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UNIÃO EDUCACIONAL DO NORTE - UNINORTE
JULIO ROBERTO USZACKI JUNIOR SANDRA MIRANDA CAVALCANTI
SARA SENA CASTRO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL NO MUNICÍPIO DE RIO BRANCO/AC: Através do MCDOM - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado de
Acordo com a NBR 14.653-2/2011
Rio Branco/AC 2013
JULIO ROBERTO USZACKI JUNIOR SANDRA MIRANDA CAVALCANTI
SARA SENA CASTRO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL NO MUNICÍPIO DE RIO BRANCO/AC: Através do MCDOM - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado de
Acordo com a NBR 14.653-2/2011
Trabalho de conclusão apresentado junto ao curso de pós-graduação em Avaliações e Perícias de Engenharia da IES União Educacional do Norte - UNINORTE: Orientador: Profº. Esp. Luiz Antonio da Silveira Caetano
Rio Branco/AC 2013
JULIO ROBERTO USZACKI JUNIOR SANDRA MIRANDA CAVALCANTI
SARA SENA CASTRO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL NO MUNICÍPIO DE RIO BRANCO/AC: Através do MCDOM - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado de
Acordo com a NBR 14.653-2/2011
Trabalho de conclusão apresentado junto à pós-graduação em Avaliações e Perícias de Engenharia da IES União Educacional do Norte - UNINORTE:
Aprovado em 29 de abril de 2013
_______________________________________________________________ Prof. Esp. Luiz Antonio da Silveira Caetano (Orientador) (IBAPE)
RESUMO
A engenharia de avaliações vem a cada dia atualizando-se normativa e
tecnologicamente com o objetivo de acompanhar o ritmo do mercado. A avaliação de
bens imóveis urbanos está sendo cada vez mais requisitada. O método comparativo
direto de dados de mercado é utilizado na maioria das vezes em avaliações de
imóveis urbanos. Todos os procedimentos deste trabalho estão em acordância com
a NBR 14653, Parte 1 e Parte 2, sendo que esta parte foi tecnicamente revisada em
2011. Neste trabalho será abordado um estudo de caso referente a um bem imóvel
urbano na cidade de Rio Branco, Estado do Acre, tendo como enfoque principal a
Avaliação do Imóvel através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
O intuito deste trabalho é demonstrar de forma prática e objetiva todas as
recomendações e procedimentos necessários à avaliação de um imóvel urbano
composto por terreno e edificação.
Palavras-chave: Avaliação. Perícia. Método Comparativo.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Vista Frontal 01 ......................................................................................... 31
Figura 2 - Vista Frontal 02 ......................................................................................... 31
Figura 3 - Vista Garagem 01 ..................................................................................... 31
Figura 4 - Vista Garagem 02 ..................................................................................... 32
Figura 5 - Vista Posterior ........................................................................................... 32
Figura 6 - Vista Lateral Esquerda 01 ......................................................................... 32
Figura 7 - Vista Lateral Esquerda 02 ......................................................................... 32
Figura 8 - Vista lateral direita 01 ................................................................................ 33
Figura 9 - Vista lateral direita 02 ................................................................................ 33
Figura 10 - Entrada sala de estar .............................................................................. 33
Figura 11 - Sala de estar e jantar .............................................................................. 33
Figura 12 - Dormitório 1............................................................................................. 34
Figura 13 - Suíte ........................................................................................................ 34
Figura 14 - Cozinha ................................................................................................... 34
Figura 15 - Área de serviço ....................................................................................... 34
Figura 16 - Banheiro social ........................................................................................ 34
Figura 17 - Banheiro da suíte .................................................................................... 34
Figura 18 - Ficha de Pesquisa ................................................................................... 41
Figura 19 - Localização dos imóveis em relação ao Centro de Rio Branco .............. 45
Figura 20 - Significâncias observadas inicialmente ................................................... 47
Figura 21 - Significância observada com a exclusão da variável Número de
Dormitórios ......................................................................................................... 47
Figura 22 - Gráfico de Aderência .............................................................................. 50
Figura 23 - Histograma .............................................................................................. 50
Figura 24 - Valores ajustados versus Resíduos padronizados .................................. 51
Figura 25 - Dados do imóvel avaliando e Intervalo de confiança .............................. 52
Figura 26 - Gráfico da Área Construída versus Valor do Imóvel ............................... 53
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Graus de Fundamentação ........................................................................ 23
Tabela 2 - Graus de Precisão .................................................................................... 24
Tabela 3 - Elementos amostrais ................................................................................ 42
Tabela 4 - Características da amostra....................................................................... 48
Tabela 5 - Principais indicadores .............................................................................. 48
Tabela 6 - Normalidade dos resíduos ....................................................................... 49
Tabela 7 - Principais parâmetros de análise das variáveis independentes ............... 49
Tabela 8 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso
de utilização de modelo de regressão linear ...................................................... 54
Tabela 9 - Grau de Fundamentação da Avaliação .................................................... 54
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ABNT: Associação Brasileira de Normas Técnicas IBAPE: Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia MCDDM: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado NBR: Norma Brasileira NBR-14653-2/2011: Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos TS-Sisreg : Programa computacional de para análise de cálculo de
inferência estatística
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ......................................................................................................... 9
2 OBJETIVOS ........................................................................................................... 10
2.1 GERAL ................................................................................................................ 10
2.2 ESPECÍFICO ....................................................................................................... 10
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ................................................................................... 11
3.1 BREVE EXPLANAÇÃO SOBRE O DESENVOLVIMENTO DA TÉCNICA DE
AVALIAR NO BRASIL ............................................................................................... 11
3.2 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO E MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS
DE MERCADO - MCDDM ......................................................................................... 12
3.2.1 Preparação da Pesquisa .................................................................................. 15
3.2.2 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado ............................ 16
3.2.3 Processamento e Análise dos Dados ............................................................... 18
3.2.3.1 Inferência Estatística ..................................................................................... 18
3.2.3.2 Modelo de Regressão Linear ........................................................................ 19
3.2.4 Interpretação e Explicação dos Resultados ..................................................... 20
3.2.5 Redação do Laudo Avaliatório ......................................................................... 20
3.3 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS......................................................................... 21
3.4 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES ............................................................... 23
4 METODOLOGIA ..................................................................................................... 26
4.1 APLICAÇÃO DO MÉTODO - MCDDM ................................................................ 26
4.1.1 Conhecimento do Objeto da Pesquisa - O Bem Avaliando .............................. 26
4.1.2 Preparação da Pesquisa .................................................................................. 27
4.1.3 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado ............................ 27
4.1.4 Processamento e Análise dos Dados ............................................................... 27
4.1.5 Interpretação e Explicação dos Resultados ..................................................... 28
5 ESTUDO DE CASO ............................................................................................... 29
5.1 O BEM AVALIANDO ........................................................................................... 29
5.2 PREPARAÇÃO DA PESQUISA .......................................................................... 35
5.2.1 Variáveis que compõem o corpo da ficha de pesquisa .................................... 35
5.2.1.1 Dependente ................................................................................................... 35
5.2.1.2 Independentes ............................................................................................... 35
5.2.2 Ficha de Pesquisa ............................................................................................ 40
5.3 TRABALHO DE CAMPO - COLETA DE DADOS ................................................ 41
5.4 PROCESSAMENTO E ANÁLISE DOS DADOS .................................................. 46
5.4.1 Cálculo do Modelo de Regressão Linear Através da Inferência Estatística ..... 46
5.4.1.1 Equação de Regressão para Estimativa do Valor ......................................... 49
5.4.1.2 Gráficos Gerados pelo Programa Computacional de Cálculo ....................... 49
5.5 INTERPRETAÇÃO E EXPLICAÇÃO DOS RESULTADOS ................................. 51
5.5.1 Valor do Imóvel Avaliando ................................................................................ 51
5.5.2 Especificação da Avaliação .............................................................................. 53
5.5.2.1 Grau de Fundamentação Atingido ................................................................. 53
5.5.2.2 Grau de Precisão Atingido ............................................................................. 55
6 CONCLUSÃO ......................................................................................................... 56
REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 57
9
1 INTRODUÇÃO
No mundo hodierno, a velocidade tem sido o parâmetro para todas as ações
humanas, a revolução tecnológica e sua constante evolução aceleram cada vez
mais as relações interpessoais e profissionais, e isto não é diferente na Engenharia
de Avaliações. A utilização de ferramentas computacionais tornou-se quase
obrigatório para que se possibilite acompanhar o ritmo do mercado, mercado este
amplo e em constante crescimento.
A avaliação de bens imóveis urbanos é um dos principais ramos da
engenharia de avaliações, sendo requerida principalmente em operações de compra
e venda, decisões judiciais, por instituições financeiras e empresas em geral. Cabe
ressaltar que, a avaliação de imóveis e demais tipos só têm validade quando feitas
por Engenheiro habilitado.
Ao se adentrar na avaliação de bens imóveis urbanos, observa-se que o
método de avaliação mais utilizado é o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, o qual é abordado no corpo deste trabalho. Este método consiste num
modelo baseado no cálculo inferencial estatístico, que atualmente, dispõe de vários
programas computacionais para auxiliar o Engenheiro Avaliador. A coleta de uma
amostra de mercado é como se fosse a coleta de um fio de cabelo de uma pessoa
para ter acesso ao seu código genético, ou seja, através de uma pequena porção do
todo é possível obter resultados com altos níveis de precisão.
