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Procedimento esecutivo n. 241 del R. G. E. anno 2010
Dott. Arch. Michele D’Andrea * Via G. Amendola n° 53 * 71036 Lucera (Fg) * Tel. /fax 0881 547034*
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TRIBUNALE DI LUCERA (FG)
G. E. Dott. S. ANTONUCCI
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Lucera: 20 dicembre 2011
Il C.T.U.
Dott. Arch. Michele D’Andrea
Procedura Esecutiva Immobiliare n. 241/10 R.G.E. Imm.
promossa dalla
“Banca nazionale del Lavoro S.p.a.”c/ “Vecera Alessandro”
Procedimento esecutivo n. 241 del R. G. E. anno 2010
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Prossima Udienza: 30.01.2012
******** TRIBUNALE DI LUCERA ********
Ill.mo G.E. Dott. S. Antonucci
RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA D’UFFICIO relativa al procedimento
esecutivo n. 241/10 R.G.E. promosso dalla “Banca Nazionale del Lavoro S.p.a.”
contro “Vecera Alessandro”.
INDICE DEI CAPITOLI
0 - Premessa.
1 – Controlli e verifiche del bene pignorato;
2 – Individuazione e regolarità del bene pignorato;
3 – Fascicolo dei beni pignorati e formazione dei lotti;
4 – Allegati;
5 – Deposito della perizia originale con allegati;
6 – Deposito supporti informatici;
7 – Verifica dell’inizio operazioni peritali nei 20 gg. dall’assunzione
dell’incarico;
8 – Verifica del deposito della perizia tecnica 45 gg. prima della udienza;
9 – Attestazione di invio perizia alle parti;
Atto di pignoramento.
L’Atto di pignoramento è stato trascritto presso l’Agenzia del Territorio -
Ufficio Provinciale di Foggia – Servizio di Pubblicità Immobiliare – Sezione
staccata di Lucera in data 29.12.2010, Reg. part. n. 7.845, Reg. gen. n. 10.735, a
Procedimento esecutivo n. 241 del R. G. E. anno 2010
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favore della “Banca Nazionale del Lavoro S.p.a.” per la quota di 1/1.
Giuramento.
Con nomina diretta del G. E. dott. S. Antonucci del 17.10.2011, il sottoscritto
Arch. Michele D’Andrea con studio professionale a Lucera in via G. Amendola
n. 53, veniva nominato C.T.U. per il procedimento in oggetto e convocato per il
giorno 24 ottobre 2011. In tale data, previo giuramento di rito, il sottoscritto
veniva nominato dal su citato Giudice C.T.U. per la Procedura in oggetto e gli
venivano affidati i quesiti
In tale data, previo giuramento di rito, il sottoscritto veniva nominato dal su
citato Giudice C.T.U. per la Procedura in oggetto e gli venivano affidati i quesiti
(all. “A”).
- Svolgimento delle operazioni peritali -
Il sottoscritto a seguito dell’incarico ricevuto, dopo aver esaminato gli atti,
eseguiva quanto di seguito:
Il giorno 25 ottobre c.a. si recava presso l’Ufficio Provinciale del
Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera), per effettuare la visura
catastale aggiornata (all. “D”) e per produrre la planimetria catastale
(all. “E”) dell’immobile oggetto di pignoramento .
Lo stesso giorno dopo aver visionato gli atti, fissava l'inizio delle
operazioni peritali per il giorno 11 novembre 2011, alle ore 10,30 presso
l’immobile oggetto di causa, sito nel Comune di Peschici (FG) alla via
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Tuppo delle Pile s.n.c. in località Malpasso e ne dava comunicazione a
mezzo di lettere raccomandate a.r. (all. “B”), alle seguenti parti interessate:
Sig. Vecera Alessandro residente a Peschici (FG) in via Tuppo
delle Pile s.n.c. - località Malpasso.
Avv. Massimo D’Arcangelo con studio a Foggia in piazza Umberto
Giordano n. 13/C.
Il giorno 26.10 c.a. inoltrava a mezzo fax la richiesta per il rilascio dei
documenti tecnici riguardanti l’immobile pignorato all’Ufficio Tecnico del
Comune di Peschici (all. “H”).
Il 03.11 c.a. si recava nuovamente presso l’Ufficio Provinciale del
Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera), per verificare la provenienza
ed i proprietari succedutivi nel ventennio anteriore la trascrizione del
pignoramento (all. “M”).
