tilstandsrapport bolig - selg bolig selv...tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av...

Matrikkel: Gnr 8: Bnr 47 Takstmann Øyvind Tjervåg AS

Kommune: 1515 HERØY (MØRE OG ROMSDAL)KOMMUNE

Tiggeteberget 1, 6065 ULSTEINVIK

Adresse: Mulevikvegen 40, 6098 NERLANDSØY Telefon: 934 80 761

TILSTANDSRAPPORT BOLIGBygningsteknisk gjennomgang med- teknisk verdi

Mulevikvegen 40, 6098 NERLANDSØYGnr 8: Bnr 47

1515 HERØY (MØRE OG ROMSDAL) KOMMUNE

LYKKETUN

SERTIFISERT TAKSTMANNTakstmann Øyvind Tjervåg

Telefon: 934 80 761

E-post: [email protected]: Uavhengig takstmann

AUTORISERT FORETAKTakstmann Øyvind Tjervåg AS


Telefon: 934 80 761

Organisasjonsnr: 915 495 605

Dato befaring: 23.01.2020Utskriftsdato: 31.03.2020Oppdragsnr: 1660

ecce54f

Norsk takst er markedsnavnet til Norges Takseringsforbund





Rapporten kan kun brukes av godkjente medlemmer av:Norsk takst

Befaringsdato: 23.01.2020 Side: 2 av 15

Personvern

Norsk takst og takstmannen behandler enkelte personopplysninger om kunden som takstmannen trenger for å utarbeide rapporten. Forpersonvernerklæring og informasjon om bruk av personopplysninger gå til denne nettsiden:http://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/personvernerklaering/

Norsk takst samarbeider med Vendu AS som utvikler tjenester som bidrar til en trygg bolighandel og et bærekraftig bolighold. For å kunne gjøredette benyttes det tilstands - og eiendomsinformasjon fra rapporten.Les mer om tjenestene og få tilgang til å avstå fra bruk av dine data ved ågå til denne nettsiden: https://samtykke.vendu.no/8256b9a1-7b06-4e97-a45a-5347c1a8d8b6

Forutsetninger

TILSTANDSRAPPORT BOLIG OG DENS AVGRENSNINGERDette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapportenikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter.Tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten erlikevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktiginformasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått atinformasjonen ikke var korrekt. Eier/formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk.Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.

TAKSTRAPPORTENTakstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk takst og er utført i henhold til Norsk takst sine regler. Eventuelt angitt låneverdi er en forsiktigansatt markedsverdi.

OM TAKSERINGSFORETAKTakseringsforetakene som er autorisert av Norsk takst har profesjonelle fagfolk som blant annet utarbeider Tilstandsrapporter bolig. Foretakets autorisasjoner tilsvarer desertifikater som takstmennene i foretaket holder.

OM TAKSTMENNTakstmenn i Norsk takst er sertifisert av forbundet. Når en takstmann er sertifisert vil takstmannen ha rett til å benytte Norsk takst sitt sertifiseringsmerke på alle sinerapporter. Dette markerer at han er i besittelse av de nødvendige faglige kvalifikasjoner for denne type oppdrag. I tillegg forventes det at den sertifiserte takstmannen skaletterleve de etiske regler og det generelle regelverket for sin organisasjon og ellers utøve normalt godt takstmannsskjønn.

KLAGEORDNINGDet er opprettet en felles klagenemnd for takstbransjen som også omfatter Tilstandsrapport bolig med tilhørende tilleggsmoduler. Klageorganet er sammensatt av ennøytral formann, samt like mange representanter fra Forbrukerrådet på den ene siden og fra Bransjeorganisasjonene på den andre. Alle forbrukerklager i forbindelse medTilstandsrapporten og tilhørende tilleggsundersøkelser kan rettes til dette klageorganet. Forutsetningen for at en sak skal bringes inn for nemnda, er at klager har tattsaken opp med motparten uten å komme til en tilfredsstillende løsning. Nemnda vil behandle alle slike klager som er knyttet til selve rapporten og eventuelle fellestilleggsundersøkelser.

