thailand property buyer guide ddproperty
DESCRIPTION
FEATURES: - Thailand Property Market Trend 2014. - Top location areas, Future locations & High price rate locations. - How to buy a property in Thailand, Buying tips. - House/Condominium inspection guideline - Transportation plan for Thailand.TRANSCRIPT
2014
VO
LUM
E 1
GuideBuyerThe
FOREWORD04
เพราะการซอบานคอการตดสนใจครงส�าคญ ไมวาการซอในครงนจะเปนการซอเพออยอาศยเอง หรอซอเพอลงทน การมขอมลทดประกอบการตดสนใจจงเปรยบเสมอนการไดผ ช วยมอดทช วยใหการ
ตดสนใจของคณงายขน นจงเปนแรงบนดาลใจให DDproperty.com จดท�า The Buyer Guide คมอการเลอกซออสงหารมทรพยเลมนขนมา เนอหาภายในเลมประกอบดวย ทศทางตลาดอสงหาฯ ในป 2557, ท�าเลทองทมการเตบโตและราคาด, ขอควรรตางๆ ในการเลอกซออสงหาฯ, ทปสในการตรวจรบบาน-คอนโดฯ กอนโอนกรรมสทธ รวมไปถงขอมลลาสดของโครงการรถไฟฟาสวนตอขยายในอนาคต
หวงเปนอยางยงวาคมอฯ เลมนจะเปนประโยชนและชวยใหการตดสนใจซออสงหาฯ ในครงนของคณเปนไปในแบบท “ใช” ดงทใจชอบ
DDproperty.com
CEO &CO-FOUNDER OF
PROPERTYGURUGROUP
Steve Melhuish
Market Trend 2014
ผนวกกบปญหาความขดแยงและเสถยรภาพการเมองในประเทศทสงผลใหเกดการชะลอตวของการลงทนจากภาครฐ และการลงทนจากตางประเทศ (FDI) รวมไปถงการบรโภคในประเทศทเกดการชะลอตว ดงจะเหนไดจากดชนความเชอมนของผบรโภคทอยในระดบต�าทสดนบตงแตป 2554
ในสวนของการเปดโครงการใหมในปนนนเหนไดชดวาจะมจ�านวนลดลง โดยเฉพาะโครงการคอนโดมเนยม เนองจากมปรมาณซพพลายทสงทามกลางภาวะก�าลงซอทชะลอตว และผ ประกอบการหลายรายหนมารกพฒนาโครงการในแนวราบ อยางบานเดยวและทาวนเฮาสกนมากขนในปน
จากการคาดการณของศนยขอมลวจยและประเมนคาทรพยสนไทย หรอ AREA คาดวาในปนจะมจ�านวนคอนโดฯ เปดขายใหมในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลไมเกน 100,000 ยนต รวมมลคาไมเกน 300,000 ลานบาท ลดลงจากป 2556 ประมาณ 25-30% ซงถอเปนการปรบตวตามภาวะเศรษฐกจทชะลอลง
เนองจากการเกดภาวะชะงกงนในการลงทนภาครฐในระหว างการจดตงรฐบาลใหมทอาจจะมความวนวายลากยาวไปอก 3-6 เดอน ท�าใหการลงทนภาครฐชะลอไปอกครงปถง1 ป
ป 2557 ถอเปนอกหนงปทตลาดอสงหา รมทรพย ไทยเตมไปดวยความทาทายหลากหลายรปแบบ ไมวาจะเปนปจจยทางดานเศรษฐกจ ทเกดการชะลอตวมาตงแตปทผานมา
Political instability and economy downturn slow down
the propertymarket
06
