the seed space project

DANH SÁCH NHÓM

STT HỌ VÀ TÊN MSSV % ĐÓNG GÓP KÝ TÊN

1 Nguyễn Bích Nhi 71206101

2 Võ Ngọc Phƣơng Anh 71206009

3 Nguyễn Ngọc Tú Linh 71206071

4 Trần Kim Hạnh 71206040

QUẢN TRỊ DỰ ÁN

Dự án “THE SEED SPACE” Trang 2

MỤC LỤC

MỤC LỤC ............................................................................................................................... 2

LỜI MỞ ĐẦU ........................................................................................................................... 4

I. GIỚI THIỆU ......................................................................................................................... 6

1.1. Các mục tiêu ................................................................................................................... 6

1.1.1. Mục tiêu của dự án .................................................................................................. 6

1.1.2. Mục tiêu của quản trị dự án ..................................................................................... 6

1.2. Mô tả dự án ..................................................................................................................... 8

1.2.1. Tên của dự án ........................................................................................................... 8

1.2.2. Các đối tượng liên quan: ......................................................................................... 8

1.2.3. Loại hình của dự án ............................................................................................... 11

1.2.4. Thời gian chuẩn bị, thực hiện dự án ...................................................................... 11

1.2.5. Địa điểm thực hiện dự án ....................................................................................... 11

1.2.6. Quy mô của dự án .................................................................................................. 11

II. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ PHÁC THẢO DỰ ÁN ................................................... 14

2.1. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trƣờng của dự án ........................................................ 14

2.1.1. Dịch vụ cung cấp ................................................................................................... 14

2.1.2. Thị trường của dự án ............................................................................................. 19

2.2. Phân tích SWOT và phân tích tính cạnh tranh của dự án ............................................ 22

2.2.1. Phân tích SWOT ..................................................................................................... 22

2.2.2. Phân tích tính cạnh tranh của dự án ..................................................................... 24

2.3. Phân tích và đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án ......................................... 35

2.3.1. Doanh thu ............................................................................................................... 35

2.3.2. Chi phí .................................................................................................................... 40

2.3.3. Dự trù kết quả hoạt động kinh doanh: ................................................................... 61

2.3.4. Dự trù lưu chuyển tiền tệ: ...................................................................................... 62

2.3.5. Hiện giá thuần (NPV) của dự án sau 5 năm .......................................................... 63

2.3.6. Hệ số thu hồi nội bộ (IRR) ..................................................................................... 63

2.3.7. Chỉ số lợi nhuận của dự án (PI) ............................................................................ 63

2.3.8. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu .......................................................................... 64

2.4. Phân tích rủi ro .......................................................................................................... 64

2.4.1. Phân tích độ nhạy .................................................................................................. 64



2.5. Phác thảo sơ về các giai đoạn chính của dự án ............................................................ 67

2.5.1. Giai đoạn chuẩn bị - hình thành và lên ý tưởng .................................................... 68

2.5.2. Giai đoạn phát triển và thực hiện dự án ................................................................ 68

III. TỔ CHỨC, LẬP KẾ HOẠCH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN ........................................... 71

3.1. Tổ chức dự án ............................................................................................................... 71

3.1.1. Sơ đồ tổ chức .......................................................................................................... 71

3.1.2. Trách nhiệm chung của từng bộ phận ................................................................... 72

3.1.3. Kế hoạch phân chia công việc (WBS) .................................................................... 74

3.1.4. Ma trận trách nhiệm .............................................................................................. 75

3.2. Lập kế hoạch ................................................................................................................ 76

3.2.1. Mô tả và lập bảng phân tích công việc .................................................................. 76

3.2.2 Ngân sách dự án ..................................................................................................... 79

3.2.3. Lập tiến độ dự án và sơ đồ mạng ........................................................................... 79

3.2.4. Phân bổ nguồn lực hợp lý ...................................................................................... 80

3.3. Kiểm soát dự án ............................................................................................................ 81

3.4. Quản lý rủi ro ............................................................................................................... 83

3.4.1. Rủi ro từ tác động bên ngoài ................................................................................. 83

3.4.2. Rủi ro bản thân dự án ............................................................................................ 85

KẾT LUẬN ............................................................................................................................ 88

TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................................... 89



LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh nền kinh tế những đất nƣớc Đông Nam Á ngày càng sôi động. Đất nƣớc ta đã và

đang thể hiện rõ vai trò của mình đối với nền kinh tế thế giới. Ngày càng có nhiều hiệp định, hiệp

ƣớc đƣợc ký kết. Đi sau WTO là Hiệp định về Tự do Thƣơng mại (FTA) với các nƣớc. Gần đây

nhất chính là hiệp định Đối tác kinh tế xuyên Thái Bình Dƣơng (TPP) vừa kết thúc đàm phát mở

ra nhiều cánh cửa cơ hội cho nƣớc nhà tiến xa hơn và nhanh hơn để bắt nhịp toàn cầu.

Là hiệp định quan trong nhất từ năm 1994, TPP đƣợc xem là hiệp định thế kỷ khi nó tạo nên

những tiêu chuẩn mới cho thƣơng mại toàn cầu, sẽ làm thay đổi cuộc chơi trong nền thƣơng mại

Việt Nam và Quốc tế. TPP đặt ra các luật lệ quốc tế mà vƣợt qua phạm vi WTO nhƣ: chính sách

đầu tƣ, bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ, kiểm soát các công ty nhà nƣớc, chất lƣợng sản phẩm và lao

động. Với mục tiêu chính là xóa bỏ các loại thuế và rào cản cho hàng hóa, dịch vụ xuất nhập khẩu

giữa các nƣớc thành viên TPP cho phép tiếp cận các thị trƣờng một cách toàn diện, với việc cắt

giảm hàng rào thuế quan và phi thuế quan, thúc đẩy mở cửa thị trƣờng trong nƣớc, tăng tính cạnh

tranh, bảo đảm các nền kinh tế ở mọi cấp độ đều đƣợc hƣởng lợi…Việc tăng vốn đầu tƣ trực tiếp

từ các nhà sản xuất trong khu vực sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng chẳng hạn nhƣ dịch vụ

tiện ích; nƣớc; đƣờng xá… Cơ chế PPP (hình thức đối tác công – tƣ) mới đã tạo ra làn sóng đầu

tƣ tƣ nhân vào các dự án BOT (xây dựng – vận hành – chuyển giao) và xu hƣớng này sẽ còn tiếp

diễn trong dài hạn. Cụ thể, TPP có thể giúp GDP của Việt Nam tăng thêm 23,5 tỷ USD vào năm

2020 và 33,5 tỷ USD vào năm 2025. Xuất khẩu sẽ tăng thêm 68 tỷ USD trong năm 2025.

Phục hồi của Việt Nam đang diễn ra khá khả quan, với tốc độ tăng trƣởng GDP thực tế nâng lên

6,3% trong nửa đầu năm 2015. Tỷ lệ lạm phát đƣợc duy trì ở mức thấp. Trong dài hạn, tỷ lệ lạm

phát Việt Nam đƣợc dự báo khoảng 4,81 vào năm 2020. Đồng thời gần đây, Ngân hàng Nhà nƣớc

Việt Nam phát thông báo hạ lãi suất tiền gửi USD về 0%/năm cho doanh nghiệp. Lãi suất ngân

hàng đƣợc cam kết ổn định trong những năm tới. Chi tiêu tiêu dùng, Thu nhập sau thuế tăng mỗi

năm.

Với những lợi thế về dân số vàng: với hơn 90 triệu dân và trên 50% dân số ở độ tuổi dƣới 30; nền

kinh tế mới năng động, hoạt động xuất khẩu có nhiều thế mạnh trong các lĩnh vực thủy hải sản,

nông nghiệp, dệt may, da giày, linh phụ kiện,... Những cơ hội trên đang mang đến nhiều kỳ vọng

để Việt Nam thúc đẩy xuất khẩu ra thị trƣờng thế giới và đón dòng vốn đầu tƣ chất lƣợng cao từ

các nƣớc. Là đòn bẩy và nguồn động lực tích cực thúc đẩy những doanh nghiệp truyền thống tái

cấu trúc và đổi mới nhằm thích nghi trong một môi trƣờng đầy cơ hội và cạnh tranh. Thúc đẩy

các Nhà khởi nghiệp học hỏi và thành lập những đơn vị kinh doanh mới trong một thị trƣờng rộng

lớn và đầy tiềm năng.

Có thể thấy, gần đây hàng loạt những mô hình khởi nghiệp (Start-up) bùng nổ, có thể kể đến

những cái tên nổi trội và thành công nhƣ: Tiki.vn, Giaohangnhanh, The Coffee House,



Ahamove,… Những tập đoàn đa quốc gia cũng chuyển hƣớng đầu tƣ vào Việt Nam, một đất nƣớc

với lợi thế nhân công giá rẻ và lành nghề. Tại Việt Nam xuất hiện nhiều xu hƣớng mới nhƣ việc

“đi làm” không chỉ là đến công sở đúng “tám giờ” và tan sở lúc “năm giờ rƣỡi chiều” gò bó,

không chỉ là ngồi trong một văn phòng tiện nghi máy lạnh, máy vi tính, máy photocopy nhƣng

nhàm chán, ngột ngạt và thiếu sáng tạo. “Dân văn phòng” giờ đây họ có thể chọn một công việc

mà họ có thể thoải mái, tự do di chuyển, “vừa làm vừa chơi” nhƣng mang lại hiệu suất cao gấp

nhiều lần so với ngồi tại văn phòng truyền thống. Những công ty cần sự sáng tạo với số lƣợng

nhân viên ít và kinh phí hạn chế có thể thuê một nơi để nhân viên của họ có một môi trƣờng đầy

tính sáng tạo và thân thiện để làm việc. Trong những năm gần đây, các tập đoàn lớn trên toàn cầu

đã thúc đẩy việc khuyến khích nhân viên làm việc từ xa. Mục đích chính không chỉ để cắt giảm

chi phí văn phòng mà còn tạo điều kiện cho nhân viên có một môi trƣờng làm việc cởi mở hơn và

ít đơn điệu, từ đó làm tăng khả năng sáng tạo cho nhân viên.

Và những điều trên đã tạo ra một cú hích lớn và thúc đẩy cho mô hình Co-working Space (Không

gian làm việc chung) ra đời. Nó cung cấp cho những Nhà khởi nghiệp (start-up), những Ngƣời

làm nghề tự do (freelancer), “Dân” Marketing, “Dân Công nghệ” một không gian thƣ giãn, thoải

mái, kích thích tƣ duy sáng tạo cho ra những ý tƣởng tuyệt vời để làm nên những điều kỳ diệu

đồng thời tạo một môi trƣờng nơi mọi ngƣời có thể giao lƣu, học hỏi và chia sẻ kinh nghiệm.

Tại Việt Nam, hiện tại mô hình chỉ mới ở giai đoạn đầu khi còn manh nha và nhiều tiềm năng

phát triển, với những cái tên nhƣ: Toong Hà Nội, Work Saigon,… Và sắp tới đây, với đầy tính

khả thi và tiến bộ, mô hình của chúng tôi, “The Seed Space” – nơi cung cấp đầy đủ những điều

kiện cần thiết về “độ ẩm, nhiệt độ, lƣợng nƣớc, không khí, chất dinh dƣỡng” nơi “Những hạt

giống” nảy mầm, đƣợc lên kế hoạch để ra đời đem lại cho khách hàng mục tiêu nhiều giá trị khác

biệt và đỉnh cao. Với:

*TẦM NHÌN:

Trở thành đơn vị dẫn đầu Việt Nam về cung cấp “Không gian làm việc chung”, tối đa hóa lợi

nhuận nhà đầu tƣ.

*SỨ MỆNH:

Cung cấp các dịch vụ có giá trị tốt nhất trong thị trƣờng chúng tôi hoạt động. Nâng cao trải

nghiệm của khách hàng thông qua việc không ngừng sáng tạo; cải tiến công nghệ; tối đa hóa lợi

nhuận bằng cách: tăng số lƣợng khách hàng chúng tôi phục vụ và nâng cao chất lƣợng dịch vụ với

giá cả cạnh tranh. Xây dựng một môi trƣờng làm việc thân thiện và hợp tác, nơi mà nhân viên của

chúng tôi, khách hàng có thể cảm thấy nhƣ “đang ở Nhà", nơi mà tất cả những ý tƣởng tốt đẹp

đƣợc tạo ra.



I. GIỚI THIỆU

1.1. Các mục tiêu

1.1.1. Mục tiêu của dự án

- Mục tiêu chính:

Tăng trƣởng thị phần của mô hình kinh doanh “The Seed Space” trong lĩnh vực đầu tƣ xây

dựng.

Mục tiêu đến năm 2020, dự án sẽ đạt đƣợc 50% thị phần trong lĩnh vực kinh doanh mô

hình “Không gian làm việc chung”, một mô hình không gian làm việc hiện đại và sáng tạo tại

Việt Nam.

Phát triển thƣơng hiệu “The Seed Space” trở thành một thƣơng hiệu đứng đầu trong lĩnh

vực kinh doanh mô hình “Không gian làm việc chung” tại Việt Nam.

Thông qua việc kinh doanh mô hình “Không gian làm việc chung”, một mô hình năng

động và đầy sáng tạo tại thị trƣờng Việt Nam, dự án mong muốn hoàn vốn sau 3 năm 15 ngày

và đạt hệ số thu hồi nội bộ IRR trên 30% nhằm đảm bảo cho sự phát triển liên tục của dự án

trong tƣơng lai.

Kế hoạch phát triển “The Seed Space”:

2016: Khai trƣơng địa điểm The Seed Space đầu tiên tại quận 1, Tp. Hồ Chí Minh.

2018: Khai trƣơng địa điểm The Seed Space Hà Nội.

2020: Tiếp tục mở rộng địa bàn hoạt động sang quận 2 và các nơi năng động khác.

- Mục tiêu phụ:

Tạo nên một không gian làm việc năng động, sáng tạo cho giới trẻ hiện nay và mang lại

nguồn cảm hứng mới cho những nhà sáng tạo, khởi nghiệp trẻ trong tƣơng lai.

Góp phần kết nối những con ngƣời và những ý tƣởng sáng tạo đến từ các bạn trẻ và những

doanh nhân yêu thích làm việc trong một môi trƣờng cởi mở, thoải mái và tự do.

Góp phần giúp các bạn trẻ học hỏi kinh nghiệm từ những doanh nhân thành đạt ở nhiều

lĩnh vực, ngành nghề khác nhau khi đến với không gian làm việc chung.

1.1.2. Mục tiêu của quản trị dự án

- Thời gian của dự án:

Quản trị thời gian bảo đảm dự án hoàn thành đúng tiến độ và tiết kiệm tối đa các khoản chi

phí phát sinh do chậm trễ.

Vòng đời của dự án (bao gồm các giai đoạn chuẩn bị, thực hiện, triển khai hoạt động và

kết thúc, quyết toán) là 5 năm: 1/2016-7/2020.

- Tiến độ của dự án:



Tiến độ chuẩn bị, thực hiện dự kiến: khoảng 4 tháng (bắt đầu từ tháng 1 năm 2016 kéo dài

đến tháng 5 năm 2016).

Tiến độ triển khai hoạt động dự kiến: 5 năm (bắt đầu từ 1/6/2016 đến 1/6/2020).

Tiến độ kết thúc dự án, quyết toán và thanh lý: 1 tháng (từ 1/6/2020 đến 1/7/2020).

- Chất lượng dự án:

Để dự án đảm bảo tính khả thi và phục vụ tốt nhu cầu của khách hàng, không chỉ riêng việc đảm

bảo tốt tiến độ thực hiện và các kế hoạch đƣợc đề ra, The Seed Space còn phải đảm bảo tốt các

quy chuẩn chất lƣợng về sản phẩm – dịch vụ và các quy trình dự án, thông qua đó, cung cấp các

dịch vụ tốt và an toàn nhất, phục vụ cho mục tiêu của dự án. Những công việc này đƣợc thực hiện

bởi phòng Kỹ thuật và Kiểm soát chất lƣợng, bao gồm:

Lên kế hoạch chất lƣợng dự án:

Kế hoạch quản lý đầu vào: nhận diện các đối tƣợng tham gia dự án “The Seed Space”,

chi phí và tiến độ theo kế hoạch dự án, nhận diện rủi ro và các yếu tố môi trƣờng liên

quan đến dự án và tổ chức.

Kế hoạch quản lý đầu ra: lên kế hoạch quản lý chất lƣợng, thiết lập thang đo và bảng

kiểm tra chất lƣợng, lập kế hoạch cải tiến, cập nhật các tài liệu.

Thực hiện đảm bảo chất lƣợng:

Thực hiện quản lý đầu vào: quản lý kế hoạch của dự án, quản lý thang đo chất lƣợng,

kiểm tra thông tin thực hiện công việc, lập hệ thống kiểm soát chất lƣợng.

Thực hiện quản lý đầu ra: quá trình này yêu cầu cập nhật các thông tin về sở hữu quy

trình chất lƣợng của doanh nghiệp, các yêu cầu về thay đổi, kế hoạch dự án và các tài

liệu có liên quan.

Thực hiện kiểm soát chất lƣợng:

Kiểm soát quản lý đầu vào: kiểm soát tiến độ kế hoạch dự án, kiểm soát thang đo và

các bảng kiểm tra chất lƣợng, đo đạc hiệu suất thực hiện từng công việc, xem xét các

yêu cầu thay đổi, các vấn đề liên quan đến việc chuyển giao và sở hữu quy trình.

Kiểm soát quản lý đầu ra: đo lƣờng việc kiểm soát chất lƣợng, kiểm soát các yêu cầu

về thay đổi và chuyển giao hợp lệ, kiểm soát việc sở hữu quy trình chất lƣợng và cập

nhật các thông tin, kế hoạch dự án và các tài liệu có liên quan.



1.2. Mô tả dự án

1.2.1. Tên của dự án

“THE SEED SPACE” COLLABORATIVE WORKSPACE

1.2.2. Các đối tượng liên quan

- Chủ đầu tư:

Công ty cổ phần đầu tƣ THE SEED SPACE

Vốn điều lệ ban đầu: 3.000.000.000 đ, dự kiến tăng tƣơng ứng với việc mở rộng quy mô

Mô hình.

Cơ cấu vốn:

CTCP Sống Trẻ đƣợc thành lập từ nhóm sinh viên khởi nghiệp trƣờng Đại học Tôn Đức

thắng, với lợi thế là đội ngũ sáng tạo, năng động và hoạt động chuyên nghiệp, nhạy cảm với

thị trƣờng. Ý tƣởng “Mô hình làm việc chung” đã đƣợc thông qua khảo sát, nhận định đây là

một mô hình rất mới mẻ và có tiềm năng phát triển cao.

Seedcom là một quỹ đầu tƣ mạo hiểm mới đƣợc thành lập tại Việt Nam. Đây là một trong

những đơn vị bí ẩn đang tạo dựng nhiều công ty khởi nghiệp tại Việt Nam.



- Khách hàng:

Dự án đƣợc thực hiện với mong muốn tạo ra đƣợc không gian làm việc chung đích thực dành cho

những ngƣời kiến tạo. Nơi đây đặc biệt thích hợp cho những cá nhân làm việc độc lập, ngƣời khởi

nghiệp, các công ty hoặc tổ chức cần hoạt động đội nhóm gần các quận trung tâm thành phố Hồ

Chí Minh.

- Cơ quan quản lý nhà nước:

Ủy ban nhân dân quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh

Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

Sở kế hoạch đầu tƣ Thành phố Hồ Chí Minh

Chi cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh

Chi Cục An Toàn Vệ Sinh Thực Phẩm - Sở Y Tế Thành Phố Hồ Chí Minh

Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy Thành phố Hồ Chí Minh

Cục Thống Kê TP.HCM

Sở Tài Nguyên Môi Trƣờng - Thành phố Hồ Chí Minh.

Các đơn vị Sở, Ban nghành liên quan…

- Cơ quan tài trợ vốn và đơn vị tư vấn dự án: Công ty cổ phần hạt giống Seedcom.

- Đơn vị thực hiện:

Nhà thầu thực hiện dự án: PT Home-một trong những nhà thầu xây dựng có uy tín cũng nhƣ

chất lƣợng ở Thành phố Hồ Chí Minh

Website: www.xaynhadep.co

http://www.xaynhadep.co/



Các đơn vị liên quan khác:

Những thiết bị điện, điện tử, nội thất đều đƣợc chúng tôi chọn lựa trọn gói từ những công ty hàng

đầu về chất lƣợng hiện nay tại Việt Nam.

Công ty thiết kế nội thất NHÀ XINH:

NHÀ XINH® một công ty hàng đầu trong lĩnh vực thiết kế công trình dân dụng tại Tp. Hồ

Chí Minh và các tỉnh lân cận, Công Ty Cổ Phần Kiến Trúc Xây Dựng Nhà Xinh với đội ngũ

nhân viên thiết kế gồm những Thạc Sĩ, Kiến Trúc Sƣ, Kỹ Sƣ lành nghề luôn bảo đảm công tác

thiết kế đƣợc sáng tạo, hiện đại và chính xác cho từng công trình dân dụng.

Website: www.nhaxinh.com

Công ty Cổ phần Công nghệ Sao Bắc Đẩu

Đƣợc chuyển mình từ một nhà cung cấp các giải pháp tích hợp hệ thống chuyên nghiệp với

kinh nghiệm và uy tín trong ngành CNTT tại Việt Nam, đến nay Công ty Cổ phần Công nghệ

Sao Bắc Đẩu đang tiếp tục khẳng định và trở thành một Tổng Công ty hoạt động đa dạng và

chuyên sâu trong lĩnh vực CNTT - Viễn thông. Với tiềm năng sẵn có là mối quan hệ đối tác

chiến lƣợc với các tập đoàn hàng đầu thế giới, Sao Bắc Đẩu mang đến cho khách hàng sự thoả

mãn cao nhất về giải pháp công nghệ và chất lƣợng dịch vụ.

Để đảm bảo cho việc sáng tác và thiết kế ý tƣởng của những nhà khởi nghiệp trẻ đƣợc tiến

hành thuận lợi và phát triển nhanh, cơ sở hạ tầng công nghệ thông tin hiển nhiên trở thành một

yếu tố quan trọng không thể thiếu sót trong quá trình lắp đặt hệ thống trang thiết bị cho không

gian làm việc chung của The Seed Space. Do đó, đặt niềm tin vào Sao Bắc Đẩu Technologies

Group, chúng tôi đã lựa chọn họ trở thành nhà cung cấp dịch vụ hệ thống mạng và viễn thông

cho dự án.

Các đơn vị cung cấp liên quan khác:

Nhà cung cấp trang thiết bị điện tử điện lạnh: Siêu thị điện máy Nguyễn Kim, Điện

máy xanh.

Nhà cung cấp dụng cụ nhà bếp: Công ty TNHH Hiệp Hƣng.

