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TRANSCRIPT
Trendbarometer Immobilien-InvestmentmarktDeutschland 2015
Seite 2
Immobilien-Transaktionsmarkt Deutschland
Befragungsaufbau und -systematik
Ergebnisse Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt Deutschland 2015
Agenda
TrendbarometerImmobilien-InvestmentmarktDeutschland 2015
Seite 3
Anhaltend positive Stimmung am deutschen Investmentmarktbesonders im Vergleich zu anderen europäischen Staaten
Keine Verminderung der Finanzierungsaktivität durch denBankenstresstest
Der Anteil risikoreicherer Investments wird steigen, internationaleInvestments von und nach Deutschland auf dem Vormarsch
Private und internationale Investoren bei den Käufern vorn
Abweichende Kaufpreisvorstellungen einziges wesentlichesTransaktionshindernis
Wohnimmobilien weiterhin oben auf der Einkaufsliste vieler Investoren
Investoren nutzen gutes Marktumfeld zunehmend auch für Verkäufe
Opportunistische Investoren und Offene Fonds wieder stärksteVerkäufergruppen
Kernergebnisse Trendbarometer Deutschland 2015
Attraktivität
Marktumfeld
Transaktionsmarkt
Verkäufer
Käufer
Hindernisse
Nutzungsarten
Exitstrategien
Niedriges Kapitalmarktzinsniveau treibt das Transaktionsvolumen amImmobilienmarktKapitalmarkt
Seite 4
14.09.5 12.0
4.8 3.3 3.8 6.011.0 13.7 12.8
21.7
43.7
53.3
21.1
10.119.1
23.0
25.0
30.539.9
35.7
53.2
65.3
25.9
13.4
22.9
29.0
36.0
44.2
52.7
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Transaktionsvolumina der letzten zehn Jahre ...
Transaktionsvolumina in Mrd. Euro in Deutschland*
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
50,0 – 54,0
2013 2014► Weiterhin steigendes Transaktionsvolumen
am deutschen Investmentmarkt► Unerwartet hohe Aktivität im Wohnsegment
trägt zu positivem Gesamtergebnis bei► Nachfrage nach erstklassigen Anlagen
übertrifft weiterhin Angebot
Ausblick 2015► Erneut Wohnimmobilien-Portfolioverkäufe auf
hohem Niveau► Signifikantes Transaktionsvolumen im Gewerbe-
bereich hebt das Gesamtvolumen auf das Niveauvon 2006
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
► Weiterhin hohes Transaktionsniveau imanhaltenden Niedrigzinsumfeld erwartet
► Transaktionsvolumen im Wesentlichen nurdurch das Angebot beschränkt
Seite 5
5.2
1.8 2.4 3.4
10.1
7.08.4
14.5
15.3
8.7
10.8
17.9
Q1 Q2 Q3 Q4
… und in den Quartalen des Jahres 2014
Transaktionsvolumina im Jahr 2014 in Mrd. Euro in Deutschland*
► Vermehrt Portfoliotransaktionen imGewerbebereich
► Wohnungsmarkt weiterhin vonKonsolidierungen geprägt
Portfoliotransaktionen Nutzungsarten► Großvolumige Transaktionen im letzten Quartal
des Jahres im Wohnungs- und Gewerbebereichsorgten erneut sehr stark gestiegenes Volumen
Entwicklung► Büroimmobilien dominierten erneut► Wohnimmobilien verlieren durch erhöhten Fokus
auf B-Lagen an Umsatz bei ähnlichemTransaktionsvolumen wie im Vorjahr
► Transaktionsvolumen hat bei Logistik und Hotelerneut zugenommen
* Nur veröffentlichte Transaktionen (ohne IPOs); Quelle: EY Research
Wohnen (nur Portfolios) Gewerbe
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Die größten deutschenGewerbeimmobilientransaktionen* ...
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research **Berechnung basiert auf Verkehrswert
► Unter den Verkäufern waren 2014 vorallem Banken und internationaleInvestoren
► Gestiegenes Transaktionsvolumen bei denTop-Deals im Vergleich zum Vorjahr
► Ein reiner Hotel-Deal schafft es in die Top 5
► Auch auf der Käuferseite haben internationaleInvestoren einen wesentlichen Anteil
► Ein asiatischer Investor und ein Privatinvestorwaren auch an den Top-10 Deals beteiligt
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgröße
Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen
Quartal Verkäufer Käufer Target Objekte Preis
Q2 Deutsche Bank Kildare Partners Mars Portfolio: 24 deutsche Bürogebäude, Le-Méridien-Hotels in München und Frankfurt 26 € 1.000 Mio.
Q1 Commerz Real Patrizia LEO I Portfolio, u.a. Polizeizentrale Frankfurt, hessischesFinanzministerium 18 € 1.000 Mio.
Q4 Lone Star Institutionelle Investoren IPO TLG Immobilien AG (60 %) ** k.A. € 900 Mio.
