tilstandsrapport for bolig¦rneskroken 35 1545 hvitsten gnr. 56 bnr. 218 fnr. 0 snr. 0 0211 vestby...

Hærneskroken 351545 HvitstenGnr. 56 Bnr. 218 Fnr. 0 Snr. 0 0211 Vestby kommune

Byggeår 1960

Benevnelse BRAEnebolig 120 m² Tomteareal 1 475 m²

Markedsverdi

Kr. 4 300 000

Tilstandsrapport for boligMed arealmåling og markedsverdi

Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon.

Oppdragsnr.BefaringsdatoRapportdato

Rapportansvarlig

490 70801.04.201903.04.2019

Norsk Eiendomstakst Stian PettersenTakstingeniør: Stian PettersenEikelia 3, 1519 MOSSTlf.: 93862565E-post: [email protected]

Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensningerDette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille debyggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekesat rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpersundersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øketryggheten for alle impliserte parter.

Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold somtakstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning vedeierskifte.

Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skaderog mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning avkonstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning forrapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine fagligekvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke varkorrekt.

Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gitilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dettegjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler.

TakstrapportenTakstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takstog er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser.

Om takstingeniørenNorsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en godkompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å hagjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdetTilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annetTilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig eromsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre enTilstandsrapport for bolig.

Rapportens strukturRapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig iTilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424(tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler).

Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er itråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner ogterminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter dennestandarden på følgende måte:

Tilstandsgrad 0: Ingen symptomerTilstandsgrad 1: Svake symptomerTilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomerTilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og totalfunksjonssvikt)

BefaringenNS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert påundersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå.I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger:

Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiskeinngrep ( f. eks. riving).Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. Foreksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagredegjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulletilsi det.Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andresynlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikkeomtales i rapporten.Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert.Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert.Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon,piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken ellerfra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen.Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseresdersom annet ikke er nevnt.

Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. utenforhåndskunnskap om objektet.Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt forfuktighet, blir spesielt inspisert.Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter irapporten.

LevetidsbetraktningerDet refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av ByggforskserienByggforvaltning februar 2010, 700.320 "Intervaller for vedlikehold ogutskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer irapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid erangitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetidavhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, foreksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan varierenoe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk,økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn.Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid.

TilleggsundersøkelserPiper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normalbesiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentligegodkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virkerpåkrevet.

Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kankommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid åkonsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig.

Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det.

Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber omdet.

Andre uttrykk og definisjonerTilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et

definert referansenivå.Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet

vurdert ut fra alder og normal bruk.Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og

referansenivået.Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp

av små stikk med en spiss gjenstand.Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en

bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkningerog det materiale som objektet består av.

Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normaltbenyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt.

Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold tilreferansenivået, gradert i forhold til avvik frareferansenivået. Se ”Tilstandsgrader” under punktetom Rapportens struktur.

Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyderdet en begrensning i befaringsmetoden slik atbefaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synetikke inngår.

Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etterfuktighet i konstruksjoner.

Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gitilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettesopp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes forny befaring og oppdatering.

Eiers egenerklæringsskjemaEgenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvikfra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren harregistrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold somegenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres.

03.04.2019Norsk�Eiendomstakst�Stian�Pettersen

Stian�PettersenHærneskroken�351545�HvitstenGnr:�56��Bnr:�218��Fnr:�0��Snr:�0

Tilstandsrapport�for�bolig

Side�2�av�16

Egne premisserOppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert takstingeniør fra Norsk Takst som følger det regelverk og de etiske regler Norsk Takst har fastsatt formedlemmene.Rapportens referanser er knyttet opp mot NS 3424.Tilstandsrapporten omfatter utelukkende boligen.For øvrig gjelder de samme premisser som er nedtegnet for tilstandsrapporter generelt.Referansenivå for tilstand relateres til når bygningen ble tatt i bruk. Eventuelle avvik fra dagens forskrifter kan kommenteres.Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysisk inngrep (f.eks. riving).Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunalearkiv kan forekomme.Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver.Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettesopp.Alle bygningsdeler er under vedvarende aldring og forventet levealder er oppgitt under levetidsbetrakninger. I mange tilfeller kan levetid i praksis værebåde kortere og lengre. Graden TG 2 er i enkelte tilfeller benyttet på forhold og bygningsdeler som ikke har synlig svekkelser, men der normal levetid ermarginal eller har usikker restlevetid.Boligen er ikke isolasjonsvurdert da dette krever avansert teknologi.Denne rapporten har ikke tatt mål av seg til å kommentere kosmetiske feil eller mangler.Det er ikke gjort undersøkelser ang. skjeggkre/sølvkre.