Nhà cung cấp thực phẩm tƣơi sạch: Co-opMart, Metro, Lotte Mart,…

Nhà cung cấp internet chất lƣợng cao: FPT Telecom.

Nhà cung cấp dịch vụ điện thoại cố định: VNPT.

Và một số nhà cung cấp khác…



1.2.3. Loại hình của dự án

Dựa vào lĩnh vực hoạt động mà công ty đã đề ra trƣớc đó, là phục vụ cho những ngƣời có nhu cầu

về nơi làm việc phù hợp và hiện đại nhằm thu lợi nhuận nên đây là một dự án kinh doanh.

1.2.4. Thời gian chuẩn bị, thực hiện dự án

Thời gian bắt đầu: 16/01/2016.

Thời gian kết thúc: 26/05/2016.

1.2.5. Địa điểm thực hiện dự án

1.2.5.1. Vị trí triển khai và thực hiện dự án

Dự án đƣợc triển khai tại địa chỉ 103 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Đây

là khu vực đắc địa, trung tâm giao dịch sầm suất nhất tại thành phố Hồ Chí Minh, điểm giao nhau

giữa các tuyến đƣờng giao thông huyết mạch và trọng điểm phát triển kinh tế của thành phố. Vị

trí này rất thuận lợi cho việc di chuyển giữa các khu vực bởi cách các trung tâm thƣơng mại, tòa

nhà văn phòng kinh doanh không quá 10 phút. Đặc biệt, quận 1 là khu vực sống đƣợc đa số cƣ

dân ƣa thích, vì đây là khu vực tập trung nhiều chuyên gia nƣớc ngoài sinh sống và làm việc,

cùng các khu nhà ở thịnh vƣợng mang đến cho cƣ dân những giá trị sống đích thực, một môi

trƣờng vô cùng thuận lợi và hợp lý để thực hiện dự án The Seed Space.

1.2.5.2. Khu vực đối tượng khách hàng mục tiêu

Dự án hƣớng tới phục vụ khách hàng sinh sống trên toàn thành phố Hồ Chí Minh nói chung và

đặc biệt là khách hàng thuộc khu vực quận 1 và các khu vực lân cận thuộc trung tâm thành phố.

Đây là một không gian làm việc chung lý tƣởng dành cho những ngƣời kiến tạo, đặc biệt thích

hợp cho những cá nhân làm việc độc lập, ngƣời khởi nghiệp, các công ty hoặc tổ chức cần hoạt

động đội nhóm gần các quận trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.

1.2.6. Quy mô của dự án

1.2.6.1. Nguồn vốn dự kiến

Đầu tƣ ban đầu: 2.976.427.870 đ

Vốn lƣu động: 1.330.000.000 đ

Tổng nguồn vốn dự kiến: 4.272.152.870 đ

1.2.6.2. Chi phí dự kiến

Bảng chi phí đầu tƣ ban đầu dự kiến dựa trên giá của các nhà cung cấp: Nhà thầu thiết kế - thi

công xây dựng PT Home, Công ty thiết kế nội thất NHÀ XINH, Công ty cổ phần Sao Bắc Đẩu

Technologies, Công ty TNHH Hiệp Hƣng, FPT Telecom, Siêu thị điện máy Nguyễn Kim,…



STT Chi phí Số tiền

1 Chi phí thiết kế 142.500.000

3 Chi phí sửa chữa và nâng cấp cơ

sở hạ tầng 1.141.539.000

Chi phí trang bị nội-ngoại thất 720.624.690

4 Chi phí trang thiết bị văn phòng 404.800.380

5 Chi phí trang thiết bị nhà bếp 188.488.800

6 Chi phí trang bị hệ thống an ninh,

PCCC, phát điện dự phòng 370.475.000

9 Chi phí lắp đặt internet 8.000.000

Tổng cộng 2.976.427.870

1.2.6.3. Đặc điểm về quy mô dự án

1.2.6.3.1. Quy mô công trình:

Công trình tọa lạc trên mảnh đất có diện tích 25mx30m:

- Tòa nhà biệt thự, diện tích 25mx25m, 1 tầng trệt, 2 tầng lầu. Tòa nhà cao ƣớc tính 24m

tính từ tầng hầm nhà lên nắp mái

- Diện tích khuôn viên: 250m2

- Diện tích xây dựng biệt thự: 1500m2

- Diện tích tầng trệt làm khu ăn uống, quán cà phê: 100 ngƣời

- Diện tích tầng 1 làm không gian làm việc chung: 150 ngƣời

1.2.6.3.2. Kết cấu cụ thể không gian làm việc chung The Seed Space

Không gian làm việc chung The Seed Space gồm một trệt, 2 lầu và không gian ngoài trời, đƣợc

lắp wifi cáp quang chất lƣợng tốt nhất phủ sóng toàn bộ với cấu trúc nhƣ sau:

Tầng trệt:

Lắp đặt 3 bộ camera giám sát (mỗi bộ 4 máy) tại khu vực thu ngân, quầy thông tin, khu vực bếp,

kho và ở các góc tƣờng. Lắp đặt 3 bình chữa cháy tại bếp và 2 bình tại khu vực dễ nhìn thấy.

Gồm:

- Quầy thu ngân và khu vực thông tin nhằm giải đáp thắc mắc và tƣ vấn, giúp đỡ khách hàng

lựa chọn gói dịch vụ phù hợp.



- Khu ăn uống tự phục vụ: cung cấp đa dạng nhiều loại thức ăn nhƣ sandwichs, pizza, salad,

mì Ý, beefsteak,… và các loại bánh ngọt.

- Quán cà phê: cung cấp các loại cà phê, trà, nƣớc ép trái cây, sinh tố,… phục vụ nhu cầu giải

khát của khách hàng đang sử dụng dịch vụ tại The Seed Space và khách vãng lai.

Tầng 1:

Lắp đặt 2 bộ camera giám sát (mỗi bộ 4 máy) tại khu vực những văn phòng mở riêng biệt và các

góc tƣờng. Lắp đặt 2 bình chữa cháy tại khu vực dễ nhìn thấy. Gồm:

- Không gian làm việc tập thể với sức chứa 150 ngƣời, đƣợc thiết kế theo lối không gian mở,

hiện đại, với các vách ngăn bằng kính, gồm 3 khu vực chính: khu vực bàn làm việc chung với

số lƣợng 10 ngƣời/bàn, khu vực bàn làm việc riêng lẻ dành cho 1 ngƣời, 2 ngƣời và 4 ngƣời,

6 văn phòng thiết kế mở đƣợc ngăn bằng kính cho các công ty có quy mô nhỏ, trang thiết bị

in ấn, khu vực trang bị 5 máy tính để bàn chất lƣợng cao phục vụ nhu cầu làm việc của khách

hàng.

- Góc chứa tủ đồ cá nhân với 100 ngăn tủ có kích thƣớc cánh 30cmx90cm, đặt tại góc gần nhà

vệ sinh.

- Góc giải trí đa phƣơng tiện: là nơi giúp khách hàng thƣ giãn, giải trí, bàn bi lắc, bảng phóng

phi tiêu,…

Tầng 2:

Lắp đặt 1 bộ camera giám sát (bộ 4 máy) tại khu vực phòng họp và hành lang. Lắp đặt 2 bình

chữa cháy tại khu vực dễ nhìn thấy. Khu vực này gồm:

- Phòng họp: 3 phòng họp dành cho 4 ngƣời, 1 phòng dành cho 10 ngƣời và 1 phòng dành

cho 20 ngƣời với đầy đủ các thiết bị công nghệ nghe nhìn phục vụ công tác hội họp, thuyết

trình.

- Phòng ngủ: gồm 2 phòng, mỗi phòng trang bị 6 giƣờng đơn, có thể phục vụ cùng lúc tối đa

12 khách.

- Nhà vệ sinh, nhà tắm,…

Khu vực ngoài trời:

Lắp đặt 1 bộ camera giám sát (bộ 4 máy) tại các góc tƣờng và hầm xe. Lắp đặt 2 bình chữa cháy

tại khu vực dễ nhìn thấy.

- Sân vƣờn: gồm khu vực làm việc ngoài trời và khu vực nghỉ ngơi tạo cho khách hàng một

bầu không khí trong lành, thoải mái.

- Sân chơi thể thao: gồm sân bóng rổ và sân tennis đáp ứng sở thích thể thao và giúp khách

hàng thƣ giãn, tăng cƣờng thể lực sau những giờ làm việc mệt mỏi.



II. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ VÀ PHÁC THẢO DỰ ÁN

2.1. Nghiên cứu về sản phẩm và thị trƣờng của dự án

2.1.1. Dịch vụ cung cấp

The Seed Space sẽ cung cấp không gian làm việc cho khách hàng, theo đó khách hàng có thể

chọn lựa các gói dịch vụ khác nhau, có thể đến bất cứ lúc nào thích hoặc đến thƣờng xuyên nhƣ

một “thuê bao” theo tháng. Sự linh hoạt này cho phép khách hàng có thể chủ động lựa chọn hình

thức phù hợp tùy vào công việc thực tế trong từng giai đoạn, thay vì cứng nhắc với việc thuê và

duy trì văn phòng theo cách thức truyền thống.

Các gói dịch vụ tại The Seed Space:

VISITOR OF THE DAY – Gói làm việc cá nhân 1 ngày-8 giờ

- Thẻ đeo 8 giờ/ngày và không cần đăng ký thành viên.

- Giá: 185.000 VNĐ/8 giờ.

- Chỗ làm việc: tùy theo khách hàng đăng ký thực tế.

- Tiện ích đi kèm: Internet tốc độ cao, nƣớc lọc và cà phê miễn phí, lễ tân đón khách.

- Dịch vụ liên quan đến công việc: phòng họp (giá tùy theo thực tế), in ấn (đen trắng A4: 400

VNĐ/tờ, màu A4: 4000 VNĐ/tờ).

BE OUR GUEST – Gói làm việc cá nhân 1 tuần-40 giờ

- Lựa chọn chỗ ngồi linh hoạt trong thời gian đăng ký. Đƣợc hƣởng ƣu đãi khi kéo dài thời

gian sử dụng và các đặc quyền dành cho thành viên.

- Giá: 800.000 VNĐ/40 giờ.

- Chỗ làm việc: 40 giờ.

- Tiện ích đi kèm: Internet tốc độ cao, nƣớc lọc và cà phê miễn phí, lễ tân đón khách, ƣu đãi

tham dự sự kiện, ƣu đãi thức uống pha chế.

- Dịch vụ liên quan đến công việc: phòng họp (giảm giá 10%), in ấn (A4 đen trắng: 400

VNĐ/tờ, A4 màu: 4000 VNĐ/tờ).

- Tủ đựng đồ cá nhân miễn phí.

GET YOUR DESK – Gói làm việc cá nhân-1 tháng

- Lựa chọn chỗ ngồi linh hoạt trong cả tháng và đƣợc hƣởng các đặc quyền dành cho thành

viên.

- Giá: 2,900,000 VNĐ/tháng

- Chỗ làm việc: không giới hạn thời gian.


tham dự sự kiện, ƣu đãi thức uống pha chế.



- Dịch vụ liên quan đến công việc: phòng họp (giảm giá 20%), in ấn (A4 đen trắng: miễn phí

50 tờ, A4 màu: 4,000 VNĐ/tờ).


VIP SEPARATE OFFICE – Gói làm việc 1 tháng cho 4-5 ngƣời

- Có văn phòng riêng và đƣợc hƣởng các đặc quyền dành cho thành viên.

- Sử dụng địa chỉ để đăng ký kinh doanh, đƣợc đặt biển tên, có số điện thoại và dịch vụ lễ tân.

- Giá: 19,000,000 VNĐ/tháng.

- Chỗ làm việc: không giới hạn thời gian.


tham dự sự kiện, ƣu đãi thức uống pha chế, biển tên công ty, tủ để đồ.

- Dịch vụ liên quan đến công việc: phòng họp (miễn phí 3 giờ/tuần, còn lại giảm giá 30%), in

ấn (A4 đen trắng: miễn phí 150 tờ, A4 màu: 4,000 VNĐ/tờ).


FUNDAMENTAL SEPARATE OFFICE – Gói làm việc 1 tháng cho 4 ngƣời

- Có văn phòng riêng.

- Sử dụng địa chỉ để đăng ký kinh doanh, đƣợc đặt biển tên, có số điện thoại và dịch vụ lễ tân.

- Giá: 12,000,000 VNĐ/tháng.

- Chỗ làm việc: giới hạn 40 giờ/tuần.

- Tiện ích đi kèm: Internet tốc độ cao, nƣớc lọc và cà phê miễn phí, lễ tân đón khách, biển tên

công ty.

- Dịch vụ liên quan đến công việc: phòng họp (giảm giá 20%), in ấn (A4 đen trắng: 400

VNĐ/tờ, A4 màu: 4,000 VNĐ/tờ).


BED FOR YOU – Giƣờng ngủ tại chỗ

- Dành cho thành viên.

- 1 giƣờng đơn dành cho 1 ngƣời tại tầng 2

- 6 giƣờng/phòng.

- Giá: 130.000VNĐ/đêm (9 giờ)

- Phòng tắm miễn phí, riêng tại mỗi phòng.



PHÒNG HỌP 4 NGƢỜI

- Bàn họp, ghế ngồi dành cho 4 ngƣời

- Có máy chiếu, màn chiếu, bút viết và giấy trắng

- Giá: 120.000 VNĐ/giờ

- Internet tốc độc cao

- Cà phê, nƣớc lọc miễn phí.

PHÒNG HỌP 10 NGƢỜI






PHÒNG HỌP/HỘI THẢO 20 NGƢỜI






NƢỚC UỐNG - THỨC ĂN:

Nƣớc uống đƣợc phục vụ tại tầng trệt với menu đa dạng và phong phú. Tại đây có phục vụ cho

khách vãng lai với internet tốc độ cao và không gian thân thiện, thoải mái.

Ứng với mỗi loại thức uống có các mức giá khác nhau, trung bình giá khoảng 45.000đ/phần.

Bảng sau là menu thức ăn đƣợc phục vụ tại canteen:



BREAKFASTS

Bánh mì kiểu Âu 45.000VNĐ

(England breakfast with bread, bacons and egg)

Bánh mì bơ tỏi 40.000VNĐ

(Bread with garfic and butter)

Bánh mì Việt Nam 35.000VNĐ

(Vietnamese bread)

Sandwiches 40.000VNĐ

MAIN COURSES

Pasta Ý truyền thống 65.000VNĐ

(Original Italian Pasta)

Spaghetti Ý truyền thống 65.000VNĐ

(Original Italian Spaghetti)

Mì Ý sốt kem béo 70.000VNĐ

(Italian Spaghetti with cream sauce)

Nui xoắn sốt kem béo 75.000VNĐ

Beefsteak 70.000VNĐ

Bò hầm tiêu xanh 65.000VNĐ

(Beef-stewed with green peppers)

Thịt cừu sốt BBQ 80.000VNĐ

(Lambsteak with BBQ sauce)

Thịt dê sốt BBQ 75.000VNĐ

(Goatsteak with BBQ sauce)

Bò lúc lắc 65.000VNĐ

(Swinged Beef)

Cá ngừ sốt phô mai 65.000VNĐ

(Tuna with Cheese sauce)

Cá ngừ sốt Mayonaise 65.000VNĐ

(Tuna with Mayonaise sauce)

SIDE COURSES

Salad trộn sốt Mayonaise 40.000VNĐ

(Mix Salad with Mayonaise sauce)

Khoai tây chiên 40.000VNĐ

(Fried Potato Slices)

Ứng với mỗi loại thức ăn cũng có các mức giá khác nhau, trung bình khoảng 65.000đ/phần. Bảng

sau là menu nƣớc uống và các món tráng miệng đƣợc phục vụ:



DESSERTS

Cheese Creamcake 55.000VNĐ

Chocolate Creamcake 55.000VNĐ

Tiramisu Creamcake 60.000VNĐ

Matcha Creamcake 60.000VNĐ

Chocolate Muffin 40.000VNĐ

Matcha Muffin 45.000VNĐ

Bánh bông lan ổ lớn 75.000VNĐ

Cookie 35.000VNĐ

COFFEE & ICE BLENDEDS

Coffee (Hot/Iced) 45.000VNĐ

Coffee Milk (Hot/Iced) 50.000VNĐ

Americano 55.000VNĐ

Espresso 55.000VNĐ

Cappuchino 60.000VNĐ

Latte 55.000VNĐ

Chocolate 60.000VNĐ

Frappuchino 60.000VNĐ

Cookie N’Cream 55.000VNĐ

Matcha 65.000VNĐ

SMOOTHIES

Sinh tố Dâu 45.000VNĐ

(Strawberry)

Sinh tố Việt Quất 50.000VNĐ

(Blueberry)

Sinh tố Phúc Bồn Tử 45.000VNĐ

(Raspberry)

Sinh tố Kiwi 55.000VNĐ

(Kiwi)

TEA & SOFT DRINKS

Trà Đào 55.000VNĐ

(Peach Tea)

Trà Lipton 35.000VNĐ

(Lipton Tea –Hot/Iced–)



Trà xanh Matcha 60.000VNĐ

(Matcha Tea –Hot–)

Trà sáng England 55.000VNĐ

(England Morning Tea –Hot–)

Trà Earl Grey 65.000VNĐ

(Earl Grey Tea –Hot–)

Italian Soda 40.000VNĐ

(Raspberry, Blueberry, Strawberry, Pineapple...)

Nƣớc chanh tƣơi 35.000VNĐ

(Lemon Juice –Hot/Iced–)

Nƣớc ngọt có gas 30.000VNĐ

(7UP, Coca, Pepsi…)

Ngoài ra, còn có những chế độ và chính sách đặc biệt dành cho khách hàng thân thiết. Nhƣ

chƣơng trình thẻ thành viên, khuyến mãi và combo nƣớc uống đồ ăn…

2.1.2. Thị trường của dự án

2.1.2.1. Ước tính nhu cầu

Đƣợc biết đến ở Việt Nam một vài năm gần đây, số lƣợng Co-working spaces ở các thành phố

lớn nhƣ Hà Nội hay TP. HCM đã bắt đầu xuất hiện và đƣợc đón nhận bởi những nhóm đối tƣợng

riêng. Co-working space không phải là quán cà phê, cũng không phải văn phòng, mà là một hình

thức chia sẻ không gian làm việc, thƣờng thu hút ngƣời lao động tự do (freelancer) và những cá

nhân, nhóm khởi nghiệp (startup).

Từ khi mở cửa và bắt đầu phát triển nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa vào năm

1989, sự phát triển không ngừng của Việt Nam đã kéo đất nƣớc vƣợt ra khỏi mức nghèo đói vào

năm 2008 và chứng kiến mức tăng trƣởng GDP đáng mong đợi. Một trong những lực đẩy của nền

kinh tế không gì khác ngoài những doanh nghiệp trẻ. Bên cạnh đó, cộng đồng sẽ sôi động hơn và

cạnh tranh tăng lên vì có thể những ý tƣởng, dự án khởi nghiệp từ các nƣớc láng giềng sẽ vào

khai thác thị trƣờng Việt Nam do những cơ hội hội nhập đang mở rộng với hàng loạt hiệp định

FTA và TPP tạo điều kiện thuận lợi cho những ngƣời khởi nghiệp Việt Nam. Số lƣợng sự kiện

của Việt Nam tăng rất nhanh với những cuộc thi nhƣ Hackathons và những hội nghị. Hội nghị

khu vực Việt Nam có StartMeUp, quốc tế có DEMO ASEAN.Điều này chứng tỏ sự quan tâm của

không chỉ cộng đồng trong nƣớc mà từ cả những thị trƣờng phát triển trên thế giới. Cộng đồng

khởi nghiệp đƣợc hỗ trợ bằng nhiều cách nhƣ nơi làm việc, website thƣ mục, sự kiện, và chƣơng

trình phù hợp. Khi những sự hỗ trợ này tiếp tục đƣợc duy trì và phát triển thì trong thời gian sắp

tới Việt Nam sẽ đƣợc chứng kiến một cộng đồng startup phát triển và vững chắc, nơi mà các



doanh nghiệp mới dễ dàng nhận đƣợc đầu tƣ hay có đƣợc lƣợng ngƣời dùng đáng kể. Điều này

chứng tỏ, nhà đầu tƣ thấy đƣợc triển vọng của Việt Nam và giới startup Việt ngày càng phát triển.

Do hầu hết đây chỉ mới là những nhóm khởi nghiệp, chƣa có trụ sở doanh nghiệp, chƣa có văn

phòng làm việc cố định nên nhu cầu về một không gian làm việc chung là vô cùng lớn. Chính vì

thế The Seed Space cung cấp không gian làm việc cho khách hàng với nhiều lựa chọn về gói dịch

vụ, thời gian làm việc và đặc điểm chỗ ngồi làm việc đáp ứng nhu cầu đa dạng của từng nhóm

khởi nghiệp. Văn phòng chung là nơi ƣơm mầm cho rất nhiều mối quan hệ làm ăn và phát triển

kinh doanh vì những ngƣời cùng làm việc chung đã trở thành khách hàng hoặc đối tác kinh doanh

của nhau. Trong một báo cáo hằng năm do Deskmag, một tạp chí trực tuyến về làm việc chung,

thực hiện, những ngƣời làm việc tại các văn phòng chung làm việc tốt hơn, tự tin và sáng tạo hơn.

71% ngƣời đƣợc khảo sát cho biết họ đã trở nên sáng tạo hơn, 62% cho biết phƣơng pháp làm

việc của họ đƣợc cải thiện đáng kể và 90% bảo rằng họ cảm thấy tự tin hơn khi làm việc chung

với những ngƣời khác. Thậm chí, 70% cho biết họ cảm thấy tốt hơn là làm việc trong một văn

phòng truyền thống. Các con số này là kết quả của việc trở thành một phần của một mạng lƣới

làm việc có tính hỗ trợ cao, nơi mọi ngƣời đƣợc tự do chọn ngƣời họ muốn cùng làm việc và thời

gian làm việc. 2016 là bƣớc ngoặt cho Co-working space bởi hiện số lƣợng startup đã nhiều lên,

nhu cầu tìm không gian làm việc sáng tạo với chi phí hợp lý sẽ ngày càng cao.

Vài năm trở lại đây, freelance đang trở thành xu hƣớng lựa chọn việc làm của những ngƣời trẻ,

với sự thoải mái, không ràng buộc và thỏa sức sáng tạo. Freelance đƣợc hiểu là việc làm tự do và

những ngƣời hoạt động trong lĩnh vực này gọi là freelancer. Họ tự cung cấp những dịch vụ có thu

phí và không bị ràng buộc bởi mối quan hệ lâu dài với cá nhân, tổ chức nào. Ở Việt Nam, các

công việc thuộc freelance rất đa dạng, nhƣng tập trung vào hai nhóm nghề chính: nhóm đòi hỏi sự

đào tạo bài bản chuyên sâu và dày dặn kinh nghiệm, nhƣ tƣ vấn luật, tƣ vấn thành lập - tái cấu

trúc doanh nghiệp, kế toán, bác sỹ, dịch thuật, lập trình, IT; nhóm thiên về sáng tạo nhƣ sản xuất

âm nhạc, đạo diễn chƣơng trình, tổ chức sự kiện, nhiếp ảnh gia, thiết kế (đồ họa, nội thất, thời

trang), kiến trúc sƣ, stylist, viết báo, PR, copywriter.

