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Universidad Iberoamericana Tijuana Maestría en Desarrollo Urbano Área Sistemas de Información Geográfica Tesis Valor catastral: Problema o Solución Análisis teórico-crítico de la gestión y aplicación en la ciudad de Tijuana, Baja California, México. Caso de estudio: Mesa de Otay zona Este. Por Arq. Dimas Franco Sarabia Para obtener el grado de Maestro en desarrollo urbano Asesor: Maestra Cinthya Paz Rodríguez Diciembre de 2012

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Page 1: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Universidad Iberoamericana Tijuana

Maestría en Desarrollo Urbano Área Sistemas de Información Geográfica

Tesis

Valor catastral: Problema o Solución Análisis teórico-crítico de la gestión y aplicación en la ciudad de Tijuana, Baja California, México.

Caso de estudio: Mesa de Otay zona Este.

Por

Arq. Dimas Franco Sarabia

Para obtener el grado de Maestro en desarrollo urbano

Asesor: Maestra Cinthya Paz Rodríguez

Diciembre de 2012

Page 2: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 2.

2 Maestría en desarrollo urbano

Page 3: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 3.

3 Maestría en desarrollo urbano

Capítulo 1. Introducción

1.1. Antecedentes

1.2. Justificación

1.3. Planteamiento del problema

1.3.1. Preguntas de investigación

1.4. Objetivo

1.4.1. Objetivo general

1.4.2. Objetivos específicos

1.5. Hipótesis

1.6. Metodología

1.6.1. Análisis

1.6.2. Diagnóstico

1.6.3. Propuesta

1.7. Fuentes

1.7.1. Informales

1.7.2. Formales

1.7.3. Tabulares

Capítulo 2. Marco teórico

2.1. Teoría del Valor

2.2. Valuación de Bienes Inmuebles

2.3. Principios de Valuación

2.4. Métodos de Valuación

2.5. Marco Legislativo

2.6. La Gestión Catastral

Page 4: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 4.

4 Maestría en desarrollo urbano

Capítulo 3. Caso de Estudio

3.1. Un poco de Historia

3.2. Delimitación del área de estudio, Mesa de Otay zona este

3.3. Análisis de el área de estudio, Mesa de Otay zona este

3.4. Como se definen los valores unitarios y quienes intervienen en Mesa de Otay

3.5. Zonas homogéneas del área de estudio

Capítulo 4. Resultados

4.1. Técnicas de Valuación

4.2. Marco Legislativo

4.3. Gestión Catastral

4.4. Entrevistas

4.5. Sistema de información geográfica

4.6. Análisis FODA

Capítulo 5. Propuesta

5.1. Metodología para la Gestión y Aplicación del Valor Catastral

Fase 1.- Recopilación de Información

Fase 2.- Investigación de Mercado

Fase 3.- Determinación del Valor de Construcción

Fase 4.- Cálculo del valor de Terreno

Fase 5.- Creación de la base de datos

Capítulo 6. Conclusiones

Bibliografía

Page 5: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 5.

5 Maestría en desarrollo urbano

Page 6: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 6.

6 Maestría en desarrollo urbano

Introducción

Page 7: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 7.

7 Maestría en desarrollo urbano

Introducción. El valor catastral aplicado al inmueble es probablemente el principal debate en los procesos

de actualización catastral, por su característica subjetiva y su complejo sistema de

valoración. Esta naturaleza compleja del valor catastral implica varios procedimientos

analíticos en su creación y aplicación, como el determinar el valor unitario de suelo y

construcción, delimitar las zonas homogéneas y corredores comerciales.

La presente investigación tiene como propósito hacer un análisis a tales procesos y

compararlos con otros modelos de gestión que se estén utilizando de manera eficaz en otras

ciudades, como Hermosillo, Sonora y Mérida Yucatán. Con este estudio se pretende

formular ajustes al modelo actual de gestión catastral y si es necesario implementar un

nuevo modelo, para que de esta forma poder lograr una valuación que se acerque a los

principios de equidad y proporcionalidad. Así mismo este documento pueda servir como

consulta a entidades administrativas como el Consejo de Catastro, el Cabildo y el Congreso

del Estado de Baja California, Instancias encargadas de validar la deuda tributaria de los

sujetos pasivos en el municipio de Tijuana.

El propósito del valor catastral no es otro que ser la base en la estimación del

impuesto predial que grava el inmueble1. No es un ejercicio fácil el descifrar y expresar de

forma sintética, especialmente la parte correspondiente a la valoración individualizada.

La valoración Catastral es un proceso que pretende un objetivo básico, la

determinación del valor de los bienes inmuebles, de una forma masiva y con resultados

justos y equilibrados. Por ello, la riqueza de matices, variables y criterios que la conforman

en un conjunto de normas, llega a constituir un entramado de procedimientos cuya expresión

material presenta una elevada complejidad para cualquier sujeto sin conocimiento de la

materia, de aquí los siguientes conceptos:

• Es una valoración que está gestionada por la administración pública.

• Es una valoración que persigue objetivos de equidad y proporcionalidad en la

aplicación de los tributos a los sujetos obligados. Como lo determina el artículo 31

párrafo IV de la Constitución Política Mexicana. Estando el sujeto obligado a abonar

una deuda tributaria proporcional al valor estimado de la propiedad.2

1 GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artículo 75 Bis A sección IV. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California

2 Alcázar, M.M. (2007). Valoración y Tasación. España: Universidad de Jaén.

Page 8: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 8.

8 Maestría en desarrollo urbano

• Es una valoración masiva que asigna valores a todos y cada uno de los inmuebles

identificados en una zona determinada con características similares y no llega al nivel

de detalle que se exige un avalúo individual.

Como se ha indicado el valor de un inmueble es la fase más complicada y discutible de todo

el transcurso de la gestión catastral por lo que no es de extrañar que en cada ejercicio fiscal,

se opte por un proceso ambiguo que intente solventar el problema, y con una actitud

paternalista al asignar el valor catastral de el ejercicio fiscal anterior, y aunque este actuar lo

prevé el artículo 30 de la ley de catastro y pueda utilizarse en estos casos, el valor del

mercado inmobiliario es la referencia que correspondería usarse de preferencia.

Estas acciones urgen ser orientadas hacia una metodología precisa en la gestión y

aplicación del valor catastral que resuelva las vicisitudes de este proceso, las cuales son el

propósito de este análisis y crítica.

1.1. Antecedentes. El Catastro (del griego κατάστιχον, "registro") inmobiliario es un registro administrativo

dependiente del Estado en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de

características especiales.3

En la Roma antigua era la contribución que pagaban "por cabeza" (capistasrum) los

nobles y terratenientes según el patrimonio inmobiliario que poseían. Se entendía, y se

entiende aún, por catastro el registro de los bienes inmuebles (ubicación, dimensiones y uso)

y sus propietarios, que se utiliza para establecer el monto de la contribución que se impone

sobre los bienes inmuebles según su producción, su renta o su valor.

El documento más antiguo de Catastro, lo es una tablilla (tabla de barro) de la ciudad

caldea de Dungui, (4,000 años A. de C.) donde se muestran las parcelas con medidas y

superficies. Se guardan registros del uso de este tipo de sistemas en Babilonia y Grecia

donde se utilizaba como base impositiva, también en Egipto donde aparte de la función

impositiva se lo utilizaba como reserva de datos de las dimensiones y ubicaciones de las

parcelas para el replanteo de las mismas luego de las cíclicas crecidas del rio Nilo.

3 Gobierno de España (2012). Que es catastro. Ministerio de hacienda y administraciones públicas, sección iii

(Disponible en: http://www.catastro.meh.es/esp/faqs.asp )

Page 9: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 9.

9 Maestría en desarrollo urbano

En dicha región, donde la tierra explotada para labranza, se consideraban

indispensables las tareas de medición y catastro. Pues, no bien las tierras se pintaban con

los colores de los cereales, comenzaban las tareas de los agrimensores fiscales,

delimitando, midiendo y tasado los campos sembrados, a fin de que los escribas, dedujeran

y registraran los pertinentes impuestos que se abonaban en especies.4

Otro ejemplo de catastro es el Domesday Book, creado por Guillermo I de Inglaterra,

"El conquistador", utilizado para conocer los recursos de su reino. En Europa es donde la

escrupulosa mentalidad occidental hace que los catastros sean cada vez más precisos y

perfectos, ejemplo de ello son los de: Francia y Holanda (organizados por Napoleón

Bonaparte), Alemania, Reino Unido, y por supuesto España que lo implanta en América

durante la época colonial. En 1749 se inició el que posiblemente es el más importante

ejemplo de la época pre-estadística en todo el mundo.5

En México, los calpulli, tierra de los barrios en que se dividen los pueblos,

administrados por un jefe quien asociado con los mas ancianos llevaban un registro general

de los vecinos. Las atepetlalli: tierras del pueblo que se labraban en común, aplicando sus

productos al pago del tributo y a los gastos de la comunidad.

En los años de 1521 a 1524, se establece un registro de la tenencia de la tierra,

dando así lugar a las primeras ventas y trueques sobre predios en México, para análisis de

las operaciones y poder establecer valores que permitieran una justa retribución o

compensación por enajenación o intercambio. Fray Juan de Zumárraga el 21 de marzo de

1530, realizo compraventa de un predio, contando con una escritura y para lo mismo se

determino su valor mediante una valuación, dando un valor de 1,200.00 pesos oro.

De acuerdo con el Arq. José Luis Fernández del Castillo, en su ponencia “Algunas

Notas Sobre La Historia De La Valuación De México” presentada en Mérida Yucatán en

1971 en la convención de valuación. En la época colonial el Arq. Andrés de la Concha

realizo el avaluó de todas las casas de la ciudad de México en el año de 1607; esto con el

motivo de allegarse recursos para llevar a cabo obras de desagüe.

Don Francisco de Sedano en 1790 publicó un padrón con los valores de las

propiedades de la ciudad de México. Y el conde de Revillagigedo en 1794 formula el primer

plano regulador de la ciudad, estableciendo la pensión que los dueños de las fincas

aportarían para el mantenimiento de los empedrados.

4 Trouboul, M.B. (2007). El Catastro Desde El Aspecto Histórico. Buenos Aires: Facultad de Ingeniería.

5 Burciaga, C.L. (2008). Breve Historia y Legislación. Tesis MVI. Durango: Univ. Autónoma de Durango.

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Área Sistemas de información geográfica 10.

10 Maestría en desarrollo urbano

El 23 de diciembre de 1896 se publica en el Diario Oficial de la Federación la Ley de

Catastro en el Distrito Federal, realizándose así el primer catastro con el apoyo de este

sistema fiscal, de la ejecución de avalúos sobre los predios por lo que en consecuencia nace

o se utiliza el Avalúo Físico, que es el que se tiene como referencia para la obtención del

pago de los impuestos.

Aún hasta el año de 1924 prevalecía una situación de confusión respecto de los

criterios de valorización a utilizar y fue en 1933 cuando se aplica por primera vez la Ley del

Impuesto Predial, creando para el efecto un sistema de nomenclatura que utiliza los

vocablos tales como Sección, Manzana y Predio; además de que también se crea una

técnica de avalúos directos, que fue dada a conocer por la Secretaría de Hacienda y Crédito

Público el 4 de mayo de 1935, con el fin de que los avalúos fueran uniformes en los criterios

aplicados y lo más apegados a la realidad.

Estudios previos acerca de la temática de modelos de valoración catastral han sido

realizados por investigadores europeos. En España por Manuel Alcázar Molina6 (2006) y

Jordi Guimet Pereña7 (2002). Analizando cada uno temas específicos como la metodología y

las técnicas de valuación de inmuebles.

A su vez en Latinoamérica, el XII Seminario De Catastro Inmobiliario (2009) en Santa

Cruz de la Sierra, Bolivia, se analiza el valor de mercado como referente del valor catastral.

En México, Juan E. Varona (2005) 8 aborda el tema desde la visión legal “gestión e

impugnación” del valor catastral, así también existen investigaciones en tesis de posgrado

que hacen un análisis desde el punto de vista económico, como la presentada por

Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto y Abraham R. Félix (2000)9.

Dado que en las investigaciones previas no se plantea el tema la “gestión y

aplicación” del valor catastral como un conjunto que beneficie al poseedor del inmueble, se

precisa el análisis de estos conceptos que propicien la creación de un nuevo modelo de

gestión catastral o’ adecuación del modelo actual con instrumentos y metodologías

adecuadas para la ciudad de Tijuana.

6 Alcázar, M.M. (2006). La valoración catastral urbana en España. España: Instituto Panamericano de Geografía e Historia.

7 Pereña, J.G. (2002). Valoración Catastral de inmuebles urbanos. España. Universidad Politécnica de Catalunya.

8 Varona E.J. (2005). El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. España: Aranzadi.

9 Vargas, A.G., Soto, C.M., Abraham R.F. (2000). Costos de Transacción en el mercado de Bienes Raíces. México:

Universidad Autónoma Metropolitana – Azcapotzalco.

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Área Sistemas de información geográfica 11.

11 Maestría en desarrollo urbano

Concepto básico:

No existe un único concepto del catastro. La definición que más se aproxima es: “El Catastro

es un inventario de la totalidad de los bienes inmuebles de un país o región de éste,

permanente y metódicamente actualizado mediante revisión cartográfica de los límites de las

parcelas y de los datos asociados a ésta en todos sus ámbitos”.10

Según la Ley del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California, artículo 2.- el catastro

inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el estado, estructurado por el conjunto de

registros, padrones y documentos inherentes a la identificación, localización, descripción,

deslinde, cartografía y valuación de los bienes inmuebles.

Ubicados en el estado de Baja California; con las características físicas, geométricas,

socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen.11

El Valor Catastral: Se entiende como el importe estimado aplicado al inmueble que obra

dentro de los registros de la propiedad raíz en el estado y es única y exclusivamente con

fines administrativos para el cálculo del impuesto predial, donde se tiene en cuenta tanto el

valor del suelo, como el de la construcción adherida al mismo. Esto no es un valor de

mercado, pero debe ser equiparable, y suele ser multiplicado por un coeficiente corrector

(tasa) para el cálculo de dicho impuesto.

1.2. Justificación.

El impuesto predial es un tributo con el cual se gravan las propiedades o posesiones

inmobiliarias, siendo este impuesto parte importante de la recaudación municipal.

En la reforma al artículo 115 constitucional de 1999 se le otorgan a los municipios la

facultad para definir las tablas de valores unitarios de suelo y construcción, pero no las

norma o regula. Solo se establece que los valores deben ser equiparables a los de mercado

dando cabida a interpretaciones subjetivas y de carácter político. La importancia de este

análisis reside en el hecho de que no existen investigaciones previas en Tijuana que

incluyan los aspectos de “gestión y aplicación”, del valor catastral que integren el contexto

social, y tomen en cuenta al poseedor del inmueble.

10. Diccionario Manual de la Lengua Española Vox. (2007). Catastro (Disponible en: http://es.thefreedictionary.com/catastro)

Diccionario de la Real Academia Española (2010). 22. ª edición Catastro. (Disponible en: http://buscon.rae.es/draeI/SrvltConsulta?TIPO_BUS=3&LEMA=catastro) 11

GobBC. (1994). Ley de Catastro Inmobiliario. Artículo 2. Mexicali, B.C. Gobierno del Estado de Baja California

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Área Sistemas de información geográfica 12.

12 Maestría en desarrollo urbano

La investigación y análisis de la gestión y aplicación del valor catastral, proveerán nuevos

elementos relevantes que se integrarán en la formulación de instrumentos y metodologías

que favorezcan una valuación apegada a los principios constitucionales, logrando así la

reducción de factores subjetivos, dejando fuera cualquier ambigüedad en las diferentes

etapas por las que pasa la determinación del valor catastral beneficiando de esta manera a

la ciudadanía.

Este planteamiento pretende añadir la posibilidad de aumentar la recaudación

municipal por concepto del pago del impuesto predial sin que esta acción implique un

detrimento en la economía de los contribuyentes en la ciudad de Tijuana.

La selección de este tema de investigación es el resultado de mi participación en la

Dirección de Catastro del H. XX Ayuntamiento de Tijuana, que me ha permitido presenciar la

creación de la tabla de valores unitarios que integran cada año la Ley de Ingresos.

Haciendo notables varias áreas en la gestión y aplicación del valor catastral que

pueden ser restructuradas, lo que me conlleva a investigar más a fondo la problemática de

este procedimiento.

En virtud de lo expuesto se presenta como caso de estudio la zona este de la Mesa

de Otay ya que engloba los diferentes usos que contiene la Ciudad de Tijuana.

El interés de proponer una solución creando un nuevo modelo de gestión y aplicación del

valor catastral en la ciudad de Tijuana justifican y motivan el desarrollo de esta tesis.

1.3. Planteamiento del problema. En la ciudad de Tijuana, cada año se realiza una revisión de la tabla de valores del ejercicio

fiscal vigente y se estudian los nuevos valores catastrales antes de proponerlos al Consejo

de Catastro.12

La problemática del valor catastral se presenta a partir de la primera fase en la que

se determina el valor unitario de la propiedad, “la apreciación del inmueble” debido a que es

una acción subjetiva, dependiendo de la experiencia del valuador y las técnicas que utilice

para efectuar esta valuación, identificando áreas con características similares o’ zonas

homogéneas, lo mismo sucede con los llamados corredores comerciales.

12

GobBC. (1994). Ley del Catastro Inmobiliario .Artículo 9 y 15. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.

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Área Sistemas de información geográfica 13.

13 Maestría en desarrollo urbano

Una vez concretado este proceso se presenta al Consejo de Catastro para su

revisión, ajustes y aprobación, además de proponer nuevos valores como se establece en la

Ley de Catastro en su artículo 19 13 , presentando esta resolución al Cabildo para su

aprobación quien a su vez, después de un consenso lo transfiere al Congreso del Estado

quienes dan la validación final, según el art.115-IV de la Constitución Política Mexicana.

La ambigüedad de los procesos en la creación de la tabla valores para el suelo

urbano y la tasa aplicada a este valor, conlleva a que no se logre el objetivo de equidad y

proporcionalidad en la deuda tributaria de los sujetos obligados, afectando esto en el pago

del impuesto predial, provocando la inconformidad de los contribuyentes además de una

recaudación menor a la estimada para el ejercicio fiscal que se está proyectando, esto

induce también un freno en el tráfico inmobiliario en la ciudad de Tijuana.

Al proporcionar, herramientas y metodologías de valuación adecuadas a los actores

que intervienen en la fijación de la deuda tributaria se reducirán los factores subjetivos en

esta ecuación y el problema del valor catastral puede pasar a ser una solución.

1.3.1. Preguntas de investigación.

¿Cuáles son los procesos de gestión y aplicación del valor catastral en la zona de Otay de la

ciudad de Tijuana?

1.4. Objetivos.

Para llegar a una conclusión al problema de investigación planteado en esta tesis se toma

como área de estudio La Mesa de Otay Este, ubicada en la delegación Centenario y se

persiguen los siguientes objetivos:

13

Artículo 19.-Los valores unitarios de suelo y construcción que aplique la Dependencia de Catastro serán objeto de revisión, aprobación y aplicación anual, en la misma oportunidad que la Ley de Ingresos Municipales.

Page 14: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 14.

14 Maestría en desarrollo urbano

1.4.1. Objetivo general.

Analizar los procesos de la gestión y aplicación del valor catastral en Mesa de Otay zona

este en la ciudad de Tijuana, con la finalidad de identificar cuales de estos procesos son

susceptibles de ajustes o modificaciones, con los cuales se puedan lograr valores

catastrales justos y confiables e integrar la tabla de valores que se genera cada año.

1.4.2. Objetivos específicos.

1.4.2.1 Identificar y analizar cuales son los instrumentos y que actores intervienen en la

definición de el valor unitario que se asigna a los inmuebles en Mesa de Otay.

1.4.2.2 Analizar la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado.

1.4.2.3 Analizar la creación de la zona homogénea y cual es su propósito.

1.4.2.4 Analizar los diferentes métodos de valuación y con esto proponer el método

adecuado de valuación para el caso de estudio que ocupa esta tesis.

1.4.2.5 Estudiar modelos de gestión catastral de Mérida Yucatán y Hermosillo Sonora.

1.4.2.6 Diseñar un modelo de gestión catastral o adecuación al actual con base en resultado

de la investigación de los diferentes métodos de valuación y gestión catastral.

1.4.2.7 Evaluar la efectividad la propuesta de solución con base a una comparación de los

procesos actuales.

1.5. Hipótesis.

Para alcanzar los objetivos formulados y un método que permita abordar el problema se

plantean las siguientes hipótesis:

1.5.1 El análisis y crítica del modelo de gestión y aplicación de los valores catastrales

actuales propicia la creación de un nuevo modelo sistémico de gestión que cumpla

con los principios de justicia y equidad tributaria, beneficiará tanto al contribuyente

como a la recaudación municipal en la ciudad de Tijuana.

Page 15: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 15.

15 Maestría en desarrollo urbano

1.6. Metodología.

Con el propósito de examinar la hipótesis y dar cumplimiento al total de los objetivos se

requiere de una fase de análisis, diagnóstico y propuesta de solución a la problemática

planteada en esta tesis, que se irán detallando a continuación:

1.6.1. Análisis.

a) Técnicas de Valuación.

Revisión bibliográfica de las diferentes técnicas de valuación de inmuebles y la

norma técnica de valuación del Estado de Baja California.

b) Marco Legislativo.

Revisar los diferentes aspectos en materia jurídica y fiscal relacionados con el valor

catastral, valor de mercado e impuesto predial. Por medio de la consulta bibliográfica

de la Constitución Política de México, Ley de Catastro de Baja California y Ley de

Hacienda Municipal.

c) Gestión Catastral.

Estudio de la gestión catastral en Ciudades como Hermosillo, Sonora y Mérida

Yucatán. Mediante la revisión de políticas de recaudación del impuesto predial y la

ley de ingresos.

d) Entrevistas.

Con el propósito de obtener información sobre el modelo de gestión catastral actual

en Tijuana y posibles soluciones se entrevistará a título institucional por medio de

cuestionarios estructurados a los actores clave que intervienen en esta gestión como

son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro, y el Colegio de Valuadores de

la Ciudad de Tijuana.

e) Sistemas de información geográfica.

Con el fin de delimitar la zona de estudio es necesaria la obtención de la cartografía y

la base de datos referentes a la Mesa de Otay zona Este, con lo que se podrán

obtener datos del predio y construcción, importantes para la determinación del valor

catastral, y la creación de las zonas homogéneas.

Page 16: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 16.

16 Maestría en desarrollo urbano

1.6.2. Diagnóstico.

a) Técnicas de Valuación.

Definir la técnica apropiada de valuación de inmuebles a aplicar en la zona de

estudio, resultado de la revisión bibliográfica de las diferentes técnicas de valuación.

b) Marco Legislativo.

Identificar los diferentes artículos comprendidos en las leyes en materia jurídica y

fiscal relacionados con el valor catastral, valor de mercado e impuesto predial.

Mediante la consulta bibliográfica de la Constitución Política de México, Ley de

Catastro de Baja California y Ley de Hacienda Municipal.

c) Gestión Catastral.

Mediante comparativas de los modelos de gestión obtenidas del análisis a las

ciudades de Hermosillo y Mérida se podrá ponderar cual es la opción viable a aplicar

a la zona de estudio.

d) Entrevistas.

Estas entrevistas darán resultados que se tendrán que documentar de forma que se

puedan tomar en cuenta a la hora de definir el modelo de gestión catastral.

e) Sistemas de información geográfica.

Con el análisis resultante de la cartografía de la zona de estudio se podrán tabular

los aspectos de cada zona homogénea como: valores, usos, condición y ocupación.

f) Análisis Foda.

Mediante esta herramienta se lograra identificar las debilidades y fortalezas

referentes al proyecto en estudio, además de reconocer las posibles amenazas que

puedan afectarlo, y reconocer que oportunidades están a su alcance, con lo cual se

podrá conformar un cuadro de la situación actual del proyecto en cuestión

1.6.3. Propuesta :

Derivado del análisis y los resultados del diagnóstico, se formulan los ejes rectores que formarán parte el modelo de gestión catastral, definiendo el proceso específico para la determinación del valor catastral que se aplicará a la zona de estudio.

Page 17: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 17.

17 Maestría en desarrollo urbano

1.7. Fuentes de Información.

1.7.1. Informales:

1.7.2. Formales:

Información Fuente Utilizada

Catastro • A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que

intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro,

El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana.

Valor Catastral • A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que

intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro,

El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana.

Gestión Catastral • A titulo institucional por medios cuestionarios estructurados a los actores clave que

intervienen en esta gestión como son: La Dirección de Catastro, El Consejo de Catastro,

El Cabildo y el Colegio de Valuadores de la Ciudad de Tijuana.

1.7.3. Tabulares:

Información Fuente Utilizada

Valor Catastral • Estadísticas de recaudación del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mérida

Yucatán

Gestión Catastral • Estadísticas de recaudación del impuesto predial de Hermosillo Sonora y Mérida

Yucatán

Información Fuente Utilizada

Catastro • Gobierno de España, (2012): Ministerio de hacienda y administraciones publicas

• Diccionario de la Real Academia Española 22.ª edición (2010)

• Carlos B.L. (2008) Breve Historia y Legislación, Tesis MVI. Univ. Autónoma de Durango

• Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario

Valor Catastral

• Jordi Guimet Pereña (2002) Valoración Catastral de inmuebles urbanos. Universidad

Politécnica de Catalunya, SL

• Gobierno del Estado de Baja California (1994), Ley de Catastro Inmobiliario

• Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. (2005). Aranzadi

• Gobierno del Estado de Baja California (2002): Articulo 75 Bis A sección IV, Ley de Hacienda

Municipal.

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

Gestión Catastral • Juan E. Varona. El Valor Catastral: su Gestión e Impugnación. (2005). Aranzadi

• Guadalupe A. Vargas, Manuel C. Soto, Abraham R. Félix (2000). Costos de Transacción en el

mercado de Bienes Raíces. Universidad Autónoma Metropolitana – Azcapotzalco

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

Page 18: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 18.

18 Maestría en desarrollo urbano

Marco Teórico. Teoría del Valor.