RAPPORTENS STRUKTURRapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 av 1995 (tilstandsrapport) og NS 3451 (bygningsdeler).Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggteknisketilstandssvekkelser angis også i tråd med NS3424 på følgende måte:- Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer- Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer- Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer- Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)TG0 angis ikke i rapporten, dvs. tilstandsgrad angis ikke dersom det ikke registreres synlige symptomer eller tilstandssvekkelser.

BEFARINGENNS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste nivå.I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:- Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving)- Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det.- Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.- Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. Anlegg, osv.- Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.- Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt.- Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet.- Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert.Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten.







LEVETIDSBETRAKTNINGERDet refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ’Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007’.Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og i et ca. intervall mellom høy og lavforventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kanvariere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningener generell og angir den tiden det gjennomsnittlig tar før man kan forvente at bygningsdelen ikke lenger tilfredsstiller gitte minimumskrav.

TILLEGGSUNDERSØKELSER- Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet.- Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. Takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.

ANDRE UTTRYKK OG DEFINISJONER- Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå.- Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a vurdert ut fra alder og normal bruk.- Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået.- Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand.- Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk forventet levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av.- Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.- Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se 'Tilstandsgrader' under punktet om Rapportens struktur.- Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår.- Fuktindikatorutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner.

Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldreenn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering.

Arealberegning

Arealmålingene i denne rapporten har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Presiseringer for enkelte arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling vedomsetning og/eller verdisetting av boenheter er beskrevet i 'Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014'. Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, oggjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. Ved markedsføring av boliger skal det benyttes egne arealbetegnelser: P-ROM og S-ROM. Primærrom- og sekundærrom(P-ROM og S-ROM). Fordeling mellom disse er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn. En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategorirommet tilhører.

Måleverdige arealer: Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår iåpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selvom de er måleverdige.

Egne forutsetninger

At det ikke foreligger uoppfylte pålegg på eiendommen, heftelser, servitutter eller lignende som kan påvirke eiendommensmarkedsverdi. Kommunal informasjon og grunnbok utskrift er ikke innhentet av takstmann.

Takstmann har ikke undersøkt om bruken av eiendommen er omsøkt eller godkjent som omsøkt. Defineringen av rom er iht. tilbruken av rommene under besiktigelsen selv om bruken av rommene kan avvike fra lovlighet og offentlig godkjenning avrommene.







Takstmannens rolle

Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken etansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannensintegritet, se takseringsbransjens etiske retningslinjer på www.norsktakst.no.

Konklusjon tilstand

Eneboligen med frittstående garasje fremstår i all hovedsak og være normalt godt vedlikeholdt med bakgrunn i alder.

Det må påregnes tiltak med følgende forhold i tiden fremover med bakgrunn i alder og i vedlikeholdssammenheng:

- Rette på isolasjon på loftet og tette innganger for mus.- Montere takstige til pipe.- Utbedre fuktskader i veranda med toppdekke av glassfiber.- Tiltak med drenering og fuktsikring av garasje og bod under veranda.- Tiltak med setninger i betong platter og skjevheter i forstøtningsmurer med jordpress.- Oppussing av vaskerom og badene på sikt.- Generell vedlikehold av garasje og tiltak med svikt i drenringen.

Se rapport for nærmere vurdering av de enkelte bygningsdeler.

Det vil utover dette hvile normale påregnligheter med oppussinger, vedlikehold og utskiftninger ved eiendommen, dette er knyttettil alder og normale levetidsbetraktningger for de enkelte bygningsdeler.

ULSTEINVIK, 31.03.2020

Takstmann Øyvind TjervågTelefon: 934 80 761







Befarings- og eiendomsopplysninger

Rapportdata

Kunde: Anita Johanne Kvalsund

Takstmann: Øyvind Tjervåg

Befaring/tilstede: Befaringsdato: 23.01.2020. - Andor Kvalsund. Eier. - Øyvind Tjervåg. Takstmann.