Circle2 Project Developer: Fragrant Property Limited / Registered Capital: 800,000,000 THB (Fully Paid) / Registered Address: 23/34 Floor 15, Sorachai Building, Soi Sukhumvit 63, Klongton Nue, Wattana, Bangkok 10110, Thailand / CEO: Mr. James Duan / Building: 1 Reside ntial Condominium Tower (53 Stories, 477 units) / Title Deed Number: 7228 and 2812 / Project Location: Petchburi, Makkasan, Ratchathewi, Bangkok 10400, Thailand / Total Project Land Area: 4-1-27 Rai / BMA Permit: No.194/25 april 2555 Expected Construction: start 1st Quarter 2011, Expected Completion: September 2014/ Juristic Person: to be registered after project completion
Fragrantgroup
SINA Weibo QR Code
Market Trend 2014
ตลาดอสงหารมทรพยไทยในป 2557 นมแนวโนมเปนอยางไร?ปนผประกอบการจะเปดโครงการ นอยลงโดยเฉพาะอยางยงโครงการ
ประเภทคอนโดมเนยม เนองจากในชวง 2 ปทผานมามจ�านวนคอนโดฯ ใหมเปดตวมากถง 150,000 ยนต ในขณะทดมานดเรมหดตวจากปจจยลบตางๆ ไมวาจะเปน
ทางดานเศรษฐกจและการเมองทท�าใหตลาดเกดการชะลอตวมาตงแตชวงกลางป 2556 ทผานมา ในขณะทในปน บรรดาผประกอบการอสงหาฯ ทงรายใหญรายยอยตางพากนปรบแผนเพอรบมอกบสถานการณทเกดขน ทเหนไดชดคอการลดจ�านวนโครงการทจะเปดตวในปนลง โดยเฉพาะโครงการคอนโดฯ และหนไปพฒนาโครงการในแนวราบกนมากขน
ท�าเลใดทคาดวาจะเปนท�าเลมาแรงส�าหรบทอยอาศยในปน? ท�าเลมาแรงคงหนไมพนสวนตอขยายรถไฟฟา ไมวาจะเปนเสน
วงเวยนใหญไปบางหวา หรอวาสวนตอขยายไปทางสมทรปราการ (สายสเขยว) และเสนรตนาธเบศรทเรมมโครงการไปเปดกนมากขน ถาเปนโครงการทราคาถกไปเลย (ไมถงลาน) กจะออกไปทางโซนปทมธาน
ท�าเลทควรจบตามองวาจะมปญหา ของการโอเวอรซพพลายในปน?ท�าเลทควรจบตาวาอาจจะเกดภาวะสนคาลนตลาด (สนคามมาก
เกนความตองการของผบรโภค) กคอโซน สขมวทตอนปลาย และในท�าเลตางจงหวด ทงหมด ไมวาจะเปนขอนแกน เชยงใหม ชลบร ซงมสนคาอยในตลาดเยอะมากเนองจาก ผประกอบการแหไปเปดกนเยอะมากในชวง 2 ปทผานมา แตกยงไมถง กบเปนฟองสบของธรกจแตอยางใด
Exclusive Interview
GURU Talk คณสมมา คตสน
ผอ�านวยการศนยขอมลอสงหารมทรพย
08
WHERE ARE HOT TO WATCH
09DD
ท�าเลรชดา-พระราม 9 ก�าลงจะกลายเปนอกหนงท�าเลทเพยบพรอมแทบทกดานส�าหรบการอย อาศย ดวยเสนทางคมนาคมทสะดวกสบายมรถไฟฟาใตดน (MRT) ตดผาน อกทง ยงอย กงกลางทจะม งหนาเขาไปยงอนเสาวรยชยสมรภมซงเปนศนยกลางของระบบขนสงแหงหนง ในขณะทอกดานกตรงเขาสมอรเตอรเวยม งหนาส สนามบนสวรรณภมและจงหวดภาคตะวนออกซงเปนทตงของ
นคมอตสาหกรรมหลายแหง นอกจากน พนทตรงนยงเปนท ตงของอาคารส�านกงานตางๆ พรง พรอมไปดวยสงอ�านวยความสะดวกตางๆ ไมวาจะเปน โรงแรม โรงพยาบาล ศนยการคาขนาดใหญหลายแหง อาท เซนทรล แกรนด พระราม 9, ศนยรวมอปกรณไอท ไอทมอลล และฟอรจนทาวน รวมไปถงคอมมนตมอลล เดอะไนน เซนเตอร
ราคาทดน: 600,000 – 800,000 บาท/ตารางวาราคาคอนโดฯ*: 87,000 บาท/ ตารางเมตร
RAMA 9 THE NEW CBD
10
ราคาทดน: 80,000-100,000 บาท/ตารางวาราคาคอนโดฯ*: 55,000 บาท/ ตารางเมตร
