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Tribunale Civile di Genova
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
R.G.E. n.568/2018
Arch. Giovanna Bringiotti – Via A. Cecchi, n.4/C - 16129 Genova
Tel. 010.55.36.147 – Email [email protected] – PEC [email protected]
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TRIBUNALE DI GENOVA
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
G.E.: DOTT.SSA ADA LUCCA
PROCEDURA DI ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE
RUOLO ESECUZIONI N. 568/2018
CREDITORE PROCEDENTE
BANCA PASSADORE E C. S.P.A.
DEBITORI ESECUTATI
RADICCHI MASSIMO
PAGANELLI AURELIA
C.T.U.: ARCH. GIOVANNA BRINGIOTTI
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Ufficio Esecuzioni Immobiliari
R.G.E. n.568/2018
Arch. Giovanna Bringiotti – Via A. Cecchi, n.4/C - 16129 Genova
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INDICE
Premessa pag. 3
1. Conclusioni definitive pag. 3
1.1 Quote di proprietà del bene pignorato pag. 3
1.2 Regime patrimoniale degli esecutati al momento
dell’acquisto del bene pignorato pag. 3
1.3 Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli pag. 3
1.4 Stato di possesso del bene pag. 5
1.5 Valore del compendio pignorato e abbattimenti di
valore applicati pag. 5
2. Identificazione dei bene immobile pag. 6
2.1 Dati tecnici pag. 6
2.2 Calcolo superficie commerciale pag. 6
2.3 Identificazione catastale del bene pag. 7
2.4 Confini pag. 7
3. Sommaria descrizione del bene pag. 7
4. Stato di possesso pag. 11
5. Proprietà del bene pag. 11
6. Vincoli e oneri giuridici pag. 12
7. Regolarita' edilizia pag. 14
8. Regolarita' catastale pag. 14
9. Indagine urbanistica pag. 15
10. Oneri condominiali pag. 15
11. Valore di mercato dell’immobile pag. 15
10.1 Criteri di stima pag. 15
10.2 Fonti d’informazione pag. 16
10.3 Stima dell’ immobile oggetto di esecuzione pag. 16
12. Adeguamenti e correzioni della stima pag. 16
13. Attestazione di prestazione energetica pag. 17
14. Operazioni peritali – Accessi presso enti e uffici pag. 17
15. Elenco allegati pag. 18
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Ufficio Esecuzioni Immobiliari
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Tel. 010.55.36.147 – Email [email protected] – PEC [email protected]
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PREMESSA
La sottoscritta Arch. Giovanna Bringiotti, C.F. BRNGNN64E55D969R, con studio
professionale in Genova Via Antonio Cecchi, n.4/4C, Tel. 010.55.36.147, email
[email protected], libera professionista iscritta all’Albo degli Architetti,
Paesaggisti Pianificatori Conservatori della Provincia di Genova al n.1907 e a quello
dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Genova, è stata nominata Perito estimatore
dal Tribunale di Genova, Ufficio Esecuzioni Immobiliari dall’Ill.mo Giudice
dell’Esecuzione Dott.ssa Ada Lucca, per effettuare la stima dei beni esecutati, sito
nel Comune di Genova, via Pietro Toselli, n.14/18.
LOTTO UNICO: piena proprietà consistente in appartamento a destinazione abitativa
ubicato nel Comune di Genova in via Pietro Toselli n.14/18.
1. CONCLUSIONI DEFINITIVE
1.1 QUOTE DI PROPRIETÀ DEL BENE PIGNORATO
Il bene, dal 26/04/2005, risulta di proprietà del Sig:
Massimo Costa, per la quota di 1/1.
1.2 REGIME PATRIMONIALE DEGLI ESECUTATI AL MOMENTO DELL’ACQUISTO DEI
BENI PIGNORATI
Radicchi Massimo al momento dell’acquisto dell’immobile pignorato risultava
coniugato con Paganelli Aurelia in regime di comunione dei beni;
Paganelli Aurelia al momento dell’acquisto dell’immobile pignorato risultava
coniugata con Radicchi Massimo in regime di comunione dei beni.
1.3 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
ISCRIZIONE CONTRO del 27/04/2005 - Registro Particolare 4367 Registro Generale
19795, Pubblico ufficiale Notaio ARMANDO SALATI Repertorio 12650/3756 del
26/04/2005. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO
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- A favore: Banca Nazionale del Lavoro s.p.a.
- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973, per il diritto di proprietà per
la quota di 1/1.
ISCRIZIONE CONTRO del 04/08/2003 - Registro Particolare 7848 Registro Generale
28963, Pubblico ufficiale Notaio PORCILE ANDREA Repertorio 46327/18919 del
25/07/2003. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO
- A favore: Banca Antoniana – Popolare Veneta s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, per il diritto di
proprietà per la quota di ½ e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952, per
il diritto di proprietà per la quota di ½.
Documenti successivi correlati: Annotazione n. 4811 del 17/06/2005 (CANCELLAZIONE
TOTALE).
TRASCRIZIONE CONTRO del 27/04/2005 - Registro Particolare 11961 Registro Generale
19794, Pubblico ufficiale Notaio SALATI ARMANDO Repertorio 12649/3755 del
26/04/2005. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA
- A favore: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973 per il diritto di proprietà
per la quota di 1/1;
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, per il diritto di
proprietà per la quota di ½ e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952, per
il diritto di proprietà per la quota di ½.
Documenti successivi correlati: Annotazione n. 2722 del 14/08/2018 (INEFFICACIA
PARZIALE).
TRASCRIZIONE CONTRO del 11/09/2006 - Registro Particolare 26382 Registro Generale
44234, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 45127/2006 del 28/07/2006. DOMANDA
GIUDIZIALE – DICHIARAZIONE DI INVALIDITA’ TRASCRIZIONI
- A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.
- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973, Radicchi Massimo nato a
Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952;
ISCRIZIONE CONTRO del 22/12/2008 - Registro Particolare 8889 Registro Generale
45711, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI GENOVA Repertorio 2311 del
15/12/2005..IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
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- A favore: Banca Passadore & C. s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia
nata a Genova il 17/05/1952;
ISCRIZIONE CONTRO del 24/01/2011 - Registro Particolare 372 Registro Generale
2232, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 294 del 07/02/2006 - IPOTECA GIUDIZIALE
derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
- A favore: A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia
nata a Genova il 17/05/1952;
TRASCRIZIONE CONTRO del 27/07/2018 - Registro Particolare 20022 Registro
Generale 26510, Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 6945 del
06/07/2018 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI.
- A favore: A favore: Banca Passadore s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia
nata a Genova il 17/05/1952;
1.4 STATO DI POSSESSO DEI BENI
Al momento del sopralluogo, eseguito con SO.VE.MO in data 29/10/2018,
l’appartamento risultava occupato dal Sig. Carrasco Vergaray Nancy Noelia, il quale
dichiarava di occupare l’appartamento in forza di un contratto di locazione ad uso
abitativo (che esibiva) stipulato con il Sig. Massimo Costa, della durata di anni quattro
rinnovabili, con decorrenza 01/01/2014 e fino al 31/12/2018.
1.5 VALORE DEL COMPENDIO PIGNORATO E ABBATTIMENTI DI VALORE APPLICATI
Valore appartamento (al netto degli abbattimenti) = € 72.000,00
Abbattimenti applicati:
o Abbattimento per adeguamento impianto elettrico € 1.000,00.
o Riduzione forfettaria per assenza di garanzia per vizi e incentivo all’acquisto
all’asta 10%: € 10.500,00;
o Oneri per regolarizzazione catastale: € 400,00;
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o Riduzione forfettaria per presenza di titolo opponibile (contratto di locazione
abitativo) 20%: € 21.000,00.
2 IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
Appartamento di civile abitazione ubicato nel Comune di GENOVA posto al piano 5°
(da strada) del civico n.14 di via Pietro Toselli, identificato con l'interno n.18.
L’appartamento è composto da: ingresso, soggiorno, n. 2 camere, cucina, bagno,
ripostiglio, balcone.
