tien trinh quan ly du an.pdf
TRANSCRIPT
0
TiTiTiTiếnnnn trtrtrtrììììnhnhnhnh phphphpháááátttt tritritritriểnnnn ddddự áááánnnn bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnn
TIẾN TRÌNH PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẲN ĐIỂN HÌNH
l Xác định dự án
l Quy hoạch
l Cơ cấu chủ sởhữu
l Thiết kế chươngtrình
l Hoạch định thời
gian của dự án
l Ước tính chi phí
l Hoạch định ngân
sách
l Phân tích tàichính
l Tóm tắt dự án
l Sắp xếp tài chính
l Hoạch định chiếnlược phát triển
l Hoạch định chiếnlược thoát vốn
l Nhóm phát triểndự án
l Quy trình Tổchức và điềuhành dự án
l Quản lý tài chính
l Quản lý rủi ro
l Quản lý thông tin
l Quy hoạch
l Thiết kế kiến trúc
l Thiết kế cơ sở
l Lựa chọn công nghệxây dựng
l Xin giấy phép
l Thiết kế - phối hợpxây dựng
l Quản lý thiết kế
l Thương lượng và
lựa chọn đối tác – kýkết hợp đồng
l Quản lý xây dựng
l Phân tích xây dựng
l Kiểm tra chất lượng
l Phân tích
phưong án bán/ cho thuê
l Tổ chức
Marketing
l Tổ chức bánhàng
l Quản lý phân
chia sản phẩm
l Quản lý bán lẻ
l Hỗ trợ di chuyển
l Thay đổiphương thức
quản lý tài sản
l Đảm bảo chấtlượng
l Phận tích xây
dựng
l Bảo dưỡng địnhkỳ hoặc bảodưỡng phòngngừa
l Chấp nhận dựán
l Bàn giao sảnphẩm
l Các dịch vụ báo
cáo, kế toán
l Kiểm tra, điềuchỉnh, trangthiết bị kỹthuật
l Vận hành thử
l Duy trì bảo trìvà quản lý
sản phẩm
l Kết thúc dựán
l Quan hệchủ sở hữu
l Quan hệnhà chothuê
l Bảo hành
Giai đoạn
NC Khả thiGiai đoạn
bắt đầuGiai đoạnchiến lược
Giai đoạn tiềnxây dựng & xây dựng
Giai đoạnMarketing và
bán hàng
Giai đoạnbàn giao dự
án
Giai đoạnvận hànhvà bảo trì
Giaiđoạn
kết thúc
Tiến trình này phức tạp và trùng lắp do hiện tượng quan liêu và khung pháp lýkhông rõ ràng, nhu cầu vốn lớn nên phải có chiến lược thoát vốn để tăng hiệu
quả đầu tư và tăng IRR
1
TiTiTiTiếnnnn trtrtrtrììììnhnhnhnh phphphpháááátttt tritritritriểnnnn bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnn: : : : RRRRủiiii rorororo vvvvàààà thothothothoáááátttt vvvvốnnnn
RỦI RO TRONG QUÁ TRÌNH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN
Sẵn sàng xây dựng• Rủi ro cấp quyền sử dụng đất
• Rủi ro quy hoạch
• Rủi ro cấp phép
• Rủi ro pháp lý
• Rủi ro trong quá trinh thiết lập dự án
• Rủi ro xây dựng
• Rủi ro thị trường
• Rủi ro thị trường
• Rủi ro vận hành
Các rủi ro chính trong giai đoạn tiền xây dựng – Dự án có được chấp thuận?