In data 11.11.2011 come da comunicazione inviata a mezzo raccomandata
a.r., il sottoscritto accompagnato dall’Arch. Raffaele D’Imperio in qualità di
aiuto e di testimone, dopo circa un’ora e mezza di ricerca del sito perché
trovasi in un luogo nascosto e difficoltoso nel raggiungimento, venivano
accompagnati dai Vigili Urbani del Comune di Peschici sul luogo stabilito
e precisamente in via Tuppo delle Pile – Loc. Malpasso, dove trovava i
coniugi Vecera Michelantonio e Di Milo Michela, rispettivamente padre e
madre del Sig. Vecera Alessandro, che autorizzati dal figlio permettevano
l’accesso all’immobile. Alle ore 11,00 dava inizio alle operazioni di
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sopralluogo (all. “C.”), che si svolsero in primo luogo informando i presenti
dei quesiti posti dal G. E. e successivamente eseguendo tutte le operazioni
di sopralluogo. A tal uopo si è proceduto ad effettuare l’ispezione del
compendio pignorato, le indagini e tutti i rilievi planimetrici e fotografici,
nonché ad acquisire tutte le informazioni ritenute necessarie per
l’espletamento dell’incarico ricevuto. In tale occasione come da verbale
allegato, il Sig. Vecera Michelantonio dichiarava: “il terreno o aia antistante
l’ingresso del fabbricato è di mia esclusiva proprietà”.
Il giorno 22.11.11 al fine di accertare la proprietà dell’immobile del piano
terra, sottostante l’immobile pignorato, si recava ancora una volta
all’Ufficio Provinciale del Territorio di Foggia (sez. staccata di Lucera), per
acquisire le informazioni e la planimetria catastale.
Il 24.11 c.a. dopo aver preso accordo telefonicamente con la persona
preposta, il sottoscritto andava nuovamente a Peschici per recarsi all’Ufficio
Tecnico Urbanistico, allo scopo di visionare e produrre la documentazione
tecnica riguardante l’immobile oggetto di pignoramento (all. “H”).
successivamente si recava all’Ufficio Anagrafe e di Stato Civile del Comune
per effettuare la ricerca anagrafica sul debitore.
Il 05.12.11 il sottoscritto dopo aver riscontrato delle anomalie tra lo stato
dei luoghi e quanto riportato in catasto ed autorizzato nella C.E. in
Sanatoria, presentava una nota informativa al G.E. Dott. Antonucci per
informarLo della situazione, in occasione della quale si richiedeva una
proroga per la consegna della relazione peritale, accordata verbalmente.
QUESITI E RISPOSTE
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1 - CONTROLLI la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al
debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della documentazione
relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente e accerti
se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono
succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a
risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai
suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze
riscontrate e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti
quindi per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori
ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari.
Dopo aver analizzato la documentazione depositata negli atti, le visure catastali
ed i registri immobiliari, il sottoscritto verificava (all. “D-M”):
1.a – che c’è corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore
esecutato;
2.b - che detta documentazione si riferisce a tutti i proprietari che si sono
succeduti nel ventennio anteriore all’atto di pignoramento;
3.b – che la proprietà degli immobili sottoposti a pignoramento, come si vedrà al
punto 2° formante un unico lotto, appartiene al Sig. Vecera Alessandro per la
quota di 1/1.
2 - PROVVEDA l'esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra
operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo
raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al creditore procedente della
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data e del luogo di inizio delle operazioni peritali e previo altresì accesso
all’immobile:
2.a – all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione di
uno o più LOTTI per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo,
previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei costi, ove necessario, alla
realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi
debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
Dalla documentazione depositata negli atti, dall'ispezione dell’immobile
effettuato in data 11.11.2011 (previo avviso con raccomandate a.r. datate
26.10.2011) e dalla verifica delle piante catastali, si riscontra che l’immobile
oggetto di pignoramento è costituito da:
N. 01 immobile per civile abitazione in Peschici (Fg) alla via Tuppo
delle Pile s.c. – Località Malpasso, in catasto al foglio 3, part. 821/3,
categoria A/3, classe 4, vani 6,5, piano T-1-2, rend. 755,32;
In considerazione che detto immobile è composto da un’unica unità abitativa, si
è inteso identificare il compendio pignorato come un unico lotto;
2.b - all'elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all'immobile, alla verifica
della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il
profilo dell'agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito
col titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di
opere abusive, all'indicazione dell'eventuale sanabilità ai sensi delle leggi sul
condono edilizio (n. 47/85, n. 724/94 e segg.) e dell'art. 13 della legge n. 47/1985,
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nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici
comunali competenti;
Dalle indagini effettuate e dalla documentazione rilasciata dall’ufficio tecnico
del Comune di Peschici, si riscontra che:
L’immobile pignorato fa parte di un fabbricato di due piani fuori terra (P.T. e
1°), costruito nell’insieme delle opere dalla Sig.ra Di Milo Maria Michela in
assenza di Concessione Edilizia, su suolo di proprietà comunale, tenuto in
possesso dalla Sig. Di Milo Maria Michela e dai sui dante causa da oltre 70 anni.
