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TR[ffiUruAtH MI AWHLL§ruffi

Sqqetlo: consulemza[mrrtsh[{iare

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c.a. G" E" Br'" Stefania Arrsodeo

per 8a proeedura dÉ esecuzieineEamca di H,oma contro

Tecmican. 2&i8{t

,N. IruCARIC*ll sottoscritto, Arch. Gianluca Pasquale Todisco con studio ai Cot-so

Europa nolS di Avellino, nominato C.T.U., in data 11111/02, ha prestato ilgiuramer:to di nto relativarnente alla procedura in oggetto.

!n particolare il G. E. Dr. Stefania Amodeo, ha conferito incarico atloscr^iv*nte di redigere una penlzia estintatElra flmallzzata a![a valutazione deiheni p§gmorati lalt. o: verbale d'incarico det 1t/'l'!is?1.

Di seguito percornptreteeza si trascr[ve, nelle parti di interesse l'incariccricevuto:

1. Descriva I'esBerfo gfi immobili/a superfrbie rn mq, i confini e i daticafastaii di riferimento, previa verificadetla toro corrispondenea cor? quelli indicati nell'atta di pignaramento;indichi, qualora gti immabili nan risultino accatastati, i dati eatasfali delsuo/o sLr/ qua/e stano costruiti;

?.. tndichi l'utitizzaziane preuisfa datla sfrumenfo urbanistico vigente,sperlflcando quello

3. Verifichi la tonformitconcessioni amrninistrafive e la possibrirfà per/aggrtrdicataric di avvalersidette disposizioni di cui all'art.17, quinto cornnta, ed ali'art.4CI, sesfo

4. ifffi;3-,lf 'fi*F,{rl"f-5i mrrio cccupari specrncando , in questluwàìÀ, "'caso, da chi e a quaie titolo; :

dr l-JfficioR.G"E,. *

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ft,'fen'sca in ardine a/Ja passrh iiità di ve,'rdere detti inmobìti in una o p!ùbifr, p,roiriredenda, in quest'u/flnrc casc, aìla specifiea inditazi*ne dellat;*rnposizione di crascun lofto, previa verifica clelra possis,*fà di sepa,raf*individuazione *atastatre dei lotti rnedesimi;D*terrnini ìl vaiare degli immotrrir o aef srnEoli {atti, *sn sp*cficazhne dei*rit*ri di sfima adattati: alla pafie critica fas*ia segurre tina parieconc-rusii,'a nolla quale riassunfiyamenfe intiiclti la con*qisf*nea deg/iimmobi{ l'ufuicaz{*ne. i canfini, i daii catastali, la pravenienza er} r,, yeicredei beni, ev*ntuatmenÉe se1:arati per latti.Nel cass di prcrcdura contro piu debitori, specificht per ciascun latto iì a iproprietaridei beni da parre iri vendita;A{teghi aila re{azicn* di stima una planimeria clegii immc,biti il Lìna copradetla planirnetria cafasfaie, nanché i certificatÌ cafasla/i quelcra querliesislerifi ag{i attinon sieno aggi*mati":

per it c*epmsit* deli'elaborato peritale pen nrCItivi cl.re verranilo n"isgli* espostiìn prosieglts; ifi prCIrsga fr stata concessa c*fi tsrr.l"nne 31103/*3 {at[. s; isranza dipror*6a!.

In esecueicne del['incarico conferits iI sottosci'itto frspone qEianie inarlprcsss.

3. TETTURA ME§t8 ATTXDalla lettura degii atti appartenenti al fasciroio pr*cess{Jale, esfiminati

Callo scriuente, rlslrlta che, a seguito dì atto di precetto d*l 10i06181 p*r uninrpoÉo di fl 153"824.77ù ( € 7S.443,8S ) sltr* interessi s spese, nei confrcnti,J*i sig.ri ,,f*f kffig.ryeAeit.BqmA,difesaerappressntata e dife$a dat legaie svv.to fu{aLlrfzis t'lap*ii domiciliatc pr*ss* lostudio deil'avv.t* Giuseppe Santoro di Avelllnn ha pr*cedr*tm, con afis,depcsitato in cancelleria il ffiIfif/&{, al pigm+ramerrtu irnrtr*B:iEÉare, r-neàeomfr*mti di ______---__j e -

IlfffissatotermineperildepositoinCancelieriadel!*reIaeionedistima di gg 90 qalt. S: verbale d,im*ar[cCI del t.l

in date 3gl#tr1Q§, l& scrirrente ha presentat* istai'ìza di prornga dei ter"mini

- {ali" l: atto r}i p:ogn+ delSGiSfiS'l * atÉo eni avuiso del fffr/Sfil$t1, di :

Qu*ta iftqJivisa Bar[ aila giusta rnetà dei segu+rrti ismm*biii ed irrrp[a*t!, siti fielÈomumed[ffi

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e da un pieno pr[$]e di eguale esÉÉlrsisrie *trm reperturà e s5]iovéntB di lamienaed orditura ffiìetÀllì*ft ;Fabbriea$o dotats del smlo piano terra di rnq 4SS atttlairnente ad§hitCI sfalegrlarnenia e pian* dl s*praeler'ffziollÉ, di eguale astensiCIt"le ad§hito adahitazIoroe;Suol* llbeno per pfi*e*la Fe&,coperflo da tettola:efim eruiitura nretatrfiiea fidif]Etùa pieuaal* di de,pos[to e dimanorvrà &uÉo{ì1*rzi;futto $l rornplesso, *ssì fr&r&e sopre desenitto, §ns§ste sulle part"§ie 435, 4§7,,1SS, §49, §SS + §§t delf*gliu S del Fd"f;.T. rì81f;s!ìfiHne dl ffis§ehiano;AbitaziOrse fi due nr0ami ed anti$tafit# aons dl $nù[o di mq Z$fi slstemup agiardino e adlacente a! fatuhrEcaÉo tgduss'lale esn ryaggEore §upefficie" f3kino*omAle è dotato di asee§§s §ridipendente dal f;orso D'Àvitaia * traffieiurhafto d+ltra $S 4fr3.Teryenp di ha '!. ?.SE alla leealità ForsE^re, pa!'tita 't3È, fOgtri* 'n'!, panl{tra 4'$ deBru.C.T. meg6ornr,iffie dl ffioaCh§arro [m prsprietà

