Ingatlan rtkbecsls

INGATLAN RTKBECSLS2014. mjus 5.

Ingatlan-rtkbecslsSZAKMAI DOLGOZAT

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. alatti 39773/0/A/3 hrsz- trsashzi laks piaci forgalmi rtknek megllaptshozAz rtkbecslst ksztette: Berthty Zoltn 1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3.Telefon: 06 70/4244-680Az rtkbecsls idpontja: 2014. mjus 5.

T A R T A L O M J E G Y Z K1. rtkelsi bizonytvny 3

2. Elzmnyek ismertetse5

2.1 Ingatlan nyilvntartsi adatok 5

2.2 rtkels clja, mdszerei s idbeli hatlya 5

2.3 Helyszni szemle 63. Az ingatlan tgabb krnyezetnek bemutatsa 73.1 Zugl trtnete s bemutatsa 7

3.2 Fldrajzi fekvse 9

3.3 Demogrfia 10

3.4 Gazdasg, kereskedelem 11

3.5 Mvelds s kultra 12

3.6 Oktats 16

3.7 Egszsggy 17

3.8 Sport s szabadid 18

3.9 Kzlekeds, kzbiztonsg 21

3.10 Fejlesztsek 22

3.11 Ingatlanpiac bemutatsa Zuglban ___224. Az ingatlan kzvetlen krnyezete, diagnosztikja s ptsjog 265. A trsashz bemutatsa 315.1 A trsashz ltalnos bemutatsa 31

5.2 A hz mszaki ismertetse s diagnosztikja 34

5.3 A hz funkcionlis diagnosztikja 386. Az rtkelend ingatlan bemutatsa 406.1 A laks ltalnos bemutatsa 40

6.2 A laks mszaki diagnosztikja 43

6.3 A laks funkcionlis diagnosztikja 45

7. rtkbecsls 477.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsa 47

7.1.1 Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkelsi mdszer 47

7.1.2 Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszer 48

7.1.3 Kltsgalap rtkelsi mdszer 49

7.1.4 Vgs rtk meghatrozsa 50

7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse 51

7.2.1 rtkels piaci sszehasonlt mdszerrel 51

7.2.2 rtkels hozamszmtssal 54

7.2.3 rtkels kltsgalap mdszerrel 56

7.2.4 Vgs piaci rtk meghatrozsa 59

8. Megjegyzsek, felttelezsek, korltozsok 60

Felhasznlt irodalom 61MELLKLETEK1. szm mellklet - Tulajdoni lap

2. szm mellklet - Fldhivatali trkpmsolat

3. szm mellklet - Helysznrajz

4. szm mellklet - Az ingatlan alaprajza

RTKELSI BIZONYTVNYMEGBZ:Baccara Holding Kft.2344 Dmsd, Kossuth L. utca 111.AZ INGATLAN CME:1141 Budapest, Kalocsai utca 63. fsz. 3.AZ INGATLAN HELYRAJZI SZMA:39773/0/A/3AZ INGATLAN TPUSA:trsashzi laksAZ INGATLAN HASZNOS ALAPTERLETE:78 m2AZ RTKBECSLS CLJA:piaci-forgalmi rtk meghatrozsaAZ RTKELS MDJA:Az rtkels a piaci sszehasonlt, hozamszmtson alapul s kltsgalap rtkbecslsi mdszerek egyttes alkalmazsval kszlt.AZ INGATLAN MEGLLAPTOTT PIACI-FORGALMI RTKE:24.357.000,- Ft,azaz huszonngymilli-hromszz-tvenhtezer forint.MEGJEGYZS:A megllaptott rtk az ingatlan tehermentes llapotra vonatkozik.A HELYSZNI SZEMLE IDPONTJAI:2014. prilis 15.AZ RTKBECSLS FORDULNAPJA:2014. mjus 05.AZ RTKBECSLS RVNYESSGE:90 nap

RTKELI NYILATKOZATAlulrott rtkel kijelentem, hogy munkmat a szakmban ismert s elfogadott mdszerek alkalmazsval legjobb tudsom szerint lelkiismeretesen vgeztem. Az ingatlan helyszni szemrevtelezst szemlyesen hajtottam vgre. A vizsglt ingatlan piaci rtknek meghatrozshoz, a legalkalmasabb eszkzket hasznltam fel.Tisztban vagyok azzal, hogy az rtkre vonatkozan kifejtett megllaptsok egzakt mdon nem bizonythatk, illetve garantlhatk teljes mrtkben, azonban nincsenek kitve rzsek, befolys, szemlyes rdek vagy hinyos hozzrts hatsainak. Kijelentem, hogy az rtkels trgyt kpez ingatlannal s az rintett felekkel kapcsolatban sem a mltban, sem jelenleg rdekeltsgem nem ll fenn.Az rtkeli djazs (ami jelen esetben szintn nem ll fenn) s a megllaptott rtk kztt semmifle sszefggs nincs.A szakvlemnyt csak az abban megjellt clra lehet felhasznlni, minden tovbbi felhasznls csak a szakvlemny ksztjnek rsbeli hozzjrulsval lehetsges.

Budapest, 2014. mjus 5.Berthty Zoltningatlan rtkbecsl

2. ELZMNYEK ISMERTETSEDolgozatom tmja Budapest fvros XIV. kerletben, Zuglban (Alsrkos) tallhat trsashzi laks forgalmi rtkbecslse. A 39773/0/A/3. helyrajzi szm laks a Kalocsai utca 63. szm alatti 3 emeletes, 10 laksos trsashz fldszintjn tallhat.2.1 Ingatlan nyilvntartsi adatokAz ingatlan-nyilvntarts szerinti llapotot a tulajdoni lap (1.sz. mellklet) tartalmazza. A mellkletben becsatolsra kerlt tulajdoni lap nem hiteles. Tnyleges rtkbecsls esetn 30 napnl nem rgebbi, hiteles tulajdoni lapra van szksg. A tulajdoni lapon szerepl adatok:A vizsglt ingatlan cme: 1141 Budapest, XIV. ker. Kalocsai utca 63. fldszint 3. ajtAz ingatlan helyrajzi szma: 39773/0/A/3A tulajdoni lap kelte: 2014.04.17.I. rsz Az ingatlan adataimegnevezs: trsashzi laksterlet: 78 m2szobk szma (egsz / fl): 2/1eszmei hnyad: 103/1000tulajdoni forma: magntulajdonAz ingatlan trsashzi formban mkdik.II. rsz TulajdonosokBaccara Holding Ingatlankezel Kft.2344 Dmsd Kossuth L. utca 111.III. rsz Terhek, jogok, tnyekAz ingatlan jelenleg per,- teher,- szolgalom,- s idegen ignytl mentes, forgalomkpes llapot.2.2 rtkels clja, mdszerei s idbeli hatlyaAz rtkels clja:Megbz a Baccara Holding Kft. az ingatlan 1/1 arny tulajdonosa, az ingatlan piaci rtkestse cljbl krt fel az ingatlan piaci rtknek meghatrozsra.

Az rtkels mdszere:Piaci rtk alatt az a becslt sszeg rtend, amelyrt egy ingatlan az rtkels idpontjban gazdt cserlhetne, magnjogi adsvteli szerzds keretben, egy hajlandsgot mutat elad s vev kztt, tisztessges felttelek mellett zajl tranzakci keretben, felttelezve, hogy az ingatlan a piacon nyilvnosan meghirdetsre kerlt, a piaci krlmnyek lehetv teszik a szokvnyos rtkestst s annak lebonyoltsra az ingatlan termszettl fgg, megfelel idtartam ll rendelkezsre. Tovbb fontos, hogy mindkt fl jl informltan, krltekinten s knyszer nlkl cselekedjen.Az rtkelst a 26/2005. (VIII. 11) PM rendelettel mdostott 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet alapjn legalbb ktfle, lehetsg szerint azonban mind a hromfle a piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels, a hozamszmtson alapul rtkels, valamint a kltsgalap rtkelsmdszervel kell elkszteni.Majd a vgn a hrom sszegbl kpzdik a vgleges piaci rtk.n is a legoptimlisabbnak tartottam mind a hrom mdszert alkalmazni s sszevetni, hogy minl pontosabb rtket tudjunk meghatrozni.Az rtkels idbeli hatlya:Az rtkelsi szakvlemny idbeli hatlya a fent hivatkozott jogszably 5. -a alapjn az rtkels ksztsnek idpontjtl szmtva legfeljebb kilencven nap.2.3 Helyszni szemleAz ingatlan szemrevtelezse cljbl 2014. prilis 15-n helyszni szemlt tartottam, az ott tapasztaltakat a feljegyeztem s a dolgozatban ki is fejtem. Az rtkbecslst az aktulis llapot alapjn ksztettem el.A helyszni szemle kizrlag szemrevtelezs tjn trtnt, gy a csak bontssal feltrhat rejtett hibkrt felelssget nem vllalok.A helyszni szemln jelen volt a Kft tulajdonosa is.

3. AZ INGATLAN TGABB KRNYEZETNEK BEMUTATSA3.1 Zugl bemutatsa s trtneteBudapest XIV. kerlete a fvros pesti oldaln tallhat. Trtnelmi neve Zugl, a kerleti nkormnyzat is ezt hasznlja hivatalos nvknt, rgi nmet neve Lerchenfeld. Kzepes mret, terlete 18,15km, azonban tbb, mint 123 ezer ember otthona, gy a fvros harmadik legnpesebb kerlete (a pesti oldalon a legnpesebb). Szmos olyan kzpletet tallunk itt, melyek orszgos kulturlis, sportcl feladatot ltnak el. A belvroshoz viszonylag kzel tallhat. Hatrai szakon a IV. kerlet, szakkeleten a XV. kerlet, keleten a XVI. kerlet, dlen a X. s VIII. kerlet, dlnyugaton a VII. kerlet, nyugaton a VI.kerlet, szaknyugaton pedig a XIII. kerlet. Nagy rsze zldvezet, ezrt nevezhetjk Pest tdejnek is, 2400000m zldfellet tallhat terletn, belertve a vros egyik legnagyobb parkjt, a Vrosligetet. Szmos laktelepe kzl a legnagyobb a Fredi utcai. A Zugl nv keletkezst ktflekppen magyarzzk. A Magyar nyelvr folyirat szerint a szugly vagy a zugla sz a 19. szzadi nyelvhasznlatban sarkot, zugot, kuckt vagy zskutct jelentett, azaz Zugl a tgas pesti hatr egy kis sarka volt. A msik elkpzels szerint a szugl nmet eredet sz, s mocsrlyukat jelent. Zuglt egszen a XIX. szzad vgig Szuglnak neveztk, ennek emlkt rzi a mai Szugl utca. Vrosrszei: Alsrkos, Herminamez, Istvnmez, Kiszugl, Nagyzugl, Rkosfalva, Trkr, Vrosliget.

