toàn cảnh thị trường Đà nẵng - · pdf file2 p. nghiên cỨu...

Trình bày:

Khai mạc:

Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)Thứ Sáu, ngày 20 tháng 4 năm 2012

CBRE cập nhật Q1/2012Toàn cảnh thị trường Đà Nẵng

THẢO LÊChuyên viên Nghiên cứu

ADAM BURYTrưởng Phòng Cấp Cao

TIÊN CAOChuyên viên Nghiên cứu

2 P. NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN CBRE CBRE CẬP NHẬT – TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG | THÁNG 4/2012

LỜI MỞ ĐẦUĐ à N ẵ n g n ă m 2 0 1 2 –

T i ế p t ụ c đ à t ă n g t r ư ở n g

Hyatt Regency Đà Nẵng Sân bay Quốc tế Đà Nẵng

The Summit Harmony TowerNguồn CBRE Việt Nam, chụp ngày 19/04/2012


Q1/2012 PERFORMANCE

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAM

Nguồn: Tổng cục Thống Kê (*) nt: Năm trước

Q1/2012 Q4/2011

GDP (% tăngtrưởng) 4% 6,1%

Tháng12 CPI (% tăngtrưởngtheonăm) 14,15% 18,13%

TỷgiáUSD/VND (cuốikỳ) 20.828 20.828

Xuấtkhẩu(TỷUSD) 24,52 (23,6% so với nt) 26,23 (31,7% so với nt(*))

Nhậpkhẩu(TỷUSD) 24,77 (6,9% so với nt) 28,9 (23,4% so vớint)

FDIThựchiện(TỷUSD) 2,5 (-0,8%so với nt) 2,8 (-5,1%so với nt)

KháchquốctếđếnViệtNam (triệulượt) 1,9 (24,5%so với nt) 1,7 (29,3%so với nt)

Doanhsốbán lẻhànghóavàdịchvụ(tỷ đồng) 569,7 (21,8% so với nt) 611,5 (47.2% so với nt)

T Ì N H H Ì N H Q 1 / 2 0 1 2

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

0

5

10

15

20

25

T1/1

0

T3/1

0

T5/1

0

T7/1

0

T9/1

0

T11/

10

T1/1

1

T3/1

1

T5/1

1

T7/1

1

T9/1

1

T11/

11

T1/1

2

T3/1

2

CP

I (%

thay

đổi

theo

thán

g)

CP

I (%

thay

đổi

theo

năm

) / L

ãi

suất

(%)

Lạm phát tăng caoChính sách tiền tệbắt đầu có tác dụng

CPI, VN (% thay đổi so với năm trước)CPI, VN (% thay đổi so với tháng trước)

Lãi suất tái cấp vốn (%)Lãi suất tái chiết khấu (%)


Lạm phát tiếp tục trên đà giảm, vẫn có khả năng đổihướng tăng ngược lại;

Giá xăng dầu lại tăng 10,1% so với đợt điều chỉnhtrước đó, tạo nên nhiều áp lực hơn lên lạm phát

trong Quý 2;• Chỉ số giá tiêu dùng Tháng 3 ghi nhận mức tăng

trưởng theo tháng thấp nhất kể từ Tháng 1/2011 (0,16%), theo đó tăng trưởng theo năm là 14,15%.

• Thị trường chứng khoán tăng điểm, một phầnphản ánh lạm phát giảm dần

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAML ẠM P H ÁT

Điều chỉnh giá xăng dầu

Chỉ số chứng khoán và Lạm phát

Thời gian A95 A92 Thay đổi % thay đổi09/08/2010 16.900 16.400 410 2,56%24/02/2011 19.800 19.300 2.900 17,68%29/03/2011 21.800 21.300 2.000 10,36%26/08/2011 21.300 20.800 (500) -2,35%29/03/2012 23.400 22.900 2.100 10,10%

0

5

10

15

20

25

200

300

400

500

600

700

T12/08 T3/09 T6/09 T9/09 T12/09 T3/10 T6/10 T9/10 T12/10 T3/11 T6/11 T9/11 T12/11 T3/12

CP

I (%

% th

ay đ

ổi th

eo th

áng)

VNIn

dex

VNIndex CPI

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

300

350

400

450

500

550

Giá

trị g

iao

dịch

(Tỷ

đồng

)

VN

Inde

x

Trading value VNIndex 2011 VNIndex Q1/2012


Những tín hiệu tốt từ việc điều chỉnh giảm cácmức lãi suất điều hành.