L'attqdi prec?qo ?ra relativo a,dqeacontratti di nrutuc, a§siÉtiti da garanÉia

ipotecaria sLigIi inrnrohili Èfii pignor^ati, per una. §onftrn# totale pari alsudtl*tto importn oCIno§s§i 'Calta ffianca dì Rorna al sig.Hsseftdo if debitore in mcra nel pagarnento d*lle ràte convemute, la Banca,

ron l'atto cltato, notìficato irr data 10/fi§/81, in virtù del decretm ingiur:tivo rt.S4i78 ernesso dal Presidenie del Trihunale di Salerno, intlmCI a

e r ii pegamentCI d[ lir* 153'824'77fi iq'7É"443,g$i sftre aStI aacessori B spese r*lative èl prùGedinlento diesacuri0ne.

ilagti atti rlsr"J|ta, inoltre, che nella prosedura eseoLiti\,& ssno lntervenutianshe il ftfi*mte de[ Faschi dt Siema sucoursale di Sa{erno, il tsaffic* dih§apoll filiale dì fdola.

ln parti*olare il ffip.gtte dei ffaqqhi df§Sg*e, in ciata ryruffii-, p*r meuzo

defi'avv. l-uigi Fecla, depositò fistamza d, ifttervemto {aHl. tr: Istamzs dìinteruemts hfr.F-S.i, essendo 6rÉdEtrÉcs della §trffi'l$Tlfr di f, *1'A2S,3S{, oltr*interessi di n"i*r^a nÉi Ésnfi:onti dei Inv*** il .ffie&ggdj--Mftsgjl, in data ASiXtiSU, pBr" ffiezeo del!'avv. G*nnaro Vecchi*ne,dapesit* istanaa di §mterv*r*to {all. 1: lstanza di imtervente ffi.M.i, essendc§B^editr[f;e de[[a sfismÉma Èl{ fr S6.S&t,343, cltre spese, diritti ed orr;nraiio

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4. ffi.tr§P#STA AE &UHSITI MEL ffiAruffiÉ-T*

Premensa * B*mi [mdicatÈ r:eH['affi* di prgn*rarrrentoln adernpim*nto at rnanciats conf*rito, il sottoseritto ha esanrinato il

fsscic#lm riguardante la pr*cedura esecr"rtiva a caries d*i sig,rl-1* ed ha rilevetc ctie i beni, oggetto di pignCIraffiento, sfrnCI

i seguent!:Qrrof'a indtrisa pari alla giusta rnef* dei segrrenff rmtrn*ft#r ed gnlprarfO sifinel C*rnu,me di &fo,scfurans, aife Via fr'Avitaia som a#ea.sso direffCI da/fa §Sds§."fd' f Fa&furie.at* sm drye pramr deffa superficre in pianta dr sirea rmry 6SSattwalrwe*{e *di&ff* a fsyanderia ind.fe r#n aff$esss srfas ric*prente wnaserper*ere #f mq fi# e*rnpasfo da un pian* terra e d* #ff pianCI prurm* dregruafe esfensiome desfff?ato a deposlfs **n *apertura e spi*venti diJamrera *d *rditwra mrefaffics {Fabfuricats 8};fd" f Fafu&ricats dstafs ei'eI soJp prano feru'CI rff rnq $fr* atfr"raJrnemÉ'* adibf['s afafeg*amerfa e piano dl soprae/errasfom* dr egruafe *sfeneione adiftifr ada hitazi s n e { F a bb r{ * aÉ'o tJ;lV" tr §usla fd:ero per prerota part* *ap*rt* da fefÉcf* f,sn ordff{.rram*taffiw adisrfo a piaazale dr deposffe e di {rlafiovra autr,rn*zzi;" I#ffo il *,omp!*sso, cosf ssr??e sCIpra des*nffo, insrste se*ffe p*rf ife 43$,

437,43s.,&4S, 65# e 65f de[ fog{i* 5 de/ ru.C,f= *e{ C*rnwne df fl#*.sshian*;ff" f Afuitaai*ne a due prarru ed antistarife aoma df srofo sisterwato aglardimo e a#ra*emt* ai fabbrir,at* irris"rsfriafÉ #offi magigiore sa;ped,i'er'e.Taie imm*hi§* é dofaf* df *ccess * indipendente da/ Corss fi'fi,vitaia *fT aÉ.fo urkan* deffa SS 4SS (Fabhricafo AJ .frlo f Teru"ems affn focaffÉi* P*r*he, partita f3S, fogrffa '17, partJla 41 d*tÉd.C.?: mef Comune di &$sseFlfaffi* ìn pr*pri*tÈt :f.

Nella relazione che segua sarà data une hreve ciesmieione di talr berri, aif,[ne dl poterli vfilirtare fcrmen,-jo tutti gli elen:enti utili a determinare il prÉazohase di vsndita.

Ssrà actertata la ccn*ist*nra e per ogni bene si redlgerà ielaaiCIne Cistirfia c*rredrata d* graficr pianimeirici e ciescriziclne fCItograiica.