Page 19: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 19.

19 Maestría en desarrollo urbano

2.1. Teoría del Valor.

El Valor, su concepto no resulta fácil de definir desde un punto de vista económico, aunque

las teorías del valor son tan antiguas como la misma ciencia económica, y a lo largo del

tiempo sus planteamientos se van sucediendo y reformulando.

Las aportaciones de los economistas son, a partir de la segunda mitad del siglo XVIII,

decisivas para analizar el concepto de valor. En su obra “La riqueza de las naciones” (1776),

el economista británico Adam Smith distingue entre el valor de uso, que sirve para

satisfacer necesidades humanas, y el valor de cambio, o capacidad para permutarlo por

otros bienes. Indica que éste último es el único cuantificable, siendo la expresión económica

del valor. Respecto al valor, indica que "...muchas cosas que tienen más del de utilidad

suelen tener menos del de cambio, y por el contrario a veces las que tienen más de éste

tienen muy poco, o ninguno del otro"

Según A. Smith (1776), no hay cosa más útil que el agua, y apenas con ella se podrá

comprar alguna otra cosa, por el contrario un diamante apenas tiene valor intrínseco de

utilidad, y puede permutarse por él muchos bienes de gran valor, para que un bien posea

valor es necesario que lleve incorporado un trabajo humano, el cual es además el factor

decisivo en su determinación; la dificultad consiste en diferenciar entre la cantidad de trabajo

incorporado y la cantidad de trabajo que puede obtenerse con el bien en su intercambio, lo

que le lleva a la necesidad de que ambos conceptos sean iguales.

David Ricardo, en los Principios de Economía Política y Tributación (1817), desarrolla

de manera sistemática los planteamientos formulados por A. Smith (1776). Reduce los tres

factores determinantes del precio (salario, ganancia y renta) a uno solo: el trabajo; el valor

de las cosas está en relación con la cantidad de trabajo necesario para su producción.

Será la desproporción entre la tierra disponible y la población la que, al hacer

necesaria la explotación de tierras menos fértiles y más alejadas del centro de consumo,

determinará unos menores rendimientos, dada su peor fertilidad y situación.14

Es decir, la renta será la diferencia de rendimientos para trabajos iguales (teoría

diferencial de la renta) 15 . Otro clásico, Karl Marx El Capital (1867), parte como sus

predecesores del concepto de valor de uso y valor de cambio, que denomina sustancia de

valor y magnitud de valor. 14

Thünen, V. J. (1966). Teoría de Ubicación. Alemania: Gustav Fischer. 15

Abraham, D.R. (1959) Principios de Economía Política y Tributación. Argentina: Fondo de Cultura Económica

Page 20: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 20.

20 Maestría en desarrollo urbano

El valor de cambio aparece como relación cuantitativa entre mercancías de diferentes

valores de uso. Marx desarrolla las teorías de Ricardo, pero considerando que las tierras

marginales también producen rentas, ya que si los propietarios actúan restringiendo la oferta

en relación a la demanda, posibilitan la obtención de rentas en las tierras peores.

La formación de los precios no estará en función sólo del coste de producción, sino

que dependerá también de la relación entre la oferta y la demanda. El suelo es un bien

susceptible de estar sujeto, en determinadas circunstancias, a un precio de monopolio,

independientemente del coste de producción.

Todo valor supone la existencia de una cosa o persona que lo posee y de un sujeto

que lo aprecia o descubre, los valores no tienen existencia real sino adherida a los objetos

que lo sostienen. La visión subjetivista considera que los valores no son reales, no valen en

sí mismos, sino que son las personas quienes les otorgan un determinado valor,

dependiendo del agrado o desagrado que producen. Desde esta perspectiva, los valores son

subjetivos, dependen dé la impresión personal del ser humano, y pueden catalogarse de la

siguiente manera:

Valor de uso: También llamado valor funcional, es la medida de la apreciación de un bien

por su capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Tiene un carácter social, ya que mide

la utilidad social del bien.

Valor de mercado: Es la cantidad estimada por la cual, se intercambia voluntariamente un

activo.

Valor de privación: Es el valor que tiene un activo para un negocio, es decir, la pérdida que

sufriría el negocio si fuera privado de ese activo.

Valor de inversión: Es el valor que para un inversionista particular tiene una propiedad

inmobiliaria.

Valor de reposición: Significa la cantidad que se cubriría en relación con las partes

destruibles de un inmueble a fin de indemnizar las eventuales perdidas del propietario y es

igual al valor de mercado menos el valor del suelo (al momento de realizar el avaluó).

Valor de liquidación: Es el precio que un propietario se ve obligado a recibir cuando una

compraventa tiene lugar en un tiempo de exposición inferior al razonable.

Page 21: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 21.

21 Maestría en desarrollo urbano

El Hombre a lo largo de la historia y en las diferentes culturas ha tenido un concepto o intuye

lo que es el valor, sin embargo, es evidente la dificultad que surge para su definición puntual.

Tal vez, lo que si resulta sencillo plantear, es la premisa de que...” Un bien tiene valor,

cuando un propietario esta dispuesto a venderlo y existe un comprador que también esta

dispuesto a comprarlo”.

2.2. Valuación de bienes inmuebles.

El darle valor a las cosas es algo que ha existido desde que el hombre tuvo la necesidad del

intercambio de bienes o servicios; basta reflexionar sobre los intercambios de objetos que

realizaban los primeros pobladores de la tierra, quienes establecían una equivalencia entre

las cosas necesarias para un individuo, por aquellas sobrantes para otro, mediando un

acuerdo entre las partes. La seda fue una moneda de cambio en el siglo III a.C. entre los

pueblos por los que pasaba la ruta de la seda, desde Europa y Asia hasta llegar a China, de

igual forma el cacao fue moneda de cambio en América Latina.

En todas las culturas a través de la historia los grupos sociales han tenido la

necesidad de intercambiar sus objetos con otros grupos, y diferentes objetos han sido

utilizados como moneda, entre ellos se encuentran vacas, conchas, pieles, sal y semillas. A

la utilización continua de estos objetos como intermediarios para adquirir las mercancías

deseadas entre distintas personas se le ha llamado “moneda primitiva”, “moneda de

transición” o “moneda objeto”. 16

La característica más importante del valor es su utilidad, la capacidad del bien para

satisfacer una necesidad. La escasez o cantidad limitada de un bien condiciona su valor ya

que si son abundantes tienden a perder su valor, mientras que si son limitados su valor

aumenta. Y el precio es la expresión del valor de un bien, es su medida.

El precio de un bien (en una economía de mercado) es producto de la interacción de

su oferta y su demanda. Y entenderemos por precio de una mercancía urbana la cantidad de

dinero que el comprador estará dispuesto a pagar para adquirir un inmueble, y el vendedor

estará dispuesto a recibir.17

16

Kilian, A.L. (2010). El uso de cacao como moneda en la época prehispánica. España: Ministerio de Educación y Cultura. 17

Roca, C.J. (1988). La Estructura de valores urbanos: un análisis teorico-empirico. Madrid: I.E.A.L.

Page 22: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 22.

22 Maestría en desarrollo urbano

Los inmuebles deben de ser valorados por la necesidad de disponer de una estimación del

potencial económico, monetario, a efectos de aplicar sobre el mismo una imposición

tributaria directa o indirecta, bien por la mera disponibilidad del bien, o por haber producido

una renta derivada de su arrendamiento o venta (flujo inmobiliario).

La valoración de inmuebles es una especialidad desarrollada en el campo de la

arquitectura y el urbanismo, pero en el que confluyen también conocimientos de economía,

geografía, derecho e informática, son un conjunto de saberes y técnicas diversas

consecuentemente no exentas de complejidad.

El objetivo de la valoración inmobiliaria es obtener el valor de mercado de los

inmuebles y por cuanto hemos visto coexisten distintos conceptos de valor que hacen

complicado alcanzar este objetivo y dependerá también del tipo de inmueble, de su situación

urbanística, legal y administrativa, también de su carácter histórico o’ artístico, si es de

utilidad publica, si existe o no mercado para este tipo de inmuebles.

El avalúo es una declaración, generalmente escrita, preparada independientemente e

imparcialmente por un valuador, en la que se expresa una opinión del valor de una

propiedad o bien, soportado por el análisis previo de los datos investigados, adecuadamente

descrita y a una fecha dada.

La institución bancaria “Bancomer” 18 , lo define como… “El estudio o proceso

mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo

a la apreciación personal expresada por un profesional, que cuenta con los conocimientos

técnicos, y aplica normas y procedimientos generalmente aceptados en esta especialidad, y

cuya ética y desempeño, avalen la confiabilidad de su valoración.”

En el Manual de Procedimientos y Lineamientos técnicos de Valuación, emitido por la

Sub-tesorería de Catastro y Padrón Territorial del D.F. (1985), se define al avalúo como “ el

dictamen técnico que permita determinar el valor para dar cumplimiento al pago de los

Impuestos que genera un inmueble a partir de sus características físicas, de ubicación, de

uso, de la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario y

plasmado en un documento que cubra los requisitos mínimos, que especifica este Manual,

en forma y contenido, el cual es elaborado por una sociedad autorizada con auxilio de perito

valuador registrado, ante esta dependencia y sea la base para la determinación de los

18

Aranda, S.D. (2007). La valuación inmobiliaria en México. (Tesis de posgrado) México: UNAM

Page 23: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 23.

23 Maestría en desarrollo urbano

impuestos sobre adquisición de inmuebles, traslado de dominio y predial, así como de las

demás contribuciones que así lo requieran, para fines fiscales”.

Actualmente con base en un avalúo, se toma la decisión sobre el precio a pedir o

pagar por una propiedad; la renta que puede producir o se debe ofrecer por ella, a cuanto

puede ascender un préstamo con garantía hipotecaría, si es conveniente o no construir o

reconstruir un inmueble, etc. De hecho, ninguna decisión relacionada con el valor del

inmueble, debiera tomarse sin una valuación profesional del mismo.19

La Valuación.- “Es el procedimiento técnico y metodológico que mediante la investigación

física, económica, normativa y social, permite conocer las variables cuantitativas y

cualitativas que inciden en el valor de los bienes.” Es la actividad profesional que estima, en

justa medida monetaria, el valor de bienes específicos, para fines determinados.

2.3. Principios de Valuación.20

Existen los siguientes principios que en cierta forma determinan los valores de los bienes

raíces.

Principio de Cambio.

Se basa en los bienes raíces, en que nada se queda permanentemente estático debido a

causas sociales, económicas ó físicas dándose en algunas zonas cambios más rápidos que

en otras. Es por eso que el perito valuador debe estar atento para detectarlo y estar al día en

los valores de mercado.

Principio de Progresión y Regresión.

Este principio sostiene que una casa media ó económica, aumenta su valor en una zona

residencial de lujo, por ser asociada esta zona como de mejor calidad. Y en forma inversa

una finca de lujo en una zona media ó económica disminuirá su valor, por ser identificada de

menor calidad por su mala ubicación con respecto a sus similares.

Principio de Uso Consistente.

Esta Teoría dice que el terreno y construcciones en una etapa de cambio de uso, no pueden

ser valuadas con diferentes criterios. En todo caso se deberá analizar la depreciación que

sufren las construcciones.

19

Ibíd., p. 15 20

Pere G.N. (2006). La Valoración Inmobiliaria, Teoría y Práctica. España: Wolters Kluwer.

Page 24: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 24.

24 Maestría en desarrollo urbano

Principio de Productividad Remanente.

Es el ingreso líquido que se queda después de satisfacer el trabajo, capital y administración,

tiende a determinar el valor del terreno.

Principio de Sustitución.

Es cuando dos propiedades con las mismas características ó muy similares se ofrecen en

renta ó venta, se alquilará ó venderá primero la que tenga el precio más bajo.

Principio de Conformidad.

El valor óptimo se obtiene cuando en una comunidad, ciudad o zona se presenta una calidad

similar en las construcciones así como un mismo nivel social, cultural y económico, entre sus

habitantes es por eso necesario promover, estas uniformidades por medio de

reglamentaciones y emplazamientos para proteger estas zonas.

Principio de Contribución.

El valor de un inmueble depende muchas veces de las construcciones, mejoras,

mantenimiento ó adaptaciones que se les haga. Pero muchas veces estas inversiones no

generan un valor mayor al que se hizo la inversión; sino una perdida, es decir la contribución

genera un ingreso máximo hasta cierto límite. Después la productividad tenderá a bajar

hasta tener resultados negativos.

Principio de Oferta y Demanda.

Este principio se ve afectado en relación directa al aumento ó disminución de la población, la

demanda ó insuficiencia de inmuebles, cuando la demanda supera la oferta, el precio del

activo está por encima el valor más probable (la media) y cuando la oferta supera la

demanda el precio del activo está por debajo del valor más probable. Derivado de estas

situaciones se hace necesario definir un factor que adecue el valor probable de los

inmuebles a las circunstancias económicas en que se realiza la transacción, esto es, un

factor de oferta y demanda. “Criterio de Herweet”.21

El cual combina, la condición de la oferta con la condición de la demanda, y se aplica al bien

inmueble, dependiendo del momento económico que viva la actividad inmobiliaria al

momento de efectuar la valuación. (Ver gráfica #1)

21

Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercialización. Medellín, Colombia: Registro Nacional de Avalúos.

Page 25: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 25.

25 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica #1, Unión de conceptos económicos y estadísticos.

Fuente: Daniel D’Amato B (2012) Método Herweet.

La tabla de “Herweet” trabaja con calificaciones para la oferta y la demanda desde “Exigua”

hasta “Excesiva”. La gráfica anterior incorpora estas condiciones de la tabla de Herweet, en

donde a cada condición le corresponde una distancia en desviaciones estándar desde el

valor medio, positiva a la derecha y negativa a la izquierda.

Según la situación del mercado de bienes inmuebles Herweet, clasifica la oferta y la

demanda, y les asigna un porcentaje con el cual pueden ser inidentificadas. (Ver Tabla #1)

Tabla #1: Condiciones de Oferta y Demanda

Exigua Menor que el 1% de los inmuebles en el segmento de mercado

Escasa Entre el 1% y 3% de los inmuebles en el segmento de mercado

Baja Entre el 3% y 5% de los inmuebles en el segmento de mercado

Moderada Entre el 5% y 7% de los inmuebles en el segmento de mercado

Balanceada Entre el 7% y 10% de los inmuebles en el segmento de mercado

Regular Entre el 10% y 15% de los inmuebles en el segmento de mercado

Alta Entre el 15% y 20% de los inmuebles en el segmento de mercado

Considerable Entre el 20% y 30% de los inmuebles en el segmento de mercado

Excesiva Mayor del 30% de los inmuebles en el segmento de mercado Fuente: Restrepo, G.F. (2008). Factor de Comercialización.

Page 26: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 26.

26 Maestría en desarrollo urbano

Las condiciones de oferta y demanda establecidas en la tabla anterior son usadas como

referentes para identificar los coeficientes que se deberán utilizar en la obtención del factor

aplicable al bien inmueble que se esta valuando. (Ver tabla #2)

TABLA #2. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda.

Condición de Oferta Coeficiente. Oferta Condición de

Demanda Coeficiente. Demanda

Exigua 165.83200

Excesiva 165.83200

Escasa 144.22400 Considerable 144.22400

Baja 126.49300 Alta 126.49300

Moderada 111.80400 Regular 111.80400

Balanceada 100.00000 Balanceada 100.00000

Regular 0.89443 Moderada 0.89443

Alta 0.79056 Baja 0.79056

Considerable 0.69337 Escasa 0.69337

Excesiva 0.60302 Exigua 0.60302

Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina

Una vez determinada la condición de la oferta y la condición de la demanda, se combinan

los factores obtenidos (multiplicándolos entre sí) para de esta manera, obtener según este

criterio (el de Herweet) el coeficiente más idóneo a aplicar al inmueble en relación con el

mercado existente para el tipo de bien en estudio.

2.4. Métodos de Valuación. 22

Para obtener el valor de los inmuebles, los métodos más usuales son lo siguientes:

Capitalización de Rentas: aplicables a los bienes que producen una rentabilidad.

Comparación de Mercado: investigación de campo de bienes similares.

De Reposición: que representa la inversión necesaria para reponer el bien similar.

Residual: utilizable para determinar el valor del suelo.

22

Pereña G.J. (2002). Valoración Catastral de inmuebles urbanos. (p.14). Madrid: Universidad Politécnica de Catalunya.

Page 27: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 27.

27 Maestría en desarrollo urbano

Además de estas metodologías de valoración de inmuebles hay que tomar en cuenta que la

valoración catastral debe de mantener una relación con el mercado inmobiliario y a la vez

garantizar una distribución equilibrada de valores, otorgando mayor valor a aquellos bienes

que lo posean; Esta valoración catastral es de carácter masivo por lo debe contener los

mecanismos necesarios para garantizar el precepto de proporcionalidad y equidad que

marca la Constitución Política Mexicana.

Método de Capitalización de Rentas

Es conocido como Método de Ingreso. El concepto de este es que “el valor de la riqueza

presente depende de los beneficios futuros derivados de la propiedad de un bien”, es decir,

es un ejemplo típico del principio de anticipación, se compra un inmueble que produce un

ingreso, con el propósito de obtener, mediante la compra, el derecho de recibir los beneficios

que la propiedad genere en el futuro, este ingreso se estima en términos de cantidad,

calidad y duración, asimismo, se convierte, por intereses apropiados de capitalización, en un

valor presente de mercado.

Para su desarrollo es preciso que expongamos algunos instrumentos de matemáticas

financieras que nos permiten el traslado de cantidades a través del tiempo hasta un punto de

origen, de modo que con su utilización podamos obtener el valor actual de cantidades

futuras.

La fórmula para estimar el valor usando el enfoque de capitalización de ingresos es:

Valor Actual de una única cantidad futura se obtiene por aplicación de la fórmula siguiente:

Donde:

V= Valor de capitalización.

R1, R2,….Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la vida útil.

r = Tipo de capitalización.

i = Índice de suma.

n = Numero de años, siendo n→∞

Page 28: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 28.

28 Maestría en desarrollo urbano

Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo la

expresión de la formula anterior será:

Ingreso Neto (I) ÷ Tasa de Capitalización (R) = Valor (V)23

Método de Comparación de Mercado

Este es uno de los métodos más usados en tasación; También se le conoce con el nombre

de Método de las Ventas Comparables. Se fundamenta en el concepto de “valor de cambio”

opera muy bien en áreas donde es corriente la transferencia de propiedades y se basa en

obtener el valor de mercado o valor de venta del predio, empleando la información de venta

de propiedades comparables o similares. Lo señalado implica, obviamente, la necesidad de

conocer la propiedad que se está tasando, asimismo, los precios y las propiedades

estimadas comparables que se hayan vendido recientemente en la vecindad.

Cuando el método se expone en forma tan sencilla, da la impresión de que se trata

de un problema de fácil solución y que basta presentar un informe con un listado de

propiedades cercanas vendidas, sin tomar la precaución que ellas tengan alguna relación

con la propiedad que se está valorando, sin cuidar y establecer la comparación de las ventas

con el predio objeto de estudio, o sea que una mala interpretación o relación de la

información puede generar una opinión adversa a la realidad.

El método comparativo es eminentemente práctico; sin embargo, la calidad de la

tasación depende de la experiencia del tasador y de la profundidad de la investigación

realizada. Entre más fuentes de información sean obtenidas y mayor sea la fidelidad de los

datos, el resultado del análisis tendrá un valor más preciso.

Este método involucra cuatro fases o etapas para utilizar las ventas comparables, a saber:

• - Selección de ventas de propiedades similares

• - Verificación de las ventas

• - Análisis de las ventas

• - Homologación ventas

23

Sub-Dirección de Fiscalización (1996). Manual de Procedimientos para el Avaluó Administrativo. Costa Rica: Administración tributaria regional.

Page 29: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 29.

29 Maestría en desarrollo urbano

Se seleccionarán las muestras a utilizar en base a criterios de “estratificación” o de “filtros”.

Así un primer criterio de estratificación será el uso, un segundo criterio de filtro, podrá ser la

localización, el tercer criterio podría ser la calidad de la construcción, así sucesivamente.

Una vez corregidos los valores de cada muestra, y obtenidos por tanto los valores

homogeneizados de cada una de ellas, se calculará el valor final del inmueble objeto de

tasación.

De la homologación de ventas: Proceso por el cual se pretende hacer comparables

dos bienes que por sus características son parecidos, pero no idénticos. Para que con base

a los datos de mercado obtenidos respecto a algunos de ellos (comparables), se pueda

lograr una conclusión respecto al valor del bien analizado (sujeto) ; habitualmente este

proceso se realiza estableciendo comparaciones entre dos bienes que deberán ser

cuantitativas preferentemente. Evitando en la medida de las posibilidades las comparaciones

cualitativas.

Factor de homologación: Cifra numérica que establece el grado de diferencia,

expresado en fracción decimal o en porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo

género con base a sus características particulares, para hacerlos comparables entre sí; de

tal forma que la información obtenida respecto a uno de ellos (comparable) sirva para

determinar el valor del analizado (sujeto). Puede ser mayor o menor a la unidad

respectivamente, dependiendo si el bien en estudio es mejor o peor al comparable

respectivamente.24

Los factores de homologación comúnmente utilizados son los siguientes:

Factor de zona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro

de un área de valor específica, para la aplicación de este factor se entenderá por:

Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas,

mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en el área de

valor en donde se ubique el inmueble.

Factor de ubicación (Fub): Factor que influye en el valor unitario medio correspondiente al

área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en

la manzana en que se ubica.

24

Mario, M.T. (2012). Técnicas de Homologación en Inmuebles. Tijuana B.C. valuación organizada, s.a. de c.v.

Page 30: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 30.

30 Maestría en desarrollo urbano

Factor de superficie (Fsu): Factor que afecta al valor unitario del área o corredor, al

aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación

de este factor se entenderá por:

Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor del valor.

Factor de uso (Fus): Factor que interviene en el valor de un predio según su uso dentro de

un área de valor específica al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de

construcción diferente al momento de evaluarse un inmueble. Dicho aprovechamiento

genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de

ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdo con

la tipología predeterminada de usos de suelo.

Factor de Topografía (Fto): Se refiere a los grados de inclinación que presenta el predio

con relación al horizonte natural (la pendiente o grado de inclinación será igual a la altura

promedio entre la longitud total del terreno, tomada longitudinal o transversalmente). Este

declive es importante para efectos de erosión, uso de la maquinaria, posibilidad de

construcción, e infiere en el valor del predio.

Factor de Grado de Conservación (Fco): refleja la reducción o incremento del valor con

relación al mantenimiento que se le ha dado a la construcción.

Factor de Edad de las Construcciones (Fed): sirve para aplicar el demérito al valor de las

construcciones por la edad del inmueble expresada en años.

En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se llegará a aplicar un factor

resultante que disminuya hasta en un 40% el valor unitario de suelo correspondiente al área

o corredor al que pertenece; asimismo, en la revisión del valor unitario de cada porción de

construcción sólo se llegarán a aplicar factores de eficiencia tales que conjunta o

separadamente disminuyan hasta en un 40% el valor unitario correspondiente al uso, rango

y clase de la construcción.

El Factor resultante (Fre). Será la multiplicación de todos los factores de ajuste:

Fre = Fzo x Fub x Fsu x Fus x Fto x Fco x Fed

Este factor resultante (Fre) será el componente de corrección que multiplicado por el precio

de venta entre los metros cuadrados del inmueble nos dará el valor unitario resultante (Vur).

Page 31: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 31.

31 Maestría en desarrollo urbano

Para que la homologación de ventas sea relevante debe de tener como mínimo tres

elementos de comparación de tal forma que el valor unitario homologado sea derivado de la

siguiente ecuación: (Ver tabla 3).

Vuh = ( Vur1 + Vur2 + Vur3 ) / 3

Tabla 3, Ejemplo de Homologación de ventas

Fuente: Avaluó profesional, Ing. Oscar A. Lepe Peralta

Método de Reposición.

Esta se basa en el principio de sustitución, es decir, cuál es el costo de sustituir un bien

nuevo, suponiendo que el tiempo requerido para hacerlo no genere ningún gasto adicional.

Es especialmente útil en el caso de construcciones, maquinaria, equipo, cultivos, etc.,

siempre que se empleen costos actuales y depreciaciones orientadas por el mercado.

Además, ha sido aceptado en nuestro país en la tasación tanto para fines contables como

tributarios.

Por ejemplo, si se fuera a expropiar una edificación, hay que hacer un estudio

minucioso de todos los gastos necesarios para hacer una edificación igual a la que se va a

destruir o expropiar. Naturalmente, una vez establecido ese valor, debe aplicarse la

depreciación, es decir, restarle el desgaste por uso. Las actividades de este método son:

a.- Se establece el costo de reposición o reproducción de todas las mejoras realizadas hasta

la fecha del avalúo. Lo anterior corresponde al monto de la inversión necesaria para

construir de nuevo el bien, utilizando los mismos materiales, la misma superficie, las mismas

especificaciones técnicas y todas las demás condiciones.

b.- Se deduce, del costo de todas las mejoras, la depreciación acumulada, obteniéndose de

esta manera el valor actual depreciado.

Zona Ubic. Sup. Uso Topo. Serv. Edad

1 13,640,000.00$ 50,000.00 272.80$ 1.05 0.90 0.91 0.95 0.95 0.95 0.90 0.6635697 181.0218055

2 11,160,000.00$ 100,000.00 111.60$ 1.05 1.00 1.06 1.00 0.95 1.00 0.85 0.8987475 100.300221

3 12,090,000.00$ 65,000.00 186.00$ 1.05 1.00 0.95 1.00 0.95 0.95 0.90 0.8102194 150.7008038

$/M2 144.01$

$/M3 140.00$

Factor Res.

Fre.

Valor Unit.

Resultante

($/M2)

Homologación de Ventas

Valor Unitario Promedio

Valor Unitario aplicable, en números redondos

Oferta Precio de Venta Área m2

Precio Unit.

$/m2

Factores de Homologación

Page 32: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 32.

