teste epi 2012

UNIUNEA NAIONAL A EVALUATORILOR AUTORIZAI DIN ROMNIA

TESTE

PENTRU EVALUAREA

PROPRIETII IMOBILIARE

IROVAL BUCURETI 2012

2

Autori:

ing. BDESCU Gheorghe

ec. CERNEA Corina Mirela

ing. DRGHICI Liviu

ing. PETRESCU Constantin

ing. ROU Anghelina

ing. ROU Gheorghi

ing. CHIOPU Corneliu

ing. GRECU Vasile

ing. ALBU Aurel

Ediia 2012, revizuit de:

dr. ec. Sorin STAN

ing. ec. Doru-Puiu TIBERIU

dr. ing. Irina BENE

ing. Panait Carmen

Copyright 2012 IROVAL

3

ASPECTE GENERALE

1) Care dintre abordrile n evaluare utilizeaz informaii de pia: a) abordarea prin cost b) abordarea prin venit c) abordarea prin pia d) toate cele de mai sus

2) Care dintre abordrile n evaluare are la baz principiul anticiprii: a) abordarea prin cost b) abordarea prin pia c) abordarea prin venit d) niciuna din cele de mai sus

3) Reconcilierea rezultatelor reprezint: a) un proces de ponderare a unor valori diferite b) un proces de mediere a unor valori diferite c) un proces de selectare a unei valori d) niciunul din cele de mai sus

4) Gradul de adecvare a unor metode de evaluare este, de cele mai multe ori, influenat de: a) tipul proprietii evaluate b) potenialii cumprtori c) cantitatea de informaii disponibile referitoare la tranzacii comparabile d) a i b sunt rspunsuri corecte

5) Data efectiv a opiniei finale asupra valorii poate fi: a) o dat curent b) o dat prospectiv (viitoare) c) o dat retrospectiv (trecut) d) toate cele de mai sus

6) Folosirea unei metode de evaluare depinde de: a) problema concret de evaluare b) discreia evaluatorului c) discreia clientului d) niciuna din cele de mai sus

7) Rotunjirea valorii rezultate ar trebui: a) s fie utilizat rar ntr-un raport de evaluare

b) s reflecte nivelul de siguran al evaluatorului fa de opinia sa

c) s fie aplicat numai la estimarea opiniei finale asupra valorii

d) niciun rspuns corect

8) Valoarea de pia este, prin definiie: a) preul cel mai mare b) preul cel mai mic c) preul cel mai probabil d) costul plus profitul

9) Valoarea pentru un anumit investitor este: a) valoarea de pia b) valoarea just c) valoarea de investiie d) valoarea intrinsec

10) Care tip al valorii se va folosi n cazul unei vnzri forate: a) nu exist un tip al valorii pentru ipoteza unei vnzri forate b) valoarea de utilizare c) valoarea afacerii d) valoarea de investiie

4

11) Valoarea de pia este egal cu costul de nlocuire net?

a) da, ntotdeauna

b) nu, niciodat

c) nu, sigur valoarea de pia nu poate fi egal cu costul de nlocuire net

d) poate fi egal cu costul de nlocuire net

12) Care din expresiile de mai jos NU este o condiie fundamental a definiiei valorii de pia?

a) vnztorul i cumprtorul sunt hotri

b) tranzacia este pltit n numerar

c) existena unei activiti de marketing corespunztoare

d) una dintre pri este bine informat

13) Pentru ca un activ s aib valoare, trebuie s existe patru factori economici interdependeni:

a) teren, for de munc, materiale i organizare

b) raritate, utilitate, cerere i putere efectiv de cumprare

c) raritate, utilitate, cerere efectiv i transferabilitate

d) raritate, utilitate, putere efectiv de cumprare i dorin

14) Substituia este un principiu pentru:

a) abordarea prin cost

b) abordarea prin venit

c) abordarea prin pia

d) toate cele trei abordri

15) Care din urmtoarele ar putea fi un exemplu de for social?

a) o rat de utilitate mai mare pentru o anumit zon

b) rata dobnzii mai mic

c) o rat a divorurilor n cretere

d) existena unor inundaii repetate

16) Care tip al valorii este cel mai utilizat n evaluarea unei proprieti rezideniale?

a) valoarea de pia

b) valoarea de utilizare

c) valoarea just

d) valoarea de impozitare

17) Termenul de valoare ar trebui utilizat n raportul de evaluare fr alt atribut:

a) ntotdeauna

b) uneori

c) niciodat

d) este la aprecierea evaluatorului

18) Forele sociale care sunt analizate de evaluatorii de proprieti imobiliare sunt:

a) inventarul de terenuri virane i amenajate

b) magazine i coli existente

c) numrul locuitorilor, structura pe grupe de vrst i sexe, rata de cstorii i de divoruri

d) ratele de ocupare

19) Tendinele economice sunt analizate prin:

a) timpul, direcia, cauza i efectul tendinei

b) evoluia inflaiei

c) reglementrile guvernamentale

d) orientrile furnizate de organismele internaionale

5

20) Datele generale se refer la:

a) piaa local imobiliar (regiune, ora i vecintate)

b) tranzaciile de pe pia

c) costurile i finanarea proprietilor

d) cea mai bun utilizare a terenurilor

21) Standardele de evaluare cuprind:

a) definiii ale unor termeni specifici evalurii

b) indici de actualizare

c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare

d) tabelele de ncadrare

22) Analiza ofertei concureniale i cererii se refer la:

a) puterea de cumprare

b) stocul proprietilor concurente existente, al celor care pot fi adaptate i al celor aflate n construcie

c) utilitatea proprietilor


23) La evaluarea unor construcii ce fac parte din patrimoniul unei ntreprinderi care nu va intra n lichidare, se folosete:

a) valoarea de investiie

b) valoarea de pia pe premisa n utilizare

c) valoarea de impozitare

d) valoarea de asigurare

24) Datele/informaiile specifice se refer la:

a) costul i deprecierea construciilor

b) venituri i cheltuieli

c) rata de capitalizare

d) toate cele de mai sus

25) Standardele de evaluare sunt necesare pentru:

a) o nelegere uniform a termenilor i procedurilor de evaluare

b) pentru a putea fi verificate lucrrile de evaluare

c) pentru a putea fi atestai evaluatorii

d) pentru a ne alinia la cerinele integrrii n Uniunea European

26) Pentru evaluare etapa de identificare a proprietii imobiliare este: a) absolut esenial b) bine de avut n vedere c) uneori folositoare d) o etap neadecvat

27) n cazul abordrii prin pia, evaluatorul organizeaz datele specifice: a) pe fie individuale b) ntr-o gril necesar pentru comparaie, cu dou sau mai multe dimensiuni c) n ordinea culegerii lor d) n ordinea datei tranzaciilor

28) Criteriile pe baza crora se ajunge la opinia final asupra valorii sunt: a) raionamentul profesional, adecvarea, calitatea informaiilor b) piaa, raionamentul profesional, adecvarea c) natura problemei de evaluare, adecvarea i precizia datelor utilizate d) calitatea informaiilor, raionamentul, adecvarea

29) Valoarea final se poate exprima i ca: a) media aritmetic a tuturor valorilor b) medie ponderat a valorilor c) interval de valori d) n comparaie cu alte proprieti imobiliare

6

30) n estimarea opiniei finale asupra valorii este mai important: a) rezultatul obinut aplicnd formulele financiare b) rezultatul obinut prin abordarea prin pia c) rezultatul obinut din formulele de cost d) rezultatul obinut din compararea cu alte rapoarte de evaluare

31) Pieele locale urmresc tendinele pieelor regionale: a) niciodat b) ntotdeauna c) nu ntotdeauna d) depinde

32) Pe termen lung costul construciilor urmrete: a) dinamica nivelului general al preurilor b) cursul de schimb valutar c) rata rentabilitii d) cerinele reglementrilor urbanistice

33) Investigarea tranzaciilor de pe pia se face prin: a) informaii colectate de la cumprtori i vnztori b) analiza preurilor orientative din grila notarilor publici c) informaii de la autoritile fiscale d) toate rspunsurile sunt corecte

34) Un raport de evaluare bun: a) este redactat conform reglementrilor b) este conform cerinelor clientului nscrise n contract c) d posibilitatea beneficiarului s neleag problema, faptele, logica i concluziile d) cuprinde numai datele culese din teren i verificate din punct de vedere al autenticitii

35) Procesul de evaluare nseamn: a) aciunea n justiie referitoare la o evaluare b) totalitatea etapelor necesare pentru realizarea unei evaluri c) succesiunea capitolelor din raportul de evaluare d) analiza datelor culese de pe pia

36) Previziunile se elaboreaz pe baza: a) analizei datelor specifice b) percepiei i comportamentului participanilor pe pia c) cunotinele i experiena evaluatorului d) cunoaterea studiilor de prognoz la nivelul macroeconomic

37) Economia local se analizeaz prin: a) evoluia i veniturile populaiei, utilizarea forei de munc b) evoluia preurilor, rata dobnzilor c) numrul de locuine n construcie, volumul lor n lei d) nivelul salariilor i volumul comerului cu amnuntul

38) Cele mai importante situaii n care este necesar evaluarea proprietilor imobiliare sunt: a) finanarea proprietii imobiliare b) administrarea proprietii imobiliare c) vnzarea proprietii imobiliare sau cedarea folosinei acesteia d) utilizarea proprietii imobiliare

39) Raritatea relativ a unei proprieti imobiliare nseamn: a) s nu existe ofert b) oferta s fie limitat fa de cerere c) s nu existe cerere d) piaa s fie n scdere

40) Care este legtura dintre noiunile de proces de evaluare i raport de evaluare?

a) noiunile sunt sinonime b) raportul de evaluare prezint faptele, raionamentele i concluziile procesului de evaluare c) raportul de evaluare prezint doar concluzia procesului de evaluare d) niciun rspuns corect

7

41) Principiul contribuiei nseamn: a) investiia fcut de chiria b) valoarea adugat de o component a proprietii imobiliare

c) valoarea modernizrilor ulterioare d) investiia adus de antreprenor

42) n evaluarea proprietilor imobiliare: a) trebuie s se aplice cele trei abordri b) pot fi utilizate una sau mai multe abordri

c) nu se admite o singur abordare d) cele trei abordri trebuie s dea rezultate mult diferite

43) Expresia cumprtor hotrt din definiia valorii de pia, nseamn c cumprtorul: a) este motivat, dar nu obligat s cumpere

b) nu renun la tranzacie c) ar plti un pre mai mare dect pe pia

d) are interes deosebit s cumpere proprietatea

44) n definiia valorii de pia, expresia ntr-o tranzacie neprtinitoare nseamn: a) ntre pri nu exist o relaie particular sau special

b) ctig i vnztorul i cumprtorul c) preul corespunde cu costurile vnztorului

d) adjudecare prin licitaie

45) Valoarea special se va estima: a) n cazul n care o proprietate este mai atractiv pentru un anumit cumprtor b) n cazul garantrii mprumutului

c) n cazul nchiderii

d) n cazul lichidrii

46) Valoarea: a) este intrinsec bunului

b) este reflectat de optica participanilor pe pia c) este rezultat din tranzacie d) este dat de metodele de evaluare

