szakdoga public

Ingatlanközvetítő szakképesítés

OKJ azonosító száma: 52 341 03 0000 00 00

SZAKMAI DOLGOZAT

1085 Budapest VIII. kerület, Rökk Szilárd utca 9. 1. emelet 1/a. számú,

36678/0/A/10 hrsz.-ú társasházi lakás

Piaci forgalmi értékének megállapításához

Készítette:

Németh Zoltán

1085 Bp. Rökk Szilárd u. 7.

Tel.: 06-30-542-78-58

Az értékbecslés készült:

Budapest, 2013. November 20

Értékbecslés

Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em. 1/a., 36678/0/A/10 hrsz-ú társasházi lakás

2 | O l d a l :

TARTALOMJEGYZÉK

CÍMSOR ....................................................................................................................... 1

TARTALOMJEGYZÉK ................................................................................................. 2

1/ ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY ................................................................................ 4

2/ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS MÓDSZERE ..................................................................... 5

3/ MEGBÍZÓ ADATAI ÉS KIKÖTÉSEI .......................................................................... 5

3/1 INGATLAN JOGI HELYZETE ................................................................................. 6

3/1/1INGATLAN NYILVÁNTARTÁSI ADATOK ............................................................. 6

4/ INGATLAN KÖRNYEZETE ...................................................................................... 7

4/1 JÓZSEFVÁROS ...................................................................................................... 7

4/1/1 JÓZSEFVÁROS TÖRTÉNETE, FEJLŐDÉSE ...................................................... 7

4/2 PALOTANEGYED ................................................................................................. 10

4/2/1 PALOTANEGYED TÖRTÉNETE ........................................................................ 10

4/3 PALOTANEGYED NEVEZETESSÉGEI ................................................................ 15

4/4 INGATLAN KÖZVETLEN KÖRNYEZETE ............................................................. 23

4/5 INGATLAN MEGKÖZELÍTHETŐSÉGE ................................................................. 24

4/6 INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK BEMUTATÁSA ................................................... 26

5/ INGATLAN LEÍRÁSA ............................................................................................. 26

5/1 TÁRSASHÁZ BEMUTATÁSA ................................................................................ 26

5/1/1 ÉPÜLET ÁLTALÁNOS ISMERTETÉSE ............................................................. 27

5/1/2 ÉPÜLET FŐBB SZERKEZETEI .......................................................................... 28

5/1/3 KÖZMŰ, ELEKTROMOSSÁG, GÉPÉSZET ........................................................ 29

5/2 AZ INGATLAN TERMÉSZETBENI LEÍRÁSA......................................................... 30

5/2/1 ÉRTÉKELENDŐ INGATLAN BEMUTATÁSA ..................................................... 31

5/2/2 A LAKÁS HELYISÉGEI, BURKOLATOK, FELÜLETEK (T) ................................. 31

5/2/3 KÖZMŰVESÍTETTSÉG ...................................................................................... 35

5/2/4 AZ ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTA .................................................................... 37

5/2/5 ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTÁNAK AVULTSÁGA (T) ....................................... 38

5/2/6 MŰSZAKI AVULTSÁG (T) .................................................................................. 40

5/3/1 FUNKCIONÁLIS IGÉNYSZINT BEMUTATÁSA .................................................. .41

5/3/2 A LAKÁS AVULÁSA ........................................................................................... 42

5/3/3 FUNKCIONÁLIS AVULTSÁG (T) ........................................................................ 42

Értékbecslés


3 | O l d a l :

5/4 KÖRNYEZETI AVULÁS ........................................................................................ 45

5/4/1 KÖRNYEZETI AVULÁS KIMUTATÁSA: ............................................................. 45

5/4/2 KÖRNYEZETI AVULÁS (T) ................................................................................ 47

5/5 TELEKRE VONATKOZÓ SZABÁLYOZÁSI ELŐÍRÁSOK ...................................... 48

6/ AZ ÉRTÉK LEVEZETÉSE A PIACI MÓDSZEREKNEK MEGFELELŐEN .............. 49

6/1 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ELEMZÉSÉN ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS ....... 49

6/1/1MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI ..................................................................................... 49

6/2 HOZAMSZÁMÍTÁSON ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS ................................................... 50

6/2/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI ................................................................................. 50

6/3 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS ........................................................................... 51

6/3/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI ................................................................................. 52

6/4 AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERREL ..... 53

6/4/1 ALAPHALMAZ KÉPZÉS: .......................................................................................... 53

6/4/2 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ÉRTÉKELÉS CSOPORTOS, PONTOZÁSOS MÓDSZERREL (T) .. 55

6/4/3 FAJLAGOS ALAPÁR SZÁMÍTÁSA: .................................................................... 55

6/4/4 MÓDOSÍTOTT FAJLAGOS ALAPÁR: ................................................................ 55

6/5 AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA HOZAM ALAPÚ MÓDSZERREL ................... 56

6/5/1 LAKÁS BÉRBEADÁSÁBÓL SZ. BEVÉTELEK, CS. ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERREL (T) ...... 56

6/5/2 ÉVES CASH FLOW KISZÁMÍTÁSA ............................................................................ 57

6/6 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS ........................................................................... 58

6/6/1 A TELEKÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA .......................................................................... 59

6/6/1/1A BRUTTÓ ÚJRAELŐÁLLÍTÁSI KÖLTSÉG MEGHATÁROZÁSA ...................................... 59

6/6/1/2 A NETTÓ ÚJRAELŐÁLLÍTÁSI KÖLTSÉG MEGHATÁROZÁSA ....................................... 60

6/6/2 TELEK ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ......................................................................... 60

7/ AZ INGATLAN PIACI-FORGALMI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA.................. 62

8/ MEGJEGYZÉSEK, FELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK ................................. 63

9/ MELLÉKLETEK ..................................................................................................... 64

Értékbecslés


4 | O l d a l :

1/ ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

MEGBÍZÓ: Németh Zoltán László

CÍME 1027 Budapest, Bajvívó u.

TELEFONSZÁMA +36

AZ INGATLAN CÍME: Budapest VIII., Rökk Szilárd utca 9. I. em.1/a

AZ INGATLAN HELYRAJZI SZÁMA: 36678/0/A/10

AZ INGATLAN TÍPUSA: társasházi lakás

AZ INGATLAN ALAPTERÜLETE: 39 m2

AZ ÉRTÉKBECSLÉS CÉLJA: piaci-forgalmi érték meghatározása

AZ ÉRTÉKBECSLÉS MÓDJA:

Az értékelés a piaci összehasonlító, hozamszámításon alapuló és költségalapú

értékbecslési módszerek együttes alkalmazásával készült.

A HELYSZÍNI SZEMLE IDŐPONTJAI: 2013. November 18.

AZ ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA 2013. November 20.

AZ INGATLAN MEGÁLLAPÍTOTT PIACI-

FORGALMI ÉRTÉKE: 9,885,870- Ft

ÉRTÉKBECSLŐ Németh Zoltán

MEGJEGYZÉS: A megállapított érték az ingatlan tehermentes

állapotára vonatkozik.

AZ ÉRTÉKBECSLÉS ÉRVÉNYESSÉGE: 90 nap

Alulírott értékbecslő kijelentem, hogy a megállapított érték nincs kapcsolatban az

értékbecslő díjazásával. Az értékelést független szakértőként végeztem.

Az értékbecslés a megbízás szerinti célra használható, minden további felhasználás

csak az értékbecslő hozzájárulásával lehetséges.

Budapest, 2013. November 20.

Németh Zoltán

értékbecslő

Értékbecslés


5 | O l d a l :

2/ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS MÓDSZERE

Az értékbecslés során a fenti ingatlan valós piaci értéke kerül meghatározásra

értékesítés céljából. Az elemzést megelőzően, a megvizsgált dokumentumok

alapján az alábbi tételek teljesültek:

Az ingatlan jelenlegi funkciójában és állapotában került értékelésre.

Az értékelés elvégzéséhez szükséges alaprajz és az egyéb kiegészítő

információk a megbízótól, valamint a társasház képviselőjétől

származnak. A kapott adatokat ismételten nem szükséges ellenőrizni,

feltehetően, hogy pontosak és helytállóak.

Az ingatlan 2013.November 18-án került megtekintésre. Az érték

kialakításánál a helyszíni szemle tapasztalatai, a szemle alkalmával

készített fotók, továbbá a megbízótól és a képviselőtől származó

információk egyaránt figyelembe lettek véve.

Az ingatlan tulajdoni viszonyai rendezettek.

Az ingatlan forgalomképes.

Az ingatlant a lentiekben ( 3/1/1 pontban) leírt jogok terhelik.

3/ MEGBÍZÓ ADATAI ÉS KIKÖTÉSEI

MEGBÍZÓ NEVE Németh Zoltán László

MEGBÍZÓ CÍME 1027 Budapest, Bajvívó u.

MEGBÍZÓ TELEFONSZÁMA +36

MEGBÍZÓ STÁTUSZA 1/1 tulajdonos

MEGJEGYZÉS A megbízó az ingatlan piaci értékesítése céljából

kérte az ingatlan piaci értékének meghatározását.

KIKÖTÉSEK A tulajdonosnak nem voltak kikötései.

Értékbecslés


6 | O l d a l :

3/1 INGATLAN JOGI HELYZETE

3/1/1 INGATLAN NYILVÁNTARTÁSI ADATOK

Az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapotot a tulajdoni lap ( 1.sz. melléklet)

tartalmazza. A mellékletben becsatolásra került tulajdoni lap nem hiteles.

Tényleges értékbecslés esetén 30 napnál nem régebbi, hiteles tulajdoni lapra van

szükség.

A TULAJDONI LAPON SZEREPLŐ ADATOK:

A vizsgált ingatlan címe:

1085 Budapest, VIII. ker. Rökk Szilárd utca 9. I. emelet. ajtó:9.

Az ingatlan helyrajzi száma: : 36678/0/A/10

A tulajdoni lap kelte: 2013.11.14.

I. rész – Az ingatlan adatai

megnevezés: lakás

terület: 39 m2

szobák száma (egész / fél): 1/1

eszmei hányad: 203/10000

tulajdoni forma: magán

az ingatlan társasházi formában működik

II. rész – Tulajdonosok

név : Németh Zoltán László, szül: 1967, a.név: Szabó Erzsébet

cím : 1027 Budapest, Bajvívó u.

tulajdoni hányad: 1/1

III. rész – Terhek, jogok, tények

Holtig taró haszonélvezeti jog

Holtig tartó életjáradéki jog

A Tulajdonosnak itt kell nyilatkoznia arról, hogy az értékelés alatt nem

kezdeményezett semmilyen változást a tulajdoni lap adataiban, illetve a tulajdoni

lapra bejegyzett terheken túl az ingatlant egyéb teher nem terheli!

Értékbecslés


7 | O l d a l :

4/ INGATLAN KÖRNYEZETE

4/1 JÓZSEFVÁROS

Budapest VIII. kerülete Budapest egyik pesti oldalon fekvő kerülete.

Hagyományos elnevezése, melyet a kerületi önkormányzat is használ:

Józsefváros. Nevét II. József után kapta 1777-ben. Északnyugatról Budapest VII.

kerülete, északról Budapest XIV. kerülete, keletről Budapest X. kerülete,

délnyugatról Budapest IX. kerülete, végül nyugatról Budapest V. kerülete határolja.

A kerületnek korábban 4 városrésze volt, de a Fővárosi Közgyűlés 2012-ben a

városrészeket rendező rendeletében újraosztotta a kerületet, így jött létre

többekközt a Palotanegyed. A kerületnek jelenleg 11 városrésze van.

4/1/1 JÓZSEFVÁROS TÖRTÉNETE, FEJLŐDÉSE

A mai Józsefváros az 1720-as években kezdett benépesedni. Az uralkodó

háztípust, a földszintes agyagépületeket az 1838-as árvíz elpusztította. Az árvíz

után jelentős újjáépítés kezdődött, ekkor kezdtek kialakulni a városias jellegű

utcák és középületek. A József körút kiépülése után a millennium évére a főbb

utak bérházai is felépültek. Ezek már többemeletes bérházak voltak. A

betelepülés, a közlekedés (1866: lóvasút, 1899: villamosvasút) és a gyáripar (főleg

vasútépítés - pl. Ganz és MÁVAG - és bérkaszárnya-építés) fejlődésével volt

Értékbecslés


8 | O l d a l :

arányos, Józsefváros lakosainak száma 1890-re 91 303 főre nőtt, ami a főváros

lakosságának 18,8%-át jelentette.