Successivamente legittimato in virtù di affrancazione del Comune di Peschici, con
determina n. 01 del 20.09.2007, trascritta a Lucera il 27.09.2007, nonché in virtù
di atto di compravendita del Comune di Peschici del 15.10.2007, rep. n. 192, prot.
n. 45.835. Per detto fabbricato, ultimato nell’anno 1993, così come evince dalla
perizia giurata a firma del Geom. Matteo Mastromatteo (all. “H”), risulta
presentata l’istanza di sanatoria ai sensi della Legge n. 724/94, in data
28.02.1985, protocollata al n. 2.105, in virtù della quale è stato rilasciato dal
Comune di Peschici il Permesso di Costruire in Sanatoria n. 34 in data 22.08.2011
(all. ”H”).
Dalla documentazione acquisita non risulta il certificato di agibilità.
2.b.1 Abusivismo:
Per quanto si è potuto accertare dalla visione dell’immobile, dall’analisi della
concessione edilizia in sanatoria, dalle planimetrie catastali e dallo stato di fatto,
esiste un’importante discordanza riguardante l’ingresso dell’immobile oggetto di
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pignoramento. Infatti mentre dalla planimetria catastale si evince che l’ingresso
all’appartamento del 1° piano è garantito da una rampa di scale esterna al
fabbricato, che dal pianerottolo immette in un ingresso indipendente al piano terra
per poi proseguire con un’altra rampa di scale che arriva fino al primo piano,
nello stato di fatto la zona “ingresso” non esiste, in quanto la stessa rampa di
scale con pianerottolo immette direttamente nell’appartamento del piano terra di
proprietà della Sig.ra Di Milo Maria Michela. La predetta rampa prosegue fino al
1° piano, creando di fatto una fusione delle due unità immobiliari. Tutto ciò è in
contrasto con quanto riportato sulle planimetrie catastali. Dal punto di vista
urbanistico, la situazione in essere riguardante la mancata realizzazione
dell’ingresso, non contrasta con la Concessione Edilizia in Sanatoria rilasciata dal
Comune, poiché dalla planimetria allegata è uguale a quella presentata nel
progetto (all. “F”), la suddetta scalinata con il pianerottolo nella sua
conformazione immette direttamente nell’immobile a piano terra, con la differenza
però, che quest’ultimo nella C.E. ha la destinazione d’uso come deposito-
magazzino ed è integrato all’unità abitativa. Per quanto relazionato, il sottoscritto
ritiene che l’abusivismo commesso, sia da ricercarsi nell’omesso frazionamento
del piano terra, per la divisione dei due piani, indipendentemente dal cambio di
destinazione d’uso del piano terra, che non riguarda l’immobile pignorato e che
pertanto necessita di sanabilità.
Oltre ai predetti abusi urbanistici, l’immobile oggetto di pignoramento è stato
sottoposto a degli interventi di trasformazione, che riguardano la diversa
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distribuzione degli spazi interni e l’aumento di cubatura con modifiche di
prospetto. Più specificatamente dette opere abusive riguardano:
1) la demolizione di un tratto di parete divisoria allo scopo di unificare la
zona ingresso/corridoio/soggiorno;
2) la demolizione della parete di tompagno nel soggiorno a confine con il
terrazzo a piano, atto all’eliminazione dello stesso ed alla creazione del
cucinino o zona cottura, realizzato mediante la costruzione di copertura
in legno e chiusura della parete esterna con vetrate. Con il conseguente
aumento di superficie e di volume dell’appartamento.
Opere tutte, che a parere dello scrivente necessitano di sanabilità dal punto di
vista urbanistico.