A Engenharia de Avaliações ampara-se na ABNT NBR 14653, a qual se
divide em 7(sete) partes, sendo tomado como base para a Avaliação de Bens
Imóveis apenas a Parte 1, que trata dos Procedimentos Gerais da Avaliação de
Bens, e a Parte 2, que aborda em específico a Avaliação de Bens Imóveis Urbanos.
A Parte 2 da ABNT NBR 14653 foi tecnicamente revisada e publicada em 2011, na
qual o trabalho que segue baseia-se.
Neste trabalho será feito um estudo de caso, referente a um imóvel urbano,
tendo como enfoque principal a Avaliação do Imóvel através do Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, sendo discutidas e expostas suas principais
características e peculiaridades.
10
2 OBJETIVOS
2.1 GERAL
Avaliar um imóvel urbano, definindo o seu valor de mercado pelo Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado - MCDDM, visando disseminar
conhecimento referente à Engenharia de Avaliações.
2.2 ESPECÍFICO
Realizar estudo de caso na cidade de Rio Branco, avaliando um imóvel
urbano, considerando o terreno e edificação, composta por residência
unifamiliar com pavimento único.
Apresentar os procedimentos e recomendações da ABNT NBR 14653-
2:2011 referentes ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
Apresentar o recurso da informática que auxilia o trabalho avaliatório com
relação à obtenção e análise dos resultados.
11
3 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
3.1 BREVE EXPLANAÇÃO SOBRE O DESENVOLVIMENTO DA TÉCNICA DE AVALIAR NO BRASIL
Como bem elucida Souza e Medeiros (2007), o surgimento da Engenharia
de Avaliações no Brasil dá-se ao final da década de 1910 a partir da promulgação da
Lei das Terras, nº 601 de 1850, formando-se assim o conceito da propriedade
particular sobre a terra, “extinguindo o Sistema de Concessões instituído pelo Estado
português desde 1375 e que era exercido por ele de forma absolutista”.
Com a terra passando a ser base econômica da nova sociedade capitalista,
a mesma tornou-se meio de reserva e de apropriação de capitais, tendo como
objetivo a expectativa de valorização e consequentes ganhos financeiros, através da
renda locatícia e vendas. A terra passou a servir de garantia nos contratos bancários
de empréstimo, e logo passou a fazer parte das lides judiciais, necessitando assim,
de avaliações, utilizando-se de análises criteriosas, envolvendo elementos de
natureza técnica e científica de competência intrínseca de engenheiros de variados
ramos (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Portanto, o interesse em avaliar imóveis
pressupõe a existência de um mercado imobiliário (DANTAS apud SOUZA e
MEDEIROS, 2007).
Somente no início do século XX que começaram a aparecer no Brasil os
primeiros trabalhos técnicos de avaliação, os quais, a partir deste momento,
avolumaram-se crescentemente (SOUZA e MEDEIROS, 2007). Segundo Pelli Neto
(2006), no final da década de 30, a utilização da estatística como ferramenta
indispensável à prática da engenharia de avaliações permitiu a apresentação de
estudos concretos, levando-se em consideração o valor médio, distribuição amostral,
saneamento de dados mercadológicos e intervalos de confiabilidade. Assim, devido
à acelerada disseminação de técnicas avaliatórias pelo país, observou-se a
necessidade de consenso entre os engenheiros atuantes, para que fossem
discutidas e criadas regras a respeito do assunto.
“O primeiro anteprojeto de normas da ABNT data de 1957. Sucedem-se
outros, de grande importância, elaborados por institutos que atuam no ramo, mas o
assunto ganha relevância na época do grande surto de desapropriações da década
de 60, com estudos feitos por comissões de profissionais dedicados a perícias e
12
avaliações judiciais. Outros trabalhos são desenvolvidos com a mesma finalidade
nos anos 70.” (ABNT NBR 14653-1, 2001, p. 2)
Conforme SOUZA e MEDEIROS (2007, p. 27), “Em 1977 a ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas) emitiu a NB502/77, Avaliações de
Imóveis Urbanos, fruto de trabalho da Comissão de Vistorias e Avaliações, [...]
realizado em São Paulo em 1974”. Nessa Norma, a possibilidade das avaliações
serem abordadas por meio de estatística indutiva, “de precisão” e de “precisão
rigorosa”, foi implementada.
Com a exigência de as avaliações de “precisão rigorosa” serem feitas por
meio de inferência estatística, as avaliações deixaram de ser feitas por fórmulas
determinísticas e por meio de formulações empíricas, como era a prática até o
momento. Essa prática, com alterações e aprimoramentos, foi inserida em duas
sucessivas revisões das normas da ABNT (NBR 5676, Avaliação de Bens de 1989 e
NBR 14653-2, Avaliação de Bens Imóveis Urbanos de 2004) (SOUZA e MEDEIROS,
2007).
A norma da ABNT NBR - 5676/89 manteve a distinção entre níveis de
avaliação (normal e rigoroso), sendo utilizada a estatística descritiva e inferencial. A
NBR 14653-2:2004, sustentou as mesmas linhas da predecessora, contudo,
avançou na parte de utilização de modelos de regressão linear, inserindo nos
trabalhos avaliatórios, a distinção e classificação dos mesmos de acordo com o grau
de fundamentação e grau de precisão resultado (SOUZA e MEDEIROS, 2007).
Em 2011 entrou em vigor a segunda edição da norma da ABNT NBR 14653-
2, a qual “[...] cancela e substitui a edição anterior (ABNT NBR 14653-2:2004), a qual
foi tecnicamente revisada” (ABNT NBR 14653-2, 2011, p. vi).
3.2 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO E MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO - MCDDM
A NBR 14653-2 (2011, p. viii), enuncia que sua utilização é de “uso
obrigatório em qualquer manifestação escrita sobre avaliação de imóveis urbanos e
visa complementar os conceitos, métodos e procedimentos gerais especificados na
NBR 14653-1:2001 para os serviços técnicos de avaliação de imóveis.” Na
impossibilidade de se utilizar esse método, pode-se optar por outro que seja
adequado para a tipologia em estudo.
13
Segundo Pelli Neto (2006), o método a ser aplicado na avaliação de um
bem, decorre de sua natureza, da finalidade da avaliação e da disponibilidade,
qualidade e quantidade de informações obtidas no mercado.
A NBR 14653-2:2011 especifica diversos métodos que possibilitam
identificar o valor de um bem, os quais são: Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, Método Involutivo, Método Evolutivo e Método da Capitalização da Renda.
Transcrevendo a NBR 14653-1 (2001, p. 8), temos:
Método comparativo direto de dados de mercado: identifica o valor de
mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos
elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Método involutivo: identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no
seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto.
Método evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de
seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.
Método da capitalização da renda: identifica o valor do bem, com base na
capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se
cenários viáveis.
Não obstante, neste trabalho o objetivo principal é proceder segundo o
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, método este que a própria NBR
14653-2:2011 recomenda que “para a identificação do valor de mercado, sempre
que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado”. Ora, a fim
de esclarecimento, a NBR 14653-1:2001, no item 3.44, conceitua Valor de Mercado
como sendo: a “quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições de
mercado vigente”.
De acordo com o item 8.2.1 da NBR 14653-1:2001, o método comparativo
direto de dados de mercado “identifica o valor de mercado do bem por meio de
tratamento técnico dos elementos comparáveis constituintes da amostra”. Pelli Neto
(2006) afirma que “para medir o valor de mercado de um objeto utiliza-se,
14
intuitivamente, a comparação do mesmo com outros objetos semelhantes e com
valores conhecidos, procedimento denominado processo comparativo”. O referido
autor prossegue expondo que na busca de um valor que represente o objeto
avaliado, tendo como base outros objetos de mesmas características, sendo
pequenas ou desprezíveis suas diferenças, torna-se inviável o conhecimento de
todos os objetos (população) disponíveis em determinado mercado. Portanto, faz-se
necessário o uso de amostras, “cujos valores médios fornecem estimativas do valor
médio para todos os objetos que compõem a população”.
Ora, “é evidente que, quanto mais homogênea a população investigada,
mais homogênea será a amostra” (Pelli Neto, 2006, p. 17). A NBR 14653-1:2001 no
item 3.24, oferece-nos o conceito de homogeneização, o qual consiste no
“tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos
dos dados de mercado e do bem avaliando”. Contudo, ao estimar o valor de
mercado de um imóvel pelo método comparativo, o avaliador enfrenta dificuldade
significativa caso a população seja muito heterogênea, gerando assim, amostras
também heterogêneas. Em ambos os casos, as amostras apresentam variação em
torno de sua média aritmética. “A diferença é que nas amostras homogêneas esta
variação é reduzida, enquanto que as amostras heterogêneas, as quais servem de
base para medir o valor médio do mercado imobiliário, ao contrário, demonstram
geralmente uma variação elevada em torno de sua média aritmética” (Pelli Neto,
2006, p. 17).
Como bem afirma Oliveira (2006), o MCDDM define o valor através da
comparação de preços de bens similares, que estão em oferta ou foram
transacionados recentemente. Portanto, “as particularidades dos dados pesquisados
que exercem influência na formação dos preços deverão ser ponderadas através de
ajustes, ou pelo Tratamento por Fatores (Homogeneização) ou através de
Tratamento Científico (inferência Estatística)” (OLIVEIRA, 2006, p. 9).