Q4 Rabo Real Estate Group Investorenkonsortium aus Deutsche Asset &Wealth Management, ECE, Strabag Palais Quartier in Frankfurt 4 € 800 Mio.
Q2 Moor Park Capital Partners Accor 86 Hotels: ibis (29), ibis budget (31), Mercure (17) 86 € 722 Mio.
Q4 Waterland Medical Property Trust Median Kliniken 45 € 705 Mio.
Q2 Stadium Group Unibail-Rodamco 50 % des Centro Oberhausen 1 € 535 Mio.
Q4 IVG Institutional Funds Samsung SRA Asset Management Silberturm, Frankfurt 1 € 450 Mio.
Q1 Christie/Prudential Morgan Stanley/Redos Christie-Paket (4 Einkaufszentren) 4 € 400 Mio.
Q4 DIC Asset Susanne Klatten Winx-Tower in Frankfurt 1 € 350 Mio.
Q2 Hochtief Grove 50% Anteil an Aurelis GmbH k.A. ca. € 350 Mio.
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… und Wohnimmobilientransaktionen* im Jahr 2014
* Nur veröffentlichte Transaktionen; Quelle: EY Research
► Unter den Verkäufern waren Wohnungs-gesellschaften und – wie in den Jahrenzuvor – Finanzinvestoren
► Volumen der einzelnen Top–Portfolio-transaktionen hat 2014 (im Vergleich zu 2013)abgenommen
► Deutsche Annington stemmt die zweigrößten Transaktionen
► Börsennotierte Wohnungsunternehmen undinstitutionelle Investoren stärkste Käufergruppen
► Konsolidierungen bei den Wohnungsgesell-schaften auch im kommenden Jahr
Verkäufergruppen Käufergruppen Transaktionsgröße
Bezogen auf die aufgelisteten Top-Transaktionen
Quartal Verkäufer Käufer Target Wohneinheiten Preis
Q3 Round Hill Capital et al. Deutsche Annington Immobilien Vitus (Wohnportfolio mit Schwerpunkt Nordrhein-Westfalen) 30.000 € 1.400 Mio.
Q2 Archstone German Funds Deutsche Annington Immobilien Dewag (Wohnportfolio Süddeutschland und Rhein-Main) 11.500 € 970 Mio.
Q2 Prelios/Deutsche Asset & WealthManagement BUWOG Wohnportfolio Norddeutschland 18.000 € 892 Mio.
Q4 Deutsche Annington Immobilien LEG Immobilien Wohnportfolio Nordrhein-Westfalen 9.600 € 484 Mio.
Q3 Berlinovo Westgrund Wohnportfolio Norddeutschland 13.300 € 390 Mio.
Q2 Corestate Capital Adler Real Estate Wohnportfolio Sachsen, Sachsen-Anhalt, NRW 6.300 Nicht veröffentlicht
Q3 CitCor Residential Group, Corpus Sireo Deutsche Annington Immobilien Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin 5.000 €310 Mio.
Q1 Corpus Sireo Deutsche Asset & Wealth Management Wohnportfolio mit Schwerpunkt Berlin 3.604 ca. € 310 Mio.
Q2 Topdanmark Immeo Wohnportfolio Berlin, Dresden 3.400 € 240 Mio.
Q4 TAG Immobilien HOWOGE Wohnportfolio Berlin-Marzahn 2.600 € 170 Mio.
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TrendbarometerImmobilien-Investmentmarkt
Deutschland 2015
Seite 10
► Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer Umfrage (Oktober 2014), an der rund130 Investoren teilgenommen haben, die in den vergangenen Jahren am deutschenImmobilienmarkt aktiv waren.
► Inhaltlich berücksichtigt die Umfrage vornehmlich folgende Themen:
► Allgemeine Einschätzung des Immobilien-Investmentmarktes in Deutschlandim Jahr 2015 durch aktive Marktteilnehmer
► Untersuchung der Strategie von Immobilieninvestoren in Deutschland im Hinblickauf die Entwicklung des Immobilienmarktes
Trendbarometer Immobilien-InvestmentmarktInvestorengruppen► Banken
► Geschlossene Immobilienfonds
► Immobilien-AGs/REITs
► Institutionelle Investoren
► Kapitalanlagegesellschaften
► Opportunity-/Private-Equity-Fonds
► Privat/Family Office
► Wohnungsgesellschaften
► Sonstige
Unser Trendbarometer berücksichtigt ein breitesSpektrum von Investorengruppen
► Seit 2007 führt die Ernst & Young RealEstate GmbH diese Befragung durch.
► Rund 130 Investoren haben im ZeitraumOktober bis November 2014 zu ihrenErwartungen für das kommende JahrStellung bezogen.
Hintergrund Zielsetzung► Neben vorgegebenen Antworten hatten die
Teilnehmer die Möglichkeit, zu jeder Frageindividuelle Kommentare abzugeben.
► Die nachfolgenden Aussagen sind anonymisiertund teilweise mit ähnlichen Einschätzungenzusammengefasst wiedergegeben.