32 Maestría en desarrollo urbano

VALOR ACTUAL = COSTO REPOSICIÓN - DEPRECIACIÓN

Para la depreciación se utiliza la formula de Ross-Heidecke (La vida útil es la suma de la

antigüedad más la expectativa de vida, que será estimada por el tasador), el cuál considera

un comportamiento en una función curva que combina recta y parábola, además de

considerar el grado de conservación, es exclusivo para la valoración de construcciones e

incluye dos aspectos fundamentales que son la depreciación por edad y por estado, este

método considera los siguientes principios básicos:

1.- La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento.

2.- Las reparaciones pueden disminuir la durabilidad del bien

3.- Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal

conservado se deprecia más rápidamente.

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar

la siguiente fórmula:

Donde:

VA = valor actual

Vnd = valor de nuevo para la edificación

x = edad actual

n = vida probable

E = Depreciación por estado

La Norma Técnica de Valuación y Cartografía de Baja California establece las siguientes

clasificaciones de género, calidad, vida útil y conservación para las construcciones,

necesarias para el cálculo de la depreciación. (Ver tabla 4).

Page 33: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 33.

33 Maestría en desarrollo urbano

Tabla 4, Características de las construcciones.

# GÉNEROS CATEGORIAS VIDA UTIL CONSERVACIÓN

1 HABITACIONAL SUPERIOR 80 AÑOS EXCELENTE

2 COMERCIAL MEDIA 50 AÑOS BUENO

3 INDUSTRIAL ECONOMICA 40 AÑOS REGULAR

4 EQUIPAMIENTO CORRIENTE 30 AÑOS MALO

5 RECREATIVO PRECARIA 10 AÑOS PESIMO

Fuente: Elaboración propia con base Norma Técnica en Valuación y Cartografía de Baja California (2002)

Para determinar el coeficiente de depreciación “E” se utiliza la tabla siguiente: (Ver tabla 5).

Tabla 5, Tabla depreciación por estado de conservación

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC. DEPREC.

1 Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura. Nuevo 1.0000

2 Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como aplanados y pintura. Muy Bueno 0.9680

3 Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.

Normal 0.9748

4 Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.

Regular 0.9191

5 Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: entrepisos, pisos, paredes secundarias, cielos.

Reparaciones Sencillas 0.8199

6 Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.

Reparaciones importantes 0.6680

7 A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, entrepisos y algunas paredes primarias

Rehabilitación completa 0.4740

8 Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata. Ruinoso 0.2480

9 Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. Inutilizable 0.1000

Fuente: Ministerio de Hacienda (2007), Valores Base Unitarios, Costa Rica

Con los datos obtenidos en las tablas 2 y 3 es posible obtener el valor actual ya depreciado

de una construcción.

Page 34: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 34.

34 Maestría en desarrollo urbano

Método Residual.

El valor de venta de un producto inmobiliario “Vv” es igual a la suma del costo de la

construcción (real o potencial) “Cc”, sumándole el costo del suelo “Cs” los gastos de la

promoción “Gp” y los beneficios de la promoción “Bp” según la siguiente formulación

general: Vv = Cc + Cs + Gp + Bp

Considerando el coste del suelo como “residuo” que se produce al deducir al valor de venta

todos los gastos y beneficios más los costos de la construcción, tendremos:

Cs = Vv – (Cc + Gp + Bp)

Es práctica usual que el valor de un terreno en breña o dotado parcial o totalmente de

servicios que incluya o no construcciones, se estime con base en el análisis de las

características extrínsecas (ubicación, tipo y calidad en los servicios públicos, vistas

panorámicas, uso de suelo en la zona, entre otros) y de las características intrínsecas

(superficie, topografía, forma, frente, tipo y calidad de la construcción, equipamiento,

instalaciones, uso de suelo autorizado, infraestructura con que cuenta, entre otros)

inherentes al mismo bien, así como con base en la observación del mercado inmobiliario y a

la aplicación y ponderación de las variables predominantes.

Sin embargo, cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea,

o las características del inmueble no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por

el enfoque comparativo de mercado es realmente el más representativo, se hace necesaria

la utilización del Método Residual.

El valor residual de terrenos urbanos es de aplicación obligada en los casos en que la

investigación de mercado no proporciona información para determinar su valor comercial,

bien sea porque no haya en el mercado terrenos similares al sujeto en estudio, o porque la

información no esté disponible.25

Con el objeto de ajustar los valores de los inmuebles obtenidos del mercado

inmobiliario y el afán de conocer dos factores básicos que influyen en el proceso valuatorio:

el del porcentaje de ajuste del precio de venta entre el de oferta y el de cierre de la

operación de compraventa se define un factor de comercialización de 100*0.95*0.95=0.9025

25

INDAABIN (2009). Procedimiento Técnico para la elaboración de trabajos valuatorio. México: INDAABIN.

Page 35: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 35.

35 Maestría en desarrollo urbano

Valor Residual del Terreno = (Factor de comercialización * Precio de venta)-Valor ajustado

de las construcciones. Vt = (0.9025*P.v.)-V.c.a. 26

Para la aplicación de los valores ajustados de construcción que se derivan de los

factores de estado de conservación y vida útil remanente, se aplican los criterios de

Ross Heidecke.

Valoración Masiva.

La valuación masiva se realiza cuando se hace un estudio de valores en todo el universo de

datos catastrales. Es entonces que se realiza un detallado estudio de mercado de valores

unitarios de suelo y de construcción, mismos que se incorporan a la base de datos, para

afectar los datos generales del predio, y obtener así un nuevo valor catastral actualizado.

Los procedimientos de esta valoración catastral masiva de inmuebles deben garantizar los

principios de proporcionalidad, equidad fiscal y seguridad jurídica.27

Las actividades realizadas para una valuación masiva son las siguientes:

• Definición de zonas homogéneas de valor.

• Recopilación de datos de servicios públicos, infraestructura y equipamiento urbano.

• Actualización de los datos generales y detallados de cada predio.

• Determinación de los valores unitarios tanto de suelo como de construcción.

• Cálculo del valor catastral de cada predio a través de un sistema informático.

Existen tres métodos para la valuación catastral masiva, simplificado, intermedio y detallado.

Método Simplificado:

• Se utiliza cuando se dispone solo de la información catastral elemental.

• Considera solamente zonas homogéneas y no bandas de valor.

• La tipología asignada a sus construcciones se hereda de la tipología predominante

de la manzana donde se ubican.

• Destinado a ser utilizado en forma provisional, mientras se evoluciona a un método

detallado.

• El grado de confiabilidad del valor catastral varía del 65% al 80%.

26

Grajeda G.M. (2001). La valoración catastral en Tijuana B.C. Tijuana: Colegio de Ingenieros A.C. 27

Secretaria de Desarrollo Social (1996). Manual de Valoración Catastral. Hermosillo: SDS.

Page 36: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 36.

36 Maestría en desarrollo urbano

Método Intermedio:

• Se utiliza cuando se dispone de información catastral básica, considera zonas

homogéneas y bandas de valor.

• La tipología constructiva se individualiza a cada edificación.

• Destinado a ser utilizado en forma masiva.

• Utiliza factores de mérito y demérito basados en datos que se pueden obtener de

documentos cartográficos.

• El grado de confiabilidad del valor catastral varía del 75% y 90%.

Método Detallado:

• Se utiliza cuando se cuenta con información catastral a detalle.

• Considera zonas homogéneas y bandas de valor.

• La tipología constructiva se individualiza a cada edificación.

• Destinado a ser utilizado en forma masiva y en investigaciones pormenorizadas ante

requerimientos u otras prácticas fiscales.

• Los factores de mérito-demérito aplicados requieren investigación de campo.

• El grado de confiabilidad del valor catastral se sitúa entre el 85% y 100%.

Zonas Homogéneas:

El área homogénea es la delimitación constituida por un conjunto de manzanas que

cualitativa y cuantitativamente tienen como características predominantes el régimen jurídico

de la propiedad; uso del suelo; la existencia, calidad y disponibilidad de los servicios

públicos, infraestructura y equipamiento; nivel socioeconómico de la población; tipo y

calidad de las construcciones y valores unitarios de suelo.

La delimitación técnica de las áreas homogéneas se hará en polígonos cerrados de

forma y tamaño variables integrando manzanas completas; su perímetro deberá estar

definido por límites físicos como son vialidades y accidentes topográficos, que determinen

las características predominantes y que permitan establecer con claridad las demarcaciones

de unas y otras.28

28

Instituto de Información e Investigación Geográfica, Estadística y Catastral del Estado de México (2009).Titulo Quinto del Catastro, Capitulo Cuarto, Artículo 187 y 188.

Page 37: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 37.

37 Maestría en desarrollo urbano

Para efecto de esta norma de homologación se tomarán las siguientes características:

Tabla 6, Características de homologación.

CARACTERISTICAS DE HOMOLOGACIÓN a).- Ubicación relativa. f).- Características topográficas

b).- Servicios disponibles y calidad de los mismos g).- Edad de la colonia

c).- Infraestructura. h).- Densidad de población

d).- Equipamiento urbano. i).- Nivel socio-económico

e).- Accesos viales j).- Uso de suelo predominante Fuente: Elaboración propia con base Norma Técnica en Valuación y Cartografía de Baja California (2002)

Se le otorgará un valor de ponderación a cada una de las características establecidas en el

apartado anterior, lo cual servirá para establecer el factor de homologación para cada zona.

En aquellas colonias que no existiera movimiento inmobiliario que permita determinar

su valor de mercado, se le considerará el valor establecido en alguna colonia homogénea.

Los Catastros.

El verdadero problema de los catastros es la asignación del valor catastral al inmueble, por

muy preciso y riguroso que se sea en el desarrollo del proceso siempre se requerirá la

participación (el juicio) del técnico sobre una de las variables explicativas que conforman el

valor del inmueble.

Y como tal ésta será, o podrá ser, la vía por la que se canalizarán las reclamaciones

administrativas que intenten desacreditar el proyecto; no porque el valor sea alto o bajo en

relación con la referencia elegida (valor de mercado, hipotecario, declarado,...), sino porque

sirve para estimar la base imponible del tributo. En aquellos países en los que la fiscalidad

inmobiliaria no es el objetivo prioritario del Catastro (Emiratos Árabes, Cuba,...) los

problemas derivados de la asignación de un valor a los inmuebles son de mucha menor

trascendencia.

El conjunto de actividades encaminadas hacia la realización de una valoración de

bienes inmobiliarios no supone que vaya a conducir a la determinación del “Valor Real”, sino

que simplemente garantiza que el proceso de valoración se ha desarrollado acorde con la

consideración de los distintos aspectos valorativos que para la situación específica deben

tenerse en cuenta. Lo que se obtiene son unos valores de referencia válidos.

Page 38: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 38.

38 Maestría en desarrollo urbano

“La mejor manera de analizar una sociedad es viendo quienes pagan impuestos, sobre que

se pagan impuestos y como se determinan, recolectan y gastan los mismos”.29

2.4. Marco Legislativo.

El objetivo de abordar el tema de la valuación desde esta perspectiva tiene su razón de ser

en el hecho de que cualquier método o sistema de valuación que se adopte debe sujetarse,

necesariamente a los principios jurídicos de justicia tributaria, so pena de generar

desconciertos en la gestión catastral que pueden llegar incluso a propiciar la devolución de

las contribuciones y a la posibilidad de fincar responsabilidades patrimoniales a los

funcionarios.

La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos (CEPUM), establece en la

fracción IV del artículo 31, que una de las obligaciones de los mexicanos es la de “Contribuir

para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal o del Estado y

Municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que dispongan las leyes”.

Esta disposición claramente establece cuatro elementos que normarán el diseño de los

impuestos y por lo tanto, de sus elementos constitutivos, estos elementos son:

•Las contribuciones deben estar destinadas al financiamiento de los gastos públicos.

•Deben ser proporcionales.

•Deben ser equitativas.

•Deben estar contenidas en ley.

Estos elementos de la disposición constitucional citada se fundamentan en los principios de

equidad, proporcionalidad y legalidad, descritos a continuación:

Principio de equidad.

Comúnmente este principio se expresa como “trato igual a los iguales y desigual a los

desiguales”.

“Este principio no implica la necesidad de que los sujetos se encuentren, en todo momento y

ante cualquier circunstancia, en condiciones de absoluta igualdad, sino que, sin perjuicio del

deber de los poderes públicos de procurar la igualdad real, dicho principio se refiere a la

igualdad jurídica, es decir, al derecho de todos los gobernados de recibir el mismo trato que

quienes se ubican en similar situación de hecho porque la igualdad a que se refiere el

artículo 31, fracción IV, constitucional, lo es ante la ley.

29

Charles, A. (1999) For Good And Evil, The Impact Of Taxes On The Course Of Civilization. USA: Madison Books.

Page 39: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 39.

39 Maestría en desarrollo urbano

De lo anterior derivan los siguientes elementos objetivos, que permiten delimitar al principio

de equidad tributaria:

a) No toda desigualdad de trato por la ley supone una violación al artículo 31, fracción IV, de

la CPEUM, sino que dicha violación se configura únicamente, si aquella desigualdad

produce distinción entre situaciones tributarias que pueden considerarse iguales sin que

exista para ello una justificación objetiva y razonable.

b) A iguales supuestos de hecho deben corresponder idénticas consecuencias jurídicas;

c) No se prohíbe al legislador contemplar la desigualdad de trato, sino sólo en los casos en

que resulta artificiosa o injustificada la distinción.

d) Para que la diferenciación tributaria resulte acorde con las garantías de igualdad, las

consecuencias jurídicas que resultan de la ley, deben ser adecuadas y proporcionadas, para

conseguir el trato equitativo, de manera que la relación entre la medida adoptada, el

resultado que produce y el fin pretendido por el legislador, superen un juicio de equilibrio en

sede constitucional”

Principio de proporcionalidad.

La Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que el principio de

proporcionalidad tributaria exigido por el artículo 31, fracción IV, de la CPEUM, para el caso

de los impuestos consiste en que los sujetos pasivos de un tributo deben contribuir a los

gastos públicos en función de su respectiva capacidad contributiva.

Lo anterior significa que para que un gravamen sea proporcional, se requiere que el hecho

imponible del tributo establecido por el Estado, refleje una auténtica manifestación de

capacidad económica del sujeto pasivo, entendida ésta como la potencialidad real de

contribuir a los gastos públicos. Una manifestación clara de la capacidad de contribuir es la

riqueza manifiesta del ciudadano, en este caso la propiedad o posesión de inmuebles.

Desde la perspectiva del impuesto predial, se considera que el valor de los

inmuebles es un buen indicador de la capacidad de pago de su propietario.

En este punto se hace necesario introducir un elemento más en el análisis.

En México, los catastros (estatales o municipales) son los entes que inciden en la

determinación del valor de estos bienes para efectos de tributación inmobiliaria, por lo tanto,

la calidad de su gestión, circunscribiéndonos exclusivamente en este momento, a la materia

de valuación, tendrá un efecto directo en el cumplimiento de este principio.

Page 40: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 40.

40 Maestría en desarrollo urbano

Desde este punto de vista, es posible intuir que, una de las formas más equitativas de

repartir el costo de las ciudades, es hacerlo en función del valor de los inmuebles, dado que

refleja, tanto la capacidad de pago de su propietario como la incidencia sobre dichos bienes

de la actuación municipal (o del estado) a través de los catastros.

Si el principio de equidad implica igualdad jurídica, es decir, al derecho de recibir el

mismo trato que quienes se ubican en similar situación de hecho, entonces los impuestos

inmobiliarios deben garantizar, en su diseño, un trato igual para todos los obligados al pago,

sin diferenciaciones que afecten la realidad jurídica de igualdad.30

La Ley de Hacienda Municipal del Estado de Baja California.

Establece en su artículo 75-BIS-A el Impuesto Predial y sus características.

A.- Es objeto del Impuesto Predial:

i).- La propiedad de predios urbanos y rústicos y las construcciones permanentes existentes

en ellos.

ii).- La posesión de predios urbanos y rústicos y las construcciones permanentes existentes

en ellos:

B.- Son sujetos del Impuesto:

i).- Los propietarios de predios a que se refiere el Inciso “a” fracción “A” de este Artículo.

ii).- Los poseedores de predios a que se refiere el Inciso “b” fracción “A” de este Artículo.

iii).- Los fideicomitentes, mientras sean poseedores del predio objeto del fideicomiso o los

fideicomisarios que estén en posesión del predio, aun cuando todavía no se les trasmita la

propiedad a los terceros adquirentes por cualquier acto derivado de un fideicomiso.

C.- La base del Impuesto es la siguiente: Tratándose de predios urbanos o rústicos:

i).- El valor catastral que resulte de la aplicación de la tabla de valores catastrales unitarios,

base del impuesto predial, autorizada para cada municipio, el cual deberá ser equiparable al

valor de mercado.

D.- La tasa del impuesto que corresponda pagar, será la que se determine en la Ley de

Ingresos de cada Municipio del Estado, para el ejercicio fiscal correspondiente.

30

Azpeitia, R.E. (2006). El valor catastral y justicia tributaria. México: UNAM.

Page 41: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 41.

41 Maestría en desarrollo urbano

La Ley de Ingresos para el Municipio de Tijuana del Estado de Baja California.

Establece en su artículo 4. El Impuesto Predial, se causará de acuerdo a lo que se

establece en la Ley de Hacienda Municipal y Ley del Catastro Inmobiliario, ambas del Estado

de Baja California.

Así como en el Reglamento del Catastro Inmobiliario del Estado de Baja California

para el Municipio de Tijuana, Baja California, de conformidad con la Tabla de Valores

Catastrales Unitarios, elaborada por el Consejo Municipal del Catastro Inmobiliario de

Tijuana, y aprobadas por el Congreso del Estado para el Municipio de Tijuana, Baja

California.

El monto del impuesto predial se determinará multiplicando los valores catastrales

unitarios de terreno y construcción, según corresponda, por el número de metros cuadrados

que corresponda a las superficies de terreno y de construcción de cada predio. Para efectos

del cálculo del impuesto predial se obtendrá el valor catastral de los inmuebles sobre los

cuales se cause dicho impuesto, aplicando el valor unitario de terreno que le corresponda

adicionado con el producto que resulte de aplicar un 20% (veinte por ciento) del valor

unitario de construcción que le corresponda conforme a la tabla de valores catastrales

unitarios base del impuesto predial vigente para dicho ejercicio fiscal en el municipio de

Tijuana.

Artículo 5.- La contribución por concepto del impuesto predial anual, se regirá en

base a la tabla de valores catastrales unitarios, aprobados por el Congreso del Estado, y no

podrán ser menor a 3.00 veces el salario mínimo diario general vigente.

Ley Del Catastro Inmobiliario Del Estado De Baja California.

Artículo 2.- El Catastro Inmobiliario es el inventario de la propiedad raíz en el Estado,

estructurado por el conjunto de registros, padrones y documentos inherentes a la

identificación, localización, descripción, deslinde, cartografía y valuación de los bienes

inmuebles ubicados en el territorio del Estado de Baja California; con las características

físicas, geométricas, socioeconómicas y jurídicas que los definen y constituyen además de:

I.- Identificar y deslindar los bienes inmuebles, los derechos de vía y espacios públicos.

Page 42: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 42.

42 Maestría en desarrollo urbano

II.- Integrar y mantener actualizada la información relativa a los registros, padrones y

documentos referentes a las características cualitativas y cuantitativas de los bienes

inmuebles y aspectos asociados a ellos.

III.- Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles.

IV.- Integrar la cartografía catastral de los bienes inmuebles en el territorio del Estado.

V.- Aportar la información técnica en relación a los límites del territorio del Estado de sus

Municipios, de los centros de población y demás localidades.

Artículo 4.- Todos los bienes inmuebles ubicados dentro del territorio del Estado de Baja

California, deberán estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalúo, sin importar su tipo

de tenencia, régimen jurídico, de propiedad, uso o destino.

Artículo 5.- Para los efectos de esta Ley, se entenderá por:

V. Zonificación Catastral.- La demarcación del territorio del Estado en zonas, sectores o

colonias, de acuerdo a las características señaladas en esta Ley.

VI. Zona Catastral.- Son las áreas en las que se dividen los Municipios y que presentan

características homogéneas en cuanto a sus aspectos físicos, económicos, sociales, de uso

actual y potencial del suelo, que preferentemente estén delimitadas por rasgos físicos, como

carreteras, caminos, brechas, vías y arroyos.

IX.- Valores Unitarios:

a).- Del Suelo.- Los determinados para el suelo por unidad de superficie.

b).- De Construcción.- Los determinados para las distintas clasificaciones de construcción

por unidad de superficie o de volumen.

X.- Valor Catastral.- El asignado a cada uno de los bienes inmuebles ubicados en el territorio

del Estado, de acuerdo a los procedimientos a que se refiere esta Ley.

XI.- Valuación Catastral.- El conjunto de actividades técnicas realizadas para asignar un

valor catastral, por primera vez, a un bien inmueble.

Page 43: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 43.

43 Maestría en desarrollo urbano

XII.- Valor Provisional.- El asignado a un bien inmueble cuando al sector catastral en que se

localice, no se le hayan asignado valores unitarios del suelo o, habiéndosele asignado,

hayan cambiado las características esenciales de su entorno urbano y su determinación se

realice en base al valor unitario aprobado para algún sector catastral semejante.

XIII.- Actualización del valor catastral.- El conjunto de actividades técnicas realizadas para

asignar nuevo valor catastral, a un bien inmueble.

Artículo 12.- Corresponde a los Ayuntamientos:

IX.- Elaborar las propuestas de zonificación y sectorización catastral y de valores unitarios

del suelo y de construcción y remitirlas, para su revisión y opinión del Consejo Municipal del

Catastro Inmobiliario.

X.- Aplicar los valores catastrales unitarios que apruebe el Congreso del Estado.

XI.- Practicar la valuación catastral de los bienes inmuebles en particular, con base a los

valores unitarios y normas técnicas que se emitan, de conformidad a lo dispuesto en la

presente Ley.

XII.- Determinar valores catastrales provisionales a los bienes inmuebles, de acuerdo a los

valores asignados a sectores catastrales de características semejantes.

Artículo 16.- A los Consejos Municipales del Catastro Inmobiliario, dentro de su jurisdicción

territorial, les corresponden:

I.- Revisar y aprobar las propuestas de zonificación y sectorización catastral, elaborados y

remitidos por el titular de la Dependencia del Catastro Municipal y someterlos a través del

Ayuntamiento, a la aprobación del Congreso del Estado.

II.- Elaborar, revisar y proponer a través del Ayuntamiento, al Congreso del Estado los

valores unitarios de suelo y construcción.

Artículo 17.- La determinación de la zonificación, sectorización y sub-sectorización catastral

y de los valores unitarios de suelo, se hará tomando en consideración alguno de los

siguientes factores:

Page 44: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 44.

44 Maestría en desarrollo urbano

I.- Grado de urbanización y características de los servicios públicos, infraestructura y

equipamiento;

II.- Uso actual y potencial del suelo.

III.- Tipo y calidad de las construcciones; IV. Índices socio-económicos de los habitantes.

Norma Técnica de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y

Registros del Estado de Baja California.

Con fundamento en lo dispuesto en el Capítulo Primero Artículo 7, Capítulo Segundo

Artículos 10 Incisos I, II y Artículo 11 de la Ley de Catastro Inmobiliario para el Estado de

Baja California.

Establece que dentro de las atribuciones que marca la Ley de Catastro Inmobiliario

para el Estado de Baja California los Catastros Municipales están: la elaboración de

propuestas de zonificación y sectorización catastral y de valores unitarios del suelo y

construcciones, practicar la valuación catastral de los bienes inmuebles en particular,

determinar valores catastrales provisionales y emitir avalúos catastrales de bienes inmuebles

ubicados en su jurisdicción.

Constituye la existencia de los Consejos Municipales de Catastro los cuales tiene

dentro de sus funciones el revisar y aprobar las propuestas de zonificación catastral,

elaborados por la Dependencia de Catastro, así como elaborar, revisar y proponer al

congreso del Estado los valores unitarios del suelo y construcción.

Que para establecer en forma justa y equitativa la capacidad de pago de impuestos

prediales de un propietario se considera admisible usar el valor del inmueble como indicador,

admitiendo además como principio general que la acción municipal (la realización de obras y

prestación servicios públicos) incide en los valores de los bienes inmuebles. De ello se

infiere que el reparto del costo de la ciudad es equitativo cuando se realiza en función del

valor de los bienes inmuebles. Catastro debe suministrar un valor base relacionado

directamente con los valores de mercado.

Que es imprescindible que el valor catastral sea revisado periódicamente, dado que

las variables de mercado, básicamente dentro de los escenarios urbanos no se desarrollan

uniformemente en todas las zonas al mismo tiempo.31

31

GobBC. (2002). Norma Técnica de Valuación Catastral, Deslindes, Levantamientos, Cartografía y Registros del Estado de Baja California. Mexicali, B.C.: Gobierno del Estado de Baja California.

Page 45: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 45.

45 Maestría en desarrollo urbano

Reglamento para la práctica de avalúos fiscales Para el municipio de Tijuana, B. C.

Artículo 1.- El presente Reglamento es de orden público e interés general, tiene por objeto

fijar las normas para la práctica de avalúos y reglamentar la actividad de los valuadores

fiscales municipales y es de observancia general en todo el Territorio del Municipio de

Tijuana.

Artículo 2.- Para los efectos de este Reglamento se entiende por avalúo fiscal el estudio

técnico realizado por el Valuador Profesional debidamente autorizado; que tiene por objeto

determinar el valor comercial de un bien inmueble en función dela unidad monetaria, en

fecha determinada para su aplicación como base en el cálculo de los impuestos que al

efecto fijen las leyes.

Estimación del valor.

Para este efecto deberá determinarse el valor siguiendo por lo menos dos de los tres

enfoques tradicionales de análisis.

a).- De Comparación o mercado

b).- De costo o de reposición depreciada o física.

c).- De rentas o de ingreso.

Una vez calculado el valor conforme a la técnica de cada enfoque el Valuador deberá

ponderar los resultados obtenidos, discutirlos y concluir con la determinación del valor

comercial. Tratándose de inmuebles destinados a renta deberá siempre incluirse el estudio

del valor mediante el enfoque de ingreso.