1935-tl ltezik nll kerletknt, korbban Terzvros, Erzsbetvros s Kbnya osztozott a terletn. Ekkor a vrosrsz a Rkosvros nevet kapta, s csak 1950-ben Nagy-Budapest kialakulsakor lett Zugl. A mai kerlet helyn volt a trtnelmi Rkos mezeje, amely a kzpkorban lakatlan, erds-mocsaras vidk volt. Itt tartottk a kzpkori magyar orszggylseket s itt emeltk 1445-ben Hunyadi Jnost Magyarorszg kormnyzi mltsgba. A Rkos-patak mellett rkszok, a Vrosliget terletn vadszok tanyztak. A vidk Pest vros fejldsvel a 17. szzadban egyre koprabb vlt, mivel az ptkezsekhez szksges faanyagot itt vgtk ki. I. Lipt nmet-rmai csszr a terletet Pest vrosnak adomnyozta. A vros a 18. szzad kzepn jra fsttatta a vidket, fleg fzfk ltetsvel. A Herminamez nvadja Hermina Amlia fhercegn, Jzsef ndor jtkonysgrl ismert lenya, aki apca lett, s egy prgai kolostor vezetjeknt, fiatalon hunyt el. Tiszteletre plt a Hermina kpolna, amelyet 1856-ban szentelt fel Scitovszky Jnos esztergomi rsek. A Herminamez, s vele Zugl trtnete ettl a naptl datldik. A vros terjeszkedsvel, majd a Vrosliget kialakulsval a 19. szzadban a terlet kopr sivatagbl lassan kultrterlett s teleplshelly vlt. A 19. szzad elejn 1850 krl jelentek meg az els villk a mai Hermina t krnykn s az Ajtsi-Drer sor elejn, a tbbi terlet azonban lakatlan volt. Az 1880-as, 90-es vekben kezdett beplni a Thkly t s az Erzsbet kirlyn tja, a szzadforduln a Bosnyk tr krnyke. A Vrosliget a millenniumi nnepsgek alkalmra plt, 1906-ra kszlt el a Mcsarnok s a Szpmvszeti Mzeum. Szablyoztk a Vrosligeti tavat, feltltttk a Pva-sziget kt csatornjt s a tba vezettk a Rkospatakot. Kialaktottk a vrosligeti krutat. Megplt a hres Vajdahunyad vra s a Hsk tere. A szzadfordul eltt a londoni utn msodikknt Eurpban elkszlt a Millenniumi Fldalatti Vast egy szakasza is. Zuglnak a szzadfordul elejn kialakult thlzata tgondolt vrosfejleszts eredmnye. A sugrirny thlzat jelents forgalmat bonyolt le, tekintettel arra, hogy Zugl a fvros kzpontja s az n. alv vrosrszek, valamint az agglomerci kztt helyezkedik el. A mai kerlet kls rszein a 20. szzad elejn indult meg az iparosods.A XIV. kerletet 1930-ban alaktottk hrom msikkal (XI-XIII.) egytt. Terlete korbban a VI., VII. s X. kerletekhez tartozott. Istvnmezt haznk utols ndorrl neveztk el, egyik cscskben tallhat a Keleti Plyaudvar. A msodik vilghbor utni vtizedekben tbb laktelep plt. (Pldul a Fredi ti, Kerepesi ti, Nagy Lajos kirly ti, Kacsh Pongrc ti.) 1980-ban Zuglban nyitottk meg az orszg els, nyugati mdon felptett zletkzpontjt, a ma is mkd Sugrt. Az zletkzpontot 2004-ben korszerstettk, mozit s ms szrakoztat ltestmnyeket hoztak benne ltre, gy a Zugli Mozi, va Mozi, Sport Mozi bezrst kveten ismt van Zuglnak sajt mozija. A szocializmus idejn itt kapott helyet a Danuvia Gpgyr, az Elektroakusztikai Gyr, az MTA Kutatsi Eszkzket Kivitelez Vllalata, a Budapesti Porcelngyr, a Geofizikai, a Fldtani s a Gygyszerszeti Intzet. Szintn itt plt fel a Pusks Ferenc Stadion (korbban Npstadion), a Kisstadion, a legett Budapest Sportcsarnok helyn pedig a mai Papp Lszl Sportarna.ptett rksgnek legrtkesebb darabjai a Vrosligetet s az azt kzrefog vrosrszeket, a Hermina- s az Istvnmezt dsztik. Ezek kztt kiemelkednek Hild Jzsef, Lechner dn s Lajta Bla eurpai jelentsg alkotsai. Szmos zugli hz lvez orszgos, fvrosi, vagy helyi memlki vdelmet, st a Vrosliget terletn tallhat Hsk tere a Szpmvszeti Mzeum s a Mcsarnok pletvel Vilgrksg rszt is kpezi.A Polgrmesteri Hivatal a Ptervrad utca 2. szm alatt tallhat, a polgrmester jelenleg Papcsk Ferenc 2010. szeptembere ta.3.2 Fldrajzi fekvsA mai Zugl, Budapest XIV. kerlete, a vros centrumtl keletre tallhat, Pest kzps rszn. szak-dli irnyban szak-Pestet s Dl-Pestet, Kelet - Nyugat irnyban a belvrost s a kls kerleteket kti ssze. Mintegy 18,15km terleten fekszik. Terlete alapjn a fvros kzepes nagysg kerletei kz tartozik. Hatrai a Stadionok metrllomstl, az ramutat jrsa szerint krbe: Dzsa Gyrgy t, Vgny utca, Dvnyi t, Tatai utca, Rkospalotai krvast sor, Szugli Krvast sor, Kerepesi t. Fldrajza nem sok vltozatossgot mutat, mivel Zugl terlett, mint ltalban a magyar fvros pesti oldalt sem hegyek, sem dombok nem tagoljk. Zugl legnagyobb zld terlete a Vrosliget, amely vltozatos nvny kultrval rendelkezik. Megtallhat itt tbbek kztt a mocsri ciprus, tatr juharfa, vrs tlgy, gerfa, berkenyefa, valamint a platnfa. A Liget legidsebb platnfi Jzsef ndor Alcsti Arbortumbl szrmaznak, amelyeket 1818-1830 kztt teleptettek be. A korukra tekintettel a npnyelv napleoni fknak nevezte ket. Zugl folyvize a Rkos-patak, amely a kerletet teljes egszben keresztlszeli. Ez a patak tpllta hossz idn keresztl a Vrosliget tavt. A Rkos-patak a fvrosi szakaszon a Duna leghosszabb mellkvize, amely Gdll kzelben ered, s 42 km hossz utat tesz meg a Dunig. Zugl legjelentsebb termszeti kincse a Vrosliget alatt tallhat termlvz kszlete. Ennek a felkutatsa Zsigmondy Vilmos (1821-1888) bnyamrnk kitart kutat munkjnak az rdeme. Az ltala 1868-ban elkezdett artzi ktfrs, 1878-ban sikert eredmnyezett s ezt kveten kzhasznostsa is elkezddtt. Jelenleg is Vrosliget egyik artzi ktja ltja el az 1913-ra megplt Szchenyi Frd medencit.3.3 DemogrfiaA mai Zugl terlete az 1800-as vek vgig igen kis npessgszmmal rendelkezett, benpeslsnek kezdete a XX. szzad elejre tehet. Zugl dinamikus nvekedst jl jellemzi, hogy 1920 s 1980 kztt a vilghbors 1940-es veket leszmtva minden vtizedben tbb mint 20.000 fvel bvlt a terlet lakossga: ennek eredmnyeknt 1980-ra mr csaknem 170.000-en ltek itt. A nvekeds ekkor viszonylag hirtelen deficitbe csapott t egyre tbben kltztek ki a krnyez, agglomercis teleplsekre s a tvolabbi, vidki trsgekbe egyarnt. A rendszervltozst kveten folytatdott ez a folyamat: 1990 s 2005 kztt Zuglban a laknpessg szma a budapesti tlagot meghalad mrtkben, kb. 19%-kal cskkent, de gy is Budapest harmadik legnagyobb kerlete maradt. Az 1980 s 2005 kztt eltelt 25 v sorn sszesen kzel 50.000 lakost vesztett Zugl, m a 2004-2005-s fordulpontot kveten a npessgszm jra lass nvekedsnek indult. A laknpessg s lland npessg kztti kb. 7%-os eltrs azrt is nagyon lnyeges, mert a kzszolgltatsok tervezse sorn a kerletben ideiglenes lakcmmel rendelkezk sem hagyhatk figyelmen kvl, hiszen k is ignybe veszik a kerlet kzszolgltatsait.Zugl a fvros egyik legjelentsebb kerlete, a lakossg ltszma kzel 112.000 f. A kerletet srn beptett, tlagos npsrsge 7205 f/km. Zugl lakosainak szma az elz vekhez kpest emelkedett, hisz e kerlet olvaszttgelye mindazon elnyknek, amit egy fvrosi lakos csak kvnhat. Hatalmas zld felletek, nyugodt kertvrosok, szp pletek s kiforrott infrastruktra, mindezek mellett frekventlt, a belvros kzvetlen kzelben. Ezrt nemcsak az idsebb korosztly szeret itt lakni, hanem egyre tbb fiatal is erre vgyik. Zugl laki szmra egyre fontosabb a zld terletek bvtse, gondozsa, a kerlet rtkeinek megrzse. Csendesebb, mint a belvrosi vrosrszek, ugyanakkor a krnyez kls kerleteknl nvsabb a lakossg sszettele Zuglban s a XVI. kerletben.

3.4 Gazdasg, kereskedelemZugl gazdasgi jelentsge fvrosi viszonylatban egyre jelentsebb vlik, ami elssorban a tudsipari, az egszsggyi klaszter, a szabadid-kultra-turisztikai klaszter, sszessgben a fehrgallros munkahelyek fejlesztsben realizldhat. A 2001. vi npszmlls idejn 56 ezernl tbb munkahely volt a kerletben, ami a fvrosban tallhat munkahelyeknek a 6,6 szzalka. A Zuglban l aktv keresk (foglalkoztatottak) szma tbb, mint hatezer fvel kevesebb a kerletben dolgozk szmnl, vagyis Zuglnak valamivel nagyobb a foglalkoztatsi potencilja, mint a helyben l aktv keresk ltszma.2006-ban a fvrosban regisztrlt vllalkozsok 6,8%-a, kzel 24 ezer vllalkozs mkdtt Zugl terletn. A kerletben mkd vllalkozsok 40 %-a egyni vllalkozs, a tbbi valamilyen trsas vllalkozsi formban mkdik. A kerletben kzel tszz telepengedllyel rendelkez helysznen mkdik valamifle gyrtssal, trolssal, raktrozssal vagy gpjrmjavtssal foglalkoz zem. Legtbb zem Alsrkos patakon tli terlet dli rszn (70 db), valamint a Rkosrendez (68 db) s a vroskzpont (63 db) terletn tallhat. Legkevesebb a Kerepesi ti laktelepen (11 db), a Fredi ti laktelepen (15 db), a Kacsh Pongrc laktelepen (15 db) s a Vrosliget trsgben (15 db) helyezkedik el. Zugl Vroskzpont terletn klnsen nagy sllyal van jelen a nyomdaipari tevkenysg (10 db) s az orvosi mszergyrts (6 db) Textilipari, felsruhzati tevkenysget folytat telephelyek sszpontosulnak a Fredi ti laktelepen s a Kerepesi ti laktelepen is.Zuglban a kereskedelem s a szolgltatsok is jelents tnyezi a kerlet gazdasgnak. A kiskereskedelemi zletek szma s az zletek profiljnak sszettele vltozson ment keresztl 1996 s 2006 kztt az egsz fvrosban, gy Zuglban is. 10 v alatt kzel 19%-kal cskkent a kiskereskedelmi zletek szma a kerletben, mg ez id alatt a fvros kiskereskedelmi hlzatban csak 8 %-os cskkens ment vgbe. A fvrosi s ezen bell a zugli kiskereskedelmi zletek szmnak jelents mrtk cskkense a vsrli szoksok talakulsval magyarzhat, pl. a nagy bevsrl kzpontok megjelense.Budapest idegenforgalmi ltvnyossgainak, a turistk ltal ktelezen felkeresett helyszneknek egyik srsdsi pontja Zuglban, a Vrosliget trsgben tallhat. A budai vr s a belvros mellett a Hsk terre, illetve a Vrosligetbe szinte kivtel nlkl minden turista eljut. A magas rang kulturlis intzmnyek (Szpmvszeti Mzeum, Mcsarnok), valamint a Ligetben elhelyezked orszgosan egyedlll szabadids szrakoztat intzmnyek (Fvrosi llatkert, Fvrosi Vidmpark, Fvrosi Nagycirkusz, Vajdahunyad vra, Vrosligeti Mjgplya) s a pratlan szpsg Szchenyi Gygyfrd kiemelked vonzervel brnak.A turisztikai jelentsg intzmnyek nemcsak funkcionlis, de tbbnyire ptszeti kvalitsaiknak ksznheten is mltn szerepelnek a legltogatottabb fvrosi helysznek kztt. A Vrosliget trsgben azonban mindssze egy szlloda s egy panzi tallhat. Szllshelyek (nagyobb mret hotelek) leginkbb a Stadionok trsgben tallhatk a kerletben.A klasszikus idegenforgalmi helyszneken tl, a kerlet bels rszein megteleplt diplomciai testletek, valamint a Stadionok trsgben koncentrld sportintzmnyek s rendezvnycsarnokok is a turisztikai szolgltatipar piaci bzist jelentik. A folyamatban lv s trsgi jelentsg nagyberuhzsok (Zugl Vroskzpont), valamint a Rkosrendez fvrosi orszgos jelentsg fejlesztsi terletnek jvbeni hasznostsa, vrhatan tovbb szlestik majd Zugl turisztikai potenciljt.A turizmussal sszefgg zleti bevtelek a szllshelyek mellett a vendglthelyek forgalmban realizldnak. Mg a fvrosi kereskedelmi szllshelyek dnt rszt a klfldi vendgek veszik ignybe, addig a vendglthelyek forgalmnak nagyobb rszt a helyi lakossg, illetve a belfldi ltogatk fogyasztsa teszi ki.3.5 Mvelds s kultraZugl kulturlis letnek nagy rsze szintn a Vrosligethez kthet, hiszen ahogy mr fentebb emltettem, a 19. szzad elejn kezdett kultrterlett alakulni a trsg, s ez a mai napig is fennll.A Hsk tere Budapest legtgasabb, legnagyobb hats tere a szkebb rtelemben vve a Millenniumi emlkmvet jelli, az eltte fekv Andrssy ttal egytt a Vilgrksg rsze. A teret 1932-ben neveztk el Hsk ternek. Ekkor mg virggysok dsztettk. 1937-ben kveztk le az eucharisztikus vilgkongresszus miatt. A Hsk tere gyakorta volt helyszne tmeges rendezvnyeknek, valamint szmos tntetsnek s politikai nagygylsnek. 2008 ta itt tartjk vente a Nemzeti Vgtt.

A Szpmvszeti Mzeum llami alapts s fenntarts orszgos mzeum Budapesten, a Hsk tere memlk egyttesnek rszeknt Budapest vilgrksgi helyszneihez tartozik. 1900 s 1906 kztt, Schickedanz Albert s Herzog Flp Ferenc tervei alapjn neorenesznsz s neoklasszicista stlusban plt. A mzeum gyjtkre az egyetemes mvszet. Gyjtemnyei az eurpai kpzmvszet minden korszakba bepillantst engednek, olyan hres mvszek alkotsain keresztl, mint Raffaello, Leonardo, Drer, Rembrandt, Goya s Monet. Mtrgyainak szma jval meghaladja a szzezret. A magyar mvszeti anyagt tadta a Magyar Nemzeti Galrinak, gy csak nhny magyar mvsz alkotsa tallhat itt, mint pldul Rippl-Rnai Jzsef s Majovszky Pl.A Mcsarnok Budapest legnagyobb killtterme, mely a Hsk tern tallhat a Szpmvszeti Mzeummal szemkzt. Leginkbb a kortrs mvszetek killtsainak ad helyet. A honfoglals 1000 ves vforduljnak nnepsgeire kszlt el, Schickedanz Albert (1846-1915) mptsz tervei szerint Herzog Flp Ferenc (1860-1925) kzremkdsvel. Az plet baziliklis alaprajz. A Mcsarnok termeiben hazai s klfldi kpzmvszek reprezentatv alkotsait mutatjk be.A Vajdahunyad vra vagy Vajdahunyadvr (hivatalos nevn Trtnelmi pletcsoport) Alpr Ignc ptsz ltal alkotott pletegyttes, a Vrosligeti-t Szchenyi-szigete ngy hdon kzelthet meg. Az 1896-os millenniumi nnepsgek rszeknt a magyar ptszet ezerves trtnett hrom dimenziban kvntk bemutatni. A 21 rszes Trtnelmi pletcsoportot Alpr Ignc tervei alapjn, a szoros hatrid s a kltsgek miatt fleg fbl ptettk fel. A kompozci nagy sikere miatt 1904 s 1908 kztt tarts anyagokbl jraptettk.