Đối với họ, nếu làm việc cố định trong công ty sẽ rất gò bó và hạn chế sự sáng tạo. Họ chủ yếu

làm việc trên máy tính hay với một nhóm ngƣời nhỏ mà không phải lúc nào cần một văn phòng

thƣờng trực. Các freelancer có thể bỏ qua những quy tắc làm việc truyền thống là ngồi một chỗ từ

8 giờ sáng đến 5 giờ chiều, thay vào đó họ có thể tự do sắp xếp thời gian và địa điểm làm việc sao

cho hiệu quả nhất. Thị trƣờng freelance đang phát triển rầm rộ nhƣ một nhu cầu tất yếu của thị

trƣờng việc làm Việt Nam.

Đối với freelancer, địa điểm làm việc của họ rất đa dạng nhƣ tại nhà, quán cà phê, thƣ viện...

Quán cà phê thƣờng quá ồn ào, văn phòng lại buồn chán, ở nhà mất tập trung, không nơi nào cho

hiệu suất sáng tạo cao. Có lẽ không gian làm việc chung là một sự lựa chọn tốt nhất vì đây là một

môi trƣờng làm việc năng động, hiện đại, chuyên nghiệp kích thích sự sáng tạo, đem lại hiệu quả



cao trong công việc. Ngoài ra, không gian co-working sẽ giúp mọi ngƣời có sự kết nối, tƣơng tác

với những ngƣời có tính chất làm việc giống mình.Hơn nữa, sự đa dạng về lĩnh vực trong một

không gian co-working giúp cho mọi ngƣời tuy làm việc độc lập, nhƣng có thể có hỗ trợ, hợp tác

với nhau. Thống kê cho thấy, hiện có khoảng 200,000 lao động tự do trên thị trƣờng công việc.

Do đó, nhu cầu sử dụng dịch vụ tại không gian làm việc chung là rất lớn và đƣợc dự báo gia tăng

liên tục hàng năm.

2.1.2.2. Thống kê nguồn cung

Thành phố Hồ Chí Minh là nơi đầu tiên trên cả nƣớc xuất hiện mô hình Co-working space –

“Không gian làm việc chung”. “The Start Center for Entrepreneurs” là Co-working space đầu tiên

ở Việt Nam đƣợc sáng lập bởi hai ngƣời bạn trẻ. Sau đó, nhiều mô hình Co-working space khác

xuất hiện, thành phố Hồ Chí Minh đƣợc xem nhƣ là thị trƣờng “sôi động” hơn cả so với mặt bằng

chung cả nƣớc. Có thể kể đến The Star Center, SaigonHub, Gekkospace, WS,... trong đó, có cái

xuất phát từ nhu cầu khởi nghiệp của bản thân, có cái vì lợi ích kinh doanh, nắm bắt đƣợc một thị

trƣờng “tiềm năng” phía trƣớc. Tuy nhiên trên thực tế, các co-working space này đã phải đóng

cửa sau một thời gian ngắn hoạt động vì thiếu kinh nghiệm. Ngƣời mở Co-working phải ký hợp

đồng thuê mặt bằng dài hạn, nhƣng cho thuê lại theo hợp đồng ngắn hạn, nên về lâu dài khó có

thể tăng trƣởng bền vững nếu không có kế hoạch chiến lƣợc lâu dài và đội ngũ quản lý năng lực.

Trong những năm gần đây đã xuất hiện một vài Co-working space nổi bật với phong cách làm

việc chuyên nghiệp, thu hút các bạn trẻ start-up và các công ty nhỏ cần một văn phòng làm việc.

Danh sách các không gian làm việc chung hiện có tại thành phố Hồ Chí Minh:

Tên đơn vị Địa chỉ

Work Saigon 267/2 Điện Biên Phủ, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh

Saigon Coworking 101 Cù Lao, quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh

Dreamlex Coworking Space 21 Nguyễn Trung Ngạn, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh



2.2. Phân tích SWOT và phân tích tính cạnh tranh của dự án

2.2.1. Phân tích SWOT

Điểm mạnh (S)

- Là mô hình mới mẻ, chƣa có nhiều đối thủ

cạnh tranh, và tiềm năng thị phần lớn.

- Không gian đƣợc thiết kế rộng rãi, thoáng

mát và sáng tạo. Thiết kế mới lạ và thân

thiện kích thích ý tƣởng phát triển.

- Nguồn lực tài chính tốt do đƣợc sự đầu tƣ

từ quỹ Seedcom.

- Đội ngũ quản lý năng lực cao, sáng tạo.

- Giá sản phẩm, dịch vụ thấp, có chất lƣợng

vƣợt xa đối thủ.

Điểm yếu (W)

- Là ngƣời mới trong ngành nên còn chƣa có

nhiều kinh nghiệm.

- Đơn vị tổ chức triển khai và thực hiện là

một đơn vị còn mới nên có khả năng gặp sai

sót trong quá trình triển khai và thực hiện dự

án.

- Mô hình đƣợc vận hành trên không gian

thuê nên ít nhiều chịu ảnh hƣởng của chủ sở

hữu khu đất và biệt thự.

Cơ hội (O)

- Là mô hình mới lạ phù hợp với nhu cầu

của xã hội hiện đại.

- Nhu cầu về một không gian làm việc sạch

sẽ, tiện lợi ngày càng tăng cao.

- Doanh nhân và giới trẻ hiện nay luôn

mong muốn có thể học hỏi thêm nhiều kinh

nghiệm từ những lĩnh vực khác nhau.

- Mô hình dịch vụ này đang nhận đƣợc sự

hƣởng ứng và tin tƣởng của giới trẻ và các

doanh nghiệp hiện nay.

- Cơ hội lớn về khách hàng do nhu cầu làm

việc từ xa của các công dân là ngƣời nƣớc

ngoài tăng cao.

Thách thức (T)

- Tạo dựng thƣơng hiệu là một quá trình dài

và mang yêu cầu cao về sự đầu tƣ thời gian,

công sức và tiền bạc.

- Những thách thức từ các hiệp định đƣợc ký

kết đem đến đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn là các

công ty nƣớc ngoài.

- Trƣớc đây, nhiều dự án dịch vụ “Không

gian làm việc chung” thực hiện mục tiêu

không đúng mục đích ban đầu của mô hình

gốc dẫn đến sự ngộ nhận lệch lạc đối với

khách hàng.

- Ngƣời Việt Nam e ngại việc chia sẻ ý tƣởng

nên không khai thác tốt mô hình dịch vụ.

Phối thức ma trận SWOT

S - O

- Mô hình mới lạ kết hợp cùng với nguồn lực tài chính tốt sẽ góp phần giữ vững sự phát triển

ổn định của dự án trong tƣơng lai.



- Tiêu chí rộng rãi, thoáng mát, thiết kế mới lạ và thân thiện dễ dàng kích thích sự sáng tạo,

phù hợp với nhu cầu về không gian làm việc sạch sẽ, tiện lợi sẽ giúp cho dự án dễ dàng thu

hút khách hàng.

- Mô hình đƣợc nhiều ngƣời ƣa chuộng và hƣởng ứng đi kèm theo một môi trƣờng thuận tiện,

phù hợp với nhu cầu giúp cho những khách hàng tham gia vào mô hình dịch vụ có khả năng

phát triển bản thân và thay đổi tƣơng lai đất nƣớc.

W - O

- Mặc dù rất lo ngại với thiếu sót kinh nghiệm và gặp phải những sai sót trong quá trình triển

khai, mô hình vận hành trên một không gian thuê bị gò ép về nhiều mặt nhƣng với lợi thế nhu

cầu về không gian mới lạ, thuận tiện, hiện đại ngày càng tăng, dự án vẫn có đủ tiềm năng để

phát triển tốt hơn trong tƣơng lai.

- Tuy đơn vị tổ chức triển khai và thực hiện còn non trẻ nhƣng mô hình mới lạ này vẫn đang

đƣợc ƣa chuộng trong số ít những ngƣời biết đến nó và nhận đƣợc lợi thế về nhu cầu làm việc

từ xa của cƣ dân nƣớc ngoài cƣ trú tại Việt Nam, vì vậy dự án vẫn sẽ nhận đƣợc sự ủng hộ

tích cực trong tƣơng lai từ phía các khách hàng.

S - T

- Thƣơng hiệu chƣa đƣợc nhiều ngƣời biết đến kèm với việc đối mặt với các thách thức từ các

hiệp định và đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, tuy nhiên với sự phát triển bền vững nhờ vào các lợi

thế về nguồn vốn, nhân lực và sản phẩm – dịch vụ vẫn sẽ mang lại những sự phát triển nhất

định làm nền tảng vững chắc cho dự án.

- Hiện nay, nhiều dự án về mô hình dịch vụ này đang gặp phải sự ngộ nhận của khách hàng

đối với mô hình gốc, nhƣng thông qua việc xây dựng mô hình dịch vụ tiện ích này, dự án tin

rằng có thể cải thiện nhận thức của khách hàng về mô hình gốc và giúp họ thích nghi với

phong cách làm việc hiện đại.

- Mặc dù ngƣời Việt Nam e ngại việc chia sẻ ý tƣởng của mình nhƣng với một không gian cây

xanh rộng lớn và thoáng mát, tƣ duy của ngƣời Việt Nam có thể thay đổi và họ sẽ thấy rằng

việc chia sẻ và hợp tác là một niềm vui và trao đổi kinh nghiệm cho những ý tƣởng sẽ là nền

tảng phát triển tƣơng lai tốt nhất.

W - T

- Việc tạo lập và xây dựng thƣơng hiệu cần rất nhiều thời gian và công sức, cùng với việc đơn

vị thực hiện triển khai và tổ chức dự án vẫn còn là một đơn vị doanh nghiệp mới thành lập nên

sai sót trong thời gian đầu của dự án là khó có thể tránh khỏi.

- Thƣơng hiệu không đƣợc nhiều ngƣời biết đến, tổ chức non trẻ lại phải đối mặt với các rào

cản, thách thức từ các hiệp định và các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn dễ dẫn đến dự án gặp nhiều

khó khăn trong thời gian hoạt động khi không có đủ kinh nghiệm tổ chức.



- Mô hình không khai thác tốt khi khách hàng không hiểu đúng về ý nghĩa mô hình gốc, e ngại

việc chia sẻ ý tƣởng cùng với việc vấp phải những rào cản từ phía chủ sở hữu đất khi sử dụng

không gian thuê dễ làm đơn vị tổ chức non trẻ nản lòng và gặp phải nhiều sai sót trong quá

trình hoạt động dự án.

2.2.2. Phân tích tính cạnh tranh của dự án

2.2.2.1. Đối thủ cạnh tranh trực tiếp

Mặc dù mô hình kinh doanh mà dự án hƣớng đến vẫn còn là một mô hình tƣơng đối mới lạ và

non trẻ đối với hầu hết ngƣời dân Việt Nam nhƣng cho đến thời điểm hiện tại, trải qua 4 năm cọ

xát với thị trƣờng, “Không gian làm việc chung” vẫn đƣợc minh chứng là một mô hình không

gian tiện ích và hiện đại rất đƣợc yêu thích đối với giới trẻ và những nhà doanh nghiệp hiện nay.

Điển hình là tại Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã lần lƣợt mọc lên một số lƣợng

tƣơng đối nhiều các công ty, các địa chỉ “Không gian làm việc chung” khá nổi danh nhƣ

WorkSaigon, Toong, Saigon Co-working, SaigonHub, FreelancerHub v.v…

Trong số những tên tuổi kể trên, có những tên tuổi đã khép lại thời huy hoàng của mình, cũng có

những tên tuổi vẫn còn tồn tại cho đến bây giờ với sự ủng hộ ngày càng nồng nhiệt hơn của giới

trẻ và các doanh nhân.Và cũng có những tên tuổi vừa mới khởi đầu và đang bắt đầu đi vào hoạt

động, điển hình là Dreamplex.

Vì vậy, đến với mô hình kinh doanh này, dự án cũng đối mặt với một số các đối thủ cạnh tranh có

tiềm năng đã bén gốc bén rễ từ những ngày đầu trong lĩnh vực kinh doanh mô hình dịch vụ này.

2.2.2.1.1. Work Saigon

a. Tổng quan về Work Saigon

Đƣợc thành lập vào khoảng nửa cuối năm 2013, WorkSaigon

đƣợc đánh giá là một trong số những nơi có mô hình dịch vụ

“không gian làm việc chung” hấp dẫn, hoạt động có hiệu quả và

thành công nhất tại thành phố Hồ Chí Minh.

Là một không gian làm việc chung, một trƣờng học mang tính

sáng tạo, một quán café tự phục vụ năng động toạ lạc tại Sài

Gòn, WorkSaigon mang hình dáng của một ngôi biệt thự sang chảnh mang đậm phong cách cổ

điển, cung cấp một nơi làm việc yên tĩnh, một quán café tự phục vụ tốt nhất với hồ bơi và không

gian cho những sáng tạo độc đáo và các workshops bán hàng.

Không gian đƣợc xây dựng chủ yếu nhằm vào đối tƣợng là các nhà thiết kế và những nhân viên

công nghệ định hƣớng thiết kế. Ngoài việc hoạt động nhƣ một “không gian làm việc chung”

thông qua các hoạt động nhóm trên mọi lĩnh vực, WorkSaigon còn tổ chức các khoá học về thiết

kế dành cho các bạn trẻ muốn nâng cao tay nghề về thiết kế.

Thông tin chung:



- Địa chỉ: 267/02 Điện Biên Phủ, Phƣờng 7, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh

- Facebook: https://www.facebook.com/WORKsaigon

- Website: http://www.worksaigon.com/

b. Thiết kế về không gian

Với diện tích 400m2, WorkSaigon đƣợc xây dựng trên nền một villa cũ kiểu Pháp 2 tầng.Thiết kế

chính của không gian là các bức tƣờng có màu than gỗ, bàn ghế gỗ mộc thô sơ, cây treo trang trí,

các kệ sách và những chiếc ghế mềm để ngả lƣng.

Tầng dƣới là một quán café cạnh hồ bơi, nơi đây dành cho khách đến không cố định. Bạn chỉ cần

trả tiền cho đồ uống mà bạn yêu cầu và thoải mái ngồi làm việc với internet tốc độ cao, không

gian sáng tạo và những ngƣời cùng làm việc lịch sự. Không gian mở ở tầng trên dành cho khách

thuê chỗ ngồi cố định.

Hình ảnh một số không gian của WorkSaigon

c. Sản phẩm-dịch vụ chủ yếu

Sản phẩm của WorkSaigon tập trung vào hai gói sản phẩm chủ yếu:

- Drop In/Pass Day

- Company Residency

Gói sản phẩm Drop In/Pass Day Company Residency

Vị trí Tầng trệt Tầng hai

Không gian Một vị trí bất kỳ ở tầng trệt Phòng riêng 8 ngƣời với tủ

khóa riêng biệt

Mức giá Từ 40.000-140.000 đ 8.000.000 đ/tháng

https://www.facebook.com/WORKsaigon

http://www.worksaigon.com/



Sản phẩm:

Drop In/Pass Day là gói sản phẩm dành cho các khách hàng không cố định và thƣờng xuyên lƣu

chuyển lƣu lƣợng. Với gói sản phẩm này, khách hàng có thể lựa chọn bất cứ một vị trí, không

gian nào ở tầng trệt để làm việc với internet tốc độ cao mà chỉ cần tốn một khoảng chi phí cho

món thức uống hoặc thức ăn mà họ chọn trong thực đơn phong phú của WorkSaigon.

Company Residency là gói sản phẩm dành cho các doanh nghiệp muốn thuê một văn phòng hoặc

một không gian làm việc nhóm thoải mái cho nhân viên của mình bên ngoài công ty. Với gói sản

phẩm này, các doanh nghiệp có thể nhận đƣợc một phòng riêng với sức chứa khoảng 8 ngƣời và

những tủ khóa riêng tƣ cùng với những ƣu đãi hấp dẫn của WorkSaigon nhƣ thƣ mời tham dự sự

kiện, giảm giá 10% và một thẻ thành viên (đƣợc chiết khấu tối đa 10%) đối với các loại món ăn

và thức uống của WorkSaigon.

Mức giá:

Với mức giá dao động từ trung bình đến cao, WorkSaigon đã tạo ra một không gian làm việc rất

tiện ích, phù hợp với mục đích và nhu cầu của khách hàng khi lựa chọn. Khách hàng có thể dễ

dàng sử dụng đƣợc một không gian làm việc đầy sáng tạo và tự do, yên tĩnh mà không phải mất

công đi tìm kiếm bất kỳ một địa điểm tối ƣu nào với các yếu tố không nhƣ mong muốn.

d. SWOT

Điểm mạnh (S)

- Là một thƣơng hiệu tƣơng đối nổi tiếng tại

Việt Nam, WorkSaigon đã phát triển và

chứng minh đƣợc sự tồn tại pha lẫn giữa nét

cổ kính của kiến trúc và tính hiện đại của

mình giữa lòng thành phố.

- Không gian làm việc tại yên tĩnh, đƣợc

nhiều bạn trẻ đón nhận và yêu thích.

- Không gian kiến trúc pha lẫn giữa nét hiện

đại và cổ kính, phù hợp với thẩm mỹ của

những bạn trẻ yêu thiết kế đến làm việc tại

đây.

Điểm yếu (W)

- Không gian 400m2

tƣơng đối nhỏ, không

có sức chứa nhiều khách hàng trong khoảng

thời gian cao điểm.

- Tầng trệt không đƣợc điều chỉnh không

gian cố định, dễ dẫn đến tình trạng thiếu hụt

không gian cho các khách hàng.

- Chỉ tập trung vào các đối tƣợng yêu thích

thiết kế nên không mở rộng đƣợc phạm vi

khách hàng.

Cơ hội (O)

- Phát triển mô hình mới lạ phù hợp với nhu

cầu của xã hội hiện đại.



Thách thức (T)

- Ngƣời Việt Nam e ngại việc chia sẻ ý

tƣởng nên có thể không khai thác tốt tính

chất của mô hình.

- Hiện nay, mô hình này đang mang tính






cạnh tranh cao do có sự mọc lên khắp nơi

của các “không gian làm việc chung” mới

tại thành phố Hồ Chí Minh.

WorkSaigon là một trong số những thƣơng hiệu có uy tín nhất trong lĩnh vực kinh doanh mô hình

“không gian làm việc chung” tại Việt Nam. Đây là một tổ chức nhận đƣợc sự tin tƣởng và tín

nhiệm của đại đa số khách hàng từ những ngày đầu. Tuy nhiên, trong xu thế mô hình dịch vụ này

đang ngày càng trở nên phổ biến hơn tại các tỉnh, thành phố lớn, “The Seed Space” vẫn có khả đủ

khả năng và tiềm lực để cạnh tranh cùng với WorkSaigon khi mà “The Seed Space” đang áp dụng

và đề ra nhiều gói sản phẩm-dịch vụ đa dạng nhất có thể, mở rộng nhóm đối tƣợng khách hàng và

sử dụng một không gian tiện ích to lớn hơn để phục vụ tốt nhất cho các khách hàng trong tƣơng

lai.

2.2.2.1.2. Saigon Coworking

a. Tổng quan chung

Đƣợc đánh giá là “không gian làm việc chung” 24/7

rộng rãi, thoáng mát, kết hợp một vƣờn cây tự nhiên trên gác

mái, sau khi đi vào hoạt động vào tháng 7 năm 2013,

Saigon Coworking đƣợc xem nhƣ là điểm dừng chân

tuyệt vời kế tiếp dành cho các bạn trẻ và những doanh

nhân của các doanh nghiệp hiện nay sau WorkSaigon.

Saigon Coworking không chỉ tập trung chủ yếu vào các đối

tƣợng là nhà thiết kế mà còn trải rộng nhóm khách hàng của

mình ra thành nhiều hƣớng, từ những nhà phát triển, khởi

nghiệp, những ngƣời làm nghề tự do cho đến những hoạ sĩ, nhà văn, nhân viên bán hàng, những

nhà kinh doanh nhỏ lẻ trên mọi lĩnh vực, ngành nghề khác nhau.

Ngoài ra, không gian này còn đƣợc xem nhƣ là không gian kết nối của những chuyên viên trong

nƣớc ở các lĩnh vực về pháp lý, tài chính và tƣ vấn IT.

Thông tin chung:

- Địa chỉ: 101 Cù Lao, Phƣờng 2, Quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh

- Facebook: https://www.facebook.com/SaigonCoworking

- Website: http://www.saigoncoworking.com/


Gồm 4 tầng, tầng trệt là văn phòng của team sáng lập Saigon Coworking và khu vực pha cà phê -

nƣớc uống cho tất cả mọi ngƣời. Tầng 1 và tầng 2 là khu văn phòng dành cho residency (chỗ ngồi

https://www.facebook.com/SaigonCoworking

http://www.saigoncoworking.com/



cố định), hot desking (chỗ ngồi tự do). Tầng 3 là phòng họp và một khoảng sân vƣờn dành cho

thƣ giãn (terrace cafe). Mỗi tầng đƣợc trang trí một màu sắc chủ đạo riêng tạo cảm giác vui tƣơi,

thƣ giãn khi làm việc.

Hình ảnh một số không gian của Saigon Coworking

c. Sản phẩm - dịch vụ chủ yếu

Gói sản

phẩm

Mô tả SP-DV Không gian & Vị

trí

Mức giá

Residency - Chỗ ngồi đặt cọc cố định

- 24/7 Access

- Cáp quang

- Gửi xe miễn phí

- Printing Credits

- 6 giờ dịch vụ thƣ ký và thông

dịch

- Thu nhận và chuyển tải Mail &

Fax

- Chỗ ngồi cố định

- Tầng 1 hoặc 2

của văn phòng

2.124.560 đ/tháng

Hot Desking - Chỗ ngồi tự do (10 ngày/tháng)

- Cáp quang

- Gửi xe miễn phí

- Thu nhận và chuyển tải Mail &

Fax

- Chỗ ngồi cố định

- Tầng 1 hoặc 2

của văn phòng

1.006.370 đ/tháng

Conference

Room

- Một phòng họp, hội nghị hoặc

huấn luyện đào tạo

- Máy trình chiếu Video

- Phòng họp có sức

chứa lên đến 20

ngƣời

212.456 đ/giờ



- Cáp quang - Tầng 3 với một

khoảng sân vƣờn

thƣ giãn thoáng

mát

- Tầm nhìn toàn

cảnh Saigon

Secretacy - 25 giờ dịch vụ thƣ ký

- Phiên dịch

- Quản lý

- Nghiên cứu giá và thị trƣờng

-- 2.348.198 đ/tháng

Sản phẩm:

Đa dạng và phong phú hơn WorkSaigon, Saigon Coworking cung cấp 4 gói sản phẩm chủ yếu

nhƣ trên. Với những gói sản phẩm đa dạng và phù hợp từ cá nhân đến doanh nghiệp, Saigon

Coworking đã tạo nên một không gian làm việc tiện ích với những trang thiết bị đƣợc cung cấp

đầy đủ và đa dạng, giúp ích cho các khách hàng trong quá trình sử dụng không gian dịch vụ của

Saigon Coworking.