Eiendomsopplysninger

Eiend.betegnelse: LYKKETUN

Beliggenhet: Eiendommen er beliggende i Kvalsvika i Herøy kommune. Fra eiendommen er det ca. 5 minutter tilKvaslund hvor en finner barnehage, barneskole og dagligvare butikk. Til Fosnavåg sentrum,ungdomskole, videregående skole, idrettsanlegg og badeland er det ca. 10 minutter med bil.

Bebyggelsen: Omkringliggende bebyggelse av eneboliger.

Om tomten: Skrående sørøst vendt tomt opparbeidet med forstøttningsmurer, støpte platter og trapper,beleggningstein, lekehytte, flaggstang, plenarealer og beplanting. Tomten har god utsikt og normaltgode solforhold.

Konsesjonsplikt: Nei.

Regulering: Reguleringsplan Kvalsvikeidet med planidentifikasjon: 197701, reguleringsformål boliger. Ref.Kommunekart.

Kommuneplan: Gjeldene kommuneplan arealdel for Herøy kommune 2013 -2025 med planidentifikasjon: 201250. Ref.Kommunekart.

Adkomstvei: Offentlig adkomstvei, tomtens innkjørsel og parkeringsarealer har toppdekke av grus og asfalt.

Tilknytning vann: Offentlig tilknyttet via privat stikkledning.

Tilknytning avløp: Offentlig tilknyttet via privat avløpsledning.

Matrikkeldata

Matrikkel: Kommune: 1515 HERØY (MØRE OG ROMSDAL) Gnr: 8 Bnr: 47

Eiet/festet: Eiet

Areal: 1 358,1 m² Arealkilde: Ambita

Hjemmelshaver: Anita Johanne Kvalsund

Adresse: Mulevikvegen 40, 6098 NERLANDSØY

Kilder/vedlegg

Dokument/kilde Dato Kommentar Status Sider Vedlagt

Ambita 22.01.2020 Innhentet Ja

Situasjonkart 22.01.2020 Innhentet Ja

Ektemann 23.01.2020

Kommunekart 24.01.2020

Egenerklæring 23.01.2020 Innhentet Ja

Kommentar egenerklæring

Takstmannens kommentar til opplysninger som fremkommer i oppdragsgivers egenerklæring. Egenerklæringen følger vedlagt ogutgjør en del av rapporten. Takstmannen skal kommentere avvik i forhold til egne observasjoner og vurderinger.

Eventuelle avvik mellom gitte opplysninger i egenerklæringen fremgår av takstrapporten.







Bygninger på eiendommen

ENEBOLIG

ENEBOLIG

Byggeår: 1981 Kilde: Ektemann

Tilbygg (i 1992) Tilbygg av frontfasade med et tilbygg over to etasjeplan ifølgeektemann.Tilbygg (i 1982) Kjeller ble tilbygget garasje ifølge ektemann.Tilbygg (i 1991) Utvidelse av veranda mot nord med bod under ifølge ektemann.

ArealerBruttoareal Bruksareal BRA m²

Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar

Hovedetasje 127 117 117 Veranda ca. 80 m2.

Kjeller 143 126 96 30 Overbygd inngangsparti ca. 6 m2 ogbod under veranda ca. 23 m2.

Sum bygning: 270 243 213 30

Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger.

Romfordeling

Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM)

Hovedetasje Kjøkken, stue, gang, bad, 2 soverom

Kjeller Kjellerstue, gang, vindfang, 2 soverom, bad,vaskerom, hall m/trapp, badstue, entré garasje

Bod, garasjerom

GARASJE

GARASJE

Byggeår: 1991 Kilde: Ektemann







ArealerBruttoareal Bruksareal BRA m²

Etasje BTA m² Totalt Primær P-ROM Sekundær S-ROM Kommentar

Hovedetasje 46 42 42 Etasjehøyde ca. 2,85 meter.

Sum bygning: 46 42 0 42

Regler for arealberegning, se eget avsnitt i rapportens forutsetninger.