A Magyar Mezgazdasgi Mzeum Budapest egyik legjelentsebb mzeuma vente tbb szzezer ltogatval. Az osztrk barokk stlus palota a Vajdahunyadvr pletegyttesnek rsze. Az lland mzeumot 1907. jnius 9-n nyitottk meg mai helyn. Fldmvelsgyi Minisztrium a mzeum feladatv tette mindannak bemutatst, ami a magyar mezgazdasgra rdekkel s fontossggal br, amibl a hazai mez-, kert- szl- vagy erdgazdasg megbzhat s gyakorlati tanulsgot merthet.A Kzlekedsi Mzeum orszgos gyjtkr, llami fenntarts ltestmny szintn a Vrosligetben. Kzponti pletn kvl tbb budapesti s vidki killthellyel is rendelkezik. Magyarorszg egyik legrgibb alapts, mszaki jelleg mzeuma. 2008. novemberben a Kzlekedsi Mzeumot sszevontk az Orszgos Mszaki Mzeummal. Az j intzmny neve: Magyar Mszaki s Kzlekedsi Mzeum. lland killtsain a kzlekeds sszes fontosabb gazatnak trgyi s rsos emlkei szerepelnek: a magyar vast trtnete, a magyar autkzlekeds trtnete, a vrosi kzlekeds trtnete, a magyar llami hajzs trtnete.A Magyar Vasttrtneti Park (a kznyelvben Fsti Park) Kzp-Eurpa legnagyobb interaktv vasti emlkparkja Budapesten, a XIV. kerlet Tatai t 95. szm alatt. Az 1911-ben plt, 34 llsos, egykori szaki fthz ksbb Hmn Kat Fthz, majd jra szaki fthz terletn 2000. jlius 14-n nyitotta meg kapuit. A 70000 m alapterlet Vasttrtneti Parkban tbb mint 100 vasti jrm tekinthet meg, kztk szmos ritka mozdony. A jrmllomny az 1870-es vektl napjainkig mutatja be a vast fejldst. Az intzmny clja megkedveltetni a vasutat s bemutatni trtnett a ltogatknak kellemes kikapcsolds keretben. A park folyamatosan bvl, fejldik.

A Magyar llami Fldtani Intzet (MFI) Magyarorszg legrgebbi, ma is mkd tudomnyos kutatintzete volt. 2012. prilis 1-jvel beolvadt az akkor alakult Magyar Fldtani s Geofizikai Intzetbe (rvidtve MFGI). Memlki vdelem alatt ll szecesszis szkhza a Stefnia t 14. sz. alatt tallhat. Az plet Lechner dn tervei szerint, Hauszmann Sndor irnytsval kszlt el 1898-1899-ben. Ltrehozshoz a kormnyon s a fvroson kvl Semsey Andor jrult hozz jelents adomnnyal. F feladatai: az orszg terletnek geolgiai feltrkpezse, alapadatok szolgltatsa a gyakorlati cl kutats, a tervezs s a dnts-elkszts szmra; vzfldtani, krnyezetfldtani, agrogeolgiai, geokmiai, vzkmiai, mrnkgeolgiai s egyb gyakorlati cl kutatsok, fejlesztsek vgzse, cltrkpek, fldtani modellek ksztse; svnyi nyersanyagkszletek kirtkelse, j nyersanyag-kutatsi lehetsgek feltrsa, hatstanulmnyok ksztse, fldtani adatbzis fenntartsa s fejlesztse, a nemzetgazdasg s az llampolgrok informlsa.

Petfi CsarnokMveldsi hzak Zuglban a Stefnia Kulturlis Kzpont, a Zugli Ifjsgi Centrum, a Cserepes Hz, a Liptk Villa s a Petfi Csarnok. A PeCsa Budapest egyetlen ifjsgi szabadidkzpontja. A npszer knnyzenei koncerthelyszn, vente tbb szz kulturlis rendezvnynek s killtsnak ad helyet, valamint szmos kzssgi klubot is mkdtet. A 930 m-es bels nagytermen kvl egy 6000 f befogadsra alkalmas szabadtri helysznnel is rendelkezik.Zugl tbb knyvtrral is bszklkedhet: Civil-hz knyvtr (Padlizsn utca 11-13.), Fvrosi Szab Ervin Knyvtr (3 helyen is- Rkosfalva park 1-3., Bosnyk utca 1/a., Uzsoki utca 57.), s a Stefnia Kulturlis Kzpont knyvtr (Stefnia t 34.)Egyhzi pletek, templomok: Zoborhegy tri Regnum Marianum Magyarok Nagyasszonya templom s kzssgi hz, Herminamezi Kassai tri Szentllek templom, Rkosfalvi Szent Istvn kirly templom, Zugli Bosnyk tri Pduai Szent Antal templom, Budapest-Zugli Egyhzkzsg temploma (Reformtus egyhz), Hermina Memlk-kpolna, Hermina ti rendhz Ferences Mria Misszis nvrek temploma, Rzsafzr Kirlynja Plbniatemplom (Thkly-t), Vrosligeti Vajdahunyad vr Szent Lszl Jki kpolna, Budapest-Baross tri Reformtus Egyhzkzsg temploma, Zugli Evanglikus Egyhzkzsg temploma, Thkly ti zsinagga, Amerikai ti zsinagga (a Mazsihisz Szeretetkrhzban).A Stefnia Palota egy a 19. szzad vgn neobarokk stlusban plt egykori ri kaszin a Stefnia ton. Az pletet Meinig Artr nmet szrmazs, de szinte kizrlag Magyarorszgon tevkenyked ptsz tervezte. nneplyes megnyitja 1895. mjus elsejn volt. Egy emeletes, magas s tgas bels trrel, szles erklyekkel, tgas lpcskkel, a kor fri zlsnek mindenben megfelel elrendezsben plt meg neobarokk stlusban. Mind kls, mind bels kialaktsban trekedtek arra, hogy mr rnzsre lthat legyen, a legfelsbb trsadalmi osztly knyelmre s szrakozsra sznt pletrl van sz.3.6 OktatsZugl oktatsi rendszere igen szleskr s szmottev. 25 blcsde, voda s szmos csaldi napkzi ll a legkisebbek rendelkezsre, a tanulknak pedig 21 ltalnos iskola, tovbb 17 gimnzium, s szakkzpiskola. A tovbbtanulk szmra a kerlet 8 felsoktatsi intzmnyt biztost, kztk vannak kiemelked fontossgak. BGF Pnzgyi s Szmviteli kar: e hely az iskola 4 karnak egyike. Budapesten, a XIV. kerleti Buzogny utca 10-12. alatt mkdik, ezen a nven 2000. ta.

Kommunikcis s zleti FiskolaBudapesti Kommunikcis s zleti Fiskola: llamilag akkreditlt magn felsoktatsi intzmny, 2001. ta mkdik. Kpzsei: zleti kommunikci, nemzetkzi kommunikci, trsszakos kommunikci (jsgrs), valamint eurpai kzszolglati s zleti szervez szakokon folytatott nappali s levelez tagozatos fiskolai szint alapkpzst, tovbb televzis jsgrkat is kpez.Evanglikus Hittudomnyi Egyetem: Magyarorszgi Evanglikus Egyhz lelksz- s munkatrskpz intzmnye, Magyarorszg egyetlen evanglikus felsoktatsi intzmnye. llami akkreditcijra 1998 decemberben kerlt sor, gy llamilag finanszrozott, nem llami egyetemnek minsl. Az intzmny rszeknt knyvtr s kollgium is mkdik.Szent Istvn Egyetem Ybl Mikls ptstudomnyi Kar: A kar jelenleg 11 tanszkkel s sajt knyvtrral rendelkezik, a Thkly t 74. alatt tallhat. A 19. szzad utols harmadban az ipari fejldssel egy idben megindult Magyarorszgon az az urbanizcis folyamat, mely az ptipar soha nem ltott fellendlst eredmnyezte. Az orszgban kpzett ptipari szakemberekre volt szksg. A kar s valamennyi eldintzmnye a magyar ptipari szakemberek oktatsban jelents hagyomnyokkal s kiemelked eredmnyekkel dicsekedhet. A magyar mszaki szakemberek s ezen bell a Thkly tiak szmottev szerepet tltttek be a magyar ptipar fejlesztsben, vezetsben, s ha sorsuk gy alakult, sikeresen lltak s llnak helyt klfldn is. A kar h kvn maradni tradciihoz s alapvet feladatnak tartja, hogy jelenlegi s jvend hallgati is elegend felkszltsggel s hivatstudattal fejezzk be tanulmnyaikat.Kodolnyi Jnos Fiskola: 1992-ben szkesfehrvri szkhellyel alaptott Budapesten s Oroshzn is mkd felsoktatsi intzmny.Tovbbi intzmnyek: Mantra Alternatv Termszettudomnyi Szabadegyetem, Magyar Tncmvszeti Fiskola, Szent Istvn Egyetem Vllalkozsi Akadmia s Tovbbkpz Intzet.3.7 EgszsggyJelentsebb krhzak Zuglban a Bethesda Gyermekkrhz (2 telephelyen), Uzsoki Krhz (3 telephelyen, a kpen lthat), Mazsihisz Szeretetkrhz, Orszgos Klinikai Idegtudomnyi Intzet, MV Krhz Rehabilitci s Reumatolgia.Kt szakrendelje az rs vezr tere 23. s a Hermina t 7. szm alatta tallhatak. 9 db felntt hziorvosi rendel, 8 db gyermekorvosi rendel, 32 db gygyszertr s szmos szakorvosi magnrendel s magnklinika ll az itt lakk rendelkezsre.

3.8 Sport s szabadidFvrosunk sportlete s ltestmnyei tern Zugl szintn kiemelked szerepet tlt be. A Pusks Ferenc Stadion (2002-ig Npstadion) egy 68976 frhelyes, sport- illetve zenei rendezvnyek lebonyoltsra alkalmas ltestmny, a magyar labdarg-vlogatott elsdleges hazai plyja. tadsra 1953. augusztus 20-n kerlt sor. Az ptmnyt 90%-ban elre gyrtott elemekbl terveztk, ptsze Dvid Kroly, statikusa Gilyn Jen volt. A stadionban szmos kulturlis rendezvnyt, megakoncerteket is tartottak az elmlt vtizedek alatt. Az 1990-es vekben az ptmny feljtsa sorn megerstettk a fels lelt szerkezett, s lefedtk a sajtpholyt. A ltestmnyt 2002. prilis 2-n neveztk t a legends jtkosrl Pusks Ferenc Stadionnak. Az plet nagyon rossz llapotban van. Klnfle tervek szlettek feljtsra, bvtsre, illetve jjptsre, de egyelre csak az letveszlyes fels karjt erstettk meg. 2011. november 4-n a msodik Orbn-kormny elfogadta a stadion jjptsnek koncepcijt, mely szerint 2016-ra 65-70 ezer frhelyes j stadion pl.Szomszdsgban tallhat a Papp Lszl Budapest Sportarna fvrosunk s haznk legnagyobb fedett sportcsarnoka. A Sportarna eldjt, a Kiss Istvn tervezte Budapest Sportcsarnokot 1982. februr 12-n avattk fel. 1999. decemberben a karcsonyi vsr ideje alatt a tz martalkv vlt, helyrelltsra nem volt lehetsg, ezrt kezdemnyeztk egy j sportcsarnok felptst, melynek ptse 2001. jnius 30-n kezddtt. Az pt a francia Bouygues ptipari cg lett, amely 2002-ben a vilg legnagyobb ptvllalata volt. Az plet formjt, csakgy, mint az egsz pletkomplexumot, a magyar ptszek (KZTI) egyeslete s az angol-amerikai Sport Concepts ptszeivel kzsen lmodtk meg. Befogadkpessge 12500 f.A budapesti Kisstadion elssorban jeges sportok helysznl kszlt, idnye gyakorlatilag oktbertl mrciusig tart. A sportltestmnyben rendszeresen rendeznek jgkorong mrkzseket, s korbban mkorcsolya- s rvidplys gyorskorcsolya versenyeket.Tovbbi emltsre mlt ltestmnyek: Vrosligeti Mjgplya, a BVSC-Zugl (Sznyi ti s Tatai ti sporttelep), a Posts Sport Egyeslet (Rna utca), a Lantos Mihly Sportkzpont (MTK Sporttelep), a Syma Sport- s Rendezvnykzpont, a Kvr Lajos utcai Sporttelep, a Szkesfvrosi Millenris Sporttelep, s a Zugli Sport Centrum plete a Szugl s a Kvr Lajos utca sarkn (a szpen feljtott ipari memlk rgen jggyr volt).Tovbb szmos fizets s nem fizets sportplya ll a lakossg rendelkezsre, ahol futni, focizni, kosarazni, teniszezni, ping-pong-ozni van lehetsg. A Rkospatak mentn hossz biciklit plt ki e sport kedvelinek. Rengeteg jtsztr van ltrehozva szerteszt a kerletben.A kikapcsoldsra vgyknak tbb ltestmny biztost lehetsget, amelyek szintn Budapest nevezetessgei kz tartoznak.