• Kiểm soát chặt hồ sơ pháp lý
• Nghiên cứu thị trường cho dự án và xây dựng chiến lược kinh doanh
• Kiểm soát chi phí
• Thẩm định giá đất thương phẩm hợp lý• Quản lý dự án chặt chẽ• Quản lý xây dựng chặt chẽ• Sử dụng vốn đúng mục đích
• Tái cơ cấu tài chính, chiến lược thoát vốn, và điều hành dự án
• Xây dựng thể chế tài chính và nguồn tài trợ ổn định, vững mạnh và bền vững
Giai đoạn bắt
đầu
Giai đoạn thực
hiện
Giai đoạn chiến
lược
Giai đoạn tiền
xây dựng
Giai đoạn xây
dựng
Giai đoạn vận
hành & bảo trì
Giai đoạn kết
thúc
Giai đoạn bắt
đầu
Giai đoạn thực
hiện
Giai đoạn chiến
lược
Giai đoạn tiền
xây dựng
Giai đoạn xây
dựng
Giai đoạn vận
hành & bảo trì
Giai đoạn kết
thúc
GIẢM THIỂU RỦI RO VÀ KẾ HOẠCH THOÁT VỐN
Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn Thoát vốn
2
Giai đoạn bắt đầu
l Xác định dự án
Quy mô dự án và tiêu thức chọn lựa quy mô
Địa điểm dự án và tiêu thức chọn lựa địa điểm
Thị trường và phân tích thị trường
l Quy hoạch
Quy hoạch vùng và chiến lược phát triển
Quy hoạch sơ bộ 1/500
Đề suất Quy hoạch của dự án: Diện tích, mật độxây dựng, hệ số sử dụng đất, độ cao, chức năng
3
Giai đoạn bắt đầu
l Cơ cấu chủ sở hữu
Vốn chủ sỡ hữu đầu tư và phương thức huy
động vốn chủ sở hữu đầu tư
Vốn vay và phương thức huy động vốn vay
(một ngân hàng hay đồng tài trợ hay nhóm tài
trợ
Các hình thức huy động khác từ nguồn vốn
vay
Vốn ứng trước của khách hàng và nhà thầu
Chiến lược tái cơ cấu vốn chủ sở hữu
4
Giai đoạn bắt đầu
l Thiết kế chương trình
Thiết kế chương trình phát triển dự án
Chuẩn bị các bước công việc
Xác định công việc ưu tiên
Xây dựng khung công việc và hướng dẫn
Xây dựng chế độ kiểm soát tiến độ
Phối hợp các đơn vị & Đánh giá năng lực
l Hoạch định thời gian của dự án
Thời gian xác định dự án
Thời gian xây dựng QH và phê duyệt quy hoạch 1/500
Thời gian phê duyệt xây dựng và pháp lý về đất
Thời gian thiết kế chi tiết
Thời gian xây dựng yêu cầu thầu và chấm thầu
Thời gian xây dựng
Thời gian nghiệm thu, quyết toán và bàn giao
5
Giai đoạn thực hiện
l Ước tính chi phí
Hạng mục ngoài hàng rào dự án
Hạ tầng kỹ thuật & Các hạng mục khác và chi phí khác
Hạng mục trong hàng rào dự án
Chi phí đất thương phẩm
Chi phí phát triển hạ tầng kỹ thuật
Chi phí xây dựng và thiết bị
Chi phí tư vấn (Luật, thiết kế, tư vấn đầu tư, giám sát, quản lý dự án, quản lý xây dựng, phát triển dự án, thị trường)
Dự phòng
l Hoạch định ngân sách
Hoạch định ngân sách vốn chủ sở hữu – kế hoạch rót vốn chủ sở hữu
Hoạch định ngân sách vốn vay – kế hoạch giải ngân vốn vay
Hoạch định kế hoạch ứng trước – kế hoạch thu tiền từ khách hàng
6
Giai đoạn thực hiện
l Phân tích tài chính
Doanh thu, chi phí, khấu hao, vốn lưu động, lợi nhuận, bảng cân đối kế toán, lưu chuyển tiền tệ
Phân tích hiệu quả dự án NPV, IRR, Thời gian hoàn vốn, hệ số lợi nhuận
Định giá dự án để tái cấu trúc vốn
Phân tích các báo cáo tài chính
l Tóm tắt dự án
Pháp lý
Mô tả dự án
Sản phẩm, thị trường và định vị thị trường
Sử dụng vốn và nguồn vốn
Các báo cáo tài chính và phân tích tài chính
Kế hoạch phát triển dự án
l Thu xếp tài chính
Chuẩn bị bản tóm tắt dự án
Đàm phán
Cam kết
7
Giai đoạn chiến lược
