the full service property house markkina- … · 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015...

NEWSECMARKKINA-KATSAUSSUOMISYKSY 2015

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NEWSEC SUOMESSA: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | MUU SUOMI

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 2SISÄLLYSLUETTELO

SISÄLLYSLUETTELO

Copyright Newsec © 2015Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaaliin, joka on Newsecin hallussa tai toimitettu Newsecille. Kaikki mahdollinen on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikan käytöstä.www.newsec.fi

3–4 EXECUTIVE SUMMARY

5–6 KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ

7–19 KIINTEISTÖMARKKINAT

20–22 LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA

23–26 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ

27 NEWSEC SUOMESSA

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 3EXECUTIVE SUMMARY

EXECUTIVESUMMARY

AKTIVITEETTI KIINTEISTÖMARKKINOILLA SÄILYNYT VILKKAANAVuonna 2014 piristynyt aktiviteetti kiinteistö-markkinoillamme on säilynyt koko alkuvuoden 2015 vilkkaana ja entisestään parantunut huo-limatta siitä, että edelleen Suomen kansanta-louden mittarit ovat vaatimattomalla tasolla muihin EU-maihin verrattuna. Hyvien sijoitus-kohteiden vähäisyys ja alhaiset tuottotasot päämarkkinoilla Euroopassa ajavat edelleen sijoittajia hakemaan korkeampia tuottoja ja hajautettua riskiä Skandinaviasta ja Suomesta. Tämä on viime aikoina näkynyt myös ns. AB-BA-ilmiönä, eli A-alueita on alettu enemmän hakea B-kohteita ja B-alueilta A-kohteita. Näi-den kohteiden kysyntä vielä n. vuosi sitten oli lähes olematonta.

Vuoden 2015 ensimmäisten 6 kuukauden aika-na transaktiovolyymi oli yli 3 mrd€, kun vastaa-vana ajankohta v. 2014 luku oli n. 1,6 mrd€ (KTI). Kokonaisvolyymista kaupan kiinteistö-jen osuus oli yli kolmannes. Transaktiovolyy-min kasvuun vaikutti olennaisesti kaksi suurta

omistusjärjestelyä. Kesko myi n. 650 miljoonan euron vähittäiskauppakiinteistöportfolion uu-delle kiinteistösijoitusyhtiölle, Ankkurikadun Kiinteistöt Oy:lle, jonka perustivat yhdessä Kesko, AMF Pensionsförsäkring ja Ilmarinen. Toinen suuri järjestely oli Ilmarisen ja AMF:n perustaman kiinteistösijoitusyhtiön Ilmarisel-ta ostama n. 400 miljoonan euron kiinteis-tösalkku. Näiden järjestelyiden lisäksi on alku-vuonna tehty muutama suurempi portfolio-kauppa; Postin logistiikkaportfolion myynti Ness, Risan & Partnersille n. 120 miljoonalla eurolla sekä asuntoportfoliokauppa, jossa Il-marinen myi n. 1200 asuntoa OP-Vuokratuot-to erikoissijoitusrahastolle.

Ulkomaisen kiinteistösijoituspääoma hakeutui edelleen Suomeen ja alkuvuonna aktiivisia si-joittajia markkinoillamme olivat erityisesti ruotsalaiset ja saksalaiset sijoittajat. Vuokra-asuntosijoitukset ovat edelleen olleet suosios-sa ja kilpailu on jo paikoitellen nostanut asun-tosijoitusten tuottotason haastavaksi. Suorien sijoitusten lisäksi ruotsalainen Balder on hankkinut omistukseensa Satosta n. 27,6%

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 4EXECUTIVE SUMMARY

osuuden tullen Saton suurimmaksi omistajaksi; nämä osakehankinnat eivät näy yo. 3 mrd€:n transaktiovolyymissä.

Uskomme, että sijoitusaktiviteetti säilyy vilkkaana ja sijoittajien maantieteellinen kiinnostus laajenee, joskin kansantaloutem-me heikko tila tulee aiheuttamaan epävar-muutta sijoituspäätösten tekemiseen. Suo-men tuottotasot ovat vielä toistaiseksi kil-pailukykyisiä muihin pohjoismaihin verrattuna ja näin ollen sijoituspääomaa hakeutuu edelleen markkinoillemme. Euro-valuutta on tältä osin myös selvä kilpailuetu Suomelle.

TOIMISTOVUOKRAMARKKINAT HAASTEELLISESSA TILANTEESSAPääkaupunkiseudun toimistomarkkina on edel-leen haasteellisessa tilanteessa ja voi pääosin

sanoa, että vuokralaisen asema neuvotteluissa on vahva. Meillä on alueella edelleen yli miljoo-na toimistoneliötä tyhjillään; tämän päälle tu-lee vielä tyhjät piiloneliöt, joista maksetaan vuokraa, mutta tilat ovat tyhjillään. Arviot näis-tä piiloneliöistä vaihtelevat 300–700 tuhannen neliön välillä. Samanaikaisesti monissa organi-saatioissa pohditaan eri keinoja kustannusten säästämiseksi, yhtenä keinona on enenevässä määrin myös tilojen tehostaminen. Suomessa toimistojen tilankäyttötehokkuus on n. 23–25 m2/työntekijä, kun hyvänä tunnuslukuna pide-tään monissa edelläkävijäorganisaatioissa alle 15 m2/työntekijä.

Johtopäätöksenä tästä voidaan vetää, että jatkossa tyhjän tila määrä ei tule laskemaan vaan pikemminkin päinvastoin. Uskomme, että kiinteistönomistajien joukossa voittajina ovat ne tahot, jotka uskaltavat tuoda proaktii-visesti käyttäjille tehokkaita toimistoratkaisu-

ja, vaikka tämä lyhyellä tähtäyksellä vaikuttai-sikin negatiivisesti tuottoihin.

Yhtenä tärkeimpänä toimistotilojen hakukritee-rinä on yrityksillä sijainti/julkiset yhteydet. Nyt Kehäradan valmistuttua on nähtävissä, että radan asemaseutujen toimistojen kysyntä on kasvussa ja näin ollen ero haluttujen ja epäku-ranttien toimistojen välillä tulee entisestäänkin kasvamaan sekä vuokrattavuuden että myytä-vyyden kannalta.

ASIANTUNTIJUUS RATKAISEE NYT JA TULEVAISUUDESSAKoko Newsecin n. 700 asiantuntijan tiimi Poh-joismaissa ja Baltiassa sekä BNP Paribas Real Estaten n. 5000 asiantuntijan globaali ver-kosto on jatkuvasti mukana eri hankkeissa ja projekteissa kiinteistömarkkinoilla. The Full Service Property House-konseptimme hakee

asiakkaillemme hyötyjä ja parhaita käytäntö-jä, olipa kyse mistä tahansa kiinteistöhaas-teesta. Tuomme uusia ajatuksia ja perspektii-vejä hankkeisiin.

Ota yhteyttä, etsitään teille lisää

kilpailukykyä!

Kai Keituri

Executive Chairman,

FRICS, osakas

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 5KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄ

KADONNUTTA KILPAILUKYKYÄ ETSIMÄSSÄSuomen talous hyötyy lähitulevaisuudessa

Euroopan paremmista kasvunäkymistä,

mutta Venäjän viennin romahdus pitää yllä

ulkoisen kysynnän epävarmuutta. Lisäksi

kustannuskilpailukykyongelmien ja yritys-

ten heikon kannattavuuden vuoksi odotam-

me talouden elpyvän vain maltillisesti vuo-

sina 2015–17.

ULKOISEEN KYSYNTÄÄN VAIKUTTAVAT POSITIIVISET JA NEGATIIVISET VOIMATSuomen tulisi hyötyä suurimman vientimark-kina-alueensa Euroopan parantuneista kasvu-näkymistä. Jo pelkästään vaihtosuhteen eli vientihintojen ja tuontihintojen välisen suh-teen kohentuminen tuntuvasti vuodentakai-sesta antaa toivoa viennin vaimeasta elpymi-sestä. Viennin pohjaa ei kuitenkaan välttä-mättä ole ohitettu, sillä Suomen vienti Venäjälle supistuu yhä eikä tavaravienti ilman Venäjän vientiä ole vuoden alun osalta juuri-

kaan kasvanut edellisvuodesta. Tällaisessa epävarmassa tilanteessa viennin ennustami-nen on hyvin vaikeaa.

Sekä ulkoinen kysyntä että Suomen talouden suoriutuminen on ollut hyvin heikkoa finans-sikriisin jälkeen, mikä viittaa vakaviin raken-teellisiin kasvun hidasteisiin ja kustannuson-gelmiin. Vuosina 1995–2008 tavara- ja palve-luvienti ylsi keskimäärin 8 prosentin ja bruttokansantuote keskimäärin 3,8 prosentin vuosikasvuun. Vuoden 2010 alun eli finanssi-kriisin ensimmäisen romahdusvaiheen jälkeen vienti on kasvanut keskimäärin 1,9 prosentin ja BKT keskimäärin 0,5 prosentin vuosivauh-tia. Kriisiä edeltäneessä huipussaan vuonna 2008 tavara- ja palveluviennin suhde brutto-kansantuotteeseen oli 45 prosenttia, kun se vuoteen 2014 mennessä oli laskenut 37 pro-senttiin. Samalla ajanjaksolla Ruotsin vastaa-va suhdeluku putosi 5 prosenttiyksikköä, mut-ta Saksan nousi 3 prosenttiyksikköä.