Statements► Einschätzung des deutschen Immobilien-
Investmentmarktes im kommenden Jahr.► Ausblick auf die Strategie, die Investoren im
kommenden Jahr in Deutschland verfolgen.
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Die Einschätzung des deutschen Transaktionsmarktesim Rückblick
2013 2014 2015
„Dank attraktiver Finanzierungs-kosten und der StabilitätDeutschlands sind hoheMultiplikatoren europaweit ambesten zu ertragen.“„Risikoreiche Investitionen(Value-Added) werden nicht mehrpauschal als negativ betrachtet.“
„Auch mit neuer Bundesregierungbehält Deutschland den Ruf als‚sicherer Hafen‘ für Anleger.“
„Attraktiv in Bezug auf Rahmen-bedingungen, jedoch sehr vieleKäufer und zu wenig Produkte imCore-Segment.“
„In Einzelfällen wird Übertreibungbeobachtet, aber keine Blasen-bildung auf breiter Front.“
„Der Ruf des sicheren Hafensbleibt Deutschland erhalten.“
„Zu viel Kapital, zu wenigInvestitionsmöglichkeiten, dahersehr hohes Preisniveau.“
„Eigentümer ohne den Druck derWiederanlage werden dasattraktive Umfeld für Verkäufenutzen.“„Das Interesse institutionellerInvestoren an Marktnischenjenseits von Büro, Einzelhandelund Wohnen steigt.“
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Attraktivität Deutschlands als Standort für ImmobilieninvestmentsKernaussagen► Deutschland wird von nahezu allen
Befragten (96 %) auch im Jahr 2015als attraktiver oder sehr attraktiverStandort für Immobilieninvestmentsgesehen.
► Somit setzt sich die positiveEinschätzung des Vorjahres fort(2014: 99 %).
► Der Anteil der Befragten, die denStandort Deutschland als „sehrattraktiv“ (45 %) einschätzen, istsogar angestiegen (2014: 32 %).
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 absolut gesehen?“
Anhaltend positive Stimmung am deutschenInvestmentmarkt …
► „Mitunter hat es den Eindruck, dass (gute) Immobilien als der einzige ,save haven‘ angesehen werden, um die überreichlich vorhandene Liquidität halbwegssicher zu parken.“
► „Der Markt erscheint im Vergleich zu anderen Märkten überbewertet, Kaufpreise steigen, Neuvermietungsvolumen sind hingegen rückläufig. Die LTVssteigen und Investments scheinen wieder mehr vom ,yield differential‘ getrieben als von der Substanz."
Statements
45%51%
4%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
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… besonders im Vergleich zu andereneuropäischen Staaten
Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestmentsim europäischen VergleichKernaussagen
► Im europäischen Vergleich schneidetDeutschland noch besser ab als imVorjahr und wird von der Mehrheit(64 %) als „sehr attraktiv“eingeschätzt (2014: 59 %).
► Insgesamt wird Deutschland imLändervergleich nach wie vor vonfast allen Teilnehmern (96 %) alsattraktiv oder sehr attraktiv gesehen(2014: 98 %).
Wortlaut der Frage: „Wie beurteilen Sie die Attraktivität Deutschlands als Standort für Immobilieninvestments im Jahr 2015 im europäischen Vergleich?“
► „Deutschland ragt insbesondere in Relation der Nachbar-/Euroländer heraus.“ (Geschlossener Fonds)► „Wenngleich von einer Abkühlung der Konjunktur in Deutschland auszugehen ist, bleiben die volkswirtschaftlichen Daten im Vergleich zu anderen
europäischen Staaten sehr positiv.“ (Institutioneller Investor)
Statements
64%
32%
4%
sehr attraktiv attraktiv weniger attraktiv
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Keine Verminderung der Finanzierungsaktivität durchden Bankenstresstest erwartet
Kernaussagen
► Weltpolitische Entwicklungen werdennur teilweise angemessen in der Renditeberücksichtigt (56 %).
► Im kommenden Jahr wird mit einermoderaten Börsenaktivität gerechnet(54 % vs. 70 %).
► Die mittelfristigen Inflations-erwartungen von Immobilieninvestorensind deutlich zurückgegangen(52 % vs. 89 %).
► Eine Mehrheit glaubt nicht mehr an dieAusweitung des Immobilienangebotsaufgrund von Spezialsituationen(47 % vs. 64 %).
► Kaum Auswirkungen des Banken-stresstests auf den Finanzierungsmarkterwartet (25 %).
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu? “
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
6%
7%
14%
10%
2%
50%
47%
38%
37%
23%
39%
45%
42%
46%
55%
5%
1%
6%
7%
20%
"Politische Instabilitäten werden bei internationalenInvestitionsentscheidungen nicht hinreichend
eingepreist."
"2015 wird ein aktives Jahr für Börsengänge undKapitalerhöhungen."
"Die Inflation kommt mittelfristig zurück."
"Mit einer Ausweitung des Immobilienangebots ist2015 zu rechnen (Auslauf strukturierter
Finanzierungen, Kreditverkäufe, Liquidierung…
"Der Bankenstresstest wird zu einer Verminderungder Finanzierungsaktivität führen."
