titel, arial fett 32 pt auf 34 pt zeilenabstand · 4 klare fokussierung auf kern- und...
TRANSCRIPT
DG HYP – TEIL EINER STARKEN GRUPPE
2
Genossenschaftliche FinanzGruppe Kennzahlen
• Die DG HYP ist eine 100%ige Tochter der DZ BANK
• In der gewerblichen Immobilienfinanzierung sind die
Volksbanken Raiffeisenbanken Partner der DG HYP
• DG HYP wurde 1921 als Immobilienfinanzierer
der genossenschaftlichen FinanzGruppe gegründet
18,4 Millionen Anteilseigner
972 Volksbanken Raiffeisenbanken
mit 151.050 Mitarbeitern
Über
30 Millionen
Kunden
Rating (S&P)
(langfristig)
AA-
Ausblick Stabil
2015 2016
Kundeneinlagen
(in Mrd. Euro) 739 774 (+4,7 %)
Kundenkredite
(in Mrd. Euro) 701 733 (+4,6 %)
Kernkapitalquote
(in %) 12,4 13,1
Gesamtkapitalquote
(in %) 15,8 16,1
Eigenkapital
(in Mrd. Euro) 93 98,6 (+6,0 %)
REGIONALE AUFSTELLUNG
3
Ihre Ansprechpartner
Die DG HYP ist in Deutschland mit sechs
regionalen Immobilienzentren sowie fünf
Regionalbüros flächendeckend vertreten.
Zudem begleitet die DG HYP im Cross-
Border-Geschäft deutsche Kunden in das
Ausland und betreut ausländische Kunden in
Deutschland.
4
KLARE FOKUSSIERUNG AUF KERN- UND SPEZIALSEGMENTE
Zielobjekte
Kern-segmente
Spezial-segmente
Büro Wohnungsbau Handel
Hotel Logistik Sozialimmobilien
16
HOHE NACHFRAGE SORGT FÜR WEITER FALLENDE MIETRENDITEN
vdp Immobilienpreisindex (2003 = 100)
Immobilienrenditen in deutschen A-Städten*
* Nettoanfangsrendite, gew. Durchschnitt, in %
• Anleiherenditen sind in der ersten
Jahreshälfte 2017 leicht gestiegen –
Renditeniveau dürfte aufgrund
fortgesetzter EZB-Anleihekäufe aber
niedrig bleiben
• Der Renditevorteil macht Immobilien
als Anlagealternative attraktiv
• Durch hohe Nachfrage steigen die
Kaufpreise schneller als die Mieten –
Nettoanfangsrenditen für Immobilien-
investments werden weiter sinken
• Von Einzelhandelsflächen abgesehen
dürfte der Trend fallender Renditen
2017 anhalten
Quelle: vdp, BulwienGesa, Datastream, DZ BANK Research
DAS TRANSAKTIONSVOLUMEN BLEIBT HOCH
17
Quelle: Deutsche Bank AG
9,5 12,0 4,8 3,3 3,8 6,0
11,0 13,7 12,8
23,0
13,7 6,2
43,7
53,3
21,1
10,1
19,1
23,0
25,0
30,5 39,9
55,1
52,9
25,8
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1. HJ2017
Wohnportfolios Gewerbliche Objekte
Transaktionsvolumen in Deutschland
in Milliarden Euro Positive Immobilienkonjunktur hält an –
wirtschaftliche Rahmenbedingungen
weiterhin fundamental günstig
Anhaltend hohe Nachfrage nach
Immobilien („Kapitaldruck“,
insbesondere bei institutionellen
Investoren)
Knappes Angebot an Objekten bremst
Investmentumsatz – Investment-Peak
2015 überschritten?
