadalajara
(capital) (19,83%), al conseguido como media en la provincia de Guadalajara (24,57%)
y al alcanzado en términos medios para Castilla-La Mancha (27,40%).
5. PRINCIPALES
CONCLUSIONES
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5. Principales conclusiones
• En esta investigación se ha procedido a utilizar distintas fuentes de
información y se ha pretendido extraer conclusiones de todas ellas. Sin
embargo, debemos recalcar la gran dificultad y complejidad
experimentada para disponer de estadísticas específicas para nuestro
ámbito de análisis, es decir, la región de Castilla-La Mancha.
• A pesar de la homogeneización metodológica sobre valoración y
tasaciones de vivienda introducida con la Orden Ministerial
ECO/805/2003, existen todavía fuentes de heterogeneidad en la
recogida de la información estadística de las sociedades y entidades de
tasación que hacen que las estadísticas actuales sobre los precios de la
vivienda presenten ciertos puntos débiles que, por ejemplo, se
manifiestan en la información que periódicamente hacen públicas las
instituciones sobre el mercado inmobiliario de Castilla-La Mancha.
• Como resultado de todas la barreras, obstáculos y limitaciones
encontradas para acceder a información estadística sobre el precio de la
vivienda en Castilla-La Mancha, consideramos de primer orden la
necesidad de establecer mecanismos y convenios con determinadas
instituciones y entidades para llevar a cabo una recogida de información
sobre el mercado inmobiliario que reduzca todo lo posible la
heterogeneidad detectada y permita a las autoridades competentes de
la comunidad autónoma adoptar medidas políticas eficaces y oportunas
para corregir potenciales desequilibrios.
• En la variación de precios de las viviendas libres por comunidades
autónomas entre el 2004 y el 2005, destaca el comportamiento en el
mercado inmobiliario de Castilla-La Mancha puesto que representa el
ascenso más significativo del país –por encima del 20%- seguida de la
Comunidad Valenciana y Murcia; las subidas menos relevantes se
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126
localizan en las comunidades autónomas de Asturias y La Rioja –apenas
superan el 10%-.
• Para el conjunto de viviendas libres, Guadalajara es la provincia cuyos
precios son más altos, en media, con una notable diferencia sobre el
resto -en el período 1ºT 2004-2ºT 2005 oscilan en torno al 140%
respecto de los precios medios del conjunto de Castilla-La Mancha y
cerca del 95% de la media nacional-.
• También para el conjunto de viviendas libres, los precios por m2 más
reducidos se encuentran en las provincias de Ciudad Real y Cuenca con
porcentajes relativos sobre Castilla-La Mancha del orden del 75% y
70%, respectivamente.
• El crecimiento acumulado desde 1º T 2004 hasta 2º T 2005 ha sido
prácticamente similar en todas las provincias situándose en un 25%
aproximadamente la tasa de aumento del precio de la vivienda libre. No
obstante, es posible establecer diferencias relevantes en la evolución de
precios en la vivienda libre para el periodo 1999-2005 en función de la
ubicación geográfica y de la antigüedad de la vivienda tal y como
resume la siguiente tabla:
Evolución del precio de la vivienda libre en Castilla-La Mancha
(tasa de crecimiento acumulado 1ºT 1999-1ºT 2005, %) ALBACETE CIUDAD REAL CUENCA GUADALAJARA TOLEDO
Vivienda libre nueva en capital de provincia 133,15 135,16 81,07 156,87 178,74
Vivienda libre usada en capital de provincia 145,60 141,32 91,22 175,97 166,61
Vivienda libre nueva en el resto de la provincia 78,44 85,75 110,82 148,18 149,53
Vivienda libre usada en el resto de la provincia 62,54 84,21 94,59 175,10 169,18
Fuente: Elaboración propia con datos de TINSA (varios años).
• Por grupos de municipios, destaca el valor del m2 construido en el 2º T
de 2005 del grupo 20 (Azuqueca de Henares) con un valor medio en
dicho trimestre de 1839,70 €/m2, lo que pone de manifiesto unos
precios bastante elevados en la zona del corredor del Henares que,
junto con las capitales de provincia Guadalajara y Toledo, son las zonas
de Castilla-La Mancha en las que los precios medios son más altos.
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127
• Los precios por m2 más reducidos se localizan en los grupos de
municipios que oscilan dentro del intervalo 600-800 €/m2. Aquí se
encuentran grupos principalmente de la Mancha, concretamente cuatro
de la provincia de Ciudad Real (Tomelloso, Manzanares, Malagón y
Puertollano), tres de Albacete (La Roda, Almansa y Hellín) y uno de
Cuenca (Mota del Cuervo).
• En términos generales, hemos encontrado que los grupos de municipios
con precios medios del m2 construido más elevados son los que están
más próximos a Madrid y/o pasa cerca de los mismos alguna vía de
comunicación relevante, reduciéndose los precios medios cuando alguna
o ambas características tienen menor intensidad. También existen
precios elevados en las capitales de provincia, especialmente
Guadalajara y Toledo, así como en los grupos de municipios que están
en las áreas de influencia de aquéllas.
• La diferente intensidad de la tasa de variación acumulada desde el 1º T
de 2004 hasta el 2º T de 2005 revela el grado de crecimiento en el
último año y medio que ha experimentado el precio medio de la
vivienda en las distintas zonas que hemos analizado en Castilla-La
Mancha. Se aprecia, con carácter general, que se han producido
incrementos muy notables en toda la región.
• Entre las capitales de provincia, la que ha presentado una evolución
recientemente más significativa en el crecimiento del precio medio de la
vivienda ha sido Albacete (40,48%), siendo de menor cuantía, aunque
bastante importantes, los incrementos acumulados desde el 1º T de
2004 al 2º T de 2005 en Cuenca (33,23%) y Toledo (34,06%).
• Han sido especialmente intensos los incrementos de precios en cuatro
grupos de municipios: Torrijos (tasa de variación acumulada en el
último año y medio de 49,77%), Madridejos (63,09%), Tarancón (76%)
y Villarrobledo (71,76%).
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• A modo de conclusión final, podemos destacar tasas de crecimiento
intenso del precio de la vivienda en zonas próximas a Madrid y que son
paso de grandes vías radiales de carácter nacional como son la N-V
(Torrijos), N-IV (Ocaña, Madridejos, Tomelloso y Alcázar de San Juan) o
N-III y A-31 (Autovía Madrid-Murcia) (Tarancón y Villarrobledo).
Presentan también un vigor significativo las capitales de provincia de
Toledo y Cuenca sobre las que existen previsiones a corto y medio plazo
de construcción de grandes vías de comunicación terrestre, tanto por
carretera como por ferrocarril de alta velocidad, y que, en consecuencia,
están siendo punto de atención de promociones inmobiliarias destinadas
a conjuntos de población procedentes de la capital de España.
6. REFERENCIAS
BIBLIOGRÁFICAS
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