EiendomsopplysningerAdresse Hærneskroken 35

Postnr./sted 1545 Hvitsten

Kommune 0211 Vestby Gnr 56 Bnr 218 Fnr 0 Snr 0

Hjemmelshaver Maisa Haave

Rekvirent Maisa Haave

Befaringsdato 01.04.2019

Tilstede / opplysninger gittav

Maisa Haave

Bygninger på eiendommenType bygg Byggeår Rehab./ombygd år

Enebolig 1960

Dokumentkontroll

KonklusjonHer er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser.

Boligen er bygget i 1960 over to plan med 1. etasje og 2. etasje. Boligen ble ifølge eier bygget på i 2011 over to plan.Det er oppført en overbygget terrasse på eiendommen samt en frittstående terrasse. I følge eier er det blitt gjort oppgraderinger i form av:

2014: Oppført frittstående terrasse.2013: Nytt vann og avløp til boligen.2012: Ny terrasse.2011: Pusset opp bad.2011: Nytt platetak.2011: Tilbygg.

Boligen holder normal standard og er normalt vedlikeholdt.Forøvrig henvises det til respektive punkt i rapporten for nærmere omtale og anbefalinger.

Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgåttRegistrerte avvik fra eiers egenerklæring




Side�3�av�16

Kr.

Kr.

ArealopplysningerArealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting avboenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene forarealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid medbyggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no.

Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling

Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom

2. etasje 49 45 42 3 3 soverom og trapperom. Bod.

1. etasje 81 75 75 0 Entre, soverom, hall/gang,stue/kjøkken og bad/vaskerom.

Sum 130 120 117 3

Sum alle bygninger 130 120 117 3

Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) 3940. Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller ihva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet.Boligens 2. etasje var krevende å måle opp slik at arealene er ca mål.

Boligen har planløsning med hovedplan i 1. etasje. Eiendommen har normalt dagslys og den har flere bruksmuligheter.

Spesielle forholdUtleieforhold Ja Nei

Borett Ja Nei

Konsesjonsplikt Ja Nei

Forkjøpsrett Ja Nei

Særeie Ja Nei

Har boligen livsløpsstandard Ja Nei

Driftsutgifter pr. år alle bygg 14 748,00

Reguleringsmessige forholdEiendommen er regulert for boligformål.

Kommentar til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt)Det er ikke rekvirert grunnboksutskrift, evt. oppdelingsbegjæring og evt. heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert.Ved eventuell salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle heftelser/servitutter på generelt grunnlag.

Tomt / område / miljøTomteareal 1 475 m2 Type tomt Festet

Festetidens utløpsår 2054 Årlig festeavgift 2 216,00 Bortfesters navn Ole-Johan Hvidsten

TOMT:Eiendommen er opparbeidet med noe plen, kuperinger av fjell og diverse beplantning.

Kommentarer til arealberegningen

Kommentarer til planløsningen

Beskrivelse




Side�4�av�16

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

MILJØ:Boligen ligger høyt og fritt et boområde med noe spredt bebyggelse i Hvitsten. OMRÅDE:Hvitsten er et hyggelig og lite lokalsamfunn mellom Son og Drøbak, ca 45 km syd for Oslo. I Hvitsten finnes det bl.a. barnehage, kirke og grendehus. Ca 6 km tilVestby sentrum der det finnes butikker, togstasjon, kommunehus, mm.

ADKOMST:Tomten har adkomst fra offentlig til privat vei. VANN OG AVLØP:Boligen er tilknyttet kommunalt vann og avløp.Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett.Eiendommen har også brønn som benyttes i dag for vanning av utearealene.