A fővárosra általában jellemző iparosodás alakította tehát a fejlődést, Józsefváros

mégis elsősorban kisiparos kerület maradt. Írók és művészek is nagy számban

laktak erre. A környék kávéházai, kertvendéglői és kocsmái híresek voltak,

Budapest más részeiből is felkeresték őket.

Az 1930-as évektől megfigyelhető építési konjunktúra létrehozott ugyan néhány jól

sikerült épületet, épületegyüttest, ám túlkésőn indult be és rövid ideig tartott

ahhoz, hogy észrevehetően megváltoztathassa Közép-Józsefváros jellegét. A II.

világháború során a józsefvárosi épületek mintegy 90%-a sérült meg. Az

"újjáépítéskor" elsősorban a romos házakat tették lakhatóvá. Új házakat alig

húztak fel, 1950-ig még a foghíjak sem kerültek teljesen beépítésre, ezáltal

Józsefváros Budapest egyik legelhanyagoltabb kerületeként konzerválódott.

Ehhez az is hozzájárult, hogy a bérházakat államosították, majd teljesen magukra

hagyták: karbantartásukat és felújításukat elhanyagolták, így azok állapota

fokozatosan leromlott. Belső-Kőbánya üzemeinek csatolása, a Ganz és a MÁVAG

egyesülése (1958) és az országos jelentőségű vállalatok (pl. Május 1. Ruhagyár)

termelésbe állása ellenére Józsefváros kisiparos kerület maradt.

Józsefváros még 1950-ben is inkább nézett ki önálló kisvárosnak, mint Budapest

egyik kerületének. Ezekben az évtizedekben a lakosság heterogenitásának

csökkenése is lezajlott: a magasabb státusú népesség, és a szakmunkásréteg

elköltözésével párhuzamosan az alacsony státusúak beáramlása vált jellemzővé.

Az 1960-as években merült fel először Józsefváros fejlesztésének gondolata, ám

a szanálási és rekonstrukciós tervek készítése mellett az 1970-es évekig

jószerivel csak a foghíjak beépítésére került sor, illetve a hagyományos

városszövetbe ekkor ékelődött be a Szigony utcai lakótelep a Baross utca és a

Práter utca közti sávban.

Értékbecslés


9 | O l d a l :

A kerület ezen felül sem egységes; a magasabb státusú József körúthoz közelebb

eső részeken a szűk utcák által határolt, kisméretű tömbökben, a két-

háromemeletes, egy-egy sarkon négy-ötemeletes szecessziós századfordulós

bérházak mellett, megtalálhatóak a hajdani iparosok és kereskedők tágas udvarú,

földszintes épületei is. A műhelyek, kisüzemek többsége ma már nem üzemel,

illetve raktárként funkcionál. Ez a nagyvárosi és kisvárosi elemeket ötvöző

beépítési mód válik a körúttól kifelé távolodva egyre kis városiasabbá. A Fiumei út

felé eső területeken a tömbök már sokkal nagyobbak, a beépítést lazítja az üres

telkek, raktártelepek és a földszintes udvarházak magas aránya is. Jellemzőek a

szoba-konyhás lakásokat tömörítő munkás bérkaszárnyák. Ennek következtében

a városszerkezeti egységek a szerint válnak el egymástól, hogy melyik háztípus

az uralkodó egy-egy területen.

A különböző háztípusok adott területen belüli keveredésének arányai

szabályozzák a lakóhelyi szegregációt, a különböző társadalmi, etnikai és

demográfiai csoportok térbeni elkülönülését. Emellett a körfolyosós bérházak utcai

és udvari frontjainak lakásai közötti státuskülönbségek is jelentősek. A

lakóépületek változatossága ellenére a környék általános jellemzője a leromlott

állapot és a lakások jelentős részének komforthiánya. A talajvíz miatt nyirkosak,

dohosak a házak falai, aládúcoltak függőfolyosók, de előfordulnak a

tetőbeszakadások, falomlások és függőfolyosó leszakadások.

A főváros működését szolgáló közüzemek központjainak egy része is itt található.

Ez a városrész szaggatott, mindig elakadó fejlődésének köszönhető. Ha be is

indult időszakosan a fejlődés, melynek hatására a közintézmények megépültek,

egy-egy negyed felértékelődését a kerület kedvező központi helyzete és az 1990-

es évektől újra előtérbe kerülő város felújítási törekvések eredményezik. A

közlekedés a városrész központi elhelyezkedésénél fogva jól kiépített. A főutakon

Budapest legjelentősebb tömegközlekedési vonalai járnak. A városrész belső

területeit is sűrűn behálózzák a tömegközlekedési eszközök, villamos- és

Értékbecslés


10 | O l d a l :

buszjáratok. Számos metró állomás, a Józsefvárosi- és a Keleti pályaudvar is itt

található.

4/2 PALOTANEGYED

4/2/1 PALOTANEGYED TÖRTÉNETE

A Palotanegyed (Belső-Józsefváros), a Belső-Teréz- és a Belső-Erzsébetvárossal

szervesen összekapcsolódó településegység. Budapest földrajzi középpontjában,

a pesti oldalon, a Dunától keletre átlagosan 1-1,5 km-re elhelyezkedő városrészt,

a városszerkezetet meghatározó gyűrűs és sugaras elemek jelölik ki. A területet

Délről a Belső-Ferencváros, Nyugatról a Belváros határolja, ezzel közvetlenül

kapcsolódik Budapest történelmi belvárosához, annak szerves folytatása. Kelet

felől Józsefváros középső városrészei (Népszínház negyed, Csarnok negyed,

Józsefváros központ) határolják. Az érintett városrész egységes karakterét a sík

területen elhelyezkedő, nagyvárosias beépítés jellemzi.

MÚLT

A városfejlődés kezdete az 1700-as évekre tehető, alapjául a kedvező földrajzi

elhelyezkedés szolgált. A belvárossal szomszédos - ma Palotanegyednek

elnevezett – területen már korán megkezdődött Belső-Józsefváros benépesülése.

Addig főleg kertek foglalták el e területet, amelyek a városfalon belüli házakhoz

Értékbecslés


11 | O l d a l :

tartoztak: Pest lakosai itt termelték meg a háztartásukba szükséges zöldséget és

gyümölcsöt. A területet sugarasan ma átszelő fő útvonalak már 1730 előtt is

léteztek: Kerepesi országút (ma Rákóczi út), Szolnoki országút (ma Üllői út) és a

dűlőútként keletkezett, s így irányát gyakran változtató Kőbányai, Major vagy

Kálvária út (ma Baross utca).

A Palotanegyed (és egyben a kerület) első házai 1725 körül a Hatvani és a

Kecskeméti városkapuknál (Astoria, illetve Kálvin tér) épültek. 1740-es évektől

megindult a kertövezet beépítése. Az Országút (ma Múzeum körút) első háza

1747-ben épült fel, majd az 1760-as évek végére már teljes hosszában földszintes

házak szegélyezték. A Nemzeti Múzeum helyén Batthyányi József hercegprímás

rendezte be villáját, amit a nemzet 1813-ban társadalmi adakozásból összegyűjtött

pénzen vásárolt meg a Magyar Nemzeti Múzeum számára

A mai Gutenberg tér helyén a Rákos-

árok keresztezte a Téglaégető utat;

az esőzéskor gyakran kiöntő árok a

Mária és a Somogyi Béla utcák

vonalában szelte át a Palotanegyed

területét. A kertövezet Üllői út felé eső

része később, csak az 1760-as

évektől kezdett beépülni. A

parcellázást itt több befolyásos városi

tisztviselő hátráltatta, akik a terület kertjeinek többségét birtokolták. A kertövezet

beépítésével kialakult - előbb hosszanti, majd keresztirányban - a Belső-

Józsefváros napjainkig alig változott utcahálózata.

A XIX. Század első évtizedeiben egy döntő lépésnek köszönhetően lendült előre a

Palotanegyed betelepülése. Ezekben az években zárult le a kertövezet

átalakulása és a laza építkezési formát zárt utcasorok váltották fel. A spontán

utcaalakulások korszaka szintén ez időben zárult le: az új utcák létesítését a

Értékbecslés


12 | O l d a l :

Szépítő-bizottságnak a szakvéleménye döntötte el. A negyed (csakúgy, mint a

kerület) házai jórészt vályogból épültek és földszintesek voltak, éppen ez a

magyarázata, hogy miért a Józsefvárosban volt az 1838. márciusi árvíz pusztítása

a legnagyobb.

Belső-Józsefváros fejlődésére múltbéli távlatból jótékonyan hatott az 1838-as

árvíz, hiszen azt követően gyors iramú újjáépítés kezdődött, a Rákos árkot

betemették és elrendelték, hogy az árok vonalán belül (Somogyi Béla és Mária

utcák vonalától a Múzeum körútig) csak emeletes kőházak építhetők. A területen

megindult a városiasodás, a belvárosból kiinduló városfejlődés és a század végéig

kiépült a kerület magas presztízsű ún. „Palotanegyede”.

Fejlődését elősegítette az a körülmény is, hogy több országos intézmény

székháza e területen kapott otthont. József nádor rendelkezésére két fontos

épületet építettek a negyedben: a Nemzeti Színházat (1837) és a Magyar Nemzeti

Múzeumot (1847). Továbbá itt nyílt meg 1865-ben a Képviselőház (ma az Olasz

Kultúrintézet) is. Az így kialakult központ körül grófok, bárók, hercegek, valamint

több arisztokrata család építetett a korra jellemző stílusban palotát, amelyek a mai

napig a Palotanegyed büszkeségei.

JELEN

A Palotanegyed 2007 decemberétől

részönkormányzatként működik a

józsefvárosi, azaz a VIII. kerületi

Önkormányzaton belül, aminek felállításával

elnevezése és határai is hivatalossá váltak.

Ugyan a negyed egykori pompája némileg

megkopott, de továbbra is Józsefváros egyik

Értékbecslés


13 | O l d a l :

legjobb állapotú és magas presztízsű területeként tartják számon. A belváros

közelségének, a gazdag társadalmi és történelmi tradícióknak, a kulturális és

oktatási intézmények magas koncentrációjának, illetve az értékes

műemléképületeknek, hangulatos utcáknak köszönhetően az utóbbi években

egyre nagyobb közkedvnek örvend a terület.

A 19. század végén itt kialakult fontos nemzeti kulturális intézmények mellett ma a

Palotanegyed ad otthont olyan kiemelkedő, országos jelentőségű oktatási

intézményeknek, mint az Eötvös Lóránd Tudományegyetem Bölcsészettudományi

Kara, a Pázmány Péter Katolikus Egyetem Jog- és Államtudományi Kara, a Károli

Gáspár Református Egyetem, az Andrássy Gyula Németnyelvű Egyetem, a

Színház- és Filmművészeti Egyetem, az Országos Rabbiképző Zsidó Egyetem, a

Semmelweis Orvostudományi Egyetem. Az egyetemeken túl számos intézmény

megtalálható a negyedben, így a már említett Nemzeti Múzeum, a Magyar Rádió,

az Olasz Kulturális Intézet, Szlovák Kulturális Intézet, Tudományos

Ismeretterjesztő Társulat, vagy a Szabó Ervin Könyvtár központi egysége.

A kerületi vezetés szerencsésen felismerte a Palotanegyedben rejlő lehetőségeket

és „puha” fejlesztési programok széles körével kívánja az egykor híres

„Mágnásnegyed” hangulatát újra életre kelteni.

Az Önkormányzat aktívabb szerepvállalásával egy időben a civil

kezdeményezések, közösségi programok, lakossági megmozdulások egyre

gyakoribbá váltak, amelyek az immár több mint egy éve alapított Civilek a

Palotanegyedért Egyesület nevét öregbítik.