Näiden ratkaisemattomien rakenteellisten on-

Finanssisektorin ulkopuoliset yritykset110

100

90

80

70

60

50 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Työvoimakustannukset

Vuod

en2

008

3.v

uosi

neljä

nnes

=10

0,k

äypi

inh

into

ihin

Koko Suomen työllisyys

Nettoylijäämä

Bruttoylijäämä

Kiinteän pääoman bruttomuodostus

Työn yksikkökustannukset vs. Saksa120

110

100

90

80

70

60

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

Suomi

Pros

entt

iaS

akas

ant

asos

ta Puola

Espanja

Ruotsi

Viro

Italia

Yritykset pl. rahoitussektori - kannattavuus25

20

15

10

5

0

-5

-10

-15

-20

-25

2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014

RuotsiVu

osim

uuto

s,%

:a,4

nel

j.lik

uva

kesk

iarv

o

Suomi

Työnyksikkökustannukset,4kvartaalinliukuvakeskiarvo,prosenttiaSaksantasosta

Bruttotoimintaylijäämä&sekatuloomassavaluutassa,käyvinhinnoin

Ruotsi, keskiarvo2002 alkaen 4 %

Suomi, keskiarvo2002 alkaen 1%

Lähde: Macrobond, Eurostat, Handelsbankenin laskelmat

Lähde: Macrobond

Lähde: Macrobond


gelmien vuoksi on vaikea ennustaa Suomelle kovin vahvaa elpymistä, vaikka maailmantalo-uden näkymät ovat hieman valoisammat. Vientisektorin pienentynyt koko indikoi, että kotimaisen kysynnän on vähennyttävä ja hen-keä kohti laskettujen tulojen supistuttava, jotta ulkoinen tasapaino voitaisiin saavuttaa. Handelsbankenissa ennustamme Suomen BKT:n kasvavan vuosina 2015–17 keskimäärin 1,2 prosenttia.

YRITYSTEN HEIKKO KANNATTAVUUS ENNAKOI INVESTOINTIEN VÄHYYTTÄSuomella on vakava kustannuskilpailukyky-ongelma verrattuna sen tärkeimpiin kilpaili-jamaihin. Tuotettua yksikköä kohden laske-tut työvoimakustannukset ovat Suomessa korkeammat kuin Saksassa, mutta Suomen tuotanto on huomattavasti vähemmän eri-koistunutta. Katsomalla pelkästään työvoi-makustannuksia ei ole yllätys, että myös suomalaisyritykset siirtävät tuotantoaan Suomen ulkopuolelle. Heikko kannattavuus selittää myös, miksi yritysten investoinnit jatkavat yhä vapaata pudotustaan.

Yritysten kannattavuuden on palauduttava ennen kuin investointien ja työllisyyden kasvu voi kunnolla käynnistyä. Tämä pätee enem-män kuin koskaan. Siksi Suomen täytyy mais-taa samaa lääkettä kuin Etelä-Euroopan mai-den: tuotantokustannuksia on laskettava palkkoja sopeuttamalla ja tuottavuutta paran-tamalla. Tämä on helpommin sanottu kuin tehty rahaliitossa, jossa suurin osa muista jä-senmaista pyrkii samaan. Tämä on myös vai-keampaa nyt, kun tuotannon erikoistumisas-

te on laskenut matkapuhelinten tuotannon päättymisen jälkeen. Siksi investointilamasta toipuminen kestää todennäköisesti kauan.

KOTITALOUKSIEN NÄKYMÄT KIRKASTUVAT HIEMANYksityisen kulutuksen supistuttua kaksi vuotta peräkkäin ovat kotitalouksien näkymät aavis-tuksen parantumassa. Kuluttajien pessimismi on viime syyskuun jälkeen hieman hellittänyt ja kuluttajien luottamusindeksi on kohonnut lä-helle pitkän ajan keskiarvoaan. Ruuan ja ener-gian hintojen lasku, osakkeiden hintojen nousu sekä vähemmän negatiivinen uutisvirta työ-markkinoilta ja euroalueelta ovat todennäköi-sesti kohentaneet kuluttajien mielialoja.

Työmarkkinoiden heikkous on jatkunut alku-vuonna ja kausitasoitettu työttömyysaste on noussut tuntuvasti, korkeammalle kuin edelli-sessä huipussaan vuonna 2009. Sitkeä talou-den pysähtyneisyys on lannistanut työnhaki-joita, mikä yhdessä epäsuotuisan väestöra-kenteen ja teollisuuden rakennemuutoksen kanssa on painanut työvoimaan osallistumis-asteen tasolle, jolla se on viimeksi ollut ennen vuosituhannenvaihdetta. Tämä tilanne luo valtavan taakan julkiselle taloudelle ja pitää kotitalouksien käytettävissä olevien tulojen kehityksen aneemisena. Suhdanteen elpymi-sen pitäisi kuitenkin saavuttaa työmarkkinat vuosina 2016–17 laskien työttömyysastetta hienoisesti, mutta rakenteellisia työmarkkina-ongelmia ei elpyvä suhdannekaan ratkaise. Öljyn hinnan lasku kohentaa kotitalouksien ostovoimaa ja Euroopan keskuspankki pitää korkotason matalana lähivuodet, mutta an-siotason reaalinen kohentuminen on pienten

nimellispalkkojen korotusten takia vaatima-tonta. Luottamustiedustelut osoittavat lai-nanottohalukkuuden olevan elpymässä, eikä kotitalouksien lainakannan kasvu enää hidas-tu – johtuen osittain olemassa olevien lainojen hitaammasta lyhennystahdista. Jotta asunto-markkinat vilkastuisivat, täytyy työmarkki-noilla ensin nähdä selviä elpymisen merkkejä, joita tuskin nähdään ennen vuotta 2016. Yksi-tyinen kulutus yltänee vain keskimäärin 1,1 prosentin vuosikasvuun vuosina 2015–17.

TYÖMARKKINAT SYYSTÄ UUDEN HALLITUKSEN FOKUKSESSASuomessa korporaatioilla on paljon valtaa ja yhteiskunta on rakennettu vahvojen instituu-tioiden varaan. Näille instituutioille, joihin kuuluvat teollisuuden merkittävä rooli talou-dessa, hyvinvointivaltio, keskitetyt palkkaneu-vottelut ja ammattiliitot, sopeutuminen globa-lisaatioon, rahaliiton jäsenyyteen ja vanhene-vaan väestöön on ollut vaikeaa.

Suomalaiset työmarkkinat eivät toimi par-haalla mahdollisella tavalla. Tähän viittaa esimerkiksi niin kutsuttu Beveridge-käyrä, joka kuvaa työmarkkinoilla vallitsevaa työn kysynnän ja tarjonnan välistä kohtaanto-on-gelmaa. Käyrä kuvaa avoimien työpaikkojen ja työttömyyden välistä suhdetta eli sitä mi-ten työmarkkinoilla avoimet työpaikat ja työntekijät löytävät toisensa. Suomessa avoi-mien työpaikkojen määrä on 1990-laman jäl-keen noussut enemmän kuin mitä työttö-myys on laskenut.

Monissa kehittyneissä talouksissa, myös Suo-messa, globalisaatio ei vaikuta vain tavaroi-

den ja palveluiden kysyntään ja tarjontaan, vaan koskee myös työn kysyntää ja tarjontaa. Vähän koulutetun työvoiman tarjonta on kas-vanut ja korkean tulotason maissa tämä näyt-tää synnyttävän palkkojen laskupaineita. Kor-keasti koulutetun työvoiman kohdalla tilanne näyttää olevan päinvastainen. Teknologinen kehitys on myös tärkeä ajuri, sillä uusi tekno-logia mahdollistaa tietyn tyyppisen työn kor-vaamisen koneilla ja laitteilla samalla, kun teknologinen muutos lisää näiden teknologioi-den käyttöön erikoistuneiden työntekijöiden kysyntää. Joustavimmilla työmarkkinoilla glo-balisaation ja kilpailun vaikutus palkkoihin on suurempi ja joustamattomilla työmarkkinoilla näiden vaikutus työllisyyteen on tuntuvampi.

Valuuttakurssimuutokset saattavat auttaa maita tilanteessa, jossa työn hinta ei ole kil-pailukykyinen globaalisti. Tällaiset valuutta-kurssimuutokset saadaan aikaan rahapolitii-kalla. Rahaliitossa oleville yksittäisille maille tällainen apu ei ole mahdollinen ja nimellis-palkkojen sopeuttaminen on ainut tie kilpailu-kyvyn parantamiseen. Tähän Suomenkin täy-tyy sopeutua, mikäli halutaan, että viennin suhde kansantalouden kokonaistuotantoon nousee entiselleen.

Tiina Helenius

Head of Economic Research

Handelsbanken Capital Markets


LÄNSI-EUROOPAN KESKEISIMMÄT KIINTEISTÖMARKKINATPOSITIIVINEN KEHITYS JATKUNUT SUURIMMASSA OSASSA LÄNSI-EUROOPPAA

Euroalueen talouden kasvu oli lupaavaa alkuvuonna 2015. Alueen bruttokansantuote kasvoi kyseisellä ajan-jaksolla kovinta tahtia lähes kahteen vuoteen johtuen sisäisen kysynnän kasvusta. BNP Paribas Economic Researchin mukaan kasvu tulee jatkumaan loppuvuo-den sekä vuoden 2016 ajan. Ennusteet BKT:n kasvulle ovat 1,6 % kuluvalle vuodelle sekä 1,9 % vuodelle 2016. Kasvua edesauttavat öljyn markkinahinnan merkittävä lasku, kilpailukyvyn parantuminen heikon Euron takia, taloudellisen tilanteen paraneminen, määrällisen el-vyttämisen tuoma luottamuksen kasvu sekä julkisen talouden lisäsopeutusten yleinen väheneminen. Ta-louskasvun perusteet ovat kuitenkin hauraat ja Krei-kan kriisin pitkittyminen kasvattaa epävarmuusteki-jöitä. Vuoden 2015 lopulla BKT:n kasvun oletetaan olevan vakaata Irlannissa, Saksassa tai Englannissa sekä kasvaneen merkittävästi Espanjassa (3,2 %) ja Hollannissa (2,1 %). Ranskassa ja Italiassa talouskas-vun ennustetaan kiihtyvän.

Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymi oli raport-tiin seuratussa 14 markkinassa yhteensä 87,6 miljar-dia Euroa vuoden 2015 toisella kvartaalilla laskettuna liukuvana 12 kuukauden kokonaisvolyymina. Luku oli 16 % korkeampi kuin vuoden 2014 vastaava transak-tiovolyymi. Vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla transaktiovolyymit ylittivät pitkän ajan keskiarvon kaikilla 14 kiinteistömarkkinoilla paitsi Wienissä. Mün-

chenissä (+57 %), Berliinissä (+127 %) sekä Milanossa (+374 %) ylitettiin kaikkien aikojen korkeimmat tran-saktiovolyymit vuoden 2007 ensimmäiseltä puoliskol-ta. Pariisin keskustassa transaktiovolyymi laski vuo-den 2014 ensimmäiseen puoliskoon verrattuna 35 % johtuen useasta suuresta portfoliokaupasta vuoden toisella kvartaalilla.