2.c - all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta
rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze
catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale
emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del
G.E. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per
l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione
alla legge n.1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola
ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria
del bene, sempre previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi,
alla sua correzione o redazione;
1. Dopo aver effettuato la visura catastale aggiornata (all. “D”) e confrontato i
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dati con quelli riportati nell’atto di pignoramento, ha verificato che c’è
corrispondenza.
2. Dopo aver effettuato il sopralluogo e riportato graficamente il rilievo così
come si evince dalle planimetrie e dalle fotografie (all. ”G”), il sottoscritto ha
constatato che lo stato dei luoghi è diverso dalle planimetrie catastali rinvenute,
a causa della:
a) mancata realizzazione del muro divisorio che divide l’ingresso al piano
terra con l’immobile dello stesso piano identificato con il subalterno 2,
così come relazionato precedentemente al punto 2.b1;
b) demolizione di un tratto di parete divisoria allo scopo di unificare la
zona ingresso/corridoio/soggiorno;
c) trasformazione del terrazzo a cucinino e fusione con il soggiorno.
3. Dalla visura catastale aggiornata, il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato delle
anomalie circa l’intestazione della proprietà riportata nella visura, dove si
evince che l’immobile pignorato risulta di proprietà del Comune di
Peschici con il diritto del “Concedente” per 1/1 e del Sig. Vecera
Alessandro con il diritto di “Enfiteusi” per 1/1.
Dopo aver effettuato delle ricerche più approfondite, ha riscontrato, che il
Comune di Peschici con l’atto di compravendita del 15.10.2007, rep. n. 192
ha ceduto tutti i diritti sulla proprietà alla Sig.ra Di Milo Maria Michela, la
quale li ha ceduti successivamente al figlio Vecera Alessandro con atto di
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compravendita del 15.04.2008, acquisendone pertanto tutti i diritti.
Per quanto rinvenuto e relazionato, il sottoscritto ritiene che:
1) che le difformità planimetriche riscontrate, siano da denunciare in catasto
ai fini dell’aggiornamento dei dati, effettuando un nuovo accatastamento;
2) che l’intestazione degli immobili sia da modificarsi, effettuando una nuova
voltura;
3) che soprattutto quanto riportato al punto a) sia in concreto realizzato così
come riportato nella planimetria catastale, per poter effettuare la vendita ed
il trasferimento dell’immobile oggetto di pignoramento.
3 - REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto del
pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati, indicando, in
ciascuna di tali relazioni:
3.a - l'esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante
indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via,
numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei
dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di
parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa parte della relazione,
da una lettera dell'alfabeto e gli accessori dalla medesima lettera con un numero
progressivo;
-- Formazione del lotto:
Trattandosi di un appartamento indipendente di modeste dimensioni, il
sottoscritto ritiene opportuno considerare il compendio oggetto del pignoramento
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come un unico lotto.
-- Individuazione del bene componenti il lotto:
Il lotto è costituito da un appartamento per civile abitazione, ubicato nel centro
abitato del Comune di Peschici (Fg), in via Tuppo delle Pile – Loc. Malpasso
s.n.c., posto al piano T. - 1° - 2°, con accesso dalla strada comunale Peschici – S.
Nicola, tramite una stradina interpoderale.
Immobile Piano Sup. Lorda Sup. Netta Sup. Balc. Sup. terrazz. Alt. vani
Appartamento terra mq. 16,00 mq. 14,00 -------------- -------------- mt. 2,70
primo mq. 116,00 mq. 92,00 mq. 16,00 -------------- mt. 2,70
terrazzo secondo -------------- -------------- -------------- mq. 95,00 --------------
pt + 1 + 2 mq. 132,00 mq. 106,00 mq. 16,00 mq. 95,00
RIEPILOGO DELLE CARATTERISTICHE DEL LOTTO
- Confini:
L’appartamento confina in senso orario: con proprietà del Comune di Peschici
per tre lati e con proprietà Di Milo Maria Michela al piano terra, salvo altri.
- Dati catastali (all. “D”):
L’immobile è censito nel Comune di Peschici (Fg), in ditta:
1. Comune di Peschici, con il diritto del “Concedente” per 1/1.
2. Vecera Alessandro nato a Foggia, il 11.10.1987 (cod. fisc. VCR LSN
87R11 D643Q) - con il diritto di “Enfiteusi” per 1/1.