JÖVŐ

Józsefváros Önkormányzata és együttműködő társai elhatározták, hogy közösen,

más érdekelt önkormányzati, kormányzati, piaci és civil szereplőkkel megújítják

Budapest Belvárosát, annak a Kiskörút és a Nagykörút közé eső területét. Ez a

terület a „city” (V. kerület) szerves folytatása. A Nagykörúton belül, a Dunáig

Értékbecslés


14 | O l d a l :

húzódó egységes és mégis sokoldalú terület határozza meg együttesen a Főváros

arculatát. Itt helyezkedik el Budapestre jellemző, 19. század végén kialakult

egybefüggő eklektikus-szecessziós városmag domináns része. Az 1867 és 1914

közötti intenzív fejlődés hozta létre Budapesten azt az eklektikus-szecessziós

épületállományt, amely szinte „Hungaricumnak” számít, hiszen Európában máshol

nem található egységesen, ilyen nagy számban előforduló eklektikus épület.

Belső-Józsefváros természetes fejlődési lehetőségét a Budapest Belvárosába

irányuló külső-belső turizmusnak a jelentős része adja. A belvárosi funkciók

kiterjesztése, a létező – de sok esetben sajnos rejtett - kulturális értékek

felmutatása, erőteljes belső hálózattá szervezése, vonzerejének növelése, a

Nagykörúton belüli városrész egységes kulturális örökségi területté alakítása

biztosítja a Palotanegyed fejlődését. A fejlődés a vendéglátás, a kulturális

gazdaság és a vonzerőgazdaság szereplőinek jelenlétét erősíti, és ezen keresztül

jelentős számú munkahely kialakítását segíti elő.

A Palotanegyed fejlesztési programjában megjelenő legfontosabb környezeti cél,

hogy a kerület közterületei és épületei megfelelő környezetet jelentsenek a

megújuló negyed társadalmi-gazdasági változásainak. Alapvető törekvés tehát a

kerület közterületeinek, zöldfelületeinek mennyiségi és minőségi növelése, vonzó,

korszerű és fenntartható lakókörnyezet létrehozása.

Értékbecslés


15 | O l d a l :

4/3 PALOTANEGYED NEVEZETESSÉGEI

WENCKHEIM-PALOTA

A fővárosi könyvtár főépülete az egykori

Építtetője Wenckheim Frigyes gróf (1842-

1912), a múlt századvég ismert

arisztokratája, 120 000 holdas nagybirtokos,

országgyűlési képviselő. Feleségével,

Wenckheim Krisztinával nagyszabású

jótékonysági akciókat folytatott, jelentős

építtető volt. Ókígyósi kastélyukat Ybl Miklós tervezte, pesti palotájuk építését

pedig Meinig Artúrra, a főúri rezidenciák specialistájára bízták.

Az 1887-ben megkezdett építkezés helyszíne egyszerre szokatlan és érthető.

Szokatlan azért, mert a hegyesszögben összefutó Baross és Reviczky utca sarka

látszólag nem alkalmas monumentális palotának, logikus azért, mert a hely része -

még ha a széle is - az ekkorra már kifejlődött mágnásnegyednek.

A Belső-Józsefvárosban, a Nemzeti Múzeum háta mögött az 1860-as évektől

kezdődően épült ki a palotanegyed, a pesti Faubourg St. Germain. A főleg

neoreneszánsz, később neobarokk stílusú épületeket a legnevesebb arisztokrata

családok számára emelték, a legtöbbet az 1870-80-as években.

A Wenckheim-palota életművének, s a hazai neobarokk palotaépítészetnek is

egyik fő alkotása.

A homlokzatok teljes egészében kőből készültek és - a főhomlokzatot kivéve -

aránylag egyszerűek, csak a nyílás-keretelések díszítik őket. A rizalitot pilaszterek

tagolják, a főpárkányt a Wenckheim-címer, a kupolaszerű tetőidom csúcsát pedig

kilencágú korona ékíti. Különösen díszesek a kocsi áthajtó vaskapui és rácsai,

előrevetítik az épületbelső gazdag kialakítását.

Értékbecslés


16 | O l d a l :

1926-ban került szóba, hogy az eladásra szánt épületet a Fővárosi Könyvtár

számára megvásárolják, melynek tervezett palotája az I. világháború miatt nem

épülhetett meg.

A palota e célra való alkalmasságát sokan vitatták, de a főváros 1927-ben

megvásárolta az épületet. Az átalakítás négy évet vett igénybe, a könyvtár 1931-

ben nyílt itt meg. A reprezentatív térsort lényegében változatlanul hagyták, a

raktárakat és a munkaszobákat a lakó- és kiszolgáló helyiségek helyén alakították

ki.

1998-ig a főváros könyvtára - néhány felújítástól, átalakításoktól eltekintve -

változatlan körülmények között működött az egykori főúri palotában.

1998 és 2001 között megtörtént a Központi Könyvtár rekonstrukciója, amelynek

során létrejött egy funkcióiban és szolgáltatásaiban korszerű nagyvárosi könyvtár.

MAGYAR RÁDIÓ ÉPÜLETE

A NEMZETI LOVARDA ÉPÜLETE ÉS AZ MR

KÖZPONTI IRODAÉPÜLETE

A Pollack Mihály téren állt 1857–1945 között

az Ybl Miklós által tervezett Nemzeti

Lovarda épülete, mely a második

világháború pusztításainak esett áldozatul.

Helyén 1952-ben a hidegháború

jegyében hat hét leforgása alatt neoklasszicista stílusban a Rádióhivatal két

emelet magas atombunkert építtetett, benne két műsorstúdióval. 1966-ban Nánási

Sándor és Szende László megbízást kaptak, hogy a bunker körbeépítésével a

rádió számára irodaépületet tervezzenek. 1969 júliusában adták át az ötemeletes,

vasbetonvázas modern épületet, homlokzatán Somogyi József Kossuth-díjas

szobrászművész „Makrisz Agamemnon” című fém domborművével.

Értékbecslés


17 | O l d a l :

ESTERHÁZY-PALOTA

A palotát gróf Esterházy Pál megbízásából

Baumgarten Antal tervezte 1871-ben. Az

egyemeletes, eklektikus, szabadon álló palota

hatablakos, óriási emeletmagasságokkal épült,

oszlopos főkapuval, kiugró szemöldökpárkányú

ablakokkal, konzoldíszes főpárkánnyal. 1946-

ban a harmadik Magyar Köztársaság

elnökének, Tildy Zoltánnak a hivatalos

rezidenciáját itt helyezték el. Esküjüket a palota

Márványtermében tették a demokratikus Magyarország miniszterei. 1950-ben az

MR kapta meg az épületet, amelyet leginkább hangversenyek céljaira használ.

A MAGYAR RÁDIÓ MÁRVÁNYTERME

A hetvenes években csodálatosan restaurált,

144 négyzetméter alapterületű márványterem

rendkívül elegáns környezetet nyújt nagy

létszámú rendezvényekhez.

1950 után a Rádió tulajdonába került,

díjátadások, nemzetközi együttműködési

szerződéseket írtak alá falai között. A terem jellegéből adódóan előnyösen

használhatók ki a kapcsolódó helyiségek: az elegáns nagy előcsarnok, a társalgó,

a büfé, a hangulatos klubhelyiség. Ezek alkalmasak lehetnek konferenciák

szekcióüléseinek lebonyolítására. Bálok, fogadások alkalmával a kiszolgáló vagy

„meghitt” külön helyiség zártkörű rendezvény lebonyolítására és kiállítások

rendezésének is megfelel.

Értékbecslés


18 | O l d a l :

KÁROLYI-PALOTA

A palotát Károlyi Lajos gróf, a dúsgazdag

nyitrai nagybirtokos megbízásából Ybl Miklós

tervezte 1863-ban. Az épületet 1921–1944

között az Olasz Királyság követsége bérelte a

Károlyi-családtól. A palota 1944-ben teljesen

kiégett. A háború után a Bizományi Áruház

raktáraként üzemelt. Az épületet 1966-ban kapta meg a Magyar Rádió, és a régi

tervek alapján részlegesen helyreállította. Jelenleg a Rádiómúzeum, az Irattár, a

Reklámiroda és az Informatika szervezeti egységeinek ad otthont.

Hosszú évek gyűjtőmunkáját dicséri a Rádiómúzeum gazdag anyaga: a

hagyományos rádiós berendezések, rádiókészülékek, mikrofonok és hangszórók

mellett találkozhat itt az érdeklődő korabeli igazgatói utasításokkal, kitüntetésekkel

és oklevelekkel, plakátokkal és kiadványokkal, könyvekkel. A múzeumban a

magyar rádiózás történetének rövid bemutatása mellett bemutatjuk az 1956-os

forradalom történéseit, különös tekintettel arra, hogy a Magyar Rádió központi

szerepet játszott az eseményekben.

MAGYAR NEMZETI MÚZEUM

1802-ben gróf Széchényi Ferenc engedélyért

fordult I. Ferenc császárhoz, hogy

Magyarországra vonatkozó gazdag nagycenki

gyűjteményét a nemzetnek ajándékozhassa. Az

uralkodó hozzájárulását adta, így ezt a dátumot

tekinthetjük a Magyar Nemzeti Múzeum alapítási

évének. A gyűjtemény ekkor 11884 nyomtatványt, 1156 kéziratot, 142 kötet

térképet és rézmetszetet, 2019 db aranyérmét, továbbá régiségeket, valamint

Értékbecslés


19 | O l d a l :

néhány képmást tartalmazott. Ezek a tárgyak képezték a Nemzeti Múzeum első

gyűjteményét, amely Európa harmadik ilyen jellegű nemzeti intézménye lett.

Az 1807-es országgyűlés a nemzet tulajdonába vette az új intézményt és

közadakozásra szólította fel az ország lakosait.

Az adományok közül az egyik legjelentősebb az alapító feleségének, Festetics

Júliának értékes ásványgyűjteménye volt, mellyel megvetette a későbbi

Természettudományi Múzeum alapját 1808-ban. 1846-ban Pyrker János

képzőművészeti gyűjteménye került az intézmény tulajdonába, ebből született a

későbbi Szépművészeti Múzeum.

A múzeum új, önálló épületének felállítására az 1832–36-os országgyűlés

ajánlotta meg a szükséges összeget. Tervezésével a magyarországi klasszicista

építészet jelentős alakját, Pollack Mihályt bízták meg. Az építkezés 1837 és 1847

között folyt. A homlokzat timpanonjának szobordíszeit Rafael Monti müncheni

szobrász készítette. Középen Pannónia nőalakja trónol, kezében egy-egy

babérkoszorúval, melyet jobbról a tudomány és művészet, balról a történelem és a

hírnév megszemélyesítőjének nyújt át. A jobb sarokban lévő alak a Dunát, a bal

sarokban lévő a Drávát szimbolizálja. A múzeum főlépcsőházának falait és

mennyezetét 1875 óta Lotz Károly és Than Mór allegorikus freskói díszítik.

A múzeum jelentős szerepet játszott az 1848–49-es forradalom és szabadságharc

időszakában. 1848. március 15-én a homlokzat előtti tér a forradalom egyik fontos

színhelye volt, ahol a hagyomány szerint Petőfi Sándor elszavalta a Nemzeti dalt.

A múzeumi díszteremben ülésezett a 48-as népképviseleti országgyűlés felső

háza. (Később, a mai parlament megépüléséig a felsőház végig itt is működött.)

Ettől kezdve a Nemzeti Múzeum épülete nem csupán a legfontosabb nemzeti

gyűjtemény befogadó helye, hanem a nemzeti szabadság jelképe is. Ezt a

jelképiséget fejezi ki, hogy nemzeti ünnepünkön a központi állami megemlékezést

évről évre a múzeum előtt tartjuk.

Értékbecslés


20 | O l d a l :

AZ ÉPÜLET LEÍRÁSA

Alaprajza keresztirányban megnyújtott. Négyszöges tömbön belül 2

szimmetrikusan elhelyezett udvaralap. Enfilade-ot is találunk az épületben.

Reprezentatív térsora van. A földszinti előcsarnok kör alaprajzú tér, majd

következik a három karú lépcső, amelynek a végén érkezünk meg a reprezentatív

térhez.