2.5 La Gestión y Aplicación.

La gestión catastral es una competencia local, las leyes de Municipalidades generalmente

atribuyen a los gobiernos locales esta responsabilidad. La diversificación de municipios o

ayuntamientos, con sus diferentes niveles de desarrollo, dimensión territorial, criterios de

jurisdicción, topografía y capacidad de gestión hace que la actividad catastral pase por

diferentes esferas de actuación. (Ver gráfica 2).

Page 46: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 46.

46 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica #2, La gestión Catastral

Fuente: Gabriel Ortiz (2007) Etapas de la Gestión Catastral, Honduras

A. Esfera Tributaria.

Es la etapa en que la gestión catastral se vincula directamente al cobro de tributos, y a su

vez se divide en tres niveles de actuación:

1. Identificación. La prioridad de este nivel está orientada al cobro tributario. En este

aspecto la información catastral existente corresponde a un simple padrón de contribuyentes

y su función más importante es responder la pregunta ¿A quien le cobro?

2. Valoración. En un segundo nivel de visión territorial busca dimensionar el tamaño del

cobro del tributo, presumiendo que se sabe a quien cobrarle, surge la segunda pregunta:

¿Cuánto le cobro?, a lo que la gestión catastral pretende responder proporcionando un

valor que pueda ser justo. Hasta este punto no existe información geométrica de la parcela,

y aunque puede existir una ficha catastral que adicionalmente refleja datos de área, uso o

linderos, continúa siendo una información incierta y subjetiva.

Page 47: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 47.

47 Maestría en desarrollo urbano

En esta etapa surge el concepto conocido como “Declaración Jurada”, que consiste en un

documento particular, donde el contribuyente asegura estar actuando de buena fe en la

declaración de sus bienes.

3. Gestión del cobro. En un tercer nivel, donde existe la información de la geometría y

condiciones físicas de las parcelas, los criterios de valoración pueden ser proporcionales a

su área, surge entonces el concepto de Avalúo o valoración catastral. En este nivel, las dos

preguntas anteriores han sido superadas, la tendencia se orienta a responder una tercera

pregunta: ¿Cómo le cobro?, responsabilidad que no debe asumir, pues no es su

competencia.

Está esfera incipiente suele mantenerse en muchos municipios en un círculo vicioso

de tres años, donde la gestión catastral se resume en responder a tres preguntas, a quien

cobrarle, cuanto cobrarle, y cómo cobrarle.

Pero toda la actuación en este aspecto corresponde al departamento de control

tributario, y esta es una de las razones, por las cuales muchos municipios mantienen en un

solo departamento las gestiones catastral y tributaria.

Existe un aspecto transversal en esta primera esfera que ha sido objeto de muchos

conflictos, y es la responsabilidad que la ley le permite a la municipalidad de otorgar títulos

de propiedad. En este sentido las leyes han ido evolucionando en un nivel en que la gestión

y disponibilidad de información no ha sido suficiente, esto complica el proceso ante

arraigadas costumbres de irregularidad en la tenencia de la tierra, poca cultura registral y

traslape de competencias en la emisión de títulos por parte de las instancias agrarias e

Instancias de Registro de Propiedad.

Este aspecto ha generado un nivel de complejidad a las municipalidades, por lo general se

identifica con una mala experiencia en la gestión catastral.

B. Esfera de Gestión.

Esta es otra etapa superada por muchas municipalidades, que rompen los procesos insanos

de transición en los gobiernos locales, y se centra en poder separar la gestión catastral de la

gestión de tributos. Su vinculación únicamente existe para responder a las primeras dos

preguntas, a quien cobrar y cuanto cobrar. Está esfera se separa también en tres niveles:

Page 48: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 48.

48 Maestría en desarrollo urbano

4. Actualización. El departamento de catastro ya no intenta realizar levantamientos

repetitivos sobre zonas que ya tiene levantadas, se esfuerza por mantenerlas actualizadas y

por extenderse a la meta de mensurar toda su jurisdicción. Para esto debe romper los

procedimientos tradicionales de ejecutor y se convierte en una figura normativa en una labor

que comparte en concesiones con entidades locales privadas o de la sociedad civil.

5. Servicios Mejorados. Surge la necesidad de la prestación de servicios relacionados al

ordenamiento territorial, generalmente esta necesidad hay que inducirla por medio de

procesos cíclicos de actualización o de ordenamiento, en este momento el usuario del

catastro percibe el catastro de forma diferente a lo que había considerado antes, una

herramienta municipal para cobrarle más impuestos.

6. Generación de Políticas. Los municipios logran la utilización de la información catastral,

en combinación con otra información regional para la implementación de planes de

ordenamiento, proyectos de inversión, desarrollo económico local y la generación de

políticas territoriales que conlleven a mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.

A este nivel la integración entre el gobierno municipal, la sociedad civil y la participación

privada se complementan.

Este es el proceso en que los planes estratégicos municipales deben vincularse a los

proyectos de inversión y los programas de actuación comunitaria. Bajo la concepción de los

procesos administrativos de América Latina, en la medida que los municipios se asocian

para el mejor logro de sus objetivos de beneficio común surgen las mancomunidades, como

entes representativos de los municipios involucrados, para procesos y proyectos de

ejecución conjunta en pro de una mejor gestión del territorio.

Ante La posibilidad de alcanzar economías de escala por medio de la reducción de costos

en algunas actividades compartidas, la gestión catastral se convierte en un reto ante un

creciente avance de las tecnologías, herramientas y modelos de gestión de recursos.

La oportunidad de vincular un esfuerzo local, que realizan los municipios o

mancomunidades se vuelve sumamente importante, cuando existe un esfuerzo nacional por

integrar los procesos en la gestión territorial.32

32

Ortiz, G. (2007). Etapas de la Gestión Catastral. Honduras: GeoFum.

Page 49: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 49.

49 Maestría en desarrollo urbano

La Gestión Catastral en Mérida Yucatán:

El Catastro Municipal de Mérida, es considerado uno de los mejores a nivel nacional por la

transformación integral que ha logrado.33 El Catastro de Mérida cuenta con sistemas de

calidad, certificaciones ISO 9000, trámites y servicios digitales, pagos automatizados

tecnología GPS.

Como resultado de estos esfuerzos obtuvo reconocimientos nacionales e

internacionales para servicios como Predial Móvil y Parques en Línea, la página web fue

catalogada como la mejor de los municipios de México por la revista especializada Política

Digital (2010); Mérida fue reconocida como la Ciudad más Digital de América Latina por el

Rankin Motorola de Ciudades Digitales (2010); con un reconocimiento del IFAI (2011) por la

calidad de la información relativa a la transparencia en el Ayuntamiento de Mérida.

El Predial Móvil se catalogó entre los 50 servicios más innovadores del país por

parte de la publicación especializada en gobierno digital “Information Week” (2010), para

administrar la información alfanumérica del Padrón Inmobiliario Municipal se creó una

herramienta informática, el Sistema de Gestión Catastral SIGESCAT. (Ver gráfica 3)

Instrumento con el que Catastro Municipal de Mérida realiza la totalidad de sus

trámites catastrales. El catastro de Mérida utiliza las técnicas de valuación mencionadas en

el apartado 2.2 de este documento, la diferencia con otros catastros es que tiene integrado

los valores de mercado a su sistema (SIGESCAT), a través de las operaciones de traslado

de dominio lo que le permite tener un valor unitario actualizado al momento de generar su

tabla de valores. Gráfica 3, Sistema SIGESCAT.

Fuente: Automatización de la Gestión Catastral (2007), Catastro Municipal de Mérida, Yucatán

33

Instituto Nacional de Estadística y Geografía (2011). Estrategias y Logros Catastrales de los Gobiernos. México: INEGI.

Page 50: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 50.

50 Maestría en desarrollo urbano

La Gestión Catastral en Hermosillo, Sonora:

El municipio de Hermosillo inició la gestión a partir del año 2000, con fundamento en lo

establecido en el Artículo 115 constitucional. A partir de entonces inició un proceso de

actualización de la información catastral, a través de un intenso programa de investigación

de campo y digitalización de los datos obtenidos. Al mismo tiempo se incorporó a las

funciones de la Dirección de Catastro el procesamiento del impuesto a la traslación de

dominio de los bienes inmuebles.

Con el Objetivo de lograr tales metas, el ayuntamiento desarrolló su propio sistema

informático para procesar dicha información llamado SISCAT, (Ver gráfica 4) Al iniciar sus

funciones catastrales, el municipio contaba con un inventario de 234,722 predios, de los

cuales 226,329 eran urbanos y 8,393 rurales, con una facturación del impuesto predial de

$105´081,679.00.

En 2006 el número de predios es de 300,134, distribuidos en 291,172 urbanos y

8,962 rurales, con una facturación del impuesto predial de $276´316,543.00, lo que

representa un incremento de 27.86% y 162% respectivamente en cada uno de los casos,

con las mismas políticas de gestión catastral se logro incrementar la recaudación en un 10%

más por concepto de impuesto predial para el ejercicio fiscal 2011.34

Gráfica # 4, Sistema SISCAT.

Fuente: Diseño del sistema de Gestión Catastral (2009) Catastro Municipal de Hermosillo

34

Catastro Municipal de Hermosillo (2009), Diseño del Sistema de Gestión Catastral (SISCAT). Hermosillo, Sonora

Page 51: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 51.

51 Maestría en desarrollo urbano

El Catastro Municipal de Hermosillo, Sonora también utiliza las mismas técnicas de

valuación que se exponen en el apartado 2.2 del marco teórico, además de que

asociaciones como el colegio de valuadores y corredores inmobiliarios aportan su

información sobre el mercado inmobiliario para alimentar el sistema (SISCAT), que hace que

las zonas homogéneas se estén actualizando continuamente, reduciendo así los factores

subjetivos al presentar la tabla de valores al consejo de Catastro para su aprobación.

La planificación y gestión del desarrollo territorial, social, económico y político de un

país, en los diferentes niveles de gobierno (Nacional, Regional y Local), tienen como

principal fuente de información al catastro actualizado y detallado del territorio, relativos a la

ubicación, extensión, derechos y restricciones.

Los municipios que han logrado implementar un catastro integrado utilizan la

información catastral como un instrumento de gestión eficaz y eficiente para el desarrollo

sostenible del territorio, promoviendo, entre otros temas, la inversión pública y privada, la

lucha contra la pobreza y como consecuencia de ello han logrado niveles elevados de

desarrollo social y económico de sus habitantes, es así que los Gobiernos Locales que

materializan sus inversiones en la generación, mantenimiento y actualización de sus

catastros, utilizan la información catastral como elemento fundamental en el desarrollo

sostenible de sus respectivas jurisdicciones.

La gestión catastral es un proceso continuo, derivado de la necesidad que tienen los

municipios, de inventariar, medir, controlar, registrar, valuar y finalmente en su caso, tasar un

impuesto sobre la propiedad raíz a los pobladores de sus territorios.

La base del Catastro es la información de la propiedad raíz de su municipio, que

debe de estar en una actualización continua y administrada de una manera eficaz y de esta

forma sirva como instrumento en la toma de decisiones en la planeación de la ciudad con el

afán de lograr los fines sociales y económicos que la sociedad requiere.

Los sistemas de información geográfica (SIG) son una herramienta fundamental para

la administración y actualización de la base catastral de cualquier municipio, como parte

integral de un modelo de gestión, logran facilitar y fundamentar las tareas de delimitación y

valuación de las zonas homogéneas contenidas en sus límites municipales.

Page 52: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 52.

52 Maestría en desarrollo urbano

Un Sistema de Información Geográfica (SIG o GIS, en su acrónimo inglés Geographic

Information System) es una integración organizada de hardware, software y datos

geográficos diseñada para capturar, almacenar, manipular, analizar y desplegar en todas

sus formas la información geográficamente referenciada con el fin de resolver problemas

complejos de planificación y gestión geográfica. También puede definirse como un modelo

de una parte de la realidad referido a un sistema de coordenadas terrestre y construido para

satisfacer unas necesidades concretas de información.

En el sentido más estricto, es

cualquier sistema de información

capaz de integrar, almacenar,

editar, analizar, compartir y mostrar

la información geográficamente

referenciada. En un sentido más

genérico, los SIG son herramientas

que permiten a los usuarios crear

consultas interactivas, analizar la

información espacial, editar datos,

mapas y presentar los resultados

de todas estas operaciones.35

Fuete: Graciela M. (2012), La ciudad viva. Argentina

Algunos de estos sistemas son de uso común, como “Google Maps” y “Arcgis Explorer” que

nos proporcionan información de forma gratuita y pueden ser utilizados como herramienta de

investigación.

Fuete: INAP. (2011), Características del Catastro moderno.

35

CEBRIAN, J. A. (1992). Información geográfica y Sistemas de Información Geográfica. Santander, Universidad de Cantabria.

Page 53: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 53.

53 Maestría en desarrollo urbano

Caso de estudio.Mesa de Otay zona Este.

Page 54: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 54.

54 Maestría en desarrollo urbano

3.1. Un poco de Historia.

La Ciudad de Tijuana fue fundada oficialmente el 11 de julio de 1889, posteriormente con el

correr de los años, el intercambio de bienes, servicios y personas entre México y Estados

Unidos, particularmente con el Estado de California. Fue creciendo la ocupación urbana de

la Mesa de Otay, siempre relacionada con la actividad internacional. (Lacave V. M. (2010).

Tijuana, Historia de un Porvenir. p. 177)

Con la entrada de Estados Unidos a la Segunda Guerra Mundial y la construcción de

la Base Naval “Ream Field” en San Diego. Se Impulsaron el desarrollo de actividades

industriales en Mesa de Otay, así como el aumento de flujos mercantiles.

En 1954 se construyó la carretera Interestatal 5 desde San Diego a la frontera con

Tijuana convirtiéndose este cruce fronterizo en el de mayor flujo entre México y Estados

Unidos. En 1957 la localidad de San Ysidro se integró a San Diego, con lo cual se estableció

contigüidad entre el centro de San Diego y la frontera.

La Mesa de Otay empezó a desarrollarse de manera significativa en la década de

1970 con la construcción de la Universidad Autónoma de Baja California y el Instituto

Tecnológico de Baja California, el aeropuerto internacional “Abelardo Rodríguez”, áreas

residenciales, así como la Ciudad Industrial, para albergar empresas internacionales que

inquirían acercar sus productos a Estos Unidos, es en esos momentos que se convierte en

el centro más grande de maquiladoras de Tijuana.

En el año de 1985 se inauguró la Garita de la Mesa de Otay, convirtiéndose en el

segundo cruce fronterizo en Tijuana, aumentando el comercio de esta área de la frontera.

A partir del inicio de sus funciones, la garita de Otay ha atendido todo el tráfico de

carga en esta zona de la frontera, por lo que adquiere una importancia especial para el

desarrollo de la industria maquiladora Tijuanense, así como en el tráfico comercial regional.

Esta instalación también da servicio a vehículos no comerciales y peatones.

Una vez construidos los grandes equipamientos y la Garita, la zona este de Otay se

ha ido convirtiendo en una de las más dinámicas de la Ciudad de Tijuana: Basta mencionar

que en la última década la zona de Otay ha tenido una tasa de crecimiento poblacional del

7.45%, mayor al que presentó la ciudad en su conjunto, llegando en las zonas de ocupación

al noreste a tasas de crecimiento del 153.33%.36

36

Centro de estudios para el desarrollo urbano y vivienda “SUMA” S.C. (2005). Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este. Tijuana: IMPLAN.

Page 55: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 55.

55 Maestría en desarrollo urbano

El crecimiento ha sido impulsado no sólo por la presencia de actividades industriales y por el

dinamismo económico al cruce fronterizo, sino por la accesibilidad que otorga la presencia

de vialidades importantes como el Boulevard Bellas Artes, el Boulevard Industrial y la

autopista a Tecate, que aunque es de acceso controlado, ha posibilitado la ocupación de

zonas de difícil acceso como la colonia Nido de las Águilas y la 10 de Mayo.

En resumen, la zona este de Otay integra los contrastes presentes en la ciudad de Tijuana,

incluyendo el gran dinamismo económico y de intercambio de bienes y servicios.

Mapa # 1, Área de Estudio

FUENTE: Instituto Municipal de Planeación (2005)

Page 56: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 56.

56 Maestría en desarrollo urbano

3.2. Delimitación de la área de estudio, Mesa de Otay zona Este.

Para efectos de esta investigación se consideró como punto de partida el polígono propuesto

por el PDUCPT 2002-2025. Esta delimitación original fue modificada considerando

elementos físicos reconocibles, como los límites de la Delegación Centenario, la estructura

urbana y usos del suelo, así como el área de influencia primaria producto de la integración

vial de las Garita Otay y la propuesta de la Garita Otay II. (Ver mapa # 2).

La delimitación de la Delegación Centenario es la base de la división territorial y de la

organización administrativa municipal, aunque el programa aplica sólo en una porción de su

territorio. Con base en lo anterior el área de estudio se delimita de la siguiente forma:

Inicia al Norte en el punto donde confluye el límite político-administrativo formado por

el borde Internacional y el camino Bajada al Aeropuerto, sigue por la línea internacional

hacia el oriente por el 1er eje Oriente Poniente hasta el punto ubicado en las coordenadas

UTM 517,268.89 y 3602,588.74 donde cambia a dirección sur poniente por el límite físico

delimitado por un camino de terracería, hasta llegar a la autopista Tijuana-Tecate.

Desde este punto continúa hacia el poniente bordeando la autopista hasta llegar a la

calle Mexicanidad en la colonia 10 de Mayo, donde continua por esta, hasta el cruce con la

calle 25 de Septiembre para continuar hacia el sur oriente por la calzada de las Torres hasta

la intersección con la calle de los Topógrafos para continuar hacia el sur poniente,

bordeando las colonias: Zona industrial 430-A y la Ciudad Industrial teniendo estas colonias

como límite sur del polígono, y continuando hasta la calle de Presidente Lázaro Cárdenas

pasando por la calle de Noemí Chávez en la colonia Las Torres hasta llegar a la colonia

Vista Alamar.

Para continuar hacia el sur poniente hasta el entronque del Blvd. Las Torres y la calle

de prolongación Av. de los Aztecas hacia el norponiente hasta la calle Blvd. de las Palmas

donde continua hacia el sur poniente hasta el entronque con la calle Camino al Aeropuerto,

bordeando las colonias de Bosque de las Araucarias, el límite del el Centro Comercial Otay y

la Colonia de La Pechuga hacia el norte hasta donde la calle Camino Bajada al Aeropuerto

cambia de nombre a Mar Bermejo hasta llegar a la frontera México-Americana donde es el

punto de inicio ( Ver mapa # 2).

Page 57: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 57.

57 Maestría en desarrollo urbano

El área tiene una superficie aproximada de 2,356.2 hectáreas, con 605 manzanas y

alrededor de 17 mil lotes, representando el 62.2% de la superficie total de la Delegación

Centenario.

En la zona de estudio se ubican las colonias Garita de Otay, La Pechuga, Bosque de

las Araucarias, Otay Constituyentes, Maestros Universitarios, Perimetral Norte, Nueva

Tijuana Módulo de Otay, FOVISSTE I, FOVISSTE II, FOVISSTE V, Rinconada de Otay, Otay

Delicias, Vista Alamar, Valle Vista I, Río Vista, Otay Tecnológico, Roberto de la Madrid,

Parque Industrial Ejido Chilpancingo, Ejido Chilpancingo, Ciudad Industrial, Área Industrial

430-A, Anexa Magisterial, Magisterial, Las Torres, Rancho Escondido,

Nido de las Águilas, Rinconada, 10 de Mayo, Granjas Familias Unidas, Xicoténcatl Leyva,

Otay Galerías, Manuel Rivera Anaya, Plazas, Parque Industrial Tijuana.37

Mapa # 2, Zona de Estudio.

FUENTE: Elaboración propia a partir de Google Maps y datos del IMPLAN (2005)

37

Instituto Municipal de Planeación (2005). PDUCPT 2002-2025. Tijuana: IMPLAN.

Page 58: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 58.

58 Maestría en desarrollo urbano

3.3. Análisis del área de estudio, Mesa de Otay zona Este.

La zona se caracteriza por su dinamismo económico, mismo que se ejemplifica por la tasa

de crecimiento entre el año 1990 y 2000, que fue del 7.45% anual, muy por encima del

crecimiento en Tijuana que para el mismo período fue de 4.94%. Una proporción importante

(8.69%) del crecimiento de la ciudad en el período mencionado se ha asentado en la zona

este de Otay.

El continúo crecimiento poblacional y desarrollo económico de la Mesa de Otay Este

conlleva el aumento de las demandas en materia de empleo, suelo, infraestructura,

equipamiento urbano e infraestructura para la futura población.

Con un escenario de crecimiento proyectado por el Programa de Desarrollo Urbano

del Centro de Población de Tijuana 2002-2025, donde plantea una población total de 2

millones 950 mil habitantes en la ciudad para el año 2025.38

Este escenario se concibe con el supuesto que el área de Mesa de Otay zona este, crecerá

con una tasa del 4.77% anual tomando como partida el 2000 disminuyendo gradualmente su

ritmo de desarrollo hasta llegar a una población total de 211,174 personas al año 2025,

ocupando la totalidad del territorio de estudio. (Ver tabla 7).

TABLA 7. Crecimiento Mesa de Otay Este

Año Población Incremento Tasa anual (%) Densidad

media (hab/ha)

% respecto a

Tijuana

2000 78,556 33.3 6.49

2004 99,026 20,470 5.96 42.0 6.81

2007 114,248 35,692 4.88 48.5 6.98

2010 129,346 50,790 4.22 54.9 7.05

2018 170,734 92,178 3.53 72.5 7.11

2025 211,174 132,618 3.08 89.6 7.16

Fuente: “SUMA” S.C. (2005) Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este. Tijuana, B.C.

38

Programa Parcial de Mejoramiento de la Mesa de Otay Este, (2005). PPMMOE 2004-2025. Tijuana: IMPLAN.

Page 59: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 59.

59 Maestría en desarrollo urbano

Será hasta el año 2018, período en el que se considera que la zona absorberá el 7.74% del

crecimiento demográfico de Tijuana, es decir, de los 1.19 millones de habitantes que crecerá

la ciudad entre el año 2000 y el 2018, alrededor de 92 mil habitantes se ubicarán en la Mesa

de Otay Este. Para el año 2018 en la zona de estudio habitará el 7.16% de la población total

de Tijuana.

Mapa # 3, Colonias en la Zona de Estudio

FUENTE: Mapa v-3b PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.

El área de estudio engloba 41 zonas homogéneas que a su vez representan 41 colonias.

(Ver tabla 8)

Page 60: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 60.

60 Maestría en desarrollo urbano

TABLA 8. Colonias, Mesa de Otay Este.

# ZONA HOMOGENEA COLONIA

1 4030 BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS 2 4029 CENTRO COMERCIAL OTAY 3 4091 LA PECHUGA 4 4068 CAMPOS DEPORTIVOS 5 4080 GARITA DE OTAY 6 4081 GARITA INTERNACIONAL 7 4082 HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS 8 4035 PARQUE DE LA AMISTAD 9 4038 FOVISSSTE

10 4067 OTAY CONSTITUYENTES 11 4071 MAESTROS UNIVERSITARIOS 12 4052 RINCONADA OTAY 13 4076 LAS DELICIAS 14 4025 PLAZAS 15 4064 VISTA ALAMAR 16 4058 MANUEL RIVERA AMAYA 17 4114 PEGASO 18 4098 S.C.T. 19 4026 RIO VISTA 20 4104 RESIDENCIAL OTAY VISTA 21 4095 FOVISSSTE V 22 4078 FOVISSSTE II 23 4077 PLAZA OTAY 24 4089 OTAY GALERIAS 25 4057 XICOTENCATL LEYVA 26 4033 NUEVA TIJUANA 27 4036 PERIMETRAL NORTE 28 4037 ROBERTO DE LA MADRID 29 4034 C.B.T.I.S. 30 4079 UNIDAD DEPORTIVA ITT 31 4039 TECNOLOGICO 32 4086 CIUDAD INDUSTRIAL 33 4088 PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO 34 4087 EJIDO CHILPANCINGO 35 4062 MAGISTERIAL 36 4110 LAS TORRES SUR 37 4096 RANCHO ESCONDIDO 38 4045 NIDO DE LAS AGUILAS 39 4049 10 DE MAYO 40 4051 GRANJAS DIVISION DEL NORTE 41 4063 ANEXA MAGISTERIAL

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

Page 61: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 61.

61 Maestría en desarrollo urbano

En Mesa de Otay zona este, los usos preponderantes se caracterizan por ser de tipo

industrial y habitacional respectivamente. (Ver mapa # 4). Con unos coeficientes de

ocupación relativamente bajos (Ver mapa # 5).

Mapa # 4, Usos predominantes en el Área de Estudio

FUENTE: Mapa v-2 PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.

Mapa # 5, Coeficiente de ocupación de suelo en la Zona de Estudio

FUENTE: Mapa d-3b PPMU-OE, (2005) IMPLAN, Tijuana B.C.

Page 62: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 62.

62 Maestría en desarrollo urbano

3.4. Como se definen los valores unitarios en Mesa de Otay zona este y que

actores intervienen.

La Dirección de Catastro Municipal se encarga de integrar las propuestas de nuevos valores

unitarios aplicables a los inmuebles de los sujetos obligados, que se presentan al Consejo

Municipal de Catastro. Mediante la revisión de datos estadísticos de años anteriores,

además de una somera investigación del tráfico inmobiliario en la zona de estudio, esto es

debido a los limitados recursos económicos y de personal con que cuenta la dependencia.

Con base al planteamiento del titular de la dependencia el Consejo de Catastro

revisa la tabla de valores propuesta y se modifica si es necesario con el conocimiento del

valor de zona que los consejeros aportan.

El Consejo Municipal de Catastro Inmobiliario es quien esta facultado para

elaborar revisar y proponer los valores unitarios de suelo y construcción según lo

establece el artículo 16 fracción II de la Ley de Catastro.