„Die Inflation kommt mittelfristig zurück.“
„Mit einer Ausweitung des Immobilienangebots ist 2015 zurechnen (Auslauf strukturierter Finanzierungen, Kreditverkäufe,
Liquidierung offener Immobilienfonds).“
„2015 wird ein aktives Jahr für Börsengänge undKapitalerhöhungen.“
„Politische Instabilitäten werden bei internationalenInvestitionsentscheidungen nicht hinreichend eingepreist.“
„Der Bankenstresstest wird zu einer Verminderung derFinanzierungsaktivität führen.“
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Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilienmarktumfeld stimmen Sie für 2015 zu? “
Der Verbriefungsmarkt gewinnt 2015 weiterhin anBedeutung
Kernaussagen
► Im Vergleich zu den Vorjahren werdenVerbriefungen wieder als ernst zunehmende Refinanzierungsalternativegesehen (72 % vs. 65 %).
► Alternative Finanzierungsgeber alsbedeutsame Ergänzung zur klassischenBankenfinanzierung (70 %).
► Konsolidierungen von Immobilien-gesellschaften bleiben 2015 ein Thema(69 % vs. 77 %).
► Durch weiter steigende Kaufpreise sinktder Renditeabstand (68 % vs. 95 %) trotzNiedrigzinsumfeld.
► Unternehmensanleihen werden auch2015 zu Finanzierungszwecken genutzt(66 %).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
12%
17%
15%
12%
12%
60%
53%
54%
56%
54%
25%
26%
29%
29%
32%
3%
4%
2%
3%
2%
"Der Verbriefungsmarkt gewinnt im Jahr 2015weiterhin an Bedeutung."
"Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen,Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine-Kapital)
erobern einen relevanten Marktanteil.""Auch im Jahr 2015 werden Konsolidierungen von
Immobiliengesellschaften eine wesentliche Rollespielen."
"Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung vondeutschen Staatsanleihen und Immobilienrenditen
nimmt 2015 weiter ab.""Unternehmensanleihen sind auch 2015 ein
wichtiges Finanzierungsinstrument fürImmobiliengesellschaften."
„Auch im Jahr 2015 werden Konsolidierungen vonImmobiliengesellschaften eine wesentliche Rolle spielen.“
„Der Renditeabstand zwischen der Verzinsung von deutschenStaatsanleihen und Immobilienrenditen nimmt 2015 weiter ab.“
„Der Verbriefungsmarkt gewinnt im Jahr 2015 weiterhin anBedeutung.“
„Alternative Finanzierungsquellen (Versicherungen,Pensionskassen, Debt Funds, Mezzanine-Kapital) erobern einen
relevanten Marktanteil.“
„Unternehmensanleihen sind auch 2015 ein wichtigesFinanzierungsinstrument für Immobiliengesellschaften.“
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Der Anteil risikoreicherer Investments wird steigen
Kernaussagen
► Risikoaffinität nimmt zu(90 % vs. 81 %).
► Konkurrenz durch Kapital aus Asienerwartet (88 %).
► Deutschland bleibt im Fokusinternationaler Investoren(87 % vs. 78 %).
► Preisübertreibungen in nach-gefragten Wohnungsmärktenerwartet (82 %).
► Zunehmende Portfoliodeals imGewerbebereich in Sicht(73 % vs. 71 %).
.
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu? “
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
32%
26%
23%
36%
13%
58%
62%
64%
46%
60%
9%
11%
13%
16%
27%
1%
1%
0%
2%
0%
""Der Anteil an risikoreichererImmobilieninvestments wird steigen.""
""Asiatische Investoren werden 2015 vermehrt inErscheinung treten.""
""Internationale Investoren werden ihren Anteil amTransaktionsvolumen in Deutschland vergrößern.""
""Preisliche Überhitzungen sind in bestimmtenWohnungsballungsgebieten zu erwarten.""
""Im Gewerbebereich werden im Jahr 2015Immobilienportfolios vermehrt gehandelt.""
„Im Gewerbebereich werden im Jahr 2015 Immobilienportfoliosvermehrt gehandelt.“
„Internationale Investoren werden ihren Anteil amTransaktionsvolumen in Deutschland vergrößern.“
„Preisliche Überhitzungen sind in bestimmtenWohnungsballungsgebieten zu erwarten.“
„Der Anteil risikoreicherer Immobilieninvestments wird steigen.“
„Asiatische Investoren werden 2015 vermehrt in Erscheinungtreten.“
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Internationale Investments von und nach Deutschlandauf dem Vormarsch
Wortlaut der Frage: „Welchen der folgenden Aussagen zum deutschen Immobilientransaktionsmarkt stimmen Sie für 2015 zu? “
Kernaussagen
► Die Mehrheit deutscher Investorensucht Alternativen im Ausland (71 %).
► Spekulative gewerbliche Projekt-entwicklungen werden vermehrtdurchgeführt (62 % vs. 58 %).