A FESTETICS PALOTA

A Nemzeti Múzeum mögött húzódó téren

álló épület az ország történetében a 18.

század óta fontos szerepet játszó Festetics-

család városi palotája volt, mely az

átalakítások ellenére is megőrizte eredeti

képét. Még a világháborút megelőzően

állami tulajdonba került, mivel Festetics

Tasziló 1933-ban bekövetkezett halála után a magyar állam megvásárolta az

épületet. 1941-től itt működött a Teleki Pál Történettudományi Intézet, majd utóda,

a Kelet-Európai Tudományos Intézet. Több évtizeden keresztül az Országos

Széchényi Könyvtár osztályainak és raktárainak adott otthont, végül az ELTE

szociológia tanszékének hallgatói tanulhattak e falak közt. Az épület építészeti,

városképi, történeti szempontból is fontos számunkra: a 19. századi magyar

építészet egyik legnagyobb formátumú magyar építészének, Ybl Miklósnak az

alkotása, hatásos eleme a múzeum körül kialakult mágnás-negyednek, alaprajzi

elrendezésében, belső dekorációjával tanúja a már eltűnt arisztokrata

életformának.

A 19. század első felében a Belső-Józsefváros – Pest külvárosaként – laza kertes

beépítésű volt. Az utcahálózat lényegében már a 18. század végére kialakult. A

nagyrészt dűlőutakból alakult utcák által határolt háztömbök szélein fölszintes,

Értékbecslés


21 | O l d a l :

egyemeletes épületek álltak, melyekhez nagy zöldség- és gyümölcsös kertek

tartoztak. A klasszicista stílusú Nemzeti Múzeum megépülése a század közepére

felértékelte e területet, s az újkori magyar történelemben páratlan folyamatra került

sor a kiegyezés táján: az arisztokrata családok egymás közelében építették fel

palotáikat, bérpalotáikat, ily módon az u.n. mágnás-negyedet kialakítva a múzeum

környékén. Az ország gazdasági fejlődésében, a politikai változások

elősegítésében vállalt aktív szerep, a személyes ambíció és a társadalmi

szerepből következő reprezentációs igény következménye, hogy a város gyors

fejlődésnek indult, divatossá váló részén vásárolt telket Festetics gróf.

A tervezést alapos vizsgálatok előzték meg, köztük épületdiagnosztika,

művészettörténeti helyszíni- és forráskutatás, restaurátori szondázások. Az épület

kvalitásai és megmaradt értékei megkívánták, hogy az új funkciók kialakításánál

azokat nemcsak figyelembe vegyék, hanem esetenként rekonstrukcióra is sor

kerüljön. A rendelkezésre álló pénzkereteken belül, a megadott szakmai program

szerinti funkciók kialakítása mellett alapvetően fontos volt a belső struktúra,

alaprajzi elrendezés, burkolatok, asztalos és egyéb szerkezetek, megmaradt

műtárgyak megőrzése. A földszint 1. szinten, az egykori istállók helyén működik a

könyvtár. A földszint 2. szinten két intézetkar a lektorátus és a kiegészítő

helyiségek vannak. Az emelt 1. szinten a harmadik kar és az intézmény-igazgatás

(rektorátus) helyiségei, valamint a Díszterem található. A rektorátus irodái a

díszterekben találhatók, a mellékszárnyban további irodák és oktatóhelyiségek

kaptak helyet.

Értékbecslés


22 | O l d a l :

BUDAPESTI OLASZ KULTÚRINTÉZET

A budapesti Olasz Kultúrintézet

eseményekben gazdag története szorosan

kapcsolódik az elmúlt hatvan év

magyarországi történelméhez.

A két ország közötti kulturális kapcsolatok

fejlesztése érdekében 1937-ben kötött olasz-

magyar kormánymegállapodás értelmében az Intézet 1943-ban nyitotta meg

kapuit az első Magyar Országgyűlés Képviselőházának épületében. A megnyitón

jelen volt az intézet akkori igazgatója, Giuliano szenátor, valamint a két ország

hivatalos képviselői. Az intézet feladata a két ország közötti kulturális

cserekapcsolatok elősegítése volt, továbbá számos szolgáltatás biztosítása az

érdeklődők számára: könyvtár, folyóirattár, kulturális és olasz nyelvtanfolyamok,

melyek kezdetben kellő számú tanterem hiányában az intézeten kívül, a város

iskoláiban kaptak helyet.

A történelmi események az intézetet sem kímélték: a második világháború alatt az

épület súlyos károkat szenvedett.

Az 1956-os forradalom harci eseményei újabb károkat okoztak az épületben, így

az intézet tevékenységét egy kis időre szüneteltetni kellett. Mindezek ellenére – a

helyzet konszolidálódása után – folytatta működését, egyre szélesítve a két

ország közötti kapcsolatok skáláját: elsősorban ösztöndíjakat alapított, hogy ezzel

is hozzájáruljon az olasz és a magyar kutatók, tudósok közötti cserekapcsolatok

kialakulásához. A rendezvények a kultúra számos területét felölelték: a közönség

találkozhatott az olasz filmművészettel, neves olasz színtársulatok – a genovai

Teatro Stabile vagy a torinói színház – előadásai valósultak meg, kiállításokat

rendeztek számos budapesti kiállítóteremben és az intézet immár felújított

Értékbecslés


23 | O l d a l :

nagytermében. Az intézet támogatta olasz művek magyarra és magyar művek

olaszra fordítását is.

1989 fordulópontot jelentett Magyarország és az Olasz Kultúirntézet történetében

is, főként a programok tekintetében. 2003-ban az intézet a közép-európai térség

egy részének koordinációs központja lett, s ez még nagyobb lendületet adott

kulturális tevékenységének.

4/4 INGATLAN KÖZVETLEN KÖRNYEZETE

Az ingatlanról és környezetéről készült légi felvétel

Az értékelendő ingatlan a Budapest, VIII. kerületében, a Rökk Szilárd utcában

található, melyet a Gutenberg tér, Bródy Sándor utca, Mária utca, Krúdy Gyula

utca, József körút határol. A vizsgált lakás megközelítőleg az utca közepén

helyezkedik el. Az ingatlan előtti közterület rendezett, kiépített, szilárd burkolatú

Értékbecslés


24 | O l d a l :

úttesttel. A járdát fák szegélyezik. Az ingatlan gépkocsival jól megközelíthető. Az

utca forgalma közepesen nagy. A környéken több forgalmas út is található pl:

József körút, Baross utca, Rákóczi út. Az ingatlan közelében a parkolási lehetőség

jónak mondható: az épület közelében mindig van szabad parkoló hely.

4/5 INGATLAN MEGKÖZELÍTHETŐSÉGE

Az ingatlan közelében számos BKV járat közlekedik, melyek megállója néhány

perces sétával elérhetők. Ezekkel nagy közlekedési csomópontok érhetők el, így a

város frekventáltabb, valamint külvárosi részeire is könnyen el lehet jutni:

Értékbecslés


25 | O l d a l :

Közvetlen közelben:

4-6 villamos .............. [Rákóczi tér] Széll K. tér - Móricz Zs. körtér, Fehérvári út

923 busz (é) ............. [Rákóczi tér] Békásmegyer H – Dél-pesti buszgarázs

M4 metró: ................. [Rákóczi tér] Észak pest – Dél buda (Jelenleg építés alatt)

5-10 perces távolságra:

M2 metró .................. [Blaha Lujza tér] Örs vezér tere - Széll Kálmán tér

5 busz ...................... [Blaha Lujza tér] Rákospalota - Pasaréti tér

7 busz ...................... [Blaha Lujza tér] Újpalota - Albertvalva

7A busz ................... [Blaha Lujza tér] Bosnyák tér - Bornemissza tér

7E, 107E busz ......... [Blaha Lujza tér] Újpalota - Kelenföldi vas. állomás

133E busz ............... [Blaha Lujza tér] Nagytétény vas. állomás

178 busz .................. [Blaha Lujza tér] Keleti Pu. - Naphegy tér

233E busz ............... [Blaha Lujza tér] Budatétény vas. áll. - Bosnyák tér

28 villamos ............. [Blaha Lujza tér] Blaha Lujza tér - Kőbánya als. vas. áll.

37 villamos ............... [Blaha Lujza tér] Blaha Lujza tér - Izraelita temető

37A villamos ............ [Blaha Lujza tér] Blaha Lujza tér - Új köztemető

99 busz .................... [Blaha Lujza tér] Pesterzsébet - Blaha Lujza tér

217E busz ............... [Blaha Lujza tér] Pestlőrinc - Blaha Lujza tér

907 busz (é) ............. [Blaha Lujza tér] Örs vezér tere - Kelenföldi vas. áll.

908 busz (é) ............. [Blaha Lujza tér] Móricz Zsigmond körtér - Cinkota

112 busz .................. [Uránia] Szendrő utca - Uránia

8, 239 busz .............. [Uránia] Gazdagréti tér - Uránia

83 trolibusz: ............. [Baross utca] Orczy tér - Fővám tér

9 busz: ..................... [Baross utca] Kőbánya als. vas. áll. - Bogdáni út

909 busz (é) ............. [Baross utca] Deák Ferenc tér - Kispest, Kossuth tér

M3 metró: ................ [Corvin negyed] Újpest központ - Kőbánya Kispest közp.

Értékbecslés


26 | O l d a l :

4/6 INGATLAN KÖRNYEZETÉNEK BEMUTATÁSA

INFRASTRUKTURÁLIS ELLÁTOTTSÁG

A városrész a legellátottabb területek közé tartozik a kerületben. Számos

szociális, közoktatási, kereskedelmi és szórakoztató létesítmény, közintézmény és

szabadidős lehetőség található a közelben 5-10 perces távolságra:

orvosi rendelők, szakorvosi rendelők

gyógyszertárak

posta-, bankfiókok

bölcsőde, óvoda, általános iskola, középiskola, egyetem

élelmiszer üzletek, éjjel-nappalik

bevásárló központok, hotelek

kisebb ruházati és műszaki boltok

vásár csarnok

éttermek, gyorsétkezdék

könyvtár

múzeumok

parkok, játszóterek

okmányiroda, kerületi rendőrkapitányság

5/ INGATLAN LEÍRÁSA:

5/1 TÁRSASHÁZ BEMUTATÁSA

Az értékelt ingatlan a Palotanegyed külső részén a József körúttal párhuzamos

Rökk Szilárd utcában álló 5 szintes társasházban található. Az udvarra néző I.

emeleti, csendes, 1+1 félszobás, közepes állapotú lakás mind fiatalok, mind az

idősebbek számára megfelelő élettérként szolgálhat.

Értékbecslés


27 | O l d a l :

5/1/1 ÉPÜLET ÁLTALÁNOS ISMERTETÉSE

Az értékelendő lakás egy pince + földszint (félszuterén) + magasföldszint + 3

emelet + tetőtér kialakítású, tégla szerkezetű épületben található. Az épület 1896

körül épült, Szecessziós stílusban, kora hozzávetőlegesen 117 év. Az épület 2

lépcsőházzal rendelkezik, a fő lépcsőház az épület bejárati oldaláról, a mellék

lépcső, az udvar hátsó részéről közelíthető meg. A postaládák a ház előterében

találhatók.

A földszinttől a tetőtérig a szintek kialakítása és funkciója szintenként változó.

Földszint (félszuterén):

6 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 1 raktár, 5 műhely

Magasföldszint:

6 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 5 lakás, 1 iroda.

1. emelet:

Értékbecslés


28 | O l d a l :

5 külön bejáratú ingatlan található a szinten, melyből 5 lakás.

2. emelet:


3. emelet:


Tetőtér

4 külön nyíló ingtlan található a szinten, melyből 3 raktár, 1 mosókonyha.

Lakó ingatlanok az épület magasföldszintjétől vannak, részben lépcsőházból,

részben függő folyosóról nyílnak. Az épületben nem található felvonó.

(A társasház alapító okirat mellékletként csatolva.)

5/1/2 ÉPÜLET FŐBB SZERKEZETEI

Alapozás

Az épület épület alatt vélhetően döngölt föld alapozás készült.

Teherhordó szerkezetek, homlokzat

Az épület tégla építésmóddal épült, így a függőleges teherhordó szerkezetek

falazottak, a vízszintes teherhordó szerkezetek vasbeton szerkezetűek. A külső

falak 58-68 cm vastagságú, kisméretű tégla, mind az utcai homlokzat, mind az

udvari homlokzat vakolt, festett. Az épület homlokzatai hőszigeteléssel nem

rendelkezik. A belső teherhordó falak 50-80 cm vastagságúak, ez szinteken belül

is eltérhet. A födémek 20 cm vastagságú, két irányban teherhordó síklemezek.