Dicho Consejo es presidido por el Presidente Municipal o por quien el designe

como su representante y fungirá como Secretario Técnico del mismo, siendo este el

titular de la Dependencia del Catastro Municipal; se integrará con tres representantes

de vecinos, colonos, propietarios y ejidatarios, que determine el reglamento

correspondiente y con un representante de las siguientes dependencias y

organizaciones:

I.- Ayuntamiento.

II.- Secretaría de Asentamientos Humanos y Obras Públicas.

III.- Cámara de Comercio.

IV.- Cámara de la Industria de la Transformación.

V.- Cámara de la Industria de la Construcción.

VI.- Colegio de Ingenieros Civiles.

VII.- Colegios de Arquitectos.

VIII.- Colegio de Contadores Públicos.

IX.- Colegio de Notarios Públicos.

X.- Comisión Estatal de Avalúos.

Page 63: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 63.

63 Maestría en desarrollo urbano

Proceso de asignación del valor catastral para el área de estudio Mesa de Otay zona Este.

Una vez publicada la tabla de valores unitarios, en el periódico oficial de la federación, estos

valores son utilizados como base para el cálculo del impuesto predial aplicable a los

inmuebles de la zona de estudio.

Propuesta por la Dirección de Catastro Municipal

Revisión y aprobación por el Consejo de Catastro Municipal

Revisión y aprobación por la Comisión de Hacienda del Cabildo de la ciudad de Tijuana

Revisión y aprobación por la Comisión de Hacienda y Presupuesto del Congreso del Estado de Baja California.

Revisión y aprobación por el Gobernador del Estado de Baja California.

Publicación en el periódico Oficial del Estado de Baja California.

Pro

ceso

Uni

late

ral

Ret

roal

imen

taci

ón

Page 64: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 64.

64 Maestría en desarrollo urbano

3.5. Zonas homogéneas del área de estudio.

Durante la administración 2007-2010 el Ayuntamiento y el Colegio de Peritos Valuadores

realizaron en 2008 un trabajo de actualización de valores catastrales de las diferentes zonas

homogéneas de la ciudad para acercarlos a los valores de mercado.

Además, se elaboró una tabla que contiene los valores unitarios de las diferentes

tipologías (100) y calidades de construcción, se asignaron los valores a las construcciones

en las zonas homogéneas. Este trabajo se presentó al Consejo Municipal de Catastro,

después de revisarlo y aprobarlo pasó a formar parte del anexo técnico de la propuesta de

valores catastrales de la Ley de Ingresos 2009.

El planteamiento incluye por primera vez la inclusión del valor de las construcciones

en el cálculo del valor fiscal de cada propiedad, siendo este el 20% de su valor estimado, la

propuesta fue adicionar anualmente una porción del valor de la construcción hasta llegar al

100% tal y como lo establecen las leyes y normas vigentes, como se aplica en el resto de la

República.

Con base a esta propuesta se hacen ligeros ajustes a las tasas buscando lograr una

mayor recaudación para fortalecer la economía municipal, acrecentando la posibilidad de

dotar de más y mejores servicios públicos a la ciudadanía.39 (Ver gráfica # 5).

Gráfica # 5, Histórico de recaudación municipal Tijuana, B.C.

Fuente: La Riqueza Territorial y el Impuesto Predial 2009, Tijuana: XIX H. Ayuntamiento.

39

XIX H. Ayuntamiento de Tijuana B.C. (2008). La Riqueza Territorial y el Impuesto Predial 2009. Tijuana: XIX H. Ayuntamiento

Page 65: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 65.

65 Maestría en desarrollo urbano

#ZONA

HOMOGENEACOLONIA 2008 2009 2010 2011 2012

1 4030 BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS $ 488.00 $ 536.00 $ 536.00 $ 536.00 $ 1,500.00 2 4029 CENTRO COMERCIAL OTAY $ 992.00 $ 1,091.00 $ 1,091.00 $ 1,091.00 $ 1,250.00 3 4091 LA PECHUGA $ 930.00 $ 1,023.00 $ 1,023.00 $ 1,023.00 $ 1,230.00 4 4068 CAMPOS DEPORTIVOS $ 431.00 $ 474.00 $ 474.00 $ 474.00 $ 530.00 5 4080 GARITA DE OTAY $ 907.00 $ 997.00 $ 997.00 $ 997.00 $ 1,130.00 6 4081 GARITA INTERNACIONAL $ 930.00 $ 1,010.00 $ 1,010.00 $ 1,010.00 $ 1,010.00 7 4082 HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS $ 896.00 $ 985.00 $ 985.00 $ 985.00 $ 1,040.00 8 4035 PARQUE DE LA AMISTAD $ 431.00 $ 474.00 $ 474.00 $ 474.00 $ 540.00 9 4038 FOVISSSTE $ 1,083.00 $ 1,191.00 $ 1,191.00 $ 1,191.00 $ 1,200.00

10 4067 OTAY CONSTITUYENTES $ 1,179.00 $ 1,296.00 $ 1,296.00 $ 1,296.00 $ 1,500.00 11 4071 MAESTROS UNIVERSITARIOS $ 1,133.00 $ 1,246.00 $ 1,246.00 $ 1,246.00 $ 1,700.00 12 4052 RINCONADA OTAY $ 1,049.00 $ 1,153.00 $ 1,153.00 $ 1,153.00 $ 1,200.00 13 4076 LAS DELICIAS $ 901.00 $ 991.00 $ 991.00 $ 991.00 $ 1,060.00 14 4025 PLAZAS $ 1,026.00 $ 1,128.00 $ 1,128.00 $ 1,128.00 $ 1,330.00 15 4064 VISTA ALAMAR $ 499.00 $ 548.00 $ 548.00 $ 548.00 $ 730.00 16 4058 MANUEL RIVERA AMAYA $ 930.00 $ 1,023.00 $ 1,023.00 $ 1,023.00 $ 1,120.00 17 4114 PEGASO NO EXISTIA NO EXISTIA NO EXISTIA NO EXISTIA $ 700.00 18 4098 S.C.T. $ 890.00 $ 979.00 $ 979.00 $ 979.00 $ 1,080.00 19 4026 RIO VISTA $ 488.00 $ 536.00 $ 536.00 $ 536.00 $ 730.00 20 4104 RESIDENCIAL OTAY VISTA $ 1,144.00 $ 1,258.00 $ 1,258.00 $ 1,258.00 $ 1,790.00 21 4095 FOVISSSTE V $ 1,015.00 $ 1,116.00 $ 1,116.00 $ 1,116.00 $ 1,150.00 22 4078 FOVISSSTE II $ 1,032.00 $ 1,135.00 $ 1,135.00 $ 1,135.00 $ 1,180.00 23 4077 PLAZA OTAY $ 1,043.00 $ 1,147.00 $ 1,147.00 $ 1,147.00 $ 1,250.00 24 4089 OTAY GALERIAS $ 1,252.00 $ 1,280.00 $ 1,280.00 $ 1,280.00 $ 1,280.00 25 4057 XICOTENCATL LEYVA $ 884.00 $ 972.00 $ 972.00 $ 972.00 $ 1,080.00 26 4033 NUEVA TIJUANA $ 901.00 $ 991.00 $ 991.00 $ 991.00 $ 1,130.00 27 4036 PERIMETRAL NORTE $ 686.00 $ 754.00 $ 754.00 $ 754.00 $ 830.00 28 4037 ROBERTO DE LA MADRID $ 709.00 $ 779.00 $ 779.00 $ 779.00 $ 900.00 29 4034 C.B.T.I.S. $ 482.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 650.00 30 4079 UNIDAD DEPORTIVA ITT $ 482.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 530.00 $ 650.00 31 4039 TECNOLOGICO $ 1,043.00 $ 1,147.00 $ 1,147.00 $ 1,147.00 $ 1,290.00 32 4086 CIUDAD INDUSTRIAL $ 901.00 $ 991.00 $ 991.00 $ 991.00 $ 1,030.00 33 4088 PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO $ 1,071.00 $ 1,150.00 $ 1,150.00 $ 1,150.00 $ 1,150.00 34 4087 EJIDO CHILPANCINGO $ 1,054.00 $ 1,140.00 $ 1,140.00 $ 1,140.00 $ 1,140.00 35 4062 MAGISTERIAL $ 714.00 $ 785.00 $ 785.00 $ 785.00 $ 900.00 36 4110 LAS TORRES SUR $ 715.00 $ 786.00 $ 786.00 $ 786.00 $ 1,300.00 37 4046 RANCHO ESCONDIDO $ 306.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 440.00 38 4045 NIDO DE LAS AGUILAS $ 306.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 336.00 $ 440.00 39 4049 10 DE MAYO $ 454.00 $ 499.00 $ 499.00 $ 499.00 $ 590.00 40 4051 GRANJAS DIVISION DEL NORTE $ 301.00 $ 331.00 $ 331.00 $ 331.00 $ 410.00 41 4063 ANEXA MAGISTERIAL $ 425.00 $ 467.00 $ 467.00 $ 467.00 $ 600.00

Posteriormente en los años 2009 al 2011, por situaciones socio-económicas, los valores

catastrales no sufrieron cambio, debido a la crisis financiera que había iniciado en el año

2008. Durante estos tres años los valores catastrales no se modifican, por lo tanto la

recaudación municipal no aumenta por concepto de pago del impuesto predial.

En el año 2012 inicia un paulatino ascenso económico con lo que se plantea la renovación

de la tabla de valores catastrales. (Ver tabla 9).

TABLA 9. Valores catastrales del 2008 al 2012 de Mesa de Otay zona Este.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

Page 66: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 66.

66 Maestría en desarrollo urbano

La crisis económica en México de 2008-2009 es la peor recesión económica de este país en

70 años.40 La cual esta relacionada directamente con la crisis ocurrida de manera simultánea

en varios países alrededor del mundo y la desaceleración de Estados Unidos esta

dependencia económica de México hacia su vecino del norte contribuyeron a aumentar los

efectos de la crisis, y la menor recaudación por concepto de impuestos, generaron una

reducción en los ingresos del Estado Mexicano. Habiendo menos dinero disponible en las

arcas nacionales.

Según datos del INEGI la inflación nacional en Diciembre 2008 a Agosto de 2011 fue del

9.15 %. (Ver gráfica # 6).

Gráfica # 6, Inflación Nacional 2008-2012.

Fuente: Inflación 2011. INEGI: México.

40

Nájar R, (2009). México vive la peor crisis en 70 años. en BBC Mundo. Disponible en: http://www.bbc.co.uk/mundo/economia/2009/07/090702_0936_mexico_crisis_sao.shtml

Page 67: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 67.

67 Maestría en desarrollo urbano

Resultados.

Page 68: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 68.

68 Maestría en desarrollo urbano

La Dirección de Catastro Municipal ha continuado paulatinamente con el proyecto

actualización catastral, esto principalmente por la falta recursos de económicos y voluntad

política, necesarios para contratar la realización de un trabajo como el que se inició en el año

2008 por el colegio de peritos valuadores, esto debido a la recesión financiera que ha

afectado nuestro país.

Derivado del análisis elaborado en capítulos anteriores y encuestas realizadas a actores

clave que intervienen en la definición de la tabla de valores catastrales, se exponen a

continuación los siguientes resultados:

4.1.- Técnicas de Valuación.

En el capítulo 2, “Teoría del Valor” se describen los métodos de valuación de inmuebles,

como el método de capitalización de rentas, método de comparación de mercado, método

de reposición y el método residual, cada uno de ellos cumple una función en la

determinación del valor catastral del inmueble, los métodos en comento están contenidos en

la norma técnica de valuación y cartografía para el Estado de Baja California, publicada en el

diario oficial el 27 de Septiembre de 2002.

Al realizar la presente investigación se observo que los métodos de valuación aquí

mencionados no son utilizados en la asignación del valor catastral a los inmuebles de la

zona de estudio, los valores son aplicados por el Consejo de Catastro con base en la

experiencia que los integrantes del consejo tienen respecto al valor posible de la zona

homogénea que se está analizando, ya que en tres años no se ha realizado un estudio de

mercado.

4.2.- Marco Legislativo.

Lo importante en este apartado del marco legislativo es el cumplimiento del artículo 31,

fracción IV de La Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos donde establece

que los mexicanos deben contribuir al gasto público a través de los impuestos, estos tributos

deben de ser proporcionales, equitativos y estar constituidos en la ley.

Tomando como punto de partida el impuesto predial, se considera que el valor de los

inmuebles es una guía para determinar la capacidad de pago de su propietario. Derivado de

lo anterior se puede establecer que una forma de dar cumplimiento al principio de equidad y

proporcionalidad es hacerlo en función del valor de los inmuebles, esta acción debe observar

también el artículo 75-BIS-A de la Ley de Hacienda del Estado de Baja California, donde

describe que el valor catastral deberá ser equiparable con el valor de mercado.

Page 69: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 69.

69 Maestría en desarrollo urbano

En el área de estudio Mesa de Otay zona este, los preceptos que se mencionan

anteriormente no se logra darles cumplimiento por la falta de un proceso valuatorio

apropiado, contraviniendo las leyes antes señaladas. Este incumplimiento de las autoridades

competentes al caso puede llegar a propiciar la restitución de las contribuciones además de

la aplicación de la tasa de menor valor en la tabla de valores catastrales para el ejercicio

fiscal vigente.

4.3.- Gestión Catastral.

La gestión catastral es de competencia local, así lo establece el artículo 115 constitucional,

derivándose de esta norma las diferentes acciones en la gestión y aplicación del valor

catastral analizadas en el capítulo 2 de este documento, donde se señalan los diferentes

ámbitos de actuación que estas conllevan, la esfera tributaria y la esfera de gestión, estas

acciones efectuadas por institutos catastrales y registrales de otros estados como Hermosillo

Sonora y Mérida Yucatán se han conformado en modelos de gestión catastral apegados a

los preceptos de ley, suscitando un aumento en la recaudación por concepto de pago del

impuesto predial.

Las acciones que el Catastro Municipal de Tijuana realiza no incluyen la esfera

tributaria y la de gestión (Ver gráfica # 2, p. 46), ya que con referencia a la esfera tributaria

Catastro no está facultado para hacer el cobro del impuesto predial, ninguna de las leyes

municipales o estatales le confiere personalidad jurídica para ejercerlo, solo puede identificar

a quien cobrarle y establecer ¿cuanto cobrarle? a través de la determinación del valor

unitario.

En cuanto respecta a la esfera de gestión, la actualización está rezagada por la falta

de recursos económicos como se menciona al inicio de este capítulo, sin poder ofrecer los

servicios mejorados contenidos en la esfera de gestión ya que recae en la misma

problemática referente a la modernización catastral.

La base del catastro es su cartografía y la información adosada a la misma que es esencial

en los planes estratégicos municipales y proyectos de inversión.

El Catastro de Tijuana no utiliza actualmente un modelo de gestión catastral definido,

cuenta con elementos individuales para las tareas diarias propias de la dependencia como

es el “SIG”, que es una herramienta de ubicación y consulta únicamente Diseñado en el

departamento de informática. (Ver gráfica # 6).

Page 70: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 70.

70 Maestría en desarrollo urbano

El “SIAU” es el sistema de administración alfanumérica del padrón catastral (Ver gráfica # 7).

En este sistema es donde se efectúan todos los trámites que ofrece la dependencia de

Catastro, como son, la asignación de claves catastrales a nuevos propietarios, cambios de

nombre, cambios de tasa y movimientos administrativos.

Estos sistemas SIAU y SIG no están vinculados entre sí de manera que puedan formar parte

de un modelo de gestión catastral.

Gráfica # 7, Sistema de consulta “SIG”

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

Gráfica # 8, Sistema de administración alfanumérica “SIAU”

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

Page 71: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 71.

71 Maestría en desarrollo urbano

4.4.- Entrevistas.

Las entrevistas realizadas se motivaron en el interés de obtener información referente al

tema objeto de esta tesis, “El valor catastral, gestión y aplicación”, dirigidas a los actores

encargados en definir los valores catastrales que se aplican a los inmuebles de los sujetos

obligados a contribuir en el gasto público a través del pago del impuesto predial, a estos

contribuyentes se les aplico otra encuesta con el propósito de indagar ¿que conocimiento

tienen de los procesos que se realizan para determinar el valor de su propiedad?

Todas las encuestas se realizaron en la Dirección de Catastro Municipal de Tijuana a

los contribuyentes que asisten a realizar trámites referentes a su propiedad.

Se utilizó el método de investigación social con base en una entrevista estructurada y un

muestreo no probabilístico.

TABLA 10. Ficha Técnica de las entrevistas realizadas.

TIPO ALCANCE

Agentes Clave 6

Contribuyente 25

Tamaño 31

Ámbito Dirección de Catastro, Tijuana

Procedimiento de muestreo Muestreo no probabilístico de muestra intencionada

Modelo de Cuestionario Entrevista, realizada por un entrevistador cara a cara

Fecha de entrevistas Realizadas del 6 al 10 de Agosto de 2012

Fuente: Elaboración propia

TABLA 11. Agentes clave entrevistados, miembros del Consejo de Catastro.

# Nombre Empresa Puesto

1 Ing. Mario Zepeda Herrera Dirección de Catastro Municipal Director de Catastro

2 Ysmael Yagües Ames Misión de San Miguel Arcángel Propietario Rural

3 Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán INDEPLAN S.A. DE C.V. Administrador

4 Cpc. Manuel Bañuelos Pérez Bañuelos y Cía. Consultores Director

5 José Luis Aguilar Marco B.C. Bienes Raíces Administrador

6 Ing. Oscar A. Lepe Peralta COAS. S.C. Director

Fuente: Elaboración propia

Page 72: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 72.

72 Maestría en desarrollo urbano

Los agentes clave que se consultaron son miembros del consejo de catastro representando

los diferentes organismos e instituciones distintivas de la sociedad, a los cuales se

presentaron las siguientes preguntas:

TABLA 12. Entrevista a agentes clave.

Agente Clave Pregunta

Nombre ¿Cual considera usted la mejor forma de determinar el

valor unitario de un terreno?

1 Ing. Mario Zepeda Herrera Con un buen banco de datos de las operaciones de compra-venta

2 Ysmael Yagues Ames De acuerdo a lo que produce

3 Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán

mediante un análisis comparativo del mercado ajustado por los factores correspondientes

4 Cpc. Manuel Bañuelos Pérez Con los métodos y técnicas de valuación que existen al respecto

5 José Luis Aguilar Marco Mediante investigación de mercado en la zona y/o zonas semejantes.

6 Ing. Oscar A. Lepe Peralta Valor de mercado homologado

Nombre ¿Cual considera usted la mejor forma de determinar el

valor unitario de una construcción?

1 Ing. Mario Zepeda Herrera Con una valuación directa

2 Ysmael Yagues Ames De acuerdo a los materiales usados

3 Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán

Calcular el valor de reposición como nuevo (vrn) por cada tipo y calidad de construcción luego demeritarlo por su edad y estado de conservación

4 Cpc. Manuel Bañuelos Pérez Mediante la definición de lo que cuesta construirlo con base en todos sus elementos que lo integran

5 José Luis Aguilar Marco Analizando calidad de construcción, tipo de construcción, estado de conservación, vida útil y análisis de las construcciones en la zona

6 Ing. Oscar A. Lepe Peralta Valor físico o directo, demeritado por edad y estado de conservación.

Nombre ¿Como fundamentaría usted la tasa aplicable al valor

catastral?

1 Ing. Mario Zepeda Herrera Aplicando el principio constitucional de equidad y además deberán estar sujetos a las políticas del desarrollo urbano

2 Ysmael Yagues Ames En proporción a su actividad y rentabilidad

3 Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán

En función del uso del predio y su relación con el pducpt. Pueden aplicarse tasas diferenciadas para estimular ciertos usos o desalentar otros.

4 Cpc. Manuel Bañuelos Pérez En teoría es obligación de los mexicanos contribuir al gasto público, por lo tanto si el gasto público municipal

5 José Luis Aguilar Marco Relacionándola con el valor verdadero de las propiedades (valor de mercado) entre mas se obtenga el valor real actual menor debería ser la tasa para hacerla equitativa.

6 Ing. Oscar A. Lepe Peralta A través de un análisis político de la situación económica

Page 73: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 73.

73 Maestría en desarrollo urbano

Agente Clave Pregunta

Nombre ¿Que metodología considera usted adecuada para la

valoración masiva?

1 Ing. Mario Zepeda Herrera Por bandas de valor o' frente de calle

2 Ysmael Yagues Ames Ponerlo a consideración del Consejo de Catastro

3 Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán

Igual al sistema actual, con mayor información del mercado inmobiliario

4 Cpc. Manuel Bañuelos Pérez

El costeo individual de construcciones por tipo de construcción, y considerar también factor de demerito por uso, para estas y para los terrenos el valor de mercado, promedio ponderado

5 José Luis Aguilar Marco Una metodología profesional probada, contratando a empresas dedicadas a ese tipo de trabajos y que cuenten con el equipo necesario.

6 Ing. Oscar A. Lepe Peralta A base de cartografía y fotogrametría y establecer valores tipo de construcción y de los predios divididos en zonas homogéneas.

Nombre ¿Considera usted que la utilidad de las zonas homogéneas sigue vigente, o` se debería de utilizar otra

metodología?

1 Ing. Mario Zepeda Herrera Debe de adecuarse a la situación actual del desarrollo urbano local y hacerlas mas congruentes con el entorno urbano

2 Ysmael Yagues Ames Considero que siguen vigentes

3 Ing. Miguel Ángel Grajeda Guzmán

En general si funciona así, es además sencillo equiparar z.h. a colonias. Habrá que revisar algunas zonas para decidir si se subdividen, en zonas suburbanas si convendría aplicar métodos residuales para valuar cada terreno y evitar el tema de los deméritos

4 Cpc. Manuel Bañuelos Pérez

En última instancia deberíamos llegar a avalúos individuales de las propiedades pero seria costoso como ciudad. También se ha mencionado la autoevaluación como una opción

5 José Luis Aguilar Marco Se debería utilizar la metodología de mercado resultando esta del estudio profesional de valores de los inmuebles.

6 Ing. Oscar A. Lepe Peralta Sigue vigente

Fuente: Elaboración propia

Page 74: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 74.

74 Maestría en desarrollo urbano

Como resultado del análisis a la información obtenida en las encuestas aplicadas a los

personajes encargados de definir el valor catastral aplicable a los inmuebles de la zona

objeto de estudio, se hacen evidentes las coincidencias en los criterios referentes a la forma

de como fijar el valor unitario.

TABLA 13. Entrevista a agentes clave.

# PREGUNTA RESPUESTA # R #

1 ¿Cuál considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de un predio? Estudio de mercado 4 Otro 2

2 ¿Cual considera usted la mejor forma de determinar el valor unitario de una construcción? Valuación directa 6 Otro 0

3 ¿Cómo fundamentaría usted la tasa aplicable al valor catastral? Preceptos de ley 3 Otro 3

4 ¿Qué metodología considera usted adecuada para la valoración masiva? Zonas homogéneas 4 Otro 2

5 ¿Considera usted que la utilidad de las zonas homogéneas sigue vigente, o` se debería de utilizar otra metodología?

Sigue vigente 4 Otro 2

Coincidencia % 70 30

Fuente: Elaboración propia

Gráfica # 9, Resultados de encuestas a agentes clave.

Fuente: Elaboración propia con base a datos de encuestas

Esta compatibilidad de criterios expresa que los bienes inmuebles deben ser valuados con

las técnicas de valuación ya existentes en el ámbito de la valuación catastral, las cuales se

documentan en el apartado de teoría del valor de esta investigación, de igual forma se hace

mención a cumplir con los preceptos de equidad y proporcionalidad, disposiciones

contenidas en la Constitución Política Mexicana, artículo 31 fracción IV.

0

1

2

3

4

5

6

7

Estudio de

mercado

Valuación directa Preceptos de ley Zonas homogéneas Sigue vigente

Coincidencias

Otros

Page 75: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 75.

75 Maestría en desarrollo urbano

Las encuestas realizadas a los contribuyentes se llevaron a cabo en el área de trámites de la

dependencia de Catastro mediante un entrevistador con el siguiente cuestionario:

TABLA 14. Cuestionario a contribuyentes

NOMBRE: EDAD: RESPUESTA

1 ¿Sabe usted que hace Catastro? SI NO

2 ¿Sabe usted que es el valor fiscal? SI NO

3 ¿Sabe usted que es el valor catastral? SI NO

4 ¿Sabe usted que cada año se ajustan los valores? SI NO

5 ¿Sabe usted que es el impuesto predial? SI NO

6 ¿Sabe usted cuanto vale su propiedad? SI NO

Fuente: Elaboración propia

De las 25 encuestas aplicadas se obtuvieron los siguientes resultados:

TABLA 15. Resultado de edades.

EDAD # SEXO

De 20 a 30 años 5 5M-0H

De 30 a 40 años 7 3M-4H

De 40 a 50 años 8 4M-4H

De 50 a 60 años 5 2M-3H

Total 25 14M-11H

TABLA 16. Resultado de encuesta.

# PREGUNTA SI NO

1 ¿Sabe usted que hace Catastro? 17 8

2 ¿Sabe usted que es el valor fiscal? 12 13

3 ¿Sabe usted que es el valor catastral? 16 9

4 ¿Sabe usted que cada año se ajustan los valores? 20 5

5 ¿Sabe usted que es el impuesto predial? 21 4

6 ¿Sabe usted cuanto vale su propiedad? 13 12

Fuente: Elaboración propia con base a datos de encuestas

Page 76: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 76.

76 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 10, Resultados de encuestas a contribuyentes.

Fuente: Elaboración propia con base a datos de encuestas

Con la información resultante de las encuestas a los contribuyentes se deduce que el 65%

de estos tiene el conocimiento básico referente al valor de los inmuebles y con esto es

posible iniciar un programa informativo sobre los elementos que componen el impuesto

predial, derechos y obligaciones que están constituidos en las leyes municipales y estatales

para que en una segunda fase se pudiera proponer al cabildo, siendo el beneficiario quien

declare el valor de su propiedad.

4.5.- Sistema de información geográfica.

Con la obtención de la cartografía del área de estudio Mesa de Otay zona este, se logro

determinar el uso predominante y sus porcentajes con relación al polígono total.

(Ver tabla 17)

TABLA 17. Distribución de usos de suelo.