2.1 Dati Tecnici
L’Appartamento ha superficie utile netta calpestabile mq 76,83 così suddivisa:
ingresso e disimpegni mq 15,79
soggiorno mq 16,61
n. 2 camere mq 26,60
cucina mq 11,82
bagno mq 4,56
ripostiglio mq 1,54
balcone mq 1,00
2.2 Calcolo Superficie Commerciale
DESCRIZIONE MQ COEFFICIENTI DI PONDERAZIONE
SUPERFICI PONDERATE MQ
SUPERFICIE UTILE NETTA CALPESTABILE 76,83 100% 76,83
MURI INTERNI PORTANTI 0,20 50% 0,10
MURI INTERNI NON PORTANTI 2,80 100% 2,80
MURI PERIMETRALI 5,70 100% 5,70
MURI PERIMETRALI IN COMUNIONE 4,20 50% 2,10
BALCONE 1,00 60% 0,60
TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE 88,13
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2.3 Identificazione Catastale Dei Beni
L’appartamento risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di GENOVA in capo a:
Costa Massimo, nato a Genova il 16/02/1973, C.F. CSTMSM73B16D969E per la
quota di proprietà di 1/1.
Con i seguenti dati:
Sezione GED, Foglio 43, Particella 359, Subalterno 62, Categoria A/3, Classe 4,
Consistenza 5,5 vani, Superficie catastale 88 mq, Rendita catastale Euro 923,17.
2.4 Confini
NORD via Benvenuto Cellini
EST appartamento int.17 e vano scala
SUD appartamento int.19, vano scala e cortile condominiale
OVEST cortile condominiale e appartamento del civico adiacente
3 SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI
Caratteristiche della Zona
Il quartiere di San Fruttuoso fa parte, insieme ai quartieri di Marassi e Quezzi,
del Municipio III Bassa Valbisagno.
Con la denominazione di San Fruttuoso d'Albaro, è stato Comune autonomo fino al
1873 quando, insieme ad altri cinque comuni della bassa Val Bisagno, fu inglobato nel
comune di Genova. Dopo l'annessione alla città, il piccolo borgo si è trasformato in un
quartiere residenziale semi-centrale.
Il nome del quartiere deriva da quello dell'omonima chiesa, oggi scomparsa, ma fino
al XVI secolo la zona era detta Terralba, toponimo oggi limitato all'area più bassa della
valle del Rio Noce.
San Fruttuoso si compone di una parte collinare (comprendente anche il santuario della
Madonna del Monte e il colle di Camaldoli) e di una parte bassa, estesa nella piana sulla
sponda sinistra del Bisagno. Il quartiere si estende poi verso San Martino nella valletta
del rio Noce.
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A San Fruttuoso bassa si trovano le vie e le piazze principali che costituiscono il centro
del quartiere, mentre la zona verde è costituita dal parco pubblico annesso alla
storica Villa Imperiale e dal "Bosco dei Frati".
In occasione della festa di Sant'Agata, la prima domenica di febbraio, nel quartiere si
tiene una grande fiera di merci varie, molto frequentata. Un tempo questa fiera era
anche un grande mercato agricolo e zootecnico. Le origini di questo periodico mercato
all'aperto risalgono a tempi lontani, quando la zona era un punto di incontro di mercanti
appena fuori delle mura cittadine.
Collegamenti pubblici
Numerose strade urbane collegano il quartiere di San Fruttuoso con il centro di Genova
e gli altri quartieri della Val Bisagno. Il principale asse di collegamento è costituito da
corso Sardegna che collega Marassi e l'alta Val Bisagno con Brignole, corso Torino e il
quartiere della Foce.
Il quartiere è attraversato dalla Strada statale 45 di Val Trebbia, che collega Genova
a Piacenza.
Il casello autostradale più vicino, distante circa km 3,50, è quello di Genova-
Est sull'Autostrada A12, Genova-Livorno, che si trova nel quartiere di Staglieno,
percorrendo corso Sardegna e corso De Stefanis.
La stazione ferroviaria è quella della limitrofa Genova Brignole, distante circa Km 1,30.
Descrizione dell’edificio di cui l’appartamento fa parte.
L’immobile oggetto di stima fa parte di un edificio costruito negli anni trenta del secolo
scorso.
L’edificio è collocato in via Pietro Toselli, in prossimità di una delle piazze più centrali e
frequentate del quartiere, piazza Giovanni Martinez.
Negozi e servizi di vario genere sono collocati intorno al fabbricato ed al piano terreno
dello stesso edificio.
L’edificio si sviluppa su un totale di n.6 piani oltre il livello stradale.
I prospetti, in stato di manutenzione discreto, presentano un basamento a bugnato e,
superiormente, sono tinteggiati a fasce verticali di tre differenti sfumature di colore.