Romfordeling

Etasje Primærareal (P-ROM) Sekundærareal (S-ROM)

Hovedetasje Bod, garasjerom

Konstruksjoner

Utendørs

Terrengforhold - Utendørs

Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene erbasert på visuelle observasjoner.

Bearbeidet terreng, generelt

Beskrivelse: Skrående tomt med terrengfall mot deler av grunnmuren. Forstøtningsmurer av blokker ogstøpte betong platter.

Tilstandsvurdering/tilstandsgrad:

Ingen anmerkinger til terrengfall ved grunnmuren utfra tomtens beskaffenhet.

Plen er avsluttet direkte mot grunnmuren uten fuktsikring eller drenerende masser, detteøker fuktbelastningen av grunnmur. Ttiltak med dette påregnes.

Støpte platter har setningskader og deler av forstøtningsmurene har skjevheter som følgejordpress, tiltak med dette må påregnes.

ENEBOLIG

Grunn og fundamenter - ENEBOLIG

Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser er ikke foretatt.

Direkte fundamentering

Beskrivelse: Fundamenter av betong på antatt faste og drenerende masser, tilbygg har ringmur av betong.


Ingen visuelt synlige tegn til skader på grunnmuren som indikerer setninger i grunnen ogfundamenter på kontrollerbare plasser.







Grunnmur - ENEBOLIG

Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.

Vegger mot grunn

Beskrivelse: Grunnmur av lettklinkerblokker med utvendig murpuss i malt utførelse, innvendig i kjelleren ergrunnmuren skjult av veggkledning utenom i garasje og bod under veranda.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utbedring av betongvegg eller murt vegg av blokker er 20 - 60 år.


Ingen anmerkinger til grunnmuren utover videre normalt vedlikehold må påregnes.

Drenering - ENEBOLIG

Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.

Drenering

Beskrivelse: Ektemann opplyser at dreneringen er fra byggeår og består av drenerende masser og "kisteveiter", fuktsikring av grunnmuren med bølgeplast.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av drenssystem med drensledninger er 20 - 60 år.Normal tid før vedlikehold av drenssystem med drensledninger er 1 - 5 år.


I kjeller ble det registert fuktinntrekk fra dreneringen i garasje og bod under veranda motnord, ingen tegn til fuktintrekk i øvrig deler av kjeller på kontrollerbare plasser som ikke varskjult av innbo.

Med bakgrunn i påpekte forhold og alder må det påregnes tiltak med drenering ogfuktsikringen av kjeller. Deler av drenering med svikt gis TG3 øvrig drenering TG2.

Veggkonstruksjon og utvendige fasader - ENEBOLIG

Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon ogfasader, med tilfeldige valgte stikktakninger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretattfra bakkenivå.

Yttervegger

Beskrivelse: Bindingsverkkonstruksjon med asfaltplater, utvendige fasader har liggende og ståendebordkledning i malt utførelse.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før reparasjon av bindingsverk av tre er 40 - 80 år.


Bordkledningen fremstår og være godt vedlikeholdt med bakgrunn i alder, ingenanmerkinger utover videre normalt vedlikehold.

Vinduer og dører - ENEBOLIG

Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakninger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgteåpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.

Vinduer

Beskrivelse: Vinduer fra byggeår av tre i malt utførelse med dobble glass, stue vinduer frontfasade har trelags glass. Det er montert utenpåliggende vindussprosser på vinduene.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år.Normal tid før kontroll og justering av vinduer, hengslede er 2 - 8 år.


Vinduene har normal slitasje med bakgrunn i alder, vinduer på værutsatte deler av fasadener noe mere slitte en øvrige vinduer. Videre normalt vedlikehold og utskiftinger måpåregnes på sikt.







Ytterdører og porter

Beskrivelse: Ytterdører og verandadører fra byggeår av tre i malt og lakka utførelse med enkle og dobbleglass. Garasje har leddport av tre i malt utførelse med portåpner.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før kontroll og justering av tredører er 2 - 8 år.Normal tid før utskifting av tredører og aluminiumsdører er 20 - 40 år.