# USO Superficie total (ha) %

1 Baldíos 227.67 9.66 2 Comercial 72.66 3.08 3 Equipamiento 184.1 7.81 4 Habitacional 470.34 19.96 5 Infraestructura 6.2 0.26 6 Industrial 370.83 15.74 7 Rústico 70.25 2.98 8 Servicios 25.46 1.08 9 Natural 547.56 23.24

10 Vialidades 381.13 16.18 11 Área total del Polígono 2356.20 100.00

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

68%

48%

64%

80%84%

52%

32%

52%

36%

20%16%

48%

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

¿Sabe usted

que hace

Catastro ?

¿Sabe usted

que es el valor

fiscal ?

¿Sabe usted

que es el valor

catastral ?

¿Sabe usted

que cada año

se se ajustan

los valores?

¿Sabe usted

que es el

impuesto

predial ?

¿Sabe usted

cuanto vale su

propiedad ?

SI

NO

Page 77: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 77.

77 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 11, Distribución de usos del suelo.

Fuente: Elaboración propia con base a datos de encuestas

De aquí se desprende que el uso habitacional e industrial son los que predominan en Mesa

de Otay zona este, continuando con el uso comercial y lotes baldíos, a este tipo de se

requiere asignarle un valor de terreno y uno de construcción utilizando las técnicas de

valuación presentadas en este documento además de exponer la viabilidad de utilizar el

índice nacional de precios al consumidor (INCP) como factor de actualización de valores

catastrales.

4.6. Análisis FODA.

Con la finalidad de llevar a cabo un diagnóstico de la situación que prevalece en la zona de

estudio se realiza un análisis FODA, esta herramienta permitirá identificar las debilidades y

fortalezas que conciernen al proyecto, además de reconocer cuales son las amenazas que

lo podrían afectar, y que oportunidades tiene a su alcance, con lo cual se podrá conformar

un cuadro de la situación actual del proyecto en cuestión, y así obtener un diagnóstico

preciso que permita, en función de ello, tomar decisiones acordes con los objetivos

formulados. (Ver gráfica # 12 y 13).

0

100

200

300

400

500

600

Baldios

Comercial

Equipamiento

Habitacional

Infraestructura

Industrial

Rústico

Servicios

Natural

Vialidades

Page 78: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 78.

78 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 12, Fortalezas.

MATRIZ FODA

AMENAZAS OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES O1: PARTICIPACION DE JOVENES DE SERVICIO SOCIAL

A2: CARENCIA DE EQUIPO DE TRABAJO ( CAMARAS Y VEHICULOS)

O2: CARTOGRAFIA BASICA EXISTENTE

A3: DECISION UNILATERAL POR EL CONGRESO AL FIJAR LA TABLA DE VALORES CATASTRALES

O3: INTERES POLITICO POR CONOCER EL VALOR DE LA CIUDAD

A4: ACTUALMENTE NO SE PUEDE HACER UNA PROYECCION CONFIABLE DE RECAUDACION POR PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

O4: EL 65% DE LOS CONTRIBUYENTES CONOCE EL VALOR DE SU PROPIEDAD

EJE

ADMINISTRATIVO

A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

O5: EL 70% DEL CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE TIENE QUE RESTRUCURAR COMO SE DETERMINA EL VALOR UNITARIO

A6: AVALUOS DE REFERENCIA INSUFICIENTES

O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA

A7: BASE CATASTRAL DESACTUALIZADA O7: IDENTIFICACION DE TRAFICO INMOBILIARIO

A8: CRECIMIENTO DE LA POBLACION

O8: INTERES DE LOS ORGANISMOS PRIVADOS POR QUE SE ESTABLESCA UN SISTEMA DE VALUACION DE INMUEBLES

O9: UTILIZACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

FORTALEZAS ESTRATEGIAS DEFENSIVAS ESTRATEGIAS OFENSIVAS

F1: VALOR CATASTRAL CONFIABLE Y FUNDAMENTADO

F1/A1:ED1. IMPLEMENTAR UNA METODOLOGIA CON BASE EN LA NORMA TECNICA DE VALUACION DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA CON LA FINALIDAD DE REDUCIR LA INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES AL GENERAR LOS VALORES CATASTRALES DE MANERA CONFIBLE Y JUSTA.

F9/O1:EO1. APROVECHAR LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL PARA HACER LAS MUESTRAS DE CAMPO UTILZADAS PARA DETERMINAR LOS VALORES UNITARIOS DE LAS ZONAS HOMOGENEAS

F2: ES UNA VALORACION MASIVA INTERMEDIA

F3/A2:ED2. UTILIZAR PROGRAMAS COMO ARCGIS-EXPLORER Y GOOGLE MAPS PARA IDENTIFICAR PREDIOS Y CONSTRUCCIONES, REDUCIENDO EL USO DE EQUIPO Y TIEMPO REQUERIDO PARA REALIZAR DICHAS TAREAS

F5/O2:EO2. UTILIZAR LA CARTOGRAFIA EXISTENTE COMO BASE PARA LA ACTUALIZACION DE VALOR Y USO DE SUELO.

F3: UTILIZACION DE TECNOLOGIAS EXISTENTES

F8/A3:ED3. PRESENTAR AL CONGRESO LA TABLA DE VALORES CREADA A PARTIR DE LA METODOLOGIA UTILIZADA Y SUS FUNDAMENTOS CON LOS QUE PUEDAN TOMAR UNA DECISIÓN ACERTADA

F5/O3:EO3. OBTENER RECURSOS ECONOMICOS PARA ESTABLECER UN DEPARTAMENTO DE VALUACION CON EL QUE SE PUEDA CUMPLIR LO QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO

F4: METODOLOGIA SENCILLA Y ESTRUCTURADA

F5/A4:ED4. CREAR UN SISTEMA DE VERIFICACION EN TIEMPO REAL DEL ESTADO QUE GUARDAN LOS VALORES CATASTRALES

F9/O4:EO4. APROVECHAR EL CONOCIMIENTO DE LOS CONTRIBUYENTES PARA AGILIZAR LA TAREA DE MUESTREO EN CAMPO.

F5: ACTUALIZACION CONTINUA DE VALORES Y USOS DE SUELO

F5/A5:ED5. CREAR UNA BASE DE DATOS CON LA INFORMACION OBTENIDA DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS

F1/O5:EO5. CONSEGUIR LA APROBACION DEL CONSEJO PARA ESTABLECER UNA NUEVA METODOLOGIA EN LA DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO.

F6: TABLA DE VALORES PARA EL PROXIMO EJERCICIO FISCAL SE GENERA DE FORMA AUTOMATICA

F9/A6:ED6 IMPLEMENTAR TECNICAS DE MUESTREO E IDENTIFICAR EL NUMERO MINIMO CONFIABLE DE AVALUOS POR ZONA HOMOGENEA

F2/O6:EO6. UTILIZAR DATOS DEL AVALUO DEL AÑO 2008 COMO MARCO DE REFERENCIA DEL NUEVO VALOR CATASTRAL.

F7: UTILIZACION DE VALORES DE MERCADO

F7/A7:ED7. APROVECHAR LA INFORMACION DEL TRAFICO INMOBILIARIO PARA ACTUALIZAR LOS VALORES CATASTRALES

F3/O7:EO7. CREAR UNA BASE DE DATOS CON LA UBICACION DE LAS TRANSACCIONES INMOBILIARAS PARA PODER REPRESENTARLAS EN UN MAPA TEMATICO

F8: ELIMINACION DE FACTORES SUBJETIVOS AL DETERMINAR EL VALOR UNITARIO

F2/A8:ED8. UTILIZACION DE LAS TECNICAS DE VALORACION MASIVA PARA DEFINIR LOS VALORES DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS

F8/O8:EO8. ESTABLECER MECANISMOS PARA LA DETERMINACION DEL VALOR UNITARIO CON BASE CIENTIFICA Y FUNDAMENTADOS EN LAS LEYES

F9: UTILIZACION DE TECNICAS DE MUESTRO

F7/O9:EO8. UTILIZAR EL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR EN CASOS DONDE NO EXISTA INFORMACION DE AVALUOS

Fuente: Elaboración propia.

Page 79: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 79.

79 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 13, Debilidades.

MATRIZ FODA

AMENAZAS OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES O1: PARTICIPACION DE JOVENES DE SERVICIO SOCIAL

A2: CARENCIA DE EQUIPO DE TRABAJO ( CAMARAS Y VEHICULOS)

O2: CARTOGRAFIA BASICA EXISTENTE

A3: DECISION UNILATERAL POR EL CONGRESO AL FIJAR LA TABLA DE VALORES CATASTRALES

O3: INTERES POLITICO POR CONOCER EL VALOR DE LA CIUDAD

A4: ACTUALMENTE NO SE PUEDE HACER UNA PROYECCION CONFIABLE DE RECAUDACION POR PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

O4: EL 65% DE LOS CONTRIBUYENTES CONOCE EL VALOR DE SU PROPIEDAD

EJE

ADMINISTRATIVO

A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

O5: EL 70% DEL CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE TIENE QUE RESTRUCURAR COMO SE DETERMINA EL VALOR UNITARIO

A6: AVALUOS DE REFERENCIA INSUFICIENTES

O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA

A7: BASE CATASTRAL DESACTUALIZADA O7: IDENTIFICACION DE TRAFICO INMOBILIARIO

A8: CRECIMIENTO DE LA POBLACION

O8: INTERES DE LOS ORGANISMOS PRIVADOS POR QUE SE ESTABLESCA UN SISTEMA DE VALUACION DE INMUEBLES

O9: UTILIZACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR

DEBILIDADES ESTRATEGIAS SUPERVIVENCIA ESTRATEGIAS REORIENTACIÓN

D1: FALTA PERSONAL CAPACITADO D5/A1:ES1. DISEÑAR UN FOLLETO INFORMATIVO QUE FOMENTE LA PARTICIPACION DEL CONTRIBUYENTE EN LAS ENCUESTAS

D3/O1:ER1. PROCURAR MAYOR NUMERO DE ESTUDIANTES DE SERVICIO SOCIAL Y REDUCIR TIEMPOS DE ENCUESTA.

D2: PERSONAL AUXILIAR ES EVENTUAL, REQUIERE CAPACITACION CONTINUA

D1-D2/A2:ES2. REALIZAR ACUERDOS CON ORGANISMOS PRIVADOS PARA DOTAR DE EQUIPO Y CAPACITACION AL PERSONAL QUE REALIZA LAS MUESTRAS.

D3/O2:ER2. ELABORAR CEDULA DE IDENTIFICACION CATASTRAL PARA MUESTRA DE CAMPO

D3: SE OCUPAN DOS HORAS PARA COMPLETAR UNA MUESTRA

D6/A3:ES3. INVOLUCRAR A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES A QUE APOYEN LA INSTALACION DE UN MODELO DE GESTION CON FUNDAMENTOS LEGALES.

D6/O3:ER3. PLANTEAR CONVENIO DE INTERCAMBIO DE INFORMACION CON LA TESORERIA MUNICIPAL PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DE LOS TRASLADOS DE DOMINIO.

D4: NO ES UN MODELO DE GESTION COMPARABLE AL DE HERMOSILLO O MERIDA

D5/A4:ES4.CREAR UN CONVENIO DE COOPERACION CON LOS CORREDORES INMOBILIARIOS PARA QUE APORTEN SU INFORMACION DE LAS TRANSACCIONES COMERCIALES.

D7/O4:ER4. INCENTIVAR LA PARTICIPACION DE LOS CONTRIBUYENTES PARA LOGRAR UN MUESTRO CONFIABLE, A TRAVÉS DE UN PROGRAMA DE INDUCCIÓN INFORMATIVA EN CAMPO.

D5: DEPENDE DEL NUMERO DE AVALUOS DISPONIBLES EN LA ZONA

D7/A5:ES5. EMPLEAR TECNICAS DE VALORACION MASIVA Y MUESTREO PARA DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS Y SU VALOR.

D6/O5:ER5. CONVENCER A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES DE LA NECESIDAD DE ESTABLECER UN MODELO DE GESTION CONFIABLE, COMPARANDO EL MODELO ACTUAL, CON EL PROPUESTO Y LA REPERCUSIÓN ECONÓMICA

D6: FALTA DE PARTICIPACION DE INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES INVOLUCRADAS EN LA VALUACIÓN DE INMUEBLES

D5/A6:ES6. APLICACION DEL INDICE NACIONAL DE PRECIOS AL CONSUMIDOR PARA ACTUALIZAR LOS VALORES CATASTRALES

D5/O5:ER6. REVISAR INFORMACION DEL AVALUO DEL AÑO 2008 PARA VER EL COMPORTAMIENTO DE LAS ZONAS HOMOGENEAS.

D7: LA UTILIZACION DE TECNICAS DE MUESTRO REQUIERE UN PORCENTAJE DE CONFIABILIDAD Y UN INDICE DE ERROR ALTO PARA QUE SEA ACEPTABLE.

D4/A7:ES7. REESTRUCTURAR LA BASE DE DATOS PARA ABRIR LOS CAMPOS NECESARIOS PARA LA ACTUALIZACION

D6/O8:ER7. ORGANIZAR REUNIONES ENTRE LOS ORGANISMOS PRIVADOS, AGRUPACIONES CIVILES E INSTITUCIONES PARA CREAR CONVENIOS DE COOPERACION.

Fuente: Elaboración propia.

Siguiendo con la misma temática, la misma herramienta se utiliza para analizar el aspecto

legislativo. (Ver gráfica # 14 y 15).

Page 80: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 80.

80 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 14, Fortalezas.

MATRIZ FODA

AMENAZAS OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES O1: PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA

A2: AMPAROS Y DEMANDAS POR VIOLACION A LAS LEYES

O2: INTERES POR CREAR UNA UNIDAD DE VALUACION

A3: PRESCRIPCION DE TERRENOS Y EXIGENCIA DE REGISTRO

O3: INTERES POLITICO POR EVITAR AMPAROS Y DEMANDAS

A4: LA LEY DE INGRESOS CAMBIA CADA AÑO

O4: CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE DEBEN CUMPLIR CON LOS PRECEPTOS DE LEY

EJE LEGISLATIVO

A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

O5: EL COTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LOS CAMBIOS QUE SE REALIZAN CADA AÑO A LA LEY DE INGRESOS

A6: VIOLACION AL ARTÍCULO 31 FRACCIÓN V DE LA COSTITUCIÓN POLITICA MEXICANA

O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA

A7: EL CABILDO SIGUE UTILIZANDO PARA EL PRIMER TRIMESTRE DEL EJERCICIO FISCAL LA TABLA DE VALORES DEL AÑO 2009

O7: PARTICIPACION DE JOVENES POR EGRESAR DE LA CARRERA DE LEYES

FORTALEZAS ESTRATEGIAS DEFENSIVAS ESTRATEGIAS OFENSIVAS

F1: GARANTIZA UN VALOR CATASTRAL BASADO EN LEYES Y REGLAMENTOS

F2/A1:ED1. INFORMAR AL CONTRIBUYENTE DE LAS LEYES, NORMAS Y PROCEDIMIENTOS QUE SE UTILIZAN EN LA DETERMINACION DEL VALOR CATASTRAL MEDIANTE FOLLETOS O COMUNICACION DIRECTA CON LOS REPRESENTANTES DE LA DEPENDENCIA DE CATASTRO

F5/O1:EO1. APROVECHAR LA PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA PARA FUNDAMENTAR LAS DECISIONES DEL CONSEJO DE CATASTRO AL VALIDAR LA NUEVA TABLA DE VALORES CATASTRALES

F2: METODOLOGIA CONSTITUIDA EN LA NORMA TECNICA DE VALUCION DEL ESTADO DE BAJA CALIFORNIA

F1/A2:ED2. PROPORCIONAR AL DEPARTAMENTO JURIDICO ANALISIS DETALLADO DE LOS PROCEDIMIENTOS REALIZADOS AL DETERMINAR EL VALOR UNITARIO Y LAS LEYES EN QUE SE FUNDAMENTAN PARA QUE TENGAN ELEMENTOS DE DEFENSA

F2/O2:EO2. ORGANIZAR REUNIONES CON EL CONSEJO DE CATASTRO Y EL CABILDO PARA ESTABLECER LAS BASES DE LA UNIDAD DE VALUACION CON LA CUAL SE LOGRE GENERAR UNA TABLA DE VALORS CONFIABLE Y CON FUNDAMENTO JURIDICO

F3: DAR CUMPLIMIENTO AL ARTÍCULO 2 DE LA LEY DE CATASTRO MANTENIENDO EL INVENTARIO ACTUALIZADO

F3/A3:ED3. CONSULTAR DE FORMA INMEDIATA LA PROCEDENCIA DE LA PRESCRIPCION Y SITUCION JURIDICA DEL MISMO, CON LO QUE SE PODRA PROCEDER O REBOCAR LA ASIGNACION DE REGISTRO

F3/O3:EO3. OBTENER RECURSOS ECONOMICOS PARA ESTABLECER UN DEPARTAMENTO DE VALUACION CON EL QUE SE PUEDA CUMPLIR LO QUE ESTABLECE EL ARTÍCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO

F4: UTILIZACION DE LOS CONCEPTOS DEFINIDOS EN EL ARTÍCULO 5 DE LA LEY DE CATASTRO

F5/A4:ED4. PROPORCIONAR AL CONSEJO DE CATASTRO LA INFORMACION ACTUALIZADA DE LA BASE CATASTRAL, CON LA CUAL PUEDAN CUMPLIR SU FUNCION AL VALIDAR LA NUEVA TABLA DE VALORES PARA EL PROXIMO EJERCICIO FISCAL

F4/O4:EO4. APROVECHAR LA UNANIMIDAD DEL CONSEJO DE CATASTRO PARA IMPLANTAR UNA METODOLOGIA BASADA EN LAS LEYES Y REGLAMENTOS CON LA CUAL SE EVITEN LAS DEMANDAS POR LA VIOLACION ADICHAS LEYES

F5: APOYO AL CONSEJO DE CATASTRO SEGUN ARTÍCULO 16 DE LA LEY DE CATASTRO

F5/A5:ED5. GARANTIZAR QUE LA DETERMINACION DE LOS NUEVOS VALORES CATASTRALES SEAN REALIZADOS CON FUNDAMENTO EN LO ESTABLECIDO EN LA LEY DE CATASTRO INMOBILIARIO

F6/O5:EO5. REALIZAR REUNIONES CON LOS COLONOS DE LAS ZONAS HOMOGENEAS PARA QUE APORTEN INFORMACION DE LOS INMUEBLES REPRESENTATIVOS DEL LUGAR Y SE PUEDA DEFINIR UN VALOR CATASTRAL CONFIABLE

F6: PRINCIPIO DE EQUIDAD AL DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS

F6/A6:ED6 APLICAR TECNICAS DE MUESTREO CON LA FINALIDAD DE IDENTIFICAR INMUEBLES CON CARACTERISTICAS SIMILARES QUE PUEDAN DEFINIR UNA ZONA HOMOGENEA CON IGUALDAD DE SITUACION TRIBUTARIA

F1/O6:EO6. UTILIZAR DATOS DEL AVALUO DEL AÑO 2008 COMO FUNDAMENTO DE UNA TABLA DE VALORES VALIDADA POR EL CONGRESO DEL ESTADO

F7: CUMPLIMIENTO DEL ARTÍCULO 12 DE LA LEY DE CATASTRO AL EFECUAR AVALUOS DE LOS BIENES INMUEBLES

F7/A7:ED7. APROVECHAR LA INFORMACION DE LOS AVALUOS CATASTRALES COMO FUNDAMENTO PARA QUE SE UTILICE LA TABLA DE VALORES VIGENTE

F7/O7:EO7. INVOLUCRAR A LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL PARA DAR ASESORIA JURIDICA A LOS CONTRIBUYENTES REFERENTE AL VALOR DE SU INMUEBLE Y RESPONSABLIDAD TRIBUTARIA

Fuente: Elaboración propia.

Page 81: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 81.

81 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 15, Debilidades.

MATRIZ FODA

AMENAZAS OPORTUNIDADES

A1: INCONFORMIDAD DE LOS CONTRIBUYENTES O1: PARTICIPACION DE LA CONSEJERIA JURIDICA

A2: AMPAROS Y DEMANDAS POR VIOLACION A LAS LEYES

O2: INTERES POR CREAR UNA UNIDAD DE VALUACION

A3: PRESCRIPCION DE TERRENOS Y EXIGENCIA DE REGISTRO

O3: INTERES POLITICO POR EVITAR AMPAROS Y DEMANDAS

A4: LA LEY DE INGRESOS CAMBIA CADA AÑO

O4: CONSEJO DE CATASTRO COINCIDE EN QUE SE DEBEN CUMPLIR CON LOS PRECEPTOS DE LEY

EJE LEGISLATIVO

A5: ASENTAMIENTOS IRREGULARES

O5: EL COTRIBUYENTE TIENE CONOCIMIENTO DE LOS CAMBIOS QUE SE REALIZAN CADA AÑO A LA LEY DE INGRESOS

A6: VIOLACION AL ARTÍCULO 31 FRACCIÓN V DE LA COSTITUCIÓN POLITICA MEXICANA

O6: EXISTE UNA VALUACION DEL AÑO 2008 COMO REFERENCIA

A7: EL CABILDO SIGUE UTILIZANDO PARA EL PRIMER TRIMESTRE DEL EJERCICIO FISCAL LA TABLA DE VALORES DEL AÑO 2009

O7: PARTICIPACION DE JOVENES POR EGRESAR DE LA CARRERA DE LEYES

FORTALEZAS ESTRATEGIAS SUPERVIVENCIA ESTRATEGIAS REORIENTACION

D1: FALTA PERSONAL CAPACITADO

D5/A1:ES1. EXPLICAR AL CONTRIBUYENTE LA DIFERENCIA ENTRE EL VALOR CATASTRAL Y EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL MEDIANTE MONOGRAFIAS O ACLARACIONES DIRECTAS EN LAS OFICINAS DE CATASTRO

D6/O1:ER1. ORGANIZAR MESAS DE TRABAJO DONDE PARTICIPEN LAS DEPENDENCIAS ENCARGADAS DE REGULARIZAR LA TENENCIA DE LA TIERRA Y LA CONSEJERIA JURIDICA PARA FUNDAMENTAR EL REGISTRO DE LOS NUEVOS ASENTAMIENTOS

D2: NO SE GENERA UN AVALUO DETALLADO

D1/A2:ES2. REALIZAR ACUERDOS CON UNIVERSIDADES, PARA QUE ALUMNOS DE LA CARRERA DE LEYES APOYEN EN ESCLARECIMIENTO DE LAS DEMANDAS Y AMPAROS

D2/O2:ER2. ELABORAR CEDULA DE IDENTIFICACION CATASTRAL QUE PUEDA SER UTILIZADA POR LA UNDIDAD DE VALUCION EN LA DETERMINACION DE LOS VALORES UNITARIOS

D3: INCUMPLIMIENTO AL ARTÍCULO 2 DEL REGLAMENTO PARA PRACTICA DE AVALUOS FISCALES DEL MUNICIPIO DE TIJUANA, POR LA FALTA DE INFORMACION SUFICIENTE

D6/A3:ES3. INVOLUCRAR A LAS INSTITUCIONES COMO INDIVI Y FIMT PARA EVITAR ESTE TIPO DE SITUACIONES, BRINDANDO ASISTENCIA TECNICA Y LEGAL

D3/O3:ER3. PLANTEAR CONVENIO DE INTERCAMBIO DE INFORMACION CON COLEGIO DE VALUADORES PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DE LOS TRSLADOS DE DOMINIO.

D4: EL AVALUO PUEDE NO REFLEJAR LA CAPACIDAD ECONOMICA DEL SUJETO PASIVO

D4/A4:ES4. INVOLUCRAR AL COLEGIO DE VALUADORES PARA QUE APOYEN CON AVALUOS DE MERCADO Y ASI PODER DEFINIR EL VALOR REAL DEL INMUEBLE

D4/O4:ER4. MOTIVAR LA PARTICIPACION DE LOS CONTRIBUYENTES PARA QUE PROPORCIONEN DATOS DEL INMUEBLE, Y DE ESTA MANERA SE PUEDA LOGRAR UN AVALUO CONFIABLE, MEDIANTE UN PROGRAMA DE INDUCCIÓN INFORMATIVA EN CAMPO.

D5: LA TASA APLICABLE AL VALOR CATASTRAL NO ES PARTE DE LA VALUACION

D3/A5:ES5. EMPLEAR TECNICAS DE VALORACION MASIVA Y MUESTREO PARA DEFINIR LAS ZONAS HOMOGENEAS Y SU VALOR.

D6/O5:ER5. CONVENCER A LAS INSTITUCIONES Y AGRUPACIONES CIVILES DE LA NECESIDAD DE ESTABLECER UN MODELO DE GESTION CONFIABLE, A TRAVÉS DE COMPARAR LA RECAUDACIÓN DEL MODELO ACTUAL Y EL PROPUESTO DERIVADO DE ESTE ANÁLISIS

D6: FALTA DE PARTICIPACION DE INSTITUCIONES ENCARGADAS EN REGULARIZAR LA TENENCIA DE LA TIERRA

D5/A6-A7:ES6. PROMOVER LA APLICACION DE TASA UNICA APLICABLE AL VALOR CATASTRAL Y ASI DAR CUMPLIMIENTO AL PRINCIPIO DE EQUIDAD TRIBUTARIA

D1/O7:ER7. PROCURAR QUE LOS JOVENES DE SERVICIO SOCIAL SEAN AFINES A LA CARRERA DE LEYES Y PUEDAN APOYAR AL DEPARTAMENTO JURIDICO EN LOS CASOS DE AMPAROS Y DEMANDAS

Fuente: Elaboración propia.

Page 82: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 82.

82 Maestría en desarrollo urbano

Con base en los resultados de esta investigación se hace evidente que la gestión y

aplicación del valor catastral para la zona de estudio es deficiente, carece de una

metodología definida y las técnicas de valuación aquí mencionadas no son utilizadas, así

también existen detrimentos en el marco legislativo. La mejor opción es una restructuración

completa de los procesos que conlleva la gestión catastral e implantar un modelo de trabajo

igual o similar a los de Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán.