Válaszfalak

A válaszfalak 10-33 cm vastagságú tégla szerkezetek, kétoldali vakolattal.

Tetőszerkezet

Az épület magastetős, nyeregtetős kialakítással, fa fedélszerkezettel, és síkpala

héjalással.

Vízszigetelés

Talajvíz elleni szigetelés vélhetően még nem készült.

Értékbecslés


29 | O l d a l :

Nyílászárók

Az épület bejárati kapuja üvegezett, faszerkezetű. A közös helyiségek ajtajai

faszerkezetűek, a közös függőfolyósók kovácsoltvas korláttal vannak ellátva. A

lépcsőházi ablakok hagyományos fa szerkezetűek.

Burkolatok, felületképzések

A ház előtere, illetve az abból következő udvar padozata betonnal van burkolva.

A lépcsőházi lépcsők kőből lettek kialakítva, a fentebbi szinteken lévő pihenők

padozatburkolata összefüggő gránit burkolattal lett kialakítva. Az oldalfalak az

összes közös térben festettek. A lépcsőházakban, illetve a függőfolyosókon a

burkolatok egységesen, szimmetrikusan lettek kialakítva.

5/1/3 KÖZMŰVEK, ELEKTROMOSSÁG, GÉPÉSZET

Az ingatlan összközműves, tehát a víz, csatorna, villany és gázellátás biztosított.

Vízellátás

Közüzemi hálózatról biztosított, épületen belül horganyzott vízvezetékkel.

A lakások egy része vízórával ellátott.

Szennyvízelvezetés

Utcai hálózatra kötött műanyag szennyvízvezetékek.

Csapadékvíz elvezetés

Épületen belüli ejtőcsövek, közüzemi csapadékcsatornára kötve.

Gázellátás

Közüzemi hálózatról biztosított. A gáz fűtésre és főzésre is szolgál, gázórák a

lakásokon belül vannak kiépítve.

Elektromos áram

Földkábelen keresztül csatlakozik az épület központi elosztójához. A lakásokhoz

tartozó mérőórák egy része a lakásokon belül, illetve kívül vannak.

Értékbecslés


30 | O l d a l :

Fűtés, meleg vízellátás

Az épület fűtése egyedi fűtésrendszerekkel biztosított, gáz/konvektor, illetve

gáz/cirkó kialakítással. A melegvíz ellátás szintén lakásonként változó, kombi-

cirkó, fali gázmelegítő, illetve villany boiler kialakítással.

Telefon

A vezetékes telefon ellátás biztosított az épületben, mindkét nagy szolgáltató

elérhető az épületen belüli elosztókról. A mobilhálózatok lefedettsége az

épületben és környékén kitűnő.

Televízió

Az épületben mindkét nagy szolgáltató elérhető. Minden lakás bejáratánál

kialakított, vagy bekötött vezetékek, választani lehet a szolgáltatók díjcsomagjai

között.

Internet

az épületben mindkét nagy szolgáltató elérhető. Minden lakás bejáratánál

kialakított, vagy bekötött vezetékek, választani lehet a szolgáltatók díjcsomagjai

között.

Kaputelefon

Az épületben modern kaputelefon rendszer lett kiépítve néhány éve.

Villámvédelem

Sodrott horganyzott acélkábel az épület homlokzatán.

5/2 AZ INGATLAN TERMÉSZETBENI LEÍRÁSA:

Az ingatlan téglalap alakú, nettó alapterülete 39 nm. A ház főbejáratától a közös

előtéren át, a főlépcsőn feljutva lehet megközelíteni. Bejárata és ablakai előtt zárt

végű függő folyosó húzodik el, így a lakók forgalma nem zavaró, egyedüli lakás

ezen a részen. A szintekre jellemző az élő növények megjelenése. A lakás ablakai

a ház udvarára néznek. Kialakítása 1 egész és 1 félszoba, előszoba/konyha,

illetve egy fürdő mellékhelyiséggel.

Értékbecslés


31 | O l d a l :

5/2/1 ÉRTÉKELENDŐ INGATLAN BEMUTATÁSA

Az értékelendő ingatlan egy társasházi lakás, amely az épület 1. emeletén

helyezkedik el, függőfolyosón keresztül közelíthető meg. Bejárata a függő folyosó

végén található, egyedüli lakás ezen a részen, így a szomszédok forgalma nem

zavaró. A lakás 39 m2-es, 1+1 félszobás, összkomfortos, É tájolású. A lakás 2

éve van a jelenlegi tulajdonos tulajdonában, ezalatt az időszak alatt felújítás nem

történt. A lakás állapota közepesnek mondható.

5/2/2 A LAKÁS HELYISÉGEI, BURKOLATOK, FELÜLETEK (T)

MEGNEVEZÉS MÉRET PADLÓ BURKOLAT FALFELÜLET

ELŐSZOBA / KONYHA 4,35 KERÁMIA CSEMPE + FESTÉS

SZOBA 20,08 PARKETTA FESTETT TAPÉTA

FÉLSZOBA 10,45 PARKETTA FESTETT TAPÉTA

FÜRDŐ + WC 3,71 KERÁMIA CSEMPE + FESTÉS

ÖSSZESEN: 38,59

A lakás összes hasznos nettó alapterülete, mely az ingatlanértékelésben

figyelembe vételre kerül: 39,00 m2.

Értékbecslés


32 | O l d a l :

Értékbecslés


33 | O l d a l :

Előszoba / konyha (továbbiakban konyha): padozata kerámia, az

oldalfalak egy része csempézett, a további falfelület és mennyezet festett.

Konyhai berendezésekkel ellátott, ablakkal nem rendelkezik. Mivel a

bejárati ajtó ide nyílik, természetes fény a bejárati ajtó üvegezett részén át

jut be, szellőztetése az ajtó fölötti ablaknyíláson lehetséges. Fűtőtesttel

nem rendelkezik. Innen nyílik a szoba.

Szoba: padozata parketta, az oldalfalak és a mennyezet festett,

fűrészporos tapétával fedettek. 2 duplaszárnyú ablakkal rendelkezik,

fényviszonya megfelelő, illetve szellőztethetése is ideális. Fűtése parapetes

gáz/konvektorral történik. Konyhából nyílik, innen nyílik a félszoba és a

fürdő.

Értékbecslés


34 | O l d a l :

Félszoba: padozata parketta, az oldalfalak és a mennyezet festett,

fűrészporos tapétával fedettek. 1 duplaszárnyú ablakkal rendelkezik,

fényviszonya elégséges, illetve szellőztethetése ideális. Fűtése kémény

kapcsolatos gáz/konvektorral történik.

Fürdő: padozata kerámia, az oldalfalak egy része csempézett, a további

falfelületek és a mennyezet festett. A fürdőszoba illetve a mellékhelyiség

egy helyiségben van. Ablakkal nem rendelkezik, így fényviszonya elégtelen,

szellőzése egy ventillátorral ellátott szellőző csatornán keresztül történik, a

konyhán át a bejárati ajtó fölötti kivezetésig. Fűtése villany melegítővel

történik.

Értékbecslés


35 | O l d a l :

Nyílászárók: A bejárati ajtó könnyű szerkezetű fából készült, félig

üvegezett, festett . A belső ajtók festett fenyő ajtók, méretük eltérő. Az

ablakok mázoltak, eredeti, duplaszárnyú , dupla üvegezéssel,

hagyományos fából készültek. Geréb tokos beépítéssel.

5/2/3 KÖZMŰVESÍTETTSÉG

FŰTÉS

A lakásban „FÉG” tipusú gáz / konvektorok találhatóak. Korukhoz képest

megfelelő állapotúak, eredeti gyári szinezéssel, ám cseréjük időszerű. A

hőmérséklet szabályozása megoldható.

VÍZ ÉS SZENNYVÍZ

A lakás víz és szennyvízvezetékei korukhoz képest megfelelőek. 2 felszálló ág

biztosítja a vízellátást, 1 a konyhai részen, 1 a fürdőszobai részen. 1 közös

szennyvíz elvezetőbe csatlakoznak, a WC külön elvezőbe csatlakozik. Külön

mosógép kiállás a fürdőben, elvezető nem került kialakításra, így a kádba történik

a használt mosóvíz elvezetés.

Értékbecslés


36 | O l d a l :

HIDEG/ MELEGVÍZ ELLÁTÁS

Vízóra nem került kialakításra. A melegvíz ellátást a fürdőszobai fali gázmelegítő

biztosítja a konyhában és a fürdőben is, állapota elavult, cserére szorul.

ELEKTROMOS HÁLÓZAT

Az eredeti alumínium elektromos vezetékek helyett rézvezetékek régen kerültek

beépítésre. A biztosító tábla, a kapcsolók és egyéb szerelvények szintén. Jelenleg

a funkciójukat hibátlanul ellátják, ám állapotuk nagy valószínüséggel elavult,

cserére szorulnak.

HÁLÓZATI TELEFONVONAL

Az egyik nagy szolgáltató vezetékes telefonvonala jelenleg is aktivált állapotban

van.

KÁBEL TV, INTERNET

A lakásban az egyik nagy szolgáltaó lett bevezetve, illetve használatban, de

szükség esetén másik szolgáltató is választható. Internet elérése is megoldott,

jelenleg nincs aktív szolgáltatás .

KAPUTELEFON

Az épület összes lakása kaputelefon rendszerrel bír, számlapos központi egység a

ház kapujánál, a vezetékek cserélve lettek, ám a lakásokban található telefonok

kora eltérő.

Értékbecslés


37 | O l d a l :

5/2/4 AZ ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTA

Az épület általános műszaki állapota kifejezetten jónak, újszerűnek mondható.

Statikai problémákra utaló jelek, tartószerkezeti repedések nem láthatók.

Az épületen vizesedések, beázások nem tapasztalhatók.

A hőszigetelés –nyílászárók – megfelelnek a jelen kor követelményeinek, a

régi, duplaszárnyú ablakoknál is megfelőnek mondható a hőtartás. Több

lakásban az ablakok már cserére kerültek.

A gépészeti és elektromos vezetékek szintén jónak, újszerűnek mondhatók.

A közös terek burkolatai – a pince és földszinti padozatokat kivéve, melyek

közepes állapotúak – átlagosan jó állapotúak, illesztésük és pótlásuk

megfelelő, cseréjük esztétikai szempontból lehet esetleg célszerű.

A közelmúltban nagyobb mértékű felújítási munkát végeztek az épületen:

Födém helyreállítása

Cserepek pótlása, illesztése

Külső homlokzat renoválás

Belső homlokzat renoválás

Függőfolyosók megerősítése

Függőfolyosók burkolatának helyreállítása, vaskorlátainak festése

Víz főnyomócső csere

Gáz főnyomócső csere

Elektromos fővezeték csere

Lépcsőházi lépcsők helyreállítása,

illetve vaskorlátainak helyreállítása, festése

Közös világítás helyreállítása, pótlása

Értékbecslés


38 | O l d a l :

MEGJEGYZÉS:

A 4/2 PALOTANEGYED című fejezet JELEN és JÖVŐ alfejezeteiben található bővebb

információ az épület felújításának okairól. Hivatalos forrás alapján, az épületben

további felújítások várhatók a közeljövőben.