► Großvolumige Transaktionen sindweiterhin möglich (59 % vs. 60 %).
► Marktteilnehmer erwarten mit knapperMehrheit einen weiteren Anstieg desTransaktionsvolumen im Jahr 2015(57 % vs. 72 %).
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
14%
14%
11%
14%
57%
48%
48%
43%
27%
36%
39%
43%
2%
2%
2%
0%
""Für deutsche Anleger werden Investitionen imAusland wegen höherer Renditeerwartungen wieder
interessanter.""
""Spekulative gewerbliche Projektentwicklungenwerden im Jahr 2015 zunehmen.""
""Die Größe der Immobiliendeals wird im Jahr 2015weiter zunehmen.""
""Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr2015 über dem Niveau von 2014 liegen.""
„Insgesamt wird das Transaktionsvolumen im Jahr 2015 über demNiveau von 2014 liegen.“
„Für deutsche Anleger werden Investitionen im Ausland wegenhöherer Renditeerwartungen wieder interessanter.“
„Die Größe der Immobiliendeals wird im Jahr 2015 weiterzunehmen.“
„Spekulative gewerbliche Projektentwicklungen werden im Jahr2015 zunehmen.“
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Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? “
Büro EinzelhandelKernaussagen
► Sekundäre Bürolagen werdenpositiver gesehen als im Vorjahr(steigend: 45 % vs. 33 %).
► Büroimmobilien in A-Lagenstabilisieren sich zunehmend(stabil: 54 % vs. 46 %).
► Preisentwicklungen in periphärenLagen werden ähnlich zum Vorjahrgesehen.
► Positivere Preisentwicklung für Einzel-handelsimmobilien in Premium undB-Lagen erwartet (steigend:48 % vs. 33 %; 41 % vs. 24 %).
Büros in B-Lagen holen auf –Ausblick im Einzelhandel positiv
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
43%
54%
3%
45%49%
6%14%
43% 43%
steigend stabil sinkend
48% 47%
5%
41%
51%
8%16%
51%
33%
steigend stabil sinkend
1B-Standort1A-Standort Peripherie
Seite 19
WohnenKernaussagen
► Die Preiserwartungen im Wohn-immobilienbereich für A- und B-Standorte stellen sich leicht positiverdar als im Vorjahr (steigend:62 % vs. 58 %; 57 % vs. 56 %).
► Weiterhin wird nicht mit Preis-rückgängen im Wohnimmobilien-bereich gerechnet.
► Selbst weniger attraktive Standortewerden positiver gesehen als imVorjahr.
Weiter steigende Preise für Wohnimmobilien erwartet
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? “
1B-Standort1A-Standort Peripherie
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
62%
35%
3%
57%
41%
2%
18%
66%
16%
steigend stabil sinkend
Seite 20
Seite 21
Hotel
Logistik positiver als im Vorjahr –Hotelmarkt weitgehend stabil
LogistikKernaussagen
► Preistendenzen für Logistik-immobilien in sehr guten und gutenLagen werden positiver bewertet alsim Vorjahr (steigend:52 % vs. 46 %; 32 % vs. 24 %).
► Auch für periphere Lagen hat sichdas Stimmungsbild leicht verbessert.
► Die Preiserwartungen für den Hotel-markt werden überwiegend als stabilangesehen; für unattraktive Lagenbleibt der Markt weiterhin skeptisch(sinkend: 45% vs. 49%).
Wortlaut der Frage: „Wie schätzen Sie die Kaufpreisentwicklung in Deutschland im Jahr 2015 in Abhängigkeit von Nutzungsart und Lage ein? “
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
24%
71%
5%
24%
64%
12%6%
49%45%
steigend stabil sinkend
52%45%
3%
32%
63%
5%
15%
60%
25%
steigend stabil sinkend
1B-Standort1A-Standort Peripherie
Seite 22
Opportunistische Investoren und Offene Fonds wiederstärkste Verkäufergruppen
Seller groups
Wortlaut der Frage: „Wie aktiv werden folgende Verkäufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein? “
Kernaussagen
► 2015 aktivste Verkäufergruppen:
► Opportunity-/PE-Fonds(58 % vs. 54 %)
► Offene Fonds(56 % vs. 52 %)
► Verkäufer mit geringer Aktivität:► Die öffentliche Hand
(11 % vs. 8 %)► Corporates (Non-Property)
(11 % vs. 16 %)
Verkäufergruppen
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
58%
56%
44%
36%
32%
16%
13%
13%
11%
11%
37%
36%
47%
53%
50%
43%
43%
67%
64%
43%
5%
8%
9%
11%
18%
41%
44%
20%
25%
46%
Opportunity-/PE-Fonds
Offene Fonds
Geschlossene Fonds
Sonstige internationale Fonds
Banken
Wohnungsgesellschaften
Versicherungen/Pensionsfonds
Immobilien-AGs/REITs
Corporates (Non-Property)
