Regime actual Regime actual versus versus Directiva 2008/122/CE, Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro14 Janeiro

vocábulo de origem britânica que, à letra, significa "partilha de "partilha de tempo" tempo" e que hoje em dia é uma expressão usada universalmente para designar um;

Direito real de habitação periódicaDireito real de habitação periódica”, é um direito real de habitação limitado a um certo período de tempo de cada ano e que se pode constituir sobre as unidades de alojamento integradas em hóteis-apartamentos, aldeamentos turísticos e apartamentos turísticos” Artigo 1º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5, numa unidade independente equipada e mobilada.

O titular deste direito não é proprietário de nenhuma fracção do empreendimento, mas tem o direito de habitar determinada fracção, por um período específico, durante um certo número de anos ou perpetuamente.

• Desta forma, uma mesma unidade de alojamento pode acolher vários utentes, sucessivamente, ao longo do ano.

• O seu preço depende do estado, da lotação e do tipo de alojamento, da época escolhida.

EvoluçãoEvolução

Foi desenvolvido mediante a prática e inovação no sector hoteleiro.

A primeira utilização do nome deu-se pela Societé de Grands travaux de Marseille em 1965, e que devido ao sucesso obtido registou em 1967 a nova modalidade, promovendo assim a nova técnica jurídica.

O desenvolvimento do timesharing como indústria deu-se em simultâneo na Europa (anos 80) e na América do Norte (inicio em 1974), onde teve uma maior difusão e regulação mais rápida.

O Time-sharing pode incidir sobre as unidades de alojamento dos seguintes tipos de empreendimentos turísticos:

hotéis-apartamentos; aldeamentos turísticos; e apartamentos turísticos

Artigo 1º do DL nº 275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)

Dois direitos de utilização a tempo parcial de bens• DRHP - Direito Real de Habitação Periódica• DHT – Direito de Habitação Turística

Direito de Natureza mista Direito de Natureza mista Núcleo Real e Núcleo Núcleo Real e Núcleo CreditícioCreditício

Aproveitamento das utilidades de coisa corpórea, com oponibilidade erga omnes,(oponível a terceiros devido ao título constitutivo)

Radica no facto titular do DRHP poder exigir do proprietário do empreendimento certo tipo de comportamentos.

O DRHP é, em princípio, perpétuo mas pode ser fixado um período de duração não inferior a 15 anos, Artigo 3º nº1 DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº116/2008, de 04/Julho.

O DRHP pode variar entre 7 dias seguidos até um máximo de 30 dias seguidos. Artigo 3º nº2 DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 04/Julho.

DRHPDRHP• Limitados em cada ano• Autorização pela DGT (Artigo 5º/1 DL nº 275/93, de 5/8,

alterado pelo DL 180/99, 22/5)

• Artigo 21º - Conteúdo do direito real de habitação Periódica DL nº 275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)

• Artigo 22º - O titular é obrigado a pagar anualmente uma prestação cujo valor está indicado no titulo de constituição, DL nº 275/93 de 5 de Agosto (redacção dada pelo DL nº 180/99, de 22 de Maio)

• Artigo 25º e 26º - O proprietário é responsável pela administração e conservação das unidades de alojamento, (DL nº 275/93 de 5 de Agosto)

Direito pessoal de gozo (artigo 407º C.Civil) dado que o seu titular beneficia das utilidades de uma coisa corpórea.

Incluem direitos obrigacionais Aspecto central diferença reside na natureza do direito

Existência de direitos de habitação turística, dos quais fazem parte os direitos obrigacionais dos cartões ou dos clubes de férias (Artigo Artigo 45º45º nº2nº2do DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5):

DHTDHT

• ((Artigo 45ºArtigo 45º do DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5):o Limitados em cada anoo Que não constituam DRHP

o são na falta de indicação em contrário, perpétuos, não podendo ser fixado um período de duração inferior a 3 anos, (Artigo 47º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/Janeiro)

o Autorização pela DGT (Artigo 46ºnº1 DL nº 275/93, DE 5/8, alterado pelo DL nº 22/2002, de 31/1).