47) Existena unor standarde de evaluare este util: a) publicului larg

b) investitorilor i vnztorilor c) speculatorilor

d) pieei de capital

48) Standardele de evaluare ANEVAR sunt: a) Standardele Internaionale de Evaluare b) Standardele Europene de Evaluare

c) Standardele Naionale de Evaluare compatibile cu cele internaionale d) Standardele Internaionale de Evaluare, Ghidurile de Evaluare i Ghidurile Metodologice de

Evaluare

49) Suma pe care un anumit cumprtor este de acord s o plteasc i un anumit vnztor o

accept, n circumstanele unei tranzacii, se numete: a) cost

b) pre

c) valoare

d) cheltuial

50) Din punctul de vedere al investitorului, elementul cel mai important care afecteaz valoarea

unei investiii imobiliare este: a) costul de reconstruire

b) localizarea

c) capacitatea de a genera venituri

d) costul depreciat

8

51) Un cumprtor potenial al unei proprieti imobiliare solicit ca aceasta s fie evaluat cu

o rat de capitalizare de 22%, dei piaa arat o rat de capitalizare de 12%. Ce tip al valorii

va fi estimat n acest caz? a) valoarea de utilizare

b) valoarea de pia c) valoarea de investiie

d) valoarea special

52) Care dintre urmtoarele principii descrie cel mai bine efectul pe care l are un aeroport

internaional asupra unui cartier rezidenial vecin? a) substituie b) cea mai bun utilizare

c) condiii externe d) conformitate

53) Ce principiu economic ar putea explica c atunci cnd sunt disponibile mai multe case cu

utilitate echivalent, cea mai ieftin are cea mai mare cerere? a) anticiparea

b) cea mai bun utilizare

c) substituia d) productivitatea suplimentar

54) Datele primare se refer la: a) principalele date folosite de evaluator

b) datele culese de evaluator

c) datele care influeneaz direct valoarea d) datele publicate de surse sigure

55) Care din urmtoarele exemple reflect cel mai bine valoarea de investiie? a) valoarea din optica participanilor pe pia

b) valoarea pentru proprietar sau pentru un proprietar potenial c) valoarea pentru societatea de asigurare

d) valoarea pentru taxele pe proprietate

56) Care este deosebirea dintre valoarea de pia i preul de pia? a) preul de pia este sinonim cu costul de nlocuire, n timp ce valoarea de pia este aceeai cu

valoarea estimat b) preul de pia este suma cerut de vnztor, n timp ce valoarea de pia este suma pe care o

pltete de fapt cumprtorul c) preul de pia este suma la care se vinde proprietatea, n timp ce valoarea de pia este suma

estimat la care ar putea s se vnd proprietatea

d) preul de pia este suma de bani reprezentat de proprietate, n timp ce valoarea de pia este suma ce s-a pltit pentru ea

57) Care dintre urmtoarele condiii sunt presupuse n definiia valorii de pia: a) valoarea estimat se refer la o dat viitoare b) proprietatea se va vinde dup evaluare

c) plata se va face n numerar/cash sau echivalente de numerar

d) numai vnztorul tie perfect care este utilizarea potenial a proprietii

58) Evaluatorul trebuie s stabileasc clar i n scris sfera misiunii de evaluare deoarece: a) aceasta l absolv pe evaluator de orice responsabilitate dac este dat n judecat b) astfel se identific scopul evalurii, activul sau datoria supuse evalurii i tipul valorii

c) legislaia cere acest lucru d) permite evaluatorului s utilizeze o singur metod de evaluare

59) Care din urmtoarele sintagme descrie cel mai bine preul de pia? a) suma de bani pltit ntr-o tranzacie neprtinitoare b) suma primit ca i credit pentru cumprare c) suma de bani necesar pentru a nlocui proprietatea

d) definiia valorii de pia

9

60) Inflaia, rata dobnzilor i costul creditului influeneaz valoarea proprietilor imobiliare.

Cum se reflect aceast relaie n evaluare? a) rata de capitalizare ar putea fi ajustat n plus sau n minus

b) cnd dobnzile sunt mari se va aplica exclusiv abordarea prin cost

c) cnd dobnzile sunt mici se va aplica exclusiv abordarea prin pia

d) cnd se prevede o schimbare a ratei dobnzilor nu se va utiliza niciodat abordarea prin venit

61) Valoarea de investiie are semnificaie cel mai mult pentru: a) un investitor tipic

b) un anumit proprietar

c) un utilizator

d) un proprietar care nchiriaz

62) Printre obiectivele standardelor de evaluare se nscriu: a) sprijinirea evaluatorilor, prin recomandri clare, la elaborarea unor rapoarte coerente pentru

clieni

b) promovarea nelegerii uniforme prin utilizarea unor definiii standard ale valorii de pia

c) a) i b)

d) niciunul

63) Care este ordinea prezentrii celor trei abordri n evaluarea proprietii imobiliare din IVS

230 Drepturi asupra proprietii imobiliare, ediia 2011: a) prin cost, prin pia, prin venit

b) prin venit, prin cost, prin pia

c) prin pia, prin cost, prin venit

d) prin pia, prin venit, prin cost

64) Care dintre urmtoarele reprezint definiia ratei rentabilitii dat n Glosarul IVS 2011: a) profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau anticipate a unei investiii,

exprimat() n procente din valoarea acelei investiii

b) raportul procentual dintre profitul net curent i valoarea investiiei

c) raportul procentual dintre profitul net din exploatare i valoarea investiiei

d) raportul procentual dintre profitul brut total i valoarea investiiei

65) n Standardele Internaionale de Evaluare 2011, definiiile preului, costului i valorii i ale

tipurilor valorii sunt date n: a) IVS 220

b) Codul Deontologic

c) IVS 300

d) IVS Cadrul general

66) Care din activele de mai jos sunt active necorporale aferente proprietii imobiliare: a) autorizaie de construire

b) licen de exploatare a unei resurse minerale

c) contract de nchiriere avantajos


67) Drepturile asupra proprietii imobiliare fac obiectul Standardului Internaional de

Evaluare 2011 codificat prin:

a) IVS 101

b) IVS 210

c) IVS 250

d) IVS 230

68) Ultima etap a procesului de evaluare este:

a) estimarea valorii terenului

b) analiza celei mai bune utilizri

c) raportarea valorii definite

d) reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii finale

10

69) Valoarea de pia fa de valoarea de investiie a unei proprieti imobiliare este: a) ntotdeauna egal b) niciodat nu este egal c) este ntotdeauna mai mic d) de obicei este mai mare

70) Conceptul de valoare a unui bun: a) implic existena unei piee pentru acel bun b) implic o sum de bani, asociat cu o tranzacie c) implic existena unor tranzacii anterioare cu bunuri similare d) reflect optica participanilor pe pia asupra beneficiilor generabile de acel bun

71) n evaluarea unei proprieti imobiliare, evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul profesional pentru:

a) alegerea celor mai adecvate metode de evaluare b) utilizarea unor ipoteze credibile c) asigurarea coerenei ntre indicatorii utilizai ca date de intrare pentru evaluare


72) Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins n definiia valorii de pia: a) vnztor hotrt i cumprtor hotrt b) tranzacie echilibrat c) la data evalurii d) una din cele dou pri a acionat prudent i fr constrngeri

73) Indicai definiia corect a valorii de investiie, conform IVS 2011: a) valoarea unui activ pentru proprietarul su, pentru o anumit investiie sau n scopuri de

exploatare

b) valoarea unui activ pentru un proprietar sau pentru un proprietar potenial, pentru o anumit

investiie sau n scopuri de exploatare

c) valoarea unui activ pentru un potenial proprietar, pentru scopuri de exploatare


74) Care dintre definiiile tipurilor valorii include sintagma pentru un proprietar? a) valoarea de pia

b) valoarea de investiie

c) valoarea special

d) valoarea just

75) Valoarea special reprezint:

a) sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare pentru orice participant pe pia

b) valoarea de pia a unui activ cu caracteristici speciale, precum localizare, arhitectur, mrime etc.

c) o sum care reflect caracteristicile particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumprtor special

d) excedentul de valoare a unui activ peste valoarea sa de investiie

76) Valoarea sinergiei reprezint: a) un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active sau

drepturi, n urma creia valoarea combinat este egal cu suma valorilor separate

b) un element suplimentar al valorii, creat prin combinarea a dou sau mai multe active sau

drepturi, n urma creia valoarea combinat este mai mare dect suma valorilor separate

c) valoarea de pia rezultat n urma combinrii a dou sau mai multe active

d) este identic cu valoarea just

11

77) Preul reprezint: a) suma de bani cerut pentru un activ

b) suma de bani oferit pentru un activ

c) suma de bani cerut, oferit sau pltit pentru un activ

d) suma de bani estimat pentru un activ

78) Valoarea reprezint: a) un fapt concret

b) o opinie

c) media preurilor oferite pentru un activ

d) preul la care se vinde un activ

79) Un tip al valorii este definit ca fiind: a) o precizare a ipotezelor fundamentale ce stau la baza estimrii valorii

b) tipul activului care este evaluat

c) abordarea sau metoda utilizat n evaluare

d) valoarea contabil

80) Termenul cumprtor hotrt din definiia valorii de pia se refer la: a) un cumprtor hotrt s cumpere numai acea proprietate

b) un cumprtor care nu este nici nerbdtor, nici decis s cumpere

la orice pre

c) un cumprtor constrns s cumpere din motive financiare

d) nici un rspuns corect

81) Termenul cumprtor hotrt din definiia valorii de pia se refer la: a) un cumprtor care este motivat, dar nu i obligat s cumpere

b) un cumprtor motivat s cumpere, aflat ntr-o relaie special cu vnztorul

c) un cumprtor constrns s cumpere din motive economice

d) nici un rspuns corect

82) Termenul vnztor hotrt din definiia valorii de pia se refer la: a) un vnztor nerbdtor, gata s vnd la orice pre

b) un vnztor motivat s vnd, n condiiile pieei, la cel mai bun pre

c) un vnztor decis s vnd din motive personale

d) un vnztor care ateapt s vnd cnd preul va crete

83) Diferena dintre valoarea de investiie a unui activ i valoarea lui de pia reprezint: a) cuantificarea motivaiei pentru cumprtori sau pentru vnztori de a intra pe pia

b) valoarea sinergiei

c) valoarea rezidual

d) valoarea special

84) Pentru utilizarea n situaiile financiare, valoarea just este sinonim cu valoarea de pia: a) niciodat

b) ntotdeauna

c) doar n anumite cazuri

d) deseori

85) Indicai care din urmtoarele reprezint date de intrare asumate:

a) preurile obinute din tranzacii cu active similare

b) fluxurile de numerar previzionate

c) costul activelor similare

d) rata efectiv a inflaiei

12

86) Costurile de tranzacionare asociate definiiei valorii de pia: a) nu se includ n estimarea valorii de pia, cu excepia taxelor pltibile de oricare parte, ca efect

direct al tranzaciei b) nu se includ n estimarea valorii de pia, cu excepia celor generate de cumprare achitate de

cumprtor, respectiv a celor generate de vnzare achitate de vnztor c) nu se includ n estimarea valorii de pia, indiferent c sunt generate de vnzare, cumprare

sau reprezint taxe pltibile de orice parte, ca efect direct al tranzaciei d) se includ n definiia valorii de pia