Öffentliche Hand
Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend
Seite 23
Käufergruppen
Wortlaut der Frage: „Wie aktiv werden folgende Käufergruppen in Deutschland Ihrer Meinung nach im Jahr 2015 sein?“
Kernaussagen
► 2015 aktivste Käufergruppen:
► Privat/Family Offices(82 % vs. 74 %)
► Sonstige internationale Fonds(69 % vs. 48 %)
► Weniger aktive Käufergruppen► Banken
(5 % vs. 6 %)► Geschlossene Fonds
(24 % vs. 17 %)
Private und internationale Investoren bei den Käufernvorn
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
82%
69%
66%
60%
59%
48%
41%
38%
24%
5%
17%
31%
29%
35%
37%
45%
51%
45%
47%
21%
1%
0%
5%
5%
4%
7%
8%
17%
29%
74%
Privat/Family Offices
Sonstige internationale Fonds
Versicherungen/Pensionsfonds
Staatsfonds
Opportunity-/PE-Fonds
Wohnungsgesellschaften
Immobilien-AGs/REITs
Offene Fonds
Geschlossene Fonds
Banken
Aktiv Moderat aktiv Zurückhaltend
Seite 24
54%
5%
5%
5%
41%
39%
22%
10%
5%
40%
50%
44%
0%
16%
23%
41%
Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischen Käufer und Verkäufer
Höhe des erforderlichen Eigenkapitals
Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigen Kreditfinanzierungen (Junior)
Verfügbarkeit von erstrangigen Kreditfinanzierungen (Senior)
Abweichende Kaufpreisvorstellungen einzigeswesentliches Transaktionshindernis
Wortlaut der Frage: „Was ist das größte Hindernis für erfolgreiche Transaktionsabschlüsse in Deutschland im Jahr 2015?“
Kernaussagen
► Abweichende Kaufpreisvorstellungen(95 % vs. 91 %) sind weiterhingrößtes Transaktionshindernis.
► Höhe des erforderlichen Eigen-kapitals wird als wenigerproblematisch angesehen(45 % vs. 61 %).
► Kreditfinanzierungen werden aus-reichend am Markt zur Verfügungstehen.
Größte Transaktionshindernisse
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
„Verfügbarkeit von erstrangigenKreditfinanzierungen (Senior)“
„Abweichende Kaufpreisvorstellungen zwischenKäufer und Verkäufer“
„Mangelnde Verfügbarkeit von nachrangigenKreditfinanzierungen (Junior)“
„Höhe des erforderlichen Eigenkapitals“
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Weiterhin attraktiveImmobilienfinanzierungskonditionen erwartet
Wortlaut der Frage: „Wie werden sich die Konditionen für Immobilienkredite im Jahr 2015 entwickeln?“
Kernaussagen
► Höherer Beleihungsauslauf isttendenziell möglich (39 %).
► Insgesamt wird nicht von einer Ver-schärfung der Kreditanforderungenausgegangen (78 %).
► Gut ein Drittel der Investoren rechnetmit weiterem Margenrückgang(38 %).
► Überwiegend stabiles niedrigesZinsniveaus erwartet (80 %).
Veränderung der Immobilienfinanzierungskreditkonditionen
Steigen Gleich bleiben Sinken
39%
22%
10%
8%
48%
49%
52%
80%
13%
29%
38%
12%
Beleihungsauslauf
Kreditanforderungen
Marge
ZinsZins
Beleihungsauslauf
Marge
Kreditanforderung
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Einvernehmliche Restrukturierungen bevorzugt –Tendenz zu Vollstreckungen nimmt zu
Wortlaut der Frage: „Welche Maßnahmen werden Banken in Deutschland bei Problemkrediten im Jahr 2015 verstärkt einleiten?“
Kernaussagen
► Einvernehmliche Restrukturierungen(89 % vs. 91 %) und die Verlängerungvon Rückzahlungszeiträumen (79 %vs. 85 %) sind weiterhin die bevor-zugten Maßnahmen der Banken imUmgang mit Problemkrediten.
► Immerhin ein Drittel der Befragtenrechnet mit Vollstreckungen beiProblemkrediten (33 % vs. 22 %).
Maßnahmen der Banken
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
27%
32%
11%
14%
5%
6%
62%
47%
53%
43%
37%
27%
11%
20%
33%
38%
47%
45%
0%
1%
3%
5%
11%
22%
Einvernehmliche Restrukturierungen
Verlängerung Rückzahlungszeitraum
Austausch von Asset Managern
Forderungsverkauf
Tausch von Fremd- in Eigenkapital(Debt-for-Equity-Swaps)
Vollstreckungen
Seite 27
Wohnimmobilien weiterhin oben auf der Einkaufsliste
Starker oder mittlerer Investmentfokus
Wortlaut der Frage: „Wie stark stehen die folgenden Nutzungsarten im Jahr 2015 in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen
► Der Fokus vieler Investoren liegtweiterhin auf Wohnimmobilien(stark: 51 % vs. 48 %).