Dørene og garasjeport har normal slitasje med bakgrunn i alder og bruk, videre normaltvedlikehold og stedvise utskiftinger må påregnes på sikt.

Innvendige dører

Beskrivelse: Lakka og malte furu fyllingsdører fra byggeår med enkelte nyere dørblad av Mdf i malt utførelse.Til garasje er det montert ei finert dør i lakka utførelse.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år.


Ingen anmerkinger til innerdørene utover videre normalt vedlikehold og stedvise utskiftingermå påregnes med bakgrunn i alder på innerdørene.

Takkonstruksjon - ENEBOLIG

Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakingerforetas. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.

Takkonstruksjoner

Beskrivelse: Takstoler av typen w-takstoler med undertak av trefiberplater med papp, det er lagt noe mindregulv på kryploftet etter senter av møne.


Det ble registert en del muselort på kryploftet dette indikerer at det i perioder er mus påkryploftet. Innganger bør avdekkes å tettes.

Ved takutstikkene ligger deler av isolasjonen i direkte kontakt med undertaket utenluftespalte, dette hindrer ventileringen av kryploftet og øker faren for kondenskader. I tilleggbør deler av isolasjonen rettes på og isolasjon som er tatt opp legges tilbake.

Taktekking - ENEBOLIG

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer.

Taktekking og membraner

Beskrivelse: Betongtakstein med takrenne system av aluminium, takutstikk av rettkantbord og panel i maltutførelse.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av betongtakstein er 10 - 40 år.


Ingen anmerkinger utover at taktekkingen er noe slitt, tilstandsgrad satt med bakgrunn idette og normale levetidsbetraktningger for betongtakstein.

Overlys, takluker - ENEBOLIG

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering.

Overlys og takluker

Beskrivelse: Til kryploft er det montert ei uisolert vippeluke i malt utførelse med nedfellbar stige av tre i maltutførelse fra byggeår.


Vippeluke fungerer med dagens bruk, ingen anmerkinger utover alder og at loftsluke eruisolert og pakningen er slitt og delvis borte.







Terrasse, balkonger, trapper ol - ENEBOLIG

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverkkontrolleres.

Trapper og ramper

Beskrivelse: Trapp og rekkverk i lakka furu med åpne trappetrinn av eik i lakka utførelse. Ektemann opplyserat trapp var ny for ca. 10-12 år siden.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av trapper i tre er 15 - 30 år.


Iht. byggeforskriftene fra 1987 er det krav til håndlist på begge sider av trapp på alle trapperprodusert fra dette tidspunktet. Tiltak med dette må vurderes. Utover dette ingenanmerkinger til trapp og rekkverk.

Balkonger, terrasser ol.

Beskrivelse: Veranda plate av malt betong, bjelkelag konstruksjon med spaltegulv av terrassebord ogkryssfiner med malt glassfiber dekke. Rekkverk og levegg av tre i malt utførelse.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før reparasjon av balkonger i betong er 15 - 25 år.


Rekkverkshøyden på deler av veranda har høyde under anbefalt høyde på 90 cm, tiltakmed dette må påregnes. TG2.

Veranda med glassfiber dekke har ikke fall dette medfører at det står igjen vanndammer påveranda etter nedbør. TG2

I bod under veranda så er det fuktskader på gulv og bjelker som følge av lekkasje iveranda. Tiltak med dette må påregnes og utbedring av oppståtte følgeskader måpåregnes. TG3

Piper og ildsteder - ENEBOLIG

Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderesavstand til brennbart materiale.

Piper, plassbygde ildsteder m.v.

Beskrivelse: Elementpipe og brannmurer i murpusset og malt utførelse delvis forblendet med skifer paneler,feieluke av aluminium. Pipe er tilknyttet en vedovn i begge etasjeplan. Over yttertak har pipeplastbelagt stålkleding.

Tilstandsvurdering: Det er det lokale feievesen som utfører kontroll av piper og ildsteder, tilstandsgrad er medbakgrunn i dette ikke satt.