Diferença entre DRHP e DHTDiferença entre DRHP e DHT

No Direito de Habitação Turística;

o titular habita o empreendimento turístico

• Mas não está ligado a uma fracção específica, não existindo igualmente um registo predial de aquisição.

• Ao contrário do DRHPDRHP a lei não prevê um período de gozo anual, cabe livremente ás partes.

• Aspecto central da diferença reside na natureza do direito

Artigo 4º (DL nº 275/93 de 5/8, aditado pelo DL nº 180/99 de 22/5) o a) As unidades de alojamento, além de serem independentes,

sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do empreendimento ou para a via pública;

o b) Sobre pelo menos 30% das unidades de alojamento afectas à exploração turística, não sejam constituídos direitos reais de habitação periódica ou direitos de habitação turística, mantendo-se a exploração turística integrada da totalidade do empreendimento;

o c) O empreendimento turístico onde se situem as unidades de alojamento sujeitas ao regime de direitos reais de habitação periódica deve abranger a totalidade de um ou mais imóveis, excepto no caso dos hotéis-apartamentos e dos apartamentos turísticos, em que apenas têm de ocupar a maioria das unidades de alojamento de um ou mais edifícios, no mínimo de 10, que formem um conjunto urbanístico coerente;

Compete à Direcção-Geral do Turismo autorizar a exploração do empreendimento do direito real de habitação (Artigo nº5 nº1 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5)

Respeitando elementos do Artigo nº5 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4/7)

Autorizado o projecto de constituição a DGT emite uma certidão (na qual devem constar os elementos referidos no nº2 do mesmo artigo) Artigo 5ºnº3 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5) Direcção-Geral de Turismo

Avenida António de Aguiar n.º 86, 1069-021, Lisboa Telefone: 00351/21 358 64 00 Fax: 00351/21 358 66 66

O DRHP é constituído por escritura pública ou por documento particular autenticado (Artigo nº6 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho)

O acto de constituição de DRHP é instruído com cópia da certidão emitida pela DGT (Artigo nº6 nº2 do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 116/2008, de 4 de Julho)

O título de constituição está sujeito a inscrição no registo predial (Artigo 8º nº1, DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5);

• Artigo 2º nº1 b) do Código do registo Predial.

“Só pode ser objecto de direito real de habitação periódica o edifício, grupo de edifícios ou conjunto imobiliário objecto de uma única descrição no registo predial” - Artigo 8º nº2, DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5);

Artigo nº10 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5); Relativamente a cada direito real de habitação periódica é emitida pela conservatória do registo predial um certificado predial que titule o direito e legitime a transmissão ou oneração do mesmo.

O certificado predial só pode ser emitido a favor do proprietário das unidades de alojamento sujeitas ao regime de DRHP e depois de efectuado o registo definitivo do titulo de constituição do DRHP. Artigo nº10 nº2 (DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 180/99, de 22/5);

Artigo nº11(DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo nº 116/2008 de 4/7) enumera quais os requisitos a que devem constar no certificado predial.

Oneração e Transmissão de DRHPOneração e Transmissão de DRHP

Opera-se mediante declaração das partes no certificado predial, com reconhecimento presencial das assinaturas do constituinte do ónus ou do alienante Artigo 12º (do DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº 180/99, de 22/5).

Quando a transmissão é a titulo oneroso tem de se indicar o valor da mesma (Artigo 12º nº2).

Efeitos da Transmissão - “implica a cessão dos direitos e obrigações do respectivo titular face ao proprietário do empreendimento ou do cessionário da exploração, sem necessidade de concordância deste, considerando-se não escritas quaisquer clausulas em contrário.” (Artigo 12º nº2).

A transmissão não está sujeita a sisa (Artigo 61º do DL nº 275/93 de 5/8 )

Direito à InformaçãoDireito à Informação

◦ O proprietário ou vendedor de time-sharing deve elaborar um documento informativo, a distribuir gratuitamente a quem o solicite, em que, de uma forma clara e precisa, descreva o empreendimento turístico entre outros elementos.