Ainda de acordo com a referida autora, a aplicação adequada do MCDDM
está fundamentada na metodologia da pesquisa científica, a qual desenvolve-se
através das seguintes etapas:
1. Preparação da pesquisa;
2. Trabalho de campo;
3. Processamento e análise dos dados;
15
4. Interpretação e explicação dos resultados;
5. Redação do Laudo Avaliatório.
3.2.1 Preparação da Pesquisa
A fase de preparação da pesquisa está diretamente ligada ao planejamento
da pesquisa, a qual, a NBR 14653-2:2011, item 8.2.1, expõe que o que se busca é a
formação de uma “amostra representativa de dados de mercado de imóveis com
características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda
evidência disponível”.
“Em geral o avaliador conhece a priori as principais características
influenciantes sobre o valor de um bem e em consequência a formulação das
hipóteses de trabalho” (OLIVEIRA, 2006, p. 9). Ora, estas características
influenciantes são representadas por variáveis. A NBR 14653-2:2011 identifica dois
tipos de variáveis: variável dependente e variáveis independentes. De acordo com a
norma, variável dependente é aquela “cujo comportamento se pretende explicar
através das variáveis independentes”. Estas, contudo, são as variáveis que dão
conteúdo lógico à variação dos preços de mercado coletados na amostra. A norma
ainda explicita que, para a correta especificação da variável dependente, “faz-se
necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de
expressão dos preços [...], bem como observar a homogeneidade nas unidades de
medida”. A respeito das variáveis independentes, a citada norma enumera que, as
mesmas, “referem-se às características físicas (por exemplo, área, frente), de
localização (como bairro, logradouro, distância ao polo de influência, entre outros) e
econômicas (como oferta ou transação, época e condição do negócio - à vista ou a
prazo)” (ABNT NBR 14653-2:2011, p.13). A norma prossegue recomendando que as
variáveis independentes devam ser escolhidas embasadas em teorias existentes,
conhecimento técnico e senso comum, com o objetivo de obter variáveis relevantes
à explicação do comportamento da mesma.
Para Pelli Neto (2006), é de fundamental importância definir quais as
variáveis independentes devem ser utilizadas, devendo-se observar quais delas
efetivamente influenciam e explicam a variação dos preços coletados. De acordo
com o mesmo, as variáveis independentes podem ser divididas em quatro:
quantitativas, qualitativas, proxy e dicotômicas. A NBR 14653-2:2011, norma de
16
Avaliações de Bens Imóveis Urbanos, explica:
1. Variáveis quantitativas: são as que podem ser medidas ou contadas (por
exemplo, área, número de quartos, entre outros);
2. Variáveis qualitativas: são aquelas que não podem ser medidas ou
contadas;
3. Variável “proxy”: variável utilizada para substituir outra de difícil
mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência,
obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos
de mercado;
4. Variável dicotômica: é aquela que assume apenas duas posições.
Ainda conforme a supracitada norma, é recomendado, sempre que possível,
a adoção de variáveis quantitativas.
Em suma, a estratégia de pesquisa dependerá: do tamanho da amostra que
se almeja ter; das técnicas que serão utilizadas na coleta e análise dos dados, como
a escolha das fontes de informação e tipo de análise que será executada
(quantitativa ou qualitativa); elaboração dos instrumentos que servirão de auxílio na
coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre outros) (ABNT NBR
14653-2,2011).
3.2.2 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado
A NBR 14653-1:2001, no item 7.4, recomenda que a coleta de dados seja
planejada com antecedência, levando-se em consideração: “as características do
bem avaliando, disponibilidade de recursos, informações e pesquisas anteriores,
plantas e documentos, prazo de execução dos serviços, enfim, tudo que possa
esclarecer aspectos relevantes para a avaliação”.
“O trabalho de campo é uma das mais importantes fases do processo
avaliatório. Nesta etapa, o engenheiro de avaliações investiga o mercado imobiliário
e coleta dados e informações que servirão de base para a avaliação” (OLIVEIRA,
2006, p. 10).
A NBR 14653-1:2001, nos subitens 7.4.1 e 7.4.2, quanto à coleta de dados,
enuncia:
Aspectos Quantitativos: recomenda-se a busca do maior número possível
de dados de mercado, com características comparáveis aos do bem
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avaliando;
Aspectos Qualitativos: recomenda-se,
o A busca de dados de mercado com atributos que mais assemelham-se
ao do bem avaliando;
o A identificação e diversificação das fontes de informação, sendo que as
informações devem ser cruzadas, o máximo possível, com o objetivo
de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;
o A identificação e descrição das características relevantes dos dados de
mercado coletados;
o A busca de dados de mercado de preferência contemporâneos à data
de referência da avaliação.
Como observa OLIVEIRA (2006), o levantamento dos elementos amostrais
pode ser executado com o auxílio de vários meios, dentre os quais temos: através
da identificação de placas, sendo possível a coleta no próprio local; banco de dados
existentes; sites de internet; empresas Imobiliárias; corretores especializados;
anúncios de Jornais; cartórios de Registro Geral de Imóveis. A autora, porém, faz
uma ressalva quando a este último meio, já que nem sempre o valor informado na
escritura de compra e venda é o que foi efetivamente praticado entre as partes.
“Informações de sites de internet, atualmente são importantes indicadores quanto à
exposição de imóveis no mercado e podem auxiliar nas investigações. É um
mercado que está crescendo com tendência a serem os grandes formadores de
bancos de dados” (OLIVEIRA, 2006, p. 10-11).
A NBR 14653-2:2011, no subitem 8.2.1.3.5 esclarece que, dados de oferta
são importantes indicações do valor de mercado, no entanto, estes valores
geralmente são superestimados, ou seja, sempre que possível, deve-se confrontar
dados de oferta com os de transações.
A já mencionada norma ainda elenca outros pontos importantes para o
levantamento de dados:
O objetivo do levantamento de dados é obter uma amostra que explique o
comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando está inserido,
amostra esta que servirá de base para o processo Avaliatório. A coleta de
dados deve ser obtida de meios confiáveis, a respeito de transações e
ofertas, contemporâneas à data da avaliação, contendo ainda suas
principais características econômicas, físicas e de localização.
18
As fontes devem ser as mais variadas possíveis, e de preferência
identificadas.
Na amostragem devem-se considerar informações que mostrem as
opiniões pessoais do informante, recomendando-se ainda, visitar e
verificar cada imóvel tomado como referência, observar os aspectos
qualitativos e quantitativos (já mencionados neste trabalho), e por fim,
confrontar as informações obtidas a fim de conferis mais confiabilidade
aos dados coletados.
3.2.3 Processamento e Análise dos Dados
Como o enfoque deste trabalho baseia-se na utilização de ferramenta
computacional de cálculo estatístico inferencial, abordaremos apenas o tratamento
científico de dados através da análise de regressão linear. Ora, de acordo com
Dantas (2005), no tratamento científico de dados a estimativa do valor é realizada
utilizando-se modelos elaborados especificamente para a avaliação do bem
avaliando pela substituição de suas características na equação resultante, podendo-
se imprimir maior nível de precisão e fundamentação ao trabalho. O mencionado
autor considera ainda que, com a amostra coletada, o avaliador busca uma análise
exploratória dos dados, tendo como objetivo, a sumarização das informações, a qual
pode ser feita de maneira simples através de gráficos (barra, histogramas, eixos
cartesianos, entre outros).
Diante do exposto, o que se pretende é encontrar a média que mais se
aproxima dos dados de mercado, logo, as diferenças dos atributos dos dados da
pesquisa são ajustados com base na própria amostra, onde é possível construir um
modelo e com ele prever o valor médio do bem avaliando (OLIVEIRA, 2006). É
justamente isto que a inferência estatística possibilita, a qual, no presente trabalho, é
abordada através do tratamento de dados por análise de regressão linear.
3.2.3.1 Inferência Estatística
Conforme conceitua a NBR 14653-1:2001, “inferência estatística é a parte da
ciência que permite extrair conclusões sobre a população a partir de amostra”.
Segundo Dantas (2005), inferir significa concluir, portanto, inferir estatisticamente
19
implica em obter conclusões com base em medidas estatísticas.
Oliveira e Grandiski (2007) afirmam que o processo de inferência estatística
consiste na investigação da forma e grau das relações entre as observações
colhidas em amostras (pesquisa de mercado), que se supõe estarem interligadas de
alguma maneira e, a partir delas, construir modelos. Desta forma, há o envolvimento
de um raciocínio indutivo: argumentação do específico (amostra) para o geral
(população), no qual se impõe que obedeça a algum modelo de probabilidade. De
acordo com Oliveira (2006, p. 29),
As recomendações explicitadas na Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos visando à utilização da inferência estatística na Engenharia de Avaliações, com algumas exceções, têm sido particularmente voltadas, até o momento, para a utilização da Regressão Linear no cálculo do valor do imóvel. Atualmente a aplicação dessas técnicas estatísticas é bastante facilitada graças ao avanço tecnológico dos computadores que tornou os cálculos relativamente fáceis e originaram vasta disposição de programas aplicativos, em particular aqueles de Regressão Linear que empregam o Método dos Mínimos Quadrados, mas isso não é condição suficiente, pois sua aplicação não pode prescindir do julgamento crítico e de sólidos conhecimentos do mercado imobiliário por parte do engenheiro de avaliações.