• Lãi suất tái chiết khấu và lãi suất tái cấp vốnđược điều chỉnh giảm xuống tương ứng

11% và 13%. • Trần lãi suất huy động điều chỉnh giảm 1%

xuống 12%. Tỷgiá USD/VND ổn định hơn, kiểm soát chặt

chẽ giao dịch vàng và ngoại tệ vẫn duy trì. Nguồn vốn cho vay với lãi suất thấp vẫn còn

khan hiếm• Chỉ có một số ít tín hiệu cho thấy lãi suất cho

vay được điều chỉnh giảm; giảm nhẹ khoảng0,5% vào đầu năm 2012.

• 20% - 25% cho ngành phi sản xuất và 16,5% - 20% cho ngành sản xuất (theo NHNN).

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAMK I Ể M S O ÁT T I Ề N TỆ

0

5

10

15

20

2008 2009 2010 2011 2012

Lãi suất cơ bảnLãi suất tái chiết khấuLãi suất tái cấp vốn


Mức tăng trưởng GDP 4% so với cùng kỳ nămtrước, thấp nhất kể từ Q2/2009

Nhập khẩu đạt mức tăng trưởng thấp nhất kể từQ4/2009 (6,9%) dẫn đến thâm hụt thương mại đạt ở

mứcthấp trong Q1/2012 Bất động sản dẫn đầu thu hút FDI, tuy nhiên sẽ

không chắc chắn vì nguồn vốn này có thể được giảingân trong dài hạn

Tái cấu trúc ngân hàng tiếp tục là chủ đề của năm2012

• VietinBank dự kiến phát hành trái phiếu quốc tếlần đầu vào tháng 7, tổ chức S&P xếp hạng trái

phiếu vào loại B+/B • Sự thay đổi Ban quản trị cấp cao của các ngân

hàng• Xuất hiện mâu thuẫn quyền lợi cổ đông

TỔNG QUAN KINH TẾ VIỆT NAMM Ô I TR Ư Ờ N G K I N H D O AN H

Thứ hạng theoWorld Bank 2011 2012

Môi trường kinh doanh thuận lợiViệt Nam 78 98

Singapore 1 1

Malaysia 21 18

Thái Lan 19 17

Indonesia 121 129

Bảo vệ nhà đầu tư

Việt Nam 173 166

Singapore 2 2

Malaysia 4 4

Thái Lan 12 13

Indonesia 44 46


5 SAO 4 SAO 3 SAO TỔNG CỘNG

Nguồn cung (khách sạn) 7 3 31 41Nguồn cung (số phòng) 1,452 563 1,874 3,889Nguồn cung mới (phòng) 0 0 0 0Tỷ lệ lấp đầy(%) 43.5% 45.9%Thay đổi theo quý(%) 9.4pp 12.7ppThay đổi theo năm(%) 5.3pp -13.9ppGiá phòng bình quân(USD/phòng/đêm) 104.00 55.73Thay đổi theo quý(%) -5.3% 1.5%Thay đổi theo năm(%) -6.9% -26.1%

KHÁCH SẠNTH Ô N G S Ố C H U N G

Nguồn: CBRE Việt Nam


KHÁCH SẠN

• Trong Q1, Đà Nẵng đón gần 590.000 khách du lịch, tăng 31,9% theo quý và 35% so với cùng kỳ nămtrước.

• Với sân bay quốc tế mới, lượng khách du lịch bằngđường hàng không tăng lên 94.3% so với cùng kỳ.

• Số lượng du khách đi bằng đường biển tăng260.8% so với cùng kỳ năm trước nhờ vào đoàndu thuyền lớn Superstar Aquarius. .

• Những chuyến bay thuê từ Nga - Đà Nẵng sẽ đượcmở trong tháng 5.

• Đoàn Farmtrip Lào trong tháng 3 cho thấy sự quantâm của nước này đến du lịch Đà Nẵng. Lưu ý rằnghiện tại chưa có chuyến bay trực tiếp Lào - Đà Nẵng

• Giá phòng TB khối KS 5-sao và cả 4-sao đều giảm-mặc dù đây là một điều không mong đợi nhưng cáckhách sạn mới dự định sẽ tự thành lập trong dài hạn.

• Công suất phòng bình quân khối KS 5 sao tăng so với cùng kỳ năm trước thể hiện nguồn khách đến giatăng, trong khi công suất phòng khối KS 4 sao lạigiảm so với cùng kỳ năm trước do ảnh hưởng bởinguồn cung mới.