► Die Attraktivität von Einzelhandels-immobilien hat zugenommen(stark: 44 % vs. 32 % ) und Büro-immobilien (stark: 39 % vs. 42 %)überholt.
Büro EinzelhandelWohnen Andere
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)
39%35%
44%
25%
51%
18%18%
31%
stark mittel
Büro Einzelhandel Wohnen Andere
Seite 28
Top-Trends – Wohnen:hoch hinaus trotz Mietpreisbremse
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Wohnen?“
„Wohnhochhäuser spielenin deutschen Großstädten
zukünftig wieder einegrößere Rolle.“
„Der deutliche Anstiegim Wohnungsneubaumacht die Mietpreis-bremse überflüssig.“
„Die Mietpreisbremsewird Renditen großer
Bestandshalter spürbarnegativ beeinflussen.“
72%
14%
58%
25%
3%12%
35%
13%
40%62%
5%
32%
57%
6%
37%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 29
Top-Trends – Büro:vielfältig, effizient und anders
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Büro?“
10%
41%
2%
„Multi-Tenant-Objektewerden als Investition
bevorzugt.“
39% 88%
27%
51%
20%
2%
„Neue Nutzergruppen(beispielsweise Start-
ups) fragen andereStandorte und
Flächenkonzeptenach.“
78%
44%
15%
„Der Druck aufUnternehmen für
Kosteneinsparungenund Flächeneffizienz
nimmt zu.“
85%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
49%
Seite 30
Top-Trends – Einzelhandel:Handel ist Wandel
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Einzelhandel?“Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
43%
„KlassischeWarenhäuser sind ein
Auslaufmodell.“
47%
43%
8%2%
90%
„Online-Angeboteverdrängen weitere
Branchen nebenVideotheken und
Buchhandlungen ausdem stationären
Handel.“
40%
49%
11%
89%
„StationärerEinzelhandel
konzentriert sichkünftig noch stärker
auf 1-A-Lagen."
43%
13%1%
86%
„Der Markt fürShoppingcenterflächen
in deutschenInnenstädten ist
gesättigt.“
32%
44%
22%
2%
76%
Seite 31
Top-Trends – Hotel:Sicherheit ist Trumpf
Wortlaut der Frage: „Was sind 2015 die Top-Trends der Nutzungsklasse Hotel?“
34%
53%
12%1%
„Für Investoren sindHotelpachtverträge
weiterhin dasbevorzugte
Betriebsmodell.“
87%
46%
16%
38%
„Eine internationaleHotelmarke bleibt
weiterhin einentscheidendes
Investitionskriterium.“
84%
13%
36%
46%
5%
„B- und C-Standortestellen eineInvestitions-
alternative fürA-Standorte dar.“
49%
Ich stimme zu Ich stimme eher zu Ich stimme eher nicht zu Ich stimme nicht zu
Seite 32
16% 17%13% 13%15%
11%17% 17%
9%13%17% 15%
11% 11%
2% 3%
Büro Einzelhandel
München, Hamburg und Berlin bei Büro undEinzelhandel vorn
Büro und Einzelhandel*
Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Kernaussagen
► Bürofavoriten sind München (17 % vs.18 %), Hamburg (17 % vs. 16 %) undBerlin (16 % vs. 16 %).
► Ein ähnliches Bild ergibt sich imEinzelhandel: Investoren bevorzugenBerlin (17 % vs. 17 %), Hamburg(17 % vs. 15 %) und München(15 % vs. 17 %).
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)*Mehrfachnennungen möglich
Hinweis: Berechnung gegenüber Vorjahr verändert
Berlin
München
Düsseldorf
Stuttgart
Frankfurt
Andere
Hamburg Köln
Seite 33
21%13% 12% 14% 13% 13% 11%
3%
Wohnen
Berlin bleibt Favorit bei Wohnimmobilien –andere Standorte holen auf
Wohnen*Kernaussagen
► Berlin ist nach wie vor Favorit fürWohninvestitionen (21 % vs. 23 %).
► Die restlichen Top-7-Standorte holenaber etwas auf.
Wortlaut der Frage: „Welche deutschen Standorte stehen im Jahr 2015 besonders in Ihrem Investmentfokus?“
Berlin
München
Düsseldorf
Stuttgart
Frankfurt
Andere
Hamburg Köln
Vergleich zum Vorjahr (2015 vs. 2014)*Mehrfachnennungen möglich
Hinweis: Berechnung gegenüber Vorjahr verändert
Seite 34
Seite 35
Investoren nutzen gutes Marktumfeld zunehmendauch für Verkäufe
Wortlaut der Frage: „Welches sind die von Ihnen anvisierten Exitstrategien für 2015?“
Kernaussagen
► Der Direktverkauf von Einzelassetsist 2015 die bevorzugte Exitstrategie(55 % vs 72 %).
► Auch Portfolioverkäufe stehen imFokus vieler Investoren.
► 78 % der befragten Investoren wollendas gute Marktumfeld auch fürVerkäufe nutzen (78 % vs. 67 %).