3.2.3.2 Modelo de Regressão Linear
A NBR 14653-2:2011, no seu Anexo A, expõe que, a técnica mais utilizada
quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação
a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise
de regressão. Conforme Oliveira e Grandiski (2007, p.256), “ao empregar a análise
de regressão linear, o objetivo é encontrar uma relação funcional, que explique as
mudanças no valor do bem com base na alteração de variáveis que deveriam ter
com o valor uma relação de causa e efeito”. Assim, com um conjunto de dados em
mãos, é possível a formulação de um modelo estatístico que melhor descreva o
relacionamento da variável dependente.
A já mencionada norma de Avaliação de Bens Imóveis Urbanos no seu
Anexo A, complementa que, no modelo linear, para representar o mercado, a
variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis
independentes e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida
de erro aleatório, oriundo de:
Efeitos de variáveis não detectadas e de variáveis irrelevantes não
20
incluídas no modelo;
Imperfeições acidentais de observação ou de medida;
Variações do comportamento humano, como habilidade diversas de
negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades,
diferenças de poder aquisitivo, diferenças culturais, entre outros.
Em suma, o modelo de regressão linear, além de permitir predição do valor
do bem, contribui para análise e entendimento de quais, a forma, e em que medida
os seus atributos influenciam na variação dos preços de mercado (OLIVEIRA e
GRANDISKI, 2007).
3.2.4 Interpretação e Explicação dos Resultados
Como bem argumenta Rubens A. Dantas (2005), de acordo com o modelo
adotado, o avaliador parte para a interpretação de parâmetros, os quais levam em
conta, além de outros aspectos, o comportamento do mercado em relação a cada
variável, qualitativa e quantitativamente. Determina-se assim, o valor médio de
mercado e o intervalo de confiança no qual, pode-se afirmar com determinada
probabilidade que o valor de mercado está nele contido.
O autor prossegue afirmando que a interpretação de um modelo deve
ocorrer a partir do momento em que se tem, devidamente explicitada na escala
original, a variável resposta.
Dantas conclui expondo que, a explicação dos resultados para avaliações,
necessita de recursos computacionais para o seu desenvolvimento eficiente, os
quais, a partir de cada característica do imóvel fornecida, forneçam o seu respectivo
valor médio estimado e o intervalo de confiança ao nível preestabelecido e demais
testes estatísticos.
3.2.5 Redação do Laudo Avaliatório
“Laudo de avaliação é o resultado técnico, subscrito por peritos, que
apresenta os elementos esclarecedores e as conclusões dos trabalhos de avaliação.
No caso de assistente técnico, ao invés de ‘laudo’, utiliza-se a denominação ‘parecer
técnico” (FIKER, 2009, p.25).
A NBR 14653-1 (2001) apresenta uma sugestão de roteiro para elaboração
21
do laudo de avaliação, elencando requisitos mínimos de apresentação, os quais
estão transcritos a seguir:
Identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal que
tenha solicitado o trabalho;
Objetivo da avaliação;
Identificação e caracterização do bem avaliando;
Indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
Especificação da avaliação;
Resultado da avaliação e sua data de referência;
Qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is)
responsável(is) pela avaliação;
Local e data do laudo;
Outras exigências previstas nas demais partes da NBR 14653.
Ainda de acordo com a supracitada norma, o laudo de avaliações pode ser
apresentado nas seguintes modalidades:
a) Simplificado - contêm de forma sucinta as informações necessárias ao
seu entendimento;
b) Completo - contém todas as informações necessárias e suficientes para
ser auto-explicável.
Diante do exposto, a apresentação do laudo é uma das etapas mais
importantes da avaliação. “O laudo Avaliatório é a parte final de uma pesquisa,
devendo conter todos os elementos relevantes considerados no seu
desenvolvimento” (DANTAS, 2005, p. 227).
3.3 PARÂMETROS ESTATÍSTICOS
Neste tópico exporemos brevemente os principais parâmetros que devem
ser observados numa avaliação de imóveis que utilizam o método de regressão
linear, já que o objetivo deste trabalho não é adentrar ao mérito da estatística
aplicada. Portanto temos:
Nível de Significância: de acordo com a NBR 14653-1:2001, nível de
significância é a probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando ela for
verdadeira. Ainda segundo a mesma norma, hipótese nula em um modelo
de regressão consiste numa hipótese de que uma ou um conjunto de
22
variáveis independentes envolvidas no modelo de regressão não é
importante para explicar a variação do fenômeno, a um nível de
significância preestabelecido. Quanto mais próximo de 0(zero) o valor da
significância, melhor.
Outlier: conforme preceitua a NBR 14653-2:2011, outlier consiste num
ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados. Contudo,
não foi necessário retirar o elemento amostral do modelo, pois a norma
aceita até 5% da amostra com essa característica.
Coeficiente de Correlação: de acordo com NASSER JÚNIOR (2011),
mostra a força das relações entre as variáveis independentes e a variável
dependente, no caso, o valor do imóvel. Quanto mais próximo de 1(um),
melhor é a correlação existente.
Coeficiente de Determinação: conforme o mencionado autor, o coeficiente
de determinação mostra o quanto a variação do valor está explicada pela
equação de regressão, ou seja, indica o poder de explicação do modelo,
em função de variáveis independentes consideradas.
Coeficiente de Determinação Ajustado: ainda de acordo com autor acima
mencionado, este coeficiente busca compensar o aumento de explicação
provocado pelo aumento do número de variáveis independentes, este
indicador é mais útil na escolha de equações de regressões múltiplas, nas
quais não se baseiam este trabalho.
Distribuição Fisher- Snedecor: de acordo com OLIVEIRA (2006), a
distribuição F tem inúmeras utilidades, especialmente para comparação
de médias amostrais. No caso da avaliação de imóveis, a distribuição F
testa a hipótese de que nenhum dos coeficientes da regressão tenha
significado contra a hipótese de que pelo menos um tenha significado.
Amplitude: a amplitude do intervalo de confiança de 80% da estimativa de
tendência central tem o objetivo de obter a precisão da amostra, quanto
menor o seu valor, maior a precisão da amostra. A menor amplitude do
intervalo ocorre quando o bem avaliando possui características iguais à
média das características dos dados amostrais. As maiores amplitudes
ocorrem na fronteira do campo amostral. Neste caso, as estimativas mais
precisas ocorrem para avaliações mais próximas às características
23
médias dos dados de referência e as mais imprecisas, nas extremidades
(DANTAS, 2005).
Normalidade: a normalidade dos resíduos pode ser observada, de acordo
com a NBR 14653-2, além de outras formas, pela comparação da
frequência relativa dos resíduos amostrais padronizados em intervalos.
Além destes parâmetros numéricos, na avaliação de imóveis há o auxílio de
gráficos, dentre os quais podemos destacar: o histograma, o gráfico de aderência e
o de resíduos padronizados.
3.4 ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES
De acordo com a NBR 14653-2 (2011), a especificação de uma avaliação
está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações, quanto com o
mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O Grau de
Fundamentação pode ser estabelecido inicialmente pelo avaliador, tendo por
objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório, contudo, isto não
significa a garantia de que graus elevados de fundamentação sejam alcançados. Já
o Grau de Precisão não pode ser fixado inicialmente, este dependerá
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada.
Os trabalhos elaborados de acordo com as prescrições da norma serão
denominados laudos de avaliação. O grau de fundamentação atingido deve ser
explicitado no corpo do laudo (ABNT NBR 14653-2,2011, p. 22). No entanto, no caso
de as informações serem insuficientes para aplicação adequada do método
avaliatório, o trabalho não deve ser classificado quanto à fundamentação e precisão,
devendo ser considerado parecer técnico.
A norma prossegue afirmando que, no caso de utilização de modelos de
regressão linear, os graus de fundamentação e precisão devem ser determinados
conforme as tabelas abaixo:
Tabela 1 - Graus de Fundamentação
24
Fonte: NBR 14653-2:2011
Tabela 2 - Graus de Precisão
Fonte: NBR 14653-2:2011
Para atingir o grau III de fundamentação é necessário: apresentação do
laudo na modalidade completa; apresentação da análise do modelo no laudo de
avaliação, com a coerência do comportamento da variação das variáveis em relação
ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimação;
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo
Adoção de situação paradigma
2Quantidade mínima de dados
de mercado, efetivamente utilizados
6(k + 1), onde k é o número de variáveis independentes
4(k + 1),onde k é o número de variáveis independentes
3(k + 1), onde k é o número de variáveis independentes
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações relativas a todos os dados e
variáveis analisados na modelagem, com foto e
características observadas no local pelo autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todos os dados e
variáveis analisados na modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as
medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral
inferior;
Admitida, desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral
inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável,
em módulo
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas
variáveis, de per s i e simultaneamente, e em módulo
5
Nível de significância a (somatório do valor das duas
caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de
cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo através do teste F de
Snedecor
1% 2% 5%
DESCRIÇÃO
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS RE REGRESSÃO LINEARGRAU
4 Extrapolação Não admitida
ITEM
III II I
GRAU DE PRECISÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE REGRESSÃO LINEAR
DESCRIÇÃOGRAU
≤ 30% ≤ 40% ≤50%AMPLITUDE DO INTERVALO DE CONFIANÇA DE 80% EM TORNO DA ESTIMATIVA DE TENDÊNCIA CENTRAL
25
identificação completa dos endereços dos dados de mercado usados no modelo,
bem como das fontes de informação; adoção da estimativa de tendência central;
(ABNT NBR 14653-2, 2011, p.23).
