t e m a 7 · bloque iii. valoraciÓn inmobiliaria. sistemas de la informaciÓn. gestiÓn...

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. SISTEMAS DE LA INFORMACIN. GESTIN PATRIMONIAL.

T E M A

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Valoraciones administrativas (II): mbito del rgimen de valoraciones del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. Criterios generales para la valoracin de inmuebles. Valoracin en el suelo rural. Valoracin en el suelo urbanizado. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas. Rgimen de la valoracin.

Objetivos: El objetivo de este tema es la explicacin de los criterios de valoracin de la nueva Ley del Suelo y su mbito de aplicacin, en comparacin con los de la normativa anterior.

Introduccin: La evolucin de la legislacin urbanstica.

Aunque los primeros antecedentes normativos en materia urbanstica se encuentran en la poca de los romanos, la mayora de los expertos sealan el siglo XIX como la poca en que las diversas normas urbansticas comienzan a ordenarse y sistematizarse y a adquirir el carcter de un cuerpo jurdico. Esto se debe a que los problemas especficos del urbanismo contemporneo surgieron a partir de la revolucin demogrfica, tcnica, social y poltica que se produjo en el siglo XIX. Todo esto supuso un doble problema en nuestras ciudades:

- La necesidad de absorber el imparable crecimiento demogrfico y la migracin a las ciudades.

- La urgencia por reformar los cascos antiguos, inadaptados para el funcionamiento de grandes ciudades, dotndolos de los servicios urbanos necesarios.

A estos dos retos responden los dos grandes tipos de operaciones urbansticas: el ensanche y la reforma interior, es decir, la creacin de nueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la existente. Hasta entonces, slo los Ayuntamientos haban dictado normas en materia urbanstica. Es en el siglo XIX cuando el Estado comienza a actuar directamente creando organismos y dictando normas cuyo objetivo principal es el ensanche de las poblaciones.

BLOQUE III. VALORACIN INMOBILIARIA. TEMA 7 1

Podemos mencionar las siguientes normas urbansticas:

- Son precedentes las Reales rdenes del Ministerio de Fomento, inspiradas en los planes de Alineaciones Franceses.

- En 1980 se aprobaron los planes de ensanche de Madrid (Plan Castro) y Barcelona (Plan Cerd).

- En 1981 Posada Herrera alabor un proyecto de Ley de Ensanche extraordinariamente avanzado para su poca. Este proyecto no sali adelante, y en su lugar se aprob en 1864 la primera Ley de Ensanche.

- En 1879 se aprob la Ley de Expropiacin Forzosa, que presentaba como novedad la autorizacin para expropiar no slo los terrenos correspondientes a las nuevas vas pblicas, sino tambin sus colindantes.

- En 1956 se promulg la Ley sobre Rgimen del suelo y Ordenacin Urbana, primera ley completa en la materia con la que puede considerar fundado el Derecho Urbanstico en nuestro pas. De esta Ley se han conservado algunos aspectos en la legislacin posterior:

La clasificacin del suelo como tcnica por excelencia de la que se valen tanto la ordenacin como la ejecucin urbansticas, donde la clase de urbanizable es la verdadera protagonista y la del suelo rstico o no urbanizable no merece apenas atencin por desempear un papel meramente residual.

La instrumentacin de la ordenacin mediante un sistema rgido de desagregacin sucesiva de planes.

La ejecucin de dichos planes prcticamente identificada con la urbanizacin sistemtica, que puede ser acometida mediante formas de gestin pblica o privada, a travs de un conjunto de sistemas de actuacin.

- En 1976 se aprob el Texto Refundido de reforma de la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana de 1956, que pretenda establecer una relacin ms estrecha entre la planificacin econmica y la ordenacin del territorio, y posibilitar un urbanismo ms viable.

- La siguiente reforma del Derecho Urbanstico se acometi mediante la Ley 8/90 sobre Reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones del Suelo. Esta Ley modificaba el rgimen vigente hasta entonces sobre los derechos y deberes de los propietarios delimitando la funcin social de la propiedad y, adems,


determinando su contenido econmico al valorar a efectos expropiatorios las distintas facultades que lo integran. El Real Decreto Legislativo 1/92 aprob el Texto Refundido de las disposiciones estatales vigentes sobre suelo y ordenacin urbana.