Starkes erstes Halbjahr lässt weitere
Entwicklung offen
DAS RUHRGEBIET
18
Quelle: Deutsche Bank AG
• Arbeitslosigkeit
• Einwohnerrückgang
• Öffentliche Verschuldung
• Geringes
Investitionsinteresse
• Niedriges Bildungsniveau
• Bochum = Opel
DIE BEVÖLKERUNG DES RUHRGEBIETS IST SICHTBAR GESCHRUMPFT
19
Einwohnerentwicklung 1995/2015
1995 = 100
Kräftiger Einwohnerschwund
von 1995 bis 2015 in %
Quelle: BulwienGesa
90
92
94
96
98
100
102
1995 2000 2005 2010 2015
Ruhrgebietsstädte NRW Deutschland
Korrektur durch
Zensus 2011
-13,4
-10,8
-10,6
-10,1
-8,9
-8,2
-7,7
-6,6
-6,0
-5,2
-4,1
-2,9
-2,4
-2,2
-2,1
Herne
Hagen
Gelsenkirchen
Recklinghausen
Bochum
Duisburg
Witten
Ruhrgebietsstädte
Oberhausen
Essen
Mülheim (Ruhr)
Bottrop
Moers
Hamm
Dortmund
WIRTSCHAFT: DIE ARBEITSLOSENQUOTE IM RUHRGEBIET IST FAST DOPPELT SO HOCH WIE IN DEUTSCHLAND INSGESAMT
20
Arbeitslosenquote von 1998 – 2016
in %
Arbeitslosenquote im August 2017
in %
Quelle: BulwienGesa, Bundesagentur für Arbeit
4
6
8
10
12
14
16
18
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Ruhrgebietsstädte NRW Deutschland 14,1
12,4
12,2
11,3
11,2
10,9
10,6
10,4
10,2
10,0
9,2
8,1
7,6
7,5
5,7
5,3
Gelsenkirchen
Duisburg
Herne
Essen
Dortmund
Oberhausen
Ruhrgebietsstädte
Recklinghausen
Hagen
Bochum
Hamm
Mülheim (Ruhr)
Bottrop
NRW
Deutschland
Westdeutschland
RUHRGEBIETSSTÄDTE IM RANKING
21
Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin – 17.04.2015 / Studie Büromarkt Deutschland 2017 – Die 27
aussichtsreichsten Mittelstädte
DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG
26
Bevölkerungsentwicklung in
Deutschland inkl. Prognose Ruhrgebiet
• Aktuelle Einwohner: rd. 5,05 Mio.
• Prognose bis 2030: rd. 4,8 Mio.
• Das Ruhrgebiet ist zur Zeit keine
Zuzugsregion
Quelle: Statistisches Bundesamt, Wiesbaden 2016
WOHNEN: IM RUHRGEBIET GEHEN NIEDRIGE MIETEN MIT UNTERDURCHSCHNITTLICHER MIETDYNAMIK EINHER
29
Durchschnittliche Miete
Erstbezug in Euro je Quadratmeter
Durchschnittliche Miete 2016
Erstbezug in Euro je Quadratmeter
Quelle: BulwienGesa
5
6
7
8
9
10
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt
Index „Ruhrgebietsstädte“ gewichtet mit Einwohnerzahl Index „Ruhrgebietsstädte“ gewichtet mit Einwohnerzahl
6,4
6,5
6,6
6,6
7,0
7,0
7,5
7,5
7,5
7,9
7,9
8,0
8,9
9,0
9,0
9,3
Recklinghausen
Herne
Bottrop
Gelsenkirchen
Oberhausen
Witten
Bochum
Hagen
Hamm
Ruhrgebietsstädte
Duisburg
Moers
Dortmund
Essen
Mülheim (Ruhr)
Bundesw. Durchschnitt
WOHNEN: IN EINIGEN STÄDTEN IM RUHRGEBIET FINDET KEIN NENNENSWERTER WOHNUNGSBAU MEHR STATT
30
Wohnungsfertigstellungen
auf 1.000 Einwohner
Wohnungsfertigstellungen
Mittelwert 2012-2016 auf 1.000 Einw.