Euroopan suurimmilla kiinteistömarkkinoilla kysyntä keskittyy edelleen likvideihin ja vähäriskisiin keskus-takohteisiin vaikka keskisuuren riskin sekä spekulatii-visten kohteiden kaupat ovatkin lisääntyneet. Lähes kaikilla seuratuilla Euroopan markkinoilla keskusta-alueiden toimistokohteiden tuottovaatimustasot ovat laskeneet viimeisten 12 kuukauden aikana 25 ja 85 peruspisteen verran. Transaktiovolyymi Länsi-Euroo-passa uskotaan pysyttelevän vuoden 2015 lopulla edellisvuoden tasolla vaikka talouden perusteet ovat parantuneet. On hyvin mahdollista että geopoliittiset seikat saattavat ohjata sijoittajien päätöksentekoa.

Kiinteistömarkkinoiden transaktiovolyymit - liukuva vuoden kokonaisvolyymi

100

75

50

25

02007

Mrd

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia)

87,6

BNP

Pari

bas

Real

Est

ate

-Re

sear

ch-

Jul

y20

15

Kiinteistömarkkinoiden keskimääräiset keskusta-alueiden tuottovaatimukset

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,02007

%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q22015

Länsi-Eurooppa (14 kaupunkia)

3,81

BNP

Pari

bas

Real

Est

ate

-Re

sear

ch-

Jul

y20

15

4,58

6,38

Teollisuus Toimisto* Liike*

*Lukuunottamatta Luxembourg ja Wien

Céline Cotasson-Fauvet

Head of European Analysis

International Research

Q2 2015

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 8KIINTEISTÖMARKKINAT

KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANANewsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa. Tar-joamme markkinatietoa nyt myös allianssi partnerimme BNP Paribaksen kanssa Euroo-pan investointimarkkinoista. Toivomme, että tämä markkinakatsaus tarjoaa hyödyllistä tietoa käyttöösi ja vastaamme mielellämme kysymyksiinne.

Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suo-mesta. Markkinaparametrit kuvaavat näkemyksiämme keskimääräisistä vuokra-, vajaa-käyttö- ja tuottovaatimustasoista. Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomatta-vasti riippuen osamarkkina-alueesta.

Vuokra (Bruttovuokra)

Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannuk-set. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksama kokonaisvuokra, joka sisältää kor-vauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääoma-kustannukset ja pääoman erilliskustannuk-set) ja ylläpidon kustannukset. Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjäpalvelukustannuksia. Puhekieles-sä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleen-sä) bruttovuokraa.

Vajaakäyttö % (Vajaakäyttöaste %)

Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilo-jen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tie-tyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi

seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnuslu-kuja. Vajaakäyttöaste saadaan, kun osamark-kinan tilakannasta vähennetään käytössä ole-vat tilat (käyttöaste), eli Vajaakäyttöaste = 100 % - käyttöaste

Tuottovaatimus

Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoite-taan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty mark-kinoiden tunnusluku.

Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsecissä.

Olli-Pekka Mustonen

KehityspäällikköNewsec Valuation Oy+358 44 522 [email protected]

LISÄTIETOJA

PÄÄKAUPUNKISEUTUTURKU

TAMPERE

OULU

JYVÄSKYLÄ

LAHTI

LAPPEENRANTA

KUOPIOVAASA

HÄMEENLINNA

PORI

KÄSITTEET:


Pääkaupunkiseudun suuret infrahankkeet

Kehärata ja Länsimetro tulevat vaikutta-

maan pääkaupunkiseudun asuntoja toimi-

tila-alueiden kysynnän painopisteisiin.

Junaradan ja Länsimetron varrelle raken-

netaan viiden seuraavan vuoden aikana

merkittävä määrä kauppakeskuksia, suu-

rimpina näistä Kalasataman Redi, Pasilan

Tripla ja Kivistön suunnitteilla oleva kaup-

pakeskus. Länsimetron odotetaan paranta-

van myös asemien lähellä sijaitsevien Es-

poon toimistoalueiden markkina-asemaa.

Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat kärsi-vät edelleen kysynnän puutteesta. Prime-alu-eiden ulkopuolella toimistokohteiden haastee-na ovat korkeat vajaakäyttöasteet ja lähes olematon vuokrakehitys. Nykypäivänä vuok-ralaiset osaavat vaatia vuokranalennuksia ja vuokralaismuutostöitä, jotka vaikuttavat olen-naisesti kohteen kassavirtaan. Vanhemmalla toimistotilakannalla on edessään kalliit muu-

tostyöt, mikäli se halutaan muuttaa vastaa-maan nykyajan vuokralaisten kysyntään mo-derneista ja tilankäytöltään tehokkaista avoti-loista. Espoon toimistomarkkinoille odotetaan pienoista elpymistä Länsimetron valmistues-sa ja esimerkiksi Keilaniemen asema toimisto-markkinoilla tulee vahvistumaan metron ja uudisasuinrakentamisen myötä.

Ilmarinen toteutti toukokuussa merkittävän kiinteistösalkkujärjestelyn, jossa 15 Ilmarisen pääkaupunkiseudulla sijaitsevaa toimistokoh-detta siirtyi Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyh-tiön AMF:n yhteisyrityksen omistukseen. Ilma-risen omistusosuus on 50 % yhteisyritykses-tä, jonka kiinteistöomaisuuden arvo ylittää 400 miljoonaa euroa.

Kehäradan ja Länsimetron pysäkkien yhtey-teen on rakenteilla merkittävä määrä uutta liiketilaa. Kalasataman kauppakeskus Redin rakentaminen on aloitettu ja kauppakeskus valmistuu syksyllä 2018. Pasilan Triplan kaup-pakeskus valmistuu vuonna 2020. Yhdessä Redi ja Tripla tarjoavat Pasilan ja Kalasataman alueelle yli 120 000 neliötä uutta liiketilaa. Rakennusyhtiöt NCC ja Skanska ovat mukana Kivistön kauppakeskuksen rakentamisessa ja kauppakeskuksen 1. vaiheeseen suunnitellaan noin 60 000 neliötä liiketilaa. Myös Kehära-dan varrella sijaitsevan Aviapoliksen rautatie-asemalle on suunnitteilla liiketiloja.

Niittykummun metroaseman yhteyteen ra-kennettava Metrokeskus myytiin alkuvuodes-

PÄÄKAUPUNKI-SEUTUHELSINKI, ESPOO JA VANTAA


ta OP Vuokratuotolle. Niittykummun Metro-keskus sisältää noin 5 400 neliötä liiketilaa, suurimmat vuokralaiset ovat Kesko ja HOK-Elanto. Niittykummun Metrokeskus aukeaa Länsimetron valmistuttua syksyllä 2016. YIT myi Kauppakeskus Lauttiksen Aberdeen Euro-pean Balanced Property Fundille. Lauttiksen kauppakeskuksessa on noin 6 000 kerrosne-liötä liiketilaa ja se valmistuu vuoden 2016 lo-pussa. Suurin osa edellä mainituista liiketila-projekteista valmistuvat seuraavan viiden vuoden sisällä. Uuden liiketilavolyymin tule-minen markkinoille yhdistettynä nettikaupan aiheuttamiin haasteisiin vaatii kiinteistökehit-täjiltä ja kiinteistönomistajilta merkittäviä ponnistuksia vuokralaisten ja ostovoiman houkuttelemiseksi uusiin liiketiloihin. Jos viime vuosien kaltainen ostovoiman kehitys

jatkuu, kasvava kilpailu tulee todennäköisesti laskemaan liiketilavuokria ainakin heikoimmil-la liikepaikoilla.

Kehärata ja Länsimetro ovat lisänneet asuin-rakentamista asemien läheisyydessä. Vaikka pääkaupunkiseudulla ammattimaiset kiinteis-tönomistajat keskittyvät pieniin asuntoihin, joihin kohdistuu suurin vuokrannousuodotus, on asuntovuokramarkkinoilla havaittu kasva-vaa kysyntää myös keskustan ulkopuolella si-jaitseville suuremmille perheasuinnoille. Ålandsbanken Asunto-rahasto osti YIT:lta merkittävän asuntoportfolion, joka sisälsi yli 120 asuntoa pääkaupunkiseudulta ja kasvu-keskuksista. Lähes samanaikaisesti Ålands-banken Asuntorahasto hankki Skanskalta pää-kaupunkiseudulla ja Tampereella sijaitsevan

noin 20 miljoonan euron asuntoportfolion. Kehittyvät aseman seudut tulevat olemaan pitkällä tähtäimellä varmimmat voittajat vuokralaisista ja sijoittajista kilpailtaessa.

PITÄJÄNMÄKI

LEPPÄVAARA

LÄNSIVÄYLÄ

TAPIOLA

LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS

TÖÖLÖ/MEILAHTISÖRNÄINENKEILANIEMI

VUOSAARI

Piritta Kärävä

Senior Analyst, osakas

Newsec Valuation Oy

+358 400 330 003

[email protected]

TÖÖLÖ/MEILAHTI

SÖRNÄINEN

PITÄJÄNMÄKI

KEILANIEMI

Toimisto Liike Logistiikka

VUOKRA VAJAAKÄYTTÖ TUOTTOVAATIMUS

TAPIOLA

LÄNSIVÄYLÄN VARSI

LEPPÄVAARA

LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS

16-22 7,0-11,0 7,0-9,0

13-20 7,0-12,0 6,5-9,0

11-17 10,0-20,0 7,5-10,0

16-25 5,0-10,0 6,0-8,0

11–20 15–45 10,0-17,0 2,0-6,0 6,0-9,0 6,0-7,5

11-16 10–35 5,0-15,0 2,0-6,0 6,0-9,0 5,5-8,5

16–21 20–60 5,0-15,0 1,0-3,0 6,0-8,5 5,0-6,0

16–21 8–20 4,0–10,0 2,0–5,0 6,5-9,0 6,0-9,06,5–12 1,0-7,0 7,0-9,5

Toimisto Liike Logistiikka Toimisto Liike Logistiikka

VUOSAARI 9-12 10,0-20,0 7,0-8,5


Helsingin keskusta ja kantakaupunki ovat

vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla ol-

leet edelleen mielenkiintoinen sijoituskoh-

de. Sijoittajien tuottovaatimustasot ovat

tällä alueella selkeästi maamme alhaisim-

pia ja markkinoille tulevia sijoitusmahdolli-

suuksia kohtaan on aina korkea kysyntä

sekä kotimaisten että kansainvälisten toi-

mijoiden keskuudessa. Trendi on siis jatku-

nut samansuuntaisena kuin aiempina vuo-

sina. Helsingin keskustan toimistovuokrien

nousu on jatkanut kasvuaan. Pääkaupunki-

seutua vaivaava toimistojen vajaakäyttö-

aste on alkanut heijastumaan myös Helsin-

gin keskustaan.