5/2/5 ÉPÜLET MŰSZAKI ÁLLAPOTÁNAK AVULTSÁGA (T)

Szerkezet

megnevezése

Eredeti

érték

arány

(%)

várható

élet

tartama

(év)

szerkezet

kora

(év)

állapota

kor

szerint

(%)

állapota

diag.

szerint

(%)

korrekció

mértéke

(%)

korrekció

utáni

állapot

(%)

jelenlegi

értékarán

y

(%)

műszaki

avulás

(%)

FÖDÉM 10 80 3 96,25 90 0 90 9 1

KÜLSŐ

BURKOLAT 7 40 3 92,5 88 0 88 6,16 0,84

BELSŐ

BURKOLAT 13 40 3 92,5 88 0 88 11,44 1,56

FŐFALAK 13 200 117 41,5 55 0 55 7,15 5,85

VÁLASZ

FALAK 15 160 117 68,8 70 0 70 10,5 4,5

KÉMÉNY 5 80 3 96,25 90 0 90 4,5 0,5

VÍZ HÁLÓZAT 9 30 3 90 95 0 95 8,55 0,45

GÁZ HÁLÓZAT 6 30 3 90 95 0 95 5,7 0,3

VILLANY

HÁLÓZAT 8 20 3 85 90 0 90 7,2 0,8

NYÍLÁS

ZÁRÓK 9 40 20 50 50 10 60 5,4 3,6

ERESZ

CSATORNA 5 10 3 70 75 0 75 3,75 1,25

ÖSSZESEN 100 20,65

Műszaki avulások összegzése:

A fenti táblázat adatai szerint a ház műszaki avulása 20,65%-os,

vagyis a ház jelenlegi műszaki állapota 79,35%-os.

( Ebből a lakásra eső rész 20,65 x (203 : 10.000) = 0,419% )

Értékbecslés


39 | O l d a l :

FÖDÉM: Értékelése: 90

Közel 3 éve lett a fedélszék és a cserepek jelentős része cserélve.

KÜLSŐ BURKOLAT: Értékelése: 88

Közel 3 éve lett felújítva, minimális esztétikai hibák a földszinti részen.

BELSŐ BURKOLAT: Értékelése: 88

Közel 3 éve lett felújítva, minimális esztétikai hibák a földszinti részen.

FŐFALAK: Értékelése: 55

A felújítás során pótolták az épület falszerkezetének hiányosságait,

szerkezeti hibát nem láthatóak, minimális vizesedés a földszinti részeken.

VÁLASZ FALAK: Értékelése: 70

A felújítás során pótolták az épület falszerkezetének hiányosságait,

szerkezeti hibát nem láthatóak, minimális vizesedés a földszinti részeken.

KÉMÉNY: Értékelése: 90

Közel 3 éve lettek a kimeneteknél újraépítve, új végelzárókkal felszerelve.

VÍZ HÁLÓZAT: Értékelése: 95

Közel 3 éve lett felújítva a házba vezető, illetve a házban lévő

főnyomócsövek.

GÁZ HÁLÓZAT: Értékelése: 95

Közel 3 éve lett felújítva a házba vezető, illetve a házban lévő

főnyomócsövek.

VILLANY HÁLÓZAT: Értékelése: 90

Közel 3 éve lett felújítva a házba vezető, illetve a házban lévő fővezetékek.

NYÍLÁSZÁRÓK: Értékelése: 50

Az épületben található ajtók és ablakok átlagos állapotúak.

ERESZ CSATORNA: Értékelése: 75

Közel 3 éve lett felújítva, minimális illesztési hibák.

Értékbecslés


40 | O l d a l :

5/2/6 MŰSZAKI AVULTSÁG (T)

Műszaki avultság

A műszaki avulás az épület és a szerkezet várható élettartamától függ, károsító

hatások nélkül és az átlagos karbantartottság mellett. A táblázat tartalmazza az

egyes szerkezeti elemek legjelentősebb tulajdonságát, nevezetesen az

élettartamát, tartósságát, fennállási idejét.

Szerkezet

megnevezése

Eredeti

érték

arány

(%)

várható

élet

tartama

(év)

szerkezet

kora

(év)

állapota

kor

szerint

(%)

állapota

diag.

szerint

(%)

korr.

mértéke

(%)

korr.

utáni

állapot

(%)

jelenlegi

értékarány

(%)

műszaki

avulás

(%)

VÁLASZFALAK 12 160 117 26,87 60 0 60 7,2 4,8

ABLAKOK 7 50 20 60 60 10 70 4,9 2,1

BELSŐ AJTÓK 9 70 20 71,43 80 0 80 7,2 1,8

SZOBÁK

BURKOLATAI 15 30 15 50 70 0 70 10,5 4,5

KONYHA

BURKOLATAI 8 30 17 43,3 45 0 45 3,6 4,4

FÜRDŐSZOBA

BURKOLATAI 8 30 17 43,3 45 0 45 3,6 4,4

VÍZHÁLÓZAT 6 30 15 50 70 0 70 4,2 1,8

CSATORNAHÁL

ÓZAT 5 30 15 50 70 0 70 3,5 1,5

ELEKTROMOS

HÁLÓZAT 10 30 15 50 50 5 55 5,5 4,5

GÁZ HÁLÓZAT 7 40 15 62,5 75 5 80 5,6 1,4

FÜRDŐSZOBAI

SZERELVÉNYEK 7 30 17 43,3 55 0 55 3,85 3,15

KONYHAI

BERENDEZÉS,

SZERELVÉNYEK 6 30 17 43,3 55 0 55 3,3 2,7

ÖSSZESEN 100 37,05

Az adatok szerint a lakás műszaki avulása: 37,05%

vagyis a lakás jelenlegi műszaki állapota: 62,95%

Értékbecslés


41 | O l d a l :

5/3/1 FUNKCIONÁLIS IGÉNYSZINT BEMUTATÁSA

A felmerülő igények számos kategóriába sorolhatók, melyek többek közt az

életvitelre, oktatásra, szociális ellátottságra, jó közlekedésre, közbiztonságra,

megfelelő elosztásra, természetes fényviszonyra, esetleg a zaj és por szintre

pontosítható ingatlanok esetében. Jelen értékelésben szereplő ingatlan, szinte

minden korosztály számára ideális lehet, mivel, a környezetre jellemzően minden,

napi szintű létszükségletnek eleget tesz, mind megközelíthetőségben, mind

kulturális és szociális téren. Jellemző igényként lehetne felsorolni egy lakóházzal

kapcsolatban a jó lakóközösséget, kulturált közös tereket, megfelelő képviseletet,

esetleg emeleti lakás esetén a felvonó létét, a jó elrendezést, illetve az ingatlan

állapotát is.

5/3/2 A LAKÁS AVULÁSA

Az ingatlan funkcionális, erkölcsi értéke az elvárt igényeknek való megfeleléssel,

vagy meg nem feleléssel jellemezhető. Ide tartozik a közlekedési, a közmű

infrastruktúra, befolyásoló tényezőként az épület és lakás tájolása, a helyiségek

alaprajzi kialakítása, elrendezése. A félszoba ablaka,illetve a szoba ablaka észak

felé néz.

Értékbecslés


42 | O l d a l :

5/3/3 FUNKCIONÁLIS AVULTSÁG (T)

Értékhordozók

Az ingatlanpiac

szereplőinek

funkcionális

értékrendje (%)

Ebből a

diagnosztika

során

megtalált (%)

Jelenlegi

funkcionális

értékarány (%)

Funkcionális

avulás (%)

1. Alaprajzi elrendezés 15 75 11,25 3,75

2. Lakás tájolása 20 50 10 10

3. Külső tárolási lehetőség 10 30 3 7

4. Természetes fény 10 50 5 5

5. Természetes szellőzés 5 80 4 1

6. Fürdőszoba komfortja 7 75 5,25 1,75

7. Burkolatok 10 50 5 5

8. Társasház állapota 7 95 6,65 0,35

9. Lakóközösség

összetétele 9 95 8,55 0,45

10. Parkolási lehetőség 7 90 6,3 0,7

Összesen: 100% 65% 35%

Alaprajzi elrendezés

Méretéhez, illetve az esetleges átalakíthatósághoz képest megfelelő az

elrendezése. Minimális negatívum a konyha elrendezése-kihasználhatósága-,

illetve a fürdőszoba szeparáltsága.

Értékelése: 75%

Lakás tájolása

A lakás tájolsa É-i, így természetes napsütés jellemzően nem éri.

Értékelése: 50%

Értékbecslés


43 | O l d a l :

Külső tárolási lehetőség

Külső tárolási lehetőség minimális szintem elérhető. A szinten nincs külső tárolási

lehetőség, a pincerész lehet megfelelő a célra, ám állapota ráfordítást igényel.

Értékelése: 30%

Természetes fény

A természetes fény bejutása átlagosnak mondható. A konyhát, illetve a nappalit

jellemzően éri természetes fény, ám a félszobát és a fürdőt nem.

Értékelése: 50%

Természetes szellőzés

A természetes szellőzése ideális, a lakás elrendezésének köszönhetően jól

átszellőztethető, beleértve a fürdőt is, melynek közvetlen szellőztetője van.

Értékelése: 80%

Fürdőszoba komfortja

A lakás alakíthatóságát figyelembe véve, kialakítása ideális, szellőztethetősége

megoldott, illetve elrendezése is az igényeknek megfelelő. Minimális

értékcsökkenése, hogy szobába nyílik.

Értékelése: 75%

Burkolatok

A burkolatok összefüggőek, sérülés és hiányosság nem látható. A szobákban lévő

parketta minimális illesztést és csiszolást igényel. A tapéta szintén festést, vagy

cserét igényel. A járólapok és a csempék szintén cserére szorulnak. A festett

falfelületek szintén festést igényelnek.

Értékelése: 50%

Értékbecslés


44 | O l d a l :

Társasház állapota

Az épület mind műszakilag, mind esztétikailag közel 3 éve volt felújítva. Minimális

hiányosság a felvonó hiánya, ám a lépcsőházban több lépcsőforduló található, így

az idősebb korosztály gond nélküli feljutása is lehetséges.

Értékelése: 95%

Lakóközösség

Az épület jelenlegi műszaki és esztétikai állapotát figyelembe véve, kifejezetten

jónak mondható. Szemmel láthatóan ügyelnek a köztisztaságra, illetve a

tűzvédelmi előírásokra. A ház szinjein jellemző az ápolt növények megjelenése.

Értékelése: 95%

Parkolási lehetőség

A környékre jellemzően az utcák két oldalán lehetséges a parkolás. Mivel az

épület az utca azon részén helyezkedik el, melyhez közel vannak a környező

utcák, így azok is megfelelőek lehetnek erre a célra. Jellemzően található az

épület közvetlen közelében szabad parkoló hely. A lakosok számára a kerületi

parkolókártya áll rendelkezésükre jelképes összeg ellenében.

Értékelése: 90%

A táblázatban foglalt adatok alapján a lakás funkcionális avulása 35%-os.

A lakás funkcionális állapota 65%-os

Értékbecslés


45 | O l d a l :

5/4 KÖRNYEZETI AVULÁS

4/7/1 KÖRNYEZETI AVULÁS KIMUTATÁSA:

Megközelíthetősége: az ingatlan a körúthoz közel helyezkedik el, 2

perces távolságra.

Diagnosztika 95%

Utca burkolata: aszfaltozott, átlagosan jó minőségű, 2 sávos, elenyésző

százalékban hibás, gyalogos átkelőhellyel ellátva a közelben. Diagnosztika

92%

Tömegközlekedés elérhetősége: a 4-6 villamos megállója a körúton –

Rákóczi téren- található, ami szintén 2 percre van az ingatlantól. Éjjel-nappali

közlekedéssel. További tömegközlekedési lehetőség átszállással, vagy 10

perces sétával érhetők el.

Diagnosztika: 86%

Parkolási lehetőség: az ingatlan előtt, illetve az utca teljes hosszában,

környező utcákban, ahol az autóforgalmat nem akadályozzák a parkoló autók.

A parkolási lehetőség – telítettség miatt- időközönként hiányt mutat.

Diagnosztika 85%

Zöld területek, játszóterek közelsége: az utca végén, a Gutenberg

téren játszótér található, a környéken 5-10 perces távolságon belül további

terek, sétáló utcák találhatók. Zöldövezet elenyésző mértékben található a

környéken, a helybéli lakosok nagy arányban, a Magyar Nemzeti Múzeum

Értékbecslés


46 | O l d a l :

kertjét, illetve a 20 percre található Károlyi kertet preferálják leginkább.

Diagnosztika 65%

Üzletek közelsége: A belvárosi környezetre jellemzően, minden jellegű

üzlet és szolgáltatás pár perces távolságon belül megtalálható.

Diagnosztika 100%

Zaj, por terhelés: Mivel a főváros központjában helyezkedik el, illetve

több főútvonal található a környezetében, így mind a por – jellemzően füstköd-,

mind a zajterhelése közepesen magasnak mondható.