l Hoạch định chiến lược phát triển
Lãnh đạo và tầm nhìn
Phát triển chương trình
Quản lý chương trình
Phát triển dự án
Quản lý dự án
l Hoạch định chiến lược thoát vốn
Tái cơ cấu khi hình thành dự án và nhóm các nhà đầu tư
Theo giai đoạn
Thiết kế chương trình M&A
l Nhóm phát triển dự án
Thuê đơn vị tư vấn phát triển dự án
Thiết kế chương trình phát triển dự án
8
Giai đoạn chiến lược
l Quy trình Tổ chức và điều hành dự án
Cơ cấu tổ chức quản lý dự án (Project Management)
Nhóm tư vấn, nhóm quản lý xây dựng, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm
quản lý tài sản và vận hành tài sản
Nhóm tư vấn,tổng thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài sảnvà vận hành tài sản
Nhóm tư vấn, nhà thầu chính, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quản lý tài
sản và vận hành tài sản
Nhóm tư vần, nhóm các nhà thầu, nhóm quản lý marketing và bán hàng, nhóm quảnlý tài sản và vận hành tài sản
l Quản lý tài chính
Quản lý tiến độ giải ngân
Lập các bảng phân bổ chi phí và giám sát
Quản lý vốn lưu động
Quản lý chi phí vận hành
Quản lý doanh thu
l Quản lý rủi ro
l Quản lý thông tin
9
Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng
l Quy hoạch
Quy hoạch 1/200
Quy hoạch 1/500
l Thiết kế kiến trúc
Kiến trúc
Cảnh quan
Giao thông
l Thiết kế cơ sở
Hạ tầng kỹ thuật
Kiến trúc và công nghệ xây dựng
M&E
Cảnh quan
Nội thất
l Lựa chọn công nghệ xây dựng
Công nghệ móng (Cọc nhồi, vách ngăn pallete, và đóng cọc)
Công nghệ khung (Truyền thống và khung dây văng (trượt))
10
Giai đoạn tiền xây dựng và xây dựng
l Xin giấy phép
Thẩm định thiết kế cơ sở
Thẩm định dự án đầu tư
Giấy phép xây dựng và phê duyệt dự án đầu tư
l Thiết kế - phối hợp xây dựng
Lựa chọn đơn vị thiết kế
Mời các đơn vị thi công tham gia phối hợp
Phối hợp giữa đơn vị thiết kế và nhà thầu thi công
l Quản lý thiết kế
Vừa thiết kế vừa thi công
Thiết kế, thẩm định thiết kế, chọn thầu, thi công
l Thương lượng và lựa chọn nhà thhầu – ký kết hợp đồng
Quản lý xây dựng
Phân tích xây dựng
Kiểm tra chất lượng
11
Giai đoạn Marketing và Bán hàng
l Phân tích phưong án bán/ cho thuê
Phân tích bán hàng (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ)
Phân tích cho thuê (Diện tích, giá, tài trợ và phương án tài trợ)
l Tổ chức Marketing
Nhóm marketing
Định vị thị trường
Tổ chức marketing
l Tổ chức bán hàng
Nhóm bán hàng
Tổ chức thực hiện bán hàng
l Quản lý phân chia sản phẩm
l Quản lý bán lẻ
l Hỗ trợ di chuyển
l Thay đổi phương thức quản lý tài sản
l Đảm bảo chất lượng
12
Giai đoạn bàn giao dự án
l Phận tích xây dựng
l Bảo dưỡng định kỳ hoặc bảo dưỡng
phòng ngừa
l Chấp nhận dự án
l Bàn giao sản phẩm
l Các dịch vụ báo cáo, kế toán
13
Giai đoạn vận hành và bảo trì
l Kiểm tra, điều chỉnh, trang thiết bịkỹ thuật
l Vận hành thử
l Duy trì bảo trì và quản lý sảnphẩm
14
Giai đoạn kết thúc dự án
l Kết thúc dự án
l Quan hệ chủ sở hữu
l Quan hệ nhà cho thuê
l Bảo hành
15
CCCCấuuuu trtrtrtrúúúúcccc ququququảnnnn lýlýlýlý ddddự áááánnnn –––– QuQuQuQuảnnnn lýlýlýlý xâyxâyxâyxây ddddựngngngng
CHỦ •ẦU TƯ
Nhà phát triển dự án
Tư vấn
Móng
& hầmKhung
Pháplý
Thiếtkế
Giám đốc dự án
Cảnhquan