Toimistojen vajaakäyttöasteet ovat nousseet ydinkeskustan alueella vuokralaisten siirtyessä ydinkeskustasta muualle kantakaupunkiin. Lii-ketilojen vajaakäyttöasteiden nousu on jatku-nut edelleen, tosin vajaakäyttöasteet ovat vielä kohtuullisella tasolla. Isompien, yli 10 000 neli-ön vuokraukset ovat hiipuneet, vaikka uusiin ti-loihin muutto on lisääntynyt. Varma solmi pit-käaikaisen vuokrasopimuksen Outokumpu Oyj:n kanssa noin 4 000 neliömetrin toimistoti-loista Salmisaaressa. Outokumpu muuttaa uu-siin tiloihin Espoon Niittykummusta kesän 2016 aikana. Varma sopi myös Svenska Handelsban-ken AB:n kanssa Itämerenkadulla sijaisevien

HELSINKIKESKUSTA


noin 5 000 neliön toimitilojen vuokraamisesta. Handelsbankenin tavoitteena on muuttaa uu-siin toimitiloihin vuoden 2016 loppuun mennes-sä. Itämerenkadun kiinteistön tilat olivat aikai-semmin Nokian tutkimuskeskuksen käytössä. Tällä hetkellä tiloissa on vuokralla mm. Suomen itsenäisyyden juhlarahasto SITRA, Supercell, Jolla ja Wolt.

Kuluvan vuoden ensimmäinen merkittävä tran-saktio oli EY:n pääkonttorin kauppa uudella Töölönlahden alueella. Saksalaisen Union Investment:n hallinnoima rahasto UniImmo osti vuonna 2014 valmistuneen Leed Gold- sertifioi-dun, noin 11 000 m2 laajuisen toimistokohteen kotimaiselta Eteralta kauppahinnan ollessa 93,3 miljoona euroa. Alkutuotto on tällöin selkeästi alle 5 prosenttia. EY vuokraa tiloista noin 70 %.

Toinen mielenkiintoinen ja erityyppinen kaup-pa tänä vuonna oli Elimäenkatu 25–27 transak-tio, jossa Sveafastigheter Fund III ja HGR Pro-perty Partners möivät Leed gold- sertifioidun noin 18 700 m2 laajuisen kohteen Deka Immo-bilienin hallinnoimalle rahastolle. Merkittä-vimmät vuokralaiset ovat Kuvataideakatemia ja Helsingin kaupunki, vuokrien keskimaturi-teetin ollessa noin 6 vuotta.

Deka Immobilien hallinnoima erikoisrahasto osti myös SRV:ltä Helsingin Kalasatamaan ra-kennettavan terveys- ja hyvinvointikeskuksen. Rakenteilla oleva REDIn viereen tuleva terve-ys- ja hyvinvointikeskus on määrä valmistua vuoden 2017 loppupuolella. Tulevasta kiinteis-töstä valtaosa on vuokrattu Helsingin kau-pungille 20 vuoden mittaisella vuokrasopi-

muksella. Kohteen myyntihinnasta ei ole tie-toa, mutta tuottovaatimuksen oletetaan olevan alhaisella tasolla.

Kolmannessa kantakaupungissa tehdyssä kaupassa Senaatti-Kiinteistöt möi Genestan Nordic Real Estate II- rahastolle kaksi kehitys-potentiaalia sisältävää toimistokohdetta osit-teista Antinkatu 1 ja Bulevardi 21 pinta-alan ol-lessa yhteensä noin 42 600 m2 ja kokonais-kauppahinnan 36 miljoonaa euroa.

Hotellirakentaminen kantakaupungin alueella on aktivoitunut selvästi vuonna 2015. LähiTa-piolan Meilahdessa omistaman toimisto- ja lii-kekiinteistön kehittäminen hotellikäyttöön sekä Jätkäsaaren rakennettavan Clarion ho-tellin ja kongressikeskuksen rakennustyöt al-

koivat alkuvuodesta. Molempien kohteiden on tarkoitus valmistua syksyyn 2016 mennessä ja tulevat lisäämään kantakaupungin hotelli-huonetarjontaa yli 600:lla huoneella.

KAMPPI

KESKUSTA

RUOHOLAHTI

YDINKESKUSTA

TÖÖLÖNLAHTI

Heikki Kangas

Varatoimitusjohtaja, osakas

Newsec Valuation Oy

+358 50 320 9136

[email protected]




YDINKESKUSTA

KAMPPI

TÖÖLÖNLAHTI

KESKUSTA

RUOHOLAHTI

25-33 30–120 4,0-6,0 1,0-4,0 4,5-6,5 4,5-5,8

18-26 35–125 4,5-7,5 1,0-4,0 5,0-6,8 4,5-6,0

29–35 4,8-5,5

18–25 20–35 5,0-8,5 1,0-7,0 5,8-7,5 5,5-9,0

17–23 15–30 8,0-15,0 1,0-5,0 6,0-8,0 6,0-7,5

3,0-6,0


TAMPERE

Sijoitus- ja vuokramarkkinat ovat osoitta-

neet hyvin maltillista elpymistä. Sijoitus-

markkinoilla yksittäiset suurehkot kaupat

nostavat volyymia, vaikka laajempaa piris-

tymistä on edelleen vaikea nähdä. Mikäli

prime-kohteita tulisi enemmän myyntiin,

nousisi transaktiovolyymi nopeasti. Koh-

tuullisen riskin ja parempien tuotto-odotus-

ten vuoksi Tampere kiinnostaa yhä sijoitta-

jia eniten pääkaupunkiseudun jälkeen, mutta

korkeat sijoituskriteerit pitävät transaktio-

määrät matalina.

Sijoitusmarkkinat pysyivät Tampereella hil-jaisina loppuvuodesta 2014, vaikka koko-naisvolyymi ylitti edellisvuoden luvut. Mer-kittävimmäksi toimistotransaktioksi jäi UBS:n hallinnoiman saksalaisen kiinteistö-rahaston Sponda Oyj:lle myymä Tulli Busi-ness Park.

Vuosi 2015 alkoi lupaavasti, kun Senaatti-kiin-teistöt myi ns. Hippostalon Tampereen seu-dun opiskelija-asuntosäätiölle. Kaupan hinta on noin 12,1 miljoonaa euroa ja se käsittää 19 000 m2 toimistotilaa sekä 10 000 m2 rakennusoikeutta.

Vuoden tähän saakka merkittävin kiinteistö-kauppa tehtiin kesäkuussa, kun Sandvikin elä-kesäätiö möi Pohjola Kiinteistösijoitus Oy:n hallinnoimalle rahastolle keskustan maamer-kin Koy Koskitammen Tammerkosken rannal-ta. Kauppahinta ei ole julkinen, mutta sen ole-tetaan jääneen jonkin verran alle 20 miljoo-nan. Toimistokohteen pinta-ala on n. 11 000m2 ja julkaistut vuokralaiset ovat Omasairaala sekä viisi kuntaorganisaatiota (Pirkanmaan

liitto, Tampereen kaupunkiseudun elinkeino- ja kehitysyhtiö Tredea Oy, Pirkanmaan Jäte-huolto Oy, Itämeri-instituutti sekä Tampe-reen kaupunkiseudun kuntayhtymä).

Omalta osaltaan Tampereen kaupunki lisää aktiivisuutta paikallisilla kiinteistömarkkinoil-la. Kaupunginhallitus hyväksyi viime syksyn lopussa päätöksen kaupungin kiinteän omai-suuden jatkotoimista. Listalla on kymmeniä myytäviä sekä myytäväksi kehitettäviä kiin-teistöjä ja rakennuskohteita. Myytävät koh-teet käsittävät asuinrakennuksia, entisiä kir-jastoja, kouluja, päiväkoteja sekä ainakin yhden terveysaseman.

Tampereen Yliopistollisen sairaalan etupiha-


hanke alkoi elokuussa. Etupihalle rakennetaan 3 uutta rakennusta sekä pysäköintihalli. Hank-keen kokonaiskustannus on n. 200 miljoonaa euroa. Rakennusten on suunniteltu valmistu-van vuosien 2017-2019 aikana.

Suomen Yliopistokiinteistöt Oy:n rakennutta-ma Arvo2 laajennus valmistuu vuonna 2016. Tampereen yliopisto vuokraa 21 000 neliötä 25 vuoden vuokrasopimuksella, mikä vapaut-taa merkittävästi nyt yliopiston käytössä ole-via toimitiloja Finnmedin alueella. Kokonai-suudessaan kyseessä on yli 67 miljoonan euron investointi.

Toimistosegmentin hankkeissa Technopolis saa toukokuussa 2016 valmiiksi viimeisen vai-heen Yliopistonrinteen toimistokokonaisuu-

den laajennuksesta. Laajennuksen yhteenlas-kettu pinta-ala on 11 900 m2, mikä kasvattaa toimistokompleksin kokonaispinta-alan noin 30 000 m2:iin. Investoinnin arvo on 39 miljoo-naa euroa. Suomen Yliopistokiinteistöjen Her-vantaan rakennuttama Kampusareena val-mistuu puolestaan jo nyt syksyllä. Teknillisen Yliopiston kampukselle valmistuvalla raken-nuksella on pinta-alaa 16 000m2 ja kustannus-arvio on noin 30 miljoonan euroa. Koskitammen paluu toimistomarkkinaan sekä Technopoliksen laajennuksen uskotaan lisää-vän vajaakäyttöä vanhemmassa toimistokan-nassa.