Diagnosztika 55%

Közbiztonság: A városrészben kiépített kamera rendszer üzemel, melyet

a Kerületi Rendőr kapitányság felügyel és üzemeltet, állandó polgárőri jelenlét,

illetve folyamatos járőrszolgálat. Átlagos / átlagosan jónak mondható a

városrész, ám a lakosság összetétele vegyes .

Diagnosztika 65%

Humán infrastruktúra: A belvárosi környezetre jellemzően, háziorvosi,

szakorvosi rendelőintézetek a közelben. Iskolák, óvodák, bölcsődék szintén

pár perces távolságon belül megtalálhatók.

Diagnosztika 90%.

Értékbecslés


47 | O l d a l :

5/4/2 KÖRNYEZETI AVULÁS (T)

Megnevezés

Környezeti

igény

szerinti

értékarány

(%)

Diagnosztika

során vizsgált

meglévő

értékarány (%)

Jelenlegi

környezeti

értékarány (%)

Környezeti

avulás

Megközelíthetőség 18 95 17,1 0,9

Utca burkolata 15 92 13,8 1,2

Tömegközlekedés

elérhetősége 11 86 9,46 1,34

Parkolási lehetőség 8 85 6,8 1,2

Zöld területek,

játszóterek 4 65 2,6 1,4

Üzletek közelsége 12 100 12 0

Zaj, por terhelés 6 55 3,3 2,7

Közbiztonság 11 65 7,15 3,85

Humáninfrastruktúra 15 90 13,5 1,5

Összesen: 100 14,09

Az ingatlan környezeti avulása: 14,09%

Értékbecslés


48 | O l d a l :

5/5 TELEKRE VONATKOZÓ FŐVÁROSI ÉS KERÜLETI SZABÁLYOZÁSI

ELŐÍRÁSOK

Az ingatlan Budapest Főváros Szabályozási Kerettervében, a Fővárosi Közgyűlés

321/2011. (III.23.) számú rendelete alapján, VK, vagyis városközponti terület,

jellemzően zártsorú beépítésű lakóterületen található.

A keretövezeti besoroláson belül az értékelt ingatlan az VK-VIII-1 jelű építési

övezetbe tartozik. Miszerint a beépítés módja zártsorú, a beépítettség

megengedett legnagyobb mértéke 75%. A társasházi egységre vetített zöldfelület

minimális mértéke 10%. A közművesztettség mértéke teljes. További információk

a kerületi Önkormányzat honlapján (www.jozsefvaros.hu), valamint az Európa

Belvárosa Program portálján (http://www.europabelvarosa.hu/palotanegyed/)

internetes portálokon találhatók.

http://www.europabelvarosa.hu/palotanegyed/

Értékbecslés


49 | O l d a l :

6/ AZ ÉRTÉK LEVEZETÉSE A PIACI MÓDSZEREKNEK

MEGFELELŐEN

6/1 PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ ADATOK ELEMZÉSÉN ALAPULÓ

ÉRTÉKELÉS

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént,

konkrét és ismert adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való

kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

6/1/1MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI:

Az alaphalmaz kiválasztása

Az összehasonlító vizsgálatot egy olyan, ingatlanokat tartalmazó

alaphalmazba kell végezni, amely földrajzi elhelyezkedése a vizsgált

ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok típusa azonos a

vizsgált ingatlannal.

Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak

elemzése

Az elemzés során az összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket az

értékelőnek teljes körűen meg kell ismernie, és ezeket kell a tárgyi ingatlanhoz

hozzámérnie. Csak azonos jogokat, azonos életformákat lehet

összehasonlítani.

Fajlagos alapérték meghatározása

Az elemzett összehasonlító adatokból kell az alapértéket meghatározni. Ez az

alapérték fajlagos érték.

Értékmódosító tényezők elemzése

A vizsgált ingatlan értékének pontosabb meghatározása értékmódosító

tényezők figyelembevételével történik. A következőket mindenképpen vizsgálni

kell: műszaki -,építészeti- és használati szempontok, telekadottság,

Értékbecslés


50 | O l d a l :

infrastruktúra, környezeti szempontok, alternatív hasznosítás szempontjai, jogi

-, és hatósági szabályozás.

A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása

Az értékmódosító tényezők közül csak az értéket jelentősen befolyásolókat kell

feltüntetni, és amennyiben lehetséges akkor értékmódosító hatásukat

számszerűen is meg kell határozni, és ez alapján kell módosítani a fajlagos

alapértéket.

Végső, piaci érték számítása

Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték értékmódosítása után

kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként kell megállapítani.

6/2 HOZAMSZÁMÍTÁSON ALAPULÓ ÉRTÉKELÉS

(25/1997.(VIII.1.) PM rendelet 2. számú melléklet alapján)

Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi,

mint a belőle származó tiszta jövőbeni jövedelmek jelenértéke.

Az ingatlan jövőbeni hasznainak és ezek megszerzése érdekében felmerülő

kiadások különbségéből vezeti le az értéket.

6/2/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI:

Az ingatlan lehetséges használati módjainak elemzése:

Az értékelés megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan lehetséges használati

módjait, és az elemzést párhuzamosan valamennyi lehetséges módra el kell

végezni.

A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként

A tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetendő

kiadásokkal csökkentett értékét kell érteni. A bevételeket, bérleti díjakat piaci

összehasonlító módszerrel határozzuk meg. A tervezett bevételekből le kell

Értékbecslés


51 | O l d a l :

vonni a várható nemfizetésből és kihasználatlanságból adódó bevételkiesést

és az egyéb rendszeres befektetés és üzemeltetés jellegű kiadásokat.

Jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként

A bevételek és kiadások idősorainak felállításával időszakos egyenlegek

képzésével kell a pénzfolyamot felírni.

Tőkésítési kamatláb meghatározása

Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az adott ingatlantól, mint befektetéstől

elvárható minimális megtérülési rátával egyenlő. A megtérülési ráta az

ingatlanpiaci elemzésben figyelembe vett kockázatoktól és az elemzési

időszaktól függően eltérő.

Ingatlan piaci értékének meghatározása

A jelenérték-számítás egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a

közvetlen tőkésítés módszerére, mely esetben az érték kiszámításához a tiszta

jövedelmet el kell osztani az ingatlan típusától, az ingatlan- és pénzpiaci

elemzésektől, a figyelembe vett kockázatoktól és az elemzési időszaktól

függően megválasztott tőkésítési kamatlábbal.

6/3 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS

(25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 3. számú melléklete alapján

A költség alapú megközelítés lényege, hogy a felépítmény újraelőállítási

költségéből le kell vonni az idő múlásával bekövetkezett avulást, majd ehhez

hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét.

Értékbecslés


52 | O l d a l :

6/3/1 A MÓDSZER FŐ LÉPÉSEI:

A telekérték meghatározása

A földterület értékét annak üres állapotában való értékelésével kell

megállapítani a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer

szerint, ezek hiányában a hozamszámításon alapuló módszer és a

maradványelvű értékelés szabályai szerint.

A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása

Az újra-előállítási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az

engedélyezi, a vállalkozási, kivitelezési, beruházói, pénzügyi és minden egyéb

ténylegesen fizetendő költség. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci

árak alapján kell meghatározni.

Avulások számítása

Az avulás nem más, mint az idő múlása miatt bekövetkezett értékcsökkenés.

Három fő eleme: fizikai elhasználódás, funkcionális- és környezeti avulás.

A fizikai romlásnál figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását

és a szerkezetek arányát az összértékhez viszonyítva. A funkcionális avulás a

gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. A környezeti avulásban

számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, ami

negatív vagy pozitív hatással van az ingatlan értékére.

Piaci érték

Az újra-előállítási költséget az avulásokkal csökkentve és a telekértékkel

növelve adódik eredményül a költségalapú érték.

Értékbecslés


53 | O l d a l :

6/4 AZ INGATLAN ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSA PIACI ÖSSZEHASONLÍTÓ

MÓDSZERREL

6/4/1 ALAPHALMAZ KÉPZÉS:

Az alaphalmaz 5 db VIII kerületi ingatlant tartalmaz, melyek a körúton belül, a

Palotanegyedben találhatóak. Az ehhez felhasznált adatokat, a környéken lakóktól

kaptam. Az adás-vételek tavaly, azaz 2012-ben és ez évben 2013-ban zajlottak le.

.

INGATLANOK RÖVID BEMUTATÁSA:

Somogyi Béla u.: 1910 körül épült, lifttel ellátott, jó állapotú épület, III.

emeleti, felújított. 44 nm, ablakai utcafrontra néznek, fűtése gáz/cirkó, 1+1

félszobás. Az adás-vétel időpontja: 2012. október, eladási ára: 11,66 M Ft.

Gyulai Pál u.: 1900 körül épül, közepes állapotú épületben,

magasföldszinti, udvari kilátással, D-i tájolással. A vétel időpontja 2013

február, az eladási ár: 8,6 M Ft.

Horánszky u.: 1900 körül épült, szép állapotú, lifttel ellátott épület, I.

emeleti, udvari, jó állapotú, egyedi gáz/konvektor fűtéssel. Az adás-vételi

szerződés időpontja: 2013 augusztus, az eladási ár: 9,36 M Ft

Bródy Sándor u. : 1891-ben épült, felújítandó ház, lift nincs, ám felújítás

előtt áll. II. emeleti, szűk belső udvarra néz, állapota jó. A vétel időpontja

2013. március, a vételi ára: 12,74M Ft.

Szentkirályi u.: 1930 körül épült, közepes állapotú ház, földszinti, utcai

kilátással.

A vétel időpontja 2012. július, a vételi ára: 10,965 M Ft.

Értékbecslés


54 | O l d a l :

Az alaphalmazban szereplő ingatlanok elhelyezkedése a térképen:

Értékbecslés


55 | O l d a l :

6/4/2 Piaci összehasonlító értékelés csoportos, pontozásos

módszerrel (T)

Adatok Vizsgált ingatlanok

Utca

Somogyi

B. u

Gyulai P.

u.

Horánszky

u.

Bródy S.

u.

Szentkirályi

u.

Rökk Szilárd

u.

Alapterület / nm 44 40 36 52 43 39

Emelet 9 3 8 6 2 7

Műszaki állapot 7 9 8 8 5 6

Funkcionális áll. 8 7 6 7 6 7

Tájolás 7 8 9 6 6 4

Ház állapota 7 4 8 3 4 9

Lakóközösség 6 2 8 5 8 9

Természetes fény 8 3 8 3 9 4

Kilátás 5 8 7 2 6 6

pontok összege 57 44 62 40 46 52

eladási ár 11.660.000 8.600.000 9.360.000 12.740.000 10.965.000

eladási ár / nm 265.000 215.000 260.000 245.000 255.000

6/4/3 FAJLAGOS ALAPÁR SZÁMÍTÁSA:

Ahol az lo: legoptimistább

lp: legpesszimistább

lr: legreálisabb

Átlageladási ár: lo+lp+4*lr = 265.000+215.000+ 4*240.000 = 240.000 Ft/m2

6 6

Átlagpont: lo+lp+4*lr = 62+40+4*51 = 51 átlagpont

6 6

6/4/4 MÓDOSÍTOTT FAJLAGOS ALAPÁR:

Aránypár 51:240.000=52:X X= 240.000*51 = 235,384 Ft/m2

52

Az ingatlan piaci értéke a piaci összehasonlító módszer alapján: 9.179.976 Ft.

Értékbecslés


56 | O l d a l :

6/5 Az ingatlan értékének meghatározása hozam alapú

módszerrel

Megvizsgálva az ingatlan állapotát, elhelyezkedését és beosztását, az ingatlant a

jelenlegi hasznosítása szerint, tehát lakóházként lehet kiadni. Az ingatlan

közvetlen környezetében megfelelő munkahelyi és oktatási lehetőségek vannak,

többek között ennek is köszönhető, hogy jellemző az ingatlanok bérlése.

Összesen 5 darab kiadó ingatlant találtam, amelyek m2-ben is eléggé eltérnek a

vizsgált ingatlantól.

Megjegyzés: az összehasonlító adatokat ingatlanirodától kaptam.