Quelle: Feri
0
1
2
3
4
5
6
7
8
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ruhrgebietsstädte
Oberzentren Deutschland
Top-Standorte (7 größte Städte)
0,7
0,9
0,9
0,9
1,0
1,3
1,4
1,5
1,7
1,8
1,8
1,8
Herne
Bochum
Gelsenkirchen
Duisburg
Hagen
Ruhrgebietsstädte
Oberhausen
Essen
Mülheim
Dortmund
Bottrop
Hamm
WOHNEN: MIETVERVIELFACHER LASSEN AUF EIN GERINGES INTERESSE DER INVESTOREN AM RUHRGEBIET SCHLIEßEN
31
Mehrfamilienhaus-Vervielfacher
Kaufpreis in Jahresmieten
Mehrfamilienhaus-Vervielfacher
Kaufpreis in Jahresmieten
Quelle: BulwienGesa
10,0
10,5
11,0
11,5
12,0
12,5
13,0
13,5
14,0
14,5
15,0
15,5
16,0
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt 15,8
14,0
14,0
14,0
13,4
13,0
13,0
12,5
12,5
12,4
11,5
11,5
11,5
11,0
11,0
10,0
Bundesw. Durchschnitt
Dortmund
Hamm
Mülheim (Ruhr)
Essen
Moers
Witten
Bochum
Bottrop
Ruhrgebietsstädte
Duisburg
Hagen
Oberhausen
Herne
Recklinghausen
Gelsenkirchen
DIFFERENZIERTES BILD BEI WOHNUNGSLEERSTÄNDEN
32
Duisburg, Stand 12/2014
- 11.000 leer stehende Wohnungen
- Großer struktureller Leerstand in
sozial schwachen Vierteln
- Hohe Nachfrage und geringes
Angebot in besseren Wohnlagen
Quelle: Wohnbericht Duisburg aus WAZ v. 25.10.2016
PREISWERTER WOHNRAUM
35
Quelle: RP 16.01.2017
- Sozialer Wohnungsbau wird
wieder attraktiv, z.B. durch hohe
Tilgungsnachlässe bei der
Finanzierung
- 2016 Höchststand bei Neubauten
seit der Jahrtausendwende
(11.149 Wohnungen / 2015: 9.195)
- Aber: Sozialbindung für viele
Altobjekte läuft in den nächsten
Jahren aus
STUDENTENWOHNUNGEN GESUCHT
36
Quelle: RP 16.01.2017
- Studentenappartments werden
nachgefragt
- Ca. 90% der Studenten müssen
am freien Markt mieten
- Mieten von über 20€/qm sind
keine Seltenheit (für das Projekt
sind 450-500€ für 20qm
kalkuliert)
WIRTSCHAFT: ABER AUCH IM RUHRGEBIET HAT SICH DIE ZAHL DER BESCHÄFTIGTEN SPÜRBAR AUSGEWEITET
37
SVP Beschäftigte im Ruhrgebiet
in Tausend
SVP Beschäftigte
von 2006 bis 2016 in %
Quelle: BulwienGesa
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ta
us
en
de
Ruhrgebietsstädte20,4
20,3
17,6
17,0
15,4
14,5
13,7
13,5
13,2
12,8
10,9
8,3
6,7
3,4
-2,7
Recklinghausen
Dortmund
Essen
Oberhausen
Moers
Witten
Gelsenkirchen
Hamm
Ruhrgebietsstädte
Mülheim (Ruhr)
Duisburg
Bottrop
Hagen
Bochum
Herne
BÜRO: DIE WICHTIGSTEN BÜROSTANDORTE IM RUHRGEBIET SIND ESSEN, DORTMUND UND DUISBURG
39
Bürofläche 2016
in Tausend Quadratmetern
Überwiegend moderater Leerstand
Leerstandsquote 2016 in %
Quelle: BulwienGesa
203
224
258
352
369
433
510
604
638
640
1.552
2.172
2.616
3.096
Bottrop
Witten
Moers
Recklinghausen
Herne
Hamm
Oberhausen
Gelsenkirchen
Mülheim (Ruhr)
Hagen
Bochum
Duisburg
Dortmund
Essen
8,0
7,8
7,5
7,0
5,9
5,7
5,6
5,5
5,4
5,0
4,9
4,8
4,6
3,7
3,2
Witten
Moers
Mülheim (Ruhr)
Gelsenkirchen
Oberhausen
Bundesw. Durchschnitt
Essen
Hagen
Ruhrgebietsstädte
Dortmund
Bottrop
Bochum
Hamm
Recklinghausen