Mức giá:

Tập trung vào các đối tƣợng khách hàng cao cấp ở các lĩnh vực chuyên môn khác nhau, mức giá

của Saigon Coworking ở vào mức trung bình cho đến cao. Tuy nhiên, với những dịch vụ và trang

thiết bị đƣợc cung cấp đầy đủ đi kèm theo dịch vụ, các khách hàng vẫn dễ dàng chấp nhận mức

giá này và tận dụng không gian của Saigon Coworking để làm việc một cách chuyên nghiệp và có

hiệu quả nhất.

d. SWOT

Điểm mạnh (S)

- Đƣợc đánh giá là một trong số những điểm

dừng chân thú vị.

- Cung cấp nhiều gói sản phẩm-dịch vụ đa

dạng và phù hợp với nhu cầu của ngƣời sử

dụng.

- Vƣờn cây xanh trên gác mái đƣợc thiết kế

sáng tạo, rộng rãi và thoáng mát, giúp kích

thích trí sáng tạo của ngƣời sử dụng dịch vụ.

Điểm yếu (W)

- Mức giá tƣơng đối cao dẫn đến hạn chế đối

tƣợng khách hàng ở tầng lớp trung bình và

học sinh-sinh viên.

- Địa điểm khu vực tƣơng đối xa trung tâm

thành phố.



Cơ hội (O)






Thách thức (T)






của các “không gian làm việc chung” mới tại

thành phố Hồ Chí Minh.

Là một trong số những thƣơng hiệu có tiếng sau WorkSaigon, Saigon Coworking đã và đang

nhận đƣợc sự ủng hộ của nhiều ngƣời với những gói sản phẩm phù hợp nhất và những dịch vụ

tiện ích tốt nhất. Tuy nhiên, dự án “The Seed Space” luôn cố gắng nỗ lực để thể hiện tốt nhất

những tiềm năng vốn có của mình, trong đó, với việc đƣa ra các mức giá phù hợp với đại đa số

khách hàng và một nhóm những sản phẩm-dịch vụ đa dạng phục vụ hầu hết tất cả những nhu cầu

của khách hàng một cách tiện ích nhất. Qua đó có thể thấy, dù ra đời sau Saigon Coworking, “The

Seed Space” vẫn có những thế mạnh để cạnh tranh một cách hiệu quả nhất trong tƣơng lai.

2.2.2.1.3. Dreamplex

a. Tổng quan

Ra mắt vào cuối tháng 10 năm 2015, với tổng diện tích 1500m2 Dreamplex là một trong số ít các

địa điểm đƣợc đánh giá là có thiết kế không gian sáng tạo tuyệt vời nhất, với tầm nhìn rộng, đẹp

do lợi thế về tầng cao trong số các mô hình dịch vụ “Không gian làm việc chung” tại thành phố

Hồ Chí Minh.

Dreamplex chủ yếu nhắm đến các đối tƣợng là nhà sáng lập,

thiết kế ý tƣởng, cố vấn và các nhà đầu tƣ, giúp họ có đƣợc

một không gian làm việc cùng nhau hoặc riêng tƣ tuỳ theo

nhu cầu của mỗi ngƣời.

Dự kiến đây sẽ là một địa điểm lý tƣởng mới cho những bạn

trẻ khởi nghiệp đang tìm kiếm một nơi làm việc gần trung

tâm thành phố để thuận tiện cho các giao dịch, mà lại có thiết

kế cực "cool" khác xa với những văn phòng truyền thống.

Thông tin chung:

- Địa chỉ: 21 Nguyễn Trung Ngạn, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh

- Facebook: https://www.facebook.com/dreamplexvn

- Website: http://www.dreamplex.co/

https://www.facebook.com/dreamplexvn

http://www.dreamplex.co/




Khu vực bàn làm việc của Dreamplex chia làm 3 loại: chỗ ngồi tự do cho các nhóm nhỏ, bàn

riêng cho những chuyên gia làm việc một mình hoặc trong một nhóm nhỏ, studio cho các nhóm

lớn đến 20 ngƣời, 6 phòng họp có sức chứa từ 4 đến 16 ngƣời, 6 bốt dành cho gọi điện thoại.

Ngoài ra còn có sẵn màn hình 200 inch, máy chiếu, tivi và các thiết bị âm thanh để phục vụ cho

hội họp.

Hình ảnh một số cảnh quan không gian tại Dreamplex Project

c. Sản phẩm - dịch vụ chủ yếu

TÊN SẢN PHẨM Collabor

ator Pass

Visitor Common Dedicated

(tối thiểu 3

tháng)

Studio (tối

thiểu 3 tháng)

GIÁ TIÊU CHUẨN 250.000

đ/ngày

1.000.000

đ/5 ngày

3.000.000

đ/tháng

5.000.000

đ/tháng

Tối thiểu

20.000.000

đ/tháng

GÓI

DỊCH VỤ

TƢƠNG

ĐƢƠNG

VP 4 ngƣời Tối thiểu

20.000.000

đ/tháng

VP 6 ngƣời Tối thiểu

25.000.000

đ/tháng



VP 8 ngƣời Giá thƣơng

lƣợng

Phòng họp 250.000

đ/giờ

250.000

đ/giờ

200.000

đ/giờ

2 giờ miễn

phí/tháng

2 giờ miễn

phí/tháng

4 chỗ/giờ 150.000/giờ 150.000/giờ


đ/giờ

400.000

đ/giờ

200.000

đ/giờ

200.000

đ/giờ

2 giờ miễn

phí/tháng

8 chỗ/giờ 200.000/giờ


đ/giờ

600.000

đ/giờ

400.000

đ/giờ

300.000

đ/giờ

2 giờ miễn

phí/tháng

12 chỗ/giờ 300.000/giờ

Không gian

Workshop

Event

5.000.000

đ/giờ

5.000.000

đ/giờ

3.000.000

đ/giờ

3.000.000

đ/giờ

3.000.000/giờ

Sản phẩm:

So với WorkSaigon và Saigon Co-working, sản phẩm của Dreamplex đa dạng, phong phú và

cung cấp chi tiết hơn những gói sản phẩm khác nhau cho từng nhóm đối tƣợng khác nhau. Ngoài

ra, Dreamplex còn cung cấp dịch vụ Studio, phù hợp cho các hoạt động về nghệ thuật, sáng tạo và

thiết kế.

Mức giá:

Tuy Dreamplex là một trong số ít các địa điểm đƣợc đánh giá là có thiết kế không gian sáng tạo

tuyệt vời nhất, với tầm nhìn rộng, đẹp do lợi thế về tầng cao và có diện tích 1500m2 nhƣng mức

giá chỉ ở mức trung bình. So với Saigon Co-working, mức giá của Dreamplex phù hợp hơn với

nhiều đối tƣợng khách hàng, có tiềm năng thu hút khách hàng, đặc biệt là đối tƣợng sinh viên,

trong tƣơng lai.

d. SWOT



Điểm mạnh (S)

- Diện tích rộng, không gian thiết kế sáng tạo

và có lợi thế về tầm nhìn.

- Nằm gần trung tâm thành phố, dễ thu hút

khách hàng đến từ nhiều nơi khác trong

thành phố.

- Sản phẩm-dịch vụ đa dạng, mức giá trung

bình, phù hợp với nhu cầu sử dụng của nhiều

đối tƣợng khách hàng.

Điểm yếu (W)

Chƣa có danh tiếng trong thị trƣờng kinh

doanh mô hình dịch vụ “không gian làm

việc chung”do chỉ mới khai trƣơng.

Cơ hội (O)

- Phát triển mô hình mới lạ phù hợp với nhu

cầu của xã hội hiện đại.






Thách thức (T)






của các “không gian làm việc chung” mới

tại thành phố Hồ Chí Minh.

Nằm trong số những đối thủ cạnh tranh tiềm năng, có thể nói Dreamplex Project là một trong số

những đối thủ non trẻ nhất nhƣng lại có tiềm lực mạnh nhất đối với “The Seed Space”. Mặc dù ra

đời sau và chỉ mới hoạt động trong khoảng thời gian ngắn nhƣng những tiềm năng mà Dreamplex

mang lại cho khách hàng vẫn đáp ứng đƣợc sự hài lòng đáng kinh ngạc. Tuy nhiên, “The Seed

Space” không hề e ngại với Dreamplex khi mà dự án đang đúc kết những kinh nghiệm, thiếu sót

cơ bản nhất của mô hình “không gian làm việc chung” để cho ra đời một không gian dịch vụ đa

dạng hơn, tân tiến hơn và đáp ứng đƣợc hầu hết tất cả những nhu cầu cần thiết của khách hàng

trong tƣơng lai.



2.2.2.2. Áp lực từ nhà cung cấp

Mô hình dịch vụ “Không gian làm việc chung” là một mô hình mới lạ và cần một lƣợng vốn đầu

tƣ khá lớn vào việc thiết kế-thi công xây dựng, lắp đặt các loại trang thiết bị và dịch vụ phù hợp,

tạo nên một kiến trúc có thể cung cấp đầy đủ những tiện ích và sự thoải mái cho các khách hàng

đến sử dụng dịch vụ.

Dự án “The Seed Space” may mắn đƣợc hợp tác với nhà thầu thiết kế-thi công và các doanh

nghiệp sản xuất, lắp đặt trang thiết bị có uy tín nhất trong ngành, tuy nhiên dự án vấp phải những

e ngại về các nhà cung cấp.

PT-Home là nhà thầu thiết kế - thi công xây dựng có uy tín và đảm bảo trọn gói toàn bộ công

trình cho khách hàng, thế nhƣng để đảm bảo dự án có thể thực hiện mà không phải đối mặt với áp

lực về chi phí, dự án dự trù một số nhà thầu có uy tín thay thế nhƣ sau:

- Công ty TNHH Xây dựng Tân Kiến Tạo

- Công ty Cổ phần tƣ vấn Thiết kế Kiến trúc và Đầu tƣ xây dựng Nhà Đẹp

- Công Ty TNHH Xây Dựng Và Trang Trí Nội Thất Phú Long

Co.opmart là đơn vị cung cấp nguồn nguyên vật liệu thực phẩm chính cho “The Seed Space”. Áp

lực về sự tăng giá cả hàng hóa khiến gia tăng chi phí nguyên vật liệu làm giảm doanh thu. Chúng

tôi luôn dự phòng bằng cách liên hệ với các đối tác khác nhƣ Metro, Lotte Mart,…và không bị

phụ thuộc vào một nhà bán lẻ nhất định.

2.2.2.3. Áp lực từ khách hàng

Vì khách hàng vẫn còn chƣa biết đến nhiều về mô hình “Không gian làm việc chung” tại Việt

Nam nên nhu cầu sử dụng và tham gia vào các không gian này tƣơng đối ít, chỉ có một số lƣợng

giới trẻ và các doanh nhân tại các doanh nghiệp nƣớc ngoài nhận ra sự tích cực và tính sáng tạo

trong mô hình này. Do đó, để mô hình dịch vụ có thể phát triển mạnh trong tƣơng lai và trở thành

một thƣơng hiệu uy tín, dự án cần phải tạo ra không gian kiến trúc sáng tạo và mang tính khác

biệt so với mô hình dịch vụ hiện nay, chọn lựa vị trí đắc địa và có tầm nhìn bao quát cùng với các

gói sản phẩm đa dạng, chi tiết phù hợp với nhu cầu của từng nhóm khách hàng khác nhau.

2.2.2.4. Áp lực từ sản phẩm thay thế

Mô hình dịch vụ “Không gian làm việc chung” là mô hình dịch vụ mới và còn non trẻ khi du

nhập vào thị trƣờng Việt Nam. Thêm vào đó, mô hình dịch vụ này thƣờng kết hợp canteen hoặc

cà phê tự phục vụ nên dễ bị đồng hóa với các mô hình kinh doanh cà phê khác.

2.2.2.5. Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn

Mô hình kinh doanh cà phê sách hiện nay có thể trở thành một trong số những đối thủ cạnh tranh

tiềm ẩn do cách thức hoạt động của mô hình này gần nhƣ tƣơng đồng với cách tạo ra sự tƣơng tác

giữa các nhóm khách hàng để học hỏi tri thức từ những quyển sách đƣợc trang bị tại cà phê sách.

Mặt khác, hông gian tại cà phê sách cũng thể hiện sự yên tĩnh, linh hoạt và chuyên nghiệp với



tầng lớp tri thức gần giống với cách bố trí của “không gian làm việc chung”. Vì vậy, các quán cà

phê hiện đại có khả năng trở thành những đối thủ tiềm năng trong tƣơng lai.

Ngoài ra, The Coffee House – một chuỗi cửa hàng cà phê theo phong cách cổ điển pha lẫn hiện

đại đang có mặt trên thị trƣờng cũng có khả năng trở thành đối thủ cạnh tranh của “The Seed

Space” khi trên danh nghĩa họ hoạt động nhƣ một chuỗi cửa hàng cà phê thông thƣờng nhƣng

cách bố trí không gian của họ lại mang dáng dấp của mô hình dịch vụ “không gian làm việc

chung”.

2.3. Phân tích và đánh giá tính khả thi về tài chính của dự án (ĐVT: đồng)

2.3.1. Doanh thu

Với các giả định:

- “The Seed Space” hoạt động 350 ngày/năm và 11 tháng/năm.

- Tỷ trọng khai thác các năm tƣơng ứng nhƣ sau:

KHOẢN MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

TỈ TRỌNG 70% 85% 97% 75% 65%

Dựa vào tỉ trọng và đơn giá bình quân các sản phẩm, dịch vụ của “The Seed Space”, ta tính đƣợc

doanh thu của từng sản phẩm, dịch vụ nhƣ sau:

Visitor of the day – gói cá nhân làm việc 8 giờ/ngày

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá 185.000 203.500 223.850 246.235 270.859

Số lƣợng 2778 3374 3850 2977 2580

Tỷ trọng khai thác 70% 85% 97% 75% 65%

DOANH THU 513.994.845 686.550.258 861.822.500 732.993.363 698.787.006

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng gói dịch vụ bán đƣợc ƣớc tính: 11

gói/ngày.

Đơn giá năm 2016 là 185.000 đ/gói, tăng 10% qua các năm.

Be our guest – gói cá nhân 1 tuần (5 ngày làm việc-40 giờ)

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá 800.000 880.000 968.000 1.064.800 1.171.280

Số lƣợng 433 526 600 464 402

Tỷ trọng khai thác 70% 85% 97% 464 65%

DOANH THU 346.391.753 462.680.412 580.800.000 493.979.381 470.927.010




gói/tuần.


Get your desk – gói cá nhân làm việc 1 tháng ( 20 ngày làm việc)

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá 2.900.000 3.190.000 3.509.000 3.859.900 4.245.890

Số lƣợng 87 106 121 94 81


DOANH THU 253.226.804 338.238.660 424.589.000 361.119.510 344.267.266


gói/tháng.

Đơn giá năm 2016 là 2.900.000 đ/gói, tăng 10% qua các năm.

Fundamental separate office – gói công ty (4 ngƣời) làm việc 1 tháng.

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá 12.000.000 13.200.000 14.520.000 15.972.000 17.569.200

Số lƣợng 24 29 33 26 22


DOANH THU 285.773.196 381.711.340 479.160.000 407.532.990 388.514.784


gói/tháng.


VIP separate office – gói công ty (4 ngƣời) làm việc 1 tháng.

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá (3 tháng) 19.000.000 20.900.000 22.990.000 25.289.000 27.817.900

Số lƣợng 16 19 22 17 15


DOANH THU 301.649.485 402.917.526 505.780.000 430.173.711 410.098.938


gói/tháng.




Bed for you – Giƣờng ngủ qua đêm.

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình quân

(đêm) 130.000 143.000 180.000 200.000 200.000

Số lƣợng 2021 2454 2800 2165 1876


DOANH THU 262.680.412 350.865.979 504.000.000 432.989.691 375.257.732


gói/ngày.


Phòng họp cho thuê – gói 4 ngƣời. (Số lƣợng phòng họp: 3 phòng)

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình quân

(giờ) 120000 132000 145200 159720 175692

Số lƣợng 4546 5521 6300 4871 4222


DOANH THU 545.567.010 728.721.649 914.760.000 778.017.526 741.710.041

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng giờ cho thuê phòng họp ƣớc tính:

18 giờ/ngày.

Đơn giá năm 2016 là 120.000 đ/giờ, tăng 10% qua các năm.

Phòng họp cho thuê – gói 10 ngƣời. (Số lƣợng phòng họp: 1 phòng)

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình

quân (giờ) 250.000 275.000 302.500 332.750 366.025

Số lƣợng 2021 2454 2800 2165 1876

Tỷ trọng khai

thác 70% 85% 97% 75% 65%

DOANH THU 505.154.639 674.742.268 847.000.000 720.386.598 686.768.557

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng giờ cho thuê phòng họp ƣớc tính: 8

giờ/ngày.




Phòng họp/hội thảo cho thuê – gói 20 ngƣời. (Số lƣợng phòng họp: 1 phòng)

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá 380.000 418.000 459.800 505.780 556.358

Số lƣợng 1768 2147 2450 1894 1642

Tỷ trọng khai

thác 70% 85% 97% 75% 65%

DOANH THU 671.855.670 897.407.216 1.126.510.000 958.114.175 913.402.180

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng giờ cho thuê phòng họp ƣớc tính: 7

giờ/ngày.


Thức uống phục vụ tại tầng trệt

Khoản

mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá

bình quân 45.000 49.500 54.450 59.895 65.885

Số lƣợng 35361 42938 49000 37887 32835

Tỷ trọng

khai thác 70% 85% 97% 75% 65%

DOANH

THU 1.591.237.113 2.125.438.144 2.668.050.000 2.269.217.784 2.163.320.954

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng nƣớc uống các loại bán đƣợc bình

quân: 140 suất/ngày.

Đơn giá bình quân năm 2016 là 45.000 đ/ngày, tăng 10% qua các năm.

Món ăn phục vụ tại tầng trệt

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình

quân 65.000 71.500 78.650 86.515 95.167

Số lƣợng 17680 21469 24500 18943 16418

Tỷ trọng khai

thác 70% 85% 97% 75% 65%

DOANH

THU 1.149.226.804 1.535.038.660 1.926.925.000 1.638.879.510 1.562.398.466



Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng nƣớc uống các loại bán đƣợc bình

quân: 70 suất/ngày.

Đơn giá bình quân năm 2016 là 65.000 đ/ngày, tăng 10% qua các năm.

In ấn trắng đen

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình quân 400 440 484 532,4 585,64

Số lƣợng 551250 669375 763875 590625 511875


DOANH THU 220.500.000 294.525.000 369.715.500 314.448.750 299.774.475

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng giấy in ƣớc tính: 2183 tờ/ngày.

Đơn giá bình quân năm 2016 là 400 đ/ngày, tăng 10% qua các năm.

In ấn màu

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình quân 4000 4400 4840 5324 5856,4

Số lƣợng 147000 178500 203700 157500 136500


DOANH THU 588.000.000 785.400.000 985.908.000 838.530.000 799.398.600

Sản lƣợng khai thác năm 2018 là cao nhất, số lƣợng giấy in ƣớc tính: 582 tờ/ngày.

Đơn giá bình quân năm 2016 là 4000 đ/ngày, tăng 10% qua các năm.