- Paralelamente a este proceso, se produjo una evolucin que condicion la legislacin posterior:

En primer lugar, la Constitucin de 1978 estableci un nuevo marco de referencia para la materia: mientras que corresponde a las Comunidades Autnomas el diseo y desarrollo de sus propias polticas en materia urbanstica, al Estado le corresponde ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia, evitando condicionarla en lo posible.

Como consecuencia, varias Comunidades Autnomas (Navarra, Cantabria, Catalua, Aragn, Castilla y Len y Baleares) presentaron recursos ante el Tribunal Constitucional contra la Ley 8/90 y el TR 1/92 al entender vulneradas sus competencias por estos textos legales.

La Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional estim parcialmente estos recursos, con lo que declaraba nulos e inconstitucionales mltiples artculos de la Ley, adems de su disposicin derogatoria. Como consecuencia de esta sentencia:

o Volvi a la vigencia la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 1976.

o Se generaron contradicciones e incompatibilidades en todas aquellas aplicaciones, realizadas durante casi ocho aos, basadas en los preceptos del TR de 1992, adems de un vaco legal al no existir ley en esta materia en las diferentes Comunidades Autnomas.

o La Sentencia estableci un nuevo marco de legislacin urbanstica en Espaa. Ante la necesidad ms o menos acuciante de modificar la Ley preconstitucional sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana de 1976 para adaptarla al Derecho Constitucional, corresponda a las Comunidades Autnomas, por tener la competencia exclusiva en materia urbanstica, la realizacin y posterior aprobacin de una normativa en esta materia que regulase el ordenamiento urbanstico, sin interferir con las normas bsicas dictadas por el Estado. En algunas Comunidades se adopt simplemente la Ley de 1990, en otras se realiz una Ley de emergencia y otras, como es el caso del Pais Vasco, continuaron con la legislacin de 1976.

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Por ltimo, ante el vaco legal existente, la confusa situacin creada y la necesidad de adaptar la legislacin estatal a la Sentencia del Tribunal Constitucional, el Estado aprob la Ley 6/98 de Rgimen del Suelo y Valoraciones segn las limitaciones impuestas por la Sentencia del Constitucional y conservando competencias, entre otras, sobre el Derecho de la propiedad, la expropiacin forzosa y las valoraciones urbansticas. (Si bien debe aadirse que la Ley 6/98 fue nuevamente recurrida ante el Tribunal Constitucional que, mediante Sentencia 164/2001, declar la inconstitucionalidad de sus artculos 16.1 y 38 y de su Disposicin Final en lo que hace referencia a dichos artculos).

Como consecuencia de todo lo anterior, se aprob la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, que entr en vigor el da 1 de julio de 2007 y derogaba:

a. La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones.

b. El artculo 133, el apartado 1 del artculo 134, el apartado 1 del artculo 243, el artculo 276, el apartado 1 del artculo 280 y los artculos 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio.

c. Los artculos 38 y 39 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954.

De acuerdo con su Artculo 1LS. Objeto de esta ley.

Esta Ley regula las condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases econmicas y medioambientales de su rgimen jurdico, su valoracin y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas en la materia.

La disposicin final segunda de la Ley 8/2007 deleg en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refundiera el texto de sta y los preceptos que an quedaban vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprob el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana. El plazo para la realizacin de dicho texto era de un ao, a contar desde la entrada en vigor de aqulla.

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Dicha tarea se ha llevado a cabo por medio del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (en adelante TRLS), que entr en vigor el 27 de junio de 2008, y que deroga:

a. La Ley 8/2007, de 27 de mayo, de Suelo. b. El Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se

aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana.

c. Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta ley.

El TRLS se plantea bsicamente dos objetivos:

De un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminologa y el contenido dispositivo de ambos textos legales.

De otro, estructurar y ordenar en una nica disposicin general una serie de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias urbansticas, de ordenacin del territorio y de vivienda de las Comunidades Autnomas.