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Sul prospetto a sud, il portone, ubicato in corrispondenza del piano stradale, immette in
un piccolo atrio condominiale, da qui, superati alcuni scalini, si accede all’ascensore ed
alla scala che conduce ai piani superiori dell’edificio.
L’atrio presenta una pavimentazione in graniglia ed un rivestimento in marmo fino a
circa m 1,00 di altezza; nella parte superiore le pareti sono tinteggiate con decori che
richiamano i colori dei prospetti.
La scala è in marmo bianco, i pianerottoli ai piani presentano una pavimentazione in
graniglia a decori; le pareti del vano scala sono tinteggiate con doppio colore; la
ringhiera è in ferro e il suo corrimano in legno.
La struttura portante dell'edificio è presumibilmente mista, in muratura e cemento
armato.
La copertura è piana e praticabile.
Le rifiniture interne delle parti comuni dell’edificio si presentano in buone condizioni di
manutenzione.
Caratteristiche dell’Appartamento
All’alloggio, ubicato al quinto piano del fabbricato, si accede mediante portoncino
caposcala a due ante in legno in stato di manutenzione normale.
L’immobile è composto da: ingresso, soggiorno, n.2 camere, cucina, bagno, ripostiglio
Una delle due camere è dotata di un piccolo balcone con affaccio sulla retrostante via
Benvenuto Cellini.
L’alloggio ha cinque affacci ma solo due di essi (soggiorno e n.1 camera) sono rivolti
sulla via B. Cellini, verso l’esterno dell’edificio, mentre gli altri tre (camera, cucina,
bagno) sono rivolti sul cortile interno condominiale.
L’immobile si trova, complessivamente, in pessimo stato di manutenzione.
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CARATTERISTICHE DESCRITTIVE
CARATTERISTICHE STRUTTURALI
Fondazioni Presumibilmente di tipo discontinuo - condizioni non verificabili
Strutture verticali Muratura/ pilastri in c.a.- condizioni buone
Solai Presumibilmente in laterocemento - condizioni non verificabili
Copertura Piana, praticabile
Scale comuni Muratura - condizioni buone
Prospetti esterni Intonacati e tinteggiati - discrete condizioni
CARATTERISTICHE EDILIZIE E COSTRUTTIVE
Infissi esterni Persiane in legno - condizioni pessime Finestre in legno - condizioni mediocri
Infissi interni Porte in legno e legno e vetro - condizioni mediocri
Pavimentazioni Graniglia - condizioni mediocri
Pareti interne e soffitti Intonacate e tinteggiate – cattive condizioni alcune pareti mostrano sfogliamenti e segni di condensa
Bagno
Pareti intonacate, rivestite con piastrelle di ceramica di colore chiaro 15 x 15 fino ad un’altezza di 1,50 m, tinteggiate nella parte superiore – condizioni pessime; Apparecchi igienici in ceramica – condizioni pessime
Cucina Pareti intonacate, rivestite con piastrelle di ceramica di colore chiaro 15 x 15 fino ad un’altezza di 1,50 m, tinteggiate nella parte superiore – condizioni mediocri
IMPIANTI
Impianto elettrico Sottotraccia - non a norma
Impianto idrico Sottotraccia, apparecchi igienici e rubinetteria – condizioni pessime
Impianto termico Autonomo a gas metano con calderina ubicata in cucina
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4 STATO DI POSSESSO
Al momento del sopralluogo, in data 29/10/2018, eseguito con SO.VE.MO.,
l’appartamento risultava occupato dal Sig. Carrasco Vergaray Nancy Noelia, il quale
dichiarava di occupare l’appartamento in forza di un contratto di locazione di tipo
abitativo, che esibiva, stipulato il 01/01/2014 con il Sig. Massimo Costa e della durata
di anni 4 rinnovabili, dal 01/01/2014 al 31/12/2018.
Da verifiche effettuate dalla scrivente presso l’Agenzia delle Entrate in data
12/11/2018, risultava ulteriore contratto di locazione stipulato sempre tra il Sig.
Massimo Costa ed il Sig. Carrasco Vergaray Nancy Noelia, con durata dal 10/01/2014
al 09/01/2017.
Si specifica che la SO.VE.MO informava, in merito, mediante opportuna relazione del
31/10/2018il Giudice dell’Esecuzione, Dott.ssa Ada Lucca.