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ffiuestto m*'B,,#eser'rra f'espe#o grfr ,rrm;no#rfi' pfgr:ora ti, ittt§i| jnd/J** i'esaÉfa usf6azrome Ia

aùasfaff di riferitnemfo, preur* verìfica #eiia fors

csà.i,rspsf, dsnz,a *+n qileffi indfeafi ffeJf'aff* di plgr;ora awnt*; fndrcfi+ qua/cra gff

mon risufflmp accafastsfr, i dat. Éaffi§faii de{ suotrw suf ge'rafe s'a#*

Asegtlìtodeg[ia0C§rtaffientiesegUiti,ilc.T.U',lffito.fficoffipres§* industriare oggetto di pignorìarnÉnto è eostituito dal fabbnicatc A,

ccetituito da un piano terra adihit,: in parte a dep*slti, in parte a §pogtiat*ì e

tragni, nonche da un piano prinro adibitc aC abitazicne, Cgfi enn€ssCI giardinu

e dal fahbricatà ffi il *ui piamo terra è, attlialrnentfr, adibito ad uso lavanderia

csn aftnesss i*cale macchine {$onses$s in fiso daglì es*,}utfrti} e da un prirno

piann adibrtn a deposiio. vi è poi il fahbri*ato c il cui piano terra è risultato sduso falegnamerla *on anfiesso depggito, lmcal* [neB, ]ocale caldaia' uffiCiO

soiruegfiianea # seruiei igienici, mentre, il piano primo risulta adi'nìto adab,itaei*ne, ll fahhrirato A e cÌ*tatn c.li un giardino ad us* esclglsivn e di un

c*ntile cùmune agti attrr due fahbricati. lnnltre risulta oggetto dù esecurioire

*nche il ter:ren* ubi*aic alla ircalita P*rche'

Fer quarrto riguarda i confini, il rompiess* industriale sonfifia a n*rd *on

il aortil* *c.rTiL.!r'ìG, cCIn fabbricato c, frfrft ìl oors$ D'Avitala- tratto urban* dellae cnn il

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§§ 4ù3- E tsn ' . Ad est ronvic*'Man,lea, Ad clve.st con fabhricata A e beni di

f,ome puo evincersi dagii allegati grafici, gli immohlli, oggetto di indagine,

rigttitgng ersi c*nrpg§ti {at[. {*tograflco e riE.vo pla*iu'netrieo]:

rprBBftiQ4Igè: 11 Piano tei"ra di circa 1?3, 26 mq costìtuito da tre iccali deposÉto' un

!v.c. * uno spogliutniu ""* servizi igi*nici; ?i Fiano prii"no di circa 109,75 n"lq costituita da

;ff*;t-, L*i-ioà, *oggiornn, letto, bagno,'studio' teriarzo di circa 18;4 rnq e giardino conviaie dicirca !7fi,25 mq.l

r,$BF"S.rsSlA à,'ii biuou iei'ra di circa si6.75 mq cosiituito ou lavailderi?,]-*t]l§!1, -rc,care màCcrrìne e-deposiio; 2) Piann primo cii circa 649,11 r:rq costituìto da qn 'untccd*Fcslto; ,.: :t- )- .c^i-.^

,ràB.FEjGÀIÉ-g: 1i pianc ;erra di circa 33Ù.58 r'nq co§tituits ca falegnanrelia' taT.ieA t I i... ir''

Enel, deposito, Iocale caldaia, ingresso, ufficio sorveglianza e w.c, ; 2) Fiano prirno di cinca248,82 mq composto cla ingresio, cucina, due corridoi, disimpegno, deposito, quattrocamere da letto, salotto, salone, soggior.no bagno, w.c. e terraezi e balconi di circa 173,50mq . La corte comune ha una superficìe pari a circa 870,00 mq .

TERRINO: Superficie pari a circa 15.79Ù mq. .Si riporiano le superfici degli immohili a seguire:

FABBRIGATCI AP{AI{O TERRA Tot. S.R..

1) DePosito 12) Deposito 23) DePcsito 3

+LeaSnP + SpogliaJDio5) \ry C.

PIANO PRiMo ToL S.R.5i ingresso

7) Cucina8) Soggiorno

9) Sluciio10) Letlo

'i 1) Bagno12)Ierrazzo 1 (§.N.R.)13) Scala esterna {§.N.R.}14) Balieioio is N.F.)

FAEBRJCATO tsPiANo TÉRRA Tot. §.R.

1) Deposito 42) Lavanderia ìnciusiriate

3) Ulrieio4) Antihagno

5) Bagno6) Aniibagno

7) Bagno8) Locale macchine

9) Deposito,S10) PiANo PRIMC Tot. S.R.

11) DePosito 712) Scela interna (S.l'1.R.)

FABERIOATCI GPIANO TERRA Tat. S.R.

'i) Falegnarneria2) Locale ENEL

3) Deposito 6 .4) Vano scata (§,|'J"R.)

5) Locale caldaia6) lngresso

7) W.c.B) Ufficio sorveglianza

FIANO FRltu4o Tot. §.R.9) Vano scala i$.N.R.)

10) Corridoio + lngresso11) Letto 11?) Letio 213) l-etto 3141 Let'io 4

15) Terrazze 2 (§ N,R.)16) Terrazzo 3 (S.[.1.R.)17) Terrazzo 4 (S N.R.)'XS) Balcone iS N.R-)

Sup. {MQ.}123,2É45,03tv,/.dLV\r v

lc,JlÒ5L,J

109,7521.4210,54z5,b5

1? qL l .élél

11,718,V47 TO.u 5<

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19) W.c.20) Bagno

21) §aloito22) Salone

23) SogEiornù24] Cucina

16,3512,7427,44

45,217,64

Tot, Res.leTo,t. $.N.R.