87) Vnzrile de pe o pia inactiv sau n declin:

a) sunt vnzri forate, deoarece vnztorul nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat

b) nu sunt n mod automat vnzri forate c) sunt vnzri forate, deoarece cumprtorul i vnztorul nu sunt bine informai cu privire la

situaia pieei d) sunt vnzri forate, deoarece vnztorul este constrns s vnd la orice pre

88) Indicai care din urmtoarele reprezint date de intrare reale (efectiv realizate):

e) atitudinea perceput fa de risc a participanilor pe pia f) fluxul de numerar previzionat al activului g) fluxul de numerar efectiv generat de un activ

h) rata anual previzionat a inflaiei

13

PIAA IMOBILIAR

1) Pe piaa locuinelor sunt importante informaiile referitoare la: a) populaia din aria de pia b) starea tehnic dup cutremur c) procentul din venitul familiei cheltuit pentru consum

2) Pe piaa cldirilor de birouri sunt importante informaiile privind: a) veniturile pe cap de locuitor b) rata dobnzilor c) chiriile practicate

3) Oferta competitiv se studiaz pe baza: a) veniturilor pe cap de locuitor b) proprietilor oferite curent la vnzare (vechi i noi) c) ratei omajului d) structurii veniturilor populaiei

4) Echilibrul pieei imobiliare se analizeaz prin: a) economiile populaiei b) preurile pentru proprieti comparabile c) decalajul n timp ntre cererea i oferta competitiv d) dobnzile pentru construciile de locuine

5) Piaa imobiliar: a) este eficient ntotdeauna b) nu este eficient c) uneori este eficient d) este greu de apreciat dac este eficient sau nu

6) Pieele imobiliare pot fi: a) pentru spaii comerciale b) municipale c) publice d) de construcii

7) Piaa imobiliar este ineficient pentru c: a) riscurile sunt mari b) nu exist reglementri guvernamentale c) exist decalaj ntre cerere i ofert d) tranzaciile trebuie autentificate la notariat

8) Participanii pe piaa imobiliar pot fi: a) consultanii b) analitii pieei imobiliare c) intermediarii d) vecinii proprietilor tranzacionate

9) O pia n declin este caracterizat prin: a) preurile sunt cunoscute de participani b) nmulirea reglementrilor c) creterea costurilor construciilor d) scderea cererii

14

10) n analiza cererii pe piaa spaiilor comerciale sunt importante: a) reglementrile sanitare b) structura taxelor locale c) disponibilitatea asigurrii d) accesibilitatea i costul transportului

11) n analiza pieei imobiliare se prefer datele recente i extinderea ariei de pia, fa de datele mai vechi, dar specifice localizrii: a) ntotdeauna b) numai cnd piaa are o dinamic ridicat c) pentru c datele vechi nu pot fi confirmate d) niciodat

12) Analiza pieei imobiliare include i determinarea celei mai bune utilizri: a) ntotdeauna b) numai n abordarea primei coli (care pornete de la analiza economic) c) numai n abordarea celei de-a doua coli (cea care pornete de la analiza productivitii

proprietii) d) numai pentru terenuri

13) n analiza pieei imobiliare se analizeaz: a) oferta probabil i cererea competitiv b) oferta competitiv i cererea probabil c) oferta dezvoltatorilor i cererea chiriailor d) oferta proprietilor libere i cererea competitiv

14) n estimarea ofertei competitive se iau n considerare: a) toate proprietile aflate n vecintate b) proprietile imobiliare existente i cele aflate n curs de construire pe piaa specific c) construciile din localitate aflate n proiect, dar nencepute d) proprietile din vecintate, demolate sau transformate

15) Piaa imobiliar se caracterizeaz prin: a) proprieti omogene b) cerere i ofert n echilibru c) cerere relativ constant d) grad redus de lichiditate

16) n analiza cererii i ofertei se iau n considerare:

a) numai informaii certe i autentice din trecut b) numai informaii privind situaia prezent c) uneori i previziuni pentru viitorul apropiat d) ntotdeauna i previziuni

17) n analiza echilibrului cerere-ofert se analizeaz:

a) cererea existent i cea potenial b) cererea existent c) cererea potenial d) stadiul reglementrilor

18) Delimitarea pieei imobiliare este dat de: a) aria de pia, participanii pe pia, preurile de tranzacie b) proprieti echivalente i complementare, tipul construciei, costurile de construcie c) tipul proprietii imobiliare, caracteristicile proprietii, aria de pia, proprietile imobiliare

echivalente i complementare d) tipul proprietii imobiliare, aria de pia, preurile de tranzacie

19) Care din urmtoarele este o caracteristic a pieei imobiliare: a) este auto reglementat b) preurile sunt relativ uniforme i stabile c) cumprtorii sunt n cunotin de cauz i cunosc piaa imobiliar d) nu exist un numr prea mare de vnztori i cumprtori informai care s creeze o pia liber,

concurenial

15

20) Care din urmtorii factori ar putea fi considerat un factor al cererii: a) concurena b) factorii geografici c) volumul de construcii noi d) disponibilitatea creditelor

21) Noiunea de rat de absorbie a pieei se refer la: a) o estimare a vnzrilor anuale sau a unui anumit tip de utilizare a terenului b) o estimare a ratei la care un tip de spaiu imobiliar va fi vndut sau ocupat c) rata la care fluxurile financiare ale unei proprieti vor acoperi investiia iniial d) rata de actualizare care transform plile viitoare n valori actualizate

22) Cererea efectiv pe piaa locuinelor depinde direct de: a) puterea de cumprare b) rata dobnzii c) normativele de construcii d) ciclul industriei de materiale de construcii

23) n procesul de evaluare al unei proprieti imobiliare, evaluatorul estimeaz: a) costul b) preul c) un tip al valorii d) toate

24) Proprietatea cu pia limitat se caracterizeaz prin: a) imposibilitatea de a fi vndut pe piaa liber b) existena unui numr restrns de poteniali cumprtori c) vnzarea necesit o perioad de comercializare pe pia mai mare dect n mod obinuit d) niciun rspuns corect.

16

DESCRIEREA CONSTRUCIILOR

1) Subsolul este un nivel al construciilor situat: a) sub nivelul solului b) sub nivelul pardoselii parterului c) sub 0,5 m deasupra cotei terenului natural

2) Prescripiile tehnice obligatorii n construcii sunt cunoscute ca: a) normative b) norme interne c) proiecte tip

3) Confortul termic este dat i de: a) izolarea termic b) temperatura exterioar c) umiditatea interioar

4) Lemnul se folosete, ca material de construcii, la sistemul structural pe zidrie portant, pentru:

a) grinzi pline b) elemente de fundare c) izolaii

5) Zidria este rezistent preponderent la: a) compresiune b) ntindere c) forfecare

6) Structurile metalice la hale industriale se concep: a) cu ferme i stlpi b) n cadre c) n fagure

7) Armtura n beton armat se utilizeaz pentru: a) a obine o rigiditate mai mare b) a obine o rezisten la ntindere c) a asigura legtura ntre elementele constructive din beton d) toate cele de mai sus

8) Indicai un element constructiv din infrastructura unei cldiri: a) lucarn b) radier c) cpriori

9) Planeul peste subsol se execut din: a) beton armat b) grinzi de lemn c) cadre metalice

10) Pereii portani se construiesc din: a) beton armat sau zidrie cu grosime > 25 cm b) panouri metalice c) fibr de sticl, panouri din gips carton

11) Indicai care NU este un tip de structur de rezisten: a) structur de rezisten pe cadre b) structur de rezisten pe radier general c) structur de rezisten cu perei portani d) structur de rezisten mixt

17

12) Indicai care NU este un element de rezisten al cldirilor: a) planee b) arpanta

c) chesonul

13) Planeele din beton armat: a) sunt rezistente la foc

b) sunt rezistente la inundaii c) izoleaz termic

14) Acoperiul: a) apr cldirea de ploaie

b) nchide cldirea la partea superioar c) este spaiu de depozitare

15) arpanta se execut din: a) tabl

b) polistiren

c) lemn

16) Panta acoperiului cu nvelitoare din igl este de regul: a) mai mare dect la cea din tabl b) mai mic dect la cea din indril c) mai mic dect la cea din tabl

17) Indicai un element ce NU face parte din nvelitoarea unei cldiri: a) arpanta b) astereala

c) soclu

18) Structura cu cadre i diafragme din beton armat: a) se comport bine la seism b) are consum redus de materiale

c) ofer o flexibilitate mai mare

19) La aciuni seismice, deteriorarea cldirii este cauzat de: a) unda de oc direct b) rigiditatea structurii de rezisten a cldirii

c) nlimea cldirii

20) Pardoselile: a) contribuie la rezistena cldirii b) sunt elemente de finisaj interior

c) izoleaz la inundare

21) Placajele cu faian se aplic: a) la camere cu umiditate peste 67%

b) la camere cu funciuni de birouri c) la camere cu umiditate sub 67%

22) Faada principal a cldirii se refer la poziia fa de: a) strad

b) ru

c) parc


23) Pereii subsolurilor de execut din: a) beton armat

b) lemn

c) metal

24) Blocurile de locuine sunt: a) construcii speciale inginereti b) cldiri rezideniale

c) construcii de art

18

25) Structurile de rezisten ale cldirilor pot fi: a) cu perei portani b) cu schelet din grinzi i stlpi (cadre)

c) mixte


26) Anvelopa (sistemul de nchidere al cldirii) este: a) o component a structurii de rezisten b) un sistem independent, cu funcii bine precizate

c) o component a finisajului

27) Care dintre urmtoarele elemente NU constituie o component constructiv a scrilor: a) podest

b) vang

c) lucarn

28) Urmtoarele sunt elemente specifice acoperiurilor cu pante: a) pictur, streain b) streain, intrados

c) coam, parapet d) pictur, consol

29) Elementul de rezisten plasat la partea superioar a golurilor ferestrelor i uilor se numete: a) glaf

b) tabacher c) buiandrug

d) toc

30) Grinzile din lemn se ncadreaz n categoria: a) lemn ecarisat

b) produs derivat din lemn

c) produs compozit

31) Elementele de construcie din lemn rezist bine la: a) ntindere

b) ncovoiere

c) forfecare

d) strivire

32) Zidria este: a) un element de construcie compozit

b) un element de construcie monolit omogen c) o combinaie de materiale

33) Mortarul este: a) un amestec bine omogenizat de nisip, liant i ap b) o compoziie chimic natural

c) un material natural, exploatat n carier

34) Industrializarea construciilor (n sensul utilizrii prefabricatelor) reprezint: a) un avantaj

b) un dezavantaj

c) nu influeneaz caracteristicile i costurile

35) mbinrile structurilor metalice se execut prin: a) lipire cu substane adezive b) sudur, nituire i buloane c) presare la cald