Procedimento esecutivo n. 241 del R. G. E. anno 2010
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Con le seguenti indicazioni:
foglio 3, p.lla 821 , sub. 3 cat. A/3, cl. 4, cons. 6,5 vani, rend. E.
755,32, ubicazione Località Malpasso n. SN, piano: T-1-2;
3.b - la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo
per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato "DESCRIZIONE ANALITICA DEL"
(appartamento, capannone, ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel
paragrafo "Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del
bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato
tabellare, per ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della
determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima,
l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito
indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai,
copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne dell' edificio), nonché le
caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni,
tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso, scale interne, impianto
elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento
l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente
normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento);
3.b.1 descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto.
Il lotto in oggetto è composto dalla seguente unità immobiliare: (all. “F-G”):
- n. 01 appartamento per civile abitazione facente parte dello stabile in Peschici
alla via tuppo delle Pile, località Malpasso, privo di numerazione civica, tramite
stradina interpoderale che immette in un’area recintata antistante il fabbricato,
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dalla quale riceve accesso da una scalinata in parte esterna ed in parte interna al
fabbricato. L’unità immobiliare in oggetto è articolata su due livelli di piano (
piano terra o rialzato e primo piano) ed è composta di sei vani catastali, quali:
ingresso/cucina/soggiorno, ripostiglio, tre camere, corridoio e bagno, il tutto con
una superficie al lordo delle murature di pertinenza di circa mq. 116,00 e la
superficie utile di circa mq. 92,00, oltre alla scalinata ed al disimpegno al piano
terra o rialzato, riportato in catasto e non di fatto, della superficie lorda di mq.
16,00 e quella utile di mq. 14,00. L’altezza interna dei vani è di mt. 2,70.
All’appartamento è annesso un balcone della superficie di circa mq. 16,00 ed il
terrazzo al secondo piano della superficie di mq. 95,00, al quale si accede da una
scalinata esterna indipendente, posta lateralmente al fabbricato, realizzata in
cemento e di priva di rifiniture. L’appartamento è rifinito e completo in ogni
parte, con pavimenti in grès di cm. 40x40 e parquet nella zona cucinino, con
intonaco rifinito a civile e pitturato in tutti gli ambienti, ad eccezione delle pareti
del bagno che sono rivestite con piastrelle ceramiche e di alcuni tratti per circa
un metro di altezza nel cucinino. Gli infissi interni sono del tipo in legno laccato e
vetri, mentre quelli esterni sono in legno e alluminio completi di vetro-camera e di
persiane esterne in alluminio elettrocolorato, al momento del sopralluogo il bagno
era privo del water, del bidet e del lavabo. L’appartamento è dotato dell’impianto
di: gas, elettrico, televisivo, telefonico, idrico e fognante, realizzati sottotraccia ed
allacciati come segue, in comune con l’immobile del piano sottostante:
- l’impianto elettrico eseguito a norme ENPI è allacciato all’ENEL;
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- l’impianto idrico è allacciato all’E.A.A.P.;
- l’impianto fognario privo dell’allaccio alla rete cittadina, confluisce in una vasca
del tipo “Imhoff”;
- l’impianto di gas (G.P.L.) si avvale di un serbatoio posto all’esterno del
fabbricato.
Il tutto verte in buono stato di conservazione e di manutenzione (vedi foto all.
“G”).
RIEPILOGO DELLE CARATTERISICHE DELL'APPARTAMENTO Superficie
Lorda Superficie
netta Superficie.
balcone Altezza
vani Manutenz-zione
Impianto Elettrico
Impianto Idrico/fogn.
Impianto Termico
mq. 116,00 mq. 92,00 mq. 16,00 mt. 2,70 buona Funzionante Funzionante
Non funzionante
3.b.2 caratteristiche strutturali del lotto:
Il fabbricato includente l’U I. in parola si sviluppa su due piani fuori terra .
L’intera compagine vanta strutture portanti in parte in c. a. ed in parte in
muratura di tufo, i solai sono in latero-cemento dello spessore di cm. 30, la
copertura è a terrazzo, privo di pavimentazione, la tompagnatura esterna
relativamente alla parte in cemento armato è del tipo a doppio forato di laterizio
dello spessore di cm. 30, i divisori sono in laterizio forato dello spessore di cm. 8.
Esternamente il fabbricato è intonacato e pitturato di colore bianco.