Liikerakentamisessa Sponda teki liikkeelleläh-töpäätöksen Ratinan kauppakeskuksesta.

Tämän myötä Ratinaan tulee 53 000m2 liike- ja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan 2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken itä-puolelle. Pirkanmaan Osuuskauppa lähti myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laa-jennuksen kanssa. Tässä vaiheessa laajennus käsittää 11 000m2 ja se on täyteen vuokrattu.

Kaupunki käynnisti alkukesästä julkisen han-kintaprosessin Areenan ja kansiprojektin to-teutuksesta ja neuvottelut mahdollisten to-teuttajien kanssa käydään syksyllä. Hankkeen aikataulu hahmottuu tämän jälkeen.

Raitiotiehanke eteni siten, että Tampereen kaupunki valitsi heinäkuussa allianssikump-panin raitiotien infran rakentajaksi. Kilpailun voitti tarjoajaryhmittymä TRALLI, jossa ovat

mukana VR Track Oy, YIT Rakennus Oy ja Pöyry Finland Oy sekä aliallianssisopimuksel-la Ratatek Oy. Varsinainen päätös raitiotien rakentamisesta tehdään lokakuussa 2016.

SARANKULMA-PARTOLA

MYLLYPURO

LIELAHTI

KAUPPI

MESSUKYLÄ

HERVANTA

NEKALA

KESKUSTA / YDINKESKUSTA

Markku Turunen

Aluejohtaja, Tampere, osakas

Newsec Advice Oy

+358 40 845 3482

[email protected]




KESKUSTA

YDINKESKUSTA

NEKALA

SARANKULMA-PARTOLA

HERVANTA

MYLLYPURO

LIELAHTI

KAUPPI

MESSUKYLÄ

11–19 15–35 5,5-7,0 2,0-6,0 7,0-8,5 7,0-8,5

11–20 30-75 4,5–6,0 1,0-4,0 6,5-7,5 6,0-7,0

7–18 4–8 2,0-6,0 2,0-4,0 7,5-9,5 8,5-10,0

6–13 4–8 6,0-9,0 3,0-4,0 7,5–10,0 8,0-10,0

9–19 14–40 6,0–7,5 2,0-6,0 7,0-8,0 7,5-8,5

4–8 3,5-5,0 9,0-12,0

10–30 3,0–10,0 7,0-8,5

10–18 4,0-6,0 7,0-8,5

4–8 3,0–4,0 9,0-12,0


Turussa on tehty tänä vuonna jo useita

merkittäviä toimitilakiinteistökauppoja. Al-

kuvuodesta Raisiossa kemianalan toimija

BASF myi 4 700 m2 toimistokiinteistön yk-

sityiselle sijoittajalle. Keväällä Certeum myi

Turun Orikedossa sijaitsevan n. 19 000 m2

teollisuuskiinteistön kohteen vuokralai-

selle KiiltoClean Oy:lle. Keväällä Titanium

Hoivakiinteistörahasto osti Varmalta

Turun keskustassa Aninkaistenkadulla si-

jaitsevan lääkärikeskuskiinteistön, joka on

vuokrattu pitkäaikaisella vuokrasopimuk-

sella Terveystalolle. Kohteen pinta-ala on

3 379 m2 ja kauppahinta 11 miljoonaa euroa

eli 3 255 €/m2.

Julkisuudessakin huomioitu Kakolan vankila-alueen kauppa toteutettiin kesäkuun alussa. Kiinteistökehitysyhtiö Verkaranta Kiinteistöt Oy osti vankilakokonaisuuden sisältäen noin 15 000 k-m2 uudisrakennusoikeutta vankilan läheisyydestä. Kokonaisuuden kauppahinta oli 6,4 miljoonaa euroa.

Tuorein toimitilakiinteistökauppa Turussa on kesäkuussa toteutettu Maaherran makasiinin kauppa Turun keskustassa. Kohteen osti Turun yliopistosäätiö.

TURKU


Asuntosijoituspuolella Sato osti Turun yli-opistosäätiöltä ja NCC:ltä yhteensä 140 asun-toa Turun keskustasta, Kupittaalta ja Länsi-keskuksesta. 77 asuntoa on rakennettu 1990-luvulla ja loput ovat valmistuvaa uudis-tuotantoa.

Merkittävimmät liiketilahankkeet ovat käyn-nissä oleva Kauppakeskus Myllyn laajennus Raisiossa sekä vastavalmistunut Kauppakes-kus Skanssin yhteyteen XXL Sports & Outdoo-rin käyttöön rakennettu liikerakennus.

Toimistojen osalta merkittävimmät hankkeet ovat käynnissä oleva ElectroCityn saneeraus Kupittaalla sekä vastavalmistunut Logomo

Konttorin rakennushanke. Logistiikan osalta käynnissä ovat Postin käytössä olevan logis-tiikkakeskuksen laajennus- ja muutostyöt Liedossa.

Kupittaalla on vireillä useita toimistohankkei-ta, mutta niiden aloittamisajankohta ei ole tie-dossa. Liiketilapuolella merkittävimmät suun-nitteilla olevat hankkeet ovat Kaarinanportin kauppakeskus Kaarinassa sekä Kuninkoja Re-tail Park Turun ja Raision rajalla.

Kupittaalle on myös suunnitteilla TYKS:n uusi T3-sairaala, joka korvaa vanhan, huono-kuntoisen sairaalan. Rakentamisen arvioi-daan alkavan vuoden 2016 alussa. Lisäksi

Suomen Yliopistokiinteistöt rakennuttaa T3-sairaalan viereen uuden Medisiina D -raken-nuksen Turun yliopiston lääketieteellisen tie-dekunnan käyttöön.

Turun telakka on päässyt hyvään vireeseen uuden omistajansa johdolla. Telakka on julkis-tanut jo useita uusia laivatilauksia ja tilaukset tuovat töitä telakalle vuoteen 2020 asti. Tämän uskotaan vauhdittavan Turun seudun työllisyystilannetta sekä parantavan alueen kuluttaja- ja sijoittajaluottamusta. Tällä arvioi-daan olevan positiivisia vaikutuksia Turun kiin-teistösijoitus- ja käyttäjämarkkinaan.

ORIKETO-METSÄMÄKI

SATAMA

PANSIO

LENTOKENTTÄ


KUPITTAA SKANSSI

MYLLY

Pekko Horttana

Analyytikko

Newsec Valuation Oy

+358 50 531 1426

[email protected]




YDINKESKUSTA

LENTOKENTTÄ

ORIKETO-METSÄMÄKI

KUPITTAA

PANSIO

SATAMA

5-10 2,0-4,0 9,0-12,0

4-7 8,0-11,0 9,0-12,0

13-17 10-20 4,0-6,0 1,0-4,0 7,0-9,0 7,0-10,0

7–12 5–10 8,0-15,0 1,0-4,0 8,5-12,0 9,0-12,0

15-45

4–10

2,0-4,0

1,0-4,0

6,5-7,5

9,0-12,0

9-14 12-30 6,0-10,0 2,5-8,0 7,5-9,0 7,0-10,0

10-18 25-65 3,0-7,0 2,0-4,0 7,0-8,0 6,0-7,0

KESKUSTA

SKANSSI

15-30 1,0-4,0 6,0-8,0MYLLY


Oulun kiinteistökauppamarkkinat ovat akti-

voituneet tämän vuoden aikana ja kiinteis-

tötransaktioiden volyymissä päästiin lähel-

le pitkän ajankeskiarvoa. Yksittäinen suuri

investointi tehtiin Oulussa, kun ruotsalai-

nen kiinteistösijoitusyhtiö Sagax AB hankki

lähes 68 000 neliön tutkimus- ja kehitys-

kiinteistön NV Property Fund KY:ltä. Kohde

on kauppatiedotteiden mukaan täyteen

vuokrattu. Sijoittajanäkökulmasta Oulussa

seudun kiinteistöt kiinnostavat edelleen

etupäässä paikallisia sijoittajia ja kotimaisia

instituutioita. Kansainväliset toimijat ovat

erittäin tervetulleita Oulun kiinteistökaup-

pamarkkinoille.

Toimistomarkkinat ovat hiukan vilkastuneet mm. start-up yrityksien toimesta. Vajaakäyt-töasteiden oletetaan pysyvänkin nykymääräs-sä tai kasvavan maltillisesti Oulun toimistois-sa. Vajaakäytön hienoiset muutokset johtuvat osaksi start-up yrityksien kykenemättömy-destä täyttää kokonaisuudessaan isojen yk-sikköjen tyhjäksi jättämiä tiloja. Fennovoiman etenevästä Pyhäjoen ydinvoimala hankkeesta uskotaan saavan piristäjä Oulun seudun toi-mistomarkkinaan.

Toinen merkittävä kansainvälinen kiinteistö-kauppa Oulussa tehtiin, kun Northern Horizon Capital Healthcare II – rahasto allekirjoitti so-

pimuksen Temotek Oy:n kanssa hoivakodin myymisestä Limingassa. Rakennusprojektin odotetaan valmistuvat kesällä 2016.

Liikekiinteistöissä tehtiin myös kiinteistökaup-poja. Citycon Oyj myi kauppakeskus Gallerian ja sen viereisen Citytalon Oulun keskustassa. Kiinteistön ostajana toimi paikallinen Osuus-kauppa Arina. Ostajalla on tarkoitus kehittää Galleria ja City – tavaratalojen kiinteistöjä re-montoimalla ne osaksi Kauppakeskus Valke-aa, joka on rakenteilla Oulun ydinkeskustaan. Kauppakeskus Valkean on tarkoitus valmistua vuoden 2016 aikana. Kauppakeskus Valkeaan tulee yhteensä yli 25 000 neliötä vuokratta-

OULU


vaa tilaa kiinteistökaupan johdosta. Keskus-tan vetovoimaisuutta lisännee myös aikatau-lussaan pysytellyt Kallioparkki Kivisydän. Oulun keskustan alle n. 30 metrin syvyyteen rakennettavan pysäköintihallin tavoitteellinen käyttöönottoajankohta on kesällä 2016. Pysä-köintiratkaisu palvelee myös tulevaa aseman-seudun Matkakeskusta, joka on tällä hetkellä päätetty siirtää. Matkakeskusta koskevaa maankäyttösopimusta venytetään Oulussa. Oulun uuden rautatieaseman eli matkakes-kuksen rakentaminen lykkääntyy ensi vuosi-kymmenelle vähintäänkin vuoteen 2021. Kauppaurienkadulla Ilmarisen omistaman ja Mehiläiselle vuokrattavan uuden sairaalan-kiinteistön käyttöönotto on jo aloitettu 1. ker-roksen liiketilojen osalta. Valkean ja Ilmarisen

kiinteistön saavutettavuus on Kivisydämestä varsin hyvä. Näiden kohteiden valmistuminen jatkaa nyt käynnistynyttä Oulun keskustan kauppapaikkojen uusjakoa. Liikehdintää ydinkeskustassa on nyt kovasti.