Quản lý xây dựng – Củacác nhà thầu
Hạtầng kỹthuật
M&ENộithất
Quảnlý dự
án
Pháttriển
dự án
Tưvấn
Marketing và
bánhàng
Tưvấn
quảnlý tàisản
Tưvấn tàichính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tưvấn
chi phívà
khốilượng
Tưvấn
giámsát
Kiểmđịnh
16
CCCCấuuuu trtrtrtrúúúúcccc ququququảnnnn lýlýlýlý ddddự áááánnnn –––– TTTTổngngngng ththththầuuuu
CHỦ •ẦU TƯ
Nhà phát triển dự án
Tư vấn
Móng
& hầmKhung
Pháplý
Thiếtkế
Giám đốc dự án
Cảnhquan
Tổng thầu
Hạtầng kỹthuật
M&ENộithất
Quảnlý dự
án
Pháttriển
dự án
Tưvấn
Marketing và
bánhàng
Tưvấn
quảnlý tàisản
Tưvấn tàichính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tưvấn
chi phívà
khốilượng
Tưvấn
giámsát
Kiểmđịnh
Quảnlỷ xâydựng
17
CCCCấuuuu trtrtrtrúúúúcccc ququququảnnnn lýlýlýlý ddddự áááánnnn –––– NhNhNhNhàààà ththththầuuuu chchchchíííínhnhnhnh
CHỦ •ẦU TƯ
Nhà phát triển dự án
Tư vấn
Móng
& hầmKhung
Pháplý
Thiếtkế
Giám đốc dự án
Cảnhquan
Nhà thầu chính
Hạtầng kỹthuật
M&ENộithất
Quảnlý dự
án
Pháttriển
dự án
Tưvấn
Marketing và
bánhàng
Tưvấn
quảnlý tàisản
Tưvấn tàichính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tưvấn
chi phívà
khốilượng
Tưvấn
giámsát
Kiểmđịnh
Quảnlỷ xâydựng
18
CCCCấuuuu trtrtrtrúúúúcccc ququququảnnnn lýlýlýlý ddddự áááánnnn –––– ChChChChủ đầuuuu ttttư trtrtrtrựcccc titititiếpppp ththththựcccc hihihihiệnnnn
CHỦ •ẦU TƯ
Nhà phát triển dự án
Tư vấn
Móng
& hầmKhung
Pháplý
Thiếtkế
Giám đốc dự án
Cảnhquan
Giám đốc dự án – Tưvấn quản lý xây dựng
Hạtầng kỹthuật
M&ENộithất
Quảnlý dự
án
Pháttriển
dự án
Tưvấn
Marketing và
bánhàng
Tưvấn
quảnlý tàisản
Tưvấn tàichính
Móng Khung Kết cấu Kiến trúc HTKT Cảnh quan M&E Nội thất Khác
Tưvấn
chi phívà
khốilượng
Tưvấn
giámsát
Kiểmđịnh
Quảnlỷ xâydựng
19
ChChChChươngngngng trtrtrtrììììnhnhnhnh phphphpháááátttt tritritritriểnnnn ccccáááácccc ddddự áááánnnn
Lãnh đạo – Tầm nhìn
Quản lý dự án
Hoạch định chính sách
Phân phối nguồn lực
Ra quyết định
Quản lý quá trình đấu thầu
Kiểm soát và điều hành dự án
Đảm bảo chất lượng
Quản lý năng lực
Kiểm soát tiến độ
Phối hợp các đơn vị
Chuẩn bị các bước công việc
Xác định công việc ưu tiên
Xây dựng khung công việc và hướng dẫn
Phát triển chương trình
Quản lý chương trình
Phát triển dự án
Xây dựng các khái niệm (RFP, SLA…)
Ý tưởng và hiện thực hóa ý tưởng
Kiến trúc
CHƯƠ
NG
TR
ÌNH
DỰ
ÁN
20
Kế hoạch kinh doanh
l Báo cáo tóm tắt
l Phân tích tình hình thị trường và sản phẩm
Phân tích thị trường
Phân tích tổng quan
Phân tích nhu cầu thị trường
Phân tích xu hướng thị trường
Phân tích tốc độ tăng trưởng của thị trường
Phân tích SWOT
Phân tích khả năng cạnh tranh
Phân tích sản phẩm
Yếu tố thành công
Vấn đề cần cân nhắc
21
Kế hoạch kinh doanh
l Chiến lược Marketing
Nhiệm vụ và mục đích cần đạt đến
Cơ cấu tổ chức
Xác định ngân sách và phân bổ ngân sách
Thị trường mục tiêu
Định vị sản phẩm
Chiến lược marketing
Thực hiện và triển khai
l Phân tích tài chính
Kiểm soát đầu tư
Phân tích doanh thu
Phân tích chi phí
Phân tích hiệu quả đầu tư
Phân tích báo cáo tài chính
l Đầu tư và phát triển dự án
l Kết luận
22
TTTTổngngngng quanquanquanquan vvvvề ththththị trtrtrtrườngngngng bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnn
Đặc điểm
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Trước những năm 1990
2004 đến nay
Không tồn tại thị trường bất động sản
Không có luật điều tiết về quyền sử dụng và chủ sở hữu của bất động sản
Hệ thống phát triển nhà - Quy hoạch & phân phối
Ban hành Luật Đất Đai mới vào năm 2004. Nhà nước là chủ sở hữu toàn bộ đấtđai . Các cá nhân và các tổ chức chỉ được cấp quyền sử dụng đất
Đầu tư nước ngoài tăng, tăng thu nhập và thị trường cầm cố ra đời
Nhu cầu tăng. Quyền sử dụng đất và bất động sản được mua bán trên thị trường
Các nhà phát triển địa phương vẫn còn tồn tại khó khăn và các giới hạn về vốn
Có nhiều nhà phát triển trong nước nhỏ và có tiềm lực tài chính yếu
Không có các dự án phát triển khu thương mại và khu dân cư mới
Luật Đất Đai ra đời
Nhiều dự án nước ngoài bị sụp đổ do cuộc khủng hoảng tài chính Châu Á
Thị trường bất động sản ra đời
Ban hành luật đất đai lân đầu tiên quy định về khái niệm chủ sở hữuŁŁŁŁ tình trạng đầu cơ tăng & giá đất tăng
Các nhà phát triển nước ngoài ồ ạt vào thị trường Hà Nội và Tp. HCM ŁŁŁŁ Nhiều dự án phát triển khu thương mại lớn được hình thành
Giai đoạn 1990 – 1998
Giai đoạn 1998 – 2004
23
TTTTổngngngng quanquanquanquan vvvvề ththththị trtrtrtrườngngngng bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnn
NHU CẦU VỀNHÀ Ở VÀ
TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI NGÀY CÀNG
CAO
Thị trường, quy trình và môitrường kinh doanh
Nhu cầu
Phát triểnLuật bất động sản
Công suất sử dụng vàcho thuê cao
Dân số trẻ - giàu ngàycàng nhiều
Vốn đầu tư nước ngoàităng
Khung pháp lý
Quy trình cấp phép
Quyền phát triển
Thói quen mua sắm
Trình độ dân trí tăng
Đầu tư trực tiếp nước ngoài
Đầu tư gián tiếp nước ngoài
Thị trường cầm cố bắtđầu hình thành và phát
triển
Mức sống ngày càng tăng
Thu nhập bình quân trên đầu người tăng
Nhu cầu về giải trí, mua sắm cao
Chứng khoán hóa bất động sản
Thị trườngchứng khoán phát triển
Giá có khuynh hướng tăng mặc dù đãchững lại và giảm trong thời gian qua
Công suất sử dụng cao
Lượng khách hàng tăng
Thị trường tài chính, cơsở hạ tầng, cơ sở pháp lý
ngày càng hoàn thiện
Thiếu nguồn cung
24
TTTTổngngngng quanquanquanquan vvvvề ththththị trtrtrtrườngngngng bbbbấtttt độngngngng ssssảnnnn
PHÂN TÍCH SWOT CHO THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN
ĐIỂM YẾU
THÁCH THỨC
Nền kinh tế phát triển nhanh
Chính trị ổn định
Vốn đầu tư nước ngoài tăng
CƠ HỘI
ĐIỂM MẠNH
Thị trường bắt đầu phát triểnnhanh
Khung pháp lý được cải thiện
Cắt giảm chi phí
Hệ thống pháp luật còn yếu kém
Chi phí giải tỏa và sử dụng đất cao
Quy hoạch không rõ ràng, chắc chắn
Rủi ro
Thị trường chưa thực sự phát triển vàcòn thiếu vốn
Thiếu các nhà phát triển có kinh nghiệm
Thời gian, điểm bán hàng
Thị trường cầm cố và các chứng khoánbất động sản đang phát triển
Nhu cầu tăng cao – Nguồn cung thiếu
Thị trường phát triển ổn định
Dân số trẻ - giàu tăng
Mức sống ngày càng cao
Không đoán trước được sự thay đổi củaluật pháp
Chi phí và độ trễ tăng
Cơ cấu giá không hợp lý và biến độngbất thường
Thiếu sự đánh giá và định giá chấtlượng
Các vấn đề giao thông
Nguồn cung không được kiểm soát