36) Structurile metalice se protejeaz la foc prin: a) nichelare

b) nvelire cu lemn

c) lcuire i peliculizare cu vopsele speciale

19

37) Cimentul reprezint: a) un material natural ce se exploateaz prin cariere b) un material obinut prin calcinarea amestecurilor de calcar i argil c) un material compozit sintetic

38) Lianii pentru betoane au rol de: a) a asigura rezistena betonului b) a-i da permeabilitate

c) a-l face mai greu lucrabil

39) Agregatele pentru beton sunt fabricate n mod curent din: a) piatr spart (concasat) b) nisip, pietri i uneori bolovani c) deeuri metalice presate d) deeuri din minerit

40) Betonul proaspt se compacteaz prin: a) batere cu mtura i lopata b) vibrare

c) scuturare

d) apsare

41) Cofrajul este: a) o component a betonului b) form sau tipar n care se toarn betonul c) construcii independente definitive

42) Trasarea construciei reprezint: a) fotografierea acesteia pe teren

b) materializarea pe teren a axelor principate ale acesteia

c) desenarea pe hrtie de proiectare special

43) Excavaiile i umpluturile sunt: a) lucrri de finisare a amplasamentului b) lucrri directe pentru realizarea construciei c) lucrri de organizare de antier

44) Prin epuismente se asigur: a) evacuarea apelor din spturile de fundaii b) blocarea pnzelor de ap c) coborrea nivelului apelor freatice

45) Fundaiile din beton simplu sau armat sunt: a) elemente structurale elastice

b) elemente structurale rigide

c) elemente structurale de legtur

46) Izolaiile hidrofuge se execut pentru: a) protejarea elementelor construciei mpotriva apelor b) realizarea unui aspect favorabil

c) legtura ntre elementele componente ale cldirii

47) Pereii structurali (portani) au rolul principal de: a) transmitere a sarcinilor i ncrcrilor construciei ctre fundaii b) compartimentare a construciei c) legtur ntre elementele componente ale structurii

48) Grosimea pereilor exteriori ai construciei rezult din: a) proiectul de arhitectur b) calculul de izolare fonic i termic c) msurile constructive artate n proiect d) necesitile funcionale ale cldirii

49) Peretele cortin este: a) un finisaj prin tencuire a faadei b) un perete exterior uor, neportant, suspendat c) un finisaj prin vopsire a faadei

20

50) Soclul construciei se gsete la: a) partea inferioar a pereilor exteriori b) n jurul ferestrelor

c) la acoperi

51) Tencuielile se aplic pe: a) nvelitoarea acoperiului b) pereii subsolului, la exterior

c) toate elementele de construcie ce solicit acest finisaj

52) Scrile reprezint: a) detalii de arhitectur b) elemente componente ale structurii de rezisten

c) elemente de estetic interioar

53) Cnd identific limitele vecintilor, evaluatorul ar trebui s: a) s determine caracteristicile fizice ale zonei

b) s deseneze pe hart limitele c) s verifice limitele fa de caracteristicile socio-economice ale populaiei din zon d) s fac toate cele de mai sus

54) Termenul de topografie a locului se refer la: a) procesul de cartare a zonei prin puncte i laturi b) procesul de elaborare a descrierii legale a amplasamentului

c) configuraia suprafeei terenului d) situaia solului din amplasament

55) Traveea constituie: a) spaiul dintre stlpii sau pilonii interiori ai unei cldiri b) un perete interior realizat din gips

c) un perete construit din placaj de lemn sau plci fibrolemnoase d) cadrul care susine greutatea unei cldiri

56) Bitumul este un material utilizat n construcii ca: a) material component n reeta betonului

b) material utilizat la hidrofobizarea elementelor de construcii c) material folosit pentru protejarea de foc a elementelor din lemn

57) nvelitoarea reprezint: a) pereii exteriori ai unei construcii b) structura care se monteaz peste arpant

c) un element constructiv care delimiteaz infrastructura de suprastructur

58) Avantajele utilizrii pereilor din gips-carton sunt: a) asigur o izolare termic i fonic bun b) se execut uor i repede

c) nu necesit tencuieli d) toate rspunsurile de mai sus

59) Betonul celular autoclavizat este folosit pentru: a) elemente grele de structur

b) hidroizolaia cldirilor c) perei de nchidere, compartimentare i termoizolaie

60) Proiectarea cldirilor se face pe baza: a) normelor interne

b) studiilor de teren

c) standardelor i normativelor

61) Panourile sandwich sunt utilizate pentru: a) a realiza nchiderile la structurile n cadre

b) a asigura protecia termic

c) a) i b)

21

62) Fundaiile pot fi protejate utiliznd: a) polistiren extrudat b) carton asfaltat c) membran bituminoas d) toate rspunsurile de mai sus

63) Termosistemul se monteaz n mod frecvent: a) la interiorul cldirilor b) la exteriorul cldirilor c) la acoperiul cldirilor

22

INSTALAIILE FUNCIONALE

1) Instalaiile funcionale ale unei cldiri deservesc: a) omul n activitatea de producie b) omul n activitatea de recreare c) ambele variante

2) Instalaiile electrice funcionale se folosesc doar la cldirile: a) cu funciuni rezideniale b) cu funciuni comerciale c) cu funciuni industriale d) toate variantele

3) Instalaiile electrice funcionale asigur: a) iluminatul i prizele monofazate b) iluminatul, prizele monofazate i protecia instalaiei c) iluminatul, prizele monofazate, protecia i instalaia pentru cureni slabi

4) La etapa de inspecie a instalaiei electrice funcionale se apreciaz ansamblul format din: a) trasee electrice b) trasee electrice i corpuri iluminat c) trasee electrice, corpuri iluminat, prize i mpmntare

5) Traseele electrice sunt realizate din: a) conductori montai n tuburi b) cabluri electrice montate aparent c) ambele variante

6) Corpurile de iluminat sunt de categoria: a) cu incandescen b) fluorescente c) cu incandescen i fluorescente

7) n categoria instalaiilor sanitare funcionale sunt cuprinse: a) traseele de alimentare cu ap, gaze i de canalizare b) traseele de scurgeri pluviale c) obiectele sanitare, contorul de gaze d) toate cele de mai sus

8) La traseul exterior al instalaiei de alimentare cu ap se evalueaz: a) branamentul din strad, cminul cu apometru i golirea la canalizare b) doar branamentul de la gard la cmin c) doar cminul i traseul interior al reelei

9) La cldirile individuale traseul exterior de scurgere a apelor menajere cuprinde: a) traseul dintre cldire i cminul de lng cldire b) traseul de la cldire la cminul din curte i cminul stradal c) traseul cmin stradal - cminul din curte

10) Obiectele sanitare se vor evalua: a) independent de accesorii b) cu accesoriile montate la obiectul sanitar c) obiectul cu accesoriile i racordurile la coloana de scurgere

11) Sistemele de alimentare cu ap existente n mediul rural presupun: a) executarea unor fntni b) executarea unor foraje de medie adncime c) captarea apelor de la izvoare i dirijarea lor spre consumatori d) toate variantele

23

12) Instalaiile sistemului de nclzire cuprind: a) traseele de alimentare a corpurilor statice

b) traseele de alimentare i corpurile statice c) doar corpurile statice

13) Instalaiile sistemului de ventilaie cuprind: a) tubulatura de ventilaie cu accesoriile montate b) tubulatura de ventilaie i agregatele de captare/evacuare c) doar agregatele i ventilatoarele

14) Corpurile statice ale instalaiilor de nclzire sunt: a) radiatoare din font b) radiatoare font, convectoradiatoare i registre c) toate tipurile de elemente individuale care eman cldur

15) Pentru instalaiile electrice de iluminat i prizele monofazate se folosesc conductori electrici din:

a) cupru

b) oel c) aluminiu

d) a) i c)

16) Formele de baz pentru transmiterea cldurii sunt: a) convecie b) conducie c) radiaie d) toate cele trei

24

INSPECIA PROPRIETILOR IMOBILIARE

1) Inspecia proprietilor este necesar n evaluarea prin abordarea prin: a) cost b) venit c) pia d) toate cele trei abordri

2) Inspecia unei proprieti presupune: a) prezena clientului b) prezena agentului imobiliar c) prezena autoritilor

3) Nu poate fi considerat ca fiind proprietate imobiliar: a) terenul liber b) terenul i cldirea c) cldirea fr teren

4) Zonele exterioare ale unei proprieti rezideniale sunt: a) zona public, vecintile b) zona public, zona de servicii, zona intim c) cartierul, vecintile, zona public

5) Zonele interioare ale unei proprieti rezideniale sunt: a) zona de circulaie, zona de recreere, zona de odihn, zona activ b) zona de recreare i de odihn c) zona de recreare, circulaie i activ

6) O proprietate rezidenial este avantajat dac:

a) ferestrele camerei de zi sunt orientate spre sud b) ferestrele camerei de zi sunt orientate spre nord c) este amplasat la intersecia a dou strzi

7) Inspecia unei proprieti presupune: a) existena planurilor cldirii b) existena unor instrumente pentru verificare c) echipament adecvat inspeciei d) toate cele de mai sus

8) Inspecia unei proprieti impune: a) verificarea structurii de rezisten b) verificri ale finisajului interior i exterior c) verificarea instalaiilor funcionale d) toate cele de mai sus

9) Blocurile de apartamente ofer satisfacii dac: a) asigur protecie la zgomot b) sunt amplasate pe un bulevard larg d) ambele variante

10) Cldirile cu spaii comerciale cer amplasament: a) n zona comercial a localitii b) n centrul localitii c) n zone rezideniale

11) Amplasamentul ideal pentru cldirile de birouri este: a) amplasamentul ntr-o zon linitit b) amplasamentul care asigur iluminatul natural pe toate laturile cldirii c) amplasamentul care permite construirea de parcaje pentru salariai d) amplasamentul ntr-o zona de afaceri

25

12) Ce NU asigur hotelurile amplasate n localitile cu dezvoltare economic ? a) spaii exterioare de recreare b) spaii de parcare c) spaii de cazare