Vrosligeti MjgplyaA Vrosliget Budapest egyik vrosrsze, egyben a msodik legnagyobb kzparkja, a XIV. kerletben. Teljes terlete 100 hektr (1 km). Ebbl mintegy 81 hektr a tulajdonkppeni park, s abban kb. 6500 fa ll. A fvros kedvelt pihenhelye s kulturlis centruma, amiben vagy aminek hatrain szmos nevezetessg, ltvnyossg tallhat, a vilg els nyilvnos, mindenki szmra nyitott parkja. A Vrosligetrl fentebb mr olvashattunk. Itt kapott helyet csak cmszavakban az llatkert, a Nagycirkusz, a Vidmpark, a Gundel tterem, a Szchenyi frd, a Petfi Csarnok, a Mcsarnok, a Szpmvszeti mzeum, s a Hsk tere.A Fvrosi llat- s Nvnykert (npszer nevn az llatkert) Magyarorszg legrgebbi s a legnagyobb gyjtemnnyel rendelkez llatkertje. Egyike a vilg legrgebbi llatkertjeinek, 1866. augusztus 9-n nyitotta meg kapuit. A Vrosligetben, az llatkerti krt 612. szm alatt tallhat, terlete 1986 ta termszetvdelmi terlet, terlete 10,7 hektr. Az utbbi idben felmerlt annak a lehetsge, hogy amennyiben a Vidmpark elkltzik, a felszabadul terleten az llatkert terjeszkedhet, gy visszakaphatja az 1865-ben eredetileg neki juttatott terlet jelents rszt.Mellette kapott helyet a Fvrosi Nagycirkusz, ami Kzp-Eurpa egyetlen kcirkusza, befogadkpessge 1850 f. Idjrstl val fggetlensgnek ksznheten az plet a kznsg eltt tlen s nyron egyarnt nyitva ll. A Fvrosi Nagycirkusz jabban a cirkuszi produkcik mellett tbb komolyzenei hangversenynek is otthont ad. Rendeztek itt mr divatbemutatt, sportrendezvnyt, knnyzenei koncertet, nptnc eladst, valamint sznhzi s operett eladst is lthattak a nzk.A Szchenyi Gygyfrd, becenevn a Szecska, Budapest s egyben Eurpa legnagyobb frdkomplexuma, melynek ptst 1909-ben kezdtk meg Czigler Gyz tervei alapjn. A Vrosligetben tallhat frd termlvzelltst jelenleg az 1938-ban tadott II. szm, Szent Istvn kt, hidegvz-elltst 6 darab kisebb kt biztostja. A komplexum 3 kltri s 15 beltri medencvel rendelkezik. A frdben klnbz gygykezelsek s nappali krhz is mkdik. Gygyvize Budapest msodik legmlyebb ktjbl 1246 mter mlyrl 76 C hmrskleten rkezik a felsznre. A gygyulni s pihenni vgykat medencefrd, terml kdfrd, vz alatti vzsugrmasszzs, slyfrd- kezels, sznsavas frd, iszappakols, masszzs, vz alatti gygytorna, ivkra, gzkamra, hlgkamra, szaunakezels, komplex fizikoterpis nappali krhzi kezels, elektroterpia s strandfrd vrja.Kzkedvelt mg a Paskl Strandfrd, ami az Egressy ton tallhat.Szmos nvs vendglthely tallhat a Ligetben, tbbek kztt a vilghr Gundel tterem, tovbb a Robinson tterem, Bagolyvr tterem, Szchenyi Kertvendgl, Anonymus tterem. Kisebb szllodk, panzik vrjk a Zuglban megszllkat.

Zuglban tallhat az orszg els bevsrl kzpontja a Sugr az rs Vezr tren, ami szmtalan vsrlsi s szrakozsi lehetsgeket biztost. Ugyanitt tallhat a kzkedvelt IKEA svd btorruhz. Tovbb a kerletben tallhat a Thkly t-Dzsa Gyrgy t keresztezdsnl a Rcsei Center.

3.9 Kzlekeds, kzbiztonsgA kerlet hatrn halad kelet-nyugati (piros) M2 metr, a leggyorsabb kzlekedsi eszkz, akrcsak a Mexiki ti vgllomsig kzleked fldalatti. A kerletet flkrvben metsz futakon villamos kzlekedik, a bels kzlekedst elssorban buszjratok s nhny trolibuszvonal oldja meg. Kzti kzlekedsben nagy szerepet jtszik a kt soksvos gyorsforgalmi t (Kerepesi t s a Kls krt), valamint az M3-as autplya bevezet szakasza, mely az ingzknak is fontos tvonalv vlt. Az rs vezr trtl egy szakaszon a kerlet kzlekedsben is szerepet kap a Gdlli HV. A vastvonalakkal "pkhlszeren" tsztt kerletben termszetesen komoly szerep jut a vasti kzlekedsnek is. (Rkosrendez plyaudvar, Rkosszentmihly s Zugl vastlloms). A kerlet legnagyobb kzlekedsi csompontjai a kt szln a Mexiki ti s az rs vezr tri, mg a kerlet kzepn a Bosnyk tri. A Npstadion melletti csompont jelentsgt az adja, hogy itt van a keletre indul Voln vonalak buszplyaudvara.Zuglban rgta nagy hangslyt helyeznek a kzbiztonsg javtsra. Ennek rdekben az nkormnyzat pldartk mdon segti s tmogatja a rendrsg munkjt. Az sszefogsbl a polgrrk s a kerletrk is kiveszik a rszket. Az egyttmkdsnek, illetve a szmtalan kzbiztonsgot erst beruhzsnak is ksznheten Zuglban szreveheten javult a kzbiztonsg. Ilyenek voltak a trfigyel-kamerarendszer kiptse, a hevederzr-program meghirdetse, a tvfelgyelet mkdtetse, a rendrsg s a polgrrsg jelents tmogatsa. Az eredmnyeket azonban szeretnk fokozni, ezrt dntttek gy, hogy az eddigi kerletri rendszert janurtl a jval hatkonyabb, zugli kzterlet-felgyeleti rendszerr alaktjk t. A jelenlegi kamerarendszer hatst is folyamatosan figyelik, s ott, ahol indokolt lesz, jabb kamerkat helyeznek ki. Tovbb a Parlament dntse rtelmben megvltozott jogszablyok ma mr lehetv teszik a hatkony fellpst a kzterleten val letvitelszer tartzkods s a kzterleti rusts ellen is.3.10 FejlesztsekPapcsk Ferenc polgrmester szemlyes javaslatra 2011. mjusban indult tjra a Virgz Zugl 2011 utcafront szptsi program. A kezdemnyezs egyik pldartk sajtossga, hogy Zugl nkormnyzata s a zugli lakosok kzsen hozzk rendbe, teszik virgzv a lakhzukhoz tartoz utcafrontot, elkertet.Zuglban a vrosfejleszts sorn mindenkinek trekedni kell a kulturlt krnyezet kialaktsra, kzterleti malkotsok vdelmre. Zugl arculatnak javtsa a befektetk szmra is vonzbb teheti a kerletet. Kiaknzatlan lehetsgek rejlenek teht a kultra s a mvszet nnepeinek turisztikai hasznostsban. Ezzel a kerlet viszonylag csekly befektetssel Budapest legrangosabb vrosrszei kz emelkedhetne.Idn adtk t az M4-es metrt, aminek tervezett vgllomsa a Bosnyk-tr lesz. Nagyobb tvlatban jpalotig is meg lehetne hosszabbtani. Tbb szzezer ember lett knnythetn meg az rs vezr tren a 2-es metr s a gdlli HV plyjnak sszektse egy jl tgondolt koncepci szerint.Nemrg kszlt el a bosnyk tri templom j tornya, ahonnan a ltvny pazar, j idben egsz Budapestet, st mg Pest megye egy rszt is beltni odafentrl. Nhny fontosabb, a tervezett szmtalan zugli kiemelt projektek kzl: Zugl kerletkzpont fejlesztse (Bosnyk tri piac), Vrosliget fejlesztse (ezen bell a PECSA hasznostsa), Rkosrendez hasznostsa, BVSC terletnek fejlesztse, a kiemelt kzlekedsi feladatok elltsa, Lantos Mihly Sporttelep (MTK plya) fejlesztse, Rheim-villa (Hermina t 45.) tulajdonba vtele s hasznostsa, Siemens plya s Paskl uszoda fejlesztse, Zugl nkormnyzata intzmnyeinek energetikai fejlesztse, vendglt ipar s turizmus fejlesztse, kerkpros kzlekeds tvonalainak fejlesztse, a MV s a BKV llomsainak feljtsa.3.11 Ingatlanpiac bemutatsa ZuglbanA pesti oldal egyik legnpszerbb s legkeresettebb kerlete a XIV. kerlet. Elnye, hogy sokkal szellsebb, zldebb, mint az eltte fekv VI. vagy VII. kerlet, mikzben nincs messze a belvrostl, tmegkzlekedssel is nagyon gyorsan elrhet. Az ingatlanrak viszonylag magasak, kevs kivtel akad. A knlati rak Zuglban is cskkentek a vlsg eltti vekhez kpest, radsul az eladsi rak az alkuknak ksznheten ennl is nagyobb mrtkben estek a kitn adottsgok ellenre. Vannak szegmensek, ahol sok esetben rendkvl szembetn az ress: ilyen a panellaksok piaca, a forgalmas, zajos utcra nz ingatlanok, vagy ahol rossz a kzlekeds. Szintn nagyot cskkent az ra a kedveztlen kialakts, illetve leromlott llapot hzban tallhat laksoknak. Az ilyen ingatlanok eladsa korbban is nehzsgekbe tkztt, de ez most fokozottabban rezhet.A vevk konkrt elkpzelsekkel rkeznek Zuglba is, teht nem nagyon lehet eltntortani ket egy msik helysznre vonatkoz ajnlattal. Az rk slger itt a Herminamez, ugyanakkor szintn kedvelik a vevk Alsrkost, mivel mindenki tallhat itt magnak megfelel ingatlant, hiszen ptszetileg igen vltozatos kpet mutat. Zugl tbbi rsznek is megvan azonban a maga sajtossga s vevkre, s inkbb az szmt kivtelesnek, hogy itt is akad egy-egy rsz s utca, amely nem vonzza a vevket.Ha a bels kerletek fell kzeltjk meg Zuglt, akkor az els terlet, amellyel tallkozunk, Istvnmez. Itt jellemzen a szzadforduln, a 30-as vek vgn plt hzak tallhatk, kzbekelve azonban akad nhny 70-es vekbeli plet is, utbbi valamivel olcsbb rkategria. Az Abonyi utcban s a Chzr Andrs utcban olyan polgri villahzak is tallhatk, melyek ra 400 ezer forint ngyzetmterenknt, persze csak ha j llapotak. A mr emltett, 70-es vekben plt hzak esetben tlagosan 350 ezer forintrl beszlhetnk, de az olcsbbak kz tartoznak a fggfolyoss, zrtsor pletek is, amelyek olyannyira jellemzk a belsbb kerletekben. Emellett a hz lakinak sszettele sem mellkes krds. A Thkly t msik oldaln tallhat kt j pts lakpark is, azoknak akik a modernebb, fiatalosabb hangulat kedveli, de mgis belvroshoz kzel szeretnnek lni (350eFt/m2). A kicsit kijjebb tallhat Stefnia t igen impozns, azonban a nagy forgalom s zaj miatt mr inkbb csak cgek, jrszt gyvdi irodk ltal kedvelt krnyk. Ugyanakkor virgzik itt a lakskiads is: a kvetsgek dolgozinak brelnek errefel ingatlanokat.A Vrosliget mgtt fekszik Herminamez, amely taln Zugl legkedveltebb rsze. 10-20 szzalkkal olcsbb, mint Istvnmez, viszont igen keresett. Ez egy nagyon vonz krnyk, j elhelyezkedssel. gy fogalmazhatnnk, hogy ez az a rsz, ahol minden passzol. Az rak ennek megfelelen alakulnak: legolcsbban (180eFt/m2) kapunk mr egy kedveztlen adottsg, ersen feljtand lakst. Az tlagrak viszont ennl magasabbak (380eFt/m2).Az itt felpl j laksok szinte azonnal el is kelnek (350eFt), s ebben mr az alku eredmnye is benne van. A rgebbi pts hzak esetben viszont nagy a szrs, mivel a laksok llapota igen eltr, ennek megfelelen alakulnak az rak is (200-300eFt/m2). Herminamez kevsb kedvelt rszhez a Mexiki thoz kzel es utck tartoznak, gy errefel olcsbban is lakshoz juthatunk.Nem messze fekszik Trkr is, amely szintn egy keresett rsz, ahol csaldi s trsashzak is llnak, jabb s rgebbi ptsek egyarnt. Az rak hasonlan alakulnak, mint Herminamezn, s hasonl sznvonal lokcirl van sz az jvidk tr s krnyknek esetben. Az itt hzd Egressy t mentn szmos ngyemeletes, csszzsalus technikval, tgla vlaszfalakkal plt hz tallhat (250eFt/m2). Ugyanakkor egy csendesebb, nem fldszinti, nem a legfels emeleten lv, jobb llapot laks esetben ennl termszetesen magasabb rra kell szmtani.A mgtte elhelyezked Kiszugl mr nem annyira vonz az ingatlanvsrlk szmra, hiszen itt jrszt ipari krnykrl van sz. Ugyanakkor tallhat itt sok j pts laks is, amelyek igen keresettek (200-300eFt/m2).Trkr msik szln tallhat a Mogyordi, a Fogarasi s a Kerepesi t. A Mogyordi s a Fogarasi t kztti hzak esetben egy BM tulajdonban lv panelpleten kvl gynevezett szocrel stlusban, 1956-1962 kztt plt lakteleprl van sz. Itt nagyrszt hromemeletes, lapostets tglahzak llnak. Az ezekben tallhat laksok tlagra vltoz (220-300eFt/m2), attl fggen, hogy az adott hz egyedi- vagy tvftses, a laks bejrata fggfolyosrl vagy lpcshzbl nylik. Emellett termszetesen azok a jl ismert adottsgok is meghatrozzk az rat, hogy mennyire csendes, illetve melyik emeleten tallhat a laks.Tovbb kzeledve a Kerepesi thoz, immr Nagyzuglban, panelhzakkal is tallkozhatunk, ez a Fredi ti laktelep. Az itt tallhat laksok az rs vezr tere infrastruktrja miatt szintn keresettek, de mint mindenhol az orszgban a panelek esetben, itt is jelents rcskkensre kerlt sor, annak ellenre, hogy tbb hzon is sor kerlt fejlesztsekre a panelprogram keretben. Csak arrl beszlhetnk ezeknl is, hogy tartjk az rukat. Az rak vltozak (150-200eFt/m2), attl fggen, hogy a laks mennyire van feljtva, valamint az az rtknvel hiedelem is rnyomja a blyegt, hogy a hz tesett-e a panelprogramon. Ugyanis ennl egy fontosabb tnyez a paneloknl, a hz gpszetnek s szellzsnek feljtsa, amire a vevk ltalban nem gondolnak, mikor vsrolnak. De sajnos sokszor az ott lakk sem. Vonzerejt mgis, a hz kls eszttikuma s az alacsony ftsszmla remnye adja.Ha mg kijjebb megynk, a Nagy Lajos kirly tjn tl Alsrkos kezddik, ahol egybknt a vizsglt ingatlanunk is tallhat. Az M3-as kzelben a 70-es vekben cssztatott zsalus technolgival plt 4 s 10 emeletes hzaktl kezdve az elkertes sorhzakig, csaldi hzakig, j lakparkokig szinte minden plettpus fellelhet. Az Erzsbet kirlyn tjn s krnykn tbb, a hbor eltt plt bauxitbeton hz is ll mg, amelyek piaci szempontbl rtktelenebbek. Sajnos az j lakprojektek szma itt is cskkent, tbb telek ll resen, rvnyes ptsi engedllyel, illetve flksz hzak vrjk a befejezst.Az M3 kzeli hzakban olcsn (200eFt/m2) kaphat j llapot, tvftses laks. A Miskolci utct a Nagy Lajos kirly tjval sszekt csendes utckban kisebb telkeken sor-, iker- s csaldi hzak vltakoznak. Kisebb ikerhzat mr 20-22 milli forintrt is tallunk, de nem ritka a 70-100 milli forintrt knlt, j pts hz sem. Aki inkbb jszer lakst venne, tbb trsashzban s lakparkban (Paskl Park, Zldvros, Hermina hzak, Cordia Thermal Zugl) vlogathat. Kevs j laks pl, ezeket viszonylagmagas ron (380-400eFt) knljk, a telek elhelyezkedstl, a laksok szmtl s a mszaki tartalomtl fggen.Termszetesen Alsrkoson bell vannak kiemelked adottsg, vonzbb rszek, gy pldul az aranyhromszgnek is nevezett, Fredi utca, Vezr utca, Fogarasi t s Nagy Lajos Kirly tja ltal bezrt terlet, ahol elkertes, nem zrt sor hzak llnak. Errefel az j pts laksok rai 400 ezer forintos ngyzetmterr felett jrnak, s a vlsg ellenre most is gyorsan elkelnek.