Esta opción de un modelo similar, es a largo plazo y precisa de recursos económicos

que el municipio de Tijuana no posee actualmente para la implementación del modelo

óptimo de catastro, pero los objetivos siguen siendo los mismos, dar un mejor servicio a la

ciudadanía, procurar un catastro confiable que sirva de base para el cálculo del impuesto

predial y como apoyo en la planeación del uso de suelo y ser la base del ordenamiento

territorial, y los mercados inmobiliarios.

Partiendo de la situación actual que presenta la Dirección de Catastro Municipal de

Tijuana y los recursos con los que dispone la dependencia es preciso crear una

infraestructura catastral con mecanismos sencillos que permita la valuación coherente sin

vulnerar las normas de ley. Definir los procedimientos con los cuales es factible analizar y

determinar los valores catastrales de una zona homogénea de tal forma que disminuya los

parámetros subjetivos al generar el valor del inmueble, propiedad de los sujetos obligados a

contribuir al gasto público, este logro trascendería en una hacienda pública municipal con

capacidad para invertir en mas proyectos de mejoras a la ciudad redundando en beneficios a

la ciudadanía.

Para lograr estos objetivos es necesario tomar ciertas acciones preliminares que a

continuación se describen.

A.- Creación de un departamento de valuación que este inspeccionando de manera

permanente el tráfico inmobiliario a través de medios impresos y digitales además de visitas

a campo continúas con la finalidad de identificar cambios considerables en las colonias.

Este departamento debe contar con dos cuadrillas (o más si es posible) de investigación,

una de campo y una de gabinete, cada cuadrilla contara con un titular con conocimiento y

experiencia en valuación de inmuebles para fines fiscales, además de cuatro auxiliares

técnicos.

Page 83: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 83.

83 Maestría en desarrollo urbano

La cuadrilla de campo es la que se encargara de observar las ofertas de venta o renta de las

zonas homogéneas así como alteraciones notables en los usos de suelo. La cuadrilla de

gabinete se encarara recabar la información obtenida por la cuadrilla de campo, además de

investigar de manera permanente el tráfico inmobiliario, consultando periódicos, revistas y

páginas de internet.

B.- Convenio de cooperación con las agrupaciones de agentes inmobiliarios, notarios y

colegio de valuadores con el fin de que aporten información referente a las transacciones de

venta y renta de inmuebles. Esta participación se realizara por medio de reportes mensuales

en los cuales se incluya, ubicación de la venta o renta, superficie de terreno y construcción

del inmueble, esta información puede ser enviada por correo electrónico a la dependencia de

catastro para que la cuadrilla de gabinete la organice y clasifique.

C.- Convenio de cooperación con la Dirección de Servicios Públicos Municipales y la

Dirección de Obras e Infraestructura Urbana Municipal para que aporten información de

proyectos de pavimentación, alumbrado y mejoras que puedan en su momento dar plusvalía

a los inmuebles. La información debe ser entregada en formato digital incluyendo proyecto y

costo de la obra, de esta manera se integrara a la base cartográfica actual, con lo que se

podrá hacer un análisis de los inmuebles beneficiados, proporcionando datos importantes

para su valuación.

D.- Convenio de cooperación con la Tesorería Municipal con el propósito de que

proporcionen datos sobre las transacciones de traslado de dominio y avalúos, definiendo

ubicación del inmueble, superficie de terreno y construcción además del precio de venta o

avaluó.

E.- Aplicación de técnicas de muestreo con la finalidad de cuantificar el número de

encuestas a realizar por zona homogénea y de esta forma validar que el valor de zona es

confiable.

F.- Aplicación de métodos de valuación estudiados en el capítulo 2 de este documento,

como son el método de comparación de mercado para la valuación de los inmuebles y el

método residual para así determinar el valor de terreno.

Page 84: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 84.

84 Maestría en desarrollo urbano

G.- Utilización del Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC). Este índice de inflación,

no se aplica actualmente en el cálculo del impuesto predial. De acuerdo en lo establecido en

la ley de hacienda municipal artículo 75 bis-b.41 Es posible emplearlo como un factor de

actualización a los valores construcciones, cuando no exista otro tipo de información

necesaria a la cual se pueda referir.

Con la utilización del índice nacional de precios al consumidor (INPC) es posible comparar

los precios de construcción del año 2008 con los del año 2012, para de esta forma apreciar

la variación en los precios de construcción aplicando el INPC del periodo de Diciembre 2008

a Agosto de 2012 que resulta ser el 14.14%. (Ver tabla 18)

TABLA 18. Comparativa de valores de construcción.

# GENERO CONSERVACIÓN 2008 2012 INPC

1 COMERCIAL SUPERIOR $ 4,722,617.92 $ 5,445,043.96 $ 5,390,396.09 2 EQ. URBANO SUPERIOR $23,433,120.91 $27,016,045.10 $26,746,564.21 3 HABITACIONAL SUPERIOR $ 1,411,445.71 $ 1,627,255.76 $ 1,611,024.13 4 INDUSTRIAL SUPERIOR $19,570,652.96 $22,563,005.80 $22,337,943.29 5 RECREATIVO SUPERIOR $17,396,782.87 $20,056,750.97 $19,856,687.97

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

En esta tabla se demuestra que el valor de construcción varía solo en un 1.01% si se

actualiza con el índice nacional de precios al consumidor.

Con la información recabada en los capítulos anteriores producto de la investigación y

análisis, se propone crear una metodología de trabajo que facilite la tarea de determinar el

valor catastral de los inmuebles, que son la base para el impuesto predial, y proporcionar las

herramientas necesarias con las cuales los factores subjetivos se reduzcan al mínimo y los

aspectos legales queden cubiertos.

Con la creación de una base de datos en la que se ubiquen por medio de un sistema de

información geográfica las transacciones inmobiliarias es posible analizar el comportamiento

de los valores en las diferentes zonas homogéneas.

41

GobBC. (2002). Ley de Hacienda Municipal. Artículo 75 Bis B. Mexicali: Gobierno del Estado de Baja California.

Page 85: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 85.

85 Maestría en desarrollo urbano

Propuesta.

Page 86: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 86.

86 Maestría en desarrollo urbano

En este capitulo se expone la propuesta metodológica para la gestión y aplicación del valor

catastral en el área de estudio: Mesa de Otay zona Este.

5.1. Propuesta: Metodología para la Gestión y Aplicación del Valor Catastral.

En este capítulo se exponen los procedimientos para analizar y determinar el valor catastral

de una zona homogénea del caso de estudio. La propuesta se fundamenta en los aspectos

legales y técnicos, de tal forma que la creación del valor del inmueble sea de manera

sencilla, justa y equitativa.

En este análisis se hace uso del método de comparación de mercado para realizar una

valoración masiva intermedia, método expuesto en este documento en el capítulo 2.

“Valuación de bienes inmuebles”.

Fase 1.- Recopilación de Información.

La información debe recabarse por el departamento de valuación, a través de la

consulta de medios impresos y digitales relacionados con el tráfico inmobiliario,

además de visitas a campo con la finalidad de identificar los inmuebles que se han

de clasificar.

Con estos datos se llena una “Cedula de identificación catastral” que contendrá la

información relevante para la determinación del valor unitario como son:

Clave catastral, Fecha, Zona Homogénea, Propietario, Dirección, Croquis de

ubicación, Foto del inmueble, Superficie de terreno, Superficie de construcción,

Numero de pisos, Uso del inmueble, Estado y edad del inmueble, Valor de referencia

de la zona homogénea del año 2008, Precio de Venta o Precio de Renta además de

algún avaluó posterior o presente que se halla obtenido a través de los convenios

realizados con las diferentes agrupaciones dedicadas al trafico inmobiliario.

(Ver gráfica # 16).

Page 87: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 87.

87 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 16, Cedula de identificación.

Fuente: Elaboración propia

Page 88: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 88.

88 Maestría en desarrollo urbano

Con la finalidad de que el valor de las zonas homogéneas sea confiable es necesario cumplir

con un mínimo de cédulas de identificación catastral, por lo que es necesario realizar un

muestreo aleatorio simple y calcular el número de muestras que hay que verificar para que el

valor sea aceptable.

Al muestreo lo podemos definir como “el conjunto de observaciones necesarias para estudiar

la distribución de determinadas características en la totalidad de una población, a partir de la

observación de una parte o subconjunto de una población, denominada muestra”.42

Al definir el tamaño de la muestra, se debe procurar que la información sea representativa,

válida y confiable y al mismo tiempo nos represente un mínimo costo, para esto utilizaremos

la siguiente fórmula:

Donde:

n = es el tamaño de la muestra.

Z = es el nivel de confianza.

p = es la variabilidad positiva.

q = es la variabilidad negativa.

N = tamaño de la población.

E = es la precisión o el error. Fuente: Cochran, W.G. (1977). Sampling Techniques. U.S.A. Wiley

Para calcular el tamaño de una muestra hay que tomar en cuenta tres factores:

1. El porcentaje de confianza con el cual se quiere generalizar los datos desde la muestra

hacia la población total, generalmente se utiliza el 95% y 99%.

2. El porcentaje de error que se pretende aceptar al hacer el cálculo y varía entre el 1 y 5%.

3. El nivel de variabilidad que se calcula para comprobar la hipótesis.

La confianza o el porcentaje de confianza es el porcentaje de seguridad que existe para

generalizar los resultados obtenidos. Esto quiere decir que un porcentaje del 100% equivale

a decir que no existe ninguna duda para generalizar tales resultados, pero también implica

estudiar a la totalidad de los casos de la población.

42

Elsa R.A. (2010). Estadística Inferencial. México: Universidad Veracruzana.

Page 89: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 89.

89 Maestría en desarrollo urbano

El error o porcentaje de error equivale a elegir una probabilidad de aceptar una hipótesis que

sea falsa como si fuera verdadera, o la inversa rechazar la hipótesis verdadera por

considerarla falsa.

Al igual que en el caso de la confianza, si se quiere eliminar el riesgo del error y

considerarlo como 0%, entonces la muestra es del mismo tamaño que la población, por lo

que conviene correr un cierto riesgo de equivocarse.

La variabilidad es la probabilidad (o porcentaje) con el que se aceptó y se rechazó la

hipótesis que se quiere investigar en alguna investigación anterior o en un ensayo previo a la

investigación actual. El porcentaje con que se aceptó tal hipótesis se denomina variabilidad

positiva y se denota por p, y el porcentaje con el que se rechazó se la hipótesis es la

variabilidad negativa, denotada por q.

Hay que considerar que p y q son complementarios, es decir, que su suma es igual a

la unidad: p+q=1. Además, cuando se habla de la máxima variabilidad, en el caso de no

existir antecedentes sobre la investigación (no hay otras o no se pudo aplicar una prueba

previa), entonces los valores de variabilidad es p=q=0.5.43

Una vez que se han determinado estos tres factores, entonces se puede calcular el tamaño

de la muestra como a continuación se expone.

Tomamos como ejemplo la zona homogénea 4104 Otay Vista con 242 cuentas

catastrales, se va utilizar un nivel de confianza del 90% y una precisión del 10%.

Para poder manejar el nivel de confianza en la ecuación anterior este valor se tiene que

buscar en la tabla de distribución normal estándar (campana de Gauss) realizando la

operación ([90/2]/100) resultando 0.450 este valor se busca en la columna “Z” = 1.64

TABLA 19. Distribución normal estándar.

Lo que arroja un valor de:

43

Elsa R.A. (2010). Estadística Inferencial. México: Universidad Veracruzana.

Z 0.0000 0.0100 0.0200 0.0300 0.0400 0.0500 0.0600 0.0700 0.0800 0.0900

0.00 0.0000 0.0040 0.0080 0.0120 0.0160 0.0199 0.0239 0.0279 0.0319 0.0359

1.50 0.4332 0.4345 0.4357 0.4370 0.4382 0.4394 0.4406 0.4418 0.4429 0.4441

1.60 0.4452 0.4463 0.4474 0.4484 0.4495 0.4505 0.4515 0.4525 0.4535 0.4545

Page 90: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 90.

90 Maestría en desarrollo urbano

Derivado de esta ecuación, se observa que se deben realizar 52 muestras para que el valor

de la zona homogénea sea confiable. (Ver tabla 20).

TABLA 20. Número de muestras por zona homogénea.

# ZONA

HOMOGENEA COLONIA

NUMERO DE CUENTAS

NUMERO DE MUESTRAS

1 4030 BOSQUE DE LAS ARAUCARIAS 83 37.14670 2 4029 CENTRO COMERCIAL OTAY 488 59.09718 3 4091 LA PECHUGA 226 51.82185 4 4068 CAMPOS DEPORTIVOS 12 10.18274 5 4080 GARITA DE OTAY 105 40.99048 6 4081 GARITA INTERNACIONAL 3 2.87187 7 4082 HOSPITAL DE LAS CALIFORNIAS 245 52.76006 8 4035 PARQUE DE LA AMISTAD 4 3.77541 9 4038 FOVISSSTE 206 50.69331 10 4067 OTAY CONSTITUYENTES 936 62.73338 11 4071 MAESTROS UNIVERSITARIOS 209 50.87301 12 4052 RINCONADA OTAY 742 61.65301 13 4076 LAS DELICIAS 179 48.87898 14 4025 PLAZAS 152 46.61777 15 4064 VISTA ALAMAR 687 61.24560 16 4058 MANUEL RIVERA AMAYA 561 60.04336 17 4114 PEGASO 32 21.68158 18 4098 S.C.T. 1 0.98535 19 4026 RIO VISTA 446 58.43083 20 4104 RESIDENCIAL OTAY VISTA 242 52.61958 21 4095 FOVISSSTE V 35 23.01839 22 4078 FOVISSSTE II 740 61.63917 23 4077 PLAZA OTAY 149 46.33167 24 4089 OTAY GALERIAS 256 53.25282 25 4057 XICOTENCATL LEYVA 664 61.05705 26 4033 NUEVA TIJUANA 3362 65.92157 27 4036 PERIMETRAL NORTE 993 62.97567 28 4037 ROBERTO DE LA MADRID 680 61.18944 29 4034 C.B.T.I.S. 231 52.08034 30 4079 UNIDAD DEPORTIVA ITT 0 0.00000 31 4039 TECNOLOGICO 1425 64.21018 32 4086 CIUDAD INDUSTRIAL 694 61.30072 33 4088 PARQUE INDUSTRIAL CHILPANCINGO 3 2.87187 34 4087 EJIDO CHILPANCINGO 31 21.21783 35 4062 MAGISTERIAL 726 61.54032 36 4110 LAS TORRES SUR 1029 63.11570 37 4046 RANCHO ESCONDIDO 335 55.99990 38 4045 NIDO DE LAS AGUILAS 314 55.38076 39 4049 10 DE MAYO 1101 63.36989 40 4051 GRANJAS DIVISION DEL NORTE 1629 64.57456 41 4063 ANEXA MAGISTERIAL 10 8.70533 TOTAL 19,966.00 1,844..86

Fuente: Elaboración propia.

Page 91: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 91.

91 Maestría en desarrollo urbano

Fase 2.- Investigación de Mercado.

Una vez establecido el número de encuestas a realizar, se inicia la investigación de mercado

y para este proceso se consultaron páginas de internet referentes a la venta de inmuebles

en la zona de Otay, en específico propiedades en venta de la zona homogénea 4104

Residencial Otay Vista, así como revistas inmobiliarias y periódicos locales. El resultado de

este sondeo proporciono información de 28 propiedades en oferta, ubicándolas en la

cartografía de la zona de estudio, el resto se identifico en campo buscando características

similares a las que se conoce ya su valor de venta, haciendo un total de 52 propiedades

verificadas, según técnica de muestreo anteriormente expuesta. (Ver gráfica # 17).

Gráfica # 17, Identificación de inmuebles.

Fuente: Base Cartográfica de la Dirección de Catastro de Tijuana.

La investigación de mercado da como resultado el precio de venta de las 52 propiedades y

sus características en cuanto a superficie de terreno, superficie de construcción, uso, edad y

estado de la construcción. (Ver tabla 21 y 22).

Page 92: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 92.

92 Maestría en desarrollo urbano

TABLA 21. Oferta de venta en Residencial Otay Vista.

Fuente: Elaboración Propia con base a investigación de mercado.

# CLAVE TERR. M2

CONST. M2 PISOS EDAD USO/CALIDAD ESTADO P. OFERTA

1 FT092015 160.00 124.00 2.00 4.00 HAB./MED. EXCELENTE $1,492,542.00

2 FT086023 326.00 182.00 2.00 5.00 HAB./MED. EXCELENTE $2,811,370.00

3 FT084005 160.00 120.00 2.00 5.00 HAB./MED. EXCELENTE $1,557,435.00

4 FT084008 160.00 108.00 2.00 4.00 HAB./MED. EXCELENTE $1,533,212.00

5 FT084023 160.00 180.00 2.00 6.00 HAB. /MED. BUENA $1,494,232.00

6 FT083007 160.00 120.00 2.00 5.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,559,199.00

7 FT091003 320.00 240.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,099,148.00

8 FT088008 160.00 153.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,015,737.00

9 FT088011 160.00 120.00 2.00 5.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,791,962.00

10 FT087024 160.00 120.00 2.00 9.00 HAB. /MED. BUENA $1,650,850.00

11 FT093024 160.00 120.00 2.00 3.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,831,203.00

12 FT089001 160.00 120.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,788,979.00

13 FT091012 320.00 290.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,375,858.00

14 FT089004 214.00 140.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,689,132.00

15 FT074001 237.00 184.00 2.00 3.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,689,132.00

16 FT092025 160.00 100.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,494,232.00

17 FT074028 160.00 120.00 2.00 5.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,948,999.00

18 FT082017 160.00 120.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,780,086.00

19 FT076011 328.00 220.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,032,738.00

20 FT083010 220.00 160.00 2.00 3.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,354,403.93

21 FT073039 353.00 276.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,481,008.00

22 FT074020 318.00 184.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,778,165.00

23 FT074025 240.00 212.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,548,354.00

24 FT074008 240.00 216.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,623,684.00

25 FT073025 165.00 100.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,486,561.00

26 FT093030 216.00 124.00 2.00 7.00 HAB. /MED. BUENA $1,881,626.00

Page 93: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 93.

93 Maestría en desarrollo urbano

TABLA 22. Oferta de venta en Residencial Otay Vista.

# CLAVE TERR. M2

CONST. M2 PISOS EDAD USO/CALIDAD ESTADO P. OFERTA

27 FT093024 160.00 124.00 2.00 3.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,571,711.00

28 FT092019 169.00 122.00 2.00 2.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,610,450.00

29 FT092023 284.00 120.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,235,814.00

30 FT087003 160.00 110.00 2.00 7.00 HAB. /MED. BUENA $1,494,232.00

31 FT087030 340.00 210.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,920,192.00

32 FT087026 160.00 122.00 2.00 7.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,560,642.00

33 FT087012 340.00 216.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,114,871.00

34 FT090006 230.00 130.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,992,310.00

35 FT086041 160.00 116.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,627,437.00

36 FT086005 333.00 210.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,985,085.00

37 FT086013 336.00 212.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,120,000.00

38 FT085001 280.00 220.00 2.00 5.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,767,097.00

39 FT085005 168.00 120.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,595,848.00

40 FT083001 261.00 204.00 2.00 2.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,573,400.00

41 FT083016 160.00 190.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,383,548.00

42 FT075028 271.00 208.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,650,879.00

43 FT075024 160.00 182.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,892,694.00

44 FT075007 320.00 218.00 2.00 2.00 HAB. /MED. EXCELENTE $3,000,000.00

45 FT075011 160.00 130.00 2.00 3.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,694,232.00

46 FT076001 237.00 190.00 2.00 2.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,363,101.00

47 FT076014 321.00 220.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,959,128.00

48 FT077007 320.00 214.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,955,259.00

49 FT077017 271.00 186.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,529,126.00

50 FT078005 160.00 182.00 2.00 5.00 HAB. /MED. EXCELENTE $1,892,694.00

51 FT078001 237.00 190.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,568,120.00

52 FT082010 239.00 186.00 2.00 4.00 HAB. /MED. EXCELENTE $2,352,032.00

Fuente: Elaboración Propia con base a investigación de mercado.

Page 94: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 94.

94 Maestría en desarrollo urbano

Fase 3.- Determinación del Valor de Construcción.

Con los datos obtenidos de la investigación de mercado y para poder determinar el valor del

terreno, el cual es el insumo para el calculo del impuesto predial, es necesario disgregarlo

del conjunto de la propiedad, esto es considerar el costo del suelo como “residuo” que se

produce al deducir al valor de venta, todos los gastos y los costos de la construcción. Lo que

nos lleva a primero saber el costo específico de la construcción adherida al terreno.

Para esto se utiliza el meto de reposición, expuesto en el capitulo de valuación de este

documento.

Premisas:

Las características de las construcciones son:

Género Habitacional, Categoría Media, Vida Útil 50 años, promedio de Edad 4 años con una

Conservación Buena.

El valor de construcción en el año 2008 fue de $ 4,920.00 pesos. Al actualizar el valor por

medio del “INPC”, resulta $ 5,615.69 pesos, a este valor se le debe aplicar un factor de

comercialización de 0.9025, dando un valor de $ 5,068.16 pesos. Para el ejercicio fiscal

2012 el valor unitario nuevo (VRN) es de $ 5,067.00. Con esta operación se comprueba que

es factible utilizar el Índice Nacional de Precios al Consumidor para actualizar los valores de

construcción.

Derivado de las características de la construcción, el valor es afectado por el estado de

conservación y la vida útil “depreciación”. (Ver tabla 23).

TABLA 23. Depreciación por edad y estado de conservación.

Valor nuevo

depreciable Edad

Vida

probable

Estado de

conservación Depreciación Valor Actual

Vnd x n E D Va

$ 5,068.16 4.00 50.00 0.968 0.9261824 $ 4,694.04 Fuente: Elaboración Propia con base formula de Ross Heidecke.

Mediante este procedimiento se puede calcular el valor de construcción de los 52 inmuebles

identificados en la zona de estudio. (Ver tabla 24).

Page 95: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 95.

95 Maestría en desarrollo urbano

CLAVE CONST. EDAD ESTADOVALOR CONST.

M2-2008

VALOR CONST.

M2-2012

FACTOR DE

COMERC. 0.9025

VALOR ACTUAL.

M2

VALOR TOTAL DE

CONSTRUCCION

FT092015 124.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 582,060.85$

FT086023 182.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 843,779.04$

FT084005 120.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 556,337.83$

FT084008 108.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 506,956.23$

FT084023 180.00 6 0.9748 4,251.00$ 4,852.09$ 4,379.01$ 3,981.81$ 716,725.32$

FT083007 120.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 556,337.83$

FT091003 240.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,126,569.39$

FT088008 153.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 718,187.99$

FT088011 120.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 556,337.83$

FT087024 120.00 9 0.9748 4,251.00$ 4,852.09$ 4,379.01$ 3,815.33$ 457,839.54$

FT093024 120.00 3 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,749.97$ 569,996.07$

FT089001 120.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 563,284.70$

FT091012 290.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,361,271.35$

FT089004 140.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 657,165.48$

FT074001 184.00 3 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,749.97$ 873,993.98$

FT092025 100.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 469,403.91$

FT074028 120.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 556,337.83$

FT082017 120.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 563,284.70$

FT076011 220.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,032,688.61$

FT083010 160.00 3 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,749.97$ 759,994.76$

FT073039 276.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,295,554.80$

FT074020 184.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 863,703.20$

FT074025 212.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 995,136.30$

FT074008 216.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,013,912.45$

FT073025 100.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 469,403.91$

FT093030 124.00 7 0.9748 4,251.00$ 4,852.09$ 4,379.01$ 3,928.02$ 487,074.75$

FT093024 124.00 3 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,749.97$ 588,995.94$

FT092019 122.00 2 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,803.93$ 586,079.83$

FT092023 120.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 563,284.70$

FT087003 110.00 7 0.9748 4,251.00$ 4,852.09$ 4,379.01$ 3,928.02$ 432,082.44$

FT087030 210.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 985,748.22$

FT087026 122.00 7 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,514.48$ 550,766.60$

FT087012 216.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,013,912.45$

FT090006 130.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 610,225.09$

FT086041 116.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 544,508.54$

FT086005 210.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 985,748.22$

FT086013 212.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 995,136.30$

FT085001 220.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 1,019,952.69$

FT085005 120.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 563,284.70$

FT083001 204.00 2 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,803.93$ 980,002.34$

FT083016 190.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 891,867.43$

FT075028 208.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 976,360.14$

FT075024 182.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 854,315.12$

FT075007 218.00 2 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,803.93$ 1,047,257.40$

FT075011 130.00 3 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,749.97$ 617,495.75$

FT076001 190.00 2 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,803.93$ 912,747.27$

FT076014 220.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,032,688.61$

FT077007 214.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 1,004,524.37$

FT077017 186.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 873,091.28$

FT078005 182.00 5 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,636.15$ 843,779.04$

FT078001 190.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 891,867.43$

FT082010 186.00 4 0.9680 4,920.00$ 5,615.69$ 5,068.16$ 4,694.04$ 873,091.28$

TOTALES 253,164.00$ 288,961.39$ 260,787.65$ 241,101.48$ 40,392,151.82$

4,868.54$ 5,556.95$ 5,015.15$ 4,636.57$ 776,772.15$

TABLA 24. Calculo del valor total de las construcciones.

Fuente: Elaboración Propia

Page 96: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 96.

96 Maestría en desarrollo urbano

Fase 4.- Cálculo del valor de terreno.

Una vez obtenido el valor de las construcciones se puede calcular el valor del terreno,

substrayendo el valor de las construcciones del valor total de venta.

Con el fin de adecuar el valor del terreno a la situación económica actual, al precio de oferta

de las propiedades identificadas para este estudio se les aplica un coeficiente de “Oferta y

Demanda” según el criterio de Herweet.44 Donde se establecen dos factores uno de oferta y

otro de demanda. (Ver Tabla # 25)

Para este caso se considera una condición de oferta alta (0.79056) y una condición de

demanda baja (0.79056). Dando como resultado un coeficiente de (0.624985).

TABLA #25. Criterio de Herweet, Oferta y Demanda.