Asuntojen sijoittajamarkkinoissa vuokra-asuntojen kysyntä on uusissa aloitetuissa kohteissa jäänyt kuitenkin lähinnä ydinkes-kustan alueelle, jossa pienet asunnot ovat tehneet hyvin kauppansa. Laitakaupungilla sijoitusasuntojen ja isojen perheasuntojen ky-syntä on taantunut. Rautatienkadulle hiukan etelään keskustasta on rakentumassa lähes 40 vuokra-asuntoa, sijoittajana toimii SATO. Keskustan liikekortteleissa asuntojen luku-määrän kasvu onkin yhä vahvistuva trendi.

Uutta Oulun keskustan korkeaa rakentamista kuvaa As Oy Oulun Pajarinkulma, joka raken-netaan omalle tontille tulevan kauppakeskus Valkean päälle. Rakennuttaja Skanska ilmoit-taa saaneensa myydyksi kaikki 66 asuntoa, joiden arvioitu valmistuminen on 6/2016.

Toisena esimerkkinä mainittakoon, että Oulun Kaupunki on solminut maankäyttöso-pimuksen Limingantullin kaupunginosassa sijaitsevista Sponda Kiinteistöt Oy:n omis-tuksessa olevista kiinteistöistä. Kaavaehdo-tus ei muuta omistajan määräysvallassa ole-vien kiinteistöjen rakennusoikeutta, vain käyttötarkoitus muuttuu. Kaavaehdotus si-sältää 7730 kem2:ä liikerakennusten raken-nusoikeutta.

LIMINGANTULLI

NUOTTASAARIJA SATAMA


ALPPILA

LINNANMAA /RITAHARJU RUSKO

KONTINKANGAS

Mia Runtti-Manninen

Aluepäällikkö

Newsec Asset Management Oy

+358 50 466 5623

[email protected]

LENTOKENTTÄ




KESKUSTA

YDINKESKUSTA

ALPPILA

LINNANMAA/RITAHARJU

RUSKO

LIMINGANTULLI

SATAMA/NUOTTASAARI

10-17 35-70 3,0-7,0 2,0-4,0 7,5-9,5 6,5-8,5

4-8 4,0-9,0 9,5-12,5

8-13 6,0-20,0 8,5-12,0

8-13 4–8 4,0-10,0 1,0-9,0 8,5-11,0 9,0-11,0

7-12 4-7 4,0-10,0 5,0-8,0 2,0-8,0 8,5-11,0 8,0-10,5 9,5-11,0

5–8 1,0-5,0 9,0-10,0

9-13 15-30 5,0-9,0 2,0-7,0 8,0-11,0 8,0-10,5

8-15

KONTINKANGAS 9-14 2,0-6,0 8,5-10,5

LENTOKENTTÄ 6-12 5-8 3,0-6,0 9,0-12,0 9,5-12,06,0-10,0

7-16 2,0-10,0 8,0-10,0


JYVÄSKYLÄUudisrakennushankkeet Jyväskylässä ovat vä-hentyneet edellisvuoteen verrattuna. Asunto-kohteiden lisäksi Seppälän alueen ensimmäiset liiketilahankkeet ovat käynnistyneet; alueelle rakentuu uutta liiketilaa päivittäistavarakaup-paketju SOK:lle. Lisäksi tavarataloketju Puu-ilolle valmistui juuri liiketilaa. Seppälän suur-ten liiketilahankkeiden, kauppakeskus Sepän ja Seppälän Portin, rakentaminen on tarkoitus alkaa vuoden 2015 aikana.

Jyväskylän Kankaan kehitys Oy, jonka omista-jat ovat Skanska Talonrakennus Oy, YIT Raken-nus Oy ja Jyväs-Parkki Oy, ostivat Kankaan vanhan paperitehtaan Jyväskylän kaupungilta. Kohteen kokonaissuunnittelu valmistuu kesän aikana ja siipiosan kehittäminen koulutus- ja toimistotiloiksi valmistuu vuoden loppuun mennessä. Lisäksi Fennian kiinteistösijoitusra-

hasto osti osana portfoliokauppaa Seppälän alueelle juuri valmistuneen liiketilakohteen.

LAHTIMerkittäviä uudisrakennushankkeita ei ole aloitettu Lahdessa alkuvuonna 2015. Uuden matkakeskuksen rakentaminen on edennyt ai-kataulussa ja sen odotetaan valmistuvan vuo-den lopussa. Lisäksi keskussairaalan vajaan 13 000 m2 laajennustyöt on tarkoitus valmis-tua vuoden 2016 loppuun mennessä.

Kaupungin transaktiomarkkinat ovat olleet alkuvuoden kohtuullisen aktiiviset. Fennia, Aktia Henkivakuutus sekä Metallityöväen liit-to ostivat toimistokiinteistö BW Towerin alku-vuonna 2015. Aleksanterinkatu 24:ssä sijait-seva toimisto- ja liikekiinteistö myytiin Fenni-an kiinteistösijoitusrahastolle. Kaupungissa myytiin myös asuntokohteita VVO:lle sekä Orava Asuntorahastolle.

KUOPIOKaupungin rakennusaktiviteetti on vähenty-nyt edellisvuodesta. Suunnitteilla on kuiten-kin useita hankkeita, joiden rakentaminen alkaa muutaman vuoden sisällä. Näihin lu-keutuvat Technopoliksen tornitalo Tiedepuis-ton itäpuolelle sekä useita liikerakennushank-keita. Puijon sairaalan uusi sairaalarakennus on valmistunut alkuvuonna 2015 ja laajat pe-rusparannustyöt käynnistyneet. Norjalainen kiinteistösijoittaja Ness, Risan & Partners osti osana portfoliokauppaa Kuopi-on postikeskuksen Posti Groupilta. Kaup-paan kuului yhteensä viisi Postin omistamaa logistiikkakiinteistöä.

MUU SUOMI

JYVÄSKYLÄ

LAHTI

LAPPEENRANTA

KUOPIOVAASA

HÄMEENLINNA

PORI

PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNAT


VAASAUudisrakentamisen vähäisyys Vaasassa on jatkunut alkuvuonna 2015. Kaupunkiin on suunnitteilla useita hankkeita, joiden rakenta-minen alkaisi lähi-vuosina. Liikekeskus Gneis-sihovin suunniteltu laajennus käsittää noin 4 600 m2 uutta liiketilaa nykyisen kohteen viereen.

Kaupankäynnin kohteena oli alkuvuonna 2015 osa keskustassa sijaitsevasta Kauppa-keskus Rewellista. Kaupassa Osuuskauppa KPO lisäsi omistustaan kohteessa.

HÄMEENLINNAHämeenlinnan kaupallinen rakenne muuttui, kun kauppakeskus Goodmanin avajaisia vie-tettiin loppuvuonna 2014. Kevan omistamas-sa ja NCC:n toteuttamassa kohteessa on vuokrattavaa alaa noin 26 000 m2. Kauppa-keskus on löytänyt paikkansa sekä herättä-nyt mielenkiintoa ja kilpailua alueella.

Hämeenlinnan kiinnostavuus on jatkunut edelleen. Kesäkuun alussa erikoissijoitusra-hasto eQ Liikekiinteistöt osti Hämeenlinnan K-citymarketin ja K-raudan noin 48 miljoonalla eurolla. Kohteessa on tiettävästi pitkät vuok-rasopimukset. Kiinteistöt sijaitsevat Tiiriön kauppa-alueella noin 3 kilometrin päässä kauppakeskus Goodmanista.

Hämeenlinnan asuntomarkkinoiden aktiivi-suus on pysynyt vahvana. NCC sai valmiiksi 61 vuokra-asunnon projektin Hämeenlinnan kes-kustasta viime vuoden loppupuolella. Hank-keen sijoittajana toimi IceCapital. Investors House hankki vuonna 1991 rakennetun asun-

tokohteen Hämeenlinnasta noin 3,2 miljoonal-la eurolla.

PORIPorin keskustan tuntumassa sijaitseva kaup-pakeskus Puuvilla on saanut tunnustusta van-han tehdasalueen uusiokäytöstä ja projekti on ollut hyvin onnistunut. Puuvillassa on yhteen-sä 55 000 m2 vuokrattavaa alaa sisältäen lii-ketilan lisäksi mm. toimistotilaa. Porin liiketi-lamarkkinoiden kilpailu onkin kiristynyt. Viime vuoden loppupuolella Citycon ilmoitti käynnistävänsä Satakunnan ammattikorkea-koulun SAMK:n uuden kampuksen rakentami-sen. Vuoden 2015 kesäkuun lopussa ruotsa-lainen kiinteistösijoitusyhtiö Hemsö osti ra-kenteilla olevan kampuksen Cityconilta 56,5 miljoonan euron kauppahintaan. Kohteessa ovat vuokralaisina mm. Satakunnan ammatti-korkeakoulu ja Kesko.

Uusi kampus sijoittuu Porin keskustaan rauta-tieaseman viereen. Tontille rakennetaan 4- ja 5-kerroksiset toimistorakennukset. Projekti on tarkoitus valmistua vuonna 2017 ja raken-tamistöistä vastaavana projektijohtourakoitsi-jana toimii NCC Rakennus.