โซนทอยอาศยชานเมองทก�าลงเปนทจบตา ดวยการคมนาคมทสะดวกสบายกบโปรเจคอยางถนนหลก 10 เลน, โครงการกอสรางมอเตอรเวยสายบางใหญ-บานโปงกาญจนบร รวมไปถงรถไฟฟาสายสมวง (บางซอ-บางใหญ) ทมก�าหนดเปด ใหบรการในชวงปลายป 2559 นอกจากน ภายใน
พนทยงมศนยการคาแหงใหมของเครอเซนทรลอยาง “เซนทรล เวสตเกต” ซงตงอยใกลกบสถานรถไฟฟาบางใหญ โดยถกวางต�าแหนงใหเปนหางทใหญทสดแหงหนงของภมภาค สามารถรองรบทกความตองการของคนในพนทไดอยางครบถวน
BANGYAI THE NEW EMERGING
WHERE ARE HOT TO WATCH
WHAT’S NEW IN TOWN
Central West Gateท�าเล : Bangyai ปทเสรจ : Q2/ 2015ศนยการคาแหงใหมของกลมเซนทรลทจะเปนตนแบบของ “ซเปอร รจนล มอลล” ทดทสดในเอเชย ดวยท�าเลทตงอยบนจดตดถนนกาญจนาภเษก และถนนรตนาธเบศร ภายใตคอนเซปตเมองศนยรวมสดยอดไลฟสไตลแหงอนาคตของเอเชย ทเปน Gateway ทใหญทสดของกรงเทพฯ ฝงตะวนตก
Central Embassyท�าเล : Ploenchitปทเสรจ : Q2/ 2014ศนยการคาระดบไฮเอนดหรจากเครอเซนทรล เซนทรล เอมบาสซจะกลายเปน Landmark แหงใหมในใจกลางกรงเทพฯ บรเวณแยกถนนวทย – เพลนจต นอกจากจะเปนศนยรวมของสดยอดแบรนดชนน�าจากทวทกมมโลก ยงเปนทตงของโรงแรมหร 6 ดาวอยาง “พารค ไฮแอท” (Park Hyatt) อกดวย
The Emquartierท�าเล : Promphongปทเสรจ : Q4/2014ด เอมควอเทยร หรอ เอมโพเรยม 2 คอศนยการคาแหงใหมทเปนสวนหนงอาณาจกรแหงการชอปปงใจกลางสขมวทของเดอะมอลล กรป ตงอยตรงขามศนยการคาเอมโพเรยม ใกลกบซอยสขมวท 39 ประกอบดวยศนยการคาทมรานคาและสนคาแบรนดเนมชนน�าระดบโลกและของไทย รวมไปถงอาคารส�านกงานเกรดเอ “ภรช ทาวเวอร”
Stock Exchange of Thailand ท�าเล : Ratchada/ปทเสรจ : 2015 แลนดมารคทางธรกจแหงใหมทจะสรางสสนและท�าใหยานรชดาภเษกกลายเปนแหลงธรกจส�าคญแหงใหมของกรงเทพฯ ประกอบดวยอาคารสง 29 ชน พฒนาเพอเปนศนยกลางการซอขายหลกทรพย ใหบรการธรกรรม และกจกรรมเกยวของตลาดทนแบบอเนกประสงค นอกจากน ในบรเวณใกลเคยงยงเปนทตงของอาคารเอไอเอ แคปปตอล เซนเตอร ซงจะเปดใหบรการในเดอนมถนายน 2557 อกดวย
NEW LANDMARKS THAT RAISE PROPERTY PRICE NEARBY
12
MRT Future Map 13DD
สะพาน
พระปนเกลา
ไทรมา
ทาอฐ
บางใหญ
บางพล
สามแยกบางใ
หญ
ตลาดบางใ
หญ
คลองบางไ
ฝ
แยกนนทบร 1
ศรพรส
วรรค
กระทรว
งสาธารณ
สข
วงศสวา
ง
บางชอน
เตาปน
โครงการสวนตอขยายรถไฟฟาทสรางขนเพอเชอมโยงกบโครงการรถไฟฟามหานคร สายเฉลมรชมงคล บรเวณสถานบางซอ โดยรองรบผ ใชบรการจากพนทจงหวดนนทบร เขาส
โครงขายระบบรถไฟฟาขนสงมวลชนภายในพนทกรงเทพฯ โดยชวงบางใหญ-บางซอนนเปนการด�าเนนงานในชวงท 1 ของโครงการรถไฟฟาสายสมวง จ�านวน 16 สถานระยะทางรวม 23 กโลเมตรจาก ระยะทางทงหมดของโครงการ 94 กโลเมตร โดยมสถานเตาปนเปนสถานเปลยนเสนทาง ระหว างสายสม วงและสายสน�า เ งน ด�าเนนงานโดยการรถไฟฟาขนส งมวลชนแหงประเทศไทย (รฟม.)