3.c -indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali;
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L’immobile in oggetto escludendo l’area antistante, che risulta essere di
proprietà comunale non ha altre dotazioni condominiali.
3.d - lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo,
ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o
locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di
scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della
causa eventualmente in corso per il rilascio;
Allo stato attuale l’immobile non risulta abitato dal Sig. Vecera Alessandro, il
quale da informazione avute all’ufficio di Stato Civile del Comune di Peschici è
residente a Vico del Gargano, e poiché l’immobile oggetto di pignoramento è
comunicante con l’appartamento del piano inferiore, di proprietà dei Sigg. Vecera
Michelantonio e Di Milo Maria Michela (genitori del debitore) è custodito dagli
stessi.
3.e - i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene:
- per i vincoli che resteranno a carico dell'acquirente:
domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato)
ed altre trascrizioni;
Dalle ispezioni ipotecarie allegate agli atti (all. “M”) e dalle indagini svolte, si
evince che oltre al pignoramento è gravato dalla seguente formalità:
1. Ipoteca Volontaria del 24.04.2008 reg. part. n. 498, reg. gen. n. 3.708, a
favore della Banca Nazionale del Lavoro Spa, con sede in Roma e contro
Vecera Alessandro per la piena proprietà.
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atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
Dalla documentazione messa a disposizione dall’Ufficio Tecnico/Urbanistico
del Comune di Peschici non risultano atti di asservimento o di cessioni di
cubatura.
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
al Coniuge;
Dalle indagini effettuate presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Peschici,
il Sig. Vecera Alessandro non risulta coniugato, pertanto non risultano
convenzioni matrimoniali, né provvedimenti di assegnazione al coniuge.
altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es. oneri reali,
obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.);
Dalle informazioni acquisite non risultano esservi limitazioni d’uso.
- per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento
della vendita a cura e spese della procedura:
iscrizioni;
Dall’analisi delle ispezioni ipotecarie allegate agli atti, oltre all’iscrizione
riportate al punto 3e, non risultano altre iscrizioni.
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
Dall’analisi della documentazione ipocatastale allegata agli atti, oltre al
pignoramento dell’attuale procedura, non risultano altri pignoramenti e/o
trascrizioni pregiudizievoli.
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Difformità:
Urbanistico-edilizie;
Dopo aver effettuato il sopralluogo, il rilievo dell’immobile pignorato e le
ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Peschici, il sottoscritto come
già relazionato precedentemente al punto 2.b.1, ha constatato che l’immobile
oggetto di pignoramento presenta le difformità urbanistico-edilizie riguardanti
una diversa distribuzione degli spazi interni, con aumento di cubatura e
modifiche di prospetto (all. “F ”).
Più specificatamente le opere abusive riguardano:
1) la demolizione di un tratto di parete divisoria allo scopo di unificare la zona
ingresso/corridoio/soggiorno;
2) la demolizione della parete di tompagno nel soggiorno a confine con il
terrazzo a piano, atto all’eliminazione dello stesso ed alla creazione del
cucinino o zona cottura, ottenuto mediante la costruzione di una copertura
in legno e la chiusura della parete esterna con vetrate. Opere queste che
hanno portato ad un aumento di superficie e di volume dell’appartamento
ed alla variazione del prospetto.
Opere tutte, che a parere dello scrivente, necessitano di sanabilità dal
punto di vista urbanistico.
Catastali;
Confrontato la visura e le planimetrie catastali (all. “D-E”) con il rilievo
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dell’immobile pignorato (all. “F”), il sottoscritto così come relazionato ai punti
2b1 - 2c, ha avuto modo di accertare le seguenti difformità catastali, che
riguardano principalmente:
a) la mancata realizzazione del muro divisionale al piano terra, che divide
l’immobile oggetto di pignoramento, con l’immobile dello stesso piano
identificato con il subalterno 2;
b) la non conformità della planimetria catastale rispetto allo stato di fatto, a
causa della diversa distribuzione degli spazi interni e dell’aumento di
superficie;
c) errata intestazione dei diritti e oneri reali, riportati nella visura catastale,
poiché l’immobile non risulta intestato al Sig. Vecera Alessandro per la
piena proprietà come da atto di compravendita del 15.04.2008, bensì al
Comune di Peschici con il diritto del “Concedente” per 1/1 e del Sig.