Herne
BÜRO: DIE AKTIVSTEN BÜROSTANDORTE IM RUHRGEBIET WEISEN DIE NIEDRIGSTEN RENDITEN AUF
40
Jährlicher Büroflächenumsatz
Mittelwert 2012-2016 in m²
Mietrendite Büroflächen 2016
anfänglich, in %
Quelle: BulwienGesa
101.800
89.600
58.800
44.240
27.590
17.320
17.000
11.300
11.000
10.500
5.900
5.400
4.900
4.400
4.100
Essen
Dortmund
Duisburg
Bochum
Ruhrgebietsstädte
Mülheim (Ruhr)
Gelsenkirchen
Oberhausen
Herne
Hagen
Bottrop
Hamm
Recklinghausen
Moers
Witten
7,7
7,5
7,2
7,0
6,9
6,5
6,3
6,3
6,1
6,0
6,0
5,8
5,8
5,5
5,0
5,0
Herne
Hagen
Moers
Bottrop
Gelsenkirchen
Recklinghausen
Witten
Ruhrgebietsstädte
Hamm
Mülheim (Ruhr)
Oberhausen
Duisburg
Bundesw. Durchschnitt
Bochum
Dortmund
Essen
BÜRO: ESSEN UND DORTMUND RAGEN UNTER DEN BÜRO-STANDORTEN IM RUHRGEBIET HERAUS
41
Büro Spitzenmiete
in Euro je Quadratmeter
Büro Spitzenmiete 2016
in Euro je Quadratmeter
Quelle: BulwienGesa
7,4
7,9
8,3
8,5
8,8
9,0
9,3
10,0
10,5
11,2
11,5
11,8
11,8
12,7
13,5
14,5
Hamm
Witten
Moers
Herne
Gelsenkirchen
Oberhausen
Recklinghausen
Bottrop
Hagen
Mülheim (Ruhr)
Ruhrgebietsstädte
Bundesw. Durchschnitt
Bochum
Duisburg
Dortmund
Essen
9
10
11
12
13
14
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt
Index „Ruhrgebietsstädte“ gewichtet mit Bürofläche Index „Ruhrgebietsstädte“ gewichtet mit Bürofläche
DIE HANDELSZENTRALITÄT IM RUHRGEBIET LEIDET UNTER DER KONZENTRATION VIELER GROßER STÄDTE
42
Verkaufsfläche je Einwohner 2016
in Quadratmetern
Quelle: BulwienGesa, Feri
1,3
1,5
1,6
1,6
1,7
1,8
1,8
1,9
1,9
2,0
2,1
2,2
2,9
Köln
Essen
Bottrop
Herne
Duisburg
Dortmund
Bochum
Gelsenkirchen
Hagen
Düsseldorf
Münster
Hamm
Oberhausen
89
93
100
101
103
103
108
113
113
113
114
114
116
117
117
119
128
134
Bottrop
Herne
Deutschland
Gelsenkirchen
Hamm
Duisburg
Moers
Recklinghausen
Köln
Mülheim (Ruhr)
Hagen
Essen
Bochum
Dortmund
Witten
Düsseldorf
Münster
Oberhausen
Zentralitätskennziffer 2016
Deutschlandweit = 100
EINZELHANDEL: DORTMUND IST HEUTE DER MIT ABSTAND FÜHRENDE TOP-SHOPPING-STANDORT IM RUHRGEBIET
43
Einzelhandel Spitzenmiete
in Euro je Quadratmeter
Einzelhandel Spitzenmiete 2016
in Euro je Quadratmeter
Quelle: BulwienGesa
70
75
80
85
90
95
100
105
110
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt 26
29
30
32
33
33
42
49
49
55
73
78
87
95
108
215
Hamm
Witten
Oberhausen
Mülheim (Ruhr)
Bottrop
Herne
Recklinghausen
Hagen
Moers
Gelsenkirchen
Duisburg
Bochum
Ruhrgebietsstädte
Bundesw. Durchschnitt
Essen
Dortmund
Index „Ruhrgebietsstädte“ gewichtet mit Einwohnerzahl Index „Ruhrgebietsstädte“ gewichtet mit Einwohnerzahl
EINZELHANDEL: VOR ALLEM IN DORTMUND UND ESSEN HAT DAS ANLEGERINTERESSE DIE MIETRENDITEN SINKEN LASSEN
44
Mietrendite Handelsflächen
anfänglich in %
Mietrendite Handelsflächen 2016
anfänglich in %
Quelle: BulwienGesa
5,4
5,6
5,8
6,0
6,2
6,4
6,6
6,8
7,0
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