www.mrta-purpleline.com
โครงการรถไฟฟาสายสมวง เสนทาง: บางใหญ-บางซอจ�านวน: 16 สถานความคบหนา: 85%ก�าหนดเปดใหบรการ: ปลายป 2559
โครงการรถไฟฟาสวนตอขยายในอนาคต
MRT Future Map
Purple Line
14MRT Future Map
แบงการด�าเนนการเปน 2 ชวง ไดแก ชวงหวล�าโพง-บางแค ระยะทาง 15.9 กโลเมตร แบงเปนเสนทางวงใตดนในชวงหวล�าโพง - ทาพระ ระยะทาง 5.4 กโลเมตร มสถานใตดนจ�านวน 4 สถาน และทางวงยกระดบในชวง
ทาพระ - บางแค ระยะทาง 10.5 กโลเมตร มสถานยกระดบจ�านวน 7 สถาน และชวงบางซอ-ทาพระ ระยะทาง 11 กโลเมตร เปนเสนทางยกระดบทงหมดม 8 สถาน โครงการจะเรมตนโดยการตอเชอมกบรถไฟฟาสายเฉลมรชมงคลบรเวณสถานบางซอ ผานสถานเตาปนซงเปนสถานรวมกบโครงการฯ สายสมวง ชวงบางใหญ - บางซอ สนสดทแยกทาพระ โดยเชอมตอกบโครงการฯ สายสน�าเงน ชวงหวล�าโพง – บางแค ด�าเนนงานโดยการรถไฟฟาขนสงมวลชนแหงประเทศไทย (รฟม.)
www.mrta-blueline.com
โครงการรถไฟฟาสายสน�าเงน เสนทาง: ชวงหวล�าโพง-บางแค, ชวงบางซอ-ทาพระจ�านวน: 19 สถานความคบหนา: 40%ก�าหนดเปดใหบรการ: ป 2560
บางไผ
บางหวา
เพชรเกษม 48
ภาษเจรญ
บางแค
อสรภาพ
จรญสนทวงศ
13
ทาพระ
แยกไฟฉาย
บางขนนนท
บางยขน
สรนธร
บางพลด
บางออ
บางโพ
เตาปน
บางซอ
สนามไชย
วงบรพ
า
วดมงก
รฯ
หวล�าโพ
ง
ทาพ
ระโครงการรถไฟฟาสวนตอ
ขยายในอนาคต
MRT Future Map
Blue Line
15DD
ท�าเล สถานททควรอยใกล
• สถานรถไฟฟา BTS/ MRT เพอเปนทางเลอกในการเดนทางไปยงทตางๆ โดยไมตองกงวลกบปญหารถตด โดยเฉพาะในชวงเวลาเรงดวน• รานสะดวกซอ ส�าหรบซอของกน-ของใชจ�าเปนในวนเรงรบหรอวนทไมอยากเดนทางไกล• ศนยการคา/ คอมมนตมอลล เพอเตมเตมไลฟสไตลในชวงวนหยดหรอยามวาง เปอรเซนตสนเชอทคณจะสามารถก ไดจากธนาคาร ควรศกษาเรองกตงแตตอนตดสนใจจะซอ เพอปองกนปญหาในชวงทจะโอนกรรมสทธ
LOCATION LOCATION LOCATION