Teknisk verdiberegningBygg A: Hovedbygg Beregnede byggekostnader 2 937 000

Verdireduksjon 16% - 469 920

Beregnede byggekostnader etter fradrag = 2 467 080

Sum beregnede byggekostnader etter fradrag = 2 467 080

Tomteverdi inkl. opparbeidelse + 1 850 000

Sum beregnet teknisk verdi = 4 317 000

MarkedsanalyseEiendommens beliggenhet er attraktiv og bygningsmassen fremstår med noe vedlikeholdsbehov.Det er stabil interesse i markedet for boliger av denne type og størrelse.Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdi på tilsvarende eiendommer er ellers god.Enkel adkomst til eiendommen med parkering på eiendommen.Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten.Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering.Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr 3 655 000,-. MARKEDSVERDI:Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for boligen slik den fremstår på taksttidspunktet.Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET:Det er god etterspørsel etter boliger i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD:Området har sprett bebyggelse.Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI:Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i de norske eiendomsmarkedene), med eventuellekorrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI:Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng medetterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. UTLEIEVERDIER:Boligen/deler av boligen er ikke utleid og er ikke spesielt tilrettelagt for en eventuelt «utleiedel» annet enn enkeltrom/hybelutleie.

Opplysninger om adkomst, vann og avløp




Side�5�av�16

VerdikonklusjonOppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i

fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes:

Markedsverdi

Kr. 4 300 000,-Sted og datoMoss, 03.04.2019

Stian Pettersen




Side�6�av�16

Tilstandsrapport

Grunnmur

Bygg A: Enebolig

Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt.

Byggegrunn er av fjell og andre antatt komprimerte masser.

Grunnforholdene er ukjent samt at fundamenteringen er skjult under bakkenivå, derfor er ikke grunnforholdene vurdert.Det understrekes at undertegnede ikke har foretatt geotekniske undersøkelser av grunn.

Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger.

Boligen er oppført på murt grunnmur på fjell.Muren er utvendig og innvendig pusset.

Bilder

Det ble observert sprekker på muren innvendig i kjeller.Det antas at disse sprekkene kommer av setninger. Det er uvisst om setningene har satt seg eller om de er aktive.

TILTAK:Sprekkene tettes med en gipsblanding for så og sjekke om det dannes sprekker i ettertid.Om det fortsatt er store bevegelser må det gjøres nærmer undersøkelser rundt lokale tiltak.Generelt anbefales det at konstruksjoner under bakkenivå inspiseres jevnlig.

Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle.

Det ble registrert fuktsikring rundet boligen.Taknedløpene er ført ned i drensrør av plast som antatt leder takvann bort fra boligens grunnmur.

Når gulvkonstruksjonen i sin helhet ligger over terrengnivå som her og antatt er plassert på sprengsteinsfylling eller andre drenerende masser, er det som regelikke nødvendig med drensledning.Vurderingen er foretatt med utgangspunkt i elementets etableringsår og en skal være oppmerksom på at drenering også er en bygningsdel som har en naturligaldringsmessig slitasje med en gjennomsnittlig levetid på 40 år.Videre er det en begrensning at selve dreneringen ligger under bakkenivå og er ikke tilgjengelig for inspeksjon.

Grunn og Fundamenter TG 1

Beskrivelse

Vurdering

Grunnmur TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Drenering TG 1

Beskrivelse

Vurdering




Side�7�av�16

TILTAK:Det anbefales å spyle/rense drensledningen med jevne mellomrom slik at dreneringssystemet opprettholder sin fulle funksjon. Funksjon og behov for drensledning.En drensledning ved fundamentets underkant er et overløp som trer i funksjon ved en tilfeldig heving av grunnvannsstanden eller når byggegrunnen ikke harkapasitet til å ta unna vann som strømmer ned ovenfra. Vannet i drensledningen føres til en husdrenskum og videre derfra til et overvannsmagasin eller enkommunal overvannsledning. En drensledning er vanligvis ikke nødvendig ved følgende tilfeller:

Når golvet i sin helhet ligger over terrengnivå.Når byggegrunnen består av naturlig, selvdrenerende masser og det er liten risiko for at grunnvannsstanden står opp til underkant av fundamentene (sandog grus er normalt selvdrenerende.)Når byggegruben er nedsprengt i fjell, varierer dreneringsbehovet kraftig med fjellets kvalitet og vanntilsig. Som hovedregel bør det derfor leggesdrensledning.

Drenssystem har en levetid på 20- 60 år i følge NBI.

Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadeneer foretatt fra bakkenivå.

VEGGKONSTRUKSJON:Boligen er oppført hovedsaklig som trekonstruksjon som antatt er isolert. UTVENDIGE FASADER:Boligen er utvendig kledd med liggende kledning.Ikke lufting på gamle kledning men på tilbygg.Brønnvann til vanning.Varmekable4 på vann inntil boligen.