26
4 METODOLOGIA
Como intuito de embasar o Estudo de Caso desenvolvido neste trabalho,
primeiramente foi exposto os principais conceitos, teorias e recomendações sobre a
Avaliação de Imóveis Urbanos, compondo-se assim a Revisão Bibliográfica do
presente trabalho, o qual tem enfoque principal sobre o Método Comparativo Direto
de Dados de Mercado e consiste em um dos métodos mais utilizados para Avaliação
de Bens Imóveis Urbanos, assunto este abordado por Normas específicas
(Associação Brasileira de Norma Técnicas - ABNT, e Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias - IBAPE), livros, apostilas, trabalhos, dissertações e estudos
acadêmicos, os quais serviram de base para compor a citada Revisão. A Revisão
Bibliográfica nada mais é que a organização das informações necessárias à
execução deste trabalho, o qual envolve pesquisa a várias fontes, devendo estas,
estar o mais atualizado possível.
4.1 APLICAÇÃO DO MÉTODO - MCDDM 4.1.1 Conhecimento do Objeto da Pesquisa - O Bem Avaliando
O bem avaliando, objeto deste trabalho, foi caracterizado de acordo com
seus atributos físicos e locacionais, com o objetivo de identificar as possíveis
variáveis responsáveis pela formação dos preços de bens de mesma natureza, no
mercado que foi estudado. Portanto, a partir da vistoria do imóvel avaliando,
procedeu-se à caraterização:
Da região, contendo:
o Aspectos físicos: topografia, ocupação existente e tendências de
modificação a curto e médio prazo;
o Aspectos ligados à infraestrutura urbana: sistema viário, coleta de
resíduos sólidos, rede de abastecimento de água, energia elétrica,
esgotamento sanitário;
o Instrumentos comunitários e atividades existentes: sistema de
transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede
bancária, segurança, saúde e lazer.
Do terreno do bem avaliando, contendo seus principais aspectos físicos:
topografia, superfície, forma, localização e divisas;
27
Da edificação do imóvel, contendo:
o Aspectos físicos: construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;
o Aspectos funcionais: arquitetônicos e de projetos;
o Aspectos ambientais: adequação da edificação em relação aos usos
recomendáveis para região.
4.1.2 Preparação da Pesquisa
Planejou-se o presente trabalho com base no objetivo de definir o valor de
mercado de um bem imóvel através do Método Comparativo Direito de Dados de
Mercado por meio do cálculo estatístico inferencial, o qual foi feito com o auxílio de
programa de cálculo computacional. Para isto, fixou-se como estratégia de pesquisa,
a escolha das fontes de pesquisa e das principais variáveis independentes que
melhor representassem e influenciassem na determinação do valor do imóvel, as
quais formaram o corpo da ficha de pesquisa que se utilizou como instrumento de
coleta de dados de cada elemento amostral.
4.1.3 Trabalho de Campo - Levantamento de Dados de Mercado
O levantamento dos elementos de referência foi feito mediante o
preenchimento das fichas de pesquisa, coletando-se dados através de consulta a
empresas imobiliárias (“sites” de internet e complementação de informações por
meio de telefonemas), consultas diretas com proprietários (anúncios de jornais
impressos, placas de oferta em imóveis na cidade e em “sites” de anúncio na
internet). Sempre que houve lacuna nos dados coletados, foi feito o contado, através
de telefonema, com o responsável pelo imóvel com finalidade de complementar
informações.
4.1.4 Processamento e Análise dos Dados
Com o auxílio de programa de cálculo estatístico inferencial, TS-Sisreg, as
informações colhidas na amostra foram mitigadas e apresentadas através de
gráficos que o próprio programa gerou.
O programa TS-Sisreg foi cedido por cortesia pela empresa GPR
28
ENGENHARIA, por meio do Engenheiro Especialista em Avaliações de Imóveis
Glayton Rêgo, portanto, o citado software constitui-se numa poderosa ferramenta
para a avaliação imobiliária. Utilizando o sistema de regressão linear e atuando
como uma verdadeira máquina de cálculo, o TS-Sisreg permite ao Engenheiro
Avaliador a análise estatística do mercado, possibilitando o cadastramento de
informações completas referentes aos dados da amostra, fornecendo gráficos e
tabelas, de forma simples e direta.
Vale ressaltar que a utilização do software TS-Sisreg é obrigatória em laudos
requisitados pelo Banco do Brasil. Portanto, a confiabilidade do programa quanto à
demonstração dos resultados por ele fornecidos é garantida. A utilização de um
programa como este é vantajosa, pois o mesmo permite por parte do avaliador, a
execução de testes estatísticos, mudanças de escala nas variáveis, a retirada de
dados discrepantes e execução de ajustes necessários num curto espaço de tempo.
4.1.5 Interpretação e Explicação dos Resultados
Com os resultados fornecidos pelo programa, procedeu-se à interpretação e
explicação dos mesmos. Portanto, nesta etapa é que se fez possível o entendimento
do comportamento do mercado em que está inserido o bem avaliando.
Através da fórmula que foi gerada pelo programa computacional no cálculo
da inferência estatística, determinou-se o valor de mercado do imóvel avaliando.
29
5 ESTUDO DE CASO
Neste tópico, serão executados e demonstrados todos os passos
necessários a fim de obter o resultado almejado no escopo deste trabalho. A
obtenção e análise dos resultados tiveram como embasamento teórico os
conhecimentos (procedimentos e recomendações) já expostos no corpo do mesmo.
5.1 O BEM AVALIANDO
O bem avaliando trata-se de uma casa localizada no Estado do Acre, cidade
de Rio Branco, Estrada Alberto Torres, nº 702, Conjunto Mariana. A casa é nova,
construída com objetivo de comercialização pela empresa Âncora Construção Civil
Ltda. O imóvel é constituído por terreno e edificação, a qual possui padrão de
acabamento alto, já que a mesma é isolada, térrea, construída atendendo a projeto
arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes
personalizados na fachada. A residência é composta por sala de estar, sala de
jantar, dois dormitórios, uma suíte, banheiro social, cozinha, área de serviço e
garagem para dois carros, o acesso é individual e na via principal. A área construída
totaliza 110,00 m², a área do terreno é de 201 m².
Segue abaixo a caracterização completa do imóvel avaliando quanto à
região que está inserido, o terreno e a edificação:
A região em que está inserido o imóvel possui característica residencial e
topografia plana. O imóvel fica em frente ao Núcleo Estadual de
Tecnologia Assistiva (Núcleo de Apoio Pedagógico Dom Bosco) e está a
600 m de distância da Faculdade Ocidental da Amazônia - FAAO, 300 m
das futuras instalações da Faculdade Meta - FAMETA, 1500 m da União
Educacional do Norte - UNINORTE e a 2500 m da Universidade Federal
do Acre - UFAC. A distância em linha reta ao Centro da Cidade,
considerando o Palácio do Governo do Acre como ponto de referência, é
de 4841,00 m (todas as distâncias foram obtidas através do Google Earth
- programa que utiliza banco de dados de satélites para gerar visualização
de cidades e mapas em formato 2D e 3D, fornecendo ainda distâncias
com alto nível de precisão). Nas proximidades do imóvel há também
Supermercados, Shopping Center, Agências Bancárias, Hospitais
30
(Fundação Hospitalar, Unidade de Pronto Atendimento - UPA Tucumã e
futuras instalações do Instituto Nacional de Traumatologia e Ortopedia -
INTO), escolas, empreendimentos imobiliários, centro administrativo
(Cidade da Justiça), entre outros. O imóvel faz parte de uma região que
está em plena expansão residencial e comercial, com tendência a
valorização.
A região conta ainda com sistema viário pavimentado, coleta de resíduos
sólidos, rede de abastecimento de água potável, energia elétrica, rede
telefônica. O ponto mais próximo de serviço de transporte público está a
350 m de distância. Não há rede de esgotamento sanitário.
O terreno do imóvel avaliando possui topografia plana, está acima do
nível da rua, tem forma retangular, divisas muradas. O imóvel faz limite
com outros imóveis de mesmas características e padrão construtivo. O
terreno possui as seguintes dimensões: 10 m de testada e 20,1 m de
profundidade.
A edificação do imóvel possui as seguintes características:
o A construção é em alvenaria cerâmica com estrutura em concreto
armado. O revestimento cerâmico na cozinha, área de serviço e
banheiros é completo. O piso é em porcelanato. A cobertura é em
estrutura metálica com telhas termoacústicas. Forro em gesso
acartonado. Janelas em vidro temperado 6 mm e portas em madeira
tipo MDF. Banheiros com box de vidro temperado 8 mm e com demais
aparelhos e metais. Portão automatizado. Pintura acrílica no interior e
exterior. Instalações elétricas completas e compreendendo diversos
pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos
independentes e componentes de qualidade, inclusive ponto de
telefone, cabos para antena de televisão, campainha, e preparação
para instalação de cerca eletrificada.
o A edificação foi construída com base em projetos arquitetônico e
complementares, de acordo com os parâmetros exigidos por órgãos
fiscalizadores.
o A edificação está adequada ao meio em que está inserida,
constituindo-se, como as demais edificações do entorno, numa
edificação de cunho residencial.