Totale

AREA EsternaCortil* co.ne

GiardinòTatale

3ÉR.RENS

Sup. {MO.}

2372,77?59,82

363?,$S

87U' 250112§

f5r98

Per oio che concerne una puntuale deseriri'*ne d! detti irirnr,obill, sii:imanda, al parfiErafo di stiffia degli stessi, Pei quanto sinora espo$to, infatti,

lo scrivente, ritiene opportuno, anche, per una masgiore chiarezza espù$itiva,

valutare separatarnente gli inrrnobìli ùggetto di pignorarnento pctendolicoilsiderare de,i lotti a se stanti.

In particclare verrà valutato comÈ:lotto '! * Fabbricato A, giardino + viale e 113 cor-te ;lotto 3 - FabbricatCI E e 113 oorte;lstto 3 * Fahhricato C e 1/3 cort*;lotto 4 - Terreno alla iocalità "Porche".

Tutto it complesso, così ffime sopra descritto, rnslste sr"rlle part"lle 435,437. 438, 649, fi58 e 651 r-iportate in Catasto al foglio 5 del Gcrurune diMoschianB;

[d" tr Abitaziune a du* piani edsistenrato a giardino e adiacente alsuperficie. Taie imnrobile è ,JotatoD'Avitaia tratto rJrbanc della SSderrunciata al oatasto ilel Comune d[1516 bis. iFabbricato A) .

antlstante z*na dl suolCI di rflq 250fabbrrcato industrlale cen maggiore

Ci acsesso indipendente dal Cc,rso403^ Detta unità in rnrrhiliare risultaF'4oschiano alle partite 1546, 1548 e

ltt

m**s& foglio 11, par[,lla 41 del N.C.T. nel Comune di lVloschianc ìn proprietà

.4d ogni buon fine, si precisa che, sia I silos che i macchinari risultanodrsmessi da diversi anni essemdo obsoleti e nan funzionali atle attivifà inlocazione. peftanta, il C.T.u. ha ritenwto di nan procedere a[ta stirna deglisfessl.

Quesito no 3

"lndishi {,utilizzaaione preuista dallosÉrurmenÉo ryrbanfsffca uigenfe, speclficandoquelta concrefarnenfe in affer, one diffarme" .

Conre descritto in precedenza gli immobili oggetto di stima costituiscono

eonsistenza esclusiva di un cornplesso industriale sito alla rria D'Avitaia diMoschiano.

Dai certificat,s urbanistico riiasciato dall'U.T.C. di Moschiano si evinceche it fondo str cui insiste il complesso industriaie è r'iportato in catasto alfoglio 5 particelle rì" 438, 437, 435, 64$ sCIno tutti fabbricati tranrie lapartic*ila 437 che è terreno. Dette aree sono inc[use nella zona B1 "Edificate

sature" cùfl la seguente prescrizione urbanistica: aree a prevalentedestinazlone residenriale già ediflcate ed in cui si è esaurita la possib-ilità

edificatoria. ln tafi uone 'l F.R.G. consente solo interventi di manutenzione

ordinaria e straordinaria e rlsanamenio conservativo" [n caso di Cern*tizione e

ricostruzione non si potrà superare ìl volume e l'alteaza esistente. Laparticeila 41 del fogtio 11 ricacie in aona E1 con la seguente prescrizione

urbanistica "zOrìfi destinata all'esercizio del['agricoltura". L'indice difabhricabilità fenctiaria massiira è di il,03 mc/mq per i volumi resiclenziali e di

0,10 mCrimq per i volumi teCniCi {al{.0: certrficato urbanistico}.

Allo stato attuale, i fabbricati pignCInati, sor"ro cosi adihiÉi: 1) Fabbr. A

adusoresidenziale;2)Fabbr.Badusoindustriale;3)Fabbr'Cad,useindustriale e residenziale. , "'''. ''' '

&atesito sloS*Verificf'ti la confqrmità o r#er?o della costruzìane ef/e autsriazaziant ocoracessfonr'arnmfmrsfraffve e fa possibitità per f'aggfudicafarfo di awalarsf de/Iedfsposizfonf dj euf aftr,art. {I, qurmÉo cùffi}rna, ed arÉ. 40, sesto Èorr?nr}a, deffa Ieggen.47/85".

Da quanto appre§s pressCI I'U.T"C. di Moschiano il csr,fiplesso industrlaterisulta sprovvisto di licenza e/o c+ncessione perstré edificato prima deli'anno1967. Per quanto dichlarato della prcprietà, recenternente, sono stati eseguigfavori di consolldarnents in fCIndazione dei pi{astrr del fabbrrcato B e iarealizzazicne al sLlÉ interno di uil ufficio e dei servlzi igienici frl fine dicsnsentire I'utilizzo dei local! da parte della lavanderia. Ulteriori :lavor! diristrutturazione sono stati eseguiti per il fabbricato A ed hanno intereesato lamuratura perimetrale ed i solai detr primo piano.

Dai sopralluoghl effettuati e dal confronto con i grafici d! progetto si èpotuto appurare che, relatirramente al depasito fl*o 5 in adiacenza sliafalegnameria ed al locaJe macchine, non risultano rifasciate concessioni e1oautorizaazionl dal competente U.T.C.. Tuttavia l'ev*ntuale aggiudicatario nonavvalersi delle disposizioni di cui all'art. 17, quinto comm&, Bd art. 40, sestocCIrnrna, della legge n. 47/85. Difatti il manufatto è stato reatiezato in diffurnritama non puÒ beneficiare della concessione o autorizaazione in sanatoriasr*ssistendo le c*ndirisni ostaiive richiamaie dall'art. 1B deila L. 4flg5. TalecostruziCIne non è conforme agli strumenti urbanistici generali e di attuaeisneadottati dal cornune di fi,4oschiano {art.*: eerrrficato urhanisticc}.