In data 26/11/2018 il G.E. precisava che il contratto – con scadenza il 31/12/2018 – si
debba ritenere opponibile alla procedura, seppur concesso dopo la trascrizione della
domanda giudiziale della domanda revocatoria.
5 PROPRIETÀ DEL BENE
Dal 26/04/2005 il bene risulta di proprietà del Sig.:
Costa Massimo, nato a Genova il 16/02/1973, per la quota di 1/1 del diritto di piena
proprietà.
Si precisa che, con Sentenza N.4458/2010, il Tribunale di Genova dichiarava
l’inefficacia nei confronti di MONTE DEI PASCHI DI SIENA GESTIONE CREDITI
BANCA S.P.A. in qualità di mandataria della BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA
S.P.A., BANCO DI SAN GIORGIO S.P.A., BANCA PASSADORE E C. S.P.A., dell’atto
di vendita del 26/04/2005, stipulato tra Radicchi Massimo, Paganelli Aurelia e Costa
Massimo, rogato dal notaio Marco Armando Salati in Genova repertorio n.12.649 avente
ad oggetto l’immobile sito in via Pietro Toselli n.14/18 a Genova.
Come risulta dall’esame dalla Ispezione ipotecaria e dalla visura storica dell’immobile,
agli esecutati gli immobili sono pervenuti per le quote prima riportate in forza di atto di
compravendita a rogito Notaio Armando Salati in data 26/04/2005, Repertorio
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n.12649/3755, trascritto a Genova in data 27/04/2005 al Registro Particolare n.11961,
Registro Generale n.19794. Parte venditrice: Sig. Radicchi Massimo, nato a Cantiano
(Ps) il 01/07/1952 e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952.
In precedenza l’immobile risulta pervenuto ai Sigg. Radicchi Massimo e Paganelli
Aurelia per l’intero diritto di proprietà in forza di atto di compravendita a rogito Notaio
Tosco Salvadori in data 10/12/1985, registrato a Genova il 16/12/1985 al numero 24253
e ivi trascritto il 27/12/1985 ai numeri 32367/23030. Parte venditrice: Sig. Verdona
Franco nato a Gavi il 18/02/1948 e Pirola Elisabetta nata a Genova il 25/12/1948.
6. VINCOLI E ONERI GIURIDICI
Domande giudiziali: TRASCRIZIONE CONTRO del 11/09/2006 - Registro Particolare
26382 Registro Generale 44234, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 45127/2006 del
28/07/2006. DOMANDA GIUDIZIALE – DICHIARAZIONE DI INVALIDITA’ TRASCRIZIONI
- A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.
- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973, Radicchi Massimo nato a
Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952;
Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: nessuno
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al
coniuge: con atto in data 13/04/2004 Rep.63762 a rogito Notaio Francesco Panni del
Distretto Notarile di Perugia il Sig. Massimo Radicchi ha costituto un fondo
patrimoniale i sensi e per gli effetti dell’art.167 del codice civile.
Altri pesi o limitazioni d’uso: nessuno;
ISCRIZIONE CONTRO del 04/08/2003 - Registro Particolare 7848 Registro Generale
28963, Pubblico ufficiale Notaio PORCILE ANDREA Repertorio 46327/18919 del
25/07/2003. IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI
MUTUO
- A favore: Banca Antoniana – Popolare Veneta s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, per il diritto di
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proprietà per la quota di ½ e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952, per il
diritto di proprietà per la quota di ½.
Documenti successivi correlati: Annotazione n. 4811 del 17/06/2005 (CANCELLAZIONE
TOTALE).
TRASCRIZIONE CONTRO del 27/04/2005 - Registro Particolare 11961 Registro
Generale 19794, Pubblico ufficiale Notaio SALATI ARMANDO Repertorio 12649/3755
del 26/04/2005. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA
- A favore: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973 per il diritto di proprietà
per la quota di 1/1;
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, per il diritto di di
proprietà per la quota di ½ e Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952, per
il diritto di proprietà per la quota di ½.
Documenti successivi correlati: Annotazione n. 2722 del 14/08/2018 (INEFFICACIA
PARZIALE).
TRASCRIZIONE CONTRO del 11/09/2006 - Registro Particolare 26382 Registro
Generale 44234, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 45127/2006 del 28/07/2006.