6/5/1 LAKÁS BÉRBEADÁSÁBÓL SZÁRMAZÓ BEVÉTELEK, CSOPORTOS

ÖSSZEHASONLÍTÓ MÓDSZERREL (T)

Ingatlanok

címe

Alapterület

(m2)

Bérleti díj

( Ft/hó)

Bérleti díj

( Ft/hó/m2)

Ház

állapota

Berendezés,

bútorok

állapota

Komfort

fokozat Fűtés

Össz.

pont

Somogyi B. u. 44 50000 1136 7 8 7 7 29

Gyulai P. u. 40 45000 1125 4 7 9 4 24

Horánszky u. 36 35000 972 8 6 8 3 25

Bródy S. u. 52 65000 1250 3 7 8 5 23

Értékelendő 39 ? ? 9 5 5 5 24

Súlyozott átlagpont: lo+lp+5*lr = 29+23+5*26 = 26 pont

6 6

Súlyozott kiadási ár: 1250+972+5*661 = 921 Ft/hó/m2

6

Értékbecslés


57 | O l d a l :

Pont értékkel módosított fajlagos kiadási ár = 921*39 = 1382 Ft/hó/m2

26

Az ingatlan kiadási ára: 39 m2*1382 Ft/hó/m2 = 53.898 Ft/hó

Éves kiadási díj: 53.898*12 = 646.776 Ft/év

6/5/2 ÉVES CASH FLOW KISZÁMÍTÁSA

Mivel az ingatlan jelen állapotát tekintve kiadhatóság szempontjából részben felel

meg, így bizonyos ráfordítással mindenképpen számolni kell kiadás előtt, a

második évtől a stabilitás megvalósul úgy, hogy a bevételből felújítási alapot

képzünk.

1.év ( C1)

Éves kiadási díj 100%-os kiadás esetén :646.776 Ft

- kihasználatlanság (15%) : 97.016 Ft

- bérlői nemfizetés ( 2%): 12.932 Ft

Kiadások: - festés, nyílászárók mázolása, bejárati ajtó csere:

500.000 Ft

Éves tiszta bevétel: C1= 36.828 Ft

2.év ( C2)

Éves kiadási díj 100%-os kiadás esetén: 646.776 Ft

- felújítási alap képzése ( 10% évente): 64.678 Ft

- kihasználatlanság (15%) : 97.016 Ft

- bérlői nemfizetés ( 2%): 12.932 Ft

Éves tiszta bevétel: C2= 472.150 Ft

Értékbecslés


58 | O l d a l :

Hozamráta meghatározása:

Jelenleg a kamatozó kincstárjegy kamata

2013.11.20.-án 3,75 %.

+ likviditási kockázat 1%

+ bérbeadási kockázat 1%

Hozamráta: 5,75 % = r

Piaci érték meghatározása:

PV= C1* 1 + C2 * 1

1+r r 1+r

Jelenérték: 36.828* 1/1+0,0575 + 472.150/0,0575 * 1/1+0,0575= 7.977.540 Ft

Az ingatlan piaci értéke a hozam alapú módszerrel 7.977.540 Ft

6/6 KÖLTSÉG ALAPÚ ÉRTÉKELÉS

A lakás, mint felépítmény értékének meghatározására az Építőipari Tájékoztató

Központ által szerkesztett Építőipari Költségbecslési Segédlet alapján kerül sor.

A költségalapú módszer lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell

vonni az avulást, és ehhez hozzá kell adni az épülethez tartozó földterület értékét.

Értékbecslés


59 | O l d a l :

6/6/1 A telekérték meghatározása

6/6/1/1 A bruttó újraelőállítási költség meghatározása:

Az ÉVS 2013 adatai alapján a telepszerű lakóépületek esetében alkalmazható

értékek az alábbiak (Ft/nettó m2)

Társasházi

Szerkezet + szakipar 198.000

Központi fűtés 24.000

Víz-csatornázás 17.400

Szellőzés 2.900

Felvonótelepítés 9.100

Épületvillamosság

biztonság, vagyonvédelem 19.000

Összesen 270.400

Kivitelezés ktg.-ei (össz) 270.400

Kiegészítő ktg.ek összesen: 17.160

ebből Tervezés (+ 6 %) 13.908

Előkészítés (+ 1 %) 2.318

Engedélyeztetés (+ 1 %) 2.318

Kivitelezés + kiegészítő ktg-ek: 306.104

Értékbecslés


60 | O l d a l :

6/6/1/2 A nettó újraelőállítási költség meghatározása (bruttó – avulások):

Avulások értéke összesen %: 86,14 %

ebből Lakás műszaki avulása 37,05 %

Funkcionális avulás 35 %

Környezeti avulás 14,09 %

A 86,14 %-os összavulás levonásával számított újraelőállítási ktg..:

306.104 Ft/m2 x 13,86 % = 42.426 Ft/m2

A 39 m2-es lakás felépítményének nettó újraelőállítási költséggel kalkulált értéke:

263.677 Ft/m2 x 39 m2 = 10.283.441 Ft

A telek (telekhányad) értékének meghatározása

A telek területe (a Társasház alaprajza szerint): 660 m2

A lakáshoz tartozó telekhányad 203 /10 000

6/6/2 Telek összehasonlító adatok:

Az ingatlan címe

Alapterülete

(m2) Eladási ára (Ft)

Átlagára

(Ft/m2)

1 VIII. Gyulai P. 1043 321.849.983 308,581

2 VIII. Bródy S. u. 819 209.049.750 255,250

3 VIII. Kálvária tér 1 188 170.599.176 143,602

4 VIII. Somogyi B. u. 650 167.499.800 257,692

5 VIII. Mikszáth tér 730 171.550.000 235,000

Értékbecslés


61 | O l d a l :

Értékelendő További ingatlanok

Rökk Szilárd u. 1 2 3 4 5

Településen belüli

elhelyezkedé 0 5 0 5 5

Telek beépítettség -20 -20 -20 -20 -20

Összesen -20 -15 -20 -15 -15

Módosított fajlagos

értékek 246,864 216,962 114,882 219,038 199,750

Fajlagos átlagár 211,018

Fajlagos átlagár: 211,018 Ft/m2

Telekérték:

211,018 x 660 = 139.272.210Ft,-

Telekhányad értéke:

139.272.210 x 203/10 000 = 2.827.225 Ft,-

A felépítmény nettó újraelőállítási költsége + telekhányad értéke =

10.283.441 Ft + 2.827.225 Ft = 13.110.667 Ft

Az ingatlan piaci értéke a költségszámítási módszer alapján: 13.110.667 Ft.

vagyis Tizenhárom millió – egyszáztízezer-hatszázhatvanhét forint.

Értékbecslés


62 | O l d a l :

7/ AZ INGATLAN PIACI-FORGALMI ÉRTÉKÉNEK

MEGHATÁROZÁSA

Az ingatlan piaci-forgalmi értékének meghatározása során a piaci összehasonlító

módszer, a költségszámításon alapuló módszer és a hozamszámítás is

alkalmazásra került. Az ingatlan „végső” piaci forgalmi értékének meghatározása

során az előbbiekben kiszámított értékek a következőképpen került súlyozásra:

• a piacot tükröző összehasonlításon alapuló értéket a legnagyobb (70%).

• a költségszámítás szerinti értéket közepes (20%) és

• a hozam szerinti értéket a legkisebb (10%),

A súlyozott átlag, vagyis az ingatlan „végső” piaci-forgalmi értéke:

9.179.976Ft x 0,70 = 6,425,983 Ft,-

13.110.667 Ft x 0,20 = 2.622.133 Ft,-

7.977.540 x 0,10 = 797,754 Ft,-

6,425,983+ 2.662.133 + 797,754 = 9,885,870

9,885,870- Ft,

vagyis kilencmillió-nyolcszáznyolcvanötezer-nyolcszázhetven forint.

Értékbecslés


63 | O l d a l :

8/ MEGJEGYZÉSEK, FELTÉTELEZÉSEK,

KORLÁTOZÁSOK

A piaci–forgalmi értékmeghatározásnál a 26/2005 (VIII. 11) PM rendelettel

módosított 25/1997. (VIII.I.) PM rendelet vettem figyelembe.

Az ingatlan üres (beköltözhető), szabadpiaci (nyíltpiaci), tehermentes

állapotban került értékelésre.

Az ingatlan forgalmi értéke változatlan funkció, illetve rendeltetés

figyelembevételével került meghatározásra.

A megbízó az általa szolgáltatott adatok hitelességéért felelősséggel

tartozik.

A helyszíni szemle kizárólag szemrevételezés útján történt, így a csak

bontással feltárható rejtett hibákért felelősséget nem vállalok.

Nem vállalok felelősséget olyan előre nem látható gazdasági, vagy fizikai

tényezőkért, amelyek a megállapított értéket befolyásolhatják.

Jelen ingatlanforgalmi értékbecslés kizárólag a vizsgált ingatlan piaci–

forgalmi értékének meghatározására készült, ettől eltérő egyéb célra nem

használható fel.

Az értékbecslést egészében vagy részleteiben nyilvánosságra hozni csak a

megrendelő és az értékbecslő előzetes írásbeli hozzájárulásával lehet.

Kijelentem továbbá, hogy jelen értékelési dokumentációt elfogulatlanul,

külső körülményektől nem zavartatva készítettem el, díjazásom nincs

összefüggésben a megállapított ingatlan értékkel.

Értékbecslés


64 | O l d a l :

9/ MELLÉKLETEK

A 1085 BUDAPEST VIII. KERÜLET, RÖKK SZILÁRD UTCA 9. I. EMELET 1/A.

SZÁMÚ 36678/0/A/10 HRSZ ALATTI INGATLANRÓL SZÓLÓ

INGATLANFORGALMI ÉRTÉKBECSLÉSHEZ

1. SZÁMÚ MELLÉKLET: TULAJDONI LAP

2. SZÁMÚ MELLÉKLET: A TÁRSASHÁZ ALAPÍTÓ OKIRATA

3. SZÁMÚ MELLÉKLET: SZINTRAJZOK

4. SZÁMÚ MELLÉKLET: A LAKÁS ALAPRAJZA

5. SZÁMÚ MELLÉKLET: FÖLDHIVATALI TÉRKÉPMÁSOLAT

6. SZÁMÚ MELLÉKLET: A HELYSZÍNI SZEMLÉN KÉSZÜLT FOTÓK

Értékbecslés


65 | O l d a l :

I. számú melléklet:

Tulajdoni lap

Értékbecslés


66 | O l d a l :

Értékbecslés


67 | O l d a l :

Értékbecslés


68 | O l d a l :

Értékbecslés


69 | O l d a l :

II. számú melléklet:

Alapító okirat

Értékbecslés


70 | O l d a l :

Értékbecslés


71 | O l d a l :

Értékbecslés


72 | O l d a l :

Értékbecslés


73 | O l d a l :

Értékbecslés


74 | O l d a l :

Értékbecslés


75 | O l d a l :

Értékbecslés


76 | O l d a l :

Értékbecslés


77 | O l d a l :

Értékbecslés


78 | O l d a l :

Értékbecslés


79 | O l d a l :

Értékbecslés


80 | O l d a l :

Értékbecslés


81 | O l d a l :

Értékbecslés


82 | O l d a l :

Értékbecslés


83 | O l d a l :

Értékbecslés


84 | O l d a l :

Értékbecslés


85 | O l d a l :

III. számú melléklet:

Szintrajzok

Értékbecslés


86 | O l d a l :

Értékbecslés


87 | O l d a l :

Értékbecslés


88 | O l d a l :

Értékbecslés


89 | O l d a l :

Értékbecslés


90 | O l d a l :

Értékbecslés


91 | O l d a l :

Értékbecslés


92 | O l d a l :

IV. számú melléklet:

Lakás alaprajz

Értékbecslés


93 | O l d a l :

Értékbecslés


94 | O l d a l :

V. számú melléklet:

Földhivatali térképmásolat

(nem hiteles)

Értékbecslés


95 | O l d a l :

Értékbecslés


96 | O l d a l :

VI. számú melléklet:

A helyszíni szemlén készült fotók

Értékbecslés


97 | O l d a l :

Értékbecslés


98 | O l d a l :

Értékbecslés


99 | O l d a l :

Értékbecslés


100 | O l d a l :

Értékbecslés


101 | O l d a l :

Értékbecslés


oldal 102

szakdoga public

Documents