LAPPEENRANTAKauppakeskus IsoKristiina avasi ensimmäisen kehitysvaiheen jälkeen ovensa toukokuussa 2015. Tällä hetkellä kauppakeskuksessa palve-lee noin 60 liikettä ja siellä on noin 550 parkki-paikkaa. Kokonaisuudessaan IsoKristiina val-mistuu lokakuussa 2015, minkä jälkeen liikkeitä on lähes 80. IsoKristiinan vieressä sijaitsee myös Hotelli Lappee. Lappeenrannan kaupun-


ginteatteri tulee sijoittumaan myös kauppakes-kukseen. Hankkeessa sijoittajina ovat Citycon, Ilmarinen sekä Lappeenrannan kaupunki ja sen toteuttaa Skanska.

Etelä-Karjalan Osuuspankin uuden pääkontto-rin rakennustyöt ovat alkaneet Lappeenran-nan keskustassa ja projektin odotetaan valmis-tuvan vuonna 2016.

Lappeenrannan keskustan ns. City-korttelin uudistaminen on ollut pitkään suunnittelu pöydällä ja sai vahvistusta tämän vuoden alussa, kun kaupunginvaltuusto hyväksyi City-korttelia koskevan kaavan. Uusi kaava mah-dollistaa keskustassa sijaitsevan Matkatalon ja Koulutalon purkamisen sekä tonttien hyö-dyntämisen. Uuden kaavan myötä korttelialu-een rakennusoikeudeksi tulee noin 6 400 ker-rosneliömetriä.

PÄÄKAUPUNKISEUDUN KEHYSKUNNATPääkaupunkiseudun kehyskuntiin lukeutuvat Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Nurmijärvi, Sipoo, Tuusula, Vihti, Mäntsälä ja Pornainen.

Loppuvuoden 2014 ja alkuvuoden 2015 aikana kehyskunnille on rakentunut huomattava määrä vuokra-asuntoja, arviolta yli 260 kappaletta. Vuokra-asuntohankkeiden sijoittajina ovat ol-leet mm. LähiTapiola Asuntorahasto Prime Ky, IceCapital Housing Fund III Ky ja VVO. Useita asuntoprojekteja on myös kesken kehyskunnis-sa. Hyvinkään keskustaan ja Järvenpään Paja-laan on rakenteilla yli 80 vuokra-asuntoa, sijoit-tajana IceCapital Housing Fund III Ky.

Keravalla valmistui logistiikkakeskus GCC Kerca II, joka on jatkoa alueen muille logistiik-kakohteille. Mäntsälässä venäläisen hakukone-yhtiö Yandexin datakeskuksen ensimmäinen osa valmistui loppuvuonna 2014. Lisäksi logis-tiikkatilaa on rakenteilla Tuusulan Maantieky-lään, jonne rakentuu Stockmannin uusi jakelu-keskus. Tuusulan logistiikkaan painottuvan Fo-cus-alueen rakentaminen ei vielä ala kuluvan vuoden aikana. Suunnitteilla on lisäksi Kirkko-nummen Inkilään sijoittuva erikoiskaupan kes-kus. Onvest Oy sai valmiiksi noin 6 500 neliön varaston laajennuksen Hyvinkäällä.

Alkuvuonna kiinteistökauppa on ollut hiljaista kehyskunnissa. Viime vuoden kiinteistökaupat rajoittuivat lähinnä logistiikkakiinteistöjen kauppoihin. Liiketilojen kauppoja tehtiin osana portfoliokauppoja. Suurin yksittäinen kiinteis-tökauppa toteutui, kun Capman Real Estate myi Tokmannin Mäntsälässä sijaitsevan logis-tiikkakeskuksen Suomessa uudelle toimijalle ARC Globalille. SRV myi täyteen vuokratun Kercan alueella sijaitsevan logistiikkakiinteis-tön Julius Tallberg Kiinteistöt Oyj:lle. Capman Real Estate II osti vähimmäisosuuden kauppa-keskus Willasta Hyvinkäältä. Trevian Care II Ky lisäsi hoivakotiomistustaan ostamalla neljä päiväkotikiinteistöä Kirkkonummelta, Keraval-ta, Hyvinkäältä ja Oulusta.


MENEILLÄÄN OLEVAT HANKKEET

1. ALBERGA BUSINESS PARK

2. ISO OMENAN LAAJENNUS

3. KAUPPAKESKUS AINOA

4. ILMALANRINNE

ARVIOITU VALMISTUMINENKOHDE VUOKRATTAVA

ALA m2

5. OSMONTIE 38

6. ULTIMES BUSINESS GARDEN

7. AVIABULEVARDI

8. VAK:N TOIMITILAT

toimisto

TILATYYPPI ARVIOITU VALMISTUMINENTILATYYPPIKOHDE

9. HOTELLI CUMULUS MEILAHTI

10. CLARION HOTEL & CONGRESS CENTRUM

11. VEHO AUTOKAUPPA

12. TOIMISTOKEHITYSKOHDE

14. KAUPPAKESKUS RISTIKKO LAAJENNUS

13. NIITTYKUMPU METROKESKUSliike

liike

toimisto

toimisto

toimisto

toimisto

teollisuus

hotelli

hotelli

liike

toimisto

liike

liike

VUOKRATTAVA ALA m2

5300

25000

20000

15000

3300

11000

9100

5600

9170

21400*

10700*

11000

5400

8000

2015/Q4

2016/Q3

2017/Q2

2015/Q4

2015/Q4

2016/Q2

2016/Q1

2015/Q3

2016/Q2

2016/Q3

2016/Q1

2015/Q4

2016/Q4

2015/Q4

*bruttoalaLähde: KTI, Newsec

15. KAUPPAKESKUS REDI

17. DIXI LAAJENNUS

16. AITIO BUSINESS PARK

liike

toimisto

toimisto

64000

4700

8000

2018

2016/Q3

2017/Q2

18. KAUPPAKESKUS TRIPLA

20. KAUPPAKESKUS LAUTTIS

19. KESKO LAAJENNUS

liike

liike

liike

60000

20000

5100

2020

2017/Q4

2016/Q4

21. hoiva 18200 2017/Q4KALASATAMA TERVEYS- JA HYVINVOINTIKESKUS

22. LASTENSAIRAALA hoiva 45000 2017/Q4

ESPOO

VANTAA

1

2

9

7

13

12

11

14

HELSINKI

PÄÄKAUPUNKISEUTU

10

3

4

56

8

15

17

1618

19

20

2122

1. ELECTROCITY KOY

2. KAUPPAKESKUS MYLLY

3. TECHNOPOLIS YLIOPISTONRINNE

4. LAHDEN MATKAKESKUS

ARVIOITU VALMISTUMINENKOHDE VUOKRATTAVA

ALA m2

5. BW-TOWER

6. PRISMA

7. KOY OULUN KAUPPURIENKATU 9

toimisto

TILATYYPPI ARVIOITU VALMISTUMINENTILATYYPPIKOHDE

8. KAUPPAKESKUS VALKEA

9. KAUPPAKESKUS CUBE

10. TALENOM OY TOIMISTORAKENNUS

11.

13. LOGISTIIKKAKESKUS

14. STOCKMANNIN JAKELUKESKUS

12. KAUPPAKESKUS ISOKRISTIINA

liike

toimisto

toimisto

liike

toimisto+liike

toimisto

liike

logistiikka

varasto

VUOKRATTAVA ALA m2

8000*

17000

11900

12000

5000*+2500

14200

22000

29000*

2016/Q2

2015/Q4

2016/Q2

2015/Q4

2015/Q4

2016/Q3

2015/Q3

2016/Q2

2016/Q4

2015/Q4

2016/Q2

2015/Q4

ETELÄ-KARJALAN OSUUSPANKIN PÄÄKONTTORI

*bruttoalaLähde: KTI, Newsec

7500

liike 20000

liike+toimisto

2000+2200 2015/Q4

toimisto 8000* 2016/Q2

TURKU

TAMPERE

OULU

LAPPEENRANTALAHTI

MUU SUOMI

1-2RAISIO

3

4-5

7-10

11-12

SIPOO

TUUSULA

1413

JYVÄSKYLÄ6

7200

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 23LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA

LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA

Kiinteistösijoitusmarkkinat kansainvälisty-

vät entisestään. Sitä varten Newsec ja BNP

Paribas Real Estate solmivat kumppanuus-

sopimuksen vuonna 2012. Paikallaan polke-

van talouden elpyessä ja erityisesti kansain-

välisen sijoitusmarkkinan piristyessä yh-

teistyömme viimeisen parin vuoden aikana

BNP Paribaksen kanssa on lähtenyt vahvas-

ti käyntiin. Tänäkin vuonna olemme yhdessä

työstäneet useampaa transaktioprojektia.

Lupaavan alkutaipaleen jatkeeksi päätimme edelleen syventää yhteistyötämme BNP Pari-baksen kanssa. Niinpä lähdin heinäkuussa pariksi viikoksi BNP Paribas Real Estaten Lon-toon toimistolle tapaamaan kansainvälisiä si-joittajia, samalla kartoittaen heidän tämän hetken näkemystä Suomesta aistimaan Euroo-pan kiinteistösijoitusmarkkinan pääkaupungin tunnelmia.

KIINTEISTÖSIJOITUSMARKKINA SUOMESSA SYKSYLLÄ 2015Perinteisesti kiinteistösijoitusmarkkinan pi-ristyminen Euroopassa näkyy ensin Englan-nissa, sitten Saksassa ja Ranskassa, ja vasta sen jälkeen muutkin markkinat alkavat hou-kuttamaan tuotto-riski –suhteellaan. Näin vaikuttaa olevan myös vallitsevassa talousti-lanteessa, sillä tällä hetkellä pääoma etsii parempia sijoituskohteita myös muilta mark-kinoilta. Aiempiin vuosiin verrattuna pää-omavirtaa on aiempaa enemmän tullut Poh-jois-Amerikasta, Aasiasta ja Lähi-idästä. Use-alle kansainväliselle sijoittajalle suorat sijoitukset uusille markkinoille ovat kuitenkin haastavia, sillä investointiorganisaatiot ovat pienet. Tämän vuoksi pääoma kohdistuu pää-

asiassa rahastoihin tai isoihin ja helppohoi-toisiin kohteisiin.