Este documento deve conter todas as informações necessárias que permitam uma decisão consciente (Artigo 9º DL nº275/93, de 5/8, alterado pelo DL nº180/99, de 22/5):

Directiva 2008/122/CE, do Directiva 2008/122/CE, do Parlamento Europeu e do Parlamento Europeu e do Conselho de 14 de Janeiro de Conselho de 14 de Janeiro de 20092009

O domínio dos contratos de aquisição de um direito de utilização a tempo parcial de bens imóveis evoluiu tendo surgido no mercado novos produtos de férias semelhantes, bem como determinadas transacções relativas à utilização periódica de bens Contratos de Revenda e de Troca, não eram abrangidos pela Directiva 94/747/CE, de 26 de Outubro.

Regime será substituído por uma Directiva mais actualizada (tem-se assistido a um desenvolvimento de produtos destinados a contornar a directiva)

Turismo apresenta um papel cada vez mais importante nas economias dos E-M, devendo ser fomentada a produtividade e crescimento do timeshare e dos produtos de férias de longa duração com a aplicação de regras comuns.

Necessidade de aproximar as legislações dos E-M

Harmonização plena da comercialização, venda, revenda (DRHP/DHT) troca de direitos decorrentes de contratos de utilização periódica de bens)

Noção de contratos de utilização periódica de bens não inclui

Reservas múltiplas de alojamento (quartos de hotel)

Contratos de arrendamento comuns, ainda que a sua duração exceda um ano, uma vez que o alojamento tem de ser para mais do que um período.

◦ Artigo 3º/2 – A Natureza dos produtos revela a existência de práticas comerciais desleais por parte das empresas para com os consumidores, tornando necessário aprovar disposições mais pormenorizadas e específicas no que toca aos requisitos de informação e eventos de vendas, sendo que a finalidade comercial dos “convites para eventos” deve ser claramente comunicada ao consumidor.

◦ Disposições relativas Informações pré-contratual e contratual devem ser mais claras e actualizadas.

◦ Artigo 4º - Antes de o consumidor se encontrar vinculado por um contrato ou proposta, o profissional faculta ao consumidor informações exactas e suficientes de forma clara e compreensível.

◦ Artigo 4º nº1 - A Directiva contém Formulários para cada tipo de contrato, constantes em Anexos.

◦ Artigo 5º – Forma do Contrato; fornecido por escrito, em papel ou noutro suporte duradouro (Artigo nº2 nº1 h)) redigido na língua com que esteja familiarizado à sua escolha, podendo ser fornecidas ao consumidor outras versões linguísticas do contrato.

◦ Artigo 5º nº2 – As Informações pré-contratuais são parte integrante do contrato não podendo ser alteradas.

◦ Artigo 5º nº3 - Além das Informações Pré-contratuais o Contrato deve ainda mencionar a :

A) Identidade e residência de cada uma das partes contendo a respectiva assinatura;B) A data e o local da celebração do contrato.

‣ Artigo 5º nº4 – Antes da celebração do Contrato o profissional tem de informar o consumidor para:

◦ Existência de um Direito de Resolução e sua duração (Artigo 6º)

◦ Proibição de pagamentos de sinal durante esse prazo (Artigo 9º)

◦ O Contrato deve ainda incluir separadamente, um formulário normalizado de resolução constante no Anexo V da Directiva, destinado a facilitar o Direito de Resolução.

◦ O consumidor deve receber uma ou várias cópias do contrato no momento de celebração do mesmo.

‣ Artigo 6º nº1 - Direito de Resolução Para que o consumidor possa compreender os direitos e

obrigações que decorrem do contrato, é concedido um prazo de 14 dias.

‣ A duração, a forma e o exercício do prazo devem ser harmonizados.

‣ Artigo 6º nº3 - Se o profissional não cumprir as disposições em relação às informações pré-contratuais ou relativas ao contrato, o consumidor beneficia de uma prorrogação do prazo de resolução.

‣ Artigo 7º - Formas de exercício do direito de Resolução

O consumidor deve notificar antes da expiração do prazo de resolução (14 dias corridos) o profissional, em papel ou noutro suporte duradouro.