T I Ê U Đ I Ể M

0

30

60

90

120

150

Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11 Q1/12

Achie

ved R

oom

Rate

(US$

/room

/nigh

t)

5-star 4-star

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Q1/08 Q3/08 Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11 Q1/12

Occu

panc

y Rat

e

5-star 4-star

Average Daily Rate(US$)5 star

4 star

Occupancy (%)5 star

4 star


Những sự kiện sắp tới cùng với mùa caođiểm (cũng như năm 2011) sẽ giúp cho số

lượng khách du lịch đến Đà Nẵng tăng cao. Số lượng khách du lịch đến Đà Nẵng với

mục đích kết hợp công tác – Mice và nghỉdưỡng tăng cao cho thấy Đà Nẵng đang là

điểm đến cho khách du lịch với mục đích đadạng.

Lượng du khách đến từ Trung Quốc, HànQuốc, Nhật, Mỹ, Úc và Đức dự kiến sẽ tăng

suốt năm. Một khách sạn mới sắp ra đời trong quý tới

dưới sự quản lý của tập đoànIntercontinental Hotel Group.

Năm 2012 thị trường mong đợi sẽ chào đónthêm hơn 1.000 phòng đến từ Melia,

Pullman, InterContinental, Novotel và Dragon Vinh Trung.

TR I Ể N V Ọ N G

KHÁCH SẠN


THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ BÁN

HẠNG SANG CAO CẤP TRUNG CẤP TỔNG CỘNGTổng nguồn cung (dự án) 3 5 5 13

Tổng nguồn cung (số căn) 307 1.046 1.132 2.485Nguồn cung mới (số căn) 2 0 28 30

Giá chào bán TB (USD/m2) 2,972 1.786 937

Thay đổi theo quý(%) -2,0% 0,0% 2,0%

Thay đổi theo năm(%) -0,5% -0,1% 8,7%

TH Ô N G S Ố C H U N G


• “Nguồn cung hiện hữu” là tổng số căn hộ đã được bàn giao cho người mua.• “Dự án mới chào bán” là những dự án được chào bán chính thức trong quý này và được tính vào nguồn cung tương lai. Tuy nhiên chủ đầu tư sẽ chào bán dự án theo nhiều giai đoạn khác nhau, do đó không phải tất cả các căn hộ đều được chào bán vào cùng một thời điểm.


Nguồn cung (số căn) Nguồn cung đầu kỳThay đổi trong quý

Giá chào bán TB (USD/m2)Hạng sangHạng cao cấpHạng trung cấp

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2009 2010 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11 Q1/12

T I Ê U Đ I Ể M


Đà Nẵng có thêm 28 được chào bán căn hộ thuộc phân khúc trung cấp của dự án La Paz Tower

Tổng cộng có 30 căn hộ được bán trong Quý 1, trogn đó hơn 70% là thuộc phân khúc trung cấp

Như TP.HCM, các chủ đầu tư Đà Nẵng vẫn giữ giá bán ổn định nhưng chiết khấu/khuyến mãi vẫn diễn ra trong quá

trình thương lượng Giá bán của phân khúc hạng sang giảm còn 2.972

USD/m2, giảm nhẹ 2% so với quý trước trong khi giá bán của phân khúc trung cấp tăng 2% so với quy trước do sự ra

đời của dự án mới Giá bán của phân khúc cao cấp vẫn bình ổn



Trong Quý 1, hầu như các căn hộ được giao dịch có giá trị khoảng 0,75 tỷ đến 3,0 tỷ đồng Phần lớn các căn hộ này thuộc những dự án gầnhoàn thiện hoặc đã hoàn thành.

Trong năm 2012, Đà Nẵng dự kiến sẽ có thêm 217 căn hộ mới được chào bán với mức giá dao động từ 700 – 1.500 USD/m2.

Tiến độ xây dựng ở một số dự án căn hộ đang được đẩy nhanh. Dường như, số lượng các yêu cầu xem căn hộ và quan tâm đến căn hộ có dấu hiệu tăng lên

khi lãi suất được cắt giảm. Kinh tế vĩ mô cho thấy những dấu hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản và một số chủ đầu tư cho biết số lượng yêu cầu tăng lên thì hy vọng rằng số lượng căn hộ được giao

dịch sẽ tăng lên trong vài tháng tới.


Azura, VinaCapital La Paz Tower, DHI Tất cả hình ảnh – Nguồn: CBRE Việt Nam. Ngày 19/04/2012


BiỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG BÁN

• “Nguồn cung hiện hữu” là tổng số căn hộ hiện có trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.• “Dự án mới chào bán” là những dự án được chào bán chính thức trong quý này và được tính vào nguồn cung tương lai. Tuy nhiên chủ đầu tư sẽ chào bán dự án theo nhiều giai đoạn khác nhau, do đó không phải tất cả các căn hộ đều được chào bán vào cùng một thời điểm.

