themadag lmv nvm en nvr onderwerp:grondverwerving ten behoeve van groene en blauwe functies...
TRANSCRIPT
THEMADAG LMV NVM EN NVR
Onderwerp : Grondverwerving ten behoeve van groene
en blauwe functiesPlaats : ArnhemDatum : 15 april 2008Inleider : P.S.A. (Peter)
Overwater
Kerkstraat 543290 AA Strijen
Tel. 078 674 94 94Fax 078 674 94 [email protected] kennis, advies en uitvoering in één hand
VOORSTELLEN INLEIDER
• Peter Overwater• Directievoorzitter Overwater Strijen• Specialiteit: strategisch toepassen
van grondbeleidsinstrumenten
VOORSTELLEN KANTOOR
Overwater Strijen bestaat uit:- Grondbeleid Adviesbureau- Kenniscentrum Grondbeleid- Rentmeesterskantoor- Assurantie Adviesbureau- Natuurschoonwet en
Rijksmonumenten Advies• Locatie 15 autominuten van
Rotterdam
OPBOUW PRESENTATIE
• Stelling• Stand van zaken Grondbeleid• Kostenverhaal/Afdeling Grex Wro• Complexwaarde• Gebiedsontwikkeling• Kostenverhaal, Complexwaarde,
Gebiedsontwikkeling en rood voor groen
STELLING
• Rood voor groen beleidsmatig gewenst, juridisch niet in voorzien
• Ook niet door de afdeling Grondexploitatie van de Wro
• Daardoor stagnatie bij grondverwerving ten behoeve van groen en blauw
GRONDBELEID
• Het realiseren van bestuurlijk gewenste veranderingen in het ruimtelijk grondgebruik
• In tegenstelling tot grondpolitiek, ziet op vermogensverdeling, baatafroming etc.
• Scheiding in praktijk vaak niet aanwezig
BELEID VERSUS POLITIEK
• If the legend becomes the story, the press will print the legend
• Belangenbehartigers Neprom, NVB, VNG
• Haagse realiteit en de praktijk• Verlichting versus socialisme• Het gaat om geld
GRONDBELEID TOEN
• Actief: gemeente koopt grond, maakt bouwrijp en verkoopt kavels aan bouwers
• Passief: bouwer koopt grond en gemeente geeft alleen vergunningen af
ONDERSCHEID ACHTERHAALD
• Er is geen locatieontwikkeling waar niet wordt onderhandeld en gecontracteerd
NU STUREND GRONDBELEID
• Bepalen onderhandelingspositie• Regie overheid• Zo vroeg mogelijk inbreng
marktpartijen• Onderhandelen gericht op bereiken
overeenstemming
STUREND GRONDBELEID
• Toepassen grondbeleidsinstrumenten in onderlinge samenhang
• Indien geen overeenstemming, afdwingen, vaak ook op verzoek marktpartij
GRONDBELEIDSINSTRUMENTEN
• Planmatige verwerving• Wet voorkeursrecht gemeenten• Bestemmingsplan• Samenwerkingsovereenkomsten• Onteigenen• Baatbelasting• Afdeling Grondexploitatie Wro
ACTUEEL I
• Integrale herziening Wro met afdeling Grondexploitatie
• Integrale herziening Onteigeningswet• Kostenverhaal, verevening,
baatafroming• Ontkoppeling eigendom en
bouwrechten• Positie corporaties
ACTUEEL II
• Gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf
• Archeologie• Zelfrealisatie onder druk, i.v.m.
Europees aanbesteden?• Steeds meer gezamenlijke
grondexploitaties
ACTUEEL III
• Gebiedsontwikkeling/complex-waarde en kostenverhaal
• WILG/ILG• Nieuwe Pachtwet• Wabo• Zelfrealisatie/Wvg
BELEIDSMATIGE CONTEXT ROOD VOOR GROEN
• Transformatie buitengebied• Beleidsmatige wens rood voor groen• Ruimte voor ruimte, voor wat hoort
wat, verhandelbare ontwikkelingsruimte, value capturing
• Kostenverhaal, verevening en baatafroming
ONTWIKKELINGSPLANOLOGIE
• Centrale rol in nota Ruimte• Gaat om het geheel en niet om de
afzonderlijke doelstellingen• Heet inmiddels gebiedsontwikkeling• Rood voor groen• Voor wat hoort wat (motie Geluk)
SPANNING
• Vroeger financierde rood als rendabele bestemming zichzelf
• De overheid financierde groen en blauw
• Al lang discussie over waar ligt de grens
• Tussen rijksweg en woonwijk
JURIDISCHE CONTEXT ROOD VOOR GROEN
• Alleen kosten van openbare voorzieningen
• Gesloten systeem• Gronduitgifte• Exploitatieovereenkomst• Baatbelasting• Niet: plankosten, kosten van
bodemsanering etc.