► Nur circa jeder fünfte der Befragtenplant 2015 keinen Exit(22 % vs. 33 %).
Anvisierte Exitstrategien*
*Mehrfachnennung möglich
55%
35%
15%
6% 6% 5%
22%
Direktverkauf -Single asset
Direktverkauf -Portfolio
Spezialfonds ImmobilienAG/REIT (IPO)
Publikumsfonds GeschlossenerFonds
Kein Exit
Seite 36
Attraktivität
► Deutschland wird von nahezu allen Befragten (96 %) auchim Jahr 2015 als attraktiver oder sehr attraktiverStandort für Immobilieninvestments gesehen
► Im europäischen Vergleich schneidet Deutschland nochbesser ab als im Vorjahr und wird von der Mehrheit (64 %)als „sehr attraktiv“ eingeschätzt (2014: 59 %)
Immobilienmarktumfeld
► Konsolidierungen von Immobiliengesellschaften bleiben2015 ein Thema (69 % vs. 77 %)
► Weltpolitische Entwicklungen werden nur teilweiseangemessen in der Rendite berücksichtigt (56 %)
► Kaum Auswirkungen des Bankenstresstests auf denFinanzierungsmarkt erwartet (25 %)
Immobilientransaktionsmarkt
► Zunahme der Risikoaffinität (90 % vs. 81 %)
► Konkurrenz durch Kapital aus Asien erwartet (88 %)
► Deutschland bleibt im Fokus internationaler Investoren(87 % vs. 78 %)
Kaufpreiserwartungen
► Sekundäre Bürolagen werden positiver gesehen als imVorjahr (45 % vs. 33 %)
► Positivere Preisentwicklung für Einzelhandelsimmobilienin Premium und B-Lagen erwartet (48 % vs. 33 %;41 % vs. 24 %)
► Die Preiserwartungen im Wohnimmobilienbereich fürA- und B- Standorte stellen sich leicht positiver dar alsim Vorjahr (62 % vs. 58 %; 57 % vs. 56 %)
► Preistendenzen für Logistikimmobilien in sehr gutenund guten Lagen werden positiver bewertet als im Vorjahr(52 % vs. 46 %; 32% vs. 24%)
Verkäufer- und Käufergruppen
► Opportunistische Investoren stärkste Verkäufergruppe► Privat/Family Offices aktivste Käufergruppe
Investitionsfokus
► Fokus vieler Investoren liegt weiterhin auf Wohn-immobilien (51 % vs. 48 %)
► Zunehmende Attraktivität von Einzelhandelsimmobilien(44 % vs. 32 % ); Büroimmobilien (39 % vs. 42 %) überholt
Zusammenfassung (1/2)
Seite 37
Hindernisse für Transaktionsabschlüsse
► Abweichende Kaufpreisvorstellungen (95 % vs. 91 %)weiterhin größtes Transaktionshindernis
► Höhe des erforderlichen Eigenkapitals wird als wenigerproblematisch angesehen (45 % vs. 61 %)
Maßnahmen der Banken bei Problemkrediten
► Einvernehmliche Restrukturierungen (89 % vs. 91 %)und Verlängerung von Rückzahlungszeiträumen(79 % vs. 85 %) sind weiterhin die bevorzugten Maß-nahmen der Banken im Umgang mit Problemkrediten
► Immerhin ein Drittel der Befragten rechnet mitVollstreckungen bei Problemkrediten (33 % vs. 22 %)
Bevorzugte Investitionsstandorte
► Bürofavoriten sind München (17 % vs. 18 %),Hamburg (17 % vs. 16 %) und Berlin (16 % vs. 16 %)
► Ein ähnliches Bild ergibt sich im Einzelhandel:Investoren bevorzugen Berlin (17 % vs. 17 %),Hamburg (17 % vs. 15 %) und München (15 % vs. 17 %)
► Berlin ist nach wie vor Favorit für Wohninvestitionen(21 % vs. 23 %)
Exitstrategien
► Der Direktverkauf von Einzelassets ist 2015 die bevor-zugte Exitstrategie (55 % vs 72 %)
► 78 % der befragten Investoren wollen das guteMarktumfeld für Verkäufe nutzen (78 % vs. 67 %)
Immobilienkreditkonditionen
► Höherer Beleihungsauslauf tendenziell möglich (39 %)
► Überwiegend stabil niedriges Zinsniveaus erwartet (80 %).
Top Trends der Nutzungsklassen
► Wohnen: „Die Mietpreisbremse wird Renditen großerBestandshalter nicht negativ beeinflussen.“ Zustimmungvon 63 %
► Büro: „Multi-Tenant-Objekte werden als Investitionbevorzugt.“ Zustimmung von 88 %
► Einzelhandel: „Klassische Warenhäuser sind ein Auslauf-modell.“ Zustimmung von 90 %
► Hotel: „Für Investoren sind Hotelpachtverträge weiterhindas bevorzugte Betriebsmodell.“ Zustimmung von 87 %
Zusammenfassung (2/2)
Seite 38
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