Det bemerkes likevel at takstige ikke montert, det er krav om dette for å kunne få utført offentligfeiing. Anbefales montert.

Etasjeskillere - ENEBOLIG

Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negativeavvik.

Gulvsystemer

Beskrivelse: Etasjeskille i bjelkelag konstruksjon med spaltegulv og trefiberplater ifølge ektemann, kjeller oggarasje har gulv mot grunnen av betong og oppforet tregulv på kjellerstue. Bod under verandahar jordgulv.


Gulvene er stikkprøve kontrollert for skjevheter med laser. På enkelte rom ble det registertnoen mindre skjevheter som må bør vurderes opprettet ved utskifting av gulvene.







Bad - ENEBOLIG

Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skaderer foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse romtilhører samme boenhet. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet påinnredninger og utstyr.

Bygning, generelt - Hovedetasje / Bad

Beskrivelse: Bad fra byggeår oppusset i 1995 i forbindelse med en vannskade i veggen ifølge ektemann.

Himling: Malt Mdf panel.Vegger: Fliser.Gulv: Fliser.Utstyr: Baderomsinnredning, vegghengt wc og dusjkabinett.Ventilasjon: Nei.Varme: Varmekabel.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10 - 30 år.Normal tid før maling av plater, malt er 8 - 16 år.


Gulvet er flatt uten fall til sluken, det bemerkes at kun deler av gulvarealet er kontrollert forfall forhold til sluken.

Det er montert sluk av plast, dusjkabinett er tilkoplet avløpsrør.

Dør har tilfredsstillende høyde på dørterskel i forhold til høyde på sluken.

Våtrommet har ikke mekanisk avtrekk montert.

Fuktsøket avdekte ingen unormale fuktverdier på kontrollerte plasser.

Våtrommet fungerer med dagens bruk og dusjkabinett, tilstandsgrad satt med bakgrunn ipåpekte forhold og alder på våtrommet.

Bygning, generelt - Kjeller / Bad

Beskrivelse: Bad fra byggeår noe oppusset siden byggeår med ukjent alder for dette arbeidet.

Himling: Malte takplater.Vegger: Våtromsplater.Gulv: Vinylbelegg med oppkant.Utstyr: Baderomsinnredning, wc, badekar og dusjkabinett.Ventilasjon: Ventil.Varme: Varmekabel.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av baderomspanel er 6 - 14 år.Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år.Normal tid før maling av plater, malt er 8 - 16 år.


Gulvet har noe fall til slukene, det bemerkes at kun deler av gulvarealet er kontrollert for fallforhold til slukene.

Det er montert sluk under dusjkabinett og badekar, slukene er ikke kontrollert på grunn avmanglende tilkomst under besiktigelsen.

Dør har lav høyde på dørterskel i forhold til høyde på slukene.

Våtrommet har ventil, mekanisk avtrekk anbefales montert.


Våtrommet fungerer med dagens bruk og dusjkabinett, tilstandsgrad satt med bakgrunn ipåpekte forhold og alder.







Vaskerom - ENEBOLIG

Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skaderer foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse romtilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikkeflyttet på innredninger og utstyr.

Bygning, generelt - Kjeller / Vaskerom

Beskrivelse: Vaskerom fra byggeår.

Himling: Malte takplater.Vegger: Vinyltapet og malt murpuss.Gulv: Vinylbelegg med oppkant.Utstyr: To skyllekar, røropplegg for vaskemaskin og stikkontakt for tørketrommel.Ventilasjon: Ventil.Varme: Nei.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av vinyltapet er 10 - 20 år.Normal tid før utskifting av våtrom, vinylbelegg er 10 - 30 år.Normal tid før maling av puss, malt er 10 - 16 år.Normal tid før maling av plater, malt er 8 - 16 år.


Gulvet er flatt uten fall til sluken, det bemerkes at kun deler av gulvarealet er kontrollert forfall forhold til sluken.

Det er montert en sluk av plast.

Dør har noe lav høyde på dørterskel i forhold til høyde på sluken.

Våtrommet har ventil, mekanisk avtrekk anbefales montert.