13) Ce se cere unui hotel din localitile declarate turistice ? a) s asigure acces i parcare uoar b) s fie amplasat ntr-o zon linitit c) s asigure zone de recreere d) toate cele de mai sus

14) Care este amplasamentul ideal al proprietilor comerciale mici ? a) n lungul strzii b) la intersecia a dou strzi c) n zon cu parcaj auto

15) Cldirile cu spaii de depozitare sunt dezavantajate dac: a) sunt amplasate departe de cile de transport b) nu au sistemele de protecie asigurate c) nu asigur fluen n manipularea mrfurilor d) toate cele de mai sus

16) Inspectorul de proprieti imobiliare poate oferi informaii cu privire la: a) cauzele defectelor

b) soluii de remediere a defectelor c) costul modificrilor i remedierilor necesare cldirii

17) Inspecia trebuie efectuat pentru: a) toate camerele cldirii b) toate elementele interioare i exterioare ale cldirii c) toate elementele structurale, finisaj, instalaii i amplasament

18) Deprecierile unei cldiri sunt analizate n cadrul inspeciei n funcie de: a) aspectul general i condiiile de normativ b) analiza comparativ cu standardele i normativele din acest domeniu c) cerinele Legii calitii

19) Care dintre deprecierile structurale cer sesizarea autoritilor? a) avariile problematice

b) avariile superficiale

c) avariile serioase

20) Inspecia instalaiilor funcionale presupune verificri referitoare la: a) aspectul general

b) aspectul general i starea fizic i funcional c) doar starea funcional

21) Dac evaluatorul nu este instruit n aprecierea strii fizice a cldirii: a) apeleaz la un prieten b) apeleaz la o persoan instruit i autorizat c) preia informaiile de la proprietar

26

ABORDAREA PRIN COST

1) Cea mai recomandat metod de evaluare a terenurilor este:

a) extracia

b) proporia

c) comparaia vnzrilor

d) tehnica valorii reziduale

2) Diferena ntre costul de reconstruire a unei cldiri i contribuia acesteia la valoarea de

pia a proprietii, la data evalurii, este dat de:

a) deteriorarea fizic

b) deprecierea total

c) durata de via economic

d) deprecierea funcional

3) Deprecierea funcional poate rezulta din:

a) fluctuaiile cererii i ofertei pe piaa local

b) schimbrile n standardele i preferinele de pe pia

c) uzura normal curent

d) toate de mai sus

4) O deficien cauzat de un defect de proiectare, la o cldire pentru care costul de

nlturare e mai mic dect creterea n valoare (dup nlturarea defectului), este

cunoscut ca:

a) deteriorare fizic recuperabil

b) depreciere din cauze externe

c) depreciere funcional recuperabil

d) depreciere funcional nerecuperabil

5) Pentru ca abordarea prin cost s fie relevant pentru determinarea valorii de pia,

cldirea trebuie:

a) s fie nou sau aproape nou

b) s poat fi ncadrat n tipurile de catalog

c) s fie bine ntreinut

d) niciuna de mai sus

6) Abordarea prin cost este cel mai puin recomandat pentru a se evalua:

a) o cldire specializat

b) o construcie industrial

c) o cas de locuit cu vechime mai mare de 40 ani

d) o cas memorial

7) Perioada de timp estimat pentru care cldirea se ateapt s genereze beneficii

economice, ncepnd cu data evalurii, se numete:

a) durata de via economic total

b) durata de via fizic total

c) durata de via economic rmas

d) durata de via fizic rmas

27

8) Inspecia la faa locului a artat c este necesar nlocuirea tmplriei din lemn cu cea

din pvc cu geam termopan. Ce fel de depreciere este?

a) nerecuperabil, deteriorare fizic a unui element cu via scurt

b) nerecuperabil, deteriorare fizic a unui element cu via lung

c) deteriorare fizic recuperabil

d) depreciere funcional recuperabil

9) Durata de via economic total este:

a) vrsta efectiv plus durata de via fizic rmas

b) durata pe parcursul creia se ateapt ca un activ s genereze beneficii economice

c) raportul durata de via util / durat de via fizic

d) vrsta efectiv plus durata de via util rmas

10) Metoda de evaluare a terenului, care ia n considerare preul de vnzare al proprietilor

comparabile, din care se scade costul de nlocuire net al construciilor, se numete

metoda:

a) proporiei

b) comparaiei directe

c) parcelrii

d) extraciei

11) Care principiu de evaluare evideniaz faptul c participanii pe pia fac o legtur ntre

valoarea unei proprieti i costul acesteia?

a) raritatea

b) contribuia

c) influentele externe

d) substituia

12) Manopera i materialele constructorului reprezint elemente ale:

a) costului indirect

b) costului de construire

c) costului direct

d) costului de dezvoltare

13) Gradul mare de neocupare i nivelul stagnant al chiriilor proprietilor imobiliare sunt

forme ale:

a) deteriorrii fizice

b) deprecierii funcionale

c) deprecierii economice (din cauze externe)

d) nici uneia din cele de mai sus

14) Metoda de evaluare a terenului care se bazeaz pe contribuia terenului la valoarea total

a proprietii, se numete metoda:

a) alocrii

b) comparaiei directe

c) parcelrii

d) extraciei

15) Metoda comparaiilor unitare ia n calcul:

a) suprafaa desfurat construit

b) suprafaa util

c) volumul util

d) suprafaa nchiriat

28

16) n ce caz tranzaciile de cldiri noi pot sta la baza obinerii costului de reconstruire, conform comparaiei unitare ? a) cnd reprezint cea mai bun utilizare i sunt situate n apropiere b) nu sunt nc ocupate c) nu au teren excedentar d) au suferit amenajri ulterioare

17) Deprecierea se estimeaz pentru: a) cldiri i construcii speciale aferente proprietii b) teren c) proprietate

18) Un teren devine amplasament dac: a) se fac studii de dezvoltare b) a fost amenajat astfel nct este pregtit pentru o anumit utilizare c) se obine aprobare de la urbanism d) este intabulat

19) Metoda comparaiei directe se aplic n evaluarea: a) terenurilor libere sau celor considerate a fi libere b) terenurilor construite c) terenurilor concesionate d) terenurilor scoase din circuitul agricol

20) Deprecierea funcional are o pondere mai mare la: a) cldirile noi, dar nentreinute b) cldirile vechi cu destinaie de locuin c) cldirile relativ noi care i-au schimbat destinaia d) cldirile noi amplasate greit

21) n aplicarea metodei comparaiei directe la evaluarea terenurilor, elementul de comparaie mai important este: a) condiiile de pia fa de localizare b) suprafaa fa de localizare c) suprafa fa de form d) condiiile de pia fa de cea mai bun utilizare

22) Valoarea terenurilor se poate determina prin tehnica rezidual dac sunt cunoscute: a) preurile din tranzacii comparabile b) venitul net al proprietii, valoarea cldirii, ratele de capitalizare ale terenului i cldirii c) valoarea proprietii, venitul net al proprietii, rata de capitalizare pentru teren d) venitul net al proprietii, ratele de capitalizare i de actualizare pentru proprieti

23) Costul unitar al unei cldiri depinde cel mai mult de: a) dimensiunile cldirii b) starea de ntreinere c) poziia n localitate d) eficiena constructorului

24) Costurile segregate nseamn: a) costuri directe i indirecte b) costuri unitare pentru sistemele, subsistemele i elementele cldirii c) costuri separate ale cldirilor i ale terenurilor d) cost de reconstruire i cost de nlocuire

25) Deprecierea fizic recuperabil se refer la: a) elementele cu vechime mai mic dect cldirea b) elementele cu durat de serviciu mai mic dect viaa economic a cldirii c) elementele ce trebuie reparate/nlocuite la data evalurii d) elementele afectate de trecerea timpului

29

26) Abordarea prin cost este adecvat pentru construciile noi, pentru c:

a) valoarea de pia i costul de nlocuire net sunt de obicei apropiate

b) reprezint de regul cea mai precis metod c) sunt disponibile preurile de construcie

d) exist planurile de construcie

27) Abordarea prin cost are limite n cazul proprietilor cu vechime mai mare pentru c:

a) s-au schimbat tehnologiile i materialele de construcii

b) nu mai exist planuri de construcie c) deprecierea este dificil de estimat

d) toate de mai sus

28) Deprecierea funcional nerecuperabil se refer la:

a) deficiene ce necesit nlocuiri

b) supradimensionri

c) deteriorarea cilor de acces la proprietate

d) ieirea din funciune a unor echipamente ale cldirii (ascensor, central termic etc.)

29) Pentru estimarea deprecierii din cauze externe pentru proprietile imobiliare comerciale,

evaluatorul:

a) calculeaz costul ndeprtrii cauzei

b) capitalizeaz pierderea de profit

c) calculeaz costul reamplasrii n alt zon

30) Ce tip de depreciere apare la o cldire de locuit din mediul rural cu vechimea de 20 ani

nclinat vizibil pe o parte:

a) depreciere fizic nerecuperabil

b) depreciere funcional recuperabil

c) depreciere din cauze externe


31) Ce tip de depreciere apare la o cldire nou de locuit afectat considerabil la ultima

inundaie:

a) depreciere din cauze externe

b) depreciere fizic nerecuperabil

c) depreciere fizic recuperabil

d) deprecierea funcional nerecuperabil

32) Un sistem defect de alimentare cu ap a lavoarului este un exemplu de:

a) depreciere fizic recuperabil

b) depreciere funcional recuperabil

c) depreciere fizic nerecuperabil


33) Deprecierea fizic nerecuperabil pentru elementele cu via lung, se estimeaz

utiliznd:

a) raportul ntre vrsta efectiv i durata de via economic total

b) raportul ntre vrsta cronologic i durata de via fizic total

c) raportul ntre vrsta cronologic i durata de via economic total

d) raportul ntre vrsta efectiv i durata de via fizic total

34) Care din urmtoarele NU reprezint o informaie necesar n estimarea valorii terenului

prin metoda parcelrii?

a) rata de actualizare

b) previziunea vnzrilor

c) deprecierea cumulat

d) profitul dezvoltatorului

30

35) Diferena dintre costul de reconstruire i costul de nlocuire, reprezint: a) deprecierea din cauze externe b) depreciere fizic nerecuperabil c) deprecierea funcional din cauza unor deficiene d) nici una din cele de mai sus

36) Care metod de estimare a deprecierii se bazeaz cel mai mult pe determinarea duratei

totale de via economic?

a) metoda segregrii b) metoda prelurii informaiilor de pe pia c) metoda duratei de via economic total d) metoda modificat a duratei de via economic

37) Costul pentru a construi o replic exact a cldirii evaluate se numete: a) cost direct b) cost indirect c) cost de nlocuire d) cost de reconstruire