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Ques$tm Elod"fmdrcfur' se gli irmrm*bifi sCI§?s ff*err o sccffpaf{ spesr#cafltrds, in

qe*esf'ufffrm* ctrss, da *fif e a sfie *l"fodo,,i quattro immobili oggetto di pignoran:ento sono tutti occupati a diverso titolo.In particolare:

Fs,bh rl eats-,,& ":sl e ryt igflr:.*s-l| ri ry?,g ad ibiti, ris pettiva'*,rente, a depasitle ad ehitazione deiadibito a larranderia industrlaie

con annesso dep*sito a seguito di csnt,"afio di iocazione così cofiTed ichiarato dal I'esecutsto.

- E#.:Fhnisetq G - ,pjarÌf te{:r+. ,.e.- pnimq adihitf, rispettivamente, nfalegnarrreria con annesso deposifo a sepuita di contra#o rii l*tazione,

;, cosi c-on:e,di*hiarafo da/l'es'ecutat*, e ad abitaeir,ne* ,k*rrefla ubtbalo al/a /aaa//*i 'Farche'!

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Queeito rno$'offiif,*risea in srdine *ffa possr&ffffa dr'vemdere defff runrmCI&ffr fn una *prù foffr, preirved*mdo, §n quesf't'rfffrlro cas#I a#a specfffcarmdlcagrone #efda #sr??pÉsrarome dr craseryn l*tta, preuria verÈfica del§a6:ossf&ifrfià df separafa rndrvfduaar*ne eafasfafe der IofÉr medesfrnf"

Per quanto sin*ra esposto, im eonsideraziome dell'r.rti[[ezo attuale edella dlstribuaieme stesea det fabbncato esìste Ia possibilita di psterconsiderare gli imrmobi§i oggetto di pEgmorarnento comle quaffno iotti a seetantfi.

I lotti individuabiir sono i seguenti:Iotto t - Fabbricato A, giardino + viale e 1/3 corie ;lotto 2 - Fabbricato B e 1/3 corte;totto 3 * Fabbricato C e'113 corte;lstte 4 - Terreno alla tocalità "Foi-che".

ftuesÈto no$

"freÉerminf iJ rafare degti irnmahili o dei simgo/f latti, con sp**ificaziome deicrif'err dr sffma adoffatfr a/ia par{e critica f,accla segure una parta canclusiva neflaquafe riass#nfrvarnenle indichì Ia ccnsrsfenza' #egfr irnmabi§ì" l'ufuicazione, iconfini, i dati cafastafr, {a pr*veniemza ed i{ vafore dei beni, eyenfara/rmenfeseparafi per dofÉi"

Frermess*Di segulto sì esporrà la r*lazione di stima dei quattro beni oggetto di

pignoramento che per quantCI detto in precedenus sono immediatarnentesuddivisihili in latti separati. Non dimenticando che sianro in presenza clilmnrohili, costltuenti unfca conslstenza di un somplesso industriale, si precisache, tale suddivisione, è stata effettuata allo scopo di rendere aEevoié ' '

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I'attribuzione all'aggiudicatariaii ln seguito atle offerte che potranno in +gni§asfi far i n*[ ri$petto della vigente noilT]ativfi.

#smsrafffè suf crfferu df sfrrma r.trtixeati"Uatrutare" signifìca e,*prlmere giudixi di equivalenza fra due heni

econornici utilieeabili per uno stesoa impiego dove I'equivelenza ha sensssaltanto se riferita ad un detern'linato $copo cul i due beni possono €ssersriferiti e poiché tale scopo dipende dal singoto indiuiduo ne csnsegus shef'equivalenxa ò saggettiva e dipende daltre particolari circsstarlze. in pratlcalo scopo è I'e{enrentc pretiminare ed indispensabile della stima; da e$§odipende f,'aapetto eccrnarnico del bene oggetto di stima cui corrispcnde unparticolare criteris cli stinra. A{fo stato Ia dottrina ric*rrosce che tuiti i possibiliscopi di stima pCI$$sn* *§sere soddisfetti attraversCI la deten'ninazinne deiseguenti asBetti de[ valcle che costituiscono quindi ipossibili criteri di stima:

val*re di mercatotnlare dì *t"stovu l.o re co wStI etnefi Ì{lrur.,&I$rs $ i t r * tfo r mnii a nstut{rsre r# sreli.ega zÌrNm

Per ibemi da stirfisre, oggetto di pignora:mento, verrà utilizaato if; prinrocriterio"

Sfrrma der &emr""I quattro inrmobili, *ggette di Fig,noramer-ìtù,

consistenza di un fabbricato, cornpletanrente abusìvo,&4oschisno (Av) e recchius* tra Ia Via S'Avitaia, i beni

, i beni di "3ecÉn

costituisconc u,nicaubicato nei Conrune Cidegli ereai di "

Via Mandea.

La costruzione è ubicata in zoma *entna[e e presenta forma irregol*re.ì r..-L'Ìngreuso prìnoipale è sL,lla Vla il'Avitaia da cui sl acrede el cnrtile cgrnlinb "

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eci al giardino + vlale.ffiose hiano è un piccolo centro cen una pspolaeione di circa 1.948

abitar:ti e dista eirca 27 Km da! capoluogo A',iellino. tl rnerratc lmmobiliaredell'area nan è statCI particolarnrente atiivr negii ultimi anni a cailsa d*ll*scar$o aviluppo demografico; l'attività edilizia arj usm privato risente anÉora

oggi delia ricostruzione post - terrernoto.