Vậy, tổng doanh thu của các năm là:

Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

TỔNG

DOANH

THU

7.235.257.732 9.664.237.113 12.195.020.000 10.293.744.356 9.854.626.010



2.3.2. Chi phí

2.3.2.1. Chi phí sản xuất

2.3.2.1.1. Chi phí đầu tư ban đầu

Chi phí mua sắm tài sản cố định (TSCĐ) đƣa vào khấu hao

PHÂN

LOẠI STT

KHOẢN

MỤC ĐVT

SỐ

LƢỢNG ĐƠN GIÁ

CHIẾT

KHẤU VAT

THÀNH

TIỀN

Chi phí

trang

thiết bị

văn

phòng

1

Máy

photocopy

RICOH

AFICIO MP

7001

cái 2 40.000.000 0% 10% 72.000.000

2

Máy tính để

bàn Apple

IMAC

ME086ZP/A

bộ 5

máy 1 149.500.000 5% 10% 127.822.500

3

Loa

BOSTON

BA-351V

bộ 12

cái 1 78.000.000 5% 10% 66.690.000

4

Máy lạnh

REETECH

RT9-

DD/RC9-

DD

bộ 12

máy 1 65.880.000 5% 10% 56.327.400

Chi phí

trang bị

hệ thống

an ninh,

PCCC,

phát điện

dự phòng

5

Máy phát

điện

Cummins

Power

Generation

100KVA (có

vỏ cách

âm,ATS)

bộ 1 373.258.889 0% 10% 335.933.000

Chi phí

trang bị 6

Đèn thả Hàn

Quốc bộ 1 265.000.000 5% 10% 226.575.000



nội-ngoại

thất 7

Bàn ghế làm

việc trong

nhà

bộ

250

chỗ

ngồi

1 390.000.000 5% 10% 333.450.000

8 Bàn ghế

ngoài trời

bộ 25

chỗ 1 37.500.000 5% 10% 32.062.500

TỔNG CỘNG 1.250.860.40

0

Chi phí mua sắm trang thiết bị đƣa vào phân bổ

PHÂN

LOẠI STT

KHOẢN

MỤC ĐVT

SỐ

LƢỢNG ĐƠN GIÁ

CHIẾT

KHẤU VAT

THÀNH

TIỀN

Chi phí

trang

thiết bị

nhà bếp

1

Đĩa tròn 22cm

nhà hàng

MINH LONG

042292000

cái 400 55.000 5% 10% 18.810.000

2

Đĩa tròn 25cm

nhà hàng

MINH LONG

042592000

cái 250 66.000 5% 10% 14.107.500

3

Tô cao 15CM

nhà hàng

MINH LONG

071526000

cái 200 50.000 5% 10% 8.550.000

4

chén cơm

11.2cm nhà

hàng MINH

LONG

031198000

cái 400 20.000 5% 10% 6.840.000

5

Chén sốt trắng

MINH LONG

030906000

cái 500 15.000 5% 10% 6.412.500

6 Muỗng soup cái 600 17.000 5% 10% 8.721.000



nhà hàng

140402000

7

Bộ trà 0.3L

mẫu đơn

MINH LONG

01305300003

bộ 20 330.000 5% 10% 5.643.000

8

Bộ muỗng nĩa

inox Chơn

Cán TT.11.2

bộ (5

món) 600 80.000 5% 10% 41.040.000

9

Tách 0.15L

Espresso daily

MINH LONG

021553000

cái 300 36.000 5% 10% 9.234.000

10 Ly ống cao

Indo cái 500 25.000 5% 10% 10.687.500

11

Chảo chống

dính SUPOR

F13A24 24cm

cái 5 125.000 5% 10% 534.375

12

Chảo chống

dính SUPOR

12cm

cái 5 85.000 5% 10% 363.375

13

Nồi nấu ăn 2

lít

SUNHOUSE

cái 5 300.000 5% 10% 1.282.500

14

Nồi nấu ăn 5

lít

SUNHOUSE

cái 2 600.000 5% 10% 1.026.000

15

Bếp gas

dƣơng

RINNAI RV-

6Double

Glass(L)

bộ 2 1300000 5% 10% 2.223.000

16 Bếp từ TAKA

I2B2 bộ 1 6200000 5% 10% 5.301.000



17

Tủ trƣng bày

lạnh 2 tầng

180x37x52(c

m)

cái 1 5000000 5% 10% 4.275.000

18

Lò vi sóng

SHARP R-

G272VN

cái 2 2.200.000 5% 10% 3.762.000

19

Lò nƣớng

SANAKY

VH-309S

cái 1 1.150.000 5% 10% 983.250

20

Máy pha cà

phê

DELONGHI

ESAM4500

cái 1 4.350.000 5% 10% 3.719.250

21

Máy xay đa

năng PHILIPS

HR2096/00

cái 2 3.350.000 5% 10% 5.728.500

22

Bộ dao 6 món

Tiross TS-

1733

bộ 1 989.000 0% 10% 890.100

23

Bộ dao

Florina 7

mónElmich

bộ 1 1.949.000 0% 10% 1.754.100

24

Dao chặt thép

không gỉ

Moriitalia

MR100040

cây 2 299.000 0% 10% 538.200

25

Chậu rửa bát

inox

Kangaroo

KG9143

cái 2 2.210.000 0% 10% 3.978.000

26 Tủ mát Alaska

LC-743B cái 2 9.540.000 5% 10% 16.313.400

27 Tủ đông cái 1 6.750.000 5% 10% 5.771.250



Alaska BCD-

2568C

Chi phí

trang

thiết bị

văn

phòng

28

Máy in màu

CANON

imageCLASS

LBP7018C

cái 2 6.800.000 5% 10% 11.628.000

29

Máy tính để

bàn DELL

VOSTRO

3900MT

cái 1 9.050.000 5% 10% 7.737.750

30

Màn hình

LCD DELL

E2215HV

21.5"

cái 1 3.080.000 5% 10% 2.633.400

31

Máy fax

PANASONIC

KX-MB2120

cái 1 5.890.000 5% 10% 5.035.950

43

Điện thoại cố

định

Panasonic

KX-TS500

cái 10 215.000 0% 10% 1.935.000

32

Máy chiếu

SONY VPL-

DX111

cái 4 11.389.000 5% 10% 38.950.380

33

Màn chiếu

điện tử remote

150 inchs

cái 4 3.900.000 0% 10% 14.040.000

Chi phí

trang bị

nội thất-

ngoại

thất

34

Giƣờng sắt

Hòa Phát

80cmx200cm

cái 12 1.100.000 5% 10% 11.286.000

35 Nệm Kymdan cái 12 8.144.000 5% 10% 83.557.440

36

Đèn chiếu

sáng ánh vàng

Compact

cái 50 50.400 0% 10% 2.268.000



Philips

37 Sofa bed

CHILAI cái 1 11.150.000 15% 10% 8.529.750

38 Bàn bi lắc giải

trí M10 cái 2 7.600.000 5% 10% 12.996.000

39 Bảng phóng

phi tiêu giải trí cái 4 280.000 0% 10% 1.008.000

40 Tranh ảnh

trang trí bức 16 650.000 5% 10% 8.892.000

Chi phí

trang bị

hệ thống

an ninh,

PCCC,

phát điện

dự phòng

41 Bình chữa

cháy CO2 5kg bình 9 570.000 0% 10% 4.617.000

42

Camera giám

sát HD CTV-

1004

bộ 4

máy 7 5.000.000 5% 10% 29.925.000

TỔNG CỘNG 433.528.470

Chi phí thiết kế

KHOẢN MỤC ĐVT SỐ

LƢỢNG ĐƠN GIÁ

CHIẾT

KHẤU THÀNH TIỀN

Thiết kế không gian

(gói cao cấp) m2 1500 190.000 50% 142.500.000

Chi phí sữa chữa và nâng cấp hạ tầng

STT KHOẢN MỤC ĐVT SỐ

LƢỢNG ĐƠN GIÁ

CHIẾT

KHẤU THÀNH TIỀN

I

Chi phí phá dỡ một số

hạng mục không cần

thiết

1 30000000 0% 30.000.000

II SƠN NƢỚC-SƠN -



DẦU

Trét bột m2 2800 26.000 5% 69.160.000

Lăn sơn trong nhà m2 2400 30.000 5% 68.400.000

Lăn sơn ngoài trời m2 2400 34.000 5% 77.520.000

Sơn dầu m2 500 70.000 5% 33.250.000

III LÁT GẠCH -

Đục nền cũ m2 1000 20.000 5% 19.000.000

Cán vữa trƣớc khi lát

gạch m2 1000 55.000 5% 52.250.000

Lát gạch sàn m2 1000 165.000 5% 156.750.000

Gạch xây viên 2000 1.500 5% 2.850.000

IV TRẦN NHÀ -

Trần thạch cao chìm m2 900 130.000 5% 111.150.000

V VÁCH NGĂN-

TƢỜNG KÍNH

Thép hình chữ U I120 cây 6m 150 89.000 5% 12.682.500

Thép hộp vuông mạ

kẽm (14x14) cây 6m 300 28.900 5% 8.236.500

Kính 8 ly (mm)

temper trắng trong

(kính cƣờng lực)

m2 700 580.000 5% 385.700.000

Nhân công m2 1000 32.000 32.000.000

VI HỆ THỐNG ĐIỆN

NƢỚC -

Ống nƣớc chứa dây

điện (trang trí) đƣờng

kính 21mm

m 1000 7.200 5% 6.840.000

Hệ thống điện hệ thống 1 50.000.000 0% 50.000.000

Hệ thống nƣớc hệ thống 1 10.000.000 0% 10.000.000

VII NGOẠI CẢNH -

Gạch lát sân vƣờn đá m2 50 85.000 0% 4.250.000



mài Terrazzo

Thảm cỏ m2 30 250.000 0% 7.500.000

Cây xanh cây 10 200.000 0% 2.000.000

Nhân công m2 100 20000 0% 2.000.000

TỔNG CỘNG 1.141.539.000

Chi phí lắp đặt internet tốc độ cao

Nhà cung cấp internet đƣợc chọn là FPT với gói cƣớc tốt nhất có chất lƣợng cao nhất, bên cạnh

đó, có sử dụng dịch vụ từ Sao Bắc Đẩu Technologies nhằm tăng tính ổn định và bảo mật của hệ

thống internet tại The Seed Space.

KHOẢN MỤC SỐ LƢỢNG ĐƠN GIÁ CHIẾT KHẤU THÀNH TIỀN

Chi phí hòa mạng

FPT Fiber Diamond 1 8.000.000 0% 8.000.000

Vậy, tổng chi phí đầu tƣ ban đầu của dự án là: 2.976.427.870 đ



2.3.2.1.2. Khấu hao và phân bổ chi phí đầu tư ban đầu

Bảng khấu hao TSCĐ theo phƣơng pháp khấu hao đều

KHOẢN

MỤC 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Nguyên

giá 1.250.860.400

Giá trị

còn lại

đầu kỳ

1.250.860.400 1.250.860.400 1.000.688.320 750.516.240 500.344.160 250.172.080

Khấu

hao trong

kỳ

- 250.172.080 250.172.080 250.172.080 250.172.080 250.172.080

Giá trị

còn lại

cuối kỳ

1.250.860.400 1.000.688.320 750.516.240 500.344.160 250.172.080 -

Bảng phân bổ chi phí

KHOẢN

MỤC 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Nguyên

giá 1.725.567.470

Giá trị

phân bổ 345.113.494 345.113.494 345.113.494 345.113.494 345.113.494

2.3.2.1.3. Chi phí thuê

Thuê mặt bằng đƣợc ký hợp đồng trong 3 năm liên tiếp với giá là 120.000.000 đ/tháng, 2 năm

cuối ký hợp đồng với giá thuê tăng 5%.

KHOẢN

MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

Chi phí 1.440.000.000 1.440.000.000 1.440.000.000 1.512.000.000 1.512.000.000

2.3.2.1.4. Chi phí lãi vay

Dự án “The Seed Space” vay 500.000.000đ từ ngân hàng ngoại thƣơng Việt Nam (VCB) với lãi

suất vay là 12%/năm.



Trả theo phƣơng pháp gốc đều, lãi theo dƣ nợ giảm dần. Sau đây là kế hoạch trả nợ và lãi vay:

KHOẢN

MỤC 2015 2016 2017 2018 2019

Giá trị còn lại

đầu kỳ 500.000.000 375.000.000 250.000.000 125.000.000

Vay trong kỳ 500.000.000 - - - -

TỔNG TRẢ

NỢ 185.000.000 170.000.000 155.000.000 140.000.000

Gốc 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000

Lãi 60.000.000 45.000.000 30.000.000 15.000.000

Giá trị còn lại

cuối kỳ 500.000.000 375.000.000 250.000.000 125.000.000 -

Nợ dài hạn

đến hạn trả 125.000.000 125.000.000 125.000.000 125.000.000 -

2.3.2.1.5. Chi phí hoạt động

Chi phí tiền điện

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bậc 1 1.388 1.527 1.679 1.847 2.032

Số lƣợng 207.835 252.371 288.000 222.680 192.990

Thành tiền 288.475.052 385.320.247 483.690.240 411.386.029 392.188.014

Đơn giá bậc 2 869 956 1.051 1.157 1.272

Số lƣợng 62.351 75.711 86.400 66.804 74.880

Thành tiền 54.182.598 72.372.470 90.848.736 77.268.255 95.270.041

Đơn giá bậc 3 2.459 2.705 2.975 3.273 3.600

Số lƣợng 93.526 113.567 129.600 100.206 86.845

Thành tiền 229.979.876 307.187.406 385.610.544 327.967.731 312.662.570

Tỷ trọng khai

thác 70% 85% 97% 75% 65%

Tổng số lƣợng 363.711 441.649 504.000 389.691 354.715

TỔNG CỘNG 572.637.526 764.880.124 960.149.520 816.622.014 800.120.625



Chi phí nhân công trực tiếp

Chi phí lƣơng nhân công đƣợc tính dựa vào năm gốc 2016, lƣơng nhân công đƣợc tăng 5% mỗi

năm.

Khoản

mục 2016 2017 2018 2019 2020

Bảo vệ 144.000.000 151.200.000 158.760.000 166.698.000 175.032.900

Đầu

bếp/pha

chế

216.000.000 226.800.000 238.140.000 250.047.000 262.549.350

Lao công 168.000.000 176.400.000 185.220.000 194.481.000 204.205.050

Nhân viên

IT 144.000.000 151.200.000 158.760.000 166.698.000 175.032.900

Nhân viên

phục vụ

(bán thời

gian)

518.400.000 544.320.000 571.536.000 600.112.800 630.118.440

Nhân viên

tiếp tân 96.000.000 100.800.000 105.840.000 111.132.000 116.688.600

Thu ngân 240.000.000 252.000.000 264.600.000 277.830.000 291.721.500

Quản lý

cửa hàng 180.000.000 189.000.000 198.450.000 208.372.500 218.791.125

Kế toán 72.000.000 75.600.000 79.380.000 83.349.000 87.516.450

TỔNG

CỘNG 1.778.400.000 1.867.320.000 1.960.686.000 2.058.720.300 2.161.656.315

Cụ thể, chi phí lƣơng nhân công vào năm đầu tiên dự án (2016) đƣợc tính nhƣ sau:

Vị trí Số

lƣợng

Mức

lƣơng/giờ

Mức

lƣơng/tháng

Mức

lƣơng/năm

Tổng lƣơng

theo vị trí

Phụ cấp-tiền

thƣởng

Bảo vệ 4 3.000.000 36.000.000 144.000.000 14.400.000

Đầu bếp/pha

chế 3 6.000.000 72.000.000 216.000.000 21.600.000



Lao công 4 3.500.000 42.000.000 168.000.000 16.800.000

Nhân viên

IT 2 6.000.000 72.000.000 144.000.000 14.400.000

Nhân viên

phục vụ bán

thời gian

(làm việc

theo ca, 6

giờ/ca/ngày)

12 20.000 3.600.000 43.200.000 518.400.000 51.840.000

Nhân viên

tiếp tân 2 4.000.000 48.000.000 96.000.000 9.600.000

Thu ngân 5 4.000.000 48.000.000 240.000.000 24.000.000

Quản lý cửa

hàng 2 7.500.000 90.000.000 180.000.000 18.000.000

Kế toán 1 6.000.000 72.000.000 72.000.000 7.200.000

TỔNG CỘNG 1.778.400.000 177.840.000

Chi phí bảo hiểm nhân công

Bảng tỷ lệ trích các khoản bảo hiểm nhƣ sau:

Loại bảo hiểm Doanh nghiệp

đóng

Ngƣời LĐ đóng Tổng cộng

BHXH 18% 8% 26%

BHYT 3% 1,5% 4,5%

BHTN 1% 1% 2%

Kinh phí công đoàn 2% 2%

Tổng phải nộp 34,5%

Chiếu theo quy định hiện hành, đối tƣợng tham gia BHXH, BHYT, BHTN bắt buộc:

- Kể từ ngày 01/01/2015, ngƣời lao động làm việc theo hợp đồng lao động có thời hạn từ đủ 03

tháng trong tất cả các cơ quan, đơn vị (không phân biệt số lƣợng lao động đơn vị đang sử dụng)

đều thuộc đối tƣợng đồng thời tham gia BHXH, BHYT và BHTN bắt buộc theo quy định tại Điều

2, Luật BHXH (Luật số 71/2006/QH11 ngày 29/06/2006); Điều 43, Luật Việc làm (Luật số



38/2013/QH13) và Khoản 6, Điều 1, Luật sửa đổi bổ sung một số Điều của Luật BHYT (Luật số

46/2014/QH13).

(So với quy định trƣớc đây, đối tƣợng tham gia BHTN theo Luật Việc làm sẽ có thêm Ngƣời lao

động làm việc theo hợp đồng mùa vụ từ đủ 03 tháng trở lên. Mặt khác, cũng không còn quy định

Ngƣời sử dụng lao động có sử dụng từ 10 NLĐ trở lên mới phải tham gia BHTN.)

- Doanh nghiệp có sử dụng lao động theo chế độ hợp đồng lao động có thời hạn từ 03 tháng trở

lên trƣớc tháng 01/2015 mà hợp đồng lao động tiếp tục có giá trị trong năm 2015 (hoặc ngƣời lao

động tiếp tục làm việc từ tháng 01/2015), chƣa đƣợc tham gia BHTN, phải đƣợc cơ quan đơn vị

lập thủ tục tham gia BHTN từ tháng 01/2015.

- Đối với kinh phí công đoàn: từ ngày 10/01/2014 tất cả các doanh nghiệp đều phải đóng kể cả

doanh nghiệp chƣa có tổ chức công đoàn cơ sở (theo Nghị định 191/2013/NĐ-CP).

KHOẢN MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

Chi phí bảo

hiểm 426.816.000 448.156.800 470.564.640 494.092.872 518.797.516

Chi phí gas

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình

quân 280.000 294.000 308.700 324.135 340.342

Số lƣợng 1082 1313 1499 1159 1004

Tỷ trọng khai

thác 70% 85% 97% 75% 65%

Tổng chi phí 302.850.309 386.134.144 462.679.560 375.629.024 341.822.412

Chi phí tiền nƣớc

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Đơn giá bình quân 22.068 23.171 24.330 25.546 26.824

Số lƣợng khách

bình quân 10.805 12.357 14.988 11.586 10.044

Khối lƣợng

(m3/ngƣời) 1 1 1 1 1

Tổng chi phí 238.442.510 286.321.680 364.657.590 295.970.955 269.404.892



Chi phí bảo dƣỡng sửa chữa

KHOẢN MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

Chi phí bảo dƣỡng sửa

chữa 72.000.000 75.600.000 79.380.000 83.349.000 87.516.450

Chi phí internet, điện thoại và dịch vụ liên quan

Cƣớc phí internet cho gói cƣớc Fiber Diamond (gói cƣớc tốt nhất với tốc độ internet cao

nhất 81.920 Kbps) là 15.000.000 đ/tháng.

Cƣớc phí điện thoại cố định VNPT bằng 0,5% doanh thu.

Chi phí dịch vụ liên quan (bao gồm sửa chữa, bảo trì, dịch vụ từ công ty Sao Bắc Đẩu,…)

KHOẢN MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

Chi phí Internet

Fiber Diamond FPT 180.000.000 189.000.000 198.450.000 208.372.500 218.791.125

Chi phí điện thoại cố

định VNPT 35.886.546 47.934.173 60.489.285 51.468.722 48.879.219

Chi phí dịch vụ liên

quan 71.773.093 95.868.345 120.978.570 102.937.444 97.758.438

TỔNG CỘNG 287.659.639 332.802.518 379.917.855 362.778.665 365.428.783

Chi phí văn phòng phẩm

Chi phí cho văn phòng phẩm bao gồm các khoản mua vật dụng văn phòng nhƣ: bút, viết, thƣớc,

mực in, giấy in,…và các khoản chi phí khác. Ƣớc tính bằng 1% doanh thu.

KHOẢN MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

Chi phí mua vật dụng

văn phòng phẩm 72.352.577 96.642.371 121.950.200 103.763.830 98.546.260

Chi phí nguyên vật liệu

Năm đầu khai thác của dự án (2016) đƣợc lấy làm năm gốc. Các năm còn lại giả định giá nguyên

vật liệu tăng 5%/năm và sản lƣợng thay đổi theo tỉ trọng khai thác. Những bảng sau ƣớc tính chi

phí của dự án. Bao gồm: chi phí nguyên liệu thức ăn, chi phí nguyên liệu đồ uống và chi phí bao

bì. Cụ thể:



- Chi phí nguyên liệu đồ uống năm đầu dự án:

STT NGUYÊN LIỆU ĐVT

SỐ

LƢỢNG

/THÁNG

ĐƠN

GIÁ

CHIẾT

KHẤU

THUẾ

VAT

THÀNH

TIỀN

1

Cà phê Trung

Nguyên Sáng tạo 4

gói 340gr

Túi 30 85.000 5% 10% 2.180.250

2 Cà phê G7 3in1

16gr (hộp 21 gói) Hộp 50 50.000 5% 10% 2.137.500

3 Bia Heineken 330ml

(thùng 24 lon) Thùng 3 360.000 5% 10% 923.400

4 Vang Đà Lạt Export

đỏ 750ml Chai 5 88.000 5% 10% 376.200

5 Osterberg - Sinh tố

Dâu 1000ml Chai 5 83.000 5% 10% 354.825


Việt Quất 1000ml Chai 5 120.000 5% 10% 513.000

7

Osterberg - Sinh tố

Phúc Bồn Tử

1000ml

Chai 5 105.000 5% 10% 448.875


Kiwi 1000ml Chai 5 110.000 5% 10% 470.250


Đào 1000ml Chai 5 86.000 5% 10% 367.650

10 Torani - Syrup các

loại 750ml Chai 25 182.000 5% 10% 3.890.250

11 Sốt Hershey's

Chocolate 680gr Chai 5 85.000 5% 10% 363.375

12

Sữa tƣơi Vinamilk

220ml (thùng 48

bịch)

Thùng 5 360.000 5% 10% 1.539.000

13 Sữa chua lợi khuẩn

Probi Vinamilk Lốc 25 22.000 5% 10% 470.250



100gr

14 Sữa đặc nguyên kem

Phƣơng Nam 1kg Hộp 10 55.000 5% 10% 470.250

15 Kem Tƣơi Rich's

Creamer 454gr Hộp 10 21.000 5% 10% 179.550

16 Kem Tƣơi Topping

Base 907gr Hộp 10 62.000 5% 10% 530.100

17 Bột Kem Frappe

1kg Túi 5 180.000 5% 10% 769.500

18 Bột Cacao 300gr Túi 8 77.000 5% 10% 526.680

19 Bột Matcha FUJI

40gr Túi 7 180.000 5% 10% 1.077.300

20 Trà Lipton loại 25

túi (thùng 36 hộp) Thùng 7 119.000 5% 10% 712.215

21 Trà Đào Cozy loại

25 túi 50gr Hộp 8 28.000 5% 10% 191.520

22 Đào Ngâm

KRONOS 820gr Hộp 8 58.000 5% 10% 396.720

23 Mật Ong 750ml Chai 5 150.000 5% 10% 641.250

24 Bánh quy Craft

Oreo 137g Cây 30 14.000 5% 10% 359.100

25 Phụ liệu (đƣờng,

chanh) Kilogram 15 15.000 5% 10% 192.375

26 Gas N2O làm kem

(hộp 10 viên) Hộp 5 85.000 5% 10% 363.375

27 Khác 1.200.000

Tổng chi phí (tháng) 21.644.760

TỔNG CHI PHÍ (NĂM) 238.092.360



Vậy, tổng chi phí nguyên liệu đồ uống qua các năm là:

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020


Chi phí 238.092.360 303.567.759 346.424.384 267.853.905 232.140.051

- Chi phí nguyên liệu thức ăn năm đầu dự án:

STT NGUYÊN LIỆU ĐVT

SỐ

LƢỢNG

/THÁNG

ĐƠN

GIÁ

CHIẾT

KHẤU

THUẾ

VAT

THÀNH

TIỀN

1 Bột bánh Custard

nguyên chất 500gr Túi 8 50.000 5% 10% 342.000

2

Bột bánh Bông

Lan Ổ Super-bung

1.5kg

Túi 4 57.000 5% 10% 194.940

3 Bột bánh Cupcake

Chocolate 1kg Túi 8 52.000 5% 10% 355.680

4 Bột bánh Tiramisu

1kg Túi 7 235.000 5% 10% 1.406.475

5 Bột bánh Bông

Lan Phô Mai 2kg Túi 5 55.000 5% 10% 235.125

6 Kem Tƣơi Topping

Base 907gr Hộp 7 62.000 5% 10% 371.070

7 Kem Nƣớng 1kg Hộp 7 70.000 5% 10% 418.950

8 Kem Béo Thực

Vật 500gr Hộp 6 22.000 5% 10% 112.860

9 Kem trang trí Bánh

Chocolate 1kg Hộp 6 63.000 5% 10% 323.190

10

Phô mai Con Bò

Cƣời 125gr (hộp

16 miếng)