38) Diferena dintre durata de via economic total a unei cldiri i durata de via

economic rmas este:

a) vrsta efectiv b) vrsta real c) vrsta economic d) vrsta calendaristic

39) Deprecierea fizic recuperabil este cauzat de: a) ntreineri i reparaii neefectuate la timp b) amortizarea cldirii c) utilitatea funcional d) neadecvarea economic

40) n ce caz lipsa grupului sanitar de serviciu, n cazul apartamentelor cu trei camere, ar

putea fi considerat o depreciere funcional:

a) costul de nlocuire este ridicat b) locuina nu a fost niciodat ocupat c) locuinele comparabile au grupuri sanitare de serviciu d) locuina are o vechime mai mic de 7 ani

41) Valoarea terenului n abordarea prin cost este luat n considerare: a) la utilizarea prezent, dac este construit b) la cea mai bun utilizare, ca fiind teren liber c) la cea mai bun utilizare, dac pentru demolare costurile sunt mai mici dect 50% din

valoarea terenului

d) la utilizarea prezent, ntruct nu este economic demolarea cldirii

42) n ce caz un element al deprecierii funcionale poate fi considerat ca fiind recuperabil? a) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect costul de nlocuire b) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect costul de reproducere c) costul de recuperare a deprecierii e mai mic dect creterea ateptat n valoare d) elementul poate fi nlocuit sau reparat

43) O supradimensionare este definit ca: a) teren folosit mai eficient dect cea mai bun utilizare b) o caracteristic a cldirii ce reprezint un cost care nu duce la o cretere corespunztoare a

valorii

c) o cldire a crei durat de via efectiv e mai mic dect vrsta real d) o proprietate care genereaz o rat a rentabilitii anormal

31

44) Care tip de depreciere NU este, n general, recuperabil?

a) fizic

b) funcional

c) extern

d) intern

45) n care din situaii abordarea prin cost ar putea da rezultate necorespunztoare?

a) cnd exist depreciere extern

b) cnd rezult o diferen important ntre valorile rezultate din aplicarea abordrii prin cost i din celelalte abordri

c) cnd exist depreciere funcional nerecuperabil

d) cnd proprietatea genereaz venituri

46) Deprecierea fizic recuperabil se cuantific prin:

a) costul nlocuirii elementului cu unul nou sau costul de aducere a elementului la starea de nou

b) costul elementului de nou minus deprecierea funcional

c) costul elementului de nou plus deprecierea funcional

d) costul elementului de nou minus costul oricrei supradimensionri

47) Abordarea prin cost este mai adecvat n evaluarea urmtoarelor tipuri de proprieti:

a) spaii de birouri

b) magazine

c) proprieti specializate, care se vnd rar sau niciodat, dect ca parte a unei entiti

d) vile

48) Terenul, care nu este folosit pentru deservirea construciilor existente, reprezint:

a) teren excedentar sau teren n surplus

b) cea mai bun utilizare a terenului

c) teren ce este inut, n principal, pentru o vnzare viitoare

d) parcel de teren care este liber sau poate fi fcut liber, prin demolarea oricror amenajri.

49) Diferena dintre costul total al proprietii i valoarea ei de pia (valoarea proprietii

dup finalizare), reprezint :

a) contribuia investitorului

b) costuri directe

c) profitul dezvoltatorului imobiliar

d) costuri indirecte

50) Diferena dintre costul de nlocuire al construciilor la data evalurii i valoarea de pia

a construciilor, la aceeai dat este:

a) deprecierea fizic total

b) deprecierea cumulat

c) deprecierea funcional

d) deprecierea extern

51) Deprecierea fizic este:

a) o component a deprecierii cumulate

b) perioada estimat n care construciile continu s contribuie pozitiv, la valoarea proprietii

c) un defect cauzat de o deteriorare fizic, ce nu poate fi corectat practic sau economic

d) defect cauzat de influenele negative din afara amplasamentului

52) Metoda parcelrii este adecvat atunci cnd:

a) evaluatorul nu are elemente comparabile

b) parcelarea i dezvoltarea sunt cele mai bune utilizri ale terenului evaluat

c) se face o estimare precis a numrului i dimensiunilor parcelelor

d) costurile directe i indirecte i profitul promotorului sunt sczute

32

53) Cea mai precis metod de estimare a costurilor este: a) metoda costurilor segregate b) metoda indexrii costului istoric c) metoda devizelor d) metoda duratei de via economic modificat

54) Care dintre elementele urmtoare NU fac parte din tipurile de depreciere care pot afecta o cldire? a) deprecierea fizic recuperabil b) deprecierea fizic nerecuperabil c) deprecierea funcional recuperabil d) deprecierea intern

33

ABORDAREA PRIN PIA

1) n metoda comparaiei directe se ajusteaz ntotdeauna:

a) preul proprietii comparabile fa de cel al proprietii evaluate

b) preul proprietii evaluate

c) preurile proprietilor comparabile ntre ele

2) Dac proprietatea comparabil este inferioar, ajustarea preurilor este:

a) n sus (pozitiv)

b) n jos (negativ)

c) nerelevant

3) O unitate de comparaie este:

a) preul pe loc de acostare

b) suprafaa nchiriabil

c) cheltuielile fcute imediat dup cumprare


4) Element de comparaie poate fi:

a) pat/camer de hotel

b) drepturile de proprietate transmise

c) preul unor tranzacii anterioare

d) rata de capitalizare

5) Dac vnztorul ofer condiii de finanare sub preurile pieei financiare, atunci:

a) preul de vnzare poate fi mai mare

b) preul depinde de interesul cumprtorului

c) reprezint o evaziune fiscal

d) cumprtorul nu este dispus s modifice preul

6) n abordarea prin pia prima corecie care se face este pentru:

a) localizare

b) condiiile pieei

c) drepturile de proprietate transmise

d) condiiile de finanare

7) Abordarea prin pia este aplicabil:

a) cnd exist un numr mare de tranzacii pe pia, dar nu recente

b) la evaluarea proprietilor industriale i comerciale exploatate de proprietar

c) la construciile speciale

d) cnd se schimb rapid legislaia i condiiile economice

8) O unitate de comparaie poate fi:

a) pre/mp construit

b) rata de capitalizare

c) condiiile pieei

d) utilizarea

9) Artai care NU sunt caracteristici economice ale proprietii imobiliare:

a) cheltuielile de exploatare

b) calitatea managementului imobiliar

c) veniturile obinute din chirii


34

10) Analiza comparaiilor relative:

a) cere corecii absolute

b) accept uneori i corecii absolute

c) presupune corecii pozitive sau negative

d) utilizeaz relaii matematice de comparare

11) NU este un element de comparaie: a) condiiile de vnzare

b) modalitatea de negociere

c) condiiile de finanare

d) localizarea proprietii

12) Abordarea prin pia se poate aplica: a) tuturor tipurilor de proprieti imobiliare

b) numai la proprietile rezideniale

c) n condiiile unei piee limitate

d) n condiiile unei piee n dezvoltare

13) Condiiile de finanare se refer la: a) plata integral n numerar

b) condiii de creditare diferite fa de cele de pia

c) acordarea de mprumut, de ctre vnztor

d) plat amnat

14) Condiiile de vnzare, n abordarea prin pia, se refer la: a) motivaia vnztorului i a cumprtorului

b) plata n rate

c) adjudecarea prin licitaie

d) schimbul n natur

15) Tehnicile cantitative n abordarea prin pia sunt: a) analiza comparaiilor relative

b) analiza previziunilor

c) analiza pe perechi de date

d) analiza clasamentului

16) Tehnicile calitative n abordarea prin pia sunt: a) analiza grafic

b) analiza pieei

c) analiza evoluiilor

d) analiza clasamentului

17) La alegerea valorii de pia, dintre rezultatele obinute din grila de comparaie i corecii, cel

mai mult conteaz: a) corecia total net

b) corecia total brut

c) diferena fa de valoarea medie

d) localizarea proprietii

18) Care este dezavantajul major al metodei comparaiei directe n estimarea deprecierii cumulate: a) lipsa datelor de pia comparabile

b) nu este recunoscut pe pia

c) mparte deprecierea n recuperabil i nerecuperabil


19) Mrimea coreciei pentru fiecare element de comparaie depinde de: a) scopul evalurii

b) tipul de proprietate evaluat

c) cerinele bncii ce acord credit

d) diferena ntre proprietatea comparabil i cea evaluat

35

20) Care tip de finanare necesit de obicei corecie a) convenional b) vnzarea integral n numerar

c) finanare din partea vnztorului sub condiiile pieei d) plata n rate cu dobnda pieei

21) Caracteristicile specifice ale proprietilor imobiliare i tranzaciilor, care determin

diferenele ntre preurile pltite pentru proprietatea imobiliar, se numesc: a) criterii de comparaie b) elemente de corecie

c) diferene de valoare d) elemente de comparaie

22) Care este primul element de comparaie pentru care se aplic corecie: a) localizarea

b) drepturile de proprietate transmise

c) condiiile pieei d) caracteristicile fizice

23) Ultima etap n abordarea prin pia este: a) mediere pentru a obine valoarea final b) selectarea unei valori finale

c) convertirea preurilor corectate n preuri unitare

d) alegerea preului cu cea mai mare corecie ca fiind valoarea final

24) Care din urmtoarele NU reprezint un element de comparaie n abordarea prin pia? a) localizarea

b) condiiile de finanare c) deprecierea

d) drepturile de proprietate transmise

25) Ce unitate de comparaie este de prim importan n evaluarea cldirilor de birouri cu mai

muli chiriai? a) chiria anual pe camer

b) chiria anual pe etaj c) chiria anual pe metru ptrat de suprafa util nchiriabil

d) chiria anual pe metru cub de spaiu util

26) Analiza pe perechi de date poate fi folosit pentru a determina: a) preul de vnzare probabil b) analiza regresiei

c) vrsta proprietii d) relaia ntre proprieti

27) Care din urmtoarele propoziii este corect referitor la abordarea prin pia aplicat la

proprietile rezideniale? a) cnd se aleg proprietile comparabile nu este necesar s se considere calitatea construciei b) n abordarea prin pia evaluatorul compar alte proprieti similare cu cea evaluat

c) nu trebuie folosite niciodat date privind tranzacii comparabile mai vechi de 6 luni d) dac proprietatea este generatoare de venit, nu se aplic abordarea prin pia, ci ce prin venit

28) Limitele geografice n alegerea tranzaciilor comparabile depind de: a) timpul acordat de a realiza evaluarea

b) dimensiunea proprietii evaluate c) natura i tipul proprietii evaluate

d) preul pltit pentru evaluare

29) n mod normal, abordarea prin pia ar trebui s fie considerat cea mai bun, atunci cnd

exist urmtoarele condiii: a) proprietatea este nou i neocupat

b) exist o rat mare a inflaiei c) poate fi msurat neadecvarea

d) exist date de pia autentice i accesibile

36

30) Care din urmtoarele motive duc, de obicei, la dezavantaje ale abordrii prin pia? a) piaa este prea activ b) exist prea multe tranzacii astfel c evaluatorul nu poate alege comparabilele c) se bazeaz pe date de pia efective d) poate fi o pia competitiv i cunosctoare