Cordia Thermal ZuglPaskl lakpark

4. AZ INGATLAN KZVETLEN KRNYEZETE, DIAGNOSZTIKJA, PTSI JOGAz rtkelend ingatlan a Kalocsai utcban tallhat, annak is a patakon tli rsze, mert a Rkospatak kettszeli az utct. Hatrai a Mogyordi t, a Jeszenk Jnos utca, a Gvadnyi t s a Cinkotai t.

A vizsglt laks megkzeltleg az utcaszakasz kzepn helyezkedik el. Az ingatlan eltti kzterlet rendezett, kiptett szilrd burkolat ttesttel. A jrdt fk szeglyezik. Az ingatlan gpkocsival jl megkzelthet. Az utca forgalma nem nagy, ltalban csak az itt lakk veszik hasznlatba, vagy az iderkez vendgek. A krnyken tbb forgalmas t is tallhat pl: Miskolci t, Fogarasi t, de ezek nem zavar tnyezek a kell tvolsg miatt, st elnys is, hiszen rgtn a futakra jutunk autval. Az ingatlan kzelben a parkolsi lehetsg jnak mondhat: a trsashz eltt mindig van szabad parkolhely. Kimondottan rtknvel tnyez, hogy a Gvadnyi t mellett vonul vgig a Rkos-patak, ami Zugl kertvrosias jellegnek egyik meghatroz eleme. Kzvetlen mellette biciklitvonal is kiptsre kerlt, ami az eredeti funkcija mellett futplynak, stltnak is hasznlnak. Rengeteg fa s fves terlet biztostja a kellemes pihenst.Rkos-patakAz ingatlanrl s krnyezetrl kszlt lgi felvtel 3. sz. mellkletben tallhat.Az ingatlan megkzelthetsgeAz ingatlan kzelben szmos BKV jrat kzlekedik, melyek megllja nhny perces stval elrhetk. Ezekkel nagy kzlekedsi csompontok rhetk el, gy a vros frekventltabb rszeire knnyen s gyorsan be lehet jutni: 77-es troli - Pusks Ferenc Stadion 82-es troli rs vezr tere 80-as troli Keleti Pu., rs vezr tere 130-as busz Pusks Ferenc Stadion 62-es villamos rs, kbnya 3-as villamos Hatr t, Mexiki t 31-es rs, rpdfld 7-es busz Mricz Zsigmond tr

Infrastrukturlis elltottsgAz ingatlan krnyezete nem a legelltottabb terletek kz tartozik a kerletben. Szmos szocilis, kzoktatsi, kereskedelmi s szrakoztat ltestmny, kzintzmny kiss tvolabb tallhat, amit autval, vagy BKV-val kell megkzelteni. gy minden kb. 10-15 percre tallhat: orvosi rendel, szakorvosi rendelk gygyszertrak posta blcsde, voda, ltalnos iskola, kzpiskola, fiskola lelmiszer zletek (CBA, SPAR, PENNY MARKET, INTERSPAR, LIDL) rkd, Sugr bevsrl kzpontok ttermek, gyorstkezdk knyvtr bankfikok (CIB, Erste, OTP, Budapest Bank) Polgrmesteri Hivatal parkok, feljtott jtszterek

Vezr ti jtsztrPolgrmesteri Hivatal

Bosnyk tri piacrs vezr tere HV

Krnyezeti diagnosztikaA 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet szerint Az avuls az id mlsa miatti rtkcskkens. Hrom f eleme: a fizikai romls, a funkcionlis avuls s a krnyezeti avuls. Az avulsi elemek lehetnek kijavthatak s ki nem javthatak.A kltsg alap rtkels alkalmazsi folyamatnak eleme az avuls, amortizci rtknek szmtsa, a szksges korrekcik elvgzse.Az itt lakk ignyszintjhez igazodva soroltam be az albbi rtkhordozkat. A krnyk korosztlyi sszettelt tekintve igen vegyes a kp, idsek, fiatalok s kisgyermekesek is nagy arnyban laknak erre. Az albbi tnyezk felsorolsval s jellemzsvel, tovbb a tblzatban val avuls kimutatssal kvnom bemutatni az ingatlan krnyezeti diagnosztikjt, figyelembe vve %-os arnyban az rtkhordozk fontossgt.Leveg tisztasga mlt a helyhez, ennek rtkt mg a Gvadnyi t forgalma sem tudja cskkenteni, gy 110%-osra minstettem.Kzbiztonsg a fenti lersban s a tapasztalataim alapjn kivlnak mondhat, ezrt ezt 110 %-osra rtkelem.Krnyk rendezettsge elfogadhat, br az utcn sokszor tl sok aut ll, ami a prhuzamos utckban nem fordul el ennyire, viszont fk dsztik a jrdk szlt . gy 100 %-osra tltem.Zldvezet minsge szintn mlt a zugli kifejezshez, hiszen tipikus zugli krnyezetben vagyunk, kzel a patak, a fves terletek, a sportplya, 120 %-ot adtam.Tmegkzlekeds kzelsge, kis gyaloglssal elrhet, legalbb a buszok zaja nem hallatszik a laksban, gy 100 %-ot adtam.Vroskzpont kzelsge viszont nem a legoptimlisabb, hiszen mind autval, mind tmeggel kell id a belvroshoz (de pont valaki ezrt kltzik ide), ezrt ennek 80 %-ot adtam.Ipari vezet kell tvolsgban van, gy ez 100 %-os.Lakossg sszettele ltalban csaldok vannak, de a nyugalomra vgy idsek is megtallhatak. Ez 100 %-os.

A krnyezeti avulst bemutat tbla:MegnevezsKrnyezeti ignyszint (%)Ebbl megtallhat (%)Jelenlegi krnyezeti rtkarny (%)AVULS (%)

Leveg tisztasga1511016,51,5

Kzbiztonsg10110111

Krnyk rendezettsge10100100

Zldvezet minsge20120244

Tmegkzlekeds kzelsge10100100

Vroskzpont kzelsge10808-2

Ipari vezet kell tvolsga15100150

Lakossg sszettele10100100

sszesen100+ 4,5

A krnyk avulsa: + 4,5 %A Zuglban hatlyos ptsi szablyok rvid felvzolsa:Amikor a hz plt, akkor mg a rgi ptsi szablyok voltak rvnyben, ugyanis 2012. oktber 1-jn vltozsok lptek hatlyba.A korbbi szablyok szerint:- a telek intenzv kertvrosias terlethez tartozik,- szabadon ll, ikres bepts,- L4/SZ1 besorols,- beptettsg max. 25 %,- ptmnymagassg max. 7,5 m,- a legkisebb zldfellet arnya 60%,- terepszint alatti bepts legnagyobb mrtke 50 %,- szintterleti mutat legnagyobb mrtke 0,7 m2/m2.Jelenleg, az j szablyok szerint viszont a telek mr L4/2-es besorols.

5. A TRSASHZ BEMUTATSA5.1 A trsashz ltalnos bemutatsaAz ingatlanhoz rve ltjuk, hogy jobbrl-balrl szomszdos hzak kertjei vannak. Fbl kszlt kerts van, az egyik bejrat gyalogos s egyben a hts garzshoz kocsibejr is, a msik csak garzslejr az utcafronti garzshoz. A garzsszint teht kett van osztva, de bellrl tjrhat. A hz tglalap alak, ahogy a telek is (ez jl lthat a trkpmsolaton is, 2. szm mellklet), szabadon ll bepts (ahogy azt az pts jogban lertam), szimmetrikus az plet felptse, kinzete. A telekre rve kves burkolaton (ez 2 mter szles a hz s a szomszd kerts kztt), jutunk el a hz kzepig, ahol pr lpcsvel feljutunk a hz bejrathoz (ez az egyetlen bejrat a hzba gyalogosan).A hzba bejutva ismt pr lpcs, s a magasfldszinten vagyunk, ahol a vizsglt ingatlan is van. Viszont lefel van a garzsszint. Ahogy lernk egy kzlekedbe rnk, ahol trolk vannak kialaktva egybl szembe, rccsal elltva. A garzshelyek ktfel osztva, 5-5 db aut fr el, kln lgtrben. Szellz ablakok vannak. Kt-kt oszlop biztostja a fdm stabilitst. A Trsashzi Alapt Okirat szerint az egsz pinceszint kzs tulajdonban van, mindenkinek kiosztva egy autbell hely s egy trol.Visszarve az els szintre 3 db laks van, jobbra (78m2 + terasz 25m2), balra (78m2 + terasz 25m2) s kzpen (50m2 + terasz 6m2). gy van ez az 1. emeleten is, de itt a teraszok mr csak 12 m2-esek a nagy laksoknl. A 2. emelet is ilyen, viszont itt az egyik laks bels ktszintes (120m2 + terasz 12m2), fent tettri mr. A 3. emeleten csak egy laks tallhat (45m2), ez egyszintes s tettri. Ez szimmetrija a ktszintes laks fels szintjvel. A kt nagyobb (78m2) fldszinti laks terasza nagyobb mret, szintn magastott (ahogy a laks), U alak, kztte mennek le az autk a garzsba (ez jl ltszik az alaprajon - 4. szm mellklet). A lpcshzban, szintenknt kzpen tallhatak a mrrk (vz, villany s gz), faajtval eltakarva, tovbb a kbel tv, internet vezetkkiosztsai. Kis ablakok biztostjk a lpcshz szellzst. A szintek kztti lpcsk 3 szakaszra vannak osztva s korlttal elltottak. A fldszinten mg gyerekjtkok, babakocsi rszre van hely. Illetve itt van mg egy falra szerelt, fbl kszlt levlszortroz, ahov a kinti kzs postaldbl hozzk be a leveleket. Lift nem lett beptve.Kukatrol a kertsnl jobb szlen van elhelyezve, kis kapuval, a knnyebb kihords vgett. A kerts s az utcafronti laks megemelt terasza kztt csak 1 mter tvolsg van. A kertben kis gyermek jtsz van, s sajnos egy fedett kocsi bell is elhelyezsre kerlt. Viszont teleptve lettek tujk, bokrok fk, amik biztostjk az intimitst s az elegend zld ltvnyt. Fotdokumentci a hzrl

5.2 A hz mszaki ismertetse s diagnosztikjaAlapozs: Az plet skalapozssal, azon bell lemezalapozssal kszlt, talajvz elleni szigetelssel. Bezs, falrepedezs sehol sem tapasztalhat, vlhetleg j munkt vgeztek, gy a diagnosztikjt 95%-osra rtkelem. (kpen lthat kisebb sllyeds a bejrati lpcsnl)Ffalak: Az plet tgla ptsmddal plt kismret tglbl, gy a fggleges teherhord szerkezetek falazottak. A kls falak 42 cm vastagsg a szigetelssel egytt. A bels teherhord falak 38 cm vastagsgak, diagnosztika 90%-os.Fdmek: 20 cm vastagsg, kt irnyban teherhord sklemezek. J h s hangszigetelssel rendelkezik. Diagnosztikjt 95%-osra tltem.Vlaszfalak: A vlaszfalak 6 cm vastagsg tgla szerkezetek, ktoldali vakolattal. A mellettnk lv laks kiss thallatszik, gy ennek diagnosztikja 80%-os.Tetszerkezet: Az plet magastets szerkezet, nyeregtets kialaktssal, fa fedlszerkezettel, getett agyagcserp fedssel, diagnosztika 85%-os.Hszigetels: A hz kvlrl szigetelst kapott az ptkezskor. Nhol srlt, belukadt, ami inkbb eszttikai jelleg hiba (kpen).Nylszrk: Az plet bejrati kapui vegezett, manyag szerkezet ajtk. A kzs helyisgek ablakai szintn manyag szerkezetek. Rendben vannak, a bejrai ajtt tbbszr javtani kellett, diagnosztika 80%-os.Kls burkolatok: A hz kls burkolata hszigetel rendszer vakolat. 1 m-es lbazata van szigetelssel. A teraszok oldals burkolata sok helyen levlt, elgg csnytja a hz klsejt (kpeken jl ltszik), gy ennek diagnosztikja 70%-os.Bels burkolatok: A lpcshz padozata a bejrati szinteken (pince, fldszint) gres kermia lapokkal van burkolva. A lpcsk s a fentebbi szinteken lv pihenk padozatburkolata is gres kermia lapok. Az oldalfalak az sszes kzs trben fehren festettek. Elgg koszosak, azok mg nem voltak festve tads ta, diagnosztika 90%-os.Kzmvek, elektromossg, gpszet: Az ingatlan sszkzmves, teht a vz, csatorna, villany s gzellts biztostott.Vzellts: Kzzemi hlzatrl biztostott, pleten bell horganyzott vzvezetkkel. A laksok vzrval elltottak. Rendben van, diagnosztika 90%-os.Szennyvzelvezets: Utcai hlzatra kttt manyag szennyvzvezetkek. Hiba nem volt eddig, a garzsban kis zs tapasztalhat (kpen is), diagnosztika 90%-os.Csapadkvz elvezets: pleten kvli ejtcsvek, kzzemi csapadkcsatornra ktve. 80%.Elektromos ram: Fldkbelen keresztl csatlakozik az plet kzponti elosztjhoz. A laksokhoz tartoz mrrk a lpcshzban elhelyezett szekrnyben vannak. Ez 90%-os.Fts- s melegvz ellts: Az plet ftse s melegvz elltsa a laksokban tallhat Junkers kaznrl biztostott. A gz kzzemi hlzatrl biztostott. A ftsi rendszer hmrsklet szablyozsa ki van ptve a nappaliban felszerelt programozhat termosztt szablyozsval. Kln vzra nincs, a gzra mri mind a meleg vizet s a ftst, ami a lpcshzban van.