Tilstandsgrad satt med bakgrunn i påpekte forhold, våtrommet står foran oppussing medbakgrunn i alder.

Bygning, generelt - Kjeller / Badstue

Beskrivelse: Badstue fra byggeår.

Himling: Panel.Vegger: Panel.Gulv: Teppe.Utstyr: Benker av tre og badstueovn.Ventilasjon: Ventil.

Tilstandsvurdering: Rommet er ikke kontrollert på grunn av lagret innbo under besiktigelsen. Tilstandsgrad er medbakgrunn i dette ikke satt.

Kjøkken - ENEBOLIG

Visuell observasjoner spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessige utsatte områder somfor eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

Kjøkkeninnredning

Beskrivelse: Kjøkkeninnredning med profilerte skapfronter av eik i lakka utførelse. Benkeplater av laminatmed nedfelt vask, på vegger mellom benkeplater og overskap er det lagt fliser.Kjøkkeninnredningen har utsparing for mikroovn, oppvaskmaskin, komfyr og kjøleskap.Ventilator er montert over utsparing for komfyr.


Kjøkkeninnredningen har normal slitasje med bakgrunn i alder. Det er utført fuktsøk påkjøkken uten å avdekke unormale fuktverdier på kontrollerte plasser.







Innvendige overflater - ENEBOLIG

Her medtas kun de rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksompå at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.

Overflater på innvendige gulv

Beskrivelse: Innvendige gulv har overflater av laminatgulv, teppe, lakka parkett, vinylbelegg og betong.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før maling av betonggulv/påstøp er 6 - 12 år.Normal tid før vedlikehold av tregulv, parkett, lakkert er 4 - 6 år.Normal tid før utskifting av vinyl er 15 - 25 år.Normal tid før utskifting av teppebelegg, nålefilt er 8 - 17 år.


Gulvene har normal slitasje, videre normalt vedlikehold og oppgarderinger må påregnes.

Overflater på innvendige vegger

Beskrivelse: Innvendige vegger har overflater av malt vinyltapet, malte panelplater, vinyltapet, malt panel ogmalt murpuss.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før utskifting av vinyltapet er 5 - 12 år.Normal tid før maling av trepanel, malt er 8 - 16 år.Normal tid før maling av puss, malt er 10 - 16 år.Normal tid før maling av plater, malt er 8 - 16 år.


Overflatene har normal slitasje med bakgrunn i aler, videre normalt vedlikehold ogoppgarderinger må påregnes.

Overflater på innvendig himling

Beskrivelse: Innvendige tak har overflater av malte takplater, malte takplater med struktur, lakka panel ogbetong.

Utskifting/vedlikehold: Normal tid før maling av plater, malt er 10 - 20 år.Normal tid før lakkering av trepanel, lakkert er 12 - 20 år.Normal tid før maling av puss/betong, malt er 12 - 20 år.


Overflatene har normal slitasje med bakgrunn i alder, videre normalt vedlikehold ogoppgarderinger må påregnes.

VVS (ventilasjon, varme og sanitær) - ENEBOLIG

Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenselstank. Vurderingene gjelder kun alder ogmaterialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andregodkjente dokumenter.

VVS-installasjoner, generelt

Beskrivelse: Trykkvannsrør av kobber og avløpsrør av plast, innslag av andre rørmaterialer kan forekomme.Varmtvanntank på 198 liter fra 2015 og utvendig krane for hageslange er montert.


Takstmann er ikke rørlegger og i all hovedsak så ligger røropplegget skjult ikonstruksjonene. Tilstandsgrad er satt med bakgrunn alder på rør installasjonen ognormale levetidsbetraktningger. Videre normalt vedlikehold må påregnes.

Luftbehandling, generelt

Beskrivelse: Det er montert mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilatoren, utover dette naturlig ventilasjon i formav ventiler. På stue i hovedetasje er det montert ei luft til luft varmepumpe.