Hộp 5 53.000 5% 10% 226.575

11 Gelatine lá 1kg Túi 5 875.000 5% 10% 3.740.625

12 Bột mì Baker's Túi 8 23.000 5% 10% 157.320



Choice 1kg

13 Màu bột thực

phẩm 60gr Chai 20 60.000 5% 10% 1.026.000

14 Bông đƣờng trang

trí Hủ 5 125.000 5% 10% 534.375

15

Trứng gà cây CP

loại 18kg (khay 30

trứng)

Khay 10 544.000 5% 10% 4.651.200

16

Mỳ ý Pasta ZARA

sợi vừa số 3 gói

500gr

Gói 15 39.000 5% 10% 500.175

17

Nui ống thẳng nhỏ

Pasta ZARA

Macaroni 500gr

Gói 15 44.000 5% 10% 564.300

18

Nui xoắn Colavita

Fusilli số 70 gói

500gr

Gói 20 38.000 5% 10% 649.800

19 Gạo Nhật nhập

khẩu Kilogram 20 16.000 5% 10% 273.600

20

Gia vị làm nƣớc

sốt mỳ Ý Spaghetti

Bolognese hiệu

Knorr 42gr

Gói 15 35.000 5% 10% 448.875

21

Sốt trộn mỳ vị

truyền thống hiệu

Hunt’s 397gr

Lọ 25 68.000 5% 10% 1.453.500

22

Dầu ôliu nguyên

chất không mùi

Borges 500ml

Chai 8 188.000 5% 10% 1.285.920

23 Thịt bò Việt Nam Kilogram 60 232.000 5% 10% 11.901.600

24 Thịt cừu Ninh

Thuận Kilogram 20 235.000 5% 10% 4.018.500

25 Thịt heo nạc Kilogram 30 100.000 5% 10% 2.565.000



27 Cá ngừ Kilogram 40 160.000 5% 10% 5.472.000

28

Bơ mặn hiệu

Paysan Breton

250gr

Hộp 10 108.000 5% 10% 923.400

29 Pate Cao Cấp Kilogram 8 120.000 5% 10% 820.800

30 Jambon Thịt heo

Nạc loại 1 Kilogram 8 140.000 5% 10% 957.600

31 Giò Thủ - Chả Lụa

loại 1 Kilogram 10 140.000 5% 10% 1.197.000

32 Xúc xích Heo

Vissan 20gr Cây 100 4.000 5% 10% 342.000

33 Dầu ăn Meizan 5

lít Thùng 2 180.000 5% 10% 307.800

34 Nƣớc tƣơng

Chinsu 500ml Chai 15 18.000 5% 10% 230.850

35 Tƣơng ớt Chinsu

250gr Chai 15 10.000 5% 10% 128.250

36 Salad Frillice

Iceberg Mekong Kilogram 25 99.000 5% 10% 2.116.125

37 Khoai tây tƣơi Đà

Lạt Kilogram 20 20.000 5% 10% 342.000

38 Tiêu xanh Kilogram 30 140.000 5% 10% 3.591.000

39 Phụ liệu (đƣờng,

chanh,...) Kilogram 10 15.000 5% 10% 128.250

40 Khác 1.500.000

Tổng chi phí (tháng) 55.814.730

TỔNG CHI PHÍ (NĂM) 669.776.760



Vậy, tổng chi phí nguyên liệu thức ăn qua các năm là:

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020


Chi phí 669.776.760 853.965.369 974.525.186 753.498.855 653.032.341

Chi phí bao bì

Chi phí bao bì qua các năm đƣợc tính bằng 5% tổng chi phí nguyên liệu thức ăn và chi phí

nguyên liệu đồ uống

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020


Chi phí 46.475.694 59.256.510 67.622.135 52.285.156 45.313.802

Tổng chi phí nguyên vật liệu qua các năm:

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

TỔNG CHI

PHÍ

975.989.574 1.244.386.707 1.420.064.830 1.097.988.271 951.589.835

2.3.2.2. Chi phí ngoài sản xuất

Chi phí ngoài sản xuất đối với dự án “The seed space” bao gồm các khoản: chi phí Marketing và

chi phí PR. Cụ thể:

Chi phí marketing

Với ngân sách marketing hàng năm chiếm 4% tổng doanh thu từng năm. Đƣợc phân bổ vào các

khoản:

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Marketing kỹ

thuật số 173.646.186 231.941.691 292.680.480 249.033.192 236.511.024

Quảng cáo qua

báo mạng 17.364.619 23.194.169 29.268.048 24.903.319 23.651.102

Quảng cáo qua

Google 60.776.165 81.179.592 102.438.168 87.161.617 82.778.858

Quảng cáo qua 60.776.165 81.179.592 102.438.168 87.161.617 82.778.858



các mạng xã hội

(Facebook,

instagram)

Quảng cáo và

quản lý website 34.729.237 46.388.338 58.536.096 49.806.638 47.302.205

Marketing

truyền thống 57.882.062 77.313.897 97.560.160 83.011.064 78.837.008

Ấn phẩm in 28.941.031 38.656.948 48.780.080 41.505.532 39.418.504

Quảng cáo qua

báo giấy 28.941.031 38.656.948 48.780.080 41.505.532 39.418.504

Giảm giá,

khuyến mãi

(Tiếp thị kéo)

57.882.062 77.313.897 97.560.160 83.011.064 78.837.008

TỔNG CHI

PHÍ

MARKETING

289.410.309 386.569.485 487.800.800 415.055.320 394.185.040

Chi phí PR (Quan hệ công chúng)

Cũng chiếm 4% doanh thu từ cung cấp sản phẩm, dịch vụ. Chi phí dành cho quan hệ công chúng

đƣợc chi vào các khoản sau:

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

Báo chí 28.941.031 38.656.948 48.780.080 41.505.532 39.418.504

Tổ chức sự kiện 86.823.093 115.970.845 146.340.240 124.516.596 118.255.512

Hoạt động tài trợ 72.352.577 96.642.371 121.950.200 103.763.830 98.546.260

Hoạt động từ

thiện 101.293.608 135.299.320 170.730.280 145.269.362 137.964.764

Tổng chi phí

quan hệ công

chúng

289.410.309 386.569.485 487.800.800 415.055.320 394.185.040



Tổng chi phí ngoài sản xuất là:

Khoản mục 2016 2017 2018 2019 2020

TỔNG CHI

PHÍ 578.820.619 773.138.969 975.601.600 830.110.639 788.370.081

2.3.3. Dự trù kết quả hoạt động kinh doanh

Theo quy định, các khoản lỗ đƣợc kết chuyển theo quy định khi tính thuế TNDN năm 2014 đƣợc

quy định tại điều 9 Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ tài chính. Bảng lãi lỗ

sau đã đƣợc kết chuyển theo quy định:

KHOẢN

MỤC 2016 2017 2018 2019 2020

DOANH

THU 7.235.257.732 9.664.237.113 12.195.020.000 10.376.382.990 9.854.626.010

CHI PHÍ 7.706.695.555 8.694.630.526 9.634.335.445 9.049.588.386 8.934.860.020

Chi phí

hoạt động 5.671.409.981 6.659.344.952 7.599.049.871 6.942.302.812 6.827.574.446

Chi phí

thuê 1.440.000.000 1.440.000.000 1.440.000.000 1.512.000.000 1.512.000.000

Chi phí

khấu hao 250.172.080 250.172.080 250.172.080 250.172.080 250.172.080

Chi phí

phân bổ 345.113.494 345.113.494 345.113.494 345.113.494 345.113.494

EBIT -471.437.823 969.606.588 2.560.684.555 1.326.794.604 919.765.991

I 60.000.000 45.000.000 30.000.000 15.000.000 0

EBT -531.437.823 924.606.588 2.530.684.555 1.311.794.604 919.765.991

Thu nhập

chịu thuế 0 393.168.764 2.530.684.555 1.311.794.604 919.765.991

T 0 78.633.753 506.136.911 262.358.921 183.953.198

EAT -531.437.823 845.972.835 2.024.547.644 1.049.435.683 735.812.792



Theo Thông tƣ số 78/2014/TT-BTC, Thông tƣ 96/2015/TT-BTC của Bộ tài chính:

Theo đó, thu nhập trƣớc thuế của năm đầu tiên dự án là âm, nên lỗ năm 2016 đƣợc kết chuyển

sang năm 2017(nhƣng số lỗ không đƣợc kết chuyển vƣợt quá thu nhập trƣớc thuế năm 2017).

Thuế suất 20% áp dụng cho những DN có doanh thu của năm trƣớc liền kề < 20 tỷ đồng.

Chi phí hoạt động là các khoản chi phí bao gồm: chi phí tiền điện, chi phí tiền nƣớc, chi phí gas,

chi phí nhân công trực tiếp, chi phí bảo dƣỡng sửa chữa, chi phí internet-điện thoại, chi phí văn

phòng phẩm.

2.3.4. Dự trù lưu chuyển tiền tệ

Bảng ngân lƣu theo quan điểm chủ đầu tƣ (EPV):

KHOẢN

MỤC 2015 2016 2017 2018 2019 2020

NGÂN

LƢU TỪ

HĐSXK

D

0 1.563.847.751 3.083.525.914 4.089.833.218 3.171.721.257 2.843.098.366

Doanh

thu 7.235.257.732 9.664.237.113 12.195.020.000 10.376.382.990 9.854.626.010

Chi phí

hoạt

động

(5.671.409.981) (6.659.344.952) (7.599.049.871) (6.942.302.812) (6.827.574.446)

Thuế

TNDN - 78.633.753 (506.136.911) (262.358.921) (183.953.198)

NGÂN

LƢU TỪ

HĐĐT

(3.476.427.870) (1.120.000.000) (1.460.000.000) (1.540.000.000) (1.362.000.000) (1.111.827.920)

Trang

thiết bị (433.528.470)

TSCĐ (1.250.860.400)

Thiết kế,

lắp đặt &

hạ tầng

(1.292.039.000)

Chi phí

thuê (1.440.000.000) (1.440.000.000) (1.440.000.000) (1.512.000.000) (1.512.000.000)

Thanh lý

TSCĐ 250.172.080

Δ Vốn (500.000.000) 320.000.000 (20.000.000) (100.000.000) 150.000.000 150.000.000



lƣu động

NGÂN

LƢU TỪ

HĐTC-

TT

500.000.000 (185.000.000) (170.000.000) (155.000.000) (140.000.000) -

Gốc vay 500.000.000

Tổng trả

nợ - (185.000.000) (170.000.000) (155.000.000) (140.000.000) -

NCF-

EPV (2.976.427.870) 258.847.751 1.453.525.914 2.394.833.218 1.669.721.257 1.731.270.446

Trang thiết bị là các khoản chi phí trang bị cơ sở vật chất mà đƣợc đƣa vào phân bổ.

TSCĐ là khoản chi phí mua tài sản đƣợc đƣa vào khấu hao.

Thiết kế, lắp đặt & nâng cấp hạ tầng gồm các khoản: chi phí thiết kế, chi phí sửa chữa và

nâng cấp hạ tầng, chi phí lắp đặt internet.

Thanh lý TSCĐ: khoản tiền thanh lý tài sản cố định vào năm kết thúc dự án là 20% nguyên

giá mua TSCĐ ban đầu.

Δ Vốn lưu động: dự tính khoản vốn lƣu động cần có mỗi năm cho hoạt động của dự án:

KHOẢN

MỤC 2015 2016 2017 2018 2019 2020

VLĐ 500.000.000 180.000.000 200.000.000 300.000.000 150.000.000 -

Δ Vốn

lƣu động (500.000.000) 320.000.000 (20.000.000) (100.000.000) 150.000.000 150.000.000

Với giả định lãi suất chiết khấu: 15%.

2.3.5. Hiện giá thuần (NPV) của dự án sau 5 năm

NPV dự án = 1.737.789.198 đ

Nhận thấy, NPV dự án > 0 và rất lớn, chứng tỏ dự án mang lại lợi nhuận cao và khả thi về mặt tài

chính.

2.3.6. Hệ số thu hồi nội bộ (IRR)

IRR dự án = 33,1%

Nhận thấy, IRR dự án = 33,1%, lớn hơn hệ số chiết khấu (15%), nên dự án mang lại hiệu quả đầu

tƣ cao.

2.3.7. Chỉ số lợi nhuận của dự án (PI)

PI = 1,58



Nhận thấy, PI > 1, là chỉ số biểu thị của cải tạo ra trên một đồng vốn. Nên dự án khả thi và đem

lại lợi nhuận.

2.3.8. Thời gian hoàn vốn có chiết khấu

Thời gian hoàn vốn (Thv)

= 3 năm + 77.626.739/(77.626.739+ 877.041.809) x 12 tháng = 3 năm 1 tháng.

Vậy, dự án hoàn vốn (theo quan điểm hiện giá có chiết khấu) sau 3 năm 1 tháng kể từ ngày bắt

đầu đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh.

2.4. Phân tích rủi ro

2.4.1. Phân tích độ nhạy

2.4.1.1. Độ nhạy 1 chiều

Qua phân tích tình hình kinh tế thị trƣờng, ta nhận thấy có khả năng các yếu tố sau đây của dự án

sẽ biến động:

Lãi suất vay

Với giả định lãi suất chiết khấu dao động từ 6% đến 20% trong suốt vòng đời dự án hoạt động.

Bảng sau cho biết độ nhạy của dự án so với tiêu chí này:

Lãi suất vay NPV

6% 1,742,898,527.50

7% 1,742,046,972.51

8% 1,741,195,417.52

9% 1,740,343,862.53

10% 1,739,492,307.54

11% 1,738,640,752.55

12% 1,737,789,197.56

13% 1,736,937,642.57

14% 1,736,086,087.58

15% 1,735,234,532.59

16% 1,734,382,977.60

17% 1,733,531,422.61

18% 1,732,679,867.62



19% 1,731,828,312.63

20% 1,730,976,757.64

Để có cái nhìn trực quan hơn về sự thay đổi này, sau đây là sơ đồ:

Nhận thấy, đƣờng biểu diễn sự thay đổi của NPV khi lãi suất thay đổi là một đƣờng nằm

ngang.Chứng tỏ, lãi suất không ảnh hƣởng nhiều đến hiệu quả dự án.

Chi phí nguyên vật liệu

Với giả định chi phí nguyên vật liệu dao động từ -5% đến 15% so với ƣớc tính trong suốt vòng

đời dự án hoạt động. Bảng sau cho biết độ nhạy của dự án so với tiêu chí này:

CP Nguyên vật liệu NPV

-6% 1.962.974.495,34

-4% 1.887.912.729,41

-2% 1.812.850.963,49

0% 1.737.789.197,56

2% 1.662.727.431,64

4% 1.587.665.665,71

6% 1.512.603.899,79

8% 1.437.542.133,86

10% 1.362.480.367,94

12% 1.287.418.602,01

0

200.000.000

400.000.000

600.000.000

800.000.000

1.000.000.000

1.200.000.000

1.400.000.000

1.600.000.000

1.800.000.000

2.000.000.000

0% 5% 10% 15% 20% 25%NP

V t

hay d

oi

(VN

D)

Lãi suất thay doi (%)

Sự thay đổi của NPV khi lãi suất thay đổi



14% 1.212.356.836,09


Nhận thấy, đƣờng biểu diễn sự thay đổi của NPV khi lãi suất thay đổi là một đƣờng tƣơng đối

lài.Chứng tỏ, chi phí nguyên vật liệu ảnh hƣởng tƣơng đối đến hiệu quả dự án.

2.4.1.2. Độ nhạy 2 chiều

Lãi suất vay và chi phí nguyên vật liệu:

Với giả định cả 2 yếu tố lãi suất và chi phí nguyên vật liệu thay đổi. Ta có bảng sau:

Lãi suất

thay đổi

C

P

N

V

L

th

a

y

đ

ổi

1.737.78

9.198 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20%

-6%

1.968.08

3.825

1.967.23

2.270

1.966.38

0.715

1.965.52

9.160

1.964.67

7.605

1.963.82

6.050

1.962.97

4.495

1.962.12

2.940

1.961.27

1.385

1.960.41

9.830

1.959.56

8.275

1.958.71

6.720

1.957.86

5.165

1.957.01

3.610

1.956.16

2.055

-4%

1.893.02

2.059

1.892.17

0.504

1.891.31

8.949

1.890.46

7.394

1.889.61

5.839

1.888.76

4.284

1.887.91

2.729

1.887.06

1.174

1.886.20

9.619

1.885.35

8.064

1.884.50

6.509

1.883.65

4.954

1.882.80

3.399

1.881.95

1.844

1.881.10

0.289

-2%

1.817.96

0.293

1.817.10

8.738

1.816.25

7.183

1.815.40

5.628

1.814.55

4.073

1.813.70

2.518

1.812.85

0.963

1.811.99

9.408

1.811.14

7.854

1.810.29

6.299

1.809.44

4.744

1.808.59

3.189

1.807.74

1.634

1.806.89

0.079

1.806.03

8.524

0%

1.742.89

8.528

1.742.04

6.973

1.741.19

5.418

1.740.34

3.863

1.739.49

2.308

1.738.64

0.753

1.737.78

9.198

1.736.93

7.643

1.736.08

6.088

1.735.23

4.533

1.734.38

2.978

1.733.53

1.423

1.732.67

9.868

1.731.82

8.313

1.730.97

6.758

2%

1.667.83

6.762

1.666.98

5.207

1.666.13

3.652

1.665.28

2.097

1.664.43

0.542

1.663.57

8.987

1.662.72

7.432

1.661.87

5.877

1.661.02

4.322

1.660.17

2.767

1.659.32

1.212

1.658.46

9.657

1.657.61

8.102

1.656.76

6.547

1.655.91

4.992

4%

1.592.77

4.996

1.591.92

3.441

1.591.07

1.886

1.590.22

0.331

1.589.36

8.776

1.588.51

7.221

1.587.66

5.666

1.586.81

4.111

1.585.96

2.556

1.585.11

1.001

1.584.25

9.446

1.583.40

7.891

1.582.55

6.336

1.581.70

4.781

1.580.85

3.226

6%

1.517.71

3.230

1.516.86

1.675

1.516.01

0.120

1.515.15

8.565

1.514.30

7.010

1.513.45

5.455

1.512.60

3.900

1.511.75

2.345

1.510.90

0.790

1.510.04

9.235

1.509.19

7.680

1.508.34

6.125

1.507.49

4.570

1.506.64

3.015

1.505.79

1.460

8%

1.442.65

1.464

1.441.79

9.909

1.440.94

8.354

1.440.09

6.799

1.439.24

5.244

1.438.39

3.689

1.437.54

2.134

1.436.69

0.579

1.435.83

9.024

1.434.98

7.469

1.434.13

5.914

1.433.28

4.359

1.432.43

2.804

1.431.58

1.249

1.430.72

9.694

10%

1.367.58

9.698

1.366.73

8.143

1.365.88

6.588

1.365.03

5.033

1.364.18

3.478

1.363.33

1.923

1.362.48

0.368

1.361.62

8.813

1.360.77

7.258

1.359.92

5.703

1.359.07

4.148

1.358.22

2.593

1.357.37

1.038

1.356.51

9.483

1.355.66

7.928

12%

1.292.52

7.932

1.291.67

6.377

1.290.82

4.822

1.289.97

3.267

1.289.12

1.712

1.288.27

0.157

1.287.41

8.602

1.286.56

7.047

1.285.71

5.492

1.284.86

3.937

1.284.01

2.382

1.283.16

0.827

1.282.30

9.272

1.281.45

7.717

1.280.60

6.162

14%

1.217.46

6.166

1.216.61

4.611

1.215.76

3.056

1.214.91

1.501

1.214.05

9.946

1.213.20

8.391

1.212.35

6.836

1.211.50

5.281

1.210.65

3.726

1.209.80

2.171

1.208.95

0.616

1.208.09

9.061

1.207.24

7.506

1.206.39

5.951

1.205.54

4.396


-

500000000,000

1000000000,000

1500000000,000

2000000000,000

2500000000,000

-10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%NP

V t

ha

y d

oi

(VN

D)

CP Nguyen vat lieu thay doi (%)

Sự thay đổi của NPV khi chi phí NVL thay

đổi



2.5. Phác thảo sơ về các giai đoạn chính của dự án

Khái niệm về chu trình của một dự án: là các giai đoạn mà một dự án phải trải qua, bắt đầu khi dự

án mới là ý tƣởng cho đến khi dự án hoàn thành và chấm dứt hoạt động.

Các giai đoạn của dự án đƣợc đánh giá và thực hiện qua sơ đồ sau:

-500000000,0

,0

500000000,0

1000000000,0

1500000000,0

2000000000,0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

Sự thay đổi của NPV khi lãi suất và chi phí

NVL đồng thời thay đổi

-500000000,0-,0 ,0-500000000,0 500000000,0-1000000000,0

1000000000,0-1500000000,0 1500000000,0-2000000000,0



2.5.1. Giai đoạn chuẩn bị - hình thành và lên ý tưởng

Nhƣ đã nói ở phần mở đầu, trong những năm gần đây, tỉ lệ những mô hình khởi nghiệp (Start-up)

ở Việt Nam đang bùng nổ với tốc độ chóng mặt, kèm theo đó là vô vàn những cơ hội việc làm và

dịch vụ kèm theo. Nắm bắt đƣợc cơ hội đó, những ý tƣởng đầu tiên về mô hình “Môi trƣờng làm

việc chung” cung cấp cho những Nhà khởi nghiệp (start-up), những Ngƣời làm nghề tự do

(freelancer), “Dân Marketing”, “Dân Công nghệ” bắt đầu nhen nhóm. Đây là một dự án mà cả

nhóm đã ấp ủ, quan sát và nghiên cứu thị trƣờng trong một thời gian khá dài trƣớc khi đƣa ra

quyết định biến nó thành sự thật.

Ở giai đoạn đầu của dự án khi lên ý tƣởng, nó đòi hỏi sự chính xác gần nhƣ tuyệt đối về thông tin

cũng nhƣ tính thực tế của những dự đoán về tính khả thi dự án trong tƣơng lai. Do đó song song

với việc lên ý tƣởng mô hình hoạt động của The Seed Space, chúng tôi đồng thời cũng tìm hiểu kĩ

lƣỡng về tính khả thi trƣớc và sau khi thực hiện dự án về những mặt:

Tính pháp lý và năng lực chủ đầu tƣ

Thị trƣờng sản phẩm - dịch vụ về mô hình kinh doanh tƣơng tự “The Seed Space” tại Việt

Nam.