MERKNADER:Det ble på boligen registrert manglende lufting bak kledningen.Det er 2 plater under bjelkelaget på tilbygget som må festes. TG: 2 er satt på kledning og manglende lufting på gammel del av boligen.TG: 1 er satt på fasader på tilbygg.

TILTAK:Det må etableres et luftet og drenert hulrom bak kledningen. Luftrommet må være sammenhengende, og det må være åpning i topp og bunn for drenering oggjennomlufting. Vann som driver inn bak kledningen, må kunne renne lett ned foran grunnmuren eller dreneres ut på beslag o.l. GENERELT:Veggkonstruksjoners isolerende egenskaper ble ikke vurdert da dette krever bruk av avansert teknologi, noe som ikke ble rekvirert. Hovedfunksjonen til kledningen er å beskytte veggkjernen mot klimapåkjenninger og mekaniske skader. Man bør bruke en utlektet, luftet og drenert kledningsom gir totrinnstetning. I en vegg med totrinnstetning fungerer kledningen som en regnskjerm, mens det bakenforliggende tettesjiktet fungerer somvindsperre. Vann som driver inn bak kledningen, blir drenert ned og kledningen tørker raskt ut på grunn av luftsirkulasjonen i luftespalten. Kledningen gir ogsåUV-beskyttelse av vindsperra.

Bindingsverk av tre har en levetid på 40- 80 år i følge NBI, avhengig av utførelse og vedlikehold.Trekledning har en levetid på 40- 60 år i følge NBI, avhengig av utførelse og vedlikehold.

Tiltak / konsekvens

Levetid

Veggkonstruksjon og utvendige fasader

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid




Side�8�av�16

Vindu.

Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Detanmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet.

VINDUER:Vinduene er fra 2010-2011.Noen vinduer har enkle glass i 2. etasje.Vinduene er med rammer og karmer av tre, ventil i karm og isolerglass. DØRER:Det er montert heltre, formpressede innedører med 4 speils profil og slette flater.Det er montert tofløyet terrassedør fra 2017.

Bilder

VINDUER: Vinduglass i stuen er sprekt.Det ble ikke observert punkterte vindusglass på befaringsdagen men vinduene med enkle glass må man forvente at må/bør byttes. TG: 2 er satt på eldre vinduer.TG: 1 er satt på nyere vinduer. DØRER:Det ble ikke registrert noe på befaringsdagen. TG: 1

GENERELT:Til orientering er punktering av vindusglass et aldringsfenomen og vil følgelig være påregnelig for eldre vinduer på sikt.

Trevinduer har en levetid i følge NBI på 20- 60 år avhengig av vedlikehold og kvalitet.Kontroll og justering av trevinduer. 2-8 år.Ytterdør av tre har en levetid i følge NBI på 20- 40 år avhengig av vedlikehold og kvalitet.Innedører av tre har en levetid i følge NBI på 30- 50 år avhengig av vedlikehold og kvalitet.

Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagredegjenstander og lignende.

Takkonstruksjonen er oppfør som saltak med sperretak av tre.

Vinduer og dører

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Levetid

Takkonstruksjon TG 2

Beskrivelse




Side�9�av�16

Vannbrett

Takkonstruksjonen har vesentlig skrå isolert himling, med et lite kaldtloft over midtre del av boligen. Det er ikke montert loftluke for adkomst/ kontroll av loft.Dette anbefales montert.Takkonstruksjonen ble besiktiget fra bakkeplan.Loftet er antatt tiltenkt som varm konstruksjon. Det er gjennomlufting via spalter i gesimskasser.Tilbygget har isolert himling men det er uvisst om himlingen i gammel del er isolert.

GENERELT:Generelt er løpende tilsyn av loft anbefalt som et forebyggende tiltak. Årsak til lufting av tak:Skrå tretak med utvendig nedløp luftes av to grunner:

for å transportere bort fukt fra takkonstruksjonen og dermed hindre soppvekst og andre fuktskader.for å transportere bort varme og dermed hindre uønsket snøsmelting og ising ved takfoten og i takrenner.

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser.

Det er benyttet rupanel som undertak som videre er tekket med takplater.

Etter en visuell kontroll hovedsakelig utført fra bakkenivå ble det ikke registrert noe på befaringsdagen. TG: 1 er satt på takplater.

I henhold til NBI har vindskier en levetid på 15- 25 år.I henhold til NBI har stålplater med plastbelegg en levetid på 30- 50 år, avhengig av vedlikehold og kvalitet.