Utover mekanisk avtrekk fra kjøkkenventilator anbefales det og montere mekanisk avtrekkfra våtrommene for å redusere luft fuktigheten ved bruk av våtrommene.







Elektriske anlegg - ENEBOLIG

Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På genereltgrunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el.fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis ikke dette fremgårsærskilt nedenfor.

Elkraft, generelt

Beskrivelse: Skjult lagt el-installasjon med skrusikringer, det er montert varmekabel i gulvene på beggebadene ifølge ektemann.

Tilstandsvurdering: Det elektriske anlegget og sikringsskapet er ikke tilstands vurdert eller kontrollert av takstmann,dette krever autorisasjon som elektriker.

På generelt grunnlag anbefales det utført en kontroll fra en uhildet autorisert elektriker for åkontrollere anlegget i forhold til gjeldende forskrifter for da boligen ble bygget.

Samsvarserklæring på alle elektro arbeider utført etter 1.juli 1999 må fremskaffes visst slikt typearbeider er utført. Samsvarserklæring er et offentligrettslig krav etter denne dato og er derfor etviktig dokument og fremskaffe.

Diverse utstyr - ENEBOLIG

Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning forboligens standard.

Skap og reoler

Beskrivelse: Skyvedørsgarderober med skapinnredning og kombiskap i malt glatt utførelse.


Ingen anmerkinger til garderobeskap og skyvedørsgarderobe utover normal slitasje medbakgrunn i alder.

Sentralstøvsuger

Beskrivelse: Det er montert sentralstøvsuger med et kontaktuttak i begge etasjeplan, sentralstøvsugeren erplassert på vaskerom. I tillegg er det montert en sentralstøvsuger i garasje.


Sentralstøvsugerne er vurdert med bakgrunn i alder og ikke funksjonstestet av takstmann.Vider normalt vedlikehold må påregnes.

GARASJE

Bygning generelt - GARASJE

Bygning, generelt







Beskrivelse: Taktekking: Betongtakstein med takrenne system av aluminium.

Takkonstruksjon: Plassbygde takstoler med undertak av trefiberplater. Takutstikk av rettkantbordog panel i malt utførelse.

Yttervegger: Bindingsverk konstruksjon med liggende og stående bordkledning i malt utførelse.

Grunnmur: Lettklinkerblokker med utvendig murpuss og maling.

Ringmur: Betong.

Gulv: Betong.

Drenering: Drenerende masser, drensrør og fuktsikring av grunnmur med bølgeplast.

Vinduer: Av tre i malt utførelse med dobble glass.

Garasjeporter: Leddporter med tre i malt utførelse.

El opplegg: Lys og stikk kontakter.


Undertaket på takkonstruksjonen har en del fuktskjolder, om dette er gamle eller nyeskader vites ikke. TG2. Anbefales fulgt med i tiden fremover.

Det er svikt i dreneringen og det renner inn vann fra terreng i garasje. Tiltak med dette måpåregnes. TG3.

Utover dette ingen anmerkinger utover at videre normalt vedlikehold og stedvise utskiftingermå påregnes med bakgrunn i alder og normale levetidsbetraktningger for de enkeltebygningsdeler.

Beregninger

Teknisk verdi bygninger

ENEBOLIG

Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 4 860 000

Diverse Kr. 100 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)

Kr. - 1 413 600

Sum teknisk verdi – ENEBOLIG Kr. 3 546 400

GARASJE

Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg) Kr. 345 000

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider)

Kr. - 100 050

Sum teknisk verdi – GARASJE Kr. 244 950

Sum teknisk verdi bygninger Kr. 3 791 350

Tomteverdi

Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består av normaltomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad fremkommer ved å beregne teknisk verdifor råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning forattraktivitet / beliggenhet er en vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.

Tomteverdi: Kr. 600 000

Tomteverdi og teknisk verdi bygninger

Tomteverdi og teknisk verdi bygninger for det aktuelle takstobjektet: Kr. 4 391 350

tilstandsrapport bolig - selg bolig selv...tilstandsrapport bolig er en systematisk presentasjon av...

Documents