De este modo, el objetivo final se centra en evitar la dispersin de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislacin estatal en la materia. Se excepta la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, que tiene una aplicacin supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla y, en consecuencia, ha quedado fuera de la delegacin legislativa por cuya virtud se dict este Real Decreto Legislativo.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r2-rdleg1-1992.htmlhttp://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r0-l8-2007.html

1. mbito del rgimen de valoraciones del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

La Exposicin de Motivos, tanto de la Ley 8/2007 como del TRLS, seala que su Ttulo III aborda los criterios de valoracin del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas.

Artculo 20LS. mbito del rgimen de valoraciones. (art.21 TRLS)

1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados.

b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y la legislacin que la motive.

c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas.

d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica.

2. Las valoraciones se entienden referidas:

a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciacin del procedimiento de aprobacin del instrumento que las motive.

b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del expediente de justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r0-l8-2007.t3.html

c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas, al momento de la iniciacin del procedimiento de declaracin del incumplimiento del deber que la motive.

d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos de determinar la indemnizacin por responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica, al momento de la entrada en vigor de la disposicin o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesin.

2. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.

Desde la Ley de 1956, la legislacin del suelo ha establecido ininterrumpidamente un rgimen de valoraciones especial que desplaza la aplicacin de los criterios generales de la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepcin un denominador comn: el de valorar el suelo a partir de cul fuera su clasificacin y categorizacin urbansticas, esto es, partiendo de cul fuera su destino y no su situacin real.

La legislacin sobre el rgimen de suelo y ordenacin urbana anterior a nuestra Constitucin y al Estado de las Autonomas estableci un rgimen jurdico de la propiedad del suelo de manera general y abstracta, pero no lo hizo de manera unitaria para todos los propietarios de suelo en Espaa, sino por clases de suelo. Para la aplicacin concreta en el espacio fsico del rgimen jurdico de la propiedad, la Ley necesitaba el complemento indispensable de la clasificacin formal y concreta del suelo, acto que deleg en el planeamiento urbanstico o en instrumentos especficos de delimitacin. En esta normativa existan dos valores de suelo:

- El valor inicial: que se determinaba aplicando los criterios de valoracin catastral al suelo de naturaleza rstica.

- El valor urbanstico: que se determinaba en funcin del conjunto de derechos o facultades que se hubiesen adquirido en el momento de realizarse la valoracin.

La legislacin sobre el rgimen del suelo posterior a la Constitucin sigui la misma tcnica, pese a que tras la Constitucin el Estado carece de competencia legislativa sobre urbanismo. Dicha competencia reside ahora en las Comunidades Autnomas, mientras que corresponde a los Ayuntamientos la formulacin de los planes urbansticos o de los actos de delimitacin que clasifiquen formalmente el suelo.


En la Ley 6/98 desapareci la dualidad de valores de suelo, de manera que slo exista un valor: el que tuviese el suelo en el mercado. Segn la Ley 6/98 ste era el nico valor que poda considerarse justo, como exigen las operaciones expropiatorias. Adems, la Ley 6/98 cambiaba el modelo de propiedad del suelo respecto a la legislacin anterior, ya que consideraba los derechos a urbanizar, al aprovechamiento, a edificar y a la edificacin como parte del contenido esencial de la propiedad. Lo que se condicionaba al cumplimiento de los deberes urbansticos no era la adquisicin de los derechos o facultades, sino su ejercicio que, una vez adquirido, no se perda.

El nuevo TRLS2008 considera que la aproximacin de las valoraciones al mercado es una paradoja al pretender que el valor real no consiste en tasar la realidad, sino tambin las expectativas generadas por la accin de los poderes pblicos. El TRLS afirma que, a pesar de que con este criterio se pretenda contener los justiprecios, se contribuy ms bien a todo lo contrario y, sobre todo, a enterrar el principio contenido en el artculo 36 de la todava vigente Ley de Expropiacin Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalas que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiacin ni las previsibles para el futuro.

El nuevo TRLS afirma que para garantizar la necesaria seguridad del trfico, se deben buscar la sencillez y la claridad, adems de la justicia, ya que es la propia Constitucin la que establece un mandato dirigido a los poderes pblicos para impedir la especulacin. El TRLS considera que esto slo es posible desvinculando clasificacin y valoracin: debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto.