31
Segue abaixo relatório fotográfico do imóvel avaliando com o objetivo de
complementar a visualização de suas principais características internas e externas:
Figura 1 - Vista Frontal 01
Fonte: do autor.
Figura 2 - Vista Frontal 02
Fonte: do autor.
Figura 3 - Vista Garagem 01
Fonte: do autor.
32
Figura 4 - Vista Garagem 02
Fonte: do autor.
Figura 5 - Vista Posterior
Fonte: do autor.
Figura 6 - Vista Lateral Esquerda 01
Fonte: do autor.
Figura 7 - Vista Lateral Esquerda 02
Fonte: do autor.
33
Figura 8 - Vista lateral direita 01
Fonte: do autor.
Figura 9 - Vista lateral direita 02
Fonte: do autor.
Figura 10 - Entrada sala de estar
Fonte: do autor.
Figura 11 - Sala de estar e jantar
Fonte: do autor.
34
Figura 12 - Dormitório 1
Fonte: do autor.
Figura 13 - Suíte
Fonte: do autor.
Figura 14 - Cozinha
Fonte: do autor.
Figura 15 - Área de serviço
Fonte: do autor.
Figura 16 - Banheiro social
Fonte: do autor.
Figura 17 - Banheiro da suíte
Fonte: do autor.
35
5.2 PREPARAÇÃO DA PESQUISA
Nesta etapa do trabalho elencaram-se os principais fatores e variáveis
independentes que serviram de base para formação da ficha de pesquisa. A priori,
definiu-se o campo de pesquisa e levantamento da amostra, buscando-se sempre
utilizar como elemento amostral os imóveis que possuíssem características
semelhantes, com a finalidade de “homogeneizar” o máximo possível a amostra. A
principal fonte de consulta foram as imobiliárias (através de contato telefônico e via
internet). As variáveis explicativas escolhidas para compor o corpo da ficha de
pesquisa foram eleitas de acordo com as características físicas, de localização e
econômicas do imóvel avaliando. As informações de variáveis colhidas com a
utilização da ficha de pesquisa estão discriminadas a seguir.
5.2.1 Variáveis que compõem o corpo da ficha de pesquisa 5.2.1.1 Dependente
A variável dependente que compôs este modelo foi o valor do imóvel em
oferta ou de transação, em Reais (R$), moeda corrente nacional.
5.2.1.2 Independentes
Localização:
o Cidade;
o Bairro;
o Logradouro.
Tipo de negócio:
o Oferta ou transação;
o Data do evento.
Inserção do imóvel na região:
o Imóvel isolado;
o Conjunto habitacional;
o Condomínio fechado.
Infraestrutura urbana:
o Sistema viário (pavimentação);
36
o Transporte Coletivo;
o Coleta de resíduos sólidos;
o Esgotamento sanitário;
o Abastecimento de água;
o Rede de energia elétrica.
Área do terreno;
Características da edificação:
o Área construída;
o Situação da edificação:
Casa isolada;
Casa geminada.
o Divisão interna:
Número de vagas na garagem:
Fechada;
Coberta;
Descoberta.
Número de pavimentos;
Número de dormitórios;
Número de suítes;
Número de banheiros;
Área de serviço;
Dormitório para empregada;
Banheiro para empregada;
Área de lazer.
o Equipamentos:
Interfone;
Piscina;
Portão automático.
o Idade aparente;
o Estado de conservação:
Ruim;
Necessidade de reparos importantes;
Necessidade de reparos simples;
37
Regular;
Bom;
Imóvel novo.
o Padrão de acabamento (escala de 1 a 7):
Mínimo, adotado na escala como numeral 1;
Baixo, adotado na escala como numeral 2;
Normal/baixo, adotado na escala como numeral 3;
Normal/alto, adotado na escala como numeral 5;
Alto, adotado na escala como numeral 6;
Luxo, adotado na escala como numeral 7.
o Idade aparente em anos.
Além das variáveis acima, compôs o corpo da ficha de pesquisa também
informações quanto à fonte (informante), telefone de contato e data.
A fim de esclarecimento quanto à padronização dos acabamentos, foi-se
utilizado como referência recomendações do IBAPE de São Paulo e da Caixa
Econômica Federal, portanto, temos as seguintes classificações, as quais foram
adaptadas e adequadas ao objetivo deste trabalho:
Padrões de acabamento:
o Mínimo. Atribui-se este padrão a edificações construídas sem
preocupação com projeto, aparentemente sem preocupação com mão-
de-obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado.
Geralmente são compostas por uma série de cômodos sem funções
definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno, quase sempre
térreas, construídas em alvenaria, sem estrutura portante ou com
estrutura de concreto improvisada. Garagem descoberta para um
veículo. Cobertura de telhas de fibrocimento sobre madeiramento não
estruturado, sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos ou
com chapisco, emboço ou reboco e áreas externas com pisos de terra
batida ou cimentado rústico. Em suma, caracterizam-se pela utilização
de materiais construtivos essenciais / indispensáveis e aplicação de
poucos acabamentos.
o Baixo. Atribui-se este padrão a edificações construídas sem
preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo à distribuição
interna básica e são compostas geralmente de dois ou mais cômodos,
38
cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erguidas em
estrutura simples e alvenaria cerâmica, total ou parcialmente revestida.
Cobertura de telhas de cimento amianto ou barro sobre estrutura de
madeira, podendo apresentar forros. Garagem para um veículo,
coberta ou descoberta. Áreas externas de cimentado rústico e
fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura
comum. Em suma, caracterizam-se pela utilização de materiais
construtivos básicos e pelo emprego de acabamentos de qualidade
inferior.
o Normal/baixo. Atribui-se este padrão a edificações térreas, podendo
ser geminadas, satisfazendo a projeto arquitetônico simples,
geralmente composta de sala, um ou mais dormitórios, banheiro,
cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços e
garagem coberta para um veículo. Estrutura simples de concreto e
alvenaria cerâmica revestidas interna e externamente. Cobertura de
laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de cimento amianto ou
barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem
tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos
com caco de cerâmica. Fachadas normalmente pintadas com látex
sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas,
cerâmicas ou equivalentes. Em suma, caracterizam-se pela utilização
de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples.
o Normal, adotado na escala como numeral 4. Atribui-se padrão normal
às casas térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou
geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupação com o
projeto arquitetônico, principalmente no tocante aos revestimentos
internos. Compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios
(eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para
empregada e garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de
concreto e alvenaria, revestida interna e externamente. Cobertura de
laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de barro apoiadas em
estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados
ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins.
Fachadas normalmente pintadas com látex sobre emboço ou reboco,
39
usualmente com aplicação de pedras, pastilhas ou equivalentes. Em
suma, caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos
convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade,
porém padronizadas e fabricados em série.
o Normal/alto. Atribui-se este padrão às edificações térreas ou com mais
pavimentos, em geral isoladas, construídas atendendo a projeto
arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes
e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de
sala para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo
menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, além de
dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais
veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura
de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica.
Áreas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras ou cerâmicas
especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira.
Fachadas pintadas com látex sobre massa corrida, textura acrílica ou
com aplicação de pedras ou equivalente. Em suma, caracterizam-se
pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa
qualidade, podendo alguns serem fabricados sob encomenda.
o Alto. Atribui-se este padrão às edificações totalmente isoladas,
obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando
preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais
construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos
aplicados. Compostas normalmente de salas para dois ambientes ou
mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, sala de vídeo, etc.), lavabo,
copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente
suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo
três veículos. Áreas livres planejadas atendendo projeto de
paisagismo, podendo ter piscina, quadra poliesportiva ou
churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em
laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto
específico e com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia,
sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas com látex acrílico sobre
massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou
40
materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico.
Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e
acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda.
o Luxo. Atribui-se este padrão às edificações em terrenos de amplas
dimensões, totalmente isoladas, satisfazendo a projeto arquitetônico
exclusivo, tanto na disposição e integração dos ambientes, amplos e
bem planejados, como nos detalhes personalizados dos materiais e
dos acabamentos utilizados. Geralmente prevendo salas para quatro
ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, vídeo, etc.),
lavabo, copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou mais suítes, sendo
uma “master", dependências completas para empregados (mais de um
dormitório), garagem para quatro ou mais veículos. Áreas livres
planejadas atendendo a projeto paisagístico especial, usualmente
contendo área de lazer completa, tais como piscinas, vestiários, quadra
de esportes, churrasqueira. Cobertura de lajes maciças com proteção
térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira.
Fachadas com tratamento arquitetônico especial, definido pelo estilo do
projeto de arquitetura. Caracterizam-se pela natureza
excepcionalmente nobre e diferenciada dos materiais e dos
acabamentos empregados, personalizados para reforçar a intenção do
projeto, em geral especialmente desenhados, personalizados para
reforçar a intenção do projeto, em geral especialmente desenhados e
caracterizados por trabalhos especiais e com acessórios fabricados por
encomenda.