Ruhrgebietsstädte Bundesweiter Durchschnitt 7,7
7,0
6,8
6,7
6,7
6,7
6,6
6,6
6,5
6,5
6,4
6,4
6,0
5,6
5,2
4,4
Witten
Hamm
Recklinghausen
Gelsenkirchen
Herne
Oberhausen
Moers
Mülheim (Ruhr)
Bochum
Bottrop
Hagen
Ruhrgebietsstädte
Duisburg
Bundesw. Durchschnitt
Essen
Dortmund
EINZELHANDEL: IM RUHRGEBIET MUSS DER HANDEL MIT GERINGER KAUFKRAFT UND WENIG TOURISMUS AUSKOMMEN
45
Kaufkraftkennziffer 2016
Deutschlandweit = 100
Tourismus
Übernachtungen je 1.000 Einwohner
Quelle: BulwienGesa
81
84
84
87
89
91
92
95
95
96
98
99
99
100
107
107
108
118
Gelsenkirchen
Duisburg
Herne
Hamm
Oberhausen
Dortmund
Hagen
Bochum
Bottrop
Recklinghausen
Essen
Moers
Witten
Deutschland
Köln
Münster
Mülheim (Ruhr)
Düsseldorf
423
442
726
759
845
900
932
1.040
1.221
1.413
1.726
1.936
2.115
2.418
4.380
5.643
7.194
Herne
Witten
Recklinghausen
Bottrop
Hamm
Mülheim (Ruhr)
Duisburg
Moers
Gelsenkirchen
Hagen
Bochum
Dortmund
Oberhausen
Essen
Münster
Köln
Düsseldorf
EINZELHANDEL: IM RUHRGEBIET MUSS DER HANDEL MIT GERINGER KAUFKRAFT UND WENIG TOURISMUS AUSKOMMEN
46
1,6 Millionen Touristen im
Ruhrgebiet 1 Hj. 2017
Düsseldorf mit 1,4 Mio. Hotelgäste
im 1 Hj. 2017
Quelle: Radio EnnepeRuhr/NRZ
BÜRO, HANDEL UND WOHNUNGSMARKT IM RUHRGEBIET
47
• Bürostandorte: Essen, Dortmund und auch Duisburg spielen eine
größere Rolle mit vergleichsweise hohen Mieten. Das Leerstandsniveau
ist moderat.
• Einzelhandel: leidet unter der niedrigen Kaufkraft in der Region. Der
Tourismus spielt fast keine Rolle. Hoher Wettbewerbsdruck unter den
benachbarten Großstädten erheblich. Dortmund als Top-Shopping-
Standort mit einem enorm hohen Mietniveau entwickelt.
• Wohnungsmarkt: Geprägt durch Einwohnerschwund und niedrige
Mieten. Die durchschnittlichen Erstbezugsmieten sind durchweg
einstellig. Weil seit vielen Jahren kaum noch neue Wohnungen
entstehen, sind attraktive Neubauwohnungen aber oft knapp.
FAZIT
48
Immobilienkonjunktur bietet weiter Chancen-
Steigende Risikobereitschaft erfordert erhöhte Wachsamkeit
Fundamental positive volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen
Renditen sinken tendenziell weiter
Aber:
• Kein Rückenwind mehr von der Zinsfront
• Knappes Angebot an qualitativ hochwertigen Objekten auch im Ruhrgebiet
Ruhrgebiet zurück auf den Pfad ausgewogener Fundamentaldaten
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE
51
Schwarmstädte
Fußnoten
Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin – 17.04.2015
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE
52
Fußnoten
Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin – 17.04.2015
EXKURS: SCHWARMSTÄDTE
OE (z.B. OE UK) | Titel der Präsentation | Monat Jahr 54
Fußnoten
Quelle: Untersuchung empirica zu Schwarmstädten von Prof. Dr. Harald Simons, Lukas Weiden, Berlin – 17.04.2015
METROPOLE RUHR – STADT DER STÄDTE
57
Quelle: metropole-ruhr.de / http://www.metropole.ruhr/kampagne/imagefilm/