31) Care din urmtoarele proceduri nu sunt adecvate n analiza pe perechi de date? a) a compara proprieti foarte asemntoare, amplasate n locuri foarte diferite b) a compara proprieti foarte asemntoare, tranzacionate la momente de timp foarte deprtate c) a compara proprieti foarte asemntoare cu caracteristici fizice foarte diferite d) a compara proprieti foarte diferite amplasate n locuri foarte diferite

32) Care din urmtoarele propoziii, n contextul caracteristicilor proprietilor comparabile, este incorect?

a) proprietatea comparabil ar trebui s fie aproximativ la fel cu cea evaluat, din punct de vedere al dimensiunilor, vechimii i calitii construciilor

b) trebuie aplicate corecii pentru diferenele ce pot fi identificate fa de proprietatea evaluat c) proprietile comparabile ar trebui s fi fost tranzacionate la data evalurii d) proprietile comparabile ar trebui s se afle n vecintatea celei evaluate

33) Pe care tipuri de pia abordarea prin pia duce la rezultate mai credibile? a) piaa vnztorului b) piaa cumprtorului c) piaa activ d) piaa inactiv

34) Principiile generale i procedurile abordrii prin pia sunt aplicabile la urmtoarele tipuri de proprieti imobiliare:

a) numai locuine uni familiale b) numai case pentru una sau mai multe familii c) numai terenuri d) orice tip de proprietate imobiliar, cu excepia celor specializate

35) Valorile proprietilor, estimate pe baza preurilor din ofertele de vnzare, vor f de obicei: a) sub valoarea de pia b) peste valoarea de pia c) aproximativ egale cu valoarea de pia d) cu 4% peste valoarea de pia, din cauza comisionului de intermediere

36) Pentru a utiliza abordarea prin pia , evaluatorul trebuie: a) s cunoasc cel puin 3 tranzacii comparabile b) s gseasc tranzacii comparabile cu cel mult 3 luni naintea datei evalurii c) s aib confirmarea autenticitii datelor pentru fiecare proprietate comparabil d) s foloseasc proprieti comparabile amplasate numai n vecintate

37) n cazul n care o vil prezint decoraiuni ornamentale exterioare bogate, poate acest element s conduc la creterea valorii proprietii?

a) da, dac piaa l recunoate b) da, pentru c s-a cheltuit suplimentar c) da, pentru c plastica este valoroas

38) Elementele de comparaie sunt:

a) caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor imobiliare care au ca efect variaii ale preurilor pltite pe piaa imobiliar

b) caracteristici specifice construciilor

c) diferene ntre proprietatea de evaluat i proprietile comparabile

39) Pentru care din situaiile de mai jos este necesar s se ajusteze preul pentru condiiile de vnzare:

a) vnzare sub preul pieei

b) ofert de pre mai mare a unui cumprtor pentru o proprietate ce a aparinut cndva familiei sale

c) condiii de vnzare neobinuite ntr-o tranzacie (ce trebuie analizate cu precauie)


37

40) Tehnicile calitative din comparaiile de pia cuprind:

a) analiza clasamentului

b) analiza statistic

c) analiza evoluiilor

d) analiza datelor secundare

41) Evaluarea terenurilor se efectueaz innd cont de:

a) hotrrile guvernamentale aprute

b) metodologia de calcul stabilit de primrii

c) tranzaciile recente cu terenuri comparabile


42) Pentru estimarea valorii de pia a terenurilor prin metoda comparaiei directe, se iau n considerare, ca informaii:

a) ofertele de vnzare din anunurile de mic publicitate, ajustate

b) ofertele de cumprare din anunurile de mic publicitate, ajustate

c) informaii certe, obinute pe baz de chestionar, cu privire la tranzacii de pe pia

d) toate informaiile de mai sus

43) Pentru cuantificarea coreciilor cantitative asupra preurilor de vnzare ale proprietilor comparabile, tehnicile sunt:

a) analiza pe perechi de date

b) analiza statistic

c) capitalizarea diferenelor de chirie

d) toate tehnicile de mai sus

44) Tehnicile de identificare i cuantificare a coreciilor se clasific n dou categorii:

a) calitative i cantitative

b) calitative i relative

c) calitative i statistice

d) relative i cantitative

38

ABORDAREA PRIN VENIT

1) n care din urmtoarele situaii abordarea prin venit ar furniza o indicaie mai credibil pentru valoarea de pia?

a) cas de locuit ntr-un cartier de vile b) coal c) cldire de birouri d) niciuna de mai sus

2) Care dintre urmtoarele variante reprezint o metod de estimare a valorii n abordarea prin venit?

a) venitul net din exploatare (VNE) mprit la rata de capitalizare total b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rat de capitalizare total c) chiria pe 10 ani


3) O garsonier este nchiriat unui student, de ctre o mtu a sa, cu 225 Euro/lun. Garsoniere similare se nchiriaz curent n vecintate cu 325 Euro/lun, cu un multiplicator al chiriei de 150. Care ar fi o indicaie privind valoarea de pia?

a) 33.750 Euro

b) 46.500 Euro

c) 41.250 Euro

d) 48.750 Euro

4) Principiul de baz n abordarea prin venit este: a) cererea si oferta

b) substituia c) anticiparea

d) cauze externe

5) Care principiu spune c un cumprtor pltete pentru veniturile ce le va obine n viitor? a) ateptarea b) substituia c) consistena d) anticiparea

6) Dintre cele trei metode ale abordrii prin venit, care este cea mai adecvat pentru evaluarea unei case de locuit?

a) multiplicatorul chiriei brute

b) capitalizarea direct c) actualizarea fluxurilor

d) niciuna din cele de mai sus

7) Rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare, atunci cnd: a) ntotdeauna

b) niciodat c) creterea estimat a valorii proprietii este pozitiv d) fluxurile de venit viitoare vor rmne constante

8) Rata de actualizare se refer la: a) costul mediu ponderat al capitalului

b) rata de recuperare a capitalului investit

c) rata rentabilitii creditului d) rata rentabilitii capitalului propriu

9) Tehnica actualizrii nseamn: a) calcularea valorii viitoare a fluxurilor prezente de venit

b) corectarea cu rata inflaiei c) calcularea valorii actualizate a fluxurilor viitoare de venit

d) calcularea valorii compuse a fluxurilor de venit

39

10) Valoarea terminal/de reversiune reprezint: a) valoarea de utilizare a activelor imobiliare

b) preul net de vnzare a proprietii imobiliare la finele perioadei de deinere

c) valoarea dup dezmembrare

d) valoarea dup despgubire

11) n cazul n care se estimeaz valoarea de pia prin capitalizarea chiriei, fluxul anual de

venit const n: a) chiria contractual

b) chiria de pia

c) chiria n exces (surplus)

d) chiria contractual pentru contractele n vigoare i chiria de pia pentru spaiile neocupate

12) Raportul cheltuieli de exploatare/venituri din exploatare depinde de:

a) managementul proprietii

b) sectorul de activitate

c) amplasamentul proprietii

d) toate elementele de mai sus

13) Noiunea de valoare terminal apare la: a) metoda capitalizrii directe

b) metoda multiplicatorului chiriei brute

c) metoda fluxurilor de numerar actualizate

d) metoda costurilor de nlocuire

14) Profitul impozabil este calculat dup deducerea (scderea) din venituri a: a) dividendelor distribuite

b) ratelor scadente la credite

c) cheltuielilor de exploatare

d) serviciului datoriei

15) Rentabilitatea capitalului propriu, investit n proprieti imobiliare, este raportul dintre:

a) profitul net i capitalul propriu

b) (profitul net - rate scadente) i capitalul propriu

c) venitul net din exploatare i capitalul propriu

d) profitul net i valoarea proprietilor

16) Venitul brut potenial reprezint venitul total generat de o proprietate:

a) n condiii de ocupare 100%

b) n condiii de ocupare la nivelul mediu al pieei

c) n condiii de ocupare asigurat prin contractele n vigoare


17) Rata fr risc se refer la: a) rata dobnzii bancare la acordarea mprumutului

b) rata dobnzii bancare la depuneri pe termen lung

c) rata dobnzii practicat de Banca Naional

d) rata dobnzii obligaiunilor de stat pe termen lung

18) Inflaia neateptat este luat n considerare la evaluare, prin: a) ajustarea valorii finale

b) ajustarea inflaiei ateptate

c) includerea unei prime suplimentare de risc


19) Clauza de escaladare-cretere a chiriei se refer la: a) ajustarea periodic a chiriei

b) transferarea ctre chiriai a creterilor cheltuielilor de exploatare

c) prevederea unei chirii procentuale

d) nicio variant

40

20) Chiria excedentar (suplimentar) se refer la: a) diferena ntre chiria total i chiria fix b) diferena ntre chiria procentual i chiria de pia c) diferena ntre chiria progresiv maxim i cea contractual d) diferena ntre chiria contractual i chiria de pia

21) Cheltuielile variabile sunt cele care: a) variaz la nivel de proprietate n funcie de gradul de ocupare b) variaz pe m.p. de suprafa ocupat c) variaz n funcie de reglementri d) toate variantele prezentate

22) Care informaie NU este important n estimarea ratei de capitalizare: a) preul de vnzare i condiiile de finanare b) deprecierea funcional nerecuperabil c) condiiile de pia la momentul vnzrii d) veniturile i cheltuielile pe perioada anterioar la proprietatea evaluat

23) Dac veniturile generate i valoarea proprietii nu se vor modifica pe durata deinerii acesteia, rata de capitalizare este:

a) zero b) egal cu rata de actualizare c) mai mic dect rata de actualizare d) mai mare dect rata de actualizare

24) Dac veniturile generate i valoarea proprietii vor crete pe durata deinerii acesteia, rata de capitalizare este:

a) egal cu rata de cretere a veniturilor sau valorii proprietii b) egal cu rata de actualizare c) mai mic dect rata de actualizare d) mai mare dect rata de actualizare

25) n cazul unui condominium rezidenial, venitul obinut din nchirierea garajelor este: a) sczut din venitul brut efectiv b) sczut din venitul brut potenial c) inclus n venitul brut potenial ca element separat de venit d) inclus, ca surplus de venit, n venitul brut efectiv

26) Chiriile de pia se estimeaz pe baza celor percepute pentru spaii similare. Acest fapt este o reflectare a principiului:

a) echilibrului b) substituiei c) influenelor externe d) cererii i ofertei

27) Care dintre urmtorii factori este important n considerarea comparabilitii pentru multiplicatorii venitului brut?

a) riscul b) raportul teren construit/teren liber c) raportul venituri/cheltuieli d) toate cele de mai sus