Internet, televzi, telefon: A hzban a UPC s a T-Home is be van vezetve, internet, kbel tv s telefont szolgltatnak. Minden laksban bent vannak a vezetkek, vlasztani lehet a szolgltatk djcsomagjai kztt. Kzponti dobozaik a garzsszinten vannak.Kaputelefon: Az pletben modern kaputelefon rendszer lett kiptve.A hz mszaki avulsa:Szerkezet megnevezseEredeti rtkarny (%)A szerkezet vrhat lettartamaA szerkezet kora (v)Kor szerinti rtk (v)llapot diagnosztika (%)Jelenlegi rtkarny (%)AVULS(%)

Ffalak12708629010,81,2

Fdmek12708629511,40,6

Alapok12708629511,40,6

Lpcsk660852955,70,3

Vlaszfalak650842804,81,2

Tetfeds540832854,250,75

Kls burkolat10408327073

Bels burkolat730822906,30,7

Nylszrk620812804,81,2

Bdogos szerk.420812803,20,8

Villanyvez.520812904,50,5

Csatorna520812904,50,5

Vzvezetk520812904,50,5

Gzvezetk520812904,50,5

sszesen10012,35

A hz mszaki avulsa 12,35%.Ebbl a laksra jut mszaki avuls 12,35 x 103/1000 = 1,27%.

Fotdokumentci a hz avulsairl

5.3 A hz funkcionlis diagnosztikjaFontosnak lttam, hogy a trsashzra kln funkcionlis diagnosztikt lltsak fel, mert a mszaki avuls mellett, ez is fontos napjainkban. Ebben is lehetnek elavult, vagy modernebb jellemzk, amiket a vevk mr a telekre, vagy a lpcshzba rkezve szrevesznek. Ezek nem elrejtett dolgok (mint sokszor a mszaknl), hanem egybl lthatak, s laikus szmra is egyrtelmek. St ez inkbb zls dolga, kinek mi tetszik. Ugyangy tettem a laksra vonatkozan is.Az albbi rtkhordozk alapjn ksztettem el a tblzatot.Trsashz kezels: Egy itt lak tulajdonos ltja el ezt a feladatot. Mszaki dolgokkal nem sok dolga van, a hz jszersge vgett, inkbb a hz s kert eszttikai gondozsval foglalkozik, valamint a hz kzs szmlit kezeli. Tovbb kpviseli a tulajdonosokat a hatsgoknl. 90%-osra rtkeltem.Laksok elhelyezkedse szintenknt: E tnyez teljesen megfelel, praktikus elrendezs (fentebb mr lertam), gy ez 90%-os.Szomszdok sszettele: Szinte mindenhol kzpkor alatti lakk vannak, csaldosok, prok. Tbb laksban brlk vannak, ez kiss rtkcskkent (a hzillatok s kulturltsg miatt), viszont a tbbsg bartsgos, csendes let, gy ez 80 %-os.Kert eszttikuma: A kert kicsi a benti garzslejr miatt. Semmi extra benne, viszont polt, tujkkal krbevett, nhny fval. Tovbb van egy gyermekptmny felmszval, csszdval, s hintval. A hz krbejrhat, szemttrol praktikusan szeparlva a bejratnl, kiskapuval. 70%-osra rtkelem.Aut trols: Mindenkinek van 1 db garzsbellja a lakshoz, elektromos a kapunyitja. Kiss meredek a lehajt, lent forgoldni kell a vgleges bellshoz s a garzs tisztbb is lehetne. Valamint a hts garzsba trtn lejutshoz t kell hajtani a hz bal oldaln a kert fel. Mindezek ellenre 90%-osnak tltem, mert az utcn tbb aut is parkol.Biztonsg: A hzban nem hallottam mg betrsrl. Mindegyik oldalon a szomszdos kertek vannak. Tbbfzis a bejuts, elszr a kertbe jutunk be, majd kulccsal a lpcshzba. A kerts fbl van, beltni nem lehet, s kaputelefonnal lehet beengedni brkit. Viszont a lenti teraszok knnyen megkzelthetek. 90%-osra tettem.Hz eszttikuma: Amellett, hogy a hz klseje mszakilag jnak mondhat, citromsrga homlokzatszne a zld erklykorltokkal nem tl elnys vlaszts volt, legalbbis nem srn lthatunk ilyen homlokzatsznt. A kls megjelens gy nem mondhat modernnek, valsznen nem e tnyez miatt lesz vonz egy vevnek. 70%-os.A hz funkcionlis avulsa:MegnevezsTrsashz kezelsLaksok elhelyezkedseSzomszdok sszetteleKert eszttikumaAut trolsBiztonsgHz eszttikumasszesen

Az (%) ingatlanpiac szereplinekfunkcionlis ignyszintje1551810201517100%

Ebbl megtallt (%)90908070909070

Jelenlegi funkcionlis rtkarny (%)13,54,514,471813,511,9

AVULS %1,50,53,6321,55,117,2%

A hz funkcionlis avulsa 17,2 %-os.Ebbl a laksra jut avuls 17,2 x 103/1000 = 1,77%.6. AZ RTKELEND INGATLAN BEMUTATSA6.1 A laks ltalnos bemutatsaEbben a rszben bemutatom magt a vizsglt ingatlant rszletesen, majd ebbl tvezetem a mszaki s funkcionlis llapotnak elemzsbe. A mellkletben tallhat alaprajz segtsgvel knnyen rtelmezhet a laks felptse. Lesz nhol hasonl vizsglt elem, mint a hz elemzsekor, de alapveten ms rtkhordozkat vettem figyelembe.A laks bejratbl az els helyisg az elszoba, kellemes a mrete, van hely cipt, kabtot levenni. Innen egybl nylik a vendg WC (1m2), ahol mosd is van, illetve hztartsi szerek trolsra is j.Az elszobbl veges ajtn keresztl jutunk be a tgas amerikai konyhs nappaliba, ahol sok vegfellet biztostja a fnyt. A konyha kiss U alakban elklnl sajt ablakkal, de egy lgter, kis kamra van (bepolcozva) a kettosztott konyhabtor kztt. Felszerelt gpekkel (kermia lapos tzhely, elektromos st, praelszv, beptett ht, fagyaszt s mosogatgp).Az tkezasztalt clszer a nappali s konyht sszekt rszre tenni. A nappali, kellemesen tgas, formja tkletes, kiss tglalap alak. A teraszra ki lehet jutni, a nylszrkon rednyk s nmelyiken mg sznyoghl is lett felszerelve. A szoba s sajnos a konyha is laminlt parketts, de a kiltsa a bels kertre.A nappali kzptjn ajtn keresztl jutunk az intim szfrba. Itt egy kis kzlekedbl rjk el a tbbi helyisget. Balra van a szli hl (kijrattal a teraszra), szemben a kisebb hl, s jobbra a frdszoba, ahol vegpaneles kd, mosd, WC s bid tallhat. Elszv mkdik, a falak 2 mterig csempzve, alul jrlapokkal.A terasz U alak a garzslejr miatt, a kt szle egyenknt 12 nm-esek, s kocka alakak. Fedett a fels terasz rvn 1 mter szlessgben. A korltok derkmagassgig rnek. Pihensre, grillezsre kivlan alkalmas. Tovbb a kertben jtsz gyerekeket is jl lehet felgyelni.A villanykapcsolk, dugaljok s telekommunikcis killsok megfelelen lettek elszrva s kialaktva. A raditorok mrete, elhelyezse szintn megfelel. Tjolsa szak-keleti, reggel beznlik a napfny, dlutnra viszont kzepes vilgossgnak mondhat. Lnyeg, hogy nem stt laksrl van sz!sszessgben ez egy magasfldszinti, 78 m2-es, amerikai konyhs, nappali + 2 hlszobs, egyedi cirkftssel, nagy terasszal s felszerelt konyhval rendelkez, kertre nz, dupla WC-s, csendes, vilgos, jszer laks. Idelis azoknak, akik szeretnnek egy tipikus zugli zldvezetben, jszer, mgis nem a legdrgbb krlmnyek kztt lni. Prnak, kis csaldnak teljesen megfelel.

A laks helyisglistja mretekkel: Eltr: 6 m2 Nappali: 33 m2 Konyha: 6 m2 Kamra: 1,8 m2 Hlszoba: 14 m2 Hlszoba: 10 m2 Frdszoba: 5,2 m2 Vendg WC: 1,2 m2sszesen: 78 m2Fotdokumentci a laksrl

6.2 A laks mszaki diagnosztikjaA laksra kln mszaki diagnosztikt lttam jnak, mert a hzon bell a laksok klnbz egysgeinek, felszerelseinek is meg kell vizsglni a mszaki llapott. Pldul mikor egy nll lakst feljtanak, nem csak az eszttikumra trekednek, hanem az sszkomfortossg, esetleg a luxus zavartalan biztostshoz, a mszaki llapot s annak feljtsa a legfontosabb. Vizsglt laksunk, mivel mg jszer, ugyan nem esett t feljtson, de mindezek fnyben most megvizsgljuk s meghatrozzuk a mszaki avulst.Vlaszfalak: mr a hz mszakijnl is rtam, hogy kiss thallatszik a mellettnk lv szomszd, gy ennek diagnosztikjra 90%-ot adok.Ablakok: j llapotak, br a slyuk alapveten nehz nyitskor, ennl van knnyebb ablak is. 80%Bels ajtk: nmelyik nyikorog s a kilincs is rgies, mzolsuk kopott, gy ez 70%-os.Szobk padlzata: alapveten elfogadhat llapot laminlt parketta, de nhol sztcsszott, hzagos, ezrt csak 80%-os a diagnosztika.Konyha btorai: j llapotak, nincs fkezrendszer beptve, ezrt be is csapdhat, az elszv javtsra szorul, diagnosztika 80%-os.Frdszoba szerelvnyei: mr nem a legjabbak, de j llapotak, 80%-os.Konyhai gpek: az elszv jelenleg javtsra szorul, de a beptett ht s fagyaszt, a mosogatgp, a kermia lapos tzhely jl mkdnek, kicsit viseltek, diagnosztika gy 80%-os.Raditorok: nha beragad a szablyoz teker, de a hleadsuk tkletes, rzcsvezetkek rendben, termosztt segti a szablyozst, diagnosztika 95%-os.Egyb felszerels: a rednyk elgg javtsra szorulnak, a sznyoghlk, szf s riaszt rendben, vilgttestek is. Ezeknek sszestett diagnosztikt adtam, 80%-os.Informatika: kiptse j, minden kills mkdik, tv, internet, telefon lehetsg, gy ennek diagnosztikja 100%-os.Elektromos szerelvnyek: rendben vannak, diagnosztika 90%-os.Cirk kazn: javtsra szorult, a meleg vz pedig sokszor nehzkesen rkezik meg, de ez ilyen fajta, mert tfolysos. Alapveten rendben mkdik, a kmnysepr minden vben rendben tallta, gy ennek diagnosztikja 100%-os.

A laks mszaki avulsa:Szerkezet megnevezseEredeti rtkarny (%)A szerkezet vrhat lettartamaA szerkezet kora (v)Kor szerinti rtk (v)llapot diagnosztika (%)Jelenlegi rtkarny (%)AVULS(%)

Vlaszfalak10708629091

Ablakok152081280123

Bels ajtk420812702,81,2

Szobk padlzata5208128041

Konyha beptett btorai5208128041

Frdszoba szekrnyei61587804,81,2

Konyhai gpek5208128041

Raditorok12208129511,40,6

Egyb felszerels510828041

Informatika1020812100100

Elektromos szerelvnyek820812907,20,8

cirk kazn1520812100150

sszesen100 %11,8

A laks mszaki avulsa: 11,8 %Fotdokumentci a laks avulsrl

6.3 A laks funkcionlis diagnosztikjaEz egy nagyon fontos rsz, mert a vevk a hz klseje utn ezt nzik meg leghamarabb, erre kvncsiak leginkbb. Mr az interneten val nzegets sorn is gy vlasztjk ki a megtekintsre sznt ingatlanokat. Ezrt a funkcionlis diagnosztika fellltsa legalbb olyan fontos, mint a mszaki. Ebbe beletartozik a laks eszttikuma, praktikussga, alaprajzi elrendezse, helyisgek mretei, kilts, terasz s mg msok. Az albbiakban ezt fogjuk vizsglni, s tblzatban fellltni a diagnosztikjt.Alaprajzi elrendezs: ez az egyik legjobb adottsga a laksnak, ez a bevezetben is kiderl, nem sok lakst alaktanak gy ki, minden van, ami kell, gy ez 100%-os.Termszetes fny: szak-keleti fekvs, a sok nylszr miatt vilgosnak mondhat, 80%-os.Termszetes szellzs: ebben szintn segtenek a nylszrk, jl tszellztethet minden helyisg, ezrt ez 100%-os.Frdszoba felszerels: a szaniterek kzepes minsgek, de j llapotak, kevs a pakolrsz, viszont az j, hogy kt WC, tovbb elszv s bid is van, gy ezt csak 80%-osnak tltem.Konyha felszerels: a lersbl kiderl, hogy elg jl felszerelt, j eloszts, de kllemre mr nem annyira modern. Viszont j a kamra kapcsolata, gy ez 90%-os.Burkolatok elegancija: Ez nem tartozik a laks erssgei kz, a parketta tbb helyen mozog, eleve laminlt, de sszessgben nem szorul cserre. A falakon frszporos tapta van, festse j llapot. A csempe rgies, fak vilgoskk szn. A konyhban s az elszobban nem hidegburkolat van, hanem csak parketta. 80%-os.Laks eszttikuma: sszessgben, figyelembe vve a burkolatokat, konyht, frdt, festst, ezt 70%-osra tlem, persze nmi anyagi rfordtssal javthatk. nmaghoz kpest tbbet rdemelne, de a piacon sokszor sokkal szebb laksok vannak (akr az albbi sszehasonltottak is), aminek ltvnya azonnali dnt lehet egy vsrlban.Kiegszt trolsi lehetsgek: van kamra, beptett szekrny s lent zrt, sajt trol gy ennek 100%-ot adtam.Terasz hasznlhatsga: hatalmas terasza van, az eleje fedett is, mindkt szobbl megkzelthet, de fentrl jl rlthat. A kermia lapok pek, korltok rendben vannak. gy ez 90%-os.Mkds gazdasgossga: nem sok a kzs kltsg (10.000 Ft/h), s a ftse alacsony, mivel, hogy korszer cirk lett teleptve, s termosztttal szablyozhat a hmrsklet. A nylszrk s a hz szigetelse is pozitvum. ves szinten 120.000 Ft-bl kifthet a laks. A vz, villany is gazdasgos, havi szinten sszesen 15.000 Ft. 90%-osnak tltem.Funkcionlis avulsi tblzat:MegnevezsKrnyezeti ignyszint (%)Ebbl megtallhat (%)Jelenlegi krnyezeti rtkarny (%)AVULS (%)