En consecuencia, y con independencia de las clases y categoras urbansticas de suelo, se parte en el nuevo TRLS de dos situaciones bsicas de suelo:

El suelo rural, esto es, aqul que no est funcionalmente integrado en la trama urbana.

Y el suelo urbanizado, es decir, el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanizacin.

Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo as que slo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanstico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/lef.t2.html#a36

Desde esta perspectiva, los criterios de valoracin establecidos por la nueva Ley persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurdica el valor de sustitucin del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situacin.

En definitiva, la nueva Ley establece un rgimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad administrativa de ordenacin de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de aqulla y de la funcin social de la propiedad, y as se recoge en el artculo 22TRLS:

Artculo 22TRLS. Criterios generales para la valoracin de inmuebles.

1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad.

2. El suelo se tasar en la forma establecida en los artculos siguientes, segn su situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la motive.

Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de nueva creacin, cuya valoracin se determinar segn la situacin bsica de los terrenos en que se sitan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarn con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoracin, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoracin del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoracin por su carcter de mejoras permanentes.

En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artculo 23.

Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoracin cuando se realizaron de conformidad con la ordenacin urbanstica y el acto administrativo

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r0-l8-2007.t3.html#a23#a23

legtimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacin urbanstica.

La valoracin de las edificaciones o construcciones tendr en cuenta su antigedad y su estado de conservacin. Si han quedado incursas en la situacin de fuera de ordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til.

4. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicacin.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del rgano judicial, para que ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que corresponda a los respectivos interesados.

3. Valoracin en el suelo rural.

Como se ha mencionado antes, la nueva Ley del Suelo considera dos situaciones bsicas para el suelo: el rural y el urbanizado, de acuerdo con las caractersticas que se diferencian en su artculo 12:

Artculo 12TRLS. Situaciones bsicas del suelo.

1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones bsicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Est en la situacin de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la ordenacin


territorial y urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin. Se entender que as ocurre cuando las parcelas, estn o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin urbanstica o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el prrafo anterior, la legislacin urbanstica podr considerar las peculiaridades de los ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.

Para la valoracin del suelo rural, la Ley abandona el mtodo de comparacin porque considera que muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminacin de elementos especulativos. Por tanto, adopta el mtodo de la capitalizacin de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbansticas, la localizacin influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posicin un factor relevante en la formacin tradicional del precio de la tierra. As se recoge en su artculo 22:

Artculo 22TRLS. Valoracin en el suelo rural.

1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoracin.


La renta potencial se calcular atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotacin de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les sea aplicable, utilizando los medios tcnicos normales para su produccin. Incluir, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carcter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su clculo y se descontarn los costes necesarios para la explotacin considerada.

El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble en funcin de factores objetivos de localizacin, como la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de actividad econmica o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico, cuya aplicacin y ponderacin habr de ser justificada en el correspondiente expediente de valoracin, todo ello en los trminos que reglamentariamente se establezcan.

b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn su estado y antigedad en el momento al que deba entenderse referida la valoracin.

c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones por razn de arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos.

2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrn considerarse expectativas derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados.

A su vez, en la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiacin Forzosa (LEF) y en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos (LAR), se recogen los criterios de tasacin a los que hace referencia el citado artculo 22 del TRLS:

Artculo 44 LEF.

En los casos de expropiacin de fincas arrendadas, la Administracin o entidad expropiante har efectiva al arrendatario, previa fijacin por el Jurado de Expropiacin, la indemnizacin que corresponda aplicndose


para determinar su cuanta las normas de la legislacin de Arrendamientos.

Artculo 45 LEF.

Cuando en el momento de la ocupacin existan cosechas pendientes o se hubieran efectuado labores de barbechera, se indemnizar de las mismas a quien corresponda.

DISPOSICIN ADICIONAL SEGUNDA. Expropiacin. (LAR)

De conformidad con el artculo 44 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954, se establece el siguiente rgimen de expropiacin forzosa en materia de arrendamientos rsticos y aparcera:

1. Expropiacin de fincas arrendadas:

a. En el supuesto de expropiacin total o parcial del derecho del arrendatario, ste tendr derecho frente al expropiante:

1. Al importe de una renta anual actualizada y adems al de una cuarta parte de dicha renta por cada ao o fraccin que falte para expiracin del perodo mnimo o el de la prrroga legal en que se halle. Cuando la expropiacin sea parcial, estos importes se referirn a la parte de renta que corresponda a la porcin expropiada.