Pohjoismaiden ja erityisesti Suomen inves-tointimarkkinaa kuvaavaa on ollut myös uusi-en sijoittajien tulo markkinoille viimeisen vuo-den aikana ja kiinnostuksen lisääntyminen. Osa sijoittajista on ottanut Suomen fokukseen osana yleistä kiinnostusta pohjoismaihin; osa on puhunut asettumisesta Suomeen pysyväs-ti tai jopa perustaneetkin Suomeen jo toimis-ton. Euro valuuttana, vähäisempi kilpailu ja paremmat tuotot Ruotsiin verrattuna ovat Suomen vahvuuksia. Norjan kiinteistösijoitus-markkina on puolestaan ollut aiemmin suh-teellisen sulkeutunut, mutta nyt se vaikuttaa selkeästi hieman avanneen oviaan ja kansain-väliset sijoittajat ovat löytäneet tiensä myös sinne.

Suurimpana haasteena harkittaessa Suomea sijoituskohteena nähdään edelleen kohteiden heikko likvidiys markkinan pienen koon vuok-si. Jos ulkomainen sijoittaja harkitsee suoria sijoituksia Suomeen ja vertailee eri markkinoi-den vuotuisia transaktiovolyymitasoja, on iso kynnys lähteä uutena sijoittajana Suomen markkinoille. Myös sopivia, riittävän suuria si-joitustuotteita on ollut verrattain vähän tar-jolla. Sijoituskohteiden tulisi olla lähtökohtai-sesti vähintään 20 miljoona euroa – ylärajaa ei monella tällä hetkellä ole, vaan pääomaa on tarvittaessa järjestettävissä hyvien koh-teiden osalta lisää. Kansainväliset sijoittajat näkevät myös aktiivisen manageroinnin haasteena ja siten suosivat asset manageri-en käyttöä etenkin työteliäimmissä kohteis-sa. Kohteiden sijoittuminen pääkaupunkiseu-dun ulkopuolelle on monelle ”no go”, sillä

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 24LONTOO OHJAA GLOBAALEJA PÄÄOMAVIRTOJA

usein riittävän isoja kohteita ei euromääräi-sesti ole tarjolla tai sitten ne ovat suhteessa liian isoja paikalliseen markkinaan. Kansainvä-lisillä sijoittajilla on kuitenkin jonkin verran kiinnostusta ja mahdollisuuksia sijoittaa isoimpiin yliopistokaupunkeihin, mutta ne ovat vaikeita ensimmäisenä sijoituksena, ellei kyseessä ole osa portfoliota.

Kiinnostus Suomea kohtaan on siis selkeästi kasvanut viime kuukausina, mutta kiinnostus on vielä toistaiseksi melko rajoittunutta ja se ei välttämättä heti laajene pääkaupunkiseu-dun ulkopuolelle. Uusia sijoittajia tullaan kui-tenkin varmasti näkemään Suomen markki-noilla lähiaikoina. Esimerkiksi isot Euroopan-laajuiset myynnissä olevat portfoliot tulevat tuomaan lisää kansainvälisiä sijoittajia myös Suomeen.

KUINKA PITKÄÄN KIINTEISTÖ-SIJOITUSMARKKINA SITTEN VIELÄ PYSYY PIRTEÄNÄ?Näkemyksiä Lontoossa oli erilaisia. Osan mu-kaan korot lähtisivät Kreikan tilanteen selvittyä hienoiseen nousuun, mutta suurimman osan mielestä EKP ei tule nostamaan korkoja vielä lähitulevaisuudessa tai keskipitkällä aikavälillä, sillä Euroopan markkinat pitää saada ensin kunnolla pyörimään ja siihen luultavasti menee aikaa. Todennäköisesti ohjauskorko nousee en-sin Pohjois-Amerikassa, joka sitten viiveellä siirtyy Eurooppaan. Korkosijoitusten hyvin ma-talat tuotot ja pankkirahoituksen piristyminen ovat tehneet erityisesti pitkistä vuokrasopi-muksista erittäin houkuttelevan sijoitustuot-teen, jossa ennätysmatalia tuottovaatimusta-soja on nähty ja tullaan näkemään. Tämä on

Suomessakin selkeästi näkynyt kaikista mata-lariskisimpien kohteiden hinnoittelussa, jossa tuottovaatimukset ovat olleet jo neljän prosen-tin tuntumassa.

LONTOOSSA MENEVÄ TUNNELMA HEINÄKUUSSA ENNEN LOMAKAUTTALontoon ja Euroopan kiinteistösijoitusmarkki-nan kesän alkua on kuvannut muutamat isot Euroopan laajuiset portfoliot, jotka ovat vaih-taneet tai vaihtamassa omistajaa. Lontoon myötätuuli on saanut myös muut Englannin suuret kaupungit aktivoitumaan entisestään kansainvälisten sijoittajien fokuksessa. Sijoi-tettavaa varallisuutta on markkinoilla tarjolla erittäin runsaasti ja sijoitusyhtiöiden kiinteis-töpainotukset ovat kasvaneet. Osasyinä ovat varsin maltilliset tuotot koroista, korkea riski osakkeista ja matalat rahoituskustannukset.

Erityisen paljon kiinteistömarkkinoilla olisi ra-haa pitkiin, vakaisiin kassavirtoihin korvaa-maan korkosijoituksia. Samalla kiinnostus ris-kisimpiin tuotteisiin on pysynyt maltillisella tasolla, kuten toistaiseksi myös pankkien lai-noitusasteet. Maltillinen taso lainoitusasteissa on johtunut pääosin runsaasta pääomasta markkinoilla sekä muistissa olevista ongelmis-ta korkeilla lainoitusasteilla. Sopivien tuottei-den vähäinen määrä ja paine saada pääoma tuottamaan ovat kuitenkin ajaneet sijoittajia laajentamaan sijoitusfokuksiaan ja ottamaan hieman enemmän tapauskohtaisia asioita huomioon. Transaktioiden toteutusaika on myös pidentynyt hieman aiemmasta ja DD-tarkastelu tehdään aiempaan perusteellisem-min. Lähitulevaisuudessa tuskin nähdään vuo-

den 2007–2008 kaltaista riskinottoa – ne ajat ovat vielä (hyvin) sijoittajien muistissa.

BNP PARIBAS REAL ESTATE JA NEWSECVahva kiinteistösijoitusmarkkinoiden kan-sainvälistyminen on huomioitu osana Newse-cin strategiaa ja BNP Paribaksen kanssa olem-me pystyneet luomaan aidosti kansainvälisen kumppanuuden, jolla pystymme tarjoamaan parhaan mahdollisen lopputuloksen asiakkail-lemme. Lontoo on globaalien pääomavirtojen moottorina erittäin tärkeä markkina ja siksi olemme panostaneet yhteistyössämme erityi-sesti Lontoon markkinaan.

BNP Paribaksen verkosto toimii 37 maassa ym-päri maapalloa tarjoten laajan palveluvalikoi-man kiinteistöomistajille ja –sijoittajille kattaen kiinteistöjen koko elinkaaren. Joten olipa kyse

sitten Aasiasta, Pohjois-amerikasta, Lähi-Idästä tai mistäpäin Eurooppaa tahansa, niin me yh-dessä BNP Paribaksen ja Newsecin verkoston kanssa voimme vastata nykyisen globaalin markkinan vaatimiin tarpeisiin. Jos haluat kuulla lisää BNP Paribas Real Estatesta tai yhteistyös-tämme, niin ota rohkeasti yhteyttä.

Transaktiovolyymi MrdEUR80

60

40

20

0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

UKSuomi Saksa Ranska

Mrd

Toni Perätalo

Associate

Capital Markets

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 25LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ

CAPITALMARKETS LEASING

VALUATION& ADVISORY

CORPORATESOLUTIONS

ASSET & PROPERTYMANAGEMENT

PASSION FOR COLLEAGUESAND CLIENTS

EXCELLENCE INNOVATION INTEGRITY

NEWSEC MARKKINAKATSAUS SYKSY 2015 26LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ

LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ

Juhani Reen

+358 50 [email protected]

Mikko Salla

+358 40 567 [email protected]

Hannu Ridell


Kai Keituri


NEWSEC TOIMISTOT

HELSINGIN TOIMISTO

Aukioloaika: Klo 8.00-17.00

Postitalo, Mannerheiminaukio 1 A

PL 52, 00101 Helsinki

Puh. +358 207 420 400

Fax +358 207 420 499

TAMPEREEN TOIMISTO

Aleksanterinkatu 32 B

33100 Tampere

Puh. +358 207 420 400

Fax +358 207 420 439

OULUN TOIMISTO

Saaristonkatu 11A

90100 Oulu

Puh. +358 207 420 400

Fax +358 8 527 0011

TURUN TOIMISTO

Kauppakeskus Hansa,

Eerikinkatu 17 C, 20100 Turku

Puh. +358 207 420 400

Puh. +358 40 193 1016

JYVÄSKYLÄN TOIMISTO

Innova 2, B2a (2. kerros)

Lutakonaukio 7

40100 Jyväskylä

Puh. +358 207 420 400

Puh. +358 40 193 1074

HÄMEENLINNAN TOIMISTO

Innopark, Visa 1

Vankanlähde 7

13100 Hämeenlinna

Puh. +358 207 420 400

KUOPION TOIMISTO

Innopark, Visa 1

Kirkkokatu 1, 3krs.

70100 Kuopio

Puh. + 358 207 420 400

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

GLOBAL SERVICE FOR YOU• NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE

• OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES

• LIIKEVAIHTO 16 M€

• 200 ASIANTUNTIJAA

• ARVIOINTEJA ~ 11 MRD€/VUOSI

• KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200 - 500 M€/VUOSI

• KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4,2 MM2

• TYYTYVÄISET ASIAKKAAT

• 30 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008 - 2014 (GREAT PLACE TO WORK®)

OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO

Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituk-

sen ja vuokrauksen asiantuntijaa. Tarjoamme

räätälöityjä kiinteistörahoituksen ja strategisen

neuvonannon palveluita. Johtava tuulivoimain-

vestointien asiantuntija.

STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT

Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun

hallinnan neuvonantoa 30 asiantuntijan voimin.

ARVIOINNIT JA ANALYYSIT

Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on

60 asiantuntijaa ja laajin markkinainformaation

tietokanta.

KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA

Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla

on palveluksessaan yli 500 ammattilaista ja yli 20

toimipaikkaa 8 maassa. Lähes 2 000 kiinteistöä ja

11 Mm2 manageerauksessa.

NEWSEC SUOMESSA

the full service property house markkina- … · 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015...

Documents