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.

RENNER OG NEDLØP:Renner og taknedløp er av plastbelagt stål. BESLAG:Beslag på vannbrett er av plastbelagt stål.

Bilder

Det ble ikke observert skader eller tegn til lekkasjer i renner og nedløp på befaringsdagen og funksjonen vurderes til å være ivaretatt.Eventuelt skader på renner og nedløp er vanskelig å oppdage når det er oppholdsvær noe det var på befaringsdagen.Det ble registert at det ikke er benyttet beslag på vannbrett over/under vinduer. Vannbrettene er også montert på utsiden av kledningen noe som ikke eroptimalt da regnvann vil renne bak vannbrett og ned på vindu.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Taktekking

Beskrivelse

Vurdering

Levetid

Renner, nedløp og beslag TG 2

Beskrivelse

Vurdering




Side�10�av�16

Terrasse

TILTAK:Vannbrett monteres bak kledningen slik at regnvann ledes utpå vannbrettet.

Plastbelagt stål i form av renner og nedløp har en levetid i følge NBI på 25- 35 år.Beslag rundt vinduer har en levetid i følge NBI på 20- 30 år.

Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres.

Fra kjøkkenet/stue er det utgang til stor terrasse strekker seg rund to sider av boligen.

Bilder

Det ble ikke registrert noe på befaringsdagen.

Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale.

PIPE:Det er murt pipe med montert stålpipe. Sotluken er i kjeller.Pipen er utvendig beslått. ILDSTED:Det er murt vedovn i stue. OPPVARMING:Boligen varmes forøvrig opp av varmekabler på bad, antatt folie i entre samt elektrisitet.

Bilder

Tiltak / konsekvens

Levetid

Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1

Beskrivelse

Vurdering

Piper og ildsteder

Beskrivelse




Side�11�av�16

Ildsted Pipe

Det ble ikke registrert noe på befaringsdagen.

GENERELT:Det kommunale feiervesenet kan kontaktes for nærmere informasjon om tidligere kontroll og tilstand på pipe og ildsted.

Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.

Bjelkelaget er av tre.

Det ble gjort målinger angående skjevheter.Det ble registrert skjevter i 2. etasje.Av boliger med denne alder og utførelse, er det ikke uvanlig at det forekommer avvik på høyder.

TILTAK:Egnet oppretningsmasse kan benyttes.

Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv ogvegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Letttilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

INNREDNING:Badet består av 2 helstøpte servanter med over-/underskap, opplegg for vaskemaskin, dusjhjørne, vegghengt klosset og badekar. VENTILERING OG OPPVARMING:Det er avtrekk på vegg og luftespalte under dør.Rommet har varmekabler i gulv. OVERFLATER:Det er fliser på gulv, -vegger og malte flater himling.

Med enkel nivellering måles det fall i dusjsonen men det er begrenset med fall på resterende gulv.Det ble observert sprekker i gulvfliser ved dør. Fuktsøk inne på selve badet blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under membran eller mellom membran og fliser. Fuktsøkinne på badet vil derfor gi uklare indikasjoner.Det ble søkt etter fukt på tilgjengelige tilstøtende overflater ved befaring, uten at det ble indikert forhøyede fuktmålinger. TG: 2 er satt pga. alder.

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Etasjeskillere TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Bad

Beskrivelse

Vurdering




Side�12�av�16

TILTAK:Gulvet må bygges om, for å få riktig fall til sluk samt etablere minimumshøyden fra slukrist til topp membran ved dør.Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell renovering, påse at badet bygges med riktig fall til sluk. GENERELT:På generelt grunnlag gjøres det oppmerksom på at flis og flisefuger ikke er tette, og at det forutsettes bruk av tett membran som fuktsikring bak og under flis,og at denne er påført etter gjelende anvisninger.

Normal levetid for servant, vannklosett: 25- 50 år.Normal levetid for servantarmatur og dusjarmatur: 15- 50 år.Bad har en forventet levetid på ca 20 år.Normal levetid på keramiskefliser på våtrom, lettvegg: 10 -20 år.Normal levetid på gulv i våtrom med keramiske fliser direkte på membran er i følge NBI på 10- 30 år.

Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk,oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

INNREDNING:Det er montert takhøy kjøkkeninnredning som er bestående av profilerte over-/underskap, laminert benkeplate, servant med 2 kummer og avrenningsplate,kjøleskap og integrert oppvaskmaskin, innfelt ovn og platetopp med ventilator over. VENTILASJON:Det er ventilator over kokesonen og ventil i vindu. OVERFLATER:Det er tregulv, panel på vegger og malte flater i himling.

Ved bruk av fuktindikator ble det ikke indikert fuktavvik på erfaringsmessige utsatte steder, og ingen indikasjoner på fuktskader ble observert påbefaringsdagen.Mekanisk avtrekk i kjøkkenventilator over stekesonen fungerte etter enkel funksjonstest.På bakgrunn av overnevnte og enkle fuktsøk, vurderes kjøkkenet å være i brukmessig god stand.Det er noe uferdig arbeid på vegger bak kjøleskap.

GENERELT:Med tanke på at det ikke er sluk i rommet anbefales det å montere Waterguard lekkasjestopper som monteres i eller omkring vannførende installasjoner for åstoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler,styreenhet og magnetventil.Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På genereltgrunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstalasjoner.Det gjøres også oppmerksom på at filter i ventilator bør rengjøres jevnlig.

Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som harvesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.

2. ETASJESoverom 1 og bod: Tregulv, malte flater på vegger og foliert panel i himling.Trapperom: Tregulv, tapet på vegger og foliert panel i himling.Soverom 2 og 3: Tregulv, malte flater på vegger og himling.

1. ETASJEEntre: Laminatgulv, malte flater på vegger og foliert panel i himling.Soverom: Tregulv, tapet på vegger og foliert panel i himling.Hall/gang: Laminatgulv, malte flater på vegger og foliert panel i himling.Stue/kjøkken: Tregulv, panel på vegger og malte flater/panel i himling.Bad/vaskerom: Fliser på gulv, vegger og malte flater i himling.

Tiltak / konsekvens

Levetid

Kjøkken TG 2

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Innvendige overflater

Beskrivelse




Side�13�av�16

Innvendig trapp

GENERELT:Boligen er ikke isolasjonsvurdert da dette krever avansert teknologi.Rapporten legger til grunn husets tilstand på befaringsdagen.For å oppretholde boligens standard må det forutsettes normal vedlikehold utover det som nevnes i rapporten.Denne rapporten har ikke tatt mål av seg til å kommentere kosmetiske feil eller mangler.

Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert.

Det er montert en åpen ståltrapp mellom etasjene.Ikke handrekke på vegg ikke rekkverk på siden.Rh 0,84 21cm mellom spiler.

Bilder

Trappen vurderes til å være av normal kvalitet men det mangler handrekke på en vegg.Trapper bør ha tette stusstrin. Ønsker man likevel åpne stusstrin som her, skal åpningen ikke være større enn 10 cm. Trapper uten stusstrinn må habarnesikringslister eller andre innretninger, stålstag eller liknende, som begrenser åpningen mellom trinnene.Rekkverket er noe lavt i forhold til dagen krav for rekkverk. TG: 1 er satt på trapp.TG: 2 er satt på manglende handrekke og åpne trinn.

Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelleobservasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.

Stoppekran og varmtvannsbereder er oppført i kjeller.Synlige vannrør av kobber og avløpsrør av plast.Det er montert utekran.

Rør-og avløpsanlegget i boligen fungerte etter enkel test av dette på stedet.Ingen lekkasje var å se på befaringsdagen.Røranlegget er utover dette ikke kontrollert av den grunn at det krever spesielt utstyr og kompetanse.Utvendig stengekraner ble ikke påvist.Eiendommen er tilknyttet offentlig VA men det er ikke installert vannmåler slik at alt forbruk er stipulert. Informasjon knyttet til pålegg om kommunal vannmålerfinnes på kommunens nettsider.

Vurdering

Innvendige trapper

Beskrivelse

Vurdering

VVS

Beskrivelse

Vurdering




Side�14�av�16

Elektrisk anlegg

Forventet levetid til en installasjon er 30-50 år, men kan variere avhengig av rørmatriale, egenskapene til avløpsvannet og vedlikeholdet. Teknisk utstyr somarmatur, bereder, toalett etc. har noe kortere levetid enn ledningsanleggene. Hovedtyngden skiftes ut innen 10-30 år.