I fahbricats pignorati, h&mrrs aublto vari adeguamemti; I'impiantooriginario, ch*, pÉr quanto dichiarato dai tecnici cornunali, risalirebbe agli anrli'§0. Recenternente, i vslumi posti a piano terra hannu subito s*stenrialimodifiche per la realtzzazione d; un vano destinato a deposito sul ieto sx delcortile principale, guardando da Via D'Avitaia, nel simrfietrico volun:e postosul lato dx e ubicato un fahhricato atiualmente occupatc da una iavander[eindustriale interessato recentemente da lavori di ristrutti.]raaione e al suofianco è ubicata li fabbrlcaio per *ivile abitazione- S, preclsa c["re i localiubicati at piano terra di taie fabhricato sono interessati da lavcri diristi"utturazione, La tipologia dei lavori eseEuiti c*mportato la necessità di una

ristr^utturazÌone dell'appartamento uhicatc al prirnn plano, giacchè,quest'r-lltim1o, versava [n *attive conCirioni, ln definitiva, in mancanza di date

certe (fahbrieats edifieato senza alcuna autorizzaeionei i, C.T"U. assumeràflome afinCI cji uitimaelone lav*rì di tutti ibeni pignonati, l'anno 1960.

fl#ff# f - Sfrrma deJ tra&hrf*at# "&" crbseafo a§i,a Wia ff'érrfafm dfff?ss*ftfar?G s deffe perfrnenze.

Ilfpfg dr"p{.spffef{àNel mnmsrito in cni veniva dep*sitato l'atto di avviso, ovvers, in data

?filn2l01, il suoln su cui lnsisteva ìl fabbricato pignoretc oggettc di stinra,risultava di proprietà dei a[ quall era perveni-ttCI cCIn attm didonaeiorie (au.t: atto d[awiso del ?0I02JSIl. $i precisa, inottre she, catsstqfme-nie,'' .'..il fai:bricato in oggetto ed il cortiie camune, attualnrente, risu[tano intéstati ai

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§rj$g n ;e $-? efods,fp.ffi !e" d-q s{r-rs €p*r la determii.larione del prezeo hase per le vendita dell'apparlamenta

s#rà adCIttato it critenEo dB stlrnna de! walcre di srlsreats inteso conne il più

probabile preEzCI da atfrihr-lire medÉante §CIlfiparazicne o*n i più frequentipr*zzi, che contempoi'aneantente si verificant nel lnereats ornogen*o diIvjoschianCI, psr immcbitri avenri caratter?stiche s*staiuiailtiente analoghe'

per quanto riguarsa le metccisiegi* opei'ative che veirannc applicaie

ner calenlo der prezzn base per ta vendita, verrà usato il nietodc dellac*m pa razione rJi retta §vvers stims s i ntetiea.

gl dato determinante è quell* relativo alla superfleie c*rnp$essivadesl'imn:obile; dai riiievi effettuati risulta che lait. rilievo p{anirvretriao}i

S u&erfr c te, gq$ veff etqss{e.= ..LQm# t- Supei'ffcie utile Fahbricato A lfi'- " S.N.R. m'

? 3 - 100%=?33 ifin+3v " 25% =*§É§*-m1-=F#FALÉI *a. 248,8ff tYtn

§3rrrq gi$fefr.r;e

ffiail,artalÉsi di ntercato del preer! per ircmohili ub[eatl glei ffiercate

fim.Iosefie* di ffitrcschiamCI ed avemti canat*erlsÉfrehe d! $**axlzrac§*me, diposixtone e t[pol*glohe sinrif;i ail'rmntshits CIggetto di etudio si ricava un

prezuo at mq oscillante tra € 671,30 e € 774,68'

Fer cul considerando il disereto stato d'uso de!{'immobile, il livetrlo del}e

rifiniiure rnedle, [a huona uhicazione e I'incremento di va]sre con§e§uente ai

lavori dI ristrutturaaione rn cGrso d'op*ra, [o ssrlvemte stlsma co['EgrEnffiatÉnlbr.lire alB'umrm*htle im cgEettm urn valena d[ ea' €l ntt? 723,fi3'

C.onsideranclo, innltre, che la superficie somvemzi*na[e de[l'intsfisbiEe

da stlm,lare è pari a fr42,?S rn; si rir:ava che con ia stiffia sìntetica '[l piu'

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probabile valore di mercato è (€im'7ZB,0t " mzZ4Z,Z5) * € ,[?S"tS4,#{?.La superficie del giandino - via[e di pertinenea è Ci 250 mq. (Foglio 5,

Part.lta 437, Cl. 1), nnentre quella di 113 del cor"tlie corfiune ha superFicie parra 290 mq. ,

Appticando [a stima sintetica Il piu prohabile valore di mercato,considerand'o Va (Valore ffrea esterna)= 10% di Vf (Valore fabbrricato),equivale per il giardino a i€lmz 72,30 " mr 2501 = € 18.075,000. Mentre per Iaquota di cortile (#mn 51,65* m2 eg0; * € 14.978,50CI.Si ottengono i seguenti valori di mercato:1) Giardino e via[e di pertinenze € 1S.0f5,S0ffi;2) 113 §onti§e corTnume € 14.S78,§SS.

ln definitiva si per i $otta I ha:

va rore d i mercatod.;:ffi ;:; ;;'--

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t#rr# #* s#sma def Fa&&rfcgit# "8" er&faad'o affa wra &,Awrfafa drFdpschlaffu e de§Ie perflrterzze,

Fremeese - flrfsfp _dr profffiqk[t fabbrlcato B, owiarnente, per quanto ampiamente descritto, fa parie

del rnedesimo compless* in cui e ubrrato l'intmohlle di ci:i a[ Iotto 1, e peressCI valgcn*, in merits al titolo cii proprretÈt, iutte le consideraal*nl ivi fatte. lnpantic$tarÉ esso, alla data di deposito dell'atto dl awiso redatto dall'Avv.Gfuseppe Santoro, risulta di proprietà dei srg.ri {ail. f : atts di awiso delzelsarstl. $i pre*isa, ino{tre che, catastalmente, il fahbricato rn oggettc e iltezo del ccrtiie somilne ssno adiacenti al fabbricato A cei F*glio 5 delt *. C " E t-i. dì fu{oschiano {alg,t ; eertificati e ptanimetnia catas&te}.