5.2.2 Ficha de Pesquisa
Com as variáveis do modelo escolhidas, procedeu-se à formação da ficha de
pesquisa, a qual foi fornecida pela empresa GPR ENGENHARIA e adaptada ao
corpo desta pesquisa:
41
Figura 18 - Ficha de Pesquisa
Fonte: adaptado de modelo fornecido pela empresa GPR ENGENHARIA
5.3 TRABALHO DE CAMPO - COLETA DE DADOS
Com o auxílio da ficha de pesquisa foi possível obter dados e informações a
respeito dos preços dos imóveis em oferta e suas principais características físicas,
locacionais e econômicas, bem como a perfeita identificação das fontes consultadas.
Nesta pesquisa não foi possível obter dados de transação de imóveis (negociações
efetivamente realizadas) devido à grande dificuldade em obter este tipo de
informação junto a imobiliárias, corretores, proprietários, entre outros. O
levantamento dos elementos de referência desta pesquisa foi feito mediante o
42
preenchimento das fichas previamente preparadas.
As fontes principais foram imobiliárias (através de sites das próprias e
contato telefônico), classificados de jornais, sites de anúncio na internet, diretamente
com proprietários através de placas de anúncio de oferta. De cada elemento
observado na amostra foram obtidas fotos de identificação do imóvel. Segue abaixo
a relação dos elementos coletados com respectivas identificações, foto, endereço do
imóvel, fonte informantes e demais variáveis que compuseram a inferência
estatística. Ao todo foram coletados dados de 38 elementos amostrais:
Tabela 3 - Elementos amostrais
43
44
45
Fonte: do autor.
Com os dados dos elementos amostrais em mãos e seus respectivos
endereços, fez-se a marcação de todas as casas no mapa de Rio Branco através do
programa Google Earth, o qual possibilitou inferir a distância ao Centro da Cidade
em linha reta, tomando-se como ponto central o Palácio do Governo do Estado do
Acre, formando-se assim um padrão radial de localização de cada imóvel.
Figura 19 - Localização dos imóveis em relação ao Centro de Rio Branco
Fonte: do autor.
46
Como pode-se observar, apenas um elemento amostral não está localizado
no 1º Distrito de Rio Branco, porém, este elemento não constitui-se impedimento à
estimativa de valor do imóvel avaliando, pois foi considerado no modelo de cálculo a
variável distância ao Centro.
5.4 PROCESSAMENTO E ANÁLISE DOS DADOS
Com a obtenção da amostra, procedeu-se à análise dos dados, com o
objetivo de resumir as informações coletadas. Ora, nesta fase observou-se o
equilíbrio da amostra, a influência de cada variável sobre os preços, as
dependências lineares delas em relação ao preço e entre si, a identificação de
pontos atípicos. Portanto, foi-se feita a distribuição das características da amostra de
forma a possibilitar a medição e utilização para obter as características da população
da qual foi extraída.
A variáveis utilizadas no modelo de cálculo foram 6(seis), 1(uma)
dependente e 5(cinco) independentes. A variável dependente utilizada foi o valor do
imóvel e as independentes foram a área construída, área do terreno, distância ao
centro (em metros), padrão de acabamento e número de dormitórios. O número de
elementos amostrais utilizados foram 38(trinta e oito). Todas as variáveis
independentes são do tipo quantitativa, exceto a variável Padrão de Acabamento,
que é do tipo qualitativa, ao qual atribuiu-se através de Códigos Alocados uma
escala de valor variando de 1 a 7, influenciando positivamente o valor do bem à
medida que esta escala cresce. Atribuiu-se ao imóvel avaliando o valor 6 (Padrão
Alto) nesta escala.
No prosseguimento deste trabalho, serão demonstrados e explicados os
principais resultados calculados pelo programa TS-Sisreg, sem, contudo, entrar no
mérito da análise estatística, pois este não é o objetivo deste trabalho.
5.4.1 Cálculo do Modelo de Regressão Linear Através da Inferência Estatística
Após alimentar o programa com os dados de cada imóvel e variáveis
dependente e independentes, observou-se que a significância da variável Número
de Dormitório ultrapassou o limite máximo recomendado pela NBR 14653-2 de 30%,
constante na Tabela 1- Graus de Fundamentação - deste trabalho. A significância da
47
citada variável atingiu 42,29%, portanto, para proceder com a inferência, eliminamos
esta variável no modelo de cálculo. Todas as outras variáveis obtiveram valores
aceitáveis pela citada norma, permitindo assim, a permanência delas no cálculo
inferencial.
Figura 20 - Significâncias observadas inicialmente
Fonte: do autor.
Com a exclusão da variável Número de Dormitórios do modelo de cálculo, foi
possível prosseguir com a inferência.
Figura 21 - Significância observada com a exclusão da variável Número de Dormitórios
Fonte: do autor.
O programa TS- Sisreg acusa qualquer procedimento que fuja às
recomendações da NBR 14653 - 2, portanto, após a exclusão da variável
Dormitórios, o cálculo seguiu-se normalmente, sendo fornecido pelo programa os
48
resultados finais. O programa tem ainda a capacidade de gerar relatórios com os
resultados e demonstrações gráficas, os quais serão demonstrados a seguir.
A seguir exporemos os principais resultados fornecidos pelo programa
computacional, cujos conceitos estatísticos já foram explicitados na Revisão
Bibliográfica deste trabalho.
A primeira tabela fornecida pelo programa consiste essencialmente num
resumo dos dados e variáveis utilizadas. O programa fornece também o número de
outliers resultantes no cálculo, no caso, observou-se a presença de 1(um) outlier.
Contudo, não foi necessário retirar o elemento amostral do modelo que continha um
resíduo acima da média, pois a norma aceita até 5% da amostra com essa
característica.
Tabela 4 - Características da amostra
Fonte: do autor.
Em seguida temos os principais indicadores resultantes do cálculo estatístico
inferencial. Podemos observar, portanto, que os valores estão próximos dos valores
requeridos, pois temos: os coeficientes de correlação e determinação próximo de
1(um), significância próxima de 0(zero) e amplitude menor que 30%.
Tabela 5 - Principais indicadores
Fonte: do autor.
Como é possível observar na tabela abaixo, a normalidade observada
atendeu aos padrões da norma.
TOTAL UTILIZADOS OUTLIERS TOTAL UTILIZADAS38 38 1 6 5
CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRADADOS VARIÁVEIS
0,922407 0,850835 0,832755 47,06 0,01 24,47%
COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO (r)
COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO
(r²)
SIGNIFICÂNCIA DO MODELO AMPLITUDEF-SNEDECOR
COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO
AJUSTADO
49
Tabela 6 - Normalidade dos resíduos
Fonte: do autor.
A seguir, temos uma tabela com os principais parâmetros das variáveis
independentes, dentre os quais, os parâmetros de significância são muito valiosos
no momento de inferir o grau de fundamentação de uma avaliação, através da soma
do valor das duas caudas (teste bicaudal).
Tabela 7 - Principais parâmetros de análise das variáveis independentes
Fonte: do autor.
5.4.1.1 Equação de Regressão para Estimativa do Valor
A equação não linear para estimativa de valor (moda) é fornecida pelo
programa computacional de cálculo:
퐕퐚퐥퐨퐫퐝퐨퐈퐦ó퐯퐞퐥 = ퟏퟑퟑퟓퟗퟏ,ퟏퟑ ∗ 퐞ퟏퟏퟐ,ퟑퟎퟕퟓퟔ
퐗ퟏ ∗ 퐞ퟒퟕퟕ,ퟑퟎퟒퟕퟓ
퐗ퟐ ∗ (퐗ퟑ)ퟎ,ퟔퟐퟔퟎퟎퟔퟑퟗ ∗ 퐞(ퟎ,ퟎퟎퟏퟕퟓퟏퟒퟕퟕ∗퐗ퟒ)
O valor do imóvel é dado em Reais (R$). As demais variáveis foram
substituídas por códigos:
X1: Área do Terreno;
X2: Distância ao Centro;
X3: Padrão de Acabamento;
X4: Área Construída.
5.4.1.2 Gráficos Gerados pelo Programa Computacional de Cálculo
INTERVALO CLASSE % PADRÃO % MODELO- 1 a + 1 68 71
- 1,64 a +1,64 90 94- 1,96 a + 1,96 95 97
NORMALIDADE
VARIÁVEL ESCALA LINEAR t - STUDENT CALCULADO
SIGNIFICÂNCIA (SOMA DAS CAUDAS)
ÁREA DO TERRENO 1/x -4,08 0,03
DISTÂNCIA AO CENTRO 1/x 2,32 2,69
PADRÃO DE ACABAMENTO ln(x) 7,55 0,01
ÁREA CONSTRUÍDA y 3,4 0,18
PARÂMETRO DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES
50
Neste tópico exporemos os principais gráficos gerados pelo programa, os
quais permitem ao engenheiro avaliador observar os principais indicadores do
cálculo de regressão.
Exporemos a seguir os três principais gráficos fornecidos pelo programa TS-
Sisreg.
Figura 22 - Gráfico de Aderência
Fonte: do autor.
O gráfico de aderência nos mostra que o modelo está bem ajustado, pois os
preços e valores calculados estão coerentes, ou seja, nos permite análise da
aderência dos pontos à reta representativa da equação de regressão.
Figura 23 - Histograma
Fonte: do autor.
De acordo com a NBR 14653-2, a verificação de normalidade pode ser
realizada pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados, com o
51
objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com o da curva normal. No
histograma acima, é possível observar uniformidade do gráfico, o que indica a
normalidade da amostra.
Figura 24 - Valores ajustados versus Resíduos padronizados
Fonte: do autor.