2. Al importe de lo que el arrendador deba por gastos y mejoras.

3. A exigir que la expropiacin forzosa comprenda la totalidad cuando la conservacin de arrendamiento sobre la parte de la finca no expropiada resulte antieconmica para el arrendatario, aunque se redujera la renta.

4. Al importe de las cosechas pendientes que pierda con la expropiacin.

5. A la indemnizacin de los daos y perjuicios que sufra la explotacin agrcola de la que el arrendamiento sea uno de los elementos integrantes.

6. A la indemnizacin que comporte el cambio de residencia, en su caso.

7. Al premio de afeccin calculado sobre el importe total.

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b. El expropiante descontar al arrendador del justo precio lo que haya de pagarse al arrendatario por gastos y mejoras cuyo importe corresponda abonar al arrendador.

c. En los casos de fincas que tuvieran la condicin de rsticas al iniciarse el arrendamiento y hayan adquirido un plusvalor en el expediente de expropiacin por corresponderles en tal momento distinta calificacin, el propietario expropiado deber abonar al arrendatario, con cargo a dicho plusvalor, una doceava parte del precio de la tierra por cada ao que le reste de vigencia al contrato, valorada la tierra segn el precio que tengan las fincas rsticas similares a la arrendada y sin que lo que abone el propietario pueda alcanzar nunca el valor total atribuido a las fincas ni la mitad del plusvalor.

d. En los casos de expropiacin por causas de inters social, zonas regables u otros en los que el arrendatario tenga un derecho preferente a que se le adjudique otra explotacin en sustitucin de la expropiada se tendr en cuenta esta circunstancia para disminuir equitativamente la cuanta de la indemnizacin.

2. Expropiacin de fincas dadas en aparcera:

En caso de expropiacin de una finca cedida en aparcera se estar a lo dispuesto en el apartado 1 de esta disposicin adicional, considerndose renta las cantidades siguientes:

a. En aplicacin del prrafo a.1 del apartado anterior, una parte alcuota de una renta arrendaticia anual, estimada como aplicable a la finca en cuestin.

b. En aplicacin del prrafo a.4 del apartado anterior, el importe de la parte de las cosechas pendientes.

c. En aplicacin del prrafo c del apartado anterior, una parte alcuota igual a la estipulada en el contrato aplicable a la doceava parte del precio de la tierra por cada ao que le reste de vigencia al contrato.

4. Valoracin en el suelo urbanizado.

En el suelo urbanizado, los criterios de valoracin que se establecen en la nueva Ley dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, cosa que no aseguraba el rgimen anterior. En todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando ste est sometido a una


transformacin urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos en el curso del proceso de ordenacin y ejecucin urbansticas.

Los criterios concretos de valoracin del suelo urbanizado se recogen en el artculo 24 del TRLS:

Artculo 24TRLS. Valoracin en el suelo urbanizado.

1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la edificacin existente o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin de ruina fsica:

a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenacin urbanstica, se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo en que por usos y tipologas la ordenacin urbanstica los haya incluido.

b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la tasacin ser el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente que se ajuste a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamente a los usos de la edificacin existente o la construccin ya realizada.

b) El determinado por el mtodo residual del apartado 1 de este artculo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la construccin ya realizada.


3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los apartados anteriores considerar los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen.

5. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin.

En los casos en los que una decisin administrativa impide participar en la ejecucin de una actuacin de urbanizacin o altera las condiciones de sta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, en la nueva Ley se valora la privacin de dicha facultad en s misma, lo que contribuye a un tratamiento ms ponderado de la situacin en la que se encuentran aqullos. As se recoge en el artculo 25TRLS:

Artculo 25TRLS. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin.

1. Proceder valorar la facultad de participar en la ejecucin de una actuacin de nueva urbanizacin cuando concurran los siguientes requisitos:

a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de la actuacin y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislacin en la materia.

b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad.

c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administracin.

d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.