Esso è composto da nCIve vani al piano tarra e un vano al prlmo piano.Al piano terra i locali sons adibiti a n.2 depositi, n. 2 locali antihagno, n. ?locali bagno, r.ifficio, locale macchine. lsvanderia industriale. Mentre, al piannprirno, è destinato a deposito. La supenf[cie ut[Xe ahitabile +à pari a cat5$fi,36 mQ; nella pianlmetria allegata si ssfio calcolate Ie superfici deiSingoli vani 6alt. rflievo fotognaficei e planin'retrica!.

L'imn:shile, da informaziorri assunte presso iI lucate U.T.C., risalirebbead epeca antececiente al 'S3 e, per quanto dichiarato dai p ;l e perquanto constatatr: a seguito di sopraltuoghi, r^isulta ioeatCI & {avanderEa§ndustriale. Froprin per ffsnsentire l'attuaie utllizzo, som* stfft§ effettuatiSauani dE rEstrutturaaisne e sonso§idantentcl. Fertanto il fabbricato sipr*senta rn buc,no stgtCI d'r*so {a§!. riti+vo fotografico}.

Tratiandcsi dr imnrobile iocato tutti gli impianti tecnologici §onCI,attualmente, funziCInantl {all" ritieva fotografico}.

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OrfiÉrf e nrefo"dgfo.ryfe df sfimaPer la deterrnifiasione del prezzo base per [a vendita dell'appartarnents

sarà adottato il critenio d[ stEma de[ va§*re di rnercato inteso cCIme il piùprohahile preezs da attrihuire mediante Éomperazione con i più frequentiprezzi. che contemporaneamente si rrerificano nel mercato omogeneo cji[VIaschiano, per immohili arrenti caratteristiche sostanzialn'rente analugf"re.

Fer quanto riguarda le metodologie operative che verrfirìnc appiicatenel oalcolCI del prezzs base per Ia vendita, verrà usato ii rmetodo dellacomparazione d!retta ovverCI stirma sÉntetiea,

II daio determinante è quello relatlvo atla superficie complesslvadell'imrnobile. Tuttavia hisogr"la detnanre qr.re[Ea de[ deposito S ehe & pant aSS,28 ffie., gEacchè, serfie detto [r'r preredenza, tale Iocale è rieuEtatosprovvisto d[ fionoess[osÌe el autarira*zlone ma mon saErahife a[ semg[delta [-" 4"7fSS"

Dai rilievi effetiuati rlsulta che 6au- ritievo ptanirrerrfea!.

,Ssper$ei,e comv,emaforua/e * d- QTT#I- §uperfieie utile Fabbricat* ts m' i525,SB*1ffO%= 1525,08 rn'+- " s"F{. R. m2 4,5 " 25o/o = 'tr ,.'X § m1=

f$§eÀ§ ca. f§ft§,*:t

§frryaS,$&ffqeffiaEl'amaltsi di rnercatCI dei preza[ per imntohi[t urblcat[ me! rmencato

&ffitfisenec di frsìoschlano ed avenfi ear*fteristlche di §ocalizzaeiome, diposialone e tiptllogiche slrmtli aEtr'irtÌ*rsblle oggetto di studlo si ricava unpreaxo al mq CIsciliante tra € 464,81 e € 5§8,10.

Per cui csnslderanCo il buono stato d'uso deil'inrmobile, il livelto d*llerifinitirre meciie, ia buona ubicazione e i'incremento di i,aiore cùnseguente'ai

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1.,#:::slti:§È

,...::i§ iavori di ristrutturazione effettuati, Io scrlvemÉs sÉirma coftSrffis affinihuine...ffi- af;fi'$mrmoh§!* In ossstto uft vesotre dE ea. €,f mn35,{6,4.6.8Sm

. rvrùl v! vi.v tq 9u IÉ,,L{IIGIIE; qJSrIt È8IÉ

$- _ da stfirmar+ è pan§ a'$§?Sui.fr mzei ricava che con Ia stirira sintetica il più, Brobabile valure di mercato e {€lm' 5'i6,46 " rnz 1SZB,A1} = € T&B.à:2S,4X6.ffi**ffi ll terzo del cortEtre cCImunè ha una superficie pari a 29CI rrrq. .

f,-- Applicando Ia stima sintetica il più Brobabile valore di n:ercato,considersndo Va (Valore area esterna)= 1n% di Vf (Valore fabbricato).#: equivai* per la quota di cortiie (€Jrn'5'!,§E* m'Z$0; = € 14.Sr8,500.

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{-#rr# 3 * §Érrme e/ Fa&&rucafo n'C" r{&reafCI affa Via fr'Avifara driMesaflraffio e refaÉiye pertine,,t,x*.

Fs"emq$.qsq : fli.f*f_g" dr propnefe

Il fabbricato C, owiamente, per quante ampiamente descritto, fa partedei medesimo cornplesso in cui è uhicato I'immoblle di cui ai lottì n.ri '1,2 e peressCI valgono, !n merito al tito{o di proprietà, tutte le conslderazioni ivi fatte. lnparticolare esss, alla data di deposito dell'atto di avviso nedatto dall'Avu.Giuseppe $antoro, risulta di proprietà dei i gatt. t: etto di awiso deiilsfssifltl. $i prerisa, inoltre che, catastalmente, il fabbricato in oggetto e ilterzo del corti:le oornune sCIr.rCI adiacenti al fabbrisato B del Fnglio 5 delN.C,HU, di F.4oschiano {aU.t: certifieati e plamirm*tnia eataste}e}.