Artigo nº9- Pagamento de Sinal. Proibição de qualquer pagamento antes do final do prazo de resolução

• Artigo nº9/2 - Contratos de Revenda

Artigo nº10 - Contratos de aquisição de produtos de férias de longa duração. O preço a pagar faz-se de acordo com um calendário de pagamentos escalonado.

Artigo nº11 - Resolução de contratos acessórios. Se o contrato estiver coberto por um contrato de crédito , o

mesmo é automaticamente resolvido, se o consumidor exercer o direito de resolução.

Artigo nº16 nº1 - Transposição. Os Estados-Membros devem aprovar e publicar até 23 de Fevereiro de 2011 as disposições legislativas de forma a dar cumprimento à Directiva.

Estados-Membros; devem assegurar

◦ que os consumidores sejam informados das respectivas disposições nacionais de transposição da recente directiva e incentivar os titulares de códigos a fornecerem informações relativas a códigos de conduta existentes de forma a proporcionar um elevado nível de protecção do consumidor e de forma a que as organizações de consumidores poderão ser informadas e envolvidas na redacção dos códigos de conduta.

◦ A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas em que os contratos devem ser celebrados e às informações que devem constar do documento.

◦ Inclui novos produtos que surgiram no mercado (clubes de férias com desconto, férias semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro, embarcações de recreio e caravanas) estendendo a protecção à venda e revenda de time-sharing.

Henrique Mesquita;

Natureza do direito real (segurança) Mobilidade (negociabilidade) Direito isentar o titular da gestão do imóvel Regime decorre directamente do estatuto real fixado na lei

Titular do DRHP, interessado condições: Titularidade de um direito real que garante um valor que o

direito de crédito ou pessoal de gozo não lhe oferece. Segurança (oponibilidade erga omnes) maior valor económico

(valorização do bem) e fácil alienabilidade do direito. Interesse em deter um conjunto de direitos de créditos que lhe

proporcionem um vasto conjunto de prestação de serviços enriquecedores da vida turística de veraneio; e que lhe garantam boa manutenção do imóvel, enquanto não o habita.

Despesas fixas da residência são repartidas entre os vários “donos”

É do conhecimento público e comum que na promoção e venda de "timesharing" têm sido utilizadas;

• técnicas diversas de "marketing" agressivo, aptas a "convencer" os potenciais compradores, nem que para tal os tenham que «vencer» pelo cansaço físico e psicológico decorrente de horas seguidas a ouvir os vendedores.

• Alguns dos locais de estadia não são classificados por categorias de conforto. Convinha introduzir um sistema uniforme de estrelas, como já acontece nos hotéis.

• No que diz respeito aos clubes e pontos de férias, é importante saber qual o valor exacto desses locais, do inventário dos bens e dos serviços incluídos, da propriedade dos projectos, e das semanas disponíveis. Em caso de troca, é importante ficar a par das despesas anuais e da sua evolução futura.

Certos vendedores são pouco escrupulosos e utilizam práticas comerciais duvidosas, por vezes agressivas, para fazer o consumidor adquirir uma fracção de time-sharing (contactos insistentes por telefone, concursos, com prémios..).

Atenção à utilização do termo "proprietário" ou de outras expressões que possam criar nos consumidores a ideia de que são proprietários ou comproprietários do empreendimento (Artigo 44º DL nº 275/93, de 5 de Agosto)

Este sector tem conhecido numerosos conflitos com os consumidores, nomeadamente a falência de empresas envolvidas em que o comprador perdeu tudo.

Ora esta fórmula de férias pode revelar-se mais complicada do que parece!

Principais diferenças no Regime do Principais diferenças no Regime do timesharingtimesharing

Âmbito de Aplicação ObjectivaÂmbito de Aplicação Objectiva◦ Actualmente (Artigo 1º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº

180/99, de 22 de Maio e Artigo 45º ) aplica-se a bens imóveis.◦ Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro (Artigo 1º) Inclui novos

produtos que surgiram no mercado (clubes de férias com desconto, férias semelhantes ao time-sharing em navios de cruzeiro, embarcações de recreio e caravanas), estendendo a protecção à venda e revenda de time-sharing.

