trends op de woningmarkt - platform31.nl · trends op de woningmarkt 2| 29-10-2013 inhoud •...
TRANSCRIPT
29-10-2013
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
Trends op de woningmarkt
Peter Boelhouwer
2Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Inhoud
• Demografische ontwikkelingen• Economische ontwikkelingen• Sociaal-culturele ontwikkelingen• Was de crisis op de Nederlandse koopwoningmarkt
onafwendbaar?• Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?• Verandert de koopwoningmarkt in de toekomst wezenlijk
van karakter?• Woonakkoord Aedes en kabinet• Gevolgen woonakkoord
3Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Huishoudensontwikkeling 2011-2040
Bron: CBS , in minbzk (2013)
4Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Aandeel 65+, 2011-2060
Bron: CBS , in minbzk (2013)
5Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Huishoudensontwikkeling per gemeente; 2010 - 2025
Bron: PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2011 – 2040 (2011)
6Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Aantal huishoudens, omvang woningvoorraad en omvang nieuwbouwproductie 1995-2012 en prognose aantal huishoudens 2012-2029
Bron: Monitor Koopwoningmarkt Q3, OTB
7Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Verwachte en gewenste woningvoorraad
Bron: Cijfers over Wonen en Bouwen 2013, minbzk
8Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Verkochte nieuwe koopwoningen 2001-2013 Q2
Bron: Monitor Nieuwe Woningen
9Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Economische ontwikkelingen
• Stagnerende economische ontwikkeling (daling koopkracht, effecten van overheidsbezuinigingen op korte termijn) en structureel lagere groei BBP (o.a. door vergrijzing)
• Onzekerheid over effecten van oplopende staatsschulden (leven op de pof?)
• Globalisering (meer onzekerheid, grotere schommelingen in inkomen en welvaart, afhankelijkheid aan het buitenland)
• Inkomensongelijkheid neemt vermoedelijk verder toe, ook onder ouderen
• Veranderingen verzorgingsstaat: schraler, meer lokaal georiënteerd en meer beroep op zelfredzaamheid burgers (RMO) (participatiemaatschappij)
• Structurele toestroom van arbeidsmigranten?
10Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Sociaal-culturele trends in het wonen
• Wonen onder gelijkgestemden • Transnationaal wonen en meerhuizigheid• Toenemende vraag naar comfort en gemak
11Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Was de crisis op de Nederlandsekoopwoningmarkt onafwendbaar?
12Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Nominale en reële koopprijsontwikkeling 1965-2013 Q3
Bron: NVM
13Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Woningprijs en Bouwkosten, 1920-2013
Bron: CBS
14Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Ontwikkeling nominale woningprijzen in Europa 1995-2012
0,0
20,0
40,0
60,0
80,0
100,0
120,0
140,0
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012Q1
2012Q2
Nederland
VK
Ierland
Duitsland
Belgie
Zweden
Spanje
Bron: Diverse landen statistieken
15Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Reële woningprijzen en hypotheekrente, 1965-2013 Q3
Bron: CBS, NVM
16Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Maximale leencapaciteit en koopprijsontwikkeling 1982-2012
Bron: Woononderzoek, CBS, NVM, berekeningen OTB
17Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Waargenomen en voorspelde reële koopprijsontwikkeling 1971-2011(t.o.v. 2006)
Bron: OTB
18Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Is er sprake van herstel op de koopwoningmarkt?
19Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Vereniging Eigen Huis Marktindicator
Bron: Vereniging Eigen Huis/ CBS
20Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Aantal verkopen bestaande woningen
Bron: Kadaster, NVM
21Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Gemiddelde verkoopprijs en prijsindex bestaande woningen 2006-2013 Q3
Bron: Kadaster, NVM
22Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Ontwikkeling nominale verkoopprijs, werkelijk en model
Bron: XXXXX
23Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Verandert de koopwoningmarktwezenlijk van karakter?
24Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Structuur van de koopwoningmarkt: Dynamische en speculatieve markten
• Nieuwe en bestaande woningen in competitie• Prijs van bestaande woningen is bepalend voor de prijs van
nieuwbouwwoningen (voorraadmarkt)• Deelsectoren woningmarkt zijn verbonden door transacties
van eigenaar-bewoners• Veel nadruk op promotie• Wonen is investeringsgoed
• Speculatieve woningbouwproductie (Spanje en Ierland)
25Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Structuur van de koopwoningmarkt: Statische markt
• Variëteit aan deelmarkten en differentiatie naar regio en sector
• Lage mobiliteit in eigen-woningsector en dominantie eerste koper
• Zelfbouw en particulier opdrachtgeverschap• Wonen is consumptiegoed• Bouw- en grondkosten zijn sterk gecorreleerd met de
woningprijzen
26Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Woonakkoord AEDES - Kabinet
• Verhuurderheffing van 1,7 miljard in 2017• WSW saneert corporaties: scherper en efficiënter toezicht• Op verzoek van gemeenten kunnen corporaties ook middel dure
huurwoningen bouwen• Marktactiviteiten (niet-DAEB) administratief dan wel juridisch
afscheiden• Uit energie akkoord in 2018 en 2019 400 miljoen beschikbaar voor
energiebesparende maatregelen in de sociale-huursector• BTW-integratieheffing vervalt (60 miljoen op jaarbasis)
27Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Gevolgen woonakkoord
• Corporaties worden vooruitgeschoven belastingkantoor van de overheid
• Snel oplopende woonuitgaven bij huurders • Grote verschillen in vermogensontwikkeling corporaties afhankelijk
van draagkracht huurders en verhuurmogelijkheden; herverdeling noodzakelijk
• Corporaties moeten keuze maken tussen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit
28Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Huuruitgaven op (te?) hoog niveau
• OTB 2012 (AEDES): 37% huurders sociale huurwoningen onder maatschappelijk minimum en 33% onder sociaal minimum
• OTB 2013 (Vernieuwde Stad): 22% huurders onderNIBUD norm
• RIGO 2013 (Woonbond): 28% huurders ondermaatschappelijk minimum: van 724.000 naar 891.000 in 2017
29Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Huren meer marktconform
• 2013 en 2014 inkomenshuren: tot 34:000: inflatie + 1,5% (4%)34:000 tot 43:000: inflatie + 2,0% (4,5%)Vanaf 43:000: Inflatie + 4,0% (6,5%)2012: 474 euro 2017: 567 euro (zonder harmonisatie)2022: 679 euro
• Vanaf 2015: Huursombenadering op basis van prijs-kwaliteitsverhouding
• Laagste inkomens gecompenseerd via huurtoeslag• Lage midden inkomens gaan fors meer betalen• Door huurharmonisatie dreigt groot deel van de
woningvoorraad onbereikbaar te worden voor laagsteinkomensgroepen
30Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Bereikbaarheid na harmonisatie van voorraad sociale huurwoningen
• Alleenstaanden met minimum inkomen: 30% - 2%• Huishouden met kinderen en bijstand: 26% - 1%• 65+ met AOW: 83% - 22%
• Onder kwaliteitskortingsgrens: 26% - 1%• Tussen kwaliteitskortingsgrens en aftoppingsgrens: 50% - 13%• Tussen aftoppingsgrens en Liberalisatiegrens: 16% - 28%• Boven liberalisatiegrens: 8% - 58%
31Trends op de woningmarkt | 29-10-2013
Effect van verhuurderheffing op investeringsniveau (ORTEC)
• Gekozen voor 80% maximaal redelijke huur• 10% besparing op onderhoud en beheer• Gemiddelde solvabiliteit loopt terug van 30% naar 10%
in 2021 (nodig is 20%)• Rentedekkingsgraad loopt terug van 1,7% naar 1,5%
(kritisch is 1,4%)• Nieuwbouw loopt terug met 41% (2013 – 2021: van
200.000 naar 118.000)• Aandeel goedkope en betaalbare woningen terug van
88% naar 59%
29-10-2013
Challenge the future
DelftUniversity ofTechnology
EINDE