Alaprajzi elrendezs20100200

Termszetes fny108082

Termszetes szellzs10100100

Frdszoba felszerels108082

Konyha felszerels5904,50,5

Laks eszttikuma5703,51,5

Kiegszt trolsi lehetsgek10100100

Terasz hasznlhatsga109091

Mkds gazdasgossga109091

Burkolatok elegancija108082

sszesen10010

A laks funkcionlis avulsa: 10 %

7. RTKBECSLS7.1 Az rtkbecsls mdszereinek bemutatsaA megbzs rtelmben a vizsglt ingatlan piaci-forgalmi rtkt kell meghatrozni. A piaci forgalmi rtk azt az rat jelenti, amely sszegrt egy vagyontrgyban val rdekeltsg mltnyosan, magnjogi szerzds keretben az rtkels idpontjban vrhatan eladhat, felttelezve, hogy: az elad hajland az eladsra, az adsvteli trgyalsok lebonyoltsra elg hossz id ll rendelkezsre, a trgyals idtartama alatt az rtk nem vltozik, a vagyontrgy meghirdetse s rtkestse kell nyilvnossggal trtnik, az tlagostl eltr, specilis ajnlatot nem vesznek figyelembe.A piaci-forgalmi rtk egy elkpzelt, tlagos r, a lehetsges, adott idpontbeli rak vrhat rtke. Az az sszeg, amelyrl nagy valsznsggel llthat, hogy ezen vtelrat tbben is megfizetnk az adott ingatlanrt, vagyis az a hatrrtk, ahol a knlat s keresleti oldal rtktlete egybeesik Ez az idealizlt r a legjobb kzelts arra az sszegre, amennyirt valsgos piaci krnyezetben a vagyontrgy elkelhetne. Az ingatlanok forgalmi rtkt alapveten hrom dolog hatrozza meg: a hely, a tgabb s szkebb rtelemben vett fldrajzi krnyezet, a mszaki paramterek, valamint a kzgazdasgi krnyezet, a kereslet s a knlat viszonya.A piaci-forgalmi rtk meghatrozsra tbb mdszer ll rendelkezsre: Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels, Hozamszmtson alapul rtkels, Kltsg alap rtkels.

7.1.1 Piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkelsi mdszerA piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul rtkels mr megtrtnt, konkrt s ismert adsvteli gyletek rainak a vizsglt esetre val kiterjesztsvel, sszehasonltsval trtnik.A piaci sszehasonlt adatokon alapul mdszer f lpsei: Az alaphalmaz kivlasztsa: Az sszehasonlt vizsglatokat egy olyan, ingatlanokat tartalmaz alaphalmazban kell elvgezni, amely fldrajzi elhelyezkedse a vizsglt ingatlanhoz hasonl, s az abban szerepl ingatlanok tpusa azonos a vizsglt ingatlannal. sszehasonltsra alkalmas ingatlanok kivlasztsa, adatainak elemzse: az sszehasonlts alapjul szolgl ismrveket alaposan meg kell ismerni, s ezeket kell a trgyi ingatlanhoz hozzmrni. Csak azonos rtkformkat s csak azonos jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, brleti jog) szabad sszehasonltani. Fajlagos alaprtk meghatrozsa: Az elemzett sszehasonlt adatokbl kell az alaprtket meghatrozni. Ez az alaprtk fajlagos rtk, ltalban terletre (ngyzetmterre) vettve. rtkmdost tnyezk elemzse: A vizsglt ingatlan rtknek pontosabb meghatrozsa rtkmdost tnyezk figyelembevtelvel trtnik. rtkmdost tnyezknt csak olyan jelents, rtket befolysol tnyez vehet fel, amely az sszehasonlt adatok alaphalmazra nem jellemz. A fajlagos alaprtk mdostsa, fajlagos rtk szmtsa: az rtket jelentsenbefolysol tnyezket fel kell tntetni, s ha arra lehetsg van, akkor rtkmdost hatsukat szmszeren is meg kell hatrozni. Az rtkmdost tnyezk alapjn kell mdostani a fajlagos alaprtket. Piaci rtk szmtsa: Az ingatlan forgalmi rtkt a fajlagos alaprtk rtkmdostsa utn kialakul fajlagos rtk s az ingatlan mrete (volumene, kapacitsa) szorzataknt kell megllaptani.

7.1.2 Hozamszmtson alapul rtkelsi mdszerA hozamszmtson alapul rtkels az ingatlan jvbeni hasznainak s az ezek megszerzse rdekben felmerl kiadsok klnbsgbl (tiszta jvedelmek) vezeti le az rtket. Az rtk megllaptsa azon az elven alapszik, hogy brmely eszkz rtke annyi, mint a belle szrmaz tiszta jvedelmek jelenrtke. A hozamszmts lpsei sszefoglalva: Az ingatlan lehetsges (alternatv) hasznlati mdjainak elemzse: Az rtkels megkezdsekor fel kell mrni az ingatlan (jogi, mszaki, valamint finanszrozhatsgi szempont) lehetsges hasznlati mdjait, s az elemzst prhuzamosan valamennyi lehetsges hasznlati mdra el kell vgezni. A bevtelek s kiadsok becslse hasznlati mdonknt: Ingatlanrtkelsnl a brleti djak nagysga, illetve az ingatlan hasznostsbl szrmaz rendszeres bevtelek kpezik a bevtelek becslsnek az alapjt. Erre vonatkozan a megfelel piaci sszehasonlt adatokat kell felhasznlni.A tervezett bevtelekbl le kell vonni a vrhat, a nem fizetsbl s a kihasznlatlansgbl add bevtelkiesst. A tiszta jvedelem szmtsakor az ltalnos forgalmi adt mind a bevtel, mind a kiads oldalon figyelmen kvl kell hagyni, mg az ingatlanadt s az ingatlant magt terhel kzteherviselsi tteleket figyelembe kell venni. A kiszmtott tiszta jvedelembl a jvedelemadt vagy a trsasgi adt nem lehet levonni. A tkstsi kamatlb meghatrozsa: Az alkalmazott tkstsi kamatlb az adott ingatlantl, mint befektetstl elvrhat minimlis megtrlsi rtval egyenl. A megtrlsi rta az ingatlanpiaci elemzsben figyelembe vett kockzatoktl s az elemzsi idszaktl fggen eltr. Ingatlan piaci rtknek (jelenrtk) meghatrozsa: A jelenrtk-szmts egyforma ves egyenlegek esetn egyszersthet a kzvetlen tksts mdszerre, mely esetben az rtk kiszmtshoz a tiszta jvedelmet el kell osztani az ingatlan tpustl, az ingatlan- s pnzpiaci elemzsektl, a figyelembe vett kockzatoktl s az elemzsi idszaktl fggen megvlasztott tkstsi kamatlbbal.

7.1.3 Kltsgalap rtkelsi mdszerA kltsgalap rtk megkzelts lnyege, hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell vonni az id mlsa miatti avulst, majd ehhez kell hozzadni a felptmnyekhez tartoz fldterlet rtkt.A mdszer f lpsei: A telekrtk meghatrozsa: A fldterlet rtkt annak res llapotban val rtkelsvel kell megllaptani a piaci sszehasonlt adatok elemzsn alapul mdszer szerint. A felptmny jraptsi vagy ptlsi kltsgnek meghatrozsa: Az jra-ellltsi kltsgbe kell rteni a kzmvestsi, a tervezsi, az engedlyezsi, a vllalkozsi, a kivitelezsi, a beruhzi, a pnzgyi s minden egyb tnylegesen fizetend kltsget. Ezeket a kltsgeket a tnyleges ptsi piaci rak alapjn kell meghatrozni. Avulsok szmtsa, piaci viszonyok miatti korrekci: Ezeket az elz fejezetekben hatroztuk meg az avulsi tblk segtsgvel. A mszaki romls esetben figyelembe kell venni az plet f szerkezeteinek romlst s a szerkezetek arnyt az sszrtkhez viszonytva. A fizikai avulsi szmtsoknl a felptmny gazdasgosan htralv lettartamt kell figyelembe venni. A funkcionlis avuls a gazdasgtalan, korszertlen megoldsokat jelenti. Az rtkelnek mrlegelnie kell a korszer ltestmny vizsglt intzmnyhez kpest nyjtott tbbletszolgltatsait, illetve azokat a korszer kvetelmnyeket, amelyeket a vizsglt ltestmny kptelen kielgteni. A krnyezeti avulsban szmba kell venni a krnyezetben bekvetkezett minden olyan vltozst, amelynek negatv, esetleg pozitv hatsa van az ingatlan rtkre. A piaci viszonyok miatti korrekcinak tkrznie kell a helyi ingatlanpiaci viszonyokat (pl. kereslet-knlat). Az ingatlan piaci rtke: Az jraellltsi kltsget az avultsggal cskkentve s a telekrtkkel nvelve addik eredmnyl a kltsgalap rtk.

7.1.4 Vgs rtk meghatrozsaAz ingatlan piaci-forgalmi rtknek meghatrozsa sorn a piaci sszehasonlt mdszer, a kltsgszmtson alapul mdszer s a hozamszmts is alkalmazsra kerl. Az ingatlan vgs piaci forgalmi rtknek meghatrozsa sorn az elbbiekben kiszmtott rtkeket megfontoltan slyozni kell %-os arnyban, s a kapott rtkeket ssze kell adni.

7.2 A vizsglt ingatlan rtkbecslse 7.2.1 rtkels piaci sszehasonlt mdszerrelE mdszerben mindkt vltozatot megvizsglva s azokat tlagolva hatroztam meg a piaci rtket, hogy minl pontosabb eredmnyt kapjunk. Vagyis a csoportos s pros mdszert is felvzolom, ugyanazon 5 db ingatlannal val sszehasonltsban.Mindkt verziban ugyanazokat az rtkhordozkat vetettem ssze.Alaphalmaz kpzse:Mkd ingatlanirodtl szerzett informcik alapjn alaphalmazt hozok ltre 5 db, nemrg (1 ven belli) eladsra kerlt ingatlanrl s azokat bemutatom. Mindegyik ingatlan, nappali + 2 hls, 1 frds, egyedi ftses, teraszos, jszer laks, kzs tulajdonban lv leosztott trolval s 1 db garzsbellval.A halmaz elemeinek bemutatsa:Szilgysomly utca: 79 nm-es, fldszinti, jszer laks, terasszal, hasonl mszaki s funkcionlis llapottal (mint a vizsglt), j rezsivel, kzlekedsbe egy fokkal jobb. Csendes krnyk.Beck utca: 80 nm-es, 1. emeleti, kimondottan szp, szinte jpts laks, a halmaz legjobbja, ezt vissza is tkrzi a pontrtke. Kivl mszaki s funkcionlis llapot, minsgi burkolatokkal, szp konyhval s frdvel, tkletes kzlekedssel s szomszdokkal. Nem annyira zajos.Bazsarzsa utca: 84 nm-es, flemeleti, az elzhz hasonl, de a szolgltatsok s kzlekeds kevsb j, emiatt csendes is.Vezr utca: 76 nm-es, flemeleti laks, a Paskl Parkban tallhat. Belevettem a halmazba, annak ellenre, hogy ez lakparki laks, mert aki a krnyken akar vsrolni, azok ezt is megnzik, hiszen mindkt krnyknek megvan a sajtos s hasonl vonzereje. Szintn kivl llapot laks, viszont kzel a ft.Gvadnyi t: 75 nm-es, 1. emeleti, ez a halmaz leggyengbb ingatlana. Nem olyan j az infrastruktrja, de jszernek mondhat mg. Csendesebb rsz.

I. Csoportos sszehasonlt mdszer:MegnevezsKalocsai u.Szilgysomly u.Beck u.Bazsarzsa u.Vezr u.Gvadnyi t

Alapterlet (m2)787980847675

Emeletmfsz.fsz.1. em.flemeletflemelet1. em.