Vecera Alessandro con il diritto di “Enfiteusi” per 1/1,
Per quanto rinvenuto e relazionato, il sottoscritto ritiene che per poter
effettuare la vendita ed il trasferimento dell’immobile oggetto di pignoramento sia
necessario effettuare le seguenti variazioni catastali:
1) presentazione di un nuovo accatastamento, per l’aggiornamento dei dati e
della planimetria;
2) presentazione di una nuova voltura, per modificare i diritti sulla proprietà ;
3) che soprattutto per quanto riportato al punto a), sia in concreto realizzato, il
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muro che rende indipendente la due unità immobiliari a piano terra, così
come riportato nella planimetria catastale, per poter effettuare la vendita ed
il trasferimento dell’immobile oggetto di pignoramento.
altre informazioni per l'acquirente, concernenti:
1. l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie);
2. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia.
Trattandosi di un fabbricato bifamiliare, dove tutto si svolge in economia, non ci
sono spese di gestione e di manutenzione, né ci sono spese straordinarie da
sostenere.
eventuali cause in corso;
Da quanto affermato dal padre del debitore, non ci sono cause in corso che
riguardano l’immobile in oggetto.
3.f - la valutazione separata di ciascun lotto, il valore finale del bene (lotto), al netto
di tali decurtazioni e correzioni, prefigurando le tre diverse ipotesi:
a) in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la boni-
fica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
b) ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente agli oneri di regolarizzazione
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urbanistico - catastale;
c) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente;
- Valutazione del lotto:
Il valore di mercato dell'immobile è stato calcolato tenendo presente nella
giusta misura la legge della domanda e dell'offerta, la quale costituisce una
norma basilare ai fini di una corretta ed esatta valutazione. Pertanto, allo scopo
di dare una giusta valutazione oggettiva ed appropriata, si sono espletate
indagini circa il mercato edilizio della città di Peschici, al fine di comparare il
bene in oggetto ad altri aventi caratteristiche, tipologia e ubicazione analoghe a
quello di stima, che sono stati compravenduti negli ultimi sei mesi, per
individuare il reale prezzo di vendita. Dalle indagini e ricerche svolte
interpellando colleghi, imprenditori ed agenti immobiliari del posto è emerso che
per immobili analoghi a quelli oggetto di stima, posti nel centro abitato, salvo
modesti scarti e limitate oscillazioni, i prezzi di mercato sulla scorta delle
vendite effettuate, calcolati al lordo delle murature di pertinenza, variano da un
minimo di Euro 1.000,00 ad un massimo di Euro 1.500,00 al mq. per le
superfici dell’appartamento, mentre per gli accessori quali: balcone,
ingresso/scala al p.T. e terrazzo, così come d’uso comune si ritengono
rispettivamente congrui i valori di coefficiente rispettivamente pari a 0,50, 0,50 e
0,15 di quello dell’appartamento. Tutto ciò premesso, dagli accertamenti ed
indagini espletate fatte le opportune considerazioni circa l’ubicazione, l’epoca di
costruzione, la tipologia, la destinazione d’uso, lo stato di conservazione e di
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manutenzione, il grado di rifinitura e delle caratteristiche tipologiche, il corredo
impiantistico, l’esistenza di licenze o autorizzazioni edilizie, ecc., ne consegue
che il prezzi unitari di mercato per gli immobili in oggetto calcolati al lordo delle
murature di pertinenza e sulla media dei prezzi rilevati siano per l’appartamento
di E/mq. 1.200,00.
Da tanto ne consegue che la superficie commerciale del lotto in oggetto sia:
Consistenza del lotto (abitazione + accessori):
Descrizione: Sup.
mq.
Coeff. Descrizione: Sup.
mq.
Coeff. Descrizione Sup.
mq
Coeff.
Abitazione 116,00 1,00 Balcone +
Vano scala
16,00 +
16,00
0,50 terrazzo 95 ,00 0,15
Superficie Totale Commerciale del lotto Mq. 146,25
Per cui il più probabile valore di mercato per il lotto in oggetto calcolato
all’attualità (dicembre 2011) sia:
superficie commerciale mq. 146,25 x E./mq. 1.200,00 = E. 175.500,00
Valore del lotto………………………………………. Euro 175.500,00
(Euro centosettantacinquemilacinquecento/00)…………………………….