ต�าแหนงของหอง• ไมควรอยใกลลฟทหรอหองทงขยะ• ยนตมมเปนต�าแหนงทดเพราะจะแชร ก�าแพงกบเพอนบานเพยงแคฝงเดยว • ห องทศใต เป นต�าแหนงทดทสด เนองจากเปนทศทมลมดเกอบตลอดป • ถาเปนโครงการคอนโดฯ ทอยตด ถนนใหญ ไมควรเลอกหองฝงตด ถนนใหญเพราะเสยงจะดง• ไมควรเปนหองทอยในต�าแหนงทาง สามแพรง
Condo Buying Tips
16CONDO BUYING TIPS
High Rise หรอ Low Rise• คอนโดฯ แบบ Low Rise สวนใหญ จะมขอจ�ากดเรองระยะความสงจาก พนถงเพดาน ท�าใหไมรสกโปรงสบาย เหมอนคอนโดฯ แบบ High Rise • ขอดของคอนโดฯ แบบ Low Rise คอสดสวนการถอครองกรรมสทธ ในทดนสงกวาแบบ High Rise
คอนโดฯ ชนยงสง ราคายงแพง • ถาซอเพอลงทนควรซอหองทอยใน ชนทไมสงมากเพอลดตนทน คอ ไมเกน ชน 10 ส�าหรบโครงการแบบ High Rise และไมเกนชน 4 ส�าหรบโครงการแบบ Low Rise • ส�าหรบการซอเพออยเอง หองในชน 10-15 ถอวาก�าลงด เพราะไดทงวว เสยงไมดงจนเกนไป และราคาไมสงเกน• ชน 12A หรอ 13 จะปลอยเชาหรอขาย ตอไดยากกวาชนอน
Layout ของหอง• คอนโดฯ ทม Layout หนากวางแมวา ขนาดพนทจะเทากนแตกดกวางกวา หองทม Layout หนาแคบ• เลขทห อง หากได ห องท เลขสวย นอกจากจะเปนสรมงคลแลว ยงชวยให ขายตอไดงายขนดวย• เปอรเซนตทจอดรถภายในโครงการ ยงมากยงด
High or Low Rise?
18Inspection Tips
ใหทางโครงการเตรยมระบบน�า-ไฟใหพรอมในวนนดหมาย
ตรวจรบกบโครงการ
เตรยมอปกรณจ�าเปนใหพรอม อาท ไมบรรทดแบบยาว, กลองถายรป,
ไฟฉาย, Post-it, ลกแกว, สายชารจโทรศพท, ขนมปง
ตรวจดเสา-คาน-พน ไมใหมรอยราว
พนปกระเบองเมอใชเหรยญเคาะแลวมเสยงแนน
ตรวจเชกดวงไฟทกดวง ปลกไฟ ทกจดโดยใชสายชารจโทรศพท
เสยบดวามไฟเขาหรอไม
หลงจากปดน�า-ไฟหมดแลวใหตรวจดวามเตอรหยดดวยหรอไม
หยอนขนมปงลงในโถชกโครกแลวกด ดวาสามารถก�าจดหมดไดภายในครงเดยว หรอไม
ส�าหรบงานสถาปตยจะครอบคลมเวลาการรบประกน 1-2 ปในขณะทงานโครงสรางจะรบประกน 5 ป
ตามกฎหมายแลวไมมการจ�ากดจ�านวนครงในการตรวจรบบาน ดงนนคณสามารถตรวจไดจนแนใจวาทกอยางเปนไปตามตกลงกบโครงการ
01
02
03
04
05
06
ใชลกแกวกลงลงบนพนเพอตรวจดความลาดเอยงของพน
07
08
09
10