Generelt om varmtvannsberedere:Undertegnede har kun svært begrenset mulighet til å vurdere den nøyaktige tilstanden på VVB. Dette krever spesielt utstyr og kompetanse, og på dennerapportens undersøkelsesnivå (nivå 1) er dette ikke vektlagt. Dette må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil fabrikkår indikere tilstanden og forventetlevetid.Generelt vil levetiden være høyst usikker utover 10 år fra fabrikkår, men dette er ikke absolutt. Stedlige og andre uforutsigbare forhold kan ha betydning forlevetiden. Angivelse av tilstand og levetid er derfor forstått å være høyst usikker. Generelle kommentarer vil likevel nedenfor bli foretatt ut fra begrensedekriterier og ansvar. Årsaken til at VVB likevel har fått eget postnummer, selv om det normalt ikke blir grundig vurdert, er at mottaker/forbruker av rapporten skalgjøres kjent med rapportens begrensninger.

Levetid for avløpsrør av plast er i følge NBI 25- 75 år.Levetid for varmtvannsbereder er i følge NBI 15- 30 år.Levetid for kobberrør er i følge NBI 25- 100 år. Forventet levetid til en installasjon er 30-50 år, men kan variere avhengig av rørmateriale, egenskapene til avløpsvannet og vedlikeholdet. Teknisk utstyrsom armatur, bereder, toalett etc. har noe kortere levetid enn ledningsanleggene. Hovedtyngden skiftes ut innen 10-30 år.

Sikringsskapet er oppført i 1. etasje med automatsikringer, strømmåler og kursfortegnelse.Det er lagt skjult/åpent elektrisk anlegg i boligen.

Bilder

Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette.På bakgrunn av overnevnte begrensninger er det ikke vurdert tilstandsgrad.Dersom det er ønskelig med mer utfyllende informasjon vedrørende det elektriske anlegget, anbefales det at det foretas en el-sjekk.

Dersom det er ønskelig med mer utfyllende informasjon vedrørende det elektriske anlegget, anbefales det at det foretas en el-sjekk. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK:Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrertelektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon ihenhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er etoffentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring.

Tiltak / konsekvens

Levetid

Elektrisk anleggBeskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens




Side�15�av�16

Frittstående terrasse

Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard.

VENTILASJON:Boligen ventileres i form av normal ventilasjon, med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av i kjøkken og våtrom. DIVERSE:

Det er montert garderobeskap på soverom og i entre.

Generelt omfattes denne rapporten ikke kontroll av tekniske utstyr. Det vil være forskjellige typer teoretisk spisskompetanse og utstyr som trengs til dette.Levetidsbetrakninger ut fra alder på utstyr og det miljø det brukes i, har ofte stor betydning for det en kan forvente av driftstid. Alt teknisk utstyr har normaltbehov for løpende serviceintervaller for å unngå driftsstans. Dette gjelder også utstyr som er i denne boligen. Teknisk utstyr som er noen år, er alltid forbundetmed risiko, og forventninger i forhold til levetid må derfor sees i sammenheng med overnevnt betraktning. Garantitid viser for eksempel hva som kan forventes.

Da bruk av våtrom stadig har blitt mer intensiv, med hyppigere dusjing, vasking og tørking av klær, har det også blitt større fuktproduksjon og dermedstørre behov for godt avtrekk/luftutskifting. Det er svært viktig at ventilene holdes åpne for å få best mulig luftgjennomstrømming ved bruk av våtrommene.God luftutskifting er også avhengig av tilluftspalter i nedre del av dør noe som anbefales etablert der det mangler.

Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner.

Terrenget rundt boligen er kupert og variert.

Bygningen vurderes å ikke være spesielt utsatt for tilsig av overflatevann.

GENERELT:Det er viktig at terrenget har hellingsgrad ut fra grunnmuren. Overflatevann skal hurtigst mulig vekk for å unngå unødige fuktbelastninger på utvendigfuktsikring og drenering.Ideelt bør det i en avstand på ca 3 meter være god helling vekk fra husets grunnmur. Dette kun til orientering og anbefalt på generelt grunnlag.

Det er oppført en terrasse med overbygg på eiendommen.

Bilder

Terrassen vurderes å være i normal stand.

Diverse utstyr

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Terrengforhold TG 1

Beskrivelse

Vurdering

Tiltak / konsekvens

Terrasse TG 1Beskrivelse

Vurdering




Side�16�av�16

tilstandsrapport for bolig¦rneskroken 35 1545 hvitsten gnr. 56 bnr. 218 fnr. 0 snr. 0 0211 vestby...

Documents