Kỹ thuật và công nghệ để đáp ứng đƣợc nhu cầu sử dụng của khách hàng trong môi trƣờng

làm việc chuyên nghiệp thực sự.

Tổ chức nhân sự hợp lý đồng hành trong suốt quá trình từ đầu đến khi kết thúc dự án.

Tình hình kinh tế xã hội cũng nhƣ nhu cầu về việc chọn nơi làm việc của những start-up.

Sau khi có cái nhìn nghiêm túc và tổng quan về những yếu tố cấu thành tính khả thi, chúng tôi

chắc chắn rằng đây là một dự án thật sự tiềm năng để thực hiện tại Việt Nam và mong muốn tìm

đƣợc một nhà đầu tƣ đúng nghĩa cùng đồng hành và triển khai dự án này. Đó cũng chính là

nguyên do chúng tôi tìm đến Seedcom - Quỹ đầu tƣ mạo hiểm hoạt động với hàng loạt các Start-

up nổi tiếng nhƣ: The Coffee House, Concung.com, Tiki, Giaohangnhanh,...

2.5.2. Giai đoạn phát triển và thực hiện dự án

2.5.2.1. Công tác thiết kế và lập kế hoạch

Đây là giai đoạn mang tính chất phức tạp nhất của dự án. Trong khoảng thời gian này mọi kế

hoạch đƣợc lập đòi hỏi sự kĩ lƣỡng và chi tiết để tạo một nền tảng vững chắc cho giai đoạn tiếp

theo. Nội dung lên kế hoạch bao gồm:

Thành lập nhóm dự án, xác định cấu trúc tổ chức

Lập kế hoạch tổng thể dự án

Phân tích – lập bảng chi tiết công việc WBS

Lập kế hoạch tiến độ thời gian

Lập kế hoạch ngân sách

Lập các nguồn lực cần thiết



Lập kế hoạch chi phí

Xin phê chuẩn thực hiện

Thời gian thực hiện dự kiến: 4 tháng 10 ngày (bắt đầu từ tháng 1 năm 2016 kéo dài đến 26/05 năm

2016).

TT Tên công việc Độ dài

thời gian

Thời gian

bắt đầu

Thời gian

kết thúc

1 Lên kế hoạch dự án 7 ngày 16/01/2016 22/01/2016

2 Thu thập thông tin 7 ngày 23/01/2016 29/01/2016

3 Lập kế hoạch chi tiết 10 ngày 30/01/2016 08/02/2016

4 Lập ngân sách dự án 7 ngày 09/02/2016 15/02/2016

5 Thiết kế bản vẽ 15 ngày 16/02/2016 01/03/2016

6 Làm thủ tục cấp phép xây

dựng 20 ngày 02/03/2016 21/03/2016

7 Phá dỡ các hạng mục cũ không

cần thiết 5 ngày 22/03/2016 26/03/2016

8 Đục nền cũ 4 ngày 27/03/2016 30/03/2016

9 Cán vữa láng sàn 4 ngày 31/03/2016 03/04/2016

10 Lát gạch sàn 7 ngày 04/04/2016 10/04/2016

11 Trát bột tƣờng 5 ngày 11/04/2016 15/04/2016

12 Sơn tƣờng và trần nhà 10 ngày 16/04/2016 25/04/2016

13 Lắp đặt trần 10 ngày 26/04/2016 05/05/2016

14 Lắp đặt hệ thống kính 5 ngày 26/04/2016 30/04/2016

15 Lắp đặt hệ thống điện - nƣớc,

các thiết bị kỹ thuật 9 ngày 26/04/2016 04/05/2016

16 Trang bị nội thất, ngoại thất 10 ngày 05/05/2016 14/05/2016

17 Lắp đặt trang thiết bị an ninh,

phòng cháy chữa cháy 5 ngày 05/05/2016 09/05/2016

18 Trang trí trong nhà và ngoài

trời 10 ngày 10/05/2016 19/05/2016

19 Kiểm tra chất lƣợng toàn diện 7 ngày 20/05/2016 26/05/2016



2.5.2.2. Giai đoạn thực hiện

Đây là giai đoạn The Seed Space triển khai các nguồn lực bao gồm các công việc cần thiết nhƣ

xây dựng phòng ốc; lắp đặt hệ thống năng lƣợng, mạng Internet, điện thoại; lựa chọn công cụ;

mua sắm trang thiết bị, lắp đặt …, cũng là giai đoạn chiếm nhiều thời gian và nỗ lực nhất trong

toàn bộ quá trình.

Những vấn đề đƣợc xem xét kĩ lƣỡng trong quá trình này là những yêu cầu kĩ thuật cụ thể nhằm

so sánh, đánh giá lựa chọn công cụ thiết bị, kỹ thuật lắp ráp, mua thiết bị văn phòng chính, phát

triển hệ thống. Kết thúc giai đoạn này, các hệ thống và cơ sở hạ tầng đã đƣợc xây dựng hoàn

thành và kiểm định chặt chẽ, có thể chuyển sang giai đoạn vận hành và đƣa vào khai thác hoạt

động.

Giai đoạn này đƣợc giám sát và xem xét mức độ tiến hành trên cơ sở nguyên tắc nhằm xác

định những điểm khác biệt so với kế hoạch đã đề ra để thực hiện các hoạt động cần thiết nhằm

hiệu chỉnh, đảm bảo dự án đang đi đúng hƣớng, đáp ứng các mục tiêu của dự án ban đầu.

2.5.2.3. Giai đoạn hoạt động

Sau khi kết thúc giai đoạn xây dựng và cải tạo, dự án có thể bắt đầu vào quá trình hoạt động kinh

doanh và khai thác.

Thời gian hoạt động dự kiến: 5 năm (bắt đầu từ giữa năm 2016 đến giữa năm 2020).

2.5.2.4. Giai đoạn kết thúc

Trong giai đoạn kết thúc của chu kỳ dự án, những công việc còn lại đƣợc thực hiện là bàn giao hệ

thống, công trình và những tài liệu liên quan; đánh giá dự án, giải phóng các nguồn lực, thanh lý

tài sản cố định, cụ thể nhƣ sau:

Hoàn chỉnh và lập kế hoạch lƣu trữ hồ sơ liên quan đến dự án

Kiểm tra lại sổ sách kế toán, tiến hành bàn giao và báo cáo

Thanh toán và quyết toán

Đối với tài sản cố định sẽ đƣợc tiến hành thanh lý với giá bằng 20% giá trị ban đầu.



III. TỔ CHỨC, LẬP KẾ HOẠCH VÀ THỰC HIỆN DỰ ÁN

3.1. Tổ chức dự án

3.1.1. Sơ đồ tổ chức

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN GIÁM ĐỐC

CHUYÊN VIÊN DỰ ÁN

PHÒNG

TÀI

CHÍNH

– KẾ

TOÁN

PHÒNG

QUẢN

TRỊ

NHÂN

LỰC

PHÒNG TỔ

CHỨC –

PHÁT

TRIỂN KẾ

HOẠCH

PHÒNG KỸ

THUẬT –

KIỂM SOÁT

CHẤT

LƢỢNG

PHÒNG

SALES –

MARKETING

BAN QUẢN LÝ

CO-WORKING SPACE

KHU VỰC LỄ

TÂN – DỊCH VỤ

KHU VỰC

ẨM THỰC

PHÒNG CÔNG

TÁC HẬU CẦN

NV LỄ TÂN

NV TƢ VẤN

ĐẦU BẾP -

BARTENDER

NV PHỤC VỤ

BẢO VỆ

NV VỆ SINH



3.1.2. Trách nhiệm chung của từng bộ phận

Bộ phận quản lý dự án là các bộ phận chịu trách nhiệm giám sát, chỉ đạo và đƣa ra quyết định

trong suốt quá trình chuẩn bị, triển khai thực hiện và đi vào hoạt động của dự án. Bộ phận này

bao gồm: Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc và các Chuyên viên về dự án.

- Hội đồng Quản trị: là bộ phận chịu trách nhiệm ra quyết định, chỉ đạo, phê duyệt và giám sát

toàn bộ quá trình chuẩn bị, triển khai và thực hiện của dự án từ khâu đầu tiên cho đến khi kết

thúc.

- Ban Giám đốc: là bộ phận quản lý và giám sát chính toàn bộ quá trình chuẩn bị, triển khai

xây dựng và thực hiện của dự án.

- Chuyên gia dự án: là bộ phận giám sát, tƣ vấn và đƣa ra ý kiến chỉnh sửa, chỉ đạo từng vấn

đề cụ thể trong từng giai đoạn của dự án.

Bộ phận thực hiện dự án là các bộ phận chịu trách nhiệm về mặt kỹ thuật, tài chính, tính khả thi

của dự án trong suốt quá trình chuẩn bị, triển khai và thực hiện dự án và một bộ phận nhỏ giữ vai

trò quản lý – chỉ đạo sau khi dự án đã đi vào hoạt động. Bộ phận này bao gồm: Phòng Tài chính –

Kế toán, Phòng Quản trị nhân sự, Phòng Kỹ thuật – Kiểm soát chất lƣợng, Phòng Sales –

Marketing, Phòng Tổ chức – Phát triển kế hoạch và Ban quản lý The Seed Space sau khi dự án đi

vào hoạt động.

- Phòng Tài chính – Kế toán: là bộ phận dự trù, kiểm tra, thẩm định tính khả thi của dự án

trong quá trình chuẩn bị triển khai và kiểm soát toàn bộ các hoạt động tài chính – kế toán sau

khi dự án đi vào hoạt động.

- Phòng Quản trị nhân sự: là bộ phận kiểm soát, điều động và quản lý nguồn nhân lực tham

gia vào quá trình chuẩn bị, triển khai thực hiện của dự án và sau khi dự án đi vào hoạt động.

- Phòng Kỹ thuật – Kiểm soát chất lƣợng: là bộ phận kiểm tra chất lƣợng của đầu vào nguyên

vật liệu, giám sát quá trình chuẩn bị và triển khai thực hiện của dự án. Bộ phận này sẽ có trách

nhiệm giám sát về mặt kỹ thuật các sản phẩm – dịch vụ của dự án trong quá trình triển khai

thực hiện dự án và sau khi dự án đi vào hoạt động.

- Ban Quản lý Co-working Space: là bộ phận giám sát, quản lý chính của dự án sau khi hoàn

thành giai đoạn triển khai thực hiện. Bộ phận này sẽ là bộ phận chỉ đạo và giám sát chính các

hoạt động, sản phẩm – dịch vụ của không gian “The Seed Space” sau khi dự án đi vào hoạt

động và phục vụ khách hàng.

Bộ phận nhân viên tại “The Seed Space” là bộ phận nhân lực thực hiện các hoạt động phục vụ,

chăm sóc khách hàng và các công việc khác khi dự án đi vào giai đoạn hoạt động kinh doanh.

- Bộ phận lễ tân – dịch vụ: là bộ phận tiếp đón, tƣ vấn và quản lý chủ yếu danh sách khách

hàng và các gói sản phẩm – dịch vụ dành cho khách hàng. Bộ phận này sẽ bao gồm nhóm



nhân viên làm nhiệm vụ lễ tân và nhóm nhân viên làm nhiệm vụ tƣ vấn sản phẩm cho khách

hàng.

- Bộ phận khu vực ẩm thực: là bộ phận đầu bếp và bartender pha chế ở khu vực ăn uống và

các nhân viên phục vụ khách hàng.

- Bộ phận công tác hậu cần: là bộ phận đảm nhiệm các nhiệm vụ hỗ trợ cho các bộ phận khác

về vệ sinh – an ninh của không gian “The Seed Space”. Bộ phận này bao gồm các lao công,

nhân viên thu dọn vệ sinh và nhân viên bảo vệ.



3.1.3. Kế hoạch phân chia công việc (WBS)

DỰ ÁN

“THE SEED SPACE”

A – LẬP KẾ HOẠCH B – TRIỂN KHAI THỰC HIỆN C – KHAI TRƢƠNG MÔ HÌNH

A.1 – Lập kế

hoạch tổng thể

A.2 – Thu thập

thông tin

A.3 – Lập kế

hoạch chi tiết

A.4 – Lập ngân

sách dự án

B.1 – Thiết kế bản vẽ

B.2 – Làm thủ tục cấp

phép xây dựng

B.3 – Phá dỡ các hạng

mục cũ không cần thiết

B.4 – Đục nền cũ, cán

vữa láng sàn

B.5 – Lát gạch sàn, trát

bột tƣờng

B.6 – Sơn tƣờng và trần

nhà

B.7 – Lắp đặt trang thiết

bị nội ngoại thất

B.8 – Lắp đặt trang thiết

bị an ninh

B.9 – Trang trí trong nhà

và ngoài trời

B.10 – Kiểm tra chất

lƣợng toàn diện

C.1 – Khai trƣơng mô

hình Co-working Space

C.2 – Tiến hành đƣa vào

hoạt động



A – Khâu lập kế hoạch dự án

Ngƣời chịu trách nhiệm lập kế hoạch cho toàn bộ dự án theo từng khâu là Ban Giám đốc của

Công ty và các chuyên viên dự án. Ở mục lập ngân sách dự án, bộ phận Tài chính – Kế toán cùng

tham gia với Ban lãnh đạo và tiến hành thẩm định tính khả thi của toàn bộ dự án trƣớc khi trình

lên Hội đồng Quản trị để phê duyệt và triển khai thực hiện.

Hoạt động kéo dài từ ngày 16/01/2016 đến hết ngày 21/03/2016.

B – Khâu triển khai thực hiện

Ngƣời chịu trách nhiệm triển khai thực hiện dự án theo từng khâu là các bộ phận ban ngành và có

chuyên môn về xây dựng và kỹ thuật bao gồm Phòng Tổ chức – Phát triển kế hoạch, Phòng Quản

trị Nhân lực và Phòng Kỹ thuật – Kiểm soát chất lƣợng.

Hoạt động kéo dài từ ngày 22/03/2016 đến hết ngày 26/05/2016.

C – Khâu khai trƣơng và hoạt động

Ngƣời chịu trách nhiệm khai trƣơng và tiến hành hoạt động mô hình dự án là bộ phận chuyên

trách về kinh doanh, bao gồm Phòng Sales – Marketing và Phòng Tài chính – Kế toán.

Hoạt động kéo dài từ ngày 01/06/2016 đến hết năm 01/06/2020 – thời gian dự kiến kết thúc hoạt

động mô hình của dự án.

3.1.4. Ma trận trách nhiệm

CÔNG VIỆC HĐQT BAN

GIÁM

ĐỐC

CHUYÊN

VIÊN DỰ

ÁN

KỸ THUẬT

& CHẤT

LƢỢNG

KẾ

TOÁN

KINH

DOANH

Lập kế hoạch dự án Phê

duyệt

Ý kiến và

Chỉ đạo

Tƣ vấn Ý kiến Ý kiến Ý kiến

Thu thập thông tin Chỉ đạo Tƣ vấn Ý kiến Ý kiến Ý kiến

Xác định WBS Chỉ đạo Tƣ vấn Thẩm tra Ý kiến Ý kiến

Lập ngân sách dự án Chỉ đạo Tƣ vấn Ý kiến Thẩm tra Ý kiến

Thiết kế bản vẽ Chỉ đạo Thẩm tra Ý kiến Ý kiến

Thủ tục pháp lý Chỉ đạo Thẩm tra Ý kiến Ý kiến

Thực hiện xây dựng

công trình

Chỉ đạo Giám sát Ý kiến Ý kiến

Lắp đặt trang thiết bị Chỉ đạo Giám sát Ý kiến Ý kiến

Kiểm soát chất lƣợng Chỉ đạo Thẩm tra Ý kiến Ý kiến



toàn diện

Kế hoạch thị trƣờng Phê duyệt Ý kiến Thẩm tra Thẩm tra

Tiến hành khai trƣơng

và hoạt động

Phê duyệt Ý kiến Giám sát Giám sát

3.2. Lập kế hoạch

3.2.1. Mô tả và lập bảng phân tích công việc

Phân tích cấu trúc phân việc là công cụ quản lý dự án quan trọng, là cơ sở cho các bƣớc lập kế

hoạch và kiểm soát. Xác định có hệ thống các công việc lớn của một dự án để tách thành các công

việc nhỏ hơn với mức độ chi tiết, cụ thể hơn, nhằm phân chia trách nhiệm cụ thể, hợp lý.

Bảng : Cấu trúc và mã hóa WBS

1. Thiết kế và lên kế hoạch

1.1. Lên kế hoạch dự án

1.2. Thu thập thông tin

1.3. Lập kế hoạch chi tiết

1.4. Lập ngân sách dự án

1.5. Thiết kế bản vẽ

1.6. Làm thủ tục cấp phép xây dựng

2. Xây dựng

2.1. Phá dỡ các hạng mục cũ không cần thiết

2.2. Đục nền cũ

2.3. Cán vữa láng sàn

2.4. Lát gạch sàn

2.5. Trát bột tƣờng

2.6. Sơn tƣờng và trần nhà

2.7. Lắp đặt trần

2.8. Lắp đặt hệ thống kính

2.9. Lắp đặt hệ thống điện - nƣớc, các thiết bị kỹ thuật

3. Trang trí nội thất, ngoại thất



Tiến hành thực hiện trong 125 ngày kể từ 16/01/2016.

Hoàn thành thi công và kiểm tra chất lƣợng toàn diện vào ngày 26/05/2016.

BẢNG PHÂN TÍCH CÔNG VIỆC XÂY DỰNG

STT Nội dung Tên công

việc Thời gian

bắt đầu

Thời

hạn

Công việc

Trƣớc đó

1 Lên kế hoạch dự án A 16/01/2016 7 …

2 Thu thập thông tin B 23/01/2016 7 A

3 Lập kế hoạch chi tiết C 30/01/2016 10 B

4 Lập ngân sách dự án D 09/02/2016 7 C

5 Thiết kế bản vẽ E 16/02/2016 15 D

6 Làm thủ tục cấp phép xây

dựng

F 02/03/2016 20 E

7 Phá vỡ các hạng mục cũ không

cần thiết

G 22/03/2016 5 F

8 Đục nền cũ H 27/03/2016 4 G

9 Cán vữa láng sàn I 31/03/2016 4 H

10 Lát gạch sàn J 04/04/2016 7 I

3.1. Trang bị nội thất, ngoại thất

3.2. Lắp đặt trang thiết bị an ninh, phòng cháy chữa cháy

3.3. Trang trí trong nhà và ngoài trời

4. Hoàn thành

4.1. Nghiệm thu, kiểm tra chất lƣợng và bàn giao dự án

4.2 Thanh lý các hợp đồng với các bên liên quan

4.3. Hoàn thiện và lƣu trữ các hồ sơ dự án, tài liệu kĩ thuật

4.4. Viết báo cáo tổng kết cuối cùng cho dự án



11 Trát bột tƣờng K 11/04/2016 5 J

12 Sơn tƣờng và trần nhà L 16/04/2016 10 K

13 Lắp đặt trần M 26/04/2016 7 L

14 Lắp đặt hệ thống kính N 26/04/2016 5 L

15 Lắp đặt hệ thống điện – nƣớc,

các thiết bị kĩ thuật

O 26/04/2016 9 L

16 Trang bị nội thất, ngoại thất P 05/05/2016 10 O

17 Lắp đặt trang thiết bị an ninh,

phòng cháy chữa cháy

Q 05/05/2016 5 O

18 Trang trí trong nhà và ngoài

trời

R 10/05/2016 10 Q

19 Kiểm tra chất lƣợng toàn diện W 20/05/2016 7 R

Sơ đồ Gantt thể hiện tiến độ và phân bổ nguồn nhân lực:



3.2.2 Ngân sách dự án

Kế hoạch huy động ngân sách trong năm đầu tiên của dự án

STT Nguồn vốn Tháng 1-3 Tháng 4-6 Tháng 7-9 Tháng 10-

12 Tổng cộng

1 Vốn góp 1.400.000.000 700.000.000 700.000.000 700.000.000 3.500.000.000

2 Vốn vay 500.000.000 500.000.000

TỔNG 1.400.000.000 700.000.000 1.200.000.000 700.000.000 3.500.000.000

3.2.3. Lập tiến độ dự án và sơ đồ mạng

Sơ đồ Pert của dự án:

Các tiến trình của dự án:

- ABCDEFGHIJKLMXPSW: Pt = 128

- ABCDEFGHIJKLNYPSW: Pt = 123

- ABCDEFGHIJKLOZPSW: Pt = 127

- ABCDEFGHIJKLMXQRW: Pt = 123

- ABCDEFGHIJKLNYQRW: Pt = 118

- ABCDEFGHIJKLOZQRW: Pt = 122

Ta có tiến trình ABCDEFGHIJKLMXPSW là tiến trình tới hạn vì có thời gian thực hiện lớn

nhất.



3.2.4. Phân bổ nguồn lực hợp lý

Sơ đồ phân bổ nguồn lực ban đầu:

Nhận xét:

Đƣờng điều hòa nguồn lực nhƣ hình vẽ có dạng gần giống parabol.

- 104 ngày đầu : ABCDEFGHIJKL = 2 nguồn lực / ngày

- Từ ngày 105 tới ngày 113 : M, N, O, Q = 6 nguồn lực / ngày

- Từ ngày 114 tới ngày 119: Q, R, P, W = 4 nguồn lực / ngày

- Từ ngày 120 tới ngày 125: W = 2 đơn vị nguồn lực / ngày

Có sự bất hợp lý, ở giai đoạn đầu của dự án xuất hiện sự nhàn rỗi nhƣng giai đoạn cuối lại rất

căng thẳng.

Tiến hành dời công việc N về 22 ngày, ta có sơ đồ sau:

Sơ đồ phân bổ nguồn lực điều hòa:



Nhận xét :

Đƣờng điều hòa nguồn lực đã hợp lý hơn. Có dạng giống parabol.

- Trong 79 ngày đầu : A, B, C, D, E, F, G, H, I = 2 nguồn lực / ngày

- Từ ngày 80 đến ngày 88 : I, J, K, N, O, Q = 6 nguồn lực / ngày

- Từ ngày 89 đến ngày 99: K, L, Q, R = 4 nguồn lực / ngày

- Từ ngày 93 đến ngày 125: L, M, P, W = 2 nguồn lực / ngày

3.3. Kiểm soát dự án

Thành công của dự án liên quan chặt chẽ với công tác hoạch định, kiểm tra tiến độ, so sánh tiến

độ với kế hoạch, và tiến hành hiệu chỉnh nếu tiến độ không theo kế hoạch. Những nội dung then

chốt cần đƣợc lập kế hoạch, giám sát và kiểm soát bao gồm thời gian (tiến độ), chi phí (ngân

sách), và nguồn nhân lực.Các nội dung này chính là các mục tiêu cơ bản của dự án. Tiến trình

kiểm soát nhƣ là một hệ thống vòng lặp đóng, có nghĩa là chu trình hoạch định - giám sát - kiểm

soát sẽ liên tục đƣợc tiến hành cho đến khi dự án hoàn tất. Kế hoạch hành động đƣợc đề ra từ ban

đầu của dự án sẽ là nguồn cung cấp tốt nhất các hạng mục cần đƣợc giám sát.