Esso è ccnrposto da sette vani a[ piana terra da undici vani al primopianc. AI piano terra r tocali soffio adibiti & felegnarnaria, locale ENEL,deposito, losale caldaia, lngresso, ufficio sorvegliansa e w.c.. Mentre, al pianoprimo, à destinato ad appartarnento che si cornpone dei seguenti ambienti:corridoio+ingresso, bfrgr"lo, w.c., salotto, sa!one, sogglorno, cucina, n.4camere da letto, n.3 terrazri e 1 balcone . [-a super"fieie elti[e ahitabile è paria ca SFS,4S nrq; neila planinretria allegata si sono oalcolate ie supenici cieisingoii vani latl, rifievo fot'ografico e p!am$metr!:co),

L'immabitre, da inforrnazioni assunte presso ll locale U.T.C., risalirebhead epoca amtecedente al '63 e, per qllanto eiichiarato dai e perquantc constatato e sesuito di sopralluoghi, risulta [ocatc al piano terra afa§egnamerla. Froprio per csnsentire ['attuale r.itilizes, s$r"ìo ststi effettu*atÉlavorl df rmarnr*t*ffiaEorxe. Pertanto il fabbricato si presenta in disereto staÉsd'ugCI {atr!. rttievo fotografico}.

Trattandosi di lmmCIhif e lncato tutti Sli impianti tecnologicf-I_ I

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attiralnrente, funzionanti {all. rilievo fotografieo}.

G$ferr e *mefsdo{o$re df sfdrna

Per la determinazinne del prezzo base per Ia vendiia del['lr-nmobile sarà

adottato il criter,ei di stÉmna del vaiore di mercato inteso come iN piùprobairile prgzzo da attrlbuire mediante comparazione con i p!ù frequentiprezzl, che conternporariÉamente si verificano nel mercato omo$eneCI difVloschiano, per irnrmobili aventi earatteristiche sastanzialmente analoghe.

Per quanto riguarda le nretodol*gie operative che verranno applicate

nal calceto det prevzCI base per ia vendita, verrà usato ll rnetodo dellaGoffi pa rau i one d i retta ovve ro sti rs'ra s fintetisa.

ll dato determinante è quetrlo relativ* alta superficie ccmplessivadell'immobile; dai rilievi effettuati risulta che {all. rÉiievo ptramirmetrico}i

"§upefficr+ cpgg'eryPtomafe * fl#flf,# S- Superficle i.ltile parte f ndustr.Cl m: 33C,58"1CI0%= 330,5Sm' +

- §uperficie utile parte Abitaz.cz m' 248,82"100%= 248,82m2 +

- u s.F{.R, di e 1 nr' ?2,88 " ?50/a = 5,72nr2 +- " §.N"R. di c2 m2 1gfi,38 * 25% * * 49-L0nr2 =

f#?"4eF C-f. ca, S36,s& mzf0f,eLE Pf s#. 2§7,§E mz

SÉfni6 sfmfeffea'

Da!!'ana;isi di rnencatm d*i pneaal per irnntobill ubiCIatr nel rmereatossfi*Seneo d[ ft#oschiarro ed avenÉf caratteristiehe di fcca[ieeaslone, dipc*izÉone s tÉpo[ogiche sira'litri a§['lntn'rsbÈtre ad uso imdustriaie e adab6taziclne si ricavano, rlspettivamente, un prezzo ai mq osciltante'. tfe

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€ 464,81 e € 568,'10 (uso industriale) ed un preazo a[ rfiq oscillante tra€ 671,38 e € 774,68 (uso abitativo).

Per cui oon$iderando il discreto stato d'uso dell'imrnobile, il liveNlo mediodelle riilr'litl.ire, la buona ubicazione e I'incremento di vaiore conseguente ailavori dl manutenzione effettuati, Io seniver:te stiffia songru$ attnihtlire a!§aparte dl Émmob§le ad uso industriatre un valore d! ca. €/ mts 5tr 6,4S ed alfiaparte di irmmobEle ad uso afuitativo um vatrore di ca. €/ rm? 7?3,03 .

CCInsiderandCI, inolire, che la superficie csrnvemzlonale della parte diimmobile ad uso imdustnEatre è pari a 33S,30 rnr si ricava che con ta stinrasintetlca i[ più probabile valore di mercato e i€/m' 516,46 * rnz 336,30] = fr173,685,50.

Mentre Ia superficie convenr[onale della parte di immobile ad Llsoahitativo è pari a 2S7,92 n'12 si l"icava che con la stima sintetica it prùprobabile valore di mercato è (€/nrz 723,03 o m2297,S2) = € 215.405,0SS.

Pertanto Cl+ C2 = € 3SS.0SS,SSSll terzo del contitre comune ha superficie peri a 290 rnq. .

Applicando la stlma sintetlca il più probabile vaiore di merf,ato,considerando Va (Valore area esterna)= 10o/a di Vf (Valore fabbricato),equivale per la quota di cortile (€/mr 5'1,65" rn'29S; = € 14'SFS,SSS.

ln definitiva per il lotto 3 si ha:

Valore di mlercato des$nto con SffiffA SfffftrffiCÉ

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Per quanto riguarda il terreno, \,'a rilevato che esso è catalogato presso ilCatasto Tenreni come terreno per pasco[o.Tale suolo ha una estensione pari a 15.790 mq e, Gonsiderando ladestinazione d'uso, si ritiene ccngruo assegnare a qu*sta area un valore di4,13 €/mq.

ln definltiva per il [otto 4 si ha:

Va[ore di mercato desumto s*n SfrfilfÉ Sftrf§ffSA€ ffis.ff$ tr,?fiffi

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25