Condición de Oferta Coeficiente. Oferta Condición de Demanda

Coeficiente. Demanda

Exigua 165.83200

Excesiva 165.83200

Escasa 144.22400 Considerable 144.22400

Baja 126.49300 Alta 126.49300

Moderada 111.80400 Regular 111.80400

Balanceada 100.00000 Balanceada 100.00000

Regular 0.89443 Moderada 0.89443

Alta 0.79056 Baja 0.79056

Considerable 0.69337 Escasa 0.69337

Excesiva 0.60302 Exigua 0.60302

Fuente: Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina

Ya establecidos el coeficiente de oferta y demanda y demás variables se puede calcular el

valor de m2 de terreno. . (Ver tabla 26)

CLAVE P. OFERTA

COEF. DE OFERTA/DEMANDA

0.624985

VALOR TOTAL DE CONSTRUCCION

VALOR TOTAL DEL TERRENO

SUPERFICIE DEL

TERRENO

VALOR M2 DE TERRENO

FT092015 $ 1,492,542.00 $ 1,036,249.52 $ 582,060.85 $ 454,188.67 160.00 $ 2,838.68

44

Miguel A.A. (2012). La TASACIÓN, una "ciencia". Argentina. Disponible en: http://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7.

Page 97: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 97.

97 Maestría en desarrollo urbano

CLAVE P. OFERTA

COEF. DE

OFERTA/DEMANDA

0.694285

VALOR TOTAL DE

CONSTRUCCION

VALOR TOTAL DEL

TERRENO

SUPERFICIE

DEL

TERRENO

VALOR M2 DE

TERRENO

FT092015 1,492,542.00$ $ 1,036,249.52 582,060.85$ $ 454,188.67 160.00 $ 2,838.68

FT086023 2,811,370.00$ $ 1,951,892.02 843,779.04$ $ 1,108,112.98 326.00 $ 3,399.12

FT084005 1,557,435.00$ $ 1,081,303.76 556,337.83$ $ 524,965.93 160.00 $ 3,281.04

FT084008 1,533,212.00$ $ 1,064,486.09 506,956.23$ $ 557,529.87 160.00 $ 3,484.56

FT084023 1,494,232.00$ $ 1,037,422.86 716,725.32$ $ 320,697.54 160.00 $ 2,004.36

FT083007 1,559,199.00$ $ 1,082,528.48 556,337.83$ $ 526,190.65 160.00 $ 3,288.69

FT091003 3,099,148.00$ $ 2,151,691.97 1,126,569.39$ $ 1,025,122.58 320.00 $ 3,203.51

FT088008 2,015,737.00$ $ 1,399,495.96 718,187.99$ $ 681,307.98 160.00 $ 4,258.17

FT088011 1,791,962.00$ $ 1,244,132.34 556,337.83$ $ 687,794.51 160.00 $ 4,298.72

FT087024 1,650,850.00$ $ 1,146,160.39 457,839.54$ $ 688,320.85 160.00 $ 4,302.01

FT093024 1,831,203.00$ $ 1,271,376.77 569,996.07$ $ 701,380.70 160.00 $ 4,383.63

FT089001 1,788,979.00$ $ 1,242,061.29 563,284.70$ $ 678,776.59 160.00 $ 4,242.35

FT091012 3,375,858.00$ $ 2,343,807.57 1,361,271.35$ $ 982,536.22 320.00 $ 3,070.43

FT089004 1,689,132.00$ $ 1,172,739.01 657,165.48$ $ 515,573.53 214.00 $ 2,409.22

FT074001 1,689,132.00$ $ 1,172,739.01 873,993.98$ $ 298,745.03 237.00 $ 1,260.53

FT092025 1,494,232.00$ $ 1,037,422.86 469,403.91$ $ 568,018.95 160.00 $ 3,550.12

FT074028 1,948,999.00$ $ 1,353,160.77 556,337.83$ $ 796,822.94 160.00 $ 4,980.14

FT082017 1,780,086.00$ $ 1,235,887.01 563,284.70$ $ 672,602.31 160.00 $ 4,203.76

FT076011 3,032,738.00$ $ 2,105,584.50 1,032,688.61$ $ 1,072,895.89 328.00 $ 3,271.02

FT083010 2,354,403.93$ $ 1,634,627.33 759,994.76$ $ 874,632.57 220.00 $ 3,975.60

FT073039 3,481,008.00$ $ 2,416,811.64 1,295,554.80$ $ 1,121,256.84 353.00 $ 3,176.36

FT074020 2,778,165.00$ $ 1,928,838.29 863,703.20$ $ 1,065,135.09 318.00 $ 3,349.48

FT074025 2,548,354.00$ $ 1,769,283.96 995,136.30$ $ 774,147.66 240.00 $ 3,225.62

FT074008 2,623,684.00$ $ 1,821,584.45 1,013,912.45$ $ 807,671.99 240.00 $ 3,365.30

FT073025 1,486,561.00$ $ 1,032,097.00 469,403.91$ $ 562,693.09 165.00 $ 3,410.26

FT093030 1,881,626.00$ $ 1,306,384.71 487,074.75$ $ 819,309.96 216.00 $ 3,793.10

FT093024 1,571,711.00$ $ 1,091,215.37 588,995.94$ $ 502,219.43 160.00 $ 3,138.87

FT092019 1,610,450.00$ $ 1,118,111.28 586,079.83$ $ 532,031.45 169.00 $ 3,148.12

FT092023 2,235,814.00$ $ 1,552,292.12 563,284.70$ $ 989,007.43 284.00 $ 3,482.42

FT087003 1,494,232.00$ $ 1,037,422.86 432,082.44$ $ 605,340.42 160.00 $ 3,783.38

FT087030 2,920,192.00$ $ 2,027,445.50 985,748.22$ $ 1,041,697.29 340.00 $ 3,063.82

FT087026 1,560,642.00$ $ 1,083,530.33 550,766.60$ $ 532,763.73 160.00 $ 3,329.77

FT087012 3,114,871.00$ $ 2,162,608.21 1,013,912.45$ $ 1,148,695.76 340.00 $ 3,378.52

FT090006 1,992,310.00$ $ 1,383,230.95 610,225.09$ $ 773,005.86 230.00 $ 3,360.90

FT086041 1,627,437.00$ $ 1,129,905.10 544,508.54$ $ 585,396.56 160.00 $ 3,658.73

FT086005 2,985,085.00$ $ 2,072,499.74 985,748.22$ $ 1,086,751.52 333.00 $ 3,263.52

FT086013 3,120,000.00$ $ 2,166,169.20 995,136.30$ $ 1,171,032.90 336.00 $ 3,485.22

FT085001 2,767,097.00$ $ 1,921,153.94 1,019,952.69$ $ 901,201.25 280.00 $ 3,218.58

FT085005 1,595,848.00$ $ 1,107,973.33 563,284.70$ $ 544,688.63 168.00 $ 3,242.19

FT083001 2,573,400.00$ $ 1,786,673.02 980,002.34$ $ 806,670.68 261.00 $ 3,090.69

FT083016 1,383,548.00$ $ 960,576.62 891,867.43$ $ 68,709.19 160.00 $ 429.43

FT075028 2,650,879.00$ $ 1,840,465.53 976,360.14$ $ 864,105.39 271.00 $ 3,188.58

FT075024 1,892,694.00$ $ 1,314,069.05 854,315.12$ $ 459,753.93 160.00 $ 2,873.46

FT075007 3,000,000.00$ $ 2,082,855.00 1,047,257.40$ $ 1,035,597.60 320.00 $ 3,236.24

FT075011 1,694,232.00$ $ 1,176,279.86 617,495.75$ $ 558,784.12 160.00 $ 3,492.40

FT076001 2,363,101.00$ $ 1,640,665.58 912,747.27$ $ 727,918.30 237.00 $ 3,071.39

FT076014 2,959,128.00$ $ 2,054,478.18 1,032,688.61$ $ 1,021,789.58 321.00 $ 3,183.15

FT077007 2,955,259.00$ $ 2,051,791.99 1,004,524.37$ $ 1,047,267.62 320.00 $ 3,272.71

FT077017 2,529,126.00$ $ 1,755,934.24 873,091.28$ $ 882,842.97 271.00 $ 3,257.72

FT078005 1,892,694.00$ $ 1,314,069.05 843,779.04$ $ 470,290.01 160.00 $ 2,939.31

FT078001 2,568,120.00$ $ 1,783,007.19 891,867.43$ $ 891,139.76 237.00 $ 3,760.08

FT082010 2,352,032.00$ $ 1,632,980.54 873,091.28$ $ 759,889.26 239.00 $ 3,179.45

TOTALES 114,199,749.93$ $79,287,173.38 40,392,151.82$ $38,895,021.56 11814.00 $ 172,554.43

2,196,149.04$ $ 1,524,753.33 776,772.15$ $ 747,981.18 227.19 $ 3,318.35

TABLA 26. Calculo de valor por metro cuadrado de terreno.

Fuente: Elaboración Propia

Page 98: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 98.

98 Maestría en desarrollo urbano

Validación de la Zona Homogénea 4104, Residencial Otay Vista.

Como consecuencia de los procesos realizados en las páginas anteriores, el resultado final

arroja que la zona homogénea 4104 le corresponde un valor catastral de $ 3,318.35 pesos.

Con lo que se cumple lo que se establece en el artículo 75-bis-A, fracción “i”, el valor

catastral que es la base del impuesto predial, deberá ser equiparable al valor de mercado.

Además de que los procedimientos aquí utilizados están dentro de las leyes y reglamentos

para el estado de Baja California.

Actualmente según la tabla de valores catastrales para el ejercicio fiscal 2012, esta zona

homogénea tiene un valor de $ 1,790.00 pesos, es decir un 46 % menor al de mercado

repercutiendo negativamente en la recaudación municipal por el concepto de pago del

impuesto predial.

Teniendo en cuenta la Mesa de Otay zona Este, objeto de este análisis cuenta con 41 zonas

homogéneas, cada una con características específicas, podría ser posible contar con los

valores de cada una de ellas en un lapso de 2 meses mediante los procedimientos descritos

en este documento. Tomando como punto de partida la oferta y la demanda de los

inmuebles en cada zona.

Page 99: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 99.

99 Maestría en desarrollo urbano

Fase 5.- Creación de la base de datos.

Con la información en la cédula de identificación catastral obtenida por la cuadrilla de campo

aunada a los datos proporcionados por los participantes de los convenios realizados con las

diferentes organizaciones e instituciones además de las visitas de campo se alimenta una

base de datos que puede ser en Excel o Access dividida por zona homogénea y ligada a un

sistema de información geográfica (ArcMap) con lo cual es posible ubicar y actualizar los

datos de la cartografía existente. (Ver gráfica # 18)

Gráfica # 18, Actualización de base de datos.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

Esta información es cotejada en gabinete a través el sistema propio de consulta “SIG” y por

medio de la función (Street View) de “Google Maps” donde es posible posicionarse a nivel de

calle y verificar los datos del predio y su construcción.

La tarea de geo-referenciar la información obtenida es responsabilidad de la cuadrilla de

gabinete, quien constantemente esta revisando y depurando la base de datos.

De esta forma se van estableciendo los usos de suelo de las zonas homogéneas, valores de

mercado y datos actualizados del predio, por lo tanto se genera el valor de las zonas de

manera confiable y continua.

Page 100: Tesis Valor Catastral Fsd 24

Área Sistemas de información geográfica 100.

100 Maestría en desarrollo urbano

Gráfica # 19, Usos del suelo y valores de inmueble.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos de la Dirección de Catastro Municipal (2012), Tijuana, B.C.

Con la información disponible se lleva a cabo análisis con la finalidad de observar de forma

gráfica el comportamiento de las zonas homogéneas y de esta forma se reducir el tiempo de

evaluación al revisar y discutir la tabla de valores que se presenta al Consejo de Catastro

cada año antes de su validación por Cabildo que a su vez lo transfiere al Congreso del

Estado para su aprobación y publicación. (Ver gráfica # 19)

Gráfica # 10, Delimitación de las Zonas Homogéneas.

Fuente: Catastro Municipal de Hermosillo Sonora (2012).

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Área Sistemas de información geográfica 101.

101 Maestría en desarrollo urbano

5.2. Estrategias.

Las estrategias aquí expuestas son el resultado del diagnostico de los aspectos legales y

administrativos del área de estudio, Mesa de Otay zona Este.

Con la finalidad de lograr valores catastrales justos y confiables las estrategias propuestas

son las siguientes:

Eje Administrativo.

Estrategias Defensivas.

� Implementar la metodología propuesta con la finalidad de reducir la inconformidad de los

contribuyentes al generar los valores catastrales de manera confiable y justa.

� Utilizar programas como “arcgis-explorer” y “google maps” para identificar predios,

construcciones, y lotes baldíos, reduciendo el uso de equipo y tiempo requerido para

realizar dichas tareas.

� Presentar al congreso la tabla de valores creada a partir de la metodología propuesta y

sus fundamentos con los que puedan tomar una decisión acertada.

� Crear un sistema de verificación en tiempo real del estado que guardan los valores

catastrales, con el cual puedan realizar proyecciones financieras.

� Crear una base de datos con la información obtenida de los nuevos asentamientos, y

lograr visualizar las tendencias de crecimiento.

� Implementar técnicas de muestreo e identificar el número mínimo confiable de avalúos

por zona homogénea.

� Aprovechar la información del tráfico inmobiliario para actualizar los valores catastrales.

� Utilización de las técnicas de valoración masiva para definir los valores de los nuevos

asentamientos.

Estrategias Ofensivas.

� Aprovechar los jóvenes de servicio social para hacer las muestras de campo utilizadas

para determinar los valores unitarios de las zonas homogéneas.

� Utilizar la cartografía existente como base par la actualización de valor y uso de suelo.

� Obtener de recursos económicos para establecer el departamento de valuación con el

que se pueda cumplir lo que establece el artículo 12 de la ley de catastro, mediante

gestiones ante la secretaria de finanzas.

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Área Sistemas de información geográfica 102.

102 Maestría en desarrollo urbano

� Aprovechar el conocimiento de los contribuyentes para agilizar la tarea de muestreo en

campo.

� Conseguir la aprobación del consejo para establecer la metodología propuesta en la

determinación del valor unitario.

� Utilizar datos del avaluó del año 2008 como marco de referencia del nuevo valor

catastral.

� Crear una base de datos con la ubicación de las transacciones inmobiliarias para poder

representarlas en un mapa temático y así visualizar el comportamiento del mercado

inmobiliario.

� Implementar los mecanismos para la determinación del valor unitario con base científica

y fundamentada en las leyes.

Estrategias de Supervivencia.

� Diseñar un folleto informativo que fomente la participación del contribuyente en las

encuestas.

� Realizar acuerdos con organismos privados para dotar de equipo y capacitación al

personal que realiza las muestras.

� Involucrar a las instituciones y agrupaciones civiles a que apoyen la instalación del

modelo de gestión propuesto con fundamentos legales.

� Crear un convenio de cooperación con los corredores inmobiliarios para que aporten su

información de las transacciones comerciales.

� Emplear las técnicas de valoración masiva y muestreo para definir las zonas

homogéneas y su valor.

� Aplicación del índice nacional de precios al consumidor para actualizar los valores

catastrales.

� Restructurar la base de datos para abrir los campos necesarios para la actualización.

Estrategias de Reorientación.

� Procurar mayor número de estudiantes de servicio social y reducir tiempos de encuesta.

� Elaborar cedula de identificación catastral para muestra de campo.

� Plantear convenio de intercambio de información con la tesorería municipal para que

proporcionen datos de los traslados de dominio.

� Incentivar la participación de los contribuyentes para lograr un muestro confiable, a

través de un programa de inducción informativa en campo.

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Área Sistemas de información geográfica 103.

103 Maestría en desarrollo urbano

� Convencer a las instituciones y agrupaciones civiles de la necesidad de establecer el

modelo de gestión propuesto, comparando la posible recaudación entre ambos modelos.

� Revisar información del avaluó del año 2008 para ver el comportamiento de las zonas

homogéneas.

� Organizar reuniones entre los organismos privados, agrupaciones civiles e instituciones

para crear convenios de cooperación.

Eje Legislativo.

Estrategias Defensivas.

� Informar al contribuyente de las leyes, normas y procedimientos que se utilizan en la

determinación del valor catastral mediante folletos o comunicación directa con los

representantes de la dependencia de catastro.

� Proporcionar al departamento jurídico análisis detallado de los procedimientos realizados

al determinar el valor unitario y las leyes en que se fundamentan para que tengan

elementos de defensa.

� Consultar de forma inmediata la procedencia de la prescripción y situación jurídica del

mismo, con lo que se podrá proceder o revocar la asignación de registro.

� Proporcionar al consejo de catastro la información actualizada de la base catastral, con

la cual puedan cumplir su función al validar la nueva tabla de valores para el próximo

ejercicio fiscal.

� Garantizar que la determinación de los nuevos valores catastrales sea realizada con

fundamento en lo establecido en la ley de catastro inmobiliario.

� Aprovechar la información los avalúos catastrales para fundamentar que se utilice la

tabla de valores vigente.

Estrategias Ofensivas. � Aprovechar la participación de la consejería jurídica para fundamentar las decisiones del

consejo de catastro al validar la nueva tabla de valores catastrales.

� Organizar reuniones con el consejo de catastro y el cabildo para establecer las bases de

la unidad de valuación con la cual se logre generar una tabla de valores confiable y con

fundamento jurídico.

� Aprovechar la unanimidad del consejo de catastro para implantar una metodología

basada en las leyes y reglamentos con la cual se eviten las demandas por la violación a

dichas leyes.

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Área Sistemas de información geográfica 104.

104 Maestría en desarrollo urbano

� Realizar reuniones con los colonos de las zonas homogéneas para que aporten

información de los inmuebles representativos del lugar y se pueda definir un valor

catastral confiable.

� Utilizar datos del avaluó del año 2008 como fundamento de una tabla de valores validada

por el congreso del estado.

� Involucrar a los jóvenes de servicio social para dar asesoría jurídica a los contribuyentes

referente al valor de su inmueble y responsabilidad tributaria.

Estrategias de Supervivencia.

� Explicar al contribuyente la diferencia entre el valor catastral y el pago del impuesto

predial mediante monografías o aclaraciones directas en las oficinas de catastro.

� Realizar acuerdos con universidades, para que alumnos de la carrera de leyes apoyen

en esclarecimiento de las demandas y amparos.

� Involucrar a las instituciones encargadas de regularizar la tenencia de la tierra para evitar

las prescripciones sin fundamento brindando asistencia técnica y legal.

� Involucrar al colegio de valuadores para que apoyen con avalúos de mercado y así poder

definir el valor real del inmueble.

� Emplear técnicas de valoración masiva y muestreo para definir las zonas homogéneas y

su valor.

� Promover la aplicación de tasa única aplicable al valor catastral y así dar cumplimiento al

principio de equidad tributaria.

Estrategias de Reorientación.

� Organizar mesas de trabajo donde participen las dependencias encargadas de

regularizar la tenencia de la tierra y la consejería jurídica para fundamentar el registro de

los nuevos asentamientos.

� Elaborar cedula de identificación catastral que pueda ser utilizada por la unidad de

valuación en la determinación de los valores unitarios.

� Plantear convenio de intercambio de información con colegio de valuadores para que

proporcionen datos de los traslados de dominio.

� Motivar la participación de los contribuyentes para que proporcionen datos del inmueble,

y de esta manera se pueda lograr un avaluó confiable, mediante un programa de

inducción informativa en campo.

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Área Sistemas de información geográfica 105.

105 Maestría en desarrollo urbano

� Convencer a las instituciones y agrupaciones civiles de la necesidad de establecer el

modelo de gestión confiable, a través de comparar la recaudación del modelo actual y el

propuesto derivado de este análisis.

� Procurar que los jóvenes de servicio social sean afines a la carrera de leyes y puedan

apoyar al departamento jurídico en los casos de amparos y demandas.

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Área Sistemas de información geográfica 106.

106 Maestría en desarrollo urbano

Conclusiones.

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Área Sistemas de información geográfica 107.

107 Maestría en desarrollo urbano

6. Conclusiones. En diciembre de 2010 fui invitado a participar en la Dirección de Catastro Inmobiliario de la

ciudad de Tijuana. En el transcurso de mi estancia en esa dependencia atendí en variadas

ocasiones contribuyentes molestos por el monto elevado que tenían que pagar por concepto

del impuesto predial, a lo cual me esforzaba por explicar que Catastro no es la responsable

de efectuar tal cobro, esta dependencia es únicamente de registro y administración de la

propiedad raíz del municipio quien tiene a su cargo el determinar el valor catastral base del

impuesto predial.

De aquí nace la inquietud de examinar con mayor detalle esta situación del valor

catastral, saber como se genera y fundamenta, ¿cuáles podrían ser las posibles causas que

originan la inconformidad de los contribuyentes al pagar su recibo del impuesto predial?.

Al recabar información referente al valor catastral, captó mi atención lo que establece

el artículo 31 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, es “obligación”

de todo mexicano contribuir al gasto público, en este mismo párrafo se exhibe un

“derecho”, mencionando que la aportación debe ser “proporcional y equitativa”, al

estudiar estos principios, se define el concepto de que una manera de identificar la

capacidad de contribuir al gasto publico es el valor de los inmuebles, el cual refleja la

capacidad de pago de los sujetos pasivos, estos inmuebles según el articulo 4 de la ley de

Catastro deberán estar inscritos en el Catastro y ser objeto de avalúo.

Aquí es donde reside la importancia de este estudio, todos los bienes inmuebles

ubicados dentro del territorio del Estado de Baja California deben de ser valuados y su valor

debe ser equiparable con el valor de mercado, según lo estipula la Ley de Hacienda del

Estado de Baja California en su artículo 75-BIS-A.

Lo anterior me motiva a investigar diferentes teorías de valuación de inmuebles y

consultar con expertos en la materia los cuales suelen estar de acuerdo en que el objetivo

de las valoraciones inmobiliarias es conocer el valor de mercado de los inmuebles, es decir,

la cantidad monetaria que dos individuos están dispuestos a intercambiar por un bien. En

este intercambio de bienes es donde se define la capacidad de pago de los sujetos pasivos y

al cual se tiene que aplicar el principio de proporcionalidad al momento de exigirle su

contribución al gasto público.

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Área Sistemas de información geográfica 108.

108 Maestría en desarrollo urbano

El desarrollo de esta investigación me dio la oportunidad de revisar los modelos de gestión y

aplicación del valor catastral, catalogados como los mejores del país, como son los de

Hermosillo Sonora y Mérida Yucatán, en ellos participan organizaciones, instituciones y

expertos en materia de valuación de inmuebles, aportando su saber y experiencia con un fin

común, el valor catastral no debe ser un problema para los contribuyentes, si no una

solución para un mejor servicio a la ciudadanía.

Derivado de lo anterior y tomando como ejemplo estos modelos de catastros

exitosos, se analiza el modelo de gestión y aplicación del valor catastral en la ciudad de

Tijuana, tomando como área de estudio para este propósito, la zona este de Mesa de Otay,

dando como resultado que no existe un modelo como tal, solo procesos desarticulados con

los que se define el valor unitario de los predios, también se encuentra que no se ha

modificado el valor catastral en 4 años y que existen rezagos en materia de cartografía y los

datos registrales adherida a la misma, información fundamental en un catastro para la

correcta administración de la propiedad raíz del municipio.

Con base en estos antecedentes, el estudio de las teorías de valuación, normas,

leyes y reglamentos para el Estado de Baja California referentes a este tema se propone una

metodología para la gestión y aplicación del valor catastral, tomando como punto de partida

el valor de mercado, y la metodología aquí desarrollada se adecua a los recursos

económicos y humanos disponibles actualmente para la Dirección de Catastro, planteando el

uso de tecnologías relacionadas con los procedimientos de valoración catastral haciendo

posible la valoración masiva.

Este no es un método para sustituir una valuación individual, realizada por un perito

valuador, sino que su fin es determinar el valor de las zonas homogénea exclusivamente

para ser la base con la cual se cobre el impuesto predial.

Fundamentalmente en lo que se refiere a la valoración del suelo edificado, los

valoradores de los bienes urbanos, ya sean institucionales o privados, son los más

interesados en conocer otros valores que les puedan servir de referencia. Así, la

comparación de las diferentes valoraciones del suelo que hace posible que esta metodología

puede servir para que las valoraciones se validen mutuamente o para que se reajusten y

armonicen.

En apartados anteriores se ha puesto de manifiesto la utilidad de la presente investigación y

teniendo en cuenta los objetivos marcados, es necesario hacer mención de la necesidad de

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Área Sistemas de información geográfica 109.

109 Maestría en desarrollo urbano

la utilización de los sistemas de información geográfica (SIG) permitiendo que las bases de

datos puedan ser alimentadas periódicamente, con las ofertas de venta del trafico

inmobiliario y la actualización de los usos de suelo, además de los proyectos previstos de

obra que puedan beneficiar el valor de las propiedades.

Al analizar de manera simultánea los datos con la disposición geográfica, se obtiene

un panorama integral bajo distintos escenarios de interés, lo que permite la planeación

racional de su administración, control, costos, mantenimiento y desarrollo, siempre que las

bases de datos se actualicen periódicamente.

Se debe lograr la correlación entre valores catastrales y los valores de mercado de

cada inmueble, para garantizar los principios de equidad y proporcionalidad tributaria.

La equiparación de valores catastrales a los de mercado genera una carga tributaria

adicional, según el grado de desactualización, las autoridades deberán ponderar el grado de

impacto a lograr utilizando el equilibrio que permiten los ajustes en las tasas.

La forma de determinar el valor unitario deberá ser mediante procesos

estandarizados de valuación que garanticen el principio de equidad y elimine que predios

con características iguales o semejantes tengan diferentes valores.

Como conclusión. El Catastro es la base para el cobro del impuesto predial y este forma casi

el 30 % del ingreso Municipal, es necesario que se inviertan recursos económicos y

humanos en esta dependencia para así poder realizar los procesos de valuación necesarios

con los cuales se logre tener un valor real de la propiedad raíz del Municipio.

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Área Sistemas de información geográfica 110.

110 Maestría en desarrollo urbano

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