Kế hoạch kiểm soát dự án

Về tiến độ:

Trong giai đoạn thực hiện dự án, mọi công việc đều phải đƣợc tiến hành đúng theo kế hoạch tiến

độ đã đƣợc đề ra nhƣ trên. Ban giám đốc và các đơn vị thi công cần phải có sự phối hợp chặt chẽ,

quản lý tốt, kiểm soát, bảo đảm tiến độ và chất lƣợng công trình. Tiến độ cần phải có sự cập nhật

đồng bộ, thƣờng xuyên. Ngoài ra, ban giám đốc, các đơn vị thi công và các bên liên quan cần

kiểm soát chặt chẽ về mặt chất lƣợng của công trình từ khi thiết kế đến thi công, từ vận chuyển

cho đến lắp đặt và nghiệm thu



Về ngân sách:

Kế hoạch phân bổ ngân sách:

Thứ

tự

Tên công việc Ngân sách

1 Lên kế hoạch dự án -

2 Thu thập thông tin -

3 Lập kế hoạch chi tiết -

4 Lập ngân sách dự án -

5 Thiết kế bản vẽ 142,500,000

6 Làm thủ tục cấp phép xây dựng -

7 Phá dỡ các hạng mục cũ không cần thiết 30,000,000

8 Đục nền cũ 19,000,000

9 Cán vữa láng sàn 52,250,000

10 Lát gạch sàn 159,600,000

11 Trát bột tƣờng 69,160,000

12 Sơn tƣờng và trần nhà 179,170,000

13 Lắp đặt trần 111,150,000

14 Lắp đặt hệ thống kính 438,619,000

15 Lắp đặt hệ thống điện - nƣớc 66,840,000

16 Trang bị nội thất, ngoại thất; máy móc -

thiết bị

1,639,019,870

17 Lắp đặt trang thiết bị an ninh, phòng cháy

chữa cháy, hệ thống điện thoại - internet

44,477,000

18 Trang trí trong nhà và ngoài trời 24,642,000

19 Kiểm tra chất lƣợng toàn diện -

Tổng cộng 2,976,427,870



Về nguồn nhân lực:

Nguồn nhân lực đƣợc kiểm soát chia theo các giai đoạn:

- Giai đoạn lập kế hoạch dự án: Ngƣời chịu trách nhiệm lập kế hoạch cho toàn bộ dự án theo

từng khâu là Ban Giám đốc của công ty và các chuyên viên dự án. Ở mục lập ngân sách dự án, bộ

phận Tài chính – Kế toán cùng với chuyên viên dự án tiến hành thẩm định tính khả thi của toàn

bộ dự án trƣớc khi trình lên Ban Giám đốc để phê duyệt và triển khai thực hiện.

- Giai đoạn triển khai thực hiện: Ngƣời chịu trách nhiệm triển khai thực hiện dự án theo từng

khâu là các bộ phận ban ngành và có chuyên môn về xây dựng và kỹ thuật bao gồm Phòng Tổ

chức – phát triển kế hoạch và Phòng Kỹ thuật – Kiểm soát chất lƣợng.

Khi đã có kế hoạch kiểm soát, bƣớc tiếp theo là giám sát và thu thập thông tin dự án về khối

lƣợng công việc đã hoàn thành, thời gian và nguồn lực đã sử dụng. Sau đó so sánh tiến triển với

mục tiêu kế hoạch đề ra ban đầu. Nếu xảy ra sai lệch sẽ kịp thời đề ra kế hoạch hiệu chỉnh và thực

hiện hành động hiệu chỉnh nhằm đảm bảo dự án đƣợc thực hiện đúng tiến độ và đạt đúng chỉ tiêu

ngân sách, nguồn nhân lực theo kế hoạch.

3.4. Quản lý rủi ro

3.4.1. Rủi ro từ tác động bên ngoài

3.4.1.1. Chính trị và pháp lý

Rủi ro:

Tham nhũng là một đặc tính ở Việt Nam và đang là rào cản rất lớn đối với các chủ đầu tƣ

nƣớc ngoài cũng nhƣ các nhà doanh nghiệp. Bất chấp những cải thiện trong những năm

qua, tham nhũng vẫn đƣợc coi là phổ biến rộng rãi trong cả nƣớc và Việt Nam vẫn đứng

sau các nƣớc châu Á khác về kiểm soát tham nhũng và hầu hết các chỉ số quản trị. Điều

này ảnh hƣởng đến hiệu quả quản trị và hoạt động tại The Seed Space.

Cải cách hành chính và cải cách tƣ pháp không triệt để, mục tiêu xây dựng một nền hành

chính công minh bạch, phục vụ ngƣời dân và doanh nghiệp không đạt đƣợc nhƣ mong

muốn, nhất là cải cách thủ tục hành chính. Gây tốn thời gian trong việc làm thủ tục, hồ sơ

pháp lý trong giai đoạn cũng nhƣ thủ tục phát sinh sau này.

Hệ thống pháp luật còn thiếu minh bạch, rõ ràng và nhất quán. Gây khó khăn cho doanh

nghiệp trong việc hiểu luật và làm theo luật.

Giải pháp:

Trên thực tế, những rủi ro bên ngoài môi trƣờng công ty là những điều vẫn luôn tồn tại và

khó tránh khỏi. Rủi ro về chính trị, pháp lý nêu trên còn phụ thuộc cao vào hiệu quả hoạt

động của hệ thống pháp luật cũng nhƣ hiệu quả của bộ máy nhà nƣớc, những chính sách

nhà nƣớc ban hành. Trƣớc tình hình hội nhập kinh tế toàn cầu, lãnh đạo nhà nƣớc Việt



Nam tiếp tục duy trì mọi nỗ lực nhằm xây dựng một môi trƣờng kinh doanh công bằng,

năng động và thu hút.

Nỗ lực của “The Seed Space” là cùng với những doanh nghiệp khác nâng cao khẩu hiệu

làm đúng pháp luật, cũng nhƣ tuyên truyền giá trị này đến cộng đồng.

Có các kế hoạch cũng nhƣ dự trù trƣớc về thời gian, chi phí cần thiết để bảo đảm dự án

đƣợc tiến hành đúng tiến độ.

3.4.1.2. Thị trường

Rủi ro:

Thị trƣờng cạnh tranh còn thiếu lành mạnh, công bằng giữa các doanh nghiệp.

Rủi ro truyền thông ngày càng tăng đi cùng sự phát triển của mạng xã hội.

Thị trƣờng ngày càng rộng do hội nhập kinh tế, tạo nhiều cơ hội tiếp cận khách hàng. Tuy

nhiên tính cạnh tranh cao lên do có nhiều đối thủ từ nƣớc ngoài với tiềm lực kinh tế cao,

kinh nghiệm hoạt động dày dặn trong ngành.

Rủi ro về đối thủ cạnh tranh mới và tiềm ẩn.

Giải pháp:

Không ngừng đổi mới, sáng tạo và nâng cao chất lƣợng dịch vụ để thu hút sự đối tƣợng

khách hàng trung thành với thƣơng hiệu.

Cung cấp cho khách hàng những giá trị thực và xứng đáng trong sản phẩm, dịch vụ. Tạo

nền tảng vững chắc trong lòng tin khách hàng để tạo hàng rào chống chọi những thảm họa

PR không đáng có cũng nhƣ phòng ngừa việc bị chơi xấu bởi đối thủ.

Vận hành có hệ thống và logic, quản lý chặt chẽ và luôn cập nhật những thông tin, bài học

quản trị mới nhất. Biết cách học hỏi từ những thất bại.

3.4.1.3. Kinh tế và xã hội

Rủi ro:

Trong bối cảnh nền kinh tế đất nƣớc đang hội nhập và phát triển, các hiệp định FTA đƣợc

ký kết. Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dƣơng (TPP) vừa kết thúc các vòng đàm phán,

cũng nhƣ sắp tới đây, cộng đồng kinh tế khu vực ASEAN- cộng đồng AEC đƣợc thiết lập,

tạo nhiều cơ hội và thách thức cho doanh nghiệp. Đem lại rủi ro về đối thủ cạnh tranh, và

sự chênh lệch về tìm lực tài chính.

Rủi ro về lạm phát và tỷ giá tiền tệ cũng có thể kể đến khi mặc dù Nhà nƣớc đang nổ lực

đƣa ra nhiều chính sách nhằm ổn định tỷ lệ lạm phát ở mức cân bằng. Tuy nhiên, đồng tiền

Việt Nam còn chịu ảnh hƣởng mạnh của các nền kinh tế phát triển nhƣ Mỹ, Trung

Quốc,…Theo nhƣ nhiều chuyên gia đánh giá, chỉ cần một vài cái “hắt hơi” nhẹ trong chính

sách tiền tệ của các cƣờng quốc ấy, thì các doanh nghiệp Việt nhƣ “The Seed Space”,

không ít thì nhiều, cũng bị “sổ mũi”.



Những rủi ro về xã hội nhƣ tệ nạn, an ninh vẫn luôn tồn tại và bằng nhiều hình thức. Ảnh

hƣởng đến dự án ít nhiều.

Giải pháp:

Để hạn chế những tác hại mà rủi ro đem lại cũng nhƣ chủ động có kế hoạch phòng chống

rủi ro. The Seed Space đƣợc vận hành bởi đội ngũ luôn biết học hỏi và cập nhật, thay đổi

khi cần và có những chiến lƣợc cụ thể đƣợc thiết lập từ trƣớc. Cụ thể viết nên chiến lƣợc

về giá thành sản phẩm, dịch vụ hạn chế tối đa ảnh hƣởng của lạm phát, dự trù ngân sách và

kinh phí phù hợp trong trƣờng hợp con thuyền “The Seed Space” rơi vào giai đoạn kinh tế

khó khăn của đất nƣớc cũng nhƣ toàn cầu nói chung.

Tích cực tuyên truyền và phòng chống tệ nạn xã hội, luôn đề phòng và nâng cao cảnh giác

ở tất cả các nhân viên làm việc tại The Seed Space, bảo đảm đây chính là nơi làm việc

tuyệt vời, an toàn và thân thiện.

3.4.2. Rủi ro bản thân dự án

3.4.2.1. Thời gian - tiến độ thực hiện dự án - hoàn thành công trình

Rủi ro:

Đầu vào cung cấp nguyên vật liệu không đảm bảo chất lƣợng, xảy ra rủi ro về kỹ thuật,

chất lƣợng trong quá trình thực hiện xây dựng, ảnh hƣởng đến công tác thực hiện dự án.

Thiếu hụt nguyên vật liệu từ các nhà cung cấp trong quá trình triển khai thực hiện, xây

dựng dự án, ảnh hƣởng đến thời gian thực hiện của từng giai đoạn.

Thời tiết bất thƣờng, độ ẩm không khí và khí hậu thay đổi đột ngột, ảnh hƣởng đến công

tác xây dựng, tô trét vữa và sơn phết các mặt công trình ngoài trời, không đảm bảo chất

lƣợng công trình sau khi hoàn thành.

Phân bố nguồn nhân lực không khoa học, không hiệu quả, dẫn đến tiến độ thực hiện dự án

bị gián đoạn hoặc dồn ứ các công việc không có đủ nhân lực thực hiện.

Giải pháp:

Lập chính sách kiểm tra các chỉ tiêu về chất lƣợng, số lƣợng nguyên vật liệu đầu vào để

đảm bảo không phát sinh các rủi ro về kỹ thuật, chất lƣợng sản phẩm trong và sau quá

trình thực hiện xây dựng.

Tìm kiếm các nhà cung cấp thay thế để bổ sung nguồn nguyên-vật liệu cần thiết khi xảy ra

vấn đề thiếu hụt.

Theo dõi dự báo thời tiết thƣờng xuyên và lên kế hoạch thực hiện sớm hơn một số công

việc ngoài trời cần thiết, tiến hành phòng chống khi thời tiết có dấu hiệu thay đổi bất

thƣờng.

Lập kế hoạch phân bổ, chất tải nguồn nhân lực một cách có khoa học và đều đặn, sử dụng

nhiều nhân lực cho những công việc nặng và ít nhân lực cho những công việc nhẹ để đảm

bảo phân bổ lực lƣợng lao động hoạt động có hiệu quả.



3.4.2.2. Chi phí - Chi phí phát sinh

Rủi ro:

Tỷ giá hoặc lãi suất gia tăng dẫn đến gia tăng giá thành nguyên vật liệu và các sản phẩm

đầu vào cung cấp cho dự án, dẫn đến gia tăng chi phí đầu tƣ của dự án.

Rủi ro về an toàn lao động, các chi phí bồi thƣờng phát sinh khi xảy ra các vấn đề trục trặc

về kỹ thuật và chất lƣợng công trình, sản phẩm – dịch vụ.

Giải pháp:

Theo dõi tỷ giá lãi suất thƣờng xuyên để dự báo và dự trù các nhà cung cấp thay thế cho

dự án.

Tăng cƣờng các chính sách về an toàn lao động để đảm bảo sức khoẻ cho ngƣời lao động.

Đề ra các chỉ tiêu chất lƣợng cụ thể và giám sát sản phẩm – dịch vụ đầu vào và đầu ra của

dự án có hiệu quả.

3.4.2.3. An toàn - Chất lượng

Rủi ro:

Nguyên vật liệu đầu vào không đảm bảo các chỉ tiêu về chất lƣợng, ảnh hƣởng việc cung

cấp những sản phẩm – dịch vụ không đảm bảo an toàn cho khách hàng.

Không tiến hành giám sát một cách khoa học và có hiệu quả quá trình triển khai thực hiện

dự án, dẫn đến việc không kiểm soát đƣợc chất lƣợng và độ an toàn của công trình.

Rủi ro về an toàn lao động và an toàn vệ sinh thực phẩm đối với lực lƣợng lao động thực

hiện thi công tại công trình.

Giải pháp:

Lập một danh sách các chỉ tiêu về chất lƣợng nguyên vật liệu đầu vào và tiến hành kiểm

tra, giám sát toàn bộ hàng hoá đầu vào để bảo đảm an toàn, chất lƣợng cho công trình và

khách hàng.

Đề ra các chính sách về an toàn lao động và an toàn vệ sinh thực phẩm để đảm bảo sức

khoẻ cho lực lƣợng lao động tại công trình.

3.4.2.4. Đầu vào - Kỹ thuật - Vận hành

Rủi ro:

Chất lƣợng đầu vào không đảm bảo, dẫn đến xảy ra các sự cố về kỹ thuật khi thực hiện

công trình và cung cấp các sản phẩm – dịch vụ đầu ra không an toàn cho khách hàng.

Thiếu hụt nguyên vật liệu từ các nhà cung cấp, giá thành thị trƣờng nguyên vật liệu đầu

vào có khả năng thay đổi khi tỷ giá hoặc lãi suất thị trƣờng thay đổi.

Trang thiết bị đầu vào lỗi thời, không vận hành đƣợc nhƣ mong muốn hoặc nhân viên giám

sát không biết các sử dụng.



Vận hành máy móc – trang thiết bị không qua hƣớng dẫn cụ thể và giám sát chặt chẽ từng

khâu, dẫn đến sai sót về công trình, sản phẩm – dịch vụ, hạn chế tiến độ thi công của dự

án.

Giải pháp:

Đề ra các chính sách chỉ tiêu về chất lƣợng cụ thể để dễ dàng tiến hành kiểm tra và giám

sát trƣớc khi đƣa nguyên vật liệu đầu vào vào sử dụng cho quá trình triển khai thực hiện.

Dự phòng, tìm kiếm các nhà cung cấp thay thể để không xảy ra tình trạng thiếu hụt khi giá

thành tăng cao và có đƣợc nhiều sự lựa chọn về sản phẩm, nguyên vật liệu cho việc xây

dựng công trình.

Kiểm tra, giám sát trang thiết bị, máy móc, đảm bảo các yếu tố về chất lƣợng và xem xét

hƣớng dẫn cụ thể khi vận hành, lựa chọn chuyên viên có kinh nghiệm kỹ thuật cao về máy

móc – trang thiết bị để vận hành một cách có hiệu quả.

3.4.2.5. Thu nhập - Thanh toán

Rủi ro:

Do mô hình cạnh tranh tƣơng đối khốc liệt với nhiều đối thủ tiềm năng trên thị trƣờng nên

việc thu hút khách hàng và đảm bảo nguồn thu nhập cho dự án sẽ gặp nhiều khó khăn.

Chi phí đầu tƣ gia tăng khi có biến cố phát sinh trong quá trình hoạt động khiến mức thu

nhập bị giảm xuống.

Thu nhập không ổn định, dẫn đến các khoản thanh toán sẽ không đƣợc thực hiện đúng thời

hạn, dễ gây nợ xấu và đánh mất uy tín của tổ chức thực hiện dự án.

Giải pháp:

Tăng cƣờng các hoạt động thu hút khách hàng, gia tăng nguồn thu nhập cho dự án để dự án

có thể hoàn vốn và phát triển bền vững trong tƣơng lai.

Ngăn ngừa các biến cố có thể phát sinh bằng các chính sách kiểm soát cụ thể và hợp lý để

giữ mức thu nhập ổn định, giúp cho dự án mau chóng hoàn vốn và thanh toán các khoản

chi phí đúng thời hạn.



KẾT LUẬN

Trong bối cảnh nền kinh tế toàn cầu phát triển ngày càng nhanh và vƣợt bậc với những công trình

công nghệ, khoa học – kỹ thuật hiện đại, nhu cầu sử dụng những sản phẩm – dịch vụ tiện ích của

con ngƣời cũng ngày càng đƣợc nâng cao. Việc sử dụng và sản xuất những sản phẩm – dịch vụ

mang lại lợi ích lớn với chất lƣợng phù hợp đã và đang là mục tiêu theo đuổi ngày càng nhiều của

ngƣời tiêu dùng hiện đại và những nhà sản xuất trên toàn thế giới. Ngoài ra, việc kết nối và tạo

lập quan hệ giữa con ngƣời hiện đại với nhau cũng trở thành một trong số những nhu cầu, tiêu

điểm trong cuộc sống khi sự phát triển ngày nay luôn gắn liền với sự “kết nối” và “hội nhập”. Do

đó, việc ra đời mô hình dịch vụ “không gian làm việc chung” là một cách giải quyết tất yếu cho

việc cung cấp một không gian tiện ích, hiện đại và đầy tính sáng tạo.

Mô hình dịch vụ “không gian làm việc chung” tuy là một mô hình còn mới lạ và non trẻ tại một

số các quốc gia đang phát triển nhƣng với khả năng ứng dụng sự tƣơng tác tự do trong một không

gian rộng lớn, mang đến cảm giác “gia đình” cho các khách hàng đang sử dụng, mô hình vẫn có

thể phát triển một cách tích cực và mang lại hiệu quả cao cho ngƣời sử dụng thông qua việc kết

nối giữa con ngƣời với con ngƣời, kết hợp với mô hình coffeeshop và văn phòng, đáp ứng các

nhu cầu thiết yếu, tiện ích cơ bản về ăn uống, ngủ, nghỉ ngơi của khách hàng. Bên cạnh đó, những

cảnh quan thiên nhiên đƣợc bố trí một cách hợp lý tại các “không gian làm việc chung” sẽ tạo

cảm giác thoải mái, trong lành giúp cho ngƣời sử dụng có thể dễ dàng tìm kiếm ý tƣởng và phát

triển khả năng sáng tạo, góp phần kích thích những tiềm năng phát triển mạnh của giới trẻ hiện

đại và các khách hàng sử dụng dịch vụ.

Tuy ra đời trễ hơn so với các mô hình dịch vụ “không gian làm việc chung” khác, nhƣng với

những đặc tính nổi bật về sự đa dạng của sản phẩm, khả năng cung cấp những không gian dịch vụ

sáng tạo và thoáng đãng, kết hợp với mô hình “khu vực ẩm thực” hiện đại và tự do, “The Seed

Space” hoàn toàn tin tƣởng vào sự phát triển vƣợt bậc trong tƣơng lai của dự án. Cùng với việc

cung cấp một dịch vụ tiện ích và có lợi cho các khách hàng, “The Seed Space” góp phần đóng

góp cho sự phát triển về mặt dịch vụ trong nền kinh tế và tạo ra một loại hình kinh doanh mới lạ,

hiện đại và đầy tính sáng tạo cho văn hoá – xã hội Việt Nam.



TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. www.toong.com.vn

2. www.saigoncoworking.com

3. www.dreamplex.co

4. www.worldbank.org

5. www.ukessays.com - Economic Overview Of Vietnam Economics Essay

6. EU-Vietnam Business Network (EVBN) - Vietnam Economy Research Report

7. www.cafebiz.vn - Khám phá 4 co-working tuyệt vời cho các bạn trẻ startup tại Sài Gòn; Vì

sao giới startup Việt hào hứng với mô hình co-working mới nhƣ Toong?; Mô hình Co-

working có từ bao giờ?

8. www.thuvienphapluat.vn - Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày

3/6/2008.

9. www.moj.gov.vn – Luật doanh nghiệp 2014; Thông tƣ 45-Hƣớng dẫn chế độ quản lý, sử

dụng và trích khấu hao tài sản cố định.

10. www.vnexpress.net - 5 điểm mới nổi bật của Luật Doanh nghiệp vừa có hiệu lực.

11. www.dpi.hochiminhcity.gov.vn - Thủ tục đăng ký thành lập công ty cổ phần.

12. www.brandsvietnam.com - Môi trƣờng Coworking kích thích sáng tạo nhƣ thế nào?

13. www.coworking.vn

14. www.seedcom.vn

15. TS. Đinh Thế Hiển – Lập và thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tƣ.

16. www.baodautu.vn - Toong “gõ cửa” mô hình không gian làm việc chung.

17. www.host.madison.com - It’s not just for startups: west side coworking space caters to

unique audience.

18. www.tradingeconomics.com

19. www.globest.com

20. Và một số nguồn khác…

http://www.toong.com.vn/

http://www.saigoncoworking.com/

http://www.dreamplex.co/

http://www.worldbank.org/

http://www.ukessays.com/

http://www.cafebiz.vn/

http://www.thuvienphapluat.vn/

http://www.moj.gov.vn/

http://www.vnexpress.net/

http://www.dpi.hochiminhcity.gov.vn/

http://www.brandsvietnam.com/

http://www.coworking.vn/

http://www.seedcom.vn/

http://www.baodautu.vn/

http://www.host.madison.com/

http://www.tradingeconomics.com/

http://www.globest.com/

the seed space project

Documents