2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuacin o alterar sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad en las plusvalas de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artculo 16 de esta Ley:

a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el ejercicio de esta facultad.

b) A la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada la actuacin, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad.

6. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin.

La nueva Ley tambin prev la valoracin de la indemnizacin que corresponda en el caso de que se impida la promocin de las actuaciones de urbanizacin o de edificacin, de acuerdo con su artculo 26:

Artculo 26TRLS. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin.

1. Cuando devengan intiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposicin, del acto o del hecho que motive la valoracin, los siguientes gastos y costes se tasarn por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:

a) Aqullos en que se haya incurrido para la elaboracin del proyecto o proyectos tcnicos de los instrumentos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la legislacin de la ordenacin territorial y urbanstica, sean necesarios para legitimar una actuacin de urbanizacin, de edificacin, o de conservacin o rehabilitacin de la edificacin.

b) Los de las obras acometidas y los de financiacin, gestin y promocin precisos para la ejecucin de la actuacin.

c) Las indemnizaciones pagadas.

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r0-l8-2007.t2.html#a16

2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacin se valorarn en la forma prevista en el apartado anterior o en proporcin al grado alcanzado en su ejecucin, lo que sea superior, siempre que dicha ejecucin se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecucin se le asignar un valor entre 0 y 1, que se multiplicar:

a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin, el acto o hecho que motiva la valoracin impida su terminacin.

b) Por la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada la actuacin, cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin, sin impedir su terminacin.

La indemnizacin obtenida por el mtodo establecido en este apartado nunca ser inferior a la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuacin.

3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de parcelas resultantes, su indemnizacin se descontar de la de los propietarios y se calcular aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribucin que tuviere establecida.

4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al da en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se tasarn en el importe efectivamente incurrido.


7. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.

La Ley debe garantizar la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos. Para ello se determina la equidistribucin de beneficios y cargas en los procesos de urbanizacin del suelo, cuya valoracin se recoge en el artculo 27TRLS:

Artculo 27TRLS. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas.

1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partcipes en una actuacin de urbanizacin en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artculo 8, para ponderarlas entre s o con las aportaciones del promotor o de la Administracin, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicacin de parcelas resultantes, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin.

2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de parcelas resultantes de una actuacin de urbanizacin por causa de la insuficiencia de su aportacin, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, descontados los gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo.

8. Rgimen de la valoracin.

Por ltimo, en el art 28 TRLS, se determinan los criterios supletorios de valoracin para los casos que no se hayan recogido en la propia Ley del Suelo:

Artculo 28TRLS. Rgimen de la valoracin.

La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley:

a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la ejecucin de la ordenacin

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Derogadas/r0-l8-2007.t1.html#a8

urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las cargas de ella derivadas.

b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.


Bibliografa:

o Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo. (BOE nm. 128, de 29 de mayo). (Vigente hasta el 27 de junio de 2008, fecha de entrada en vigor del RDL 2/2008)

o Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. (BOE. nm. 154, de 26 de junio).

o Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiacin Forzosa. (BOE nm. 351, de 17 de diciembre).

o Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rsticos. (BOE nm. 284, de 27 de noviembre).

o Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, de 9 de abril de 1976.

o Ley 8/1990, de 25 de julio, sobre Reforma del Rgimen Urbanstico y Valoraciones del Suelo.

o Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana.

o Sentencias del Tribunal Constitucional 61/1997 y 164/2001.

o Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones. (BOE nm. 89, de 14 de abril).

http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdleg2-2008.htmlhttp://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rdleg2-2008.htmlT E M A 7 Valoraciones administrativas (Introduccin: La evolucin de la legisla1. mbito del rgimen de valoraciones de2. Criterios generales para la valoraci3. Valoracin en el suelo rural. 4. Valoracin en el suelo urbanizado. 5. Indemnizacin de la facultad de parti6. Indemnizacin de la iniciativa y la p7. Valoracin del suelo en rgimen de eq8. Rgimen de la valoracin. Bibliografa:

t e m a 7 · bloque iii. valoraciÓn inmobiliaria. sistemas de la informaciÓn. gestiÓn...

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