‣ Âmbito de Aplicação SubjectivaÂmbito de Aplicação Subjectiva◦ Actualmente “adquirente ou titular” do Direito Real de

Habitação Periódica.◦ Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro, essas expressões são

substituídas por “Consumidor”◦ Artigo 1º nº2, , a Directiva aplica-se aos contratos entre

profissionais e consumidores.

Direito Real de Habitação PeriódicaDireito Real de Habitação Periódica• Actualmente (Artigo 3º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL nº

116/2008, de 4/7) limite mínimo de 15 anos.• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro (Artigo 2º nº1 a) ) limite

mínimo de 1 ano

Direito de Habitação TurísticaDireito de Habitação Turística• Actualmente (Artigo 47º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL

nº 22/2002, de 31/1 ) limite mínimo de 3 anos• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 2º nº1 b)) limite

mínimo de 1 ano

Prazo para exercer o Direito de ResoluçãoPrazo para exercer o Direito de Resolução• Actualmente (Artigo 16º DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo DL

nº 180/99, de 22/5 ) 10 dias úteis• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 6º) 14 dias de

calendário

Forma de exercício do Direito de ResoluçãoForma de exercício do Direito de Resolução• Actualmente (Artigo 16º nº2 DL nº 275/93 de 5/8 alterado pelo

DL nº 180/99, de 22/5 ) através de carta registada com aviso de recepção

• Directiva 2008/122/CE, 14 Janeiro ( Artigo 7º) em papel ou noutro suporte duradouro

◦ A nova directiva revê ainda as disposições relativas às línguas (Artigo5º) em que os contratos devem ser celebrados e às informações (Artigo 4º) que devem constar do documento, impondo a necessidade de os E-M estabelecerem sanções efectivas e dissuasivas no caso de incumprimento da Directiva.

Visa essencialmente por termo a práticas restritivas da concorrência;

Aumentar a clareza e certeza jurídica dos mecanismos de protecção do consumidor;

Garantir que os consumidores europeus possam usufruir das vantagens que o Mercado Interno lhes proporciona;

Regras quanto aos meios legais ao dispor dos consumidores para a resolução de litígios que ocorram entre os consumidores e profissionais.

A implementação de regras comuns no que concerne a esta matéria é da maior importância dado o relevo cada vez maior que o turismo desempenha nas economias dos Estados-Membros.

‣ As férias em regime de timeshare são muito populares em vários países da UE.

‣ O Reino Unido, a Suécia, a Alemanha, a Itália e a Espanha, por exemplo, encabeçam a lista dos países com maior número de consumidores que adquire férias em regime de timeshare.

‣ Espanha, Portugal, Alemanha, Itália e França têm uma indústria nacional importante neste sector. A República Checa, a Hungria e a Polónia revelam um crescimento significativo a nível do número de consumidores que adquire férias neste regime.

◦ De acordo com dados recentes da indústria, existem aproximadamente 1500 complexos turísticos de timeshare, que dão origem a 85000 unidades de timeshare por ano.

◦ Esta actividade traduz-se por um produto total de 10,5 mil milhões de euros e cria 40000 postos de trabalho na UE.

“Passe férias fantásticas para o resto da sua vida!” Esta é na maioria dos casos, a promessa que as empresas de

timesharing fazem para “agarrar” os clientes.

DECO

Em 2007 foram feitas 155 reclamações de utilizadores de timesharing.

Modo geral as Reclamações recaem sobre:

• vendas agressivas associadas à assinatura de contratos,• revenda do Direito Real de Habitação Periódica • más condições das instalações.

“Crise obriga milionários a dividir iates”

(Notícia)

Propriedade partilhada de grandes iates está a aumentar

Comprar um iate de luxo (Ocean Emerald) custa 15 milhões de euros, mas “alugá-lo” por duas semanas custa cerca de 2 milhões, sendo assim um valor que mais milionários podem pagar….

O fabricante do referido modelo pretende inclusive, construir um determinado número de iates só para um programa de timesharing, assim

Este modelo de “propriedade partilhada” também tem certas vantagens “ajudando” certos sectores…