- Decurtazioni: tali decurtazioni e correzioni
Come già evidenziato nei punti precedenti, le spese da decurtarsi sul valore del
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lotto in oggetto, salvo quelle riguardanti eventuali vizi occulti, riguardano le spese
necessarie per:
la sanabilità della opere eseguite senza autorizzazione, ai sensi e per gli
effetti del D.P.R. 380/10, computabili in euro 2.000,00 per oneri di
urbanizzazione, costi costruzione, diritti e spese tecniche;
le pratiche catastali per il nuovo accatastamento dell’immobile e voltura,
calcolate in Euro 800, 00;
costo per la realizzazione del muro di divisione delle unità immobiliari al
piano terra, opportunamente rifinito e completo in ogni parte, computabili in
Euro 1.700, 00;
Il tutto per la somma di E. 4.500,00 da decurtarsi sul valore dell’immobile. Da
tanto torna che il valore di mercato del lotto in oggetto, decurtato delle suddette
spese sia di:
- Valore del lotto ………………… …………… E. 175.500,00
- Decurtazioni …….. ……… ………………… E. 4.500,00
Valore del lotto al netto delle decurtazioni .…E. 171.000,00
(euro centosettantunomila/00) ………………..…………………
3.g - nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota,
tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi
infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso
affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura;
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L’immobile oggetto della presente procedura è stato pignorato per l’intera
proprietà, di possesso del debitore “Vecera Alessandro" che è pari a 1/1 della
quota indivisa, pertanto non ricorre nei casi previsti dal presente quesito,
dovendo procedere alla determinazione del valore totale per intero.
4 – Allegati alla Consulenza Tecnica D’Ufficio:
“A” – Nomina + Verbale di Giuramento C.T.U.
“B” – Avviso inizio operazioni peritali:
n. 02 raccomandate a.r. avviso di sopralluogo.
“C” – Verbali di sopralluogo in originale:
n. 01 del 11 novembre 2011;
“D” – Visure catastali;
“E” – Stralcio planimetrico + Planimetrie catastali dell’immobile ;
“F” – Planimetrie del lotto “stato attuale” + Planimetrie con indicazione
delle opere abusive;
“G” – Rilievo fotografico composto da 11 fotografie;
“H” – Documentazione Tecnica prodotta dal C.T.U.:
- Richiesta documenti all’Uff. Tec. del Comune di Peschici;
- Permesso a Costruire in sanatoria;
“I” – Documentazione Ipocatastale:
Ispezioni Ipotecaria aggiornata –Certificato notarile;
“L” – Documenti di proprietà prodotti dal C.T.U.:
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- Atto di compravendita inviato dal Notaio De Candia;
“M” - Attestazione C.T.U. invio relazione peritale alle parti.
5 – Data di deposito della perizia originale in Cancelleria;
La presente relazione di Perizia Tecnica d’Ufficio in originale è stata
depositata in Cancelleria in data 20 dicembre 2011.
6 – Deposito floppy disk;
File distinti con la Consulenza Tecnica d’Ufficio decurtata nel testo delle
generalità del debitore insieme a quelli contenenti le foto e le piante, sono stati
riportati su supporto informatico (CD) ed in triplice copia, unitamente alla
presente, vengono depositati in Cancelleria;
7 – Verifica di inizio operazioni peritali entro 20. gg. dall’assunzione dell’incarico;
Poiché l’affidamento dell’incarico è stato fatto in data 24 ottobre 2011
(All. “A”), e le operazioni peritali sono iniziate in data 25 ottobre 2011 (All.
“B”), il presente quesito è stato rispettato.
8 – Verifica del deposito 45 gg. prima della udienza.
Poiché l’Udienza è stata fissata dal G.E. per il giorno 30.01.2012 ed il
sottoscritto ha depositato la Consulenza Tecnica in data 20 dicembre 2011, il
presente quesito è stato rispettato.
9 – Attestazione di invio perizia alle parti;
Il sottoscritto C.T.U. in ottemperanza al quesito posto attesta di aver
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provveduto ad inviare una copia della presente relazione peritale alle parti
interessate, contestualmente all’avvenuto deposito della presente in Cancelleria
delle Esecuzioni Immobiliari.
Il Consulente Tecnico d'Ufficio ritiene, con la presente relazione che si
compone di n. 27 pagine dattiloscritte e di n. 11 allegati, di aver assolto l'incarico
ricevuto.
Ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatami e rimane a disposizione per
qualsiasi ulteriore chiarimento.
Firma del C.T.U.