Outro gráfico importante na verificação da normalidade da amostra é o
gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados, o qual deve apresentar
pontos dispostos aleatoriamente, com grande maioria situados no intervalo [- 2; + 2],
o que é possível observar no gráfico acima. É possível observar ainda, o ponto em
vermelho que representa um outlier, o qual já foi anteriormente explicitado no corpo
deste trabalho.
5.5 INTERPRETAÇÃO E EXPLICAÇÃO DOS RESULTADOS
Neste tópico será demonstrado a obtenção do valor do imóvel avaliando,
tendo como base os resultados e fórmula gerados pelo programa TS-Sisreg. Por fim
será demonstrado o enquadramento da avaliação de acordo com a NBR 14653-2
dos Graus de Fundamentação e Precisão.
5.5.1 Valor do Imóvel Avaliando
Após alimentar o programa com os dados da amostra coletada e observar os
principais indicadores estatísticos, procedeu-se ao cálculo do valor do imóvel
avaliando, objetivo deste trabalho. As variáveis do imóvel avaliando foram
informadas ao programa, dando assim o seu resultado final. Abaixo temos os
52
quantitativos das variáveis informadas:
Área Construída: 110,00 m²;
Área do Terreno: 201,00 m²;
Distância ao Centro: 4.841,00 m;
Padrão de Acabamento: Alto (6).
Com estes valores informados, obteve-se o Valor do Total do imóvel
avaliando, o qual apresentou um valor médio de R$ 313.861,38 (trezentos e treze
mil oitocentos e sessenta e um reais e trinta e oito centavos).
O intervalo de confiança atingiu o valor mínimo de R$ 277.795,67 (duzentos
e setenta e sete mil setecentos e noventa e cinco reais e sessenta e sete centavos)
e valor máximo de R$ 354.609,45 (trezentos e cinquenta e quatro mil seiscentos e
nove reais e quarenta e cinco centavos). O intervalo de confiança é uma estimativa
em que se inclui a afirmação probabilística que indica a percentagem de intervalos
que possa esperar abranger o verdadeiro valor do parâmetro em seus limites.
Figura 25 - Dados do imóvel avaliando e Intervalo de confiança
Fonte: programa TS-Sisreg.
O programa TS-Sisreg permite estimar o valor por meio de três parâmetros:
moda, mediana e média. A moda é o parâmetro estatístico que fornece valores mais
contidos, o qual foi utilizado neste trabalho por ser o parâmetro mais praticado frente
às avaliações bancárias.
53
Figura 26 - Gráfico da Área Construída versus Valor do Imóvel
Fonte: programa TS-Sisreg.
O gráfico acima permite visualizar melhor as curvas do intervalo de
confiança, mostrando a curva dos intervalos mínimo, máximo e médio.
5.5.2 Especificação da Avaliação
Exporemos a seguir o Grau de Fundamentação e o Grau de Precisão da
avaliação executada. Esta é a etapa final da avaliação e tem o objetivo de
determinar a confiabilidade da mesma. Ora, a NBR 14653-2:2011 afirma que todo
trabalho elaborado de acordo com a mesma será denominado laudo de avaliação, e
o Grau de Fundamentação atingido deve ser explicitado.
5.5.2.1 Grau de Fundamentação Atingido
A NBR 14653-2:2011 determina que, para fins de enquadramento global da
avaliação em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes
critérios:
Identificação dos três campos da tabela (Graus III, II e I) e seis itens;
O atendimento a cada exigência do Grau I terá um ponto; do Grau II dois
pontos; e do Grau III três pontos;
O enquadramento global do laudo quanto à fundamentação deve
considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo
à tabela abaixo:
54
Tabela 8 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelo de regressão linear
Fonte: NBR 14653-2:2011
Observando as recomendações da norma, passamos à conferência do Grau
de Fundamentação atingido na avaliação objeto deste trabalho. Segue abaixo o
somatório das pontuações e consequente classificação:
Tabela 9 - Grau de Fundamentação da Avaliação
Fonte: do autor.
GRAU III II I
PONTOS MÍNIMOS 16 10 6
Itens obrigatórios Todos, no mínimo no Grau I
2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II e os demais no
mínimo no Grau I
2, 4, 5 e 6, no Grau III e os demais no mínimo
no Grau II
III II I
1Caracterização do imóvel
avaliandoCompleta quanto a todas as
variáveis analisadasCompleta quanto às variáveis
utilizadas no modeloAdoção de situação paradigma 3
2Quantidade mínima de dados
de mercado, efetivamente utilizados
6(k + 1), onde k é o número de variáveis independentes
4(k + 1),onde k é o número de variáveis independentes
3(k + 1), onde k é o número de variáveis independentes
3
3Identificação dos dados de
mercado
Apresentação de informações relativas a todos os dados e
variáveis analisados na modelagem, com foto e
características observadas no local pelo autor do laudo
Apresentação de informações relativas a todos os dados e
variáveis analisados na modelagem
Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis
efetivamente utilizados no modelo
3
Admitida para apenas uma variável, desde que: a) as
medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite
amostral superior, nem inferiores à metade do limite
amostral inferior;
Admitida, desde que: a) as medidas das
características do imóvel avaliando não sejam superiores
a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral
inferior;
3
b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor
calculado no limite da fronteira amostral, para a referida
variável, em módulo
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor
calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas
variáveis, de per s i e simultaneamente, e em módulo
3
5
Nível de significância a (somatório do valor das duas
caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de
cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30% 3
6
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da
hipótese nula do modelo através do teste F de
Snedecor
1% 2% 5% 3
III II I16 10 6
III
PONTOS OBTIDOS
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO
SOMA
18
GRAUPONTOS MÍNIMOS
Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6, no Grau III e os demais no mínimo no Grau II
2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no
Grau ITodos, no mínimo no Grau I
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO COM A UTILIZAÇÃO DE MODELO RE REGRESSÃO LINEARGRAU
4 Extrapolação Não admitida
ITEM DESCRIÇÃO
55
Observa-se, portanto, que a avaliação objeto deste trabalho atingiu o grau
máximo de fundamentação estipulado em norma.
5.5.2.2 Grau de Precisão Atingido
O grau de precisão depende exclusivamente da amplitude do intervalo de
confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central, conforme a Tabela
3.2 deste trabalho. A amplitude desta avaliação atingiu o valor de 24,47%, o qual é
menor que 30%, portanto, o grau de precisão atingido de acordo com a NBR 14653-
2 é o Grau III.
56
6 CONCLUSÃO
Diante do exposto neste trabalho, pode-se observar que o objetivo almejado
foi alcançado. A princípio foram descritos todos os procedimentos necessários à
avaliação do imóvel objeto deste trabalho, tais como o conhecimento do mesmo, a
preparação da pesquisa mercadológica, a coleta de dados, o processamento e
análise dos dados, e por fim, a interpretação explicação dos resultados. O
processamento e análise de dados foi executado com o auxílio da ferramenta
computacional de cálculo inferencial estatístico TS-Sisreg, sendo demonstrados
suas principais funções e explicações dos indicadores gerados pelo mesmo.
Após a análise da amostra obtida e a obtenção dos seus principais
indicadores estatísticos fornecidos pelo software de cálculo, procedeu-se à obtenção
do Valor do Imóvel Avaliando, valor este que não é absoluto, mas sim uma
estimativa de mercado.
Por fim, fez-se o enquadramento da especificação da avaliação, sempre de
acordo com as observâncias constantes na NBR 14653-2:2011, classificando assim
segundo o Grau de Fundamentação como Grau III e segundo a precisão como Grau
de Precisão III, confirmando dessa forma, que a avaliação enquadra-se como Laudo
de Avaliação de Imóvel, passando assim maior credibilidade e confiabilidade a este
trabalho.
57
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS - ABNT. NBR 14653/1 - Avaliação de bens. Parte 1 - Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: ANBT, 2011. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 14653/2 - Avaliação de bens. Parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: ANBT, 2011. DANTAS, Rubens A. Engenharia de Avaliações: Uma Introdução à Metodologia Científica. 2ª ed. rev. de acordo com a NBR 14653-2:2004. São Paulo: Pini, 2005. FIKER, José. Avaliação de Imóveis: Manual de Redação de Laudos. 2ª ed. São Paulo: Pini, 2009. NASSER JÚNIOR, Radegaz. Avaliação de Bens: Princípios Básicos e Aplicações. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2011. OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de. Avaliação de imóveis Urbanos. Disponível em: http://xa.yimg.com/kq/groups/23473274/929303571/name/Apostila++ACRE.pdf. Acesso em 20 de Fevereiro de 2013. OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de; GRANDISKI, Paulo. Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP. São Paulo: Pini, 2007. PELLI NETO, Antônio. Redes Neurais Artificiais Aplicadas Às Avaliações Em Massa Estudo de Caso para a Cidade de Belo Horizonte / MG. Belo Horizonte: UFMG. Dissertação (Mestrado em Engenharia Elétrica), 2006. Disponível em: http://www.bibliotecadigital.ufmg.br/dspace/bitstream/handle/1843/AVFV-6W7R62/versaofinalantoniopelli.pdf?sequence=1. Acesso em 20 de Fevereiro de 2013. SOUZA, Luiz Felipe Proost de; MEDEIROS JÚNIOR, Joaquim da Rocha. Engenharia de Avaliações – IBAPE/SP. São Paulo: Pini, 2007.