Tổng cộng

Nguồn cung (dự án) 12

Nguồn cung(số căn) 572

Nguồn cung mới (số căn) 0

Tỷ lệ bán trung bình(%) 52,5%

Thay đổi theo quý (pp) -0,5 pp

Thay đổi theo năm (pp) 1,1 pp




BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG BÁNT I Ê U Đ I Ể M

Trong Quý 1/2012, thị trường không có thêm nguồn cung mới. Mặc dùcó 10 giao dịch được ghi nhận trong Quý 1, tỷ lệ bán

TB giảm còn 52,5%, tức giảm 0,5 điểm phần trăm so với quý trước do việc hủy hợp đồng giao dịch.

Chỉ có hai trong số 12 dự án biệt thự giảm giá bán. Mức giảm từ 17% -20%. Các dự án khác đều giữ giá chào ổn định.

OUTLOOK

Năm2012, Đà Nẵng dự kiến sẽ có thêm 133 biệt thự bán từ 3 dự án mới. Đa phần các căn có mức giá từ 500.000 -800.000

USD vớidiện tích từ 400 -700 m2/căn. Mặc dù tiền tệ được thắt chặt trong những quý trước nhưng

vẫn có một sốgiao dịch trong thị trường biệt thự bán, qua đócho thấy nguồn tài sản dồi dào và sẵn có của một bộ phận

trong xã hội. Hy vọng khi mà chính sách tiền tệ được nới lỏng sẽ thúc đẩy

tính thanh khoản của thị trường này.


Tỷ lệ bán (%)

Nguồn cung (số căn)

0

100

200

300

400

500

600

700

2009 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11

Change in supply Openning supply

Numb

er of

units

10.0

25.0

40.0

55.0

70.0

85.0

Q1/09 Q3/09 Q1/10 Q3/10 Q1/11 Q3/11 Q1/12

Sold

rate (

%)


ĐẤT NỀN


Tây Bắc Đông Nam Tổng Cộng

Nguồn cung (dự án) 14 7 7 28

Nguồn cung (nền) 6.980 1.445 3.813 12.238

Nguồn cung mới (nền) 0 0 0 0

Giá chào bán(đồng/m2) VND3,1 - 18,5mil VND8,5 - 40mil VND5,0 - 43mil

Thay đổi theo quý(%) -(0 - 5)% -(1 - 5)% -(0 - 7)%



Việc không có thêm nguồn cung mới nào trong Quý 1 cho thấy các chủ đầu tư ngần ngại trong

việc chào bán dự án mới đồng thời phản ảnh tình hình trầm lắng của thị trường hiện nay.

Do thực trạngbán hạ giá của một số nhà đầu cơ đang cần huy động tiền mặt

Khu vực biển, phía nam và Thủy Tú ghi nhận mức giảm cao nhất -đây cũng là những khu vực

từng có mức giá tăng cao nhất. Thị trường thứ cấp có nhiều giao dịch hơn

trong khi thị trường sơ cấp khá yên ắng. Những nền đất có giá trị dưới 1.5 tỷ vẫn thu hút

nhiều người mua.

ĐẤT NỀNT I Ê U Đ I Ể M

Nguồn cung đất nềnNguồn cung ban đầuNguôn cung mới trong quý

Giá chào bán (triệu đồng/m2) Giá cao nhất

Giá trung bình

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

2009 Q1/10Q2/10Q3/10Q4/10Q1/11Q2/11Q3/11Q4/11Q1/12 Est 2013

Plots

06,000,000

12,000,00018,000,00024,000,00030,000,00036,000,00042,000,00048,000,000

Thuy

Tu

Lien C

hieu

Than

h Khe

Man Q

uang

…

Son T

ra

My An

Ngu H

anh S

on

Cam

Le

VND

Giá tiếp tục giảm hoặc không thay đổi


Thị trường hiện nay mang lại nhiều cơ hội tốt cho những người có nhu cầu thực sự vànhững nhà đầu tư dài hạn;

vớikhả năng tài chính dồi dào.

Thị trường đất nền hy vọng sẽ đón nhận những dấu hiệu tích cực từ cácsự kiện lớn trong năm như Cuộc thi bắn pháo hoa quốc tế vàCuộc thi dù lượn quốc tế sẽ diễn ra

trong tháng 4 và tháng 5 năm nay.