DOMANDA GIUDIZIALE – DICHIARAZIONE DI INVALIDITA’ TRASCRIZIONI
- A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.
- Contro: Costa Massimo nato a Genova il 16/02/1973 Radicchi Massimo nato a
Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia nata a Genova il 17/05/1952;
ISCRIZIONE CONTRO del 22/12/2008 - Registro Particolare 8889 Registro
Generale 45711, Pubblico ufficiale TRIBUNALE DI GENOVA Repertorio 2311 del
15/12/2005..IPOTECA GIUDIZIALE derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
- A favore: Banca Passadore & C. s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia
nata a Genova il 17/05/1952;
ISCRIZIONE CONTRO del 24/01/2011 - Registro Particolare 372 Registro Generale
2232, Pubblico ufficiale TRIBUNALE Repertorio 294 del 07/02/2006 - IPOTECA GIUDIZIALE
derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
- A favore: A favore: Banca Monte dei Paschi di Siena s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia
nata a Genova il 17/05/1952;
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TRASCRIZIONE CONTRO del 27/07/2018 - Registro Particolare 20022 Registro
Generale 26510, Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO Repertorio 6945 del
06/07/2018 – ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI.
- A favore: A favore: Banca Passadore s.p.a.
- Contro: Radicchi Massimo nato a Cantiano (Ps) il 01/07/1952, Paganelli Aurelia
nata a Genova il 17/05/1952;
7. REGOLARITA’ EDILIZIA
Il progetto originario dell’edificio di cui l’immobile fa parte, n.66 del 1935, a firma dell’Ing.
Renato Bonistalli, approvato con decreto del Podestà n.490 del 29/03/1939, è stato
visionato dalla scrivente C.T.U. presso la sede dell’Archivio Storico del Comune di
Genova.
Non sono state depositate ulteriori pratiche edilizie presso gli uffici del Comune di
Genova.
L’immobile risulta regolare dal punto edilizio.
Non risulta certificato di abitabilità.
8. REGOLARITA’ CATASTALE
In data 31/12/1939 è stata presentata all’Agenzia del Territorio la planimetria
dell’immobile, sottoscritta dall’Ing. Luigi Solari.
Dal confronto fra lo stato attuale e la planimetria catastale, risultano le seguenti
difformità:
- nella planimetria catastale non è rappresentato il balcone a pianta semicircolare
con accesso dalla camera su via Cellini;
- nella planimetria catastale la posizione delle finestre della camera e del soggiorno
su via Cellini è differente dallo stato rilevato;
- nella planimetria catastale il ripostiglio ha accesso dal disimpegno anziché dalla
cucina;
L’appartamento, pertanto, non è regolare sotto il profilo catastale.
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9. INDAGINE URBANISTICA
Secondo le destinazioni urbanistiche previste dal P.U.C. approvato con Provvedimento
Dirigenziale n.3902, Prot. N.91123 del 16/07/2012, insiste in zona AC – IU Ambito di
conservazione dell’impianto urbanistico.
L’immobile insiste in zona non vincolata sotto il profilo paesaggistico.
L’immobile insiste in area inondabile con diversi tempi di ritorno.
10. ONERI CONDOMINIALI
Relativamente agli oneri di natura condominiale, la scrivente provvedeva a contattare
l’amministratore pro-tempore del condominio, Rag. Pierluigi d’Angelo, il quale forniva le
seguenti informazioni:
importo annuo spese fisse di gestione: € 1.096,61 (anno 2018);
le spese condominiali ordinarie risultano regolarmente saldate;
non risultano spese straordinarie già deliberate.
11. VALORE DI MERCATO DEGLI IMMOBILI
11.1 CRITERI DI STIMA
Per la valutazione si è applicherà il metodo di stima sintetico-comparativa effettuata
sulla base di prezzi di mercato noti relativi alla località, afferenti cespiti assimilabili, per
caratteristiche e consistenza, a quello in argomento, oggetto di recenti contrattazioni di
cui si ha notizia.
La stima del valore venale terrà inoltre conto delle caratteristiche estrinseche e
intrinseche dei beni, dell’esposizione, dell’orientamento, del piano e del grado di finitura,
della data di costruzione del fabbricato di cui l’unità immobiliare in questione fa parte,
nonché dello stato di conservazione e manutenzione.