28) O proprietate s-a vndut recent cu 250.000 Euro. Gradul de neocupare a fost estimat la 4%,

iar chiria pe pia, la momentul vnzrii, era 45.000 Euro/an. Cheltuielile proprietarului au fost de 13.000 Euro. Care este rata de capitalizare rezultat din acest caz?

a) 12,8% b) 12,1% c) 13,5% d) 12,3%

29) n metoda fluxurilor de numerar actualizate (cash-flow), ipotezele participanilor pe pia sunt:

a) limitate b) revizuite c) simulate d) criticate

41

30) Care ar fi o unitate de comparaie rezonabil n analiza chiriilor pentru o cldire administrativ?

a) chiria pe birou

b) chiria pe metru ptrat de teren c) chiria pe metru ptrat de suprafa nchiriabil d) chiria pe metru ptrat de arie desfurat construit

31) Care din urmtoarele cheltuieli NU trebuie incluse n categoria cheltuielilor variabile? a) cheltuieli cu nclzirea b) cheltuieli cu curenia c) cheltuieli cu reparaii curente d) cheltuieli cu asigurarea

32) Care dintre elementele de mai jos NU se include n venitul brut potenial? a) amortizarea

b) venitul din chirii

c) venitul din servicii

d) venitul din nchirierea garajelor

33) Venitul total generat de o proprietate imobiliar, la o ocupare ipotetic de 100%, nainte de deducerea cheltuielilor de exploatare, se numete:

a) cash-flow nainte de impozit

b) venitul net din exploatare

c) venitul brut efectiv

d) venitul brut potenial

34) Alocarea pentru nlocuiri, inclus n cheltuielile de exploatare, se fundamenteaz de regul pe baza:

a) costului de reconstruire

b) costului de nlocuire

c) costului de reproducere minus deteriorarea fizic d) costului de reproducere minus deprecierea acumulat

35) Metoda capitalizrii directe a venitului se bazeaz pe: a) venitul brut efectiv din anul anterior

b) venitul net anual din exploatare

c) media veniturilor din ultimii doi ani

d) venitul prognozat n ultimul an, nainte de revnzare

36) Rata care stabilete o relaie ntre venitul net anual din exploatare i valoarea proprietii se numete:

a) rata de capitalizare

b) rata venitului

c) rata global d) rata de actualizare

37) n ce tip de contract de nchiriere se stipuleaz c chiriaul i pltete toate cheltuielile, n plus fa de chirie?

a) contract cu chirie net b) contract cu chirie brut c) contract cu chirie surplus

d) contract cu chirie acoperitoare

38) Primul pas n estimarea veniturilor i cheltuielilor este: a) estimarea venitului brut potenial b) estimarea venitului brut efectiv

c) estimarea cheltuielilor fixe i variabile d) estimarea pierderilor din cauza neocuprii integrale i a ntrzierilor n ncasarea chiriei

39) Rata de capitalizare total, folosit n metoda capitalizrii directe, presupune asemnri ntre proprietatea evaluat i cele comparabile n privina:

a) riscului

b) raportului teren construit/teren liber

c) vrstei cldirii d) toate cele de mai sus

42

40) Factorul cel mai important n selectarea n final a ratei de actualizare este: a) practica colegilor evaluatori

b) riscul

c) raionamentul profesional d) finanarea

41) n metoda fluxurilor de numerar actualizate, valoarea de revnzare este considerat: a) o cheltuial necesar revnzrii b) un venit periodic

c) un flux de numerar separat

d) un procent din venitul anual

42) n abordarea prin venit, valoarea se estimeaz aplicnd o rat de capitalizare la: a) preul de vnzare brut b) venitul net anual din exploatare

c) venitul brut efectiv

d) fluxurile financiare nainte de impozitare

43) Care din urmtoarele condiii economice vor determina scderea ratei de capitalizare? a) creterea dobnzilor b) scderea dobnzilor c) creterea chiriilor d) creterea impozitelor pe proprieti

44) O proprietate a fost cumprat cu 100.000 Euro. Venitul net anual este de 10.000 Euro i se previzioneaz c va rmne constant n urmtorii 5 ani. Care este rata rentabilitii ateptate de un investitor, dac proprietatea se va vinde peste 5 ani cu 100.000 Euro?

a) mai mare de 10%

b) mai mic de 10% c) egal cu 10% d) poate fi mai mare sau mai mic cu 10%

45) n cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care: a) nu se modific dect la momentul renegocierii contractului b) sunt fixe pe ntreaga durat de deinere a proprietii c) nu se modific n funcie de gradul de ocupare d) sunt garantate de vnztor

46) n ipoteza c proprietatea evaluat prezint un risc neobinuit de ridicat fa de veniturile generate, atunci rata de capitalizare folosit va fi:

a) mai mic, rezultnd o valoare mai mic b) mai mic, rezultnd o valoare mai mare c) mai mare, rezultnd o valoare mai mic d) mai mare, rezultnd o valoare mai mare

47) Cele trei elemente importante ale formulei capitalizrii sunt: a) costuri directe, venit, profit

b) venit net din exploatare, cost de reconstruire, risc

c) valoare, venit brut efectiv, cost

d) valoare, venit net din exploatare, rat de capitalizare

48) O proprietate rezidenial evaluat la 300.000 Euro obine un venit net din chirie de 3.000 Euro/lun. Care este rata de capitalizare?

a) 1%

b) 6%

c) 12%

d) 20%

49) Ctigul de capital este: a) preul de vnzare minus deprecierea b) valoarea contabil minus deprecierea c) preul net de vnzare minus valoarea contabil a unui activ d) ctigul din vnzarea unei proprieti, dup ce se scad cheltuielile de achiziie, taxele i costurile

de vnzare

43

50) Un proprietar care obine un venit net din exploatare de 30.000 Euro/an i pltete rate i dobnzi de 20.000 Euro/an, a vndut proprietatea cu 200.000 Euro. Care este rata de

capitalizare n acest caz? a) 10%

b) 15%

c) 5%

d) 25%

51) Care din urmtoarele situaii l va determina pe evaluator s foloseasc o rat de capitalizare mai mic?

a) risc mai mare dect normal

b) cheltuieli de exploatare mai mici

c) venit net din exploatare mai mare

d) o cretere n viitor a valorii proprietii mai mare dect cea normal ateptat

52) n evaluarea proprietilor imobiliare, termenul capitalizare se refer la: a) fondurile iniiale investite ntr-un proiect b) convertirea veniturilor viitoare n valoarea actualizat c) valoarea rezultat prin aplicarea oricrei abordri n evaluare d) determinarea capitalului disponibil pentru investiie

53) Termenul venit brut efectiv nseamn: a) venitul dup efectul finanrii b) venitul brut potenial minus pierderile din neocupare i din nencasarea unor chirii c) veniturile obinute n mod real dup ce se scad toate cheltuielile de exploatare d) venitul brut potenial obinut pentru spaiile ce se pot nchiria

54) Care este rata de capitalizare pentru o proprietate care are raportul valoare teren/valoare

total de 10% i ratele de capitalizare pentru teren i cldire de 9%, respectiv 12%? a) 9,3%

b) 10,5%

c) 11,7%

d) 12,0%

55) n vederea aplicrii metodei capitalizrii chiriei, pentru evaluarea unei proprieti imobiliare, este indicat ca rata de capitalizare:

a) s se estimeze de evaluator pe baza experienei sale b) s se determine prin metoda construirii n trepte c) s se obin de pe piaa imobiliar, din tranzacii comparabile

56) n cazul unei proprieti imobiliare, apare o valoare negativ: a) cnd proprietatea genereaz un flux de numerar negativ, real sau ipotetic b) cnd proprietatea este nchiriat peste chiria de pia c) niciodat

57) Pentru determinarea valorii terminale a unei proprieti imobiliare, a crei valoare crete n timp, se aplic la fluxul de numerar net din ultimul an o rat de capitalizare:

a) egal cu rata de actualizare b) egal cu rata de actualizare minus rata anual perpetu sperat de cretere a fluxului de numerar

net final

c) mai mare dect rata de actualizare


58) n aplicarea metodei capitalizrii chiriei, evaluatorul trebuie s determine cheltuielile de exploatare. n cadrul acestora, alocrile pentru nlocuiri reprezint:

a) o cheltuial fix b) o cheltuial variabil c) o cheltuial separat d) niciuna

59) n cazul evalurii unei proprieti imobiliare prin metoda capitalizrii venitului net din exploatare, valoarea terenului excedentar, nenchiriat:

a) se scade din valoarea de pia estimat a proprietii b) nu este luat n considerare c) se adaug la valoarea de pia estimat a proprietii

44

60) Rata de actualizare este: a) rata rentabilitii ntregului capital investit (rentabilitatea economic) b) rata total realizat sau ateptat de la o anumit investiie, n timpul deinerii proprietii c) costul investiional al prii finanate prin credite d) rata rentabilitii folosit pentru convertirea unor fluxuri viitoare de numerar n valori

actualizate

61) Procedeul de transformare a unor venituri periodice inegale ca mrime, n valoare prezent, se numete:

a) actualizare

b) capitalizare

c) recalculare


45

FINANARE

1) Sursele primare de finanare a investiiilor n proprieti imobiliare sunt: a) fondurile proprii

b) economiile populaiei i bugetul administraiei de stat

c) consumurile persoanelor fizice i juridice

d) capitalul social

2) Forma principal de finanare a investiiilor n proprieti imobiliare prin mprumuturi este: a) creditul ipotecar

b) creditul de consum

c) creditul comercial

d) creditul obligatar

3) Factorul de actualizare reprezint inversul: a) factorului de capitalizare direct

b) factorului de amortizare a capitalului

c) factorului valorii actuale a unei anuiti

d) factorului de dobnd compus

4) n cazul creditului rambursat cu anuiti, anuitatea cuprinde: a) numai dobnda

b) valoarea dobnzii plus comisioanele bancare

c) rata de rambursare i dobnda

d) numai rata de rambursare

5) n cazul creditului cu dobnd la sold, rata de rambursare este: a) constant

b) mai mare la nceput

c) mai mare spre sfrit

d) variabil aleator

6) n cazul creditului cu rambursare flexibil, condiiile n care se pltete dobnda sunt: a) fixate prin acte legislative

b) lsate la latitudinea creditorului

c) negociate de prile contractante

d) impuse de debitor prin autoritatea monetar

7) Garania personal reprezint angajamentul de plat ferm sau negociabil al: a) creditorului

b) debitorului

c) garantului

d) emitentului

8) Ipoteca reprezint: a) o garanie personal

b) o garanie real

c) un drept de privilegiu

d) un drept de gajare

9) Tipurile speciale de ipoteci s-au dezvoltat ca urmare a: a) modificrii legislaiei privind drepturile de reinere

b) lrgirii pieei de capital n domen

teste epi 2012

Documents