Đồng thời, thị trường đất nền dự kiến sẽ hồi phục dần từ nửa cuối năm trở đi khi các giao dịch sẽ sôi động hơn nhờ

lãi suất vừa được hạ.

Một số chủ đầu tư đang nghĩ đến việc tách những nền đất lớn thành nhỏ hơn,diện tích khoảng 65 –90 m2nhằm đối phó với tình hình ảm đạm hiện nay. Hy vọng động thái này

sẽ thu hút người mua có nhu cầu thực đến giao dịch.

ĐẤT NỀNTR I Ể N V Ọ N G

Khó khăn của người này nhưng là cơ hội của người khác !!!


THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ


Giá thuê được tính dựa trên diện tích cho thuê thực. Giá thuê bao gồm phí dịch vụ nhưng không bao gồm thuế VAT.

HẠNG A HẠNG B HẠNG C TỔNG CỘNG

Số lượng tòa nhà 1 6 20 27

Tổng diện tích cho thuê thực NLA (m2)

6.314 35.823 41.756 83.893

Tỷ lệ trống (%) 8,8% 26,1% 34,8% 29,1%

Thay đổi so với quý trước (pts) -4,8 pp 2,9pp -0,2pp 0,8 pp

Thay đổi so với cùng kỳ (pts) -18,2 pp -17,7pp -4,7 pp -11,5 pp

Giá chào thuê TB (USD/m2/tháng) $19,00 $13,75 $10,84 $12,70

Thay đổi so với quý trước (%) 0,0% -0,4% -6,4 % 0,4%

Thay đổi so với cùng kỳ (%) 0,0 % 1,0 % 8,5% 1,2%



THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊT I Ê U Đ I Ể M

Giá chào thuê hạng A được giữ ổn định trong khi giá chào thuê của các tòa nhà hạng B và C giảm nhẹ.

Trong Q1/2012, thị trường văn phòng cho thuê Đà Nẵng không có thêm nguồn cung mới nào.

Tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường tăng từ 28,3% trong Q4/2011 lên 29,1% trong Q1/2012, tăng 0.8 điểm phần trăm.

• Tòa nhà hạng A và hạng C ghi nhận hoạt động cho thuê tốt hơn với việc tỷ lệ trống giảm so với quý trước.

• Hầu hết các tòa nhà hạng B có kết quả hoạt động tốt trong suốt quý. Tuy nhiên, do việc di dời của hai công ty để lại một diện tích trống lớn đã làm ảnh

hưởng đến con số tổng thể cả thị trường này;

TR I Ể N V Ọ N G Hai tòa nhà hạng B với 19.200 m2 sàn có thể được đưa vào hoạt động vào

cuối năm 2012 sẽ tạo nên áp lực lớn lên tỷ lệ trống của toàn thị trường.

Trong hai quý tới, thị trường văn phòng dự kiến sẽ không có nhiều biến động lớn.

Cho đến cuối năm 2015, tổng nguồn cung sẽ đạt 236.747 m2 sàn. Tuy nhiên nguồn cung mới này phụ thuộc vào việc hoàn thành của tất cả các dự án, dường

như là điều khó có thể xảy ra.

Hạng AHạng B Hạng C

Giá chào thuêTB(USD/m2/tháng)

Tỷ lệ trống TB(%)

5

10

15

20

Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/11

Aver

age

Rent

al P

rice

(US$

/m2)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Q1/09 Q2/09 Q3/09 Q4/09 Q1/10 Q2/10 Q3/10 Q4/10 Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12

Vaca

ncy (

%)

Hạng AHạng B Hạng C


Để đặt mua, vui lòng l iên hệ…B ÁO C ÁO Q U Ý 1 / 2 0 1 2

xuất bản vào Hôm nay, 20/04/2012

© 2012 Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) Báo Cáo này do Công ty TNHH CBRE (Việt Nam) thực hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết. Chúng tôi đã thu thập thông tin từcác nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diệncho các thông tin này. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình dựa trên những yếu tố mà chúng tôi được biết để làm ví dụ dẫn chứng vàcác thông tin này có thể sẽ không thể hiện được tình hình hiện thời và xu hướng tương lai của thị trường. Thông tin này được thiết kế riêng cho khách hàng của CBRE sử dụngvà không được sao chép dưới mọi hình thức nếu trước đó không được CBRE chấp thuận bằng văn bản.

CẢM ƠN!

[email protected]

toàn cảnh thị trường Đà nẵng - · pdf file2 p. nghiên cỨu...

Documents