L’analisi dei valori di mercato in zona, riferiti al metro quadrato di superficie lorda virtuale
come in precedenza calcolata, costituirà infine la base per la determinazione del valore
venale.
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11.2 FONTI D’INFORMAZIONE
Le informazioni sui valori di mercato sono state reperite tramite:
Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio – quotazioni immobiliari;
Fiaip Liguria;
Il Borsino Immobiliare
Siti internet specializzati;
Agenzie immobiliari.
11.3 STIMA DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI ESECUZIONE
Lotto unico: piena proprietà di un appartamento di civile abitazione della superficie
commerciale di mq 88,13.
Come risulta dalla banca dati delle quotazioni OMI (I semestre 2018) per abitazioni di
tipo economico in stato conservativo normale il valore attribuito è valutato tra €/mq
990,00 (min) e 1.400,00 (max).
In considerazione di quanto riportato nel paragrafo 10.1, si è ritenuto di applicare una
quotazione pari ad €/mq 1.200,00.
Appartamento mq 88,13 x €/mq 1.200,00 = € 105.756,00arrotondato = € 105.000,00
12. ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA
1. Importo per adeguamento impianto elettrico € 1.000,00;
2. Riduzione forfettaria per assenza di garanzia per vizi e incentivo all’acquisto
all’asta 10%: € 10.500,00;
3. Presentazione Docfa presso Agenzia delle Entrate per esatta rappresentazione
grafica € 50,00 (oneri catastali) + € 350,00 (oneri professionali), totale € 400.00;
4. Riduzione forfettaria per la presenza di un titolo opponibile alla procedura
(contratto di locazione ad uso abitativo con scadenza 31/12/2022) 20%:
€ 21.000,00
Pertanto il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima risulta pari a
€ 72.100,00 arrotondabile a € 72.000,00
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13. ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
Si allega alla presente relazione l’Attestato di Prestazione Energetica dell’appartamento
redatto dalla scrivente n. 0720192713 valido fino al 23 gennaio 2029.
14. OPERAZIONI PERITALI - ACCESSI PRESSO ENTI E UFFICI
Giuramento telematico;
Sopralluogo concordato con SO.VE.MO. in data 29/10/2018;
Accesso presso l’Agenzia del Territorio per ottenimento visure catastali e planimetria;
Accesso presso l’Agenzia delle Entrate per ispezione ipotecaria sui soggetti
interessati;
Accesso presso l’archivio del Comune di Genova per esame progetto n.66/1935;
Accesso presso l’Agenzia delle Entrate per la verifica di eventuali contratti di
locazione in essere;
Accesso presso settore Anagrafe del Comune di Genova per ottenimento certificati
anagrafici degli esecutati;
Richiesta copia atto di provenienza immobile (atto di compravendita) presso Notaio
Dott. Armando Salati;
Richiesta copia atto di compravendita tra esecutati e Sig. Massimo Costa presso
Archivio Notarile di Genova.
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15. ELENCO ALLEGATI
1. Copia della presente perizia in formato privacy;
2. Atto di provenienza immobile pignorato;
3. Atto di compravendita immobile pignorato tra esecutati e Sig. Costa Massimo;
4. Certificati anagrafici ed estratto atto di matrimonio esecutati;
5. Ispezioni ipotecarie;
6. Visura catastale, planimetria catastale;
7. Documenti e planimetria Progetto n.66/1935;
8. Planimetria stato attuale appartamento (rilievo del 29/10/2018);
9. Estratto banca dati quotazioni immobiliari Agenzia delle Entrate (I sem.2018);
10. Documentazione fotografica;
11. Attestazione di Prestazione Energetica;
12. Processo verbale curato da SO.VE.MO in data 29/10/2018.
La presente relazione viene trasmessa per via telematica a mezzo P.C.T. e n.1 copia
cartacea di cortesia depositata in cancelleria.
Copia della perizia comprensiva di allegati viene contestualmente trasmessa al custode
SO.VE.MO.
Auspicando di avere assolto compiutamente l’incarico conferito, resto comunque a
disposizione della S.V. Ill.mo Giudice dell’Esecuzione, Ill.mo Dott.ssa Ada Lucca, per ogni
ulteriore questione o chiarimento inerente l’accertamento in merito.
Con osservanza
Genova, 25 gennaio 2019
Il Consulente Tecnico d’Ufficio
Dott. Arch. Giovanna Bringiotti
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