Mszaki llapot788977

Funkcionlis llapot7810988

Szomszdok879888

Felszereltsg8710987

Gazdasgossg888888

Szolgltatsok668786

Tmegkzlekeds779796

Eladsi r (Ft)?27 M Ft28,2 M Ft30 M Ft24,8 M Ft25,3 M Ft

Eladsi r (Ft/ m2)?341 eFt/m2352 eFt/m2357 eFt/m2326 eFt/m2337 eFt/m2

Pontok sszesen515162575650

Fajlagos alapr kpzse: (Bta eloszts)tlagpont = Lo + lp + 4 x Lr = 62 + 50 + 4 x( 276/5) = 62 + 50 + 4 x 55,2 = 55,46 pont 6 6 6tlag eladsi r = Lo + Lp + 4x Lr = 357.000 + 326.000 + 4 x 342.600 = 2053,4 = 342.233 Ft/m2 6 6 6Mdostott fajlagos alapr kpzse:Arnypr: 55,46 = 51 342.233 xx = 342.233 x 51 = 314.710 Ft/m255,46Az ingatlan piaci rtke csoportos sszehasonlt mdszerrel:Korriglt r x m2 = 314.710 x 78 = 24.547.380 Ft

II. Pros sszehasonlt mdszerMegnevezsKalocsai u.Szilgysomly u.kBeck u.

kBazsarzsa u.kVezr utcakGvadnyi tk

Eladsi r (Ft)?27 M28,2 M30 M24,8 M25,3 M

Elad. r (Ft/ m2)?341.000352.000357.000326.000337.000

Alapterlet (m2)787980847675

Tjolskeletikeleti0nyugati+1dli+2nyugati+1keleti0

Mszaki llapotjjszer+2jszer+2jszer+2j0j0

Funkcionlis llapotkevsb modernmodern+2modern+2modern+2modern+2kevsb modern0

Szomszdokkevsb csendeskevsb csendes0csendes+2csendes+2csendes+2csendes+2

Felszereltsgfelszereltkevsb felszerelt-1fullos+1fullos+1felszerelt0kevsb felszerelt-1

Gazdasgossgalacsonyalacsony0alacsony0alacsony0tlagos-2tlagos-2

Szolgltatsokkzepeskzepes0kiplt+2kzepes0kiplt+2kzepes0

Tmegkzl.kzelbentlagos-1kzelben0tlagos-1kzelben0tlagos-1

Minsts (%)jobb+4jobb+10jobb+8jobb+5rossz-2

Korrekci (Ft)?13.64035.20028.56016.3006740

Korriglt r(Ft/ m2)?327.360316.800328.440309.700343.740

TjolsMszaki llapotFunkcionlis llapotSzomszdokFelszereltsgGazdasgossgSzolgltatsokTmegkzl.

Dli1%Nyugati1%Keletijszer

2%

JModern

2%

Kevsb modernCsendes

2%

KevsbcsendesLuxus1%Felszerelt1%KevsbfelszereltAlacsony rezsi

2%

tlagos rezsiKiplt

2%

Kzepesen kipltKzelben

1%

tlagos

Korriglt eladsi r/m2 = korriglt fajlagos rak = 1.626.040 = 325.208 Ft/m25 5Az ingatlan piaci rtke pros sszehasonlt mdszerrel:Korriglt r x m2 = 325.208 x 78 = 25.366.225 FtA kt sszehasonlt mdszer tlagt vve:24.547.380 + 25.366.225 = 24.956.800 Ft2Teht az ingatlan rtke piaci sszehasonlt mdszerrel:24.956.800 Ft

7.2.2 rtkels hozamszmtssalA mdszert a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 2. sz. mellklete tartalmazza.Az rtk megllaptsa azon az elven alapszik, hogy brmely eszkz rtke annyi, mint a belle szrmaz tiszta jvedelmek jelenbeli rtke.Az ingatlan adottsgait, jelenlegi hasznostst s brbeadsi lehetsgeit megvizsglva, a jvbeni hasznok s az ezek megszerzse rdekben felmerl kiadsok figyelembevtelvel felttelezve, hogy a brleti djak inflci kvetek az ingatlan hozadki rtke a kvetkezk szerint hatrozhat meg.Alaphalmazt kpeztem ingatlanirodtl szerzett informcik alapjn, nemrg a piacon brbe adott hasonl adottsg ingatlanokbl. Pontozsos mdszerrel piaci sszehasonltst vgezve, megkaptam a vizsglt ingatlan mdostott fajlagos piaci brleti djt. A brbe adott ingatlanok bemutatst nem rszletezem, a tblzat gy is nagyszeren bemutatja jellemzket. Piaci csoportos sszehasonlts mdszere brleti djra:MegnevezsKvr Lajos u.Zslya u.Paskl u.Gdlli u.Almdi u.Kalocsai u.

Alapterlet807075737578

Brleti dj (Ft/h)135.000130.000125.000140.000130.000?

Brleti dj (Ft/ m2)16781857166619181733?

Mszaki llapot897977

Funkcionlis llapot887888

Gazdasgossg798978

Szolgltatsok866776

Szomszdok887878

sszesen394035413637

Fajlagos brleti dj kpzse:tlagpont = Lo + Lp + 4 x Lr = 41 + 35 + 4 x 38,2 = 228,8 = 38,13 pont6 6 6tlag brleti dj = Lo + Lp + 4 x Lr = 1918 + 1666 + 4 x 1770 = 10.664 = 1777 Ft/m2 6 6

Mdostott fajlagos brleti dj kpzse:Arnypr: 38,13 = 37 1777 xx = 1777 x 37 = 1724 Ft 38,13Mdostott fajlagos brleti dj: 1724 Ft/ m2Az ingatlan piaci brleti dja: 1724 x 78 = 134.472 Ft/h + rezsiHozadki rtk meghatrozsa:ves brleti dj:12 x 134.4721.613.664 FtKiadsi vesztesg:5%- 80.680 FtFests, egyb kiads6%- 96.820 FtIngatlanad- 90.500 Ft (Zuglban cgek esetn a hatlyos ad: 1160 Ft/ m2 /v, gy 1160 Ft x 78 m2)sszes kiads268.000 Ft/vves nett bevtel = 1.613.664 268.000 = 1.345.664 Ft/v (C)Tkstsi kamatlb:Kockzati rtk%

Brbeadsi kockzat1,5

Likviditsi kockzat1,5

Egyb kockzat1

Kockzatmentes rta

Jegybanki alapkamat3

sszesen7

r = 4 + 3 % = 7 %Piaci rtk:PV = C/r = 1.345.664 / 0,07 = 19.223.770 FtAz ingatlan piaci rtke hozamszmts mdszerrel:19.223.770 Ftazaz tizenkilencmilli-kettszzhuszonhromezer-htszzhetven forint

7.2.3 rtkels kltsgalap mdszerrelA laks, mint felptmny rtknek meghatrozsra az ptipari Tjkoztat Kzpont ltal szerkesztett ptipari Kltsgbecslsi Segdlet 2014. c. kiadvny alapjn kerl sor. A kltsgalap mdszer lnyege, hogy az ingatlan jraellltsi kltsgbl le kell vonni az avulst, s ehhez hozz kell adni az plethez tartoz fldterlet rtkt. A mdszert a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 3. sz. mellklete tartalmazza.A telek (telekhnyad) rtknek meghatrozsa:A telek terlete (a Trsashz Alapt Okirat szerint): 1107 m2A lakshoz tartoz telekhnyad 103 /1000rtkszmols piaci pros sszehasonlt mdszerrel.(A tblzat egyben az alaphalmaz s az ingatlanok bemutatsra is szolgl, a kiegszt tblzat pedig a korrekcis tnyezk meghatrozsra.)MegnevezsKalocsai u.Fischer I. u.1170 m2kPaskl u.1070 m2kKalocsai u.990 m2kBonyhdi t1200 m2kCinkotai t1100 m2k

Eladsi r (Ft)?79 M73 M65 M80 M75 M

Elad. r (Ft/ m2)?67.52068.22565.65666.66668.182

Kzmteljesfolyamatban-1teljes0teljes0folyamatban-1teljes0

Telek rendezettsgrendezettkevsb rendezett-1rendezett0kevsb rendezett-1kevsb rendezett-1rendezet0

Lejtsi viszonyokkzel vsz.enyh. lejts-1kzel vsz.0kzel vsz.0enyh. lejt-1kzel vsz.0

Megkzelts gpkocsivalaszfaltaszfalt0aszfalt0aszfalt0aszfalt0aszfalt0

TjolsK-DNy-D+1-D+1K-DNy0-D+1K-DNy0

Zajterhelscsendeskiss zajos-1zajos-2csendes0kiss zajos-1zajos-2

Minstsrosszabb-3rosszabb-1rosszabb-1rosszabb-3rosszabb-2

Korrekci (Ft)202568265620001364

Korriglt r(Ft/ m2)69.54568.90766.31268.66669.546

KzmTelek rendezettsgeLejtsi viszonyokMegkzelts gpkocsivalTjolsZajterhels

Teljes

2%

FolyamatbanRendezett

1%Kevsb rendezettKzel vzszintes 2%

Enyhn lejtsAszfalt

1%

Beton-D

1%

K-DNyCsendes1%Kiss zajos1%Zajos

Mdostott fajlagos alapr = Korriglt m2rak sszesen = 342.976 = 68.595 Ft/ m2 5 5Telekrtk = Md. falj. alapr x teleknagysg = 68.595 x 1107 = 75.934.665 FtTelekhnyad rtk = Telekrtk x tulajdoni hnyad = 75.934.665 x 103/1000 = 7.821.270 FtFelptmny rtkelseA brutt jraellltsi kltsg meghatrozsa:Az KS 2014. adatai alapjn a trsashzi lakpletek esetben alkalmazhat rtkek az albbiak (Ft/nett m2).

Szerkezet + szakipar153.000 Ft/m2

Vz + csatorna15.000 Ft/m2

Szellzs2.000 Ft/m2

pletvillamossg19.000 Ft/m2

Fts26.000 Ft/m2

Kivitelezsi kltsgek sszesen:215.000 Ft/m2

Kiegszt kltsgek (8%)17.200 Ft/m2

sszesen nett232.200 Ft/m2

fa (27%)62.694 Ft/m2

Brutt ellltsi kltsg294.894 Ft/ m2

(Kiegszt kltsgek: Elkszts 2%, tervezs 4%, zembe helyezs + engedly 2%)A laks brutt jraellltsa:294.894 Ft x 78 m2= 23.001.730 Ft

Avulsok sszegezve

A laks mszaki avulsa-11,8 %

A trsashz laksra jut mszaki avulsa-1,27 %

A laks funkcionlis avulsa-10 %

A trsashz laksra jut funkcionlis avulsa-1,77%

Krnyezeti avulsok+4,5 %

Avulsok sszesen:-20,34 %

Avuls (Ft): Brutt ellltsi kltsgek x Avulsok % = 23.001.730 x 0,2034 = 4.651.000 FtNett ellltsi kltsg = Brutt ellltsi kltsg Avulsok = 23.001.730 4.651.000 = 18.350.730 FtAz ingatlan piaci rtke = Nett ellltsi kltsg + telekhnyad rtke =18.350.730 + 7.821.270 = 26.172.000 FtAz ingatlan piaci rtke kltsgelv rtkbecslssel:26.172.000 Ftazaz huszonhatmilli-egyzzhetvenktezer forint

7.2.4 Vgs piaci rtk meghatrozsaAz ingatlan piaci-forgalmi rtknek meghatrozsa sorn a piaci sszehasonlt mdszer, a kltsgszmtson alapul mdszer s a hozamszmts is alkalmazsra kerlt.A kapott eredmnyek: Az ingatlan piaci rtke a piaci sszehasonlt mdszer alapjn: 24.574.380 Ft. Az ingatlan piaci rtke a hozamalap mdszer alapjn: 19.223.770 Ft. Az ingatlan piaci rtke kltsg alap mdszerrel meghatrozva: 26.172.000 Ft.Az ingatlan vgs piaci forgalmi rtknek meghatrozsa sorn az elbbiekben kiszmtott rtkek a kvetkezkppen kerltek slyozsra.A kltsg alap s a piaci sszehasonlt mdszert egyenl arnyban vettem figyelembe (40-40%), mert elbbire a legpontosabb rtkszmts a jellemz, mg az utbbira a piacon szerepl tnyleges vevi reaglsok. gy a hozamalapt csak 20%-ban vettem figyelembe. a piacot tkrz sszehasonltson alapul rtk: 40%24.574.380 X 0.4 = 9.829.750 Ft a hozam szerinti rtk: 20%19.223.770 X 0.2 = 4.057.215 Ft a kltsgszmts szerinti rtk: 40%26.172.000 X 0.4 = 10.470.000 Ft

Vgs piaci rtk (ezek sszege):9.829.750 + 4.057.215 + 10.470.000 = 24. 357.000 Ftazaz, huszonngymilli-hromszz-tvenhtezer forint.Budapest, 2014. 05. 05.Berthty Zoltningatlan-rtkbecsl

8. MEGJEGYZSEK, FELTTELEZSEK, KORLTOZSOK

A piaciforgalmi rtk meghatrozsnl a 26/2005 (VIII. 11) PM rendelettel mdostott 25/1997. (VIII.I.) PM rendeletet vettem figyelembe.

Az ingatlan forgalmi rtke vltozatlan funkci, illetve rendeltets figyelembe vtelvel kerlt meghatrozsra.

Az ingatlan res (bekltzhet), szabadpiaci (nyltpiaci), tehermentes llapotban kerl rtkelsre.

Jelen ingatlanforgalmi rtkbecsls kizrlag a vizsglt ingatlan piaciforgalmi rtknek meghatrozsra kszlt, ettl eltr egyb clra nem hasznlhat fel.

A megbz az ltala szolgltatott adatok hitelessgrt felelssggel tartozik.

Kijelentem, hogy jelen rtkelsi dokumentcit elfogulatlanul, kls krlmnyektl nem zavartatva ksztettem el, djazsom nincs sszefggsben a megllaptott ingatlan rtkkel.

Az rtkbecslst egszben vagy rszleteiben nyilvnossgra hozni csak a megrendel s az rtkbecsl elzetes rsbeli hozzjrulsval lehet.

A helyszni szemle kizrlag szemrevtelezs tjn trtnt, gy a csak bontssal feltrhat rejtett hibkrt felelssget nem vllalok.

Nem vllalok felelssget olyan elre nem lthat gazdasgi, vagy fizikai tnyezkrt sem, amelyek a megllaptott rtket befolysolhatjk.

Felhasznlt irodalom:

wikipedia.org zuglo.hu Zugl Fejlesztsi Koncepci budapestcity.org ingatlanmagazin.com

MELLKLETEK

1. szm mellklet: Tulajdoni lap

2. szm mellklet: Fldhivatali trkpmsolat

3. szm mellklet: Helysznrajz

4. szm mellklet: Az ingatlan alaprajza

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz- trsashzi laks | 34