GEDACHTE OPLOSSING
• Afdeling Grondexploitatie Wro• Bedoeld voor woningbouwlocatie• Niet voor gebiedsontwikkeling
DOELSTELLINGEN GREX
• Verduidelijken juridische basis kostenverhaal
• Verevenen• Stellen locatie-eisen• Aanpakken free-riders
VROM
© Ministerie van VROM
STAND VAN ZAKEN
• Wetsvoorstel uit 2005• Gekoppeld aan invoering Wro• Aangenomen door beide Kamers• Inwerkingtreding 1 juli 2008• Besluit ruimtelijke ordening in
behandeling evenals Invoeringswet Wro
KERN GREX
• Heffing exploitatiebijdrage, gekoppeld aan verlenen bouwvergunning
• Bijdrage op basis begrote exploitatiekosten van het gebied
• Gedifferentieerd naar uitgifte-categorie
• Alleen voor grond in Bro aangewezen als bouwplan
EXPLOITATIEBIJDRAGE
• Exploitatie gehele plangebied• Kosten op basis limitatieve
kostensoortenlijst• Toetsen aan drie criteria:
– Profijt; plan moet er baat bij hebben
– Causaliteit; voorziening nodig voor plan
– Proportionaliteit (niet altijd 100%)
BOVENPLANSE VEREVENING
• Kosten voor meerdere locaties kunnen worden meegenomen
• In de vorm van een fondsbijdrage• Mits wordt voldaan aan de drie
criteria• Er moet een structuurvisie aan ten
grondslag liggen
TUSSEN CONCLUSIE
• Afdeling grondexploitatie voor bouwplan
• Bovengrens, drie criteria en opbrengstpotentieel
• Geen juridisch instrument voor gebiedsontwikkeling
GRONDVERWERVING
• Streven naar minnelijke verwerving• Inschatten onderhandelingspositie• Wat zal er worden vergoed bij
onteigening?
SCHADELOOSSTELLING
• Waarde huidige dan wel toekomstige bestemming (hoogste)
• Complexwaarde, rekenen met alle bestemmingen en kosten van een gebied
• De als een geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaak
KERNVRAAG
• Wat is een complex• Wetgever heeft niet nader willen
definiëren, kijken naar het geval• Jurisprudentie Hoge Raad
maatgevend
JURISPRUDENTIE
• Complex hoeft niet gelijk te zijn aan bestemmingsplan
• Delen hoeven niet tegelijkertijd te worden gerealiseerd, wel kenbare samenhang en continuïteit
• In het vrije verkeer als een geheel te exploiteren
BELANGEN ROOD VOOR GROEN
• Eigenaar groen: meer rood• Eigenaar rood: minder groen• Verwerver rood: meer groen• Verwerver groen: minder rood
TUSSEN CONCLUSIE
• Moet zijn een geheel, dus rood, groen en blauw
• Dat in het vrije verkeer als een geheel zou kunnen worden geëxploiteerd
• Niet van toepassing op gebiedsontwikkeling
PROBLEEM
• Politiek heeft Grex ‘gekaapt’• Nota Grondbeleid 2000: probleem is
kostenverhaal• Door VROM aangewerkt• In nota ruimte
ontwikkelingsplanologie/gebiedsont-wikkeling
• Grex gezien als Haarlemmerolie
PROBLEEM
• Door spanning tussen de beleidsmatige wensen en juridische realiteit stagneert grondverwerving
VOORBEELDEN
• Schieveense polder• Haarlemmermeer• Eendrachtspolder• OostvaardersWold• Wieringer randmeer• Waterdunen• Project IJsseldelta
OPLOSSING
• Belasting heffen over de meerwaarde (is eerder aan de orde geweest en afgewezen)
• Accepteren dat het zo is en afzien van rood voor groen